A kommersiella fastighetskrasch letar mer och mer troligen 2023. Stigande räntor, komprimerad takräntoroch ny inventering på väg att komma ut på marknaden gör att kommersiella fastigheter, och flerfamiljer mer specifikt, ser lika oattraktivt ut som någonsin för en fastighetsinvesterare. Men med så mycket pengar som fortfarande kastas på flerfamiljsinvesteringar, kommer vardagliga investerare att fastna i all hysteri? Eller är detta bara en överhypad krasch som inte kommer att förverkligas på flera år framöver?
Scott Trench, VD för BiggerPockets och värd för BiggerPockets Money Podcast, har haft misstankar om flerfamiljsutrymmet sedan bolåneräntorna började stiga. Nu är han på programmet för att förklara varför en krasch kunde hända, vem det kommer att påverkaoch vad investerare kan göra att förbereda sig. Det här är INTE en tid att ta sig an affärerna med hög insats som var så framträdande under 2020 och 2021. Scott ger sina rekommendationer om vad både passiva och aktiva investerare kan göra för att behålla sin förmögenhet om och när en krasch äntligen slår till.
Men det är inte allt! Vi skulle inte prata om flerfamiljshus utan Andrew Cushman och Matt Faircloth, två stora flerfamiljsinvesterare som har decennier av erfarenhet i utrymmet. Andrew och Matt svarar på frågor från två BiggerPockets adepter, Philip och Danny, ett par Kalifornien-baserade investerare som försöker skala sina flerfamiljeportföljer. Om du vill komma in i flerfamilj på rätt sätt eller undvika en usel affär, stanna kvar!
Klicka här att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Scott:
Det här är BiggerPockets Podcast, programnummer 721.
Andrew:
Tänk på att större är mentalt mer skrämmande, men större är lättare. Det är lika mycket arbete att ta ner en 10-enhet som det är att ta ner en 100-enhet. Så min filosofi är att gå så stort som du bekvämt kan. När jag menar bekvämt är utan att utsätta dig eller dina investerare för finansiell risk, men var bara inte rädd av det faktum att "Tja, det är 100 enheter. Jag har aldrig gjort det än." Om du har tagit ner en 10:a har du tagit ner en 100:a. Det är bara summan av ekonomin, och det blir faktiskt lättare ju större du blir.
Scott:
Vad händer alla? Det här är Scott Trench, tillfällig gäst på BiggerPockets Podcast här med värden Dave Meyer. Förlåt, jag stal det från dig, Dave.
Dave:
Å nej. Jag vet inte om jag är värd eller gäst. Vad det än är så är vi här tillsammans och vi tar över showen idag.
Scott:
Tja, tack för att du har mig på idag, Dave. Jag uppskattar det.
Dave:
Ja självklart. Du är väldigt smidig på det introt. Du är en gammal hand på detta. Vi ville ha dig på eftersom vi har ett par frågor. Du och jag har faktiskt haft många bra konversationer offline om detta. Du har några riktigt intressanta tankar och, ärligt talat, några farhågor om det kommersiella flerfamiljsutrymmet som vi kommer att prata om här under de första 20 minuterna av showen.
Scott:
Ja, det gör jag. Jag tror att den kommersiella multifamiljen har haft en riktigt fenomenal spridning i att skapa en enorm mängd välstånd under de senaste 10, 12 åren eftersom hyrorna verkligen har vuxit nästan på ett accelererande sätt under det senaste decenniet eftersom räntorna har tickat ner under den tiden och eftersom takräntorna har sjunkit. Det har skapat en otrolig miljö för att skapa välstånd som jag oroar mig för har gått sin väg och kommer att ge mycket av det tillbaka under de kommande 12 till 18 månaderna. Jag vill verkligen uttrycka dessa farhågor och ringa i varningsklockan här så att investerare är väldigt, väldigt försiktiga med denna tillgångsklass på väg mot 2023 i synnerhet.
Dave:
Okej, bra. Det här kommer att bli ett bra samtal. Jag ser fram emot det. Jag har många frågor till dig. Bara för alla som lyssnar kommer vi att prata med Scott i cirka 20 minuter. Sedan kommer vi att överlämna det till Matt Faircloth och Andrew Cushman som kommer att svara på några adepter och lyssnarfrågor om flerfamiljsutrymmet. Så vi har en fantastisk show för dig idag. Vi kommer att täcka mycket om kommersiellt och flerfamiljshus, så du kommer definitivt att vilja stanna kvar för detta. Du har några tankar om vad som händer i flerfamiljs- och kommersiella utrymmen, och vi vill gärna höra vad du tänker.
Scott:
Jag tror att det första som oroar mig i flerfamiljs- eller kommersiella flerfamiljs- och kommersiella fastighetsområden är att takräntorna är lägre än räntorna just nu i mycket av det här utrymmet. Vad det betyder är att när jag köper en kommersiell fastighet köper jag en inkomstström. Om det är på 5 % kan jag spendera 10 miljoner USD för att köpa en fastighet som genererar 500,000 5.5 USD per år i driftsnetto. Tja, om min ränta är 6.5 % eller 30 %, som Freddie Macs 6.42-åriga fasta räntelån är i genomsnitt XNUMX % i slutet av året, betyder det att min skuld är utspädande. Jag kommer faktiskt att få en bättre avkastning genom att köpa alla kontanter eller vara på utlåningssidan istället för aktiesidan om jag inte är riktigt hausse på uppskattning. När det gäller kommersiella fastigheter betyder det att jag är väldigt positiv när det gäller hyrestillväxt eller att jag av någon anledning tror att jag kan minska driftskostnaderna. Så detta är ett stort problem. Detta är inte hållbart enligt mig. När genomsnittet av marknaden ser cap rates lägre än räntor, betyder det att marknaden går all in på dessa antaganden för tillväxt. Och det förstår jag inte. Jag tycker att det är en riktigt riskabel och skrämmande position.
Så låt oss gå igenom vad som måste vara sant för att detta ska fungera för investerare i det kommersiella området. En är att hyrestillväxten måste gå upp. Ett sätt som kan hända är utbuds- och efterfrågedynamik. På utbudssidan kommer vi att ha det mesta lagret på nätet sedan 1970-talet. Ivy Zelman uppskattar att det kommer att finnas 1.6 miljoner enheter online under de kommande 12 till 18 månaderna i eftersläpningen här. Byggare kommer att slutföra inventeringen och de kommer att tjäna pengar på det. Det är möjligt att om det blir riktigt dåligt kan de stoppa byggandet, men då bevisar det bara poängen att det finns en stor risk i det här utrymmet.
Sedan den andra sidan av det här... Så jag tror att det är en motvind till antagandet om hyrestillväxt att marknaden går all in, massor av utbud kommer online, massor av konstruktion. Allt du behöver göra är att kika ut genom fönstret här i Denver och du ser tranorna mer produktiva än de någonsin varit. Det säger något eftersom staden har blomstrat länge. Nu kommer allt att vara regionalt. Vissa städer kommer inte att se utbudet komma online. Vissa städer kommer att se massor av utbud komma online och har fortfarande inga problem med att absorbera dessa enheter.
Dave:
Tja, bara för att upprepa, för att betona den punkten, Scott, vi ser redan att hyrorna, särskilt i flerfamiljshus, planar ut och börjar sjunka i vissa områden. Det är till och med innan, vad du säger, den här ökningen av utbudet kommer online eftersom jag tror att det är mot mitten av 2023 när det är tänkt att hända. Så vi ser redan detta innan utbudsöverflöd ens börjar påverka den dynamiken.
Scott:
Ja, absolut. Jag tror att en bättre satsning är att hyrorna förblir oförändrade eller kanske till och med sjunker under de kommande 12 månaderna i flerfamiljsutrymmet jämfört med det implicita antagandet när takräntorna är lägre än räntorna att de kommer att explodera.
På efterfrågesidan tror jag att vi har ett wild card här, och jag har egentligen inga prognoser som jag känner mig riktigt säker på vid efterfrågan. Ett av de stora argumenten för efterfrågan är att det är fler människor, hushållsbildningen accelererar. Det finns långsiktiga trender som stöder det. Det är sant, men det finns en hel massa volatilitet från hela COVID-situationen: många människor flyttar ut, skiljer sig, gör slut. Det skapar hushållsbildning, enligt min mening, på konstgjord väg. Det är ett mått som kan röra och förvirra ekonomer. Så jag vet inte hur jag ska förutsäga hushållsbildningen 2023 på ett eller annat sätt. Jag tror att det säkraste alternativet är att anta väldigt lite hushållsbildning. Om det blir en mild lågkonjunktur eller räntorna fortsätter att stiga, kommer det att sätta press på ekonomin. Det kommer att resultera i mindre löneökning, och vi kan ge tillbaka en del av dessa hyreshöjningar. Jag tror, om något, det finns anledning att tro att hyrorna, återigen, förblir oförändrade eller sjunker år från år. Återigen, det är problematiskt.
Så jag oroar mig för att vi under 2023 skulle kunna se cap rates öka, vilket innebär att värderingen av flerfamiljstillgångar minskar. Så samma fastighet som genererar 500,000 10 USD i driftsnetto går från att vara värd 5.0 miljoner USD med ett tak på 7.7 % till 6.5 % vid ett tak på 23 %. Det är en krasch på 70 % av tillgångsvärdet för den fastigheten. Om du är belånad 30/70, använde du 30 % skuld, 2023 % eget kapital, det kommer att utplåna den stora majoriteten av ditt eget kapital. Det här är problemet som jag ser brygga i det här utrymmet eller att jag oroar mig för att det kan brygga i XNUMX-utrymmet.
Dave:
Ser du detta för alla flerfamiljetillgångar? Kommer större syndikationer eller mindre flerfamiljer att påverkas oproportionerligt mycket av detta?
Scott:
Jag tror att detta är ett hot mot kommersiella fastighetstillgångar över hela linjen, vilket skulle inkludera kontorslokaler, detaljhandel, flerfamiljstillgångar och andra tillgångar. Jag tror att du kommer att se mer press på större tillgångar. Du kommer att se press på tillgångar som inte finansieras med Freddie Mac-lån till 30-åriga fasta räntor. Jag tror att folk kommer att påverkas oproportionerligt mycket. Jag tror också att du kommer att se folk helt enkelt inte sälja under den här perioden. Om du har investerat i en syndikering kommer din syndikator förmodligen inte att sälja under nästa år eller två och hoppas att priserna återhämtar sig. Min oro är dock att om räntorna förblir höga, och de till och med kan sjunka lite, vet jag att du tror att bolåneräntorna sannolikt kommer att sjunka nästa år, men så länge de bara förblir mycket högre än de var under de senaste åren tror jag att du kommer att se takräntorna återställas till en högre nivå, kanske 6.5 %, 7 % på rikstäckande basis, igen, varierande efter region.
Dave:
Tja, också idealiskt, kommer förmodligen de flesta syndikatorer och operatörer att hålla på. Men med tanke på karaktären av kommersiell utlåning har de flesta av dem inte långfristiga fasta skulder. Vissa av dem kan ha ballongbetalningar som kommer att förfalla eller ett bolån med justerbar ränta som justeras under de kommande åren, och som potentiellt kan tvinga fram en försäljning eller ytterligare negativt påverka fastigheternas kassaflöde.
Scott:
Jag tror att det är sant, och jag tror att det är en riktigt stor okänd i rymden. Jag känner inte någon som har bra data om genomsnitt i kommersiella flerfamiljsfastigheters skuldtermer. Vad är den genomsnittliga vägda livslängden för dessa skulder? Är det fem år? Är det 10 år? Är det 30 år? Får alla Freddie Mac-lån med fast ränta på detta och vi är klara? Min gissning är att det finns en stor spridning i dessa områden och att olika människor kommer att påverkas väldigt olika. Min bästa gissning är att det kommer att bli en process snarare än en händelse för denna återställning av taket. Det kommer bara att vara ett ständigt hårt tryck på operatörer av dessa tillgångar under 12 till 18 månader, men det kan alltid vara någon form av händelseproblem där saker och ting kommer till sin spets på en gång.
Det här är förresten inga nyheter. Tillgångsvärdena i utrymmet har redan sjunkit med 20 % till 30 % på många marknader. För vissa av dessa marknader var det som en ljusströmbrytare och en del av det var över tiden. Brian Burke, tror jag, har några riktigt bra detaljer om detta på en tidigare BP-podcast. Sedan vill jag också ropa ut, du hade Ben Miller på On the Market Podcast, VD för Fundrise. Han har verkligen bra koll, tror jag, på timing- och kreditfrågor som dyker upp i utrymmet, och hur folk utnyttjas och varför långivare A lånade från långivare B för att finansiera fastighet C, och alla behöver likviditet på en gång, det kan skapa problem. Jag tror att det är väldigt svårt att förutse. Jag tror, återigen, det är ett utrymme där ingen har bra data, och det finns en stor okänd här.
Dave:
Det är verkligen svårt att hitta den informationen. Om du vill kolla in den podcasten Scott pratade om så kom den ut runt jul på On the Market-flödet. Du kan kolla upp det. Det kallas Great Deleveraging med Ben Miller. Scott, jag tycker att det här är fascinerande och jag uppskattar ditt synsätt. Jag är nyfiken på vad du skulle rekommendera investerare att göra. Jag antar att det finns två sidor av det. Som operatör, flerfamiljssyndikator, vad skulle du rekommendera att de gör? Sedan som människor som jag som investerar passivt i syndikering av flerfamiljsaffärer, vad skulle ditt råd vara?
Scott:
Tja, jag tror att om du är i en aktuell syndikering, måste du bara be och hålla. Det finns egentligen inget annat alternativ. Du är en kommanditbolag och det finns inget att göra. Så allt handlar om vad du kan göra framöver. Jag tror att om du funderar på att investera i en syndikering, se till att det är en stor vinnare även i en miljö utan hyra. Kasta ut syndikatorns prognoser om marknadshyrestillväxt och säg, om det inte finns någon hyrestillväxt, är det här fortfarande vettigt under de kommande åren för mig? Och är det vettigt var, även om jag måste sälja fastigheten med 150 räntepunkters höjning av takräntorna på den marknaden...? Det är en allmän tumregel. Varje region kommer att variera. Du kan definitivt ändra dessa antaganden efter din region om du har en av de marknaderna som har mycket nettomigrering med väldigt lite nybyggnation.
En annan är att istället för att hamna på aktiesidan i en syndikering, överväg att vara på skuldsidan. Det finns föredraget eget kapital, som verkligen överensstämmer med skulder när det gäller avkastningsprofilen, även om det är mindre än den högre skulden överst i stacken. Eller så kan du bara gå in i en skuldfond. Om takräntan är 5% och räntorna är 6.5%, varför inte bara tjäna 6.5% ränta eller ännu högre med andra skuldfonder? Det är ett sätt med lägre risk att tjäna bättre kassaflöde under en period. När saker förändras eller om de förändras kan du alltid gå tillbaka till att vara på aktiesidan eller när du har förtroende för hyresutvecklingen. Om du ska gå in på en aktieaffär, kanske överväga att hitta någon som kommer att syndikera utan någon hävstång alls. Återigen, om fastigheten kommer att ge en avkastning på 5 %, överväg att inte använda någon skuld alls. Det kommer faktiskt att öka din avkastning i en miljö med ingen eller låg hyra och samtidigt vara lägre risk. Så det är verkligen attraktivt.
Det här är väldigt djärva åsikter som jag försöker få in här, men jag vill verkligen uttrycka denna oro eftersom jag känner att folk inte förstår detta och jag känner att de får information... Om du får allt din information från människor som syndikerar fastighetsaffärer, inse att dessa syndikatorer, de är fantastiska människor, de gör ett bra jobb i många fall, men det här är deras levebröd. Det är svårt att kanske se några av riskerna i det här utrymmet om din försörjning beror på att du skaffar stora mängder kapital, köper affärer och tjänar pengar genom förvärvsavgifter, förvaltningsavgifter och sedan har en snurr till en ränta på [ohörbart 00] :13:51].
Dave:
Det är ett bra råd, Scott. Tack. Ser du denna potentiella nedgång i kommersiella fastigheter? Av det du säger låter det som. Jag tror personligen att vi kommer att se en blygsam nedgång i bostadsfastigheter, men den här kommersiella har fler baksidor enligt din analys. Ser du att det sprider sig till bostäder eller någon annan del av fastighetsbranschen?
Scott:
Detta är inga goda nyheter för fastigheter i allmän mening. Titta, jag tycker att du har riktigt bra koll på just bostadsmarknaden. Du har bra koll på alla marknader. Jag tror inte att du spenderar lika mycket tid i det kommersiella rummet. Jag skulle förresten säga att du bör ta några av mina åsikter här med en nypa salt eftersom jag är en amatör blivande gesäll för att förstå de kommersiella fastighetsmarknaderna här. Men i bostadsområdet tycker jag att vi har ett rimligt grepp om det. Det finns en mängd olika resultat. Men nej, sjunkande värden på kommersiella fastigheter kommer sannolikt att gå hand i hand med att värden på bostadsfastigheter sjunker. Det förutspår vi redan. Jag tror att minskningar på 3% till 10% är bollplanken som du har diskuterat för bostäder beroende på var räntorna hamnar i slutet av året nästa år.
Dave:
Tja, det är jättebra.
Scott:
Förresten, om du funderar på att investera i bostadsfastigheter, lägg det på BiggerPockets-kalkylatorn och titta på fastigheten med ett 30-årigt bolån och rimliga antaganden om värdestegring och hyrestillväxt och lägg den där utan bolån och se vad avkastningen ser ut. I många fall kommer avkastningen att bli bättre utan pant i fastigheten, vilket återigen är något som är riktigt intressant och något som borde få hjulen att gå runt. Du måste verkligen hitta några bra erbjudanden just nu för att detta ska fungera, och du kanske vill överväga att vara på skuldsidan.
Dave:
Grymt bra. Tja, Scott, vi uppskattar verkligen denna mycket nykter och genomtänkta analys. Det är helt klart något som vår publik och alla som funderar på att investera i fastigheter bör tänka på och lära sig mer om.
Scott:
Ja, Dave, en fråga jag har till dig är, vad tycker du? Jag kommer in hett med lite undergång och dysterhet här och oroar mig för att det finns en riktigt stor riskfaktor på väg i det kommersiella fastighetsområdet. Tycker du att jag är rimlig med det, eller tror du att jag är långt borta?
Dave:
Nej det gör jag. Jag tycker att det är ett allvarligt bekymmer. Jag har verkligen svårt att föreställa mig att takpriserna stannar där de är. Jag kan inte föreställa mig en värld där de inte expanderar. Som du verkligen illustrerat har bara blygsamma höjningar av taket verkligen betydande skadliga effekter på tillgångsvärden. Vi ser bara att förhållandena vänder på ett sätt som taket har varit extremt lågt under en mycket lång tid, och ekonomiska förhållanden, tror jag inte, verkligen stödjer det längre.
Jag tror att det du sa om hyreshöjning stämmer. Partiet som vi alla har sett under de senaste åren där rangtillväxten har exploderat, de ekonomiska förhållandena stöder det inte riktigt längre. Jag tycker att det är dags att vara väldigt försiktig och konservativ. Jag ser ingen nackdel med att vara riktigt konservativ. Om du har fel och om jag har fel, så är det bara en bonus för dig. Om du investerar riktigt konservativt och hyrestillväxten ökar och takpriserna förblir låga, är det bra för dig. Men som du sa, jag tror att det mest nyktra och lämpliga rådet, både i kommersiella och bostäder just nu, är att anta en mycket blygsam hyresökning, om någon alls, anta mycket liten uppskattning, och om affärer fortfarande fungerar, så är det vettigt . Men jag tror inte att hoppas på förbättrade förhållanden är en klok handling, åtminstone för nästa år och kanske två år.
Scott:
Bra. Återigen känner jag mig lite nervös när jag uttrycker denna oro. Jag kommer i huvudsak på programmet och säger: "Jag förutspår en vacker..." Jag förutsäger inte. Jag är orolig för en nedgång på upp till 30 % i tillgångsvärden i kommersiella flerfamiljer. Det är ett område där jag verkligen gillade Ben Millers podcast där han pratade om kreditriskerna här, men jag tror verkligen att flerfamiljer inte är isolerade från detta. Hans risk var för det kommersiella, som ett detaljhandelskontor, de andra tillgångsslagen. Jag tror att flerfamiljer är väldigt utsatta just nu, och jag oroar mig för att vissa av dessa saker inte har prissatts på rätt sätt på marknaden.
Återigen, det kommer bara tillbaka till det enkla faktum att vi försöker tjäna pengar som investerare. Hur kan du tjäna pengar om hyrorna inte kommer att växa och din skuld är dyrare än kassaflödet du köper? Det måste ändras. Jag tror att en rimlig skillnad mellan takräntor och räntor på ett riksgenomsnitt är cirka 150 räntepunkter. Det motsvarar en mycket stor ökning som går från cirka 5 % på ett nationellt genomsnitt just nu till 6.5 % taket. Återigen, det förstör mycket värde. Så förhoppningsvis är detta till hjälp.
Dave:
Det enda alternativet där är att räntorna går ner, som du säger, du behöver den här spridningen. Men personligen tror jag att bolåneräntorna kan sjunka i slutet av 2023, men inte mycket, jag tror inte med 100 punkter från där de är just nu. Det är min tanke, men jag tror inte så starkt på det. Jag tror att det finns många olika sätt som det här kan gå. Så jag tror att det mer sannolika resultatet, som du har sagt, är att takräntorna går upp för att komma till den historiska sunda spreaden snarare än att räntorna sjunker.
Scott:
Det kan finnas en kombination. Det kan vara en förmildrande faktor. De kan sjunka en del och taket kan fortfarande gå upp en del av detta, men jag är väldigt rädd för det här utrymmet under nästa år.
Dave:
Okej, Scott. Tja, vi uppskattar verkligen denna ärliga bedömning och att du delar dina känslor med oss. Det är väldigt användbart för alla som lyssnar på detta och gav mig mycket att tänka på. Innan vi låter dig gå härifrån, vad är ditt snabba tips för idag?
Scott:
Mitt snabba tips är om du analyserar kommersiella fastigheter eller någon annan fastighet, i dagens miljö, försök att analysera den med och utan skuld först. Sedan för det andra, om du tittar på syndikerade möjligheter, om du fortfarande är intresserad av syndikerade möjligheter, se till att sponsorn köper djupt, köper till en kraftig rabatt på marknadsvärdet, att det finns betydande möjligheter för hyreshöjningar bara för att få nuvarande hyror till marknaden, och att fastigheten fortfarande kan generera en acceptabel vinst när syndikatorn behöver sälja den tre till fem år senare, även om det är till en takränta som är 1.5 % högre, 150 punkter högre än vad den var köpt idag.
Dave:
Tja, tack Scott Trench, VD för BiggerPockets. Vi uppskattar att du är här. Med det kommer vi att överlämna det till Matt Faircloth och Andrew Cushman som kommer att svara på några adeptfrågor om att börja investera i flerfamiljshus.
Andrew:
Philip Hernandez, välkommen till BiggerPockets Podcast. Hur mår du, sir?
Filip:
Jag mår bra. Jag är superglad över att vara här. Tack så mycket, Andrew.
Andrew:
Du är en del av den inledande gruppen av BiggerPockets adeptprogram. Du är här med några frågor som vi förhoppningsvis kan hjälpa till med idag. Är det rätt?
Filip:
Ja, ja, det stämmer. Jag är superglad och tack så mycket för er tid. Min fråga, i flerfamiljsvärlden, men också bara i fastighetsvärlden i allmänhet, många gånger när vi börjar, ges rådet att samarbeta med någon som har mer erfarenhet än du genom att ge dem något värde , antingen hitta affären eller hantera affären eller på något sätt göra det lättare för personen som har mer erfarenhet än du. Vad händer om det du kan göra för att skapa värde är att skaffa kapital? Jag börjar hitta några... Mitt nätverk börjar bli intresserade av att investera mer med mig. Vad händer om jag inte har avtalet? Tänk om någon annan har ett avtal, men jag har precis börjat lära känna dem, hur skulle du kontrollera den person som du funderar på att ta med dina vänner och familjs pengar till en affär för? Hur skulle din checklista se ut så att du gör det på ett bra sätt?
Andrew:
Viktigt ämne. Bara för att vara säker på att vi har det rätt är din fråga i grunden, om jag börjar som en kapitalanskaffning, hur ser checklistan ut för att välja rätt partner eller medsponsor att investera pengarna med?
Filip:
Ja, precis. Eftersom att granska en affär så långt som att göra min egen due diligence, känner jag mig ganska kompetent på det, men det är om jag har kontroll över allt. Så vad händer om jag inte har kontroll över allt?
Andrew:
Du har rätt. Matt har antagligen mycket att säga om det här, så jag ska bara ta upp några saker, och sedan låter jag honom ta över. Nummer ett är att jag skulle säga, läs Brian Burkes bok, The Hands-Off Investor, eftersom den är skriven för passiva investerare i LP. Det är den mest detaljerade, djupgående manualen för hur man vet en operatör som jag någonsin sett i mitt liv. Så om du funderar på att samla in pengar och sätta de pengarna hos någon annan, måste du vara expert på den boken. Det är det första jag skulle göra. Till och med som någon som har gjort detta i ett och ett halvt decennium läser jag varje sida i hans bok. Det finns mycket att lära där. Så gör det.
För det andra är om du ska samla in andras pengar och sedan lägga dem i någon annans affär, var inte bara i en kommanditbolag. Se till att du antingen är en del av det allmänna partnerskapet eller åtminstone har en viss nivå av input eller kontroll i affären. Tyvärr, bara förra veckan, samlade en vän till mig in pengar, satte dem med en annan sponsor i en affär i Texas. De hade en brand. Affären går dåligt. 100% av det egna kapitalet kommer att gå förlorat. En av de största frustrationerna med vännen till mig som samlade in pengarna är att han inte har någon kontroll. Han kan inte ens få all information in i vad som händer. Så se till att du har en viss nivå av input, en viss nivå av kontroll.
Jag skulle också rekommendera när du tittar på en specifik affär, teckna affären och göra due diligence på affären som om det var din egen affär och du hittade den. Du duplicerar i princip emissionsgarantin och den forskning som sponsorn ska göra. Förhoppningsvis stämmer allt och du säger "Wow, den här killen är fantastisk." Men om inte, kommer du att upptäcka det, och du kommer att spara dig själv mycket... Du sparar risken för dina investerare och räddar ditt eget rykte. Sedan inser du också att du verkligen satsar mer på den operatören än vad du gör på någon specifik affär, särskilt när marknaden nu förändras. Kapitalförvaltning och bra verksamhet är där pengarna verkligen tjänas. Vi har alla åkt på en enorm våg under de senaste 10 åren, som har ökat, och de bra operatörerna kommer att vara den differentierande faktorn framöver.
Sedan förstår du också verkligen ur ditt perspektiv, Philip, att oavsett vad så lägger du till en viss grad ditt rykte i någon annans händer. Gå igenom den granskningen, gör det långsamt. Om du gör det rätt kan det vara en underbar sak för att växa och skala och fokusera på det du är bra på. Men tänk bara på det. Matt, jag ska kasta det över dig för att se vad du har att lägga till?
Matt:
Tja, jag kunde bara säga "Hej, jag håller med Andrew", vilket jag gör för det mesta. Allt Andrew sa är 100% korrekt. Ja, vet dem som om du investerade ditt eget kapital, och det är så du ska se på det. Framför allt annat, Philip, är att se på det här som om det här var dina pengar som går in i den här andra operatörens affär. Gör vad du skulle göra om du skrev den här checken. För i huvudsak investerar inte den som investerar i den affären. De investerar i dig. De kommer till dig för att hjälpa dem att hitta en plats att parkera sin huvudstad på. De är inte så mycket som... De kunde bara gå till den operatören direkt. Varför skulle de behöva gå igenom dig? Anledningen till att de måste gå igenom dig är för att de litar på dig. De investerar tillsammans med Philip Hernandez i hans nätverk och hans försäkringsförmåga och hans marknadskunskap.
Så gör det. Gå igenom och undersök marknaden, ta reda på varför marknaden är fantastisk. Lyssna inte bara på syndikatet eller operatören eller arrangören. Kom på din egen läxa om varför. Lita inte bara på syndikatorns PDF-dokument som visar ekonomi. Få deras verkliga tal i Excel. Garantera affären själv. Få hyresrullen och resultaträkningar från den nuvarande ägaren som de köper fastigheten av och gör din egen analys av fastigheten. Kanske komma med din egen granskning, din egen emissionsgaranti och stresstesta affären också. Alla dessa saker görs av bra LP-investerare som vill investera i en affär, och du måste agera som om det är ditt krut som går in i den här affären, inte dina investerare. Det är nummer ett.
Jag kan också ge dig några tankar, om du letar efter det, om hur du kan skydda dig själv genom att samla in pengar till någon annan. Eftersom min gissning är att du är en bra kille, jag råkar veta det, men du gör inte det här för en hobby. Du gör det här för att du skulle vilja få någon form av kompensation i utbyte mot att placera en av dina investerare i affären, eller hur?
Filip:
Ja, absolut.
Matt:
Problemet är att du inte har en serie 7-licens om jag inte har fel. Du är väl inte en licensierad värdepappersmäklare?
Filip:
Korrekt.
Matt:
Så den operatören kan inte kompensera dig för att du skaffar kapital eftersom det du gör är att du säljer ett värdepapper åt dem. Jag kan inte klippa dig en check i dollar och eget kapital som du skaffar i utbyte mot att anskaffa kapital eftersom det skulle kompensera dig som aktiemäklare för att du säljer ett värdepapper, och du behöver en licens för att göra det, vilket du inte har . Men var säker, jag har dig täckt.
Sättet du gör det på är att du blir medlem i GP, det allmänna partnerskapet, som Andrew hade sagt. Nu finns det en karv där ute. Du kan inte bara bli GP som kapitalanskaffare. Du behöver ha en aktiv roll i företaget. En kapitalanskaffares jobb är i stort sett över efter att företaget bildats. Du vet vad jag menar? Det är inte som att du behöver mer kapital för alltid. Du skaffade kapitalet och affären stängs, och sedan är du klar. Så vad SEC kommer att vilja se, om det någonsin granskas affären, och för att vara rak, inte vad din investerare kommer att vilja se, förblir du en aktiv partner i affären? Så Phillips jobb slutar inte när kapitalet har tagits in eftersom det ger dig en aktiv roll i företaget som ägare. Om du är ägare av ett företag, oavsett storlek, får du sälja aktier. Du behöver ingen värdepapperslicens om du äger en del av företaget. Du följer mig?
Filip:
Ja.
Matt:
Nu äger du en del av företaget, men du behöver också göra något mer än att bara skaffa kapital. Så du kan sitta i kapitalförvaltningsteamet. Du kan, precis som vi gör på DeRosa för mitt företag, vad vi gör är att vi bildar en styrelse, och den styrelsen har en röst. De har att säga. Vi har regelbundna styrelsemöten. Vi för protokoll. Vi är till och med totala töntar och gör Roberts ordningsregler där det finns rörelser och sekunder och ja och allt det där. Så du kan göra allt det som styrelse med att huvudstadshöjarna har en regelbunden röst i företaget. Om operatören är villig att spela boll med dig och ställa upp saker och ting på det sättet, så är det ett bra sätt för dig att bli medlem i GP, för att du ska kunna säga till och ha kontroll, och även för dig att bli medlem i GP så att huvudarrangören lagligt kan kompensera dig oavsett form eller sätt du förhandlar om för dig själv.
Filip:
Så om det är en mindre affär och om det är tre personer på affären, fyra personer på affären, Andrew, sa du, se till att du har en viss nivå av kontroll. Hur ser det ut egentligen? Kontroll så långt som i dispo eller kontroll...? Vad skulle jag säga, "Åh, det är så här jag vill att det ska se ut?" vad gäller kontroll?
Andrew:
Kontrollera så mycket som möjligt. Så du får rösta på, som du sa, disposition, när/hur, godkännande av pris. Du får godkänna, refinansieras det? Ska du sparka fastighetsskötaren och anställa en ny? Du borde ha lite input i det. Du får input om huruvida du ska göra stora investeringar eller inte. Ska de hållas tillbaka, eller ska man gå framåt med dem? Du får ha synpunkter på, ska utdelningar göras, eller ska de hållas tillbaka för att bevara fastighetens ekonomiska ställning för att ta dig igenom potentiella tuffa tider? Så ju mer input du har, desto bättre är det för dina investerare. Då kommer du också att lära dig mer. Speciellt om du är på kapitalanskaffningssidan kommer du inte att spendera lika mycket tid i verksamheten. Du kommer att lära dig mer genom att göra det också.
Matt:
Vad som är intressant Philip, är att du hade pratat om, det här är bara en liten affär. Det är bara tre till fyra av er som är involverade i det här projektet, eller hur? Jag ville inte skrämma dig eller någon annan som tänkte på "Åh, styrelse. Tja, jösses, Microsoft har en styrelse, men det här är lite hur många som helst. Det behövs ingen styrelse." Tja, ja och nej. Du behöver inte låta termer som det skrämma dig eller någon annan. Det finns bara sätt att driva fastigheter som involverar ett par partners. Det innebär att privat kapital kommer in i affären. Det är absolut nödvändigt för varje partner att säga sitt, som Andrew sa, i projektet. Varje partner har en röst.
Förresten, det behöver inte vara vad Phillip säger går. Det måste bara vara Phillip har en röst, Philip har en röst. I alla dessa saker är det vanligtvis en konsensus eller till och med en "Ja säg nej, nej säg nej"-typ för att avgöra om du tar erbjudandet eller inte, om du bestämmer dig för att byta taket eller inte. Så här uppstår halvkomplexa fastigheter. Detta kan vara en fastighet med fyra enheter eller en fastighet med 10 enheter, vad det nu är. Jag vill inte att folk ska se det här som mer komplicerat än det behöver vara. Detta kan vara ett väldigt snabbt Zoom-samtal upp och ner som du bara gör och registrerar att Zoom-anropet hände. Kanske här och igen, sätt dig på ett flygplan, Philip, och gå ut och titta på fastigheten.
Det sista jag kommer att lämna dig med, och alla andra också, alltför många människor investerar i fastigheter som detta som ett pyssel. Om du skaffar privat kapital för en operatör bör du inte skaffa kapital för den operatören om du inte planerar att göra det 10 gånger för deras nästa 10 affärer eller kanske växa till din egen grej så småningom. Men du bör inte ägna dig åt att samla in kapital till en operatör. Du bör göra det om och om och om igen så att ditt varumärke fäster sig vid dem så att folk ser dig som en kapitalkälla för dem, och det är något du kan göra om och om och om igen. Det är inte något du kan prova på en gång eftersom ett typiskt fastighetsprojekt kan pågå i fem år, och om ekonomin förändras lite kan det ta en bra bit längre än fem år att ta i dessa projekt. Så du måste se till att du gillar att arbeta med dessa människor och att du vill arbeta mycket mer med dem.
Filip:
Det är ett bra råd. Tack så mycket. Jag uppskattar det verkligen.
Matt:
Philip, innan du splittrade mannen vill jag meddela dig att du var en fantastisk, grym, grym juggernaut i Multifamily Bootcamp som vi hade i den som vi startade för några månader sedan, och jag vill tacka dig för att du tog med dig såsen du tog med till det. Det låter som att du gör precis samma sak för adeptprogrammet. Jag är verkligen tacksam över att se dig här. Såg dig på BP Con. Jag älskar din stämning, älskar din energi även om du är samlad där uppe i Los Angeles.
Filip:
Tack. Uppskatta det. Uppskattar er.
Andrew:
Okej, ta hand om dig, Phil.
Matt:
Andrew, vi har en annan fråga här. Jag vill ta in... Jag har Danny, Danny Zapata. Danny, välkommen till BiggerPockets Podcast, man. Hur mår du idag?
Danny:
Jag klarar mig utmärkt. Tack för att du har mig på.
Matt:
Du är väldigt välkommen. Vad tänker du på? Hur kan jag och Andrew förgylla din dag lite? Vilken är din fastighetsfråga du vill ha för Andrew och jag att svara på och för massorna att höra våra tankar om?
Danny:
Låt mig ge dig ett litet sammanhang. Jag är en liten flerfamiljsinvesterare för närvarande, jag har några fastigheter i Sacramento, och jag vill ta nästa stora steg i skalan. Så det är ett riktigt bra tillfälle att välja båda dina hjärnor här just nu. Frågan jag har är, förutom skillnader i utlåning mellan små och större flerfamiljer, vad är några av de andra sakerna du tittade efter när du skalar från mindre än fem enheter till 10 till 20-enheter?
Matt:
Jag vet, Andrew, du och jag har vänliga debatter om vad som är bättre. Andrew kom i stort sett rakt in på stora flerfamiljsfastigheter eftersom han är en superhjälte och han kan göra det. De flesta vanliga människor som jag måste klättra sig upp från fem till 10 enheter till 30 till 40 och skala upp i det. Andrew, jag vet att du också har tankar om detta. Men jag ska ge dig mina tankar kort, Danny, eftersom resultaträkningen fortfarande är densamma. Det finns fortfarande vinst, och det finns fortfarande förluster i det. Det finns fortfarande intäkter och utgifter. Så du kommer fortfarande att ha en inkomstström.
Men när du kommer in i större och större affärer blir det kanske några fler inkomstströmmar. Kanske är det inte bara hyresintäkter. Kanske kommer din P&L att visa tvättavgifter och alla möjliga andra roliga saker som papperskorg eller att debitera hyresgästerna för kabel eller andra saker som kommer in. Så det blir mer komplext på intäktssidan. Dessutom saker som förseningsavgifter och sånt. Jag blev granskad för att visa förseningsavgift som inkomst på en fastighet med fyra enheter eftersom du visar det som intäkt. Du försöker liksom tänja på det. Men gissa vad? I större flerfamiljshus blir det vanligare, och det förväntas vara en del av intäkterna.
Dessutom, på utgiftssidan, kan det bli mycket stora på utgifterna för flerfamiljer, inte stora i dollar men stort i antal rader du kan ha. På en fem-enhet, vad har du? Fastighetsskatter, försäkringar, underhåll, kanske fyra eller fem andra rader. För en större flerfamiljsfastighet kan du ha 30 eller 40 rader på ett utgiftsblad. Du har en stor som många i små flerfamiljer inte tänker på, och det är löner. Här är vad det betyder. För en fastighet med fyra enheter som du äger, ge mig ett verkligt exempel, Danny, på en liten multi som du äger just nu.
Danny:
Jag har ett fourplex i West Sacramento, en blandning av två sovrum och en studio.
Matt:
Vem sköter det?
Danny:
Vi har en fastighetsskötare för det.
Matt:
Du skriver inte en W2-check till den fastighetsförvaltarens lön som samlar in din hyra och driver den fastigheten åt dig, eller hur?
Danny:
Korrekt.
Matt:
För större flerfamiljshus kommer du att se en fastighetsförvaltningsavgift, men du kommer också att se personalavgifter. Det är både bra och dåligt eftersom det betyder att du har heltidspersonal. Tumregeln är någonstans över cirka 80 enheter som en fastighet har råd med heltidspersonal, och det är fantastiskt eftersom det betyder att personens karriär, deras jobb bygger på att få din flerfamiljsfastighet att uppfylla sina mål, eller hur? Det kan vara en leasingagent, det kan vara en underhållsteknik, sådana saker. Men du har inte dessa rader i din fyra-enhet eller i din 10-enhet eller i din 30-enhet. Den har inte de sakerna.
Så du måste budgetera för heltidsanställd personal vars jobb det är att få den där flerfamiljen att sjunga den låt du vill att den ska, leasingagenter, kanske större fastigheter kan ha en platschef. Större fastigheter kan ha flera underhållstekniker vars jobb är att reparera saker som dyker upp på fastigheten i stort och smått. Det är överlägset den post som många mindre investerare, som jag gjorde, blir förvånade och säger, "Åh, wow. Det måste jag budgetera för”, men också spännande. Jag kan nu ge dessa människor arbetsbeskrivningar och ge dem uppgiftslistor och använda programvara eller vad som helst för att hjälpa dem att helt optimera sina positioner i det de gör och hjälpa till att ta med mig min egendom. Så det är bra men du måste få en budget för det. Andrew, jag vet att du också har tänkt på det här. Vilka andra saker ser du i hinkarna på större flerfamiljshus som kanske inte finns i hinkarna på små flerfamiljsintäkter kostnadsmässigt?
Andrew:
I dina kommentarer, så jag hoppade direkt till 92 enheter på grund av en av sakerna du sa är att de större fastigheterna kommer att kunna försörja sin egen heltidsanställda personal eftersom jag var som, man, jag vill inte hantera en 30-enheter från utlandet. Det är riktigt svårt. Du nämnde verkligen en hel del av dem och många av de riktigt viktiga.
Några av de andra som faktiskt inte nödvändigtvis är rader på P&L, men några av de andra skillnaderna, Danny, en, kom ihåg, större är mentalt mer skrämmande, men större är lättare. Det är lika mycket arbete att ta ner en 10-enhet som det är att ta ner en 100-enhet. Så min filosofi är att gå så stort som du bekvämt kan. När jag menar bekvämt är utan att utsätta dig eller dina investerare för finansiell risk, men var bara inte rädd av det faktum att "Tja, det är 100 enheter. Jag har aldrig gjort det än." Om du har tagit ner en 10:a, har du tagit ner en 100:a. Det är bara summan av ekonomin, och det blir faktiskt lättare ju större du blir.
Den andra skillnaden när du börjar skala från fourplex till 10 enheter och 20 enheter är att demografin blir så mycket viktigare. Om du har ett fourplex och det är på en marknad som är platt eller kanske till och med minskar lite, är det inte så svårt att fylla en ledig plats eller två eftersom du inte behöver så många människor för att hålla sig fulla. Men om du har en 20-lägenhet och folk flyttar ut från området och du börjar få två, tre, fyra lediga platser, kommer det att bli svårare och svårare att hålla den fastigheten full, och det är mindre och mindre sannolikt för hyror att gå upp. Så när du skalar upp blir demografin viktigare och viktigare eftersom du blir en större fisk i dammen. När du är en fourplex i en MSA med en miljon människor kan du liksom simma i din egen riktning och komma undan med det. När du samlar 10 och 20, 30-enheter fastigheter, är du lite mer utsatt för strömmarna som flödar runt dig.
Sedan också en annan sak att tänka på när du kommer till 10 och 20 enheter är, om du köper en fourplex, låt oss säga att du hackar den, du får ett FHA-lån, du flyttar in, du får en ledig plats, du har förmodligen reserv för att täcka den vakansen under en månad eller två eller tre. När du börjar gå till 10 och 20 enheter, är det en mental förändring av, "Nej, jag kommer inte personligen att kunna täcka alla dessa fastigheter när jag lägger till dem i min portfölj." För om du köper fem 20 enheter, nu pratar du om 100 enheter. Så du måste ändra mentaliteten till att verkligen driva dem var och en som ett företag, och det innebär att kapitalisera det väl i förväg. Ja, du kommer inte att kunna flyta det där 30,000 250,000 dollarlånet i månaden, men det är okej eftersom du tog med 10 20 $ extra till bordet när du köpte det och du satte det som ett reservkonto. Så det är också några av skillnaderna som jag skulle ha i åtanke när du byter från mindre fourplex till XNUMX, XNUMX och sedan vidare därifrån.
Danny:
Det är ett bra perspektiv eftersom jag alltid har tittat på den större skalan i termer av att om du har 20 plus enheter, en ledig tjänst skadar dig inte alls lika mycket som en liten flerfamiljs, men samtidigt måste du överväga alla de där andra sakerna och områden som minskar och demografi som kan påverka dig och göra det supersvårt att fylla och behålla det så.
Matt:
Det är ett tveeggat svärd, Danny. Det betyder att det kan vara väldigt svårt att ta en större fastighet och ta med... Jag har tagit med en 200-enhet från 30 % beläggning upp till 95 % beläggning, och jag kan säga att det var ett jobbigt. Det var där jag fick det mesta av mitt gråa hår. Det var tufft. För varje gång du hyr en enhet, bra, det är en halv procents beläggning. Du flyttar bara nålen. Medan du hyr en lägenhet på en fyra-enhet, är det 25% beläggning, och du har precis flyttat nålen. Att hyra en lägenhet kan ta dig från att vara i rött till det svarta. Du kanske måste hyra 30, 40, 50-enheter i en större flerfamilj för att verkligen göra betydande kassaflödesskillnader.
Den goda sidan är att sådana fastigheter kan ta lite av en träff från marknaden med avseende på beläggning, kanske 5%, oavsett. Det kommer inte att sätta dig under vattnet. Så du förlorar ett par lägenheter, det är inte världens undergång. Din budget kommer att ha lediga platser inbakade. Medan för en fyra-enhet är du antingen ledig eller så är du det inte. Antingen är du 75 % upptagen eller så är du 100 % upptagen. Medan du för ett hyreshus med 100 enheter kan vara 85 % upptagen och mår bra. Andra frågor, andra tankar, Danny? Vilket annat ljus kan vi lysa för dig här?
Danny:
Toppen. Tack. Som jag nämnde har jag några små multifamiljer som de klarar sig bra kassaflödesmässigt, och jag har faktiskt budgeterat en del av de sakerna som du har pratat om när det gäller de större enheterna och att hålla redovisningar för vakanser och olika rader där. Men vad jag förstår, jag har fått några goda råd eller några intressanta råd nyligen om att balansera kassaflöden mot att uppskatta fastigheter. Så jag skulle vilja ha dina råd om hur balanserar du dessa? För du vet att du har kassaflödesegenskaper som betalar räkningarna. Då kanske du investerar i att uppskatta fastigheter där du ser mycket potential, men de kanske inte nödvändigtvis betalar räkningarna eller knappt går i balans. Finns det någon slags kalkyl du gör när det gäller hur mycket av varje du har i din portfölj?
Andrew:
Danny, jag kan hoppa in. Jag har några tankar om det. Jag vet att David pratar mycket om sånt här i podden också. Det förändras när du flyttar från de mindre sakerna till de större. Nummer ett, det förändras också med marknaden. David har pratat om många gånger att han skulle köpa saker de senaste åren med nästan ibland negativt kassaflöde eftersom han vet att det om tre eller fyra år kommer att vara värt mycket mer. Det var också en fantastisk flerfamiljsstrategi under de senaste sju åren. Du kan köpa ett mervärde som hade negativt kassaflöde, fixa det snyggt. Som Matt sa, tog han något från 30 % till 95 % ockuperat. Tja, det var negativt kassaflöde på 30%, men det var förmodligen kassaflöde ganska bra och värt mycket mer på 95%.
Vi är i en annan del av marknaden. Om du tittar på, återigen, en 10-enheter, 20-enheter, skulle jag hålla fast vid något som åtminstone strömmar så att, i värsta fall, om marknaden skiftar mot dig eller hyran inte växa eller så kan du inte avsluta eller så kan du inte genomföra ditt mervärde ännu eller vad din affärsplan nu är, ditt värsta scenario är att du håller det och väntar. Vi är vid en punkt nu där det större fokuset är att säkra sig mot nedåtrisker. Sedan när det väl är säkrat, nu fokuserar du på, vad kan jag göra för uppsidan?
Det andra vackra med flerfamiljshus jämfört med singelfamilj är med singelfamilj du verkligen är på marknadens infall. Det är försäljningskompeten. Med flerfamiljshus, om du är en bra operatör, kan du utföra en plan som ökar driftsnettot, och du kan tvinga fram värdeökning av den fastigheten genom att öka driftsnettot. För mig, om jag tittar på en fastighet med 10 enheter, är det nuvarande kassaflödet viktigt när det gäller att säkra nedåtrisken och sedan framtida kassaflöde genom att utföra en affärsplan och köpa på rätt marknader. Det är viktigt för att skapa rättvisa. Så med flerfamiljshus kan du verkligen få det bästa av två världar. Du behöver inte säga, "Ja, jag kommer inte att få något kassaflöde bara så att jag kan få uppskattning." Flerfamiljen är för mig en av de bästa investeringarna som finns eftersom du kan göra båda.
Ta också en global syn. Kan du bära den personligen eller inom ditt företag? Vi pratade för en minut sedan om att om jag har en 20-enhet och jag fick en ledig plats kommer det förmodligen inte att påverka mig. Det är korrekt, och återigen, det är en av fördelarna. Om du ska köpa en 20-enhet som är nästan helt tom, hur ska du täcka det tills den inte är ledig? Kan man göra det personligen? Kommer du att höja en stor räntereserv i förväg innan du köper den? Det finns sätt att mildra det, men se bara till att du har det täckt. I dagens marknadsmiljö, räkna in det i mycket mer än vad vi har gjort de senaste fem till sju åren.
Precis som en snabb sammanfattning är mitt tillvägagångssätt att försöka få både och kassaflöde och sedan kunna tvinga fram uppskattning. Om du avstår från kassaflödet, för att försöka få ännu mer uppskattning. Se till att du tar med dig massor av reserver till bordet, oavsett om det är ditt, om det är investerare, om det är partners, för att ta dig igenom den perioden och ta dig ut till andra sidan. Matt, har du något mer du vill tillägga?
Matt:
Ja mannen. Jag kastar bara... Andrew, du och jag är båda gamla nog att kunna säga att vi båda investerade 2007/2008 när botten föll ut. Jag tror inte att det är vad som kommer att hända igen med marknaden, men jag tror verkligen att marknaden kommer att förändras. Det kommer att gå någonstans 2023, och jag skulle inte satsa på uppskattning. Uppskattning har fått många människor att se ut som genier under de senaste 10 åren, men vad de egentligen gjorde var att de valde rätt marknader och de tjänade mycket pengar på uppskattning som de inte hade kontroll över. Det betyder att bara takets räntor sjönk, fastighetsvärdena gick upp, vissa marknader sprängdes utanför diagrammen. Många människor har tjänat mycket pengar på aktiviteter som de inte hade någon verklig kontroll över, men de kan säga att de gjorde det. Så jag tror att du kommer att se en förändring.
Personligen idag, bara med tanke på vad jag lärde mig 2007/2008, är kassaflödet kung, och jag tror att det kommer att bli mer kung under de kommande åren. Fastigheterna som jag ägde 2007/2008 klarade sig bra under den lågkonjunkturen om de var kassaflöden. Fastigheterna som var kassaflöden, de kanske inte var värda vad jag betalade för ett eller två år sedan. Men om de var kassaflöden, kan du klara stormen. Du behöver inte bara kasta pengar på dem för att hålla dem igång. Personligen skulle min investeringsstrategi vara att investera i ingenting som inte strömmar ut redan första dagen jag äger det. Jag håller inte på med negativ uppskattning. Jag dömer inte någon som gör det. Det är bara inte vår strategi. Jag skulle investera i kassaflöde eftersom kassaflödet ger dig tid. Kassaflödet kommer att ge dig tid att hålla det ett tag, och kassaflödet med fast ränta ger dig tid att hålla det. Om det blir kul på marknaden för en liten stund, fortsätt bara att strömma pengar tills du kan sälja någon gång inom en snar framtid.
Vid denna tidpunkt är att köpa en fastighet med ett mål om uppskattning för att uppfylla dina långsiktiga investeringsmål för dig själv eller för dina investerare verkligen att investera i något du inte kan kontrollera. Ja, du kan driva på en påtvingad uppskattning genom att höja hyrorna, genom att öka NOI på fastigheten. Men den andra faktorn i påtvingad uppskattning är cap rate, och cap rate är hur en fastighet blir värderad. NOI dividerat med den takhastigheten är värdet vid tidpunkten. Så om takräntorna ökar lite, om räntorna förblir höga ett tag, kan takräntorna börja gå upp. Den flerfamilj som var värd X idag kan vara värd X minus 10 % ett eller två år från och med nu om takpriserna fortsätter att stanna... om takpriserna kommer upp och investerare inte kan betala för fastigheter vad de kan betala idag . Jag kan inte kontrollera vad taket gör. Jag kan inte kontrollera NOI. Jag kan styra hur jag driver min egendom i det. Så jag investerar 100 % i de saker jag kan kontrollera under de kommande åren. Jag har ingen tro på att marknaden tar mig till det utlovade landet längre.
Andrew:
Jag håller med Matt. Personligen köper jag inte negativt kassaflöde längre. Det gjorde vi i början. Jag gör det inte längre. Jag tror att 2023, många av de, låt oss säga, motiverade säljarna kommer att vara människor som köpt under det senaste eller två senaste året och tyvärr inte har det kassaflöde de behöver för att behålla fastigheten.
Matt:
Jag håller med till 100%. Återigen, jag tror inte att en bubbla kommer att spricka, botten kommer att falla ut. Men jag tror att du kommer att se egenskaper på marknaden för människor som, som Andrew sa, de bara behöver komma ut bara för att stoppa blödningen eller vad det nu kan vara.
Danny:
Snabb uppföljning här. Det är verkligen intressant att du nämnde hur marknaden förändras och du har alla dessa människor som har fastigheter som inte strömmar till kassan, vilket kan utgöra en möjlighet för investerare som vill få ut mer på marknaden. Sedan nämnde ni båda, "Vi vill inte investera i saker eller vill inte investera i saker där det inte flödet av kassaflöde på dag ett."
Jag bor också i Kalifornien, som har några riktigt intressanta hyresgästlagar, ganska restriktiva. Så jag tittar på några av dessa fastigheter, och av min erfarenhet från de mindre är inte alltid hyresgästerna som du förvärvar fastigheten med de som du vill behålla långsiktigt när du flyttar. Så ur det perspektivet har jag tänkt att lägre beläggning faktiskt är bättre eftersom det hjälper dig att påskynda ompositioneringen. Men om jag lyssnar på er rätt, är det inte ett ideal för den här typen av marknadssituation. Så kanske skaffa ett par tankar om det.
Matt:
Jag tänker snabbt på det där, Andrew. Kom ihåg, Danny, när jag pratar om negativa kassaflödesegenskaper eller fastigheter som inte fungerar, beläggning, kan du lösa. Återigen, vi har kommit in i en fastighet som presterade ekonomiskt med 30 %. Jag skulle förmodligen göra den affären igen idag, det skulle jag göra, för om en affär kommer ut på marknaden, och vad marknadsräntan än är, 90, 95 %, och det fortfarande är lutande på kassaflödet, är det inte en bra affär. Men om jag kan göra det jag kan kontrollera, kan jag hyra upp, jag kan köra leasingerbjudanden, jag kan sätta in vackra kök och vackra badrum och den typen av saker, och jag kan göra vad jag kan kontrollera för att få en fastighet att lösa in flöde, jag är all in. Om du pratar om en fastighet som kanske är 70 % upptagen på en marknad där det finns mycket hyreskontroll och den typen av saker, är det kanske en möjlighet där de andra 20 % av enheterna kan sätta tillbaka på marknaden, du kan sätta tillbaka på marknaden, jag gillar det. Andrew, vad tror du, 60 %, 75 % ockuperade fastigheter på dagens marknad?
Andrew:
Återigen, se bara till att du kan täcka det och se till att du kan täcka det längre än du skulle ha planerat förra året eller året innan. Det finns möjlighet där. Det är bara större risk. Risk, det finns sätt att minska den, och om du ska ta den risken, se bara till att du gör det.
Matt:
Danny, det här har varit ett fantastiskt samtal och förhoppningsvis relaterat till alla här. Jag uppskattar dig. Tack för att du kom på programmet idag.
Andrew:
Bra att prata med dig, Danny.
Danny:
Okej, tack så mycket.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Smakämnen kommersiella fastighetskraschen och dåliga nyheter för högränteinvesterare
- Cap rate kompression, hyresstagnation och röda flaggor för flerfamiljsmarknaden
- Rekommendationer för både aktiva och passiva flerfamiljsinvesterare
- Hur veterinär a fastighetssyndikering affär när man skaffar privat kapital
- Skalning från liten till stor flerfamilj och varför hoppet är lättare än du tror
- Kassaflöde kontra uppskattning och vilket är en bättre satsning om värderingarna börjar sjunka
- Ballongbetalningar, bolån med justerbar ränta och riskfyllda finansieringsalternativ sätta nya investerare i en svår plats
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Bok som nämns i showen
Ta kontakt med Andrew, Matt, Dave och Scott:
Intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? Kolla in vår sponsorsida!
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 miljoner
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 månader
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- Able
- Om oss
- ovan
- absolut
- accelerera
- accelererande
- godtagbart
- Enligt
- Konto
- konton
- exakt
- förvärva
- förvärv
- tvärs
- Agera
- Handling
- aktiv
- aktiviteter
- faktiskt
- Dessutom
- justerbar
- fördelar
- rådgivning
- påverka
- Efter
- mot
- Recensioner
- medel
- Flygplan
- larm
- Alla
- redan
- alternativ
- Även
- alltid
- amatör-
- fantastiska
- mängd
- mängder
- analys
- analys
- och
- Angeles
- Annan
- svara
- någon
- Lägenhet
- lägenheter
- Apple
- uppskatta
- uppskatta
- appreciering
- tillvägagångssätt
- lämpligt
- lämpligt
- godkännande
- godkänna
- OMRÅDE
- områden
- argument
- runt
- blivande
- bedömning
- tillgång
- tillgångsslag
- Kapitalförvaltning
- Tillgångar
- Antagandet
- attraktiv
- publik
- Författaren
- genomsnitt
- tillbaka
- Badrum
- Balansera
- boll
- Banking
- baserat
- I grund och botten
- grund
- vackert
- därför att
- blir
- blir
- passande
- innan
- började
- Börjar
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- klocka
- BÄST
- Bet
- Bättre
- Betting
- mellan
- Stor
- större
- störst
- Sedlar
- Bit
- Svart
- Blödning
- ombord
- styrelse
- nål
- Bonus
- boken
- gränsen
- lånad
- Botten
- köpt
- BP
- Hjärnorna
- varumärke
- Ha sönder
- Breaking
- Brian
- i korthet
- föra
- Föra
- mäklare
- fört
- budget
- budgeterat
- byggare
- Byggnad
- Hausse
- Bunch
- företag
- affärsplan
- Köp
- Uppköp
- kabel
- kalifornien
- Ring
- kallas
- Kan få
- lock
- kapital
- Insamling av kapital
- kapitalisera
- kortet
- vilken
- Karriär
- bära
- Vid
- fall
- Kontanter
- kassaflöde
- fångas
- försiktig
- VD
- vissa
- säkerligen
- byta
- Förändringar
- byte
- avgifter
- laddning
- Diagram
- ta
- Jul
- Städer
- klass
- klasser
- klart
- klättra
- stänger
- samla
- samlar
- kombination
- komma
- bekväm
- kommande
- kommentarer
- kommersiella
- Kommersiell utlåning
- kommersiella fastigheter
- Gemensam
- företag
- jämfört
- Ersättning
- behörig
- fullborda
- fullständigt
- komplex
- Oro
- oro
- villkor
- förtroende
- säker
- Konsensus
- konservativ
- Tänk
- med tanke på
- konsekvent
- konstruktion
- sammanhang
- fortsätta
- kontroll
- Konversation
- konversationer
- kunde
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- omfattas
- Covidien
- Crash
- skapa
- skapas
- skapar
- Skapa
- skapande
- kredit
- nyfiken
- Aktuella
- För närvarande
- Klipp
- datum
- Dave
- David
- dag
- behandla
- Erbjudanden
- debatter
- Skulder
- årtionde
- årtionden
- Nedgång
- Minskar
- sjunkande
- djup
- definitivt
- Examen
- Efterfrågan
- Demografi
- Denver
- beroende
- beror
- detalj
- detaljerad
- Bestämma
- DID
- Skillnaden
- skillnader
- olika
- svårt
- flit
- rikta
- riktning
- Direktörer
- Rabatt
- diskutera
- Visa
- Distributioner
- dividerat
- dokument
- Dodge
- inte
- gör
- dollar
- inte
- undergång
- ner
- nackdelen
- NEDVÄNDNING
- Drop
- under
- dynamisk
- Dynamiken
- varje
- tjänar
- tjänar
- lättare
- Ekonomisk
- Ekonomiska förhållanden
- ekonomer
- ekonomi
- antingen
- Annars
- betona
- energi
- tillräckligt
- Miljö
- aktier
- eget kapital
- speciellt
- huvudsak
- väsentligen
- fastigheter
- uppskattningar
- Eter (ETH)
- Även
- händelse
- så småningom
- NÅGONSIN
- Varje
- dagliga
- alla
- allt
- exakt
- exempel
- excel
- utmärkt
- utbyta
- spännande
- exekvera
- exekvera
- Utgång
- Bygga ut
- förväntat
- kostnader
- dyra
- erfarenhet
- expert
- Förklara
- utsatta
- extra
- extremt
- familj
- fascinerande
- Mode
- avgift
- avgifter
- få
- fylla
- Slutligen
- finansiering
- Finanser
- finansiella
- ekonomi
- finansiering
- hitta
- finna
- änden
- natur
- Förnamn
- Fisk
- fixerad
- flaggorna
- platta
- Flyta
- flöda
- Strömmande
- Fokus
- fokusering
- följer
- För investerare
- kraft
- alltid
- formen
- bildning
- bildad
- Framåt
- hittade
- vän
- vänliga
- vänner
- från
- förverkligande
- frustration
- full
- fullständigt
- kul
- fond
- fonder
- ytterligare
- framtida
- Allmänt
- generera
- genererar
- generera
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- ger
- Välgörenhet
- Go
- Målet
- Mål
- Går
- kommer
- god
- GP
- tacksam
- grå
- stor
- större
- slipning
- Grupp
- Väx
- Odling
- vuxen
- Tillväxt
- Gäst
- Guy
- hacka
- Hår
- Hälften
- hantera
- händer
- hända
- hänt
- händer
- Hård
- har
- huvud
- Rubrik
- friska
- Säkrad
- säkring
- Held
- hjälpa
- hjälp
- hjälper
- här.
- dold
- Hög
- högre
- hyra
- historiska
- Träffa
- träffar
- hålla
- läxor
- hoppas
- Förhoppningsvis
- hoppas
- värd
- HET
- Huset
- hushållet
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- stor
- Hurt
- SJUK
- idealisk
- Inverkan
- påverkade
- Konsekvenser
- nödvändigt
- med Esport
- förbättra
- in
- djupgående
- Öppnings
- innefattar
- Inkomst
- Öka
- Ökar
- ökande
- otroligt
- industrin
- informationen
- ingång
- istället
- instruktioner
- försäkring
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intresserad
- intressant
- lager
- Invest
- investerat
- investera
- investering
- Investeringsstrategi
- Investeringar
- investerare
- För Investerare
- involverade
- fråga
- problem
- IT
- artikel
- iTunes
- Jobb
- Domaren
- hoppa
- Ha kvar
- hålla
- Snäll
- King
- Vet
- kunskap
- land
- Large
- större
- Efternamn
- Förra året
- Sent
- Lagar
- LÄRA SIG
- lärt
- inlärning
- leasing
- Lämna
- lämnar
- långivare
- utlåning
- Nivå
- Hävstång
- LG
- Licens
- Licensierade
- livet
- ljus
- sannolikt
- Begränsad
- begränsad partner
- linje
- rader
- Likviditet
- Lyssna
- listor
- liten
- lever
- lån
- Lån
- Lång
- länge sedan
- lång sikt
- Långsiktiga trender
- längre
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- den
- Los Angeles
- förlorar
- förlust
- förluster
- Lot
- älskar
- Låg
- LP
- mac
- gjord
- Huvudsida
- underhåll
- Majoritet
- göra
- tjäna pengar
- GÖR
- Framställning
- människa
- hantera
- ledning
- Ledningsgrupp
- chef
- hantera
- manuell
- många
- många människor
- marknad
- marknadsmiljö
- Marknader
- massorna
- Materia
- betyder
- betyder
- Möt
- möten
- medlem
- mentala
- nämnts
- endast
- metriska
- Meyer
- Microsoft
- Mitten
- kanske
- migration
- Mjölnare
- miljon
- emot
- minsta
- minut
- minuter
- Mildra
- förmildrande
- modifiera
- tjäna pengar
- pengar
- Månad
- månader
- mer
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- motiverad
- flytta
- rörliga
- flera
- multipel
- nationell
- Rikstäckande
- Natur
- Nära
- nästan
- nödvändigtvis
- Behöver
- behov
- negativ
- negativt
- netto
- nät
- Nya
- Nybyggnation
- nyheter
- Nästa
- antal
- nummer
- beläggning
- erbjudanden
- Office
- offline
- Okej
- Gamla
- ONE
- nätet
- driva
- drift
- Verksamhet
- Operatören
- operatörer
- Yttrande
- Åsikter
- möjligheter
- Möjlighet
- Optimera
- Alternativet
- Tillbehör
- beställa
- Övriga
- egen
- ägd
- ägaren
- betalas
- Park
- del
- särskilt
- partnern
- partner
- Partnerskap
- reservdelar till din klassiker
- parti
- passiva
- Tidigare
- Betala
- betalningar
- Lön
- Personer
- människors
- procent
- utför
- kanske
- perioden
- personen
- Personligen
- Personal
- perspektiv
- fenomenal
- PHIL
- Filosofin
- plocka
- plockade
- bit
- Plats
- placering
- Planen
- planeras
- planering
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- poäng
- DAMM
- portfölj
- placera
- positioner
- möjlig
- potentiell
- potentiellt
- förutse
- förutsäga
- föredragen
- Förbered
- presentera
- tryck
- pretty
- föregående
- pris
- Priser
- privat
- förmodligen
- Problem
- problem
- process
- producera
- Profil
- Vinst
- Program
- projektet
- utsprång
- projekt
- framträdande
- utlovade
- egenskaper
- egenskapen
- skydda
- bevisar
- tillhandahålla
- förmåga
- köpt
- Tryck
- sätta
- sätta
- fråga
- frågor
- Snabbt
- höja
- insamlat
- höja
- samla kapital
- Betygsätta
- rates
- betyg
- nå
- Läsa
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknader
- inser
- Anledningen
- rimlig
- resumé
- nyligen
- lågkonjunktur
- känner igen
- rekommenderar
- rekommendationer
- post
- Recover
- Red
- minska
- Hälsningar
- region
- regionala
- regelbunden
- förblir
- ihåg
- Hyra
- reparation
- ersätta
- representerar
- rykte
- forskning
- Reserv
- reserver
- REST
- Restriktiv
- resultera
- detaljhandeln
- avkastning
- återgår
- intäkter
- vända
- rider
- Ringa
- stigande
- Risk
- Riskfaktor
- risker
- Riskabel
- Roll
- Rulla
- Taket
- rund
- Regel
- regler
- Körning
- rinnande
- Sacramento
- säkraste
- Nämnda
- lönen
- Till Salu
- försäljning
- salt
- Samma
- Save
- Skala
- skalning
- rädd
- SEC
- Andra
- sekunder
- Värdepapper
- säkerhet
- se
- ser
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- senior
- känsla
- Serier
- allvarlig
- in
- sju
- delning
- skifta
- SKIFTANDE
- Skift
- lysa
- skall
- show
- Sidor
- signifikant
- Enkelt
- helt enkelt
- eftersom
- enda
- Sir
- webbplats
- Situationen
- Storlek
- långsam
- Small
- mindre
- So
- Mjukvara
- LÖSA
- några
- någon
- något
- någonstans
- Källa
- Utrymme
- specifik
- specifikt
- spendera
- Spendera
- spik
- Snurra
- delas
- sponsra
- Sponsorer
- spridning
- stapel
- Personal
- bemanning
- STAGNATION
- starta
- Starta
- startar
- Ange
- uttalanden
- bo
- Steg
- Stick
- Fortfarande
- stola
- Sluta
- Storm
- rakt
- Strategi
- ström
- strömmar
- påkänning
- starkt
- studio
- ämne
- super
- superhjälte
- leverera
- Utbud och efterfrågan
- stödja
- Stödjande
- förment
- överraskad
- hållbart
- Växla
- syndikat
- syndikerad
- syndikering
- bord
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- Talks
- uppgift
- skatter
- grupp
- tech
- temporär
- hyresgäst
- villkor
- testa
- texas
- Smakämnen
- Området
- Huvudstaden
- den information
- världen
- deras
- sig själva
- Där.
- sak
- saker
- Tänkande
- trodde
- hot
- tre
- Genom
- tid
- gånger
- Tidpunkten
- Tips
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- ton
- alltför
- topp
- ämne
- kasta
- Totalt
- mot
- Avskrift
- enorm
- Trender
- problem
- sann
- Litar
- SVÄNG
- Vrida
- typisk
- typiskt
- förstå
- förståelse
- undervattens
- writing
- enhet
- enheter
- upside
- us
- användning
- värderingar
- värde
- värderas
- Värden
- mängd
- Omfattande
- Kontra
- VET
- Video
- utsikt
- Röst
- Volatilitet
- Rösta
- lön
- vänta
- ville
- Våg
- sätt
- Rikedom
- Väder
- vecka
- välkommen
- väster
- Vad
- Vad är
- om
- som
- medan
- VEM
- Vild
- kommer
- beredd
- KLOK
- inom
- utan
- underbart
- Arbete
- träna
- arbetssätt
- världen
- Världens
- orolig
- värsta
- värt
- skulle
- Wow
- skriva
- skrivning
- skriven
- Fel
- X
- år
- år
- Avkastning
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- zoom