A เชิงพาณิชย์ อสังหาริมทรัพย์พัง กำลังมองหามากขึ้นเรื่อยๆ มีแนวโน้มในปี 2023. อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, บีบอัด อัตราสูงสุดและ สินค้าคงคลังใหม่ กำลังจะเข้าสู่ตลาดคือการสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง multifamily ดูไม่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เช่นเคย แต่ด้วยเงินจำนวนมากที่ยังคงทุ่มให้กับการลงทุนหลายครอบครัว นักลงทุนทุกวันจะจมอยู่กับฮิสทีเรียหรือไม่? หรือนี่เป็นเพียงการ ความผิดพลาดมากเกินไป ซึ่งจะไม่เกิดผลในอีกหลายปีข้างหน้า?
สกอตต์ เทรนช์, ซีอีโอของ BiggerPockets และโฮสต์ของ พอดคาสต์เงิน BiggerPocketsมีความสงสัยเกี่ยวกับพื้นที่หลายครอบครัวตั้งแต่อัตราการจำนองเริ่มพุ่งสูงขึ้น ตอนนี้เขาอยู่ในรายการเพื่ออธิบาย เหตุใดจึงเกิดอุบัติเหตุได้, มันจะส่งผลกระทบต่อใครและ สิ่งที่นักลงทุนสามารถทำได้ เพื่อเตรียมตัวให้พร้อม นี่ไม่ใช่เวลาที่จะทำข้อตกลงที่มีเดิมพันสูงซึ่งโดดเด่นมากในปี 2020 และ 2021 Scott ให้คำแนะนำเกี่ยวกับสิ่งที่นักลงทุนทั้งเชิงรับและเชิงรุกสามารถทำได้เพื่อรักษาความมั่งคั่งไว้หากและเมื่อเกิดความผิดพลาดในที่สุด
แต่นั่นไม่ใช่ทั้งหมด! เราจะไม่พูดถึง multifamily หากไม่มี แอนดรูว์ คุชแมน และ แมตต์ แฟร์คลอธซึ่งเป็นนักลงทุนหลายครอบครัวรายใหญ่สองรายที่มีประสบการณ์หลายทศวรรษในด้านนี้ แอนดรูว์และแมตต์รับคำถามจากพี่เลี้ยง BiggerPockets สองคน ฟิลิป และ แดนนี่ซึ่งเป็นนักลงทุนสองสามรายจากแคลิฟอร์เนียที่พยายามจะทำเช่นนั้น ขยายพอร์ตการลงทุนหลายครอบครัวของพวกเขา. ถ้าคุณต้องการ เข้าสู่ multifamily อย่างถูกวิธี หรือหลบข้อตกลงที่ไม่ดี อยู่ต่อไป!
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบน Apple Podcasts
ฟัง Podcast ที่นี่
อ่านทรานสคริปได้ที่นี่
สกอตต์:
นี่คือ BiggerPockets Podcast รายการที่ 721
แอนดรู:
โปรดจำไว้ว่า ใหญ่กว่านั้นน่ากลัวกว่าทางจิตใจ แต่ใหญ่กว่านั้นง่ายกว่า การทำลาย 10 หน่วยก็เท่ากับงานที่ต้องทำลาย 100 หน่วย ดังนั้นปรัชญาของฉันจึงยิ่งใหญ่เท่าที่คุณจะทำได้ เมื่อฉันหมายถึงความสะดวกสบายโดยไม่ต้องทำให้คุณหรือนักลงทุนของคุณตกอยู่ในความเสี่ยงทางการเงิน แต่อย่ากลัวกับความจริงที่ว่า "มันคือ 100 หน่วย ฉันยังไม่เคยทำแบบนั้นเลย” หากคุณลด 10 ลงไป เท่ากับว่าคุณลบ 100 ไปแล้ว มันเป็นเพียงจำนวนเงินทางการเงิน และยิ่งคุณทำเงินได้มากขึ้นก็จะยิ่งง่ายขึ้น
สกอตต์:
เป็นไงบ้างทุกคน? นี่คือ Scott Trench แขกรับเชิญชั่วคราวของ BiggerPockets Podcast กับพิธีกร Dave Meyer ขอโทษ ฉันขโมยมันไปจากคุณ เดฟ
เดฟ:
ไม่นะ. ฉันไม่รู้ว่าฉันเป็นเจ้าภาพหรือแขก ไม่ว่าจะเป็นอะไรก็ตาม เรามาที่นี่ด้วยกัน และเราจะรับช่วงต่อการแสดงในวันนี้
สกอตต์:
ขอบคุณที่ให้ฉันมาในวันนี้เดฟ ฉันรู้สึกทราบซึ้ง.
เดฟ:
ใช่แน่นอน. คุณอินอินนั้นราบรื่นมาก คุณเป็นมือเก่าในเรื่องนี้ เราอยากให้คุณเข้าร่วมเพราะเรามีคำถามสองสามข้อ คุณและฉันมีบทสนทนาดีๆ มากมายเกี่ยวกับเรื่องนี้แบบออฟไลน์ คุณมีความคิดที่น่าสนใจจริงๆ และจริงๆ แล้ว มีความกังวลบางประการเกี่ยวกับพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีหลายครอบครัว ซึ่งเราจะพูดถึงในช่วง 20 นาทีแรกของการแสดง
สกอตต์:
ใช่ฉันทำ. ฉันคิดว่าครอบครัวหลายครอบครัวในเชิงพาณิชย์มีความสุขกับการดำเนินการที่น่าอัศจรรย์จริงๆ ในการสร้างความมั่งคั่งจำนวนมหาศาลในช่วง 10, 12 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากค่าเช่าได้เติบโตขึ้นเกือบจะเร่งตัวขึ้นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยได้ลดลงในช่วงเวลานั้นและ เนื่องจากอัตราสูงสุดได้ลดลงแล้ว นั่นสร้างสภาพแวดล้อมที่น่าทึ่งสำหรับการสร้างความมั่งคั่ง ซึ่งฉันกังวลว่าได้ดำเนินไปในทิศทางของมันแล้ว และคาดว่าจะคืนให้มากมายในอีก 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า ฉันอยากจะแสดงความกังวลเหล่านั้นจริงๆ และกดกริ่งสัญญาณเตือนภัยที่นี่ เพื่อให้นักลงทุนระมัดระวังอย่างมากกับสินทรัพย์ประเภทนี้ที่มุ่งหน้าสู่ปี 2023 โดยเฉพาะ
เดฟ:
เอาล่ะเยี่ยมมาก นี่จะเป็นการสนทนาที่ดี ฉันกำลังรอคอยมัน ฉันมีคำถามมากมายสำหรับคุณ เพื่อให้ทุกคนที่ฟังอยู่ เราจะคุยกับสก็อตประมาณ 20 นาที จากนั้น เราจะส่งต่อให้ Matt Faircloth และ Andrew Cushman ที่จะตอบคำถามที่ปรึกษาและผู้ฟังเกี่ยวกับพื้นที่หลายครอบครัว วันนี้เรามีการแสดงดีๆ มาฝากคุณ เราจะพูดถึงเนื้อหาเชิงพาณิชย์และหลายครอบครัวให้ครอบคลุม ดังนั้นคุณคงอยากติดตามเรื่องนี้ต่อไป คุณมีความคิดบางอย่างเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในพื้นที่หลายครอบครัวและเชิงพาณิชย์ และเราอยากได้ยินสิ่งที่คุณคิด
สกอตต์:
ฉันคิดว่าสิ่งแรกที่เกี่ยวข้องกับฉันในพื้นที่หลายครอบครัวหรือหลายครอบครัวเชิงพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คืออัตรา cap ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยในขณะนี้ในพื้นที่ส่วนใหญ่นี้ นั่นหมายความว่าเมื่อฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ชิ้นหนึ่ง ฉันกำลังซื้อแหล่งรายได้ หากนั่นอยู่ที่อัตราสูงสุด 5% ฉันอาจใช้จ่าย 10 ล้านดอลลาร์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน 500,000 ดอลลาร์ต่อปี ถ้าอัตราดอกเบี้ยของฉันคือ 5.5% หรือ 6.5% เช่นการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ของ Freddie Mac 30 ปีจะเฉลี่ยอยู่ที่ 6.42% ณ สิ้นปี นั่นหมายความว่าหนี้ของฉันจะเจือจาง จริงๆ แล้วฉันจะได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าด้วยการซื้อเงินสดทั้งหมด หรืออยู่ในฝั่งสินเชื่อ แทนที่จะเป็นฝั่งทุน เว้นแต่ว่าฉันจะมั่นใจจากการแข็งค่าจริงๆ ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นั่นหมายความว่าฉันมีความมั่นใจในการเติบโตของค่าเช่า หรือด้วยเหตุผลบางอย่าง ฉันเชื่อว่าฉันสามารถลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้ นี่เป็นปัญหาใหญ่ สิ่งนี้ไม่ยั่งยืนในความคิดของฉัน เมื่อค่าเฉลี่ยของตลาดเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยสูงสุดต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย นั่นหมายความว่าตลาดกำลังดำเนินการตามสมมติฐานการเติบโตเหล่านี้ และฉันไม่เข้าใจสิ่งนั้น ฉันคิดว่ามันเป็นตำแหน่งที่เสี่ยงและน่ากลัวจริงๆ
มาดูสิ่งที่ต้องเป็นจริงเพื่อให้สิ่งนี้ได้ผลกับนักลงทุนในพื้นที่เชิงพาณิชย์ ประการหนึ่งคือการเติบโตของค่าเช่าต้องเพิ่มขึ้น วิธีหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นคือการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทาน ในด้านอุปทาน เราจะมีสินค้าคงคลังออนไลน์มากที่สุดนับตั้งแต่ปี 1970 Ivy Zelman ประมาณการว่าจะมี 1.6 ล้านเครื่องที่ออนไลน์ในอีก 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้าจากงานที่ค้างอยู่ที่นี่ ผู้สร้างจะดำเนินการสินค้าคงคลังให้เสร็จสิ้น และพวกเขาจะสร้างรายได้จากมัน อาจเป็นไปได้ว่าหากสิ่งต่างๆ เลวร้ายจริงๆ พวกเขาสามารถหยุดการก่อสร้างได้ แต่นั่นเป็นเพียงข้อพิสูจน์ว่ามีความเสี่ยงใหญ่ในพื้นที่นี้
อีกด้านหนึ่งของสิ่งนี้... ฉันคิดว่านั่นเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของค่าเช่าโดยสันนิษฐานว่าตลาดกำลังดำเนินไปอย่างเต็มที่ มีอุปทานออนไลน์จำนวนมาก มีการก่อสร้างจำนวนมาก สิ่งที่คุณต้องทำคือมองออกไปนอกหน้าต่างที่นี่ในเดนเวอร์ แล้วคุณจะเห็นว่านกกระเรียนอุดมสมบูรณ์กว่าที่เคยเป็นมา ที่พูดอะไรบางอย่างเพราะเมืองนี้เฟื่องฟูมาเป็นเวลานาน ตอนนี้ทั้งหมดจะเป็นระดับภูมิภาค บางเมืองจะไม่เห็นอุปทานออนไลน์ บางเมืองจะเห็นอุปทานจำนวนมากออนไลน์และยังคงไม่มีปัญหาในการดูดซับหน่วยเหล่านั้น
เดฟ:
เพื่อย้ำอีกครั้งเพื่อเน้นประเด็นนั้น สก็อตต์ เราเห็นแล้วว่าค่าเช่า โดยเฉพาะในหลายครอบครัว กำลังแบนและเริ่มลดลงในบางพื้นที่ สิ่งที่คุณพูดก่อนหน้านี้คืออุปทานที่เพิ่มขึ้นนี้เกิดขึ้นทางออนไลน์ เพราะฉันคิดว่านั่นน่าจะเป็นช่วงกลางปี 2023 ที่ตั้งใจว่าจะเกิดขึ้น ดังนั้นเราจึงเห็นสิ่งนี้แล้วก่อนที่อุปทานส่วนเกินจะเริ่มส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงนั้นด้วยซ้ำ
สกอตต์:
ใช่อย่างแน่นอน ฉันคิดว่าทางออกที่ดีกว่าคือค่าเช่าคงที่หรืออาจลดลงในช่วง 12 เดือนข้างหน้าในพื้นที่ที่มีหลายครอบครัว เทียบกับสมมติฐานโดยนัยเมื่ออัตราสูงสุดต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาจะระเบิด
ในด้านอุปสงค์ ฉันคิดว่าเรามี Wild Card ที่นี่ และฉันไม่มีการคาดการณ์ใดๆ ที่ฉันรู้สึกมั่นใจจริงๆ ตามความต้องการ ข้อโต้แย้งสำคัญประการหนึ่งเกี่ยวกับอุปสงค์ก็คือ มีผู้คนเพิ่มมากขึ้น การสร้างครัวเรือนกำลังเร่งตัวขึ้น มีแนวโน้มระยะยาวสนับสนุนสิ่งนั้น นั่นเป็นเรื่องจริง แต่มีความผันผวนมากมายจากสถานการณ์โควิดทั้งหมด ผู้คนจำนวนมากย้ายออก หย่าร้าง หรือเลิกกัน ในความคิดของฉันนั่นเป็นการสร้างรูปแบบครัวเรือนแบบเทียม เป็นตัวชี้วัดที่สามารถกระตุ้นและสร้างความสับสนให้กับนักเศรษฐศาสตร์ได้ เลยไม่รู้ว่าจะทำนายการก่อตัวของครัวเรือนในปี 2023 ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ฉันคิดว่าทางออกที่ปลอดภัยที่สุดคือการจัดตั้งครอบครัวเพียงเล็กน้อย หากมีภาวะถดถอยเล็กน้อยหรืออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นั่นจะสร้างแรงกดดันต่อเศรษฐกิจ มันจะส่งผลให้ค่าจ้างเพิ่มขึ้นน้อยลง และเราอาจคืนค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นบางส่วนกลับคืนมา ฉันคิดว่าถ้ามีอะไรก็ตาม ก็มีเหตุผลที่จะเชื่อได้ว่าค่าเช่าคงที่หรือลดลงทุกปี นั่นเป็นปัญหาอีกครั้ง
ฉันจึงกังวลว่าในปี 2023 เราอาจเห็นอัตราสูงสุดเพิ่มขึ้น ซึ่งหมายความว่าการประเมินมูลค่าสินทรัพย์หลายกลุ่มลดลง ดังนั้นทรัพย์สินเดียวกันนั้นที่สร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน 500,000 ดอลลาร์ เปลี่ยนจากมูลค่า 10 ล้านดอลลาร์ที่อัตราสูงสุด 5.0% เป็น 7.7% ที่อัตราสูงสุด 6.5% นั่นคือความผิดพลาด 23% ในมูลค่าทรัพย์สินของทรัพย์สินนั้น หากคุณใช้เลเวอเรจ 70/30 คุณใช้หนี้ 70% และ Equity 30% นั่นจะล้าง Equity ส่วนใหญ่ของคุณออกไป นี่คือปัญหาที่ฉันเห็นการผลิตเบียร์ในพื้นที่นี้ หรือที่ฉันกังวลว่าอาจผลิตเบียร์ในพื้นที่ปี 2023
เดฟ:
คุณเห็นสิ่งนี้ในสินทรัพย์หลายครอบครัวทั้งหมดหรือไม่ การเผยแพร่ที่ใหญ่กว่าหรือหลายครอบครัวที่มีขนาดเล็กกว่าจะได้รับผลกระทบจากสิ่งนี้อย่างไม่เป็นสัดส่วนหรือไม่?
สกอตต์:
ฉันคิดว่านี่เป็นภัยคุกคามต่อทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงพื้นที่สำนักงาน การค้าปลีก ทรัพย์สินหลายครอบครัว และทรัพย์สินอื่นๆ ฉันคิดว่าคุณจะได้เห็นแรงกดดันมากขึ้นต่อสินทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น คุณจะเห็นแรงกดดันต่อสินทรัพย์ที่ไม่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากเงินกู้ของ Freddie Mac ในอัตราคงที่ 30 ปี ฉันคิดว่าคนจะได้รับผลกระทบอย่างไม่สมส่วน ฉันยังคิดว่าคุณจะเห็นคนไม่ขายในช่วงเวลานี้ หากคุณลงทุนในซินดิเคชั่น ซินดิเคเตอร์ของคุณอาจจะไม่ขายในปีหรือสองปีหน้าและหวังว่าราคาจะฟื้นตัว ความกังวลของฉันคือหากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง และอาจลดลงได้อีกเล็กน้อย ฉันรู้ว่าคุณกำลังคิดว่าอัตราการจำนองมีแนวโน้มที่จะลดลงในปีหน้า แต่ตราบใดที่อัตราดอกเบี้ยยังคงสูงกว่าที่เคยเป็นมาก ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ฉันคิดว่าคุณจะได้เห็นอัตราสูงสุดถูกรีเซ็ตในระดับที่สูงขึ้น อาจจะ 6.5% หรือ 7% ทั่วประเทศ อีกครั้ง ซึ่งแตกต่างกันไปตามภูมิภาค
เดฟ:
ตามหลักการแล้ว ซินดิเคเตอร์และโอเปอเรเตอร์ส่วนใหญ่อาจจะยังคงอยู่ต่อไป แต่ด้วยลักษณะของการให้กู้ยืมเชิงพาณิชย์ ส่วนใหญ่ไม่มีหนี้สินคงที่ระยะยาว บางส่วนอาจมีการชำระเงินแบบบอลลูนที่กำลังจะมาถึงหรือการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ซึ่งจะมีการปรับในอีกสองสามปีข้างหน้า และอาจบังคับให้ขายหรือส่งผลเสียต่อกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์
สกอตต์:
ฉันคิดว่านั่นเป็นเรื่องจริง และฉันคิดว่านั่นเป็นเรื่องที่ไม่มีใครรู้มากนักในอวกาศ ฉันไม่รู้จักใครที่มีข้อมูลโดยเฉลี่ยที่ดีเกี่ยวกับเงื่อนไขหนี้อสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัวเชิงพาณิชย์ อายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของหนี้เหล่านี้คือเท่าไร? ห้าปีเหรอ? 10 ปีเลยเหรอ? 30ปีแล้วเหรอ? ทุกคนได้รับเงินกู้อัตราคงที่ของ Freddie Mac จากเรื่องนี้ แล้วเราก็พร้อมแล้วหรือยัง? ฉันเดาว่าจะมีการแพร่กระจายอย่างมากในพื้นที่เหล่านี้ และผู้คนที่แตกต่างกันจะได้รับผลกระทบที่แตกต่างกันมาก ฉันเดาได้ดีที่สุดว่าจะต้องมีกระบวนการมากกว่าเหตุการณ์สำหรับการรีเซ็ตอัตราสูงสุดนี้ จะมีการกดดันอย่างต่อเนื่องต่อผู้ปฏิบัติงานสินทรัพย์เหล่านี้ในช่วง 12 ถึง 18 เดือน แต่อาจมีปัญหาเหตุการณ์บางอย่างเกิดขึ้นได้เสมอ
อย่างไรก็ตามนี่ไม่ใช่ข่าว มูลค่าสินทรัพย์ในพื้นที่ได้ลดลง 20% ถึง 30% ในหลายตลาดแล้ว สำหรับตลาดบางแห่งมันก็เหมือนกับสวิตช์ไฟและบางส่วนก็เมื่อเวลาผ่านไป ฉันคิดว่า Brian Burke มีรายละเอียดที่ดีมากเกี่ยวกับเรื่องนี้ในพอดแคสต์ BP ก่อนหน้า จากนั้นฉันก็อยากโทรหาคุณด้วยว่าคุณมี Ben Miller ใน On the Market Podcast ซึ่งเป็น CEO ของ Fundrise ฉันคิดว่าเขาจัดการได้ดีจริงๆ เกี่ยวกับเรื่องเวลาและปัญหาด้านเครดิตที่กำลังจะเกิดขึ้น และวิธีการใช้ประโยชน์จากคน และเหตุใดผู้ให้กู้ A จึงยืมจากผู้ให้กู้ B เพื่อใช้ทางการเงินในทรัพย์สิน C และทุกคนต้องการสภาพคล่องในคราวเดียว สามารถสร้างปัญหาได้ ฉันคิดว่ามันยากที่จะคาดเดาจริงๆ ฉันคิดว่านั่นเป็นพื้นที่ที่ไม่มีใครมีข้อมูลที่ดีและยังไม่มีใครรู้ข้อมูลใหญ่ที่นี่
เดฟ:
เป็นการยากที่จะหาข้อมูลดังกล่าว หากคุณต้องการดูว่าพอดแคสต์ที่ Scott พูดถึงนั้น จะเผยแพร่ในฟีด On the Market ในช่วงคริสต์มาส คุณสามารถตรวจสอบสิ่งนั้นได้ เรียกว่า Great Deleveraging กับ Ben Miller สก็อตต์ ฉันคิดว่านี่น่าสนใจและซาบซึ้งที่คุณทำ ฉันอยากรู้ว่าคุณจะแนะนำให้นักลงทุนทำอะไร ฉันเดาว่ามันมีสองด้าน ในฐานะผู้ดำเนินการ หรือ Multifamily Syndicator คุณจะแนะนำให้พวกเขาทำอะไร แล้วในฐานะคนเช่นฉันที่ลงทุนอย่างอดทนในการเผยแพร่ข้อตกลงหลายครอบครัว คุณจะแนะนำอะไร
สกอตต์:
ฉันคิดว่าถ้าคุณอยู่ในองค์กรปัจจุบัน คุณต้องอธิษฐานและนิ่งไว้ ไม่มีทางเลือกอื่นจริงๆ คุณเป็นหุ้นส่วนจำกัด และไม่มีอะไรต้องทำ ดังนั้นทั้งหมดจึงขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณสามารถทำได้ในอนาคต ฉันคิดว่าหากคุณกำลังพิจารณาที่จะลงทุนในการรวมกลุ่ม ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามันเป็นผู้ชนะที่ยิ่งใหญ่ แม้ว่าจะอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ไม่มีการเติบโตค่าเช่าก็ตาม โยนการคาดการณ์การเติบโตของค่าเช่าในตลาดของสมาคมออกไป แล้วพูดว่า หากไม่มีการเติบโตของค่าเช่า สิ่งนี้จะยังสมเหตุสมผลสำหรับฉันในอีกสองสามปีข้างหน้าหรือไม่ และมันสมเหตุสมผลไหมที่แม้ว่าฉันจะต้องขายอสังหาริมทรัพย์โดยมีอัตราสูงสุดเพิ่มขึ้น 150 จุดในตลาดนั้น…? นั่นเป็นกฎทั่วไป แต่ละภูมิภาคจะแตกต่างกันไป คุณสามารถแก้ไขสมมติฐานเหล่านั้นตามภูมิภาคของคุณได้อย่างแน่นอน หากคุณมีตลาดใดตลาดหนึ่งที่มีการโยกย้ายสุทธิจำนวนมากโดยมีการก่อสร้างใหม่น้อยมาก
อีกประการหนึ่งคือ แทนที่จะเข้าไปอยู่ในฝั่งทุนในการเผยแพร่ ให้พิจารณาอยู่ฝั่งตราสารหนี้ มีหุ้นบุริมสิทธิ์ซึ่งสอดคล้องกับหนี้สินในแง่ของผลตอบแทนแม้ว่าจะอยู่ในระดับรองจากหนี้ระดับสูงกว่าที่ด้านบนสุดของสแต็กก็ตาม หรือจะเข้ากองทุนตราสารหนี้ก็ได้ หากอัตราดอกเบี้ยสูงสุดคือ 5% และอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 6.5% ทำไมไม่รับอัตราดอกเบี้ย 6.5% หรือสูงกว่านั้นกับกองทุนตราสารหนี้อื่น ๆ ล่ะ? นั่นเป็นวิธีที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าในการรับกระแสเงินสดที่ดีขึ้นในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เมื่อสิ่งต่างๆ เปลี่ยนแปลงหรือเปลี่ยนแปลง คุณสามารถกลับไปอยู่ในฝั่งทุนหรือเมื่อคุณมีความมั่นใจในการเติบโตของค่าเช่า หากคุณกำลังจะเข้าสู่ข้อตกลงตราสารทุน อาจพิจารณาหาใครสักคนที่จะรวมกลุ่มโดยไม่มีการก่อหนี้เลย อีกครั้ง หากทรัพย์สินจะให้ผลตอบแทนในอัตราสูงสุด 5% ให้พิจารณาไม่ใช้หนี้เลย นั่นจะเป็นการเพิ่มผลตอบแทนของคุณในสภาพแวดล้อมที่ไม่มีค่าเช่าหรือเติบโตต่ำในขณะที่มีความเสี่ยงลดลง นั่นมันน่าดึงดูดจริงๆ
นี่เป็นความคิดเห็นที่กล้าหาญอย่างยิ่งที่ฉันพยายามนำเสนอ แต่ฉันอยากจะแสดงความกังวลนี้จริงๆ เพราะฉันรู้สึกว่าผู้คนไม่เข้าใจสิ่งนี้ และฉันรู้สึกว่าพวกเขากำลังได้รับข้อมูล... หากคุณได้รับทั้งหมด ข้อมูลของคุณจากผู้ที่รวบรวมข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์ พึงระลึกไว้ว่าองค์กรเหล่านี้ พวกเขาเป็นคนดี พวกเขาทำงานได้ดีในหลายกรณี แต่นี่คือวิถีชีวิตของพวกเขา เป็นเรื่องยากที่จะมองเห็นความเสี่ยงบางส่วนในพื้นที่นี้ หากการดำรงชีวิตของคุณขึ้นอยู่กับการระดมทุนจำนวนมาก การซื้อข้อตกลง และการสร้างรายได้ผ่านค่าธรรมเนียมการเข้าซื้อกิจการ ค่าธรรมเนียมการจัดการ จากนั้นจึงหมุนความสนใจไปที่ [00 ที่ไม่ได้ยิน :13:51].
เดฟ:
นั่นเป็นคำแนะนำที่ดี สกอตต์ ขอบคุณ คุณมองเห็นภาวะถดถอยที่อาจเกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือไม่? จากที่คุณเล่ามาก็ประมาณนี้ครับ.. โดยส่วนตัวแล้วฉันเชื่อว่าเราจะเห็นการชะลอตัวเล็กน้อยของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แต่เชิงพาณิชย์นี้มีข้อเสียมากกว่าตามการวิเคราะห์ของคุณ คุณเห็นว่ามันแพร่กระจายไปสู่ที่อยู่อาศัยหรือส่วนอื่น ๆ ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
สกอตต์:
นี่ไม่ใช่ข่าวดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป ฟังนะ ฉันคิดว่าคุณควบคุมตลาดที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดีโดยเฉพาะ คุณมีการจัดการที่ดีในทุกตลาด ฉันไม่คิดว่าคุณจะใช้เวลาในพื้นที่เชิงพาณิชย์มากนัก อย่างไรก็ตาม ฉันจะบอกว่าคุณควรนำความคิดเห็นของฉันบางส่วนมาพิจารณาด้วยเพราะฉันเป็นนักเดินทางสมัครเล่นที่ทะเยอทะยานในการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่นี่ แต่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัย ฉันคิดว่าเรามีการจัดการที่สมเหตุสมผลในเรื่องนี้ มีผลลัพธ์ที่หลากหลาย แต่ไม่ มูลค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ลดลงมีแนวโน้มที่จะสอดคล้องกับมูลค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ลดลง เราคาดการณ์ไว้แล้ว ฉันคิดว่าการลดลง 3% ถึง 10% เป็นสนามเบสบอลที่คุณพูดคุยเรื่องที่อยู่อาศัย ขึ้นอยู่กับว่าอัตราดอกเบี้ยจะสิ้นสุดที่ใดในช่วงปลายปีหน้า
เดฟ:
นั่นก็มีประโยชน์มาก
สกอตต์:
ยังไงก็ตาม หากคุณกำลังพิจารณาที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ให้ใส่ไว้ในเครื่องคิดเลข BiggerPockets แล้วดูอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนอง 30 ปี และการขึ้นราคาที่สมเหตุสมผล และสมมติฐานการเติบโตของค่าเช่า แล้ววางไว้ตรงนั้นโดยไม่ต้องจำนอง แล้วดูว่าอะไร ผลตอบแทนดูเหมือน ในหลายกรณี ผลตอบแทนจะดีกว่าโดยไม่ต้องจำนองทรัพย์สิน ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าสนใจจริงๆ และเป็นสิ่งที่ควรทำให้วงล้อหมุนได้ คุณต้องค้นหาข้อเสนอที่ดีในตอนนี้เพื่อให้สิ่งนี้ได้ผล และคุณอาจต้องการพิจารณาการเป็นหนี้
เดฟ:
สุดยอด. สก็อตต์ เราซาบซึ้งจริงๆ กับการวิเคราะห์ที่สุขุมและรอบคอบนี้ ชัดเจนว่าเป็นสิ่งที่ผู้ชมของเราและใครก็ตามที่กำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรคิดและเรียนรู้เพิ่มเติม
สกอตต์:
เดฟ คำถามหนึ่งที่ฉันมีให้คุณคือ คุณคิดอย่างไร ฉันมาแรงด้วยหายนะและความเศร้าโศกเล็กน้อยที่นี่โดยกังวลว่าจะมีปัจจัยเสี่ยงที่ใหญ่หลวงเกิดขึ้นในพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คุณคิดว่าฉันสมเหตุสมผลกับเรื่องนั้นหรือคุณคิดว่าฉันไม่เหมาะสม?
เดฟ:
ไม่ ฉันทำ ฉันคิดว่ามันเป็นข้อกังวลร้ายแรง ฉันมีช่วงเวลาที่ยากลำบากในการจินตนาการถึงอัตราสูงสุดที่จะอยู่ในที่ที่พวกเขาอยู่ ฉันนึกภาพโลกที่พวกมันไม่ขยายตัวไม่ออกเลย ดังที่คุณอธิบายไว้ชัดเจนแล้ว การเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยของอัตราสูงสุดก็ส่งผลเสียอย่างมากต่อมูลค่าสินทรัพย์ เราเพียงแต่เห็นเงื่อนไขย้อนกลับในลักษณะที่อัตราดอกเบี้ยสูงสุดต่ำมากมาเป็นเวลานาน และสภาพทางเศรษฐกิจ ฉันไม่คิดว่าจะสนับสนุนสิ่งนั้นอีกต่อไป
ฉันคิดว่าสิ่งที่คุณพูดเกี่ยวกับการเติบโตของค่าเช่านั้นถูกต้อง งานปาร์ตี้ที่เราทุกคนเคยเห็นในช่วงสองสามปีที่ผ่านมาซึ่งมีการเติบโตของอันดับพุ่งสูงขึ้น สภาพเศรษฐกิจไม่สนับสนุนอีกต่อไป ฉันคิดว่าถึงเวลาที่จะต้องระมัดระวังและอนุรักษ์นิยมให้มาก ฉันไม่เห็นข้อเสียใด ๆ ในการเป็นคนอนุรักษ์นิยมจริงๆ หากคุณผิดและถ้าฉันผิดก็เป็นเพียงโบนัสสำหรับคุณ หากคุณลงทุนอย่างระมัดระวังและการเติบโตของค่าเช่าเพิ่มขึ้นและอัตรา Cap Rate อยู่ในระดับต่ำ ย่อมดีสำหรับคุณ แต่อย่างที่คุณพูด ฉันคิดว่าคำแนะนำที่สมเหตุสมผลและเหมาะสมที่สุด ทั้งในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในขณะนี้ ถือว่าการเติบโตของค่าเช่าอยู่ในระดับปานกลาง ถ้ามีเลย ถือว่าได้รับความชื่นชมเพียงเล็กน้อย และหากข้อตกลงยังคงได้ผล ก็ถือว่าสมเหตุสมผล . แต่ฉันไม่คิดว่าการหวังว่าจะปรับปรุงสภาพต่างๆ เป็นแนวทางปฏิบัติที่ชาญฉลาด อย่างน้อยในปีหน้าหรืออาจจะสองปี
สกอตต์:
เยี่ยมเลย ฉันขอย้ำอีกครั้งว่าฉันรู้สึกประหม่าเล็กน้อยเมื่อแสดงความกังวลนี้ โดยพื้นฐานแล้วฉันจะมาแสดงและพูดว่า “ฉันกำลังทำนายความสวย…” ฉันไม่ได้ทำนาย ฉันกังวลเกี่ยวกับมูลค่าสินทรัพย์ที่ลดลงถึง 30% ในกลุ่มธุรกิจหลายครอบครัวเชิงพาณิชย์ นั่นเป็นประเด็นหนึ่งที่ฉันชอบพอดแคสต์ของ Ben Miller มากซึ่งเขาพูดถึงความเสี่ยงด้านเครดิตในที่นี่ แต่ฉันคิดว่า multifamily ไม่ได้รับการป้องกันจากเรื่องนี้ ความเสี่ยงของเขาอยู่ที่การพาณิชย์ เช่น สำนักงานค้าปลีก หรือสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ฉันคิดว่าหลายครอบครัวถูกเปิดเผยอย่างมากในตอนนี้ และฉันกังวลว่าบางสิ่งเหล่านี้ไม่ได้มีราคาที่เหมาะสมในตลาด
ขอย้ำอีกครั้งว่าเรากำลังพยายามหาเงินในฐานะนักลงทุน คุณจะหาเงินได้อย่างไรถ้าค่าเช่าไม่เพิ่มขึ้นและหนี้ของคุณแพงกว่ากระแสเงินสดที่คุณซื้อ นั่นจะต้องมีการเปลี่ยนแปลง ฉันคิดว่าส่วนต่างที่สมเหตุสมผลระหว่างอัตราสูงสุดและอัตราดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยของประเทศคือประมาณ 150 คะแนนพื้นฐาน ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากจากประมาณ 5% ของค่าเฉลี่ยของประเทศในขณะนี้เป็น 6.5% อัตราสูงสุด อีกครั้งที่ทำลายคุณค่ามากมาย หวังว่านี่จะเป็นประโยชน์
เดฟ:
ทางเลือกเดียวที่มีคืออัตราดอกเบี้ยลดลง อย่างที่คุณพูด คุณต้องมีสเปรดนี้ แต่โดยส่วนตัวแล้ว ฉันคิดว่าอัตราการจำนองอาจลดลงภายในสิ้นปี 2023 แต่ก็ไม่มาก ฉันไม่คิดว่าจะถึง 100 คะแนนพื้นฐานจากจุดที่เป็นอยู่ตอนนี้ นั่นคือความคิดของฉัน แต่ฉันไม่เชื่ออย่างแรงกล้าขนาดนั้น ฉันคิดว่ามีหลายวิธีที่จะเป็นไปได้ ดังนั้น ฉันคิดว่าผลลัพธ์ที่น่าจะเป็นไปได้มากกว่า อย่างที่คุณพูดไปแล้ว ก็คืออัตราดอกเบี้ยสูงสุดจะสูงขึ้นเพื่อให้ได้ค่าสเปรดที่ดีในอดีต แทนที่จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง
สกอตต์:
อาจจะมีการรวมกัน นั่นอาจเป็นปัจจัยบรรเทาได้ พวกเขาสามารถลดลงบางส่วนและอัตราสูงสุดยังคงสามารถเพิ่มขึ้นได้บางส่วน แต่ฉันกลัวมากกับพื้นที่นี้ในปีหน้า
เดฟ:
เอาล่ะ สกอตต์ เรารู้สึกซาบซึ้งอย่างยิ่งกับการประเมินที่ตรงไปตรงมานี้ และคุณแบ่งปันความรู้สึกของคุณกับเรา เป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับทุกคนที่ฟังสิ่งนี้และทำให้ฉันคิดได้หลายอย่าง ก่อนที่เราจะให้คุณออกไปจากที่นี่ เคล็ดลับสั้นๆ ของคุณสำหรับวันนี้คืออะไร?
สกอตต์:
เคล็ดลับสั้นๆ ของฉันคือ หากคุณกำลังวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน ให้ลองวิเคราะห์โดยมีและไม่มีหนี้สินก่อน ประการที่สอง หากคุณกำลังดูโอกาสทางการขายที่เผยแพร่ หากคุณยังคงสนใจในโอกาสทางการขายที่เผยแพร่ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้สนับสนุนกำลังซื้อลึก โดยซื้อในราคาที่มีส่วนลดสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด ซึ่งมีโอกาสที่สำคัญสำหรับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเพียงเพื่อนำมาซึ่ง ค่าเช่าปัจจุบันสู่ตลาด และทรัพย์สินยังคงสามารถสร้างผลกำไรที่ยอมรับได้เมื่อสมาคมจำเป็นต้องขายมันในสามถึงห้าปีต่อมา แม้ว่าจะอยู่ที่อัตราสูงสุดที่สูงกว่า 1.5% หรือสูงกว่าที่เป็นอยู่ 150 คะแนนพื้นฐาน ซื้อที่วันนี้
เดฟ:
ขอขอบคุณคุณ Scott Trench ซีอีโอของ BiggerPockets เราขอขอบคุณที่คุณอยู่ที่นี่ ด้วยเหตุนี้ เราจะส่งต่อให้ Matt Faircloth และ Andrew Cushman ที่จะตอบคำถามที่ปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในหลายครอบครัว
แอนดรู:
Philip Hernandez ยินดีต้อนรับสู่ BiggerPockets Podcast เป็นยังไงบ้างคะท่าน?
ฟิลิป:
ที่ฉันทำดี. ฉันตื่นเต้นมากที่ได้มาที่นี่ ขอบคุณมากแอนดรูว์
แอนดรู:
คุณเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มแรกของโครงการพี่เลี้ยงของ BiggerPockets คุณมีคำถามสองสามข้อที่หวังว่าเราจะสามารถช่วยได้ในวันนี้ ถูกต้องไหม?
ฟิลิป:
ใช่ ใช่ ถูกต้อง ฉันตื่นเต้นมากและขอบคุณพวกคุณมากที่สละเวลา คำถามของฉัน ในโลกที่มีหลายครอบครัว แต่ในโลกอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป หลายครั้งเมื่อเราเริ่มต้น จะมีการให้คำแนะนำในการร่วมมือกับผู้ที่มีประสบการณ์มากกว่าคุณโดยมอบคุณค่าบางอย่างให้กับพวกเขา ไม่ว่าจะค้นหาข้อตกลงหรือจัดการข้อตกลงหรือทำให้ผู้ที่มีประสบการณ์มากกว่าคุณง่ายขึ้น จะเกิดอะไรขึ้นถ้าสิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อเพิ่มมูลค่าคือการระดมทุน? ฉันเริ่มค้นพบแล้ว… เครือข่ายของฉันเริ่มสนใจที่จะลงทุนกับฉันมากขึ้น ถ้าฉันไม่มีข้อตกลงล่ะ? จะเป็นอย่างไรถ้ามีคนอื่นมีข้อตกลง แต่ฉันเพิ่งเริ่มรู้จักพวกเขา คุณจะตรวจสอบคนที่คุณคิดจะนำเงินของเพื่อนและครอบครัวของคุณมาทำข้อตกลงได้อย่างไร? รายการตรวจสอบของคุณจะเป็นอย่างไรเพื่อให้คุณทำสิ่งนั้นไปในทางที่ดี?
แอนดรู:
หัวข้อสำคัญ เพียงเพื่อให้แน่ใจว่าเราตอบถูก คำถามของคุณก็คือ หากฉันเริ่มต้นจากการระดมทุน รายการตรวจสอบจะเป็นอย่างไรในการเลือกพันธมิตรหรือผู้สนับสนุนร่วมที่เหมาะสมเพื่อนำเงินนั้นไปลงทุนด้วย
ฟิลิป:
ใช่แล้ว เนื่องจากการตรวจสอบข้อตกลงและการตรวจสอบสถานะของตนเอง ฉันรู้สึกมีความสามารถพอสมควรในเรื่องนี้ แต่หากฉันเป็นผู้ควบคุมทุกสิ่งทุกอย่าง แล้วถ้าฉันควบคุมทุกอย่างไม่ได้ล่ะ?
แอนดรู:
คุณพูดถูกแล้ว แมตต์อาจมีเรื่องจะพูดมากมายเกี่ยวกับเรื่องนี้ ดังนั้นฉันจะพูดถึงบางสิ่งก่อน แล้วฉันจะปล่อยให้เขารับช่วงต่อ ประการแรกคือ ฉันจะบอกว่าไปอ่านหนังสือของ Brian Burke เรื่อง The Hands-Off Investor เพราะมันเขียนถึงนักลงทุนเชิงรับของ LP เป็นคู่มือวิธีสัตวแพทย์ผู้ปฏิบัติงานที่ละเอียดและเจาะลึกที่สุดเท่าที่ฉันเคยเห็นมาในชีวิต ดังนั้นหากคุณกำลังมองหาการระดมเงินและนำเงินนั้นไปใช้กับคนอื่น คุณต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญในหนังสือเล่มนั้น นั่นคือสิ่งแรกที่ฉันจะทำ แม้จะเป็นคนที่ทำสิ่งนี้มาเป็นเวลาสิบปีครึ่งแล้ว ฉันอ่านหนังสือของเขาทุกหน้า มีอะไรให้เรียนรู้มากมายในนั้น ดังนั้นทำอย่างนั้น
ประการที่สองคือถ้าคุณจะระดมเงินของคนอื่นแล้วนำไปไว้ในข้อตกลงของคนอื่น อย่าอยู่แค่ในหุ้นส่วนจำกัด ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเป็นส่วนหนึ่งของหุ้นส่วนทั่วไปหรืออย่างน้อยก็มีข้อมูลหรือการควบคุมในข้อตกลงในระดับหนึ่ง น่าเสียดาย เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว เพื่อนของฉันคนหนึ่งระดมเงินได้ และนำไปรวมกับผู้สนับสนุนรายอื่นในข้อตกลงในเท็กซัส พวกเขามีไฟ ข้อตกลงกำลังจะไม่ดี ส่วนของทุนจะหายไป 100% สิ่งที่น่าหงุดหงิดที่สุดประการหนึ่งกับเพื่อนของฉันที่หาเงินได้ก็คือเขาไม่สามารถควบคุมได้ เขาไม่สามารถรับข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นได้ ดังนั้นตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีข้อมูลเข้าในระดับหนึ่ง มีระดับการควบคุมอยู่บ้าง
ฉันอยากจะแนะนำเมื่อคุณกำลังดูข้อตกลงที่เฉพาะเจาะจง เขียนข้อตกลงและทำการตรวจสอบสถานะข้อตกลงราวกับว่าเป็นข้อตกลงของคุณเองและคุณก็พบมัน โดยพื้นฐานแล้วคุณกำลังทำซ้ำการจัดจำหน่ายและการวิจัยที่ผู้สนับสนุนควรทำ หวังว่าทุกอย่างจะเข้ากันและคุณจะแบบว่า "ว้าว ผู้ชายคนนี้เก่งมาก" แต่ถ้าไม่ คุณจะพบสิ่งนั้น และคุณจะช่วยตัวเองได้มาก... คุณช่วยนักลงทุนความเสี่ยงและรักษาชื่อเสียงของคุณเอง จากนั้นให้ตระหนักด้วยว่าคุณกำลังเดิมพันกับผู้ให้บริการนั้นมากกว่าที่คุณอยู่ในข้อตกลงใด ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลง การจัดการสินทรัพย์และการดำเนินงานที่ดีคือแหล่งสร้างรายได้อย่างแท้จริง เราทุกคนต่างเผชิญกับคลื่นลูกใหญ่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งได้ขึ้นถึงจุดสูงสุดแล้ว และผู้ปฏิบัติงานที่ดีจะเป็นปัจจัยที่สร้างความแตกต่างในอนาคต
ถ้าอย่างนั้นจากมุมมองของคุณจริงๆ ฟิลิป แค่เข้าใจว่าไม่ว่าจะยังไง ในระดับหนึ่ง คุณกำลังมอบชื่อเสียงของคุณไปอยู่ในมือของคนอื่น ทำตามขั้นตอนการตรวจคัดกรอง ค่อยๆ ทำ หากคุณทำถูกต้อง มันจะเป็นสิ่งมหัศจรรย์สำหรับการเติบโต ขยายขนาด และมุ่งเน้นไปที่สิ่งที่คุณทำได้ดี แต่เพียงจำไว้ แมตต์ ฉันจะโยนมันให้คุณเพื่อดูว่าคุณต้องเพิ่มอะไร?
แมท:
ฉันบอกได้เลยว่า “เฮ้ ฉันเห็นด้วยกับแอนดรูว์” ซึ่งฉันทำเกือบทุกครั้ง ทุกสิ่งที่แอนดรูว์พูดนั้นถูกต้อง 100% ใช่ ดูแลพวกเขาราวกับว่าคุณกำลังลงทุนด้วยเงินทุนของคุณเอง และนั่นคือวิธีที่คุณควรพิจารณา เหนือสิ่งอื่นใด Philip มองดูสิ่งนี้ราวกับว่านี่คือเงินของคุณที่จะเข้าสู่ข้อตกลงของผู้ดำเนินการรายอื่น ทำสิ่งที่คุณจะทำถ้าคุณเขียนเช็คนี้ เพราะโดยพื้นฐานแล้ว บุคคลที่ลงทุนไม่ได้ลงทุนในข้อตกลงนั้น พวกเขากำลังลงทุนในตัวคุณ พวกเขากำลังมาหาคุณเพื่อช่วยพวกเขาหาที่จอดรถเมืองหลวงของพวกเขา พวกมันไม่เหมือนกับ… พวกมันสามารถไปที่โอเปอเรเตอร์นั้นโดยตรงได้ ทำไมพวกเขาต้องผ่านคุณไป? เหตุผลที่พวกเขาต้องผ่านคุณไปก็เพราะพวกเขาเชื่อใจคุณ พวกเขากำลังลงทุนร่วมกับ Philip Hernandez ในเครือข่ายของเขา ตลอดจนความสามารถในการรับประกันสินค้าและความรู้ด้านการตลาดของเขา
ดังนั้นทำอย่างนั้น สำรวจตลาดและค้นหาว่าทำไมตลาดถึงน่าทึ่ง อย่าเพิ่งฟังเฉพาะองค์กรหรือผู้ดำเนินการหรือผู้จัดงาน คิดการบ้านของคุณเองว่าทำไม อย่าเพิ่งพึ่งพาเอกสาร PDF ของสมาคมที่แสดงข้อมูลทางการเงิน รับตัวเลขจริงใน Excel รับประกันข้อตกลงด้วยตัวคุณเอง รับบัญชีค่าเช่าและงบกำไรขาดทุนจากเจ้าของปัจจุบันที่พวกเขากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์และทำการวิเคราะห์ทรัพย์สินของคุณเอง บางทีอาจมาพร้อมกับการตรวจสอบของคุณเอง การจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ของคุณเอง และการทดสอบความเครียดในข้อตกลงด้วย สิ่งเหล่านี้ทั้งหมดดำเนินการโดยนักลงทุน LP ที่ดีที่ต้องการลงทุนในข้อตกลง และคุณต้องทำตัวราวกับว่าเป็นผงแป้งของคุณที่จะเข้าสู่ข้อตกลงนี้ ไม่ใช่นักลงทุนของคุณ นั่นคืออันดับหนึ่ง
หากคุณกำลังมองหาสิ่งนี้ ฉันยังสามารถเสนอความคิดบางอย่างให้กับคุณได้ ว่าคุณจะสามารถป้องกันตัวเองในการหาเงินให้คนอื่นได้อย่างไร เพราะฉันเดาว่าคุณเป็นผู้ชายที่ยอดเยี่ยม ฉันจึงรู้เรื่องนี้ แต่คุณไม่ได้ทำสิ่งนี้เพื่อเป็นงานอดิเรก คุณกำลังทำเช่นนี้เพราะคุณต้องการได้รับค่าตอบแทนเพื่อแลกกับการวางหนึ่งในนักลงทุนของคุณไว้ในข้อตกลงใช่ไหม?
ฟิลิป:
ใช่แน่นอน
แมท:
ปัญหาคือ และเว้นแต่ฉันจะจำผิด คุณไม่มีใบอนุญาต Series 7 คุณไม่ใช่นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตใช่ไหม
ฟิลิป:
แก้ไข.
แมท:
ดังนั้นผู้ประกอบการรายนั้นจึงไม่สามารถชดเชยคุณในการระดมทุนได้ เพราะสิ่งที่คุณทำคือขายหลักทรัพย์ให้พวกเขา ฉันไม่สามารถตัดเช็คเป็นดอลลาร์และทุนที่คุณเพิ่มเพื่อแลกกับการระดมทุนให้คุณได้ เพราะนั่นจะชดเชยคุณในฐานะนายหน้าค้าหุ้นในการขายหลักทรัพย์ และคุณต้องมีใบอนุญาตจึงจะทำเช่นนั้น ซึ่งคุณไม่มี . แต่วางใจได้เลย ฉันได้รับความคุ้มครองจากคุณแล้ว
วิธีที่คุณทำคือคุณได้เป็นสมาชิกของ GP ซึ่งเป็นหุ้นส่วนทั่วไป ดังที่แอนดรูว์เคยกล่าวไว้ ตอนนี้มีแกะสลักอยู่ข้างนอกนั่น คุณไม่สามารถเป็น GP ในฐานะผู้ระดมทุนได้ คุณต้องมีบทบาทอย่างแข็งขันในบริษัท งานเพิ่มทุนเกือบจะสิ้นสุดลงแล้วหลังจากที่บริษัทก่อตั้งขึ้น คุณรู้ไหมว่าฉันพูดอะไร? ไม่ใช่ว่าคุณต้องการเงินทุนเพิ่มขึ้นตลอดไป คุณเพิ่มทุนและข้อตกลงปิดลง จากนั้นคุณก็เสร็จสิ้น ดังนั้นสิ่งที่ SEC ต้องการเห็น หากมีการตรวจสอบข้อตกลงอย่างละเอียด และเพื่อให้ตรงไปตรงมา ไม่ใช่สิ่งที่นักลงทุนของคุณต้องการเห็น คุณยังคงเป็นหุ้นส่วนที่กระตือรือร้นในข้อตกลงหรือไม่? ดังนั้นงานของ Phillip จึงไม่สิ้นสุดเมื่อมีการเพิ่มทุน เพราะนั่นจะทำให้คุณมีบทบาทอย่างแข็งขันในบริษัทในฐานะเจ้าของ หากคุณเป็นเจ้าของบริษัท เจ้าของขนาดใดก็ตาม คุณสามารถขายหุ้นได้ คุณไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตด้านหลักทรัพย์หากคุณเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของบริษัท คุณตามฉันมาเหรอ?
ฟิลิป:
ใช่.
แมท:
ตอนนี้คุณเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของบริษัท แต่คุณต้องทำอะไรมากกว่าการระดมทุนด้วย ดังนั้นคุณจึงสามารถนั่งทีมบริหารสินทรัพย์ได้ เช่นเดียวกับที่เราทำที่ DeRosa สำหรับบริษัทของฉัน สิ่งที่เราทำคือจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร และคณะกรรมการบริหารคนนั้นก็มีสิทธิ์มีเสียง พวกเขาได้กล่าวไว้. เรามีการประชุมคณะกรรมการเป็นประจำ เราเก็บนาที เรายังเป็นคนโง่เขลาและทำตามกฎของโรเบิร์ตซึ่งมีการเคลื่อนไหว วินาที และใช่ และทั้งหมดนั้น ดังนั้นคุณจึงสามารถทำทุกอย่างในฐานะคณะกรรมการบริหารโดยให้ผู้ระดมศาลากลางมีหน้าที่มีสิทธิออกเสียงในบริษัทเป็นประจำ หากเจ้าหน้าที่เต็มใจที่จะเล่นบอลกับคุณและจัดเตรียมสิ่งต่างๆ ไว้แบบนั้น นั่นเป็นวิธีที่ดีสำหรับคุณในการเป็นสมาชิกของ GP เพื่อให้คุณมีสิทธิ์พูดและควบคุมได้ และยังช่วยให้คุณได้เป็นสมาชิกของ GP เพื่อให้ผู้จัดงานหลักสามารถชดเชยคุณตามกฎหมายในรูปแบบหรือรูปแบบใดก็ตามที่คุณเจรจาด้วยตนเอง
ฟิลิป:
ดังนั้นหากเป็นข้อตกลงที่เล็กกว่าและหากมีคนสามคนในข้อตกลง สี่คนในข้อตกลง แอนดรูว์ คุณบอกว่าต้องแน่ใจว่าคุณสามารถควบคุมได้ในระดับหนึ่ง จริงๆแล้วมันมีลักษณะเป็นอย่างไร? ควบคุมเท่าที่อยู่ใน dispo หรือการควบคุม…? ฉันจะพูดว่าอย่างไร “โอ้ ฉันอยากให้มันเป็นแบบนั้นแบบนี้เหรอ” เท่าที่ควบคุมได้?
แอนดรู:
ควบคุมให้ได้มากที่สุด ดังนั้นคุณจะต้องลงคะแนนเสียงตามที่คุณพูด การจัดการ เมื่อไร/อย่างไร การอนุมัติราคา อนุมัติแล้ว รีไฟแนนซ์ได้ไหม? คุณจะไล่ผู้จัดการทรัพย์สินออกและจ้างคนใหม่หรือไม่? คุณควรมีข้อมูลบางอย่างเกี่ยวกับเรื่องนั้น คุณจะได้รับข้อมูลว่าจะใช้จ่ายด้านทุนจำนวนมากหรือไม่ พวกเขาควรจะรั้งไว้หรือคุณควรเดินหน้าไปกับพวกเขา? คุณจะได้รับข้อมูลว่าควรแจกจ่ายหรือควรระงับไว้เพื่อรักษาสถานะทางการเงินของทรัพย์สินเพื่อให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้? ดังนั้นยิ่งคุณมีข้อมูลมากเท่าไรก็ยิ่งดีสำหรับนักลงทุนของคุณเท่านั้น แล้วคุณยังจะได้เรียนรู้เพิ่มเติมอีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเป็นฝ่ายระดมทุน คุณจะไม่ต้องเสียเวลาในการดำเนินงานมากนัก คุณจะได้เรียนรู้เพิ่มเติมด้วยการทำเช่นนั้นเช่นกัน
แมท:
สิ่งที่น่าสนใจของฟิลิปก็คือที่คุณเคยพูดถึงไปแล้ว นี่เป็นเพียงเรื่องเล็กน้อยเท่านั้น มีเพียงสามถึงสี่คนเท่านั้นที่เกี่ยวข้องกับโครงการนี้ใช่ไหม? ฉันไม่อยากให้คุณหรือใครอื่นกลัวที่จะคิดว่า "โอ้ คณะกรรมการบริหาร เอาล่ะ Microsoft มีคณะกรรมการบริหารแล้ว แต่นี่เป็นเพียงข้อตกลงเล็กๆ น้อยๆ ไม่ว่าจะมีหลายขนาดก็ตาม ไม่จำเป็นต้องมีคณะกรรมการ” ใช่และไม่ใช่ คุณไม่จำเป็นต้องปล่อยให้คำแบบนั้นทำให้คุณหรือใครก็ตามหวาดกลัว มีเพียงวิธีเดียวในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับพันธมิตรสองสามราย มันเกี่ยวข้องกับเงินทุนส่วนตัวที่เข้ามาในข้อตกลง หุ้นส่วนทุกคนที่มีสิทธิ์พูดในโครงการนี้มีความจำเป็น ดังที่แอนดรูว์กล่าวไว้ หุ้นส่วนทุกคนมีคะแนนเสียง
อย่างไรก็ตาม มันไม่จำเป็นต้องเป็นไปตามที่ฟิลลิปพูด ต้องเป็นฟิลลิปมีเสียง ฟิลิปมีเสียง ในสิ่งเหล่านี้ทั้งหมด โดยทั่วไปจะเป็นความเห็นพ้องต้องกันหรือแม้แต่ "ใช่ว่าใช่ พูดเปล่า" เพื่อตัดสินว่าคุณรับข้อเสนอหรือไม่ ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจเปลี่ยนหลังคาหรือไม่ก็ตาม นี่คือสิ่งที่อสังหาริมทรัพย์กึ่งซับซ้อนเกิดขึ้น นี่อาจเป็นทรัพย์สินสี่ยูนิตหรือทรัพย์สิน 10 ยูนิตก็ได้ ฉันไม่ต้องการให้คนอื่นมองว่าสิ่งนี้ซับซ้อนเกินกว่าที่จำเป็น นี่อาจเป็นการโทร Zoom ขึ้นและลงอย่างรวดเร็วที่คุณเพิ่งสร้างบันทึกว่ามีการโทร Zoom เกิดขึ้น บางทีอาจจะขึ้นเครื่องบินฟิลิปแล้วออกไปดูที่พัก
สิ่งสุดท้ายที่ฉันจะฝากคุณไว้ และคนอื่นๆ ด้วยเช่นกัน มีคนจำนวนมากเกินไปที่ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบนี้เพื่อแค่เล่นตะลุย หากคุณกำลังระดมทุนส่วนบุคคลให้กับผู้ประกอบการ คุณไม่ควรระดมทุนให้กับผู้ประกอบการรายนั้น เว้นแต่คุณจะวางแผนที่จะดำเนินการ 10 ครั้งสำหรับข้อตกลง 10 รายการถัดไป หรืออาจจะเติบโตเป็นของคุณเองในที่สุด แต่คุณไม่ควรตะลุยระดมทุนให้ผู้ประกอบการ คุณควรทำซ้ำแล้วซ้ำเล่าเพื่อให้แบรนด์ของคุณยึดติดกับพวกเขา เพื่อให้ผู้คนมองว่าคุณเป็นแหล่งเงินทุนสำหรับพวกเขา และเป็นสิ่งที่คุณสามารถทำได้ซ้ำแล้วซ้ำอีก ไม่ใช่สิ่งที่คุณสามารถลองทำได้เพียงครั้งเดียว เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปอาจมีอายุการใช้งานห้าปี และหากเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย โครงการเหล่านี้อาจใช้เวลานานกว่าห้าปีเล็กน้อย ดังนั้นคุณต้องแน่ใจว่าคุณชอบทำงานร่วมกับคนเหล่านี้ และคุณอยากทำงานร่วมกับพวกเขาให้มากขึ้น
ฟิลิป:
นั่นเป็นคำแนะนำที่ดี ขอบคุณพวกคุณมาก ฉันซาบซึ้งจริงๆ
แมท:
ฟิลิป ก่อนที่คุณจะแยกทางกัน ฉันอยากจะแจ้งให้คุณทราบว่า คุณเป็นผู้นำที่ยอดเยี่ยม ยอดเยี่ยม และยอดเยี่ยมใน Multifamily Bootcamp ที่เรามีในที่ที่เราเริ่มต้นเมื่อไม่กี่เดือนก่อน และฉันอยากจะขอบคุณที่นำ ซอสที่คุณนำมานั้น ดูเหมือนว่าคุณกำลังทำแบบเดียวกันสำหรับโปรแกรมพี่เลี้ยง ฉันรู้สึกขอบคุณจริงๆ ที่ได้พบคุณที่นี่ เจอกันที่ BP Con. ฉันชอบบรรยากาศของคุณ ชอบพลังของคุณ แม้ว่าคุณจะรวมตัวกันอยู่ที่นั่นในลอสแองเจลิสก็ตาม
ฟิลิป:
ขอบคุณ ชื่นชมมัน. ชื่นชมพวกคุณ
แอนดรู:
เอาล่ะ ดูแลตัวเองด้วยนะ ฟิล
แมท:
แอนดรูว์ เรามีคำถามอีกข้ออยู่ที่นี่ ฉันต้องการนำเข้ามา... ฉันเอาแดนนี่ แดนนี่ ซาปาต้ามาด้วย Danny ยินดีต้อนรับสู่ BiggerPockets Podcast เพื่อน วันนี้คุณเป็นอย่างไรบ้าง?
แดนนี่:
ฉันทำได้อย่างดีเยี่ยม. ขอบคุณที่ให้ฉันอยู่
แมท:
ด้วยความยินดีเป็นอย่างยิ่ง ความคิดของคุณคืออะไร? ฉันกับแอนดรูว์จะทำให้วันของคุณสดใสขึ้นอีกหน่อยได้อย่างไร? คำถามด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณที่คุณต้องการนำมาให้แอนดรูว์กับฉันตอบและเพื่อให้มวลชนได้ยินความคิดของเราคืออะไร?
แดนนี่:
ผมขอเล่าบริบทให้คุณฟังหน่อย ปัจจุบันฉันเป็นนักลงทุนหลายครอบครัวขนาดเล็ก มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในซาคราเมนโต และกำลังมองหาที่จะก้าวต่อไปที่ยิ่งใหญ่ในการขยายขนาด จึงเป็นโอกาสที่ดีจริงๆ ที่จะเลือกสมองทั้งสองของคุณที่นี่ตอนนี้ คำถามที่ฉันมีคือ นอกจากความแตกต่างในการปล่อยสินเชื่อระหว่างครอบครัวหลายครอบครัวขนาดเล็กและขนาดใหญ่แล้ว มีอะไรอีกบ้างที่คุณมองหาเมื่อคุณขยายขนาดอสังหาริมทรัพย์จากน้อยกว่า 10 ยูนิตเป็น 20 ถึง XNUMX ยูนิต
แมท:
ฉันรู้ แอนดรูว์ คุณและฉันมีการอภิปรายกันเองว่าอันไหนดีกว่ากัน แอนดรูว์เข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีหลายครอบครัวได้ดีทีเดียว เพราะว่าเขาเป็นซูเปอร์ฮีโร่และเขาก็สามารถทำเช่นนั้นได้ คนธรรมดาสามัญส่วนใหญ่เช่นฉันต้องปีนขึ้นไปจากห้าหน่วยเป็น 10 หน่วยเป็น 30 เป็น 40 และขยายขนาดขึ้นไป แอนดรูว์ ฉันรู้ว่าคุณมีความคิดเกี่ยวกับเรื่องนี้เช่นกัน แต่ฉันจะเล่าความคิดของฉันสั้นๆ ให้คุณฟัง แดนนี่ ในงบกำไรขาดทุนยังคงเหมือนเดิม ยังมีกำไรและยังมีขาดทุนอยู่ ยังมีรายได้และรายจ่ายอยู่ คุณก็จะยังคงมีรายได้เข้ามา
แต่เมื่อคุณทำข้อตกลงที่ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ มันก็อาจกลายเป็นแหล่งรายได้เพิ่มมากขึ้น บางทีอาจไม่ใช่แค่รายได้ค่าเช่าเท่านั้น บางที P&L ของคุณอาจแสดงค่าธรรมเนียมซักรีดและสิ่งสนุกๆ ทุกประเภท เช่น พนักงานเก็บขยะ หรือเรียกเก็บเงินจากผู้เช่าสำหรับสายเคเบิลหรือสิ่งอื่น ๆ ที่เข้ามา ดังนั้นจึงมีความซับซ้อนมากขึ้นในด้านรายได้ นอกจากนี้ สิ่งต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมล่าช้าและอื่นๆ ฉันถูกพินิจพิเคราะห์ถึงการแสดงค่าธรรมเนียมล่าช้าเป็นรายได้จากทรัพย์สินสี่ยูนิต เพราะคุณแสดงสิ่งนั้นเป็นรายได้ คุณกำลังพยายามยืดมันออก แต่เดาอะไรล่ะ? สำหรับครอบครัวหลายครอบครัวที่ใหญ่ขึ้น สิ่งนี้จะกลายเป็นเรื่องปกติมากขึ้น และคาดว่าจะเป็นส่วนหนึ่งของรายได้
นอกจากนี้ ในด้านค่าใช้จ่าย ค่าใช้จ่ายสำหรับหลายครอบครัวอาจมีขนาดใหญ่มาก ไม่ใช่เงินดอลลาร์จำนวนมาก แต่มีรายการโฆษณาจำนวนมากที่คุณอาจมี ในห้ายูนิตคุณได้อะไร? ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ประกันภัย ค่าบำรุงรักษา หรือรายการอื่นๆ สี่หรือห้ารายการ สำหรับทรัพย์สินหลายครอบครัวที่มีขนาดใหญ่ขึ้น คุณสามารถมีบรรทัดรายการ 30 หรือ 40 รายการในงบค่าใช้จ่ายได้ คุณมีเรื่องใหญ่ที่ผู้คนในครอบครัวขนาดเล็กจำนวนมากไม่คิดว่าจะพูดถึง และนั่นก็คือเงินเดือน นี่คือความหมาย สำหรับอสังหาริมทรัพย์สี่ยูนิตที่คุณเป็นเจ้าของ ขอยกตัวอย่างในชีวิตจริงของคุณแดนนี่ ของบ้านหลังเล็กๆ ที่คุณเป็นเจ้าของตอนนี้
แดนนี่:
ฉันมีโฟร์เพล็กซ์ในเวสต์ แซคราเมนโต เป็นการผสมผสานระหว่างสองห้องนอนและสตูดิโอหนึ่งห้อง
แมท:
ใครเป็นคนจัดการมัน?
แดนนี่:
เรามีผู้จัดการทรัพย์สินสำหรับเรื่องนั้น
แมท:
คุณไม่ได้เขียนเช็ค W2 ให้กับเงินเดือนของผู้จัดการทรัพย์สินที่จะเก็บค่าเช่าของคุณและดำเนินการทรัพย์สินนั้นให้กับคุณใช่ไหม?
แดนนี่:
แก้ไข.
แมท:
สำหรับหลายครอบครัวขนาดใหญ่ คุณจะเห็นค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน แต่คุณจะต้องเห็นค่าธรรมเนียมพนักงานด้วย มีทั้งดีและไม่ดีเพราะนั่นหมายความว่าคุณมีบุคลากรเต็มเวลา หลักทั่วไปคือประมาณ 80 ยูนิตที่อสังหาริมทรัพย์สามารถรองรับบุคลากรเต็มเวลาได้ และนั่นยอดเยี่ยมมากเพราะนั่นหมายถึงอาชีพของบุคคลนั้น งานของพวกเขาขึ้นอยู่กับการทำให้ทรัพย์สินหลายครอบครัวของคุณบรรลุเป้าหมายใช่ไหม นั่นอาจเป็นตัวแทนเช่าซื้อ อาจเป็นเทคโนโลยีบำรุงรักษา อะไรทำนองนั้น แต่คุณไม่มีรายการโฆษณาเหล่านั้นในสี่หน่วยของคุณหรือในหน่วย 10 หรือใน 30 หน่วยของคุณ มันไม่มีสิ่งเหล่านั้น
ดังนั้น คุณจึงต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับพนักงานประจำที่ทำงานเพื่อให้ครอบครัวหลายครอบครัวร้องเพลงที่คุณต้องการให้ ตัวแทนเช่าซื้อ บางทีสถานที่ขนาดใหญ่กว่านั้นอาจมีผู้จัดการสถานที่ คุณสมบัติขนาดใหญ่อาจมีช่างซ่อมบำรุงหลายคนซึ่งมีหน้าที่ซ่อมแซมสิ่งต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ทั้งเล็กและใหญ่ นั่นเป็นบรรทัดที่ห่างไกลจากบรรทัดที่นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากอย่างฉันประหลาดใจและพูดว่า "โอ้ว้าว ฉันต้องตั้งงบประมาณสำหรับสิ่งนั้น” แต่ก็น่าตื่นเต้นเช่นกัน ตอนนี้ฉันสามารถให้รายละเอียดงานแก่คนเหล่านี้ และมอบรายการงานให้พวกเขา และใช้ซอฟต์แวร์หรืออะไรก็ตามเพื่อช่วยให้พวกเขาปรับตำแหน่งงานของพวกเขาให้เหมาะสมที่สุดในสิ่งที่พวกเขาทำ และช่วยนำทรัพย์สินของฉันไปด้วย มันเป็นสิ่งที่ดีแต่คุณต้องมีงบประมาณสำหรับมัน แอนดรูว์ ฉันรู้ว่าคุณก็คิดเรื่องนี้เหมือนกัน คุณเห็นสิ่งอื่นใดอีกบ้างในกลุ่มของหลายครอบครัวที่ใหญ่กว่า ซึ่งอาจไม่ได้อยู่ในกลุ่มของค่าใช้จ่ายของรายได้หลายครอบครัวขนาดเล็ก
แอนดรู:
ในความคิดเห็นของคุณ ผมจึงกระโดดตรงไปที่ 92 ยูนิต เพราะสิ่งหนึ่งที่คุณพูดคือ อสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่กว่าจะสามารถสนับสนุนพนักงานประจำของตนเองได้ เพราะผมแบบว่าเพื่อน ฉันไม่อยากบริหารจัดการ 30 หน่วยจากนอกรัฐ นั่นเป็นเรื่องยากจริงๆ คุณพูดถึงบางส่วนจริงๆ และที่สำคัญจริงๆ อีกมาก
รายการอื่นๆ บางส่วนที่จริงๆ แล้วไม่จำเป็นต้องเป็นรายการบรรทัดใน P&L แต่มีความแตกต่างอื่นๆ บางอย่าง Danny โปรดจำไว้ว่า ใหญ่กว่านั้นน่ากลัวกว่า แต่ใหญ่กว่านั้นง่ายกว่า การทำลาย 10 หน่วยก็เท่ากับงานที่ต้องทำลาย 100 หน่วย ดังนั้นปรัชญาของฉันจึงยิ่งใหญ่เท่าที่คุณจะทำได้ เมื่อฉันหมายถึงความสะดวกสบายโดยไม่ต้องทำให้คุณหรือนักลงทุนของคุณตกอยู่ในความเสี่ยงทางการเงิน แต่อย่ากลัวกับความจริงที่ว่า "มันคือ 100 หน่วย ฉันยังไม่เคยทำแบบนั้นเลย” หากคุณลด 10 ลงไป เท่ากับว่าคุณลบ 100 ไปแล้ว มันเป็นเพียงจำนวนเงินทางการเงิน และยิ่งคุณทำเงินได้มากขึ้นก็จะยิ่งง่ายขึ้น
ข้อแตกต่างอื่น ๆ เมื่อคุณเริ่มขยายจากสี่เพล็กซ์เป็น 10 ยูนิตและ 20 ยูนิตก็คือข้อมูลประชากรมีความสำคัญมากขึ้น หากคุณมีรถโฟร์เพล็กซ์และอยู่ในตลาดที่ทรงตัวหรืออาจจะลดลงเล็กน้อย การหาตำแหน่งที่ว่างหนึ่งหรือสองตำแหน่งก็ไม่ใช่เรื่องยาก เพราะคุณไม่จำเป็นต้องมีคนจำนวนมากถึงจะเต็มอิ่ม แต่ถ้าคุณมี 20 ยูนิต และผู้คนกำลังย้ายออกจากพื้นที่ และคุณเริ่มมีตำแหน่งว่าง 10, 20, 30 ตำแหน่ง มันจะยากขึ้นเรื่อยๆ ที่จะรักษาทรัพย์สินนั้นให้เต็ม และโอกาสให้เช่าก็น้อยลงเรื่อยๆ ที่จะขึ้นไป ดังนั้นเมื่อคุณขยายขนาด ข้อมูลประชากรจะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากคุณกลายเป็นปลาที่ใหญ่ขึ้นในบ่อ เมื่อคุณเป็นโฟร์เพล็กซ์ใน MSA ที่มีผู้คนเป็นล้าน คุณสามารถว่ายไปในทิศทางของคุณเองและหนีไปได้ เมื่อคุณรวบรวมคุณสมบัติ XNUMX และ XNUMX จำนวน XNUMX ยูนิต คุณจะอยู่ภายใต้กระแสน้ำที่ไหลรอบตัวคุณมากขึ้นอีกเล็กน้อย
นอกจากนี้ อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องจำไว้เมื่อคุณมียูนิตถึง 10 และ 20 ยูนิตก็คือ ถ้าคุณซื้อโฟร์เพล็กซ์ สมมติว่าคุณแฮ็คบ้าน คุณได้เงินกู้ FHA คุณย้ายเข้า คุณได้ตำแหน่งที่ว่าง คุณน่าจะมี สำรองไว้เพื่อรองรับตำแหน่งที่ว่างนั้นเป็นเวลาหนึ่งหรือสองหรือสามเดือน เมื่อคุณเริ่มไปที่ 10 และ 20 ยูนิต คุณจะเกิดการเปลี่ยนแปลงทางจิตว่า “ไม่ ฉันจะไม่สามารถครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ทั้งหมดเป็นการส่วนตัวได้เมื่อฉันเพิ่มเข้าไปในพอร์ตโฟลิโอของฉัน” เพราะถ้าคุณซื้อห้าหน่วย 20 หน่วย ตอนนี้คุณกำลังพูดถึง 100 หน่วย ดังนั้นคุณต้องเปลี่ยนความคิดไปสู่การดำเนินธุรกิจแต่ละอย่างอย่างแท้จริง และนั่นหมายถึงการใช้ประโยชน์จากมันล่วงหน้าให้ดี ใช่ คุณจะไม่สามารถลอยจำนองนั้น $30,000 ต่อเดือนได้ แต่ไม่เป็นไร เพราะคุณนำเงินเพิ่มอีก $250,000 มาไว้บนโต๊ะเมื่อคุณซื้อมัน และคุณตั้งมันเป็นบัญชีสำรอง ดังนั้นนี่คือความแตกต่างบางประการที่ฉันจะจำไว้เมื่อคุณเปลี่ยนจากสี่เพล็กซ์ที่เล็กกว่าเป็น 10, 20 และต่อจากนั้น
แดนนี่:
นั่นเป็นมุมมองที่ดีเพราะฉันมักจะพิจารณาในขนาดที่ใหญ่กว่าเสมอ ถ้าคุณมีมากกว่า 20 ยูนิต การมีตำแหน่งว่างหนึ่งตำแหน่งไม่ทำร้ายคุณเกือบเท่ากับครอบครัวเล็กๆ ที่มีหลายครอบครัวขนาดเล็ก แต่ในขณะเดียวกัน คุณก็จะต้องพิจารณาด้วย สิ่งอื่นๆ ทั้งหมดและพื้นที่ที่ลดลงและข้อมูลประชากรที่อาจส่งผลกระทบต่อคุณ และทำให้มันยากมากที่จะเติมและรักษาไว้เช่นนั้น
แมท:
มันเป็นดาบสองคม แดนนี่ หมายความว่าอาจเป็นเรื่องยากมากที่จะครอบครองทรัพย์สินขนาดใหญ่และนำมา... ฉันได้นำห้องพัก 200 ยูนิตจากอัตราการเข้าพัก 30% มาเป็นอัตราการเข้าพัก 95% และฉันสามารถบอกคุณได้เลยว่ามันแย่มาก นั่นคือจุดที่ฉันมีผมหงอกส่วนใหญ่ มันเป็นเรื่องยาก เพราะแต่ละครั้งที่คุณเช่าหนึ่งยูนิต เยี่ยมมาก นั่นคืออัตราการเข้าพักครึ่งเปอร์เซ็นต์ คุณเพียงแค่ขยับเข็ม ในขณะที่คุณเช่าอพาร์ทเมนต์จำนวน 25 ยูนิต นั่นคืออัตราการเข้าพัก 30% และคุณเพิ่งย้ายเข็มไป การเช่าอพาร์ทเมนต์เพียงห้องเดียวอาจนำคุณจากชุดแดงไปสู่ชุดดำได้ คุณอาจต้องเช่า 40, 50, XNUMX ยูนิตใน multifamily ที่ใหญ่กว่าเพื่อสร้างความแตกต่างด้านกระแสเงินสดอย่างมีนัยสำคัญ
ข้อดีก็คือ อสังหาริมทรัพย์แบบนั้นอาจได้รับความนิยมจากตลาดเล็กน้อยในเรื่องจำนวนผู้เข้าพัก อาจจะประมาณ 5% ก็ได้ มันจะไม่ทำให้คุณจมใต้น้ำ ดังนั้นคุณจึงสูญเสียอพาร์ทเมนต์ไปสองสามห้อง มันไม่ใช่จุดสิ้นสุดของโลก งบประมาณของคุณกำลังจะมีตำแหน่งว่างเข้ามา ในขณะที่สี่ยูนิต คุณจะว่างหรือไม่ว่าง คุณถูกครอบครอง 75% หรือคุณถูกครอบครอง 100% ในขณะที่อาคารอพาร์ตเมนต์ 100 ยูนิต อาจมีผู้เช่าถึง 85% และสบายดี คำถามอื่น ความคิดอื่น แดนนี่? เราจะส่องแสงอะไรให้คุณที่นี่ได้อีก?
แดนนี่:
นั่นเยี่ยมมาก ขอบคุณ อย่างที่บอกไป ฉันมีครอบครัวเล็กๆ สองสามครอบครัวที่พวกเขาใช้กระแสเงินสดได้ดี และจริงๆ แล้วฉันได้จัดสรรงบประมาณบางส่วนที่คุณได้พูดถึงในแง่ของยูนิตที่ใหญ่กว่า และเก็บบัญชีสำหรับตำแหน่งว่างและจำนวนที่แตกต่างกัน รายการโฆษณาที่นั่น แต่สิ่งที่ฉันเข้าใจ ฉันได้รับคำแนะนำดีๆ หรือคำแนะนำที่น่าสนใจเมื่อเร็วๆ นี้เกี่ยวกับการสร้างสมดุลระหว่างกระแสเงินสดกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น ฉันอยากจะขอคำแนะนำจากคุณว่า คุณจะรักษาสมดุลเหล่านี้ได้อย่างไร? เพราะคุณรู้ว่ามีคุณสมบัติกระแสเงินสดที่จ่ายบิลได้ จากนั้นคุณอาจลงทุนในการชื่นชมอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเห็นว่ามีศักยภาพมากมาย แต่อาจไม่จำเป็นต้องจ่ายบิลหรือแทบจะไม่คุ้มทุนเลย มีแคลคูลัสที่คุณทำในแง่ของจำนวนแต่ละรายการในพอร์ตโฟลิโอของคุณหรือไม่?
แอนดรู:
แดนนี่ ฉันสามารถเข้าร่วมได้ ฉันมีความคิดบางอย่างเกี่ยวกับเรื่องนั้น ฉันรู้ว่าเดวิดพูดถึงเรื่องแบบนี้มากมายในพอดแคสต์เช่นกัน มันเปลี่ยนไปเมื่อคุณย้ายจากสิ่งเล็ก ๆ ไปสู่สิ่งที่ยิ่งใหญ่กว่า อันดับหนึ่งยังเปลี่ยนแปลงไปตามตลาดอีกด้วย David พูดถึงหลายครั้งที่เขาจะซื้อของในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาโดยมีกระแสเงินสดติดลบเกือบทุกครั้ง เพราะเขารู้ว่าในอีกสามหรือสี่ปีข้างหน้า มันจะคุ้มค่ามากขึ้น นั่นเป็นกลยุทธ์ที่ยอดเยี่ยมสำหรับหลายครอบครัวในช่วงเจ็ดปีที่ผ่านมาเช่นกัน คุณสามารถซื้อมูลค่าเพิ่มที่มีกระแสเงินสดเป็นลบได้ แก้ไขให้ดี อย่างที่ Matt พูด เขาเอาบางอย่างจาก 30% ไปเป็น 95% ที่ถูกครอบครอง มันเป็นกระแสเงินสดติดลบที่ 30% แต่น่าจะเป็นกระแสเงินสดที่ค่อนข้างดีและมีมูลค่ามากกว่ามากที่ 95%
เราอยู่ในส่วนที่แตกต่างของตลาด หากคุณกำลังดู 10 ยูนิต 20 ยูนิตอีกครั้ง ผมจะยึดติดกับสิ่งที่อย่างน้อยต้องมีกระแสเงินสด เพื่อว่าในกรณีที่เลวร้ายที่สุด ถ้าตลาดเปลี่ยนแปลงไปในทางตรงข้ามกับคุณ หรือค่าเช่าไม่ เติบโตหรือคุณไม่สามารถออกหรือคุณไม่สามารถดำเนินการเพิ่มมูลค่าได้หรือแผนธุรกิจของคุณคืออะไรก็ตาม สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดของคุณคือคุณระงับไว้และรอ เรามาถึงจุดที่ต้องให้ความสำคัญมากขึ้นคือการป้องกันความเสี่ยงขาลง จากนั้นเมื่อป้องกันความเสี่ยงแล้ว ตอนนี้คุณมุ่งความสนใจไปที่ ฉันจะทำอะไรได้บ้างเพื่อกลับหัว?
สิ่งที่สวยงามอีกอย่างหนึ่งเกี่ยวกับ multifamily เมื่อเปรียบเทียบกับครอบครัวเดี่ยวก็คือการมีครอบครัวเดี่ยว คุณอยู่ในความต้องการของตลาดจริงๆ มันเป็นคอมพ์การขาย ด้วย multifamily หากคุณเป็นผู้ปฏิบัติงานที่ดี คุณสามารถดำเนินการตามแผนที่จะเพิ่มรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ และคุณสามารถบังคับการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินนั้นได้โดยการเพิ่มรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ สำหรับฉัน หากฉันกำลังดูอสังหาริมทรัพย์จำนวน 10 ยูนิต กระแสเงินสดในปัจจุบันมีความสำคัญในแง่ของการป้องกันความเสี่ยงด้านลบและกระแสเงินสดในอนาคตโดยการดำเนินการตามแผนธุรกิจและการซื้อในตลาดที่เหมาะสม นั่นเป็นสิ่งสำคัญในแง่ของการสร้างความเสมอภาค ดังนั้นด้วย multifamily คุณสามารถมีสิ่งที่ดีที่สุดจากทั้งสองโลกได้ คุณไม่จำเป็นต้องพูดว่า “ฉันจะไม่มีกระแสเงินสดเพียงเพื่อจะได้รับคำชื่นชม” สำหรับฉัน multifamily เป็นหนึ่งในการลงทุนที่ดีที่สุดเพราะคุณสามารถทำได้ทั้งสองอย่าง
มองโลกในแง่ดีด้วย คุณสามารถพกพาไปเป็นการส่วนตัวหรือภายในธุรกิจของคุณได้หรือไม่? เราคุยกันเมื่อนาทีที่แล้วว่า ถ้าฉันมียูนิต 20 ยูนิตและมีตำแหน่งว่างหนึ่งตำแหน่ง นั่นก็อาจจะไม่ส่งผลกระทบต่อฉัน ถูกต้อง และขอย้ำอีกครั้ง นั่นคือข้อดีประการหนึ่ง หากคุณกำลังจะซื้อห้องว่างจำนวน 20 ยูนิตซึ่งเกือบจะว่างเปล่า คุณจะครอบคลุมสิ่งนั้นจนไม่ว่างเปล่าได้อย่างไร? ส่วนตัวทำได้ไหม? คุณจะเพิ่มดอกเบี้ยสำรองจำนวนมากล่วงหน้าก่อนที่จะซื้อหรือไม่? มีวิธีบรรเทาปัญหาดังกล่าวได้ แต่เพียงให้แน่ใจว่าคุณได้รับความคุ้มครองแล้ว ในสภาพแวดล้อมของตลาดในปัจจุบัน ให้คำนึงถึงปัจจัยดังกล่าวมากกว่าที่เรามีในช่วงห้าถึงเจ็ดปีที่ผ่านมา
เช่นเดียวกับการสรุปสั้นๆ แนวทางของฉันคือการพยายามให้ได้กระแสเงินสดทั้งสองอย่าง จากนั้นจึงบังคับให้มีการแข็งค่าขึ้นได้ หากคุณสละกระแสเงินสดเพื่อพยายามได้รับความชื่นชมมากยิ่งขึ้น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณนำทุนสำรองจำนวนมากมาไว้บนโต๊ะ ไม่ว่าจะเป็นของคุณ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นหุ้นส่วน เพื่อพาคุณผ่านช่วงเวลานั้นและพาคุณออกไปอีกด้านหนึ่ง แมตต์ คุณมีสิ่งอื่นที่คุณต้องการเพิ่มหรือไม่?
แมท:
ใช่ผู้ชาย ฉันจะโยนแค่… แอนดรูว์ คุณและฉันทั้งคู่อายุมากพอที่จะพูดได้ว่าเราทั้งคู่ลงทุนในปี 2007/2008 เมื่อจุดต่ำสุดหลุดออกไป ฉันไม่เชื่อว่านั่นคือสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอีกครั้ง แต่ฉันเชื่ออย่างแน่นอนว่าตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลง มันจะไปที่ไหนสักแห่งในปี 2023 และฉันจะไม่ต้องเสียเงินจากการขอบคุณ ความกตัญญูทำให้ผู้คนจำนวนมากดูเหมือนเป็นอัจฉริยะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่จริงๆ แล้วสิ่งที่พวกเขาทำคือพวกเขาเลือกตลาดที่เหมาะสม และพวกเขาทำเงินได้มากมายจากการชื่นชมที่พวกเขาไม่สามารถควบคุมได้ ความหมาย แค่อัตราสูงสุดลดลง มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ตลาดบางแห่งระเบิดออกจากแผนภูมิ ผู้คนจำนวนมากทำเงินได้มากมายจากกิจกรรมที่พวกเขาไม่สามารถควบคุมได้อย่างแท้จริง แต่พวกเขาก็สามารถโน้มน้าวได้ว่าพวกเขาทำได้ ดังนั้นผมคิดว่าคุณจะเห็นการเปลี่ยนแปลง
โดยส่วนตัวแล้ว วันนี้ เมื่อพิจารณาจากสิ่งที่ฉันเรียนรู้ในปี 2007/2008 กระแสเงินสดเป็นสิ่งสำคัญ และฉันคิดว่ากระแสเงินสดจะมีความสำคัญมากขึ้นในอีกสองสามปีข้างหน้า อสังหาริมทรัพย์ที่ฉันเป็นเจ้าของในปี 2007/2008 ทำได้ดีในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งนั้น หากเป็นกระแสเงินสด อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกระแสเงินสดอาจไม่คุ้มค่ากับสิ่งที่ฉันจ่ายไปเมื่อหนึ่งหรือสองปีที่แล้ว แต่หากเป็นกระแสเงินสด คุณสามารถฝ่าฟันพายุได้ คุณไม่เพียงแค่ต้องทุ่มเงินให้พวกเขาเพื่อให้พวกเขาดำเนินต่อไป โดยส่วนตัวแล้ว กลยุทธ์การลงทุนของฉันจะลงทุนในสิ่งใดที่ไม่มีกระแสเงินสดตั้งแต่วันแรกที่ฉันเป็นเจ้าของ ฉันไม่ได้ทำสิ่งชื่นชมเชิงลบ ฉันไม่ตัดสินใครที่ทำ นั่นไม่ใช่กลยุทธ์ของเรา ฉันจะลงทุนในกระแสเงินสดเพราะกระแสเงินสดช่วยให้คุณมีเวลา กระแสเงินสดจะให้เวลาคุณถือไว้ระยะหนึ่ง และกระแสเงินสดที่มีหนี้สินที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่จะทำให้คุณมีเวลาถือไว้ หากสิ่งต่างๆ ในตลาดเริ่มแปลกๆ เพียงเล็กน้อย ให้รักษากระแสเงินสดไว้จนกว่าคุณจะขายได้ในอนาคตอันใกล้นี้
ณ จุดนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยมีเป้าหมายเพื่อให้บรรลุเป้าหมายการลงทุนระยะยาวเพื่อตัวคุณเองหรือนักลงทุน ถือเป็นการลงทุนในสิ่งที่คุณไม่สามารถควบคุมได้จริงๆ ใช่ คุณสามารถผลักดันการแข็งค่าขึ้นได้โดยการเพิ่มค่าเช่า โดยการเพิ่ม NOI ในทรัพย์สิน แต่ปัจจัยอื่นในการบังคับให้แข็งค่าขึ้นก็คืออัตราสูงสุด และอัตราสูงสุดคือวิธีที่ทรัพย์สินได้รับมูลค่า NOI หารด้วยอัตราสูงสุดนั้นคือมูลค่า ณ ขณะนั้น ดังนั้นหาก Cap Rate ขยายตัวเล็กน้อย หากอัตราดอกเบี้ยทรงตัวอยู่ในระดับสูงสักระยะ Cap Rate ก็อาจเริ่มสูงขึ้น ครอบครัวหลายครอบครัวที่มีมูลค่า X ในปัจจุบันอาจมีมูลค่า X ลบ 10% ต่อปีหรือสองปีนับจากนี้ หากอัตราสูงสุดยังคงอยู่... หากอัตราสูงสุดเพิ่มขึ้นและนักลงทุนไม่สามารถชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่พวกเขาสามารถจ่ายได้ในวันนี้ . ฉันไม่สามารถควบคุมอัตราสูงสุดได้ ฉันไม่สามารถควบคุม NOI ฉันสามารถควบคุมวิธีดำเนินการทรัพย์สินของฉันได้ ดังนั้นฉันจึงลงทุน 100% ในสิ่งที่ฉันสามารถควบคุมได้ในอีกสองสามปีข้างหน้า ฉันไม่มีศรัทธาในตลาดที่จะพาฉันไปยังดินแดนแห่งพันธสัญญาอีกต่อไป
แอนดรู:
ฉันเห็นด้วยกับแมตต์ โดยส่วนตัวแล้ว ฉันไม่ซื้อกระแสเงินสดติดลบอีกต่อไป เราทำอย่างนั้นในตอนแรก ฉันไม่ทำอีกต่อไป ฉันคิดว่าปี 2023 ผู้ขายที่มีแรงจูงใจส่วนใหญ่จะเป็นคนที่ซื้อในช่วงหนึ่งหรือสองปีที่แล้ว และไม่มีกระแสเงินสดที่พวกเขาต้องการเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างน่าเสียดาย
แมท:
ฉันเห็นด้วย 100% ฉันไม่คิดว่าฟองสบู่จะแตก ก้นจะหลุดออกไป แต่ฉันคิดว่าคุณจะเห็นอสังหาริมทรัพย์ในตลาดสำหรับคนที่ ดังที่แอนดรูว์บอก พวกเขาแค่ต้องออกไปเพื่อห้ามเลือดหรืออะไรก็ตาม
แดนนี่:
ติดตามอย่างรวดเร็วที่นี่ น่าสนใจจริงๆ ที่คุณพูดถึงว่าตลาดเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร และคุณมีทรัพย์สินที่ไม่มีกระแสเงินสด ซึ่งอาจเปิดโอกาสให้นักลงทุนที่ต้องการได้ผลตอบแทนมากขึ้นในตลาด จากนั้นคุณทั้งสองก็พูดว่า “เราไม่ต้องการลงทุนในสิ่งต่างๆ หรือไม่ต้องการลงทุนในสิ่งที่ไม่มีกระแสเงินสดตั้งแต่วันแรก”
ฉันยังอาศัยอยู่ในแคลิฟอร์เนีย ซึ่งมีกฎหมายผู้เช่าที่น่าสนใจจริงๆ และค่อนข้างเข้มงวด ดังนั้นฉันจึงดูคุณสมบัติเหล่านี้บางส่วน และจากประสบการณ์ของฉันจากผู้เช่ารายย่อย ผู้เช่าที่คุณได้รับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช่ผู้ที่คุณต้องการเก็บไว้ในระยะยาวเสมอไปเมื่อคุณเปลี่ยนตำแหน่ง จากมุมมองนั้น ฉันคิดว่าอัตราการเข้าพักที่ต่ำกว่าจะดีกว่าจริงๆ เพราะมันช่วยให้คุณเร่งการเปลี่ยนตำแหน่งได้ แต่ถ้าฉันฟังพวกคุณอย่างถูกต้อง มันไม่เหมาะกับสถานการณ์ตลาดประเภทนี้ ดังนั้นอาจจะได้ความคิดสองสามอย่างเกี่ยวกับเรื่องนั้น
แมท:
ฉันจะคิดอย่างรวดเร็วเกี่ยวกับเรื่องนั้นแอนดรูว์ จำไว้ว่า แดนนี่ เมื่อฉันพูดถึงคุณสมบัติกระแสเงินสดที่เป็นลบหรือคุณสมบัติไม่มีประสิทธิภาพ อัตราการเข้าพัก คุณสามารถแก้ไขได้ ขอย้ำอีกครั้งว่าเรามีอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพเชิงเศรษฐกิจอยู่ที่ 30% วันนี้ฉันอาจจะทำข้อตกลงนั้นอีกครั้ง เพราะหากมีการนำข้อตกลงออกสู่ตลาด และอัตราการเข้าพักในตลาดใดก็ตาม 90, 95% และยังคงพึ่งพากระแสเงินสด นั่นก็ไม่ใช่ข้อตกลงที่ดี แต่ถ้าฉันสามารถควบคุมสิ่งที่ฉันสามารถควบคุมได้ ฉันสามารถเช่าซื้อได้ ฉันสามารถทำสัญญาเช่าแบบพิเศษได้ ฉันสามารถจัดห้องครัวที่สวยงาม ห้องน้ำที่สวยงาม และสิ่งต่าง ๆ เหล่านั้นได้ และฉันสามารถทำสิ่งที่ฉันสามารถควบคุมได้เพื่อให้ได้ทรัพย์สินเป็นเงินสด โฟลว์ ยอมเลย หากคุณกำลังพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีผู้ครอบครองถึง 70% ในตลาดที่มีการควบคุมค่าเช่ามากมายและอะไรทำนองนั้น นั่นอาจเป็นโอกาสที่อีก 20% ของยูนิตที่คุณทำได้ นำกลับคืนสู่ตลาด คุณสามารถนำกลับคืนสู่ตลาดได้ ฉันชอบแบบนั้น แอนดรูว์ คุณคิดอย่างไร 60%, 75% ครอบครองทรัพย์สินในตลาดปัจจุบัน?
แอนดรู:
ขอย้ำอีกครั้ง เพียงให้แน่ใจว่าคุณสามารถครอบคลุมมันได้ และให้แน่ใจว่าคุณสามารถครอบคลุมมันได้นานกว่าที่คุณวางแผนไว้เมื่อปีที่แล้วหรือปีก่อน ที่นั่นมีโอกาส มีความเสี่ยงมากขึ้นเท่านั้น ความเสี่ยง มีวิธีบรรเทามัน และหากคุณกำลังจะรับความเสี่ยงนั้น เพียงให้แน่ใจว่าคุณกำลังทำสิ่งนั้น
แมท:
แดนนี่ นี่เป็นการสนทนาที่ยอดเยี่ยมและหวังว่าจะเกี่ยวข้องกับทุกคนที่นี่ ฉันขอขอบคุณคุณเพื่อน ขอบคุณที่มาแสดงในวันนี้
แอนดรู:
ยินดีที่ได้พูดคุยกับคุณแดนนี่
แดนนี่:
เอาล่ะ ขอบคุณมาก
ดูตอนได้ที่นี่
ช่วยพวกเราด้วย!
ช่วยให้เราเข้าถึงผู้ฟังใหม่ๆ บน iTunes โดยให้คะแนนและรีวิวแก่เรา! ใช้เวลาเพียง 30 วินาทีและพบคำแนะนำ โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม. ขอบคุณ! เราซาบซึ้งจริงๆ!
ในตอนนี้เราจะกล่าวถึง:
- พื้นที่ ความผิดพลาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และข่าวร้ายสำหรับนักลงทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง
- การบีบอัดอัตราสูงสุด,เช่าความซบเซาและ ธงแดงสำหรับตลาดหลายครอบครัว
- คำแนะนำสำหรับนักลงทุนหลายครอบครัวทั้งเชิงรุกและเชิงรับ
- วิธีการสัตวแพทย์ก การเผยแพร่อสังหาริมทรัพย์ ข้อตกลงในการระดมทุนภาคเอกชน
- ปรับขนาดจากหลายครอบครัวขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่ และทำไมการกระโดดถึงง่ายกว่าที่คุณคิด
- กระแสเงินสดเทียบกับการแข็งค่า และจะเป็นทางออกที่ดีกว่าหากการประเมินมูลค่าเริ่มลดลง
- การชำระเงินแบบบอลลูน การจำนองอัตราที่ปรับได้ และ ทางเลือกทางการเงินที่มีความเสี่ยง ทำให้นักลงทุนรายใหม่ตกอยู่ในจุดที่ยากลำบาก
- และ So ล้นหลาม!
ลิงค์จากการแสดง
หนังสือที่กล่าวถึงในงาน
เชื่อมต่อกับ Andrew, Matt, Dave และ Scott:
สนใจเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสปอนเซอร์ในปัจจุบันหรือร่วมเป็นพันธมิตรกับ BiggerPockets ด้วยตัวเองหรือไม่? ตรวจสอบของเรา เพจสปอนเซอร์!
หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets
- เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
- เพลโตบล็อคเชน Web3 Metaverse ข่าวกรอง ขยายความรู้. เข้าถึงได้ที่นี่.
- ที่มา: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 ล้าน
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 เดือน
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- สามารถ
- เกี่ยวกับเรา
- ข้างบน
- อย่างแน่นอน
- เร่งความเร็ว
- เร่ง
- ยอมรับได้
- ตาม
- ลงชื่อเข้าใช้
- บัญชี
- ถูกต้อง
- ได้รับ
- การครอบครอง
- ข้าม
- กระทำ
- การกระทำ
- คล่องแคล่ว
- กิจกรรม
- จริง
- นอกจากนี้
- ปรับ
- ข้อได้เปรียบ
- คำแนะนำ
- มีผลต่อ
- หลังจาก
- กับ
- ตัวแทน
- ตัวแทน
- เครื่องบิน
- ปลุก
- ทั้งหมด
- แล้ว
- ทางเลือก
- แม้ว่า
- เสมอ
- มือสมัครเล่น
- น่าอัศจรรย์
- จำนวน
- จำนวน
- การวิเคราะห์
- วิเคราะห์
- และ
- Angeles
- อื่น
- คำตอบ
- ทุกคน
- ที่พัก
- พาร์ทเมนท์
- Apple
- ขอขอบคุณ
- แข็งค่าขึ้น
- ความชื่นชม
- เข้าใกล้
- เหมาะสม
- อย่างเหมาะสม
- การอนุมัติ
- อนุมัติ
- AREA
- พื้นที่
- ข้อโต้แย้ง
- รอบ
- ที่ต้องการ
- การประเมินผล
- สินทรัพย์
- ระดับสินทรัพย์
- การจัดการสินทรัพย์
- สินทรัพย์
- ข้อสมมติ
- มีเสน่ห์
- ผู้ฟัง
- ผู้เขียน
- เฉลี่ย
- กลับ
- ไม่ดี
- ยอดคงเหลือ
- ลูกบอล
- การธนาคาร
- ตาม
- เป็นพื้น
- รากฐาน
- สวยงาม
- เพราะ
- กลายเป็น
- จะกลายเป็น
- สมควร
- ก่อน
- เริ่ม
- การเริ่มต้น
- กำลัง
- เชื่อ
- ระฆัง
- ที่ดีที่สุด
- เดิมพัน
- ดีกว่า
- การพนัน
- ระหว่าง
- ใหญ่
- ที่ใหญ่กว่า
- ที่ใหญ่ที่สุด
- ธนบัตร
- บิต
- Black
- ตกเลือด
- คณะกรรมการ
- คณะกรรมการผู้บริหาร
- กล้า
- โบนัส
- หนังสือ
- ชายแดน
- ที่ยืมมา
- ด้านล่าง
- ซื้อ
- BP
- สมอง
- ยี่ห้อ
- ทำลาย
- หมดสภาพ
- ไบรอัน
- สั้น
- นำมาซึ่ง
- การนำ
- โบรกเกอร์
- นำ
- งบ
- งบประมาณ
- ผู้สร้าง
- การก่อสร้าง
- รั้น
- พวง
- ธุรกิจ
- แผนธุรกิจ
- ซื้อ
- การซื้อ
- สายเคเบิล
- แคลิฟอร์เนีย
- โทรศัพท์
- ที่เรียกว่า
- สามารถรับ
- ฝาครอบ
- เมืองหลวง
- การเพิ่มทุน
- การใช้ตัวพิมพ์ใหญ่
- บัตร
- ซึ่ง
- ความก้าวหน้า
- พกพา
- กรณี
- กรณี
- เงินสด
- กระแสเงินสด
- จับ
- ระมัดระวัง
- ผู้บริหารสูงสุด
- บาง
- อย่างแน่นอน
- เปลี่ยนแปลง
- การเปลี่ยนแปลง
- เปลี่ยนแปลง
- โหลด
- การเรียกเก็บเงิน
- ชาร์ต
- ตรวจสอบ
- คริสต์มาส
- เมือง
- ชั้น
- ชั้นเรียน
- อย่างเห็นได้ชัด
- ปีน
- ปิด
- รวบรวม
- เก็บรวบรวม
- การผสมผสาน
- อย่างไร
- สบาย
- มา
- ความคิดเห็น
- เชิงพาณิชย์
- การให้กู้ยืมเพื่อการพาณิชย์
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- ร่วมกัน
- บริษัท
- เมื่อเทียบกับ
- ค่าตอบแทน
- มีอำนาจ
- สมบูรณ์
- อย่างสมบูรณ์
- ซับซ้อน
- กังวล
- ความกังวลเกี่ยวกับ
- เงื่อนไข
- ความมั่นใจ
- มั่นใจ
- เอกฉันท์
- อนุรักษ์นิยม
- พิจารณา
- พิจารณา
- คงเส้นคงวา
- การก่อสร้าง
- สิ่งแวดล้อม
- ต่อ
- ควบคุม
- การสนทนา
- การสนทนา
- ได้
- คู่
- หลักสูตร
- หน้าปก
- ปกคลุม
- Covidien
- Crash
- สร้าง
- ที่สร้างขึ้น
- สร้าง
- การสร้าง
- การสร้าง
- เครดิต
- อยากรู้อยากเห็น
- ปัจจุบัน
- ขณะนี้
- ตัด
- ข้อมูล
- เดฟ
- เดวิด
- วัน
- จัดการ
- ข้อเสนอ
- การอภิปราย
- หนี้สิน
- ทศวรรษ
- ทศวรรษที่ผ่านมา
- ลดลง
- ลดลง
- การลดลง
- ลึก
- อย่างแน่นอน
- องศา
- ความต้องการ
- ประชากร
- เดนเวอร์
- ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ
- ขึ้นอยู่กับ
- รายละเอียด
- รายละเอียด
- กำหนด
- DID
- ความแตกต่าง
- ความแตกต่าง
- ต่าง
- ยาก
- ความขยัน
- โดยตรง
- ทิศทาง
- กรรมการ
- ส่วนลด
- พูดคุย
- แสดง
- การกระจาย
- แบ่งออก
- เอกสาร
- หลบ
- ไม่
- การทำ
- ดอลลาร์
- Dont
- การลงโทษ
- ลง
- ข้อเสีย
- ขาลง
- หล่น
- ในระหว่าง
- พลวัต
- พลศาสตร์
- แต่ละ
- ได้รับ
- รายได้
- ง่ายดาย
- ด้านเศรษฐกิจ
- ภาวะเศรษฐกิจ
- นักเศรษฐศาสตร์
- เศรษฐกิจ
- ทั้ง
- อื่น ๆ
- เน้น
- พลังงาน
- พอ
- สิ่งแวดล้อม
- ผู้ถือหุ้น
- ส่วนได้เสีย
- โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
- แก่นแท้
- เป็นหลัก
- ที่ดิน
- ประมาณการ
- อีเธอร์ (ETH)
- แม้
- เหตุการณ์
- ในที่สุด
- เคย
- ทุกๆ
- ทุกวัน
- ทุกคน
- ทุกอย่าง
- เผง
- ตัวอย่าง
- Excel
- ยอดเยี่ยม
- ตลาดแลกเปลี่ยน
- น่าตื่นเต้น
- ดำเนินการ
- การดำเนินงาน
- ทางออก
- แสดง
- ที่คาดหวัง
- รายจ่าย
- แพง
- ประสบการณ์
- ชำนาญ
- อธิบาย
- ที่เปิดเผย
- พิเศษ
- อย่างยิ่ง
- ครอบครัว
- ที่น่าสนใจ
- แฟชั่น
- ค่าธรรมเนียม
- ค่าธรรมเนียม
- สองสาม
- ใส่
- ในที่สุด
- เงินทุน
- การเงิน
- ทางการเงิน
- การเงิน
- การจัดหาเงินทุน
- หา
- หา
- ปลาย
- ธรรมชาติ
- ชื่อจริง
- ปลา
- การแก้ไข
- ธง
- แบน
- ลอย
- ไหล
- ที่ไหล
- โฟกัส
- โดยมุ่งเน้น
- ปฏิบัติตาม
- สำหรับนักลงทุน
- บังคับ
- ตลอดไป
- ฟอร์ม
- การสร้าง
- ที่เกิดขึ้น
- ข้างหน้า
- พบ
- เพื่อน
- เป็นมิตร
- เพื่อน
- ราคาเริ่มต้นที่
- ผล
- ความผิดหวัง
- เต็ม
- อย่างเต็มที่
- สนุก
- กองทุน
- เงิน
- ต่อไป
- อนาคต
- General
- สร้าง
- สร้าง
- การสร้าง
- ได้รับ
- ได้รับ
- ให้
- กำหนด
- จะช่วยให้
- เหตุการณ์ที่
- Go
- เป้าหมาย
- เป้าหมาย
- ไป
- ไป
- ดี
- GP
- ขอบคุณ
- สีเทา
- ยิ่งใหญ่
- มากขึ้น
- ที่บด
- บัญชีกลุ่ม
- ขึ้น
- การเจริญเติบโต
- เจริญเติบโต
- การเจริญเติบโต
- แขก
- คนที่แต่งตัวประหลาด
- สับ
- ผม
- ครึ่ง
- จัดการ
- มือ
- เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ยาก
- มี
- หัว
- หัวข้อ
- แข็งแรง
- ป้องกันความเสี่ยง
- การป้องกันความเสี่ยง
- จัดขึ้น
- ช่วย
- เป็นประโยชน์
- จะช่วยให้
- โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม
- ซ่อนเร้น
- จุดสูง
- สูงกว่า
- จ้าง
- ประวัติศาสตร์
- ตี
- ฮิต
- ถือ
- การบ้าน
- ความหวัง
- หวังว่า
- หวัง
- เจ้าภาพ
- ร้อน
- บ้าน
- ครัวเรือน
- สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade?
- ทำอย่างไร
- อย่างไรก็ตาม
- HTTPS
- ใหญ่
- เจ็บ
- ฉันเป็น
- ในอุดมคติ
- ส่งผลกระทบ
- ที่กระทบ
- ผลกระทบ
- ความจำเป็น
- สำคัญ
- การปรับปรุง
- in
- ลึกซึ้ง
- เกี่ยวกับการสถาปนา
- ประกอบด้วย
- เงินได้
- เพิ่ม
- เพิ่มขึ้น
- ที่เพิ่มขึ้น
- เหลือเชื่อ
- อุตสาหกรรม
- ข้อมูล
- อินพุต
- แทน
- คำแนะนำการใช้
- ประกัน
- อยากเรียนรู้
- อัตราดอกเบี้ย
- อัตราดอกเบี้ย
- สนใจ
- น่าสนใจ
- สินค้าคงคลัง
- ลงทุน
- การลงทุน
- การลงทุน
- การลงทุน
- กลยุทธ์การลงทุน
- เงินลงทุน
- นักลงทุน
- นักลงทุน
- ร่วมมือ
- ปัญหา
- ปัญหา
- IT
- รายการ
- iTunes
- การสัมภาษณ์
- ผู้พิพากษา
- กระโดด
- เก็บ
- การเก็บรักษา
- ชนิด
- พระมหากษัตริย์
- ทราบ
- ความรู้
- ที่ดิน
- ใหญ่
- ที่มีขนาดใหญ่
- ชื่อสกุล
- ปีที่แล้ว
- ปลาย
- กฎหมาย
- เรียนรู้
- ได้เรียนรู้
- การเรียนรู้
- การเช่า
- ทิ้ง
- การออกจาก
- ผู้ให้ยืม
- การให้กู้ยืมเงิน
- ชั้น
- เลฟเวอเรจ
- LG
- License
- ได้รับใบอนุญาต
- ชีวิต
- เบา
- น่าจะ
- ถูก จำกัด
- หุ้นส่วนจำกัด
- Line
- เส้น
- สภาพคล่อง
- การฟัง
- รายการ
- น้อย
- สด
- เงินกู้
- เงินให้กู้ยืม
- นาน
- เวลานาน
- ระยะยาว
- แนวโน้มระยะยาว
- อีกต่อไป
- ดู
- ดูเหมือน
- มอง
- ที่ต้องการหา
- ลอส
- Los Angeles
- สูญเสีย
- ปิด
- การสูญเสีย
- Lot
- ความรัก
- ต่ำ
- LP
- Mac
- ทำ
- หลัก
- การบำรุงรักษา
- ส่วนใหญ่
- ทำ
- สร้างรายได้
- ทำให้
- การทำ
- มนุษย์
- จัดการ
- การจัดการ
- คณะบริหาร
- ผู้จัดการ
- การจัดการ
- คู่มือ
- หลาย
- หลายคน
- ตลาด
- สภาพแวดล้อมของตลาด
- ตลาด
- ฝูง
- เรื่อง
- ความหมาย
- วิธี
- พบ
- การประชุม
- สมาชิก
- จิต
- กล่าวถึง
- แค่
- เมตริก
- เมเยอร์
- ไมโครซอฟท์
- กลาง
- อาจ
- การโยกย้าย
- เจ้าของโรงโม่
- ล้าน
- ใจ
- ขั้นต่ำ
- นาที
- นาที
- บรรเทา
- ซึ่งบรรเทา
- แก้ไข
- สร้างรายได้
- เงิน
- เดือน
- เดือน
- ข้อมูลเพิ่มเติม
- จำนอง
- การจำนอง
- มากที่สุด
- แรงบันดาลใจ
- ย้าย
- การย้าย
- หลาย
- หลาย
- แห่งชาติ
- ทั้งประเทศ
- ธรรมชาติ
- ใกล้
- เกือบทั้งหมด
- จำเป็นต้อง
- จำเป็นต้อง
- ความต้องการ
- เชิงลบ
- ในเชิงลบ
- สุทธิ
- เครือข่าย
- ใหม่
- ก่อสร้างใหม่
- ข่าว
- ถัดไป
- จำนวน
- ตัวเลข
- การพักอาศัย
- เสนอ
- Office
- ออฟไลน์
- ถูก
- เก่า
- ONE
- ออนไลน์
- ทำงาน
- การดำเนินงาน
- การดำเนินการ
- ผู้ประกอบการ
- ผู้ประกอบการ
- ความคิดเห็น
- ความคิดเห็น
- โอกาส
- โอกาส
- เพิ่มประสิทธิภาพ
- ตัวเลือกเสริม (Option)
- Options
- ใบสั่ง
- อื่นๆ
- ของตนเอง
- เป็นเจ้าของ
- เจ้าของ
- ต้องจ่าย
- สวนสาธารณะ
- ส่วนหนึ่ง
- ในสิ่งที่สนใจ
- หุ้นส่วน
- พาร์ทเนอร์
- พาร์ทเนอร์
- ส่วน
- พรรค
- อยู่เฉยๆ
- อดีต
- ชำระ
- การชำระเงิน
- บัญชีเงินเดือน
- รูปแบบไฟล์ PDF
- คน
- ของผู้คน
- เปอร์เซ็นต์
- ที่มีประสิทธิภาพ
- บางที
- ระยะเวลา
- คน
- ส่วนตัว
- บุคลากร
- มุมมอง
- มหัศจรรย์
- ฟิล
- ปรัชญา
- เลือก
- เลือก
- ชิ้น
- สถานที่
- การวาง
- แผนการ
- การวางแผน
- การวางแผน
- เพลโต
- เพลโตดาต้าอินเทลลิเจนซ์
- เพลโตดาต้า
- เล่น
- ผู้เล่น
- บวก
- พอดคาสต์
- พอดคาสต์
- จุด
- จุด
- บ่อ
- ผลงาน
- ตำแหน่ง
- ตำแหน่ง
- เป็นไปได้
- ที่มีศักยภาพ
- ที่อาจเกิดขึ้น
- คาดการณ์
- ทำนาย
- ที่ต้องการ
- เตรียมการ
- นำเสนอ
- ความดัน
- สวย
- ก่อน
- ราคา
- ราคา
- ส่วนตัว
- อาจ
- ปัญหา
- ปัญหาที่เกิดขึ้น
- กระบวนการ
- ก่อ
- โปรไฟล์
- กำไร
- โครงการ
- โครงการ
- ประมาณการ
- โครงการ
- โดดเด่น
- สัญญา
- คุณสมบัติ
- คุณสมบัติ
- ป้องกัน
- พิสูจน์
- การให้
- ความกล้าหาญ
- ซื้อ
- ผลัก
- ใส่
- วาง
- คำถาม
- คำถาม
- รวดเร็ว
- ยก
- ยก
- การยก
- การเพิ่มทุน
- คะแนน
- ราคา
- อันดับ
- มาถึง
- อ่าน
- จริง
- อสังหาริมทรัพย์
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ตระหนักถึง
- เหตุผล
- เหมาะสม
- ปะยางรถ
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- ภาวะถดถอย
- รับรู้
- แนะนำ
- แนะนำ
- ระเบียน
- กู้
- สีแดง
- ลด
- ความนับถือ
- ภูมิภาค
- ของแคว้น
- ปกติ
- ยังคง
- จำ
- ให้เช่า
- ซ่อมแซม
- แทนที่
- แสดง
- ชื่อเสียง
- การวิจัย
- สำรอง
- สำรอง
- REST
- คับแคบ
- ผล
- ค้าปลีก
- กลับ
- รับคืน
- รายได้
- ย้อนกลับ
- การขี่
- แหวน
- ที่เพิ่มขึ้น
- ความเสี่ยง
- ปัจจัยเสี่ยง
- ความเสี่ยง
- เสี่ยง
- บทบาท
- ม้วน
- หลังคา
- ปัดเศษ
- กฎ
- กฎระเบียบ
- วิ่ง
- วิ่ง
- ซาคราเมนโต
- ปลอดภัยที่สุด
- กล่าวว่า
- เงินเดือน
- การขาย
- ขาย
- เกลือ
- เดียวกัน
- ลด
- ขนาด
- ปรับ
- ตกใจ
- สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.
- ที่สอง
- วินาที
- หลักทรัพย์
- ความปลอดภัย
- เห็น
- เห็น
- ขาย
- ผู้ขาย
- Selling
- ระดับอาวุโส
- ความรู้สึก
- ชุด
- ร้ายแรง
- ชุด
- เจ็ด
- ใช้งานร่วมกัน
- เปลี่ยน
- ขยับ
- กะ
- ส่องแสง
- น่า
- โชว์
- ด้านข้าง
- สำคัญ
- ง่าย
- ง่ายดาย
- ตั้งแต่
- เดียว
- คุณชาย
- เว็บไซต์
- สถานการณ์
- ขนาด
- ช้า
- เล็ก
- มีขนาดเล็กกว่า
- So
- ซอฟต์แวร์
- แก้
- บาง
- บางคน
- บางสิ่งบางอย่าง
- บางแห่ง
- แหล่ง
- ช่องว่าง
- โดยเฉพาะ
- เฉพาะ
- ใช้จ่าย
- การใช้จ่าย
- ขัดขวาง
- สปิน
- แยก
- สปอนเซอร์
- ผู้สนับสนุน
- กระจาย
- กอง
- ทักษะ
- พนักงาน
- ความเมื่อยล้า
- เริ่มต้น
- ที่เริ่มต้น
- เริ่มต้น
- สถานะ
- งบ
- เข้าพัก
- ขั้นตอน
- ติด
- ยังคง
- ขโมย
- หยุด
- พายุ
- ตรง
- กลยุทธ์
- กระแส
- ลำธาร
- ความเครียด
- เสถียร
- สตูดิโอ
- หรือ
- ยิ่งใหญ่
- ซูเปอร์ฮีโร่
- จัดหาอุปกรณ์
- อุปทานและอุปสงค์
- สนับสนุน
- ที่สนับสนุน
- ควร
- ประหลาดใจ
- ที่ยั่งยืน
- สวิตซ์
- คณะกรรมการ
- เผยแพร่
- การเผยแพร่
- ตาราง
- เอา
- ใช้เวลา
- การ
- คุย
- การพูดคุย
- พูดคุย
- งาน
- ภาษี
- ทีม
- เทคโนโลยี
- ชั่วคราว
- ผู้เช่า
- เงื่อนไขการใช้บริการ
- ทดสอบ
- เท็กซัส
- พื้นที่
- พื้นที่
- เมืองหลวง
- ข้อมูล
- โลก
- ของพวกเขา
- ตัวเอง
- ที่นั่น
- สิ่ง
- สิ่ง
- คิด
- คิดว่า
- การคุกคาม
- สาม
- ตลอด
- เวลา
- ครั้ง
- ระยะเวลา
- ชนิด
- ไปยัง
- ในวันนี้
- วันนี้
- ร่วมกัน
- โทน
- เกินไป
- ด้านบน
- หัวข้อ
- โยน
- รวม
- ไปทาง
- สำเนา
- มหึมา
- แนวโน้ม
- ปัญหา
- จริง
- วางใจ
- กลับ
- การหมุน
- ตามแบบฉบับ
- เป็นปกติ
- เข้าใจ
- ความเข้าใจ
- ใต้น้ำ
- การจัดจำหน่าย
- หน่วย
- หน่วย
- กลับหัวกลับหาง
- us
- ใช้
- การประเมินมูลค่า
- ความคุ้มค่า
- มูลค่า
- ความคุ้มค่า
- ความหลากหลาย
- กว้างใหญ่
- กับ
- VET
- วีดีโอ
- รายละเอียด
- เสียงพูด
- การระเหย
- โหวต
- ค่าจ้าง
- รอ
- อยาก
- คลื่น
- วิธี
- ความมั่งคั่ง
- สภาพอากาศ
- สัปดาห์
- ยินดีต้อนรับ
- ตะวันตก
- อะไร
- ความหมายของ
- ว่า
- ที่
- ในขณะที่
- WHO
- ป่า
- จะ
- เต็มใจ
- WISE
- ภายใน
- ไม่มี
- ยอดเยี่ยม
- งาน
- ออกไปทำงาน
- การทำงาน
- โลก
- ของโลก
- กังวล
- แย่ที่สุด
- คุ้มค่า
- จะ
- ว้าว
- เขียน
- การเขียน
- เขียน
- ผิด
- X
- ปี
- ปี
- ผล
- ของคุณ
- ด้วยตัวคุณเอง
- YouTube
- ลมทะเล
- ซูมเข้า