สินเชื่อที่อยู่อาศัย 101: วิธีคำนวณเงินต้นและดอกเบี้ย

ในบทความนี้

การคำนวณเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณช่วยให้คุณระบุต้นทุนที่แท้จริงของทรัพย์สินได้ หากคุณมีเงินกู้ 400,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ในอัตราคงที่ 30 ปีที่ 5% จำนวนเงินที่คุณใช้จ่ายหลังจาก 30 ปีจะไม่ใช่ 400,000 ดอลลาร์ จริงๆ แล้วมันคือ 773,158 ดอลลาร์ 400,000 ดอลลาร์จะนำไปใช้เป็นเงินต้นของคุณ ในขณะที่อีก 373,158 ดอลลาร์จะนำไปใช้เป็นดอกเบี้ยของคุณ

เมื่อคุณซื้อบ้านกับก อัตราดอกเบี้ยคงที่การชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณจะเท่ากันตลอดระยะเวลาเงินกู้ของคุณ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าคุณจะเขียนเช็คเป็นจำนวนเงินเท่ากันทุกเดือน แต่จำนวนเงินที่คุณใส่กับเงินต้นและดอกเบี้ยจะแตกต่างกันเสมอ 

ในโพสต์นี้ เราจะกำหนดจำนวนเงินต้นและดอกเบี้ยของคุณสำหรับการจำนอง และแสดงว่าคุณต้องคำนวณว่าบ้านจะมีค่าใช้จ่ายเท่าไร เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีข้อมูลมากขึ้น นอกจากนี้เรายังจะพูดถึงความแตกต่างระหว่าง APR กับอัตราดอกเบี้ยของคุณ ปัจจัยใดที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยของคุณ และวิธีติดตามว่าการชำระเงินจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ของคุณไปที่ใด 

ต่อไปนี้เป็นวิธีคำนวณเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณ:

เงินต้นในการจำนองคืออะไร?

เมื่อคุณกู้สินเชื่อบ้าน เงินต้นของคุณคือจำนวนเงินที่คุณยืมจากผู้ให้กู้ หากราคาซื้อรวมของบ้านของคุณคือ 300,000 ดอลลาร์ และคุณชำระเงินดาวน์ 20% เป็น 60,000 ดอลลาร์ ส่วนที่เหลืออีก 240,000 ดอลลาร์จะเป็นยอดเงินต้นของคุณ 

ราคาซื้อ - เงินดาวน์ = เงินต้นคงเหลือ

ใช้ของเรา เครื่องคิดเลขจำนอง เพื่อพิจารณาว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้มากน้อยเพียงใด เงินต้นของคุณเท่ากับจำนวนเงินกู้ของคุณ ทำให้เป็นหนึ่งในตัวเลขที่สำคัญที่สุดที่ควรทราบ เงินต้นจำนองของคุณเริ่มสะสมดอกเบี้ยทันทีหลังจากที่คุณกู้ยืมเงิน เมื่อรวมกันแล้ว ทั้งสองจะรวมกันเป็นส่วนใหญ่ของสิ่งที่คุณจ่ายเป็นรายเดือน 

การจ่ายดอกเบี้ยคืออะไร?

สถาบันให้กู้ยืมไม่ได้ให้คุณกู้ยืมเงินหลายแสนดอลลาร์และไม่ได้รับผลตอบแทนใดๆ ผู้ให้กู้ของคุณจะเรียกเก็บดอกเบี้ยเงินกู้ โดยปกติจะขึ้นอยู่กับอัตราร้อยละต่อปี (APR) 

ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกส่วนใหญ่รู้สึกประหลาดใจที่รู้ว่าแม้จะมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ พวกเขาก็ยังต้องใช้เงินเป็นจำนวนมากเพื่อจ่ายดอกเบี้ยจำนองในแต่ละเดือน ตัวอย่างเช่น หากคุณกู้เงิน 30 ปีจำนวน 400,000 เหรียญสหรัฐในอัตราดอกเบี้ย 5% การชำระเงินรายเดือนของคุณจะเท่ากับ 2,147.29 เหรียญสหรัฐ ในเดือนแรก การชำระเงินจำนวน 1,666.67 ดอลลาร์สหรัฐฯ จะเป็นดอกเบี้ย และเพียง 480.62 ดอลลาร์สหรัฐฯ ที่ใช้ชำระคืนเงินต้นของคุณ

การจ่ายดอกเบี้ยของคุณคำนวณอย่างไร?

การคำนวณการจ่ายดอกเบี้ยของคุณต้องใช้คณิตศาสตร์เพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อย สูตรคือ:

การจ่ายดอกเบี้ยรายเดือน = จำนวนเงินกู้เงินต้น x (อัตราดอกเบี้ยรายปี / 12)

จำนวนเงินกู้เงินต้น = 400,000 เหรียญสหรัฐ
อัตราดอกเบี้ย = 5% หรือ 0.05

ในกรณีนี้ ความสนใจของคุณคือ:

ดอกเบี้ย = $400,000 x (.05/12)
ดอกเบี้ย = $1,666.67

ด้วยอัตราคงที่ คุณจะจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงสำหรับการชำระเงินจำนองแต่ละครั้ง เนื่องจากยอดเงินต้นของคุณลดลง หลังจากชำระเงินจำนองครั้งแรกแล้ว ยอดคงเหลือเงินต้นของคุณจะเพิ่มจาก 400,000 ดอลลาร์เป็น 399,519.38 ดอลลาร์ สำหรับเดือนที่สอง สมการดอกเบี้ยของคุณคือ:

ดอกเบี้ย = $399,519 x (.05/12)
ดอกเบี้ย = $1,664.66

แม้ว่าคุณจะลงเงินเพิ่มเพียง $2.01 ในยอดเงินต้นของคุณ คุณจะค่อยๆ จ่ายเงินกู้ของคุณมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป ซึ่งนำเราไปสู่การตัดจำหน่าย 

ค่าตัดจำหน่ายคืออะไร?

ค่าตัดจำหน่าย หมายถึงการชำระสินเชื่อบ้านของคุณผ่านการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยจำนองตามปกติเมื่อเวลาผ่านไป การคำนวณค่าตัดจำหน่ายต้องใช้สูตร:

A = การชำระเงินจำนองรายเดือน
P = เงินต้นคงเหลือ
I = อัตราดอกเบี้ยเป็นงวด
N = จำนวนการชำระเงินทั้งหมด

เราขอแนะนำให้ใช้เครื่องคำนวณค่าตัดจำหน่ายแทน

เหตุใดค่าตัดจำหน่ายจึงมีความสำคัญ

การตัดจำหน่ายช่วยให้เจ้าของบ้านและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุต้นทุนของตนเมื่อเวลาผ่านไป 

เพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษี ตารางค่าตัดจำหน่ายจะแสดงจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายดอกเบี้ยในแต่ละปี ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถลดหย่อนภาษีได้ ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถเรียกร้องสิทธิ์ได้หากคุณแยกรายการค่าใช้จ่ายและเกินเกณฑ์การหักเงินมาตรฐาน

ค่าตัดจำหน่ายยังแสดงจำนวนเงินที่คุณต้องเป็นหนี้เงินต้นในแต่ละปีหรือเดือน ยิ่งยอดคงเหลือของคุณต่ำลง คุณก็ยิ่งมีความยุติธรรมในบ้านมากขึ้นเท่านั้น เพื่อให้ง่าย สมมติว่าบ้านของคุณไม่เคยมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเลย ก่อนที่คุณจะชำระเงินครั้งแรก คุณมีทุน $100,000 (หรือที่เรียกว่าเงินดาวน์ของคุณ) 

 จากตัวอย่างข้างต้น ต่อไปนี้คือจำนวนเงินต้นคงเหลือของคุณในช่วงเวลาต่างๆ:

เดือนปี	เงินดาวน์เริ่มต้น	ยอดคงเหลือ	ส่วนผู้ถือหุ้น
0 เดือน / 0 ปี	$100,000	$400,000	$100,000
12 เดือน / 1 ปี	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 เดือน / 5 ปี	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 เดือน / 10 ปี	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 เดือน / 15 ปี	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 เดือน / 20 ปี	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 เดือน / 25 ปี	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 เดือน / 30 ปี	$100,000	$0	$500,000

ในสถานการณ์นี้ คุณจะสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นได้มากขึ้นเมื่อคุณมีเงินกู้นานขึ้น เนื่องจากการชำระเงินจำนองมากขึ้นจะส่งผลต่อยอดเงินต้นรายเดือนของคุณ 

เมษายนกับอัตราดอกเบี้ย: อะไรคือความแตกต่าง?

อัตราทั้งสองแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ แต่มีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างอัตราทั้งสอง 

อัตราดอกเบี้ยของคุณหมายถึงต้นทุนรายปีของเงินกู้ของคุณ แต่ไม่สะท้อนถึงค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายใดๆ ที่คุณอาจต้องจ่ายสำหรับเงินกู้ 

APR ของคุณเป็นการแสดงออกถึงสิ่งที่คุณยืมแบบองค์รวมมากขึ้นและมักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของคุณ มันสะท้อนถึงอัตราดอกเบี้ยของคุณ, ค่าธรรมเนียมนายหน้าจำนองใด ๆ จุดจำนองและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่คุณต้องเสียเพื่อรับเงินกู้ 

ปัจจัยใดที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยของคุณ?

ยิ่งอัตราดอกเบี้ยของคุณต่ำลง การชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณก็จะน้อยลง และทุก ๆ เปอร์เซ็นต์ก็มีความหมาย! สำหรับเงินกู้ 400,000 ปีที่ 30 ดอลลาร์ที่ 5% การชำระเงินรายเดือนของคุณคือ 2,147 ดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม หากอัตราดอกเบี้ยของคุณคือ 4% การชำระเงินรายเดือนของคุณจะลดลงเหลือ $1,910 นั่นคือส่วนต่าง $237!

นี่คือปัจจัยบางประการที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยของคุณ:

• คะแนนเครดิต: ยิ่งคะแนน FICO ของคุณสูง อัตราดอกเบี้ยของคุณก็จะยิ่งต่ำลง โดยทั่วไปคุณจะมีสิทธิ์ได้รับอัตราที่ดีที่สุดหากคะแนนเครดิตของคุณอยู่ใน 700 หรือสูงกว่า
• ระยะเวลากู้ยืม: หากเป็นการกู้ยืมระยะสั้น อัตราดอกเบี้ยของคุณก็มีแนวโน้มลดลง หากคุณมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ 30 ปีที่ 5% ผู้ให้กู้รายเดียวกันอาจเสนอเงินกู้ 15 ปีที่ 4% ให้กับคุณ 
• แผนที่: หากคุณอยู่ในพื้นที่ที่เจ้าของบ้านผิดนัดชำระหนี้มากกว่า อัตราดอกเบี้ยของคุณอาจสูงขึ้น 
• เงินดาวน์: หากเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% สินเชื่อส่วนใหญ่กำหนดให้คุณต้องจ่าย การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัว (PMI) ซึ่งเป็นดอกเบี้ยเพิ่ม 0.58% – 1.86%
• อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน: สถานะของตลาดที่อยู่อาศัยและ Federal Reserve ส่งผลกระทบต่ออัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัย 

มีอะไรอีกบ้างที่รวมอยู่ในการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณ?

เงินต้นและดอกเบี้ยของคุณเป็นฐานการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณ ซึ่งจะไม่เพิ่มขึ้นระหว่างระยะเวลาเงินกู้ของคุณ อย่างไรก็ตาม มีค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่ต้องพิจารณา:

• ภาษีทรัพย์สิน: ภาษีเหล่านี้คือภาษีที่รัฐบาลท้องถิ่นเรียกเก็บจากคุณตามมูลค่าประเมินทรัพย์สินของคุณ มูลค่าประเมินคือสิ่งที่ผู้ประเมินทรัพย์สินบอกว่าบ้านของคุณมีมูลค่าและไม่เหมือนกับมูลค่าตลาด ภาษีทรัพย์สินแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ
• ประกันเจ้าของบ้าน: การประกันภัยของเจ้าของบ้านมักจะครอบคลุมความเสียหายภายในและภายนอกบ้านของคุณ ความสูญเสียหรือความเสียหายของทรัพย์สินส่วนบุคคล และความคุ้มครองความรับผิดหากเกิดอุบัติเหตุในบ้านหรือในทรัพย์สินของคุณ 
• ผู้ประกอบการ SMEs: ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น คุณต้องจ่าย PMI หากเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% การประกันภัยนี้ช่วยปกป้องผู้ให้กู้จำนองของคุณหากคุณไม่ชำระค่าจำนอง มันจะหายไปเมื่ออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ของคุณลดลงเหลือ 78% หรือต่ำกว่า 
• ค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA): หากคุณย้ายเข้าไปอยู่ในคอนโดหรือละแวกใกล้เคียงกับสมาคมเจ้าของบ้าน คุณต้องจ่ายค่าธรรมเนียม HOA สิ่งเหล่านี้จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับ HOA ของคุณ 

ติดตามเงินต้นและความสนใจของคุณ

โดยสรุป เงินต้นของคุณคือจำนวนเงินที่คุณยืมจากผู้ให้กู้เมื่อทำการขอสินเชื่อบ้าน และดอกเบี้ยของคุณคือจำนวนเงินที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บเงินจากคุณเพื่อยืมเงินนั้น ตอนนี้คุณรู้วิธีการทำงานและวิธีใช้เครื่องคำนวณค่าตัดจำหน่ายเพื่อดูว่าคุณจ่ายเท่าไร และเมื่อใดที่คุณจะสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลมากขึ้นเมื่อซื้อบ้าน 

คำถามที่พบบ่อย

คุณควรจ่ายเงินต้นหรือดอกเบี้ย?

คุณสามารถจ่ายเพิ่มในแต่ละเดือนได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเงินกู้ของคุณ เงินพิเศษจะเข้าสู่ยอดเงินต้นของคุณและช่วยให้คุณชำระคืนเงินกู้ได้เร็วขึ้น 

คุณสามารถชำระเงินกู้ของคุณได้เร็วขึ้นได้อย่างไร?

บางบริษัทจะให้คุณชำระเงินจำนองรายปักษ์ได้ แทนที่จะชำระเงิน 12 เดือน คุณจะได้รับการชำระเงิน 26 รายต่อสัปดาห์ ซึ่งเท่ากับครึ่งหนึ่งของจำนวนเงินต่อเดือน ด้วยกลยุทธ์นี้ คุณจะจ่ายเพิ่มเดือนละปีและสามารถลดเงินกู้ของคุณได้หลายปี 

เงินต้นคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของการชำระเงินเท่าไร?

เปอร์เซ็นต์นี้จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับระยะเวลาเงินกู้ จำนวน และอัตราดอกเบี้ยของคุณ 

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets