พื้นที่ “วงโยธวาทิต” อาจทำให้ธนาคาร ธุรกิจ และ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะล้มเหลว. ด้วยการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลงทรัพย์สิน เจ้าของเริ่มผิดนัดและ เครดิตกระชับขึ้นทำให้วงจรเดิมๆ ซ้ำแล้วซ้ำอีก ดึงธนาคารและงบดุลลงมาจนเรา ถึงจุดต่ำสุด. แต่สถานการณ์ "Doom Loop" นี้เป็นเพียงการทำให้เกิดความกลัวหรือไม่ ความผิดพลาดของตลาดที่อยู่อาศัยหรืออีกไม่กี่เดือนข้างหน้าสิ่งนี้จะกลายเป็นความจริงใหม่ของเรา?
เราถาม ริชาร์ด บาร์คัมหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ระดับโลกของ CBRE กล่าวถึงมุมมองของเขา สิ่งที่อาจทำให้เกิด “Doom Loop” และสิ่งที่เราควรเตรียมไป ทีมงานของ Richard จัดการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ครอบคลุมมากที่สุดในโลก เมื่อมวลชนวิ่งหนีด้วยความหวาดกลัว ทีมริชาร์ดมองเห็นโอกาส และถ้าคุณฟังรายการวันนี้ คุณจะรู้แน่ชัด ซึ่งราคาต่ำเกินกว่าจะส่งต่อได้.
ริชาร์ดให้เขา คาดการณ์ทางเศรษฐกิจ สำหรับปีหน้าเมื่อสหรัฐฯสามารถเข้าสู่ ภาวะถดถอย, สูงเท่าไร การว่างงาน สามารถรับได้และที่ไหน ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ กำลังมุ่งหน้าไป ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์บางภาคส่วนกำลังเผชิญกับการลดราคาลงอย่างมาก แต่ภาคส่วนอื่นๆ กลับมีความแข็งแกร่งอย่างน่าประหลาดใจ แต่ด้วยเศรษฐกิจที่อ่อนแอและความกลัวว่าจะมี "Doom Loop" เข้ามาครอบงำ นักลงทุนในชีวิตประจำวันจะปลอดภัยจากภัยพิบัติทางเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้นหรือไม่?
คลิกที่นี่เพื่อฟัง Apple Podcasts
ฟัง Podcast ที่นี่
อ่านทรานสคริปได้ที่นี่
เดฟ:
เฮ้ทุกคน. ยินดีต้อนรับสู่ออนเดอะมาร์เก็ต
James Dainard เกิดอะไรขึ้นกับมนุษย์? ดีที่มีคุณอยู่ที่นี่
เจมส์:
ฉันดีใจที่ได้อยู่ที่นี่ เพิ่งตกลงบน Red Eye ในเมืองเนเปิลส์ รัฐฟลอริดา ตอนนี้ฉันอยู่ในห้องพักในโรงแรมแบบสุ่ม
เดฟ:
ทำไมคุณถึงอยู่ที่เนเปิลส์ ฟลอริดา?
เจมส์:
มันเป็นการล่าถอยการขาย เรามีผู้ชายหลายคนมาพบกันที่บ้านของคู่ของเรา มันเลยค่อนข้างดี แต่ฉันลงจอดอย่างแท้จริง ขึ้น Uber และไปที่โรงแรมสุ่มเพื่อฟังพอดแคสต์
เดฟ:
โอ้พระเจ้า. นั่นไม่ใช่ที่ที่คุณอยู่ด้วยซ้ำ
เจมส์:
ไม่ นี่คือครึ่งทางแล้ว
เดฟ:
คุณเพิ่งเช่าห้องเพื่อบันทึกพอดแคสต์
เจมส์:
ต้องมี wifi ที่ดีให้ได้
เดฟ:
ว้าว. โอ้พระเจ้า. ว้าว. คุณพักที่โรงแรมที่ดีกว่าฉัน wifi ของฉันที่นั่นแย่มากเสมอ แต่นั่นคือการอุทิศตน เราซาบซึ้งอย่างยิ่ง เอาล่ะ วันนี้เรามีโชว์ดีๆ ฉันขอถามคุณเมื่อเร็ว ๆ นี้คุณเคยได้ยินคำว่า "doom loop" หรือไม่?
เจมส์:
มันกำลังเกิดขึ้นซ้ำๆ ก็เป็นช่วงระยะเวลาของเดือนเป็นอย่างน้อย ฉันรู้มากขนาดนั้น
เดฟ:
ถ้าคุณไม่เคยได้ยินเรื่องนี้มาก่อน สำหรับผู้ชมของเรา วินาศกรรมคือสถานการณ์ที่นักข่าวและนักวิเคราะห์จำนวนมากกำลังพูดถึงว่าการผิดนัดชำระหนี้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เริ่มต้นที่ใด ธนาคารหยุดให้กู้ยืม สินเชื่อเข้มงวดขึ้น ซึ่งสร้างแรงกดดันต่อราคาที่ลดลงมากขึ้น มีคนผิดนัดมากขึ้น และมันกลายเป็นเกลียวขาลงที่เป็นลบ และสิ่งนี้ได้เกิดขึ้นในอดีต นี่ไม่ใช่นิยายหรือทฤษฎี สิ่งนี้เกิดขึ้นแล้วและนักวิเคราะห์จำนวนมากกำลังคิดว่ามันอาจเกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกาด้วยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
ดังนั้นวันนี้เราจึงได้นำแขกที่น่าทึ่งมาด้วย Richard Barkham ซึ่งเป็นหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ระดับโลกและหัวหน้าฝ่ายวิจัยระดับโลกของ CBRA ซึ่งหากคุณไม่คุ้นเคย ก็เป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ เขามีทีมนักวิเคราะห์และนักเศรษฐศาสตร์จำนวนมหาศาล และเรามีการสนทนาที่น่าเหลือเชื่อกับเขาเกี่ยวกับวงจรหายนะ เกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ และผลกระทบที่อาจส่งผลกระทบต่อสหรัฐฯ อย่างไร ดังนั้น ฉันคิดว่าเราจะได้ยิน มีบางสิ่งที่น่าสนใจจริงๆ ในการสนทนานี้
เจมส์ คุณมีคำถามใดๆ ที่คุณสนใจที่จะถามริชาร์ดเป็นพิเศษหรือไม่
เจมส์:
ใช่แล้ว ข้อตกลงจะอยู่ที่ไหน? เรายังไม่เห็นข้อเสนอใหญ่เลย
เดฟ:
ให้ข้อตกลงเหล่านั้นแก่ฉัน
เจมส์:
พวกเขากำลังจะไปไหน? ไปหาพวกเขากันเถอะ
เดฟ:
ใช่. นักเศรษฐศาสตร์ทั้งหมดนี้ พวกเขาพูดถึงทฤษฎีมากมาย พวกเขาเป็นแขกที่ยอดเยี่ยมและช่วยเหลือดีมาก แต่ฉันไม่คิดว่าพวกเขาจะนำเสนอที่พักใด ๆ ที่จะถือเป็นข้อตกลงใหญ่สำหรับคุณ
เจมส์:
พวกเขาทิ้งคำแนะนำนักเก็ตทองคำเล็กๆ น้อยๆ เหล่านั้นที่คุณควรเริ่มมองหา
เดฟ:
ใช่ พวกเขาแจ้งกลยุทธ์ของคุณ
เจมส์:
ใช่ จดบันทึกและเจาะลึกทุกภาคส่วนที่เขาจะพูดถึง
เดฟ:
ก่อนที่เราจะพูดคุยกับริชาร์ด ฉันแค่อยากจะบอกว่าคุณกำลังจะได้ยินคำศัพท์สองคำที่แตกต่างกันซึ่งคุณอาจไม่รู้ หนึ่งคืออัตราสูงสุด เราพูดถึงเรื่องนี้ในปริมาณที่เหมาะสมในรายการ แต่อัตราสูงสุดเป็นวิธีหนึ่งที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มักมีมูลค่า โดยพื้นฐานแล้วเป็นเพียงการวัดความเชื่อมั่นของตลาดและจำนวนนักลงทุนที่ยินดีจ่ายสำหรับแหล่งรายได้เฉพาะหรือประเภทสินทรัพย์เฉพาะ ยิ่งอัตราสูงสุดเท่าไร อาคารก็ยิ่งถูกลงเท่านั้น ดังนั้นผู้ซื้อมักจะชอบอัตราสูงสุดที่สูง ยิ่งอัตราค่าสูงสุดต่ำ อาคารก็จะยิ่งมีราคาแพงขึ้น ผู้ขายมักจะชอบแบบนั้น ดังนั้นเพียงจำไว้ว่าเมื่อเราผ่านการสัมภาษณ์ครั้งนี้
อีกสิ่งหนึ่งที่เราจะพูดถึงคือ IRR หากคุณไม่เคยได้ยินชื่อนี้ย่อมาจาก Internal Rate of Return และโดยพื้นฐานแล้วเป็นเพียงตัวชี้วัดที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทใช้ แต่มักใช้ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และเป็นตัวชี้วัดที่ต้องการสำหรับนักลงทุนเชิงพาณิชย์ เพราะมันเป็นสิ่งที่ซับซ้อนมาก ฉันเคยเขียนเกี่ยวกับเรื่องนี้ในหนังสือของฉัน แต่ฉันไม่สามารถแม้แต่จะบอกคุณถึงสูตรออกจากหัวของฉันได้
โดยพื้นฐานแล้ว สิ่งที่ IRR ทำ ในความหมายที่ง่ายที่สุดคือ ช่วยให้คุณสามารถคำนึงถึงแหล่งรายได้ต่างๆ ทั้งหมดที่คุณได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ คนจำนวนมากมองไปที่กระแสเงินสดและผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสด หรือพวกเขาดูที่การเติบโตของตราสารทุนแล้วดูที่ตัวคูณทุน สิ่งที่ IRR ทำคือพิจารณากระแสเงินสดส่วนต่างๆ ที่คุณได้รับ ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนต่างที่คุณกำลังสร้าง ช่วงเวลาของรายได้นั้น และให้ตัวเลขที่ชัดเจนตัวหนึ่งเพื่อทำความเข้าใจผลตอบแทนโดยรวมของคุณ และเป็นเรื่องดีที่จะเรียนรู้หากคุณเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เราพูดถึงเรื่องนี้ใน Real Estate by the Numbers เพิ่งรู้ว่าริชาร์ดและเจมส์และฉันกำลังจะพูดคุยเกี่ยวกับ IRR และนั่นคือสิ่งที่มันหมายถึง
เอาล่ะ เจมส์ เพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา เรามาแนะนำ Richard Barkham หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ระดับโลกของ CBRE กันดีกว่า
เดฟ:
Richard Barkham ยินดีต้อนรับสู่ออนเดอะมาร์เก็ต ขอบคุณที่มาร่วมงานกับเรา
ริชาร์ด:
ดีใจมากที่ได้มาอยู่ที่นี่
เดฟ:
เริ่มต้นด้วยการให้คุณเล่าให้ผู้ชมฟังสักเล็กน้อยเกี่ยวกับตัวคุณและตำแหน่งของคุณที่ซีบีอาร์อี
ริชาร์ด:
ฉันจึงเป็นหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ระดับโลกของ CBRE และ CBRE คือบริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ฉันดำรงตำแหน่งนี้มาแปดปีแล้ว ก่อนหน้านั้น ฉันทำงานกับบริษัทภาษาอังกฤษชื่อดังแห่งหนึ่งชื่อ กรอสเวเนอร์ และก่อนหน้านั้น ฉันเป็นอาจารย์มหาวิทยาลัยเพราะบาปของฉัน
เดฟ:
ยอดเยี่ยม. และคุณช่วยเล่าให้เราฟังหน่อยได้ไหมเกี่ยวกับสิ่งที่คุณและฉันคิดว่าทีมของคุณทำงานที่ CBRE ในแง่ของการคาดการณ์และการวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจ
ริชาร์ด:
ใช่. ทีมของฉันมีพนักงาน 600 คนทั่วโลก และเรามีหน้าที่หลักในการรวบรวมและจัดการข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้การเชื่อมต่อกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกคือสิ่งที่เราทำ และเราต้องการเป็นอันดับแรกในตลาดพร้อมคำวิจารณ์เกี่ยวกับแนวโน้มล่าสุดในอสังหาริมทรัพย์ และเราต้องการมีแนวคิดที่ยอดเยี่ยมที่สุดเกี่ยวกับพลังที่ขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์
เดฟ:
โอ้ดี. เราต้องการทราบเกี่ยวกับแนวคิดสำคัญของคุณ มาเริ่มกันด้วยมุมมองทั่วไป ทุกวันนี้ทุกคนมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับทิศทางที่เศรษฐกิจสหรัฐฯ กำลังมุ่งหน้าไป ของคุณคืออะไร?
ริชาร์ด:
เศรษฐกิจสหรัฐฯ ฟื้นตัวได้อย่างน่าประหลาดใจ แต่เรายังคงคาดหวังว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย เราได้เขียนไว้สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2023 และไตรมาสที่ 1 ปี 2024 แต่ด้วยความยืดหยุ่นของเศรษฐกิจ เราจึงไม่สามารถแน่ใจได้แน่ชัดในเรื่องนี้ ฉันเห็นเราผลักดันเรื่องนี้ออกไปเล็กน้อย แต่การขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่รุนแรงที่สุดในรอบ 40 ปีในที่สุดจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในที่สุด มันกำลังส่งผลกระทบต่อบางภาคส่วน อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในนั้น สภาวะโลกก็แย่ลงเช่นกัน ซึ่งชี้ให้เห็นทิศทางของภาวะถดถอยมากขึ้น
เดฟ:
และเงื่อนไขระดับโลกบางประการที่คุณอ้างอิงถึงและคุณคิดว่าจะมีผลกระทบที่ใหญ่ที่สุดต่อเศรษฐกิจสหรัฐฯ คืออะไร
ริชาร์ด:
ฉันคิดว่าสิ่งแรกและสำคัญที่สุดก็คือ เราคาดหวังว่าเมื่อจีนหลุดพ้นจาก Ziglar ซึ่งเป็นมาตรการล็อกดาวน์ช่วงโควิด จะเริ่มเติบโตอย่างรวดเร็ว และมันก็ทำได้เป็นเวลาหนึ่งในสี่ แต่ในไตรมาสที่ 2 เศรษฐกิจจีนชะลอตัวค่อนข้างมาก และส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้คนใช้จ่ายเงินทั้งหมดในไตรมาสที่ 1 และควบคุมตัวเองได้เล็กน้อยในไตรมาสที่ 2 แต่ฉันคิดว่ามีปัญหาพื้นฐานในจีนที่เกี่ยวข้องกับความอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองระดับสองและสาม และเศรษฐกิจจีนกำลังเข้าสู่ช่องทางการเติบโตตามปกติคือการส่งออก แต่ตลาดตะวันตกกลับซบเซามาก
ผมคิดว่าเศรษฐกิจจีนมีปัญหา แล้วทำไมมันถึงส่งผลกระทบต่อสหรัฐฯ? เนื่องจากเบื้องหลังในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา จีนเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ทั่วโลกที่สำคัญมากขึ้น แม้ว่าสหรัฐอเมริกาจะมีเศรษฐกิจที่ค่อนข้างโดดเดี่ยวและมีความยืดหยุ่น แต่ก็ไม่สามารถหลีกหนีจากอุปสงค์ทั่วโลกที่อ่อนแอลงได้โดยสิ้นเชิง และนั่นคือสิ่งที่สำคัญเกี่ยวกับจีน แต่ฉันยังสังเกตเห็นว่ายุโรปก็อ่อนแอลงเช่นกัน เยอรมนี ฝรั่งเศส อิตาลี ล้วนมีการเติบโตของ GDP ติดลบในไตรมาส 2 ดังนั้นประเทศที่พัฒนาแล้วขนาดใหญ่ก็เริ่มรู้สึกลำบากเช่นกัน
เจมส์:
ดีใจที่คุณหยิบยกเรื่องนั้นขึ้นมาเพราะฉันได้อ่านเรื่องราวเกี่ยวกับเศรษฐกิจจีนมาบ้างแล้ว และเศรษฐกิจกำลังเย็นลงมากเพียงใดและอาจมุ่งสู่ภาวะเงินเฟ้อติดลบ นั่นเป็นเรื่องใหญ่เพราะเป็นเศรษฐกิจขนาดใหญ่ที่กำลังเกิดขึ้น นั่นจะส่งผลอย่างไรต่อภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่อาจเกิดขึ้นในท้องถิ่นของเรา? ข้อกังวลของฉันคืออาจทำให้โลกปั่นป่วนซึ่งอาจทำให้อัตราสูงขึ้นเล็กน้อย คุณคิดว่าสิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่ออัตราในอนาคตในอีก 12 เดือนข้างหน้าพร้อมกับผลกระทบจากการชะลอตัวทั่วโลกด้วยหรือไม่
ริชาร์ด:
ไม่ ฉันคิดว่ามันตรงกันข้ามในกรณีของจีน ฉันคิดว่าจีนจะส่งแรงกระตุ้นภาวะเงินฝืด ซึ่งเป็นการชะลอตัวในจีน เนื่องจากจีนเป็นผู้ใช้ทรัพยากรและสินค้าโภคภัณฑ์จำนวนมากในเศรษฐกิจโลก หากเศรษฐกิจจีนชะลอตัวลง นั่นจะสร้างแรงกดดันต่อสินค้าโภคภัณฑ์และช่วยลดอัตราเงินเฟ้อในประเทศที่พัฒนาแล้ว และฉันก็คิดว่าจีนขับเคลื่อนตลาดเกิดใหม่มากมาย จีนและตลาดเกิดใหม่รวมกันอาจเป็น 35% ของเศรษฐกิจโลก บริษัทสหรัฐฯ ส่งออกไปยังตลาดเหล่านั้น ดังนั้นฉันจึงคิดว่ามีแรงกระตุ้นที่ชะลอตัวลงส่งไปยังเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาและตลาดที่พัฒนาแล้วอื่นๆ แต่ฉันไม่คิดว่ามันเป็นภาวะเงินเฟ้อ ฉันคิดว่ามันเป็นภาวะเงินฝืด
เดฟ:
คำถามหนึ่งที่ฉันถามแขกของเราอยู่เรื่อยๆ คือ สำหรับผู้ที่เชื่อว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในอนาคต อะไรจะเปลี่ยนแปลงไประหว่างนี้ ซึ่งคุณอธิบายว่าสามารถฟื้นตัวได้ ไปสู่สิ่งที่จะเข้าสู่ภาวะถดถอยจริงๆ คุณคิดว่านักแข่งบางคนจะมีส่วนได้ส่วนเสียขนาดนั้น เพราะเหตุใด
ริชาร์ด:
ฉันคิดว่า ณ จุดหนึ่ง บริษัทต่างๆ จะต้องการลดจำนวนพนักงานลง หากความต้องการชะลอตัวลง บริษัทต่างๆ จะต้องการปล่อยแรงงานออกไป และฉันคิดว่าสิ่งที่เราจะเริ่มเห็นคือการว่างงานกำลังเพิ่มขึ้น เรามีอัตราการว่างงานต่ำมาก อยู่ที่ 3.5 แล้ว ตัวเลขสุดท้ายคือ 3.8 แต่ผมคิดว่าในช่วงเศรษฐกิจถดถอยที่อาจขึ้นถึง 4 ได้ง่ายๆ คือ 4.5 และแน่นอนว่ามันสูงกว่านั้นมากในช่วงวิกฤตทางการเงินครั้งใหญ่ งานน้อยลง หางานยากขึ้น ระหว่างงานแต่ละงานนานขึ้น และส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และฉันคิดว่านั่นกระตุ้นให้ครัวเรือนต่างๆ ระมัดระวังมากขึ้นเกี่ยวกับการใช้จ่ายของพวกเขา และเราเริ่มเห็นองค์ประกอบบางอย่างแล้ว เนื่องจากในขณะนี้ เศรษฐกิจสหรัฐฯ ยังคงเพิ่มงานอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นงานใหม่ที่ช่วยชดเชยการใช้จ่ายที่ชะลอตัวของผู้ที่มีงานทำอยู่แล้ว
เจมส์:
ริชาร์ด คุณคิดว่าเมื่อไร… รายงานงานเริ่มที่จะเปลี่ยนไป ฉันคิดว่าเดือนที่แล้วบ่งบอกว่ามันเริ่มเย็นแล้ว มันเริ่มที่จะเย็นลงอย่างแน่นอน และเท่าที่ฉันเข้าใจคืออัตราดอกเบี้ยจำนวนมากที่ถูกขึ้นนั้นอยู่ในระดับสูง มันเป็นการ (ก) ต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ แต่ยังเพื่อทำให้ตลาดแรงงานเย็นลงด้วย คุณคิดว่าจนกว่าเราจะเห็นการว่างงานมากขึ้น คุณเชื่อหรือไม่ว่า Fed จะยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อไปเพื่อพยายามต่อสู้กับตลาดแรงงาน เพราะเหตุใด หรือเป็นสิ่งที่พวกเขาสามารถทำให้การลงจอดที่นุ่มนวลยิ่งขึ้นไปยังจุดที่เราไม่ต้องเห็นการว่างงานจำนวนมากเพื่อให้ได้รับอัตราภายใต้การควบคุม? เพราะตอนนี้ต้นทุนเงินสูงเกินไป ฉันรู้ว่าฉันจ่ายเงินให้กับกิจกรรมประจำวันทั้งหมดของฉันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉันคิดว่าเราทุกคนกำลังรอให้พวกเขากลับลงมา และเราเห็นว่าอัตราเงินเฟ้อเริ่มลดลง ตลาดงานเริ่มชะลอตัว แต่เราจำเป็นต้องเห็นการพักตัวในตลาดแรงงานจริงๆ เพื่อที่จะเริ่มเปลี่ยนแปลงไปในทางอื่นหรือไม่?
ริชาร์ด:
ฉันคิดว่าเฟดอยากจะชะลอเศรษฐกิจโดยไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงานจริงๆ ดังนั้นผมไม่คิดว่าเฟดจะโจมตีตลาดแรงงาน แต่ในขณะนี้ ข้อมูลวันนี้แสดงให้เห็นว่าดัชนีต้นทุนการจ้างงานได้รับการแก้ไขแล้ว ดังนั้นต้นทุนแรงงานจึงยังสูงกว่าที่ควรจะเป็น และวิธีง่ายๆ วิธีหนึ่งในการแสดงนั่นคืออัตราการเติบโตของค่าจ้างรายชั่วโมงในเศรษฐกิจสหรัฐฯ ในขณะนี้คือ 4.4% Fed ต้องการเห็นว่าที่ประมาณ 3.5% เพราะและนี่คือคำตอบทางเศรษฐศาสตร์ทางเทคนิค การเติบโตของค่าจ้าง 3.5% บวกกับการเติบโตของผลิตภาพ 1.5% จะทำให้คุณมีต้นทุนแรงงานต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 2% และนั่นคืออัตราที่สอดคล้องกับ 2% เงินเฟ้อ. ดังนั้น 4.4% จึงสูงกว่าอัตราที่สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อ 2% และจริงๆ แล้ว ผลผลิตนั้นค่อนข้างราบเรียบ ดังนั้นแรงกระตุ้นจากตลาดแรงงาน
ขณะนี้มีสองวิธีที่สามารถช่วยบรรเทาได้ ประการแรก เราสามารถดึงคนงานกลับเข้าสู่กำลังแรงงานได้มากขึ้น ดังนั้นการมีส่วนร่วมของกำลังแรงงานจึงสามารถเพิ่มขึ้นได้ และนั่นก็เกิดขึ้น แต่อีกวิธีหนึ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้คือการนำอุปสงค์ออกจากตลาดแรงงาน และความต้องการงาน งานที่สร้างขึ้น กำลังลดลง แต่ฉันคิดว่ายังมีตำแหน่งงานว่างประมาณ 8 ล้านตำแหน่งในเศรษฐกิจสหรัฐฯ ดังนั้นสำหรับทุกอย่างที่ชะลอตัว ตลาดแรงงานยังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่ง และฉันไม่คิดว่าเฟดต้องการทำให้เกิดการว่างงาน แต่จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูงจนกว่าการเติบโตของค่าจ้างนั้นจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และนั่นอาจทำให้เกิดการเพิ่มขึ้น ในการว่างงาน
เจมส์:
ใช่ ฉันหวังว่ามันจะเย็นลง เรายังคงพยายามจ้างงานอยู่ในขณะนี้ และเป็นไปไม่ได้ที่จะรับคน เช่นเดียวกับที่แปซิฟิกตะวันตกเฉียงเหนือ มันแย่มาก ทุกครั้งที่เราลงประกาศรับสมัครงาน เราต้องใช้เวลาสามถึงสี่เดือนในการเติมเต็ม แทนที่จะใช้เวลา 30 วันเหมือนเมื่อก่อน
ริชาร์ด:
ฉันคิดว่าคุณไม่ใช่คนเดียวที่รู้สึกแบบนั้นจริงๆ และมีความรู้สึกที่ฉันคิดว่าอุตสาหกรรมการผลิตกำลังชะลอตัว แต่ถ้าคุณดูการสำรวจอุตสาหกรรมการผลิต ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดไม่ใช่ต้นทุนในการจัดหาเงินทุนสำหรับการผลิต แต่เป็นการเข้าถึงแรงงานที่มีทักษะ มันเป็นเรื่องจริง แน่นอนว่าปัจจัยหนึ่งที่ขับเคลื่อนให้เกิดเรื่องนั้นก็คือเรื่องประชากรศาสตร์ คุณมี boomers จำนวนมากออกจากตลาดแรงงาน นอกเหนือจากการกระตุ้นแบบวัฏจักรและวัฏจักรเศรษฐกิจมหภาคทั้งหมดแล้ว คุณยังมีข้อมูลประชากรซ้อนทับอยู่ และคุณมีผู้รุ่นเบบี้บูมเมอร์ออกจากตลาดแรงงาน และการคาดการณ์บางอย่างบอกว่าตลาดแรงงานสหรัฐฯ กำลังจะหดตัวลงในอีกห้าปีข้างหน้า ฉันคิดว่าสิ่งนี้จะต้องได้รับการเติมเต็ม ฉันคิดว่าการย้ายถิ่นอย่างถูกกฎหมายของผู้มีทักษะ และนั่นกำลังดีขึ้น แต่อย่างที่คุณแนะนำ สภาวะตลาดแรงงานเริ่มเย็นลงแล้ว แต่ก็ยังตึงตัวอยู่
กลับมาที่คำถามเดิมซึ่งเป็นข้อกังวลของเฟด มันเป็นอย่างแน่นอน
เดฟ:
เอาล่ะริชาร์ด เราได้พูดคุยคุณมากมายเกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์มหภาค แต่เรายินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะได้ยินคุณจากประสบการณ์ของคุณที่ CBRE ว่าคุณจะเข้าใจถึงมุมมองของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ดูเหมือนว่าเราจะอ่านพาดหัวข่าวเกี่ยวกับสถานการณ์แห่งความหายนะและความเศร้าโศกทุกวัน และคุณอยากได้ยินไหมหากคุณรู้สึกแบบเดียวกัน หรือคุณคิดอย่างไรกับตลาดการค้า?
ริชาร์ด:
ตกลง. ให้ฉันใส่บริบทสำหรับคนทั่วไปก่อนที่ฉันจะเริ่ม อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหรัฐอเมริกามีมูลค่าประมาณ 10 ล้านล้าน มันมากกว่านั้นนิดหน่อย บ้านเดี่ยวหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย มีมูลค่า 45 ล้านล้าน ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจึงใหญ่กว่ามาก และนั่นก็ถือว่ามีสุขภาพที่ดีจริงๆ ราคากำลังสูงขึ้น และแม้กระทั่งการก่อสร้างก็กำลังเพิ่มขึ้น และนั่นก็แปลกจริงๆ เนื่องจากเรามีอัตราการจำนองอยู่ที่ 7.5% ฉันคิดว่าสิ่งที่เป็นสาเหตุทำให้เกิดวิกฤติทางการเงินครั้งใหญ่ เราเพิ่งล้มเหลวในการสร้างบ้านในสหรัฐอเมริกาให้เพียงพอ มีบ้านขาดดุลประมาณ 4 ถึง XNUMX ล้านหลัง ดังนั้นความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยจึงค่อนข้างดีพอสมควร
ตอนนี้เรามาดูกันว่าสิ่งนี้ส่งผลต่อตลาดอพาร์ตเมนต์อย่างไร ผู้คนพูดถึงความหายนะและความเศร้าโศก มาดูอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบริบทกันดีกว่า และภาคเศรษฐกิจถดถอยที่แท้จริงในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์คือภาคสำนักงาน และจากจำนวน 10 ล้านล้านสำนักงานอาจเป็น 25% ของจำนวนนั้น ขอย้ำอีกครั้ง มันเป็นภาคส่วนที่ใหญ่ มองเห็นได้ชัดเจน อยู่ตรงหน้าเรา และตำแหน่งงานว่างในภาคสำนักงานอยู่ที่ 19% เพิ่มขึ้นจาก 12% เมื่อสองสามปีก่อน ซึ่งเป็นอัตราตำแหน่งงานว่างที่เราไม่เคยเห็นมาก่อนนับตั้งแต่วิกฤตการออมและสินเชื่อในช่วงต้นทศวรรษ 1980 บริษัทต่างๆ กำลังลดปริมาณพื้นที่ที่จะใช้เนื่องจากการทำงานจากระยะไกลจริงๆ
นอกจากนี้เรายังมีการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ใหม่เข้าสู่ตลาดจากคลื่นการก่อสร้างครั้งก่อน ปัจจัยพื้นฐานในที่ทำงานตอนนี้อ่อนแอมาก นี่เป็นข้อแตกต่างเล็กน้อย ฉันจะพูดถึงเรื่องอสังหาริมทรัพย์
เจมส์:
กรุณา
ริชาร์ด:
ไม่เป็นความจริงที่ตลาดในสำนักงานจะตายไปโดยสิ้นเชิง ฉันได้ดูจำนวนธุรกรรมที่ CBRE กำลังทำในปี 2023 และลดลงเพียง 5% จากจำนวนธุรกรรมที่เราทำในปี 2019 แต่เมื่อบริษัทต่างๆ เข้ามาแย่งพื้นที่ซึ่งน้อยกว่าที่พวกเขาทำในปี 30 ถึง 2019% ดังนั้นตลาดจึงมีการใช้งานอยู่ เพียงบริษัทต่างๆ ที่ใช้พื้นที่น้อยลง และพวกเขายังเลือกใช้รุ่นที่ใหม่กว่าอีกด้วย ฉันคิดว่าเที่ยวบินที่แท้จริงสู่คุณภาพและประสบการณ์ ตลาดยังไม่ตาย แต่หุ้นว่างเพิ่มขึ้นจาก 12% เป็น 18%
เมื่อพิจารณาจากอสังหาริมทรัพย์ที่เหลือ ซึ่งฉันหมายถึงอพาร์ทเมนท์ โดยที่ฉันหมายถึงภาคการค้าปลีก โดยที่ฉันหมายถึงอุตสาหกรรม และทางเลือกอื่น ๆ ที่เพิ่มขึ้น เช่น ศูนย์ข้อมูล สำนักงานทางการแพทย์ วิทยาศาสตร์ชีวภาพ ฉันจะบอกว่าปัจจัยพื้นฐานที่มีอยู่จริง แข็งแกร่งพอสมควร มันน่าประหลาดใจจริงๆ เมื่อคุณมองข้ามมันไป อัตราตำแหน่งงานว่างกำลังเพิ่มขึ้น ความต้องการไม่ได้ค่อนข้างเป็นอย่างที่เคยเป็น แต่ฉันจะบอกว่าปัจจัยพื้นฐานในทุกภาคส่วนเหล่านั้นก็โอเคพอสมควร โดยที่ฉันหมายถึงว่าผู้คนกระตือรือร้นในตลาด แย่งชิงพื้นที่ และไม่มีอัตราตำแหน่งว่างและพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นมากนัก
เจมส์:
ริชาร์ด คุณเคยเห็นการบีบราคามากไหม? เราได้เห็นมันแล้วในพื้นที่อยู่อาศัยบางแห่ง แต่ตอนนี้เราได้เห็นราคาบ้านเฉลี่ยพุ่งสูงขึ้นแล้ว คุณเคยเห็นแรงกดดันมากมายจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นและความต้องการหรือไม่? อย่างที่คุณเพิ่งพูดไป ผู้เช่าใช้พื้นที่น้อยลง คุณเคยเห็นการบีบอัดข้อมูลจำนวนมากในทุกเซ็กเมนต์เหล่านั้น เช่น อุตสาหกรรม สำนักงาน การค้าปลีก และราคา หรือไม่? คุณเห็นการปรับเปลี่ยนอะไรบ้าง? เพราะฉันเห็นว่าการกำหนดราคาเริ่มลดลงในภาคเหล่านั้น ไม่ได้มีธุรกรรมเกิดขึ้นมากนัก แต่เราเห็นการปรับราคาแบบใดทุกปี ตามความต้องการที่น้อยลง
ริชาร์ด:
ใช่. ฉันหมายความว่า นั่นเป็นเรื่องราวที่ซับซ้อน ดังนั้นนี่อาจเป็นคำตอบที่ยาวสักหน่อย แต่มาเริ่มกันที่อพาร์ตเมนต์กันดีกว่า หากคุณเป็นผู้ใช้อพาร์ทเมนท์ ราคาที่คุณจ่ายคือค่าเช่าอย่างเห็นได้ชัด ในช่วงปี 2020 ถึง 2022 ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้คนหายจากโควิดจริงๆ เราพบว่าค่าเช่าอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้น 24% โดยเฉลี่ยทั่วทั้งรัฐ มันน่ากลัว. ฉันจะบอกว่าการเติบโตของค่าเช่าอพาร์ทเมนต์ลดลงเหลือประมาณ 2% ราคายังคงคืบคลานขึ้นแต่ต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อ และมีตลาดบางแห่งที่ฉันคิดว่ามีอพาร์ทเมนท์ใหม่จำนวนมากถูกสร้างขึ้นโดยที่คุณเห็นราคาลดลงจริงๆ แต่โดยเฉลี่ยแล้ว ฉันคิดว่าราคาอพาร์ทเมนท์ทั่วอเมริกายังคงเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ
ในกรณีของการค้าปลีกนั่นเป็นอีกเรื่องที่แปลก เราไม่ได้สร้างพื้นที่ค้าปลีกใดๆ มาประมาณ 15 ปีแล้ว และภาคค้าปลีกก็ผ่านพ้นโควิดไปแล้ว ได้ทำความสะอาดงบดุล คิดค้นตัวเองขึ้นมาใหม่ในฐานะผู้ดำเนินการ Omnichannel เป็น Omnichannel ที่ห่วยแตกมาก และฉันคิดว่าส่วนหนึ่งของความจริงที่ว่าความเจริญรุ่งเรืองของผู้บริโภคได้ส่งผู้คนเข้าสู่ศูนย์ค้าปลีก จริงๆ แล้วในภาคการค้าปลีก นายหน้าของเราบอกเราว่าพื้นที่เกรด A ไม่เพียงพอ บริษัทต่างๆ ถูกขัดขวางจากการขยายเนื่องจากมีพื้นที่ไม่เพียงพอ เรายังสร้างไม่พอ ที่จริงแล้วค่าเช่ายังคงพุ่งสูงขึ้นในการค้าปลีก ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีปัญหากับห้างสรรพสินค้าเกรด B และเกรด C ฉันคิดว่าทุกคนคงเห็นสิ่งนั้นในชีวิตประจำวัน แต่แม้แต่บางคนก็ยังเปลี่ยนตัวเองให้เป็นศูนย์กลางชุมชนและห้างสรรพสินค้าโบราณอีกด้วย และพวกเขากำลังค้นหาการใช้งานอื่น ๆ แม้แต่สำนักงานแบบยืดหยุ่นก็ยังไปอยู่ในห้างสรรพสินค้า B และ C บางแห่ง
นั่นคืออพาร์ทเมนต์ นั่นคือร้านค้าปลีก อุตสาหกรรม ซึ่งได้รับอิทธิพลจากเศรษฐกิจดิจิทัล และอีคอมเมิร์ซ ยังคงอยู่เบื้องหลังอย่างแท้จริง และเราจะได้เห็นการเช่าในอุตสาหกรรมลดลง 30% ในปีนี้ จากหนึ่งพันล้านตารางฟุตในปีที่แล้ว เหลือเพียง 750 ล้านตารางฟุต แต่ยังคงเป็นปีที่แข็งแกร่งที่สุดเป็นอันดับสามในประวัติศาสตร์ ดังนั้นค่าเช่าจึงเพิ่มขึ้นและมากกว่าเล็กน้อยในภาคอุตสาหกรรม อาจจะอยู่ที่ประมาณระหว่าง 9 ถึง 12% นั่นเป็นตลาดที่ร้อนแรงมาก และแน่นอนว่ายังมีสิ่งอื่นๆ เช่น ศูนย์ข้อมูล มีคนอยู่ที่นี่ในดัลลัส ซึ่งเป็นที่ที่ฉันอาศัยอยู่ โดยเช่าพื้นที่เมื่อหกปีก่อน มีความต้องการศูนย์ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการประมวลผลแบบคลาวด์ ปัญญาประดิษฐ์ เป็นอย่างมาก ซึ่งเป็นภาคที่ร้อนแรงอย่างไม่น่าเชื่อ
ดังนั้นฉันจะหยุดตรงนั้น มีภาคส่วนอื่นๆ ที่ฉันสามารถพูดถึงได้ แต่ฉันคิดว่าปัจจัยพื้นฐานในอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากสำนักงาน ยังมีความแข็งแกร่งอย่างน่าประหลาดใจ ซึ่งไม่ได้หมายความว่านักลงทุนมีความกระตือรือร้น หากคุณสร้างความแตกต่างให้กับผู้คนที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อสิ่งที่สร้างขึ้นและจ่ายค่าเช่า และผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ กองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกันชีวิต กองทุนของมหาวิทยาลัย และเงินทุนส่วนตัวอื่นๆ เรื่องนี้จะเงียบมาก แนวหน้าการลงทุนในขณะนี้ และราคากำลังลดลง ราคาจริงที่คุณจะจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์จะลดลงที่ใดก็ได้ระหว่าง 15 ถึง 20% จากเมื่อสองปีที่แล้ว
เดฟ:
ดังนั้นโดยสรุป ใช่แล้ว ความต้องการในหมู่ผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าอพาร์ทเมนต์หรือผู้เช่าร้านค้าปลีก ดูเหมือนจะยังทรงตัวได้ค่อนข้างดี แต่อุปสงค์ในหมู่นักลงทุนกลับลดลง นั่นคือสิ่งที่เราเห็น และข้อมูลที่ฉันดูแสดงให้เห็นว่าอัตราสูงสุดกำลังเพิ่มขึ้น นั่นคือสิ่งที่คุณกำลังเห็น? และถ้าเป็นเช่นนั้น นอกสำนักงาน ฉันคิดว่าเราทุกคนเข้าใจว่าสำนักงานเป็นประเด็นที่ได้รับความนิยมมากที่สุด แต่ผู้ชมของเราสนใจเป็นพิเศษในกลุ่มผู้ชมประเภทอพาร์ทเมนต์หลายครอบครัว ดังนั้นฉันแค่อยากรู้ว่าอัตราสูงสุดมีประสิทธิภาพอย่างไรในภาคส่วนเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้น อสังหาริมทรัพย์
ริชาร์ด:
ฉันคิดว่ามันก็เหมือนกับภาคอื่นๆ ทั้งหมด อัตราสูงสุดจะอยู่ที่ประมาณ 125 คะแนนพื้นฐานถึง 150 คะแนนพื้นฐาน ขึ้นอยู่กับประเภทของสินทรัพย์และสถานที่ตั้ง จากที่ไหนสักแห่งประมาณ 3.5% จาก 4 หรือ 5% ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้ง และอาจจะสูงกว่านั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าจุดเริ่มต้นคืออะไร มีอัตราสูงสุดที่หลากหลายซึ่งสะท้อนถึงการให้คะแนนที่แตกต่างกันและสถานที่ตั้งที่แตกต่างกัน โดยทั่วไปแล้ว ราคาจะอยู่ที่ 150 จุดพื้นฐาน และนั่นเท่ากับราคาที่ลดลงประมาณ 20%
เดฟ:
และคุณคิดว่ามันจะดำเนินต่อไปหรือไม่?
ริชาร์ด:
ใช่ฉันทำจริง ฉันเห็น…ไม่ใช่ตลอดไป
เดฟ:
ไม่ ฉันแค่รักคนที่ให้คำตอบตรงๆ โดยปกติแล้วเมื่อเราถามอะไรแบบนั้น พวกเขาก็จะว่าไง เพราะมันซับซ้อน อย่าเข้าใจฉันผิด มีข้อแม้มากมาย แต่ฉันก็ยินดีเสมอกับคำตอบที่ชัดเจนเช่นนั้น
ริชาร์ด:
ใช่. ฉันคิดว่าอาจมีการสูญเสียมูลค่าอีก และมันจะไม่กลับตัวจนกว่านักลงทุนจะเริ่มเห็นเส้นทางการเคลื่อนตัวของอัตราดอกเบี้ยที่ชัดเจน เราเริ่มเห็น ฉันคิดว่าบางทีเมื่อสองเดือนที่แล้ว เพียงเล็กน้อยของความรู้สึกที่ผู้คนอยู่... เมื่อพิจารณาสิ่งที่ฉันเห็น ซึ่งจริงๆ แล้วเป็นสำนักงาน นั่นก็มีปัญหา แต่ปัจจัยพื้นฐานในอสังหาริมทรัพย์จริงๆ แล้วก็ไม่ได้แย่เกินไป เรา ดูเหมือนจะอยู่เหนืออัตราเงินเฟ้อ และอัตราผลตอบแทนล่วงหน้าเหล่านั้น ใช้อัตราสูงสุด 5% เพิ่มการเติบโตของค่าเช่า 2% และเราได้รับ IRR ล่วงหน้า 7% และนั่นเท่ากับต้นทุนหนี้ที่ไหนสักแห่งระหว่าง 6.5 ถึง 7.5% ผู้คนเริ่มคิดว่าบางทีเราอาจจะเริ่มดูข้อตกลงอีกครั้ง
แต่ฉันคิดว่าการพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วของกระทรวงการคลังอายุ 10 ปี เมื่อเพิ่มจาก 4.2 เป็น 4.4 ในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมา ทำให้เกิดความไม่แน่นอนอีกครั้งเกี่ยวกับเส้นทางการเลื่อนลอยของอัตราดอกเบี้ย ผู้คนจึงวางปากกาลงอีกครั้งและคิดว่า เอาล่ะ เราจะรอดูว่าจะเกิดอะไรขึ้น เราอยู่ในโลกนี้ ฉันคิดว่าข่าวดีก็คือข่าวร้าย ในขณะที่ระหว่างปี 2009 ถึง 2020 ข่าวร้ายด้านอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นข่าวดีเพราะจะทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลง ตอนนี้เราอยู่ในโลกตรงข้าม มันเป็นโลกเดียวกันแต่กลับตรงกันข้าม แต่ข่าวดีก็คือข่าวร้ายเพราะจะทำให้ประชาชนกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไปอีกนาน
เจมส์:
ริชาร์ด คุณกำลังบอกว่าเราอาจเห็นการซื้อเพิ่มขึ้นในอีก 12 เดือนข้างหน้า ฉันรู้สึกว่าตลาดหลายครอบครัวลดลงเล็กน้อย แต่ผู้ขายยังคงติดอยู่ตรงนั้น และไม่มีธุรกรรมเกิดขึ้นมากนัก เนื่องจากอัตราสูงสุดไม่น่าสนใจพอที่เราจะพิจารณา เนื่องจากฉันเคยเห็นสิ่งเดียวกัน เราจึงเห็นอัตราสูงสุดเช่น 3.5 หรืออาจจะต่ำ 4 วินาที และตอนนี้ก็สูงถึง 5.5 มันไม่น่าสนใจมากนักกับหนี้ที่มีอยู่ตอนนี้
ริชาร์ด:
ไม่ไม่. ฉันหมายถึง ฉันคิดว่าถ้าผู้คนมีความมั่นใจมากขึ้น คุณจะไม่เพียงแค่ดูทางเทคนิค คุณจะไม่ดูแค่อัตราสูงสุดเท่านั้น คุณต้องดู IRR ซึ่งคำนึงถึงค่าเช่าที่คุณจะได้รับ
เจมส์:
ขวา.
ริชาร์ด:
และฉันคิดว่า IRR แม้ว่าคุณจะถือว่าการเติบโตของค่าเช่า 2% หรือ 2.5% แต่ก็ให้ IRR แก่คุณที่กำลังเข้าสู่สนามเบสบอล แต่ฉันคิดว่าเมื่อความมั่นใจหายไป ผู้คนก็ไม่ใช่นักลงทุนของ IRR นักลงทุน IRR เกี่ยวข้องกับการตั้งสมมติฐานเกี่ยวกับค่าเช่าในอนาคต และผู้คนไม่ต้องการทำเช่นนั้น และอย่างที่คุณพูด ไม่มีการใช้ประโยชน์เชิงบวกในขณะนี้ และผู้คนไม่เต็มใจที่จะยอมรับการใช้ประโยชน์เชิงลบในตลาด
แต่ฉันไม่คิดว่าจะต้องให้ทิปสมการนั้นมากนัก เราอยากได้ทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้นอีกหน่อยว่าอัตราเงินเฟ้อจะเป็นอย่างไร คำแนะนำที่ชัดเจนกว่านี้อีกหน่อยว่าเรามาถึงจุดสูงสุดของวงจรเงินทุนของ Fed แล้ว Fed มีความชัดเจนมากเกี่ยวกับเรื่องนั้น จากนั้นผมคิดว่าสิ่งต่างๆ จะ เคล็ดลับ. เพราะในด้านลีสซิ่ง ลีสซิ่งหายไปในไตรมาสที่ 2 ปี 2022 พออัตราดอกเบี้ยเริ่มขึ้น คนก็เลิกตลาดไป ลิสซิ่งกลับมาแล้ว ไตรมาสที่ 2 ของปีนี้การเช่าซื้อกลับมาอีกครั้ง และเรามีการก่อสร้างใหม่ค่อนข้างสูง อาจจะ 90,000 ยูนิตต่อไตรมาส แต่ตลาดกำลังดูดซับ 60 ถึง 70,000 ยูนิตต่อไตรมาส อย่างน้อยก็ขึ้นอยู่กับหลักฐานของไตรมาส 2 และวิถีของไตรมาส 3
ความต้องการจึงกลับมาเพิ่มขึ้น ตำแหน่งงานว่างน่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่เมื่อมีความต้องการกลับมา ก็ไม่ต้องใช้เวลามากเกินไป ในแง่ของความคาดหวังที่ผู้คนจะบอกว่ามีการต่อราคาที่นี่ ฉันจะบอกว่าในประเด็นของคุณเกี่ยวกับผู้ขายที่ระงับไว้ หาก Fed ไม่ได้เข้ามาแทรกแซงและให้สภาพคล่องแก่ภาคการธนาคาร ซึ่งทำให้ภาคการธนาคารสามารถผ่านช่วงเงินกู้ได้ พวกเขาอาจยังคงจ่ายดอกเบี้ยอยู่แต่ยังต่ำกว่าน้ำในแง่ของมูลค่า เราอาจมีสถานการณ์ที่แตกต่างออกไป เฟดมีบทบาทอย่างมากในการจัดหาสภาพคล่องให้กับภาคการธนาคาร และแน่นอน ฉันคิดว่านั่นเป็นแรงกดดันต่อเจ้าของ ดังนั้น คุณจึงมีความขัดแย้งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือเจ้าของและผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อ
เดฟ:
ริชาร์ด ฉันต้องการติดตามภาคการธนาคารและสิ่งที่เกิดขึ้นที่นั่น เมื่อวานนี้ ฉันกำลังอ่านบทความใน Wall Street Journal ที่พวกเขาพูดถึง "วงจรหายนะ" ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หลักฐานพื้นฐานคือการประเมินมูลค่าของพวกเขาลดลงแล้ว ทำให้ทรัพย์สินบางแห่งจมอยู่ใต้น้ำ และตอนนี้ผู้คนเริ่มผิดนัดชำระหนี้เงินกู้เหล่านั้น เครดิตของธนาคารกำลังเข้มงวดขึ้น ซึ่งหมายความว่าผู้คนไม่สามารถรีไฟแนนซ์หรือไม่สามารถซื้อได้ ซึ่งสร้างแรงกดดันต่อการประเมินมูลค่าให้ลดลงอีก และทำให้เกิดเกลียวที่สร้างความกดดันด้านราคาในพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง ฉันอยากรู้ว่าคุณคิดว่ามีความเสี่ยงต่อวงจรหายนะนี้ หรืออะไรก็ตามที่คุณต้องการเรียกมัน หากมีความเสี่ยงมากขึ้นในการล้มเหลวของธนาคารและการขาดสภาพคล่องที่ส่งผลกระทบต่อตลาดการค้า
ริชาร์ด:
ฉันหมายถึง สิ่งที่ฉันจะบอกคุณค่อนข้างจะเป็นข้อโต้แย้งที่ซับซ้อน ซึ่งอยู่ระหว่างนั้น ไม่มีปัญหา และยังมีวาระแห่งหายนะ
เดฟ:
เอาล่ะ
ริชาร์ด:
ฉันคิดว่าด้วยความเคารพอย่างยิ่ง หลักการนักข่าวคือการทำให้ง่ายขึ้นและพูดเกินจริง
เดฟ:
ขวา.
ริชาร์ด:
และฉันคิดว่าในระดับหนึ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั่นคือสิ่งที่กำลังเกิดขึ้น และฉันไม่ได้บอกว่าไม่มีปัญหาเรื่องการด้อยค่าของสินเชื่อ แต่ฉันคิดว่าสิ่งที่เราได้ยินและสิ่งที่เราเห็นคือธนาคารสามารถเข้าถึงสภาพคล่องที่เพียงพอ และด้วยเหตุนี้ พวกเขาจึงไม่ประสบปัญหาเงินฝาก . ดังนั้นในกรณีที่พวกเขากำลังขาดทุนหรือต้องจดบันทึกเงินกู้ พวกเขาสามารถนำสิ่งนั้นเข้าสู่บัญชี P&L ของพวกเขาได้อย่างเป็นระเบียบ ไม่ต้องสงสัยเลยว่าต้นทุนและความพร้อมของสินเชื่อสำหรับการจัดหาเงินทุนใหม่นั้นเข้มงวดกว่ามาก มันแน่นอย่างไม่น่าเชื่อ แต่ฉันไม่คิดว่าธนาคารต้องการลงเอยด้วยอสังหาริมทรัพย์ในบัญชีของพวกเขา ฉันหมายความว่าพวกเขาเคยผ่านสิ่งนี้มาก่อน พวกเขาไม่ต้องการทำให้คนอื่นผิดนัดชำระหนี้ แล้วพวกเขาก็ได้อสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาต้องจัดการ หรือต้องขายมันในราคาส่วนลดให้กับคนที่ถือมันไว้เป็นเวลาสองปี จากนั้นจึงทำ กำไรสองปีข้างหน้า พวกเขาเคยผ่านเรื่องนั้นมาแล้ว และพวกเขาก็ไม่อยากผ่านเรื่องนั้นอีก
ดังนั้นผมคิดว่าสิ่งที่เราเห็นก็คือธนาคารต่างๆ กำลังขยายออกไป หากเป็นไปได้ ฉันจะพูดถึงการขยายและแสร้งทำเป็น แต่มีวิธีที่สร้างสรรค์มากมายที่ธนาคารสามารถทำงานร่วมกับผู้กู้ยืมเพื่อผ่านช่วงเวลาแห่งความเครียดเฉียบพลันได้ และฉันไม่ได้บอกว่าจะไม่มีการขาดทุน การวิจัยของเราเองบอกเราว่าเงินกู้ 60 หมื่นล้านมีแนวโน้มที่จะผิดนัดชำระ มีเงินกู้ 4.5 พันล้านเพื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ 60 หมื่นล้านนั่นอาจเป็น 1.5% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของธนาคาร มันอาจจะเจ็บปวดแต่ก็ไม่ได้ทำให้ภาคธนาคารตกต่ำลง ดังนั้น Doom Loop จึงไม่ดี และการขาดทุนไม่เคยดีเลย แต่ฉันไม่คิดว่ามันจะเป็น Doom Loop ที่ก้าวร้าวเหมือนที่เราเคยเห็นในวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ครั้งก่อนๆ เราได้เห็นวงจรแห่งหายนะมีอยู่จริงแล้ว พวกเขาทำในช่วงวิกฤตสินเชื่อออมทรัพย์ พวกเขาทำในช่วงวิกฤตการเงินครั้งใหญ่ แต่ในขณะนี้ ด้วยเหตุผลหลายประการ ฉันไม่คิดว่าเราจะไปถึงจุดนั้น
เจมส์:
มีบทความมากมายที่มีคำว่า doom loop เกิดขึ้นอย่างแน่นอน เป็นเนื้อหาใหม่ในระยะที่ฉันเห็นในทุกบทความ โดยที่มันคือ doom loop, doom loop นั่นคือทั้งหมดที่ฉันได้ยิน
เดฟ:
เดี๋ยวก่อนเจมส์ ตอนนี้จะถูกเรียกว่า Doom Loop และเราคงจะมีตอนที่แสดงได้ดีที่สุดตลอดกาลหากเราเรียกมันว่า Doom Loop
ริชาร์ด:
เราไม่สามารถพูดถึงแวดวงคุณธรรมมากกว่าวงจรแห่งหายนะได้หรือ
เดฟ:
ใช่แล้ว ไม่มีใครอยากได้ยินเกี่ยวกับแวดวงคุณธรรม แต่น่าเสียดายที่พวกเขาต้องการได้ยินเกี่ยวกับวงจรแห่งหายนะ ฉันจะรักแวดวงคุณธรรม
เจมส์:
แต่หากมีหายนะที่กำลังจะเกิดขึ้น Richard เพราะดูเหมือนคุณจะรู้สึกมั่นใจในภาคการค้าบางภาคส่วนในอนาคต คุณรู้สึกว่าภาคส่วนใดที่นักลงทุนส่วนใหญ่ควรระวังในตอนนี้ หากคุณกำลังพิจารณาที่จะซื้อดีลถัดไปในอีก 12 เดือนข้างหน้า คุณชอบ Sector ไหน เฮ้ ฉันจะใจเย็นลงหรือระวังไว้?
ริชาร์ด:
เป็นเรื่องที่น่าสนใจมากที่จะพูดว่าสำนักงาน เพราะอย่างที่ฉันบอกไปแล้วว่าสำนักงาน เรามีตำแหน่งว่างเพิ่มขึ้นจาก 12% เป็น 19% เราไม่มีความแน่นอนเกี่ยวกับการกลับมาทำงานในสำนักงานในสหรัฐฯ เราคิดว่าการกลับมาทำงานจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ในระยะเวลาที่นานกว่านี้ แต่ตอนนี้ยังไม่มีความแน่นอนเกี่ยวกับเรื่องนั้น ในทางกลับกัน ในฐานะมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์มาประมาณ 40 ปี คุณจะได้รับข้อเสนอราคาที่ดีที่สุดในตลาดที่มีระเบิดมากที่สุด ท่ามกลางการปรับราคาใหม่ทั้งหมดนั้น ยังมีโอกาสที่ดีในภาคสำนักงานอีกด้วย และถ้าคุณอยากจะเป็นคนที่แตกแยกจริงๆ คุณก็จะวิ่งไปในทิศทางตรงกันข้าม คนพวกนั้นวิ่งไปทางเดียวโดยพูดว่า doom loop, doom loop คุณหาคำตอบว่าพวกเขามาจากไหนและเคลื่อนที่ไปในทิศทางตรงกันข้าม
ฉันคิดว่าการค้าปลีกก็มีข้อดีหลายอย่างในตอนนี้ เราเห็นเงินทุนส่วนตัวค่อนข้างมาก และมันไม่เหมือนกับออฟฟิศ เนื่องจากขนาดสินทรัพย์อาจเล็กลงได้ เป็นไปได้สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่จะมีส่วนร่วมในการค้าปลีก และเราเห็นการขาดแคลนพื้นที่ และเราเห็นแนวโน้มที่น่าสนใจมากในการค้าปลีก ถ้าผมอยากอธิบายภาคที่เซ็กซี่ในแง่เหล่านั้น หรือภาคที่เรามั่นใจมากที่สุด ฉันคิดว่าเพราะกระแสลมสุดท้ายคือภาคอุตสาหกรรม และภาคที่มีหลายครอบครัว หากคุณต้องการลงทุนในการเติบโตของค่าเช่าระยะยาว แต่เมื่อตลาดเริ่มเคลื่อนไหว ราคาจะสูงขึ้นเร็วที่สุด ดังนั้นหากคุณต้องการลงทุนในเรื่องราวระยะยาว คุณจะต้องดำเนินการอย่างรวดเร็ว
อย่าเข้าใจฉันผิด มีบางส่วนของครอบครัวและอพาร์ทเมนท์บางส่วนที่ฉันคิดว่าจะประสบปัญหาบางประการ มีการจัดหาเงินทุนสำหรับสะพานที่มีราคาถูกมากค่อนข้างมากในหลายภาคส่วนที่ผู้คนอยู่ ในช่วงปีที่กำลังเติบโตด้วยการเติบโตของค่าเช่า 24% ผู้คนซื้อสินทรัพย์เกรด C โดยมีหนี้สินต่ำมาก และพวกเขาต้องการปรับปรุงใหม่และเปลี่ยนตำแหน่งสินทรัพย์เหล่านั้นเป็น B หรือ B plus หรือพื้นที่เกรด A เมื่อพิจารณาถึงความอ่อนแอโดยทั่วไปและระดับของอัตราดอกเบี้ย ฉันคิดว่าบางส่วนอาจจบลงด้วยการผิดนัดชำระหนี้ ดังนั้น หากคุณเป็นนักศึกษาในเรื่องเหล่านี้ อาจมีสินทรัพย์ที่ต้องรับหรือเพิ่มทุนในส่วนนั้นของตลาด
เดฟ:
เจมส์กำลังจะเริ่มน้ำลายไหลแล้ว
ริชาร์ด:
โอ้ฉันเป็น ฉันเริ่มทำงานแล้ว
เดฟ:
นั่นคือโรงจอดรถของเขา
เจมส์:
ฉันรู้สึกคันนิ้วกะทันหัน ฉันก็แบบว่าใช่ เอาล่ะ และฉันคิดว่าริชาร์ดทำสำเร็จ มันเหมือนกับว่าทุกคนซื้อข้อตกลงเหล่านี้กับบริษัทที่มีผลงานคับแคบมาก แล้วพวกเขาก็ปรับหนี้ในช่วงกลางทาง และค่าก่อสร้างของคุณก็สูงขึ้น ระยะเวลาในการอนุญาตของคุณก็นานขึ้น และทันใดนั้น ค่าเงินของคุณก็เพิ่มขึ้น และมัน มีปัญหาในภาคนั้นแน่นอน มันเหมือนกับสิ่งที่มีความเสถียรก็ยังคงเคลื่อนไหวเช่นกัน แต่สิ่งที่อยู่ในช่วงกลางคือจุดที่เราเห็นโอกาส และนั่นคือสิ่งที่เรากำลังมองหาอย่างแน่นอน
ริชาร์ด:
ถูกตัอง. และอีกครั้งในอาชีพการงานที่ยาวนาน คนที่ตัดสินใจซื้อได้ดีมากได้ซื้อจากนักพัฒนาที่มีปัญหาหรือบริษัทก่อสร้างที่มีปัญหา เราเคยเห็นสิ่งนี้มาก่อน
เดฟ:
ฉันหวังว่าจะไม่มีใครทำเสื้อหาย ฉันไม่ได้รูทสิ่งนั้นเลย แต่ฉันคิดว่าการตระหนักว่าสิ่งนี้กำลังเกิดขึ้นและมีแนวโน้มว่าจะมีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพซึ่งจำเป็นต้องเปลี่ยนตำแหน่งโดยบุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของปัจจุบัน
ริชาร์ด:
ใช่. ฉันหมายถึงว่าภาคการธนาคารในขณะนี้กำลังตัดหนี้จำนวนมากที่อยู่ใต้น้ำออก ดังนั้นจึงมีค่าใช้จ่ายทางเศรษฐกิจสำหรับเรื่องนี้ แต่ยังไม่สามารถควบคุมได้ในขณะนี้ และโชคดีที่มันยังไม่กระทบภาคผู้บริโภคหรือตลาดที่อยู่อาศัยมากนัก เพราะนั่นจะส่งผลกระทบต่อคนทั่วไป และนั่นก็ไม่น่าพอใจเลย
เดฟ:
ริชาร์ด ขอบคุณมากที่มาร่วมงานกับเรา นี่เป็นข้อมูลเชิงลึกที่น่าเหลือเชื่อ ฉันต้องการแบ่งปันกับผู้ชมของเราว่าคุณและทีมของคุณได้เขียนรายงานทางเศรษฐกิจที่น่าทึ่งซึ่งมีชื่อว่า The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023 เป็นการอ่านที่น่าสนใจและมีวิดีโอดีๆ ที่น่าติดตามด้วยเช่นกัน
ริชาร์ด คุณช่วยบอกเราสั้นๆ เกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ไหม และผู้ชมของเราจะพบสิ่งนี้ได้ที่ไหนหากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติม
ริชาร์ด:
ใช่ จะอยู่ในเว็บไซต์ CBRE, cbre.com ไปที่การวิจัยและข้อมูลเชิงลึก แล้วคลิกผ่านสิ่งนั้น อาจต้องใช้เวลาสองหรือสามครั้งคลิก แต่ก็อยู่ที่นั่น ฉันมีผู้เชี่ยวชาญด้านการวิจัยจากทั่วโลก และเราพยายามที่จะเป็นกลาง สมดุล และขับเคลื่อนด้วยข้อมูล เราเพียงแต่ให้ภาพรวมกว้างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาและทั่วโลก จริงๆ แล้วผมได้เข้าร่วมและได้เรียนรู้จากมันด้วย
เดฟ:
นั่นเป็นโครงการวิจัยที่ดีที่สุดใช่ไหม?
ริชาร์ด:
ใช่อย่างแน่นอน
เดฟ:
เอาล่ะ. ริชาร์ด ขอบคุณอีกครั้งที่มาร่วมงานกับเรา
ริชาร์ด:
มันเป็นความยินดีอย่างยิ่งของฉัน
เดฟ:
ดังนั้น เจมส์ ริชาร์ดบอกเราว่าเขาคิดว่ามูลค่าทรัพย์สินกำลังลดลง ซึ่งเห็นได้ชัดว่าไม่ดีสำหรับทุกคนที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็อาจมีโอกาสบางอย่าง ซึ่งฉันรู้ว่าคุณสนใจที่จะใช้ประโยชน์เป็นพิเศษ แล้วการคาดการณ์หรือการทำนายประเภทนี้ทำให้คุณรู้สึกอย่างไรกับธุรกิจของคุณ?
เจมส์:
ฉันชอบที่เขาให้คำยืนยันว่าคุณควรซื้อเมื่อคนอื่นไม่ต้องการซื้อ มีสิ่งเล็กๆ น้อยๆ ที่สำคัญมากมายเมื่อเขาพูดถึงว่าค่าเช่าทางอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างไร แต่ราคากลับลดลง ดังนั้นจึงมีโอกาสในภาคส่วนเหล่านั้นที่จะผ่านไปและเพียงแค่มองหาโอกาสเหล่านั้นในตอนนี้ เพราะคุณได้ยินมันตลอดเวลาว่าผู้คนจะประมาณว่า “โอ้ คุณไม่สามารถซื้ออะไรได้เลย คุณไม่สามารถซื้ออะไรได้เลย” แต่สถิติเพียงอย่างเดียวที่เขาพูดถึง อุตสาหกรรม ค่าเช่ากำลังสูงขึ้น แต่ราคากำลังลดลง นั่นคือจุดที่คุณต้องการดู ดังนั้นฉันจึงรู้สึกตื่นเต้นมากขึ้นเรื่อยๆ ในอีก 12 เดือนข้างหน้า และมันจะเป็นเรื่องของความอดทนและการค้นหาโอกาสที่เหมาะสม
เดฟ:
คุณพูดถึงการแสดงว่าราคาสูงสุดที่พวกเขาอยู่ตอนนี้คุณพูดว่าซีแอตเทิล 5.5 คืออะไร?
เจมส์:
ใช่ ฉันจะบอกว่า 5.25 ถึง 5.5 ตรงนั้น ที่ไหนสักแห่งตรงนั้น
เดฟ:
แต่เมื่อพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยแล้ว นั่นถือเป็นเลเวอเรจติดลบ นั่นไม่ใช่สิ่งที่โดยทั่วไปจะดึงดูดนักลงทุนเมื่อพิจารณาจากต้นทุนหนี้ อัตราสูงสุดจะต้องเพิ่มขึ้นถึงจุดใดเพื่อให้คุณรู้สึกตื่นเต้นมากเกี่ยวกับศักยภาพของข้อตกลงที่คุณสามารถซื้อได้
เจมส์:
คุณจะได้รับอัตราสูงสุดที่ดีเสมอหากคุณซื้อมูลค่าเพิ่ม นั่นคือสิ่งที่คุณสามารถเพิ่มได้ แต่ฉันหมายความว่าตามทฤษฎีแล้ว ฉันไม่ชอบซื้อที่ต่ำกว่าอัตราสูงสุด ฉันอยากจะอยู่ใน 6.5 นั้น ถ้ามันเสถียรและมีอัพไซด์เล็กน้อย ตอนนี้ผมอยากอยู่ที่ประมาณ 6.5
เดฟ:
และเพียงเพื่อให้ทุกคนเข้าใจ อัตราสูงสุดคือตัวชี้วัดความเชื่อมั่นของตลาด และดังที่เจมส์กำลังชี้ให้เห็น มันลดลงและไหลไปตามต้นทุนหนี้ ปริมาณความต้องการ และความเสี่ยงที่รับรู้ และโดยทั่วไป อัตราสูงสุดจะต่ำกว่าสำหรับสินทรัพย์ที่มีความเสถียร และเมื่ออัตรา cap ต่ำลง นั่นหมายความว่าพวกเขาจะซื้อขายในราคาที่สูงกว่า เมื่ออัตราสูงสุดสูงขึ้นก็จะถูกลง และโดยปกติแล้วคุณจะได้รับอัตราสูงสุดในฐานะผู้ซื้อหากคุณกำลังซื้อ ดังที่ James พูด ผู้ให้บริการหรือบางสิ่งที่ต้องการมูลค่าเพิ่ม
แต่ขอโทษนะเจมส์ เอาเลย
เจมส์:
ใช่ ฉันคิดว่านั่นคือสิ่งที่เราเห็นอยู่ตอนนี้ ธุรกรรมจำนวนมากที่เราเห็นในช่วงหกเดือนที่ผ่านมาเป็นการเคลื่อนไหวของเงิน 1031 จำนวนมาก แต่ไม่มีผู้ซื้อรายใหม่จำนวนมากที่เดินเข้ามาเพื่อซื้อ 5.5 cap ทั่วไปนั้น หากพวกเขามีจุดประสงค์ที่จะซื้อพวกเขาจะไป นอกเหนือจากนั้น ทุกคนต่างไล่ตามมูลค่าเพิ่มโดยที่คุณต้องพับแขนเสื้อขึ้นและไปทำงาน แต่ตอนนี้มีการซื้อที่ดีจริงๆ ฉันรู้ว่า IRR ของเราเพิ่มขึ้นไม่น้อยในช่วงเก้าเดือนที่ผ่านมา จนถึงจุดที่ตอนนี้เราแตะ 17, 18% แล้วทั้งหมดนี้ก็เป็นสิ่งที่ดี
เดฟ:
นั่นเป็นสิ่งที่ดีมาก เราแค่ต้องจับตาดูสิ่งต่างๆ และดูว่ามันจะเป็นอย่างไร แต่โดยทั่วไปแล้วฉันเห็นด้วยกับการประเมินของ Richard อัตราสูงสุดเพิ่มขึ้น และฉันคิดว่าพวกเขาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป ในขณะที่ฉันเดาว่าค่าเช่า อย่างน้อยในกลุ่มหลายครอบครัว ซึ่งเป็นภาคที่ฉันเข้าใจดีที่สุดอาจจะชะลอตัวลง พวกเขาอาจจะรักษาค่าไว้สูงกว่าศูนย์และเติบโต แต่ฉันคิดว่าอัตราการเติบโตของค่าเช่าบ้าๆ ที่เราเห็นในหลายครอบครัวนั้นหมดสิ้นไปแล้วในขณะนี้ และเมื่อรวมกับอัตราสูงสุดที่เพิ่มขึ้น เราจะลดมูลค่าหลายครอบครัวลงจากจุดที่เป็นอยู่ทุกวันนี้ ซึ่งอาจนำเสนอโอกาสที่น่าสนใจ ดังนั้นเราจะต้องจับตาดูสิ่งนี้
เจมส์ ขอบคุณมากที่มาอยู่ที่นี่ เราชื่นชมมันเสมอ และสำหรับทุกคนที่ได้ฟัง เราขอขอบคุณคุณ หากคุณชอบตอนนี้ โปรดอย่าลืมเขียนรีวิวให้เราทาง Spotify หรือ Apple หรือบน YouTube หากคุณกำลังรับชมอยู่ ขอขอบคุณอีกครั้ง แล้วเราจะพบคุณในตอนต่อไปของ On The Market
On The Market สร้างโดยฉัน Dave Meyer และ Kailyn Bennett ผลิตโดย Kailyn Bennett เรียบเรียงโดย Joel Esparza และ Onyx Media วิจัยโดย Pooja Jindal เขียนคำโฆษณาโดย Nate Weintraub และขอขอบคุณเป็นพิเศษสำหรับทีมงาน BiggerPockets ทั้งหมด เนื้อหาในรายการ On The Market เป็นเพียงความคิดเห็นเท่านั้น ผู้ฟังทุกคนควรตรวจสอบจุดข้อมูล ความคิดเห็น และกลยุทธ์การลงทุนอย่างอิสระ
ดูตอนได้ที่นี่
ช่วยพวกเราด้วย!
ช่วยให้เราเข้าถึงผู้ฟังใหม่ๆ บน iTunes โดยให้คะแนนและรีวิวแก่เรา! ใช้เวลาเพียง 30 วินาทีและพบคำแนะนำ โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม. ขอบคุณ! เราซาบซึ้งจริงๆ!
ในตอนนี้เราจะกล่าวถึง:
- เขาอธิบายอสังหาริมทรัพย์ “Doom Loop” และอะไรทำให้เกิดสิ่งนี้ได้ ปฏิกิริยาลูกโซ่ ไปจนถึงราคาสินทรัพย์ถัง
- พื้นที่ “การชะลอตัวของโลก” และ ภาวะถดถอย การคาดการณ์ สำหรับปี 2023 และ 2024
- อ่อนแอที่สุดและ ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่แข็งแกร่งที่สุด (และตัวไหนถูกเกินราคา)
- อัพเดตอัตราสูงสุด และอะไรจะทำให้ราคาดีขึ้นอีกครั้งในที่สุด
- โอกาสในการซื้อที่ดีที่สุดในปี 2023 และทรัพย์สินที่มีค่าเช่าเพิ่มขึ้นและราคาลดลง
- การว่างงาน, เงินเฟ้อภาวะเงินฝืด และสิ่งที่เราคาดหวังได้ในปีหน้า
- และ So ล้นหลาม!
ลิงค์จากการแสดง
หนังสือที่กล่าวถึงในงาน
เชื่อมต่อกับริชาร์ด:
สนใจเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับผู้สนับสนุนในวันนี้หรือเป็นพันธมิตรกับ BiggerPockets ด้วยตัวคุณเอง? อีเมล .
หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets
- เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai เพิ่มพลังให้กับตัวเอง เข้าถึงได้ที่นี่.
- เพลโตไอสตรีม. Web3 อัจฉริยะ ขยายความรู้ เข้าถึงได้ที่นี่.
- เพลโตESG. คาร์บอน, คลีนเทค, พลังงาน, สิ่งแวดล้อม แสงอาทิตย์, การจัดการของเสีย. เข้าถึงได้ที่นี่.
- เพลโตสุขภาพ เทคโนโลยีชีวภาพและข่าวกรองการทดลองทางคลินิก เข้าถึงได้ที่นี่.
- BlockOffsets การปรับปรุงการเป็นเจ้าของออฟเซ็ตด้านสิ่งแวดล้อมให้ทันสมัย เข้าถึงได้ที่นี่.
- ที่มา: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :มี
- :เป็น
- :ไม่
- :ที่ไหน
- $ ขึ้น
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 เดือน
- 125
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- อัตราเงินเฟ้อ 2%
- 20
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- สามารถ
- เกี่ยวกับเรา
- เกี่ยวกับมัน
- ข้างบน
- แน่นอน
- อย่างแน่นอน
- ยอมรับ
- เข้า
- ลงชื่อเข้าใช้
- บัญชี
- ข้าม
- คล่องแคล่ว
- กิจกรรม
- ที่เกิดขึ้นจริง
- จริง
- Ad
- เพิ่ม
- ปรับ
- การปรับเปลี่ยน
- ความได้เปรียบ
- มีผลต่อ
- อีกครั้ง
- ก้าวร้าว
- มาแล้ว
- ก่อน
- ทั้งหมด
- อนุญาตให้
- ช่วยให้
- คนเดียว
- ตาม
- แล้ว
- ด้วย
- ทางเลือก
- แม้ว่า
- เสมอ
- am
- สหรัฐอเมริกา
- ท่ามกลาง
- ในหมู่
- จำนวน
- จำนวน
- an
- การวิเคราะห์
- นักวิเคราะห์
- และ
- อื่น
- คำตอบ
- ใด
- ทุกคน
- สิ่งใด
- ทุกแห่ง
- นอกเหนือ
- ที่พัก
- พาร์ทเมนท์
- Apple
- ขอขอบคุณ
- ความชื่นชม
- ประมาณ
- เป็น
- อาร์กิวเมนต์
- รอบ
- บทความ
- บทความ
- เทียม
- ปัญญาประดิษฐ์
- AS
- ถาม
- ขอให้
- การประเมินผล
- สินทรัพย์
- ระดับสินทรัพย์
- สินทรัพย์
- สมมติ
- สมมติฐาน
- At
- โจมตี
- มีเสน่ห์
- ผู้ฟัง
- ผู้เขียน
- ประพันธ์
- ความพร้อมใช้งาน
- เฉลี่ย
- ไป
- b
- กลับ
- ไม่ดี
- ยอดคงเหลือ
- งบดุล
- ธนาคาร
- ความล้มเหลวของธนาคาร
- การธนาคาร
- ภาคธนาคาร
- ธนาคาร
- ตาม
- ขั้นพื้นฐาน
- เป็นพื้น
- รากฐาน
- การต่อสู้
- BE
- หมี
- เพราะ
- จะกลายเป็น
- สมควร
- รับ
- ก่อน
- เริ่ม
- เริ่ม
- การเริ่มต้น
- หลัง
- เบื้องหลัง
- กำลัง
- เชื่อ
- ด้านล่าง
- ที่ดีที่สุด
- ระหว่าง
- ใหญ่
- รูปภาพขนาดใหญ่
- ที่ใหญ่กว่า
- ที่ใหญ่ที่สุด
- พันล้าน
- บิต
- หนังสือ
- ร้านหนังสือเกาหลี
- ความเจริญ
- ชายแดน
- ผู้กู้
- ซื้อ
- ทำลาย
- สะพาน
- สั้น
- นำมาซึ่ง
- กว้าง
- โบรกเกอร์
- นำ
- สร้าง
- การก่อสร้าง
- สร้าง
- พวง
- ธุรกิจ
- ธุรกิจ
- หน้าอก
- แต่
- ซื้อ
- ผู้ซื้อ..
- ผู้ซื้อ
- การซื้อ
- ซื้อ
- by
- โดยตัวเลข
- โทรศัพท์
- ที่เรียกว่า
- มา
- CAN
- สามารถรับ
- ฝาครอบ
- เมืองหลวง
- ความก้าวหน้า
- กรณี
- ก่อให้เกิด
- การก่อให้เกิด
- ระมัดระวัง
- CBRE
- ศูนย์
- บาง
- ความแน่นอน
- เปลี่ยนแปลง
- เปลี่ยนแปลง
- ช่อง
- ถูก
- ราคาถูก
- หัวหน้า
- สาธารณรัฐประชาชนจีน
- จีน
- ชาวจีน
- วงกลม
- เมือง
- ชั้น
- ชัดเจน
- คลิก
- ปีน
- เมฆ
- คอมพิวเตอร์เมฆ
- การเก็บรวบรวม
- COM
- รวม
- อย่างไร
- มา
- ความเห็น
- เชิงพาณิชย์
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- สินค้าโภคภัณฑ์
- ชุมชน
- ศูนย์กลางชุมชน
- บริษัท
- บริษัท
- อย่างสมบูรณ์
- ซับซ้อน
- ครอบคลุม
- การคำนวณ
- กังวล
- เงื่อนไข
- ความมั่นใจ
- มั่นใจ
- งานที่เชื่อมต่อ
- คงเส้นคงวา
- การก่อสร้าง
- ผู้บริโภค
- ความเชื่อมั่นผู้บริโภค
- เนื้อหา
- สิ่งแวดล้อม
- ต่อ
- อย่างต่อเนื่อง
- ควบคุม
- การสนทนา
- เย็น
- การเขียนคำโฆษณา
- บริษัท เอกชน
- ราคา
- ค่าใช้จ่าย
- ได้
- ประเทศ
- คู่
- หลักสูตร
- หน้าปก
- Covidien
- Crash
- ที่สร้างขึ้น
- สร้าง
- ความคิดสร้างสรรค์
- เครดิต
- วิกฤตการณ์
- วิกฤติ
- อยากรู้อยากเห็น
- ปัจจุบัน
- ตัด
- วงจร
- เป็นวงกลม
- ประจำวัน
- ดัลลัส
- ข้อมูล
- ศูนย์ข้อมูล
- จุดข้อมูล
- เดฟ
- วัน
- วัน
- ตาย
- จัดการ
- ข้อเสนอ
- หนี้สิน
- เหมาะสม
- การตัดสินใจ
- ลดลง
- การลดลง
- การอุทิศ
- ค่าเริ่มต้น
- ค่าเริ่มต้น
- ขาดดุล
- อย่างแน่นอน
- ภาวะเงินฝืด
- ภาวะเงินฝืด
- การจัดส่ง
- ความต้องการ
- ประชากรศาสตร์
- ประชากร
- ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ
- ขึ้นอยู่กับ
- ฝากเงิน
- อธิบาย
- สถานที่ท่องเที่ยว
- พัฒนา
- นักพัฒนา
- DID
- ต่าง
- DIG
- ดิจิตอล
- เศรษฐกิจดิจิตอล
- โดยตรง
- ทิศทาง
- ส่วนลด
- แสดง
- ความแตกต่าง
- เป็นทุกข์
- do
- ทำ
- การทำ
- Dont
- การลงโทษ
- วงวาร
- สงสัย
- ลง
- ลง
- อย่างมาก
- ขับเคลื่อน
- คนขับรถ
- ไดรเวอร์
- ไดรฟ์
- การขับขี่
- หล่น
- ปรับตัวลดลง
- ลดลง
- E-commerce
- ก่อน
- ความสะดวก
- eases
- อย่างง่ายดาย
- อิ่ม
- ด้านเศรษฐกิจ
- เศรษฐศาสตร์
- เศรษฐกิจ
- นักเศรษฐศาสตร์
- นักเศรษฐศาสตร์
- เศรษฐกิจ
- การแก้ไข
- ทั้ง
- ธาตุ
- อื่น
- อีเมล
- กากกะรุน
- ตลาดเกิดใหม่
- การจ้างงาน
- การจ้าง
- ปลาย
- หมั้น
- ภาษาอังกฤษ
- พอ
- เข้าสู่
- ทั้งหมด
- ตอน
- เท่ากับ
- ส่วนได้เสีย
- เท่ากัน
- เป็นหลัก
- ที่ดิน
- อีเธอร์ (ETH)
- ยุโรป
- แม้
- ในที่สุด
- ทุกๆ
- ทุกคน
- ทุกวัน
- ทุกคน
- ทุกคน
- หลักฐาน
- เผง
- เหลือล้น
- ตื่นเต้น
- มีอยู่
- ที่ขยาย
- คาดหวัง
- ความคาดหวัง
- ที่คาดหวัง
- แพง
- ประสบการณ์
- ผู้เชี่ยวชาญ
- ส่งออก
- การส่งออก
- การขยาย
- ขอบเขต
- ตา
- ใบหน้า
- หันหน้าไปทาง
- ความจริง
- ปัจจัย
- ล้มเหลว
- อย่างเป็นธรรม
- คุ้นเคย
- ครอบครัว
- ไกล
- ที่น่าสนใจ
- กลัว
- เฟด
- การกินอาหาร
- รู้สึก
- ฟุต
- น้อยลง
- นิยาย
- ใส่
- ในที่สุด
- ทางการเงิน
- วิกฤติทางการเงิน
- การจัดหาเงินทุน
- หา
- หา
- บริษัท
- ชื่อจริง
- ห้า
- แบน
- เที่ยวบิน
- ฟลอริด้า
- กระแส
- ปฏิบัติตาม
- สำหรับ
- บังคับ
- กองกำลัง
- พยากรณ์
- การคาดการณ์
- สำคัญ
- ตลอดไป
- สูตร
- ข้างหน้า
- พบ
- สี่
- ฝรั่งเศส
- ราคาเริ่มต้นที่
- ด้านหน้า
- พื้นฐาน
- ความรู้พื้นฐาน
- เงิน
- ต่อไป
- อนาคต
- รวบรวม
- ให้
- จีดีพี
- การเติบโตของจีดีพี
- General
- โดยทั่วไป
- ประเทศเยอรมัน
- ได้รับ
- ได้รับ
- ให้
- กำหนด
- จะช่วยให้
- เหตุการณ์ที่
- เศรษฐกิจโลก
- Go
- พระเจ้า
- ไป
- ไป
- ทองคำ
- ไป
- ดี
- ได้
- เกรด
- ยิ่งใหญ่
- อย่างมาก
- ขึ้น
- การเจริญเติบโต
- แขก
- แขกผู้เข้าพัก
- คำแนะนำ
- มี
- ครึ่งทาง
- มือ
- จัดการ
- เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- สิ่งที่เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- มีความสุข
- ยาก
- มี
- มี
- he
- หัว
- จำนวนพนง
- หัวข้อ
- พาดหัว
- สุขภาพ
- แข็งแรง
- ได้ยิน
- ได้ยิน
- การได้ยิน
- หนัก
- จัดขึ้น
- เป็นประโยชน์
- จะช่วยให้
- โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม
- ซ่อนเร้น
- จุดสูง
- สูงกว่า
- พระองค์
- คำแนะนำ
- จ้าง
- ของเขา
- ตี
- กดปุ่ม
- ถือ
- โฮลดิ้ง
- ถือ
- หน้าแรก
- บ้าน
- ความหวัง
- หวัง
- ร้อน
- ส่งไปโรงแรม
- โรงแรม
- ผู้ประกอบการ
- บ้าน
- การเคหะ
- ตลาดที่อยู่อาศัย
- สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade?
- สูงเท่าไร
- HTTPS
- ฮับ
- ใหญ่
- i
- ฉันเป็น
- ในอุดมคติ
- ความคิด
- if
- ส่งผลกระทบ
- ส่งผลกระทบต่อ
- ผลกระทบ
- การด้อยค่า
- สำคัญ
- เป็นไปไม่ได้
- ปรับปรุง
- in
- เงินได้
- เพิ่ม
- เพิ่มขึ้น
- เพิ่มขึ้น
- ที่เพิ่มขึ้น
- ขึ้น
- เหลือเชื่อ
- เหลือเชื่อ
- อิสระ
- ดัชนี
- การแสดง
- อุตสาหกรรม
- อุตสาหกรรม
- เงินเฟ้อ
- แจ้ง
- บ้า
- ที่ชาญฉลาด
- ข้อมูลเชิงลึก
- คำแนะนำการใช้
- ประกัน
- Intelligence
- อยากเรียนรู้
- อัตราดอกเบี้ย
- สนใจ
- น่าสนใจ
- ภายใน
- International
- สัมภาษณ์
- เข้าไป
- ลงทุน
- การลงทุน
- นักลงทุน
- นักลงทุน
- รวมถึง
- ร่วมมือ
- irr
- เปลี่ยว
- ปัญหา
- ปัญหา
- IT
- อิตาลี
- ITS
- ตัวเอง
- iTunes
- เจมส์
- การสัมภาษณ์
- งาน
- รายงานงาน
- การร่วม
- เข้าร่วมกับเรา
- วารสาร
- ผู้สื่อข่าว
- jpg
- กระโดด
- เพียงแค่
- เก็บ
- การเก็บรักษา
- เก็บไว้
- คีย์
- เตะ
- ชนิด
- ทราบ
- แรงงาน
- ตลาดแรงงาน
- ไม่มี
- เชื่อมโยงไปถึง
- ชื่อสกุล
- ปีที่แล้ว
- เรียนรู้
- ได้เรียนรู้
- การเรียนรู้
- การเช่า
- น้อยที่สุด
- ทิ้ง
- การออกจาก
- กฎหมาย
- การให้กู้ยืมเงิน
- น้อยลง
- น้อยกว่า
- ให้
- ชั้น
- เลฟเวอเรจ
- LG
- ชีวิต
- วิทยาศาสตร์สิ่งมีชีวิต
- กดไลก์
- น่าจะ
- Line
- ซับใน
- สภาพคล่อง
- การฟัง
- น้อย
- ชีวิต
- เงินกู้
- เงินให้กู้ยืม
- ในท้องถิ่น
- ที่ตั้ง
- วันหยุด
- ออกโรง
- นาน
- ระยะยาว
- อีกต่อไป
- ดู
- มอง
- ที่ต้องการหา
- LOOKS
- สูญเสีย
- ปิด
- การสูญเสีย
- Lot
- ความรัก
- ต่ำ
- ลด
- เศรษฐกิจมหภาค
- เศรษฐศาสตร์ขนาดใหญ่
- ทำ
- รักษา
- ทำ
- ทำให้
- การทำ
- มนุษย์
- จัดการ
- การจัดการ
- การผลิต
- อุตสาหกรรมการผลิต
- หลาย
- เครื่องหมาย
- ตลาด
- สภาวะตลาด
- แนวโน้มตลาด
- ความเชื่อมั่นของตลาด
- ตลาด
- ตลาด
- ฝูง
- มาก
- เรื่อง
- เรื่อง
- สูงสุด
- อาจ..
- อาจจะ
- me
- หมายความ
- วิธี
- วัด
- การวัด
- ภาพบรรยากาศ
- ทางการแพทย์
- พบ
- กล่าวถึง
- เมตริก
- เมเยอร์
- กลางปี
- อาจ
- การโยกย้าย
- ล้าน
- ใจ
- ขณะ
- เงิน
- เดือน
- เดือน
- ข้อมูลเพิ่มเติม
- จำนอง
- มากที่สุด
- ย้าย
- การเคลื่อนไหว
- การย้าย
- มาก
- หลายภาคส่วน
- หลาย
- my
- จำเป็นต้อง
- จำเป็นต้อง
- ความต้องการ
- เชิงลบ
- เป็นกลาง
- ไม่เคย
- ใหม่
- ก่อสร้างใหม่
- ใหม่
- ข่าว
- ถัดไป
- ไม่
- ไม่มี
- ปกติ
- หมายเหตุ / รายละเอียดเพิ่มเติม
- ตอนนี้
- นวงของภาษา
- จำนวน
- ตัวเลข
- ชัดเจน
- of
- ปิด
- Office
- สำนักงาน
- มักจะ
- oh
- ถูก
- omnichannel
- on
- ครั้งเดียว
- ONE
- คน
- เพียง
- นิล
- เปิด
- ผู้ประกอบการ
- ความคิดเห็น
- ความคิดเห็น
- โอกาส
- โอกาส
- ตรงข้าม
- or
- ใบสั่ง
- สามัญ
- เป็นต้นฉบับ
- อื่นๆ
- ผลิตภัณฑ์อื่นๆ
- ของเรา
- ออก
- Outlook
- ด้านนอก
- เกิน
- ทั้งหมด
- ภาพรวม
- ของตนเอง
- เจ้าของ
- เจ้าของ
- ก้าว
- แปซิฟิก
- เจ็บปวด
- ส่วนหนึ่ง
- เข้าร่วม
- การมีส่วนร่วม
- ในสิ่งที่สนใจ
- โดยเฉพาะ
- หุ้นส่วน
- ส่วน
- ส่ง
- อดีต
- เส้นทาง
- ผู้ป่วย
- หยุดชั่วคราว
- ชำระ
- การจ่ายเงิน
- จุดสูงสุด
- บำนาญ
- คน
- ของผู้คน
- ต่อ
- ที่รับรู้
- นักแสดง
- ที่มีประสิทธิภาพ
- ระยะเวลา
- เลือก
- ภาพ
- เพลโต
- เพลโตดาต้าอินเทลลิเจนซ์
- เพลโตดาต้า
- ผู้เล่น
- กรุณา
- ความสุข
- บวก
- พอดคาสต์
- พอดคาสต์
- จุด
- จุด
- ตำแหน่ง
- บวก
- เป็นไปได้
- อาจ
- โพสต์
- ที่มีศักยภาพ
- คำทำนาย
- การคาดการณ์
- ที่ต้องการ
- เตรียม
- นำเสนอ
- ความดัน
- สวย
- ก่อน
- ราคา
- ราคา
- การตั้งราคา
- ส่วนใหญ่
- ก่อน
- ส่วนตัว
- อาจ
- ปัญหา
- ปัญหาที่เกิดขึ้น
- ผลิต
- ผลผลิต
- มืออาชีพ
- ศาสตราจารย์
- กำไร
- โครงการ
- คุณสมบัติ
- คุณสมบัติ
- การป้องกัน
- ให้
- การให้
- การดึง
- ซื้อ
- วัตถุประสงค์
- ใจเร่งเร้า
- ใส่
- ทำให้
- Q1
- Q2
- Q3
- คุณภาพ
- หนึ่งในสี่
- คำถาม
- คำถาม
- ที่เร็วที่สุด
- อย่างรวดเร็ว
- การยก
- สุ่ม
- พิสัย
- รวดเร็ว
- คะแนน
- ราคา
- ค่อนข้าง
- อันดับ
- มาถึง
- ถึง
- อ่าน
- การอ่าน
- จริง
- อสังหาริมทรัพย์
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ความจริง
- จริงๆ
- เหตุผล
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- ภาวะถดถอย
- รับรู้
- ระเบียน
- สีแดง
- ลด
- อ้างอิง
- สะท้อนให้เห็นถึง
- ญาติ
- สัมพัทธ์
- รีโมท
- ทำงานจากระยะไกล
- ให้เช่า
- ทำซ้ำ
- รายงาน
- แสดง
- การวิจัย
- สำหรับอยู่อาศัย
- ความยืดหยุ่น
- ยืดหยุ่น
- แหล่งข้อมูล
- เคารพ
- REST
- ค้าปลีก
- ล่าถอย
- กลับ
- ย้อนกลับ
- ทบทวน
- ริชาร์ด
- ขวา
- ขึ้น
- ที่เพิ่มขึ้น
- ความเสี่ยง
- แข็งแรง
- บทบาท
- ม้วน
- ห้อง
- การขจัด
- ปัดเศษ
- วิ่ง
- วิ่ง
- s
- ปลอดภัย
- กล่าวว่า
- ขาย
- เดียวกัน
- เงินออม
- เห็น
- กล่าว
- คำพูด
- ตาชั่ง
- สถานการณ์
- ฉาก
- วิทยาศาสตร์
- ซีแอตเทิ
- วินาที
- ภาค
- ภาค
- เห็น
- เห็น
- ดูเหมือน
- ดูเหมือนว่า
- เห็น
- เห็น
- ส่วน
- กลุ่ม
- ขาย
- ผู้ขาย
- ส่ง
- ความรู้สึก
- ส่ง
- ความรู้สึก
- บริการ
- บริษัทให้บริการ
- Share
- คมชัด
- ความขาดแคลน
- น่า
- โชว์
- การแสดง
- แสดงให้เห็นว่า
- ด้าน
- ง่าย
- ลดความซับซ้อน
- ตั้งแต่
- เดียว
- สถานการณ์
- หก
- หกเดือน
- ขนาด
- มีฝีมือ
- ลื่นไถล
- ช้า
- ช้าลงหน่อย
- การชะลอตัว
- ช้า
- ช้า
- อืด
- มีขนาดเล็กกว่า
- So
- อ่อน
- ของแข็ง
- บาง
- บางคน
- บางสิ่งบางอย่าง
- ค่อนข้าง
- บางแห่ง
- ซับซ้อน
- ช่องว่าง
- การพูด
- พิเศษ
- โดยเฉพาะ
- ใช้จ่าย
- การใช้จ่าย
- การใช้จ่าย
- ขัดขวาง
- สปิน
- ผู้สนับสนุน
- Spotify
- สี่เหลี่ยม
- เศรษฐกิจถดถอย
- ยืน
- เริ่มต้น
- ข้อความที่เริ่ม
- ที่เริ่มต้น
- เริ่มต้น
- สหรัฐอเมริกา
- เข้าพัก
- การเข้าพัก
- ยังคง
- แรงบันดาลใจ
- สต็อก
- หยุด
- เรื่องราว
- กลยุทธ์
- กลยุทธ์
- กระแส
- ลำธาร
- ถนน
- ความเครียด
- แข็งแรง
- นักเรียน
- อย่างเป็นจริงเป็นจัง
- อย่างเช่น
- ฉับพลัน
- ทุกข์ทรมาน
- แนะนำ
- สรุป
- ยิ่งใหญ่
- จัดหาอุปกรณ์
- พรั่ง
- น่าแปลกใจ
- อย่างยั่งยืน
- องศาเซลเซียส
- เอา
- ใช้เวลา
- การ
- คุย
- การพูดคุย
- ถัง
- ทีม
- วิชาการ
- บอก
- บอก
- ผู้เช่า
- ระยะ
- เงื่อนไขการใช้บริการ
- น่ากลัว
- กว่า
- ขอบคุณ
- ขอบคุณ
- ที่
- พื้นที่
- เฟด
- ก้าวสู่อนาคต
- Wall Street Journal
- โลก
- ของพวกเขา
- พวกเขา
- ตัวเอง
- แล้วก็
- ทฤษฎี
- ที่นั่น
- ดังนั้น
- ล้อยางขัดเหล่านี้ติดตั้งบนแกน XNUMX (มม.) ผลิตภัณฑ์นี้ถูกผลิตในหลายรูปทรง และหลากหลายเบอร์ความแน่นหนาของปริมาณอนุภาคขัดของมัน จะทำให้ท่านได้รับประสิทธิภาพสูงในการขัดและการใช้งานที่ยาวนาน
- พวกเขา
- สิ่ง
- สิ่ง
- คิด
- คิด
- คิดว่า
- นี้
- ในปีนี้
- เหล่านั้น
- แต่?
- คิดว่า
- สาม
- ตลอด
- เห็บ
- ฟ้อง
- ชั้น
- กระชับ
- ที่เข้มงวดมากขึ้น
- เวลา
- ครั้ง
- ระยะเวลา
- ชนิด
- ไปยัง
- ในวันนี้
- วันนี้
- ร่วมกัน
- บอก
- ต้น
- เกินไป
- เอา
- ด้านบน
- รวม
- ไปทาง
- การค้า
- เส้นโคจร
- การทำธุรกรรม
- สำเนา
- การขนส่ง
- คลัง
- แนวโน้ม
- เรียก
- ล้านล้าน
- ปัญหา
- จริง
- อย่างแท้จริง
- ไว้ใจ
- ลอง
- พยายาม
- กลับ
- สอง
- ชนิด
- ชนิด
- เป็นปกติ
- เรา
- เศรษฐกิจสหรัฐฯ
- Uber
- ความไม่แน่นอน
- ภายใต้
- เข้าใจ
- เข้าใจ
- การว่างงาน
- น่าเสียดาย
- หน่วย
- พร้อมใจกัน
- ประเทศสหรัฐอเมริกา
- หน่วย
- มหาวิทยาลัย
- จนกระทั่ง
- กลับหัวกลับหาง
- us
- ใช้
- มือสอง
- ผู้ใช้งาน
- ใช้
- มักจะ
- การประเมินมูลค่า
- ความคุ้มค่า
- มูลค่า
- ความคุ้มค่า
- ความหลากหลาย
- การตรวจสอบ
- ตรวจสอบ
- มาก
- วีดีโอ
- มองเห็นได้
- ค่าจ้าง
- ค่าจ้าง
- รอ
- ที่รอ
- ที่เดิน
- ผนัง
- Wall Street
- Wall Street Journal
- ต้องการ
- อยาก
- ต้องการ
- คือ
- ชม
- น้ำดื่ม
- คลื่น
- ทาง..
- วิธี
- we
- ความอ่อนแอ
- Website
- สัปดาห์ที่ผ่านมา
- ยินดีต้อนรับ
- ดี
- โด่งดัง
- ไป
- คือ
- ตะวันตก
- อะไร
- ความหมายของ
- อะไรก็ตาม
- เมื่อ
- แต่ทว่า
- ว่า
- ที่
- ในขณะที่
- WHO
- ทำไม
- อินเตอร์เน็ตไร้สาย
- จะ
- เต็มใจ
- กับ
- ไม่มี
- ยอดเยี่ยม
- คำ
- งาน
- ออกไปทำงาน
- ทำงาน
- แรงงาน
- การทำงาน
- โลก
- ของโลก
- คุ้มค่า
- จะ
- ว้าว
- เขียน
- การเขียน
- เขียน
- ผิด
- ปี
- ปี
- ใช่
- เมื่อวาน
- ยัง
- เธอ
- ของคุณ
- ด้วยตัวคุณเอง
- YouTube
- ลมทะเล
- เป็นศูนย์