Pandemi Sonrası Patlama Piyasaları "Keskin Bir Şekilde" Sakinleşecek

Dave:
Selam millet. On Market'e hoş geldiniz. Ben, bugün James Dainard'ın da katıldığı sunucunuz Dave Meyer'im. James, naber dostum?

James:
Hayır, sadece güneş ışığında takılıyorum ve bundan sonra Seattle'a uçmam gerekiyor, o yüzden olduğum yerde kalmak istiyorum ama bugün bu durum söz konusu değil.

Dave:
Oraya ne yapmak için gidiyorsun?

James:
Bazı mülkleri yürümek zorundayız. Pazar güncellememizi yapıyoruz. Yatırımcı sınıfımız var ve ardından her zaman eğlenceli vakit geçiren Heaton/Dainard tatil partimiz var. Tatillerde çılgınca eğlenmeyi seviyoruz.

Dave:
Bunu dinleyenler için, tatiller göz önüne alındığında bunu birkaç hafta önceden kaydediyoruz, yani bunu Aralık ayı sonlarında kaydettiğimizi biliyorsunuz, peki tatil partisi planınız nedir?

James:
Tipik olarak ve COVİD'de bir nevi ortalık karışır, dönüşlerimizden birinde veya yeni yapılarımızda büyük ev partileri düzenlerdik.

Dave:
Bu harika.

James:
Oldukça vahşiler ve iyi vakit geçiriyoruz. Ama bu yıl kiraya verdik... Harika. Bir grup oyun gibi, yani bowling, Topgolf ve daha birçok farklı şey var. Biraz daha resmi çalışıyoruz. Gelecek yıl bir ev partisine, DJ'lere ve her türlü şeye geri döneceğim.

Dave:
Dostum, seni üç gündür özlüyorum. Cuma günü Seattle'da olacağım.

James:
Ah dostum. Evet, çünkü çarşamba gecesi ayrılıyorum.

Dave:
Bu berbat. Elbette. Bu çok kötü. Ama bugün sizin için harika bir şovumuz var. Bilmiyorum, sanırım Taylor Marr'ı ilk kez konuk ettiğimizde Henry ev sahipliği yapmıştı ama Redfin'in Baş Ekonomist Yardımcısı ve muhtemelen araştırmalarını en yakından takip ettiğim kişilerden biri olan Taylor Marr'ımız var. Kendisi konut piyasasında her konuda uzmandır. Ancak bugün, salgın sırasında neler olduğu ve bu eğilimlerin şu anda devam edip etmediği veya yatırımcıların ve istekli yatırımcıların dikkat etmesi gereken hangi yeni trendlerin ortaya çıktığı hakkında gerçekten çok fazla göç tartışmasına giriyoruz. James, gerçekten keyif aldığın ve dinleyicilerin kulak vermesi gerektiğini düşündüğün özel bir şey var mıydı?

James:
Bence bu sadece gerçekte olmayan trendleri takip ediyor... Yatırımcı olarak birçoğumuzun yerel pazarlara ve konutlara, şu anda olup bitenlere ve ne yaptığımıza baktığını düşündüğüm gibi. Yatırımcılar için en önemli şey planınızı değiştirmek ve ilerletmektir. Ve 2008'de tüm bu dışarıdaki şeylere bakmanın nasıl bir şey olduğunu öğrendiğimi biliyorum. Göç, yerel pazar dışında daha önce hiç bakmadığım bir şeydi. Ancak bir yatırımcı olarak yatırım yapmaya devam etmek istiyorum ve bu trendleri gerçekten yerinde takip edebilirsiniz… Bu her zaman en sıcak trend alanlarıyla ilgili değildir. Sanki insanlar nereye taşınıyor? Göç bunda çok büyük bir faktör ve bence insanların gözlerini açıp büyük resme bakması önemli ve bu size önümüzdeki iki ila dört yıl içinde nasıl yatırım yapacağınızı anlatıyor çünkü insanların gittiği yere yatırım yapmak istiyorsunuz. .

Dave:
Evet kesinlikle. Bu harika bir tavsiye ve bence hepiniz sadece son birkaç yılda olup bitenler hakkında değil, aynı zamanda genel zihniyet ve kendi kişiselleştirilmiş yatırım stratejinizi düşünürken dikkate almanız gereken bazı yeni bilgiler hakkında da çok şey öğrenebilirsiniz. Pekala, kısa bir ara vereceğiz ve sonrasında Taylor'ı işe alacağız. Redfin'in Baş Ekonomist Yardımcısı Taylor Marr, On the Market'e tekrar hoş geldiniz.

Taylor:
Beni kabul ettiğin için teşekkürler. Burada olmak çok güzel.

Dave:
Sanırım bunu programdan önce konuşurken söylemiştik ama ilk bölümünüz şimdiye kadarki en popüler bölümlerimizden biriydi. Sizi yeniden programa kattığımız için çok minnettarız. İlk önce seni arkamıza aldık ve sanırım mayıs ya da haziran ayıydı ve konut piyasası şimdikinden çok farklı görünüyordu. 2022'nin ikinci yarısında neler olduğuna dair görüşlerinizi bize aktarabilir misiniz?

Taylor:
Evet. Demek istediğim, ilk yarı çok ilginçti çünkü o zamana kadar faiz oranları zaten önemli ölçüde yükseldi ve birçok öncü göstergenin güneye doğru yöneldiğini görüyorduk, piyasa tepki veriyordu, bu ipotek oranlarının bazı koşullara uyum sağlamasıyla bir nevi birinci hareketti. Fed'in eylemlerinden. Şimdi ikinci aşamadayız, bu da aslında yılın ikinci yarısında enflasyonun daha endişe verici olduğu anlamına geliyor. Bu, Fed'in faiz artırma konusunda biraz daha saldırgan olmasına neden oldu. Beklenenden daha hızlı yürüyorlardı. Sonuç olarak faiz oranları yazdan bu yana çok daha hızlı yükseldi ve aslında daha değişkendi. Ağustos ve Temmuz ayları olduğuna inanıyorum ve aynı zamanda yüzde puanlık bir düşüş yaşadılar. Bunu şimdi iki kez yaptılar. Mortgage faiz oranlarındaki oynaklık 35 yılın en yüksek seviyesine ulaştı ve bu husus özellikle piyasada son altı ayda neler olduğunu açıklıyor çünkü faiz oranları yükseldikten ve piyasayı soğuttuktan sonra bile dramatik bir şekilde dalgalanırken, diğer göstergelerin de yakalandığını gördük. yukarı.
Örneğin ev değerleri, Case-Shiller Endeksi'ne göre 2009'dan bu yana en hızlı düşüşlerinden birini yaşıyor. Bu artan faiz oranlarına tepkidir. Ancak aynı zamanda faiz oranlarındaki bu yükseliş ve düşüşle birlikte talebin kısa vadeli öncü göstergelerinin çoğunun gerçekten ileri geri sıçradığını da görüyoruz. Birkaç örnek vermek gerekirse, satıcılar istedikleri teklifi alamadıklarından ve fiyatlar daha yüksek olduğundan giderek daha fazla fiyatlarını düşürmek zorunda kalıyorlar. Bulundukları yerde ve karşılayabilecekleri alıcılarla tanışmak için fiyatlarını düşürürler. Ancak faiz oranları düştüğünde, çok fazla fiyat düşüşü yapmak zorunda kalmıyorlar. Ve bu ping pong satıcılar için de yaşandı. Birçoğu evlerini listeden çıkarıyor ya da piyasaya geri dönüyor ve faiz oranları düştüğünde evlerini yeniden listeliyor. O zaman, alıcılar için de aynısı geçerli, aceleyle evlerini gezmeye başlayacaklar, hatta belki de fiyatlar düştükten sonra teklif verirken değişiklik yapacaklar ve düşük oranlardan biraz daha fazla etkilenecekler. Aslında bu sadece bir değişkenlikti. Son altı ayı özetlemek için tek bir kelime seçecek olsaydım.

Dave:
Ve Taylor, çalışmalarından en çok keyif aldığım bazıları konut piyasasındaki farklı bölgesel farklılıklarla ilgili, ama bize verdiğin değerlendirme genel olarak doğru mu yoksa bunu daha çok görüyor musun? Bazı piyasalarda diğerlerine kıyasla daha fazla dalgalanma mı görüyorsunuz?

Taylor:
Kesinlikle daha fazla volatilite görüyoruz. Büyük ölçekte son 10 yılı düşündüğünüzde, konut yapımının kolay olduğu yerlerde de büyük dalgalanmalar görüyorsunuz. Phoenix, Texas, Nashville gibi yerler daha değişkendir çünkü arzı artırmak daha kolaydır, yatırımcıların harekete geçmesi daha kolaydır ve aynı zamanda piyasayı biraz daha değişken hale getirir. Ancak son altı aydan bir yıla kadar olan daha dar bir zaman ölçeğinde bile bu durum doğruydu; pandemik patlama yaşayan bu kasabalar, özellikle de Boise, Salt Lake City, Phoenix gibi dağlık bölgelerdeki tüm bu yerler ve Vegas'ta da görülüyor. patlama yaşadı, ancak aynı zamanda keskin bir şekilde soğudular. Faiz oranları ileri geri sıçrarken, aslında talepte çok fazla bir toparlanma görmediler, bu da daha yüksek oranlara tepki olarak keskin bir şekilde soğumaya devam ettikleri anlamına geliyor.
Bence bunun bir nedeni, yatırımcıların geri çekilmesi, satıcıların da geri çekilmesi ve yakın vadede faiz oranlarındaki küçük bir değişimin, çok fazla olduğunu düşündükleri büyük oyuncuların çoğunu zaten korkutmuş olması. şimdilik risk var. Bu piyasalar daha büyük bir geri çekilme gördü, ancak kuzeydoğu ve Orta Batı'daki diğer piyasalar, faiz oranları en yüksek seviyelerinden biraz düştüğünde daha fazla esneklik gördüler ve bu, gördüğümüz ulusal dalgalanmanın bir kısmına işaret ediyor

James:
Taylor, Seattle pazarında faaliyet gösteriyorum, dolayısıyla bu teknolojiyle alakalı. Son 24 ayda çok fazla takdir gördük, ya da son altı ayda o kadar da değil ama sanırım son 28-30 ayda. Ve kesinlikle en yüksek fiyattan oldukça ciddi bir geri çekilme gördük. Fiyatların büyük bir kısmı orta seviyeden değil, baharın en yüksek fiyatlarından dolayı %25, %30 oranında düştü. O zaman son zamanlarda gördüğümüz şey, piyasada yavaş bir damlama ile bunun bir nevi dengelenmesi. Yatırımcılar açısından baktığımız şeylerden biri de, satıcı anlaşmasında büyük bir düşüş görmemizdir çünkü insanlar piyasalardaki günler konusunda o kadar sabırsızdı ki, iki, üç hafta sonra fiyatları düşürmeye başladılar.
Ve şimdi gördüğümüz şey, fiyatların aslında biraz dengelendiği ve piyasadaki günlerin bizim pazarımızda 30 ila 45 gün civarında tutarlı olduğu ve şimdi işler listeye çok yakın bir şekilde satılıyor veya 2 içinde diyebilirim. Bu noktada -%3 oranı. Phoenix, Boise, hatta San Diego gibi sıcak pazarlar gördük, bu sıcak, baloncuklu pazarlar ve sonra iş büyümesi nedeniyle balon gibi büyüyen teknoloji pazarlarını da gördük, sizce bunlar da dengelenmeye başlayacak mı? Yoksa son altı ayda gördüğümüz büyük düşüşlere rağmen bunların hâlâ düşebileceğini mi öngörüyorsunuz?

Taylor:
Bu mükemmel bir soru. Seattle'daki birçok insanın bunu merak ettiğini biliyorum. Orada birçok gazeteciyle konuştum. Seattle'da çok arkadaşım var çünkü yakın zamanda orada yaşadım ve son 10 yıldır ana üssümün çoğunu orada yaşadım. Seattle'a oldukça aşinayım. Ve Seattle hakkında bildiğim şey, finansal piyasalar toparlanmaya başladığında bu tabanlara sahip olacağıdır. Bölgede çok fazla teknoloji zenginliği var ve Amazon, Microsoft ve Facebook gibi hisse senetleri biraz toparlandıkça, bu durum talebin desteklenmesine gerçekten yardımcı olabilir. Bunu verilerde görmek daha zor çünkü psikolojik bir bileşen de var, tıpkı işten çıkarmalarda artış olduğunda herkes işten çıkarılmıyor, işten çıkarmalar gerçekten küçük, ama birçok insanın sahip olabileceği psikolojik bir dalgalanma etkisi var. Emlak piyasasında hareket etme konusunda artan korku ve kaygı büyük karardır.
Bununla birlikte, Seattle ve San Francisco gibi çok pahalı olan ve Boise veya Phoenix, Boise ve Phoenix gibi çok fazla yükseliş ve düşüşle karakterize edilmeyen pazarlar nispeten küçük pazarlardır, dolayısıyla çok fazla faaliyet gerektirmezler. büyük bir değişiklik yapmak için. Oysa Seattle ve San Francisco'da bu büyüklükte bir fark elde etmek daha zordur. Şimdi Seattle, Case-Shiller'e göre mayıs ayındaki zirvesinden eylül ayına kadar ev değerlerinde şimdiden yaklaşık %9 oranında düşüş yaşadı. Daha yeni verilere dayanarak bunun en azından birkaç yüzde puanla devam ettiğine inanıyorum. Yüksek faiz oranlarından dolayı büyük bir düzenleme gördük, ama aynı zamanda bu Seattle'da gerçekten üç şeyden oluşan bir üçlü oldu. Faiz oranları daha yüksek oldu, zaten pahalı bir pazar, dolayısıyla buna karşı daha duyarlı. Bahsettiğim gibi, çok sayıda teknoloji hissesinin olduğu mali piyasa koşulları, NASDAQ yılın başından bu yana %30'dan fazla düşüş gösterdi; bu, teknoloji yoğunluğunun yüksek olduğu Seattle veya San Francisco gibi pazarlarda çok daha ağır bir yük oluşturuyor. işçiler.
Üçüncüsü ise göç. 2021'de Seattle, on yıldan fazla bir süredir ilk kez bölgeyi terk eden net bir insan çıkışı bildirdi. Aslında pek çok insanın ayrılmasına izin veren, uzaktan çalışmayla bağlantının kopması söz konusuydu. Aynı kararla karşı karşıya oldukları için Körfez Bölgesi'nden insan akını devam etti, ancak birçok insan Doğu Washington'a ve hatta Phoenix gibi bir yere gitti. Şimdi, daha yüksek faiz oranları unsuru insanların bir nevi donmasına ve fazla hareket etmemelerine neden oluyor, ancak faiz oranları düştükçe, geçen hafta kadar yakın bir zamanda sahadaki acentelerden alıcıların atladığını kesinlikle duyduk. Oraya geri dönmek için sabırsızlanıyorlar ve işler kötüye gitmeye başlayınca çok daha hızlı geri çekilebilirlerdi ama hâlâ oradalar.
Bunlar kenarda kalan alıcılar, çok fazla gelirleri var, yeterli peşinatları olan ve eğer iyi bir anlaşma bulurlarsa bir ev satın alabilecekler. Sorun şu ki, satıcıların alıcılarla bulundukları yerde buluşması biraz zaman alıyor. Genellikle fiyatlarını düşürmekte daha yavaştırlar, piyasa koşullarına daha yavaş tepki verirler. Ve bunu tamamen yaptıklarında, piyasayı gerçekten istikrara kavuşturmaya başlayacak yeterli alıcı var. Ben Seattle'da işlerin belki de sandığımızdan daha sert tepkiler verdiğine katılıyorum, ancak burada bir çeşit istikrar unsuru var. Ve Seattle'daki bu özellikteki en önemli şeylerden biri de bazı evlerin %20'den fazla düşüş göstermesidir. Fiyatların zirve yaptığı Nisan ve Mayıs aylarında kapanan bazı evlere baktım ve Redfin tahminlerine veya Zestimate'lerine baktım, gerçekten de bazıları ev değerinin %20'sinden fazlasını kaybetmiş, bu da özsermayelerinin neredeyse tamamını yok etmiş.
Bu korkutucu. Neyse ki, bu alıcıların çoğu muhtemelen 10 yıl boyunca taşınmayacak, bu yüzden işlerini kaybetmedikçe veya başka bir ekonomik şok yaşamadıkça bu onları çok fazla etkilemeyecek. Piyasaya ulaşacak bir arz dalgasının olduğunu düşünmüyorum. Ayrıca şu unsur da var: evet, belki satıcılar fiyatlarını çok fazla düşürmek zorunda kalmıyorlar, ancak alıcıların hala oluşturduğu çok fazla pazarlık gücü var ve artan satıcı imtiyazlarını isteyebiliyorlar, bu da şu anlama geliyor: belki de ev onarımı gibi şeyler yapmak veya ipotek faizlerini düşürmek için satıcıdan %3 ek geri alıyorlar. Ve bu, şu anda pek çok veride gözden kaçan bir özellik çünkü kimse "İşte liste fiyatı buydu."
Diyelim ki Seattle'daki evinizi bir milyon dolara listelediniz, belki fiyatınızı 900,000'e düşürmek zorunda kaldınız, sonra belki 850'nin altında bir fiyata sattınız, ama sonra belki de satıcı imtiyazıyla bir 50 dolar daha geri vermek zorunda kaldınız. Eğer ölçümlerden herhangi birine bakıyorsak, konut piyasasının bu satıcı için gerçekte nasıl uyum sağladığının tam etkisini yakalayamayabiliriz. Bu eksik özelliğin bir kısmı da artan satıcı tavizleridir.

James:
Evet. Pazarımızda birçok farklı türde ürün satıyoruz. Ve bence pazarımız muhtemelen Austin ve San Francisco'ya çok benziyor. Sanırım bunu görüyoruz. Oradaki trendlerin neler olduğunu görmek için bunları takip ediyordum. Ben de tamam, bu noktada hepimiz aynı gemideyiz. Bence bu veriler konusunda dikkatli olmanız gereken önemli bir nokta çünkü biliyorum ki her gün... Çok sayıda yeni inşaat ürünü şehir evi satıyoruz. Yaptığımız her anlaşmada, oranlar inşaatçılar veya satıcılar tarafından satın alınıyor, biz de aslında bu oranın düşürülmesi için baskı yapıyoruz. Ve bunun maliyeti, yani 25 ile 35,000 $ arasında bir krediye mal oluyor, ki bunu düşünürseniz, gerçek satış fiyatının %5 ile %XNUMX'i arasında bir miktara denk geliyor.
Bu, apartman satıcılarının daire anlaşmalarını satmaya gitmeleri ve sanatçıyı paketlemek istemeleri ve tüm imtiyazları peşin vermeleri gibi bir şey, ancak kağıt üzerinde bu gerçekten iyi gibi görünüyor çünkü bir ay bedava verdiler ve ben de öyle hissediyorum verileri atıyor. İşlemlere baktığımızda, "Tamam, aslında kapanış maliyetleri ne kadar çıkıyor ve bu mülkün gerçek değeri mi?" Çünkü bu satın almalar pahalıdır ve bu gerçekten normal hale gelen bir şeydir, en azından yeni inşaatta, tamir ve çevirmede veya yenilenmiş üründe veya [duyulmuyor 00:15:27] kadar değil ama yeni inşaatta oldukça normal hale geldi. yaygın.

Dave:
Dinleyen herkes için, herkesin anladığından emin olmak için temelde Taylor ve James'in söylediği şey şu; Seattle gibi verilerin fiyat düşüşlerini yansıttığı bir pazarda Taylor, sanırım Case'e göre yaklaşık %9 dediniz. Shiller ve bu durum ülke çapında birçok pazarda yaşanıyor. Ama Taylor ve James'e göre gerçek rakam aslında daha önemli olabilir, çünkü satıcılar James'in az önce söylediği gibi parasal değeri 20 ya da 30,000 dolara kadar olan imtiyazlar veriyorlar ama bu satışa yansımıyor. fiyat. Gerçek alıcı kaldıracı açısından bakıldığında, Seattle gibi bir pazarda %9'dan daha fazla olabilir, %11 olabilir, %12 olabilir ve hangi pazarda faaliyet gösteriyor olursanız olun aslında iki veya üç olabilir. verilere gerçekte yansıtılandan daha fazla puan.

Taylor:
Kesinlikle. Mortgage faiz oranlarının düşürülmesine geri dönecek olursak, Freddie Mac'in verilerine bakıldığında bu yıl giderek yaygınlaşan bir şey haline geldi, mortgage oranlarının yanı sıra peşin satın almak için bir krediye hangi puanların ödendiğini de rapor ediyorlar oran. Ve 20 yıllık sabit gibi farklı krediler için neredeyse 15 yılın en yüksek seviyesine çıktı, 30 yıllık bir sabit de yaklaşık on yılın en yüksek seviyesine yükseldi. Bu konuda haber yapmayı bıraktılar. Şu anda gerçek zamanlı olarak neler olduğunu bilmek zor, ancak bu önemli değil çünkü birçok inşaatçı da bu taktiği uygulayarak alıcıların bugünkü faizi ödediklerinde yüksek bir aylık ödemeden korkmamasını sağlamaya çalışıyor. oranlar. Oranı düşürerek aylık ödemeyi çok daha avantajlı hale getirebilirler. Aslına bakılırsa, bu o kadar avantajlı ki, alıcı için puanları aşağı doğru satın almak, o parayı düşük satış fiyatından düşürmekten çok daha iyidir.
Evin aylık ödemesini karşılayabilecek alıcı havuzu olan alıcıların talebini genel olarak artırmak aslında oldukça harika. Ancak sorun, bir krediyle sıkıntı noktaları satın almak, bu orana kilitleneceğinize ve oranların düşmeyeceğine dair etkili bir şekilde bahis oynamaktır. Ve yine ipotek faiz oranlarındaki oynaklıkta gördüğümüz şey, ipotek oranlarının bir aydan diğerine dalgalanması 35 yılın en yüksek seviyesinde. Bu da oranların yüzde puanlık düşüş ihtimalinin uzun zamandır olduğundan daha yüksek olduğu anlamına geliyor. Salgın sırasında oranların yüzde 3'ün altına, yani yüzde iki buçuk seviyesine geri dönmesinin muhtemel olduğunu düşünmüyorum. Bu, Fed'in ipoteğe dayalı menkul kıymetlere milyarlarca dolar pompalayarak ipotekler için anormal bir piyasa yaratmasıyla benzersiz bir durumdu.
Ancak şimdi devam eden oranlar daha da yükselebilir ve bir krediye puan ödediğiniz ve daha yüksek borçlanma maliyetleriyle karşılaşmadığınız için gerçekten mutlu olursunuz. Oranlar asla bulunduğunuz yerin altına düşmezse bu gerçekten işe yarayacaktır. Ancak oranlar diyelim ki %5'e düşerse, ki bu bir resesyona girersek mümkündür, resesyon sırasında oranlar normalde düşer, o zaman bu oranın etkili bir şekilde düşmeyeceğine dair bahse girmek için fiilen onbinlerce dolardan vazgeçmiş olursunuz. Siz bunu bu şekilde göremeyebilirsiniz. Yeniden finansman maliyetleri var, orada başka şeyler de var. Ancak bu, aynı zamanda insanların her zaman tam kontrole veya müzakereye sahip olamayabileceği pazarı etkileyen bir tür gizli özelliktir.

Dave:
Bu çok iyi bir nokta ve daha önce bu şekilde dile getirildiğini duymamıştım, ancak temelde kabul etmenizin ve birisinin sizin oranınızı düşürmesi için satıcı imtiyazı istemenizin nedeni, aylık ödemenizin çok yüksek olması ve "Tamam" demenizdir. , ödememi kabul edilebilir bir seviyeye indireceksin ve karşılığında ben de istediğin bedeli ödemeye hazırım.” Ancak gelecekte oranlar düşerse, o zaman temelde pazarlık yaptığınız fayda tartışmalıdır ve hala satıcının istediği daha yüksek fiyatı ödüyorsunuz ve size sağladığı fayda bir nevi boşa çıkıyor.

Taylor:
En azından kısmen. Ve bunun diğer tarafında, bir kredinin ödeme puanlarıyla birlikte arttığını da gördüğümüz, gerçekten oranlı ipoteklerin ayarlanması var. Denklemin her iki tarafında da oranların yüksek kalacağı ve gelecekte düşmeyeceği ya da düşeceği ve gelecekte çok fazla artmayacağı yönünde etkili bir şekilde bahis oynayan kişilerin sayısında bir artış var. Son zamanlarda yaklaşık 10 alıcıdan birini oluşturan ayar oranlı ipotek kampı, Mortgage Bankaları Birliği'ne göre ayar oranlı ipotekler tercih ediyor. Ve ARM kullanımındaki bu artış, temelde yine, faiz oranlarının şu anda olduğundan çok daha yüksek veya çok daha yüksek olmayacağına dair bir bahse girmek ve borçlanma maliyetlerinizin, diyelim ki, sabit döviz döneminin sona ermesinden beş yıl sonra, Bu ödemeyi karşılayabilecek durumdayım. Oranlar düşerse, hatta sabit kalırsa ve ipotek oranlarını ayarlamak, birisi için faydalı olacak denklemin diğer bir kümesidir.

James:
Taylor, sanırım bir çeşit pazardan ve hareket eden şeylerden bahsediyoruz, Seattle'da çok ilginç bir şeye dikkat çektin ya da bu teknoloji alanlarının çoğunu ya da San Francisco'yu biliyorum, nüfus da azaldı, insanlar taşınıyordu 2023'ün üzerinde ve bunların çoğu göç ve insanların esnek olabileceği evden çalışmaydı. Eğer Seattle'dan ayrılıp güneşli bir yerde çalışma fırsatınız varsa, birçok insan bunu değerlendirmeyi sever ve bu fırsatı değerlendirecektir. Göçü görüyor musunuz, Phoenix, Florida, Teksas'ta olduğu gibi bu kadar hızlı bir durum gördük, birçok insan bu eyaletlere taşındı ve bu bölgelerde çok fazla enflasyon artışı, bu bölgelerde fiyatlarda artış gördük. . Oranlar arttıkça ve resesyona girecek gibi göründüğümüzde, göçün dramatik bir şekilde düşmeye başlayabileceğini öngörüyor musunuz?
Çünkü insanlar refahları ve işleri hakkında endişelendikçe hareket etmeyi bırakıyorlar, daha az para harcamak istiyorlar ve daha istikrarlı olmak istiyorlar. Ama aynı zamanda bu şirketlerin çoğunda ters bir göçün geri gelebileceğini de görüyor musunuz, Washington'da ve hatta New York'ta biliyorum, bu şirketlerin insanların ofise geri dönmesini istediklerini ve cesetlerin geri dönmesini istediklerini birkaç kez okudum. sandalyeler. Austin, San Francisco, Seattle, New York gibi bu pazarlardan bazılarında, orada yaşamak gerçekten pahalı olmasına rağmen önümüzdeki 12 ila 24 yıl içinde göçün tersine döndüğünü görüyor musunuz? Yoksa insanların uygun fiyatlı olma ve yaşamak istedikleri koşullarda daha rahat olma peşinde olduğu göç modelinin hala tutarlı gittiğini mi görüyorsunuz?

Taylor:
Bu ikilemi dile getirmekte haklısınız, bir yandan karşılanabilirliğin peşinde koşan insanlar var ve 2020-2021 döneminde pandemiye gerçekten hakim olan da buydu. İnsanlar işyerlerinden kurtuldu ve uzaktan hareket edebildiler. Buna aynı zamanda oranların düştüğü benzersiz bir durum da eklendi ve hareket edip bu düşük orana kilitlenebileceğiniz bir satın alma fırsatı daha da iyi hale geldi. Eyaletin ilk kez salgın sırasında nüfusunu kaybettiğini düşündüğüm Kaliforniya'yı terk eden bu insan seli, nüfus sayımından bunu doğrulayabilirsem sanırım bir asırdır. Ve bu insanların çoğu komşu eyaletlere gitti; Nevada, Arizona ve hatta Oregon. Bu da bu bölgelerde ev satın alma çılgınlığı yarattı. Bu gerçekten uygun fiyatta bir arayıştı. Ankete katılanların çoğu barınmayla ilgili nedenlerden dolayı taşındıklarını söyledi.
Tipik olarak insanlar öncelikle işle ilgili nedenlerle, daha iyi maaşlı bir iş veya iş fırsatları elde etmek için hareket ederler. Ama pandeminin konutla ilgili sebeplerden devralındığını gördük ve bu gerçekten de satın alınabilirlikle ilgiliydi. İnsanlar daha büyük alan, evden çalışmak, daha büyük bahçe, banliyö evi ve bunun gibi şeyler istiyordu. Uygun fiyatta olma hamlesi tüm bu pazarları etkileyerek fiyatları yükseltti. İşin diğer tarafı ise Austin gibi yerlerde fiyatlar o kadar arttı ki, bugün, uygun fiyatlılık arayan biri için burayı iki yıl öncesine göre daha az çekici hale getiriyorlar. Aslına bakılırsa, bu karşılanabilirlik fırsatından zaten yararlanmış olan bazı insanlar, mevcut karşılanabilirlik fırsatını bir nevi azalttı. Özellikle sizin de belirttiğiniz gibi enflasyon maliyetleri Phoenix'te Los Angeles'a göre iki kattan fazla, ayrıca Atlanta veya Tampa'da da New York'a göre iki kat daha fazla.
Bunun bir kısmı da pandemi sırasında meydana gelen göç eğilimlerinden kaynaklanıyor. Ancak bu yerler sadece barınma değil, restoranlarda yaşamanın diğer masrafları, işçilere ödenen ücretler nedeniyle daha pahalı hale geldikçe, artan talep de bu yerlerin eskisi kadar çekici hale gelmesine ağırlık verdi. Aynı zamanda insanlarını kaybeden bu şehirlere büyük bir geri dönüş göreceğimizi de düşünmüyorum. Çok fazla bir yavaşlama görmüyoruz. Bunun yerine Salt Lake City gibi patlama yaşayan, patlama dönemini geçmiş olan ve aslında pek fazla insan kaybetmemek için yavaşlayan, ancak eskisi kadar çok insan kazanmayan yerleri görüyoruz. yıl önce. Aynı hikaye Austin gibi yerlerde de geçerli. Pandemi patlaması yaşayan bu kasabaların çoğunda, Boise'da da göç yavaşladı.
Ancak bu, insanların Seattle ve San Francisco gibi yerlere akın etmesinden değil, sadece biraz daha az insan kaybetmelerinden kaynaklanıyor. Göç verilerinde 60 yıl kadar geriye gidersek, bildiğimiz şey, ekonomik durgunluk ve faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde insanların... Ekonomik kaygıları var ve oldukları yerde donup kalıyorlar. Ekonomik yavaşlamanın veya krizin yaşandığı yıllarda bu büyük hamleleri eskisi kadar sık ​​yapmıyorlar. Bu nedenle gelecek yıl için tahminimiz, Fed'in faiz oranlarını daha yüksek tuttuğu ve büyük olasılıkla %5'in üzerinde tuttuğu zorlu bir ekonomiye gireceğimiz yönünde. Ve bu gerçekleşirken, ipotek faizlerini yüksek tutacak ve işgücü piyasasını yumuşatacak. Tüm bunlar, internette hareket etmenin ve yer değiştirmenin şu anda veya belki geçen yıla göre daha az elverişli olduğu koşullar yaratıyor.
Göçte hafif bir yavaşlama öngörüyoruz, ancak bu uzaktan çalışma nedeniyle pandemi öncesi normların üzerinde kalmayı sürdürüyoruz. Ve yine de insanlar, özellikle de bu esnekliğe sahipseniz, bir miktar karşılanabilirlik için hareket etmek istiyorlar. Ama sonra başka bir bileşen daha var. Bu, dünyadaki San Francisco, New York ve Chicago'lar için kötü haberler anlamına gelmiyor. Z kuşağına ve bazı anketlere bakarsanız, gitmek istedikleri bir numaralı şehirler hâlâ San Francisco, New York ve Büyük Mali Krizden çıkan şehirler. Şimdi bu şehirler büyük bir darbe aldı. Hemen sonraki yıllarda ise ikinci toparlanma başladı, toparlanmaya öncülük ettiler. İstihdamın artmasına öncülük ettiler. Pek çok insan San Francisco'ya taşındı. Yani pandemide 180,000 kişiyi kaybettiğimizi artık biliyoruz. Ancak 2014 yılında patlama yaşandı.
Çok fazla iş artışı yaşandı. İyileşmenin erken safhalarındaydı ve Y kuşağının pek çok genç kariyerlerine San Francisco, New York veya Seattle gibi şehirlere taşınarak başlıyordu. Konut inşa etmeyerek o kadar pahalıya mal oldular ki şimdi insan kaybediyorlar. Bu ekonomik yavaşlamadan sonra işler yeniden toparlanmaya başladığında, bazı Z kuşağı gençlerinin hala kariyerleri için harekete geçtiklerini görebileceğimizi düşünüyorum. Konut maliyetleri konusunda, aile kuran ve bu şehirleri terk eden yaşlı Y kuşağına kıyasla daha az endişe duyuyorlar. Ancak bu, salgın sırasında meydana gelen kaybın tamamen telafi edileceği anlamına gelmiyor.

Dave:
Taylor, bu konuyu gündeme getirmene çok sevindim. Z kuşağı ve nispeten yüksek fiyatlı şehirlere nasıl geçtikleri hakkında benzer anketlerden bazılarını gördüm, sanırım bu bana çok mantıklı geliyor. Eğer gençseniz bunlar çekici şehirler, yapacak çok şey var, yüksek maaşlı işler. Bu çok mantıklı. Ancak Y kuşağından bahsettiğiniz pandemi sırasında göç eden insanlar için, ailelerine yeni başlayan insanlar gibi en çok hareket eden demografik grup mu yoksa herkes gibi her yerde mi hareket ediyordu?

Taylor:
Evet, yakın zamanda Eylül veya Ekim ayında yayımlanan nüfus sayımı, ilçe düzeyinde herkesin yaş, ırk ve diğer yönlerine kadar demografik özelliklerine ilişkin bazı veriler yayınladı. Pandemi sırasında farklı ilçelerin nasıl değiştiğini ve ilçelerin, en kalabalık 20 metropol alanının, bu kentsel ilçelerin gerçekte göç göçüne neden olan şey olduğunu görmek için bu verileri incelemek için biraz zaman harcadım. New York County, San Francisco County, King County, Washington, bunlar büyük şehirlerdeki tüm bu insanların ayrıldığı kentsel ilçeler. Kim gitti? Aslında onlar hakkında birkaç şey biliyoruz. Y kuşağının demografisinin, yani temel olarak 25 ila 44 yaş aralığındakilerin, bu yaş grubunun bu büyük kentsel bölgelerden ve özellikle de aile kuran İspanyol olmayan beyaz hanelerden göçe neden olduğunu biliyoruz. Bunlar ya ev sahibi olmak, daha fazla yer aramak ya da daha uygun fiyatlı bir yere taşınmak için banliyöye gidenler. Tampa veya Atlanta gibi çok sayıda göçün de gerçekleştiği yerler.
Esas olarak kimin taşındığına dair bildiğimiz şey bu. Pandemi sırasında artık biraz daha benzersiz olan bir unsur da var: siyaset. Pandemi sırasında işletmelerin kapatılması, maske takmanın zorunlu kılınması ve eyalet düzeyinde her türlü farklı düzenlemeyle ilgili işleri nasıl halledeceğimiz konusunda büyük bir siyasi tepki oluştu. Kaliforniya'yı kimlerin terk ettiğine bakarsak, orantısız bir şekilde Kaliforniya'yı terk edenlerin Cumhuriyetçiler olduğunu, Kaliforniya'yı yakındaki eyaletlere kayıtlı Cumhuriyetçilerin veya Seattle ve Batı Washington gibi yerleri terk ederek Idaho'ya bıraktığını görürüz. Bir de gerçekten güçlendirilen bir siyasi ayrım vardı.
Bu yaklaşık 80'li yıllardan beri yaşanıyor, bu yüzden yaşadığımız yer artık politikamızı her zamankinden daha fazla tanımlıyor, ancak özellikle pandemi sırasında yerel politikalarınızdan veya eyalet düzeyindeki politikalardan giderek daha fazla etkilendiniz. Ve bu, kimin taşınmış olabileceğine dair göçte de rol oynadı. Şimdi devam edersek, bunun o kadar büyük bir rol oynayacağını düşünmüyorum. Roe v. Wade gibi olaylara veya eyalet düzeyindeki diğer siyasi yönlere rağmen bu etki daha az oluyor. İnsanların hangi eyalete taşınacağı konusunda yüksek tercihle birlikte hâlâ vergiler hakim ve karşılanabilirlik hakim.

James:
Her zaman bu göçü düşünüyorum çünkü Washington'dan birçok insanla konuşuyorum. Bu eyaletten taşınan birçok insan tanıyorum. Aslında artık zamanımı Washington ile güneşli bir yer arasında paylaştırıyorum. Bunun siyasetle hiçbir ilgisi yoktu, tamamen güneşle ilgisi vardı. Ama merak ediyorum ve bu zor bir veri olacak, bu veriyi arkasına koyabileceğiniz bir şey değil, ama sanırım koyabilirsiniz, ama ben buna yer değiştirme pişmanlığı diyorum çünkü bazı insanları tanıyorum eyaletleri büyük ölçüde değiştirdi. Ve bunu bir nevi yaptılar çünkü "Bunu yapabilirim çünkü herkes yapıyor" dediler ve şimdi evlerinin değeri düştüğü için kilitli kaldılar ve bir bakıma yanlış şehri seçtiklerini anladılar ve 'Ah dostum' gibi oldukları yerde sıkışıp kaldık. Tekrar taşınmazlardı ya da evlerini tekrar satmazlardı değil ama o kadar aceleyle yaptılar ki, bütün bu mahallelerde pazar da o kadar sıcaktı ki yapmak zorunda kaldılar…
Ne yazık ki son 24 ayda pek çok ev alıcısı satın alma konusunu düşünemedi ve sadece bir ev almak zorunda kaldılar. Ve bunun ne işe yarayacağını merak ediyorum, çünkü ikisine de gittiler… Sanırım bazıları daha uygun fiyatlı bir pazar olsaydı kiralık hale gelebilir. Ama Idaho'da pek çok insanın özellikle oraya taşındıkları yeri tanıyorum, altı ay, 12 ay boyunca orayı sevdiler ve sonra şöyle dediler, “Biliyor musun? Okyanusa doğru geri dönmek istiyorum.” Ama şimdi sıkışıp kaldılar çünkü o pazar çok çabuk söndü. Bunlardan herhangi birini görüyor musunuz? Bunun aslında bir tür haciz dalgası nedeniyle mi olacağını merak ediyordum çünkü insanlar şöyle diyecekler: “Hayır, artık bunu istemiyorum, sadece gidiyorum. Ne olduğu umurumda değil. Eşitliğim yok, ödememin ne olduğu umurumda değil. Şehre geri dönmek istiyorum.”

Taylor:
Bu harika bir soru çünkü haklısın. Bu konuda bilinmesi gereken çok fazla veri yok, tamam mı, bu satıcı yakın zamanda yer değiştirmiş biri mi ve satış motivasyonu bu mu? Bildiğimiz şey, Redfin'de çok sayıda anket yürüttüğümüz ve acentelerimize, müşterilerimize ve genel kamuoyuna farklı sorular sorduğumuzdur. Pandeminin neden olduğu bu göç dalgası sırasında insanlara şunu sorduk: Taşındıktan sonra daha mutlu musunuz? Peki ya uygun fiyat? Ve Boise gibi yerlerde fiyatların %20-30 oranında artmasına rağmen, çoğu insan aslında aylık ödemelerinden tasarruf etti ve gelirlerine oranla aylık ipotek açısından önde çıktı.
Ve kısmen bunun nedeni, Boise gibi yerlere taşınanların bunları karşılayabilecek yüksek gelirli insanlar olmasıdır. Taşınan insanların gelirlerindeki değişiklikleri görmek için HMDA, Ev İpoteği Açıklama Yasası'ndan gelen verilere bakabiliriz. İnsanların yer değiştirmelerinden sonra artık daha fazla harcanabilir gelir elde ettiklerini hissetmeleri bu mutluluğun bir kısmını tetikleyen bir etken olabilir. Ancak genel olarak insanlar yaptıkları hamlelerden memnun kaldılar. Kesinlikle pişmanlık duyacaksınız. Aslında, salgının başlarında New York Times, New York City'den ayrılıp bir çiftlik satın alan ve bir arı yuvası keşfeden ve ne yapacaklarını bilemedikleri için evi satan birinin hikayesini yayınladı.
Neyse, buna benzer hikayeler duyacaksınız ama bunlar normal değil. Ve genel olarak insanların daha mutlu olduğunu düşünüyorum. Aslında insanlar şu anda olduğundan daha fazla göç etmeyi arzuluyorlar. Hareketlilik son elli yılda, aslında altmış yıldır azaldı. Sonuç olarak insanlar eskisi kadar hareket etmiyorlar. Ve bu Amerikan ekonomisi için pek iyi değil. Bunun pek çok nedeni var; mesleki ruhsatlandırmanın artmasının eyalet sınırlarını aşmayı zorlaştırması gibi. Ancak bununla birlikte pandeminin yaptığı şey ilerleme çıtasını düşürmekti. Sosyal bağları kesmenize gerek yoktu çünkü sosyal mesafe, kiliselere, okullara ve diğer her türlü sosyal kuruma gitmemeleri nedeniyle zaten kesilmişti. Zaten korunaklı bir yerdeydiniz, işe gidip gelmiyordunuz. Sosyal maliyetler açısından taşınmanın maliyeti genel olarak çok daha düşüktü.
Bu, gerçekten hareket etmesi gereken ancak tereddüt eden insanların durumlarını belirledikleri bir yer haline getirdi. Pandemi bu bağları bir nevi kopardı ve insanların daha kolay bir şekilde yer değiştirmesine olanak sağladı. Ve bu yüzden pek çok insan öne çıktı. İnternette bence bu iyi bir haber, kesinlikle pişmanlıklar var. Ben de kişisel olarak yer değiştirdim. 2021 yılının Nisan ayında Seattle'dan ayrıldım, Kuzey Virginia'ya taşındım. Artık güneşi seviyorum. Bu harika. Bugün süper güneşli bir gün ve kışın güneşe uyanmak beni mutlu ediyor. Ancak bu alıcıların yoğun bir pazar olduğunu anlayabiliyorum, bir nevi taviz vermeniz gerekiyor.
Hayallerimizin evine ulaşamadık ama Seattle'daki şehirden daha iyi bir evimiz oldu. Ancak bu, gelecek yıl ya da önümüzdeki iki yıl taşınacağım ve bir yere taşınmak ve hatta kiralamak istersem her zaman kiralık ev kiralayabileceğim anlamına gelmiyor. İnsanların bu zorlukların bazılarını hafifletmek için sahip olduğu fırsatlar var. İnsanların bu karar karşısında o kadar da kelepçeli olduğunu düşünmüyorum ve kiralama gerçekten harika bir seçenek. Sanırım bu yüzden biraz daha fazla insanın kiralık piyasayı terk ettiğini ve ev sahibi olarak kiracı olarak kaldığını görüyoruz. Muhtemelen bundan dolayı da gelecek yılki kazanımlardan biraz etkileneceğiz.

Dave:
Mükemmel. Bu Taylor'ı çok etkiledi ve görünen o ki tüm bu göç trendleri son derece ilginç ve hem ev sahipleri hem de emlak yatırımcıları için alakalı. Biraz sakinleşiyor gibi görünüyor ve ABD'de yeni bir göç aşamasına gireceğiz ve ekonomi yavaşladıkça neler olacağını görmemiz gerekecek. Ama buradan çıkmadan önce vites değiştirmek istedim çünkü gösteriden önce sohbet ederken, bazı kısa vadeli kiralama bilgileri ve sahip olabileceğiniz verilerle dalga geçtiniz. Ve biliyorum ki James ve ben söyleyeceklerinizi duymaya can atıyoruz. Bu pazarla ilgili ne tür gelişmelere sahip olduğunuzu bize anlatabilir misiniz?

Taylor:
Evet, salgın sırasında insanların ikinci ev satın almasında bir patlama izledik. Kısmen düşük oranların yanı sıra insanların bu kısa süreli kiralamalardan daha fazla keyif alabilmeleri ve bu kısa süreli kiralamaları alabilecekleri yerlere taşınabilmelerinin bir sonucu olarak, genel olarak aktiviteyi iki katından fazla artırdı. Ama daha sonra FHFA tarafından yapılan ve bunun maliyetini daha da artıran bazı düzenlemeler vardı. Ve bu kısıtlamalar yürürlüğe girer girmez, bunun gerçekleştiği iki farklı zaman vardı, ikinci ev faaliyetinin keskin bir şekilde geri çekildiğini gördük. Artık ikinci ev alımı genel konut piyasasının gerilemesinden daha hızlı düştü. Yatırımcılar da genel piyasadan daha hızlı geri çekiliyorlar. Ve her ikisi de bir arada gerçekten de bu yatırımcı pazarlarının çoğunu destekleyen bir miktar talep eksikliği yaratıyor. Çok sayıda ikinci ev alımının ve kısa süreli kiralamaların yapıldığı pazarlar da sakinleşiyor.
Florida'da bile bunu görüyoruz, eğer Florida'yı ikinci ev alımının daha fazla olduğu Cape Coral ve Tampa gibi Körfez şehirlerine bölerseniz, Miami gibi ikinci ev alımının o kadar yaygın olmadığı yerlere kıyasla, piyasaların daha da soğuduğunu görürsünüz. ikinci ev alımının daha yoğun olduğu yerler. Artık piyasa soğuduğundan ve birçok insan evini satmaktan vazgeçtiğinden bu durum bir sorun teşkil ediyor. Emlak piyasasına giren yeni ilanlar yıldan yıla yaklaşık %22 oranında düşüş gösterdi. Bunlar temelde satış yapmamayı tercih eden insanlar. Şimdi bunların bazıları sadece ev alıcıları, yerlerinde oturacak olan alıcılar arasında yer alıyorlar. Bu çok da önemli değil. Ancak normalde mülklerini devredebilecek ikinci ev sahipleri de var. Ancak piyasa soğudukça ev değerlerinin de biraz gerilediğini gördüler.
Şu an satmak için uygun bir zaman olmadığına karar verdiler ve belki de evlerini kısa vadeli kiralama piyasasına veya uzun vadeli kiralama piyasasına taşımayı tercih edecekler. Arzın, sahibi tarafından kullanılan evlerden kısa vadeli kiralık ilanlara ve uzun vadeli kiralık ilanlara doğru bir miktar kaydığını görüyoruz. Artan arz gerçekten de genel kiraları düşürmeye başlıyor. Ancak kısa vadeli kiralama piyasasında, boş kontenjanların arttığını ve genel olarak doluluk oranlarının düştüğünü hemen görüyoruz. Şu ana kadar AirDNA, piyasaya daha fazla kısa vadeli kiralama ilanının çıktığını ve bunların belki de listeyi tamamen doldurmakta zorlanan insanlar olduğunu ve bu kısa vadeli kiralamalardan bazılarının nakit akışını sağlamanın daha zor olacağını gösteren bazı harika veriler ortaya koydu. kiralama özellikleri. Bu ipotek kredilerinin pandemi sırasında nasıl yapılandırıldığına dair pek çok endişe ve risk var, belki bu mülklerden bazı sıkıntılı satışlar gelebilir.
Twitter'da ve diğer yerlerdeki bazı korkuların biraz abartılı olabileceğini düşünüyorum. Doluluk oranlarının nasıl değiştiğine ve hatta gelecek yıla yönelik tahminlere genel olarak bakıldığında AirDNA, daha az gece rezervasyonu olacağı ve daha fazla arzla birlikte günlük oranların biraz daha düşeceği için gelirin azalacağı yönünde bir görünüm ortaya koydu. Ancak genel olarak gelirdeki gerileme dramatik değil. Ve eğer insanlar bunu uzun vadeli bir yatırım için planlıyorlarsa, mesela 10 yıl, bence sorun olmayacak. İnsanların çoğu. Fiyatların yüksek olduğu 2020-2021 döneminde satın alan pek çok insan vardı ve özsermayenin bir kısmının kaybolduğunu görmüş olabilirler ve belki de istedikleri kadar nakit akışı sağlayamıyorlar, ancak genel olarak bu sadece bir avuç dolusu kişiyi etkiliyor pazarların. Tüm bu listeler satılık olarak listelense bile, satılık emlak piyasasında fiyatların bu şekilde [duyulmuyor 00:40:27] artmasına neden olacak büyük bir yayılma olacağını tahmin etmiyorum. Şu anda gelişimini izlediğim şey bu.

Dave:
Bu konuyu gündeme getirmene çok sevindim Taylor. Bu programda söylüyorum, dinleyen insanlar muhtemelen bu yüksek fiyatlı tatil alanlarının, kayak alanlarının, dağ kasabalarının, plaj topluluklarının muhtemelen en büyük risk altında olduğunu düşündüğümü biliyorlardır. Büyük ölçüde benim görüşüm, özellikle ikinci ev talebiyle ilgili araştırmalarınızın bir kısmı ve bunun pandemi öncesi seviyelerin %90'ın üzerine çıktığını nasıl gösterdiğiniz, şimdi pandemi öncesi seviyelerin çok altında ve sonra aynı AirDNA'yı gördüm. Referans verdiğiniz veriler ve bunun gerçekleşecek çılgınca bir şey olmadığı konusunda hemfikirsiniz. Gelirde %5'lik bir düşüş, yaklaşık %5'lik bir düşüş öngörüyorlar. Ancak şu anda kısa süreli kiralama sektörüne girmeye çalışan insanlarla ilgili olarak alınacak ders veya en azından bundan benim çıkaracağım sonuç ne olursa olsun, bunun gerçekten zor olabileceğini düşünüyorum.
Arzda ve bölgedeki ilan sayısında büyük bir artış olduğunu görüyoruz ve çok sayıda incelemeye sahip olan, operasyonlarını kuran ve mırıldanan kişilerin bu kriz sırasında muhtemelen gayet iyi durumda olacaklarını görüyoruz. Ancak, insanların harcamayı biraz geri çekmesi nedeniyle tüm sektörün gelirinin genel olarak düşebileceğini düşündüğüm, daha fazla artışın olduğu veya çevrimiçi arzın daha fazla olduğu bir dönemde yeni bir liste iseniz, ben sadece İnsanları, özellikle bahsettiğiniz pazarlarda, kısa vadeli kiralama pazarına girerken fazla hevesli ve aşırı iyimser olma konusunda uyarmayın. Büyük metropollerde durum tamamen farklı dinamikler olabilir mi bilmiyorum ama bu tatil kiralama alanları, ikinci ev alanları, Taylor'ın dediği gibi, genel konut piyasasından daha riskli bir alan olduğunu düşünüyorum.

James:
Evet, çok fazla stok artışı gördük ve bu… Demek istediğim, o ipotek hesaplayıcıyla uğraştığınızda, bu ikincil ev piyasalarına baktığınızda pahalıdır. Ve sanırım bu konut akışını burada görüyorsunuz. Ayrıca insanların daha az hareket ettiğini düşünüyorum, ama Palm Springs'i, Havasu Gölü'nü biliyorum, hatta Washington pazarımız Suncadia'da bile harika bir yer, ama demek istediğim, bu bölgelerdeki stoklar ve işlem miktarları dramatik bir şekilde arttı. devam ediyor, onların da önemli ölçüde düştüğünü düşünüyorum. Görünüşe göre bunlar her zaman ilk giden şeyler oluyor. Paradan tasarruf etmek istediğinizde, bu ekstra masraftan kurtulmak istersiniz ve bence kısa vadeli kiralama piyasasının yavaşlaması nedeniyle insanlar endişeleniyor veya kısa vadeli kiralama satın alan birçok insan, bunu yapmayabilirler. Kiralayacaklarını düşündükleri yolu kiralamışlar ve sadece bunların altından çıkmak istiyorlar.
Düşük peşinatlarla ne kadar kısa süreli kiralama satın alındığını biliyor musunuz? Çünkü bunun bir endişe yaratıp yaratmayacağını merak ediyordum, çünkü pek çok insan mülk sahibi olmadığı için anlaşmalarını yapılandırıyordu, yeni bir yatırım almak istediler ve ardından %3-5 peşinatlı olarak satın aldılar. Bunun arkasında hangi verilerin yattığını biliyor musun? Az miktarda likidite ile kaç işlem yapıldı? Çünkü önümüzdeki 12 ay içinde bunlar oldukça su altında kalacak.

Taylor:
Payını tam olarak bilmiyorum. Anladığım kadarıyla nispeten küçük olmalı. Şimdi farklı kredilerin kullanımında artış var, onlara ne denildiğini hatırlamaya çalışıyorum. Ancak temelde bir kredi, yalnızca gecelik ortalama rezervasyonlardan elde edilen yeterli gelir ve ortalama kira oranı üzerinden yapılandırıldı. Her iki denklem de değiştiği ve değişeceği için, bu ipoteklerde yapılan bazı varsayımlar kesinlikle sorunludur ve özsermayenin düşmesi durumunda insanların sadece kredilerini sular altında kalmalarına değil, aynı zamanda aylık borçlarını karşılayamamalarına da neden olabilir. ipotek sadece kısa vadeli kiralama piyasasından elde edilen gelire dayanmaktadır. Bu insanlardan bazıları uzun vadeli kiralama aramayı tercih ediyor ve örneğin orta ölçekli şehirler gibi bazı pazarlar bunun için uygun çalışıyor. Ancak gidilecek tatil yerleri, dağ kayak kasabaları, göl kenarı da uzun vadeli kiracı bulma açısından pek uygun değil.
Bu alanların bazılarında kesinlikle sorunludur. Ancak bunun ne kadar popüler olduğundan tam olarak emin değilim. Satın alma işlemlerinin çoğu normalde nakit olarak gerçekleşiyor ve pandemi sırasında, Fae ve Freddie'nin daha yüksek kullandırım ücretleri gibi kısıtlamalar uygulamaya koymasına kadar, oranlar çok uygun olduğu için bir grup insanın ipotek kredisine geçmeyi tercih ettiğini gördük. Gerçekten son derece olumluydu. %3 veya %20 peşinatınız olduğu sürece ikinci ev kredisinden %25 alıyorsunuz. Kesinlikle daha az aşağılayan insanlar vardı. Ama bence bunlar biraz daha fazla… Biraz daha az yaygın, kısa vadeli kiralama piyasası için genel olarak daha benzersiz. Ama bunun gerçekleştiğini kesinlikle gördük.

James:
Ve son 12 ila 18 ayda çok sayıda DSCR kredisinin verildiğini fark ettim. Bu şekilde yapılandırılan işletme kredileri gibiydi. Demek istediğim, o kredilere biraz daha fazla para yatırıyorlardı. Kredinin değerleme oranının %80'e, belki de %85'e kadar çıkacağını düşünüyorum. Ancak biraz korkutucu olan şey, bu kredilerin oldukça kötü ön ödemeleri var, beş yıllık 54321'ler ve bu yüzden sadece özsermaye ile su altında değiller, aradaki farkı da bulmak zorunda kalacaklar... Yani Diyelim ki bir milyon dolarlık ev aldınız ve dört veya beş noktada ön ödemeniz var ve sonra piyasa zirveden %20 düştü. Demek istediğim, bu, krediyi belirlemenin yanı sıra oldukça önemli bir su altı varlığıdır.
İki, üç ya da dört yıllık vadeye sahip olmalarına bağlı olarak, iki yıl içinde gelirleri o kadar düşük olabilir ki, insanlar o krediyi geri almak için çok fazla nakitle gelmek zorunda kalırlar. İşte ben de bu şekilde yapılandırılmış kredilerdeki piyasayla biraz ilgileniyorum. Çünkü eğer gelir, sizin de söylediğiniz gibi düşüyorsa, banka daha fazla para isteyecektir ve bu insanların çoğunun parası yoktur. Bu yüzden DSCR ürününü tercih ettiler ve bu o noktada biraz korkutucu.

Dave:
Bu çok riskli dostum. Demek istediğim, en azından kişisel olarak konuştuğumuz konuların çoğu, neden konut piyasasında çarkların yerinden çıkacağını düşünmüyorum, sanırım düşüşler göreceğimiz, borç verme uygulamalarının çok daha iyi olduğu yönünde. Ancak DSCR gibi bir konut ipoteği değildir. James'in dediği gibi bu bir işletme kredisi. Ve James'in ön ödeme hakkında söylediği şey, insanlar bunu su altında satsalar bile, krediyi erken sonlandırmak için bankanın takdir edeceği bir cezanın olduğu ve insanların da bu cezayı bulmaları gerektiği anlamına geliyor. Bu onları daha da su altında bırakabilir. Bu oldukça riskli. Taylor, çok teşekkür ederim. Bu çok büyük bir yardım oldu. Her zaman şovda olmanızın tadını çıkarın. İnsanlar araştırmanızı okumak veya sizinle bağlantı kurmak isterse bunu nerede yapmalılar?

Taylor:
İki yer. İlk olarak Twitter'dayım, @TaylorAMarr. Ayrıca Redfin bloguna araştırma yazıp katkıda bulunuyorum. Burası redfin.com/news. Verilerimizin ve araştırmalarımızın çoğunu burada görebilirsiniz; piyasayı ve diğer birçok araştırmayı kapsayan haftalık bir rapor yayınlıyoruz.

Dave:
Redfin'in Baş Ekonomist Yardımcısı Taylor Marr'a çok teşekkür ederim. Gösteriye geri döndüğün için gerçekten minnettarız.

Taylor:
Beni kabul ettiğin için teşekkür ederim.

Dave:
Pekala James, peki ne düşünüyorsun?

James:
Ah dostum, Taylor harika, dostum. Veri düşüşleri konusunda beni senden neredeyse biraz daha fazla etkileyebileceğini söylemeliyim.

Dave:
Kesinlikle etkiliyor. Yani ona hayranlık duyuyorum, her şeyi biliyor. Bahsettiğim şeylerin çoğunda zaten Taylor'ın bahsettiği şeyleri aktarıyorum.

James:
Evet, kesinlikle bu işi biliyor. Ve göç kalıpları gerçekten ilginçti. Enflasyon ve göçle ilgili bir konu da dün okuduğum bir konuydu. Aklımı başımdan aldı. Ben şöyle dedim: “Vay canına. Evet, oraya taşınan insanlarla birlikte enflasyon iki ya da üç katına çıkıyor.”

Dave:
Kesinlikle. Taylor'ın herkesten daha iyi yaptığı iki şeyin göç hakkında konuşmak olduğunu düşünüyorum. İnsanların nereye taşındığını ve bunun neden konut piyasasını etkilediğini gerçekten biliyor. Ancak insanları hareket etmeye neyin motive ettiğini merak ediyorsanız, genel olarak ilginçtir ve onun araştırmasına kesinlikle göz atmalısınız, ama bunun çok doğru olduğunu düşündüm. Programda "ulusal" bir konut piyasasının bulunmadığından ve fiyatlandırmayı anlamak için bölgesel pazarınıza bakmanız gerektiğinden bahsediyoruz. Ama az önce söylediğiniz gibi aynı şey enflasyon için de geçerli, değil mi? Phoenix'e baktığınızda enflasyon oranı Los Angeles'ın iki katı. Oradaki konut piyasasında olup bitenleri göz önünde bulundurduğunuzda bunu hesaba katmalısınız çünkü Phoenix'te fiyatlar ve evler çoğu yerden daha hızlı artmakla kalmadı, aynı zamanda harcama gücü de Phoenix'teki çoğu yere göre daha hızlı düşüyor. Orada uygun fiyatta bir-iki darbe alıyor, bu muhtemelen fiyatlar üzerinde çok fazla aşağı yönlü baskı oluşturacak.

James:
Evet, bir çeşit duman ve aynalar. Ben de 'ah evet, herkes buraya gitmek istiyor çünkü daha uygun fiyatlı' dedim. Ama şimdi her şey için iki katını ödüyorsun. Ama demek istediğim, günün sonunda da her zaman kısa süreli bir acı olur. Farklı bir pazara gittiler. Harika bir faiz oranı, daha düşük ödeme alıyorlar ve enflasyon bir noktada pes edecek, özellikle de konut piyasası sakinleşirse. Çünkü bu istatistiğin çoğunu gördüm… Yani, konut piyasasının büyük bir kısmı artışa neden oldu. Ama evet, bu göç modelleri, Washington'da her zaman yerel bir yatırımcı olduğumu biliyorum, ancak bunları izledikçe ve bunlar hakkında daha fazla şey öğrendikçe, kesinlikle başka pazarlara yatırım yapmak için gözlerimi açıyorum.

Dave:
Tamam, bunu takip edip nereye gittiğinizi görmemiz gerekecek. Ama evet, Taylor'ın araştırmasının en azından yatırımcı açısından cesaret verici tarafının göç kalıplarının sakinleşmesi olduğunu düşündüm. Son birkaç yılda neler olacağını tahmin etmek çok zordu. Bu raporları görüyorsunuz, ancak çoğu nüfus verisi yılda bir kez geliyor. Gerçekten neler olup bittiğini bile bilmiyorsun. Herkesin Austin'e, Phoenix'e ya da Boise'a taşındığını anekdot olarak duyuyorsunuz ve bunu bilmek zor, gerçek mi? Sürecek mi? En azından bana göre, birden fazla pazara yatırım yapıyorsanız veya yatırım yapmak için bir pazar seçmeye çalışıyorsanız, olabilecek en iyi şey evden çalışma durumu ve ikincisi, göç kalıplarının daha öngörülebilir hale gelmesidir.

James:
Evet, sanırım haklısın. Bu şehirlerden bazılarının sadece yükseldiğini sanıyordum. Ve bunun bir kısmı da senin yaşadığın yer, değil mi? Ben Kaliforniya'dayken, Kaliforniya'dan pek çok insan Idaho'ya gidiyordu ya da Washington da öyleydi, ama sonra diğer birçok eyalet, Yukarı Doğu Kıyısı Florida'ya gidiyordu. Biraz ne duyduğuna bağlıydı. Ama evet, bu göç kalıplarının piyasa üzerinde bir etkisi olduğunu biliyordum ama bunun enflasyon üzerinde bu kadar büyük bir etkiye sahip olduğunu gerçekten fark etmemiştim.
Ve sanki insanlar çok daha hızlı hareket ediyormuş gibi görünüyordu. Ama günün sonunda sanırım bu onların gerçekten hareket etmediklerini gösteriyor. Belki her şeyden daha fazla abartıydı bu. Ama bilmiyorum, bakalım ne olacak. Kişisel olarak bu durumun biraz yavaşlayacağını düşünüyorum çünkü bir kez bir krize girdiğimizde… 2008'de durgunluğa girdiğimizi hatırlıyorum, herkes bir nevi donup kalmıştı. Her şey dondu. Ve sanırım kısa vadede bu yavaşlamanın yavaşlayacağını göreceğiz ve belki 12, 24 ay sonra insanlar bunun COVID'den sonraki hayat gibi olduğunu anlayabilirler. Sanki bu tuhaf şeyleri yaşıyorsun, sonra yerleşiyorsun ve sonra gerçekten ne yapmak istediğine karar veriyorsun.

Dave:
Kesinlikle evet. Göçle ilgili okuduğum ilginç şeylerden biri de göçün çoğunun aslında devlet içinde olması, çoğunluk gibi, unutuyorum, bir sayı söylemeyeceğim çünkü ne olduğunu hatırlamıyorum ama sanırım Göçün %50'den fazlası eyalette oluyor. Başka bir örnek olarak Seattle'ı kullanırsak, Seattle'dan taşınan insanlar, hatta Seattle'ın dışına bile, bazıları Boise'a ya da Austin'e ya da her neyse, çoğu Bellevue'ye ya da Tacoma'ya ya da her neyse ve başka bir yere gitmiş olsa da. Ve sizin "Evet, bundan pek hoşlanmıyorum" diyen insanlar hakkında söylediklerinize dayanarak, bunların bir kısmının gerçekten tersine dönmeye başlayıp başlamayacağını merak ediyorum. Sanki salgın sırasında Washington'un kırsal kesimine taşınmıştın çünkü yapabilirdin ve şimdi "Ah, belki daha iyi işlerin ve en azından benim için daha iyi restoranların olduğu şehre geri dönerim" diyorsun. Bilmiyorum. Bakalım bu durum tersine dönecek mi?

James:
Evet, o kırsal mülkün fiyatlandırması tavan yaptı ve sanki ne kadar uzaksa... Gayrimenkul her zaman vardı, metroya ne kadar yakınsanız o kadar pahalı oluyor ve COVID tüm bu kuralları çiğnedi. Ve bu kuralların şu anda tekrar devreye gireceğini hissediyorum. İnsanlar toprak istiyordu ve Kovid'e karşı sessizlik istiyorlardı. Sanırım artık sıkıldılar ve şöyle dediler: “Şehrin koşuşturmacasına geri dönmem lazım. İyi restoranlar istiyorum. Zincir restoran istemiyorum.” Hayatı alıştıkları gibi yaşamak istiyorlar.

Dave:
Kesinlikle. Evet. Görmek ilginç olacak. Umarım Taylor birkaç ayda bir gelmeyi kabul eder çünkü o bu işin ustasıdır ve biz de onun beynini seçmeye devam edebiliriz.

James:
Umarım. Umarım beni de onun yanına alırsın.

Dave:
Tamam, adını şapkaya koyalım. Burada olacaksın.

James:
Kailyn'i rahatsız edeceğim.

Dave:
Pekâlâ, çok teşekkürler James. Burada olduğunuz için minnettarım. Ve dinlediğiniz için hepinize teşekkür ederim. Bir dahaki sefere On The Market'te görüşürüz. On The Market, ben Dave Meyer ve Kailyn Bennett tarafından yaratıldı. Yapımcılığını Kailyn Bennett, kurgusunu Joel Esparza ve Onyx Media, araştırmasını Pooja Jindal yapıyor ve tüm BiggerPockets ekibine büyük teşekkürler. On The Market programının içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini bağımsız olarak doğrulamalıdır.