Banker minskade krediter, är marknaden "lågkonjunktur" verkligen över?

Dave:
Hej, vad händer alla? Välkommen till På marknaden. Jag är din värd Dave Meyer, och vi har samlat hela gänget igen. Vi har Kathy, James, Henry och Jamil som alla är med oss ​​idag. Jag känner att det var ett tag sedan vi alla spelade in tillsammans. Det är trevligt att se er alla.

Kathy:
Likaledes.

James:
Familjen är tillsammans igen.

Kathy:
Och James är så mycket äldre.

James:
Jag är, och inte klokare.

Dave:
Jag vet, vi spelade in igår på hans faktiska födelsedag och jag tänkte sjunga för honom på podden, men sedan blev jag väldigt självmedveten och gjorde det inte.

Kathy:
Det finns fortfarande en chans.

James:
Ja, jag väntar på det. Kathy, du har ett album, du borde sjunga.

Kathy:
Det är sant. Det är sant. Åh man, ordet är ute nu.

Dave:
Okej, vi kommer inte att få er alla att sjunga, men James, grattis på födelsedagen från alla. Vi spelade in igår så det finns massor av grattis på födelsedagen för dig, men du förtjänar dem alla.

James:
Jag uppskattar det.

Dave:
Idag för vårt avsnitt kommer vi att gå igenom några fastighetsrubriker. Vi har fyra fantastiska berättelser för dig. Vi kommer att prata om lågkonjunkturen på bostadsmarknaden och om den är över eller inte. Kreditstandarder och hur de skärps och vad det betyder för fastighetsinvesterare. Vi kommer att prata om huruvida du säljer en fastighet, hur du säkerställer att du inte får låga erbjudanden, och vi kommer att prata om 15 städer som är väl förberedda för stabil tillväxt och sannolikt kommer att behålla sitt värde över kommande år. Så håll ut efter pausen så kommer vi in ​​på dessa ämnen.
För vår första berättelse talar vi naturligtvis om lågkonjunkturen på bostadsmarknaden. Om du lyssnar på det här programmet pratar vi ganska mycket om det här ämnet, vad som händer med bostadspriserna. Men bara under de senaste månaderna har vi sett en ganska viktig förändring i bostadsprisutvecklingen. De var nere från år till år, bara något, det var inte alltför allvarligt, men vi når en punkt enligt de flesta standarder, allas data är lite annorlunda, och säger att vi nu i princip är i paritet med förra året, det handlar om platt. Så frågan som den här artikeln talar om, NAR:s undersökning som indikerar att lågkonjunkturen kan vara över, detta kanske var den kortaste bostadskorrigeringen någonsin och nu är vi redo för framtida tillväxt. Så Henry, låt oss börja med dig. Tror ni att lågkonjunkturen är över och att ingen av er får säga "Det beror på marknaden". Jag vet att du är på väg att, vi pratar om på nationell basis här.

Kathy:
Han sa det nästan, det kom ut ur hans mun.

Dave:
Jag vet, jag kunde se det. Jag kunde läsa hur hans läppar började säga: "I Arkansas är allt fantastiskt och alla ni idioter borde bara flytta till Arkansas."

Kathy:
Ingen lågkonjunktur där.

Dave:
Men sympatisera med oss ​​andra, Henry, och berätta vad som händer på nationell nivå.

Henry:
Åh man. Jag tror att vi ser något som vi alla har pratat om. Det är, vi börjar verkligen känna denna brist på inventering, och med bristen på inventering och folk som bara förstår, ligger räntorna någonstans mellan sex och åtta och de är bekväma med det. Orsakerna till att människor flyttar är inte alltid ekonomiska. Deras livsstil, deras liv, deras jobb förändras eller de vill byta jobb för att de vill tjäna mer pengar. Det finns massor av jobbhoppning för att öka din lön, och det kan kräva en flytt, oavsett om du är i din stad eller utanför din stad. Det finns människor som flyttar för relationer och livet börjar hända. Människor behöver köpa bostäder, det finns inga bostäder att köpa, för vi har pratat om inlåsningseffekten, folk som har låga räntor vill inte sälja och det finns inte så mycket lager.
Och så, du börjar se att folk kämpar för inventeringen som finns där ute. Så du ser flera erbjudandesituationer igen, vi får flera erbjudanden på i stort sett allt vi listar. Det är bra. De saker som vi listar som inte är så bra eller som är, eftersom vi kommer att hålla tail-fastigheter, så vi kommer att köpa fastigheter, vi kommer bara att rensa ut dem och vi kommer att sätta tillbaka dem på marknaden så att de" inte renoverat. De tar längre tid att sälja. Så jag tror att du ser en sund marknad. Och så är det vad som borde hända, eller hur? Om du listar en skit, bör det ta längre tid att sälja än något som är gjort korrekt. De borde få flera erbjudanden och sälja snabbt. Så, är det en session över? Jag tror det, speciellt om räntorna inte går upp igen. Om de börjar visa tecken på att minska tror jag att du kommer att få bråttom att köpa det som finns där ute och då kommer du att se ännu fler erbjudanden.

Dave:
Kathy, jag är nyfiken på vad du tycker. Vi hade en show med Kathy, J. Scott och Scott Trench häromdagen och jag fick en förhandstitt på vad Kathy tror som händer här, men vi skulle vilja höra dina tankar om detta och om du tror att vi är slut skogen när det gäller priskorrigeringar.

Kathy:
Tja, för att använda citatet från Logan Mohtashami, "Vi befinner oss på en fruktansvärt ohälsosam bostadsmarknad." Så, ungefär som Henry sa, kanske gå tillbaka till en marknad där man faktiskt måste försöka sälja något och det måste se bra ut. Det är verkligen svårt för en agent just nu, du måste prissätta det rätt.

Henry:
Du måste arbeta.

Kathy:
Ja. Nåväl igen, det var bara 18 månader sedan eller så, du kunde bara sätta en skylt utanför och fastigheten skulle sälja oavsett vilket skick. Så det är hälsosammare i den meningen att säljaren faktiskt måste tillhandahålla ett kvalitetshem, i de flesta fall för att släppa ut det på den öppna marknaden, inte investerarmarknaden så mycket. Och köpare får ta sig tid att undersöka fastigheten. Återigen, för 18 månader sedan kunde man inte ens få besiktning i vissa fall, man var bara tvungen att köpa som den är och ta vad man fick eftersom det var hundra personer som väntade på det i många städer.
Så i denna mening är det mer hälsosamt för köparen, de har mer tid att titta på vad de köper. Men den fruktansvärt ohälsosamma delen är att med höga räntor och höga priser säljs det fortfarande, fastigheter säljs fortfarande eftersom det bara inte finns några andra alternativ, förutom nya bostäder. Och det är därför som byggare är lite överlyckliga just nu. Byggarnas förtroende ökar eftersom deras saker säljs. Byggmästarförsäljningen ökar med 20 %, medan försäljningen av befintliga bostäder minskar med 20 % eftersom det är det som är till salu. Rich och jag har precis stängt på en helt ny duplex i Palm Coast, vi fick en ränta på 4.75 eftersom vi kunde förhandla om det med byggaren eftersom det fanns utrymme för dem att förhandla, och det flyter jättebra. Och det här är vad jag tror är en möjlighet, är för byggare och människor som vill köpa nya bostäder eftersom det är tillgängligt.

Dave:
James eller Jamil, tror någon av er att detta är felaktigt, att det finns potential för fler prisfall under de kommande månaderna?

James:
Det handlar egentligen om om de bryter den arbetsmarknaden eller inte. Alla jag tror tittar på räntorna hela tiden. De är som, "Om räntorna går ner och bostäder kommer att gå galna." Men det finns så många andra yttre faktorer som man måste hålla ögonen på. Vad händer med arbetsmarknaden, vad händer med arbetslösheten, mjuknar det upp? Och om det inte är det kan de fortsätta att höja dessa priser.
Och vad den här artikeln förutspår är att den är väldigt positiv och aggressiv, och jag hoppas att det går med på det sättet. Det står att det kan vara så lite som att priserna kan gå ner till cirka 6.5 ​​i slutet av året, 6 % 2024. Vi ligger på priserna runt sju till 7.5 just nu för köpare som köper och marknaden är fortfarande rör sig och håller sig stadigt. Så det är vettigt att marknaden skulle återhämta sig, om kursen sjunker ungefär en punkt, är det 10% mer överkomligt för nästa konsument. Och så, jag tror att om priserna sjunker, kommer det att fortsätta att vara bra på grund av bristen på inventering. Men du måste hålla ögonen öppna... Du kan inte bara titta på räntor, du måste titta på allt som händer i världen. För om vi går in i någon sorts global lågkonjunktur, vilket kan hända, är det där jag tror att bostadsmarknaden kommer att falla. Jag tror faktiskt inte att det kommer att handla så mycket om priser längre.

Jamil:
Ja, James, det är en bra poäng. Den andra saken som jag tror att vi måste uppmärksamma är hur mycket kontanter, hur många bostäder som faktiskt köps med kontanter och hur mycket investeraraktivitet som fortfarande finns på marknaden. Det är fortfarande en del av det som står för saker och ting just nu. Jag kan berätta för dig, bara baserat på vad vi gör i vår verksamhet, finns det en enorm mängd investeraraktivitet kvar, som slukar upp lagret. Och vad händer om vi helt plötsligt har investerare som börjar lista sina fastigheter eller släpper ut mer av detta lager på marknaden?
Eller på andra sidan av det, tänk om folk säger: "Okej, vet du vad? Räntorna har sjunkit precis tillräckligt för att vi ska kunna övervinna denna inlåsningseffekt." Och sedan alla människor som har suttit på den här fastigheten och allt det här inventariet för att de sa: "Ja, jag tänker inte sälja, min kurs är för låg." Nu ändrar de sig och vi får det lagret på marknaden, jag tror att det kan skapa vissa prissituationer också. Så jag tror inte att vi är ute i skogen riktigt än eftersom jag tror att vi inte har alla variabler utredda och vi vet inte hur folk kommer att fungera när vi har lite mer normala situationer.

Dave:
Jag är typ med dig Jamil. Jag säger inte att priserna kommer att sjunka, men jag tror att det är lite förebyggande att förklara lågkonjunkturen över. Det finns många bevis just nu för att bolåneräntorna kommer att hålla sig högre lite längre. Vi spelar in det här i början av augusti. Fitch har just nedgraderat USA:s kredit, vilket skickade upp obligationsräntorna, vilket kommer att höja bolåneräntorna under de närmaste dagarna. Fed har indikerat att de planerar att hålla räntorna högre under längre tid och jag har ingen anledning att inte tro på dem.
Och så, jag tror att det finns bevis för att vissa saker kan komma att vi, efter sommarens hektiska försäljningssäsong, kommer att se en liten nedgång i bostadspriserna. Tror inte det skulle vara dramatiskt, men jag tror inte att vi har tillräckligt med information, som du sa, Jamil, för att säga att lågkonjunkturen är över. Jag skulle personligen fortfarande vara försiktig eller åtminstone så går jag tillväga.
För vår andra berättelse är rubriken, "Fed säger att amerikanska banker stramade krediterna ytterligare i spåren av misslyckanden." Så, Fed utfärdade den här rapporten och sa i princip att efter, alla vet vad som hände med bankkrisen, att bankerna i princip höjde sina standarder för att undvika risken för insolvens som vi såg med ett par banker, framför allt Silicon Valley Bank, där var svag efterfrågan på lån. Och i grund och botten säger de att bankerna har ökat sina standarder och nu är det cirka 50 % svårare, krediterna har stramats åt med cirka 50 %, särskilt på kommersiella och industriella lån. Så jag är nyfiken, James, låt oss börja med dig här. Vad tror du att effekten av detta är på den redan riskfyllda kommersiella sektorn?

James:
Jag känner att det här är något som har pratats om i ungefär ett halvår nu, att det här har kommit på det sättet. Och det borde egentligen inte vara en överraskning, eftersom det fortfarande finns många vakanser i den kommersiella sektorn, industri var överköpt, ungefär som självlagring. Och bankerna känner att det är riskabelt, så de kommer att skärpa sina krav. Det känns logiskt. De säger, "Hej, det här ser inte riktigt bra ut." och plus att kostnaden för pengar är mycket högre för att täcka skuldtäckningen på detta.
Och så, jag tror att det här kommer att fortsätta att skärpas och jag tror inte att det bara är inom industrin. Den här artikeln hänvisade till mycket kommersiellt och industriellt och de säger att det har minskat med 50 % för efterfrågan. Men det är vettigt, det är inte många transaktioner som pågår i det utrymmet, på kontoret, i industrin, jag ser bara inte att de affärerna på vår lokala marknad går ner. Vi ser fortfarande flerfamiljer och de är inte riktigt lika strikta med den kommersiella utlåningen, vi låste bara in några ganska bra priser. Men de ville verkligen... Dessa banker är mest angelägna om skuldtäckningsgrader. De är inte lika bekymrade över lån till värden, de är inte bekymrade över eget kapital i affären. De vill se till att tillgången kan betala för sig själv och de tror inte att kontoret kommer att göra det. Och så, jag tror att det kommer att bli riktigt svårt att få pengar under de kommande 12 till 24 månaderna. Det kommer att behövas mycket mer ägarfinansiering i det utrymmet för att transaktionerna ska kunna återhämta sig. Och jag ser det inte komma på minst ett till två år.
Och om du är en investerare och måste gå ut och handla banker just nu. Vi pratar med så många lokala banker och pratar om att flytta över insättningar, hur får vi fler kreditlinjer hos dem? Jag hade en bank på en duplex just nu och de vill ha 40% ned och jag köper till 25% under marknaden, det är ingen mening med ett lån till värde. De var mer bekymrade över skuldtäckningen. Och så erbjöd vi oss att flytta över några insättningar, och helt plötsligt i stället för 40 % ner, är de nere på 25 %. Så det är bara, de tittar på alla säkerheter, de vill se till att de skyddar dem. Och det är bara viktigt för investerare just nu att shoppa bankerna, gå och prata med dem, vem som har efterfrågan, vem som behöver insättningar, använda dina insättningar, få några vänner i ditt lag och du kommer att kunna få tillgång till pengar. Men på kort sikt ser jag inte att kommersiell utlåning rör sig särskilt mycket under de kommande 12 till 18 månaderna.

Jamil:
Ja, jag ville lägga till det. Jag tror att James lyckades. Och nyckeln som jag tror verkligen kommer att driva marknaden eller åtminstone återuppliva den, är att människor ändrar sina tänkesätt till mer kreativa situationer och lösningar. Ägarfinansiering tror jag, om säljare som verkligen vill ta sig ur sin situation, om de kan erbjuda dessa ägarfinansieringsmöjligheter till människor, skulle vi kunna börja se nya investerare eller människor komma till bordet och säga, "Titta, jag skulle ta detta på, jag skulle ta det här projektet på. Jag skulle titta på den här tillgången, men den måste vara vettig." Och som James också säger, du blir kreativ med bankerna, du flyttar över insättningar, du skapar den idealiska situationen för antingen långivaren eller den ideala situationen för dig som den specifika köparen med en ägarfinansieringssituation . Men kreativiteten är nyckeln. Ju mer kreativa som folk kommer att bli i den typen av tillgång, desto mer affär kommer att ske. Men det är inte förrän folk kliver ur den normala lådan att tänka som det faktiskt kommer att hända.

Dave:
Ja, det är en bra poäng. Och jag förstår att det är vettigt att vara kreativ, men det känns bara som att det andra som håller uppe det här är att vi hela tiden får höra att den kommersiella tillgångsklassen kommer att krascha. Och takpriserna har gått upp, priserna faller lite, men jag känner att det är det andra som bara låser det här, är som att alla väntar på den här förestående implosionen som jag personligen fortfarande tror kommer att hända, men det har inte hänt än. Så Kathy, jag var nyfiken på vad du tycker om det här.

Kathy:
Tja, jag tror att Fed gläds åt den här nyheten. Det är precis vad de försöker skapa. Detta är vad som händer i en åtstramningscykel, när Fed försöker bromsa saker och ting, dra tillbaka pengar ur systemet. Det sker genom att låna ut mindre. Och vi vet att, igen, som för 18 månader sedan, gjorde banker galna saker. Folk tecknade galet försäkringar och på något sätt accepterade bankerna det och det har förändrats.
Så, ofta när det blir en överkorrigering som händer när banker blir lite för överseende och, aj, de betalar priset för det, då skärper de sig och det är vad de gör. Skulle du låna ut en kommersiell fastighet just nu utan en enorm handpenning? Det skulle behöva vara 50% LTV, som många kräver eftersom vi inte vet var botten är i kommersiella fastigheter. Så det är extremt riskabelt. Det sker en massiv överkorrigering eftersom bankerna var för milda bara för inte så länge sedan. Så de betalar priset. Men frågan är hur bankerna överlever när de inte gör affärer? Om de inte lånar ut är det ett problem. Så vi kommer att se fler problem på grund av det.

Henry:
Jag instämmer helt. Jag tror att James slog den på näsan. Banker är företag, killar. De tillhandahåller en tjänst och den tjänsten är vanligtvis att låna ut pengar, de behöver låna ut för att fortsätta vara i affärer. Och så måste du ta reda på "Vad är det för mig?", för din banks sida. Om du vill att din bank ska låna ut så stramar de, de lånar inte ut, de stramar åt. Det betyder bara att för saker som de är obekväma med, kommer de att vilja att du ska ha mer hud i spelet med dem. För saker som de är mer bekväma med, är det mer sannolikt att de kräver mindre hud i spelet för dig eftersom de är bekväma med den tillgångsklassen.
Och så, du måste hitta den lokala banken som gillar den typ av fastighetsinvesteringar som du gör och bygga upp den relationen. Och skärpning betyder bara att de vill att du verkligen ska komma med en bra affär, de vill att du ska vara en riktigt bra fastighetsinvesterare. Och så, om du är stark inom en viss nisch och du hittar den bank som är bekväm med den nischen, tror jag att du kan hitta förmånlig utlåning. Det kommer bara att ta arbete. Du kan bara inte ringa banken, vilken bank du vill och få de förmånliga villkoren som du kunde för ett år sedan för vissa tillgångar, det kommer att ta arbete. Ibland måste du ringa 20, 30 banker och prata med dem om vad du gör innan du kan hitta den som är villig att låna ut till de räntor och villkor som du letar efter.
Så ja, de drar åt, det kommer att bli svårare att hitta pengarna, men pengarna finns fortfarande där ute. Och sedan, jag tror att det som James verkligen slog i huvudet är att de måste hålla i affärer och därför vill de ha dina insättningar. Och så om du kan hitta "Vad är det för dem?", och ge dem dina insättningar, kan du verkligen fortfarande förhandla fram bra villkor för vissa tillgångar. Återigen, en mer riskfylld tillgång, mer hud i spelet, mindre riskfylld tillgång, mindre hud i spelet. Och om du tar med dem insättningar, ännu bättre. Det är inte slutet på världen.

Dave:
Vi har inte alla insättningar som är lika stora som dina och James. Jag vet inte om de skulle vara lika imponerade av mitt och villiga att ge mig lån.

James:
Men allt är relativt, beroende på din marknad letar de efter en procentandel av vad de lånar ut till dig. Så om du är på en $200,000 40,000-marknad måste du flytta som 40,000 20. Om du kan flytta XNUMX XNUMX extra insättning eller något där borta, eftersom de får sin handpenning och sedan hänger de på XNUMX% av dina pengar också, så det är därför de mår bra av det och de kan låna ut dem igen. Så du behöver inte en massa pengar för att handla det, det beror på marknaden. Om du nu är i Seattle, ja, du kommer att behöva flytta över lite pengar, det är dyrt, eller likadant i LA, men det handlar mer om procenten än storleken.

Henry:
Ja, jag är i Arkansas, jag kan ge dem fem dollar, vi är bra.

Dave:
Okej. För vår tredje berättelse är rubriken "Fastighetsexperter, fem skäl till att du får låga erbjudanden och hur man åtgärdar detta." Jag kan se James flina öra mot öra, han är redo att prata om den här. James, jag ska bara låta dig börja.

Kathy:
Han ser lite arg ut över det också.

Dave:
Ja, han är redo att slåss.

James:
Jag vet att Jamil kan relatera till mig när folk säger "Åh, du är en så låg baller." Det är så oförskämt att ringa någon, om jag ska vara ärlig. Det är som att, nej, vi är inte låga ballers, vi erbjuder dig faktiskt marknadsvärde för tillgångens skick. Och så, jag tror att det är viktigt att veta om alla dessa människor som använder den termen low baller. Nej, du har bara fel prissatt. Du är inte låg ballast någon om du kan tillhandahålla statistiska uppgifter för att säkerhetskopiera ditt erbjudandebelopp. Och jag tror att det är väldigt viktigt för grossister, investerare att veta. Vi skriver erbjudanden baserat på marknadsvärde, som de är. Och vi bryr oss inte om vad... Det framtida marknadsvärdet är uppsidan för investeraren, det har ingenting att göra med vad ägaren äger just nu, vi köper nu.
Och så, när folk kallar mig en low baller, ser vi bara till att vi alltid skickar in tre till fem comps som visar att vi ligger inom intervallet vad det är för ett sant nät till en säljare. Men jag gillade verkligen den här artikeln., De ropade ut det för att de sa: "Hej säljare, om du får massor av låga erbjudanden, kanske det är du, inte dem." Och det är vad det handlar om. Om du vill sälja din fastighet till marknadsvärdet idag måste du ha den presentabel. Folk kommer att köpa saker som är bra produkter. Men om du är i mitten kommer du att hamna i mellanprissättningen. Om du behöver arbete, kommer du att få prissättning för behov av arbete. Och det är upp till säljaren att göra dessa ändringar för att ändra hur det kommer att säljas. Och om de inte vill göra de förändringarna måste de sänka priset. Det är precis så den här verksamheten fungerar.
Och jag gillade verkligen artikeln. Det lyfte fram många saker, att presentera din fastighet, du fick jobba för det. Förstår verkligen vad du har och vad som säljer. Och om du har dessa saker, kommer du att prissätta det därefter och du kommer inte att få de låga bollarna, du kommer bara att få en transaktion. Och så, jag tror bara att titta på vad du har. Om det inte säljer, titta på vad du har, och kanske är det bara en prissättning och en prispunktsgrej och du låter det vara och du säger bara, "Hej, den här typen av inventering tar längre tid att sälja, så jag ska sitta på det." Men om det pågår affärer runt dig och det inte är det, är det vanligtvis ett produktproblem.

Jamil:
Jag tänker dubbla det här, för James, du och jag, och Henry... Kathy är den enda som köper glittrande fastigheter för att hon älskar det nya och jag tycker att det är fantastiskt. Det gör vi inte, vi handlar med saker som behöver ompositioneras, har ett mervärde. Här är det som jag tycker är väldigt viktigt. Så låt oss titta på fastighetsmäklare. De är en förtroendeman, vilket innebär att de har en skyldighet att berätta sanningen för sina säljare. De har en skyldighet att agera för sin klients bästa. Och det betyder att vara ärlig mot dem att säga till dem, "Hör du. Jag bryr mig inte om vad grannen sålde för, de spenderade 100,000 1970 dollar i det huset för att fixa det, du kommer inte att få de pengarna. Du har fortfarande XNUMX Shea-matta här och du har ett Electrolux-kylskåp, det kommer inte att fungera. Här är vad det är, vi har alternativ, okej? Alternativ nummer ett, du spenderar pengar, fixar det här huset, jag skaffar dig vad Dave sålde för tvärs över gatan. Du vill inte spendera pengar och gör det, jag ska ge dig ett kontanterbjudande från en investerare som kommer att spendera pengarna och göra det.”
Men låt oss vara ärliga mot människor. Faktum är att när du är på ett möte och ljuger för din klient bara för att få avtalet undertecknat så att du kan slösa bort sex månader av deras tid, så att medan huset står på marknaden och de tror att du gjorde ett dåligt jobb, och sedan tror de när investerarerbjudanden kommer in att de är låga för att du var oärlig mot dem om det faktiska värdet på fastigheten. Det är problematiskt för mig.

Dave:
Jag älskar det här. Vi borde prata om detta hela tiden, det är den här typen av energi vi behöver.

James:
Jag älskar det.

Dave:
Du, skaffa den mannen en vattenflaska på handduken, han gjorde bara en hel runda i ringen.

James:
Du fyllde precis min födelsedag.

Dave:
Vi måste fläkta av honom lite. Okej, Henry?

Henry:
Den här artikeln säger till mig, det här är fastigheter, så här fungerar det. Du måste sälja något till det värde som det är. Du kan inte förvänta dig att få mer pengar för något som inte är värt det. Men folk är fortfarande i bubblan 2020 till 2022 i sina huvuden där de säger, "Jag kan bara slänga det här och någon kommer att ge mig allt jag vill ha." Och så är det inte längre. Återigen, detta modellerar mer av en sund marknad. Vilket innebär att om du vill sälja något måste du placera det så att det kan säljas för det värde som det är värt. Så, vi kommer och vi kommer att erbjuda dig vad vi tycker att fastigheten är värd i sitt nuvarande skick. Period. Slutet av berättelsen. Om du vill få mer pengar måste du lägga pengar på fastigheten, du måste få fastigheten att se bra ut.
För mig, allt som jag listar just nu, om jag säljer en fastighet och jag har gjort ett bra jobb med att renovera den fastigheten och jag har uppmärksammat detaljerna. För igen, förr kunde du bara sätta läppstift på en gris och kasta ut det där, men nu går folk igenom din ombyggnad och de säger: "Jag ser att de satte färg på väggarna, men de ersatte inte alla butikerna, som får mig att tro att det kan finnas något problem som de inte fixade. Och så, jag tänker inte ge ett fullpriserbjudande eller så kommer jag inte att erbjuda alls." Det tvingar oss som investerare som fixar och vänder fastigheter att göra det ordentligt, vara uppmärksamma på detaljerna, göra de små sakerna innan du lägger ut en fastighet på marknaden om du vill få högsta dollar.
Samma sak gäller för de husägare som säljer sin fastighet. Du måste vara uppmärksam på detaljerna. Du vill ha den högsta dollarn, då måste du visa folk att egendomen tas om hand och vårdas och att den måste placeras rätt. Det är vad som ska hända när du säljer en fastighet. Detta till mig säger, det här är fastigheter.

Dave:
Det känns som att vi slog på nerven här. Det här är något vi kanske borde prata mer om. Och det jag kanske borde göra är att också läsa artikeln och säga vad den säger bara så att alla vet, för det stod att det fanns fem anledningar till att du får låga erbjudanden. Och det stämmer i princip överens med vad ni tre just sa. Så den första var att dina förväntningar kan överstiga verkligheten på marknaden. I grund och botten har du orealistiska förväntningar. Nummer två, du kan inte lista fixeröverdelar till nyckelfärdiga priser. Det är helt rätt. Nummer tre, dålig estetik stöter bort köpare även om huset är strukturellt sunt. Har du någonsin gått in i ett hus och fått någon att bara säga: "Det är strukturellt bra, oroa dig inte för allt annat som är fult. Vi har en bra grund, det är helt okej.” Nummer fyra, ditt hem är bara så bra som dess presentation. Jag tror att det handlar mer om att iscensätta det, att få det att se bra ut. Och till sist, ekonomiska svårigheter drar till sig fel sorts uppmärksamhet. Så i grund och botten, om du har ekonomiska problem och du telegraferar det, kommer det förmodligen inte att fungera bra för dig. Så jag tror att det är alla goda råd som tagits in med mycket passion från dessa tre. Kathy, har du något att tillägga?

Kathy:
Åh, just det, det här är ett agentproblem enligt mig. En agent bör verkligen känna till värdet och kunna förklara för säljaren, "Du kan lägga så mycket pengar på det och du kommer att få så mycket mer." Eller, "Om du lägger så mycket pengar, kommer det inte riktigt att ta slut, sälj det där det är." Så jag tror att många nya agenter kom in på marknaden, vet inte vad de gör, är inte vana vid den här typen av marknad, de är vana vid marknaden där de inte behövde göra någonting . De måste jobba hårdare, de måste verkligen visa sitt värde idag.

James:
Och de äter kycklingben just nu, det finns inte mycket att sälja.

Jamil:
Sann. Men James, det finns en grundläggande situation i utbildningsprocessen för licensiering. Varje person som jag har pratat med i alla 50 delstater som går igenom licensiering har jag ställt samma fråga till dem alla, "Lärde de dig hur man jämför?" "Nej."

Henry:
Här går vi.

Dave:
Är det en sanning?

James:
Det är sant.

Dave:
De lär dig inte hur man jämför?

Jamil:
Det är sant. "De lärde dig inte hur man kompenserar fastigheter när du fick din fastighetslicens?" "Nej, det gjorde de inte." "Åh, wow. Så du har ingen aning om hur du ska hitta värde men du har en förtroendeplikt att vara ansvarig gentemot en kund, och de har inte lärt dig hur man värderar egendom än.” Det är där problemet ligger.

James:
Jag håller med till 100%. Och sedan har det kommit många mäklare under de senaste tre åren. Det är en annan marknad. Reglerna för att bara lista vad du ville och sälja var en regel och det kunde du göra. Att nu är vi tillbaka till grundläggande grundläggande fastigheter.

Kathy:
Och för protokollet, vår fond, vår enfamiljshyresfond köper gamla fula fastigheter och fixar till dem. Men jag personligen gillar de snygga grejerna.

Henry:
Åh, så du kommer att göra det på ditt roliga, men du kommer inte att göra det själv. Okej. Okej. Okej. Okej. Okej, det låter bra.

Dave:
Gör som hon säger, inte som hon gör. Jag känner att det är ett tema med Kathy nyligen. Hon är alltid som, "ni borde alla göra det här, men jag gör något helt annat."

Kathy:
Nej nej nej nej. Tja, det är min... Vad jag skulle köpa samma sak i Dallas. Det är bara det som är till salu, det finns inget nytt i de områden som vi vill köpa in. Så vi köper gammalt och gör det nytt.

Dave:
Grymt bra.

Kathy:
Jag visade bara min diversifiering, det är allt.

Dave:
Okej. För vår senaste artikel har vi en historia från gobankrates.com. Den har titeln, "Dessa 15 städer är redo för den mest stabila tillväxten och kommer sannolikt att behålla sitt värde." Kathy, jag tror att det finns en marknad som du är särskilt intresserad av som inte nämns i programmet så ofta som var på här. Vilka av dessa 15 var din favorit?

Kathy:
Åh, pratar du om Fackerville?

Dave:
Nej, ingen vill prata om Fackerville, fast du gör det. Nej, det var meningen att du skulle stjäla Henrys marknad från honom.

Kathy:
Åh, hur kunde jag glömma?

Dave:
Innan showen läste vi detta och jag berättade, en av marknaderna är Fayetteville, som uppenbarligen ligger i Henrys bakgård.

Kathy:
Nej, nej, jag tar det.

Dave:
Jag sa till Henry att han inte kan välja den, så...

Kathy:
Han kan inte välja den, den är min.

Dave:
… Kathy, du väljer det.

Kathy:
Ja, jag ska åka till Fayetteville och jag ska hitta Henry och få honom att hitta ett avtal för mig. Hur är det?

Henry:
Kom igen.

Kathy:
Det är så jag skulle investera där.

Dave:
Okej. Det är perfekt. Tja, dessa 15 marknader, i grund och botten sättet som GOBankRates utvärderar dessa är den förväntade värdeförändringen på en månad och tre månader. Sedan prognostiserade de år för år. Alltså en månad, tre månader och år över år, och sedan genomsnittet av de tre. Jag ska bara vara ärlig, jag tycker att det är ett hemskt sätt att utvärdera hur man köper fastigheter, det är bara att titta på en månadsutsikt. Men gillar du någon av dessa marknader? Nu när jag har förstört hela artikeln, gillar någon av er någon av dessa 15 marknader?

James:
Jag gör.

Jamil:
Det enda jag gillar, Dave, är det faktum att vi har flera Georgia-marknader där inne, och jag tror att det är en bra signal om att det är en hälsosam situation som händer i den staten. Det kommer människor från Atlantas stora tunnelbana som flyttar in i de mindre regionerna. Och jag tror att det bara visar att det finns mycket migration och mycket styrka i den staten. Så för mig, det är där jag skulle placera mina satsningar, på de sekundära och tertiära marknaderna i Georgia. Jag tror att det är något riktigt intressant på gång där borta.

Dave:
Trevlig. Jag gillar det. James, är inte din fru en av dessa marknader?

James:
Så slumpmässigt tog min fru upp det till mig alldeles nyligen att flytta till Wilmington, North Carolina, som har en befolkning på ungefär 125,000 XNUMX. Livskvaliteten är fantastisk där, och priset är betydligt billigare. Det är ungefär som en Naples, Florida, Newport Beach, men en bråkdel av priset. Bra skolor, bra boende, höga inkomster och marknaden går väldigt bra, det finns inte så mycket där. Medianpriset för bostäder är lägre, så det är en marknad som jag tycker är stark, eftersom jag nu har grävt i den och det är en riktigt cool plats att bo på. Men en sak jag ville påpeka i den här artikeln, förutom den platsen, är Wilmington fantastisk. Har någon annan haft problem med några av dessa städer? Eftersom Coeur d'Alene blir nummer två där-

Kathy:
Ja.

Dave:
Åh-

James:
… Jag tänkte, "Vad är på gång..."

Dave:
… aldrig. Ja, allt i Idaho borde förvisas just nu.

James:
Och det är en sekundär hemmamarknad, det var en befolkning på 60,000 XNUMX människor, priserna är genom taket. Det är massiva byggplatser som kommer ut i Coeur d'Alene just nu, massor av enheter kommer ut på marknaden och de sägs vara nummer två som är mest stabila. Jag hade ett allvarligt problem med det, eftersom de hänvisade till... Det är mitt i ingenstans, bredvid Washington-gränsen och det är dyrt, och det kommer massor av produkter till marknaden. Jag tror inte att det är en stark marknad totalt sett.

Kathy:
Jag blev ganska förvånad över att se det där, men det verkar också vara en plats som många rika människor pratar om. Så vi vet att vi har en typ av splittrad marknad där människor med välstånd verkar skapa mer välstånd, även i den här miljön och Coeur d'Alene är där de köper. Så vem vet, kanske för att det blir mer populärt att det förblir stabilt.
Men jag håller med dig om att om vi funderar på att investera och vi pratar om investeringar, inte andra hem, några av de Georgiens marknader, så är de mycket vettiga där vi har investerat i de områdena länge tid. För återigen, när du är i närheten av en stor tunnelbana, tenderar tillväxten att gå ut i förorterna, alltid i alla fall, på vilken marknad som helst, folk jagar alltid överkomliga priser. Så är det alltid. Så de tertiära marknaderna precis utanför stora marknader där jobben också börjar flytta, det är alltid en bra plan. Jag såg också Portland, Maine. Jag undrade över det, Dave, för du var precis i Maine och min dotter var där väldigt nära där du var gift samtidigt, hon jagade dig, tror jag. Hon kanske tog bilder, jag vet inte, paparazzi.

Dave:
Tja, jag tror att jag sa till er, vi hade en bröllopskrasch på vårt bröllop, två av dem-

Kathy:
Det var inte Krista, men hon ville.

Dave:
… Okej. Jag skulle känna igen Krista, och hon skulle ha blivit inbjuden. Men ja, jag tillbringade precis ett par veckor i Maine och jag gillade det verkligen. Jag vet ärligt talat inte tillräckligt om ekonomin i staden och ekonomin, men livskvaliteten är stor. Supertrevliga människor, verkligen gemenskapskänsla, även för, jag menar, det är inte en stor stad, utan denna tertiära stad. Riktigt trevligt gammalt bostadsbestånd och otroliga hummerrullar. Jag åt minst två till tre hummerrullar per dag och jag var glad över det. Så jag tror bara baserat på det skulle jag överväga att investera i Portland, men jag vet inte tillräckligt om det, ärligt talat.

Henry:
Tja, eftersom Dave klippte mina vingar och inte ville låta mig prata om Fayetteville, Arkansas, fick jag honom fortfarande eftersom Joplin, Missouri är på listan, och det är bara 45 minuter bort, och jag äger egendom där också. Så, Joplin, Missouri. Jag har köpt i Joplin, Missouri för exakt, förmodligen en av anledningarna till att det finns på den här listan, och det är för att Northwest Arkansas växer så mycket och folk inte vill bo eller har svårt att hitta hem där. Och på 45 minuter till en timme bort i Joplin kan du få ett mycket större hem, och Joplin själv har fortfarande en ganska bra blomstrande ekonomi. Det finns massor av tillverkning där, plus alla jobbmöjligheter i Northwest Arkansas-området, som driver ut folk. Men du kan få saker, du kan köpa saker som cashflow på marknaden där ibland.
Och så, det är ett ganska bra ställe. Nu, det är en kassaflödesmarknad, du kommer inte att få massor av uppskattning, men den här artikeln säger att du kanske kommer att göra det i framtiden. Jag tror att det kommer att uppskattas i framtiden, bara på grund av tillväxten på Northwest Arkansas-marknaden. Så jag investerar redan där, jag har ungefär sex dörrar där och jag kommer att fortsätta köpa. Fick dig.

Dave:
Tja, jag tror att efter ett år, ett och ett halvt år av den här showen, Henry, nu vet vi att du bara väljer dina marknader baserat på gobankingrates.com, att du bara går ner på listan här.

Henry:
Jag tar min check, gobankingrates.com, du kan skicka den direkt till mig.

Dave:
Hans affiliateavgift ökade precis. Nej, det är Henry, du spikar helt klart utifrån detta. Och köper du tillräckligt med volym för att stödja Joplin-marknaden just nu?

Henry:
Inte än. Inte än. Inte än.

Dave:
Okej. Han flyttar inte marknader.

Jamil:
Men Henry och jag, vi bestämde oss för att han var den som var direkt till säljaren i Northwest Arkansas, vilket är anledningen till att hans kostnad per kontrakt där ute för hans marknadsföring är så låg.

Henry:
Nej, du bestämde det.

Jamil:
Det här var en presentation som Henry gjorde på vårt samhällsläger och han dödade den, förresten, jag var bara clown på honom. Om det finns någon som jag skulle lyssna på och lita på för att förstå hur man gör direkt till säljaren marknadsföring, så är det den mannen.

Henry:
Jamil saboterade mig totalt på scenen. Jag gjorde en presentation om hur direkt till säljaren marknadsföring fungerar bra för mig och hur jag får en enorm avkastning på pengarna som jag spenderar för min direkt till säljaren marknadsföring och gnuggar Jamils ​​ansikte eftersom han alltid bajsar på direkt till säljarens marknadsföring. Sedan gick han upp på scenen och sa: "Den enda anledningen till att min marknadsföring fungerar så bra är att jag är den enda investeraren i Arkansas." Och sedan, när vi går för att samla in pengar till välgörenhet, var min välgörenhetspresent att jag skulle flyga någon hit till nordvästra Arkansas för att visa dem mina fastigheter och ge dem en åktur och visa dem mina kontor och allt det där. Och ingen ville komma till Arkansas eftersom Jamil bajsade på den på scenen. Och så-

Kathy:
Dude-

Henry:
… du kostar välgörenhetspengar.

Dave:
Jag vill gå, jag bjuder på det.

Kathy:
… Jag skulle gå.

Henry:
Kom igen, låt oss göra det.

Dave:
Jag är med. Kathy, låt oss gå, du och jag.

James:
Jag är också med.

Dave:
Vill ni gå före BP Con?

Henry:
Kom låt oss gå.

Dave:
James, du måste hoppa över Vegas.

Henry:
Kom igen. Jag ska sätta upp er på Swankiest Hotel och jag sätter Jamil i en lada.

Dave:
Är de på samma plats?

James:
Jag tycker att vi ska gå och knacka på dörren där. Låt oss ge Henry lite konkurrens på den marknaden.

Henry:
Kom an. Kom an.

Dave:
Okej. Nåväl, låt oss gå härifrån. Kathy, James, Henry, Jamil, tack så mycket för att ni var här, det var fantastiskt att ha gänget tillsammans igen. Tack alla för att ni lyssnade. Om du gillade showen ber vi dig att ge oss en recension på Apple eller Spotify, det betyder världen för oss. Det hjälper oss verkligen att göra fler fantastiska shower precis som denna. Tack igen, vi ses nästa gång för On The Market.
On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Calin Bennett, producerad av Calin Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, Research av Puja Gendal, copywriting av Nate Weintraub. Och ett mycket speciellt tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet On The Market är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.