ของคุณ บ้าน อาจจะเป็น สูตรลับสู่วัยเกษียณก่อนวัย. ด้วยเจ้าของบ้านและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวนมากทั่วประเทศ นั่งอยู่ที่บ้านนับแสนมีคนถามว่า "ถ้าคุณ ใช้ส่วนที่ติดกับดักนี้เพื่อสร้างความมั่งคั่ง?” และแม้ว่าเจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะไม่ต้องการขายที่พักอาศัยหลัก รีไฟแนนซ์เป็นอัตราจำนองที่สูงขึ้น หรือเสี่ยงที่จะซื้อ HELOC ที่มีราคาสูง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอยู่ในตำแหน่งที่สมบูรณ์แบบที่จะใช้ตำแหน่งหุ้นขนาดใหญ่เพื่ออัปเกรด สู่การลงทุนที่ใหญ่กว่าและดีกว่า เรานำมา คริส โลเปซนักลงทุนและตัวแทนในเดนเวอร์เพื่ออธิบาย
คริสทำได้แล้ว สร้างขนาดใหญ่ ผลงานอสังหาริมทรัพย์ ค่อนข้างเร็วแต่แม้เขาจะยอมรับว่าเริ่มช้ากว่าเล็กน้อย หลังจากทำงานส่วนใหญ่ในฐานะนักการตลาดทางอินเทอร์เน็ตและผันตัวเป็นเดย์เทรดเดอร์ Chris ก็ยอมสละเวลาทั้งหมดเพื่อมุ่งสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกในฐานะตัวแทนและนักลงทุนที่เป็นมิตรต่อนักลงทุน และในฐานะนักลงทุนในเดนเวอร์ เขาเห็นบ้านที่เขาซื้อเมื่อไม่กี่ปีก่อน ระเบิดมูลค่าและนักลงทุนอีกหลายคนก็รู้สึกเช่นเดียวกัน ดังนั้น หากคุณอยู่ในออสติน บอยซี ราลี ฟีนิกซ์ หรืออื่นๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมดูเหมือนว่าคุณกำลังนั่งอยู่บนกองความมั่งคั่งที่แตะต้องไม่ได้ แต่คุณจะคิดผิด
ในตอนนี้คริสเดินผ่าน วิธีที่เจ้าของบ้านและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถปลดล็อกส่วนของ "ติดอยู่" ในบ้านของพวกเขา เขาผ่านไป เมื่อจะซื้อ ขาย หรือ refi และวิธีการใช้ BiggerPockets เครื่องคำนวณอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพื่อตัดสินใจย้ายที่ดีที่สุด คริสรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งไม่คุ้มค่าที่จะขาย/อัปเกรด แต่ถ้าคุณ แลกเปลี่ยนคุณสมบัติที่น่าเบื่อเล็กน้อย สำหรับกระแสเงินสดคุณทำได้ บรรลุเป้าหมายการเกษียณอายุของคุณเร็วขึ้น YEARSมีเงินเข้ามามากขึ้นและเครียดน้อยลง ดังนั้นต้องการปลดล็อกส่วนของบ้านและ เร่งเส้นทางของคุณให้เร็วขึ้น เกษียณก่อนเวลา? ติดรอบ!
คลิกที่นี่เพื่อฟังบน Apple Podcasts.
ฟัง Podcast ที่นี่
อ่านทรานสคริปได้ที่นี่
มินดี้:
ยินดีต้อนรับสู่พอดคาสต์ BiggerPockets Money ที่เราสัมภาษณ์ Chris Lopez และพูดคุยเกี่ยวกับสิ่งที่ต้องทำกับ Equity ที่ติดอยู่ในบ้านของคุณ
คริส:
ดังนั้นฉันคิดว่ามันมักจะจบลงด้วย "เฮ้ เป้าหมายของคุณคืออะไร" และมองตามความเป็นจริงว่าเป้าหมายของคุณคืออะไร เพราะอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเป็นพาหนะที่จะพาคุณไปสู่เป้าหมาย ดังนั้น ฉันคิดว่ามันดีมากที่ผู้คนได้ประเมินปัญหาใหม่ที่พวกเขามีอีกครั้ง และในขณะที่พวกเขากำลังประเมินปัญหาอีกครั้ง ตลาดก็พิจารณาด้วยว่าเป้าหมายของคุณคืออะไรในตอนนี้ และมีการพัฒนาไปอย่างไร เพราะนั่นทำให้เราเห็นดาวเหนือว่าจะไปที่ไหน และช่วยให้เราตัดสินใจได้อย่างเหมาะสม
มินดี้:
สวัสดี สวัสดี สวัสดี ฉันชื่อมินดี้ เจนเซ่น และกับฉันเช่นเคยคือสก็อต เทรนช์ พิธีกรร่วมที่คิดเรื่องเงินและเรื่องเงินเรื่องเงิน
สกอตต์:
สุดยอด. ช่างเป็นการแนะนำที่ยอดเยี่ยมจากผู้ร่วมเป็นเจ้าภาพที่มีชื่อเสียงของฉัน
มินดี้:
นั่นคือสนูป สก็อตต์กับฉันอยู่ที่นี่เพื่อทำให้อิสรภาพทางการเงินน่ากลัวน้อยลง คุณคิดว่านั่นคือ Notious BIG หรือไม่? ไม่เป็นไร. ที่ดียิ่งขึ้น สก็อตต์กับฉันอยู่ที่นี่เพื่อทำให้อิสรภาพทางการเงินน่ากลัวน้อยลง น้อยลงสำหรับคนอื่น เพื่อแนะนำคุณเกี่ยวกับทุกเรื่องราวของการเงิน เพราะเราเชื่ออย่างแท้จริงว่าทุกคนสามารถมีอิสรภาพทางการเงินได้ ไม่ว่าคุณจะเริ่มต้นเมื่อไหร่หรือที่ไหนก็ตาม
สกอตต์:
ถูกตัอง. ไม่ว่าคุณจะต้องการเกษียณอายุก่อนกำหนดและท่องเที่ยวรอบโลก ดำเนินการลงทุนครั้งใหญ่ในสินทรัพย์ เช่น อสังหาริมทรัพย์ เริ่มต้นธุรกิจของคุณเอง หรือประเมินพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นใหม่ เราจะช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายทางการเงินของคุณ และหาเงินไปให้พ้นทางเพื่อให้คุณได้ก้าวไปสู่ความฝันของคุณ
มินดี้:
สก็อตต์ ฉันตื่นเต้นมากที่ได้คุยกับคริส โลเปซในวันนี้ เขาเป็นนักลงทุนและตัวแทนท้องถิ่นในเดนเวอร์ และเราจะคุยกับเขาเกี่ยวกับสิ่งที่ต้องทำกับหุ้นทั้งหมดที่ติดอยู่ในบ้านของคุณ แต่ก่อนที่เราจะทำ เรามีเซ็กเมนต์ใหม่ใน BiggerPockets Money Podcast ที่เรียกว่า Money Moment ซึ่งเราจะแบ่งปันแฮ็คเงิน ทิป หรือเคล็ดลับเพื่อช่วยคุณในการเดินทางทางการเงินของคุณ Money Moment ของวันนี้คือ หากคุณมีปัญหาในการออม ให้ใช้บันไดออม นี่คือที่ที่คุณสามารถเลือกรางวัล เช่น AirPods หรือวันสปา แล้วคูณราคาของสินค้านั้น XNUMX-XNUMX เท่าของมูลค่าของสินค้า เมื่อคุณบรรลุเป้าหมายการออมนั้นบวกกับราคาของสินค้านั้นแล้ว ให้รางวัลกับตัวเอง รับรายการนั้น หลังจากนั้นให้เลือกสินค้าที่มีราคาแพงกว่าและเริ่มกระบวนการใหม่ทั้งหมดอีกครั้ง หากคุณมีทิปทางการเงินให้เรา โปรดแบ่งปันโดยการส่งอีเมล
สกอตต์:
และเพื่อเป็นการเตือนความจำ เรามักจะมองหาแขกที่จะมาในรายการเพื่อแบ่งปันเรื่องราวทางการเงินของพวกเขา หรือมาเป็นแขกรับเชิญสำหรับตอน Finance Friday ของเรา ดังนั้นหากคุณสนใจ โปรดสมัครที่ bigpockets.com/guest หรือ big pockets.com/financereview
มินดี้:
ก่อนที่เราจะพาคริสมา เราพักกันก่อน
และเรากลับมาแล้ว Chris Lopez เป็นตัวแทนและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเดนเวอร์ สามารถเห็นเขาได้ในช่อง YouTube ของ BiggerPockets และเขายังเป็นผู้ก่อตั้ง Envision Advisors คริส ยินดีต้อนรับสู่ BiggerPockets Money Podcast
คริส:
เฮ้ มินดี้ ฉันตื่นเต้นที่ได้มาที่นี่ และพร้อมที่จะพูดคุยเรื่องเงินและร้านค้า
มินดี้:
วันนี้เราจะมาพูดถึงอสังหาริมทรัพย์กัน คริส บอกเราสักนิดเกี่ยวกับตัวคุณและสิ่งที่คุณเชี่ยวชาญเป็นพิเศษ
คริส:
เช่นเดียวกับหลายๆ คน การเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และการเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่อาชีพแรกของผม ฉันอายุ 40 เมื่อเร็วๆ นี้ และเมื่อประมาณ 20 ปีที่แล้วฉันก็พร้อมสำหรับการแสดงครั้งที่สองในชีวิต ซึ่งเป็นการต่อยอดจากธุรกิจแรกของฉัน ซึ่งเป็นการตลาดทางอินเทอร์เน็ตจำนวนมาก และการซื้อขายรายวันจำนวนมากในตลาดหุ้นและตลาดเงินตราต่างประเทศ คำตอบสั้นๆ ก็คือ ฉันได้เรียนรู้มากมายเกี่ยวกับการตลาดทางอินเทอร์เน็ต และประสบความสำเร็จมากมายที่นั่น และฉันก็ทำสิ่งที่น่าสยดสยองเช่นเดียวกับคนส่วนใหญ่ในการซื้อขายรายวันและการซื้อขายเงินตราต่างประเทศ ทั้งหมดนั้นทำให้ผมกลับไปตระหนักว่า “รู้อะไรไหม? อสังหาริมทรัพย์เป็นที่ที่ฉันอยากไปเมื่อฉันอายุ 30 แต่ฉันไม่มีทรัพยากรหรือเงิน แต่ตอนนี้ฉันอายุ XNUMX ต้นๆ ฉันได้ประสบการณ์ ได้เงิน ได้ประสบการณ์มากขึ้น ฉันสามารถออกไปที่นั่นและเริ่มทำมันได้”
ในตอนนั้นฉันจึงตัดสินใจผันตัวจากอาชีพของฉันไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะฉันต้องการแหล่งรายได้ใหม่สำหรับธุรกิจของฉัน และฉันก็ต้องการที่จะเข้าสู่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วย ดังนั้นฉันจึงเชื่อในสิ่งนี้มาก ยิ่งฉันสามารถรวมความสนใจและอาชีพการงานของฉันเข้ากับเป้าหมายการเกษียณระยะยาวและเป้าหมายการลงทุนได้มากเท่าไหร่ ก็ยิ่งดีเท่านั้น ดังนั้นฉันจึงแก้ไขและพลิกทำเงิน แต่เกลียดมัน พยายามขายส่ง นั่นไม่ใช่สำหรับฉัน แต่ออกไปที่นั่นและพูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ออกไปที่นั่นและเริ่มทำข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์ ฉันตระหนักว่า “ว้าว มีโอกาสมากมายในโลกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่จะออกไปเป็นตัวแทนและช่วยให้ผู้คนออกไปที่นั่นและทำในสิ่งที่ฉันต้องการจะทำ” ซึ่งไม่ใช่การพลิกแพลงหรือทำการค้าส่งเงินระยะสั้น แต่จะออกไปที่นั่นและลงทุนอย่างไรเพื่อให้อีก 20 ปีข้างหน้าฉันสามารถบรรลุเป้าหมายการเกษียณของฉันได้
ดังนั้นฉันจึงใช้ทักษะการตลาดทางอินเทอร์เน็ต ใช้ประโยชน์จากสิ่งนั้นเพื่อเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเริ่มต้นสร้างธุรกิจของฉัน ให้ชื่อของฉันเป็นที่รู้จัก เป็นผู้นำด้านวิศวกรรม และฉันทำเฉพาะเพื่อช่วยผู้คนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นในเดนเวอร์ ดังนั้นฉันจึงมุ่งเน้นไปที่เมืองเดนเวอร์และความคิดและแนวโน้มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เลยนำมาเสนอครับ
สกอตต์:
ใช่. หนึ่งในความท้าทายที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเดนเวอร์รวมถึงตัวฉันเอง รวมถึงคุณ รวมถึงคริสและมินดี้ รวมถึงคุณด้วย คือเราทำได้ดีมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อห้า หก เจ็ด แปดปีที่แล้ว มันอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าหรือใกล้เคียง เราอาจถอนเงินสดเพื่อรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินบางรายการ โดยส่วนตัวแล้วฉันกำลังนั่งอยู่บนกองความยุติธรรม และฉันรู้สึกติดขัด ฉันมีความสุขมากที่มีปัญหานี้ ฉันไม่ได้บ่นเกี่ยวกับปัญหานี้ แต่ฉันติดอยู่ ขวา?
เพราะถ้าฉันขายทรัพย์สิน ฉันต้องจ่ายภาษีจากกำไร ฉันต้องชำระหนี้จำนองของฉัน แล้วฉันต้องนำเงินนี้ไปใช้ใหม่กับสิ่งอื่นที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น ถ้าฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นโดยไม่มีการแลกเปลี่ยน 1031 ฉันจะเปลี่ยนจำนอง 3% เป็นจำนอง 5 หรือ 6% ถ้าฉันแลกเปลี่ยน 1031 ฉันกำลังทำสิ่งเดียวกัน ต้องแลกเปลี่ยนจำนอง ถ้าฉันถอนเงินออกรีไฟแนนซ์เพื่อดึงเงินสดออกมา ข้อตกลงเดียวกัน ฉันกำลังแลกเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยต่ำของฉัน ดังนั้นฉันคิดว่าปัญหาของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนี้ได้สร้างปัญหาที่น่าสนใจสำหรับพวกเราที่ลงทุน และฉันสงสัยว่าคุณคิดอย่างไรในการเข้าถึงส่วนทุนนั้น และนักลงทุนจะจัดการกับปัญหาที่ดีนี้อย่างไร
คริส:
ใช่ และนั่นคือวิธีเริ่มต้น มันเป็นปัญหาใหญ่ที่จะมี มันเป็นปัญหาที่ประสบความสำเร็จครั้งแรกในโลก และสถานที่เช่นเดนเวอร์ ออสติน ซอลท์เลคซิตี้ ตลาดจำนวนมากที่ได้เห็นการแข็งค่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา พวกเขากำลังประสบปัญหานี้ โดยพื้นฐานแล้วมันคืออะไร มีคนซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาด้วยอัตราสูงสุด 7, 8, 9% ค่าเช่าที่ดีมาก ไปข้างหน้าอย่างรวดเร็ว ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 40, 50% ค่าที่ได้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าหรือสามเท่า ตอนนี้อัตราสูงสุดถูกบีบอัดแล้ว ตอนนี้อัตราสูงสุดคือ 4% และ 5% และยิ่งอัตราสูงสุดต่ำลง การเช่าก็จะยิ่งแย่ตามไปด้วย มันจึงนำมาซึ่งความท้าทายที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่พูดว่า “เฮ้ ฉันทำเงินได้ค่อนข้างดีจากทรัพย์สินของฉัน ส่วนลด 800 ถึง 1,200 ดอลลาร์ต่อเดือนสำหรับการเช่าครอบครัวเดี่ยวที่นี่ในเดนเวอร์ ฉันมีเงินเหลือ 200,000 ดอลลาร์ในยอดจำนองที่ 3.25% แต่ทรัพย์สินของฉันมีมูลค่า 800,000 ดอลลาร์” และนั่นคือประเด็นทั้งหมดที่คุณวางไว้ Scott เกี่ยวกับ "คุณทำอะไร"
ดังนั้นฉันคิดว่ามันสำคัญมากที่ผู้คนจะต้องถอยออกมาหนึ่งก้าวและมองภาพรวมโดยรวมว่าเป้าหมายของพวกเขาคืออะไร เพราะฉันจะใช้ตัวเองเป็นตัวอย่าง ฉันเริ่มซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อฉันยังโสด ตอนนี้ฉันแต่งงานแล้ว ฉันมีธุรกิจใหม่ และมีลูกเล็กๆ อีกสองคน ชีวิตของฉันเปลี่ยนไปอย่างมาก เป้าหมายของฉันจึงเปลี่ยนไป และระยะเวลาที่ฉันต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เปลี่ยนไปเช่นกัน ฉันต้องการใช้เวลากับลูก ๆ ของฉัน ไม่ออกไปเที่ยวและทาสีผนัง ดังนั้นฉันคิดว่ามันมักจะจบลงด้วย "เฮ้ เป้าหมายของคุณคืออะไร" และมองตามความเป็นจริงว่าเป้าหมายของคุณคืออะไร เพราะอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเป็นพาหนะที่จะพาคุณไปสู่เป้าหมาย ดังนั้น ฉันคิดว่ามันดีมากที่ผู้คนได้ประเมินปัญหาใหม่ที่พวกเขามีอีกครั้ง และในขณะที่พวกเขากำลังประเมินปัญหาใหม่ ตลาดก็พิจารณาด้วยว่าเป้าหมายของคุณตอนนี้คืออะไร และมีการพัฒนาไปอย่างไร เพราะนั่นทำให้เราเห็นดาวเหนือว่าจะไปที่ไหน และช่วยให้เราตัดสินใจได้อย่างเหมาะสม
และฉันหมายความว่า หลายครั้งไม่มีคำตอบที่ถูกหรือผิดสำหรับผู้คน เมื่อเป็นเรื่องของความยุติธรรม และฉันคิดว่าสิ่งสำคัญมากที่จะต้องพิจารณาก่อนว่า "เฮ้ ถ้าฉันขายสิ่งนี้ ผลที่ตามมาทางภาษีของฉันจะเป็นอย่างไร" ฉันหมายถึง ฉันถูกแฮกบ้าน สก็อตต์ คุณโดนแฮกบ้าน ผู้ฟัง BiggerPockets จำนวนมากถูกแฮ็กเฮาส์ หากคุณมีโอกาสขายอสังหาริมทรัพย์ได้และอยู่ในระยะ 200 ใน 300,000 ปีที่ยกเว้น Capital Gain ก็อาจเป็นเวลาที่ดีที่จะซื้อและใช้เงินเพียง 3 , $3 ของอิควิตี้นอกตาราง รับของขวัญนั้นจากลุงแซมและวิ่งไปกับมัน ตอนนี้คนส่วนใหญ่ไม่สามารถเข้าถึงการยกเว้นการเพิ่มทุนได้ จากนั้นผู้คนก็จับจ้องไปที่ "โอ้ ฉันไม่อยากยกเลิกอัตราดอกเบี้ย 10% ของฉัน" ใช่ แต่ฉันจะไม่ดูแค่เมตริกเดียว เนื่องจากมีหลายสถานการณ์ที่ โดยถือ XNUMX% นั้นไว้ ขณะที่คุณประหยัดเงินดอกเบี้ย คุณจะประหยัดเงินหนึ่งดอลลาร์ตรงนี้ แต่คุณกำลังพลาดเงิน $XNUMX ในการสร้างความมั่งคั่งตรงนี้ โดยไม่ปรับใช้มันใหม่ด้วยเลเวอเรจและทรัพย์สินที่มีอัตราสูงสุดที่ดีกว่า
ดังนั้นจึงต้องลงเอยด้วยการเรียกใช้หลาย ๆ สถานการณ์จริง ๆ หลายครั้ง เฮ้ คิดให้ออกว่าเป้าหมายของคุณคืออะไร จากนั้น "ฉันจะทำอย่างไรกับทรัพย์สินนั้น ให้ฉันเรียกใช้สถานการณ์จริงๆ ฉันควรจ่ายมันออกไปไหม” และสำหรับหลายๆ คน นั่นไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้อง เพราะถ้าคุณต้องการสะสมทรัพย์สินมากขึ้นสำหรับเป้าหมายการเกษียณอายุของคุณ การจ่ายออกทรัพย์สินจะไม่ทำให้คุณไปถึงที่นั่นได้
สกอตต์:
ฉันสามารถถามคำถามสั้น ๆ ที่นี่ได้ไหม คุณกล่าวว่าการปรับใช้ส่วนของผู้ถือหุ้นจากทรัพย์สินของฉันใหม่เป็นทรัพย์สินที่มีอัตราการจ่ายสูงกว่าอาจเป็นความคิดที่ดี แต่ฉันเป็นนักลงทุนที่นี่ในเดนเวอร์ และฉันก็หยิ่งผยอง และฉันคิดว่าฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ดีที่สุด อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีกระแสเงินสดที่นี่ และฉันไม่เชื่อว่าอัตราสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่นี่ในเดนเวอร์จะสูงกว่าที่ฉันเป็นเจ้าของ ฉันคิดว่าฉันสร้างพอร์ตโฟลิโอที่ดีพอสมควรกับสิ่งนี้ ในกรณีนี้ คุณจะแนะนำให้ฉันไปนอกรัฐ แล้วเข้าไปอยู่ในอสังหาริมทรัพย์อื่นหรือไม่? ฉันสงสัยว่านักลงทุนจำนวนมากรู้สึกว่าพอร์ตโฟลิโอของพวกเขามีอัตราสูงสุดที่สมเหตุสมผลหรือไม่ และอย่างน้อยก็สำหรับสภาพของทรัพย์สินของพวกเขา ซึ่งเป็นหนึ่งในประเภทของการลงทุนที่มีกระแสเงินสดที่ดีกว่าในพื้นที่ของพวกเขา
คริส:
อัตราสูงสุดสำหรับหนึ่งในคุณสมบัติของคุณคือเท่าไร สนามเบสบอล?
สกอตต์:
แน่นอน. ฉันจะบอกว่าและฉันใช้อัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาเป็นหลักมากกว่า แต่ฉันจะบอกว่ามันอยู่ในช่วง 0.65 ค่าเช่าต่อมูลค่า
คริส:
แล้วไง ดังนั้นอัตราสูงสุด 5 ถึง 6%?
สกอตต์:
แน่นอนถ้าเราเป็นคนดี ใช่.
คริส:
ฉันหมายความว่าโอเค ฉันหมายถึง-
สกอตต์:
และนั่นก็สูงสำหรับเดนเวอร์
คริส:
ใช่.
สกอตต์:
ใช่.
คริส:
หลายครั้งที่ผู้คนจำนวนมากซื้อ … โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่นี่ในเดนเวอร์ ฉันจะใช้สถานการณ์ที่รุนแรง เพราะมันขึ้นอยู่กับมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน ผู้คนจำนวนมากทำผิดพลาด “โอ้ ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้เมื่อเจ็ดปีที่แล้ว” ยอดเยี่ยม. นั่นไม่สำคัญอีกต่อไป คุณซื้อทรัพย์สินอัตราสูงสุด 9% เราต้องใช้ตัวเลขของวันนี้ ดังนั้นจากการวิเคราะห์ทั้งหมดที่ฉันได้ทำไปแล้ว หลักการง่ายๆ คือ หากคุณสมบัตินี้ต่ำกว่าคุณสมบัติ cap rate 4%, cap rate 4% พร้อมค่าธรรมเนียม PM ก็มักจะสมเหตุสมผลที่จะขายและปรับใช้ใหม่ หรือ 1031 หากคุณสมบัตินี้สูงกว่าคุณสมบัติอัตราสูงสุด 4% หลายครั้งหมายความว่า เฮ้ รีฟีและปรับใช้ใหม่
ตอนนี้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สิ่งต่าง ๆ ก็เปลี่ยนไป สเปรดนั้นยากกว่า แต่ฉันพบว่าอัตราสูงสุด 4% เป็นเกณฑ์ และหลายครั้งก็เหมือนกับว่า “เฮ้ ผู้คนมีทรัพย์สินที่มีอัตราการจำกัดสูงสุด 3.5%” เพราะพวกเขาซื้อที่ดินใน Sloan's Lake ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับการชื่นชมอย่างมากในเดนเวอร์ จะขายทรัพย์สินอัตราสูงสุด 3.5% และฉันจะบอกว่า "คุณต้องเพิ่มอัตราสูงสุดประมาณ 1.5 ถึง 2% พร้อมกับเลเวอเรจที่เพิ่มขึ้น" ดังนั้น อัตราสูงสุดที่สูงขึ้น เลเวอเรจที่สูงขึ้นจึงเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้การทำธุรกรรมนั้นคุ้มค่า
มินดี้:
ตกลง. ฉันอยู่ในฟอรัม BiggerPockets ตลอดเวลา และคุณสามารถค้นหาได้ที่ bigrpockets.com/forums และฉันพบว่าแนวคิดของอัตราสูงสุดนั้นสร้างความสับสนให้กับนักลงทุนที่มีประสบการณ์สูง คุณช่วยอธิบายสิ่งที่คุณกำลังพูดถึงได้ไหม เพื่อให้คนที่กำลังฟังซึ่งอาจจะสับสนมากสามารถเข้าใจได้
คริส:
แน่นอนและขอบคุณที่นำเสนอ ดังนั้น อัตราสูงสุดคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของคุณหารด้วยมูลค่าปัจจุบันของบ้านของคุณ นั่นหมายความว่าคุณรับค่าเช่าของคุณ คุณลบข้อมูลการดำเนินงานทั้งหมดของคุณ โดยพื้นฐานแล้ว ทุกอย่างนอกเหนือจากการชำระเงินจำนองของคุณ PM, การซ่อมแซมและบำรุงรักษา, ภาษี, ประกันภัย, ค่าธรรมเนียม HOA, การจัดสวน, อะไรก็แล้วแต่ นั่นทำให้คุณมีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ และเป็นอีกวิธีหนึ่งในการประเมินประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยส่วนตัวแล้วฉันทำอัตราสูงสุด นั่นได้ผลดีสำหรับฉัน และยังดีเพราะคุณมีหนี้หรือไม่มีหนี้ เป็นวิธีที่เพียงเพื่อทำความเข้าใจจากระดับสูงว่าคุณสมบัติสามารถดำเนินการได้อย่างไร ฉันรู้ว่าผู้คนจำนวนมากใช้ GRM หรือตัวคูณอัตรารวม หรืออัตราสูงสุด แนวคิดที่คล้ายกันมาก เพียงเล็กน้อยขั้นสูงและเหมาะสมยิ่งขึ้น แต่ฉันคิดว่ามันเป็นวิธีที่ดีมากในการช่วยในการพูดคุยระดับสูง การทดสอบการดมกลิ่น “เฮ้ มันดูดีนะ” หรือ “เฮ้ คุณมีทรัพย์สินอัตราสูงสุด 4% นี่คือบางสิ่งระดับสูงที่คุณสามารถทำได้”
สกอตต์:
ดังนั้นฉันจึงใช้แนวคิดของ GRM อัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาเป็นการผกผันของค่าการกลั่นเพื่อคิดเกี่ยวกับกระแสเงินสดของทรัพย์สินของฉัน คุณกำลังพูดถึงอัตราสูงสุด อัตราแคปจะดีกว่า ฉันควรใช้อัตราสูงสุด แต่ฉันกำลังมองว่ามันเป็นอัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาในระดับสูงสุด แม้ว่าฉันจะสามารถหมุนได้อย่างง่ายดาย แต่ยังไงก็ตาม ดังนั้นคุณกำลังบอกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งบางอย่างอยู่ในช่วง 4 หรือต่ำกว่าในขณะนี้ ซึ่งนักลงทุนจำนวนมากอาจพบว่าพวกเขามีอยู่ในเดนเวอร์โดยเฉพาะ สามารถซื้อขายซ้ำสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ อัตราสูงสุด 6 หรือ 7% ในตลาด และสิ่งนี้อาจเพิ่มผลตอบแทนของคุณเป็นทวีคูณ ขึ้นอยู่กับว่าคุณใช้เลเวอเรจและสมมติฐานของคุณอย่างไร
ดังนั้นมีข้อแม้มากมายในนั้น แต่คุณอาจถูกปรับใช้อย่างไม่เหมาะสม นั่นคือสิ่งที่คุณกำลังพูด ด้วยหนึ่งในคุณสมบัติเหล่านี้ ฉันจะพิสูจน์ได้อย่างไร … ฉันต้องตั้งสมมติฐานมากมายและต้องเชื่อหลายอย่างเพื่อไปให้ถึงจุดหมายปลายทางที่คุณอยู่ ฉันต้องเชื่อว่าความชื่นชมของฉันจะเป็นระดับนี้ ฉันต้องเข้าใจความแตกต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยของหนี้ที่ฉันมีอยู่ในปัจจุบัน กับที่ฉันกำลังจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ ฉันจะคาดคะเนสิ่งต่างๆ เหล่านั้นได้อย่างไรเพื่อให้รู้สึกมั่นใจว่าหากได้ข้อสรุปว่า "โอ้ ถ้าฉันเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อัตราสูงสุด 4% ก็ถึงเวลาขายและปรับใช้ใหม่เป็น อสังหาฯ อัตราสูง”?
คริส:
คุณหันไปใช้เครื่องคิดเลขและสเปรดชีตของคุณ ฉันหมายความว่า เรื่องง่ายๆ จริงๆ ก็คือ เฮ้ ใช้เครื่องคิดเลข BP แล้วเสียบสเปรดการเช่า … ไปที่เครื่องคิดเลขสเปรดชีตการเช่า แล้วเสียบเข้ากับค่าเช่าที่คุณมีวันนี้ แต่อย่าใช้ตัวเลขที่คุณใช้เมื่อห้าปีเมื่อคุณซื้อมา ใช้ตัวเลขของวันนี้ “เฮ้ มูลค่าของวันนี้คืออะไร? ค่าเช่าวันนี้เท่าไหร่? ข้อมูลการดำเนินงานของวันนี้เป็นอย่างไร” และรับประกันเสมือนว่าคุณกำลังซื้อทรัพย์สินในวันนี้ เพราะทุกครั้งที่คุณเซ็นสัญญากับผู้เช่ารายใหม่ เซ็นสัญญาเช่าใหม่ หรือรีไฟแนนซ์ เท่ากับคุณกำลังซื้อทรัพย์สินคืนในช่วงเวลาหนึ่ง ให้คุณดูสถานการณ์แล้วพูดว่า "เฮ้ คุณสมบัตินี้เข้าท่าไหม" ดังนั้นคุณสามารถทำได้ด้วยเครื่องคิดเลข BP แล้วลองคิดดูว่ามันทำงานอย่างไร
ฉันจึงดูทรัพย์สินของลูกค้าเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว และนี่เป็นตัวอย่างที่พบบ่อยมาก พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 300,000 ดอลลาร์ในเดนเวอร์ ตอนนี้มันมีมูลค่าประมาณ 650 พวกเขามีเงินกู้จำนอง 200,000 ดอลลาร์ เงินกู้อัตราดอกเบี้ย 3% และส่วนของผู้ถือหุ้น 400 แต่เป็นคุณสมบัติอัตราสูงสุด 3.5, 3.6% ยอดเยี่ยม. เสียบเครื่องคิดเลขและดูว่ามันทำงานอย่างไร จากนั้นหาว่าคุณมี Equity เท่าไหร่ ในกรณีนี้ สมมติว่า $400,000 และเพียงแค่ปัดเศษขึ้นหรือปัดลงสำหรับต้นทุนการขายและค่าธรรมเนียม สมมติว่าเป็น 1031 และเล่นบางสถานการณ์เช่นนั้น และพูดว่า "เยี่ยมมาก ถ้าฉันวางเงินได้ 500,000 ดอลลาร์ ฉันจะไปซื้อทรัพย์สินอัตราสูงสุดนี้อีก” อาจอยู่ในเดนเวอร์ อาจอยู่ในตลาดท้องถิ่นของคุณ หรืออาจอยู่นอกรัฐ เอาล่ะ อสังหาริมทรัพย์ใดก็ตามที่คุณกำลังดูอยู่ ให้เสียบปลั๊ก "เฮ้ ถ้าฉันขายสิ่งนี้ เอาส่วนของผู้ถือหุ้น และซื้อทรัพย์สินที่มีอัตราการจ่ายสูงกว่านี้ ประสิทธิภาพเป็นอย่างไรบ้าง"
สิ่งที่เรามักจะเห็น … และอีกครั้ง ลองมองจากมุมมองของเดนเวอร์ บุคคลนั้นขายทรัพย์สินนั้นในราคา 650,000 ดอลลาร์ พวกเขาจ่ายค่าธรรมเนียมนายหน้าและค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี 1031 ครั้ง พวกเขากำลังจะซื้อที่ประมาณ 1.1 ล้านเหรียญหรือมากกว่านั้น แต่เพื่อสร้างกระแสเงินสด เรามีเงินดาวน์ 35, 40% ที่อัตราดอกเบี้ย 7% ดังนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งก็คือ ในสถานการณ์นั้น พวกเขาขายมัน ลดลง 35% และเปลี่ยนจาก 3.5 เป็น 5.5 สูงสุด ดังนั้นค่อนข้างอนุรักษ์นิยมและค่อนข้างสมจริง กระแสเงินสดของพวกเขาจะเท่าเดิม อย่างไรก็ตาม มูลค่ารวมของพวกเขาเพิ่มขึ้นและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิมักจะเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า ฉันจึงมักมองว่า “เฮ้ นั่นมันเงินดอลลาร์ในอนาคต นั่นคือมูลค่าในอนาคต”
และนี่คือจริงๆ ฉันจะบอกว่าเป็นการลงทุนแบบแฮนด์ฟรีสำหรับผู้ที่ต้องการออกไปที่นั่นและค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่ม มันเหมือนกับว่า “เฮ้ ฉันแค่อยากจะออกไปที่นั่น ดูทรัพย์สินบางอย่าง ปรับใช้เงินทุนของฉันใหม่ ฉันเป็นมืออาชีพที่มีงานยุ่ง ฉันเป็นคนยุ่ง” สำหรับความเร็วประเภทนั้น คุณกำลังมองหาแค่การปรับใช้เงินทุนของคุณใหม่เท่านั้น และนั่นคือที่มาของเรื่อง สำหรับลูกค้าจำนวนมากที่ฉันคุยด้วย รวมถึงตัวฉันเองด้วย ทุกวันนี้ฉันไม่ได้ใช้เงินไปกับทรัพย์สินของฉัน ฉันมีรายได้อื่นที่ทำแบบนั้น และค่าเช่าทั้งหมดของฉันก็เพื่อ … มันเป็นเงินเกษียณของฉัน มันคือแหล่งรวมการลงทุนของฉัน ดังนั้นฉันไม่ต้องการกระแสเงินสดจำนวนมากที่นั่น
ตอนนี้ฉันต้องการให้อสังหาริมทรัพย์ของฉันมีกระแสเงินสด แต่มันกลับเป็นว่า "เฮ้ วันนี้คุณต้องการกระแสเงินสดเพิ่มขึ้นหรือคุณต้องการเทรดเพื่อเพิ่มกระแสเงินสดในอนาคต" หลายครั้งที่แม้จะมีตัวอย่างสุดโต่งเหล่านี้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและมีหุ้นทุนสูง แม้ว่ามันจะไม่ดีเท่าปีที่แล้ว แต่ก็ยังสมเหตุสมผลใน 10, 20, 30 ปี เกมหมากรุกของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ฉันไม่รู้ว่าฉันตอบคำถามของคุณที่นั่นหรือทำให้น้ำขุ่น
สกอตต์:
ไม่ ฉันคิดว่าถูกต้อง และฉันคิดว่าฉันชอบคำตอบของคุณ ไม่ใช่แค่เพราะมันเป็นปลั๊กสำหรับเครื่องคิดเลขของเราที่ bigerpockets.com/calc แต่มันเหมือนกับว่า "เฮ้ นั่นคือคำตอบ ไปเสียบสิ่งนี้เข้ากับสเปรดชีต แล้วตัดสินใจบางอย่างและตั้งสมมติฐานบางอย่าง" และหนึ่งในข้อสันนิษฐานหลักที่จะอยู่ในนั้นก็คือ ดูสิ ถ้าคุณวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ คุณจะสามารถรับเงินดาวน์ ตัวเลขพื้นฐานทั้งหมดเกี่ยวกับค่าเช่า กระแสเงินสด และทั้งหมดนั้น สิ่งต่างๆ หวังว่าหากคุณเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณค่อนข้างพอใจกับการตั้งสมมติฐานประเภทนี้
แต่สิ่งสำคัญในการวิเคราะห์นี้คืออัตราดอกเบี้ยของหนี้ที่คุณจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ใหม่ และอัตราแข็งค่าที่คุณมีต่อการเติบโตของค่าเช่าและการเติบโตของราคาในอีก 30 ปีข้างหน้า และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในอีกสองสามปีข้างหน้าด้วยนั่นเอง 30 ปีถ้าคุณคิดระยะยาว หรือระยะสั้นถ้าคุณคิดระยะสั้น นั่นสำคัญมาก และฉันคิดว่ามันจะน่าสนใจจริงๆ ฉันคิดว่าผู้คนจะพบว่าหากพวกเขาไม่เชื่อว่าความชื่นชมนั้นจะสูงมาก กลยุทธ์การปรับใช้ใหม่อาจทำให้พวกเขาเสียค่าใช้จ่าย มันอาจจะค่อนข้างเป็นผลสืบเนื่อง แต่ถ้าคุณเชื่อในความชื่นชมในอีก 3-4 ปีข้างหน้า และคุณสามารถใส่ตัวเลขความชื่นชมเป็น 5, XNUMX, XNUMX% ได้ สิ่งที่คุณพูดก็จะออกมาดีจริงๆ นั่นถูกต้องมากไหม Chris จากประสบการณ์ของคุณ
คริส:
ใช่ แต่ฉันต้องเลื่อนสมมติฐานการแข็งค่าออกไป คุณพูดถูก ฉันหมายถึง ฉันไม่แนะนำการรับประกันความเสี่ยง 6%, 8%, 10% ฉันไม่ได้แนะนำเมื่อหลายปีก่อน ฉันรับประกัน 3 ถึง 5% สำหรับวิธีการทางประวัติศาสตร์ ตอนนี้ ปีหน้าหรือสองปี ฉันกำลังพูดว่า "เฮ้ เราน่าจะแบน อย่างน้อยก็ในเดนเวอร์ เราอาจให้ประเด็น เราอาจเสนอประเด็น แต่ถือว่าไม่มีความชื่นชม” ฉันคิดว่าสิ่งที่สำคัญกว่านั้นคือ … เพราะคุณพูดถูก หากคุณตั้งสมมติฐานบ้าๆ คุณจะโดนตีแตก แต่แม้ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น สมมติว่าคุณขายในเดนเวอร์และซื้อในเดนเวอร์จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงสุด 3.5 ถึง 5.5 หากคุณกำลังทำการรับประกันภัยจริงที่นั่น คุณก็ยังดีกว่าจากประสบการณ์ความมั่งคั่งที่แท้จริงหรือประสบการณ์การสร้างความมั่งคั่ง เพราะนั่นยังคงเป็นอัตราสูงสุดที่สูงกว่า
ทีนี้ ถ้ามันแข็งค่าขึ้นหรือค่าเช่าขึ้นเร็วขึ้น นั่นคือเชอร์รี่ลูกใหญ่อ้วนอยู่ด้านบน ซึ่งจะเพิ่มผลตอบแทนให้คุณ แต่แม้ว่าการแข็งค่าและการเติบโตของค่าเช่าจะค่อนข้างทรงตัว ซึ่งสำหรับส่วนใหญ่ของประเทศ ผมคิดว่ามันจะเป็นแบบนี้ต่อไปอีกสักปีหรือสองปี หรือจะเป็น -3 ถึง +3 สำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่ ซึ่งค่อนข้างคงที่ มันยังคงสมเหตุสมผลและยังคงเป็นการเคลื่อนไหวที่ถูกต้องในการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว ดังนั้นความชื่นชมจะไม่สร้างหรือทำลายมัน ฉันจะรับประกันอย่างเข้มงวดมากที่ 0, 1% สำหรับปีหรือสองปีถัดไป และจากนั้นมันอาจจะกลับไปเป็น 3 หรือ 4% ในระยะยาว
อีกอย่างคือคุณมองหาโอกาส นี่เป็นเพียงบางสิ่ง เพราะฉันแนะนำให้ผู้คนออกไปที่นั่น และเพียงแค่เล่นกับการคำนวณมากมาย ในกรณีนี้ "เฮ้ ฉันเป็นนักลงทุนเดนเวอร์ ขายในเดนเวอร์ ซื้อในเดนเวอร์” และคุณทำอย่างนั้นในตลาดของคุณ ตอนนี้ คุณยังพูดว่า “เฮ้ ขายในเดนเวอร์และซื้อนอกรัฐในอัตราสูงสุดที่ดีกว่า” เพราะเดนเวอร์คืออะไร? ฉันเชื่อว่าเมืองนอกชายฝั่งที่แพงที่สุดในขณะนี้ ดังนั้นกระแสเงินสดจึงหายากมาก ดังนั้นไปรับประกัน "เฮ้ ถ้าฉันซื้อสิ่งนี้" จากนั้นฉันก็ทำข้อตกลงการจัดจำหน่ายจำนวนมากอย่างบ้าๆบอ ๆ ซึ่งเราก็แบบว่า “เฮ้ ฉันไม่อยากยกเลิกการแลกเปลี่ยน 1031 ของฉัน จะเกิดอะไรขึ้นถ้าฉันขายมันและเปลี่ยนเป็น DST ความน่าเชื่อถือรูปปั้นเดลาแวร์” ใช่ คุณประหยัดเงินค่าภาษี แต่ในอีกห้าปีข้างหน้า เมื่อคุณได้ผลตอบแทน 5% คุณจะเริ่มสูญเสียเงินในระยะยาว
ฉันจำลองสถานการณ์ว่า “เฮ้ ถ้าฉันเพิ่งจ่าย Capital Gain จริง ๆ ฉันควรจะเดินด้วยเงิน 400,000 ดอลลาร์ แต่ 100,000 ดอลลาร์ไปที่อื่น” แต่ฉันควักเงิน 300,000 เหรียญสหรัฐและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง ในองค์กร สู่ธุรกิจอื่น แต่ฉันได้รับ IRR ที่สูงขึ้น แต่ก็ยังสมเหตุสมผลและพูดว่า "คุณรู้อะไรไหม มันคุ้มค่าที่จะกินกำไรจากการลงทุนเหล่านั้น” ดังนั้น ฉันไม่ได้ให้คำแนะนำคุณเกี่ยวกับที่นี่ ประเด็นของฉันคือผู้คนจำนวนมากทำสิ่งต่างๆมากมาย ลองทำสิ่งที่ถ้าและทำการคำนวณผ่านสเปรดชีตหรือเครื่องคิดเลข BiggerPockets จากนั้นคุณก็เอาเครื่องคิดเลขเครื่องนั้นมาทำทุกอย่างเพื่อทรัพย์สินของคุณ ทรัพย์สินในตลาดของคุณ สถานที่นอกรัฐ DST คุณสามารถหาการลงทุนแบบพาสซีฟ อะไรทำนองนั้น “เฮ้ ผลตอบแทนเหล่านั้นเป็นอย่างไร และผลลัพธ์ทางภาษีเหล่านั้นมีลักษณะอย่างไร” รับภาพใหญ่ของสิ่งต่างๆ
จากนั้นระดับต่อไปคือ ผ่านจริง ๆ และให้แน่ใจว่าคุณพูดผ่าน CPA ของคุณ ผลที่ตามมาทางภาษีคืออะไร? เพราะหลายครั้ง ฉันรู้จากการใช้ส่วนตัวของฉันเอง ฉันประเมินว่าฉันจะเป็นเจ้าของอะไรบ้างในการคิดค่าเสื่อมราคาหรือเก็บกำไรจากการขายหุ้น และการคาดเดาของฉันก็ไม่ค่อยดีนัก ดังนั้นฉันจึงคุยกับ CPA ของฉัน และฉันจะมองสิ่งต่างๆ ด้วยว่า "ใช่ คุณสามารถไปนอกรัฐได้ และอัตราค่าสูงสุดจะสูงขึ้น น่าสนใจยิ่งขึ้น แต่ตอนนี้คุณต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการเดินทางและพัฒนาเครือข่ายใหม่ในตลาด” ซึ่งไม่ดีหรือไม่ดี แต่ชั่วโมงและค่าใช้จ่ายเหล่านั้นมักจะไม่ปรากฏในการพิจารณารับประกันภัยทรัพย์สิน ดังนั้นฉันจึงเชื่ออย่างมาก เรียกใช้สถานการณ์หลายๆ อย่างแล้วดูเมตริก จากนั้นดูผลที่ตามมาทางภาษีและดูว่า "เฮ้ ฉันต้องใช้แบนด์วิธและเงินเท่าไหร่เพื่อดำเนินกลยุทธ์ใหม่นี้" และมีสถานการณ์การวิ่งที่สนุกสนาน
มินดี้:
ฉันชอบคำแนะนำนี้มาก เพราะมันง่ายมากที่จะติดตาม FOMO หรืออะไรก็ตามที่ตลาดกำลังทำอยู่ตอนนี้ คุณเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ จำฤดูใบไม้ผลิปีที่แล้วได้ไหม เมื่อทุกคนกำลังซื้อ และคุณไม่สามารถแม้แต่จะจัดแสดงในบ้านบางหลังที่ร้อนแรงกว่านี้ได้ไหม หรือคุณจะเข้าไปแล้วเป็นแค่ประตูหมุนของผู้คน คุณก็จะแพ้ คุณคือ 1 ใน 37 ข้อเสนอ ดังนั้นฉันจึงเห็นผู้คนตื่นเต้นกับสิ่งนั้นจริงๆ ฤดูใบไม้ผลินี้ จากที่ฉันเคยเห็นมา มันเริ่มกลับมาเป็นแบบนั้นอีกครั้ง ไม่มากเพราะเราไม่มีอัตราดอกเบี้ยที่ดี แต่ในพื้นที่เดนเวอร์ยังคงร้อนจัดจริงๆ ดังนั้นจึงสามารถดึงดูดการขายได้ “โอ้ ฉันกำลังฟัง Chris ใน BiggerPockets Money Podcast และเขาบอกว่าอัตราสูงสุดของฉันไม่ดี ดังนั้นฉันควรขาย”
ไม่ เขาไม่ได้พูดแบบนั้น เขากำลังพูดถึงสถานการณ์จำลอง เรียกใช้สถานการณ์มากมาย พูดคุยกับตัวแทนของคุณและดูว่าพวกเขาคิดว่าคุณจะได้รับอะไรจากอสังหาริมทรัพย์ของคุณ รันตัวเลขตามจำนวนนั้น อาจจะน้อยนิด หรือมากกว่านั้นนิดหน่อย แต่ดูว่าตัวเลือกเหล่านี้จะช่วยให้คุณได้รับอะไรก่อนที่คุณจะกระโดดด้วยเท้าทั้งสองข้าง คุณขายมัน แล้วคุณจะพูดว่า “โอ้ ฉันทำ 1031 ไม่ได้เพราะไทม์ไลน์ของฉันหมด” ฉันพอรู้ว่า 1031s เป็นอันตราย มีเวลาที่เฉพาะเจาะจงมากที่คุณต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ เพื่อระบุคุณสมบัติสามประการ และถ้าคุณไม่ทำ 1031 ของคุณก็อยู่ข้างนอกแล้ว หากคุณไม่ได้รับคนล่วงหน้าเพื่อครอบครองเงินให้คุณและถือไว้ 1031 ของคุณก็อยู่ข้างนอกแล้ว ถ้าคุณครอบครองเงิน ตอนนี้คุณเป็นหนี้ภาษีเหล่านั้นทั้งหมด ดังนั้นจึงมีการวางแผนมากมายที่เกี่ยวข้อง แต่ถ้าคุณคิดจะขายให้รันตัวเลข ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเหมาะสม รันหมายเลขทั้งหมด พูดคุยกับผู้คน ฉันรักสิ่งนี้มาก
สกอตต์:
ใช่. คริส ดูเหมือนว่ามีทางเลือกสองสามทางที่นี่ ฉันสามารถขายทรัพย์สิน ฉันสามารถรีไฟแนนซ์ทรัพย์สิน หรือฉันไม่สามารถทำอะไรได้เลยและปล่อยให้หนี้ดอกเบี้ยต่ำของฉันตัดจำหน่าย ฉันเลือกแล้ว ปล่อยให้หนี้อัตราดอกเบี้ยต่ำของฉันตัดจำหน่าย นั่นคือแนวทางของฉันในขณะนี้ ฉันไม่แน่ใจว่าเป็นแนวทางที่ถูกต้องหรือไม่ และฉันต้องตั้งคำถาม และในกรณีของการขายทรัพย์สิน ฉันมีสองทางเลือกที่นั่น 1031 แลกเปลี่ยนหรือแค่เก็บเกี่ยว … ฉันมีตัวเลือก A ขายส่วน A คือ 1031 และขายส่วน B คือเก็บเกี่ยวกำไร คุณมีกรณีศึกษาหรือสถานการณ์ที่คุณสามารถแนะนำเราเกี่ยวกับคนที่เลือกแต่ละตัวเลือกเหล่านั้นและเหตุผลที่พวกเขาทำอย่างนั้น หรืออาจยกตัวอย่างจากแฟ้มสะสมผลงานส่วนตัวของคุณ
คริส:
ใช่. อย่างแน่นอน. อย่างหนึ่ง ผมอยากจะย้อนไปถึงสิ่งที่มินดี้พูด สิ่งที่ฉันชอบเกี่ยวกับ … สิ่งที่ฉันอยากแนะนำหลังจากที่คุณทำทุกสถานการณ์และพูดคุยกับผู้คน และฉันทำสิ่งนี้ตลอดเวลา คุณลักษณะที่ฉันชื่นชอบของ BiggerPockets คือฟอรัม ฉันชอบอ่านโพสต์ของคนอื่น แต่ฉันก็โพสต์ของตัวเองเช่นกัน และอย่าโพสต์ว่า “เฮ้ พวก ฉันกำลังคิดที่จะขายทรัพย์สิน ฉันควรทำอย่างไรดี?" อย่าตั้งกระทู้ไร้สาระแบบนั้น ทำโพสต์เช่น "เฮ้ฉันสร้างสถานการณ์ นี่คือตัวเลข และผมกลับหัวกลับหางไป XNUMX ครั้งสำหรับสิ่งนี้ นี่ และนี่ นี่คือตัวเลขของฉัน นี่คือความคิดของฉัน ชุมชน BP ให้ข้อเสนอแนะของคุณแก่ฉัน” และคุณจะได้รับคำติชมที่ยอดเยี่ยมมากมาย คุณยังจะทำให้ผู้คนติดต่อคุณเพื่อนำโอกาสอื่นๆ มาให้อีกด้วย ดังนั้นจงทำอย่างรอบคอบเสมอ แต่ชุมชนที่นั่น ฉันคิดว่านั่นเป็นส่วนที่ดีที่สุดของ BiggerPockets หรือส่วนที่ฉันชอบที่สุด ทำทั้งหมดนั้นแล้วแบ่งปันกับฟอรัมและให้กลุ่มคิดต่อไป
สกอตต์:
รักมัน. เครื่องคิดเลข BiggerPockets และฟอรัม BiggerPockets ถูกตัอง. โพสต์คำถามที่ชาญฉลาดและคุณจะได้รับคำตอบที่ชาญฉลาด
มินดี้:
การตอบสนองที่ชาญฉลาด และคุณจะได้รับคำตอบที่แตกต่างกันมากมาย “เฮ้ ฉันชอบสิ่งที่คนๆ นี้พูด แต่ฉันไม่คิดว่าพวกเขาจะคำนึงถึงปัจจัยนี้” คุณจะได้รับคนที่มีประสบการณ์สูงบอกคุณว่าพวกเขาจะทำอย่างไรในสถานการณ์นั้น และเป็นไปได้มากว่าพวกเขาจะอธิบายว่าเหตุใด ผู้คนในฟอรัมชอบพูดคุยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และมันแตกต่างออกไปเล็กน้อยสำหรับเรา เพราะเราอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อคุณชอบพูดคุยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และคุณเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีใครในชีวิตของคุณสนใจ พวกเขาไม่ต้องการได้ยินมัน พวกเขาเพียงต้องการบอกคุณเกี่ยวกับประสบการณ์เลวร้ายที่พวกเขามี แต่ในฟอรัม BiggerPockets มีคนที่กำลังทำอยู่ ผู้ที่ทำสิ่งนี้มานานกว่าคุณซึ่งมีสถานการณ์ที่คุณอาจไม่เคยผ่านมาก่อน ซึ่งพวกเขาสามารถให้คำแนะนำที่มีประสบการณ์แก่คุณได้
คริส:
ใช่.
มินดี้:
และฉันไม่ได้หมายความว่าให้ฟังดูเป็นโฆษณา แต่-
คริส:
ไม่ แต่ฉันหมายถึง มีทรัพย์สินอยู่ที่นั่นไหม? ใช้มัน. ฉันหมายความว่านั่นเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่ดีที่สุดที่ฉันเคยใช้ในอาชีพอสังหาริมทรัพย์ในฐานะตัวแทนในฐานะนักลงทุน เอาล่ะ. ดังนั้น ย้อนกลับไปที่ตัวอย่างบางส่วนที่นี่ ถอยหลังหนึ่งก้าว ปริญญาของฉันในการวางแผนการเงิน และฉันมีความปรารถนาในการวางแผนระยะยาวมาโดยตลอด ฉันไม่ชอบทำในหุ้นและตราสารหนี้ที่ฉันแบบว่า “เฮ้ เอาไปไว้ในกองทุนดัชนีสิ น่าเบื่อ ตั้งแล้วลืมเลย” อสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้น สิ่งที่ฉันทำเพื่อตัวเองและสิ่งที่ฉันทำเพื่อลูกค้า ฉันได้รวบรวมกรอบห้าขั้นตอนไว้ด้วยกัน ฉันจะวางกรอบด้วยสิ่งนี้ และสิ่งนี้จะกล่าวถึงสถานการณ์ทั่วไป XNUMX-XNUMX สถานการณ์ที่เราเห็นในตลาด
ขั้นตอนที่หนึ่งคือ เป้าหมายของคุณคืออะไร? เหมือนที่ผมพูดถึง ทบทวนอีกครั้งว่าเป้าหมายของคุณคืออะไร อสังหาริมทรัพย์เป็นยานพาหนะที่จะไปที่นั่น ขั้นตอนที่สอง ดูผลงานทั้งหมดของคุณ ผู้คนจำนวนมากมองการเช่าของพวกเขาอย่างโดดเดี่ยว แต่เดี๋ยวก่อน ในการเช่า 5 หรือ 7 หรือ 10 รายการของคุณ ประสิทธิภาพโดยรวมเป็นอย่างไร เช่นเดียวกับที่คุณดู IRA ของคุณ 401 (k) ของคุณ “เฮ้ โดยรวมแล้วเป็นยังไงบ้าง?” ขั้นตอนที่สามคือการออกไปที่นั่นและเริ่มดูคุณสมบัติแต่ละอย่างของคุณ สินทรัพย์ส่วนบุคคลของคุณ “เฮ้ โอกาสอะไรล่ะ? ตัวเลขคืออะไร” ทำการวิเคราะห์ SWOT ที่นั่น ขั้นตอนที่สี่ เรียกใช้สถานการณ์เหล่านั้นอย่างที่เราพูดถึง จากนั้นขั้นตอนที่ห้าคือเขียนแผนปฏิบัติการของคุณ
นี่เป็นสิ่งที่ดีมากสำหรับนักลงทุน นอกจากนี้ หากคุณเป็นตัวแทน ฉันพบว่านี่เป็นเครื่องมือเพิ่มมูลค่าลูกค้าที่น่าทึ่งให้กับลูกค้าของฉัน ดังนั้น ฉันและทีมจึงทำพอร์ตโฟลิโอเหล่านี้ประมาณ 30 ถึง 40 เซสชันต่อปี หรือฉันขอโทษเดือน สิ่งเหล่านี้เหมือนกับการวางแผนทางการเงินประจำปีของคุณกับลูกค้าของเราและสำหรับตัวเราเองในฐานะนักลงทุน ดังนั้นเราจึงได้รับข้อมูลที่ดีมากมาย เราเห็นแนวโน้มบางอย่างที่นั่น และเพื่อให้ครอบคลุมตัวอย่างทั่วไปที่มีอยู่ ผู้คนจำนวนมากใกล้เกษียณ สำหรับพวกเขา พวกเขาเน้นการเติบโตน้อยกว่าและเน้นรายได้มากกว่า ดังนั้นพวกเขาอาจอยู่ในวัย 50 หรือ 60 เริ่มเกษียณหรือต้องการถอยหลัง เด็กกำลังจะไปวิทยาลัยหรือออกนอกบ้าน พวกเขาไม่ต้องการรายได้มากมายในอนาคตหรือการเติบโตในอนาคตมากมาย พวกเขาต้องการรายได้เพิ่มขึ้นในอีกสองสามปีข้างหน้า
นั่นเป็นกรณีที่แตกต่างจากคนแบบฉันมาก ซึ่งฉันยังต้องสะสมอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นเพื่อเกษียณในระดับที่ฉันต้องการในอีก 10 หรือ 20 ปีข้างหน้า ฉันยังอยู่ในช่วงสะสมของฉัน ดังนั้น สำหรับคนที่มักจะใกล้เกษียณ การชำระทรัพย์สินและพูดว่า "เฮ้ ถ้าคุณมีทรัพย์สินเหล่านี้จ่ายออกไป กระแสเงินสดจะเป็นเท่าไหร่" แต่ในเวลาเดียวกัน คุณเรียกใช้สถานการณ์ "เฮ้ ในเวลาเดียวกัน ถ้าคุณชำระทรัพย์สินเหล่านี้ เฮ้ ดูที่สุทธิสามเท่า เฮ้ ดูกองทุนตราสารหนี้ที่อาจให้ผลตอบแทน 8 หรือ 10%” คุณสามารถทำสิ่งต่าง ๆ เช่นนั้นได้ แต่คุณต้องแน่ใจว่าสอดคล้องกับเป้าหมายนั้น ดังนั้นสำหรับคนจำนวนมากที่อยู่ในช่วงเกษียณอายุนั้น หลายคนเลือกที่จะออกไปที่นั่นและเพียงแค่ชำระทรัพย์สินของพวกเขาต่อไป คุณก็ประมาณว่า "นี่ ถ้าคุณแค่จ่ายหนี้บ้าน คุณก็มีรายได้ถึงเป้าหมายแล้ว"
ดังนั้น หลายครั้งที่พวกเขาจะใช้แนวทางหนี้ก้อนหิมะ และเริ่มชำระทรัพย์สินหนึ่งรายการ หรือยอดคงเหลือต่ำสุด หรืออัตราดอกเบี้ยสูงสุด ดังนั้น "เฮ้เริ่มจ่ายออก" แล้วชำระงวดต่อไป ชำระงวดถัดไป และหลายครั้งที่พวกเขาจะขายทรัพย์สินอย่างหนึ่งที่เป็นทรัพย์สินของสุนัข หรือ [ไม่ได้ยิน 00:30:40] แบบว่า “เฮ้ย คุณสมบัตินี้มันปวดก้น ฉันเกลียดมัน. มันทำงานได้ไม่ดี” ยอดเยี่ยม. เอาล่ะกำจัดมันซะ งานเลี้ยงขอบคุณ. เราจะเดินหน้าต่อไป ดังนั้น สำหรับคนจำนวนมาก การชำระทรัพย์สินของพวกเขาอาจเป็นการเคลื่อนไหวที่ดีจริงๆ อย่างไรก็ตาม ตอนนี้ ถ้าคุณพูดว่า “นี่ ถ้าฉันผ่อนบ้านและฉันไม่มีรายได้ที่ต้องการ” เราก็มีปัญหาตรงนั้น
สกอตต์:
ดังนั้นเราจึงมีการสนทนาที่ยอดเยี่ยมเกี่ยวกับหัวข้อเช่นนี้ในรายการ BiggerPockets Money 322 ทำไมกระแสเงินสดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณถึงไม่เป็นอย่างที่คุณคิด เรามีแขกที่นั่นซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า XNUMX แห่งและใช้ชีวิตแบบจ่ายต่อเช็คเพราะไม่มีกระแสเงินสด ดังนั้นหากคุณสงสัยเกี่ยวกับเรื่องนี้ หากคุณไม่แน่ใจ คุณอาจตกอยู่ในสถานการณ์นั้นหากคุณมีห้องเช่า XNUMX-XNUMX แห่ง ซึ่งอย่างน้อยมี XNUMX-XNUMX แห่งที่คุ้มทุนที่สุด และกระแสเงินสดอาจติดลบ และฉันคิดว่าในสถานการณ์นั้น คุณจะค้นพบสิ่งนั้นโดยทำตามห้าขั้นตอนที่ Chris สรุปไว้ และในการวิเคราะห์ทรัพย์สินต่อทรัพย์สินที่เฉพาะเจาะจง คุณจะตัดสินใจได้ว่าคุณควรพิจารณาขายหรือออกจากทรัพย์สินใด คริส คุณเคยทำสิ่งนี้กับพอร์ตโฟลิโอของคุณเองในหนึ่งหรือสองปีที่ผ่านมาหรือไม่?
คริส:
ฉันมี. ดังนั้นฉันจึงทำการตรวจสอบพอร์ตโฟลิโอของตัวเอง ฉันไม่ได้เคลื่อนไหวใด ๆ ในปีนี้ และนั่นเป็นมากกว่านั้นเพราะพอร์ตโฟลิโอของฉันจริง ๆ แล้ว … มันค่อนข้างเหมาะสมด้วยอัตราสูงสุด เงินกู้ต่อมูลค่า แต่รวมถึงปัจจัยภายนอกด้วย คือ อาชีพและธุรกิจของฉันคือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ฉันเป็นคนหัวโบราณมาก และเนื่องจากเรากำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และรายได้ของคนส่วนใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลงในปีนี้ และ … สำหรับปี 2022 และ '23 ก็ลดลงสำหรับผู้คนจำนวนมาก ดังนั้นฉันจึงพูดว่า “เฮ้ ฉันจะระมัดระวังในการลงทุนของฉัน เพราะฉันต้องทำให้แน่ใจว่ารายได้ในแต่ละวันของฉันจะดี ดังนั้นฉันจึงไม่ต้องการออกไปที่นั่นและเริ่มเพิ่มหรือเพิ่มกระแสเงินสดให้แน่นขึ้น” แม้ว่าจะมีเหตุผลจากมุมมองด้านการลงทุน แต่ก็ไม่สมเหตุสมผลจากมุมมองระดับโลกเกี่ยวกับสิ่งที่ฉันต้องทำในฐานะนักลงทุนในตอนนี้
สิ่งที่ฉันกำลังทำคือ ฉันมีที่พักสองแห่งที่นี่ใน Denver Metro ซึ่ง … ฉันหมายความว่าเป็นที่พักให้เช่าที่ดี อย่างที่ฉันบอก พวกเขาไม่ใช่คนโปรดของฉัน ฉันจะไม่มีความสุขที่จะย้ายพวกเขา ฉันได้คุยกับผู้จัดการทรัพย์สินของฉันแล้ว สัญญาเช่าจะเกิดขึ้นประมาณเดือนธันวาคมซึ่งเป็นสิ่งที่เรากำลังถ่ายทำอยู่ เพราะเวลาที่ดีที่สุดในการขายอสังหาริมทรัพย์ในเดนเวอร์คือฤดูใบไม้ผลิ ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์ถึงสิ้นเดือนพฤษภาคม จุดที่น่าสนใจสำหรับการลงประกาศอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นฉันจะตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าเหล่านั้นหมดลง จากนั้นฉันมีเวลาที่จะไล่ผู้เช่าออก เพื่อให้พวกเขาหาที่อยู่ใหม่ได้ และหวังว่าฉันจะมีเวลาสามถึงหกสัปดาห์ในการดำเนินการใดๆ ก็ตาม การอัปเดตที่ฉันต้องทำ เพราะถั่งเช่าส่วนใหญ่ต้องการความรัก พวกเขาต้องการ TLC บ้าง และหลายครั้งที่คุณควรลงเงิน 5 ถึง 15,000 ดอลลาร์ในงานบางอย่างแล้วขายให้กับเจ้าของ-ผู้ครอบครอง สำหรับทุก ๆ ดอลลาร์ที่ฉันใช้ไปเพื่อทำให้สวยขึ้น ฉันควรจะได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นอีก XNUMX-XNUMX ดอลลาร์สำหรับสิ่งนั้น ดังนั้น "เฮ้ จุดที่เหมาะที่สุดสำหรับฉันคือการทำให้มันเป็นมิตรกับเจ้าของมาก ๆ เพื่อเพิ่มเงินดอลลาร์ของฉันให้สูงสุด"
ดังนั้นฉันจึงเริ่มวางแผนว่า ลูกค้าจำนวนมากกำลังทำเช่นนั้น สิ่งหนึ่งที่น่าสนใจจริงๆ สิ่งนี้น่าสนใจมาก ดังนั้น ย้อนกลับไปที่สถานการณ์หุ้นทุนสูง อัตราดอกเบี้ยต่ำ หลายคนชอบพูดว่า “เฮ้ ค่าเช่าของฉันดีจัง” พวกเขาเป็นอัตราสูงสุด 4, 5% พวกเขาชอบเช่า เป็นส่วนที่ดีของเมือง พวกเขาไม่ต้องการแตะต้องมัน แต่พวกเขาต้องการปรับใช้ Equity ใหม่ เราทำ HELOC มากมาย มีธนาคารแห่งหนึ่งที่ฉันรู้จักในโคโลราโด … พวกเขามักจะหาธนาคารที่จะลงทุน HELOCs ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ยากมาก ดังนั้น HELOC จึงเป็นวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย และไม่เหมือนการจำนอง 30 ปี แต่เหมือนเช็ค บัตรเครดิตในทรัพย์สินของคุณมากกว่า
เรามีผู้คนจำนวนมากที่กำลังลงทุน HELOC ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของพวกเขา และจากนั้นพวกเขากำลังจะออกจาก … พวกเขามี LTV 30% พวกเขากำลังนำออก 20 หรือ 30% ของทุนของพวกเขา แล้วปรับใช้ใหม่เป็นกลยุทธ์การเช่าหรือการเผยแพร่บางประเภท และพวกเขาก็สามารถมีเค้กและกินมันได้เช่นกัน เพราะพวกเขามีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีต่ำขนาดนั้น และพวกเขาก็สามารถจัดการกับอัตราดอกเบี้ยผันแปรได้ แต่กู้ที่ 6, 7% แต่ไป รับผลตอบแทน 15 ถึง 20%
มินดี้:
ใครกำลังทำ HELOC นี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน? เพราะฉันหาใครที่ลงทุน HELOCs ไม่ได้
คริส:
ดี DM ฉันใน BiggerPockets แล้วฉันจะบอกคุณมินดี้ ไม่ ส่วนมากมาจาก … ดังนั้น ด้วยสิ่งนี้ ดังนั้น เหล่านี้คือ … ฉันหมายถึง ยินดีที่จะแบ่งปันชื่อนั้นกับคุณ และติดต่อฉันที่นั่น มินดี้ ผู้ชายที่ยอดเยี่ยม แต่คุณต้องการมองหาธนาคารในประเทศ ธนาคารขนาดใหญ่ และผู้ให้กู้ระดับชาติ และอาจเป็นคนที่ให้เงินกู้แบบคงที่ 30 ปีแก่คุณ พวกเขาจะไม่ใช่ผู้ชายหรือผู้หญิงที่เหมาะสมที่จะให้เงินกู้นั้นแก่คุณ พวกเขาเป็นผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมของ Fannie และ Freddie
ดังนั้นธนาคารขนาดใหญ่จะไม่ให้สิ่งนี้แก่คุณ แต่ให้หาธนาคารในท้องถิ่น เช่น ธนาคารของรัฐหรือเครดิตยูเนี่ยน หลายๆ ครั้ง และพวกเขาคือธนาคารที่ทำ HELOC และนั่นก็มาถึง ฉันได้คุยกับธนาคาร 30 แห่ง บวกกับเครือข่ายของฉันที่นี่ และฉันรู้ว่ามีธนาคารสองสามแห่งที่จะทำ แต่มีน้อยมากที่จะทำถ้าพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของตำแหน่งแรก และหลายครั้งพวกเขาไม่ได้ตำแหน่งแรก ดังนั้นมันจึงเหมาะสมอย่างยิ่ง แต่นั่นคือสิ่งที่ผู้คนจำนวนมากผิดหวังกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพวกเทคโนโลยีและพวกชอบเล่นหุ้น ฉันชอบ "อสังหาริมทรัพย์ไม่มีประสิทธิภาพ" ใช่ โทรหาผู้ให้กู้ 30 คน มันไม่สนุก แต่นั่นคือวิธีที่คุณพบทองคำ
สกอตต์:
ฉันชอบสิ่งนี้ในฐานะแนวทางและเป็นเครื่องมือ ฉันต้องการเตือนว่าฉันไม่ใช่แฟนของการใช้การลงทุน HELOC ที่ดอกเบี้ย 6, 7% เพื่อนำไปใช้ใหม่ในการลงทุนประเภท syndication ฉันคิดว่านั่นเป็นการเก็งกำไรที่ยากจริงๆ และกระแสเงินสดและเวลาจากการเผยแพร่เหล่านั้นอาจไม่ดีเท่าในบางกรณี มันเป็นการเล่นที่ดุดันมาก ดังนั้น อย่าลืมว่าหากคุณกำลังจะทำกลยุทธ์แบบนั้น มันรุนแรงกว่าการปรับใช้ส่วนของผู้ถือหุ้นใหม่จากทรัพย์สินให้เช่าไปยังทรัพย์สินอื่น ในความคิดของฉัน การใช้หนี้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี
คริส:
ใช่. นี่คือที่ อย่างที่ฉันพูด สำหรับคนจำนวนมากที่ทำสิ่งนี้ พวกเขาเป็นเจ้าของห้องเช่าแปดหลัง และพวกเขากำลังทำมันในหนึ่งหรือสองคน ดังนั้นพวกเขาจึงยังคงมีความสมดุลอย่างมากในตำแหน่งของตราสารทุนโดยรวม และอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบผสมของพวกเขาคือ 3.5 และตอนนี้พวกเขากำลังเพิ่มตัวแปรในจำนวนที่น้อยมาก ฉันเห็นด้วยกับคุณอย่างยิ่ง สกอตต์ มันก้าวหน้ามากขึ้น มันมีความเสี่ยงสูง และเรามีคนทำเช่นนั้นเพื่อเช่า ทำเพื่อกองทุนหรือเผยแพร่ แต่แน่นอนว่าเป็นเทคนิคขั้นสูงกว่านั้นมาก และให้แน่ใจว่าคุณมีเงินพอที่จะขี่คลื่นจากที่นั่นหรือขี่หมัดจากที่นั่น
สกอตต์:
ฉันอยากจะบอกว่า ฉันคิดว่าเป็นการดีที่จะออกไปดูว่าคุณจะได้รับอะไรจากนักลงทุน HELOC หากสิ่งนั้นมีให้คุณ การเข้าถึงเครดิตเป็นเรื่องดีเสมอ แม้ว่าคุณจะไม่ได้ใช้ก็ตาม
มินดี้:
ใช่. นั่นช่วยชีวิตฉันไว้ในทรัพย์สินของเราอย่างแน่นอน ไม่ใช่นักลงทุน HELOC มันเป็น HELOC ในบ้านของฉันเอง แต่ฉันทำธุรกิจลิงทางการเงินและฉันต้องการเข้าถึงเงินสดด่วน และฉันคิดว่าฉันอาจต้องใช้เงินสดด่วน ฉันจึงเปิดดู แต่ไม่ได้เอาอะไรออกมาเลย มันนั่งอยู่ที่นั่น แต่เมื่อฉันต้องการมันก็อยู่ที่นั่นเพื่อดึง การลงทุน HELOC ในอัตราเดียวกันหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินส่วนบุคคล HELOC หรือไม่
คริส:
ไม่ หลายครั้งมันเหมือนกับไพรม์บวก 1 ถึง 3% ซึ่งหลายครั้งที่เจ้าของ-occ สามารถเป็นไพรม์บวก 0 หรือไพรม์บวก 0 ต่อ 1 คุณเห็นสเปรดตรงนั้น อีกอย่างคือสำหรับบริษัทแม่หลายแห่ง ฉันหมายถึงมีสหภาพเครดิตและธนาคารหลายแห่งทั่วเมืองที่จะเพิ่ม LTV รวมกันได้สูงถึง 95% หรือ 100% พวกเขาจะทำ LTV ที่สูงมาก อีกครั้ง เข้าไปที่นั่นด้วยความระมัดระวัง คุณต้องฉลาดด้วยบัตรเครดิตขนาดใหญ่ แต่นักลงทุน HELOC ที่พวกเขาแตะออกหลายครั้งคือ LTV รวมกันทั้งหมด 70 ถึง 80% และ LTV แบบรวมหมายความว่า "เฮ้ เปอร์เซ็นต์ของเงินสำหรับตำแหน่งที่หนึ่งคงที่ 30 ปีนั้นเป็นเท่าใด และเราเพิ่ม HELOC ไว้ด้านบน สองคนนั้นรวมกันคืออะไร” ดังนั้นการลงทุน HELOC จึงเป็นสิ่งที่ดีที่สุดที่ฉันเคยเห็น ฉันพูดดีที่สุด LTV สูงสุดคือ LTV รวมกัน 80% ซึ่งยังคงสูงอย่างไม่น่าเชื่อสำหรับการลงทุน HELOC
สกอตต์:
เราขอยกตัวอย่างสักสองสามตัวอย่างจากลูกค้าที่คุณเคยทำงานด้วยหรือคนที่อาจจะใช้ตัวเลือกต่างๆ เหล่านี้ได้ไหม คุณเคยคุยกับใครซักคนแล้วพวกเขาชอบ "คุณรู้อะไรไหม? ฉันแค่จะจ่ายเงินและบอกว่าลืมมันซะ”? หรือ “ฉันจะปล่อยให้มันนั่งเฉยๆ และไม่ทำอะไรเลย ฉันจะไม่ชำระหนี้ก่อนกำหนด ฉันจะปล่อยให้มันตัดจำหน่าย” แล้วคุณเคยมีคนที่เคยผ่านเหตุการณ์นี้มาบ้างหรือไม่ และพวกเขามีเหตุผลอย่างไรในช่วงที่ผ่านมา?
คริส:
ใช่. ฉันหมายถึงทั้งหมดข้างต้น และส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับว่าเป้าหมายของพวกเขาคืออะไรและการยอมรับความเสี่ยงโดยรวมของพวกเขาเป็นอย่างไร ฉันหมายถึง ตอนนี้ฉันมีลูกค้าที่กำลังขายอสังหาริมทรัพย์และพวกเขากำลังจะทำ 1031 บางคนพักอยู่ในท้องถิ่น บางคนกำลังจะไปนอกรัฐ ยอดเยี่ยม. ตัวเลือกต่างๆที่นั่น และเหตุผลของพวกเขาในกรณีนี้คือ "เฮ้ งานเลี้ยงขอบคุณจบลงแล้ว" สำหรับเดนเวอร์ ความชื่นชมอย่างบ้าคลั่ง มันจบลงแล้ว ตอนนี้คุณขายตอนนี้ คุณอาจได้คะแนนคืนสองสามคะแนน แต่ใครจะสน? คุณทำได้ 40% ให้สองคะแนนย้อนหลังไปเมื่อสองปีที่แล้ว และพวกเขายังคงพูดว่า “ในระยะยาว ฉันอยากออกไปที่นั่น … หลายคนกำลังพูดว่า “นี่ สถานที่ให้บริการนี้เป็นทรัพย์สินระดับ C ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่น่าปวดหัว มันไม่ใช่การเช่าที่ดีอีกต่อไป ฉันต้องการย้ายไปยังตำแหน่งที่ดีกว่าหรือทรัพย์สินระดับ A ปวดหัวน้อยลง” ดังนั้นควรมีการบำรุงรักษาต่ำกว่า อัตราสูงสุดใกล้เคียงกันหรือสูงกว่า แต่ไม่ต้องเสียมากกว่า นั่นเป็นการลงทุนส่วนหนึ่ง และยังทำให้ชีวิตการเป็นนักลงทุนง่ายขึ้นอีกด้วย
ผมก็เจอมาเยอะเหมือนกัน … จริงๆ แล้วคนส่วนใหญ่พูดว่า “รู้อะไรไหม? ฉันแขวนแน่นสำหรับปี” สิ่งที่แขวนแน่นตลอดทั้งปีและปล่อยให้เงินสดอยู่ในธนาคารสร้างและชำระหนี้ต่อไปนั้นไม่เคยเป็นการกระทำที่ไม่ดี หากคุณไม่แน่ใจ การเหยียบเบรกจะไม่ทำร้ายคุณ ไม่มีข้อตกลงใดที่คุณจะพลาดซึ่งจะสร้างหรือทำลายอาชีพของคุณ แต่ถ้าคุณทำธุรกรรม มีข้อตกลงที่อาจทำลายอาชีพของคุณ ดังนั้นอย่าไปกังวลกับเรื่องใหญ่ที่จะพาคุณรวย กังวลกับสิ่งที่จะระเบิดคุณและทำให้คุณถอยหลัง 10 ปี และนั่นคือสิ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้ ดังนั้นมีสติอยู่เสมอ ดังนั้น คนจำนวนมากจึงนั่งแน่น อย่างที่ฉันพูด พวกเขากำลังทำในสิ่งที่ฉันเป็น “เฮ้ ฉันอยู่ในตำแหน่งที่ดี คุณสมบัติของฉันทำงานได้ดี ฉันอยู่ที่ LTV ที่ดี ฉันนั่งแน่นเป็นเวลาหนึ่งปี”
จากนั้นผู้คนที่ใช้กลยุทธ์ขั้นสูงในการวางวินาทีไว้ที่นั่น เช่น วินาทีคงที่หรือ HELOC วินาที คนเหล่านี้ไม่ใช่คนที่มีคุณสมบัติอย่างใดอย่างหนึ่งที่กำลังทำอยู่ คนเหล่านี้คือผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ 5 ถึง 10 แห่ง และมีกระแสเงินสดที่ดี และพวกเขากำลังดำเนินการกับอสังหาริมทรัพย์ 1 หรือ 2 แห่งเพื่อเพิ่ม LTV ทั่วโลกจาก 30% เป็น 40% ดังนั้นพวกเขาจึงยังคงมี LTV ที่ต่ำมากและอัตราดอกเบี้ยแบบผสมของพวกเขาก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย และพวกเขายังมีเงินสดในธนาคารและค่าเช่าเข้ามาเพื่อให้สามารถชำระเงินทั้งหมดได้ และเพื่อให้ทนต่อไป “โอ้ ฉันทำแบบนั้นแล้ว และฉันคิดว่าฉันกำลังจะสร้าง IR 20% และตอนนี้ฉันกำลังสร้าง IR 7% ในอสังหาริมทรัพย์นี้” พวกเขาสามารถจัดการกับดวงตาสีดำนั่นได้ แต่อัตราส่วนความเสี่ยงต่อผลตอบแทนนั้นถูกต้องสำหรับพวกเขา แต่พวกเขาก็มีตัวพิมพ์ใหญ่ที่เหมาะสมและมีรายได้ที่ดีเข้ามา
มินดี้:
คริส ในตลาดนี้ เคยมีกรณีที่ดีสำหรับการจ่ายเงินคืนหรือไม่? ฉันหมายความว่าฉันโตพอที่จะจำได้ 7% การจำนองครั้งแรกของฉันคือเงินกู้ 7% และฉันคิดว่าฉันอารมณ์เสียที่ได้เงินกู้ 7% และตอนนี้เรามีเงินกู้ 2, 3, 4% เป็นเวลา 20 ปี ผู้คนคลั่งไคล้เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน และฉันเข้าใจได้ว่าทำไมการถอนเงินสดจึงดูเหมือนเป็นความคิดที่ไม่ดีบนกระดาษ แต่ก็ไม่ได้แย่ไปซะทั้งหมด
คริส:
เช่นเดียวกับสิ่งต่างๆ มากมาย ขึ้นอยู่กับว่า แต่บางสิ่งระดับสูง ดังนั้น ย้อนกลับไปที่ตัวอย่างที่ผมกล่าวว่า “หากอสังหาริมทรัพย์มีอัตราสูงสุดที่ 4% นั่นคือกฎง่ายๆ ของผม” ทำงานได้ดีในเดนเวอร์ ฉันไม่รู้ว่ามันแปลไปยังตลาดอื่นได้อย่างไร ฉันถือว่าความคล้ายคลึงกัน แต่อีกครั้งนั่นคือข้อจำกัดความรับผิดชอบของฉัน ในระดับสูง หากคุณสมบัตินั้นสูงกว่าคุณสมบัติที่มีอัตราสูงสุด 4% การรีไฟแนนซ์เงินสดก็สมเหตุสมผล หากคุณสมบัตินี้ต่ำกว่าอัตราสูงสุด 4% ก็มักจะไม่สมเหตุสมผล แต่ตอนนี้น่าจะสูงขึ้นมาหน่อย ฉันอาจต้องเพิ่มกฎง่ายๆ สำหรับอัตราสูงสุดในตลาดใหม่ เพราะถ้าคุณทำ refi เงินสด คุณกำลังซื้อทรัพย์สินคืน และฉันสงสัยจริง ๆ ถ้าคุณทำ cashout refi เต็ม ทรัพย์สินจะยังคงกระแสเงินสดอยู่ ส่วนใหญ่แล้วกระแสเงินสดจะไม่ติดลบ
จากบทวิจารณ์ทั้งหมดที่ฉันได้ทำและจากลูกค้าทั้งหมดที่ฉันเคยร่วมงานด้วย ฉันไม่สามารถนึกถึงใครที่ทำ refi cashout ในตลาดปัจจุบันได้ในขณะนี้ อาจมีหนึ่งหรือสอง แต่ฉันจะบอกว่ามันใกล้เคียงกับศูนย์พอๆ กับที่ฉันรู้สึกสบายใจที่จะบอกว่ามันเป็นศูนย์ คนส่วนใหญ่เลือกที่จะนั่งเฉยๆ และไม่ทำอะไรเลย ขายและย้ายเงิน หรือวาง HELOC ไว้ที่นั่นเพื่อเข้าถึงส่วนของผู้ถือหุ้น แต่ถ้าคุณมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ไม่ดีอยู่แล้ว การทำ cashout refi ที่ 7% มักไม่ใช่เรื่องดี เนื่องจากตอนนี้คุณมีสินทรัพย์กระแสเงินสดติดลบซึ่งมีอัตราสูงสุดที่ต่ำซึ่งคุณกำลังลงทุนใหม่
ดังนั้นสำหรับคนส่วนใหญ่ ฉันไม่คิดว่ามันสมเหตุสมผลจริงๆ ที่จะมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดติดลบ นานๆ ครั้ง สำหรับส่วนเล็กๆ ของพอร์ตโฟลิโอ ใช่ ฉันสามารถยกเว้นกฎนั้นได้ แต่สำหรับคนส่วนใหญ่ ทำไมคุณถึงอยากมีสินทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียเงินซื้อเองล่ะ? ดังนั้นหากคุณทำการ refi เงินสด หลายครั้งที่จะกลายเป็นลบ และนั่นคือสิ่งที่คนส่วนใหญ่ต้องรับผิด ดังนั้นฉันจึงไม่เห็นการรีไฟแนนซ์เงินสด และฉันก็ไม่เห็นนักลงทุนหรือลูกค้าของฉันทำเช่นกัน
มินดี้:
ฉันได้รับคำถามนั้นมากมาย และฉันก็ไม่เห็นเหตุผลใดๆ ที่จะทำ refi การจ่ายเงินเช่นกัน หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์ที่คุณซื้อก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นในเดือนมิถุนายนปีที่แล้ว หากคุณต้องการเก็บไว้ ให้เก็บไว้และ HELOC เพื่อเข้าถึงส่วนของผู้ถือหุ้น ในระยะสั้น ฉันเห็นด้วยกับ Scott ว่าเงินของ HELOC ควรเป็นเงินระยะสั้น แต่ใช่ คุณจะเก็บมันไว้หรือขายมัน และถ้าจะเก็บก็เก็บอัตราดอกเบี้ยต่ำไว้ มันไม่สมเหตุสมผล ฉันไม่รู้ว่าคุณจะทำอะไรกับสิ่งนั้น แต่ก็ขึ้นอยู่กับอีกครั้ง เป็นไปได้มากว่ามันจะไม่ได้ผล เรียกใช้สถานการณ์ของคุณ เหมือนที่คุณพูดก่อนหน้านี้ หากคุณสามารถเข้าถึงเงินสดนั้นในลักษณะที่มันจะ … คุณพบข้อตกลงที่อันตรายและนี่เป็นเพียงเงินสดเดียวที่คุณมี นั่นอาจเป็นวิธีที่เฉพาะเจาะจงมากในการใช้ cashout refi แต่ใช่ฉันเห็นด้วยกับคุณ
สกอตต์:
ใช่. ยกเว้นในกรณีของพวกที่คลั่งไคล้ตลาดอสังหาฯ มาก และต้องการแค่ซื้อเพิ่มเยอะๆ แล้วดึงเงินสดออกมา การรีไฟแนนซ์จากสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเป็นดอกเบี้ยที่สูงกว่ามากก็ไม่ได้ช่วยอะไรมากนัก ความรู้สึก. ดังนั้นฉันจึงเห็นกรณีการใช้งานสำหรับสิ่งนี้กลับมาอย่างช้าๆในอีกสองสามปีข้างหน้า เนื่องจากผู้คนซื้อด้วยอัตราดอกเบี้ยในอัตราปัจจุบัน ดังนั้น หากคุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่อัตรา 6, 7, 7.5% ด้วยเงินกู้สำหรับนักลงทุน จากนั้นคุณ BRRRR ในปีหน้า หากคุณต้องการรีไฟแนนซ์ในอัตรา 7% และดึงเงินสดออกมาบางส่วน นั่นจะสมเหตุสมผล ฉัน. ดังนั้น ฉันคิดว่าคุณจะเห็นการผ่อนคลายชั่วคราวในกิจกรรมการรีไฟแนนซ์ส่วนใหญ่ เห็นได้ชัดว่าอยู่ที่นี่แล้ว ฉันคิดว่ามันจะดำเนินต่อไปและกลับมาอย่างช้าๆในอีกสองสามปีข้างหน้า
คริส:
ใช่. ฉันหมายถึง ฉันคุยกับผู้ให้กู้หลายคน และฉันหมายถึง งานเลี้ยงรีไฟร์จบลงเมื่อประมาณปีที่แล้ว นั่นเป็นเหตุผลที่เราเห็นการเลิกจ้างจำนวนมากในโลกของการปล่อยสินเชื่อเช่นกัน เนื่องจากงานเลี้ยงรีฟีสิ้นสุดลง ฉันเห็นด้วย. มันไม่ใช่เรื่องเล่นใหญ่ในตอนนี้ ดังนั้นจึงเป็นกรณีการใช้งานที่น้อยมากในตอนนี้ มักจะสมเหตุสมผลสำหรับใครบางคน แต่นั่นคือ 0.1% นอกนั้น
สกอตต์:
คริส มันวิเศษมาก ขอบคุณที่เข้ามาชมและพูดถึงปัญหาดีๆแบบนี้ครับ วิธีจัดการกับอิควิตี้ที่คุณอาจติดอยู่ในพอร์ตโฟลิโอการเช่าของคุณ หากคุณเป็นนักลงทุนระยะยาว ผู้คนสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณได้ที่ไหน
คริส:
คุณสามารถ Google ฉันได้ตลอดเวลา ฉันเป็นนักการตลาดที่นี่ในเดนเวอร์ ถ้าคุณกูเกิลหาคริส โลเปซ เดนเวอร์ คุณจะเจอฉัน แต่สถานที่ที่ดีที่สุดที่จะทำคือ BiggerPockets ฉันอยู่ในฟอรัมที่นั่นและยิง DM ให้ฉัน นั่นเป็นแพลตฟอร์มโซเชียลเดียวที่ฉันใช้จริง ๆ และตอบสนอง เพราะมันเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์จริง ๆ ดังนั้นฉันจึงอยากเชื่อมต่อกับผู้คนบน BiggerPockets เพราะฉันชอบพูดคุยและพูดคุยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง และยังเรียนรู้ว่าคนอื่นกำลังทำอะไร ดังนั้น BiggerPockets จึงเป็นที่ที่ดีที่สุด
สกอตต์:
สุดยอด. ใช่. หากคุณอยู่ในเดนเวอร์ คริสยินดีเสมอที่จะพบ ฉันได้พบกับคุณสองสามครั้งเมื่อเร็วๆ นี้ ใช่. นอกจากนี้ หากคุณเข้าสู่ฟอรัม BiggerPockets โปรดติดต่อฉันด้วยเช่นกัน ฉันยินดีที่จะพบกับคุณ เดนเวอร์เป็นสถานที่ที่สนุกสนานสำหรับนักลงทุน เรารักที่จะเติบโตเครือข่าย
คริส:
สุดยอด. ขอบคุณพวกคุณ นี่เป็นการระเบิดที่ได้มาที่นี่ ฉันชอบพูดเรื่องเทคนิคแบบนี้มากกว่า ดังนั้นนี่คือถ้วยชาที่สมบูรณ์แบบของฉัน ดังนั้นขอบคุณพวกคุณ
มินดี้:
ขอบคุณคริส มันสนุกมาก แล้วเราจะคุยกับคุณเร็วๆ นี้
คริส:
ลาก่อนพวก
มินดี้:
เอาล่ะ. นั่นคือคริส โลเปซ นั่นเป็นเรื่องสนุกมาก สก็อตต์ เรานำเสนอหลายสิ่งหลายอย่างที่ฉันไม่เคยพิจารณามาก่อน แต่คำแนะนำที่โดดเด่นอีกครั้งในทุก ๆ การแสดงที่เราทำคือใช้ตัวเลขของคุณ ทำการบ้านของคุณ. เรียกใช้สถานการณ์ต่างๆ อย่าเพิ่งบินโดยที่นั่งของกางเกงของคุณ ดูว่าเส้นทางใดเป็นข้อได้เปรียบทางการเงินมากที่สุดสำหรับคุณ อย่าเพิ่ง "คนอื่นขาย ฉันก็ต้องขายเหมือนกัน" นั่นอาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุด นั่นอาจเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด แต่จงตัดสินใจอย่างมั่นคงบนพื้นฐานของคณิตศาสตร์ ไม่ใช่อารมณ์
สกอตต์:
ใช่. รักมัน. Chris กล่าวว่า "เริ่มต้นด้วยพอร์ตโฟลิโอของคุณ ถามตัวเองด้วยคำถามว่า 'นั่นจะบรรลุสิ่งที่ฉันต้องการหรือไม่'” จากนั้น ต้มมันลงไปในองค์ประกอบอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอของคุณตามข้อตกลงต่อข้อตกลง ข้อตกลงแต่ละข้อเหล่านี้มีส่วนทำให้บรรลุเป้าหมายที่ใหญ่กว่านั้นหรือไม่? และถ้าไม่ฉันจะจ่ายออก? ฉันจะไม่ทำอะไรเลยและปล่อยให้ธนบัตรปัจจุบันของฉันตัดจำหน่าย หรือฉันจะขายและแลกเปลี่ยนหรือขายและเก็บกำไร? ชุดของการตัดสินใจที่ซับซ้อนที่คุณต้องทำที่นี่ ต้องใช้ความคิดและพลังงานมากมาย และความรู้มากมายที่จำเป็นในการทำเช่นนั้น โชคดีที่เรามีแพลตฟอร์มที่ชื่อว่า BiggerPockets เพื่อช่วยให้คุณค้นพบข้อมูลเชิงลึกของสิ่งต่างๆ เหล่านั้น และทำการวิเคราะห์ประเภทเหล่านั้นเกี่ยวกับองค์ประกอบคุณสมบัติของสิ่งนั้น
แต่ฉันต้องการถามคำถามอื่นด้วย ฉันต้องการถามคำถามอื่นเกี่ยวกับปัญหานี้ ซึ่งก็คือ คุณจะทำอย่างไรถ้าคุณแปลงพอร์ตทั้งหมดเป็นเงินสด ถ้าฉันส่งให้คุณเป็นเงินสด คุณจะใช้มันอย่างไร จะเป็นแบบเดียวกับที่คุณปรับใช้ในวันนี้ไหม หรือจะเป็นอย่างอื่น และถ้ามันแตกต่างออกไป ทำไมคุณไม่ลองย้อนกลับไปและพูดว่า “ฉันจะเริ่มเคลื่อนไหวในวันนี้ด้วยเงินสดเพิ่มเติมทั้งหมดที่ฉันสะสมได้อย่างไร หรืออาจจะปรับใช้สินทรัพย์บางส่วนในพอร์ตปัจจุบันของฉันใหม่เพื่อไปสู่สถานะนั้น นั่นคือพอร์ตโฟลิโอที่ฉันต้องการ”?
มินดี้:
โอ้ ฉันชอบคำถามนั้นมาก สก็อตต์ คุณจะปรับใช้เงินสดอย่างไร คุณจะปรับใช้ในลักษณะเดียวกันหรือคุณจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ นั่นดูน่าสนใจ. ฉันคิดว่าตามจริงแล้วฉันคงจะเป็นแบบเดียวกับที่ฉันเป็นอยู่ตอนนี้ ฉันชอบผลงานของฉัน
สกอตต์:
ใช่. ฉันค่อนข้างพอใจกับพอร์ตโฟลิโอของฉัน แต่ฉันคิดว่าเรื่องใหญ่สำหรับคนทั่วไปที่ต้องไตร่ตรองคือหนี้สิน ฉันได้พูดคุยเกี่ยวกับเรื่องนี้มากเมื่อเร็ว ๆ นี้ แต่ฉันได้รับคำถามเมื่อวันก่อนจากผู้ฟัง BP Money และพวกเขาก็แบบว่า "เฮ้ ฉันมีพอร์ตโฟลิโอขนาดใหญ่นี้ แต่ฉันไม่ได้สร้างกระแสเงินสดเลย" “พอร์ตโฟลิโอมีมูลค่า 2.5 ดอลลาร์ 3 ล้านเหรียญสหรัฐ คุณไม่สร้างกระแสเงินสดได้อย่างไร” “โอ้ เป็นเพราะพวกเราถูกใช้งานแบบนี้” ถ้าคุณซื้อจำนอง ถ้าคุณแท้จริง … การจำนองเพื่อการลงทุนคือ 7 และ 7.5% ในขณะนี้สำหรับการจำนอง 30 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คุณเพียงแค่ใส่เงินสองสามร้อยแกรนด์ในการจำนองเหล่านั้น ซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพียงรายการเดียว และคุณก็จะได้เงิน 30 ดอลลาร์ต่อปีจากดอกเบี้ยของคุณเป็นกระแสเงินสดแบบพาสซีฟ ดังนั้นสิ่งที่ต้องทำสำหรับคนที่สงสัยว่าจะทำอย่างไรกับพอร์ตโฟลิโอของพวกเขา ให้พิจารณาว่าหนี้เป็นหนึ่งในสถานที่เหล่านั้นที่คุณอาจปรับใช้ในระดับที่ใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณต้องการรายได้แบบพาสซีฟ
มินดี้:
นั่นเป็นสถานการณ์ที่น่าสนใจ สก็อตต์ ฉันชอบมัน. เอาล่ะ. เราควรออกไปจากที่นี่ดีไหม?
สกอตต์:
ลงมือทำกันเลย
มินดี้:
ตกลง. สรุปตอนนี้ของ BiggerPockets Money Podcast เขาชื่อสก็อตต์ เทรนช์ ส่วนฉันชื่อมินดี เจนเซน กำลังพูดว่า "คุยกันเร็วๆ นะ ลิงบาบูน"
สกอตต์:
หากคุณชอบตอนของวันนี้ โปรดให้คะแนนรีวิวห้าดาวแก่เราบน Spotify หรือ Apple และหากคุณกำลังมองหาเนื้อหาเกี่ยวกับเงินมากขึ้น โปรดไปที่ช่อง YouTube ของเราที่ youtube.com/biggerpocketsmoney
มินดี้:
BiggerPockets Money สร้างสรรค์โดย Mindy Jensen และ Scott Trench ผลิตโดย Kailyn Bennett แก้ไขโดย Exodus Media การเขียนคำโฆษณาโดย Nate Weintraub สุดท้ายนี้ ขอขอบคุณทีมงาน BiggerPockets ที่ทำให้รายการนี้เป็นไปได้
ดู Podcast ที่นี่
[เนื้อหาฝัง]
ช่วยให้เราเข้าถึงผู้ฟังใหม่ๆ บน iTunes โดยปล่อยให้เราให้คะแนนและรีวิว! ใช้เวลาเพียง 30 วินาที ขอบคุณ! เราซาบซึ้งจริงๆ!
ในตอนนี้เราครอบคลุม
- อธิบายส่วนของบ้าน และวิธีการใช้งาน สร้างความมั่งคั่งได้เร็วยิ่งขึ้น
- เมื่อจะซื้อจะขายหรือรีไฟแนนซ์ และวิธีการคำนวณตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
- อัตราสูงสุด และใช้ตัวชี้วัดอย่างง่ายนี้เพื่อ ตัดสินใจว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นคุ้มค่าที่จะเก็บไว้หรือไม่
- HELOCs (วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย) และธนาคารใดจะเสนอให้พวกเขาเกี่ยวกับทรัพย์สินให้เช่า
- กรอบงานห้าขั้นตอนของ Chris เพื่อประเมินใหม่และอัปเกรดพอร์ตโฟลิโอการเช่าของคุณ
- เมื่อถึง รีไฟแนนซ์เงินสดออก และการทำเช่นนั้นเหมาะสมกับปัจจุบันหรือไม่ อัตราดอกเบี้ยสูง
- และ So ล้นหลาม!
ลิงค์จากการแสดง
สนใจเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสปอนเซอร์ในปัจจุบันหรือร่วมเป็นพันธมิตรกับ BiggerPockets ด้วยตัวเองหรือไม่? ตรวจสอบของเรา เพจสปอนเซอร์!
หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets
- เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
- เพลโตบล็อคเชน Web3 Metaverse ข่าวกรอง ขยายความรู้. เข้าถึงได้ที่นี่.
- ที่มา: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- สามารถ
- เกี่ยวกับเรา
- ข้างบน
- แน่นอน
- อย่างแน่นอน
- เข้า
- การเข้าถึง
- ลงชื่อเข้าใช้
- ซื้อสะสม
- ขุม
- ถูกต้อง
- บรรลุ
- ข้าม
- กระทำ
- การกระทำ
- อยากทำกิจกรรม
- จริง
- ที่เพิ่ม
- เพิ่มเติม
- ความก้าวหน้า
- สูง
- คำแนะนำ
- อาจารย์ที่ปรึกษา
- หลังจาก
- ตัวแทน
- ตัวแทน
- ก้าวร้าว
- จัดแนว
- ทั้งหมด
- แล้ว
- แม้ว่า
- เสมอ
- น่าอัศจรรย์
- ในหมู่
- จำนวน
- การวิเคราะห์
- วิเคราะห์
- และ
- ประจำปี
- อื่น
- คำตอบ
- คำตอบ
- ทุกคน
- Apple
- ใช้
- ขอขอบคุณ
- ความชื่นชม
- เข้าใกล้
- เหมาะสม
- อนุญาโตตุลาการ
- AREA
- พื้นที่
- รอบ
- สินทรัพย์
- สินทรัพย์
- ข้อสมมติ
- สำเร็จได้
- มีเสน่ห์
- ออสติน
- ผู้เขียน
- ใช้ได้
- กลับ
- ไม่ดี
- ยอดคงเหลือ
- แบนด์วิดธ์
- ธนาคาร
- ธนาคาร
- ตาม
- ขั้นพื้นฐาน
- เป็นพื้น
- รากฐาน
- เพราะ
- กลายเป็น
- จะกลายเป็น
- สมควร
- ก่อน
- กำลัง
- เชื่อ
- ด้านล่าง
- ที่ดีที่สุด
- ดีกว่า
- ระหว่าง
- ใหญ่
- รูปภาพขนาดใหญ่
- ที่ใหญ่กว่า
- บิต
- Black
- ระเบิด
- พันธบัตร
- ความเจริญ
- ชายแดน
- เจาะ
- ยืม
- ซื้อ
- BP
- ทำลาย
- นำมาซึ่ง
- การนำ
- นำ
- นำ
- สร้าง
- การก่อสร้าง
- บูลส์
- พวง
- ธุรกิจ
- ธุรกิจ
- ซื้อ
- การซื้อ
- เค้ก
- คำนวณ
- โทรศัพท์
- ที่เรียกว่า
- สามารถรับ
- ไม่ได้
- ฝาครอบ
- เมืองหลวง
- พิมพ์ใหญ่
- จับ
- จับ
- บัตร
- ความก้าวหน้า
- กรณี
- กรณีศึกษา
- กรณี
- เงินสด
- กระแสเงินสด
- เงินออก
- เงินออก
- จับ
- ท้าทาย
- ความท้าทาย
- การเปลี่ยนแปลง
- ช่อง
- ตรวจสอบ
- หมากรุก
- เลือก
- คริส
- เมือง
- ชั้น
- ไคลเอนต์
- ลูกค้า
- ปิดหน้านี้
- ปิด
- วิทยาลัย
- โคโลราโด
- รวม
- อย่างไร
- สบาย
- มา
- เชิงพาณิชย์
- ร่วมกัน
- ชุมชน
- ซับซ้อน
- ส่วนประกอบ
- แนวคิด
- ข้อสรุป
- สภาพ
- มั่นใจ
- สับสน
- ทำให้เกิดความสับสน
- เชื่อมต่อ
- ผลที่ตามมา
- อนุรักษ์นิยม
- พิจารณา
- ถือว่า
- ติดต่อเรา
- เนื้อหา
- ต่อ
- การบริจาค
- ตามธรรมเนียม
- แปลง
- การเขียนคำโฆษณา
- ราคา
- ได้
- ประเทศ
- คู่
- CPA
- ที่สร้างขึ้น
- การสร้าง
- เครดิต
- บัตรเครดิต
- เครดิตยูเนี่ยน
- สหภาพเครดิต
- ถ้วย
- เงินตรา
- การซื้อขายสกุลเงิน
- ปัจจุบัน
- ขณะนี้
- Dangerous
- ข้อมูล
- วัน
- การซื้อขายวัน
- วันต่อวัน
- จัดการ
- ข้อเสนอ
- หนี้สิน
- ทศวรรษ
- ตัดสินใจ
- การตัดสินใจ
- การตัดสินใจ
- อย่างแน่นอน
- องศา
- เดลาแวร์
- เดนเวอร์
- ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ
- ขึ้นอยู่กับ
- ปรับใช้
- นำไปใช้
- ปลายทาง
- กำหนด
- ที่กำลังพัฒนา
- DID
- ความแตกต่าง
- ต่าง
- ความขยัน
- ค้นพบ
- การสนทนา
- แบ่งออก
- DM
- ไม่
- สุนัข
- การทำ
- ดอลลาร์
- ดอลลาร์
- Dont
- ประตู
- สองเท่า
- สงสัย
- ลง
- เป็นคุ้งเป็นแคว
- ความฝัน
- ปรับตัวลดลง
- แต่ละ
- ก่อน
- ก่อน
- ได้รับ
- ง่ายดาย
- อย่างง่ายดาย
- กิน
- ที่มีประสิทธิภาพ
- ทั้ง
- ที่อื่น ๆ
- ที่ฝัง
- พลังงาน
- ชั้นเยี่ยม
- พอ
- ทั้งหมด
- ตอน
- ส่วนได้เสีย
- โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
- เป็นหลัก
- ที่ดิน
- ประมาณการ
- ประเมินค่า
- แม้
- เคย
- ทุกๆ
- ทุกคน
- ทุกอย่าง
- วิวัฒน์
- ตัวอย่าง
- ตัวอย่าง
- ยกเว้น
- ข้อยกเว้น
- ตลาดแลกเปลี่ยน
- ตื่นเต้น
- ดำเนินการ
- ออกจาก
- พระธรรม
- รายจ่าย
- แพง
- ประสบการณ์
- มีประสบการณ์
- อธิบาย
- สุดโต่ง
- ตา
- ปัจจัย
- แฟน
- ที่ยอดเยี่ยม
- ที่น่าสนใจ
- เร็วขึ้น
- ไขมัน
- ที่ชื่นชอบ
- ลักษณะ
- ค่าธรรมเนียม
- ข้อเสนอแนะ
- ค่าธรรมเนียม
- ฟุต
- สองสาม
- รูป
- เงินทุน
- ทางการเงิน
- ความเป็นอิสระทางการเงิน
- ให้เงิน
- หา
- ปลาย
- ชื่อจริง
- ดูครั้งแรก
- การแก้ไข
- แบน
- ไหล
- มุ่งเน้น
- ดังต่อไปนี้
- FOMO
- สำหรับนักลงทุน
- ต่างประเทศ
- สกุลเงินต่างประเทศ
- ฟอรั่ม
- ฟอรั่ม
- พบ
- ผู้สร้าง
- FRAME
- กรอบ
- ฟรี
- เสรีภาพ
- วันศุกร์
- ราคาเริ่มต้นที่
- ผิดหวัง
- เต็ม
- สนุก
- กองทุน
- เงิน
- อนาคต
- การเติบโตในอนาคต
- ได้รับ
- กําไร
- เกม
- สร้าง
- การสร้าง
- ได้รับ
- ได้รับ
- ของขวัญ
- สาว
- ให้
- จะช่วยให้
- ให้
- เหตุการณ์ที่
- Go
- เป้าหมาย
- เป้าหมาย
- ไป
- ไป
- ทองคำ
- ดี
- ยิ่งใหญ่
- ขั้นต้น
- ขึ้น
- การเจริญเติบโต
- แขก
- แขกผู้เข้าพัก
- คนที่แต่งตัวประหลาด
- สับ
- hacked
- จัดการ
- แขวน
- เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- มีความสุข
- การเก็บเกี่ยว
- การเก็บเกี่ยว
- มี
- หัว
- ได้ยิน
- ช่วย
- การช่วยเหลือ
- จะช่วยให้
- โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม
- ซ่อนเร้น
- จุดสูง
- ระดับสูง
- สูงกว่า
- ที่สูงที่สุด
- ทางประวัติศาสตร์
- ตี
- ถือ
- โฮลดิ้ง
- หน้าแรก
- บ้าน
- การบ้าน
- อย่างสุจริต
- หวังว่า
- ร้อน
- ชั่วโมง
- บ้าน
- บ้าน
- สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade?
- ทำอย่างไร
- อย่างไรก็ตาม
- HTTPS
- ใหญ่
- ร้อย
- เจ็บ
- ฉันเป็น
- ความคิด
- แยกแยะ
- สำคัญ
- in
- รวม
- เงินได้
- เพิ่ม
- เพิ่มขึ้น
- เหลือเชื่อ
- ความเป็นอิสระ
- ดัชนี
- เป็นรายบุคคล
- ข้อมูล
- ประกัน
- อยากเรียนรู้
- อัตราดอกเบี้ย
- อัตราดอกเบี้ย
- สนใจ
- น่าสนใจ
- อินเทอร์เน็ต
- สัมภาษณ์
- แนะนำ
- การผกผัน
- ลงทุน
- การลงทุน
- การลงทุน
- เงินลงทุน
- นักลงทุน
- นักลงทุน
- ร่วมมือ
- ไออาร์เอ
- เปลี่ยว
- ปัญหา
- IT
- ตัวเอง
- การเดินทาง
- กระโดด
- เก็บ
- คีย์
- เด็ก
- ชนิด
- ทราบ
- ที่น่าเบื่อ
- กระได
- ทะเลสาบ
- ส่วนใหญ่
- ที่มีขนาดใหญ่
- ชื่อสกุล
- ปีที่แล้ว
- เปิดตัว
- การปลดพนักงาน
- นำไปสู่
- ได้เรียนรู้
- การเรียนรู้
- การออกจาก
- ผู้ให้กู้
- การให้กู้ยืมเงิน
- การให้
- ชั้น
- เลฟเวอเรจ
- LG
- ความรับผิดชอบ
- ชีวิต
- น่าจะ
- Line
- เส้น
- การฟัง
- รายการ
- น้อย
- สด
- ที่อาศัยอยู่
- เงินกู้
- เงินให้กู้ยืม
- ในประเทศ
- ธนาคารท้องถิ่น
- ที่ตั้ง
- นาน
- ระยะยาว
- อีกต่อไป
- ดู
- ดูเหมือน
- มอง
- ที่ต้องการหา
- LOOKS
- สูญเสีย
- แพ้
- Lot
- ความรัก
- ต่ำ
- LTV
- ทำ
- การบำรุงรักษา
- ส่วนใหญ่
- ทำ
- ทำให้
- การทำ
- ผู้จัดการ
- หลาย
- ตลาด
- การตลาด
- ตลาด
- ตลาด
- มาก
- คณิตศาสตร์
- เรื่อง
- เรื่อง
- เพิ่ม
- วิธี
- ภาพบรรยากาศ
- พบ
- ผสาน
- เมตริก
- ตัวชี้วัด
- รถไฟฟ้าใต้ดิน
- อาจ
- ล้าน
- Mindset
- หายไป
- ข้อผิดพลาด
- ขณะ
- เงิน
- เดือน
- ข้อมูลเพิ่มเติม
- จำนอง
- การจำนอง
- มากที่สุด
- ย้าย
- ย้าย
- การย้าย
- หลาย
- ชื่อ
- ประเทศชาติ
- แห่งชาติ
- จำเป็นต้อง
- จำเป็นต้อง
- จำเป็น
- ความต้องการ
- เชิงลบ
- สุทธิ
- เครือข่าย
- ใหม่
- ตลาดใหม่
- ถัดไป
- ทางทิศเหนือ
- ฉาวโฉ่
- จำนวน
- ตัวเลข
- เสนอ
- เสนอ
- บ่อยครั้ง
- ถูก
- เก่า
- ONE
- เปิด
- การดำเนินงาน
- ความคิดเห็น
- ความคิดเห็น
- โอกาส
- โอกาส
- ตัวเลือกเสริม (Option)
- Options
- อื่นๆ
- ที่ระบุไว้
- ด้านนอก
- ทั้งหมด
- ภาพรวม
- ของตนเอง
- เจ้าของ
- ต้องจ่าย
- อาการเจ็บปวด
- ภาพวาด
- กระดาษ
- ส่วนหนึ่ง
- ในสิ่งที่สนใจ
- หุ้นส่วน
- พรรค
- อยู่เฉยๆ
- รายได้ติดตัว
- อดีต
- เส้นทาง
- ชำระ
- การจ่ายเงิน
- การชำระเงิน
- การชำระเงิน
- คน
- ของผู้คน
- เปอร์เซ็นต์
- สมบูรณ์
- ดำเนินการ
- ที่มีประสิทธิภาพ
- ดำเนินการ
- บางที
- คน
- ส่วนบุคคล
- ส่วนตัว
- มุมมอง
- ระยะ
- ต้นอินทผลัม
- เลือก
- ภาพ
- เดือย
- สถานที่
- สถานที่
- แผนการ
- การวางแผน
- เวที
- เพลโต
- เพลโตดาต้าอินเทลลิเจนซ์
- เพลโตดาต้า
- เล่น
- ผู้เล่น
- กรุณา
- บวก
- กระเป๋า
- พอดคาสต์
- จุด
- จุด
- ไตร่ตรอง
- สระ
- น่าสงสาร
- ผลงาน
- ตำแหน่ง
- ตำแหน่ง
- สมบัติ
- เป็นไปได้
- โพสต์
- โพสต์
- นำเสนอ
- สวย
- ราคา
- ประถม
- สำคัญ
- อาจ
- ปัญหา
- กระบวนการ
- ผลิต
- มืออาชีพ
- อย่างถูกต้อง
- คุณสมบัติ
- คุณสมบัติ
- การป้องกัน
- สาธารณชน
- สูบน้ำ
- ผลัก
- ดันกลับ
- ใส่
- ทำให้
- วาง
- คำถาม
- รวดเร็ว
- ราลี
- พิสัย
- คะแนน
- ราคา
- อันดับ
- อัตราส่วน
- มาถึง
- ถึง
- การอ่าน
- พร้อม
- จริง
- อสังหาริมทรัพย์
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- เหมือนจริง
- ตระหนักถึง
- ตระหนัก
- นายหน้า
- เหตุผล
- เหมาะสม
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- แนะนำ
- แนะนำ
- รีฟี
- ที่เกี่ยวข้อง
- สัมพัทธ์
- จำ
- ให้เช่า
- เช่า
- แสดง
- แหล่งข้อมูล
- ตอบสนอง
- คำตอบ
- การเกษียณอายุ
- กลับ
- รับคืน
- ทบทวน
- รีวิว
- รางวัล
- รวย
- กำจัด
- ขี่
- ที่เพิ่มขึ้น
- ความเสี่ยง
- รีด
- ปัดเศษ
- กฎ
- วิ่ง
- วิ่ง
- กล่าวว่า
- เกลือ
- ซอลต์เลกซิตี
- แซม
- เดียวกัน
- ลด
- ประหยัด
- เงินออม
- พูดว่า
- สถานการณ์
- สถานการณ์
- ที่สอง
- วินาที
- ลับ
- เห็น
- ดูเหมือนว่า
- ส่วน
- ขาย
- Selling
- ขาย
- ความรู้สึก
- ครั้ง ราคา
- ชุด
- เจ็ด
- Share
- ยิง
- การยิง
- Shop
- สั้น
- ระยะสั้น
- น่า
- โชว์
- ลงชื่อ
- คล้ายคลึงกัน
- ความคล้ายคลึงกัน
- ง่าย
- ตั้งแต่
- เดียว
- นั่ง
- สถานการณ์
- หก
- ขนาดใหญ่
- ทักษะ
- ผิว
- ช้า
- เล็ก
- สมาร์ท
- So
- จนถึงตอนนี้
- สังคม
- แพลตฟอร์มโซเชียล
- ขาย
- ของแข็ง
- บาง
- บางคน
- บางสิ่งบางอย่าง
- ในไม่ช้า
- เสียง
- แหล่ง
- SPA
- มีความเชี่ยวชาญ
- โดยเฉพาะ
- เฉพาะ
- ความเร็ว
- ใช้จ่าย
- สปิน
- ผู้สนับสนุน
- จุด
- Spotify
- กระจาย
- สเปรด
- สเปรดชีต
- ฤดูใบไม้ผลิ
- ดาว
- เริ่มต้น
- ข้อความที่เริ่ม
- ที่เริ่มต้น
- สถานะ
- เข้าพัก
- ขั้นตอน
- ขั้นตอน
- ติด
- ยังคง
- สต็อก
- ตลาดหลักทรัพย์
- หุ้น
- หุ้นและพันธบัตร
- เรื่องราว
- กลยุทธ์
- กลยุทธ์
- ความเครียด
- การศึกษา
- ความสำเร็จ
- ที่ประสบความสำเร็จ
- อย่างเช่น
- ยิ่งใหญ่
- หวาน
- การเผยแพร่
- ตาราง
- เอา
- ใช้เวลา
- การ
- คุย
- การพูดคุย
- แตะเบา ๆ
- ภาษี
- ภาษี
- ชา
- ทีม
- เทคโนโลยี
- วิชาการ
- ชั่วคราว
- ผู้เช่า
- ทดสอบ
- พื้นที่
- ก้าวสู่อนาคต
- โลก
- ของพวกเขา
- ที่นั่น
- สิ่ง
- สิ่ง
- คิด
- ที่สาม
- ในปีนี้
- คิดว่า
- พัน
- สาม
- ธรณีประตู
- ตลอด
- กระชับ
- เวลา
- เวลาซื้อ
- ไทม์ไลน์
- ครั้ง
- ชนิด
- ไปยัง
- ในวันนี้
- วันนี้
- ร่วมกัน
- ความอดทน
- ต้น
- โทน
- เกินไป
- เครื่องมือ
- ด้านบน
- หัวข้อ
- รวม
- โดยสิ้นเชิง
- แตะ
- สัมผัส
- ไปทาง
- การค้า
- เทรดเดอร์
- เทรด
- การทำธุกรรม
- สำเนา
- การเดินทาง
- การเดินทาง
- มหึมา
- แนวโน้ม
- ทริปเปิ
- ปัญหา
- จริง
- วางใจ
- กลับ
- หัน
- ชนิด
- เข้าใจ
- การจัดจำหน่าย
- สหภาพ
- สหภาพแรงงาน
- ปลดล็อก
- การปรับปรุง
- อัพเกรด
- us
- ใช้
- ใช้กรณี
- มักจะ
- การประเมินค่า
- ความคุ้มค่า
- มูลค่าเพิ่ม
- ความคุ้มค่า
- ต่างๆ
- กว้างใหญ่
- พาหนะ
- กับ
- วีดีโอ
- อยาก
- น้ำดื่ม
- คลื่น
- ความมั่งคั่ง
- สัปดาห์
- สัปดาห์ที่ผ่านมา
- ยินดีต้อนรับ
- อะไร
- ความหมายของ
- ว่า
- ที่
- ในขณะที่
- WHO
- จะ
- เต็มใจ
- WISE
- ไม่มี
- ยอดเยี่ยม
- สงสัย
- งาน
- ออกไปทำงาน
- ทำงาน
- การทำงาน
- โรงงาน
- โลก
- คุ้มค่า
- คุ้มค่า
- จะ
- ห่อ
- เขียน
- เขียน
- ผิด
- ปี
- ปี
- ผล
- ของคุณ
- ด้วยตัวคุณเอง
- YouTube
- ลมทะเล
- เป็นศูนย์