GERÇEK Paranın Multifamily'de Kazanıldığı Yer (Varlık Yönetimi 101)

David:
Bu BiggerPockets Podcast Show 739.

Andrew:
Yani bir mülk yöneticisi günlük işleri yapan kişidir. Varlık yöneticisi büyük resmi temsil eder, yönü belirler. Yani bir yolcu gemisi gibi düşünün. Eğer bir gemi yolculuğuna çıktıysanız, aktivite müdürü var ve bu da günde 18 saat çalışan kişi. Gösterilerin zamanında başladığından, akşam yemeğinin zamanında başladığından, güvertede doğru sayıda sandalye olduğundan ve iyi bir yolculuk için önemli olan tüm o küçük ayrıntılardan emin olmak için her zaman etrafta koşuyorlar. Varlık yöneticisi geminin kaptanıdır.

David:
Neler oluyor millet? Ben David Greene, BiggerPockets Emlak Podcast'inin sunucusu, gezegendeki en büyük, en iyi, en kötü emlak yatırımı podcast'i bugün burada, size bir sürprizle karşınızdayım. İki iyi arkadaşım ve çalışkan çok aileli yatırımcım Matt Faircloth ve Andrew Kushman, bu alana girerseniz size para kazandıracak varlık yönetimi, emlak yönetimi ve operasyonlar hakkında konuşmak için buradalar ve daha da önemlisi gelecekte bu alana girerseniz para kaybetmemenize yardımcı olur.
Bugün harika. Gerçekten çok önemli iki noktaya giriyoruz: para kazanma ekibinizi oluşturuyoruz ve sonra onlarla nasıl iletişim kuracağınızı öğreniyoruz ve onları sizinle iletişim kurmaları için eğitiyoruz, böylece ölçeklendirip kârlı bir iş kurabilirsiniz, sizi istemenizi sağlayan bir varlık satın almak yerine saçını başından çekip benim gibi olmanı. Yıllardır çok aileli varlıkları yönetirken bu ikisinin deneyimlediği gerçek hikayelere giriyoruz, böylece onların hatalarından ders çıkarabilir ve kendi hatalarınızı önleyebilir, aynı zamanda sizi başarıya götürmeye yardımcı olacak parçaları bulabilirsiniz. Sonraki seviye. Bakın, ekonominin değişmesi sürpriz değil. Bir durgunluğa doğru gidiyoruz ve emlak işi yapmak artık her zamankinden daha da zorlaşıyor. Yıllardır satın almanız gerektiği söylenen varlığı gerçekte nasıl çalıştıracağınızı anlamak önemlidir.
Bugün dinlerseniz öğreneceğiniz şeylerden bazıları, neleri arayacağınız konusunda size yardımcı olacak personeli nerede bulacağınız, mülk yöneticilerine soracağınız sorular, bir mülk yöneticisini işe almadan önce nelere dikkat etmeniz gerektiği ve aradaki farktır. Bir varlık yöneticisi ile bir mülk yöneticisi arasında ve bakım denetçilerinin mülkünüzün NOI'sini artırabilecek ve aslında onu daha karlı hale getirebilecek neler yapabileceği arasındaki ilişki. Bunlar ve daha fazlası bugünkü programda. Bunu kaçırmak istemezsin. Röportajımıza geçmeden önce bugünkü kısa notumuz gösteri notlarına göz atmak olacak. Sizin için bir mülk yöneticisini işe almadan önce doğrudan Matt ve Andrew'un bunu kendi başlarına yapma deneyiminden gelen 27 sorudan oluşan bir listemiz var. Bu senin için bedava. Dinlediğiniz için teşekkürler. Seni seviyoruz. Pekala, bugünün programına geçelim.
Andrew, Matt, bizim için canlı olarak yayınlanan BiggerPockets Podcast'ine tekrar hoş geldiniz, ancak GoBundance'teki kış dinlenmemizde Tahoe Gölü'ndeki izleyiciler için değil. Bugün çok aileden, ama daha spesifik olarak çok ailenin işleyişinden bahsedeceğiz. Öyleyse bir mülk yöneticisi ile varlık yöneticisi arasındaki farkı bilmeyen insanlarla başlayalım. Bunu nasıl tarif edersin Andrew?

Andrew:
Yani bir mülk yöneticisi günlük işleri yapan kişidir. Varlık yöneticisi büyük resmi temsil eder, yönü belirler. Yani bir yolcu gemisi gibi düşünün. Eğer daha önce gemi yolculuğuna çıktıysanız, aktivite direktörü var ve bu da günde 18 saat çalışan kişi. Etrafta koşuşuyorlar, gösterilerin zamanında yapıldığından, akşam yemeğinin zamanında başladığından, güvertede doğru sayıda sandalye olduğundan ve iyi bir yolculuk için önemli olan tüm o küçük ayrıntılardan emin oluyorlar.
Varlık yöneticisi geminin kaptanıdır. Evet. Şöyle diyor: “Pekala, bir fırtına yaklaşıyor. Biraz yön değiştireceğiz. Yüz mil sağa kayacağız, adanın arka tarafını dolaşacağız. Bu limana yedi gün içinde varacağımızdan emin olmalıyız.” Büyük resme bakıyor ve bunun gerçekleşeceğinden emin oluyor. Mülk yönetimi ile varlık yönetimi arasındaki fark budur. Ve bu, özellikle dörtlü ve 10 birim gibi daha küçük şeyler yapıyorsanız, mükemmel bir şekilde net bir tanımlama değildir. Daha çok bir spektrumdur. Ve eğer kendi kendinizi yönetiyorsanız ve ilk fourplex'inize yeni başlıyorsanız, her iki işi de yapıyorsunuz demektir. Ancak ölçeklendikçe ve büyüdükçe fark giderek daha önemli hale gelir. Zenginlik yaratmak isteyen bir yatırımcı olarak, gerçekten varlık yönetimi yönüne odaklanmak isteyeceksiniz. Gerçek paranın kazanıldığı yer orası.

David:
Peki çoğu yatırımcının varlık yöneticileri olduğunu mu düşünüyorsunuz, yoksa varlık yönetiminin yanı sıra mülk yönetiminden de yararlanacağınız bir kompleks boyutu var mı?

Andrew:
Çoğu yatırımcının bizzat varlık yöneticileri olduğunu söyleyebilirim. Mesela yaklaşık bin birime kadar kendi kendimin varlık yöneticisiydim. Ve 2000'den fazla birime ulaştığımızda, bu konuda yardımcı olacak bir varlık yönetimi ekibini görevlendirmeye başladım çünkü bu tam zamanlı bir iş haline geldi. Günlük mülk yönetimiyle ilgilenmeseniz bile, sadece yönetiyorsanız bile… Kasabanın her tarafına dağılmış 10 tane dörtlü daireniz varsa, tahsilatlar ve tahliyelerin dosyalanması ve benzeri konularda yardımcı olacak bir yönetici kişiniz olsa bile, yine de borç verenle uğraşacaksın. Karar vermeniz gerekiyor, “Bunu bir yıl içinde satacak mıyım? Bunu iki yıl sonra satacak mıyım? Eğer satarsam parayı ne yapacağım?” Ve böylece belli bir nokta var… Sanırım yine bine kadar kendimindim ve çok uzun süre bekledim.
Ve eğer sonunda mezun olsaydım, bu Pinokyo gibiydi. Benim işim Pinokyo gibiydi. Bana bu konularda yardımcı olacak birkaç kişiyi eklediğimde nihayet gerçek bir iş haline geldi. Hatırlıyorum, aslında, belki de burada Tahoe'daydık, gerçek vizyon dökümünden yararlanmadan bazı işlerden yararlanmanın nasıl görüneceği hakkında bir konuşma yaptığımızı hatırlıyorum, bunu kafanızda sanki şöyle gördüğünüzü hatırlıyorum. Birini işe alırsam, siz hâlâ vizyonu yaratırken, ben tam kontrolden vazgeçiyorum, ancak o, sizin şimdi onlar için belirlediğiniz vizyonu uyguluyor. Ve şunu söylemeliyim ki arkadaşlar, kariyeri o zamandan bu yana patlama yaşadı ve ben de elimden geldiğince kredi alacağım.

David:
Hayır, evet, bunun için övgünün bir kısmını hak ediyorsun. Cidden öyle yapıyorsun. Birkaç güzel uzun görüşme yaptık ve bu yardımcı oldu. Kesinlikle bundan faydalanıyorum çünkü [duyulmuyor 00:05:41] tarihinde birlikte ortaklık yaptık. Baştan sona aynı şeyden yemediğimi söyleyemem.

Mat:
Sadece bir şeyi daha söylemek istiyorum, Andrew'a kesinlikle biraz değinmişsin çünkü o bu podcast'in ilk beş dakikasında iki benzetme yaptı. Şu ana kadar sıfır yaptın. Yani bir seyir yönetmeni benzetmemiz var ve aynı zamanda Pinokyo'nun “Ben gerçek bir çocuğum” benzetmesi de var.

David:
Andrew erkenden önde gidiyor.

Mat:
Sana yetişmem lazım David Greene. Bu nedenle, bu podcast sırasında analoji puan tablosunda puan tutmaktan memnuniyet duyacağım.

David:
Elbette. Matt, şimdi konuyu sana açacağım. Tanrım, emlak sektöründe son birkaç yılda çok fazla teşvik gördük. Özellikle sendikasyon oyununa katılan ve hiçbir deneyimi olmayan pek çok insanın olduğunu gördük. Ve yükselen ekonomi, gerçekten de pek çok kokuyu gizleyen şey bu parfümdü. İlk dakikada faiz oranlarının bir miktar yükseldiğini görüyoruz. Sanki, “Aman Tanrım, bunca zamandır olan şey bu. Bu vakaların çoğunda rujlar domuzdan çıkıyor." Operasyonların sadece satın almalarla karşılaştırıldığında ne kadar önemli olduğuna dair bakış açınız nedir ki bu da en çok dikkat çeken noktadır?

Mat:
Evet. Demek istediğim, son 10 yıl sadece oyuna girmekle geçti. Çoklu aile satın alabilir ve onunla hiçbir şey yapmayabilirdiniz. Yere düşmesine izin verin, kiracıların kirayı tamamen ödememesine izin verin, işlerin ister istemez gitmesine izin verin, çimlerin bir metre yüksekliğinde büyümesine izin verin ve onu satın aldığınızdan bir ton daha fazlasına satarsınız. Demek istediğim, gerçekten herkes bu oyuna gelebilirdi ve tahmin edin ne oldu, herkes başardı. Ve 20 bin dolar karşılığında size gayrimenkule nasıl yatırım yapacağınızı falan öğretmeye istekli bir sürü insan var. Ve pek çok insan, çoklu aile oyununa katılmak için bu kadar para ödedi. Ve şimdi tek yapmanız gereken oyuna girip bir anlaşma yapmak, parmaklarınızı ezmek ve onu bir yıl içinde ödediğinizden çok daha fazlasına satabilirsiniz.
Bu, yakın zamana kadar artan oranlar nedeniyle işe yaradı ve satıcılar artık mülk satmaya gittiklerinde sadece fiyatlarını söyleyemiyorlar. Ve böylece, değer kazanmak için değil, nakit akışı için yatırım yapmak zorunda kalacağınız eski moda emlak yatırımına geri döneceğiz. Ve eğer nakit akışı için yatırım yapacaksanız, performansı nedeniyle sizi ödüllendirecek bir şeye yatırım yapacaksanız, varlık üzerinde iyi bir varlık yönetimine sahip olmanız gerekir. Parmaklarınızı çaprazlayıp 10 yıldır yükselen dalgaya izin veremezsiniz, değil mi? Pekala, hep birlikte çak bir beşlik. Harikaydı. Herkese yardım etti. Ama gelecek bu değil. Nakit akışının öngörülebilir gelecekte kral olacağını düşünüyorum. Bunun gerçekleşmesi için varlık yönetimine, KPI'lara, iş planlarına, iyi yönetilen mülklere ihtiyacınız var ve bunları satın aldıktan bir yıl sonra satamayabilirsiniz.

David:
Fark ettiğim bir şey var ki, gayrimenkulün temellerini anladığınızda, öncelikle her şey, "Peki, ne yapmam gerekiyor? Bana tam olarak ne yapacağımı söyle." Dairelerin, bunların değeri veya ticari mülkiyet gibi genel olarak iki parçalı bir fonksiyon olduğunu anlarsanız. Bir sınır oranınız var ve NOI'niz var. Ve sınır oranını kontrol edemezsiniz ve NOI'yi kontrol edemezsiniz. Bu çok basit. Artık, rüzgarları kontrol edemediğiniz gibi, üst sınır oranını da kontrol edemediğiniz şeyler var, ancak rotanızı sizin yararınıza olacak yönde gösteren haritanın içindeki rüzgar modellerine bakabilirsiniz. Ama sonuçta, NOI'ye karşı bunu kontrol edemezsiniz, bu da teknenin dibinde kürek çeken adamlar gibi olabilir. Analojileri yakalamaya çalışıyorum. Onlardan birçoğunuz var…
Ticari bir mülkün değerini belirleyen iki faktör vardır. O halde NOI'nin içine girerseniz, bunu kontrol eden iki faktör vardır. Geliriniz var, gideriniz var. İşleri basitleştirir. Yani operasyonlar daha çok masrafları nasıl en aza indireceğim ve gelirimi nasıl en üst düzeye çıkaracağım sanatıyla ilgilidir. Gerçekten bu kadar basit. Bu nedenle, çok aileli gayrimenkullerde kontrol edebileceğiniz tek kısmın bu olduğunu biliyoruz ve bu çok önemli. Matt, kendi kendini yönetmen mi yoksa üçüncü bir taraf için bu kadar önemli bir şeyden yararlanman mı gerektiği konusunda ne düşünüyorsun?

Mat:
Gayrimenkul sektörüne ilk girdiğimde doğrudan bu konuya girmedim. Aslında apartman binalarının yanı sıra yatırım yapabileceğiniz başka şeyler de var. Böylece tek ailelere ve küçük çoklu ailelere yatırım yapmaya başladım ve bu yolda ilerlemeye çalıştım. Ve Liz ve ben, Trenton, New Jersey'de küçük bir ekiple 115 üniteyi çalıştırdığımız bir nokta vardı. Ve böylece çok uzun bir süre kendi kendimizi idare ettik. Ve yapılabilir. Aslında bu benim ve küçük bir ekibin yapması gereken tam zamanlı bir işti. Ancak bunu yaparken kazandığımız para, kendimizden bir mülk yönetim ücreti talep ettiğimiz için, ışıklarımızı açık tutmaya, ailemizi doyurmaya ve oldukça iyi bir yaşam tarzı sürdürmeye yetiyordu.
Ancak Trenton'da olmayan 49 üniteyi satın almamız karar noktası gibi bir dayanak noktası vardı. Oradan biraz uzaktaydı. Bu beni yeni bir pazarda yeni bir Başbakanlık şirketi kurmaya zorlardı ve ben de bunu yapmak istiyordum. Ancak normalde benden daha iyi bir fikre sahip olan eşim, "Bunu yönetecek yeni bir Başbakan tutmayı deneyelim" dedi. Biz de bunu yaptık ve onlar olağanüstü bir iş çıkardılar. Hâlâ muhtemelen daha iyisini yapabileceğimize inanıyorum, ancak varlığın çalışır durumda kalması için yeterince iyi iş çıkardılar. İyi varlık yönetimi taktikleri sayesinde mülk çok ama çok iyi performans gösterdi ve bu da benim ölçeklenmemi sağladı.
Bence başlangıçta bunu dinleyen ve 2, 3, 400 birimi olmayanlar için, belki bir dubleks alabilirler, eğer bir dubleksiniz varsa ve sonunda bu emlak yatırımı işini tam zamanlı yapmak istiyorsanız, Kendinizi yönetmek, ailenizi doyurmaya yetecek kadar kazançlı bir iş olabilir, şimdilik ışıklarınızı açık tutun. Ve aynı zamanda yönetimin parametrelerini geliştirmenize de gerçekten yardımcı olacak çünkü yönetimin tüm ayrıntılarını kendim yaparken öğrendim ve sonunda bunu başka bir tarafa bıraktım, ama bu bana çok şey öğretti ve aynı zamanda beni çok besledi. peki ben bunu yaparken.

David:
Elbette. Andrew, sana atıyorum. Sizin bakış açınıza göre her seçeneğin artıları ve eksileri nelerdir?

Andrew:
Evet, Matt bazı artılardan bahsetti. Birincisi, eğer bunu yaparsanız, yeterince iyi ölçeklendirirseniz, bu başka bir gelir akışı haline gelebilir. Yani bu bir dengeleyici faktör, dengeleyici bir faktör olabilir. Genellikle profesyonel olarak listelenen bir diğer şey de daha fazla kontrole sahip olmanızdır ve bu doğrudur, ancak bu kontrolün olduğu ve aynı zamanda mülkünüze herkesten daha fazla önem verdiğiniz varsayımıdır. Yani şu varsayım var: "Eğer kontrol bendeyse ve bunu herkesten daha çok önemsiyorsam, o zaman gerçekten iyi bir iş çıkaracağım. Eh, önemsemek yetkinliğe eşit değildir. Eğer karımın bir şey için ameliyat olması gerekiyorsa ameliyathaneye girip şöyle demeyeceğim: "Hey doktor, biliyor musun? Onu senden daha çok önemsiyorum. Şunu alayım.
Hayır, en iyisini istiyorum. Benden nefret edebilir ama eğer ameliyatta gerçekten iyiyse ve doğru yapacaksa, o ameliyatı yapmasını isterim. Yani bu, önemsemenin yeterliliğe eşit olduğu efsanesidir ve öyle değildir. Ancak buna uyum sağlayacak becerileriniz varsa, o zaman evet, bu gerçekten iyi bir kombinasyon. Öte yandan, mülk yönetiminin bazı dezavantajları, en çok baş ağrısı yaratan işlerden biridir. Temelde dev bir İK firmasını yönetiyorsunuz. Gün boyu yaptığınız tek şey insanların sorunlarıyla, maaş bordrolarıyla, sonra da borcunu ödeyemeyen kiracılarla, tahliyelerle, mahkemelerle ve tüm bunlarla uğraşmak. Ve o kadar da iyi para kazandırmıyor. Bu çok düşük marjlı, yüksek stresli bir iş ve gerçekten yorucu olabilir, bunu yaptıklarını tanıdığım insanlar kesinlikle bunu söylüyor.
Ve ayrıca akılda tutulması gereken bir şey var, mülk yönetimi gayrimenkul yatırımından ayrı bir iş, yani eğer bunu yapmaya karar verirseniz iki işletmeyi yönetiyorsunuz. Nasıl karar verirsiniz? Artıları ve eksileri üzerine bir saatlik bir panel yapabilir ve bu konuya gerçekten dalabiliriz. Nihai hedeflerinizin ne olduğuna, kaç biriminiz olduğuna bağlıdır. Eğer bir fourplex'iniz varsa, başlangıçta bunu kendi kendine yöneterek bazı şeyler öğreneceksiniz. Bu yüzden kendi kendini yönetmeyi tavsiye ederim. Geçişi nereden yapıyorsunuz? Söylenecek şeyler bunlar. Yine, bu bir spektrum. Bu şuna benziyor: Eğer bir vegansanız ve crossfit'e meraklıysanız ilk önce hangisinden bahsedeceğinize nasıl karar veriyorsunuz? Her insan için farklı olacak ve duruma bağlı.

David:
Siz ikiniz de bu benzetme meselesini derinlemesine araştırıyorsunuz. Gerçekten çok rekabetçisin demek istiyorum. Bir seyirci sporu olarak benzetmeyi ileri geri izlemekten gerçekten keyif alıyorum. Pekala, bu arada Matt, konu bir mülk yönetim şirketi bulmaya geldiğinde, eğer bu yapmak istediğin bir şeyse, harika bir şirketi nasıl bulacağına dair ne gibi tavsiyelerin var? Kuyu,

Mat:
İlginç olan, bunu Google'daki arkadaşlarınızdan, Albuquerque, New Mexico'daki Google PM şirketlerinden veya başka bir yerden arayabilmenizdir. Ancak muhtemelen bir mülk satın alıyorsanız ve yatırım yapmak istediğiniz pazar olarak söylemesi eğlenceli bir isim olduğu için Albuquerque'yi seçelim, muhtemelen baktığınız mülke sahip olduğunuz diğer potansiyel müşteriler aracılığıyla ulaşmışsınızdır. birlikte çalıştığınız bir emlakçı, muhtemelen yerel bir ipotek komisyoncusu, belki bir avukat, belki de BiggerPockets forumlarında tanışarak edindiğiniz diğer emlak yatırımcısı arkadaşlarınız. Yani tavsiye istersiniz, o pazarda halihazırda aktif olan veya halihazırda yaşayan veya mevcut olan diğer insanlarla konuşursunuz. Ve sonra potansiyel müşterileri ararsınız.
Ve sonra aynı zamanda neyi yönettiklerini de öğrenmek isteyeceksiniz, değil mi? Çünkü bir mülk yöneticisi size mülkünüzün aşağısındaki striptiz merkezini yönetebileceğini ve aynı zamanda Albuquerque'de satın aldığınız dubleksi de yönetebileceğini ve aynı zamanda sokağın aşağısında bulunan yüz üniteli bir apartman binasını da yönetebileceğini söylerse, bu yanlış mülk yönetimi şirketi. Bunlar, böyle şeyleri yöneten birbirinden çok farklı üç varlıktır. Yani onların tatlı noktalarının, özlerinin, onların ve ben bir benzetme yapacağım, onların Goldilock'ları, çok sıcak değil, çok soğuk değil, tam olarak sahip olduğunuz varlık olduğundan emin olmak istiyorsunuz. Herkesin her şeyi olmasını istemezsiniz çünkü mülk yönetimi öyle değildir. Satın aldığınız mülk için masaya getirmeleri gereken bir uzmanlık düzeyi vardır.

David:
Peki Andrew, iyi olabileceğini düşündüğün bir şirket bulduğunda ve onları incelemek istediğinde, insanların bu şirketlere sormasını tavsiye edebileceğin bazı sorular nelerdir?

Andrew:
Uzun bir soru listemiz var ve bir belge sağlayabiliriz, bunlardan 20 kadarı var. Gösteri notlarında buna bir bağlantı verebiliriz. Ama asıl olanlardan bazıları ve Matt buna biraz değindi, onların geçmişi nedir? İki yıl önce yeni kurulmuş bir yönetim şirketi mi? Biraz yeşil ve deneyimsizler mi yoksa onlarca yıldır ortalıktalar mı? Peki kurucular nereden geldiler? O adamlara güvenmek istemediğiniz için mi onlar eski mühendislerdi? Ya da örneğin işe aldığımız yönetim şirketi, çok daha büyük bir yönetim şirketinin, kurum kültüründen bıkıp “Daha iyisini yapabilirdik” diyen iki yöneticisi tarafından kuruldu.
Dışarı fırladılar, kendi işlerini kurdular ve gerçekten iyi bir iş çıkardılar. Peki kurucuların geçmişi nedir? Matt, varlık ve sınıf uzmanlığına değindin. Odak noktası kişisel depolama olduğunda, 10 ünitenizi işletmesi için bir mülk yönetim şirketi kiralamak istemezsiniz. Bilgiye sahip olmayacaklar, verimliliklere sahip olmayacaklar ve umursamayabilirler bile. Bazı yönetim şirketleri, sadece gelir elde etmek için almamaları gereken varlıkları üstlenecek, ancak bununla iyi bir iş çıkaramayacaklar. Ayrıca, C sınıfı mülklerde uzmanlaşıyorsanız, A sınıfı bir mülk yönetim şirketiyle anlaşmayın çünkü C sınıfı mülkünüzü destekleyebileceğinden çok daha pahalı bir şekilde çalıştırırlar. Ve bunları çalıştırmanın çok farklı yolları var. Yani bu sadece kişisel depolama ve çoklu aile değil, aynı zamanda sınıftır. Ayrıca pazarınızda ideal olarak uzmanlaşmış bir yönetim şirketi istiyorsunuz.
Ulusal düzeyde bazı iyi mülk yönetimi şirketleri var. Benim tercihim bölgesel olanlardan yana. Örneğin, bizim kullandığımızın sadece güneydoğu Amerika'sını yapıyorlar, dolayısıyla ayak izleri bizimkiyle eşleşiyor. 26,000 adetleri var. Yani ölçek verimliliğine sahip olacak kadar büyükler ama gerçek bir sorun olduğunda ve birini bulmam gerektiğinde şirket sahiplerini cep telefonlarından arayabileceğim kadar da küçükler. Bu yüzden şu soruları soruyorum: “Peki, ayak iziniz nedir? Kaç biriminiz var?” Alt pazarınızda kaç birim var? Yani eğer bir şirketin Dallas'ta 10,000 birimi varsa ve onlara Lubbock'ta bir mülk veriyorsanız, ancak Lubbock'ta hiç başarılı olamadılarsa, Lubbock'ta iyi olmayacaklar. Birincisi, oraya gitmek için zaman ayırmayacaklar. İkincisi, piyasayı bilmiyorlar. Çok farklı bir pazar.
Yani bunlar soruların bazıları. Ve birçok insanın sormayı düşünmediğini düşündüğüm kritik olan bir diğer konu da, Bay ve Bayan Mülk Yönetim Şirketi'nin ideal olarak ne olduğu, sahiplerle ne tür bir ilişkiye sahip olmaktan hoşlandığınız konusunda gerçekten onları hissetmenizdir. mülkten mi? Çünkü eğer onlar sizden uzaklaşmanızı ve raporunuzu ayda bir kez okumanızı isteyen türden bir mülk yönetim şirketiyse, bu işe yaramayacaktır. Bu benim için büyük bir kırmızı bayrak. Birlikte çalışabilmeniz, birlikte büyüyebilmeniz ve bir ilişki kurabilmeniz için sizi bir ortak olarak gören bir mülk yönetim şirketi istiyorsunuz. Ve bu bana göre en büyük anahtarlardan biri. Ve söylediğim gibi, bunun ötesinde çok daha fazla soru var, ancak mülk yönetimi şirketiyle röportaj yapmak için oturduğumda bunlar, öğrenmek için birden fazla soru sorduğum şeylerden bazıları.

David:
Matt, iş ekip üyelerini işe almaya gelince, belki de Andrew'un kendi başına yaptığı bazı şeyleri tabağından çıkarabilmek için ölçeklenmeye başladığında ne yaptığından bahsediyormuşsun gibi. Yıllar boyunca öğrendiğiniz bazı şeyler nelerdir? Bu konuyu ikinizle de konuşacağız. Küçük çoklu aileleri veya büyük çoklu aileleri olan diğer insanlar için tavsiyeler. Her şeyi kendileri yapıyorlardı. Tükeniyorlar ya da ölçeklenmek istiyorlar, daha fazla ilerlemek istiyorlar. "Gerçek bir çocuk olmak istiyorum" hakkında konuştuğumuzu duyuyorlar.

Andrew:
Başkasının benzetmesini çalamazsınız. Teşekkür ederim. Evet, diskalifiye edilmiş benzetme referansı. Teşekkür ederim.

David:
Güç vermek. Andrew sadece kenara itiraz etti. Sayın Yargıç, İtiraz ediyorum. Aşırı kullanılmış. Elbette. Peki insanların işe alırken aramaları veya farkında olmaları gerektiğini düşündüğünüz şeyler neler?

Mat:
Mülk yönetimi ve varlık yönetimi insan işleridir. Ve böylece insanlar sonsuza kadar işlerde çalışmazlar. Ve böylece bir mülk yönetim şirketi ve aynı zamanda bir varlık yöneticisi olarak sürekli olarak işe alım yapacaksınız. Yani Andrew, hem senin hem de benim çok aileli mülklerimiz olduğunu söyleyebilirsin. Her zaman, bu bakım teknisyeni ayrılır ya da bu tesis müdürü başka bir iş bulur ya da kiralama acentesi ayrılır ya da buna benzer şeyler olur. Dolayısıyla Başbakan tarafındaki koltukları değiştirme çabası sürekli var. Ve şöyle bir konuşma var: “Eğer kendi kendimi yönetiyorsam, belki yeni bir bakım teknisyeni işe almak isterim? Peki masaya ne getiriyorlar?” İlk işe aldığımda, işe aldığım ilk kişilerden biri bir bakım teknisyeniydi ve mesele şuydu: Kamyonu ve üzerinde birçok aleti olan birine ihtiyacım vardı. Pek çok farklı şey hakkında bilgi sahibi olan pek çok farklı şeyi düzeltebilirler. Bir kamyonla yapılan tüm işlemlerin krikosu ve bu işlemler için ihtiyaç duydukları birçok alet araçtadır.
Yani eğer kendi kendini yönetiyorsanız, bu belki de dikkate almak isteyeceğiniz bir şeydir. Yani her su tesisatı yaptırmak istediğinizde bir Roto-Rooter kiralamak gibi, her istediğinizde üçüncü taraf yüklenicileri işe almak zorunda değilsiniz. Tuvaletiniz yedekleniyor. Bakım teknisyeninizin, kendisinin yapabileceği bir tesisat köklendirme makinesine sahip olması çok daha iyi olurdu. Bir tesisatçının talep edeceği maliyetin 10'da biri kadar olacak. Yani meselenin, açık olan role uygun doğru kişiyi bulmakla ilgili olduğunu düşünüyorum. Yani kendi kendini yönetenler için, bakım teknisyeni veya muhasebe geçmişi olan biri olabilir; bu sizin şantiye yöneticiniz, kiraları toplayan, kiraları faturalandıran ve bu tür şeyleri yapan ofis yöneticiniz olabilir. Ve demek istediğim Andrew, bunun varlık yöneticilerini işe alma konusunda daha önce konuştuğumuz bir şey olduğunu biliyorum. Bunu yapmak zorunda kaldık. Senin de yaptığını biliyorum. Ekip üyeleri için, mülk yönetimi için değil bir sonraki seviye için saha temsilcileri veya varlık yöneticileri işe alan daha büyük şirketler için, değil mi?

Andrew:
Büyük ve küçük gördüğüm en yaygın hatalardan birinin, birisinin mülk yönetimi için birini işe alması ve sonra ondan varlık yönetimi yapmasını beklemesi olduğunu söylüyorum. Eğer faaliyet gösteren bir kiralama acentanız varsa… Size bir örnek vereceğim; aramıza kattığım ilk kişilerden biri yöneticiydi ve o bazı kiralama ve kiracılarla ilgilenme ve benzeri konularda yardım etmeye başladı. Ve çoğu zaman olan şu ki, insanlar o kişiyi, bir kiralama acentesini, hatta eğer yüz birimdeyseniz ya da her ne olursa olsun bir mülk yöneticisini çağırıyorlar ve sonra şöyle diyorlar: “Tamam, harika. Bu kişi bunu almış. Ben yokum." Ve şimdi yaptığınız şey şu, o mülk yöneticisini bir varlık yöneticisi yaptınız ve onları bunun için işe almadınız ve muhtemelen onların becerileri de bu değil.
Yani bu sizin tarafınızdan, yatırımcı tarafında farkında olunması gereken bir şey ve yapılması çok cazip bir şey. Ancak ekip üyelerini işe alırken beceri ve deneyimin ikinci planda olduğunu gördük. Birincisi tutum, kültür ve uyumdur. Kültürel uyum dediğimde bu sadece siz ve ekibiniz için değil, aynı zamanda mülkleriniz ve sakinleriniz için de geçerlidir. Yani Matt, bakım çalışanlarından bahsediyorsun. Herkesin yaptığı da budur, “Kamyonu olan bir adama ihtiyacım var ve onda gerekli aletler var ve gerçekten de zamanında geliyor. Tamam, bu bir artı. Kendisi 37 yıldır bakım elemanı olarak çalışıyor ve HVAC sertifikasına sahip. Harika. Onu işe alacağım." Ancak yazın arabada bırakılan üç günlük metro sandviçi gibi kokuyorsa ve kiracılara kaba davranıyorsa, bu size ters tepecektir çünkü o bakım görevlisi aslında sakinlerle neredeyse herkesten daha fazla yüz yüze vakit geçirmektedir. çoğu durumda, değil mi?

Mat:
Bunu gündeme getirdiğine sevindim.

Andrew:
Evet. Yani sadece beceri kazanmak için işe almıyorsunuz. Beceriler önemlidir. Pencereden bakıp güzel gülümseyen birini işe almak gibi bir şey değil ama doğru tavır ve tavırlara sahip olmalısınız. Kiralayan kişi için de aynı şey geçerlidir. Size kaç kez bir restorana gittiğimi anlatamam ve ya kapıcı ya da garson çok cana yakın ve sevimliydi. "Bu kişiyi işe almak ve ona nasıl leasing acentesi olunacağını öğretmek istiyorum" dedim.
Demek istediğim, evet, mülkünüzde doğru konuma sahip olmalısınız, doğru olanaklara sahip olmalısınız, ancak bir numaralı şey duygudur, insanlar duyguları hatırlar, onlara nasıl hissettirdiğinizi hatırlar. Ve böylece birisi kapıdan içeri girdiğinde ve bir gülümsemeyle karşılandığında ya da belki dörtlü üniteniz varsa, kiralayan kişi onlarla birimde bir tur vermek için buluşuyor. Ekibinize eklediğiniz kişi, bu potansiyel sakine harika bir kişisel deneyim yaşattıysa ve yardımcı olduysa, gülümsüyorsa falan, pig kuyruklama ve alüminyum kablolama ile CO/ kullanarak değiştirme arasındaki farkı bilmeleri önemli değil. ARL çıkışları. Bu harika, ama bu çok büyük bir fark yaratmayacak.
Yani ister bir kiralama acentesi, mülk yöneticisi, bakım veya bu pozisyonlardan herhangi birini arıyor olun, ister doğrudan veya üçüncü tarafın bir parçası olarak işe alıyor olun, bir numaralı şey tutum, kültür ve tavırdır. Bu şeyleri öğretemezsin. Bu doğuştan gelen bir şey. Becerileri öğretebilirsiniz. Ve bugün onsuz yaşamayı hayal bile edemeyeceğim en büyük ekip üyelerimizden bazıları bize sıfır çoklu aile deneyimiyle geldiler, ancak merak, öğrenme, dostluk ve sadece insanlara hizmet etme isteğine sahip bir tavırları vardı.

David:
Bu, bu alana veya emlaktaki herhangi bir alana girmek isteyen dinleyicilerin gerçekten anlaması gereken çok değerli bir şey; biz bu tür şeylere şöyle bakma eğilimindeyiz: "Bir akıl hocasına ihtiyacım var, bana ne yapmam gerektiğini öğretecek birine ihtiyacım var. yapmak." Sanki bilgiye sahip olduğunuzda her şey yerli yerine oturacakmış gibi. Ama bu konuda başarılı olduğunu bildiğimiz insanlar, siz ikiniz, ikiniz de kıç deliklerinizden başka sadece bilgiye sahip olan insanlar değilsiniz.
Eğer gerçekten öyle olan kimseyi tanımıyorsanız… İnanılmaz derecede anlayışlı olmadıkları ve pislik olmaktan kurtulamadıkları sürece, bunu görmeniz çok nadirdir, değil mi? Genel olarak, diğer insanlarla arası iyi olmayan başarılı insanlar göremezsiniz. Ve böylece birinin kendini iyi hissetmesini sağlama, insanların size güvenirken kendilerini rahat hissetmelerini sağlama, para toplama konusunda bu yeteneğe sahip olmak bence... Bren ve ben bunun hakkında konuşuyorduk, biri size veya özel bir yere bir işletme sözleşmesi getirdiğinde, bir muhtıra ve onlar da şöyle diyorlar: "İşte perspektif anlaşması," sadece her şeyin onların söylediği gibi yürüyüp yürümeyeceğini bilmiyorsunuz, aynı zamanda onların bu rakamları uydurup uydurmadığını bile bilmiyorsunuz. Nasıl geri dönüp doğrulayacağız? Bunu yapacak beceriye sahip değilsiniz, aksi takdirde muhtemelen anlaşmadaki LP siz olmazdınız.
İnsana, size verdikleri duyguya ve eğer akıllıysanız onların sahip olduğu geçmiş performansa güveniyorsunuz. Yani bu becerileri öğrenmek, NOI'ye karşı sınır oranı gibidir. Üst sınır oranı, mülk değerinin artmasında NOI'den çok daha büyük bir rol oynar, ancak NOI kontrol edebileceğiniz bir şeydir. Beceri kazanabilirsiniz, ancak insanların becerilerini azaltabilirseniz, bunun değer üzerinde astronomik derecede daha büyük bir etkisi olur. Tıpkı sekiz kapla bir mülk satın aldıysanız ve iki kapağa sıkıştırılmışsa gibi. NOI'ye ne olduğu neredeyse hiç önemli değil. Çok daha büyük. Özellikle burada gördüğümüz başarılı insanlar orada şanslı oluyor. Evet, matematiğin çalışma şeklini kastediyorum. Bu daha değerli olurdu.

Mat:
Evet. Sonuç olarak, aptal olmayın. İnsan becerileri ve insanlarla ilgilenebilmek, onların ihtiyaçlarını karşılayabilmek ve büyük resmi düşünebilmek gerçekten de herhangi bir işletme sahibinin sahip olabileceği en büyük varlıklardan biridir.

Andrew:
Elbette. Matt, iyi bir mülk yöneticisinin sahip olması gereken beceriler nelerdir?

Mat:
Bence aramalarınıza her zaman geç kalan bir mülk yöneticisi istemezsiniz. Şununla ilgili küçük ipuçlarından yararlanabilirsiniz: Mülk yöneticime bir e-posta gönderdim ve bana geri dönmeleri dört gün sürdü. Her hafta onlarla Zoom görüşmesi yapıyorum ve 15 dakika geç geliyorlar. Her zaman dağınıktırlar. Yani tüm sonuçta organizasyonel beceriler var. Bir mülk yöneticisi kelimenin tam anlamıyla piyasadaki en iyi hokkabazdır. Onlar ilgileniyor, benim yaklaşan tahsilatlarım var ve beşinci ayda kira işlerim var ve o üç HVAC ünitesinin çalışmasını durdurdum ve o kiracı benden onu geri aramamı ve bana bir soru göndermemi istedi. Dolayısıyla bir mülk yöneticisinin pek çok farklı şeyin ortasında olması ve oldukça büyük bir yapılacaklar listesiyle uğraşması gerekir; yapılacaklar listesi aynı anda birçok farklı şeyden oluşabilir.
Ve bu yüzden yüzde yüz organize olmaları gerekiyor ve birinin ne kadar organize olduğunu anlamak için kullanabileceğiniz küçük testler veya organize olmayan insanlar için gördüğünüz işaretler var, bunların insanlar için en iyi ihtiyaçlardan biri olduğu gibi olmaları gerekiyor. kişiler ve sıcak. Sahip olduğum mülk yöneticileri yaptıkları işte gerçekten çok iyiler. Kiracılar onları neredeyse apartman kompleksinin ebeveyni gibi görüyor. Apartman binası gibi, "Gittiğim anne ya da baba bu." Ve kiracılara bazı açılardan çocuklarıymış gibi davranıyorlar çünkü onları kanatları altında tutuyorlar, onlara göz kulak oluyorlar, ihtiyaç duydukları her şeyi yapıyorlar. Kiracının bir şeye ihtiyacı olduğunda hemen harekete geçerler. Ve bence bunun da ötesinde… iyi bir ebeveyn gibi ihtiyaçları çözersiniz.
"Ah, HAVC'niz çalışmıyor, sorun değil." Aynı zamanda disiplinli de olmanız gerekiyor. “Eh, bu ay kiranı ödemedin, o yüzden sana izin vermeyeceğim… Gelecek ay bana geri ver. Sen de itici olamazsın. Ve konu bir mülk yöneticisi olmaya gelince, bu hiç de aşağılık bir tavır sergilememeleri gerekiyor. Bir kiracıya karşı sert davranmak ve onların üzerinize yürümesine izin vermemek için bazı yönlerden Dr. Jekyll ve Bay Hyde gibi olmanız gerekir, ancak aynı zamanda kiracının size saygı duyacağı ve bileceği şekilde sevimli ve saygın olmanız gerekir. onların arkasını kolladığını ve orada uzun süre kalmak isteyeceklerini çünkü işleri ortaya çıktıkça senin onları halledeceğini biliyorlar.

Andrew:
Evet. Demek istediğim, en iyi mülk yöneticilerimize baktığımda, sekiz farklı özellik olduğunu söyleyebilirim. Birincisi, iyi organizasyon becerileri. Matt, dediğin gibi faturalar, ödemeler, çekler ve tahliyelerle ilgileniyorlar.

Mat:
Ve asla topu çekme.

Andrew:
Evet. Ve sahiplerinden gelen istekler ve buna benzer her türlü şey. Sakinlerin isteklerine çok duyarlı oluyorsunuz, hatta sinir bozucu veya aptalca veya önemsiz görünenler bile çünkü bunun bir önemi yok. O sakin için bu önemli. Ve bu iki şeyi ayırma yeteneği. Hala sinirlenebilirsiniz, sakinlerin bunu görmesine izin vermeyin. Onlara saygı gösterin. Matt, buna değindin, dengeli bir kalp ve saçmalık yok, empatik, nazik, anlayışlı, ama tıpkı ipotek borcunun ve emlak vergilerinin sana ödenmesi gerektiği gibi kiranın da ödenmesi gerekiyor. Pek çok yatırımcının fazla empatik davranarak başını belaya soktuğunu gördüm. Empati ile sempati arasında bir fark var. Empati, kişiyi anlamaktır, Susan'ın sempatisi daha çok "Ah, evet, tamam" şeklindedir.

Mat:
Peki, sen de dahil oluyorsun.

Andrew:
Evet, işin içine giriyor. Bu daha iyi. Evet. Sempati devreye giriyor, empati daha anlayışlı oluyor. Ve sempati şöyledir: “Peki, tamam. Sorun değil. Anladım. Gelecek ay kirayı ödeyebilirsin.” Bil bakalım gelecek ay ne olacak, "Ah, biliyor musun, lastiğim patladı."

David:
Seni tedavi edeceğim.

Andrew:
Evet. Bu yüzden artık idare edemiyorum. Ben çok iyiyim. Ben o adamım. Bana “Arabamın lastiği patladı” dediklerinde onlara inanıyorum. "Tamam, gelecek ay bana ödeme yapmana izin vereceğim ve önümüzdeki ayın kirasına falan bir atak yapacağız." Bir elinde çekiç, diğerinde kucaklaşarak dünyaya yaklaşabilen mülk yöneticisi olmak için biçilmiş kaftan bazı insanlar var. Benim için her zaman kucaklayan bir adam, çok çok büyük bir kalbi ve bunun gibi şeyler var ama kiracılar ve bunun gibi şeyler konusunda çekiç tarafında pek iyi olan biri değilim. Bu yüzden mülk yöneticisi olarak epeyce uzaklaştım, o yüzden artık bunu yapmıyorum.

David:
Siz ikiniz takım oluşturmalısınız çünkü siz kucaklayıcısınız, o ise çekiç.

Mat:
Evet işe yarıyor. Sağ. Sağ.

Andrew:
Dördüncüsü, ister sizin ister üçüncü taraf olsun, diğer ekip üyeleriyle iyi ilişkiler kurabilmeleri gerekiyor. İdeal olarak mülke kendilerininmiş gibi davranırlar. Bazı yöneticilerim var ki... Bu muhteşem. Yemin ederim benden daha çok kendilerininmiş gibi davranıyorlar. Ve bunun yarattığı fark şaşırtıcı. Ve bunu tanımaya, onurlandırmaya ve ödüllendirmeye çalıştığımızda, bu sadece "Ah, harika, şu kişiyi buldum..." demekle kalmıyor, bunu teşvik ediyoruz ve onlara işleri yapmaları için daha fazla özerklik veriyoruz. Az önce şu kararı veren bir yöneticimiz var: "Bence o binanın o tarafı farklı bir renkle daha iyi görünür." Gidip boyadı. Ve bölge şöyleydi: "Ne yapıyorsun?" Ben de "Hayır, hayır, hayır, hayır" dedim. Ona güveniyoruz ve tahmin ediyoruz ki, “Harika görünüyor. Mülkün geri kalanını yapın. Hayır, tekrar ediyorum, herkes bu özerkliğe uygun değil, ama şunu seven biri... Yine de konuyu size açabilirler.

David:
Kesinlikle. Kesinlikle.

Andrew:
Bu şeyi alın ve izin alın. Bu spesifik örnekte, o çok iyi olduğu için bunu yapmasının bizim için sorun olmadığını biliyordu. Ama kesinlikle haklısın. Sahip olma duygusudur. Sadece şunu fark ettim: "Bunu boyasaydık daha da iyi görünürdü." Terfi almak, daha fazla para kazanmak veya başarıya ulaşmak için mücadele eden insanların 90 gün boyunca sadece şunu söylediği 90 günlük bir mücadele yapmak istiyorum: "Çalıştığınız kişinin her şeyiyle ilgilenin, eğer bir mülkte yaşıyorsanız, ona iyi davranın." sanki seninmiş gibi." Eğer patronunuzsa ve "Bu benim şirketim olsaydı ne yapmak isterdim?" Bakalım bu hayatınızı tamamen değiştirmeyecek mi?

David:
Biliyor musun, haklısın çünkü bir sakinimiz dışarı çıktığında ve kendilerinden olmasa bile birimin etrafındaki çöpleri topladığında ve onların birimine gittiğinizde ve burası pırıl pırıl temiz olduğunda, her şey güzel ve düzenli olduğunda, biz kesinlikle onlara biraz hareket alanı verme eğilimindeler.

Andrew:
Ah, evet, yüzde yüz. Sanki sihirmiş gibi. İnsanların sizi sevmesini sağlayın ve insanların size güvenmesini sağlayın. Dediğiniz gibi, boyamayı kendine görev edindiğinde en iyi nokta, "Devam edin ve mülkün geri kalanını boyayın" dedik. Ve hemen şunu düşündünüz: "Onlara daha fazla sorumluluk, daha fazla özgürlük, daha fazla özerklik, istediğimizi söylediğimiz her şeyi nasıl veririm?" Hepimiz mikro yönetim sahibi patrondan şikayetçiyiz ama kendimize “Peki, mikro yönetim gerektiren ne yapıyor olabilirim?” gibi bir soruyu sormuyoruz. Evet, bu her zaman sorumluluğun başkasına devredilmesidir. Bu yüzden insanları her şeye kendilerininmiş gibi davranmaya teşvik ediyorum, çünkü kral olan kişi olduğunuzda, tacı takan kafa ağırlaşır ve her şey için endişelenirsiniz, o kişinin tacı taşımaya istekli olduğunu gördüğünüzde. yükünü üzerinize alır, otomatik olarak kalbinizi daha fazlasını vermek istediğiniz yere açar.
Dave Osborne, şu anda GoBundance'in CEO'su olan Matt King'in nasıl onun ilk asistanı olduğuna dair bir hikaye anlattı ve Matt şöyle dedi: “Hey, karınız sizi ziyarete geliyor. O buraya gelmeden önce otel odanı temizleyeceğim. Matt bir şeyler bile söyleyebilirdi: “Karım değil. Umurumda değil. Ama 'Kız arkadaşım gelecek olsaydı temiz bir otel odasına gelmesini isterdim' diyor. Dave'e kendime davrandığım gibi davranacağım. Ve işte, şimdi Dave'in imparatorluğunu o yönetiyor.

David:
Sanırım burada gözden kaçırılan nokta Matt'in mola sırasında Dave'in odasının tam bir darmadağın olacağını bilmesiydi.

Mat:
Biliyorum. "Dinle, odanızın şu anda bir tren kazası olduğunu biliyorum, bu yüzden gidip yardım edeceğim" dedi. Sezgi oradaydı.

David:
Yani Krista, "Hey, demek bu şey bugün takvimine eklendi" diyecek kadar akıllı. Bana sadece "Bunu gördüğünüzden emin olun" demek için bir kısa mesaj gönderecek. Beni tanıyor. Takvimime bakmayacağım. Sabah bakıyorum ve ne yapmam gerektiğini görüyorum ve işim bitti. Bu, kendinizi başkalarının yerine koymanın bir parçasıdır ve sorumluluk almak, "Eğer o kişi ben olsaydım, ihtiyacım olan şey bu olurdu" gibi düşünmektir. Bence bu gerçekten iyi bir tavsiye. Sanırım iki ya da üç tane daha var.

Andrew:
Evet. Birincisi, sakinlerle ve ekibin geri kalanıyla gerçekten etkileşim kurabilen biri olarak buna gerçekten değindik. Ayrıca birisi, ve bu, ölçeği büyütmeye ve biraz daha büyümeye başladığınız zamandır, takıma rehberlik etmeye yardımcı olabilecek biri. Yani bir yönetici alırsınız, sonra bir kiralama acentesi eklersiniz, şimdi bir bakım amiriniz olur ve sonra bir bakım teknisyeni veya saha personeli eklersiniz, her neyse, bu mülk yöneticisi 10 dakikalık bir toplantı yapabilecek biri. sabah bakım görevlisiyle konuşun ve “Pekala. İşte iş emirlerimiz. Onlara öncelik verelim. Dışarı çıkmak. Bununla ilgilen.” Ve günün sonunda hangisinin yapıldığını, hangisinin yapılmadığını, nedenini kontrol ediyor. “Hey, kiralama acentesi, şunu yap.” Ve bunların hepsini koordine edebilir ve yapabilir.
Ve nihayet iş dağıtımında iyi olan biri çünkü mülk yöneticisi biz girişimcilerin düştüğü tuzağa düşebilir. Hepsini kendimiz yapacağız çünkü bizi buraya getiren şey bu. Ve bu aslında bazı mülk yöneticilerimizin büyümesine yardımcı olmak zorunda olduğumuz bir şeydi: “Hayır, bakın, bir sürü biriminiz var. Hadi sana bir kiralama acentesi bulalım ve bu işi devredelim.” Veya bu faturaları her gün hâlâ kesmemelisiniz. Bu diğer kişi bunu yapmalı. Ve sonra bunu onların yaptığını doğrularsınız. Yani ideal olarak, siz ölçeklendikçe büyüyebilmeleri için işi devredebilecek biri. Umarım onlar da sizinle birlikte büyüyebilir ve ölçeklenebilirler.

David:
Şimdi Matt, kısaca bahseder misin, Andrew bir leasing acentesinin arkadaş canlısı bir kişilik olması gerektiğini söyledi. Bazen perakende sektöründe çalışan insanların şöyle dediğini görecektir: “Ah, insanlar onu aradığında veya onunla buluştuğunda telefonu yanıtlayan kişi sen olmalısın. Birini iyi bir leasing acentesi yapan diğer şeyler nelerdir?

Mat:
Gördüğüm en iyi leasing acenteleri, biraz hareket edebilen ve finansal açıdan motive olanlardır. Ve bir leasing acentesiyle yapılacak en iyi şey, onlara bir tür ikramiye teklif etmektir, tipik bir emlakçının görevlendirildiği gibi yarım aylık kira veya buna benzer bir şey alması gibi olmasa bile. Daha büyük bir mülk yönetim şirketinde bundan daha küçük bir şey olabilir çünkü leasing acentesi birkaç haftada bir sekiz veya dokuz birim kiralayabilir. Yani önemli bir şey olabilir. Bu yüzden bunu gören biri olmalı: “Ne kadar çok çalışırsam ve bu mülkü ne kadar çok çalıştırıp doldurursam ya da boş birimlerin dolu kalmasına yardım edersem, o kadar çok para kazanacağım. Bu uyumu sağlayın ve imzalanan kira başına teşvik olarak temel maaşlarına ek olarak aldıkları 50 dolar, yüz dolar falan onlar için bir anlam ifade etmeli.
Bunun için aç olmaları gerekiyor. Ayrıca genellikle çekici olduklarını da düşünüyorum. İyi kapatıcılar, değil mi? Bir kiracının "Oh, bir hafta sonra geri döneceğim" ya da her ne ise ona izin veremezsiniz. İyi bir kiralama acentesi şöyle demelidir: “Hey, dinle, bu öğleden sonra üç gösterimim daha var. Kiralama uygulamasına geçmek istediğinizi düşünmüyor musunuz? Bu birim harika değil mi?” Ve son olarak, sunduğunuz şeyin dilimlenmiş ekmekten sonra en iyi şey olduğunu düşünmeleri gerekiyor, değil mi? "Bu mülkte bir havuzumuz vardı" diyenler bundan hoşlanmış olmalılar. Veya “Sokağın aşağısında bile bir bakkal var. Havuzlu bir mülk olmasına gerek yok. Ön ailenizi gösteriyor olsalar bile, sadece olanakları listeliyorlar, bölgeyi tanıyın. "Caddenin aşağısında yeni bir alışveriş merkezi mi inşa ediyorlar, yoksa benzin istasyonuna bir Quicky Mart ya da arabaya araba yıkama yeri falan eklediğini fark ettin mi?"
Bölgeyi tanıdılar ve perspektif kiracıya şöyle bilgi verdiler: “Burası benim taşındığım iyi bir alan. Ve bu da taşındığım iyi bir birim. Tesisin olanaklarını da bilmeleri gerekiyor. Mülk konusunda uzman olmaları ve hakkında konuştukları her şeyi şimdiye kadarki en heyecan verici şey haline getirmeleri gerekiyor. Bence bunlar kiralama acenteleri için harika nitelikler ve aynı zamanda takip etmede de iyiler, kapanışta da iyiler çünkü herkes bir şeyi takip etmeyecek… O zaman bir kira sözleşmesi imzalayacak, bu yüzden takip etmeleri ve ulaşmaları gerekiyor çıkışlar ve her şey. Ve bir şey daha, modern dünyada, harika bir kiralama acentesini tanımladım, ancak bir sonraki seviyedeki muhteşem bir kiralama acentesi, sosyal medyada iyi olan ve mülkünüz için Instagram paylaşımları yapabilen, mülkünüz için Facebook paylaşımları yapabilen kişidir. Bunlar bir sonraki seviyedeki yıldız kiralama acenteleri olduğundan, mülkünüzün sosyal medya varlıklarındaki Google Pin Drop'unuzun sahipliğini alabilir.

Andrew:
Sosyal medyadan bahsetmişken, mülk yönetimi ekiplerimizden biriyle haftalık bir görüşme yapıyorduk ve ona "Bu kiralamalar nereden geldi?" diye sordum. "Ah, bu, bu, bu, bu ikisi TikTok'tan geldi." "Vay, vay, vay, vay, vay, ne demek bu kiralamalar TikTok'tan geldi?" "Ah, evet, bunların hepsini yapıyorum..." Yani günde birkaç kez bu küçük TikTok videolarını yayınlıyor ve mülkün çok büyük bir takipçisi var ve buradan kira alıyor. Ben de "Tamam, lütfen diğer yöneticilerimize bunun nasıl yapılacağını öğretebilir misiniz?" Ve bazıları şöyle dedi: “Tamam, harika. Bunu nasıl yapacağımı öğreneceğim." "TikTok yapmıyorum" diyen bir tane var. Ben de "Tamam, tamam. Seni bunu yapmaya zorlamayacağım." Yani evet, sosyal medya becerileri, tüm ekibimizin ve işletmemizin öğrendiği bir şeydi çünkü o yönetici bunu yine benim hiçbir şey söylememe gerek kalmadan kendi başına yapıyordu. Ben de "Bekle, bekle, bekle, TikTok'tan kira alabilir misin?" "Elbette yapabilirim."
Her ne olursa olsun, genellikle benim alanımdaki birinin emlak sorusuyla ilgili olarak arayacağı kişi benim. Sıklıkla eski dostlarım ya da hangi daireye taşınmaları gerektiğine karar vermeye çalışan kişilerle karşılaşıyorum. Ben emlakçıyım, o yüzden sanki nasıl cevap vereceğimi biliyormuşum gibi beni arıyorlar.

David:
Ah, evet, şuradaki.

Andrew:
[duyulmuyor 00:40:21] hayatımdaki bir daire. Ama şunu fark ettim ki, onlar "Fısıltılarla mı, göllerle mi, yoksa yükseklerle mi gideceğim?" Sahip oldukları tüm olanakların listesini oluşturacaklar ve ardından kiraları karşılaştıracaklar. Çoğu kiracının taşınacakları yeri seçerken içine gireceği derin bir analiz var çünkü ideal olarak bir süre orada yaşayacaklar. Sürekli toplanıp taşınmak istemezler. “Bu ayda 2000 dolardı ve bu konumda ama havuzu yok ve evcil hayvanlara izin verilmiyor. Burada evcil hayvanlara izin veriliyor ve ayda sadece 2,500 dolar, ama filan, filan.”
Buna bakmak için gerçekten çok çaba harcıyorlar ve böyle bir pozisyonda olduğunuzda, gideceğiniz yerle bu kadar meşgul olduğunuzda, kesinlikle inanıyorum ki, takip eden, satış yapan bir leasing acentesi var. Fısıltılar ya da buna benzer şeyler yerine neden yüksekte daha mutlu olacaklarını anlatmaları kesinlikle oyunun kurallarını değiştirecek. Bir karar vermeye çalıştığınızda ve yanlış kararı vermek istemediğinizde bu çok büyük bir şey. Sizi düşündüren o güven verici sese sahip olduğunuzda… Her ne kadar tuhaf olsa da çoğu insan, Tanrı'nın bana buna gitmemi söylediğini düşünüyor çünkü bu kişi aradı, biz her zaman buna itibar ediyoruz.

David:
İmza. Öyle olması gerekiyordu.

Andrew:
İlahi müdahale. Ben bunu çözmeye çalışırken onlar da beni takip ettiler. Şimdi onlara daireyi gösterdikten sonra muhtemelen o gece erkek arkadaşlarıyla, kız arkadaşlarıyla konuşmak için eve gidecekler ve "Nereye taşınmak istiyorsun?" İlahi bir şekilde müdahale ettiğinizde ve saat 8:30'da arayıp "Hey, herhangi bir sorunuz var mı?" diye aradığınızda büyük ihtimalle bunu yapıyorlardır. Seni burada görmeyi gerçekten çok isterim. Gerçekten iyi anlaştığımızı düşündüm." “Aman Tanrım, bizi istiyorlar. Bir şey değil." "Bizim bir köpeğimiz bile yok. Hadi oraya gidelim." Sadece küçük bir şey kesinlikle büyük bir fark yaratabilir.

Mat:
Buna şunu ekleyeyim. Bunun nedeni çoğu insanın fazladan yol katetmemesidir. Ve bunu yaptığınızda, insanlar için şaşırtıcı oluyor, değil mi? Sanki normalde "Hey, nasıldı bu?" gibi bir soruyla takip edilmiyorsun. Mesela, "Hey, yağını burada, bu dükkanda falan değiştirmişsin. Nasıl oldu? Mutlu muydun?" O telefon görüşmesini alamıyorum. Ve bunu yaptığınızda şöyle derler: “Hey, gerçekten umursuyorlar. Burası iyi bir yer. Ah, oraya sonsuza kadar gideceğim. Ve o daireyi kiraladık çünkü bu kişi telefonu alıp beni aradı.” Sağ?

Andrew:
Matt, daha önce gerçekten iyi bir noktaya değindin; varlık yönetimi ile mülk yönetimi arasındaki farkı vurguladığını düşünüyorum. Ve ekip üyelerinizin çıkarlarını mülkün başarısıyla uyumlu hale getirmekten bahsettiğinizi söylediğinizde. Çoğu mülk yönetimi şirketine "Bu kişiye ne kadar ödemeliyiz?" "Piyasa saatte 24 ile 27 dolar arasında, o yüzden 25'e ayarlayacağız" diyorlar. Ve genellikle alacağınız cevap budur. İyi bir varlık yöneticisi şöyle diyecektir: "Tamam, harika, bu piyasa." Ancak mülkümün her yıl yüz bin dolarlık net işletme geliri varsa, hedeflerime ulaşıyorum. 120'ye ulaşırsa ezerim. Peki ya bunu belirli bir hedefin ötesine ayarlarsam, mülk yöneticisi bunun üzerindeki her doların belirli bir yüzdesini alır. Bil bakalım ne oldu, seninki arttıkça onların geliri de artıyor.
Ve bunu birçok mülkümüzle yaptık ve harikalar yarattı çünkü mülk yöneticisi şunu biliyor: "Hey, eğer bu konuda daha fazla çalışırsam, bu sadece ülke genelinde bazı yatırımcıların veya Kaliforniya'daki bazı arkadaşların kazanmasını sağlamayacak. daha fazla para, aynı zamanda bana daha fazla para kazandıracak.” Kendisinden daha üstün olan bölge yarışmalarından daha fazlasını kazanan bir mülk yöneticimiz var çünkü o, bu işi parkın çok dışına çıkardı. Ve ona kelimenin tam anlamıyla çifte piyasa ödediğim için çok mutluyum çünkü onun bize ne kadar kazandığına baktığınızda bunun neredeyse hiçbir önemi yok çünkü çok iyi durumda. Yani bu iyi bir varlık yöneticisi becerisidir: Yöneticiniz olsa bile, onların başarısını sizinkiyle aynı hizaya getirmenin bir yolunu bulun, böylece her zaman aynı yönde büyüyebilirsiniz.

David:
Yani konu bakım amirlerine gelince, bu oldukça büyük bir parça çünkü yetersiz bakım, insanların artık orada yaşamak istememesine neden olacak. Çoğu insanın genel olarak huzurlarını bozacak bir şey olana kadar oldukları yerde kalacağını düşünüyorum. Yani yan komşu çok gürültülü. İlk düşünceleri muhtemelen şöyle olur: “Yönetimden bunu düzeltmesini isteyin. Düzelmezse taşınacağım." Ya da tamir edilemeyecek bir şey bozuldu. Herkesin bir hoşgörüsü vardır. Ve sonra belli bir noktada şöyle bir noktaya geliyorlar: "Bunu düzeltmek için ayrılmam gerekiyor." Ve boş pozisyonlar çok pahalı, hem kiralama acentesi olduğunuz için artık gidip tekrar doldurması için birine para ödemeniz gerekiyor, hem de kimsenin meşgul olmadığı süre boyunca boş. Ve sıra, tüm bunları yeniden boyamanız ve yeniden yapmanız gerekiyor. Yani bakım süpervizörleri harcamalarınızı daha düşük tutmanıza gerçekten yardımcı olabilir. Bakım amirleri söz konusu olduğunda her birinizin vurgulayacağını düşündüğünüz iki şey nedir? Önerebileceğiniz en önemli şeyler nelerdir?

Andrew:
Demek istediğim, bahsettiğiniz kişinin temel bakım becerilerine sahip olduğu varsayımıyla hareket edeceğimizi düşünüyorum. Phillips ile düzkafa arasındaki farkı biliyorlar ki bu benim anlayabildiğim kadarıyla. Dolayısıyla bundan daha iyi bir benzetmem yok. Bir numara katkıda bulunmaya istekli. Ve bununla kastettiğim şey, sadece “Tamam, bu beş iş emrini aldım. Bugün bunları yaptığım sürece iyiyim.” Belki de iki numaralı iş emri üzerinde çalışıyorlar ve bir sonraki sakinin kapılarının sıkıştığını görüyorlar. Nemi emmiş ve artık sığmıyor. Bu yüzden onların dışarı çıktığını her gördüklerinde omuzlarını itiyorlar. "Ah, bekle bir saniye." Geliyorlar, menteşeleri ayarlıyorlar, “Ah, bak.” Ve beş dakika içinde onlar için tamir ettir.
Bir iş emrine ihtiyaç duymaz. Ve işler nerede ortaya çıkarsa çıksın yöneticiye yardım etmeye istekli kişilerdir. Aklıma gelen bir örnek, yakın zamanda işe aldığımız bir bakım amirimiz var ve o, çağrılarımıza bir not defteriyle geliyor ve gözden geçirilmesi gereken şeylerin bir listesini veriyor ve ardından konuştuğumuz şeyler hakkında notlar alıyor ve böylece takip edebiliyor. onların üzerine gidin ve ilgilenilmesini sağlayın. Ve ondan bunu yapmasını bile istemedik. Demek istediğim, katkıda bulunmaya ve bunun bir parçası olmaya o kadar hevesli ki. Yani bu çok büyük. Ve sonra diğer bir şey de şunu söyleyebilirim ki, bunlar birbirine bağlı, bunun bir ekip çalışması olduğunu anlayan bir bakım personeli var.
Evet. Tamam aşkım. Yapması gereken beş iş emri var, ancak sahada üniteyi yenileyen bir yüklenicisi olabilir, malzemelerin orada olduğundan emin olması gerekir ve yönetici, mülk yöneticisi malzeme siparişini aldığından emin olmak için oradadır. Çünkü genellikle bakım ekibi kendi malzemelerini sipariş etmez. Bazen durum böyle değildir ama çoğu zaman bu bir takım çalışmasıdır ve "Tamam, buna ihtiyacımız var. Yönetici emin olur.” Ve ihtiyaç duyulan her yerde devreye girip yardım etmeye istekli olmak. Ve nöbetçi olmak muhtemelen bir apartman kompleksinde bakım görevlisi olmanın en kötü yönlerinden biridir, çünkü Noel sabahı saat 2:30'da birinin tuvalete oyuncak ayı ittiğine dair bir telefon alacaksınız ve şimdi üniteyi su basıyor.
Hiç kimse bundan keyif almayacak ama şunu söyleyebilecek biri: "Pekala, bu, bu topluluğa hizmet etmenin bir parçası ve bunun gibi şeyler olacak." Ve umarım iyi bir varlık yöneticisi olarak arka uçta bunu telafi edersiniz. Böyle durumlar yaşadık ve o bakım elemanına hediye kartı gibi göndereceğiz: “Git karını yemeğe götür. Mülkümüz yılbaşı gecenizi mahvediyor.”

David:
Tamam, anladık. Bunun için üzgünüm. Telefonunuza cevap verdiğiniz ve gidip ilgilendiğiniz için de teşekkür ederim. Bu harika.

Andrew:
Evet.

Mat:
Buna ek olarak, komik, mülk yönetimi ekibinin, dolayısıyla site yöneticisinin, kiralama acentesinin, sahiplik duygusu her ne ise, ortak bir tema gibi görünüyordu. Ve bakım teknisyeninde bir sahiplenme duygusu ortaya çıkma şekli şöyle şeylerdir: "Eh, bu ay 20 iş emri aldık, bu da demek oluyor ki bu 20 kiracı benim onlar için bir şey yapmamı bekliyorlar şimdi bekliyorlar." ve bu doğru değil. Bu yüzden tempoyu artırmam gerekiyor. Bu iş emirlerini ortadan kaldırmam gerekiyor. Her neyse. Kötü bir bakım teknisyeni omuz silkip şöyle der: "Evet, hepsi bu..."

David:
Ulaştığımda ona ulaşıyorum.

Mat:
Evet, geldiğimde ona ulaşırım. Hepimiz bu felsefeye sahip bakım teknisyenlerini gördük ve aynı zamanda şöyle düşünen bakım teknisyenleri de var: “Dinleyin, bu kabul edilemez. Bu insanların bana ihtiyacı var." O zaman bu bir sahiplenme duygusudur ve onlar gerçekten… Not defterinin çağrılarına kulak veriyorlar. Bakım teknisyenlerimizin bize "Dinleyin, ünite sıraları veriyorduk" dediklerini gördük, yani bir ünite boşaldığında, sahadaki bakım görevlileri üniteleri döndüren kişilerdi. Bize gelip şöyle dediler: “Hey, biraz yardıma ihtiyacımız var. Ve bu dünya ünite dönüşleri yapıyor çünkü çok sayıda ajans geldi ve bizden yardım istediler çünkü iş emri akışını sürdüremeyeceklerini ve iş emri dengesinin bu durumdan çıkmasının sorun olmayacağını biliyorlardı. vurun çünkü bunun bir şey olduğunu, bunun sahiplik gibi bir şey olduğunu biliyorlardı.
Bundan kendilerinin sorumlu olduğunu biliyorlardı. Bu yüzden şöyle dediler, "Biraz resim yapmamıza, çöpleri atmamıza yardımcı olacak kısa vadeli bir yardım getirebilir miyiz?" Her neyse. Biz de “Elbette, kesinlikle” dedik. Çünkü onların bunu önemsediğini biliyorduk. Bu yüzden bunu istediler. Ve bunun nedeni işi yapmak istememeleri değildi. Çünkü yükümlülükleri ortadan kalkmaya başlayacaktı.

Andrew:
Evet. Ve değinmek istediğim son bir konu daha var. Dolayısıyla dinleyen herhangi biri şöyle diyebilir: “Üçünüzün bu harika bakım çiftlerine sahip olması harika çocuklar. Sadece birisinin gerçekten gelip zamanında bir şeyler yapmasını sağlamaya çalışıyorum. Şu anda bizim de sorunumuz bu. Demek istediğim, Matt, David ve ben bu ekip üyelerine sahip olduğumuz ölçekteyiz, ancak bakım muhtemelen şu anda bizim için doldurulması en zor pozisyondur. Ve ne yazık ki az önce bahsettiğimiz bu özelliklere uymayan kişileri işe aldık ve onları bırakmak zorunda kaldık. Yani orada oturup şöyle diyorsanız, “Bu harika, tüm bu ideal karakterler. Sadece bazı karakter özellikleri istiyorum. Sadece birinin ortaya çıkmasını istiyorum." Evet, biz de bu sorunu yaşıyoruz. Sadece sen değilsin. Umarım Fed daha fazla işsizlik yaratırsa, umarım yan faydalarından biri de iyi insanlar bulmanın kolaylaşmasıdır. Ama bu bizim de yaşadığımız bir sorun. Yani eğer bunu yaşıyorsanız, kendinizi kötü hissetmeyin. Muhtemelen sen değilsin.

David:
Herkes kurbağaları öpüyor. İdeal insandan bahsediyoruz. Bu, onları ilk denemede, hatta 10. denemede alacağınız anlamına gelmez. Doğru insanları nasıl bulacağınızı anlamak çoğu zaman gerçek bir beceridir, bu yüzden onlara sahip olduğunuzda onlara bu kadar iyi davranırsınız çünkü onların mülkünüze davranmalarını istersiniz ve muhtemelen onlar da size sizin davrandığınız şekilde ona yakın davranırlar. çoğu zaman tedavi edin. Peki, teşekkürler arkadaşlar. Bu muhteşemdi. Ve bu aslında çok sık konuşmadığımız bir konu çünkü bu sadece alabildiğiniz kadar gayrimenkul satın almak, başkalarından borç almak, oraya hızlı, başıboş ve pervasızca girmek, sadece püskürtün ve avlayın ve siz de Hedefi birkaç kez vurursanız çok para kazanırsınız. Ve bu hedef giderek daralıyor ve çok daha zorlaşıyor.

Andrew:
"Gelecekte işe yarayacak."

David:
Bu kesinlikle doğru. Sizi buradan çıkarmadan önce Matt, insanlar sizin hakkınızda daha fazla bilgiyi nereden öğrenebilir?

Mat:
Şirketimizin web sitesi derosagroup.com, DEROSA-group.com'dan hakkımda bilgi alabilirler. Ya da beni themattfaircloth Instagram hesabından takip edebilirler.

Andrew:
Matt ayrıca BiggerPockets için bir kitap yazdı. O kitap neydi?

Mat:
Buna Özel Sermayeyi Artırmak adı verildi. Ve bu gerçekten heyecan verici bir şey. Ve bence yatırımcı ilişkileri ve anlaşmalarınız için daha fazla para toplama şekliniz ve halihazırda anlaşmalarınızda yer aldığınız yatırımcılara davranış şekliniz, daha da önemli hale gelecek, her zaman önemli, ama daha da önemli olacak. Değişen ekonomide önemli. Bu yüzden herkes bigpockets.com/store adresinden Raising Private Capital'a göz atmalı.

David:
Elbette. Peki Kush, insanlar senin hakkında daha fazla bilgiyi nereden öğrenebilir?

Andrew:
Vantage Point Acquisitions web sitesinde vpacq.com'u aramanız yeterli. Ayrıca bir meslektaşımı arayıp BiggerPockets'ten bana talepte bulun ki oraya bağlanabilelim. Bu podcast'in sonuna kadar geldiyseniz ve varlık yönetimini seven biriyseniz ya da "Bunu gerçekten öğrenmek istiyorum" diyorsanız, son dört eklememizden üçü Ekibimiz BiggerPockets dinleyicilerinden geldi. Bu podcast'i dinleyen harika insanlar var ve biz bir tane daha arıyoruz. Dolayısıyla, işin varlık yönetimi tarafında bizimle çalışmak isterseniz lütfen web sitemizi ziyaret edin. Orada bir sekme ve başvuru için bir bağlantı olacak. Ve umarım sizinle çalışmayı sabırsızlıkla bekliyorum.

David:
Evet. Ben de buna ortak imza atabilirim. Andrew benim çoklu aile ortağım. Birlikte mülk satın alıyoruz ve bizim için çalışmaya gelen insanlar muhteşemdi. Ve aslında kendi portföyleriyle de çok ilerleme kaydettiler. Sizi yüksek standartta tutacak, işleri doğru şekilde yapmanızı sağlayacak, size doğru yaklaşım konusunda model olacak biri için çalışırken öğrenmenin gerçekten çok iyi bir yolu. Ve geliştirilen alışkanlıklar, daha önce bahsettiğimiz şeylerdir ve işe getirdiğiniz tutum ve kişilik çok önemlidir. Bu yüzden lütfen, birden fazla aileyi seviyorsanız, bize ulaşmayı düşünün.
Pekala çocuklar, sizi buradan çıkaracağım. Benimle ve dinleyicilerimizle çoklu aile hakkında konuşmak için Lake Tahoe'nuzdan [duyulmuyor 00:53:07] zaman ayırdığınız için çok teşekkür ederim. Ve umarım bu birçok insana yardımcı olur. Bir dahaki sefere görüşürüz.

Andrew:
Sonra görüşürüz.

David:
Bu, Matt "The Scorekeeper" Faircloth'tan David Green ve Andrew "The Hamburgler" Kushman'ın tüm benzetmelerimi çalarak imza atması.