Maliyet ve faydaların tartılması inşa etmek ve kiralık mülk satın almak? Yalnız değilsin! Emlak fiyatları yükseldiğinde, çoğumuzun boşluklar aramaya başlaması mantıklıdır. Ancak maliyet, söz konusu olduğunda dikkate alınması gereken tek şeydir. gayrimenkul yatırımları. Neyse ki, Ashley ve Tony'nin hangi yoldan gideceklerine karar vermeleri için bazı ipuçları var.
Bu haftanın konusuna tekrar hoş geldiniz Çaylak Yanıtı! Eğer hiç düşündüyseniz bir yatırım amaçlı gayrimenkul inşa etmek veya yeni bir inşaat satın almak, ev sahiplerimizin söyleyeceklerini duymak isteyeceksiniz. Avukatınızın bulunduğu yerin önemli olup olmadığına da değiniriz. devlet dışı yatırımve nasıl yapılır sermaye kazançları muafiyetleri için hak kazanmak. Son fakat en az değil, W2 geliri ile kira geliri arasındaki farklar vergiler söz konusu olduğunda ve neden so diğerinden çok daha iyi!
Ashley ve Tony'nin bir emlak sorusuna cevap vermesini istiyorsanız, Emlak Çaylak Facebook Grubu! Veya bizi Çaylak Talep Hattından (1-888-5-ROOKIE) arayın.
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Ashley:
Bu Real Estate Rookie, bölüm 264.
Tony:
Ancak çoğu zaman, 2023'te inşa edilmiş eski bir eve kıyasla 2005'te yeni bir bina yaparsanız, o mülkün değeri, özellikle de bizim yaptığımız gibi kısa vadeli bir kiralama olarak bakarsanız, genellikle daha yüksektir. 2005'te yapılmış bir evi 2023'lara kadar onarabiliriz ama 2005'te yapılmış bir evin yapım tarzı, estetiği, XNUMX'te yapılmış bir evden çok daha güzel bir şekilde yenilenmiş olsa bile daha modern olacaktır.
Ashley:
Benim adım Ashley Kehr ve burada yardımcı sunucum Tony Robinson ile birlikteyim.
Tony:
Ve her hafta, haftada iki kez size yatırım yolculuğunuza başlamak için duymanız gereken ilham, motivasyon ve hikayeleri getirdiğimiz Real Estate Rookie podcast'ine hoş geldiniz. Bugünün bölümüne kullanıcı adı lukster8891 olan birine bağırarak başlamak istiyorum. Lukster, Apple podcast'inde bize "Teşvik edici podcast" yazan beş yıldızlı bir inceleme bıraktı. Tony ve Ashley, podcast'leri son derece bilgilendirici ve cesaret verici. Benim gibi insanlara gayrimenkule yatırım yapma konusunda kendilerini güvende hissetmeleri için bilgi ve ekstra teşvik sağlayan bir alan yarattığınız için teşekkür ederim."
Lukster, "benim gibi insanlara kendilerini güvende hissetmeleri için o alanı vermek için bir alan verdiğiniz ve yarattığınız için" ifade etme şeklinizi beğendim. Real Estate Rookie podcast'inin konusu gerçekten bu. Belli ki emlak yatırımı hakkında tonlarca bilgi var, ama bazen bunaltıcı gelebilir, bazen yangın hortumundan su içmek gibi, bilmiyorum, denemek için çok fazla olabilir. Çaylak podcast'inin amacı, her bir dinleyiciye yolculuklarında ilerlemelerine gerçekten yardımcı olacak sindirilebilir, kullanılabilir bilgi parçaları ve hikayeler vermektir. Yani hepiniz dinliyorsanız ve bize henüz dürüst bir puan ve inceleme bırakmadıysanız, lütfen yapın. Ne kadar çok yorum alırsak, o kadar çok insana yardım edebiliriz ve insanlara yardım etmek her zaman hedefimizdir. Ashley, bugün nasılsın?
Ashley:
İyi iyi. Her şeyden önce, yeterince söylemediysek, inceleme bırakanlarınız için çok teşekkür ederim. Podcast hakkında sevdiğiniz şeyleri ve bunun size nasıl fayda sağladığını ve özellikle de kazanımlarınızı, başardıklarınızı bize bıraktığınızda okumayı seviyoruz. Bu nedenle, bir yorum bıraktığınızda, konuklarımızdan birinin podcast'inden öğrendiklerinizi bizimle paylaştığınızdan emin olun. Favori konuğunuz kimdi? Kimi seviyorsun, ya da belki de gösteriye kimin gelmesini istersin? Sizin için getirebileceğimiz ve en fazla değeri getirecek otobüs misafirlerinden bazılarının kimler olduğu konusunda birçok üretim toplantısı yapıyoruz. İster inanın ister inanmayın, bu sıkıcı bir şaka değil, aslında bir şeyleri deniyor ve planlıyoruz ve podcast'i nasıl çalıştırdığımız konusunda gerçekten stratejik. Evet, Tony, ne rehabilitasyonu, ne üzerinde çalışıyorsun, herhangi bir şey?
Tony:
Evet, 2023 için bazı büyük planlarımız var. Hedef belirleme bölümümüzü birkaç hafta önce yaşadığımızı biliyorum, ancak benim için büyük bir odak noktası, bu yıl hala ilk büyük ticari mülkümü kapatmak istiyorum. Ülke çapında otellere, butik motellere bakıyoruz. Geçen yaz kontratımızdaki anlaşmayla çok şey öğrendik ama bitiremedik. Ve gerçekten satın alma fiyatıydı. Birkaç milyon dolar topladık, birkaç milyona daha ihtiyacımız vardı. Ve "Pekala, dostum, zaten topladığımız bir buçuk milyonla kaç tane anlaşma satın alabilirdim?" Dışarıda satın alabileceğimiz birçok mülk var. Bu yüzden geri döneceğimizi ve muhtemelen satın alma fiyatımızı biraz düşüreceğimizi ve bu fiyat aralığında biraz daha anlamlı bir şey bulmaya çalışacağımızı düşünüyorum.
Ve benim için bir başka büyük hedef de, kısa vadeli kiralama alanında mülk yönetim şirketimizi ve kısa vadeli kiralık temizlik şirketimizi kurmak. Bu yüzden bizim için bu girişimlerde noktayı koyacak doğru COO'ları bulmaya çalışıyoruz, ancak bunların kısa vadeli kiralama pazarındaki iki büyük boşluk olduğunu düşünüyorum. Kısa süreli kiralamalar için temizlik alanında ulusal olarak bilinen bir marka yoktur. Kesinlikle büyük mülk yönetimi şirketleri var, ancak önce kendi portföyümüzü oluşturduğumuz benzersiz bir konumda olduğumuzu hissediyorum. Önce ev sahibi, sonra mülk yöneticisiyiz, bu nedenle bir süredir ortalıkta dolaşan diğer birçok şirketten farklı bir bakış açısına sahibiz.
Ashley:
Bunu şu anda faaliyet gösterdiğiniz pazarlarda sunarak mı başlayacaksınız? Büyümek ve ölçeklendirmek için planınız nedir? Sonunda daha çok bir franchise modeli mi olacak yoksa pazarları denetlemeye devam etmek istediğiniz ve hangi pazarlara gireceğinizi seçip kendiniz büyümeye devam edeceğiniz bir şey mi?
Tony:
Evet, bu harika bir soru. Henüz tam olarak karar vermedik. Bayilik modeli işe yarayabileceğini düşündüğüm bir şey ama aynı zamanda markanın belirli yönleri üzerinde gerçekten kontrolü elinde tutma fikrini de yapıyorum. Ama bence başlangıçta sadece kavram kanıtı istiyoruz. Halihazırda altyapımız var, bu nedenle tüm misafir iletişimini yapacak ve bakım ekibi ve temizlik ekibi ile birlikte çalışacak operasyon ekibimiz var. Yani gerçekten de bu altyapıyı herhangi bir pazara taşıyabileceğimizi düşünüyoruz, tek ihtiyacımız olan bu pazarlarda bizi desteklemek için doğru temizlikçileri ve tamircileri bulmak. Bence en büyük odak noktamız sadece doğru mülkleri ve birlikte çalışacak doğru sahipleri bulmak ve ardından piyasaların kendi hallerine bırakmalarına izin vereceğiz.
Ashley:
Benim için, son üç yıldır kullandığımız emlak yönetim şirketi mülk yönetimimi geri alıyorum. Ve şimdi yaptığım şey, yeniden bir mülk yönetim şirketi kurmak, en son başladığımda, kendi kendimi yönetiyordum, yani mülk yöneticisiydim, kiralama acentesiydim, her şey. Ve şimdi bu sefer bir mülk yöneticisi tutuyorum. Bence gerçekten bu hafta kontratını imzalayacak, ki bu çok heyecan verici. Ve sonra her şeyi denetleyeceğim ve temelde her şeyin benim istediğim gibi olmasını sağlayacağım. Ama herhangi bir müşteri almıyoruz, bu sadece benim ve iş ortaklarımın mülkleri. Bu bir şey, sahiplerle uğraşmak zorunda kalmak istemiyorum. Kiracılar sorunlara falan neden olabilir, ancak bazen mal sahipleri daha kötüdür… Ve bunu, mülk yönetim şirketleriyle nasıl etkileşim kurduklarından bahseden diğer mal sahipleri nedeniyle biliyorum.
Mülk yönetim şirketimin sahibi olarak ben, bununla uğraşmak istemiyorum. Her zaman öğretmenleri bir örnek olarak düşünürüm, sınıflarındaki öğrencilerle ilgilenmek zorunda olmak, ancak daha sonra ebeveynlerle uğraşmak zorunda olmak ve bazen ebeveynler daha kötüdür. Bu nedenle, 2023 için büyük vizyonumun ve hedefimin bir parçası, uğraşmak istemediğim ve bana ağır gelen şeylerin neler olduğunu bulmak ve bunlardan biri de diğer sahiplere karşı sorumlu olmak. Bu mülk yönetimi şirketini kurabileceğime çok güveniyorum ve hemen biliyorum ki, gelip genel giderlerimi paylaşabileceğim bu sahiplere sahiptim, ancak olan ve devam eden bir şey olma sorumluluğunu istemiyorum, tamam, bu benim nakit akışım, "Bu sorunu halletmek için, bu sorunu halletmek için bu kadar parayı harcayacağım." Bir mal sahibiyse, başkasının mülküyse, gidip bu parayı harcayamam ve bununla ilgilenemem çünkü azalan onların nakit akışı, bu onların sorunu.
Bu yüzden, beni ve mülklerimi etkileyecek karar verme konusunda kontrole sahip olmayı seviyorum ve bunun bir mal sahibini etkileyeceğinden değil ve sanırım bu konuda gerçekten endişelenmeme gerek yok.
Tony:
Bu kesinlikle bizim için de bir endişe kaynağı, siz ölçeklendikçe uğraşmanız gereken birçok kişilik olması. Ama aynı zamanda, bu yüzden birlikte çalıştığımız sahipler konusunda oldukça seçici olmak istediğimizi düşünüyorum. Eğer o kişi… Üzülmek istemiyorum çünkü bence bu adil olmayan bir temsil. Ancak bu kişi, sahiplerimizden istediğimiz türden bir katılımla uyumlu olmayan, günlük operasyona bir düzeyde katılım arıyorsa, bu belki de iyi bir uyum olmayabilir. Sanırım, emin olmak için oldukça yavaş ölçeklendirmeye çalıştığımız şey bu… İnsanların bize güvenmesini ve uzmanlığımız için bize gelmelerini istiyoruz, "Hey, ben senden daha iyi bir iş yapabilirim" diyen ve bize nasıl kısa vadeli kiralama operatörü olunacağını öğretmeye çalışan insanlar değil. Yani orada ince bir çizgi var.
Ashley:
Az önce beni tanımladın…
Tony:
Ve bu iyi bir nokta-
Ashley:
[duyulmuyor 00:08:29].
Tony:
Çünkü bence dürüstçe daha iyi bir iş çıkarabileceğin bir pozisyondaydın...
Ashley:
Evet ve yapardım.
Tony:
… sahip olduğunuz mülk yöneticisi.
Ashley:
Evet. Ve ben [duyulmuyor 00:08:36] bu deneyimi yaşıyorum. Sanırım senin durumunda sahiplerini de araştırıyorsun. Sadece müşteri tabanınızı ve gelirinizi en üst düzeye çıkarmak için herhangi birini üstlenecek kadar hızlı büyüyüp ölçeklenmeyeceksiniz, seçici olacaksınız. Ve bu aynı zamanda size o münhasırlığı da veriyor, mal sahibi olmak istediğiniz için… ve tren kelimesini kullanmak yerine, yeni yatırımcıları, yeni sahipleri alırken bu beklentileri şu şekilde belirliyor: "Biz sizden bunu bekliyoruz ve siz de bizden bunu bekliyorsunuz. İkimizden biri bundan farklıysa, bunun etrafında nasıl çalışacağımıza dair bir durumumuz olduğu yer burasıdır.” Ya da ortaklık gerçekten bir ortaklık olduğu için çalışmıyor olabilir. Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkulünüz söz konusu olduğunda, artık o mülkün günlük operasyonlarının kontrolü sizde değil ve nakit akışını en üst düzeye çıkarmak ve bunun gibi şeyler, tüm bunları denetlemek ve mülkünüzün performansını gerçekten en üst düzeye çıkarmak için ortağınıza, mülk yönetim şirketine güveniyorsunuz. Ve bir emlak yönetim şirketi tuttuğumda anlamadığım bir şey daha çok soru sormam gerektiğiydi.
Bir örnek, tamam, su faturası. Fatura departmanlarına, borçlarına giriyor. Birisi orada faturaları tarıyor. Devam ederler ve öderler ve sonra halledilir. Harika, fatura ödemek zorunda değilim, bunun gibi şeyler. Ama gidip “Bekle, geçen ay su faturası 100 dolardı. Neden birdenbire 250$ oldu? Tuvalet çalışıyor mu? Bir şeyler mi oluyor?” Malınızı bilmeyen bir genel müdürlüğe giriyor diye, bunun gibi şeyler. Bir teğetten uzaklaşıyormuşum gibi hissediyorum.
Tony:
Hayır, ama bu çok iyi bir nokta. İlişki gerçekten başlamadan önce, bu beklentileri başlangıçta nasıl doğru bir şekilde kurarsınız ya da başlangıçta bile kurmazsınız? Az önce okuduğum harika bir kitap var ve adı Bir Müşteriyi Bir Daha Asla Kaybetmemek. Kitap gerçekten daha çok büyük şirketlere odaklanıyor, ama şuna benziyor, müşteriler ararken, başlangıçta nasıl sohbet edebilirsiniz ve sonra bu ilişkinin ilk 100 gününü nasıl yapılandırabilirsiniz, böylece A, müşteriniz gerçekten harika bir deneyim yaşar ve uzun süre müşteri olarak kalırlar, ancak B, onlardan ve onların sizden beklentileri her iki tarafta da son derece nettir, bu şekilde her ikisi de bu ortaklık içinde nasıl etkin bir şekilde çalışılacağı konusunda. Yani Bir Daha Asla Bir Müşteriyi Kaybetme, yazarının kim olduğunu hatırlayamıyorum ama gerçekten çok keyif aldığım harika bir kitaptı.
Ashley:
İkimizin de birbirimizden beklentileri olsaydı ve bunu önceden belirlemiş olsaydık, bunun emlak yönetim şirketiyle daha iyi çalışmama yardımcı olacağını düşünüyorum. Harika bir iş çıkardıklarına eminim, son birkaç yılda o kadar büyüdüler ve ölçeklendiler ki, açıkça başarılı bir iş modeline sahipler, ancak beklediğimden farklıydı ve bu beklentileri önceden almalıydık.
Tamam, ilk sorumuz Annie Johnson'dan ve bu da Real Estate Rookie Facebook sayfasından. Henüz yapmadıysanız, Facebook grubuna katıldığınızdan emin olun. Sanırım şu anda 60,000'den fazla üyesi var. Soru sormanın, bilgi almanın ve hatta kendi tavsiyelerinizi ve bilgeliğinizi paylaşmanın harika bir yolu. Tamam, Annie'nin sorusu şu: "Devlet dışı yatırım için bir LLC'ye ortak olan oldu mu? Eyaletinizde veya yatırım yaptığınız eyalette bir avukat kullandınız mı? Önemli mi? Bu konuyla ilgili herhangi bir içgörü yardımcı olur. Bu bizim ilk ortaklığımız ve LLC olacak. Yasal olarak belgelenmiş bir ortaklık anlaşması yapmak istemediğimize karar verdik.”
Tamam, o zaman neden bu son soruya gelince merak ediyorum çünkü bir LLC oluşturduğunuzda, zaten ortaklığınızın şartları olan bir işletme sözleşmesi oluşturmanız gerekir. Bu yüzden, ne olursa olsun, LLC'nizi yaratırsanız, yasal bir LLC olması ve istediğiniz şekilde çalışması için, temelde kendi içinde bir ortaklık sözleşmesi olan işletme sözleşmesini yapmanız gerektiğini düşünüyorum.
Tony:
Çok hızlı, sadece bu soruyu soran Annie'ye seslenmek istiyorum. Bu aslında 46. bölüme konuk olan Annie Hatch Johnson. Oradaki yüzü ve adı hatırlıyorum. Annie'ye sesleniyorum. Sanırım onunla en son konuştuğumuzda burada bir yerdeydi, hatırlayamıyorum, Orta Batı'da bir yerde ama sonunda Alaska'ya taşındı. O ve kocası Alaska'da bazı kısa süreli kiralama işleri yapıyorlardı, bu yüzden Annie'ye sesleniyorum.
Ashley:
Pekala Tony, bunu daha çok yaptığın için gerçekten buna cevap vermek istiyor musun? Aslında ortak girişimler yaptığınızı düşünüyorum, ancak eyalet dışında yaptığım tek yatırım James'le [duyulmuyor 00:13:32] ve kendi ayrı LLC'lerimizin olduğu ve ortak girişim anlaşmasında bir araya geldikleri bir ortak girişim anlaşması yaptık. Böylece benim New York LLC'm ve ardından onun Washington State LLC'si vardı ve ardından ortak girişim anlaşmasını bununla yaptık. Ve ortaklığın bu tek anlaşma için nasıl çalıştığına dair tüm işletim anlaşmasını belgeledik.
Tony:
Evet, harika bir soru. Ortaklıklarımızın çoğu, kurduğumuz yeni LLC'ler değil, ortak girişim anlaşmaları yoluyladır. Ama Annie, avukatlarımla ve farklı SEC avukatlarıyla yaptığım konuşmalara ve bunun gibi şeylere dayanarak sana biraz fikir vereceğim. Her devlet farklıdır. Bana verilen bilgiler ve yine, ben bir avukat değilim, bu nedenle bu bilgilerin doğru olduğundan emin olmak için lütfen bir avukata danışın, ancak bizim için yeni bir LLC kullanarak Kaliforniya'da bulunan bir mülk satın almak istiyorduk. Sorunuz, eyaletinizde mi yoksa yatırım yaptığınız eyalette mi, bazı sınırlamalar var. Örneğin, Kaliforniya dışındaki eyaletlerde açıkça daha iyi vergi muamelesi var. Ancak, diyelim ki ben Delaware'de bir LLC kurmak istedim ama diyelim ki ben California'daydım, ortaklar California'da ve mülk California'da, California'daki o mülkün tapusunu elinde tutmak ve kiraları toplamak için bir Delaware kuruluşu oluşturamıyorum.
Dolayısıyla, hangi eyalette yaşadığınıza ve mülkün hangi durumda olduğuna bağlı olarak, o varlığı nerede oluşturacağınız konusunda izlemeniz gereken bazı yasalar vardır. Bu yüzden, Annie, ilk tavsiyem, senin eyaletindeki veya mülkün bulunduğu eyaletteki bir avukata, bu varlığı nerede yapılandırman ve hangi eyalette odaklanman gerektiği konusunda tavsiyelerini alman olacaktır. Bu cephede farklı bir şey gördün mü, Ash?
Ashley:
Hayır, hayır, gerçekten yapmadım. Ben de pek araştırmadım ama duyduğuma göre öyle sanırım.
Tony:
Demek istediğim, yani evet, bu ilk şey, hangi durumda olduğunu belirlemek için avukatınızla konuşmak. Bence bu tür Ashley'nin makalesine geri dönen ikinci soru, "Bir ortaklık anlaşması yapmak istemediğimize karar verdik." Annie, ortak girişim anlaşması yapmak gibi gittiğimiz rotaya gitmek istemediğini söylediğinde, aslında bu varlığın yerinde olmasını istediğini farz ediyorum. Ancak Ashley'nin bakış açısına göre, herhangi bir nedenle gerilim olmaması, ancak her ortaklığın iniş çıkışları ve belki de anlaşmazlıkları olacağından ve bu soruları yanıtlamak için önceden ne kadar çok zaman harcarsanız o kadar iyi olduğundan emin olmak için, o ortaklık anlaşmasını yapıyorsanız yapacağınız tüm aynı düşünce süreçlerinden veya alıştırmalardan geçmek istediğinizi düşünüyorum.
Geçen yıl David Gage adlı birinin yazdığı The Partnership Charter adlı harika bir kitap okudum ve ortaklıklar hakkında okuduğum en iyi kitaplardan biriydi. Özellikle gayrimenkule yönelik değil, ancak bir iş ortaklığı kitabı ve bu ortaklıkta belirli sorunları nasıl çözeceğiniz konusunda netlik olduğundan emin olmak için bu ortaklığa gerçekten girmeden önce siz ve eşinizin birbirinize sormanız gereken sorularla dolu. Öyleyse o kitabı okuyun, bir avukatla konuşun, sanırım bunlar benim ilk iki tavsiyem.
Ashley:
Tamam, bir sonraki sorumuza geçelim ve bu Sia'dan, “Bir kimse rehabilitasyon yerine bir arazi satın alıp bir ev inşa etti mi? Gerçekten bir anlaşma bulmakta zorlanıyorsunuz çünkü insanlar fazla ödeme yapıyor. Yeni inşa edilmiş bir evin refisini almak nasıl oluyor?” Bence pazar biraz değişiyor olabilir ve bu kadar çok insanın fazla ödeme yaptığını görmeyeceksiniz, bu yüzden umarım anlaşma bulma şansınız daha yüksektir. Ama ben bu emlak metin mesajı dizisindeyim ve yatırımcılardan biri 2022'nin dördüncü çeyreğine dair bir mesaj gönderdi, o bir ev paleti ve 60 günden fazla bir süredir satılık mülk sahibiydi. 1 Ocak vurur vurmaz gösterimlerde büyük bir artış gördü. Sanırım üçe katlandığını, aldığı gösterim miktarının üçe katlandığını ve Ocak ayının ilk iki haftasında dört kontratı olduğunu ve yılın başından bu yana bu kadar büyük bir artış gördüğünü söyledi. Yani belki insanlar tekrar fazla ödemeye ve fazla satın almaya başlayacak.
Yani bu bir ev inşa ederek, kişisel konutumu inşa ettim, ancak hiçbir zaman gidip bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almadım veya bunu sıfırdan yaparak bir yatırım amaçlı gayrimenkul inşa etmedim. Gerçekten yapmanız gerektiğini düşündüğüm ilk şey, inşa etmeyi bitirdiğinizde o mülkün neye göre değerlendirileceğine dair araştırma yapmaktır. Tüm paranızı geri çekebilmeniz için içine koyduğunuz şeyi veya daha fazlasını değerlendirecek mi? İkincisi, bunu nasıl finanse edeceksiniz? Nakit mi yapacaksın? İnşaat kredisi mi alacaksınız? Yani nakit ödüyorsanız, yapmanız gereken bir şey, bankalara bakıp konuşmak zorunda kalacaksınız ve bunu başka bir çaylak yanıtında yanıtladık, sanırım geçen hafta baharat dönemiyle ilgili olarak yayınlanan yanıttı. Çünkü bu evi yaptırmak için nakit ödüyorsanız ve sonra yeniden finanse etmek için bankaya gidiyorsanız, “Biliyor musunuz? Bir yıldır bu evin sahibi değilsin ve o nakit çıkışı yeniden finansmanı için seni bir yıl boyunca yeniden finanse etmeyeceğiz. Yani bunlar, gerçekten inşa sürecinden geçmeden önce kesinlikle göz önünde bulundurmanız gereken şeylerden bazıları.
Tony:
Benim tarafımdan birkaç nokta. Tıpkı Ashley gibi ben de yatırım tarafında hiç yeni inşaat yapmadım. Oldukça fazla yeni inşaat satın aldık, ancak parseli tanımlama işini yapan inşaatçıdandı, tüm izinleri aldılar, inşaatın zeminini yönettiler ve biz esasen o inşaatçıdan bitmiş bir ürün alıyorduk. Sadece bu yaklaşımın artıları ve eksileri hakkında ve neden bu rotayı izlemeye karar verdiğimiz hakkında konuşmak istiyorum. Gördüğümüz ilk profesyonel, üstün bir ürün elde edebildiğimizdi. Çoğu zaman ve rehabilitasyonun seviyesine bağlıdır, ancak çoğu zaman 2023'te yeni bir bina inşa ederseniz, 2005'te inşa edilmiş bir rehabilite edilmiş eve karşı, o mülkün değeri, özellikle de bizim yaptığımız gibi kısa vadeli bir kiralama olarak bakarsanız, genellikle daha yüksektir.
2005'te yapılmış bir evi 2023'lara kadar onarabiliriz ama 2005'te yapılmış bir evin yapım tarzı, estetiği, XNUMX'te yapılmış bir evden çok daha güzel bir şekilde yenilenmiş olsa bile daha modern olacaktır. Ve çokça gördüğümüz şey, kalite bir o kadar iyi olsa da, yeni inşaatlarımızın yenilenmiş evlerimizden daha iyi olma eğiliminde olduğu, ancak evin çerçevesinin eskisinden biraz daha eski olduğu. Bu bizim için büyük bir profesyoneldi.
Bu müteahhitten birçok yeni inşaatı kabul etmemizin ikinci nedeni, onun bu şehirde yatırım yapmak istediğimiz birden fazla parseli zaten belirlemiş ve izin vermiş olmasıydı. Bu nedenle, bizim için, olağanüstü hızlı bir şekilde ölçeklendirmemize izin verdi çünkü o zaten şu zorlu işi yapmıştı... İzinler, Kaliforniya'daki evi inşa etmekten neredeyse daha uzun sürüyor. Bu nedenle, birden fazla parsel üzerinde zaten bu zorlu işi yapmış olması, bu makineyi inşa eder etmez bu mülkleri almaya başlayabileceğimiz anlamına geliyordu. Ve bizim için gerçekten güçlü bir büyüme aşamasındaydık, bu bizim büyük bir hedefimizdi, hızla büyümekti ve bu ilişkiye sahip olmak tam da bunu yapmamızı sağladı. Yani bunlar iki büyük artıydı: gerçekten üstün bir ürün elde ettik ve bu birimleri nispeten hızlı bir şekilde elde edebildik, kendimiz yapmaya çalıştığımızdan çok daha hızlı.
Bu yaklaşımın eksileri, araziyi belirleme, izinleri alma ve o mülkü kendimiz inşa etme işini kendimiz yapmış olsaydık, bitmiş ürün için kesinlikle daha fazla para ödüyor olmamızdı. Bu konuda soru yok. Her seferinde zararına satıyor olsaydı o evleri bize satmazdı. Sağlıklı kar elde ettiği için bize satıyordu. Hala piyasa değeri olduğu için fazla ödemediğimizi biliyorduk, ancak kendimiz yaptığımızdan daha fazla harcadığımızı biliyorduk. Bence tartmanız gereken iki şey bunlar. Sıfırdan inşa etme becerisine sahip misiniz, çünkü bu kesinlikle bir rehabilitasyon yapmaktan farklıdır. Bunlar benzer becerilerdir ancak yine de farklıdır. Ve sonra ikinci parça, böyle bir şeyi gerçekten yönetmek için zamanınız var mı? Yani yetenek ve zaman, bakılması gereken iki şeydir.
Ashley:
Evet, o fazladan ödediğiniz bedel gerçekten proje yönetim ücreti, genel müteahhit ücreti gibi, idari rolü üstlenmeleri gibi, tüm projenin yönetimi sizin ödediğiniz şey. Dolayısıyla, inşaatçıyla gitmeseniz ve bunu kendiniz yapmış olsanız bile, yine de bir genel müteahhide küçük bir tampon yüzdesi ödüyor olabilirsiniz çünkü projeyle gerçekten ilgilenmek için denizaltıları ve bunun gibi şeyleri alan onlar olacak. Ama genel müteahhit olarak hareket edecekseniz ve tüm projeyi yönetecekseniz ve gelmesi gereken her bir müteahhidi ayrı ayrı işe alacaksanız, o zaman, evet, burada çok tasarruf edeceksiniz. Ama Tony'nin dediği gibi, bunu yapmak için de zamanınız ve bilginiz var mı? Deneyecekseniz ve bilginiz veya deneyiminiz yoksa ve sadece öğrenmek istiyorsanız, bu size onu gerçekten inşa etmekten daha pahalıya mal olabilir.
Tony:
Sadece onlardan satın al.
Ashley:
Evet, sadece inşaatçıdan satın almak için. Yani bu kesinlikle dikkate alınması gereken bir şey.
Tony:
Temelden inşaatı kendiniz yapmaya çalışırken ortaya çıkan baş ağrılarından bazılarını paylaşmak istiyorum. Bu müteahhitle artık iyi arkadaşız çünkü bu noktada ondan sanırım 13 ev satın aldık. Bir gün sitenin dışındaydık ve ben sadece izin sürecini soruyordum. Tipik olarak yaptığı şey, aynı anda birden fazla parsel için planlar sunacak, aynı tam kat planı, aynı tam kat planı, sadece farklı parseller ve bunları ilçeye sunacak. Her plan, aynı planlar olduğunu unutmayın, dört farklı yere teslim olun... Tanrım, ilçede planları inceleyen insanlar kimler?
Ashley:
Kod infaz memuru mu?
Tony:
Evet, planlara bakanların adını hatırlayamıyorum ya da her neyse, şu anda gözümden kaçıyor. Ama her neyse, dört farklı kişiye gidiyor, hepsi aynı iş, sadece dört farklı kişi. Her kişi aynı plan setine bakacak ve farklı notlarla geri dönecektir. A Kişisi, "Hey, bu şeyi düzeltmeniz gerekiyor" diyecektir. İkinci kişi, birinci kişinin gördüğünü görmeyecek, ancak farklı bir şey söyleyecekler. Yani tam olarak aynı şey, ancak dört farklı kişinin neyin düzeltilmesi gerektiğine dair farklı bir yorumu var. Böylece o planları geri alacak ve sonra dört ayrı değişiklik seti yapması gerekecek, bunların bazıları dört farklı insan grubuna geri dönecek, bu yüzden tamamen yeni inşaat olayını kendi başınıza halletmek kesinlikle çok çetin ve bazen sinir bozucu bir süreç.
Ashley:
Ya da kırsal kesimde, tek kanun uygulama görevlisini, tek bina müfettişini tanıdığınız ve evet, bu kadar, tek bir kişiyle uğraşmanız gereken tek şey bu. Ve sonra planlama panosu, sanırım.
Tony:
Daha da çılgın olan Ash, Arkansas'ta bazı yerlere bakıyorduk ve Arkansas'ta onay sürecinin olmadığı bazı ilçeler var. Sanki inşa etmek istediğiniz her şeyi hemen hemen inşa edebilirsiniz. Bu nedenle, hangi şehre veya ilçeye gideceğinize bağlı olarak, bazı yerlerde yeni bir şey inşa etmek muhtemelen daha kolaydır.
Ashley:
Evet, kesinlikle bunun gibi uzak bölgelerimiz var. Henüz bir tane yatırım yapmadım, ama sanki her şeyi koyabilirsin. Herhangi bir onay süreci veya buna benzer bir şey yok, girilecek izin yok.
Tony:
Arazin, onunla istediğini yaparsın, değil mi?
Ashley:
İşte bazı insanları hayal kırıklığına uğratacak bir hikaye, içki dükkanımın bulunduğu binanın yeni bir çatıya ihtiyacı vardı. Böylece Daryl dışarı çıktı ve çatıyı yapacak birini buldu, teklifi aldık, her şey ve "Yarın başlayabilirim" dedi. Ben de Daryl'e dedim ki, “İnşaat iznimiz yok. girdi mi?” Adama mesaj attı ve adam "Hayır, almadım ama yarın başlayabilirim" dedi. Arabayla gidiyoruz… Belediye binasına arabayla 15 dakika uzaklıkta ve “İnşaat ruhsatı almamız gerekiyor, bunu yapmak istiyoruz” diyoruz. "Tamam, bu formu doldurun" gibiydi ve yüz dolardı ve yaptı. O, “Tamam, yarın sizin için hazırlayacağız. Sadece gel ve müteahhit alsın, biz de vitrine koyalım.”
Tony:
Vay. Size yelpazenin diğer ucundan bir hikaye anlatayım. Joshua Tree'deki kısa süreli kiralamalarımızın çoğunda kurmaya başladığımız jakuzilerimiz var. Jakuzi için eve göre nerede olduğu gibi planlar göndermeniz gereken çok benzer bir süreçti. Her şeyin doğru şekilde yapıldığından emin olmak için bir elektrik ruhsatı incelemesi yaptırmalısınız. Ve sonra jakuziye eklemeniz gereken bazı güvenlik özellikleri var. Her seferinde farklı bir müfettiş gönderecekleri çok benzer bir süreçti.
Böylece ilk müfettiş dışarı çıkar, bize düzeltmemiz gereken şeylerin bir listesini verir ve 1, 2, 3 ve XNUMX'ü düzeltiriz. İkinci müfettiş, ilk dört şeyin yapıldığını doğrulamak için dışarı çıkar, ancak daha sonra birinci müfettişin gözden kaçırdığı diğer şeyleri seslendirir. Sonra üçüncü bir müfettiş geliyor ve tamamen bir şeyler söylüyor… Yani bu, farklı müfettişler için tüm bu kutuları doldurmaya çalışan sandalyeler oyunu gibiydi ve bu jakuzi izinlerinden bazılarını almamız aylar sürdü, bu yüzden kesinlikle sinir bozucu.
Ashley:
Aman Tanrım.
Tony:
Her neyse, konudan saptık ama umarım işinize yaramıştır. Bence uzun lafın kısası, yeni inşaat aşamasına karşı bir evi iyileştirme açısından artıları ve eksileri ve kendi becerilerinizi düşünün. Ve sonra Ashley'nin yeniden finansman konusundaki noktasına gelince, sadece ön uçtaki bankalarla konuştuğunuzdan emin olun, böylece baharat döneminin ne olduğu ve yeniden finansmanı halletmek ve arka uçta tamamlamak için yeni inşaat rotasına giderseniz atlamak zorunda kalabileceğiniz başka hangi çemberler hakkında iyi bir fikriniz olur.
Ashley:
Evet, buna örnek olarak ekleyeceğim son bir şey. Benim pazarımda değil, farklı bir pazar, ama sahip olduğum bu arkadaşım, küçük apartman kompleksi gibi, tek katlı veranda evler inşa ettiler. Her şey için nakit ödediler, sıfırdan inşa ettiler, tüm bu siteyi çalıştırdılar, her şey. Ve işleri bittiğinde, kiraladılar ve aslında anlaşmaya koyduklarını bile takdir etmedi. Sanırım ödediklerinin belki de %40'ını bırakmak zorunda kaldılar çünkü banka onlara takdir edilen değerin yalnızca %70'ini borç verecekti. Aslında bundan daha fazlasıydı, içinde bıraktıkları %40'tan fazlaydı. Kesin rakamları bilmiyorum ama bu çok dikkatli olunması gereken bir şey, istediğiniz şeyin takdir edileceğinden emin olmaktır, çünkü yapmayı beklemediğiniz bir anlaşmaya yüzbinlerce doları bırakmak zorunda kalabilirsiniz, özellikle de özel bir tefeciden, bu anlaşmayı finanse etmesi zor bir tefeciden borç alıyorsanız ve sonra gidip istediğiniz şey için değerlendirme yapmıyorsanız.
Neyse ki bu yatırımcıyla, inşaatçıyla bu boşluğun bir kısmı için inşaatçıya ödeme yaptığı bir sözleşme yaptığı bu durumdaydı. Böylece bunu hafifletebildi ve ardından sadece nakit akışını kullanabildi. Ve her şey, bu iki kredi ödemesini yaptıktan sonra bile hala nakit akan bir mülk olduğu yerde işe yaradı. Bu nedenle, bir anlaşmayı finanse etmek için birden fazla çıkış stratejiniz ve farklı yollarınız olduğundan emin olun.
Tamam, bir sonraki sorumuz Joey Stout'tan, "W-2 maaşına kıyasla kira geliri nasıl vergilendirilir? Teşekkürler Joe S.” Pekala, Joe, W-2 gelirin kazanılmış gelir olacak ve hangi vergi diliminde olduğun, yani ne kadar para kazandığın temel alınacak. Devam edelim ve 2022 için vergi parantezlerini yukarı çekelim. Tamam, öyleyse… Buraya bakalım. Sıfır ila 10,000 ABD Doları kazanırsanız, %10 vergiye tabi gelir ve ardından 12 ila 10,000 ABD Doları için %41,000 ödersiniz. %22, gelirinizin 41,000 ila 89,000 arasında vergilendirildiği tutar olacaktır. Vergi oranınız 24'den 89,000'e %170,000 olacak ve böyle devam edecek. Yani kazandığınız gelirden, yani W-2 gelirinizden ne kadar çok kazanırsanız, vergi oranınız o kadar yüksek olur. Yani yarım milyonun üzerine çıkarsanız, %37 gelir vergisi ödeyeceksiniz.
Buna bakıyorsunuz ve "539,000'in altında kalmak istiyorum çünkü o zaman %2 daha fazla vergi ödeyeceğim" ve gerçekten daha mantıklı olan eşiğin nerede olduğunu bulmanız gerekiyor gibi oluyorsunuz. Yani, birin tam sınırındaysanız, yani %24 ila %32 diyelim, tamam, bu oldukça büyük bir sıçrama, bu %8'dir. Ve 170,050 dolar kazanırsanız, %24'tesiniz. Ama diyelim ki gidip 180,000 kazandınız, %32'lik vergi dilimine kadar itiliyorsunuz. Bu fazladan 10 bini almaya değer mi, çünkü şimdi o para yığınının tamamı %32 oranında vergilendirilecek? Yani herkesin geliri konusunda dikkatli olması gereken bir şey.
Bunlar köşeli parantezlerin sadece bazı örnekleri ve yukarı doğru gidiyorlar. Bir parantez içindeyken, diyelim ki %170,000 oranında vergilendirilen 24, o 170,000 kişi bu %24 oranında vergilendirilecek. Ama sonra 10 bin daha fazla kazanırsanız, o 10 bin bir sonraki vergi diliminde olacak, o %32.
Tony:
Yani bu yüzde üzerinden vergilendirilen parantez içine giren sadece sizin geliriniz, değil mi? Yani 500,000$ kazanırsanız, bu 500,000$'ın tamamı %37 oranında vergilendirilmez. İlk 10,275 %10'da olacak ve ardından 41,000'e kadar %12'de olacaksınız. Ve sonra bu farklıların her biri o farklı kovalara düşüyor. Bu nedenle vergiler bu kadar kafa karıştırıcıdır ve bu nedenle, tüm bu farklı nüanslarda gezinmenize yardımcı olacak herkesin kesinlikle gerçekten iyi bir EBM alması gerekir.
Ama daha önce W-2 maaşının kazanılmış gelir olduğunu ve kazanılan gelirin tüm gelirler içinde en kötü vergi muamelesini gördüğünü beyan etmiştin Ash. Kazandığınız gelire göre en yüksek vergiyi alacaksınız. Kira geliri, daha tercihli vergi uygulamalarından birini alır. Aslında 255. bölümde Amanda Han'a geri döndük ve o bölümün hemen sonunda, emlak yatırımı dünyasında bile hangi stratejilerin en iyi vergi muamelesini, hangi stratejilerin en kötü vergi muamelesini gördüğünü kategorize etti. Saygısız, vergi tercihi muamelesinin en altında yer alıyordu, çünkü bu hala aktif kazanılan gelir. Ve sonra kısa vadeli kiralamalar ve uzun vadeli kiralamalar gibi şeyler en üstteydi çünkü bu daha çok pasif gelir olarak kabul ediliyor.
Ashley:
Unutulmaması gereken bir nokta, kazanılan gelirle ilgili olarak, tamam, çok fazla saat çalışacaksınız, ancak bu parantezlerden birinin tam kenarındaysanız, bu fazladan saatler çalışmaya değer mi ve sonra şimdi bu saatler vergisini %37 olarak mı alacaksınız? Ve böylece fazladan çalışacağınız 37 doların 100 doları gitti. Ancak, hangi vergi diliminde olduğunuza gerçekten bakmak istiyorsanız yukarı çekebilirsiniz. İlk bekar vergi mükellefi için kullandığımız örneklerden bazıları, ancak evli dosya müşterek, ayrı dosya, hane reisi için değişti. Öyleyse gidip bunlara bir bakın ve gelirinizin ne olacağını gerçekten anlayabilirsiniz. Tamam gibi görünecek, eğer 95,376 $ kazandıysanız, bunun üzerinden vergiye tabi geliriniz 16,290 $ olacak. O zaman bunun üzerindeki herhangi bir şey% 24 olacaktır. Yani kayan ölçek gibi, bence onu koymanın en iyi yolu bu. Her bir parantez içinde yükseldikçe, artan gelir, bu farklı oranlarda vergilendirilecektir.
Bence bu nedenle pasif gelirin büyük bir avantajı var ve ardından devam edip satarsanız, kiralık mülkünüzden elde ettiğiniz geliri gerçekten erteleyebileceğiniz bir 1031 takası yapabilmeniz.
Tony:
Uzun lafın kısası, Joey, vergilerinizi gerçekten maksimize edebilmek istiyorsanız, gelirinizin çoğunun kiralarınızdan pasif olmasını ve en küçük miktarın aktif ve kazanılmış gelir olmasını istiyorsunuz. Şimdi, W-2 işinden bile vergi borcunu azaltmaya yardımcı olacak pek çok farklı strateji var, Joey. Tekrar 255. bölümden bahsedeceğim çünkü Amanda bundan bahsediyor ama emlak portföyünüzdeki pasif kayıpları W-2 gelirinizi dengelemek için kullanmanın yolları var. Çoğu insan bunu kısa vadeli kiralama kullanarak başarır. Uzun vadeli kiralamalarda bunu yapmak çok daha zor, ancak "Hey, kiralarımda 100,000 dolarlık kağıt kaybım var ve sıfır vergi borcunuz olduğu için bunu W-100,000 işimdeki 2 dolarlık maaşıma uygulayacağım" demenin yolları var. Ve aynı stratejiyi kullanarak sıfır vergi ödeyen arkadaşlarım var.
Ashley:
Ben o arkadaşlardan biri değilim.
Tony:
Bununla da henüz eşleşmedim. Son birkaç yıldır kesinlikle bir vergi faturam vardı, ancak iyi bir EBM aldığınızda, umarım bu parçaları yerine koymaya başlayabilirsiniz. Yeni sona eren 2022 yılının sonunda, daha fazla maliyet toplama avantajı elde etmeye çalışmak için bir mülk satın almak için çılgın bir mücadele yaşadık.
Ashley:
Evet, bir çiftlikte oldukça iyi vergi avantajı sağlayan bir şey de biliyorsunuz, bu konuda iyi vergi avantajları elde etmektir. Çiftçiler tahmini vergileri ödemek zorunda değiller, vergi beyannamenizin vadesini bekleyebilirler ve tahmini vergilerinizi 15 Nisan'da ödeyebilirler çünkü bu tahmini vergi ödemelerini yaptığınızda ve temelde her üç ayda bir ön ödeme yapmak zorunda kaldığınızda, bu para hükümetin faizsiz olarak aldığı paradır. Yani bu çok büyük bir avantaj. Bu parayı gerçek vergi zamanına kadar saklar ve son dakikada ödersiniz. Ama evet, yapabileceğiniz çok fazla iptal var. Ve hatta emlak vergileri, tarımsal kullanımlar ve bunun gibi şeyler için de kullanılıyorsa, emlak vergilerinizden indirim almak için bir muafiyet alabilirsiniz.
Tony:
Çiftliklerle ilgili garip şeyler var. Bir arkadaşım var, adı Kai Andrew, bir çiftlik, bir lavanta çiftliği satın aldı ve orada bahsettiğin bazı vergi avantajları nedeniyle satın aldı. Ancak aynı zamanda, imar gereklilikleri, çiftliklerdeki imar kısıtlamaları, konut mülklerinde ve hatta diğer bazı ticari mülklerde gördüğünüzden önemli ölçüde daha düşük veya daha az kısıtlayıcıdır. O pazarda imar izin verdiği için bu çiftlikte birden fazla kısa vadeli kiralama yapabildi. Onunla gerçekten yaratıcı olmaya çalışmak için pek çok küçük nüans var. Ama evet, bence uzun lafın kısası, vergiye tabi gelirinizi gerçekten azaltmak için fırsatlar arayın ve bu genellikle kazanılan yola karşı pasif rotaya giderek olur.
Ashley:
Eklenecek bir şey daha, birçok çiftçinin de vergiden muaf olduğu. Çiftliğiniz için vergiden muaf bir kamyon satın almak, bir araç satın alırken tasarruf ettiğiniz çok büyük bir satış vergisidir. Bunun gibi pek çok farklı küçük şey.
Tony:
Ve böylece, hikayenin devamı bir mandıra çiftliği satın almaktır. Bu sorudan ayrılmadan önce, Kay Andrew'dan bahsetmiştim, ama onun bölümünü dinlemek için geri dönmek isterseniz, bu 107. bölümdü. Arazi korsanlığından, yani bir mülkle gelir akışı yaratmanın 10 farklı yolundan bahsettik. Ve Kai bu stratejide ustadır ve bir lavanta çiftliği satın alması, başarıya giden yolu hackleme yollarından sadece biriydi. Kai'den daha fazla şey duymak istiyorsanız 1 0 7. bölüm.
Ashley:
Tamam aşkım. Bugünün son sorusu Hayes Holland'dan, "Bir yıllık ikametin ardından birincil evinizi satarsanız, iki yıl gerektiren sermaye kazançları muafiyeti kuralının dışında mıyım yoksa bunun bir yolu var mı?" Tamam, her şeyden önce, burada küçük bir yanılgı olduğunu düşünüyorum, yalnızca ana ikametgahınızsa sermaye kazancı kuralından muafsınız. Eğer bir yatırım amaçlı gayrimenkul ise, 1031 takası yapmadığınız sürece üzerinde sermaye kazancı ödemeniz gerekir. Oradaki tek muafiyet bu. Ama sadece dışarı çıkıp satıyorsanız, parayı elinizde tutuyorsunuz, o 10 31 değiş tokuşu yapmıyorsunuz, mülkü ne kadar tutarsanız tutun, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün sermaye kazancı üzerinden vergilendirileceksiniz. Ama asıl ikametgahınızsa, orada iki yıl yaşamanız gerekir, ancak son beş yılın ikisi de olabilir. Yani bu beş yıllık süre içinde herhangi iki yıl olabilir. Yani sadece mülkte iki yıl yaşamanız ve sonra onu satmanız gerekmiyor. Yatırım amaçlı bir mülk olarak üç yıl daha elinizde tutabilir ve ardından beşinci yılda satabilirsiniz ve yine de vergiden muaf gelir olarak sahip olabilirsiniz.
Bunu defalarca yapan bir yatırımcı arkadaş var, kaç kere bilmiyorum ama iki yılda bir yeni bir birincil konut alıyor ve bu parayı vergisiz alıyor. Bence kural şu ki, bundan sadece yarım milyona kadar vergiden muaf olabilirsiniz. Bu kuralın tam olarak ne olduğundan emin değilim, ancak maksimum bir miktar var. Gidip evinizi 5 milyon dolara daha satıp 5 milyon doları vergisiz alamazsınız. Evli bir çiftseniz bir milyon bile olabilir, ama buna bakmanız gerekecek. Google'ı kullanın çünkü önceden bilmiyorum.
Yani her iki yılda bir rehabilitasyona ihtiyacı olan bir mülk satın alıyor, kendisi ve ailesi orada yaşıyor ve iki yıl boyunca yavaş yavaş yenilemeleri yapıyor ve sonra devam edip onu satıp yeni bir mülke taşınıyorlar. Yani evet, aileniz umursamadığı ve iki yılda bir taşınmadığı sürece bunu yaparak vergiden muaf gelir elde etmenin kesinlikle iyi bir yolu. Ama eğer iki yılda yarım milyon dolar kazanacaksan ve tek yapman gereken taşınmaksa...
Tony:
Hareket.
Ashley:
… çok kötü değilsin. Yani bu gerçekten hangi piyasada olduğunuza bağlı. Benim yaşadığım yerde, bırakın iki yıl içinde değeri yarım milyona çıkacak bir evi satmak bir yana, yarım milyon dolara bir ev bulmak bile yeterince zor.
Tony:
benim için aynı Oturduğum mahallede yepyeni bir mahalle. Her şey en geç 2017'de inşa edildi, bu yüzden içeri girip bu fırsatların çoğunu gerçekten bulmaya çalışmak da muhtemelen kıt. Ama soru var ve bunun hakkında biraz konuştuk, ama belki üzerinde durmalıyız, ancak yatırım tarafında, 1031 değişimi denen şeyi kullanarak sermaye kazancı vergilerinizi erteleyebilirsiniz. İlk 1031'imizi geçen yaz değil, önceki yaz yaptık. Evlerimizden birinden hisse senedi elde edebildik ve bunu aldık ve geliri vergiden muaf olarak iki farklı mülk satın almak için kullandık.
Midwest'teki müstakil aile konutlarından birçoğunu satan ve bunu satın almak için kullanan bir arkadaşım var… Sanırım şu anda bununla satın aldığı yedi kısa vadeli kiralamada. 1031 borsası, vergi ödemeyi ertelemenin, bir satıştan elde ettiğiniz tüm kazancı başka bir mülkün satın alınması için kullanmanın harika bir yoludur. Yapabileceklerinizle ilgili bazı kısıtlamalar var ve o mülkü ne zaman tanımlayıp kapatmanız gerektiğine dair oldukça katı zaman çizelgeleri var, ancak bu tek strateji, bazı insanlar düşene kadar takas olarak adlandırıyor, birçok emlak yatırımcısının yaşamları boyunca herhangi bir sermaye kazancı vergisi ödemeden portföylerini büyütmeye devam etmek.
Ashley:
Tony konuşurken, devam ettim ve işi sizin için yaptım çocuklar, araba kullanan ve hemen Google'a giremeyenleriniz için, kural şu ki, bekar bir ev sahibi, bekar vergi ödeyenler birincil evlerinin satışı için 250,000'e kadar vergi oranı alabilir ve ardından çiftler birlikte 500,000'e kadar dosyalama yapabilir. Yani buna dayalı kar budur. Yani, iki yıl boyunca hiç de fena değil, vergisiz yarım milyon dolar.
Tony:
Evet.
Ashley:
Yani bunu tam zamanlı bir iş olarak yapabilirsin.
Tony:
Kesinlikle doğru? Ve bunu yılda birkaç kez yapıyorsun. Ayrıca bir konuğumuz olduğunu da hatırlattı Allahım keşke hangi bölüm olduğunu hatırlayabilsem ama yeni inşaat alıyordu. Sanırım Teksas'ta bir yerlerdeydi. Yeni inşaatın birinci aşamasını satın alacaktı ve ardından iki yıl sonra 18. aşama gibi olacaktı ve tüm bu kat planları önemli ölçüde değer kazandı ve o mülkleri son aşamaya geldiklerinde satıyordu ve o sadece bu sermayeyi bir sonraki aşamaya geri dönüştürüyordu. Yani yeni bir inşaat alıyorsun, iki yıl orada yaşıyorsun, satıyorsun, yeni bir inşaat daha alıyorsun, iki yıl orada yaşıyorsun, satıyorsun. Sanırım podcast'e geldiği zamana kadar bunu üç kez falan yapmıştı.
Ashley:
Bence Austin'de yapıyordu, belki de Austin, Texas'ta.
Tony:
Evet, kesinlikle Teksas'ta bir yerdi.
Ashley:
Evet, bunu hatırlıyorum. Evet. Pekala, millet, bu haftaki çaylak yanıtında bize katıldığınız için çok teşekkür ederiz. Şovda yanıtlanmasını istediğiniz bir sorunuz varsa, bizi 188-5ROOKIE numaralı telefondan arayabilir ve bize sesli mesaj bırakabilirsiniz. Veya Gruptaki herkesten büyük olasılıkla birden çok yanıt ve yanıt alacağınız Emlak Çaylağı Facebook grubuna bir soru bırakabilirsiniz, ancak aynı zamanda onu şovda oynayabiliriz ve yanıtımızı duyabilirsiniz.
Bize katıldığınız için çok teşekkürler çocuklar. Ben Wealth from Rentals'dan Ashley, o da Tony J. Robinson'dan Tony ve Çarşamba günü bir misafirle görüşürüz.
(Şarkı söyleme)
Podcast'i Buradan İzleyin
Bu Bölümde Biz
- Avukatınızın bulunduğu yer ne zaman önemli olabilir ve uzaktan yatırım yapmak
- Ortaklık anlaşmalarıyla kendinizi koruma ortak girişim yatırımı
- Yenilemek yerine bir yatırım amaçlı gayrimenkul inşa etmenin artıları ve eksileri
- Yeni inşaat özellikleri refi terbiye süresini nasıl etkileyebilir?
- Pasif gelir ile vergilerinizi en üst düzeye çıkarın
- Vergilerden kaçınmanın en akıllı yolu neden iki yılda bir taşınmak olabilir?
- Sermaye kazancı vergilerini ödemeyi ertelemek için 1031 borsasını kullanma
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Bu Gösteride Bahsedilen Kitaplar:
Ashley ve Tony ile bağlantı kurun:
Günümüzün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya kendiniz bir BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? göz atın sponsor sayfası!
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- kabiliyet
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- başarılı
- doğru
- Başarmak
- kazanmak
- edinme
- Hareket
- aktif
- aslında
- idari
- avantaj
- avantajları
- tavsiye
- etkiler
- Sonra
- Danışman
- toplanma
- Bireysel Üyelik Sözleşmesi
- anlaşmalar
- tarım
- önde
- Türkiye
- tek başına
- zaten
- her zaman
- şaşırtıcı
- miktar
- ve
- Başka
- cevap
- cevaplar
- kimse
- Daire
- Apple
- Tamam
- takdir etmek
- yaklaşım
- onay
- Nisan
- alanlar
- arkansas
- etrafında
- yönleri
- avukat
- austin
- yazar
- kaçınma
- Arka
- Kötü
- Banka
- Bankalar
- baz
- merkezli
- temel olarak
- Çünkü
- olma
- önce
- başladı
- Başlangıç
- olmak
- Inanmak
- faydaları
- İYİ
- Daha iyi
- arasında
- teklif
- Büyük
- Biggest
- Fatura
- fatura
- Fatura
- Bit
- yazı tahtası
- kitap
- Kitaplar
- sınır
- Sıkıcı
- Borçlanma
- Alt
- aldım
- kutular
- marka
- Yepyeni
- getirmek
- tampon
- inşa etmek
- oluşturucu
- bina
- yapılı
- otobüs
- iş
- iş modeli
- satın almak
- Satın alma
- Buys
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- aramalar
- Alabilirsin
- Başkent
- hangi
- Nakit
- nakit akımı
- Sebeb olmak
- ihtiyatlı
- belli
- şans
- değişiklikler
- değiştirme
- Kontrol
- Şehir
- berraklık
- sınıf
- Temizlik
- açık
- Daha net
- müşteri
- istemciler
- Kapanış
- kod
- toplamak
- nasıl
- gelecek
- ticari
- Yakın İletişim
- Şirketler
- şirket
- tamamlamak
- karmaşık
- kavram
- İlgilendirmek
- emin
- kafa karıştırıcı
- Eksiler
- Düşünmek
- kabul
- kas kütlesi inşasında ve
- devam etmek
- sözleşme
- Müteahhit
- kontrol
- konuşmaları
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- ülke
- ilçe
- Çift
- EBM
- yaratmak
- Oluşturma
- Yaratıcı
- müşteri
- Müşteriler
- mandıra
- tarihli
- David
- gün
- Günden güne
- Günler
- anlaşma
- Fırsatlar
- karar
- Karar verme
- karar
- kesinlikle
- Delaware
- bölüm
- bağlı
- bağlıdır
- tarif edilen
- DID
- farklı
- KAZ
- sindirilebilir
- ekran
- Değil
- yapıyor
- dolar
- Dont
- sürücü
- sürme
- Damla
- sırasında
- her
- Her kişi
- Daha erken
- Kazanılan
- kolay
- kenar
- etkili bir şekilde
- ya
- ayrıntılı
- başkasının
- teşvik edici
- uçları
- uygulama
- yeterli
- Keşfet
- Tüm
- varlık
- öz kaynak
- özellikle
- esasen
- arazi
- tahmini
- Eter (ETH)
- Hatta
- sonunda
- hİÇ
- Her
- herkes
- her şey
- kesinlikle
- örnek
- örnekler
- takas
- heyecan verici
- hariç
- muaf
- Çıkış
- beklemek
- beklentileri
- beklenen
- deneyim
- Uzmanlık
- ekstra
- son derece
- Yüz
- Falls
- aile
- fantastik
- çiftlik
- çiftçiler
- Çiftlikler
- HIZLI
- Daha hızlı
- Favori
- Özellikler
- ücret
- az
- şekil
- Dosyalama
- doldurmak
- bulmak
- bulma
- ince
- Ateş
- Ad
- uygun
- sabit
- sabit
- Kat
- akış
- Akan
- odak
- odaklanmış
- odaklanır
- takip et
- Airdrop Formu
- iyi ki
- ÇERÇEVE
- Imtiyaz
- Ücretsiz
- arkadaş
- arkadaşlar
- itibaren
- ön
- Başlangıç aşaması
- sinir bozucu
- işlev
- fon
- Kazanç
- Kazançlar
- oyun
- boşluk
- dişli
- genel
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- verir
- Verilmesi
- Go
- gol
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- Hükümet
- harika
- Zemin
- grup
- Büyümek
- yetişkin
- Büyüme
- Konuk
- misafir
- Adam
- üreticilerinin
- hack
- Yarım
- Salon
- sap
- olay
- olur
- Zor
- zor iş
- sahip olan
- baş
- baş ağrısı
- sağlıklı
- duymak
- duydum
- ağır
- yardım et
- yardım
- faydalı
- yardım
- okuyun
- Gizli
- daha yüksek
- en yüksek
- kiralama
- Kiralama
- vurmak
- ambar
- Hollanda
- Ana Sayfa
- Evler
- Dürüstçe
- İnşallah
- ev sahibi
- ana
- SICAK
- oteller
- SAAT
- ev
- ev halkı
- evler
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- HTTPS
- Kocaman
- Yüzlerce
- Ben
- Fikir
- özdeş
- tespit
- belirlemek
- belirlenmesi
- hemen
- darbe
- in
- Gelir
- Artırmak
- Bireysel olarak
- bireyler
- bilgi
- aydınlatıcı
- Altyapı
- başlangıçta
- kavrama
- ilham
- yükleme
- yerine
- etkileşim
- faiz
- yorumlama
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- tutulum
- konu
- sorunlar
- IT
- kendisi
- Ocak
- İş
- Joey
- Johnson
- kaydol
- birleştirme
- bize katılmak
- ortak
- ortak girişim
- ortak girişimler
- seyahat
- atlama
- sadece bir
- tutmak
- koruma
- Nezaket.
- Bilmek
- bilgi
- bilinen
- arazi
- büyük
- Soyad
- Geçen yıl
- son
- fırlatma
- Yasalar
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- kiralama
- Ayrılmak
- ayrılma
- Yasal Şartlar
- LEND
- seviye
- LG
- yükümlülükler
- yükümlülük
- ömür
- Muhtemelen
- sınırlamaları
- çizgi
- Liste
- Dinleme
- küçük
- yaşamak
- İyi
- borç
- bulunan
- yer
- Uzun
- uzun zaman
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- baktı
- bakıyor
- boşluklar
- kaybetmek
- kayıp
- kayıp
- Çok
- Aşk
- makine
- yapılmış
- bakım
- çoğunluk
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- yönetmek
- yönetilen
- yönetim
- müdür
- çok
- birçok insan
- pazar
- çarşı
- Piyasalar
- usta
- eşleşti
- Mesele
- Önemlidir
- maksimum
- Maksimuma çıkarmak
- toplantılar
- Üyeler
- adı geçen
- mesaj
- olabilir
- milyon
- milyon dolar
- akla
- dakika
- dakika
- Azaltmak
- model
- Modern
- para
- Ay
- ay
- Daha
- çoğu
- Motivasyon
- hareket
- hareketli
- çoklu
- müzikal
- isim
- adlı
- ulusal olarak
- Gezin
- zorunlu olarak
- gerek
- gerekli
- ihtiyaçlar
- yeni
- Yeni inşaat
- New York
- sonraki
- notlar
- sayılar
- teklif
- Subay
- ofset
- sıklıkla
- tamam
- ONE
- işletmek
- işletme
- operasyon
- Operasyon
- Şebeke
- Görüşler
- Fırsatlar
- karşı
- karşısında
- Diğer
- kendi
- Sahip olunan
- sahip
- sahipleri
- ödenmiş
- Ağrı
- kâğıt
- ebeveyn
- Bölüm
- Partner
- ortaklık
- ortaklar
- İş Ortaklığı
- ortaklıklar
- pasif
- pasif gelir
- geçmiş
- ödeme yapan
- ödemeler
- İnsanlar
- yüzde
- performans
- dönem
- kişi
- kişisel
- Kişilikler
- perspektif
- faz
- seçmek
- parça
- parçalar
- yer
- Yerler
- plan
- planlama
- ağladım
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- Lütfen
- podcast
- Podcast
- Nokta
- noktaları
- portföy
- pozisyon
- Çivi
- güzel
- fiyat
- Fiyatlar
- birincil
- özel
- başına
- muhtemelen
- Sorun
- sorunlar
- gelir
- süreç
- Süreçler
- PLATFORM
- üretim
- Kâr
- proje
- proje yönetimi
- kanıt
- kavramın ispatı
- özellikleri
- özellik
- Artıları
- çeken
- satın alma
- satın alındı
- Satın alma
- amaç
- itti
- koymak
- koymak
- kalite
- Çeyrek
- soru
- Sorular
- Hızlı
- hızla
- yükseltilmiş
- menzil
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- Okumak
- Okuma
- hazır
- gerçek
- gayrimenkul
- neden
- tanımak
- geri dönüşüm
- azaltmak
- raf
- rehabilitasyon
- ilişki
- Nispeten
- hatırlamak
- uzak
- kiralama
- cevap
- temsil etmek
- temsil
- talep
- Yer Alan Kurallar
- araştırma
- yanıt
- sorumluluk
- sorumlu
- kısıtlamaları
- kısıtlayıcı
- tespit
- dönüş
- gelir
- yorum
- Yorumları
- Rol
- çatı
- yuvarlak
- Rota
- Kural
- koşmak
- koşu
- Kırsal
- Kırsal bölgeler
- Güvenlik
- Adı geçen
- maaş
- satış
- satış
- aynı
- İndirim
- tasarruf
- diyor
- ölçek
- tarama
- Kıt
- SEC
- İkinci
- görme
- seçici
- satmak
- Satışa
- duyu
- ayrı
- set
- Setleri
- ayar
- Yedi
- paylaş
- kısa
- kısa dönem
- meli
- şov
- GÖSTERİLER
- önemli ölçüde
- imza
- benzer
- beri
- tek
- yer
- durum
- Yetenek Seti
- sürgülü
- Yavaş yavaş
- küçük
- zeki
- So
- satılan
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bir yerde
- Yakında
- uzay
- özellikle
- Spektrum
- geçirmek
- Harcama
- Sponsorlar
- Personel
- Star
- başlama
- başladı
- Eyalet
- Açıklama
- Devletler
- kalmak
- Yine
- mağaza
- hikayeler
- Öykü
- Stratejik
- stratejileri
- Stratejileri
- dere
- sıkı
- güçlü
- yapı
- Öğrenciler
- stil
- konu
- sunmak
- gönderilen
- başarı
- başarılı
- böyle
- ani
- yaz
- harika
- üstün
- destek
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- Görüşmeler
- Musluk
- vergi
- vergi iadesi
- Vergiler
- öğretmenler
- takım
- şartlar
- Teksas
- The
- Başkent
- Bilgi
- eklem
- Devlet
- Dünya
- ve bazı Asya
- kendilerini
- Orada.
- şey
- işler
- Üçüncü
- Bu hafta
- Bu yıl
- düşünce
- Binlerce
- üç
- eşik
- İçinden
- zaman
- zamanlar
- ipuçları
- Başlık
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- Klozet
- yarın
- ton
- Tony
- çok
- üst
- konu
- dokunma
- karşı
- Belediye binası
- Tren
- Transkript
- tedavi
- kamyon
- gerçek
- Güven
- Iki kere
- tipik
- altında
- anlamak
- benzersiz
- birimleri
- us
- kullanım
- genellikle
- DOĞRULA
- değer
- araç
- girişim
- Ventures
- Karşı
- Video
- vizyonumuz
- beklemek
- aranan
- washington
- Washington eyaleti
- Su
- yolları
- servet
- Çarşamba
- hafta
- Haftalar
- tartmak
- karşılama
- Ne
- Nedir
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- irade
- Kazandı
- bilgelik
- içinde
- olmadan
- merak
- Word
- İş
- işlenmiş
- çalışma
- Dünya
- En kötü
- değer
- olur
- yazılı
- yıl
- yıl
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır