Mortgage Oranlarının Arkasındaki Matematik ve Neden Sabit Kaldıkları

Dave:
Herkese merhaba ve On The Market'e hoş geldiniz. Ben Dave Meyer. Bugün Henry Washington da katıldı. Henry, bugün senin hakkında bir söylenti duydum.

Henry:
Ah-ah. Bu iyi olamaz. Ya da belki öyledir. Bilmiyorum. Göreyim seni.

Dave:
Bu iyi. Kitabınızı bitirdiğinizi duydum.

Henry:
Kitabımın ilk yarısını bitirdim. Hala onun üzerinde çalışıyorum.

Dave:
Tamam.

Henry:
Hala üzerinde çalışıyor.

Dave:
O toplantıda ne kadar dikkat ettiğimi bize gösterin.

Henry:
Kitabın ilk yarısını bitirdik. Kitabın ikinci yarısı üzerinde çalışıyoruz. Hepsini yazıya döktük ama oraya koyacağımız daha fazla ayrıntı var.

Dave:
BiggerPockets Publishing'teki ekip kitabınızdan ve her şeyin zamanında gelmesinden çok memnun görünüyordu. Harika bir kitaba benziyor. Bu ne hakkında?

Henry:
Bu, gayrimenkul anlaşmalarınızı bulmak ve finanse etmekle ilgilidir. Yeni başlayanlar için oraya nasıl gidileceğini ve bu fırsatları bulmaya nasıl başlanacağını öğrenmek için harika bir kitap. Dostum, bu ekonomiyle bu çılgınlık. Anlaşma bulma konusunda iyi olmalısın.

Dave:
Kahrolası. Yeni başlayan biri miyim bilmiyorum ama şu anda daha iyi fırsatlar bulmama yardımcı olacaksa kesinlikle bir kitap okuyacağım. Bunu bilmeyi çok isterim. Bu arada ne zaman çıkıyor?

Henry:
Sanırım mart ayı.

Dave:
Tamam güzel. Güzel. Elbette. İkimizin de 1. Çeyrek kitapları çıkıyor.

Henry:
Her Q'da bir kitabınız var.

Dave:
Bir kitabım çıktı. Bu ikincisi olacak. Üç yıldır bunu yazıyorum. Bu konuda susmayacağım.
Elbette. Bugün harika bir bölümle karşı karşıyayız. Sanırım buna... Bu Dave Meyer'in özel bölümü gibi. Bugün biraz inek olacağız. Ekonomideki taktiksel kararlar/işinizde olup bitenler hakkında konuştuğumuz pek çok harika programımız var. Ancak bugün, işinizi her gün etkileyen daha ayrıntılı/teknik ekonomik olaylardan birinin perde arkasına geçeceğiz. Yani ipotek oranları. Ancak özellikle ipotek oranlarının nasıl ortaya çıktığı hakkında konuşacağız. Bunu bu programı biraz dinleyerek biliyor olabilirsiniz, ancak Fed ipotek faizlerini belirlemez. Bunun yerine karmaşık bir değişkenler kümesi tarafından ayarlanır. Bugün Redfin'den Chen Xiao ile bunlara dalacağız. O bir ekonomist. Tam da şunu araştırıyor: Mortgage oranlarının nasıl oluştuğu. Herkesin özellikle merak ettiği bu konuya dalmak için onu programda görmekten, bilmeseniz de, o kadar heyecanlıyım ki.

Henry:
Evet. Kabul ediyorum. Ben de heyecanlıyım. Ama heyecanlandığınız aynı inek nedenlerden dolayı değil. Ancak heyecanlıyım çünkü konuştuğunuz herkesin, faiz oranlarının ne yapacağına dair neredeyse hiçbir şeye dayalı olmayan bir fikri var. İnsanlar yatırımlarıyla ilgili kararlar alıyorlar. Gayrimenkul alıyorlar. Bunda rol oynayacağını düşündükleri rastgele faktörlere dayanarak mülk satın almıyorlar. Aslında, şu anda mülk mü satın almanız gerektiğini yoksa beklemeniz mi gerektiğini veya nasıl olduğunu anlamaya çalışıyorsanız, bu bilgilere her gün bakan ve bizim için sağduyulu olabilecek birinden bilgi almak çok yararlı olacaktır. Sizce faiz oranları uzun süre aynı kalacak mı, yükselecek mi yoksa düşecek mi çünkü bunlar yatırımcıların kazandığı para miktarını etkiliyor.

Dave:
Sanırım bu konuda beni bu kadar heyecanlandıran şey, sizin de söylediğiniz gibi hepimizin projeksiyonlar yapabilmemiz. Ancak bu bölümde herkesin bunun şu ya da bu şekilde nasıl sonuçlanacağını anlamasına yardımcı olacağız. Hangi yöne gideceğini bilmiyoruz. Ancak işin içindekileri anlayabiliriz. Burada kendi bilinçli görüşünüzü oluşturabilir ve bunu akıllıca yatırım kararları vermek için kullanabilirsiniz.

Henry:
Dave mi?

Dave:
Evet.

Henry:
Senden bir şey yapmanı istemek zorunda kalacağım. Kendinizi geride tutabilecek ve mümkün olan en derin yabani otların içine dalmamayı başarabilecek misiniz? Çünkü buradaki neredeyse senin bebeğin. Sevdiğin şey bu.

Dave:
Bu benim rüyam. Yani, üç yıl önce/dört yıl önce tahvillerin gerçekte ne olduğunu bile bilmiyordum. Artık bütün günümü tahvillerden bahsederek geçiriyorum. Tanrı! Bana ne oldu? Bunu [duyulmuyor 00:04:24] uğruna finansal araçlar hakkında konuşmayı seven insanlar için değil, gayrimenkul yatırımcıları için uygun bir seviyede tutmak için elimden geleni yapacağım.

Henry:
Size müteşekkiriz.

Dave:
Elbette. Neyse, kısa bir ara vereceğiz ve sonra gösteriye geri döneceğiz.
Chen Xiao, Piyasaya hoş geldiniz. Bugün bize katıldığınız için çok teşekkür ederiz.

Chen:
Beni kabul ettiğin için çok teşekkür ederim. Burada olduğum için gerçekten mutluyum.

Dave:
Redfin'den bir grup farklı meslektaşınızın bize katılması nedeniyle çok şanslıyız. Sizler çok güzel ekonomik araştırmalar yapıyorsunuz. Redfin'deki işinizde özellikle neyi takip etmeye ve araştırmaya odaklanıyorsunuz?

Chen:
Kesinlikle. Redfin'den bu kadar çok kişiyi ağırladığınız için teşekkür ederiz. Hepimiz dizinin büyük hayranlarıyız. Redfin'deki görevim, temel olarak ekonomi ekibinin, ekibimizin tüketicilere nasıl yardımcı olabileceği ve konut topluluğunu dışarıdan nasıl etkileyebileceği hakkında düşünmesine liderlik etmek ve aynı zamanda konut piyasası ve ekonomi hakkındaki görüşlerimizle Redfin'e dahili olarak rehberlik etmektir. Gerçekten dikkat etmemiz gereken konuların nerede olduğu ve araştırmamızın nereye yönelmesi gerektiği konusunda düşünce liderliğiyle çok ilgiliyim.

Dave:
Harika. Bugün biraz inek, daha teknik bir konuya dalacağız. Seni burada kancaya takacağız. Mortgage oranları hakkında konuşmak istiyoruz. Bu çok sıcak bir yaklaşım değil. Ancak piyasada işlerin nerede olduğu göz önüne alındığında, ipotek oranları ve bunların yönü, gelecek yıl konut piyasasının gidişatında büyük rol oynayacak. İpotek oranlarının nasıl belirlendiğinin bir kısmını açmak istiyoruz. Fed'in faiz oranlarını artırdığını hepimiz biliyoruz. Ancak ipotek oranlarını kontrol etmiyorlar. Hangi ekonomik göstergelerin ipotek oranlarıyla ilişkili olduğu hakkında bize biraz daha bilgi verebilir misiniz?

Chen:
Elbette. Sorunuza biraz dolaylı olarak cevap vereceğim. Ama söz veriyorum, sorduğun şeye ulaşacağım. Bir adım geriye çekilip ipotek oranlarına ilişkin bir çerçeve düşünmenin yararlı olacağını düşünüyorum. Aslında faiz oranları için daha geniş bir çerçeve düşünün çünkü ekonomide çoğu zaman “faiz oranları” deriz ve çeşitli faiz oranları vardır. En temel düzeyde, faiz oranı borç almanın bir bedelidir. İki şey tarafından belirlenir: kredi riski ve süre riski. Borç verdiğim kişi veya kuruluş ne kadar riskli ve onlara bu parayı ne kadar süreyle borç veriyorum?
Bu tartışmanın kritik noktası tahvil piyasasını düşünmektir. Tahviller, çeşitli kuruluşlara değişen sürelerde borç vermenin bir yoludur. Tahvil piyasasını düşündüğümüzde aklımıza iki ölçüm geliyor. Ters ilişkili olan fiyat ve getiriyi düşünüyoruz. Daha fazla talep olduğunda fiyatlar yükselir, ardından verimler düşer ve bunun tersi de geçerlidir.
Gerçekten önemli... Konut kredisi faiz oranlarını düşündüğümde, düşünmem gereken iki oran daha var. Birincisi federal fon oranıdır. Fed'in kontrol ettiği oran budur. Ayrıca 10 yıllık hazine faizi var, sanırım bugün bunun hakkında konuşmaya çok zaman ayıracağız. İpotek oranları aslında hem federal fon oranlarının hem de 10 yıllık hazinenin üzerine inşa ediliyor. Bahsettiğim bu çerçevede federal fon oranı açısından herhangi bir kredi riski söz konusu değil. Bu, bankalar arasındaki gecelik borç verme faiz oranıdır. Ayrıca süre riski de yoktur.
Şimdi hazine tahvillerini, hazine piyasasını düşünürsem, hazineler çok çeşitli biçimlerde gelir. Bir aylık hazine bonosundan 30 yıllık hazine bonosuna kadar her şey. Ancak ipotek oranlarında en önemli olanı 10 yıllık hazine bonosudur. Bu ekonomide referans bir orandır. Bu, günlük bazda ipotek oranlarıyla en ilişkili olanıdır.
10 yıllık hazineyi düşündüğümde ekonomistler bunu üç bileşene ayrıştırılmış olarak düşünmeyi seviyorlar. Birincisi gerçek orandır. Fed'in yaptıklarıyla en çok ilgili olan kısım burası. Fed ekonomi konusunda ne kadar kısıtlayıcı olmaya çalışıyor veya Fed ne kadar uyumlu olmaya çalışıyor? İkinci bölüm enflasyon beklentileridir. Bunun süre riskiyle ilgisi var. Bu, eğer 10 yıl sonrasını düşünüyorsam, “Enflasyon ne olacak?” anlamına geliyor. Çünkü 10 yıllık hazine enflasyonundan elde edeceğim getiri, bir yatırımcı olarak bunu tüketecek.
Daha sonra üçüncüsü dönem primidir. Premium terimi en yumuşak olanıdır. Vade primi, bunu daha kısa bir süre yerine 10 yıl tutmam için ne kadar fazla getiri talep ettiğimdir. Mortgage oranlarıyla en fazla ilişkili ekonomik göstergelerin neler olduğunu sordunuz. İşte bunların hepsi 10 yıllık hazine bonosunu etkileyecek. Ekonomik büyümeyi de düşündüğümüzde enflasyon elbette önemlidir. GSYİH'ya bakıyoruz. İşgücü piyasası koşullarına bakıyoruz. Tüm önemli ekonomik bileşenler 10 yıllık hazine getirisini besleyecek. Daha sonra, ipotek oranları bunun üzerine kuruludur.
İkisinin birbiriyle çok bağlantılı olduğunu söyledim. Bunun anlamı, ipotek faizlerinin genellikle 10 yıllık hazineye göre farklı bir fiyatla işlem görmesidir. Bu yayılma çoğu zaman oldukça tutarlı kalıyor. Ancak geçen yılın ana hikayelerinden biri ipotek/yayılımın gerçekten balonlaştığıydı. Bunun neden olduğu ve buna yönelik bakış açısının ne olduğu hakkında da konuşabiliriz.

Henry:
Evet. Sanki tam olarak ne soracağımızı biliyormuşsun gibi çünkü bence gitmek istediğimiz nokta tam olarak bunu anlamaya çalışmak... Öncelikle geri dönüp bunun faiz oranları ve faiz oranlarıyla ilgili en iyi açıklama olduğunu düşündüğümü söyleyeyim. şovda gördüğümüz gibi nasıl çalışıyorlar. Bu harikaydı. Bunu kırdığın için teşekkür ederim. Ama ikinci olarak, evet, sanırım şunu anlamak istiyoruz… yani 10 hazine tahvili getirisi, şu anda nerede olduğu, tarihsel olarak nerede olduğu ve bunun piyasayı nasıl etkilediği.

Chen:
Kesinlikle. Bugün, şu anda 10 yıllık hazinenin dört ya da beşin biraz üzerinde olduğunu düşünüyorum. Dün kapanışta orasıydı. Aslında bugün biraz tırmandığını düşünüyorum. Verilerim doğruysa bu belki 2007'den bu yana tarihi bir zirve. Çok tırmanıyor. Bu yılın mayıs ayında yaklaşık 100 baz puan daha düşüktü.
Mortgage piyasalarının son birkaç aydaki gerçek hikayesi gerçekten şuydu… 10 yıllık hazine getirisi neden bu kadar arttı? Daha da önemlisi, kafa karıştırıcı çünkü enflasyon son birkaç ayda gerçekten düştü. Bunu dinleyen pek çok insanın muhtemelen şöyle düşündüğünü düşünüyorum: “Basında okuyorum ve ekonomistler bana enflasyon düşerse ipotek faizlerinin düşmeyeceğini söylüyorlar. Bu neden olmadı?” Bunun gerçekten bahsettiğim çerçeveyle ilgisi var.
Dediğim gibi borç tavanı fiyaskosu tamamen çözüldüğünden beri 10 yıllık hazine tahvili yaklaşık 100 baz puan arttı. Bunun neden olduğunu düşünelim. Bunun yaklaşık yarısı prim terimi olarak adlandırdığım şeydir. Bu durum çoğunlukla ABD hükümetinin uzun vadeli borçları ve hazine ihracına ilişkin kaygılarla ilgilidir. Bildiğimiz gibi ülke giderek daha fazla borçlanıyor. Giderek daha fazla hazine borcu arzı var. Aynı zamanda hazine borcuna olan talep de artmadı. Bu da o dönem priminin artmasına neden oluyor.
Bir diğer ana hikaye ise reel faizlerdeki artış. Bu, Fed'in bize giderek daha uzun bir süre daha yüksek seviyede kalacağını, şu anda bulundukları yerden daha yükseğe gitmeleri gerekmediğini, ancak bir süre daha bu yüksek kısıtlayıcı seviyede kalacaklarını söylediği fikridir. daha uzun bir süre, bu da gelecek yıl 2024'ün arka yarısında kesintiye başlayacaklarını tahmin ettikleri anlamına geliyor. Ancak kesintiye başladıklarında, daha önce düşündüğümüzden daha geç oluyor ve daha az kesinti oluyor. Düşündüğümüzden daha yavaş. Çoğu zaman insanlar şu konuyu tartışıyor: Fed yeniden faiz artırımına gidecek mi? Aslında diğer 25 baz puanın o kadar da önemi yok. Şimdi asıl hikaye bu kısıtlayıcı bölgede ne kadar kalacağımızdır.
Daha önce bahsettiğim 10 yıllık getirilerin diğer bileşeni olan enflasyon beklentileri aslında pek değişmedi. Burada gerçekten büyük bir hikaye oynanmıyor. Ancak finans haberlerini takip eden biriyseniz, muhtemelen nötr faiz oranının arttığına dair bu fikir hakkında çok fazla konuşma duymuşsunuzdur. Şu anda buna değinilmesinin gerçekten önemli olduğunu düşünüyorum. Bu, hazine borcuna olan talep açısından bahsettiğim şeyle ve daha uzun süre daha yüksek faiz oranlarına sahip olacağımız fikriyle ilgili.
Nötr oran ekonomide gözlemlenmeyen bir şeydir. Bunu ölçemeyiz. Bunu düşünmenin en sevdiğim yolu bunun metabolizmanız olduğudur. Ergenlik çağında çok yemek yiyebilirsiniz. Muhtemelen kilo almayacaksınız. Yüksek bir metabolizmanız var. Hayatın ilerleyen dönemlerinde metabolizmanız değişir. Gerçekten ölçemezsiniz. Doktor sana bunun ne olduğunu söyleyemez. Ancak artık aynı şeyleri yiyemeyeceğinizi ve aynı kiloyu koruyamayacağınızı anlıyorsunuz.
Aynı şey, finansal fiyatlardan sonra nötr faizin gerçekten düştüğünü düşündüğümüz ekonomide de oluyor. Bu yüzden Fed faiz oranlarını çok düşük tutuyordu. Enflasyonu yüzde 2'nin üzerine bile çıkaramadık. Ama sonra pandemiden sonra bir şey oldu ve birdenbire çok daha fazla enflasyonla karşı karşıya olduğumuzu hissettik. Oranların daha yüksek olması gerekiyordu. Yatırımcılar ve Fed'in artması… Jerome Powell bunu son basın toplantısında kabul etti ve nötr faiz oranının yukarıya doğru kaydığı fikri ortaya çıktı. Bu, temelde daha uzun bir süre boyunca daha yüksek oranlara sahip olmamız gerektiği anlamına geliyor. Bu görüş aynı zamanda 10 yıllık faiz oranını da yükseltiyor. Bu da ipotek faizlerini yukarı çekiyor.

Dave:
Söylediğin gibi Chen, yaz boyunca konut kredisi faiz oranlarında istikrarlı bir artış gördük. Bu son basın toplantısından bu yana hızlanmış gibi görünüyor. Görünüşe göre az önce bahsettiğiniz şey aslında burada olan şey, birkaç şey gördüğümüz. Birincisi, Fed'in bazı toplantılarında ortaya koyduğu ekonomik tahminlerin özeti, 2024'ün sonunda hala daha yüksek faiz oranlarına ulaşacağımızı düşündüklerini gösteriyor. Bu, bundan tam bir yıl sonra. Ancak nötr faiz oranından bahsederken, bunun harika bir açıklama olduğunu düşündüm… Bu, Fed'in ulaşmak istediği belirsiz denge/ideal teorik denge mi? 2024'ten sonra bile, tahmin ettikleri kadarıyla federal fonlar için yapabilecekleri en iyi oranın %3 civarında olduğunu düşünüyorlar. Bu doğru mu?

Chen:
Evet kesinlikle. Nötr oran tam olarak budur. Bu, Fed'in federal fon oranını sabit tutacağı orandır. Bu, enflasyonu ve işsizlik oranını kontrol altında tutacaktır. Fed'in ikili görevi var; düşük enflasyon ve düşük işsizlik oranı istiyoruz. Nötr oran temel olarak ne ekonomiyi canlandırdığımız ne de ekonomiyi aktif olarak daraltmaya çalıştığımız bir orandır.
Fed tahminini ortaya koyduğunda, "Tamam, uzun vadede" diyor, temelde iki ya da üç yılı aşkın bir süre sonra, "nötr oranın nerede olacağını tahmin ediyoruz?" En son ekonomik tahmin özetlerinde, aslında bu nötr oranı %2.5'te tuttular ki bu aslında insanlar için kafa karıştırıcıydı çünkü 2025/2026 tahminlerinin ne olduğuna baktığınızda daha yüksek bir oran gösteriyordu. Ama aynı zamanda ekonominin esasen dengede olduğunu da gösteriyordu.
Uzun vadede söyledikleriniz ile önümüzdeki iki ila üç yıl için söyledikleriniz arasında bir tutarsızlık vardı. Muhabirler buna dikkat çekti. Powell'ın işaret ettiği şey nötr oranın değiştiği fikriydi. Aynı zamanda kısa vadeli nötr faize karşı uzun vadeli nötr faiz oranı fikri de var. Sanırım bu durum tavşan deliğinin biraz fazla derinlerine inmeye başlıyor. Ancak tüm bu tartışmadan çıkarılacak sonuç olarak önemli olduğunu düşündüğüm şey, Fed'in bize bu nötr oranın arttığı fikrine vardıklarını söylemesidir. Gelecekte hala değişebilir. Ancak 10 yıllık bir hazine faiz oranından bahsediyorsak veya 30 yıllık sabit ipotek oranından bahsediyorsak, bu oranların ne olması gerektiğine ilişkin temel beklentinin belirlenmesinde bu büyük bir rol oynayacaktır.

Henry:
Bu bilgiler yatırımcılara son derece faydalıdır. Yatırımcıların ne kadar derine indiğimizi duymasını ve "Gayrimenkul alırken ya da almayı düşünürken bu sizin için ne anlama geliyor?" diye düşünmemesini istemiyorum. Sanırım duyduğum şey... Sanırım sizden duyduğum en önemli şeylerden biri bunun bir sinyal olabileceği ya da Fed'in faiz oranlarının bizim düşündüğümüz bu alanda kalacağının sinyalini verdiğiydi. başlangıçta tahmin edilenden daha uzun bir süre boyunca yüksek.
Bir yatırımcı olarak benim için geçen yıl bu oranların artması nedeniyle yatırım ortamı değiştiğinden, birçok strateji de değişti. Paranın maliyeti nedeniyle nakit akışı sağlayan mülkleri satın almak zordur. Bu paranın maliyeti/faiz oranı, mülkü kiralayarak kazanabileceğim parayı tüketiyor.
Uzun vadeli bir yatırımcıysanız ve nakit akışında mülk satın almak istiyorsanız, insanlar şu anda devreye giriyor ve bazen başabaş noktasına gelen, hatta her seferinde biraz para kaybeden mülkler satın almaya istekli oluyorlar. Ay çünkü insanlar "Eğer bu mülkleri satın alabilirsem ve önümüzdeki altı ila 12 ay boyunca elimde tutabilirsem, o zaman patlama olur" diye bahse giriyorlar. Oranlar düşerse bu, yeniden finansman yapabileceğim anlamına gelir ve o zaman nakit akışım kesinlikle orada olur. Daha sonra istersem bu mülklerden bazılarını satabilirim çünkü oranlar düştüğünde insanlar kenardan çekilir. Tekrar satın almaya başlıyorlar. Hala stok sorunu var. Artık fiyatlar artmaya başladı.” Şu anda satın almak iyi bir bahis gibi görünüyor.
Ancak bir yatırımcı olarak duyduğuma göre bunu yaparken gerçekten dikkatli olmanız gerekiyor. Bu mülkleri daha uzun süre elinizde tutabilmek için rezervlere sahip olmanız gerekir çünkü bu oranların ne zaman, düşüp düşmeyeceği veya ne kadar düşeceği konusunda kesin bir yanıtımız yok.

Chen:
Evet. Söylediklerine katılıyorum. Enflasyonun kontrolden çıkması ve ardından Fed'in geçen baharda yürüyüş döngüsüne başlamasıyla birlikte, birçok insan arasında bunun bir paradigma değişikliği değil, bir sapma olduğuna dair çok sağlam bir inancın kesinlikle mevcut olduğunu düşünüyorum. Tek yapmamız gereken dayanıp bunun geçmesini beklemek, sonra normale döneceğiz, daha önce yaşadıklarımız normaldi.
Sanırım insanların şu anda giderek daha fazla düşündüğü şey şu... "Faiz oranlarına daha uzun vadeli bir açıdan bakarsanız ve bunun 10 yıllık hazine mi olduğuna yoksa son birkaç yılda ipotek oranlarına mı baktığınıza bakarsanız, Onlarca yıldır bu, düşen oranların hikayesi. Finansal kriz sonrası oranlar çok düşüktü. Dediğim gibi, benim metabolizma benzetmemle bu bir sapma olabilirdi. Aslında daha tarihsel bir norma dönüşe bakıyor olabiliriz. Kesinlikle böyle olabilir.
Şimdi, bunu söylerken uyarmak istediğim diğer şey şu anda ekonomiye ilişkin büyük miktarda belirsizlik var. Geçen yıl beni görevlendirmiş olsaydınız, size şu anda ekonomiyle ilgili çok fazla belirsizlik olduğunu söylerdim. Ancak bu yıl daha da fazla belirsizlik olduğunu söyleyebilirim. Bunun nedeni, geçen yıl temel hikayenin ne olduğunu biliyor olmamızdı. Enflasyonun kontrolden çıktığını biliyorduk. Fed'in bu mücadelesi vardı. Faiz oranlarını gerçekten çok hızlı artıracaktı. Bu oyunun 2023'te oynanmasını izleyecektik. 2023'te de bunu izledik.
Şimdi Fed bunu yaptı. Tarihte hiç olmadığı kadar hızlı yürüyüş yaptıkları bir konumdayız. Burada oturuyoruz ve soru şu: Şimdi ne olacak? Halen ciddi bir resesyon riski var. Pek çok insanın yumuşak iniş yaptığımız görüşünü benimsediğini düşünüyorum. Resesyon riski bitti. Ekonomi çok dayanıklı. Hala durgunluk riskini unutamayacağımızı düşünüyorum.
O zaman diğer taraftan enflasyon yine de kontrolden çıkabilir. Oranlar hala daha yüksek olabilir. Aslında her iki tarafta da risk var. Ben kayak yapmaya gittiğimde kayak yapabileceğiniz bir parkur vardı. Her iki tarafta da uçurum vardı. Bir bakıma her iki tarafta da riskin olduğu durum hakkında ben böyle düşünüyorum. Bu çok büyük bir belirsizlik yaratıyor.
Vadeli işlem piyasalarının bugünden bir yıl sonra 10 yıllık hazine hakkında tahminlerine bakmak için şu anda vadeli işlem piyasalarına bakarsanız, temelde getirilerin bugünkü ile aynı olacağını tahmin ediyorlar. Bu, faiz oranlarının temelde burada kalacağı fikridir. Bu, ipotek faiz oranları için ipotek spreadlerinin de şu anda bulundukları konumla oldukça tutarlı kalacağını varsayıyor, ki bu her zaman böyle olmayacak.

Dave:
Hadi oradaki dağılımları inceleyelim çünkü bu programda bundan biraz bahsediyoruz. Herkese hatırlatmak isterim ki, 10 yıllık hazine tahvilleri ile ipotek faizleri arasında tarihi bir korelasyon var. Sanırım 170/190 baz puan gibi bir şey. Peki bu ne? 300 baz puan. Eskisinden çok daha yüksek. Yayılımdan bahsettiniz. Belki biraz geriye atlamalıyız. Yayılımın neden genellikle bu kadar tutarlı olduğunu/son birkaç yılda nasıl değiştiğini açıklayabilir misiniz?

Chen:
Elbette. Kesinlikle. Söylediğim gibi, ipotek faizleri günlük bazda 10 yıllık hazine tahvilleriyle çok sıkı bir korelasyona sahip. Bugün 10 yıllık hazine yükseliyorsa, ipotek faizleri de muhtemelen bugün yükselecektir. Daha uzun bir süre boyunca bu ilişki daha az kesindir. Dediğiniz gibi, tarihsel olarak, nasıl ölçtüğünüze bağlı olarak… Yaklaşık 170'e yakın baz puan.
Ancak kavramsal olarak bu yayılma neden değişsin? Bence düşünülmesi gereken iki önemli şey var. Bunlardan biri oran oynaklığı ve beklenen ön ödeme riskidir. İpotek tahvillerini veya hazine gibi devlet tahvillerini gerçekten farklı kılan şey, ipotek tahvillerinin bu yerleşik ön ödeme riskine sahip olmasıdır, yani 30 yıllık sabit ipoteği olan ve yeniden finanse eden veya ipoteklerini herhangi bir noktada hiçbir maliyet olmadan ödeyen biri. Yatırımcıların gelir akışları her an kesilebilir. Güvenliğe yatırım yaparken bunu düşünmeleri gerekiyor.
Faiz oranları çok dalgalı olduğunda veya faiz oranları gerçekten yüksek olduğunda ve yatırımcılar bunun bir anormallik olduğunu ve faiz oranlarının gelecekte düşeceğini beklediğinde, tüm bu "Şimdi al, sonra yeniden finanse et" konuşmaları, o zaman faiz oranlarının düşmesini beklerler. 'İpotekli tahvil satın almak için çok daha yüksek prim talep edeceğiz. Geçtiğimiz yıl ipotek spreadlerinin neden arttığına dair hikayenin büyük bir kısmı bu.
Hikayenin diğer kısmı sadece MBS'ye olan talep. Bunun iki kısmı var. Biri Fed. Fed, ödenmemiş MBS'nin yaklaşık %25'ine sahiptir. Pandemi sırasında 3 trilyon dolarlık MBS satın aldılar. Çünkü Fed, o çok derin durgunluk döneminde ekonomiyi canlandırmak için QE taktik kitabını yeniden ortaya çıkardı ve şöyle dedi: "Bu gemiyi bir arada tutmak için sınırsız miktarda MBS almayı taahhüt edeceğiz." Konut piyasası aslında iyi gidiyormuş gibi görünse bile satın almaya devam ettiler. Ama sonra durdular. Durduklarında büyük bir alıcı aniden piyasadan çıktı.
O halde talep hikayesinin ikinci kısmı bankalardır. Bankaların bilançolarında zaten çok sayıda MBS var. Faiz oranlarında yaşananlardan dolayı, gerçekleşmemiş pek çok kayıp var. Bunu vadeye kadar elde tutulacak bir şey olarak işaretleyebilirler. Bu nedenle zararlarını pazarlamak için işaretlemelerine gerek yok. Ancak bu aynı zamanda artık daha fazla MBS satın alma iştahlarının azaldığı anlamına da geliyor.
SVB'nin Mart ayında gerçekleşmesinden bu yana bankaların mevduata bakış açısının değiştiğini düşünüyorum. Bu, eğer bankalar mevduatların daha az yapışkan olduğunu hissederlerse, yani mevduatların gitme ihtimalinin daha yüksek olduğu anlamına gelirse, MBS gibi uzun vadeli varlıklara daha az talep olacakları anlamına geliyor. Bu aynı zamanda bankaların MBS'ye olan talebinin azalmasına da yol açacak. Eğer konuşmak isterseniz, “Peki, ileriye dönük olarak bu ne anlama geliyor? Bu artık spreadler için yeni bir normal mi, yoksa tekrar düşebilir mi?” Bunun sadece birkaç şeye bağlı olduğunu düşünüyorum.
Başlangıçta neden büyüdüklerinin iki ana nedenine dönersek, eğer büyük volatilite düşerse ve ön ödeme riski düşerse, o zaman evet, spread'in de düştüğünü görebilirsiniz. Oranların daha uzun süre daha yüksek olacağı fikri, ön ödeme riskinin biraz azaldığını düşündüğüm anlamına geliyor. Bu nedenle spreadlerin aşağı inmesi için küçük bir alan var.
O halde MBS'ye olan talebi düşünürseniz... Fed devre dışı. Bankalar çıktı. Ama hala para yöneticileri var. Hedge fonları var. Bir noktada, bu spreadlerin ne kadar büyük olabileceğine dair bir tavan var çünkü bazı yatırımcılar şöyle demeye başlayacak: "Aslında, eğer MBS'ye yatırım yaparak bu kadar büyük bir getiri elde edebilirsem, bunu diğer sabit getirili menkul kıymetlere göre yapmalıyım." .” Spreadlerin ne kadar büyük olabileceğinin de bir tavanı var.

Dave:
Dinleyen herkes için açıklığa kavuşturmak gerekirse, MBS ipoteğe dayalı menkul kıymetlerdir. Temel olarak yatırımcıların, bankaların veya yaratıcıların ipotekleri bir araya toplayıp bunları piyasada menkul kıymet olarak satmalarıdır. Chen'in az önce listelediği tüm farklı partiler... Bir süredir Fed onları satın alıyor. Normalde bunlara yatırım yapabilecek olanlar bankalar, emeklilik fonları veya farklı kişilerdir.
Chen, MBS meselesinin talep tarafı, hakkında biraz daha fazla şey öğrenmeye çalıştığım bir konu. Merak ettiğim diğer şey… Ve bu belki biraz fazla inek olacak, o yüzden bu konunun çok derinine inmemeliyiz. Peki dünya genelinde diğer ülkelerdeki tahvil faizleri ve getirileri talebi nasıl etkiliyor? Çünkü yatırımcıların belki kaçtığını veya en azından riskten korunmak için paralarını başka ülkelerdeki menkul kıymetlere veya borsalara yatırdıklarını gördüm. Bu da 10 yıllık getiriyi etkiliyor. Bu doğru mu?

Chen:
Oh evet. Kesinlikle. Bir iktisatçının bu konu hakkında düşünme şeklinin sadece paranızın fırsat maliyeti olduğunu düşünüyorum. Yatırımcıysanız hisse senetlerine yatırım yapabilirsiniz. Sabit getirili menkul kıymetlere yatırım yapabilirsiniz. Yabancı para birimlerine yatırım yapabilirsiniz. Paranızı koyabileceğiniz bir sürü farklı araç var. Sabit getirili menkul kıymetler düşünüyorsanız. MBS gibi varlığa dayalı bu menkul kıymetlere yatırım yapabilir veya devlet tahvillerine yatırım yapabilirsiniz. Devlet tahvillerini düşünüyorsanız, ABD devlet tahvilleri ile diğer ülkelerin devlet tahvillerinin karşılaştırmasını ve bahsetmediğim tüm diğer şeyleri düşünebilirsiniz.
Evet, diğer varlıkların getiri oranları değiştikçe bu durum hem ABD devlet tahvillerine hem de MBS'ye olan talebi de etkileyecek. Bu da fiyatı ve dolayısıyla bu tahvillerle ilişkili faiz oranlarını etkileyecektir.

Henry:
Biraz değişip biraz almak istiyorum… Burada bazı spekülasyonlar ve görüşler olacak. Ancak henüz üzerinde durmadığımız, etkisi olabilecek veya bazı kişilerin gelecekte ipotek oranları üzerinde etkisi olabileceğini düşündükleri bir faktör var. Bu bir sonraki başkanlık seçimi. İktidardaki siyasi değişimin konut kredisi faizlerini nasıl olumlu ya da olumsuz etkileyebileceğinden biraz bahseder misiniz? Yoksa bu tarihsel olarak mı yaşandı, yani özellikle Cumhuriyetçi Parti seçimi kazanırsa Demokrat Parti'den Cumhuriyetçi'ye geçişimiz olur ve bu oranları nasıl etkileyebilir?

Chen:
Kesinlikle. İktisatçıların seçim gibi bir şeyi düşünürken düşünecekleri en doğrudan yol, diğer jeopolitik olaylara benzer, yani ekonomik büyümeye yönelik tehdidin ne olduğu merceğinden düşünmektir. Bu, ekonominin gücü açısından ne anlama geliyor? Bu, sürmekte olan tüm grevler, öğrenci kredilerinin yeniden başlaması, yaklaşmakta olan hükümetin kapanması hakkında nasıl düşüneceğimize benzer. Bunların hepsi… Benzer bir çerçeve kullanabiliriz.
Tarihsel olarak düşünürseniz, Demokratlar mı iktidarda olacak, yoksa Cumhuriyetçiler mi? Cumhuriyetçilerin ekonomik büyümeye ve belki de iş dünyasına daha dost canlısı oldukları yönünde bir algı var. Belki bu iyi olur. Öte yandan bu, belirli adaylara bağlıdır. İktidarda olabilecek belirli adaylarla ilgili kuyruk riski var mı? İnsanların "Bunun resesyona yol açma olasılığı daha mı yüksek?" diye düşünürken bunu dikkate alacağını düşünüyorum.
Daha sonra, bu adayların iktidarda olmasının, örneğin Fed'e kimin liderlik edeceği ve yönetimlerinin hangi politikaları izleyeceği anlamına geldiğini de düşünebilirsiniz. Bütün bunlar devreye girecek, ki bunların hepsi gerçekten basit bir kesip çıkarmanın söz konusu olduğunu düşünmüyorum, “Eğer bu kişi iktidara gelirse, bu demek oluyor ki borsalar ve tahvil piyasaları bunu yapacak ve bunun tersi de geçerli. ” Ama kullanacağım çerçeve bu.

Dave:
Sizi zor durumda bırakıp gelecek yıl oranların ne olacağını sormak istemiyorum. Ancak, ipotek oranlarının nereye gitmeye başladığına dair bir fikir edinmek için gelecek yıla girerken izlemek üzere iki veya üç gösterge seçmek zorunda kalsanız, insanlara neye bakmalarını önerirsiniz?

Chen:
Kesinlikle. Benden tahmin yapmamı istememene sevindim çünkü...

Dave:
Bu daha sonra gelecek. Merak etme.

Chen:
Sanırım pek çok ekonomist kristal küremizin pillerini falan değiştirmemiz gerektiğini düşünüyor. Ancak ekonominin nereye gittiği/faiz oranlarının nereye gittiği konusunda ileriye dönük düşünmeye çalışıyorsanız, fikir birliği beklentisine bakmak en iyi seçeneğiniz olacaktır. Vadeli işlem piyasaları ve o şey bunu ima ediyor. Gerçekten olan budur.
Bununla birlikte, bence benzeri görülmemiş bir belirsizlik döneminde yaşıyoruz. Bunu gerçekten ihtiyatlı bir şekilde ele almalıyız. İleriye dönük bir bakış açısı yakalamaya çalışırken neye bakıyoruz? Bence bunların hepsi, incelediğimiz standart şeyler, bunlar aslında sadece ana ekonomik veriler. Ben “Enflasyon düştü” dediğim halde faizler neden yükseldi? Enflasyon hala hikayenin önemli bir parçası. Enflasyon yeniden yükselirse… Şu anda, geçtiğimiz bir veya iki ayda petrol fiyatları yeniden yükselişe geçti. Bunun faiz oranları üzerinde yine derin etkileri olabilir. Enflasyonu takip etmeye devam etmek çok ama çok önemli.
O halde genel olarak ekonominin en önemli ekonomik göstergesi aslında GSYİH değildir. Bu aslında işgücü piyasasıdır. İş raporudur. İşsizlik oranını düşünüyor/ekonomiye her ay kaç işin eklendiğine bakıyor. Ayrıca JOLTS gibi ilgili işgücü piyasası raporları da vardır. Açık İş Fırsatları ve İşgücü Devri Anketi geçtiğimiz yıl büyük ilgi gördü. Sonra, ayrıca ADP gibi özel sektör rakamları ve bunların hepsi. Aslında hepsi aynı standart ekonomik veriler.
Bugün ekonomi ile kariyerime başladığım zaman arasında gerçekten farklı olan şey, artık çok daha fazla özel sektör verisinin olması. Konut tarafında elbette Redfin, konut piyasası hakkında kamuya açık veri kaynaklarından elde ettiğinizden daha ileriye dönük olduğunu düşündüğümüz pek çok özel sektör verisi sağlıyoruz.
Benzer şekilde, örneğin JP Morgan Chase Enstitüsü ve Bank of America Enstitüsü'nün, geriye ne kadar tasarruf kaldığı konusunda ABD tüketicisinin durumu hakkında ortaya koyduğu verilere dikkat etmenin önemli olduğunu düşünüyorum. Bir ton tasarruf olduğunu biliyoruz. Pandemiden sonra insanların çok fazla tasarruf fazlası oldu. Gerçekten kurumuş mu? Kuruduysa kimin için? Kimin hâlâ birikimi var? Sorunlar hakkında düşündüğümüz zamanlar için bu önemlidir. İnsanlar birkaç gün içinde yeniden öğrenim kredisi ödemeye başlayacaklar. Bu öğrenci kredisi ödemelerini yapmak kimin elinde? Bu ödemeleri yapacak para kimde? Bu, ileriye yönelik harcamaları açısından ne anlama gelecek? Dikkat edilmesi gereken çok önemli olduğunu düşündüğüm çok sayıda özel sektör veri kaynağı var.

Dave:
Harika. Çok teşekkür ederim Jen. Bu inanılmaz derecede faydalı oldu. Açıkçası insanlar sizi Redfin'de bulabilir. Çalışmalarınızı özellikle yayınladığınız veya insanların sizi takip etmesi gereken bir yer var mı?

Chen:
Evet. Redfin haber sitesi tüm raporlarımızı yayınladığımız yerdir. Ayrıca kısa süre önce ekonomist köşemizden, meydana gelen olaylar veya ekonomik gelişmelerle ilgili hızlı özetleri görebileceğiniz bu web sitesine ekledik. Burası tüm düşüncelerimizi bulmak için gerçekten harika bir yer.

Dave:
Elbette. Harika. Çok teşekkür ederim Chen. Bize katıldığınız için teşekkür ederiz.

Chen:
Bana sahip olduğun için çok teşekkürler.

Dave:
Ne sandın?

Henry:
Her şeyden önce, süper karmaşık bir konuyu ele almak ve onu ekonomi geçmişi olmayan veya benim anlamadığım için tüm bu faktörlerin birbirini nasıl etkilediğini anlamayan insanlar için bile anlaşılır kılmak inanılmaz bir işti. Bunu, yaptığımız diğer ekonomik konuşmalardan daha iyi takip edebildim. Bunun izleyicilerimiz için çok değerli olduğunu düşünüyorum. Ortalıkta bir ton spekülasyon var. Herkes sokak ekonomisti gibidir. Hepsi şöyle diyor: “Evet, altı ay sonra faiz oranları düşecek. O zaman dışarısı çılgına dönecek.” Gerçekten kimse bilmiyor. Bu sayılara tutarlı bir şekilde aktif olarak bakan ve bu göstergelere sürekli olarak bakan birinin şunu söylediğini duymak güzel: "Eh, kristal küremin hala biraz bataryaya ihtiyacı var." Stratejinize dikkat etmeniz gerektiğine dair iyi bir uyarı.

Dave:
Kesinlikle. İktisat hakkında ne kadar çok şey öğrenirsem, sanırım tahminlerde bulunmaya o kadar az çalışıyorum ve değişkenleri ve olacakları etkileyen şeyleri o kadar çok anlamaya çalışıyorum. Kimse konut kredisi faiz oranlarının ne olacağını bilmiyor. Ancak yayılmanın nasıl çalıştığını anlayabilirsem, imtiyaz hazinelerinin neden bu şekilde hareket ettiğini anlayabilirsem, o zaman en azından olayları gerçek zamanlı olarak izleyebilir ve sadece bunları yapmak yerine bilinçli bir tahminde bulunabilirsiniz. korkuya dayalı tepkiler ki bence koltukta oturan tüm iktisatçıların yaptığı da bu.

Henry:
Bana 10'den XNUMX'a kadar bir ölçek verin. Onun bahsettiği her şeyi tamamen inekleyip yabani otların içine sokmamak sizin için ne kadar zordu?

Dave:
Japonya Merkez Bankası'nın son kararının nasıl olduğunu sormak istedim… Bu bir şaka değil. Kelimenin tam anlamıyla şöyle dedim: "Bank of Japan politikasını ve satın alma getirileriyle ne yaptıklarını sormalı mıyım?" Kimsenin neden bahsettiğime dair bir (bip sesi) çıkarmayacağını biliyordum. Ama sormak istedim.

Henry:
Yüzünde sadece bunu istediğini görebiliyordum. “Bu benim halkım” diyordun.

Dave:
Biliyorum. Ben de şöyle düşündüm: "Sonrasında Chen'i ortalıkta tutmam lazım, böylece tamamen yabani otların saçmalığı hakkında yan sohbetler yapabiliriz." Ama umarım Henry bizi normal yatırımcıların ve normal insanların konuşmak istedikleri alanda tutmak için buradaydı.
Ama sonuçta harika olduğunu düşündüm. Benim için oldukça riskli bir durumdu. Tonlarca iyi bilgi vardı. Yine süper sindirilebilir hale getirdi. Umarım herkes işlerin neden bu şekilde gittiğine dair biraz daha bilgi sahibi olarak ayrılır. Dürüst olmak gerekirse, insanların en çok şaşırdığı şey, onlara ipotek faizlerinin Fed tarafından belirlenmediğini açıkladığınız zamandır. Bunu her zaman konuşuruz. Programı dinleyenlerin bunu anladığını düşünüyorum. Ama beş altı yıl önce bunu bilmiyordum. Gerçekten anlamadım. Sanırım bu soyut şeylerin işinizi nasıl etkilediğini daha iyi anlarsınız… Kelimenin tam anlamıyla, günlük varlığınız imtiyaz hazinelerinden etkilenir. Kim biliyordu? Bence bu çok ilginç ve dikkat edilmesi gereken çok önemli.

Henry:
Bunu bir çerçeve içinde anlatması anlaşılmasını çok kolaylaştırdı. Onu hayal etmeye devam ettim. Ben şöyle dedim: "Dostum, keşke onu bir beyaz tahtanın önünde tüm bunları yazsaydık."

Dave:
Bu güzel olurdu. Bana fikir verme. Ortalıkta koşup düğmelere basıp bir şeyler fırlatacağımız bir Mad Money, Jim Cramer şakası yapacağız. Caleb bizi öldürecek. Elbette. Teşekkürler dostum. Bu çok eğlenceliydi. Umarım siz de çok şey öğrenmişsinizdir. Gelin sizin için sosyal check-in yapalım. İnsanlar Henry'yi takip etmek istiyorlarsa bunu nerede yapmalılar?

Henry:
Instagram en iyi yer. Ben Instagram'da @thehenrywashington'ım. Veya Seeyouattheclosingtable.com adresindeki web siteme göz atabilirsiniz.

Dave:
Elbette. Ben Instagram'da @thedatadeli'yim. Beni orada da bulabilirsiniz. Dinlediğiniz için hepinize çok teşekkür ederim. Bir dahaki sefere On The Market'te görüşürüz. On The Market, ben, Dave Meyer ve Kaylin Bennett tarafından yaratıldı. Gösterinin yapımcılığını Kaylin Bennett üstleniyor, düzenlemesi ise Exodus Media tarafından yapılıyor. Metin yazarlığı Calico Content'e aittir. Bu gösteriyi mümkün kıldıkları için BiggerPockets'teki herkese çok teşekkür etmek istiyoruz.