Flerfamiljsmarknadsuppdatering + vad en 20-årig veteran vet

Andrew:
Det här är BiggerPockets poddshow 767.

Angie:
Förvaltningsbolaget vet vad de gör. De är proffsen, det är de som har erfarenheten. När du har en kund som är alltför involverad, fallstudie efter fallstudie, lyckas inte fastigheten. När du har kunder som är fria och du har ett veckosamtal med dem, skickar du din veckorapport, din ägares rapport. Dessa fastigheter är gång på gång enormt framgångsrika.

Andrew:
Andrew Cushman här med vår kompis Matt Faircloth. David Greene har lämnat inspelningsstudion tom igen, och vi trodde att han kanske hade lärt sig sin läxa från förra gången, så vi tar över.

Matt:
Glad att vara här med dig, Andrew. Jag är tacksam att jag får göra övertagandet med dig. Du har en spännande konversation på gång idag och folk säger: Varför är du entusiastisk över fastighetsförvaltning? Detta är så tråkigt. Låt mig säga er, skäms på er för att ni tycker att fastighetsförvaltning är tråkigt. Fastighetsförvaltning är, det är vad som kommer att göra eller bryta din lönsamhet på en affär. En bra fastighetsförvaltare kommer att ta en medioker affär och göra den fantastisk och de kommer att ta en fantastisk affär och göra den fullständigt skit. Och killar, en sista sak. Om ni vill höra mer om vad som gör affärer lönsamma, fastighetsförvaltning och kapitalförvaltning, måste ni lyssna på program nummer 739 där jag, Andrew och David går djupdykning i vad kapitalförvaltning är, vad det inte är och hur det korrelerar med fastighetsförvaltning. Så när du har lyssnat på den här, kolla in det avsnittet. Nummer 739.

Andrew:
Idag har vi en flerfamiljsmarknadsexpert med oss. Vi ska först komma in på lite av en marknadsuppdatering eftersom saker och ting förändras snabbt och vi vill försöka hålla alla uppdaterade om vad vi ser i realtid där ute på marknaderna. Sedan ska vi prata om fastighetsförvaltning och vi ska prata om en massa saker. Men ett par saker som är riktigt viktiga att se upp med är de nyckelegenskaper som en investerare bör leta efter i ett tredje parts fastighetsförvaltningsbolag. Vilka är de vanligaste misstagen som nya investerare gör när de tar upp fastighetsförvaltning från tredje part? Och vi kommer också att höra en historia om en hyresgäst som hade en vertikalt integrerad gårdsslaktare och grill som de drev inne på sin enhet. Så håll utkik efter allt det där. Matt, har du ett snabbt tips till oss? Är du redo?

Matt:
Snabbt tips. Okej, killar, här är ditt snabba tips för dagen. Andrew och jag har samlat ihop en fenomenal resurs som ni kan använda när ni intervjuar fastighetsbolag. Det här är 27, inte en, inte två, inte tre, 27 frågor du måste ställa till en fastighetsförvaltare när du överväger att anställa dem. Och det här är stort F gratis, något som Andrew och jag satt ihop som en fin present, ett fint tack. Tillbaka till er. Gå till biggerpockets.com/resources.

Andrew:
Ja, ta tag i det, gör det till ditt eget. Lägg till några ytterligare frågor och låt oss veta i kommentarerna på YouTube vad du tycker om det. Okej, jag är exalterad. Så låt oss gå vidare och hoppa in i den marknadsuppdateringen.

Matt:
Så killar, låt oss prata om marknaden. Saker och ting förändras dagligen. Vad tycker ni? Var är vi?

Andrew:
Tja, det är intressant som alla som lyssnar vet att det har varit, jag kan definitivt ge lite insikt, vi har varit ganska aktiva under det senaste kvartalet. Affärsvolym, vi ser en liten uppgång i vad som är tillgängligt att titta på. Vi garanterar fler affärer än vi har gjort, får inte fler erbjudanden accepterade, men vi har åtminstone fler fastigheter att titta på. Det finns många rubriker där ute. Jag har sett saker som att hyran sjunker sex gånger under de senaste sex månaderna och allt det där. Det ser vi inte. Våra hyror är uppe på alla våra fastigheter. Nästan alla våra fastigheter hade rekordsamlingar i mars. Jag tror att det är väldigt viktigt att skilja på vilka marknader du pratar om. Kom ihåg att fastigheter är lokala, inte nationella.
Så ja, hyran sänks förmodligen om du har en fastighet i A-klass i San Francisco, men om du har en fastighet i B-klass på en starkt växande delmarknad går det förmodligen fortfarande ganska bra. Låt inte rubriker skrämma dig. Många fastigheter fungerar fortfarande fantastiskt. Vi har också precis avslutat ett förvärv i slutet av mars. Det var den största aktiehöjningen vi någonsin gjort. Den sålde slut på en vecka. Så återigen, det pratas mycket om att du inte kan skaffa eget kapital nuförtiden. Och ja, det är svårare, men om du har rätt affär och rätt investerare och du sätter ihop dessa två kan du fortfarande få en affär gjort. Och så slutligen, på baksidan av det, listade vi precis en fastighet till salu och direkt utanför porten fick vi faktiskt ett ganska starkt erbjudande med hårda pengar. Vi kommer inte att acceptera det ännu.
Men vad vi hittar är att fastigheter som kräver bank- eller brygglån är ganska svåra att sälja just nu eftersom dessa långivare drar åt sina ringmuskler och finansieringen är riktigt tuff. Men om du har en fastighet som har stabiliserats på en bra marknad som kvalificerar sig för byråfinansiering, är byråerna fortfarande mycket aktiva och de lägger lån på stabiliserade fastigheter. Så eftersom det finns så lite inventarier till salu, går fastigheter faktiskt ganska bra. Det är de fyra sakerna som jag skulle slå på och skingra några av myterna och undergången och dysterheten som finns där ute. Men Angie, Matt, något ni skulle lägga till eller vilja kommentera för att rensa ut det lite?

Matt:
Intressanta grejer, Andrew. Men först och främst kan jag inte låta bli att säga det, grattis till köpet och en fastighet till salu. Jag ser också mycket till salu. Och tyvärr, om man tittar på de fastigheter som är till salu som jag har sett, är många av dem saker som folk köpte för ett år sedan, för två år sedan. Du har säkert sett många sådana där folk har köpt något, säljaren köpte det för två år sedan och de säljer det för dubbelt vad de betalade för det, eller mäklare som har det på marknaden för dubbelt vad de betalade. för det. Det är en pocketlistning, eller hur? Det betyder att mäklaren inte ens har ett undertecknat noteringsavtal. De bara går runt. Säljaren sa, ja, om du kan få mig det här numret så säljer jag.
Jag har sett en massa sådana och jag vet inte, jag vill inte gå och köpa någon annans problem. Och jag blir skeptisk för att köpa allt som ägts i mindre än 18 månader till två år. För problemet med det, att jag har sett det från första hand, kan man inte ta itu med riktiga kapitalförbättringar. Du kan inte ta itu med verkligt uppskjutet underhåll under så kort tid av en ägarcykel. Du måste äga en fastighet lite längre tid för att ta itu med alla de saker som måste hanteras. Och så dessa är alla bara egenskaper som precis har putsats upp lite små och hennes tillbaka på marknaden. Så det är vad jag har sett mycket av dessa dagar. Men jag vet inte om det verkligen är en indikation på marknaden. Jag tror bara att många bara hänger på att vänta.

Andrew:
Jag håller med. Och de kommer inte att handla. Det är de säljare som kommer att hamna på marknaden. Marknaden kommer att sjunka fem, 10%, sedan kommer de att sänka sitt pris fem, 10%. Tja, gissa vad? De är fortfarande bakom åttabollen och de kommer att jaga den och hålla på för alltid. Så ja, fastigheten som vi köpte var långsiktigt ägande, typ sex år. Och den vi säljer har vi ägt i sex år.

Matt:
Varsågod.

Andrew:
Så det gör att det faktiskt fungerar. Så nu Angie, du har en lite annorlunda insikt eftersom du ser det snåla på andra sidan av det här, på nära håll? 25 26,000 XNUMX enheter.

Angie:
Ja, 25,000 XNUMX enheter. Det är lite annorlunda. Våra kunder eller vad vi ser är att våra kunder faktiskt inte köper något just nu. Nummer ett, priserna är fortfarande löjliga. Räntorna är uppe. Och vi har också kunder som är oroliga eftersom de har brygglån där ute och de är oroliga att de kommer att förlora sina fastigheter och att de kommer att gå i konkurs. Vi ser en hel blandad påse av saker. Och när det gäller hyrorna, vissa marknader, så har du helt rätt, Andrew, det finns marknader, sekundära och tertiära marknader där hyrorna fortfarande är starka. Men i de större städerna, precis som du sa, hänvisade du till San Francisco och allt, eftersom vi är ett Georgia-baserat förvaltningsbolag, kommer jag att referera till Atlanta.
Vi börjar se ramperna sjunka. Vi ser att eftergifter erbjuds. Och så börjar du se den där svagheten på marknaden på A och B. Och historiskt sett börjar A falla, sedan får B A-invånarna, och sedan är det en ond cirkel och det går ner till B, C:n Det finns en del oro där ute, och jag tror att det kommer att bli tufft. Och jag tror att vi kommer att se många fastigheter under senare delen av sommaren, tidigt på hösten som går till konkurs och utmätning.

Andrew:
Och så för de som lyssnar som inte är bekanta med mottagaren, kan du bara snabbt definiera det?

Angie:
Ja. Om en fastighet går i konkurs tar långivaren den till vad vi kallar en specialservicer. Så det finns många specialservicer i USA och så lånet går till vad som kallas en specialservicer. Och sedan tar den särskilda tjänstemannen faktiskt fastighetsägaren inför domstol eftersom de inte betalar bolånet och de tar fastighetsägaren till domstol och domstolen utser en mottagare. Så din domstol utsåg konkursförvaltare, vilket innebär att ta in ett förvaltningsbolag för att förvalta tillgången. För mottagaren sköter mottagaren faktiskt för långivaren, vi sköter för mottagaren, och den förblir i konkurs tills den speciella tjänstemannen bestämmer sig för att sälja tillgången.

Andrew:
Och specialservicen säljer det vanligtvis relativt snabbt av det? Eller finns det en fördröjning eller?

Angie:
Det beror på tillgångens skick. Så om det är en mycket nödställd tillgång, och så du tänker på en fastighet där bolånet inte betalas, i allmänhet andra saker inte betalas, det är mycket uppskjutet underhåll och vattenräkningen kanske inte betalas. Och många gånger ser du att dessa fastigheter hamnar på nyheterna. Det är som, vänta, 200 enheter lägenhetsgemenskap, vattnet har stängts av eftersom det inte finns några pengar att betala någonting. Och så får du i allmänhet en mycket bekymrad tillgång. Så utsedd till konkursförvaltare kommer förvaltaren in, förvaltningsbolaget kommer in och vänder fastigheten. Specialservicen ger dig faktiskt pengarna, vilket är fenomenalt, för att vända fastigheten, få den i ett skick att den kan säljas till.
Så det beror på tillgångens skick när vi får den. De är inte alltid dåliga, men generellt sett är de det eftersom det kan vara upp till ett år av nöd för tillgången när det går från betalningsinställelse på lånet hela vägen genom domstolarna för att utse en mottagare.

Andrew:
Och det är roligt att du nämnde att de var på en nyhet, under ett och ett halvt decennium efter att ha varit det här företaget tror jag inte att jag någonsin har sett en fastighet vara i nyheterna av en god anledning. Det är nästan allmänt inte något som du vill ska hända med en fastighet du äger. Och då lämnade ingen investerare efter sig. Låt oss dyka in. Bara snabb definition. Vad är en specialservicer?

Angie:
En specialservicer är ett företag, och jag ska ge dig några exempel. CWCapital, LNR Partners i Miami som vi arbetar mycket med. Rialto Capital, det är speciella serviceföretag och de fokuserar bokstavligen på nödställda lån.

Andrew:
Så de kommer i princip in och tar över oavsett om ägaren vill eller inte?

Angie:
Ja.

Andrew:
Och så den sista frågan för de som, det är många av oss där ute och särskilt de som har försökt komma in i branschen de senaste åren, det har varit så svårt att få en affär de senaste åren. Priserna är höga. Det finns massor av konkurrens. Du ser bakom gardinen, eller hur? Eftersom du hanterar tusentals och åter tusentals tillgångar. Matt och jag har bara ett par tusen. Du har en mycket bredare syn än vi. Jag har hört historier om fastigheter där de inte kan betala bolånet. Och sedan som du sa, de betalar inte leverantörer, de gör kapitalsamtal. Det finns inga fler distributioner. De har ett ballonglån förfallit om sex månader. För någon som lyssnar, när tror du att några av dessa saker kommer att bli möjligheter för en ny investerare att komma in i botten av nästa cykel?
Hur mycket längre kan några av dessa fastighetsägare sparka ner burken innan de hamnar i specialservice och sedan till försäljning, innan de blir en möjlighet för nästa person?

Angie:
Tja, vår förutsägelse är sensommaren, tidig höst, att vi kommer att börja se processen starta och att vi kommer att bygga därifrån. För som du vet, Andrew, så har så många av dessa människor betalat för mycket för dessa tillgångar och det kan bara inte fortsätta. Så du kommer in i den onda cirkeln som hände 2008 och nio där du har betalat för mycket för den här tillgången, du garanterade att den skulle ha dessa astronomiska hyror och du kan inte få hyrorna eftersom marknaden faller isär, eftergifter erbjuds, och det är bara den där onda downhill-cykeln. Hoppsan, nu kan vi inte betala bolånet. Hoppsan, nu kan vi inte betala detta. Jag tror att vi kommer att se början på det, särskilt på dessa ballonglån, igen, sensommaren, tidig höst är vår förutsägelse.

Andrew:
Okej, sen sommar, tidig höst. Och så sista frågan, och jag är verkligen intresserad av att höra dina tankar om detta. Vissa människor som jag pratar med och som jag lyssnar på säger, hej, det här kommer bara att bli en del av flerfamiljsmarknaden. Andra är som att det här kommer att ta ner hela marknaden som 2008. Jag har mina tankar, men jag skulle vilja höra vad du tycker om, kommer det här att bli mer som utvalda möjligheter för dem som vill köpa eller kommer detta bara att bli en utbredd nöd det var i den stora finanskrisen?

Angie:
Nej, enligt mig kommer det inte att bli det, för jag tror att det finns så många fastighetsägare där ute som har bra solida lån till en rimlig ränta. De är kassaflöden nu. Så de kan ta lite hyresminskning och några tuffa tider och dra åt bältet, låt oss säga. Så enligt min åsikt tror jag inte att det kommer att bli massförstörelse. Jag tror att det återigen kommer att vara de människor som har betalat för mycket för fastigheterna som inte var smarta köpare, som var tvungna att få ut pengarna. Och det är de som kommer att lida, enligt mig.

Andrew:
Okej. Okej, bra. Tja, det är förhoppningsvis bra relevant information för alla som letar efter erbjudanden och kanske till och med har några av dina egna fastigheter. Matt, har du något att tillägga innan vi går vidare?

Matt:
Jag håller med om att många fastigheter kanske kommer att ha problem, men jag är ingen domedagsförutseende heller. Jag tror att många kommer att hitta en väg ut eller hitta ett sätt att få det att fungera. Jag tror inte att det kommer att bli blod på gatorna på något sätt. Jag tror att det kommer att finnas massor av erbjudanden att göra, kanske fler. Och jag tror att de som kommer att vinna i det här spelet eller de som kom in i det här spelet för att spela det långa spelet. De som kom in som ville vända ett hyreshus som en het potatis och komma in, komma ut om ett år, två år som de ser folk på sociala medier göra, kommer kanske att behöva antingen ändra sin plan eller så kanske de tar slut att förlora en egendom. Vem vet?
Men jag tror att de som kommer in i spelet eller expanderar i en flerfamiljsfamilj, Andrew är ett exempel, Andrew gjorde precis en affär, stängde bara en fastighet eller lade bara en fastighet under kontrakt och stängde den nyligen. Det kan göras. Bra erbjudanden kan fortfarande göras i det. Jag tror att de som sitter på händerna och väntar på att himlen ska falla kommer att sitta på händerna ett tag. Du kan lika gärna gå ut och försöka hitta möjligheter. Var bara noggrann och bjud på affärer som med en förståelse för att du vill få ett kassaflöde och den uppskattningen, eftersom uppskattning kanske inte är något på ett tag. Jag tror att kassaflödet kommer att vara kungen under mycket lång tid i flerfamiljshus.

Angie:
Jag fortsätter att säga till kunderna också, var försiktiga i din emissionsgaranti eftersom marknaden bokstavligen med inflation och allt annat, rasterna måste fortsätta. Du kan bara inte fortsätta i den här takten. Och det kommer att finnas en tid då folk kommer att säga, jag har inte råd med det här. Och du kan inte fortsätta ha råd med dessa enorma prishöjningar. Så emissionsgaranti för mig, även om det kan finnas några bra erbjudanden där ute, kan du inte garantera och förvänta dig 30, 40% hyreshöjningar. Marknaden tål det inte. Och det är vad vi ständigt råder kunder om, överprojektera inte dina hyror eftersom det inte kommer att hända. Och vi har sett det. Folk är precis som, jag har fått nog. Nej. Så du måste vara väldigt, väldigt försiktig och vi fortsätter att ge kunderna råd om detsamma. Om du måste garantera dessa enorma hyreshöjningar, köp inte affären eftersom den kommer att misslyckas.

Matt:
Så innan du går vidare från vår marknadsanalys vill jag bara låta alla veta att kristallkulorna som ägs av Matt, Andrew och Angie finns i butiken. Vi verkar inte kunna få ut dem från butiken. Så fatta dina egna marknadsbeslut baserat på dina egna marknadsdata. Du lägger dina egna erbjudanden på egen risk. Så det är vår Matt, Andrew och Angie ansvarsfriskrivning för dagen. Men jag hoppas att du tyckte att denna marknadskonversation var informativ. Gå vidare, Angie, du är någon som Andrew och jag båda tror att många av dem har interagerat med i branschen, men för de som inte har hört talas om dig, inte känner dig i det, kan du ge oss en kort introduktion och berätta vem Angie Smith är och vi kommer att hoppa in i en fantastisk konversation om fastighetsförvaltning och flerfamiljshus.

Angie:
Okej. Ja, bra. Min affärspartner, Cindy Batey och jag startade Strategic Management Partners, eller SMP, som alla känner oss, 2010. Vi startade bokstavligen företaget med noll tillgångar. Och vi arbetade för företag som höll på att gå i konkurs eller var nödställda. Och Cindy och jag tittade på varandra och sa, vad ska vi göra? Och antingen ska vi gå till jobbet för någon annan eller så ska vi starta ett eget företag. Och så startade vi SMP 2010, 0 enheter och bokstavligen kallade vi det att ringa för dollar. Cindy ringde advokater och mäklare som hon kände från sitt förflutna. Jag ringde faktiskt specialtjänstemän. Så det leder in i detta. Och det var när marknaden föll isär. Och till sist en gentleman i hans namn, och jag måste säga det för jag tror att den här mannens värld, hans namn är Hector Gomez, och han sa, "Angie, jag ger dig en chans."

Matt:
Trevligt.

Angie:
Och jag var liksom, ja. Vi fick äntligen ett avtal från en specialservice och det fungerade utmärkt. Och han gav oss den mest nödställda tillgång du ens kan föreställa dig att ge någon. Och han gav oss sin tillgång. Vi vände på det och vi blev kända på i LNR som Georgia girls. Och Georgia-tjejerna, vi måste ge dem mer, vi måste ge dem mer. Och bokstavligen gav LNR oss 18 fastigheter på en dag i hela staten Georgia även om vi var tvungna att ta över. Och så mellan mäklare, advokater som tror på oss och Hector Gomez på LNR, det var verkligen så SMP började. Och vi gjorde ett så bra jobb med dessa nödställda tillgångar och det byggde bara upp vårt rykte hos mäklarna eftersom de såg dessa tillgångar i nöd, kunde inte tro att vi hade förmågan att vända dem och att de kunde sälja dem mycket bra. priser för specialservice. Och där går du. Och det var så SMP började egentligen.

Andrew:
Vi ska ta en liten avvikelse till det saftiga här. Så vad du säger till alla är att du startade ditt företag och förvaltade de mest ohanterliga tillgångarna där ute, under en av de mest ohanterliga tiderna i flerfamiljshus i nyare historia. Så berätta för oss, ge oss en av dina mest intressanta berättelser om fastighetsförvaltning som du har stött på under SMP:s liv.

Angie:
Tja, det är en Hector Gomez LNR-historia. Varsågod. Och det var inte egendomen han gav oss våra chanser på. Det var en till. Och det var en mångkulturell egendom. Och när vi tog över skulle det finnas, och jag överdriver inte, jag skojar inte, det skulle finnas getter på uteplatser eller höns. Och sedan började vi gå enheterna och det var hål i mattan i vardagsrummen och vi ska alla, vad? Och de tog faktiskt hand om djuren.

Matt:
Där går vi.

Angie:
De tog hand om djuren.

Matt:
Tja, de var inte veganer är vad du säger.

Angie:
De var inte alls vegan. Och så skulle de laga de nämnda djuren på golvet i lägenheten eftersom de inte visste hur man använder apparater, amerikanska apparater, för man måste tro att många av dessa människor kom från platser där de inte hade modern utrustning, el, något. Så vi fick ta itu med det. Och vi var faktiskt tvungna att sätta upp skyltar, den här fastigheten hade en retentionsdamm som hade ankor och gäss, och vi var faktiskt tvungna att sätta upp en skylt, livsmiljö inte för mänsklig konsumtion eftersom de skulle ta varelserna ur retentionsdammen och äta dem till middag också.

Matt:
Nu Angie, betalade de husdjurshyra för getterna och hönsen?

Angie:
Vet du Matt, vi skojade faktiskt med det. Det blev ett skämt även med vår kapitalförvaltare, tar du ut husdjurshyra? Vi kan tjäna mycket pengar här.

Matt:
Det är en inkomstkälla.

Angie:
Intäkter. Men nej, vi var tvungna att stoppa övningarna. Varsågod.

Matt:
Åh man. Olika slag, eller hur?

Angie:
Det var också en total utbildningssituation att vi var tvungna att hjälpa människor att verkligen lära sig att laga mat och använda moderna apparater. Det var en vild tid, det var kul. Det är nog min vildaste historia.

Matt:
Varsågod. Varje hyresvärd har historier om att på cocktailpartyt är det de som måste stoppa musiken och alla kurar runt hyresvärden, du hör dem berätta några galna historier om hyresvärdar. Så tack för att du delar med dig av det.

Angie:
Exakt.

Matt:
Här är en intressant sak, eller hur? För att vissa lyssnar på den här podcasten som kanske bara är på väg in i fastighetsspelet eller några som lyssnar som kan vara självstyrande eller vad det nu är. Fastighetsförvaltning, tro det eller ej, Angie, vissa människor tycker inte att det är så intressant. Och vissa kanske till och med säger att jag inte ens behöver prata om fastighetsförvaltning eller ens lyssna på det där podcastavsnittet eftersom det inte är så viktigt. Höger? Vad skulle du säga, för att säga att varför använder en tredje parts ledning ett separat PM-företag, förutom att hantera internt, varför är det, jag kastar en softball till dig här eftersom jag tror att Andrew och jag båda håller med om att det är absolut nödvändigt, men varför är det viktigt för en fastighetsinvesterare, varför kan de inte bara köpa fastigheten och låta marknadens vindar ta fastigheten dit den ska gå?

Angie:
Bra fråga. Och många människor, du har rätt, Matt, förstår inte det, men det är stövlarna på marken dag ut och dag in som får det att hända. Du måste ta itu med invånaren, du måste hyra lägenheten, du måste samla in hyran och du måste förstå marknaden du är på. Så låt oss bara säga att någon från San Francisco, Kalifornien köper en fastighet i Savannah, Georgien. Vad vet den personen från San Francisco om Savannah? 99% av tiden lite till ingenting. Du måste anställa någon som är marknadskunnig, som vet vad de gör, känner till lagarna i staden och staten där de är verksamma, för att bli framgångsrik och som är svår att hantera en fastighet på tusentals miles away. Du behöver ett professionellt förvaltningsbolag på plats som driver din tillgång.

Andrew:
Låt oss ta ett steg tillbaka lite. Hur exakt definierar du, vad är tredjeparts fastighetsförvaltning?

Angie:
Och det finns verkligen, jag ska säga tre olika typer av förvaltningsbolag. Det finns ett förvaltningsbolag från tredje part, som hanteras till 100 %. Vi SMP äger till exempel ingen fastighet. Och så finns det en ägarchef där de kanske äger en del fastigheter, men de är också ett förvaltningsbolag. Sedan har du strikt ägaren som förvaltar, och jag vet att det bara låter galet, men du kan låta en ägare förvalta ett fastighetsbolag som de äger och förvaltar tredje part och sedan ägaren som har sitt eget förvaltningsbolag och förvaltar. Så för någon som letar efter ett förvaltningsbolag och min karriär innan SMP var ett förvaltningsbolag för ägarchef, och många av kunderna skulle säga, hej Angie, hur känner jag till herr ägare av förvaltningsbolaget?
Han får all uppmärksamhet, han får alla de bästa medarbetarna, han får allt det här. Så det skapade en hel del friktion, så att inte säga att de inte är bra förvaltningsbolag eller att de inte kommer att göra ett bra jobb för dig, men att ha en tredje part 100% förvaltningsbolag är tilltalande för många människor.

Matt:
Jag vill lyfta fram något, för du arbetar inte bara för individer som jag och Andrew som antingen är syndikatorer eller större företag som är hedgefonder, vad som helst, som äger flerfamiljer. Det finns också ett koncept som heter betalningsansvar. Och du nämnde det när vi pratade om marknaderna. Du nämnde det här. Jag inser att för vissa människor kanske vi bara kastar runt fastighetsslang, eller hur? Vad är betalningskrav? Låt oss definiera den termen och prata om hur det är annorlunda än att arbeta för en direktoperatör som jag själv eller Andrew.

Angie:
Höger. Tja, som en specialtjänsteman eller att vara mottagare, om du är utsedd till mottagare, utses du faktiskt av domstolarna i det län där den fastigheten är belägen. Och domstolen utser bokstavligen din mottagare och du rapporterar till domstolen. Så du arbetar med specialtjänstemannen, det är de som finansierar dig pengar för att driva tillgången, men det är domstolen du faktiskt rapporterar till.

Matt:
Är detta som en bankägd fastighet? Eftersom många människor i andra fastigheter kan kalla det en utmätning där fastigheten nu ägs av banken. Men ett konkursarrangemang kan vara, rätta mig om jag har fel, Angie, där det fortfarande ägs av ägaren, men banken har tagit över ansvarsåtgärderna och lämnat in, du överlämnade det till ditt företag att agera på sitt bästa intresse, om du vill, även om de inte är ägaren.

Angie:
Korrekt. Och avskärmningen. Så du har konkursrätt och utmätningar. Så om en fastighet går i utestängning har långivaren tagit tillbaka den och sedan anlitar de ett förvaltningsbolag för att driva den. Och under samma i stort sett samma utgångspunkt som du gör ett konkursförhållande. Så de finansierar, du arbetar tills långivaren vill sälja tillgången. Så i ett konkursförhållande, tekniskt sett, ja, Matt, äger ägaren fortfarande fastigheten, men långivaren går in och ger den till en speciell tjänsteman som tar den till domstol för att utse en konkursförvaltare eftersom de är i konkurs om lånet. Och många gånger går en fastighet som är intresserad av eller i allmänhet gör en utmätning. Så det får ägaren ur det. Så det kommer att gå i utmätning. Men det finns tillfällen, och vi hade det under åren som vi hanterade så många av dessa, att det stannade i konkurs hela tiden.

Matt:
Har du någonsin sett en situation där en fastighet i konkurs hamnade i konkurs och gick tillbaka till ägaren?

Angie:
Aldrig.

Matt:
Okej.

Angie:
Aldrig.

Andrew:
Jag har hört historier om ägare som försöker det, men de får i allmänhet reda på det, och det är inte tillåtet. En av de viktigaste sakerna för investerare, särskilt de som vill flytta till en annan marknad eller komma in för första gången, är att välja ett fastighetsförvaltningsbolag. Jag bor i Kalifornien, jag ska investera i Georgia. Det finns alla dessa fastighetsförvaltningsbolag. Hur tar jag reda på vilken som är rätt för mig och mitt företag och hur jag driver det? Så kan du, Angie, förklara lite, hur går någon tillväga för att välja ett fastighetsförvaltningsbolag? Och sedan i det, berätta faktiskt lite mer om SMP, hur många enheter har ni? Vem passar dig bra? Vem är inte det? Och kanske använda SMP som ett exempel på hur någon skulle gå till väga för den urvalsprocessen när de bygger sitt tredje parts fastighetsförvaltningsteam?

Angie:
Det är bra för en fastighetsägare att intervjua mer än ett förvaltningsbolag, för många gånger, och jag kommer att börja med detta, kommer detta att vara nyckeln under hela vårt samtal idag. Det är en folkaffär. Det handlar om människorna, det handlar om fastighetsägarna, det handlar om fastighetsförvaltningsbolaget, det handlar om försäljarna, det handlar om de boende. Så allt vi gör inom fastighetsförvaltning är en folkverksamhet. Och så många gånger är det personligheter. Hur är personligheten mellan ägaren och fastighetsförvaltaren? Har då fastighetsförvaltningsbolaget expertis? Så har de expertis inom tillgångsklassen vad som köps? Har de marknadsförmåga? Förstår de marknaden och har de rätt bokföringsprogram?
Är de trevliga? Okej, jag vill att min egendom ska intjänas. Åh nej, jag vill ha min egendom i kontanter. Är förvaltningsbolaget tillmötesgående till det? Så egentligen är det ett förhållande. Och det är därför Cindy och jag utsåg vårt företags strategiska förvaltningspartners. Vi ville hantera strategiskt med våra kunder. Och det var så vi kom på namnet, för vi ville att det skulle vara ett partnerskap. Här är en annan sak som är intressant, och igen, du bad mig att använda SMP, så det gör jag. Så när Cindy och jag startade företaget och vi började träffa potentiella kunder och göra vår hund- och ponnyutställning, var vi bokstavligen tvungna att berätta för folk att vi inte kommer att vara ett företag som köper policyn 100 % kakskärare. Så fastighet, som Andrew har två fastigheter i samma stad. Jag ska använda det till exempel. Vi driver inte de två fastigheterna exakt likadant. Jag bryr mig inte om de är en mil på vägen från varandra, de är olika tillgångar med olika invånare, olika allt.
Jag kommer inte att driva fastighet A precis som jag kommer att driva fastighet B. Naturligtvis har du allmänt, du tar ut hyran på samma sätt, du försöker få alla att betala sin hyra online, et cetera, et cetera . Men marknadsföringen av tillgången eller vad du gör kan vara helt annorlunda. Och jag tror att det också är förutom att vi har börjat i konkursbranschen och bevisat för världen att vi kunde hantera saker som ingen trodde kunde hanteras. Det var vårt åtagande gentemot vår kund att inte driva allt exakt likadant eftersom inga två tillgångar är exakt likadana.

Andrew:
En snabb sak att fråga innan vi går vidare till ett annat ämne. Var är SMP nu? För när vi träffades, tror jag att ni var på ungefär 3000 enheter. Så var är du nu och var placerar det SMP på den skala eller spektrum av förvaltningsbolag som investerare har att välja mellan?

Angie:
Höger. Dang Andrew, vi har känt varandra alldeles för länge. Om vi ​​började på 3000 24 enheter, kör vi för närvarande mellan 26,000 och 24 26,000 enheter. Återigen, som enbart ett avgiftsförvaltningsbolag, kunder köper, kunder säljer. Så våra siffror från månad till månad är bokstavligen upp och ner. Men vi kör i allmänhet mellan XNUMX och XNUMX XNUMX enheter, där vi har planat ut. Och det finns större förvaltningsbolag, det finns mindre förvaltningsbolag. Jag tycker bara att vi passar in i en bra, jag ska säga en bra nisch. Och vi verkar inte i alla stater. Så om en kund ber oss att åka till Kentucky, till exempel, skulle svaret vara nej. Nummer ett, vi skulle göra en stor björntjänst mot den klienten eftersom vi inte vet något om Kentucky förutom namnen på staden och de tävlar hästar där. Så det är bara inte vår starka sida. Eller att åka till Arkansas eller Andrew, Kalifornien.

Matt:
Jag skulle inte heller åka till Kalifornien.

Angie:
Jag skulle inte gå.

Matt:
Inte för investeringar, nej.

Angie:
Så du vill inte gå dit du ska göra dina kunder en otjänst. Och om en kund köper en dålig affär och vi inte håller med om den, kommer vi också att säga till våra kunder, nej, det här är inte för SMP. Och vi har nog tappat fler affärer. Vi kan förmodligen vara på 50 eller 60,000 30 enheter nu. Vi kommer inte att göra det om det inte passar. Så det måste återigen vara ett ömsesidigt partnerskap och överenskommelse eftersom vi inte vill sätta vår klient på att misslyckas och vi vill inte misslyckas för vår klient. Är vi perfekta och har vi misslyckats? Absolut. Kommer vi att göra det i framtiden? Absolut. Det är en del av livet. Ibland fungerar det och ibland inte och det är okej. Och det är därför vi har XNUMX dagar ute i vårt förvaltningsavtal.
Om du inte är nöjd med oss ​​eller om vi inte är nöjda med dig, låt oss skiljas från vänner. Livet är för kort. Och återigen, den här verksamheten handlar till 100 % om människor och relationer.

Matt:
Absolut. Och gå vidare på det, låt oss prata om människor, eller hur? Eftersom det är två olika personer, det är ägaren och fastighetsförvaltaren. Och låt oss diskutera det förhållandet lite i det. Vilken är den mest missförstådda delen av ägaren, PM-relationen, som du ser om och om och om igen och du önskar, du pratar med massor av fastighetsägare just nu, så det här är din chans att predika från predikstol och berätta för alla dessa ägare, vad är ett stort missförstånd som ägare har, antingen om något en PM borde göra, att de tycker att ägare borde göra som de inte gör? Eller bara en vanlig missuppfattning som du tror att ägare har mellan PM och ägarerelationen?

Angie:
Tja, det är en svår fråga, Matt, men jag ska svara på det så här. Förvaltningsbolaget vet vad de gör. De är proffsen, det är de som har erfarenheten. Så när en ägare, särskilt nya, är för inblandade i den dagliga verksamheten och vill säga, herregud, vi fick just en lägenhet ledig, höj hyran med 250 USD. Jo, herr klient, nej, du kommer att prissätta det från marknaden och det är orimligt att förvänta sig den hyran. Gör det ändå. Så när du har en kund som är alltför involverad, chanserna att lyckas för förvaltningsbolaget, och detta är bara inte SMP, det är varje förvaltningsbolag i USA, du har anställt dem av en anledning, låt dem göra sitt jobb.
Och för de kunder som är alltför engagerade, fallstudie efter fallstudie, lyckas inte fastigheten. När du har kunder som är fria och du har ett veckosamtal med dem, skickar du din veckorapport, din ägares rapport, du är engagerad i ett bra samtal med dem. Dessa fastigheter är gång på gång enormt framgångsrika.

Andrew:
Jag ska spela djävulsadvokat för en sekund här, Angie. Jag äger fastigheten, jag bryr mig om den mer än någon annan, därför kommer jag att göra det bästa jobbet med att förvalta den.

Matt:
Det är mina pengar.

Andrew:
Det är mina pengar, det är min egendom. Jag har mina egna tankar om det. Men vad skulle du bara säga till en investerare som säger att de vill förvalta sig själv av den anledningen?

Angie:
Och vi kommer att behålla den här showen PG, jag var förvarnad om det. Så vi kommer att behålla det PG. Tja, herr klient, du vänder dig inte och vet allt och jag är ledsen. Vi försöker professionellt tala om för våra kunder att vi har marknadsexpertisen. Vi förstår. Vi gör detta dag in, dag in. Vi har gjort detta för att leva. Det har du inte. Låt oss göra det. Och ibland gör de det, ibland inte. Men ett bra managementbolag, och Cindy och jag berättar det här för våra kunder hela tiden, Cindy och jag, vi kommer att gå till tidigare liv. Vi hade ett stort ägande i fastigheter. Vi förstår hur det är att äga en fastighet och vill att den fastigheten ska lyckas. Vi ingjuter det i vår ledningsgrupp.
När vi berättar för dem gång på gång, behandlar du den här tillgången som om den är din egen. Så där, Andrew och Matt. Vi ingjuter i vårt folk, låtsas som att det här är din tillgång, att du äger den. Och det är vad vi alltid försöker ge våra människor.

Matt:
Går ifrån det, eller hur? Det finns dock en rad saker som ägarna borde göra och kanske förväntar de sig att ett PM-företag ska göra. Så vad är några vanliga saker som en ägare egentligen borde göra själv och de kanske förväntar sig, en outbildad ägare skulle förvänta sig att deras PM-företag skulle göra, men det är verkligen ägarens uppgift?

Angie:
Jag ska bara ge ett par exempel, för det finns många. Men liksom skatteöverklaganden är ett förvaltningsbolag inte en trollkarl i skatteöverklaganden. Det gör vi inte. Det är inte vår starka sida. Så det finns skatteöverklagande företag där ute. Herr Ägare vi skaffar dig skatteöverklagandet, men din chef kommer inte att lämna in en skatteräkning åt dig. Jag måste få en refi gjord. Kommer du att arbeta med detta? Nej, det är inte vår uppgift att göra din refinansiering. Det är ditt jobb att göra din refinansiering. Det är vår uppgift att förvalta fastigheten. Så det är bara ett par snabba exempel på saker som vi ibland får frågan och de är som, ja, varför kan du inte bara göra överklagandet? Skatteöverklagande företag de får en avgift för att göra detta. Och klienten säger, åh nej, du kan bara göra det. Nej, det kan vi inte.

Matt:
Jag kan inte fatta att ägare har bett dig att hantera din refinansiering. Jag har också hört talas om ägare som ber sitt PM-företag nu att hantera sina investerarutdelningar åt oss. Som, hej, kan du bara betala mina investerare direkt och skicka dem dit kvartalsvis, bara skicka det till dem direkt från företaget. Höger?

Angie:
Händer hela tiden.

Matt:
Anledningen till att du inte kan göra det, det finns en förtroendeplikt där. Det är inte slutet på sticket som du vill plocka upp när du handlar direkt med investerare. Och det är förmodligen något som borde hanteras av den här syndikatorn eller av operatören själva och investerarrelationer och allt. Ja. Bra. Tack. Tja, vad är det som håller dig vaken på natten, om bara saker som går fel på dessa fastigheter och sådant där du har, precis vad som håller dig vaken på natten som PM, som en bra fastighetsförvaltare som verkligen bryr sig? Och det kan jag säga att du gör. Så som en PM som verkligen bryr sig, vad är det som verkligen bekymrar dig i vardagen som fastighetsförvaltare?

Angie:
Nummer ett. Och det är nummer ett, nummer två, nummer tre, brott och stämningar. Det är väldigt enkelt. Det är det svåraste som något förvaltningsbolag någonsin kommer att hantera, är brott och stämningar. Det är inte kul. Du kan få en drunkning, du kan ha en skjutning, du kan få en unge att falla ut ur ett träd och du blir stämd. Någon ramlar av en stege. Den juridiska aspekten av detta. Och alla är så tvistiga idag, så vi kan gå in på försäkring härifrån och jag kan prata med dig i timmar om försäkringen och hur svårt det är att få försäkring nu. Men det rättssamhälle som vi lever i idag gör det väldigt svårt att vara fastighetsförvaltare. Och det är faktiskt skrämmande. Och då ja, det kan inte hålla oss vakna på natten, särskilt om vi har en av de situationerna inträffa.

Matt:
Nåväl, låt oss gå dit, för många saker du pratade om, brottslighet och stämningar driver upp kostnaden för försäkringar för ägarna. Det är inte bara för att vi får fler orkaner eller vad som helst, för inte alla områden får det. Kostnaden för försäkringar ökar drastiskt på flerfamiljshus. Varför är det så? Du kommenterar redan varför det är så. Vad är något du rekommenderar att ägare kan göra? Finns det sätt som vi kan navigera på försäkringskostnaderna och som flerfamiljsägare bara kan vara beredda på när det gäller kostnaden för försäkringen?

Angie:
Nej. Och det finns egentligen inget enkelt svar, Matt. Jag kan bara inte säga, vifta med den här trollstaven eller gör så här eller gör så. För om du går till en försäkringsmäklare och de tar ut den på marknaden och du inte gillar dessa offerter och du går till en annan försäkringsmäklare, ja, nästa försäkringsmäklare kommer att blockeras från marknaden. Så de kan inte hämta dessa offerter eftersom de redan är blockerade från marknaden för den fastigheten. Så du måste bokstavligen lita på din mäklare för att handla alla aspekter för att få bästa möjliga försäkring. Men finns det bara en enkel lösning på försäkringen nu för tiden? Nej. Och återigen, vi är främst baserade i Georgia, vi får försäkring i delstaten Georgia, speciellt i Atlanta, jag låter det vara så, Metro Atlanta.
Det är nästan omöjligt eftersom lagarna i Georgien har ändrats och så många höga utmärkelser har delats ut till personer från juryer att försäkringsbolagets bara, livet är för kort, vi är ute ur Georgien. Och så ägare har mycket svårt i Georgien att få försäkring.

Matt:
Problem runt om. Bra insikt. Det är vad det är. Många jag pratar med pratar antingen om, de ser på fastighetsförvaltning som att de tror det, och du kan skrika, gör det inte just nu om du vill, de pratar om att antingen sköta sig själv eller till och med flämta, starta eget fastighetsförvaltningsbolag och förvalta för andras räkning. Dricker Kool-Aid som du drack för många år sedan och gör det själva som en intäktsström, som ett företag att äga. Vad skulle du säga till folk som funderar på att komma in i verksamheten som du och Cindy gjorde för många år sedan och starta ett eget PM-företag?

Angie:
Skillnaden är att Cindy och jag växte upp i den här branschen. Så jag började som leasingkonsult, arbetade mig upp till ägare av ett förvaltningsbolag. Det hände inte över en natt. Vi hade de stora träffarna och fallet ner och skadade ditt knä på vägen. Så vi hade erfarenheten av att lära oss branschen kontra en ägare att de precis köpt sin första fastighet och de tror att de kommer att gå in och förvalta den. De har ingen aning. De vet inte, nummer ett, du behöver ett program. Tja, vissa människor går in och försöker använda QuickBooks när de köper sin första fastighet. Och hur man anställer folk. Vad anställer du för? Var får du försäljarna ifrån? Och det är erfarenheten som kommer från ett förvaltningsbolag att veta det.
Nu finns det ägare där ute som har startat sina egna förvaltningsbolag ganska framgångsrikt, men det är att förstå verksamheten och det hände inte över en natt heller. Man köper inte sin första fastighet och startar sedan ett förvaltningsbolag. Det fungerar i allmänhet bara inte.

Andrew:
Det skulle jag absolut hålla med om. Och sedan också, så det är många som lyssnar som tycker, okej, det är bra, men jag måste fortfarande välja ett förvaltningsbolag. Så vad skulle du säga är några av de viktigaste, om du skulle välja de tre viktigaste frågorna som någon som intervjuar fastighetsbolag borde ställa, vilka skulle de tre frågorna vara? Och sedan för din bonusfråga, vad är frågan som alla ställer som egentligen inte är så viktig, även om de tror att det är det?

Angie:
Vad är mitt astrologiska tecken, antar jag? Så viktiga saker att fråga. Återigen, jag måste gå tillbaka. Förstår du, känner till marknaden och kan du verka på den marknaden? För om du anlitar ett förvaltningsbolag som inte känner till marknaden, kommer de att börja bakom kurvan. Kan det göras? Ja, det går att göra. Men om de inte vet, återigen, låt oss åka till Lexington, Kentucky där SMP inte verkar, skulle du göra ett stort misstag. Så de behöver veta, känner du till marknaden där vi köper vår tillgång? Vilken typ av programvara använder du? Har du bandbredd att ta på vår fastighet? Är en annan bra fråga.

Matt:
Det är en bra fråga. Och jag slår vad om att ingen frågar det.

Angie:
Väldigt sällan. Då och då, men väldigt sällan blir det frågat. Och vilken typ av billbacks eller dolda avgifter finns det? Många frågar inte det. Och Cindy och jag, när vi startade SMP, igen, kom vi från mycket stora företag i våra tidigare liv som några av dem hade eller så hade de billbacks. Och när kunden såg en del av det, är de som att skrika. Så Cindy och jag är fullständiga avslöjande, vi berättar exakt vad du betalar för med SMP och du ser varje check som skrivs, allt, det finns ingen dold agenda. Och när Cindy och jag började, för jag kom från avgiftssidan med en ägardel, och hon var helt från ett företag som var ägarstyrt, så hon förstod inte vad jag sa. Men jag var som, nej, billbacks, full avslöjande till våra kunder och vi lever med den integriteten varje dag.

Matt:
Kan du bara snabbt, vad är en billback? Bara för att hjälpa till att utbilda här. Vad är en billback?

Angie:
En återbetalning kan vara som om det finns en marknadsavdelning eller så skulle en del av redovisningsavgifterna faktureras tillbaka till kunden, och det framgår inte av förvaltningsavtalet.

Matt:
Liksom avgifter upp och utöver PM-avgiften.

Angie:
Ja. Eller del av regionchefen eller vad som nu debiteras kunden, utan att de vet om det.

Andrew:
Jag vill lyfta fram två av de saker du sa, Angie, som enligt min erfarenhet och iakttagelse är två av de största anledningarna till att relationer mellan ägare och tredje part misslyckas. Och det vill säga nummer ett, du sa, se till att du anlitar ett förvaltningsbolag som kan marknaden. Just det där är absolut nyckeln, för tyvärr finns det två misstag där. En, en ägare anlitade ett fastighetsförvaltningsbolag som inte kände till marknaden. Det andra misstaget var att fastighetsförvaltningsbolaget gick med på att ta jobbet. Det borde de inte ha gjort. Och sedan leder det till misslyckanden eftersom de inte känner till marknaden och att ägaren inte riktigt kommer att få bättre service än om de gjorde det själva eftersom fastighetsbolaget inte känner till den marknaden heller. Jag tror att det är väldigt viktigt för alla att notera.
Den andra är bandbredd. Många företag, inte bara inom fastigheter, utan över hela linjen, växer till varje pris. Och särskilt inom fastighetsförvaltning är det ett stort misstag, för om du har en region som redan förvaltar 27 fastigheter och din kommer att bli den 28:e, kommer du förmodligen inte att få så mycket bra tillsyn och saker och ting är det helt enkelt inte kommer att fungera bra. Så för de som lyssnar är det två absoluta nyckelfrågor. Känner fastighetsförvaltningsbolaget du pratar med verkligen marknaden, har erfarenhet av marknaden? Och om de gör det, fråga dem om de kan hjälpa dig att garantera och titta på affärer, eller hur? För som Angie nämnde, hon har sagt till kunderna, nej, vi kommer inte att ta den affären. Tja, om du pratar med ett fastighetsförvaltningsbolag och de är villiga att ta allt du kastar på dem, är det en röd flagga, eller hur? Det är tillväxt till varje pris.

Angie:
Nummer ett röd flagga förmodligen.

Andrew:
Det vill du inte. Och då också, ja, har de bandbredden? Har de folket på plats? Har de systemen? Har de förmågan att anställa och anställa och attrahera ny personal? Vill en fastighetsskötare som kommer att driva din fastighet arbeta för det företaget? Så återigen tog Angie upp två riktigt, riktigt bra saker. Se till att de känner till marknaden, se till att de har bandbredden. Och sedan även för dem som missade det föregående avsnittet vi gjorde om fastighetsförvaltning, gav vi alla en lista med 27 frågor att ställa. Så om du missade det förra gången, kommer det att finnas en länk i programanteckningarna, gå och hämta den, och det kommer definitivt att hjälpa dig. Matt.

Matt:
Bra, bra, bra grejer. Andrew och Angie, det här har varit ett fenomenalt samtal. Angie, tack för att du kom, å allas vägnar, för att du kom och gick med oss.

Angie:
Det har varit roligt.

Matt:
Alltid kul. Så riktigt snabbt, för de som vill höra mer om dig eller SMP eller få kontakt på ett eller annat sätt, hur skulle folk göra det?

Angie:
Gå in på vår hemsida www.smpmgt så hittar du oss.

Matt:
Smpmgt. Angie, tack. Tack så mycket. Och grattis till tillväxten och framgången för SMP. Ser fram emot att prata med dig snart igen.

Angie:
Japp. Låter bra. Det har varit kul, killar. Tack.

Andrew:
Okej, ta hand om dig. Tja, det var vårt intervjusamtal med Angie Smith om fastighetsförvaltning. Vi kom bara till en bråkdel av det vi skulle ha velat prata om, men det här är inte en sextimmars podcast. Så för det vi pratade om, Matt, vad skulle du välja ut som en av dina topphöjdpunkter eller viktigaste saker som vi pratade om?

Matt:
Först och främst en fenomenal intervju. Angie är en branschexpert. Hon har gjort det här väldigt länge och hanterar tusentals och tusentals, tusentals enheter. Så det är ett så bra samtal att ha med någon som har så mycket krydda och branscherfarenhet. Några höjdpunkter för mig är mot slutet där du hade pratat om att be en fastighetsförvaltare att garantera affärer åt dig. Och jag tror inte att tillräckligt många inser att en fastighetsförvaltare kan ge dig, inte bara, det är så vi skulle driva fastigheten, men en riktigt bra eller till och med bra fastighetsförvaltare kommer att kunna titta på din ekonomi och validera dem och säg, ja, hyrorna på den här marknaden bör vara X. Du har dem som Y, eller så tror vi att vi kan klara oss för en lägre kostnadsbelastning eller troligen en tyngre kostnadsbelastning.
De kan ge dig vägledning om löner för personer som du kommer att behöva anställa. Ett bra sätt att veta om en fastighetsförvaltare verkligen har fingret på pulsen eller inte är deras förmåga att ge dig en bra ekonomisk analys för affärer. Och så jag tror att det är av största vikt att fråga en PM om deras emission, deras artist är vad de kommer att kalla det, för din egendom. Och jag är glad att du tog upp det under intervjun. Det var en bra påminnelse för mig också.

Andrew:
En av de saker som hon sa som jag tyckte var väldigt viktig att lyfta fram, är att ett av de största misstagen för nya investerare är att välja ut det perfekta fastighetsförvaltningsföretaget som säger, okej, anställer dem, placerar dem på fastigheten och sedan mikroförvaltar dem till döds. Bara att dyka ner i de små detaljerna i, ja, den här enheten vill jag hyra för detta, och den här enheten borde vara den här. Och är damen i 6A, har hon betalat sin husdjurshyra? Ta ett steg tillbaka och låt fastighetsförvaltningsbolaget hantera de dagliga detaljerna. Det är vad de är till för. Och om du anlitat rätt företag kommer de att bli bättre på det än du är.
Nu, det betyder inte att du lämnar över egendomen till dem och säger, okej, jag pratar med dig om en månad när du skickar rapporten till mig. Du vill fortfarande vara med. Du vill fortfarande få helhetsvisionen och riktningen för fastigheten, men låt dem göra sitt jobb, inte mikromanagera. Och vet du vad? Om du låter dem göra sitt jobb och de inte gör det, ja, det är en annan konversation och du kan gå och hitta ett annat fastighetsförvaltningsbolag. Men om du går till tredje part, låt dem göra jobbet. Så det är definitivt en av sakerna jag skulle lyfta fram. Matt, för de som kanske bara är nya på BiggerPockets och på något sätt har saknat dig, hur hittar folk dig?

Matt:
Folk kan lätt få tag på mig, Andrew, bara genom att gå till vår företagswebbplats, det vill säga derosagroup.com. Derosagroup.com. De kan höra alla möjliga häftiga grejer vi håller på med på den webbplatsen.

Andrew:
Jag är Andrew Cushman. Du kan bara googla mitt namn eller hitta mig på Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Och det finns en handfull sätt att få kontakt med mig där. Och självklart är jag en BiggerPockets proffsmedlem, så se till att du kontaktar mig först på BiggerPockets. Så det här är Andrew Cushman för Matt, Captain America, Faircloth, som kvitterar.