Den här artikeln presenteras av Easy Street Capital. Läs vår redaktionella riktlinjer för mer information.
På senare år har en ganska ny låneprodukt: DSCR-lån (Debt Service Coverage Ratio) blivit enormt populär bland fastighetsinvesterare. DSCR-lån har blivit ett viktigt verktyg för investerare på väg att uppnå sina drömmar om ekonomisk frihet.
Dessa lån är avsedda specifikt för investeringsfastigheter endast, är så effektiva och populära eftersom de kräver ingen inkomstverifiering (eller skuld-till-inkomstkvot) och inga skattedeklarationer eller oändligt pappersarbete. Vidare - medan kvalifikationerna och dokumentationen är mycket mindre än konventionella bolån - är räntorna knappt högre (vanligtvis mindre än 1% mer). Dessa lån erbjuder fasta räntor i 30 år, inklusive alternativ där det är avdragsfritt under de första 10 åren, så att du slipper utbetalnings- och refinansieringstrycket som ofta kommer med hårda pengar alternativ.
Sammantaget är det inte konstigt varför investerare har strömmat till dessa lån för att skala sina portföljer och uppnå sina drömmar om ekonomisk frihet.
Hur kvalificerar du dig för ett DSCR-lån?
Potentiella låntagare kan ibland stöta på förvirring när de först lär sig om DSCR-lån. Närmare bestämt kvalificeringsprocessen, speciellt om de har varit i vridningen med en konventionell kvalifikation. Medan konventionella långivare kommer att granska till synes alla aspekter av dina inkomster, utgifter, bankkontotransaktioner och kredithistorik - DSCR-lån är olika, eftersom kvalificeringen och emissionsgarantin främst är inriktad på fastigheten istället för dig, låntagaren.
DSCR-långivare kommer att titta på din kreditpoäng och se till att du har några månaders betalningar på banken, men förutom det är din egendom kvalificerad, inte du! Det betyder att dina inkomstkällor, oavsett om du har ett W-2-jobb, äger ett företag, investerar i fastigheter på heltid, eller är pensionerad eller mellan jobb, spelar ingen roll! DSCR-långivare tar strikt inte hänsyn till inkomster!
Vad avgör mina priser och villkor?
Så vad avgör om du kvalificerar dig och vilken ränta du kommer att betala? Det kommer främst från tre nyckelfaktorer:
- DSCR (Debt-Service-Coverage-Ratio)
- LTV (Loan-To-Value Ratio)
- FICO (kreditpoäng)
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Det är ingen överraskning att DSCR-måttet är viktigt för DSCR-lån. Debt Service Coverage Ratio mäter inkomsten från fastigheten (hyrorna) dividerat med huvudkostnaderna (kapitalbelopp och ränta på ditt bostadslån, plus fastighetsskatter, försäkringar och eventuella tillämpliga HOA-avgifter).
Fastighetsinvesterare i allmänhet investera för månatligt kassaflöde från sina hyresfastigheter, vilket uppnås när inkomsterna överstiger deras utgifter och de har vinst över. En DSCR på 1.00x betyder att inkomster är lika med utgifter och att investeraren går i noll. En DSCR över 1.00x betyder att investeraren tjänar pengar eftersom de nu har kassaflöde. Till exempel skulle en DSCR på 1.25x inträffa om fastigheten tjänar 1,250 1,000 USD per månad i hyra och har 1.00 XNUMX USD i PITIA (kostnad – kapital + ränta + skatter + försäkring + föreningsavgifter). En DSCR under XNUMXx betyder att utgifterna överstiger inkomsten, så investeraren förlorar pengar varje månad.
Hur fungerar detta ur långivarens perspektiv? En långivare vill i allmänhet att investeraren ska göra så mycket kassaflöde som möjligt eftersom det primära problemet är förmågan att göra betalningar på hypotekslånet. Därför, ju högre DSCR, desto bättre lånevillkor får en investerare eftersom långivaren kan vara mer säker på att få tillbaka betalt eftersom hyran mer än täcker skuldbetalningarna varje månad!
Belåningsgrad (LTV)
Den andra avgörande faktorn är belåningsgrad (LTV). Detta är ett enkelt mått som jämför ditt lånebelopp med värdet på fastigheten. Detta är oerhört viktigt för långivaren eftersom långivarens huvudsakliga utväg om du slutar betala (standard) på lånet är att utmäta fastigheten och ersätta de pengar som förlorats på den obetalda skulden med fastighetstillgången. Helt enkelt, om långivaren kan sälja fastigheten för mer än vad som är skyldig i en avskärmningssituation, då är långivaren skyddad från att förlora några pengar.
Som sådan, ju lägre LTV, desto lägre är risken för förlust för långivaren, eftersom de har en större "kudde" om utmätning skulle behövas. Till exempel, i ett 80 % LTV-scenario (säg att en låntagare köper en fastighet och lägger ner 20 %), skulle en fastighet på 1,000,000 800,000 200,000 $ bära ett lån på 20 200,000 $ med en "kudde" på XNUMX XNUMX $ eller eget kapital för låntagaren. I den här situationen, om låntagaren fallerar och långivaren behöver utmäta, så länge som fastigheten inte har sjunkit i värde med mer än XNUMX % ($XNUMX XNUMX), är långivaren skyddad mot risken för förlust, eftersom de då skulle äga en fastighet värd mer än den avskrivna skulden.
I det här exemplet, om fastigheten bibehöll detta värde på 1,000,000 1,000,000 800,000 $ och långivaren utestängd på grund av betalningsförsummelse, kommer långivaren faktiskt ut i förväg och äger en egendom på XNUMX XNUMX XNUMX $ istället för en sedel på XNUMX XNUMX $. Men i den verkliga världen är det inte så enkelt (som alla fastighetsinvesterare vet mycket väl!), eftersom det finns stängningskostnader, juridiska avgifter och tid och energi som spenderas i denna process som nästan alla långivare skulle föredra att undvika.
Så hur påverkar detta lånevillkoren? Helt enkelt, ju lägre LTV, desto bättre villkor för låntagaren, eftersom det ökar "kudden" för långivaren vid fallande värde och utmätning. I exemplet ovan skulle värdet på fastigheten ha behövt minska med mer än 20 % för att långivaren skulle förlora pengar, ett osannolikt men troligt scenario. Men om LTV hade varit 60 %, dvs ett lån på 600,000 1,000,000 USD på en fastighet på 40 400,000 60 USD, skulle värdet ha behövt minska med hela XNUMX % eller XNUMX XNUMX USD för att långivaren skulle vara i en förlustposition. Mycket mer osannolikt! Således kan långivaren erbjuda bättre villkor (som en lägre ränta) på XNUMX% LTV-lånet eftersom det medför mycket mindre risk.
FICO (kreditpoäng)
Det sista nyckelmåttet för att kvalificera sig för ett DSCR-lån är ditt FICO eller kvalificerande kreditpoäng. Vanligtvis finns det tre kreditpoäng för alla, Equifax, Experian och TransUnion, och poängen som används för att kvalificera sig för lånet kommer att vara den mellersta.
Medan DSCR-lån i första hand baseras på egendomen snarare än den enskilda låntagaren, tittar långivaren fortfarande på kreditpoäng som en del av den stora bilden av kvalificering. Observera att kreditpoängen från en hypotekslångivare kommer att beräknas lite annorlunda än poängen du kan se från en vanlig bank eller onlinedataleverantör. Dessa poäng vägs lite tyngre mot fastighetskrediter, med hänsyn till saker som andra bolåneskulder.
Från långivarens perspektiv är någon med en lång och stor historia av snabba och fullständiga betalningar på andra bolån en bra indikator på sannolikheten för perfekta och snabba betalningar på ditt DSCR-lån. Så ju bättre kredit desto bättre villkor.
Andra faktorer som avgör kvalificering
Medan de "tre stora" mätvärdena som anges ovan är de viktigaste bestämningsfaktorerna för din kvalifikation och din ränta - andra faktorer gör också skillnad, om än inte lika viktiga. Några andra faktorer som DSCR-långivare använder inkluderar:
- Lånets syfte: Vanligtvis kommer du att få bättre villkor på ett förvärv än en utbetalningsrefinansiering, eftersom värdet som används av långivaren är mer säker på ett köp, och det finns mer garanterat "skin in the game" för låntagaren.
- Lånestorlek: DSCR-långivare gillar vanligtvis en "Goldilocks sweet spot"-lånstorlek, inte för stor och inte för liten för bästa prissättning. Detta beror på att det finns mindre marknad för hyresfastigheter i superstorlek (dvs. hur många potentiella köpare eller hyresgäster finns det för 3 miljoner USD+ herrgårdar), men omvänt kan en fastighet för litet värde (värd 200 250 USD eller mindre) tyda på en minskning eller ultra-lantlig marknad, ett tufft område eller en fastighet i dåligt skick. De bästa räntorna och de lägsta avgifterna kommer vanligtvis i intervallet $750k – $XNUMXk lånebelopp.
- Påföljder för förskottsbetalning: DSCR-långivare är kända för att ge de bästa priserna när straffavgifterna för förskottsbetalning av lånet (dvs. en avgift om du betalar i förskott tidigt på löptiden) är högre. Om du är en långtidsinvesterare och inte planerar att sälja snabbt, är det ofta en bra idé att handla förskottsbetalningar inom de första fem åren till en mycket lägre kurs.
Hur man väljer en DSCR-långivare
När du är redo att ta ett DSCR-lån är det dags att välja den långivare som passar dig. Det kan ibland vara överväldigande att komma på hur man ska börja och vem man ska välja. Det finns massor av DSCR-långivare där ute som erbjuder produkten.
Här är hemligheten med DSCR-lån som inte många långivare kommer att berätta för dig: låneprodukten är för det mesta densamma bland alla långivare. Även om det finns vissa skillnader längs kanterna och med exakta räntor, är lånen för det mesta mer eller mindre desamma. Och när det kommer till räntor, kan en långivare ha de bästa räntorna vid en given tidpunkt, men som på alla konkurrensutsatta marknader kommer det inte att hålla länge, och räntorna kommer så småningom att konvergera till i stort sett desamma.
Så hur väljer du rätt DSCR-långivare, inte bara för din omedelbara affär, utan för att etablera en långsiktig relation?
Du kommer att vilja finslipa på det sanna specialiteter och olikheter i låneprogram som erbjuds och rykte och finansiell styrka även hos långivaren. Priser och avgifter kommer sannolikt att bli ganska lika, så se till att ställa bra frågor och ta reda på varför de är olika.
Några förslag på frågor för att komma igång:
- Är du en direktlångivare som lånar ut ditt eget kapital eller en mäklarförmedlare som samarbetar med andra långivare?
- Har du några speciella program för fastighetstyper, såsom kort och medellång hyresfinansiering? Några BRRRR-låneprogram?
- Vilken är den maximala LTV du lånar ut till?
- Behöver du att en DSCR ska vara minst 1.00x, eller har du alternativ för icke-kontantflöden?
- När det finns partners (dvs. 50/50 ägare till en LLC) som lånar på ett DSCR-lån, kvalificerar du dig för FICO-poängen för den högre eller lägre partnern?
Slutsats
Att välja en DSCR-långivare och sedan säkerställa att din kvalifikation ger dig lägsta möjliga priser och avgifter kan vara en överväldigande upplevelse. Förhoppningsvis kan den här artikeln fungera som en stark resurs för att hjälpa dig välja det bästa DSCR-lånet för din investeringsresa.
Den här artikeln presenteras av Easy Street Capital
Easy Street Capital är en privat fastighetslångivare med huvudkontor i Austin, Texas, som betjänar fastighetsinvesterare runt om i landet. Definierat av ett erfaret team och innovativa låneprogram, är Easy Street Capital den idealiska finansieringspartnern för fastighetsinvesterare på alla erfarenhetsnivåer och specialiteter. Oavsett om en investerare fixar och vänder, finansierar en kassaflödeshyra eller bygger grund, har vi en lösning som passar dessa behov.
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- förmåga
- Om oss
- ovan
- Konto
- Uppnå
- uppnås
- förvärv
- faktiskt
- påverka
- mot
- framåt
- Alla
- alternativ
- bland
- mängd
- och
- tillämplig
- runt
- Artikeln
- aspekt
- tillgång
- Förening
- austin
- Författaren
- tillbaka
- Bank
- bankkonto
- baserat
- därför att
- blir
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- nedan
- BÄST
- Bättre
- mellan
- Stor
- Hela bilden
- Bit
- gränsen
- låntagare
- upplåning
- Breaking
- mäklar
- Byggnad
- företag
- köpare
- beräknat
- avbokad
- kapital
- bära
- Vid
- Kontanter
- kassaflöde
- vissa
- stängning
- komma
- jämförande
- konkurrenskraftig
- Oro
- tillstånd
- säker
- förvirring
- konventionell
- konvergerar
- Kostar
- land
- täckning
- omfattar
- kredit
- kritisk
- datum
- behandla
- Skulder
- skuldbetalningar
- sjunkande
- minskning
- Standard
- defaults
- Bestämma
- bestämd
- bestämmande
- Skillnaden
- skillnader
- olika
- rikta
- dividerat
- dokumentation
- inte
- ner
- drömmar
- varje
- Tidig
- Effektiv
- råka ut för
- Endless
- energi
- enormt
- säkerställa
- lika
- Equifax
- eget kapital
- speciellt
- väsentligen
- upprättandet
- fastigheter
- Även
- så småningom
- Varje
- alla
- exempel
- överstiga
- överstiger
- kostnader
- Experian
- erfarenhet
- erfaren
- extremt
- faktorer
- ganska
- avgift
- avgifter
- få
- FICO
- Figur
- slutlig
- finansiella
- finansiering
- hitta
- Förnamn
- passa
- fixerad
- flöda
- fokuserade
- För investerare
- Frihet
- från
- full
- ytterligare
- allmänhet
- skaffa sig
- få
- ges
- ger
- Ge
- kommer
- god
- stor
- garanterat
- Hård
- huvudkontor
- kraftigt
- hjälpa
- dold
- högre
- historia
- Förhoppningsvis
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- Tanken
- idealisk
- omedelbar
- med Esport
- in
- innefattar
- Inklusive
- Inkomst
- Ökar
- indikerar
- Indikator
- individuellt
- informationen
- innovativa
- istället
- försäkring
- intresse
- Räntor
- mellanhand
- Invest
- investera
- investering
- Investopedia
- investerare
- För Investerare
- IT
- Jobb
- Lediga jobb
- resa
- Nyckel
- Vet
- känd
- större
- Efternamn
- inlärning
- Adress
- LÅNA
- långivare
- långivare
- utlåning
- nivåer
- LG
- sannolikt
- Noterade
- liten
- LLC
- lån
- Lån
- logotyp
- Lång
- lång sikt
- se
- du letar
- förlorar
- förlora
- förlust
- Lot
- LTV
- Huvudsida
- göra
- Framställning
- många
- marknad
- Marknader
- maximal
- betyder
- åtgärder
- metriska
- Metrics
- Mitten
- pengar
- Pengar förlorade
- Månad
- månad
- månader
- mer
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- nästan
- nödvändigtvis
- behövs
- behov
- Nya
- normala
- erbjudanden
- erbjuds
- erbjuda
- ONE
- nätet
- Åsikter
- Tillbehör
- Övriga
- skyldig
- egen
- ägare
- betalas
- del
- partnern
- partner
- Betala
- betalar
- betalningar
- perfekt
- perspektiv
- plocka
- Bild
- Planen
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- plausibel
- plus
- dålig
- Populära
- portföljer
- placera
- möjlig
- potentiell
- föredra
- presenteras
- tryck
- pretty
- prissättning
- primärt
- primär
- Principal
- privat
- process
- Produkt
- Vinst
- Program
- egenskaper
- egenskapen
- skyddad
- leverantör
- inköp
- inköp
- Syftet
- Puts
- kvalifikationer
- kvalificera
- kvalificerande
- frågor
- snabbt
- område
- Betygsätta
- rates
- ratio
- Läsa
- redo
- verklig
- fastigheter
- verkliga världen
- senaste
- relation
- Hyra
- hyresgäster
- ersätta
- representerar
- kräver
- resurs
- återgår
- Risk
- rund
- Samma
- Skala
- Andra
- Secret
- sälja
- Försäljningen
- tjänar
- service
- portion
- Kort
- liknande
- Enkelt
- helt enkelt
- eftersom
- Situationen
- Storlek
- Small
- So
- några
- någon
- Källor
- speciell
- specifikt
- spent
- starta
- igång
- Fortfarande
- Sluta
- gata
- stark
- sådana
- överraskning
- söt
- Ta
- tar
- skatt
- skatter
- grupp
- villkor
- texas
- Smakämnen
- deras
- därför
- saker
- tre
- tid
- till
- tillsammans
- alltför
- verktyg
- mot
- spår
- handla
- Transaktioner
- transunion
- sann
- typer
- typiskt
- writing
- utnyttja
- utnyttjas
- värde
- Verifiering
- webp
- Vad
- Vad är
- om
- som
- medan
- VEM
- kommer
- inom
- Arbete
- fungerar
- världen
- värt
- skulle
- skriven
- år
- Din
- zephyrnet