แผนภาษีที่เสนอใหม่พยายามที่จะกำจัดการแลกเปลี่ยน 1031 รายการ

ข้อเสนอของประธานาธิบดีไบเดน งบประมาณประจำปีงบประมาณ 2024 พยายามที่จะส่งเสริมการเข้าถึงที่กว้างขวางและความสามารถในการจ่ายที่ดีขึ้นในด้านการดูแลสุขภาพและการศึกษา ในขณะเดียวกันก็ลดภาษีสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อยและลดการขาดดุล แต่เงินทุนที่เสนอนั้นมาจากการเพิ่มภาษีสำหรับคนร่ำรวย และขจัดการลดหย่อนภาษีที่สำคัญสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง คงจะโดนปฏิเสธ มากมายในสภาคองเกรส 

คุณอาจมีวิธีแก้ปัญหาภาษีที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับการเมืองของคุณ หลายๆ คนอาจแนะนำว่าการเปลี่ยนรหัสภาษีให้เป็นประโยชน์น้อยลงสำหรับคนรวยนั้นซับซ้อนกว่าที่คุณคิด ในกรณีนี้ ข้อเสนอของไบเดนอาจเป็นอันตรายต่อครอบครัวชนชั้นกลางโดยไม่ได้ตั้งใจในกระบวนการนี้ การวิจัยแนะนำ

บทความนี้จะพิจารณาว่าข้อเสนอรหัสภาษีนี้อาจส่งผลกระทบต่อนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างไร

การเพิ่มภาษีสำหรับคนรวย

งบประมาณที่เสนอจะเพิ่มภาษีให้กับชาวอเมริกันที่ร่ำรวยในหลายวิธี ตัวอย่างเช่น มันจะ:

• เพิ่มอัตราภาษีกำไรจากการขายหุ้นจาก 20% เป็น 39.6% สำหรับผู้ที่มีรายได้อย่างน้อย 1 ล้านเหรียญสหรัฐในปีใดก็ได้
• เพิ่มอัตราภาษี Obamacare จาก 3.8% เป็น 5% สำหรับผู้ที่มีรายได้อย่างน้อย 400,000 ดอลลาร์
• เรียกเก็บอัตราภาษีขั้นต่ำ 25% สำหรับผู้ที่ร่ำรวยที่สุด 0.01% หรือครัวเรือนที่มีมูลค่า 100 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป
• เพิ่มอัตราภาษีสำหรับรายได้ส่วนบุคคลจาก 37% เป็น 39.6% สำหรับผู้ที่มีรายได้อย่างน้อย 400,000 ดอลลาร์ ซึ่งกลับการปรับลดภาษีครั้งก่อน 
• วางข้อ จำกัด ในการบริจาคสูงสุดให้กับบัญชี Roth IRA สำหรับผู้ที่มีรายได้อย่างน้อย 400,000 ดอลลาร์
• ลบขั้นตอนเพิ่มเติมสำหรับการรับมรดกเมื่อเสียชีวิต ซึ่งส่งผลต่อการเพิ่มทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงมากกว่า 5 ล้านดอลลาร์ (10 ล้านดอลลาร์สำหรับผู้ยื่นเอกสารร่วม) 

สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือแม้ว่าอัตราภาษีที่แท้จริงสำหรับ 1% แรกจะลดลงนับตั้งแต่ปี 1970 แต่ก็ยังมากกว่านั้น สูงกว่าแปดเท่า กว่าอัตราภาษีที่แท้จริงโดยเฉลี่ยสำหรับผู้มีรายได้ครึ่งล่าง ตามข้อมูลของมูลนิธิภาษี แต่เนื่องจากรัฐบาลกลางใช้จ่าย $ 1.38 ล้านล้าน มากกว่าที่รวบรวมได้จากรายได้ในปี 2022 จึงไม่น่าแปลกใจที่ผู้กำหนดนโยบายกำลังพิจารณาที่จะเพิ่มอัตราภาษีสำหรับคนรวย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากความแตกต่างของความมั่งคั่งแคบลงในช่วงหลายปีที่ผู้มีรายได้สูงจ่ายมากขึ้น การวิจัยศึกษา ปฏิเสธคำกล่าวอ้างที่ว่าการลดภาษีทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น และรัฐบาลก็เก็บเงิน รายได้น้อยลง เมื่ออัตราภาษีลดลง ดังนั้น การเพิ่มอัตราภาษีอย่างน้อยที่สุดสำหรับผู้เสียภาษีบางรายอาจเป็นสิ่งจำเป็น

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มภาษีกำไรจากการขายหุ้นที่สูงกว่าเกณฑ์ดังกล่าวมีผลกระทบที่ไม่ได้ตั้งใจบางประการ ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านที่มีรายได้น้อยกว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐหรือแม้กระทั่ง 400,000 เหรียญสหรัฐต่อปีอาจติดอยู่กับการเรียกเก็บภาษีสำหรับ ขายบ้านในตลาดร้อนโดยที่บ้านราคา 1 ล้านเหรียญสหรัฐไม่ใช่คฤหาสน์ แต่เป็นบ้านเดี่ยวราคาเฉลี่ย ตัวอย่างเช่น ราคาบ้านเฉลี่ยในซานฟรานซิสโกอยู่ที่ประมาณ $ 1.3 ล้านแม้ว่าจะลดลงในปีที่ผ่านมาก็ตาม แม้ว่าจะมีการยกเว้นกำไรสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก แต่เจ้าของบ้านที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อ 20 ปีที่แล้วในตลาดที่ร้อนแรงก็อาจได้รับผลกระทบในอัตราที่สูงกว่าในปีที่พวกเขาขาย นั่นอาจทำให้การมีบ้านที่คล้ายกันด้วยอัตราการจำนองที่สูงในปัจจุบันเป็นเรื่องยากสำหรับผู้ขนย้าย 

ยังไม่ชัดเจนว่าจะมีคนจัดอยู่ในหมวดหมู่นี้กี่คน แต่ก็ควรตั้งคำถามว่าข้อยกเว้นบางประการอาจจำเป็นหรือไม่ และการเพิ่มภาษีกำไรจากการขายหุ้นเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการบรรลุเป้าหมายของรัฐบาลกลางหรือไม่ ตัวอย่างเช่น นักวิจารณ์กล่าวว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราภาษีกำไรจากการขายหุ้น กีดกันการออม. สำนักงานงบประมาณรัฐสภาประมาณการว่า ก ภาษีการบริโภคซึ่งจะส่งเสริมการออมมากกว่าการใช้จ่าย จะมีผลกระทบมากที่สุดในการลดการขาดดุล—แต่สิ่งนี้ก็จะเช่นกัน กระทบอย่างไม่สมส่วน ผู้มีรายได้น้อย ไม่มีวิธีแก้ปัญหาที่ง่าย 

กำจัดการแลกเปลี่ยน 1031 รายการ

อีกแง่มุมหนึ่งของงบประมาณที่เสนอคือการยกเลิก 1031 การแลกเปลี่ยนที่ “เหมือนกัน” สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีมาตั้งแต่ปี 1921 มาตรา 1031 ของรหัสภาษีอนุญาตให้บุคคลเลื่อนการจ่ายภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยใช้เงินที่ได้จากการขายเพื่อซื้อทรัพย์สินที่คล้ายกันซึ่งมีมูลค่าเท่ากันหรือมากกว่า ก แผ่นความเป็นจริง จากทำเนียบขาวเปรียบเทียบสิทธิประโยชน์ทางภาษีกับ “เงินกู้ปลอดดอกเบี้ยไม่มีกำหนดจากรัฐบาล” และจัดประเภทเป็น “การใช้จ่ายอย่างสิ้นเปลืองเพื่อผลประโยชน์พิเศษ” 

ดูเหมือนจะมีความเข้าใจผิดว่านักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ร่ำรวยและโลภมากอยู่แล้ว และพวกเขาหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีในอัตราที่ยุติธรรมในขณะที่แสวงหาผลประโยชน์จากผู้เช่าเพื่อหารายได้มากขึ้น บางทีการวางกรอบความคิดริเริ่มเชิงนโยบายอาจทำให้ทัศนคติแบบเหมารวมยังคงอยู่ต่อไป แต่ในกรณีส่วนใหญ่ นั่นถือเป็นความเท็จอย่างเห็นได้ชัด “ช่องโหว่” 1031 ไม่ได้ให้ประโยชน์เฉพาะกับคนร่ำรวยเท่านั้น แต่ยังเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากทุกสาขาอาชีพ 

เจ้าของบ้านแม่และป๊อปเป็นเจ้าของ 41% ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั้งหมด และเกือบ 73% ของอาคารขนาด 1-XNUMX ยูนิตทั้งหมด คนเหล่านี้ไม่ใช่บุคคลที่มีรายได้ XNUMX ล้านเหรียญต่อปี ซึ่งเป็นรายได้เฉลี่ยต่อปีโดยประมาณสำหรับเจ้าของบ้าน $97,000. แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์มักถูกขนานนามว่าเป็นเครื่องมือในการลงทุนยอดนิยมสำหรับคนมีฐานะร่ำรวย แต่ก็ยังเป็นเครื่องมือสำหรับคนทั่วไปในการเพิ่มเงินออมหลังเกษียณ และประหยัดเงินได้มากพอที่จะส่งลูกเรียนมหาวิทยาลัย ข้อเสนอเล็กๆ น้อยๆ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงถือเป็นการแลกเปลี่ยนที่คล้ายคลึงกันเป็นส่วนใหญ่ 

นอกจากนี้ การวิจัย แสดงให้เห็นว่าไม่มีอะไรสูญเปล่าเกี่ยวกับการลดหย่อนภาษีการแลกเปลี่ยนที่คล้ายคลึงกัน เนื่องจากมีบทบาทสำคัญในการส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจและฟื้นฟูชุมชน และเพิ่ม $ 97.4 พันล้าน มีมูลค่าต่อ GDP ของสหรัฐอเมริกาในปี 2021 การแลกเปลี่ยนที่คล้ายกันทำให้การลงทุนมีประสิทธิภาพมากขึ้น สร้างจำนวนนับแสน งานใหม่. นอกจากนี้ยังช่วยให้นักลงทุนสามารถเปลี่ยนพื้นที่เชิงพาณิชย์ว่างๆ ให้เป็นอาคารอพาร์ตเมนต์ได้ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องส่งเสริมในช่วงที่ที่อยู่อาศัยขาดแคลนในปัจจุบัน สมาคมนายหน้านายหน้าแห่งชาติเสนอข้อเสนอบางประการ ตัวอย่างเกร็ดเล็กเกร็ดน้อย การแลกเปลี่ยน 1031 รายการช่วยให้นักลงทุนสามารถฟื้นฟูชุมชนได้อย่างไร 

นักวิจารณ์กล่าวว่าการยกเลิกการแลกเปลี่ยน 1031 แห่งจะลดรายได้ของรัฐบาลกลาง ทำให้การขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้น และนำไปสู่คุณภาพที่อยู่อาศัยที่ลดลงสำหรับผู้เช่า เนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินจะมีแรงจูงใจน้อยลงในการอัพเกรดยูนิตด้วยห้องครัวและห้องน้ำใหม่ บริษัทต่างๆ อาจถูกกีดกันจากการย้ายที่ตั้งไปยังอาคารที่ตอบสนองความต้องการของธุรกิจและพนักงานได้ดีขึ้น แม้ว่าจะเป็นไปได้ว่าการวางข้อจำกัดในการแลกเปลี่ยน 1031 อาจเป็นประโยชน์ แต่การกำจัดข้อจำกัดทั้งหมดอาจส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจ การวิจัยแนะนำ 

บรรทัดด้านล่าง

มีข้อโต้แย้งที่ชัดเจนในการเพิ่มภาษีให้กับคนรวยเพื่อใช้ในโครงการทางสังคม อาจไม่ใช่วิธีเดียวที่จะปรับปรุงการเคลื่อนย้ายทางเศรษฐกิจ ดึงผู้คนออกจากความยากจน และลดช่องว่างทางความมั่งคั่ง แต่ก็เป็นวิธีแก้ปัญหาที่เป็นไปได้ แม้แต่บางส่วน มหาเศรษฐีที่มีชื่อเสียง ได้ออกมาสนับสนุนความคิดนี้

แต่ในกระบวนการปฏิรูประบบภาษี ผู้กำหนดนโยบายจำเป็นต้องระมัดระวังว่าแนวทางแก้ไขที่เสนอจะไม่เป็นอันตรายต่อครอบครัวและชุมชนผู้มีรายได้น้อยและชนชั้นกลางหรือนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนสนับสนุนเศรษฐกิจในทางบวกโดยไม่ได้ตั้งใจ

ไม่แน่ใจว่าจะเพิ่มการหักเงินสูงสุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้อย่างไร? ใน หนังสือกลยุทธ์ภาษีสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ผู้รอบรู้, CPAs Amanda Han และ Matthew MacFarland แบ่งปันข้อมูลเชิงปฏิบัติที่คุณไม่เพียงแต่ต้องทำภาษีในปีนี้ แต่ยังเตรียมกลยุทธ์ต่อเนื่องที่จะทำให้ฤดูกาลภาษีครั้งต่อไปของคุณง่ายขึ้นมาก

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets