อะไรเป็นสาเหตุของตลาดประกันภัย WILD ในปี 2023 (และราคาอาจลดลงเมื่อใด)

เดวิด:
นี่คือรายการ BiggerPockets Podcast 819

แอนดรู:
เมื่อพูดถึงคำชี้แจงของนายหน้าและผู้ขายเกี่ยวกับการประกันภัย คุณไม่เคยใช้คำกล่าวดังกล่าวเป็นมูลค่าที่ตราไว้ หากคุณได้รับเงินกู้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณรู้ว่าข้อกำหนดของผู้ให้กู้เกี่ยวกับการประกันภัยมีอะไรบ้าง ค้นหานักลงทุนหลายครอบครัวอื่นๆ แม้กระทั่งนักลงทุนแบบครอบครัวเดี่ยวที่กำลังลงทุนในตลาดของคุณ ทำสิ่งที่คุณต้องการทำและพูดว่า “เฮ้ คุณจ่ายค่าประกันอะไร? คุณได้รับความคุ้มครองประเภทใด? คุณกำลังเผชิญกับความท้าทายอะไรบ้าง?”
หากคุณทำสามสิ่งนี้ อย่างน้อยก็จะทำให้คุณมีจุดเริ่มต้นที่ดี เมื่อมองไปข้างหน้าสามปี มันจะยากขึ้นนิดหน่อย แต่ถ้าคุณมีจุดเริ่มต้นที่ถูกต้อง คุณจะดีขึ้นมากตั้งแต่เริ่มต้น

เดวิด:
เกิดอะไรขึ้นทุกคน? นี่คือ David Greene พิธีกรรายการ BiggerPockets Podcast ของคุณ พอดแคสต์อสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด แย่ที่สุด และดีที่สุดในโลก ทุกสัปดาห์เราจะนำเสนอเรื่องราว วิธีการ และคำตอบที่คุณต้องการเพื่อการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด
ในตลาดปัจจุบันนี้ วันนี้เรากำลังพูดถึงตลาดประกันภัยสุดแปลกที่เราอยู่ในตอนนี้ เราจะมาดูว่าเรามาที่นี่ได้อย่างไร ผลกระทบต่อสินทรัพย์ประเภทต่างๆ สิ่งที่นักลงทุนที่ชาญฉลาดสามารถทำได้เพื่อปกป้องทรัพย์สินของตนและตนเอง และวิธีการทำงานของตลาดประกันภัยโดยรวม
Andrew Cushman ซึ่งเป็นหุ้นส่วนและเพื่อนของฉันมาด้วย ในขณะที่เรากำลังจะพูดคุยกับ Robert Hamilton ผู้เชี่ยวชาญด้านอวกาศ แอนดรูว์ ยินดีต้อนรับสู่การแสดง

แอนดรู:
ดีใจที่ได้อยู่ที่นี่เพื่อนของฉัน

เดวิด:
ใช่ มันเป็นอย่างนั้น และเป็นเรื่องดีที่มีคุณ คุณเพิ่งท่องเว็บเสร็จแล้ว และตอนนี้คุณก็อยู่ในพอดแคสต์แล้ว ฉันดีใจที่วันนี้คุณอยู่กับฉันโดยสวมเสื้อลายดอกไม้ ฉันสังเกตเห็นว่านี่คือเสื้อที่คุณใส่เมื่อคุณต้องการแสดงความหล่อ
Brandon Turner ซึ่งเป็นเพื่อนร่วมกันของเราก็มีเสื้อเชิ้ตหล่อๆ ของเขาทำจากผ้าเดนิม มันเป็นเสื้อเชิ้ตตัวเดียวที่เขามีและมีแขนเสื้อ และฉันรู้ว่าเขาต้องการสร้างความประทับใจที่ดีจริงๆ เมื่อสวมใส่ ขอบคุณที่สวมเสื้อหล่อๆของคุณ

แอนดรู:
เวลาที่ฉันคุยกับคุณ ฉันอยากจะนำเสนอสิ่งที่ดีที่สุด

เดวิด:
ดีใจที่ได้ยินมัน เอาล่ะ ในรายการวันนี้เรากำลังพูดถึงบางสิ่งที่ไม่มีใครตื่นเต้นที่จะพูดถึง แต่ทุกคนต้องได้ยินมัน นี่คือวิตามินของโลกอสังหาริมทรัพย์ เรากำลังพูดถึง การประกันภัย
ราคาเป็นอุปสรรคใหม่ในการเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พวกเขากำลังทำข้อตกลงมากมายจนยุ่งเหยิง อัตราปัจจุบันกำลังทำให้แม้แต่นักลงทุนที่มีประสบการณ์จากเกมของพวกเขา อย่าวิเคราะห์ข้อตกลงอื่นโดยไม่ได้ฟังตอนของวันนี้
แอนดรูว์ อะไรคือสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถมองหาได้ในรายการวันนี้ซึ่งจะช่วยพวกเขาในธุรกิจของพวกเขา?

แอนดรู:
เราให้ภาพรวมในระดับสูงว่าตลาดประกันภัยคืออะไรและจะนำทางอย่างไร และเรากำหนดเงื่อนไขบางประการและพยายามให้นักลงทุน โดยเฉพาะผู้ที่เข้าสู่ธุรกิจและได้ยินเรื่องราวสยองขวัญเกี่ยวกับ “โอ้พระเจ้า ค่าประกันเพิ่มขึ้นสามเท่า”
คุณเข้าใจมันได้อย่างไร แล้วคุณจะทำอย่างไรและก้าวไปข้างหน้าด้วยการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์และดูข้อตกลงใหม่ ๆ และคุณจะทำอย่างไรเพื่อไม่ให้สิ่งเหล่านั้นขัดขวางไม่ให้คุณออกไปข้างนอกและประสบความสำเร็จในการลงทุนในวันนี้

เดวิด:
เอาล่ะ. ก่อนที่เราจะไปถึง Robert Andrew Cushman จะนำเสนอเคล็ดลับด่วนของวันนี้ให้คุณเอง

แอนดรู:
ใช่. เคล็ดลับด่วนสำหรับวันนี้คือการประกันภัยก็เหมือนกับร่มชูชีพ หากคุณไม่ทำอย่างถูกต้องในครั้งแรก คุณอาจไม่ต้องการมันอีกเป็นครั้งที่สอง
ดังนั้นเมื่อเรามาถึงตอนท้ายของตอนนี้ เราจะให้คำแนะนำสั้นๆ 7 ข้อแก่คุณเพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้รับประกันภัยที่ถูกต้องและความคุ้มครองครบถ้วน เพื่อที่คุณจะได้ประสบความสำเร็จในการลงทุนและคุณ สามารถเพิ่มพอร์ตการลงทุนของคุณได้ และรู้ว่าเมื่อเกิดภัยพิบัติ คุณจะได้รับความคุ้มครอง

เดวิด:
เยี่ยมมากแอนดรูว์ และถ้าคุณชอบคำแนะนำสั้นๆ อย่าลืมฟังจนจบรายการวันนี้ เพราะแอนดรูว์ให้เพิ่มอีก 7 ข้อเมื่อเราบันทึกจนจบ
นี่เป็นสิ่งที่ยอดเยี่ยม คุณจะได้เรียนรู้สิ่งต่าง ๆ ที่คุณอาจไม่เคยรู้ด้วยซ้ำว่าคุณต้องการ แต่นั่นคือสิ่งที่เราทำที่ BiggerPockets เราให้สิ่งที่คุณต้องการเพราะนั่นคืองานของเรา
เอาล่ะ เรามาพาโรเบิร์ตกันเถอะ
Robert Hamilton ยินดีต้อนรับสู่ BiggerPockets Podcast วันนี้คุณเป็นอย่างไรบ้าง?

โรเบิร์ต:
เดวิด ฉันเก่งมาก คุณเป็นอย่างไรบ้าง?

เดวิด:
ฉันสบายดี จริงๆ แล้ววันนี้เป็นวันที่ดีจริงๆ ในแคลิฟอร์เนีย และยังไม่มีอะไรร้ายแรงเกิดขึ้น เลยต้องพยายามกัน เคาะไม้ตรงนั้น
แอนดรูว์ วันนี้เป็นยังไงบ้าง?

แอนดรู:
มันดี. อย่างที่คุณบอก มันเป็นวันที่สวยงามในแคลิฟอร์เนีย เพิ่งใช้เวลาสองสามชั่วโมงในการโต้คลื่นอันน่าทึ่งเมื่อเช้านี้ ตอนนี้ฉันได้พูดคุยเรื่องอสังหาริมทรัพย์กับพวกคุณ
เรากำลังพูดถึงการประกันภัย ซึ่งเมื่อก่อนน่าเบื่อ และตอนนี้ก็น่าเบื่อ เอาเป็นว่ามันไม่น่าเบื่ออีกต่อไป และฉันก็สัมผัสได้ถึงการเปลี่ยนแปลงบางอย่างในตลาด ฉันคิดว่าข้อตกลงกำลังจะมาเร็วๆ นี้ ดังนั้นฉันจึงรู้สึกตื่นเต้นพอๆ กับแมวที่ได้ยินเสียงที่เปิดกระป๋อง

เดวิด:
ไปแล้ว

แอนดรู:
ฉันจะไปซื้อทูน่านั่น คุณมักจะพูดถึงเดวิดอยู่เสมอ

เดวิด:
ใช่ นั่นเป็นจุดที่ดี หากคุณต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนั้น ลองดูหนังสือ Scale ของฉัน ซึ่งฉันจะพูดถึงเรื่องนี้ที่นั่น แต่นี่คือสิ่งที่เราหวังว่าจะไม่ต้องพูดถึง การประกันภัยไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องการทำให้น่าสนใจ แต่เมื่อกลายเป็นสิ่งที่น่าสนใจ เราจะพูดถึงใน BiggerPockets Podcast และทำให้ทุกคนตระหนักรู้
โรเบิร์ต คุณช่วยเล่าให้ผู้ฟังฟังเกี่ยวกับตัวคุณหน่อยได้ไหม?

โรเบิร์ต:
แน่นอนใช่ ฉันเป็นหัวหน้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของเราที่สำนักงานประกันภัยแห่งอเมริกา ฉันเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการระดับภูมิภาคและด้วยวิธีการที่เราจัดตั้งขึ้น เรามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทดังกล่าวทั่วสหรัฐอเมริกา ดังนั้นเราจึงไปถึงฟลอริดาตะวันออกเฉียงใต้ ตะวันออกเฉียงเหนือ แล้วเราก็ไปถึงชายฝั่งตะวันตก
เราทำหน้าที่เป็นสมาคมเพียงเพื่อแบ่งปันความรู้ที่เราทุกคนได้รับในตลาดนี้ และร่วมมือกันเพื่อพยายามแก้ไขปัญหา แก้ไขปัญหาระดับพรีเมียมและความจุที่เรากำลังเผชิญอยู่ และความพิเศษของฉันคือพื้นที่หลายครอบครัว อพาร์ทเมนท์โครงไม้ขนาดเล็กมากขึ้น
เห็นได้ชัดว่าเราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดดังที่ Andrew กล่าวไว้ ข่าวร้ายก็คือ มันแย่อย่างที่ฉันเคยเห็นในรอบ 25 ปี ข่าวดีก็คือ ในอดีตไม่มีตลาดยากๆ ใดที่กินเวลานานกว่าเจ็ดปี และเรากำลังเข้าสู่ตลาดนี้ประมาณห้าปีครึ่งถึงหกปี
ดังนั้นเราจึงหวังว่าถ้าลมไม่พัดสมดุลของฤดูลมพายุนี้ เราจะเริ่มเห็นที่ราบสูงบ้าง และหวังว่าจะโล่งใจได้บ้าง และเราจะพอเข้าใจเศรษฐศาสตร์ว่าจะเกิดอะไรขึ้นจาก ปัญหาตลาดประกันภัยในขณะที่เราพูดคุยกันในวันนี้

เดวิด:
ใช่. โดยส่วนตัวแล้วฉันถูกทำลายในแฟ้มผลงานของฉัน ฉันซื้อบ้านทั้งหลังในขณะที่อัตราการประกันเริ่มสูงขึ้น และฉันไม่รู้ว่าคำคุณศัพท์จะอธิบายว่ามันน่าตกใจแค่ไหน และประกันขึ้นเร็วแค่ไหน หากคุณไม่ได้ซื้อ นี่อาจฟังดูเป็นเรื่องแปลกใจสำหรับคุณ แต่ถ้าคุณมี คุณก็รู้ว่าฉันกำลังทำอะไรอยู่
ฉันซื้อบ้านและมันจะเป็นบ้านเช่าระยะสั้น และเป็นบ้านเก่าในย่านประวัติศาสตร์ ใกล้กับชายหาดทางตอนใต้ของฟลอริดา ใบเสนอราคาประกันของฉัน ใบเสนอราคาที่ดีที่สุดที่ฉันจะได้รับคือ 26,000 ดอลลาร์ต่อปี สำหรับบ้านเดี่ยว และนั่นคือหลังจากที่ฉันใช้เงินไปมากมายเพื่อปรับปรุงหลังคา เพื่อให้เป็นมิตรกับพายุเฮอริเคน
ฉันหมายถึง มันบ้าไปแล้ว และเรากำลังประสบปัญหาในแคลิฟอร์เนีย เรากำลังมีปัญหาในฟลอริดา พายุเฮอริเคนไอดาเลียพัดถล่มเซาท์แคโรไลนา จอร์เจีย และฟลอริดา ซึ่งเป็นรัฐที่บริษัทประกันภัยเริ่มถอนตัวออกจากตลาดแล้ว
เรามาพูดคุยกันสักหน่อยว่าสถานะการประกันเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรและเรามาถึงจุดนี้ได้อย่างไร ถ้าคุณไม่รังเกียจที่จะให้บทเรียนประวัติศาสตร์สั้น ๆ แก่เรา Robert?

โรเบิร์ต:
ใช่. ดังนั้นเราจึงผ่านเรื่องนี้ไปได้หลายชั่วโมง ฉันมีแผนภูมิและกราฟ ฉันยินดีที่จะแบ่งปันกับผู้ฟังทุกคน แต่ในระดับ 50,000 ฟุต เราไม่สามารถรองรับตลาดได้ในขณะนี้ ดังนั้นทุกสิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ไฟป่าไปจนถึงพายุเฮอริเคน ทั้งหมดนี้ รวมถึงเหตุการณ์สภาพอากาศที่ไม่มีการบันทึก เราจึงมีต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น
แอนดรูว์เป็นพยานได้ว่า เมื่อสี่ปีก่อนผมอาจสูญเสียหน่วยไปสี่หน่วยจากเหตุเพลิงไหม้ มันอาจจะอยู่ที่ 30, 40,000 ดอลลาร์ต่อหน่วย โดยทุกเมืองจะถูกรวมเข้าด้วยกัน การอัพเกรดโค้ดทั้งหมด ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น การไม่มีแรงงาน ไฟเดียวกันนั้นในวันนี้จะดับลงสามหรือสี่ครั้ง
ดังนั้นคุณจึงบวกทั้งหมดเข้าด้วยกันพร้อมกับเจ้าของที่ต้องประเมินมูลค่าทรัพย์สินของตนในราคาต่อตารางฟุตที่สูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างสูงกว่าที่เคยเป็น ซึ่งเท่ากับผู้ให้บริการรายอื่นในตลาดที่มีกำลังการผลิตน้อยกว่า โดยมีความต้องการเท่ากัน หากความต้องการไม่สูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนการเปลี่ยนที่เพิ่มขึ้น
สิ่งที่เกิดขึ้นคือผู้ให้บริการเหล่านี้ประสบปัญหาด้านขีดความสามารถโดยต้องลดสายการผลิตลง และความหมายจากตัวอย่างในชีวิตจริงคือ ถ้าฉันมีอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ 25 ยูนิตมูลค่า 250 ล้านดอลลาร์ แต่วันนี้อาจมีมูลค่าอยู่ที่ 50 ล้านดอลลาร์ และฉันเคยมีผู้ให้บริการรายหนึ่งที่เขียนความคุ้มครองพื้นฐานของฉันเป็น 25 ล้าน ตอนนี้ฉันอาจมีผู้ให้บริการสองหรือสามราย เพราะไม่มีผู้ให้บริการรายใดสามารถรองรับความจุได้มากขนาดนั้น และมันเป็นปัญหาด้านอุปสงค์อุปทาน โดยที่ความจุน้อยแต่อัตราจะสูงกว่า และเมื่ออัตราเพิ่มสูงขึ้น เราหวังว่าผู้ให้บริการขนส่งจะเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น สร้างความจุมากขึ้น ซึ่งจะผลักดันอัตรากลับลดลง
โดยทั่วไปแล้ว ตลาดแข็งและอ่อนทำงานอย่างไร ในความคิดของฉัน สิ่งเดียวที่แตกต่างกันเล็กน้อยในตลาดนี้ซึ่งฉันไม่เคยพบเห็นในตลาดอ่อนที่มีราคาแข็งกว่ามาก่อนก็คือตลาดแข็งมักจะอยู่ในช่วงปลายของเหตุการณ์ทางเศรษฐกิจบางประเภท ซึ่งเห็นได้ชัดว่า COVID-19 เป็นปัจจัย ตัวเร่งนี้คือต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
ในความคิดของฉัน เพื่อให้ตลาดที่ยากลำบากนี้แก้ไขตัวเองและพาเรากลับเข้าสู่ตลาดที่อ่อนนุ่มในช่วงห้าหรือ 70 ปีที่เราเห็นอัตราดอกเบี้ยลดลง มีผู้ให้บริการขนส่งเข้ามามากขึ้น ค่าเสียหายส่วนแรกลดลง การยกเว้นน้อยกว่าในนโยบาย และเป็นเพียงตลาดทั่วไปที่ดีกว่าสำหรับการประกันภัย เราต้องเห็นต้นทุนการก่อสร้างนี้ลดลง ดังนั้นยังคงต้องพิจารณาต่อไป
เราเห็นการลดลงบ้างในช่วงปลายปี 2022 และเริ่มมองเห็นอนาคตของไม้และเหล็กกล้า เริ่มป้องกันความเสี่ยง ซึ่งโดยทั่วไปจะตามมาในตลาดในอีกหนึ่งไตรมาสต่อมา แต่ตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นไป เราพบว่าต้นทุนวัสดุเพิ่มขึ้นประมาณ 6% ในแต่ละไตรมาส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านกลไกและการค้าประเภทเหล่านั้น ดังนั้นเราจึงจำเป็นต้องเห็นการแก้ไขบางอย่างในตลาดการก่อสร้าง และฉันคิดว่าในการทำเช่นนั้น นั่นจะเป็นทางออกที่ผิดกว่าในการแก้ไขตลาดประกันภัยนี้ด้วยตนเอง

แอนดรู:
ดังนั้น โรเบิร์ต ถ้าผมสรุปในแง่ธรรมดา ดูเหมือนว่าสิ่งที่คุณพูดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือผู้ให้บริการขนส่ง และผู้ให้บริการ พวกเขาคือคนที่เขียนเช็คตามข้อเรียกร้องจริงๆ ใช่ไหม เมื่อคุณพูดว่าผู้ให้บริการ?

โรเบิร์ต:
ถูกต้อง. ใช่ คนเหล่านั้นคือบริษัทประกันภัยของคุณ บริษัทของคุณ

แอนดรู:
ใช่. ดังนั้นผู้ให้บริการจึงถูกโจมตีด้วยการกล่าวอ้าง พายุเฮอริเคนฟลอริดา เท็กซัสกลายเป็นน้ำแข็ง ไฟป่าแคลิฟอร์เนีย เป็นเรื่องที่น่าทึ่งมาก พวกเขาอยู่ในธุรกิจเพื่อทำกำไร และเมื่อพวกเขาส่งเงินหลายพันล้านออกไปและเก็บเบี้ยประกันภัยน้อยลงสองสามพันล้าน นั่นไม่ใช่สิ่งที่ผู้ถือหุ้นต้องการให้พวกเขาทำ
ดังนั้นการจ่ายเงินของพวกเขาจึงเพิ่มขึ้น และมูลค่าที่แท้จริงของอาคารก็เพิ่มขึ้น แล้วอย่างที่ฉันพูดไป ถ้าคุณเกิดไฟไหม้และไปหาบริษัทประกันภัยแล้วพูดว่า "เฮ้ จ่ายเงินให้ฉันเพื่อสร้างสิ่งนี้ขึ้นมาใหม่" ขณะนี้ด้วยแรงงานและเสบียง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการจึงเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าและสามเท่า และฉันรู้ว่าเราเคยมีของที่เคยเป็นค่าใช้จ่าย 10,000 ดอลลาร์ ตอนนี้เป็น 30 หรือ 40 แล้ว
ดังนั้นคุณรวมสิ่งเหล่านั้นทั้งหมดเข้าด้วยกัน และคุณกำลังบอกว่านั่นทำให้ตลาดยากและยาก หมายความว่าเบี้ยประกันภัยนั้นสูงอย่างไม่น่าเชื่อ หรือในบางกรณี คุณไม่สามารถทำประกันได้ด้วยซ้ำ แต่คุณกำลังบอกว่ามีสัญญาณที่หวังเป็นอย่างยิ่ง ที่อาจดีขึ้นที่นี่ในอีกสองสามปีข้างหน้า ตราบใดที่เราไม่รับพายุเฮอริเคนอีกหกลูกผ่านฟลอริดา

โรเบิร์ต:
ใช่. การประกันภัยก็เหมือนกับตลาดกระทิงและตลาดหมีในตลาดการเงิน เราเรียกมันเป็นตลาดที่อ่อนและแข็ง และตลาดที่ยากลำบากก็หมายความว่าเป็นการยากที่จะทำประกัน การทำเช่นนั้นมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า โดยทั่วไปเงื่อนไขเหล่านี้จะไม่เป็นประโยชน์
แต่ทุกประเด็นที่คุณเพิ่งพบ ผู้ให้บริการเป็นเพียง พวกเขามองเห็นความสามารถในการทำกำไรในพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และจุดที่เราเคยมีสำหรับสินทรัพย์ที่กำหนด ฉันอาจมีบริษัทประกันภัยหรือผู้ให้บริการที่มีศักยภาพ 10 หรือ 12 แห่ง หรืออาจจะถึง 20 แห่งด้วยซ้ำ จะให้ความคุ้มครองทรัพย์สิน ตอนนี้ฉันมีสาม
ดังนั้นเมื่อคุณมีผู้ให้บริการขนส่งเพียงเศษเสี้ยวในตลาดปัจจุบันที่อยู่ที่นั่นเมื่อห้าปีที่แล้ว แต่มีสินทรัพย์ที่ต้องการความคุ้มครองจำนวนเท่ากัน ผู้ให้บริการเหล่านั้นก็จะล้นมือไปด้วยการส่งข้อเสนอ พวกเขากำลังชะลอการเสนอราคาการต่ออายุ และพวกเขาก็เริ่มตั้งชื่อเงื่อนไขของพวกเขา พวกเขาเริ่มเพิ่มการหักลดหย่อน เพิ่มการยกเว้น ต้องมีการประเมินค่าที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากสามารถทำได้ เนื่องจากเป็นผู้ให้บริการเพียงรายเดียวที่ยินดีวางบรรทัดหรือความครอบคลุมของสินทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งโดยเฉพาะ
และไม่จำเป็นต้องเป็นสินทรัพย์ A, B หรือ C แต่เป็นสินทรัพย์ทั่วๆ ไป แต่ละพื้นที่สินทรัพย์มีความท้าทายของตัวเอง แต่โดยทั่วไปแล้ว ความจุเป็นปัญหาสำหรับทุกคน

แอนดรู:
เอาล่ะ คุณกำลังบอกว่ามีความหวังว่าเบี้ยประกันของฉันที่เพิ่มขึ้น 67% ในปีนี้ในหนึ่งหรือสองปี อย่างน้อยฉันก็อาจจะได้เบี้ยประกันภัยคงที่

โรเบิร์ต:
ถ้าพูดตามประวัติศาสตร์แล้ว ไม่มีอะไรจะแสดง เมื่อเราคิดว่าตลาดจะไม่แย่ลงไปกว่านี้แล้ว แต่เราไม่เห็นสิ่งใดที่ขอบฟ้าจะแสดงให้เห็นว่ามันจะดีขึ้น โดยปกติแล้วจะเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มมีการเปลี่ยนแปลง ฉันรู้ว่ามันไม่สมเหตุสมผล แต่ขอย้ำอีกครั้งว่า ถ้าเราย้อนกลับไปดูตลาดแข็งและตลาดอ่อน ตลาดเหล่านี้ทั้งหมดมีอายุการเก็บรักษาห้าถึงเจ็ดปี และตลาดนี้อาจอยู่ได้นานกว่าเล็กน้อย
แต่โดยปกติแล้วจะเกิดขึ้นเมื่อเราไม่คิดว่ามันจะแย่ลงไปอีก นั่นคือเมื่อคุณมีผู้ให้บริการรายใหม่สองสามรายกระโดดเข้าสู่ตลาด สร้างขีดความสามารถใหม่ แสดงให้ผู้ให้บริการรายอื่น ๆ ที่กำลังผูกขาดตลาด ว่าเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง และคุณเริ่มที่จะเริ่มต้นการรีเซ็ต
กำลังมองหาลูกบอลคริสตัลเพื่อรู้ว่ามันจะเกิดขึ้นเมื่อใด แต่มันไม่สามารถดำเนินต่อไปได้ในอัตรานี้หากไม่มีผู้ให้บริการที่อยู่ข้างสนามเริ่มได้รับความสนใจและเพิ่มกำลังการผลิตกลับคืนสู่ตลาด เป็นเพียงความเห็นส่วนตัวของฉันและขึ้นอยู่กับความถูกต้องทางประวัติศาสตร์

แอนดรู:
คุณรู้ไหมว่าฉันจะก่อตั้งบริษัทประกันภัย ส่วนเดวิด ฉันจะประกันคุณในราคา 25,000 ต่อปี

เดวิด:
ณ จุดนี้ฉันไม่สามารถปฏิเสธได้

โรเบิร์ต:
ใช่. เราใช้เอียน เอียนเป็นตัวอย่างที่ดี มันผ่านไปแล้วแต่ความสูญเสียยังไม่สามารถประเมินได้ เป็นเหตุการณ์การสูญเสียมูลค่า 75 พันล้านดอลลาร์ เราเห็นกันในชั่วข้ามคืน และเมื่อฉันพูดข้ามคืน นาทีที่การเลื่อนการชำระหนี้ถูกยกเลิกจากเอียนที่ผ่านไป การต่ออายุบางส่วนต่อไปนี้ที่เราได้ถูกยกเลิก และมีการเสนอราคาใหม่ในวันถัดไปโดยเพิ่มขึ้น 30 และ 40%
ฉันหมายความว่า นั่นคือวิธีที่ตลาดเคยชินกับเรื่องไร้สาระ และเอียนก็จะผ่านพ้นไปได้ มันจะเป็นฤดูพายุครั้งต่อไปก่อนที่เราจะเห็นผลจริงของสิ่งที่พายุนั้นทำต่อตลาด และผลกระทบที่พายุนั้นส่งผลต่อผู้ซื้อรายย่อยของ ประกันภัย.
ตอนนี้ผู้ให้บริการกำลังเปลี่ยนไป เมื่อฉันพูดว่าทุกไตรมาส ความอยากและแนวทางปฏิบัติบางอย่างของพวกเขาเปลี่ยนแปลงทุกสัปดาห์ วันนี้ฉันสามารถให้แอนดรูว์ฉายภาพทรัพย์สินแห่งหนึ่งได้ และหากพวกเขาใช้เวลา 90 หรือ 120 วันในการปิด ถ่ายภาพเรือบรรทุกเครื่องบินที่ฉันใช้สำหรับการคาดการณ์ พวกเขาอาจจะย้ายตัวเองออกจากพื้นที่นั้นโดยสิ้นเชิงหรือย้ายตัวเองออกจากประเภทสินทรัพย์นั้น อย่างรวดเร็ว. ตอนนี้มันเป็นเวลาจริงมาก

เดวิด:
เอาล่ะ. มาดูกันว่าฉันเลือกโรงเรียนการศึกษาประกันภัยของ Robert Hamilton ได้อย่างไร เบี้ยประกันภัยจะเป็นการรวมกันของปัจจัยต้นทุนและความเสี่ยงในการเปลี่ยนทดแทน
ยิ่งแต่ละสิ่งเหล่านั้นสูงเท่าไร ค่าเบี้ยประกันภัยของคุณก็จะยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น ส่วนหนึ่งของปัญหาคือต้นทุนการเปลี่ยนเพิ่มขึ้นเนื่องจากวัสดุเพิ่มขึ้นและแรงงานเพิ่มขึ้น และฉันก็ถือว่าความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเช่นกัน
นั่นเป็นปัจจัยที่เราสามารถพูดถึงได้หรือไม่? มันคือพายุ เป็นการฉ้อโกงประกันภัยหรือไม่? มีบางสิ่งเกิดขึ้นในอุตสาหกรรมประกันภัยที่เพิ่มความเสี่ยงสำหรับผู้ให้บริการขนส่งซึ่งนำไปสู่ต้นทุนที่สูงขึ้นสำหรับเราหรือไม่?

โรเบิร์ต:
ใช่. ฉันไม่คิดว่าเป็นการฉ้อโกงจริงๆ ฉันหมายถึงว่าจะมีการฉ้อโกงประกันเก็งกำไรในตลาดอยู่เสมอ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องสำคัญ มันเป็นเพียงรูปแบบสภาพอากาศทั่วโลกที่เราเคยมี ไม่ใช่เหตุเพลิงไหม้ที่จุดใดจุดหนึ่ง ไม่ใช่การเรียกร้องความรับผิดทั่วไปในที่ใดที่หนึ่ง มันเป็นเพียงการสะสมภัยพิบัติทางธรรมชาติทั่วโลกและเหตุการณ์มูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ที่เราประสบในสหรัฐอเมริกาในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ซึ่งเกิดขึ้นผ่านสายการบินเหล่านี้
ผู้ให้บริการส่วนใหญ่มีสิ่งที่เรียกว่าจุดเชื่อมต่อ ดังนั้นหากฉันเขียนกรมธรรม์ประกันภัยสำหรับทรัพย์สินชิ้นหนึ่งของแอนดรูว์และมีวงเงินไม่เกิน 25 ล้านดอลลาร์และเขียนไว้ด้วย เราจะใช้นักท่องเที่ยวเป็นตัวอย่าง พวกเขาเก็บเงินขาดทุนไว้ที่บ้านเพียงห้าถึง 10 ล้านเหรียญแล้วจึงประกันต่อ และสิ่งที่ส่งผลกระทบต่อผู้ให้บริการเหล่านี้ ก็เนื่องมาจากการสูญเสียนับพันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ผู้ให้บริการเหล่านี้จึงเข้าสู่การประกันภัยต่อ และผ่านสนธิสัญญาการประกันภัยต่อ เหมือนกับที่แอนดรูว์เข้าสู่กรมธรรม์ร่ม
ในอดีตมันไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยเหมือนที่เกิดขึ้นในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ดังนั้นทั่วโลกคือสิ่งที่ขับเคลื่อนทุกสิ่งทุกอย่าง และไม่มีใครรอดพ้นไปได้ เพราะว่าผู้ให้บริการรายใดก็ตามที่มีสนธิสัญญาการประกันภัยต่อ ถ้าเป็นส่วนย่อยของงานเขียนของพวกเขา ที่ทำให้สนธิสัญญาการประกันภัยต่อนั้นขึ้นหรือได้รับผลกระทบ อัตรานั้นก็จะได้เห็นในทุกส่วนของธุรกิจที่พวกเขาเขียน . นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมตลาดปัจจุบันจึงแพร่หลายมาก เป็นเพราะการประกันภัยต่อมีผลกระทบต่อทุกการเขียนของทุกบริษัท

เดวิด:
นั่นไม่ใช่สิ่งที่ฉันรู้ นั่นแตกต่างออกไป ถ้าฉันได้ยินคุณถูกต้อง มันก็คล้ายกับอุตสาหกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คุณได้รับเงินกู้จากผู้ให้กู้และหัวของคุณ นั่นเป็นเพียงคนที่คุณยืมเงินมา แต่พวกเขาขายกระดาษนั้นให้คนอื่นขายให้คนอื่น และมันยังคงเข้าสู่แอ่งน้ำที่ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ
คุณกำลังบอกว่าการประกันภัยนั้นคล้ายคลึงกันเมื่อคุณได้รับการประกันจากผู้ให้บริการขนส่ง พวกเขามีประกันที่ครอบคลุม บุคคลนั้นอาจมี และกลายเป็นจุดเริ่มต้น

โรเบิร์ต:
ถูกต้องเลย เมื่อคุณดูโฆษณาทุกรายการในทีวีและบริษัทประกันภัยในครัวเรือนทุกรายที่ทุกคนทราบถึงงานเขียนระดับโลกที่พวกเขามี สิ่งที่พวกเขาเสี่ยงจริงๆ นั้นค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับการประกันภัยต่อทั่วโลกที่เข้าร่วมโครงการเหล่านี้
เอียนเป็นเหตุการณ์ขาดทุนมูลค่า 75 พันล้านดอลลาร์ ผู้ให้บริการจริงที่เขียนว่า เราจะใช้บ้านของคุณ เช่น ใครคือผู้ให้บริการในบ้านนั้นที่คุณมี? สมมติว่าเป็น Geico ซึ่งเป็นสายการบินที่เพิ่งออกจากฟลอริดา

เดวิด:
มีกิ้งก่าอยู่ทั่วฟลอริดา นั่นจะสมเหตุสมผล

แอนดรู:
โอ้ พวกมันตกลงมาจากต้นไม้

โรเบิร์ต:
หากผู้ให้บริการในครัวเรือนของคุณในฟลอริดาเขียนอะไรก็ตาม PML ที่พวกเขามีกับบ้านเหล่านี้ทั้งหมด และพวกเขามีเหตุการณ์หายนะเช่นเอียน สิ่งที่พวกเขาจ่ายจริง ๆ เทียบกับสิ่งที่พวกเขาได้รับจากบริษัทประกันภัยต่อของพวกเขานั้นมีเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ข้อเรียกร้องระดับโลกคือ ดังนั้นบริษัทประกันภัยต่อเหล่านี้จึงได้รับผลกระทบมากมายเนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายโดยตรงกับผู้ให้บริการขนส่ง เช่นเดียวกับการประกันทรัพย์สินของ Andrew คือค่าใช้จ่ายต่อการดำเนินงานของเขา โดยมีผู้ให้บริการประกันภัยเช่นนักเดินทาง สนธิสัญญาการประกันภัยต่อและค่าใช้จ่ายในการเขียนหนังสือ
ดังนั้นคุณบวกทั้งหมดเข้าด้วยกัน พวกเขาต้องจ่ายบุคลากร พวกเขาต้องจ่ายพื้นที่สำนักงาน พวกเขาต้องจ่ายตามสนธิสัญญาการประกันภัยต่อ บริษัทประกันภัยจะต้องชำระค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเช่นเดียวกับธุรกิจปกติ ดังนั้นฉันจึงมีลูกค้าจำนวนมากที่พูดว่า “ฉันจ่ายเบี้ยประกันภัยไปหนึ่งแสนดอลลาร์ และฉันก็ขาดทุนไปหลายแสนดอลลาร์ ผู้ให้บริการไม่ได้เสียเงินให้ฉันเลย” ใช่ พวกเขาทำเพราะพวกเขามีภาระค่าใช้จ่าย 40%
ดังนั้นเบี้ยประกันทุกดอลลาร์ที่คุณจ่ายให้พวกเขา จุดคุ้มทุนอาจอยู่ที่ 60 เซ็นต์ต่อหนึ่งดอลลาร์ และผู้คนจำนวนมากไม่ทราบว่าเมื่อคุณดูอัตราส่วนการสูญเสียแล้วพูดว่า "อัตราส่วนการสูญเสียของฉันอยู่ที่ 80% เท่านั้น" ก็ยังคงสูญเสีย 20% ให้กับผู้ให้บริการ ดังนั้นอย่าไปยุ่งกับวัชพืช แต่มีความซับซ้อนมากมายในการเขียน การรับประกันภัย และผลลัพธ์เชิงลบที่ผู้ให้บริการเหล่านี้จำนวนมากได้เห็นจากรายการเหล่านั้นบางส่วน

แอนดรู:
เอาล่ะ ฉันอยู่ในวงการประกันภัยมาเป็นเวลานานแล้ว และคุณก็ใช้คำที่ฉันไม่ค่อยคุ้นเคยด้วยซ้ำ คุณช่วยอธิบายได้ไหมว่า PML คืออะไร?

โรเบิร์ต:
มันเป็นการสูญเสียสูงสุดที่เป็นไปได้ของคุณ นั่นเป็นสิ่งที่ส่งผลกระทบมากมายในฟลอริดา และเหตุผลที่ผู้ให้บริการขนส่งจำนวนมาก ฉันไม่ชอบใช้คำว่า Redlining ซึ่งไม่มีความสวยงามมากนัก แต่โดยพื้นฐานแล้วนั่นคือสิ่งที่พวกเขากำลังทำอยู่
คุณจะมีผู้ให้บริการขนส่งไปฟลอริดาและเดวิด คุณสามารถส่งบ้านหลังเดิมของคุณให้พวกเขาวันนี้ และสิ่งแรกที่พวกเขาจะทำคือเสียบเข้ากับโมเดล พวกเขาจะดูว่าพวกเขามีสมาธิแค่ไหนในรหัสไปรษณีย์นั้นหรือภายในรัศมีห้าไมล์ และพวกเขาจะตัดสินใจว่า "เฮ้ เรามีความเสี่ยงมากเกินไปแล้วในพื้นที่รวมนี้ ไม่มีการแพร่กระจายสำหรับพายุ CAT สอง สาม หรือสี่ลูกที่จะผ่านเข้ามาและพลาดสิ่งใดๆ เหล่านี้

เดวิด:
ดังนั้นพายุเฮอริเคนลูกหนึ่งที่เข้ามาในเมืองนั้นสามารถทำลายทุกสิ่งได้ เมื่อเทียบกับถ้ามันกระจายออกไปในระยะไกลกว่าเพราะเหตุการณ์ภัยพิบัติเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เฉพาะเจาะจงใช่ไหม

โรเบิร์ต:
ใช่. ฉันจะยกตัวอย่างที่สมบูรณ์แบบให้กับคุณ เรามีทรัพย์สินอยู่ในการขอทาน และเรากำลังอยู่ในขั้นตอนการเปลี่ยนความคุ้มครองลมก่อนที่ไอดาเลียจะผ่านพ้นไป ไอดาเลียจะผ่านพ้นไป ทุกครั้งที่มีพายุพัดผ่าน สายการบินต่างๆ จะหยุดการระงับชั่วคราว นั่นหมายความว่าในขณะที่พายุลูกนี้เกิดขึ้น คุณไม่สามารถผูกมัด เปลี่ยนแปลง หรือเปลี่ยนแปลงการรายงานข่าวใดๆ ได้

แอนดรู:
คุณหมายความว่าคุณไม่สามารถทำประกันได้ในวันก่อนเกิดพายุเฮอริเคนใช่ไหม

โรเบิร์ต:
น่าเสียดายที่ไม่มี

แอนดรู:
แดง.

โรเบิร์ต:
เรามีลูกค้าจำนวนหนึ่งลองใช้งาน พายุผ่านไปและทุกอย่างก็หมดเกลี้ยง ฉันบอกกับผู้จัดการการจัดจำหน่ายว่า “เอกสารที่ลงนามทั้งหมด นี่คือทุกสิ่งที่คุณต้องการ ทันทีที่การเลื่อนการชำระหนี้เหล่านี้ถูกยกเลิก ฉันต้องการความคุ้มครองนี้” และการเลื่อนการชำระหนี้นั้นถูกยกเลิกในช่วงกลางวันทำการ
ต้องกลับไปดูว่าเป็นวันอะไร ในตอนท้ายของวันนั้น พวกเขาไม่ได้เขียนธุรกิจในรหัสไปรษณีย์นั้นอีกต่อไป เพราะพวกเขาเข้ามาแทนที่ธุรกิจจำนวนมากอย่างรวดเร็วจนสมาธิของพวกเขาอยู่เหนือสิ่งที่พวกเขาต้องการในพื้นที่นั้น ดังนั้น

แอนดรู:
ทั้งหมดนี้ฟังดูน่ากลัวทีเดียว ฉันคิดว่าฉันพร้อมที่จะยอมแพ้และดึงกระดานโต้คลื่นออกมาและลืมมันไปสักพัก แต่ฉันหมายความว่าเห็นได้ชัดว่าไม่เป็นเช่นนั้น
ดังนั้นเมื่อฉันมาหาคุณ หรือ David มาหาคุณ หรือนักลงทุนรายใหม่กำลังมองหาการเข้าสู่ Multifamily เราจะทำอย่างไรกับเรื่องนี้? เราจะรับประกันได้อย่างไร? เราได้ประมาณการคร่าวๆ แล้วพูดว่า "เอาล่ะ มันจะเพิ่มขึ้น 10% ต่อปีในอีกห้าปีข้างหน้า"
คุณจะแนะนำอะไรในระดับสูง ในแง่กว้างๆ ว่านักลงทุนที่ไม่อยากนั่งข้างสนามซึ่งไม่ใช่กลยุทธ์ที่ดีอยู่แล้ว แต่คุณจะดูดีล วิเคราะห์ดีล และเดินหน้าต่อไปได้อย่างไร แต่ ปัจจัยในจำนวนความไม่แน่นอนที่ค่อนข้างสูงที่เกี่ยวข้องกับอัตราการประกันและเบี้ยประกันภัยในตลาดตอนนี้หรือไม่

โรเบิร์ต:
ใช่. ไม่ มันเป็นคำถามที่ดี ฉันคิดว่าสิ่งแรกที่คุณทำคือแบ่งมันออกเป็นสองส่วน หนึ่ง คุณระบุว่าเป็นทรัพย์สินของฉัน CAT เปิดเผยหรือไม่ CAT เปิดเผย และกสทเปิดเผย หมายถึง เผชิญกับเหตุการณ์ภัยพิบัติ และในสหรัฐอเมริกา เราถือว่าเหตุการณ์ภัยพิบัติมักมีสองสิ่ง เหตุการณ์ลมหรือไฟไหม้
ดังนั้น อะไรก็ตามที่ทางตะวันตกมีแนวโน้ม ไม่ใช่โคโลราโด บางพื้นที่ของแคลิฟอร์เนีย มี CAT เสี่ยงต่อไฟป่า อะไรก็ตามที่เกิดขึ้นในเท็กซัส ไปจนถึงชายฝั่งทะเลไปจนถึงครึ่งทางของชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งเริ่มกระจายตัวไปทางเหนือเล็กน้อย นั่นคือ CAT ต้องเผชิญกับพายุเฮอริเคน
ดังนั้นสิ่งแรกที่ฉันจะทำ และสิ่งที่ฉันสนับสนุนให้นักลงทุนทำคือระบุประเภทสินทรัพย์ที่คุณมีเป็นอันดับแรก มันเป็นสินทรัพย์ที่เปิดเผยอย่างหายนะหรือเป็นสินทรัพย์ที่ไม่เปิดเผยอย่างหายนะ?
เราจะเริ่มต้นด้วยการเปิดเผยที่ไม่เป็นหายนะเพราะฉันคิดว่ามันง่ายกว่านิดหน่อย ไม่ต้องรับผิดชอบ แต่ฉันคิดว่าฉันจะคาดการณ์ว่าตลาดนี้อาจคงอยู่ต่อไปอีกสองถึงสามปี และฉันจะรับประกันตามนั้น และฉันก็ไม่ใช่ผู้ดำเนินการด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่มีความรู้เพียงพอที่จะประเมินการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต่ำไป
ฉันไม่คิดว่าคุณจะสามารถเขียนออกมาได้นานกว่านั้นหากคุณคาดการณ์ตลาดที่ยากลำบากนี้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ฉันไม่คิดว่าข้อตกลงใด ๆ จะได้รับการประกันอย่างถูกต้องหากคุณรับค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเป็นเวลานานขนาดนั้น นั่นเป็นคำพูดที่ยุติธรรมใช่ไหม แอนดรูว์?

แอนดรู:
อะไรก็ตามในช่วงสองปีที่ผ่านมา คุณแค่คาดเดาอย่างมีการศึกษาดีที่สุดเท่านั้น

โรเบิร์ต:
ถูกต้องเลย ดังนั้น ฉันจะสนับสนุนผู้ฟังที่โทรมา ซึ่งเป็นสิ่งที่ใหญ่ที่สุดที่ฉันเห็น และในช่วงปีแรก ๆ ฉันอาจมีความผิด คุณมีลูกค้าแล้ว ลูกค้ามีคุณค่า พวกเขาเป็นทรัพย์สินของเรา พวกเขาเป็นสิ่งที่ช่วยให้เราดำเนินธุรกิจต่อไป หรือเป็นสิ่งที่เลี้ยงดูครอบครัวของเราและจ่ายเงินให้กับพนักงานของเรา และสิ่งสุดท้ายที่คุณอยากทำคือทำให้ลูกค้าไม่พอใจ
ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่ฉันเห็นคือนักลงทุนติดต่อนายหน้าของพวกเขาแล้วพูดว่า "คุณช่วยอธิบายอสังหาริมทรัพย์นี้ให้ฉันหน่อยได้ไหม" และสิ่งสุดท้ายที่นายหน้าต้องการทำคือทำให้นักลงทุนหวาดกลัว ว่าสิ่งที่พวกเขาให้พวกเขานั้นบ้าไปแล้ว หรือสิ่งที่พวกเขาให้พวกเขาจะดีกว่า ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่ฉันเห็นนักลงทุนคือพวกเขาได้รับตัวเลขที่แย่จาก pro forform และสิ่งที่ฉันหมายถึงคือนายหน้าประเมินค่าเบี้ยประกันจริงต่ำไปโดยหวังว่าจะไม่ทำให้ลูกค้าอารมณ์เสีย
ดังนั้นข้อตกลงดังกล่าวจึงอยู่ภายใต้สัญญา โดยนักลงทุนกำหนดราคาไว้ที่ 300 ดอลลาร์ต่อหน่วย เนื่องจากนายหน้าไม่ต้องการทำให้พวกเขากลัวว่าราคาจะอยู่ที่ 600 ดอลลาร์ต่อหน่วย และในขณะที่การจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ยังคงดำเนินต่อไป เงินก็ดำเนินไปอย่างยากลำบาก เงื่อนไขเงินกู้เริ่มมั่นคง ทันใดนั้นในนาทีสุดท้าย นายหน้าก็แสดงราคาและพูดว่า "โอ้ แอนดรูว์ ฉันรู้ว่าฉันบอกคุณแล้วว่าราคาจะอยู่ที่ 300 ดอลลาร์ต่อหน่วย แต่จะเป็น 600 ดอลลาร์ต่อหน่วย ” และฉันรู้สึกหลายครั้งว่ามันเป็นหนึ่งในสองสิ่ง ไม่ว่านายหน้าจะไม่ได้เตรียมพร้อมกับลูกค้าของเขา หรือนายหน้าเพียงไม่ได้รับการศึกษาในตลาด
และฉันจะใช้แอนดรูว์เป็นตัวอย่าง เรารับประกันข้อตกลงมากมายให้กับ Andrew ซึ่ง 90% ของจำนวนนั้นเขาไม่ได้ดำเนินการต่อไป และก็ไม่เป็นไร เพราะนั่นคือความรับผิดชอบของเขาในการรับประกันข้อตกลงเหล่านี้ แต่เราพยายามประเมินอยู่เสมอ และบางครั้งฉันก็พลาดเป้า แต่ก็ไม่พลาดร้อยเปอร์เซ็นต์ ฉันอาจพลาดเพราะผู้ให้กู้ต้องการการประเมินมูลค่าที่สูงกว่าที่เราคิดไว้เล็กน้อย หรือฉันอาจพลาดเพราะ EGI แตกต่างออกไปเล็กน้อย หรือบางทีแอนดรูว์อาจให้พื้นที่เป็นตารางฟุตที่เช่าได้สุทธิแก่ฉัน แล้วเราก็ตระหนักได้ พื้นที่เป็นตารางฟุตที่สามารถเช่าได้รวมเพิ่มขึ้น 10% และอย่างที่ David พูดไว้ก่อนหน้านี้ เรามีคุณค่าเพิ่มขึ้น 10% ให้พิจารณา
สิ่งเหล่านั้นเกิดขึ้น แต่คุณไม่ควรพลาดมันมากนัก ดังนั้นเราจึงลองมองภาพใหญ่ว่าสินทรัพย์นี้อยู่ที่ไหน คะแนนอาชญากรรมคืออะไร? เราคิดว่าตลาดจะต้องการอะไรจากต้นทุนทดแทน แอนดรูว์ใช้ผู้ให้กู้รายใด เป็นการกู้ยืมของ Freddie Mac หรือไม่? มันเป็นเงินกู้กองทุนป้องกันความเสี่ยงหรือไม่? ผู้ให้กู้ที่เราเคยร่วมงานด้วยในอดีตที่เรารู้ว่าจะต้องขอความแตกต่างบางอย่างที่ผู้ให้กู้รายอื่นไม่ได้ขอหรือไม่? และเราพยายามสร้างสิ่งนั้นให้เป็นแบบจำลอง
และบางครั้งก็น้อยกว่าข้อมูลบน T12 จากผู้ขาย บางครั้งก็มากกว่านั้น และเมื่อมากกว่านั้น เราต้องเตรียมบอกแอนดรูว์เมื่อเขาพูดว่า "เฮ้ ทำไมเจ้าของคนปัจจุบันจึงจ่ายเงิน 50,000 ดอลลาร์ แต่คุณเพิ่งคาดการณ์ไว้ 75,000 ดอลลาร์" เราจำเป็นต้องมีหัวข้อย่อยของเราพร้อมที่จะบอกแอนดรูว์ “พวกเขากำลังประกันมันไว้ 50 ดอลลาร์ต่อฟุต ในโลกนี้คงไม่มีใครยอมให้คุณประกันมันได้ในราคาต่ำกว่าร้อยเหรียญหรอก พวกเขาไม่ได้ซื้อเครื่องบังลม” หรือ “พวกเขามีเงินส่วนแรกหักสี่ล้านดอลลาร์” อาจเป็นสิ่งต่างๆ มากมายที่เราไม่จำเป็นต้องเข้าไปเกี่ยวข้อง
แต่ผมคิดว่าคำแนะนำที่ดีที่สุดที่นักลงทุนรายใหม่สามารถให้ได้คืออย่ากลัวตลาดประกันภัย เพราะถึงแม้จะไม่ค่อยมีการใช้ Cap Rate แต่อาจเคยใช้ตาม T12 แต่ก็ยังตกอยู่ในราคาสูงสุด ของข้อตกลง
ดังนั้นอย่ากลัว เพียงขยันหมั่นเพียรเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังทำงานร่วมกับคนที่เข้าใจตลาด เข้าใจหนี้ที่คุณกำลังจะซื้อสำหรับสินทรัพย์นี้ และสามารถให้ความรู้แก่คุณว่าทำไมถึงอาจเป็นเช่นนั้น เป็น A หรือทำไมถึงเป็น B และผู้โกหกที่อยู่ในระหว่างนั้นจึงสามารถขยับคันโยกได้

แอนดรู:
ดังนั้นฉันจึงได้ยินสามสิ่งที่ฉันคิดว่านักลงทุนทุกคนควรนำไปใช้ ประการแรก เมื่อพูดถึงใบแจ้งยอดนายหน้าและผู้ขายเกี่ยวกับการประกันภัย ให้ปฏิบัติต่อใบแจ้งยอดเหล่านั้นเหมือนกับเมื่อลูกสี่ขวบของคุณบอกว่าไม่ต้องเข้าห้องน้ำก่อนขึ้นรถ คุณจะไม่มีวันถือว่าข้อความนั้นเป็นเพียงมูลค่าที่ตราไว้ . ที่หนึ่ง. ที่หนึ่ง. ดังนั้นจงมีความสงสัยเล็กน้อยอยู่เสมอ
ข้อสอง จริงๆ แล้วนี่เป็นอีกหัวข้อหนึ่ง แต่ถ้าคุณได้รับเงินกู้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณรู้ว่าข้อกำหนดของผู้ให้กู้เกี่ยวกับการประกันภัยมีอะไรบ้าง นั่นอาจเป็นสิ่งที่อาจทำให้การพิจารณารับประกันภัยของคุณสะดุดหรือทำให้ข้อตกลงของคุณสะดุดได้ หากคุณคิดว่าคุณกำลังจะได้รับประกันภัยระดับหนึ่ง และเมื่อสองสัปดาห์ก่อนปิดบัญชี ผู้ให้กู้ของคุณจะพูดว่า “ให้เราตรวจสอบประกันของพวกเขากันเถอะ” และพวกเขาก็แบบว่า “อ่า คุณต้องเพิ่มสิ่งนี้เป็นสองเท่า” นั่นอาจทำให้คุณสับสนได้อย่างแน่นอน
แล้วสิ่งที่สามคือหาค่าประมาณที่ดีจริงๆ และแน่นอนว่า ณ จุดนี้ เมื่อฉันได้ค่าประมาณที่ดี เราจะเริ่มต้นด้วย Robert เสมอ แต่สมมติว่า ถ้าคุณไม่มี Robert คุณยังไม่รู้จัก Robert เลย หมายเลขหนึ่ง ไปหาอันหนึ่ง จากนั้นข้อที่สอง พูดคุยกับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดที่คุณอยู่และค้นหาว่า “เฮ้ คุณเห็นอัตราค่าประกันปัจจุบันของสินทรัพย์ที่คุณกำลังจัดการอยู่เป็นเท่าใด”
นอกจากนี้ ให้เข้าไปในฟอรัม BiggerPockets แล้วถามคนรอบข้างโดยพูดว่า “เฮ้” หากคุณกำลังลงทุนในซานอันโตนิโอ รัฐเท็กซัส ให้เข้าไปที่ฟอรั่ม ค้นหานักลงทุนหลายครอบครัวหรือแม้แต่นักลงทุนครอบครัวเดี่ยวที่กำลังลงทุนในตลาดของคุณโดยทำในสิ่งที่คุณอยากทำ แล้วพูดว่า “เฮ้ คุณจ่ายค่าประกันอะไร? คุณได้รับความคุ้มครองประเภทใด? คุณกำลังเผชิญกับความท้าทายอะไรบ้าง?” และค้นหาสิ่งที่นักลงทุนรายอื่นทำ
หากคุณทำสามสิ่งนี้ อย่างน้อยก็จะให้จุดเริ่มต้นที่ดีแก่คุณโดยที่ข้อตกลงของคุณจะไม่ระเบิดเพราะคุณรับประกันหน่วยละ 300 และจริงๆ แล้วเป็น 900 อย่างที่โรเบิร์ตพูด มองไปข้างหน้าสามปี นั่นเพียงเล็กน้อย ยากกว่า แต่ถ้าคุณมีจุดเริ่มต้นที่ถูกต้อง คุณจะดีขึ้นมากตั้งแต่เริ่มต้น

โรเบิร์ต:
นั่นเป็นจุดที่ดีแอนดรูว์ และเห็นได้ชัดว่าฉันอาศัยอยู่ในพื้นที่นี้เหมือนกับที่ผู้ฟังทุกคนทำ และเรายึดทุกสิ่งทุกอย่างตามหน่วย เพราะทุกอย่างเหมือนๆ กันกับต้นทุนต่อหน่วยคือเท่าไร?
สิ่งหนึ่งที่และอีกครั้งเพื่อไม่ให้ละเอียดเกินไป แต่สิ่งหนึ่งที่ฉันอยากจะแนะนำให้ผู้ฟังจำนวนมากทำคือใช้หน่วยต่อหน่วยเป็นแนวทางของคุณ เข้าใจดีว่า แต่บางครั้งคุณต้องคาดการณ์เพิ่มเติมอีกขั้นหนึ่ง และฉันมักมีลูกค้าจำนวนมากพูดว่า “ทำไมฉันจึงจ่าย 250 หน่วยสำหรับสินทรัพย์ 350 แต่ฉันจ่าย XNUMX หน่วยสำหรับสินทรัพย์ XNUMX และทั้งคู่ใช้นโยบายเดียวกัน” เป็นเพราะพื้นที่เป็นตารางฟุต
ดังนั้น หากคุณต้องการเพิ่มความรอบคอบอีกขั้นหนึ่ง และสิ่งที่ฉันหมายถึงคือ ถ้าแอนดรูว์มีทรัพย์สินหมายเลข 600 และค่าเฉลี่ยต่อหน่วยตารางฟุตคือ 1200 ตารางฟุต และทรัพย์สินหมายเลข XNUMX มีค่าเฉลี่ยตารางฟุตต่อหน่วย XNUMX ตารางฟุต ทุกอย่าง เมื่อเหมือนกันทุกประการ สินทรัพย์ที่สองจะมากกว่าสินทรัพย์หนึ่งเป็นสองเท่า เพราะมันใหญ่เป็นสองเท่า สองเท่าของต้นทุนการเปลี่ยนคูณด้วยอัตราเท่ากับเบี้ยประกันภัย
ดังนั้น บางครั้งฉันเห็นผู้คนจมอยู่กับการหาต้นทุนต่อหน่วย ต้นทุนต่อหน่วย ต้นทุนต่อหน่วย จากนั้นสินทรัพย์ของพวกเขาก็ไม่ถึงต้นทุนต่อหน่วย พวกเขาไม่เข้าใจว่าทำไม และอาจเป็นเพราะมันอาจมีโถงทางเดินภายในหรือพื้นที่ส่วนกลางจำนวนมาก อาจเป็นยูนิตที่เก่ากว่าและใหญ่กว่า อาจเป็นยูนิตแบบ 1700 ห้องนอนที่มีขนาด XNUMX ตารางฟุต และพื้นที่เป็นตารางฟุตเป็นวิธีที่แม่นยำกว่าในการวัดค่านั้น
ดังนั้น เมื่อคุณถามคำถามเหล่านี้กับกลุ่มเพื่อนของคุณ อย่างที่แอนดรูว์กล่าวไว้ หากคุณสามารถขอรายละเอียดจากบริษัทจัดการเกี่ยวกับสินทรัพย์ที่คล้ายกัน และแจกแจงให้เหลือพื้นที่เป็นตารางฟุตเฉลี่ยต่อหน่วยได้ นั่นเป็นสิ่งหนึ่งที่ทำให้เข็มขยับได้ นิดหน่อย. ขอย้ำอีกครั้งว่าเพื่อไม่ให้ละเอียดเกินไป เราต้องการให้บทสนทนาในวันนี้อยู่ในระดับที่สูงมาก แต่เป็นองค์ประกอบที่สำคัญมาก

แอนดรู:
แล้วฉันแค่อยากจะย้อนกลับไปอย่างรวดเร็วถึงสิ่งหนึ่งที่เราพูดถึงก่อนหน้านี้ หากฉันมีอาการกลัวโดย CAT ฉันจะไปที่ใดในสหรัฐอเมริกาเพื่อลงทุนในพื้นที่ที่ฉันมีโอกาสเกิดพายุเฮอริเคน แผ่นดินไหว อัคคีภัย และเรื่องอื่นๆ น้อยที่สุด มีรัฐใดบ้างที่คุณอยากจะแนะนำให้ผู้คนเริ่มต้น?

โรเบิร์ต:
ใช่. ดังนั้นจึงมีหลายรัฐที่ได้รับการมองในแง่ดีมากกว่ารัฐอื่นๆ และส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการดำเนินคดีโดยรอบ และนี่อาจจะไม่ได้ชี้ไปที่ทรัพย์สินมากนัก แต่เป็นเพียงการดำเนินคดีที่สร้างตลาดที่ดีและไม่เอื้ออำนวย
ลุยเซียนา แอละแบมา ไม่ใช่รัฐที่มีการดำเนินคดีร้ายแรง ฟลอริดาไม่ใช่รัฐที่มีการดำเนินคดีที่ดี เท็กซัส รัฐได้รับความเสียหายจากการลงโทษที่ไม่ดี ดังนั้น เมื่อเข้าไปในรัฐเหล่านั้น คุณอาจไม่เข้าใจว่าทำไมค่าประกันของคุณจึงเพิ่มขึ้น เพียงเพราะมันไม่ใช่แพลตฟอร์มทางกฎหมายที่ดีสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน หมายความว่าเมื่อคุณมีการเรียกร้องหรือการฟ้องร้องบางประเภทต่อคุณ ผู้ให้บริการประกันภัยของคุณไม่มีแพลตฟอร์มที่ดีในการปกป้อง ในทางกลับกัน ฉันจะใช้ North Carolina เป็นตัวอย่าง
นอร์ทแคโรไลนาเป็นรัฐทางกฎหมายที่ดีเยี่ยมสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน โดยขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในการพิสูจน์ความประมาทเลินเล่อ เป็นภูมิทัศน์ทางกฎหมายที่ดีมาก ผู้ให้บริการขนส่งชื่นชอบนอร์ธแคโรไลนาเพราะพวกเขารู้ว่าการเรียกร้องความรับผิดตามหลักฐานในรัฐนั้นจะมีน้อยกว่ารัฐอื่นๆ มาก ทุกสิ่งจะคงที่เพียงเพราะมีภูมิทัศน์ทางกฎหมายที่ดีขึ้น ดังนั้นฉันจึงไม่สามารถพูดเจาะจงได้ว่ารัฐหนึ่งดีกว่าอีกรัฐหนึ่ง เพราะทุกรัฐมีทั้งพื้นที่ที่ดีและไม่ดี

แอนดรู:
เอาล่ะ ได้แล้ว ดังนั้นฉันจึงรู้ว่าบางรัฐที่ฉันเคยดู คุณพูดถึงนอร์ธแคโรไลนา รัฐเทนเนสซีก็ดูค่อนข้างดีเช่นกัน โดยมีความเสี่ยงต่ำและมีอาชญากรรมต่ำ

โรเบิร์ต:
เทนเนสซีเป็นรัฐที่ดี คุณจะได้รับลมหมุนเวียนเล็กน้อยในรัฐเทนเนสซี

แอนดรู:
โอ้ ศัพท์อุตุนิยมวิทยา

โรเบิร์ต:
ใช่. ลมพัดพาเพียง มันเป็นพายุที่ไม่ระบุชื่อ พายุทอร์นาโด กรรไกรตัดลม รัฐเทนเนสซี พัดผ่านทางเหนือของมิสซิสซิปปี้ รัฐอาร์คันซอ เข้าสู่มุมตะวันตกเฉียงเหนือของรัฐเทนเนสซี พวกมันมีลมพัดผ่าน ดังนั้นจึงมีปัญหาเรื่องทรัพย์สินเล็กน้อยในรัฐเทนเนสซี แต่โดยทั่วไปแล้ว เทนเนสซีเป็นรัฐที่ยอดเยี่ยม

เดวิด:
แอนดรูว์ คุณได้เรียนรู้วิธีที่ยากลำบากในการแก้ไขปัญหาการประกันภัยแล้ว คุณสมบัติบางอย่างที่เราอยู่ร่วมกัน ฉันมีเรื่องราวบ้าๆ บอๆ ที่เราจะแชร์ในพอดแคสต์อื่น แต่มีเรื่องอะไรบ้างที่นักลงทุนต้องถามเกี่ยวกับว่าคุณได้เรียนรู้วิธีที่ยากลำบากหรือใส่รายการตรวจสอบเมื่อพวกเขาซื้อประกัน

แอนดรู:
ใช่. ฉันได้เรียนรู้ผ่านการลองผิดลองถูกจากโรงเรียนประกันภัยอย่างแน่นอน ฉันรู้สึกเหมือนว่าสติปัญญากำลังไล่ตามฉันอยู่ แต่ฉันก็เร็วขึ้นนิดหน่อยเสมอ และโชคดีที่ Robert อยู่เคียงข้างเพื่อช่วยให้แน่ใจว่าฉันจะไม่ก้าวไปข้างหน้าเกินไป
สิ่งหนึ่งที่เราเกือบจะได้เรียนรู้มาอย่างยากลำบาก และเราจะไม่ลงรายละเอียดเจาะจง แต่นี่เป็นเพียงตัวอย่างที่โดดเด่นสำหรับฉันว่า "ห่าอะไร?" และเมื่อคุณเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการประกันภัย และหากคุณไม่รู้เรื่องนี้ อาจทำลายวันของคุณได้
สิ่งหนึ่งที่เราเรียนรู้คือเรามีทรัพย์สินที่ไม่อยู่ในเขตน้ำท่วม แต่ฉันมีข้อสงสัยแอบแฝง ดังนั้นเราจึงมีประกันน้ำท่วม และเราได้รับพายุโซนร้อนและน้ำท่วม และเราต้องพิจารณาว่า "น้ำท่วมเกิดจากฝนหรือจากแหล่งน้ำ" และโรเบิร์ต แก้ไขฉันด้วยถ้าฉันผิด แต่ประกันน้ำท่วมไม่ครอบคลุมการสะสมของน้ำฝนจริงๆ ถูกต้อง?

โรเบิร์ต:
คำจำกัดความของแผนประกันอุทกภัยแห่งชาติคือน้ำล้น

แอนดรู:
นั่นเป็นกับดัก ฉันไม่รู้ว่าอพาร์ทเมนต์ของคุณอาจท่วมได้ ประกันน้ำท่วมก็ได้แต่เขาเข้ามาบอกว่า “คือว่าน้ำไม่ระบายและแค่ฝนตก คุณอยู่ห่างจากแหล่งน้ำที่ใกล้ที่สุด 16 ไมล์ จึงไม่นับรวม” มีวิธีที่จะครอบคลุมเรื่องนี้หรือไม่?

โรเบิร์ต:
ใช่. ผ่านการประกันภัยเอกชน ซึ่งเป็นสิ่งที่เราวางไว้บนสินทรัพย์เฉพาะนั้น ซึ่งกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับน้ำท่วมให้รวมถึงการสะสมของน้ำผิวดิน

แอนดรู:
ตกลง. เอาล่ะ. สิ่งที่น่าสนใจอื่นๆ เราพูดคุยเกี่ยวกับคะแนนอาชญากรรม และเราเคยลงทุนในเทศมณฑลเดแคลบ์ รัฐจอร์เจีย ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรถไฟใต้ดินแอตแลนต้า และหนึ่งในเหตุผลที่เราเลิกทำก็คือ ประกันภัยมีราคาแพงมากและยากจริงๆ และ สาเหตุหนึ่งก็คืออาชญากรรม ในละแวกใกล้เคียงเหล่านั้น อาชญากรรมเริ่มยากขึ้นมาก
จะเกิดอะไรขึ้นหากคุณกำลังจะได้รับ สมมติว่าคุณกำลังซื้อสินทรัพย์และคุณได้รับกรมธรรม์ คุณได้รับการคุ้มครองความรับผิด และคุณไม่ต้องใช้เวลาในการอ่านข้อยกเว้นอย่างละเอียด อะไรคือหนึ่งในสามอันดับแรกที่คุณจะเลือกให้นักลงทุนไปค้นหาเพื่อดูว่าครอบคลุมหรือไม่? ตัวอย่างเช่น ในบางส่วนของแอตแลนต้า จะไม่ครอบคลุมถึงการจู่โจมและการแบตเตอรี ใช่ไหม?

โรเบิร์ต:
ถูกต้อง.

แอนดรู:
สมมุติว่านั่นคืออันดับหนึ่ง คุณลองนึกถึงตัวเลือกอันดับต้นๆ อีกสัก 2-3 ตัวที่นักลงทุนต้องมองหาเพื่อดูว่า “เฮ้ ฉันครอบคลุมเรื่องนี้จริงๆ หรือไม่” และไม่คิดว่าจะครอบคลุมใช่ไหม?

โรเบิร์ต:
ใช่. ฉันหมายถึงว่ามันเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา แต่ที่สำคัญที่สุด ฉันจะใช้คำว่าอาชญากรรมรุนแรง ดังนั้นตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณไม่มีข้อยกเว้นสำหรับอาชญากรรมรุนแรง สายการบินพรางตัวได้หลากหลายวิธี บางครั้งมันเป็นการโจมตีและการยกเว้นแบตเตอรี่ บางครั้งก็เป็นการละเมิดและการล่วงละเมิด บางครั้งก็เป็นการยกเว้นอาวุธปืน บางครั้งก็เป็นการยกเว้นอาวุธ พวกเขามีรูปแบบที่แตกต่างกันมากมายที่ใช้เพื่อทำให้การรายงานข่าวดังกล่าวน่าตกใจ
หากคุณกำลังจะไปในละแวกใกล้เคียงเหล่านี้ และอีกครั้ง ฉันไม่ได้ระบุเส้นสีแดงในละแวกนั้น แต่หากคุณกำลังเข้าไปในพื้นที่ที่มีคะแนนอาชญากรรมสูงในฐานะนักลงทุน คุณอาจต้องเตรียมพร้อมที่ ความเป็นเจ้าของบางจุดของคุณในระหว่างทรัพย์สินนั้น คุณอาจไม่สามารถได้รับความคุ้มครองสำหรับอาชญากรรมรุนแรงได้ และฉันบอกว่าตามข้อเท็จจริงที่คุณอาจได้รับมันตั้งแต่เริ่มแรก และคุณมีอาชญากรรมรุนแรงสองหรือสามครั้งในสถานที่ของคุณ คุณจะไม่ได้รับมันเมื่อต่ออายุ หรือหากคุณได้รับมันเมื่อต่ออายุ ราคา เพราะมันจะต้องประหลาดใจมากจนคุณไม่อยากซื้อมันเลย
นั่นคือก ฉันไม่อยากจะบอกว่าผู้ซื้อระวัง แต่มันเป็นเพียงสิ่งที่คุณต้องรับรู้ การยกเว้นอื่นๆ บางส่วนที่เราเริ่มเห็น และบางส่วนเราสามารถลบออกได้ บางส่วนเราไม่สามารถลบออกได้ เราเริ่มเห็นการยกเว้นการค้ามนุษย์จำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่แอตแลนตา
ขณะนี้ฉันมีลูกค้าสองรายที่กำลังดำเนินคดีเกี่ยวกับการค้ามนุษย์ ซึ่งทั้งสองกรณีเราไม่รู้สึกว่ามีความประมาทเลินเล่อหรือความผิดใดๆ อยู่ในนั้น แต่เป็นผู้เรียกร้องที่มาจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง ไม่ว่าจะขัดกับความประสงค์ของพวกเขาหรือไม่ก็ตาม มีลูกค้าของฉันสองคนถูกฟ้องร้องเรื่องการค้ามนุษย์
ข้อยกเว้นอีกประการหนึ่งที่เราเห็นอยู่ เรียกว่าการยกเว้นด้านความสามารถในการอยู่อาศัย ใครก็ตามที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินอาจมีผู้เช่ามาหาพวกเขาเพื่อต้องการจะออกจากสัญญาเช่าหรือรับเงินประกันคืน หรือด้วยเหตุผลใดก็ตามที่ทำให้พวกเขาอยากทำ พวกเขาอ้างสิทธิ์กับคุณ ยูนิตนี้ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ ไม่ว่าจะมีน้ำอยู่ มีตัวเรือด หรืออะไรก็ตาม เราเห็นผู้ให้บริการจำนวนมากเริ่มไม่ปกป้องการยกเว้นความสามารถในการอยู่อาศัยอีกต่อไป ไม่ว่าพวกเขาจะมีประโยชน์หรือไม่ก็ตาม
ดังนั้นเราจึงสามารถลงรายการสำหรับส่วนที่เหลือของการโทรนี้ แต่สิ่งที่ฉันแนะนำให้นักลงทุนและผู้ฟังทุกคนในการโทรครั้งนี้ทำ คือ หากไม่มีสิ่งใดที่คุณได้รับจากนายหน้าของคุณ ก่อนอื่น คุณควรได้รับข้อมูลสรุปที่มี แบบฟอร์มนโยบายทั้งหมดที่อยู่ในนั้น แต่ถ้าคุณไม่ได้ ให้ถามนายหน้ารายนั้นว่า "ฉันขอสำเนาใบเสนอราคาความรับผิดของฉันฉบับเต็มได้ไหม" คุณไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านประกันภัยเพื่ออ่านรายการแบบฟอร์มของคุณ และสามารถประเมินได้ว่าแบบฟอร์มนั้นส่งผลกระทบอย่างมากต่อคุณหรือไม่ กล่าวคือ หากฉันมีรายการแบบฟอร์มและระบุว่ามีการยกเว้นอาวุธปืน ฉันก็ไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านประกันภัยเพื่อจะได้รู้ว่ากรมธรรม์ความรับผิดทั่วไปของฉันไม่มีความคุ้มครองสำหรับอาวุธปืน
ดังนั้น รับแบบฟอร์มเหล่านั้น และฉันสัญญากับคุณว่า หากคุณกำลังดูรูปแบบการต่ออายุครั้งแล้วครั้งเล่า คุณจะเริ่มเข้าใจว่าแบบฟอร์มเหล่านั้นรวมเข้ากับนโยบายอย่างไร แบบฟอร์มใดใช้ได้ผลดีกับคุณ และแบบฟอร์มใดใช้ไม่ได้ และเป็นผู้ซื้อประกันภัยที่ดีกว่าสำหรับทรัพย์สินและนักลงทุนของคุณ

แอนดรู:
เอาล่ะ ดังนั้นสำหรับนักลงทุนที่กำลังฟังเหตุการณ์นี้อยู่ “เดี๋ยวก่อน ถ้ามีเหตุยิงกันที่ทรัพย์สินของฉัน มันน่าเศร้า เห็นได้ชัดว่าเราไม่ต้องการให้สิ่งนั้นเกิดขึ้น แต่นั่นเป็นความผิดหรือความรับผิดชอบของฉันอย่างไร” สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือคนที่เกี่ยวข้องจะเข้ามาฟ้องร้องคุณเนื่องจากคุณมีแสงสว่างไม่เพียงพอ เช่น ที่บ้าน และมันเป็นความผิดของคุณ

โรเบิร์ต:
พวกเขาจะจัดทำข้อกล่าวหาสามหน้า และอีกครั้ง ไม่ว่าพวกเขาจะมีประโยชน์ต่อพวกเขาหรือไม่ก็ตาม คุณก็ต้องเผชิญกับการได้รับความคุ้มครอง ไม่มีความคุ้มครอง หรือต้องไปอยู่หน้าศาลของรัฐ

แอนดรู:
นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไม หลายๆ อย่างนี้ก็เหมือนกับ "เดี๋ยวก่อน นั่นไม่ใช่ความผิดของฉัน มาก" นั่นไม่ได้หมายความว่ามันยังไม่สามารถเป็นความรับผิดชอบของคุณได้ อีกประการหนึ่งที่โรเบิร์ต คุณพูดถึงคำนี้สองสามครั้ง และเมื่อฉันได้ยินคำว่า แบบฟอร์ม ฉันคิดว่าสิ่งที่ฉันกรอกไว้ที่ DMV หรือสำนักงานแพทย์ และพวกเขาก็ถามฉันว่า "จงระบุญาติที่ยังมีชีวิตอยู่ที่ใกล้เคียงที่สุดของคุณ ” และฉันก็แบบว่า “ฉันไม่รู้ สี่ไมล์ถึงที่ทำงานของคุณหรือที่ทำงานของฉัน?” ในโลกประกันภัยมีรูปแบบอย่างไร? นั่นหมายความว่าอย่างไร?

โรเบิร์ต:
ใช่. มีเหตุผลที่ทำให้นโยบายของคุณ เราไม่ทำนโยบายกระดาษอีกต่อไป เราส่งข้อมูลเหล่านั้นทางอิเล็กทรอนิกส์ แต่สำหรับบรรดาของคุณที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มานานพอที่จะจำได้เมื่อคุณเคยซื้อเอกสารประกัน พวกมันหนามาก มีเหตุผลที่ทำให้พวกมันหนาขนาดนั้น กรมธรรม์ทุกฉบับจะมีแบบฟอร์มแนบมาด้วย ซึ่งแบบฟอร์มดังกล่าวเป็นสัญญาคุ้มครอง เป็นเรื่องวุ่นวายมากที่ต้องอ่านนโยบาย 130 หน้าตั้งแต่หน้าจรดหลัง

แอนดรู:
ฉันได้ลองแล้ว.

โรเบิร์ต:
ฉันไม่ได้ขอให้ใครทำ แต่เอกสารสรุปของคุณคือทุกนโยบายประกอบด้วยสามองค์ประกอบ มีหน้าประกาศ. หน้าประกาศ เป็นเพียงการใส่วันที่กรมธรรม์มีผลใช้ ชื่อบริษัทประกันภัย ชื่อผู้เอาประกันภัย ข้อจำกัดของกรมธรรม์ เพียงภาพรวมระดับความคุ้มครองที่สูงมาก ถัดไปคือรายการแบบฟอร์ม
รายการแบบฟอร์มโดยพื้นฐานแล้วคือสารบัญสำหรับกระดาษขนาด 90 นิ้วที่ตามมา คุณสามารถแยกสิ่งที่คุณต้องมีได้ XNUMX% เพื่อทำความเข้าใจความครอบคลุมที่คุณมี เพียงแค่ดูที่รายการแบบฟอร์ม ลองนึกถึงหน้าประกาศ รายการแบบฟอร์ม และแบบฟอร์มทั้งหมด
เมื่อเราพิจารณานโยบายหรือพิจารณาบางสิ่งบางอย่างสำหรับลูกค้า ฉันไม่จำเป็นเสมอไป ถ้าแอนดรูว์ส่งนโยบายสำหรับสิ่งที่เขาซื้อให้ฉัน ฉันก็ไม่จำเป็นต้องอ่าน 300 หน้า ฉันจะตรงไปที่รายการแบบฟอร์ม
และเมื่อดูรายการแบบฟอร์มนั้น ฉันจะเข้าใจทุกอย่างที่ตามหลังรายการแบบฟอร์มนั้น อะไรดี อะไรไม่ดี สิ่งที่ฉันต้องการ ถ้ามีการรับประกันที่บอกว่านโยบายนี้มีการป้องกันว่าไม่มีสายไฟอะลูมิเนียม ฉัน จะไปอ่านแบบเดินสายไฟอลูมิเนียมแล้วบอกว่า "โอเค มันเขียนว่าอะไร" มันบอกว่าไม่มีสายไฟอลูมิเนียมหรือต้องแก้ไข? ดังนั้นจึงมีแบบฟอร์มไว้เพื่อดูรายละเอียด แต่คุณสามารถแยกแบบฟอร์มส่วนใหญ่ออกจากรายการแบบฟอร์มได้ ฉันปฏิบัติต่อรายการแบบฟอร์มเหมือนสารบัญ

แอนดรู:
เอาล่ะ. นั่นฟังดูเป็นเคล็ดลับที่ดีจริงๆ ใช่ ฉันจะพูดโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนรายใหม่ หากคุณกำลังพยายาม อันดับแรก แค่เรียนรู้ว่าประกันภัยทำงานอย่างไร แต่ยังต้องแน่ใจว่าคุณได้รับความคุ้มครองที่ถูกต้องด้วย
ตรวจสอบหน้าประกาศของคุณ เพราะนั่นจะบอกคุณถึงขีดจำกัดทั้งหมดของคุณ เช่น “คุณได้รับความคุ้มครอง 2 ล้านสำหรับสิ่งนี้ และ 500,000 ในสิ่งนี้ และส่วนหักลดหย่อนของคุณในส่วนนี้” จากนั้นรายการแบบฟอร์มของคุณ นั่นคือสารบัญ ดังนั้นหากคุณกังวลเกี่ยวกับการไม่แยกอาวุธปืนหรือสายไฟอะลูมิเนียมหรือลมและลูกเห็บ ระบบจะบอกคุณว่า “เอาล่ะ ไปเถอะ” นี่คือหน้า 635 ฉันจะไปดู ดูที่นี่” แต่มันจะบอกคุณว่ามันให้มุมมองที่รวดเร็วในระดับสูง

โรเบิร์ต:
ใช่ ไม่ค่อยแน่ชัดนัก แต่มันคือสิ่งที่เป็นอยู่จริงๆ หากคุณเห็นการรับรองการประเมินราคาหลังคาในนโยบายทรัพย์สินของคุณ ฉันคงจะอยากอ่านการรับรองการประเมินราคาหลังคานั้น ดูว่าฉันได้รับความคุ้มครองสำหรับความเสียหายต่อหลังคาของฉันหรือไม่ มันง่ายกว่าที่คุณคิดไว้มากเมื่อคุณเข้าใจกลไกของการรวบรวมกรมธรรม์ประกันภัยเข้าด้วยกัน

แอนดรู:
เอาล่ะ. เมื่อพูดถึงการประเมินราคาหลังคา การหักลดหย่อน ตอนนี้พวกเราหลายคนคงคุ้นเคยกับ “โอ้ ฉันมีค่าลดหย่อน 10,000 ดอลลาร์ หรือ 25,000 หรือหนึ่งแสน” และฉันรู้ว่าสิ่งหนึ่งที่ทำให้เราเข้าใจมากขึ้นในช่วงแรกๆ ก็คือนโยบายเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์หลายๆ ประการ เช่น ถ้าฉันซื้อ 5 ยูนิตหรือ 10 ยูนิต ก็จะมาพร้อมกับ 2 ยูนิต % หักลดหย่อนได้ เป็นความคิดที่ดี. 2% นั่นไม่ใช่อะไรเลย เหตุใดจึงผิดอย่างแน่นอน?

โรเบิร์ต:
ใช่. ดังนั้นเมื่อใดก็ตามที่คุณเห็นเปอร์เซ็นต์การหักลดหย่อน ซึ่งกำลังจะเกิดขึ้นเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ฉันจะให้ผู้ให้บริการขนส่งมาที่นี่ นักเดินทาง เป็นต้น เมื่อ 10 ปีที่แล้ว นักท่องเที่ยวคือเมื่อห้าปีที่แล้ว นักเดินทางกล่าวว่า “เราจะเริ่มหักเปอร์เซ็นต์การหักลดหย่อนในอพาร์ทเมนท์ในแอตแลนตาทั้งหมดของเรา” ฉันพูดว่า “คุณเสียสติไปแล้ว คุณจะสูญเสียอพาร์ตเมนต์ทุกหลังที่คุณเขียนหากคุณทำเช่นนั้น”
ฉันผิดไป. เนื่องจากตลาดตามทันพวกเขาอย่างรวดเร็ว และจุดที่พวกเขาหักค่าเสียหายจากลูกเห็บลมหนึ่งหรือ 2% ไว้ที่นั่น ผู้ให้บริการรายอื่นๆ จำนวนมากกำลังดำเนินการอยู่ และฉันหวังว่าจะไม่มีผู้ฟังของนักเดินทางอยู่ที่นี่ ฉันไม่ได้หมายถึงนักเดินทาง ฉันแค่ใช้พวกเขาเป็นตัวอย่าง
แต่สิ่งที่แอนดรูว์อ้างถึงคือเมื่อใดก็ตามที่คุณเห็นเปอร์เซ็นต์ที่สามารถหักลดหย่อนได้ในกรมธรรม์ของคุณ จะเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่ใช้กับเงินเดือนนั้น ไม่ใช่เปอร์เซ็นต์ของการสูญเสีย ในกรณีนี้ แอนดรูว์มีพอร์ตโฟลิโอขอทาน
ฉันคิดว่าเรามีสินทรัพย์อยู่รายการหนึ่ง มีสินทรัพย์ 30 ล้านดอลลาร์ มีหักลดหย่อนได้ 2% คือ 2% ของ 30 ล้านดอลลาร์ก่อนที่จะมีความคุ้มครอง ไม่ใช่ 2% ของการสูญเสียใดๆ ก็ตาม คุณต้องเข้าใจเรื่องนั้น และแอนดรูว์กับฉัน ย้อนกลับไปเมื่อห้าถึงสิบปี เมื่อเขาเริ่มปรากฏตัวในขอทาน เราก็เริ่มพูดถึงทรัพย์สินเหล่านี้ คำแนะนำของฉันแก่ลูกค้าของฉันเสมอมาคือ เขียนข้อตกลงของคุณราวกับว่าคุณกำลังจะขาดทุน
รับประกันว่าจะมีพายุเฮอริเคน เพราะฉันเห็นคนจำนวนมากไปฟลอริดาหรือไปชายฝั่งอ่าวหรือชาร์ลสตัน ไมร์เทิลบีช ไม่ว่าคุณจะอยากเลือกพื้นที่ไหนก็ตาม ฉันเห็นคนจำนวนมากเข้าไปที่นั่นและคิดว่าพวกเขากำลังจะได้เป็นเจ้าของบางสิ่งบางอย่าง และพวกเขาจะไม่มีวันโดนพายุโจมตี ดูสิมันเกิดขึ้นกับเจ้าของบ้านด้วย
คุณต้องรับประกันข้อตกลงเหล่านี้เหมือนกับว่าคุณกำลังจะโดนพายุ เขียนประกันเหมือนกับว่าคุณกำลังขาดทุนทั้งหมด เพื่อที่คุณจะได้สามารถจองและทำความเข้าใจได้อย่างเหมาะสม แม้ว่าคุณจะไม่ได้จองหรือให้เงินทุนสำหรับมันก็ตาม “เอาล่ะ หากสิ่งนี้เกิดขึ้น นี่คือผลกระทบทางการเงินที่จะเกิดขึ้นกับฉัน” 2% ของ 30 ล้านดอลลาร์นั่นคือแอนดรูว์เหรอ? 600,000 ดอลลาร์?

แอนดรู:
มันคือ... ใช่แล้ว

โรเบิร์ต:
ดังนั้นสินทรัพย์นั้นจะมีการหักค่าเสียหายส่วนแรกจากลมลูกเห็บ 600,000 ดอลลาร์ ไม่ใช่ 2% ของการเรียกร้อง 600,000 ดอลลาร์ ซึ่งจะเท่ากับ 12,000 ดอลลาร์ นั่นเป็นความแตกต่างใหญ่ ดังนั้นคุณต้องเข้าใจสิ่งนั้น และมันกำลังมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะเห็นได้ชัดว่าตลาดฟลอริดากำลังได้รับผลกระทบ สิ่งที่เคยเป็นหักลดหย่อนหนึ่งหรือสองหรือ 3% ตอนนี้คือ 5%, 7%, 10% และผู้ให้กู้ กำลังอนุญาตเพราะผู้ให้กู้จะไม่สามารถกู้ยืมได้หากพวกเขาไม่อนุญาต เพราะผู้คนจะไม่สามารถทำประกันเพื่อให้ปฏิบัติตามเงินกู้ได้หากไม่มีเงินกู้
ดังนั้นเราจึงมีลูกค้าที่พร้อมจะขอซื้อทรัพย์สิน C-class วินเทจบางส่วน ค่าเสียหายส่วนแรกจากพายุที่ระบุชื่อคือ 10% หมายความว่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินจะต้องได้รับความเสียหายก่อนที่จะใช้ความคุ้มครอง ชีวิตหนึ่ง สอง 3% ดำเนินต่อไป 10% จะกลายเป็นเหตุการณ์เงินสด โดยทั่วไปคุณจะต้องกลับไปหานักลงทุนและระดมเงินสด หรือคุณต้องจัดหาหนี้รองบางประเภท เนื่องจากทรัพย์สินจำนวนมากไม่ได้ถือเงินสดประเภทนั้นไว้ จอง.

แอนดรู:
นี่เป็นสิ่งที่ดี ฉันอยากจะเดินหน้าต่อไป ฉันต้องการ แต่มีอีกสองสามอย่างที่ฉันต้องการเน้นอย่างรวดเร็วสำหรับทุกคน และนี่คือสิ่งที่เมื่อคุณเป็นเจ้าของและดำเนินการ นี่อาจเป็นความแตกต่างระหว่างการลงทุนที่ประสบความสำเร็จกับไม่ใช่
แน่นอนว่ามันไม่เซ็กซี่และน่าตื่นเต้นเท่ากับการได้ข้อตกลงครั้งต่อไปหรือกลยุทธ์ทั้งหมดที่เราพูดถึง แต่นี่คือสิ่งที่ทำให้แน่ใจว่าคุณจะไม่เสียเงิน และหากคุณมีประกันที่ถูกต้อง และเรารู้เรื่องนี้เป็นการส่วนตัวในธุรกิจของเรา ภัยพิบัติทางธรรมชาติอาจกลายเป็นโชคลาภได้จริงๆ เรามีทรัพย์สินที่ดีและถูกพายุเฮอริเคนทำลาย และตอนนี้มันวิเศษมาก นี่จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่การดำเนินงานที่ดี อีกสองสิ่งที่ฉันต้องการสัมผัสอย่างรวดเร็วจริงๆ
ประการแรก สำหรับใครก็ตามที่กำลังดูกรมธรรม์ประกันภัย ข้อผิดพลาดประการหนึ่งที่ฉันเห็นนักลงทุนทำคือพวกเขาจะเลือกกรมธรรม์มูลค่าเงินสดเพื่อประหยัดเงินค่าเบี้ยประกันภัย และเนื่องจากมีราคาถูกกว่าที่เรียกว่ากรมธรรม์มูลค่าทดแทนเต็มจำนวนมาก แต่ปัญหาคือ มันเป็นสิ่งที่มันพูดจริงๆ
หากคุณมีหลังคาที่พังเพราะพายุเฮอริเคน และคุณมีนโยบายมูลค่าเงินสด พวกเขาจะเข้ามาและพูดว่า "ใช่แล้ว คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่าย 400 พันล้านเพื่อทดแทนมัน แต่มันมีค่าแค่ร้อยเท่านั้น นี่จึงเป็นร้อย ขอให้โชคดี." แม้ว่ามูลค่าทดแทนทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่า นั่นคือตอนที่คุณกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินและสิ่งอื่นๆ ทั้งหมดที่ Robert พูดถึงก่อนหน้านี้
ตามทฤษฎีแล้ว พวกเขาจะให้คุณเพียงพอที่จะเปลี่ยนหลังคาทั้งหมด ดังนั้นอย่าทำผิดพลาดในการไปหามูลค่าเงินสดที่ถูกกว่า อย่างที่สอง และโรเบิร์ต ฉันจะขอให้คุณชี้แจงเรื่องนี้หากคุณทำได้โดยสรุปสั้นๆ สักหนึ่งนาที
มีบางอย่างที่เรียกว่าการประกันภัยร่วม และฉันรู้ว่าสิ่งนี้ใช้เวลานานกว่าจะเข้าใจ และมันก็เหมือนกับการพึ่งพาอาศัยกันตรงที่เป็นคำคำหนึ่งที่ฟังดูเป็นเชิงบวก เช่น "ใช่ เราจะทำสิ่งนี้ ด้วยกัน." แต่ในความเป็นจริงมันเป็นสิ่งที่ไม่ดี ประกันภัยร่วมคืออะไรกันแน่ และผู้คนจะแน่ใจได้อย่างไรว่าพวกเขาจะไม่ตกหลุมพรางนั้น?

โรเบิร์ต:
ใช่. ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จึงไม่อนุญาต ดังนั้นผู้ฟังคนใดก็ตามที่มีประเภทใดก็ตาม ฉันก็รับสิ่งนั้นคืน ธนาคารชุมชนบางแห่งอาจไม่ฉลาดพอที่จะเข้าใจ แต่ผู้ให้กู้สถาบันส่วนใหญ่จะไม่ยอม แต่มันคืออะไร คุณอยู่ในความเมตตาของผู้ขนส่งใช่ไหม? เพราะการประกันภัยร่วมไม่ได้กำหนดว่าค่าปรับของคุณจะเป็นเท่าไร
การประกันร่วมทั้งหมดนั้นเรียบง่าย มันเป็นสูตรที่หากแอนดรูว์ตัดสินใจว่า “ฉันต้องการประกันอพาร์ทเมนต์ของฉันในราคา 75 ดอลลาร์ต่อฟุต” แค่นั้นแหละ. สิ้นสุดการสนทนา ผู้ให้บริการกล่าวว่า "เอาล่ะ คุณสามารถประกันได้ในราคา 75 ดอลลาร์ต่อฟุต เราจะกำหนดเงื่อนไขการประกันภัยร่วมให้กับค่าปรับของคุณ และหากคุณขาดทุน เราจะออกไปที่นั่นและประเมินมูลค่าทรัพย์สินของคุณควรเป็น และไม่ว่าความแตกต่างจะเป็นโทษเมื่อแพ้” ฉันจะยกตัวอย่างให้คุณฟัง
ดังนั้นหากแอนดรูว์ประกันไว้ในราคา 75 ดอลลาร์ต่อฟุต ผู้ขนส่งจะออกมาที่นั่นในเวลาที่สูญเสีย นั่นคือนักเตะ คุณไม่รู้จนกว่าจะสูญเสียเพราะไม่มีอะไรเขียนอยู่ในนั้น Carrier ออกมาที่นั่นและประเมินทรัพย์สินแล้วพูดว่า "ตามตัวประมาณการต้นทุนการเปลี่ยนทดแทนของเรา น่าจะอยู่ที่ 150 ดอลลาร์ต่อฟุต" การยิงหน่วยเดียวของแอนดรูว์หนึ่งแสนดอลลาร์ เขาได้รับเงิน 50 เซนต์ต่อหนึ่งดอลลาร์
ดังนั้นการประกันภัยร่วมจึงเป็นค่าปรับของสิ่งที่คุณทำประกันไว้ มากกว่าสิ่งที่คุณควรจะทำประกันด้วย ง่ายมากนั่นคือสิ่งที่มันเป็น คุณไม่ต้องการให้มันอยู่ในนโยบายเพราะมันทำให้ผู้ปรับ มีความสามารถตามอำเภอใจในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของคุณ และจากนั้นคุณก็ติดอยู่ในฐานะที่จะโต้แย้งเป็นอย่างอื่น

เดวิด:
เอาล่ะ แอนดรูว์ มีอะไรดีๆ อีกบ้างที่นักลงทุนรายย่อยควรทำ? คุณมีเคล็ดลับสั้นๆ ที่ผู้คนจำได้เมื่อการแสดงจบลงหรือไม่

แอนดรู:
ใช่. อีกครั้ง ฉันรู้ว่าเราได้พูดคุยเกี่ยวกับเรื่องยากๆ มากมาย และมันก็ค่อนข้างน่ากลัว และแบบว่า “โอ้พระเจ้า ฉันไม่รู้ด้วยซ้ำว่าต้องการลงทุนอีกต่อไปหรือไม่” ข่าวดีก็อย่างที่โรเบิร์ตบอก เรื่องนี้ก็จะผ่านไปเหมือนกันใช่ไหม? นี่เป็นตลาดที่ยากลำบาก มันจะนุ่มนวลในที่สุด Soft หมายถึง มั่นใจได้ง่ายกว่า หวังว่าอัตราจะลดลง แต่ฉันอยากจะให้คำแนะนำสั้น ๆ เจ็ดข้อแก่ทุกคนเกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถทำได้ไม่เพียงแต่ได้รับการประกันที่ถูกต้องเท่านั้น แต่ยังเป็นเพียงประกันโดยรวมเท่านั้น โดยไม่มีการเล่นสำนวนว่าการลงทุนของคุณไปได้ดี
ประการแรก เริ่มต้นในพื้นที่ที่มีการแข่งขันน้อยกว่าจากนักลงทุนรายใหญ่ สิ่งหนึ่งที่เราจะพบในตลาดนี้คือคนที่มี 2000 หน่วยน่าจะได้ราคาที่ดีกว่าคนที่เพิ่งซื้อ 10 หน่วยแรก
ดังนั้นลองค้นหาตลาดที่คุณไม่ได้แข่งขันกับพวกนั้น และโดยทั่วไป หากคุณเพิ่งเริ่มต้น คุณอาจไปไม่ถึงร้อยยูนิตโดยตรง ซึ่งในกรณีนี้ คุณจะมีโอกาสแข่งขันกับคนเหล่านั้นน้อยลง ดังนั้นจึงมีข้อได้เปรียบที่จะต้องขยายธุรกิจนี้เมื่อคุณไปถึงจุดนั้นแล้ว แต่อย่าปล่อยให้สิ่งนั้นมาขัดขวางคุณ เพราะโอกาสที่จะเกิดขึ้นคือหากคุณกำลังมองหาเพียงการเริ่มต้น หรือคุณแค่ใจดีที่จะขยายขนาดจาก 10 เป็น 20 หรือ หนึ่งร้อย คุณอาจเพียงแข่งขันกับนักลงทุนรายอื่นที่อยู่ในจุดเดียวกัน ดังนั้นอย่าปล่อยให้สิ่งนั้นเป็นอุปสรรค
อย่างที่สองคือ หากฉันเริ่มต้นวันนี้ เพื่อให้ง่ายขึ้น ฉันจะหลีกเลี่ยงที่พักที่ผู้ให้บริการขนส่งไม่ชอบ ดังนั้น ฉันจะมองหาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีคะแนนอาชญากรรมต่ำ ฉันจะมองหาคุณสมบัติที่อาจไม่มีสายไฟอลูมิเนียม ฉันจะมองหาบ้านที่ไม่ได้สร้างขึ้นในปี 1803 และมีอายุสองร้อยปีและพังทลายลง
ลองนึกถึงถ้าคุณเขียนกรมธรรม์ประกันภัย ถ้าคุณอยู่อีกฝั่งหนึ่งของตาราง คุณอยากจะประกันทรัพย์สินประเภทใด ใส่ตัวเองเข้าไปในรองเท้าของผู้ให้บริการแล้วมองหาคุณสมบัติเหล่านั้น นั่นจะช่วยขจัดอาการปวดหัวนี้ได้มาก ไปยังพื้นที่ที่ผู้ให้บริการขนส่งชอบ อย่างที่สามเรามีเทนเนสซีค่อนข้างดี นอร์ทแคโรไลนาค่อนข้างดี
โรเบิร์ต ฉันรู้ว่าพวกคุณจัดทำแผนที่สหรัฐอเมริกาที่ดีจริงๆ และฉันไม่คิดว่าเจตนาของคุณคือการพูดว่ารัฐที่ดี รัฐที่ไม่ดี แต่มันแสดงให้เห็นว่ารัฐใดมีความเสี่ยง หากเราสามารถใส่สิ่งนั้นลงในบันทึกของรายการได้ ฉันคิดว่านั่นคงจะเป็นคำแนะนำสำหรับทุกคนที่จะได้เห็น ประมาณว่า "โอ้ ตรงนี้มีสิ่งนี้ และทางนี่ก็มีสิ่งนี้" ดังนั้นให้มองหาคุณสมบัติและพื้นที่ที่มีความเสี่ยงไม่มากนัก
ข้อที่สี่ ลองนึกถึงตัวเองในฐานะผู้ให้บริการประกันภัยและลดความเสี่ยงจากมุมมองของพวกเขา ดังนั้นหากคุณกำลังพยายามสร้างกรมธรรม์ใหม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณเอง หรือหากคุณกำลังมองหากรมธรรม์ ให้มองหาวิธีที่จะปรับปรุงระบบแสงสว่างได้หรือไม่ คุณสามารถลดอันตรายจากการสะดุดล้มได้หรือไม่? คุณสามารถติดรั้วรอบสระน้ำให้ดีขึ้นได้ไหม? คุณสามารถทำอะไรเล็กๆ น้อยๆ เพื่อกำจัดสิ่งที่จะทำให้การรับประกันภัยหรืออาการเสียดท้องได้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีถังดับเพลิงอยู่ทุกที่ และได้รับการตรวจสอบจริงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพื่อให้ถังดับเพลิงไหม้เมื่อมีคนนำไปใช้
ประการที่ห้า ค้นหานายหน้าประกันภัยที่เชี่ยวชาญในสิ่งที่คุณกำลังทำอยู่ ดังนั้น Robert จึงเชี่ยวชาญด้านอพาร์ทเมนท์สไตล์สวนมากกว่า 200 แห่งในภาคตะวันออกเฉียงใต้ของสหรัฐอเมริกา ดังนั้นเขาจึงสมบูรณ์แบบสำหรับสิ่งที่เราทำ หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ 10 ยูนิตในบอยซี ไอดาโฮ โรเบิร์ตจะไม่ใช่คนของคุณ แต่มีผู้ชายคนหนึ่งหรือสาว ๆ คนหนึ่งที่จะรู้จักตลาดนั้น รู้จักคุณ เข้าใจสิ่งที่คุณพยายามจะทำ เลยไปหาคนนั้น พยายามทำความเข้าใจเรื่องประกันภัย แต่อย่าพยายามเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านประกันภัย นั่นคือสิ่งที่ผู้ชายอย่างโรเบิร์ตต้องการ ดังนั้นไปหาคนที่รู้จักตลาดและทรัพย์สินของคุณ
ข้อที่หก นี่เป็นอีกครั้ง มันค่อนข้างน่ากังวลเล็กน้อย แต่จำไว้ว่าไม่ใช่แค่คุณเท่านั้น ทุกคนในอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับปัญหานี้ ไม่ใช่เพียง David Greene ไม่ใช่คนเดียวที่ได้รับเบี้ยประกันภัยต่ออายุบ้านมูลค่า 26,000 ดอลลาร์จากบ้านของเขา นั่นอาจเกิดขึ้นกับทุกคนในละแวกบ้านของเขา ดังนั้นในแง่นั้น มันเป็นสนามแข่งขันที่เท่าเทียมกัน และความแตกต่างก็คือว่าคุณตัดสินใจหาทางแก้ไขและเอาชนะมันหรือไม่ หรือเป็นเหมือนคนอื่นๆ ที่จะพูดว่า “โอ้ มันแพงเกินไป ยากเกินไป” ฉันจะรอจนกว่าสิ่งต่างๆ จะเปลี่ยนไป” และมันอาจจะใช่หรือไม่ก็ได้
และเคล็ดลับสุดท้าย นี่คือข้อหนึ่งที่ฉันติดค้างกับโรเบิร์ต เขาช่วยก้นเราไว้สองสามครั้ง แต่เรามีคุณสมบัติสองสามอย่างที่อยู่ในภัยพิบัติทางธรรมชาติขนาดใหญ่ ฉันหมายถึงว่า ถ้าคุณเกิดเพลิงไหม้ในอาคารอพาร์ทเมนต์ของคุณ และเพลิงไหม้ได้ 10 ใน XNUMX ยูนิตของคุณ โดยพื้นฐานแล้วมีเพียงคุณและผู้ให้บริการเท่านั้น คนทั้งเมืองไม่เดือดร้อน
แต่ถ้าคุณมีทรัพย์สินในพื้นที่ที่ถูกไฟป่าพัดหายไป หรือเกิดการแช่แข็งครั้งหนึ่งในรอบศตวรรษที่สร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินทั้งหมด หรือสำหรับเรา เมืองทั้งเมืองที่เราอยู่ก็ถูกพายุเฮอริเคนไมเคิลกวาดล้างไปหมด ความรวดเร็วในการยื่นคำร้องของคุณสร้างความแตกต่าง หากคุณเป็นคนเดียวที่อยู่ในคิว ก็คงไม่มีความสำคัญอะไรมากนัก แต่ถ้ามีคุณสมบัติอื่นอีก 300 รายการใน MSA ที่ได้รับความเสียหายเช่นกัน บริษัทประกันภัยเหล่านั้นจะมีงานทำมากเกินกว่าจะรับมือได้
ดังนั้นสำหรับทรัพย์สินของเรา เราเห็นพายุเฮอริเคนกำลังมา จริงๆ แล้ว เราโทรหาโรเบิร์ตเมื่อวันก่อน ฉันพูดว่า “เริ่ม-”

โรเบิร์ต:
คืนก่อน.

แอนดรู:
ใช่ คืนก่อน

โรเบิร์ต:
แอนดรูกล่าวว่า“ ยื่นคำร้อง” ฉันพูดว่า "แอนดรูว์ พายุยังไม่ถึงจุดนั้นด้วยซ้ำ" เขาบอกว่า “ยื่นคำร้อง” ฉันพูดว่า "โอเค" ดังนั้นฉันจึงยื่นคำร้องก่อนที่มันจะได้รับผลกระทบ และฉันคิดว่าวันรุ่งขึ้นแอนดรูว์ได้รับโทรศัพท์ และมันก็เหมือนกับน้ำแข็งที่พัดผ่านตะวันออกเฉียงใต้ช่วงคริสต์มาส ผู้ที่ยื่นคำร้องในสุดสัปดาห์นั้นนำหน้าผู้ที่ยื่นคำร้องในวันจันทร์ถึงสามเดือน ขอโทษจริงๆ ที่ขโมยฟ้าร้องของคุณที่นั่น แอนดรูว์

แอนดรู:
ไม่ แต่คุณพูดถูก และเนื่องจากเราเข้าคิวการเรียกร้องเป็นคนแรก เราจึงมีเช็คมูลค่า 250,000 ดอลลาร์ภายในสองสัปดาห์ บริษัทประกันภัย พวกเขาแค่พูดว่า “ใช่ คุณจะมีอันใหญ่ นี่คือเช็ค ไปเริ่มได้เลย” ดังนั้นเราจึงเริ่มการปรับปรุงใหม่ในวันรุ่งขึ้น ดังนั้นเราจึงเข้าแถวเป็นคนแรก ซึ่งมีทรัพย์สินที่ฉันทราบในเมืองโดยไม่ได้เริ่มใช้งานเป็นเวลาเก้าเดือนด้วยซ้ำ ดังนั้นลองคิดดูว่าทรัพย์สินของคุณนั่งอยู่ที่นั่น ขึ้นรา พังทลาย และเน่าเปื่อยเป็นเวลาเก้าเดือนก่อนที่คุณจะเริ่มต้นได้
ดังนั้น หากคุณเคยอยู่ในพื้นที่ที่มีภัยพิบัติทางธรรมชาติหรือการกล่าวอ้างที่ส่งผลกระทบต่อผู้คนจำนวนมาก ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณไม่ทำเรื่องไร้สาระ รับข้อเรียกร้องนั้น คุณไม่จำเป็นต้องมีข้อมูลทั้งหมด เพิ่งเข้าแถวใช่ไหม? มันเหมือนกับ Black Friday ที่ Best Buy คุณต้องไปถึงที่นั่นก่อนถ้าคุณต้องการซื้อทีวีเครื่องนั้น คุณอาจไม่ทราบรายละเอียด แต่คุณควรเข้าแถวดีกว่า ไม่เช่นนั้นจะไม่เกิดขึ้น

โรเบิร์ต:
จุดที่ดีแอนดรูว์ ฉันหมายความว่าคุณได้รับข่าวร้ายไม่ดีขึ้น ปัญหาใหญ่ที่สุดที่ฉันเห็นจากการเรียกร้องที่เริ่มต้นผิดคือเมื่อบริษัทประกันภัยพยายามจัดการด้วยตนเองหรือรอที่จะบอกฉันสองหรือสามสัปดาห์ต่อมา “บอกฉันนาทีที่มันเกิดขึ้น” ให้ผมเป็นคนตัดสินใจว่าจะต้องส่งให้ผู้ให้บริการขนส่งทันทีหรือไม่” เพราะการเลื่อนออกไป เหมือนกับที่แอนดรูว์บอก คุณมีเชื้อรา ตอนนี้คุณกำลังโต้เถียงเรื่อง EMS บางครั้งมันก็กลายเป็นหายนะ

แอนดรู:
และคุณสามารถยกเลิกมันได้ตลอดเวลาใช่ไหม? หากคุณรู้ว่าที่ไหน-

โรเบิร์ต:
ใช่. คุณสามารถถอนการเรียกร้องจากผู้ให้บริการได้ตลอดเวลา โดยคุณถอนการเรียกร้องดังกล่าวอย่างเป็นทางการ พวกเขานำมันออกมาอย่างเป็นทางการ

แอนดรู:
โดยพื้นฐานแล้ว สิ่งที่ต้องดำเนินการคือหากคุณคิดว่าคุณกำลังจะเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน แค่ยื่นฟ้องก็ไม่เสียหายอะไร คุณสามารถดึงกลับได้ในภายหลัง และถ้าคุณต้องการมันจริงๆ คุณก็นำหน้าเกมอยู่

โรเบิร์ต:
จุดที่ดีแอนดรูว์

เดวิด:
และที่นั่นคุณมีมัน อุตสาหกรรมประกันภัยกำลังเปลี่ยนแปลง แต่มีหลายอย่างที่นักลงทุนสามารถทำได้เพื่อวางตำแหน่งตัวเองให้ดีในระหว่างนี้ และความรู้คือพลัง
ขอบคุณสำหรับสิ่งนั้นโรเบิร์ต หากผู้คนต้องการเข้าถึงและเข้าถึงคุณ วิธีที่ดีที่สุดที่พวกเขาสามารถทำได้คืออะไร?

โรเบิร์ต:
ใช่. อีเมล์ . และนั่นคือคำต่อท้ายก็คือเว็บไซต์ของเราเช่นกัน ioausa.com คุณสามารถค้นหาพันธมิตรได้จากที่นั่น และฉันก็มีความสุขเสมออีกครั้งโดยที่ฉันไม่สามารถให้บริการทุกคนได้ เมื่อใดก็ตามที่คุณต้องการทำข้อตกลงโดยฉันเพียงเพื่อให้ได้ความคิด ฉันจะมีเวลาห้าหรือ 10 นาทีเสมอในการทำความเข้าใจบางสิ่งบางอย่าง

เดวิด:
ไปแล้ว. คุณสามารถตรวจสอบบันทึกการแสดงสำหรับแหล่งข้อมูลที่เรากล่าวถึงในวันนี้ หากคุณชอบตอนนี้ ลองดู BiggerPockets Rookie ตอนที่ 307 ซึ่งพวกเขาจะพูดถึงวิธีปกป้องการเช่าของคุณจากไฟไหม้ น้ำท่วม การฟ้องร้อง และความรับผิดที่ออกอากาศเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม
นอกจากนี้ ยังมีโพสต์ดีๆ เกี่ยวกับการประกันภัยพร้อมเรื่องราวและสถานการณ์อื่นๆ เช่นนี้ที่คุณสามารถพบได้ในบล็อกและฟอรัม BiggerPockets ดังนั้นลองพิจารณาตรวจสอบสิ่งนั้นดู
และแอนดรูว์ หากผู้คนต้องการติดต่อเพื่อรู้จักคุณให้มากขึ้น ซึ่งฉันคิดว่าพวกเขาควรทำ คุณเป็นคนที่น่าหลงใหล และเป็นคนเดียวที่ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัวด้วย พวกเขาจะไปไหน?

แอนดรู:
ทุกวันนี้ ฉันมักจะถูกพบเห็นอยู่เลยจุดนั้นไปที่ไหนสักแห่งในซานดิเอโกเคาน์ตี้ แต่ถ้าคุณเป็นคนประเภทดิจิทัล แพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียที่ฉันเลือกคือ LinkedIn และถ้าคุณแสดงความคิดเห็นในโพสต์ของฉัน ฉันคือคนที่ตอบจริงๆ นั่นเป็นสถานที่ที่ดีในการพูดคุยเกี่ยวกับหลายครอบครัวหรือตลาดหรืออะไรก็ตามที่กำลังเกิดขึ้น
จากนั้นหากคุณต้องการโทรหรือเชื่อมต่อโดยตรงที่ Vantage Point Acquisitions, vpacq.com จะมีแท็บเชื่อมต่อกับเราบนเว็บไซต์ และคลิกที่แท็บนั้นแล้วทำตามคำแนะนำง่ายๆ แล้วเราจะติดต่อกลับ

เดวิด:
สิ่งที่ฉันชอบเกี่ยวกับคุณ แอนดรูว์ คือคุณคาดเดาได้อย่างเหลือเชื่อ LinkedIn การเป็นโซเชียลมีเดียที่คุณต้องการนั้นเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้อง

แอนดรู:
ได้.

เดวิด:
คุณดูเหมือนอวตารของ LinkedIn ที่กำลังเดินอยู่ สุดยอด.
ดังนั้นหากคุณใช้ LinkedIn ลองไปหา Andrew ที่นั่นดู ถ้าไม่ใช่ คุณสามารถส่ง DM มาให้ฉันทาง Instagram แล้วฉันจะติดต่อกับ Andrew เพราะเราเป็นเพื่อนซี้กันและฉันคุยกับเขาตลอดเวลา
คุณสามารถพบฉัน @davidgreene24 บน Instagram, Facebook, Twitter ได้แทบทุกที่ หรือเข้าไปที่ davidgreene24.com เพื่อดูว่าฉันกำลังทำอะไรอยู่
โรเบิร์ต ขอบคุณที่มาอยู่ที่นี่ในวันนี้ และคนอื่นๆ โปรดจำไว้ว่าคุณสามารถรับชมตอนดีๆ เพิ่มเติมได้ในช่วงปลายสัปดาห์นี้ รวมถึงคู่มือสำหรับผู้เริ่มเล่นล่าช้าสำหรับใครก็ตามที่รู้สึกว่าตนเข้าสู่เกมอสังหาริมทรัพย์สายเกินไป เรื่องราวอันทรงพลังของ Ryan Tseko และข้อมูลเชิงลึกของเขาเกี่ยวกับการลงทุนทางไกลและเนื้อหา BiggerPockets ที่ยอดเยี่ยมอีกมากมาย
ขอขอบคุณอีกครั้งคุณทั้งสองที่มาอยู่ที่นี่ นี่คือ David Greene สำหรับ Andrew LinkedIn, Cushman ลงนามแล้ว