Hur du hittar ditt hems efter reparationsvärde

Klicka här för att bläddra i vår fastighetsmäklarkatalog och kontakta topprankade mäklare i ditt område!

ARV står för "efter reparationsvärde", vilket är det uppskattade värdet av en fastighet när den har renoverats. Uppskattningen är en väl undersökt välgrundad gissning om hur mycket ett hus är värt efter renoveringar och reparationer.

Denna avgörande siffra kan hjälpa till att beräkna om ett bostadsköp är värt det ekonomiskt. Även hur mycket man ska renovera ett hus, och till vilket maxpris huset ska köpas för att ge utrymme för vinst och oväntade kostnader.

Vad betyder After Repair Value eller ARV?

Vad betyder ARV? De enkel ARV definition är det uppskattade värdet av ett hus efter reparationer. Värdet är det förväntade priset - till skillnad från husets nuvarande värde - som en bostad kan sälja för. Den tar hänsyn till jämförbar försäljning (comps) efter att dess nuvarande skick har uppgraderats och reparerats.

ARV används av:

• Fastighetsinvesterare
• Husflisor
• långivare
• Blivande bostadsköpare

ARV fastigheternas betydelse avgör om ett hus är värt att köpa till ett visst pris när man överväger kostnaden för reparationer och de lokala fastighetskompensationerna. Det verkliga värdet av en fastighet realiseras när en försäljning har genomförts. Så den bästa informationen för vilket dollarbelopp en viss fastighet kan sälja för är att titta på hus i närheten som nyligen har sålts.

Comps kan hittas genom att titta på Multiple Listing Service (MLS). Värderingsmän och fastighetsmäklare kan titta på MLS för att se nyligen sålda hus i samma område som fastigheten i fråga. De ser till att jämföra hus som liknar eller kommer att likna, när det gäller ett hus som inte är renoverat än.

Försäljning av hus av liknande byggnad, ålder och stil och liknande antal sovrum, badrum och ytor jämförs för att få ett genomsnittligt försäljningspris. Agenter kommer att titta på jämförbara husförsäljningar under de senaste 90 dagarna för att få en aktuell marknadsöversikt.

Värde efter reparation vs. efter renoveringsvärde vs. ARV

Även om det finns små skillnader i termerna "reparation" och "renovering", används de oftast omväxlande när det gäller ARV. Tekniskt sett inkluderar renoveringar reparationer men inkluderar även uppgraderingar och uppdateringar.

Reparationer, strängt taget, fixar områden som är trasiga. Om taket till exempel läcker måste det repareras. Efter reparationsvärde och efter renoveringsvärde avser dock i allmänhet samma ARV-term.

Ett hems uppdateringar kan innefatta att fräscha upp färgen, ta bort gammal och föråldrad estetik och ombyggnad av kök och badrum med gamla golv och inventarier. Till exempel behöver ett kök med gamla vitvaror och föråldrade armaturer inte nödvändigtvis repareras, men det kan behöva uppdateras för att inkludera mer moderna apparater och armaturer.

Hur man beräknar efter reparationsvärde

Att kunna beräkna ARV noggrant kräver att du känner till några siffror. Du behöver följande:

• En uppskattning av kostnaderna för renoveringarna
• Värdet som renoveringarna kommer att tillföra
• Antingen husets nuvarande värde eller förväntat pris baserat på jämförbar försäljning

Sättet att se på ARV kan bero på om du för närvarande äger huset och behöver göra reparationer eller om du funderar på att köpa ett hus för att renovera. Om du äger bostaden kan du värdera den för att hitta aktuellt värde. Sedan kan du lägga till värdet av renoveringarna för att få ARV:

ARV = nuvärde + värde av renoveringar

Du kan hitta både husets nuvarande värde och renoveringarnas värde genom att samarbeta med en värderingsman. Värderingsmän kommer att ge dig det aktuella värdet och lista hur de fastställt det. 

Till exempel kan en värderingsman uppskatta att byte av ett gammalt tak har ett värde av 5,000 5,000 USD. Det säger dig att värdet av takreparationen är $5,000 5,000. Det betyder inte nödvändigtvis att renoveringskostnaden blir 5,000 XNUMX USD, utan snarare att värdet av den renoveringen kommer att öka hemmets totala värde med XNUMX XNUMX USD. Den faktiska reparationen kan kosta mer eller mindre än detta belopp på $XNUMX XNUMX.

>> AGENT SVAR: Vad kan jag göra om jag inte håller med bostadsvärderingen?

Alternativt kan du vara en investerare eller flipper som vill köpa ett hus som behöver renoveras. För detta ARV-beräkning, måste du känna till fastighetens sammansättning och kvadratmeter:

ARV = genomsnittligt kvadratmeterpris för jämförbara fastigheter × fastighetens kvadratmeteryta

Hur ARV fungerar

ARV-konceptet är enkelt. Det är värdet på ett hus efter reparationer. Det är viktigt att få en korrekt ARV, annars kan du sluta med att sälja ditt renoverade hem för mindre än du hade planerat, vilket ger mindre vinst.

Att beräkna rätt ARV kan kräva att du antingen anlitar en värderingsman eller använder expertis från en fastighetsmäklare som är bekant med den lokala marknaden och kan titta på MLS för att se de lokala comps.

Bedöma värdet av renoveringar

Att uppskatta värdet av renoveringar kan vara en svår men viktig aspekt för att ta reda på hur man bestämmer ARV. Det kan vara svårt att uppskatta renoveringskostnaderna när kostnaderna för material och arbetskraft fluktuerar eller till och med, som vi har sett nyligen, stiga stadigt. Det är därför du kanske måste göra den bästa gissningen om hur mycket en viss renovering kommer att öka det nuvarande värdet på ett hus baserat på den lokala fastighetsmarknaden.

Många olika typer av renoveringar kan genomföras på ett hus. Hus kan behöva:

• Takreparationer eller byten av tak
• Tillägg i kvadratmeter
• Nya kök och badrum
• Moderna apparater
• Strukturella reparationer som reparation av fundament
• Färg- och kosmetiska uppdateringar

Detta är bara några exempel på potentiella renoveringar, som alla kommer att bero på den specifika fastigheten och dess nivå av förfall. 

Hur mycket höjer renoveringar bostadens värde? Svaret på den frågan beror på den specifika renoveringen och den lokala fastighetsmarknaden. 

Kostnaden för renoveringar kommer inte att täckas helt, men vissa renoveringar kan täckas av över 90%, som att installera en ny garageport.

Vissa renoveringar kan ge mindre avkastning än andra och kan till och med vara skadligt för bostadens värde. Det finns några reparationer och renoveringar som kanske inte är värda att göra, oavsett om de är för dyra utan chans till avkastning på investeringen (ROI) eller för mycket ansträngning utan större fördelar - om någon.

Du bör ta hänsyn till möjligheten att få renoveringarna gjorda till ett bra pris för att uppskatta din ROI. Annars kan reparationerna bli orimligt dyra om du vill att renoveringarna och din totala investering i huset ska löna sig. Det är en anledning till varför investerare och simfötter använder 70%-regeln.

70%-regeln

Investerare, långivare och simfötter gillar i allmänhet att använda 70% regel när du investerar, lånar ut pengar eller köper ett hus som behöver omfattande renoveringar. 70%-regeln innebär att du skulle lägga ett erbjudande om ARV multiplicerat med 70% (0.70) minus de förväntade reparationskostnaderna.

Till exempel är ARV för ett hus $100,000, och de förväntade reparationerna kommer att kosta $20,000. I det exemplet multiplicerar du ARV med 0.70 och får $70,000 XNUMX:

$100,000 0.70×70,000 = $XNUMX XNUMX

Därefter skulle du subtrahera de förväntade reparationskostnaderna från det numret för att få $50,000 XNUMX, vilket borde vara det högsta du skulle erbjuda för just den här fastigheten:

70,000 20,000-50,000 XNUMX USD = XNUMX XNUMX USD

Detta förutsätter att du använder 70%-regeln, som marknadsförhållandena kanske inte alltid stöder.

Denna regel säkerställer en buffertzon som tål en oväntat hög renoveringskostnad eller en låg värdering eller köpeskilling när du säljer huset.

>> AGENT SVAR: Effekterna av att konvertera garage till lerrum?

70 %-regeln tillåter investerare att räkna in den vinst de vill göra på investeringen samtidigt som de täcker slutkostnader och oväntade utgifter eller ett i slutändan lågt försäljningspris efter att de renovera huset och släppa ut den på marknaden.

Denna regel används även av banker och långivare för hårda pengar som lånar ut pengar till simfötterna för att köpa och renovera en fastighet. De får inte låna ut pengar för köpet om egendomen inte kan köpas för 70 % av ARV eller lägre.

En låntagare kan bestämma hur mycket de kan ha möjlighet att låna för ett renoverings- eller bygglån genom att beräkna ARV och multiplicera den siffran med 70%.

Några exempel: Före och efter husrenoveringsvärden

Ovanstående avsnitt beskriver hur ARV fungerar, utvärderar värdet av renoveringar och använder 70%-regeln för att begränsa det potentiella budet eller erbjudandet på fastigheten. Dessa detaljer kan sättas i perspektiv, som visas i följande hypotetiska exempel.

Exempel 1

Ett hus som behöver mycket arbete kan komma att listas på marknaden. Eftersom det behöver omfattande reparationer är huset noterat för 180,000 XNUMX dollar, vilket är lägre än vad husen i grannskapet har sålt för. Det är värdet före renoveringar.

Om du eller din agent tittar på de lokala företagen och upptäcker att jämförbara hus i gott skick säljs för cirka 300,000 XNUMX USD, så är den siffran ARV.

Om du använder 70 %-regeln skulle du multiplicera ARV med 70 % och få 210,000 XNUMX USD:

300,000 0.7 USD × 210,000 = XNUMX XNUMX USD

Nästa steg är att beräkna de totala förväntade renoveringskostnaderna korrekt. Det här huset kan behöva ett nytt tak, som kommer att kosta 10,000 20,000 dollar, och ett nytt kök, som beräknas kosta 30,000 XNUMX dollar. Den totala reparationen beräknas kosta XNUMX XNUMX dollar.

Du har bestämt att du kommer att behöva 30,000 70 USD för reparationer, så du skulle subtrahera det från XNUMX % av ARV:

$210,000 30,000–$180,000 XNUMX=$XNUMX XNUMX

I det här exemplet är listpriset rätt på pengarna när du använder 70%-regeln, och säljaren kan få ett erbjudande för det begärda priset.

Exempel två

I ett annat exempel kan ett allvarligt skadat hus listas i ett liknande område för $250,000 300,000. Comps är cirka $100,000 70, vilket gör den siffran till ARV. Renoveringen beräknas kosta 210,000 XNUMX dollar. Om du använder XNUMX %-regeln får du XNUMX XNUMX USD:

300,000 0.7 USD × 210,000 = XNUMX XNUMX USD

Efter att ha dragit ifrån reparationskostnaderna har du 110,000 XNUMX USD kvar, vilket är det högsta du kommer att erbjuda på just det huset:

$210,000 100,000–$110,000 XNUMX=$XNUMX XNUMX

När det högsta du vill erbjuda är lägre än utropspriset skulle du behöva förhandla för att få köparen att acceptera ett lägre bud, eller så kanske du vill ge fastigheten vidare.

Saker att tänka på när du beräknar ARV

Tänk på några viktiga punkter om hur man bestämmer ARV när det gäller att hitta, fixa och sälja en renoverad fastighet:

• Att veta hur man beräknar ARV handlar om att förstå en fastighets komp.
• Om du exakt kan räkna ut hur du ska uppskatta en renovering av ett hus, kan du ha en större chans att hålla dig under budget.
• 70%-regeln kanske bara fungerar ibland på vissa marknader, så du kan behöva justera ditt erbjudande för att få fastigheten.
• ARV är bara en aktuell uppskattning, eftersom husets värde kan förändras när det säljs.
• Att överskatta ARV kan resultera i mindre utrymme för fel vid renovering och sänkta vinstmarginaler.
• Vissa renoveringar kan bli kostsamma och vissa kan skada bostadens värde.

Sista tankar om ARV

Att beräkna en fastighets ARV kan hjälpa dig att besluta om att köpa ett hus som behöver omfattande reparationer. Om huset är avsevärt rabatterat och du vet de beräknade kostnaderna för de reparationer som behövs, bör du lämna ett erbjudande på 70 % av husets beräknade ARV. På så sätt kan du vara säker på att det kommer att finnas tillräckligt med utrymme för oväntade kostnader såväl som vinst när du säljer bostaden.

De kritiska faktorerna du behöver känna till är:

• Lokal jämförbar försäljning
• Skadans omfattning och vad som behöver repareras
• Beräknade kostnader för reparationerna och värdet av renoveringarna

Att känna till ARV är bara en av många aspekter av fastighetsinvesteringar och vända hus. Oavsett om du är en investerare, flipper eller husägare, behöver du en enkel plattform för att hitta de bästa agenterna som hjälper dig att beräkna ARV för potentiella fastigheter och i slutändan hjälpa dig att sälja ditt renoverade hem.

Du kan snabbt hitta de bästa lokala fastighetsmäklarna på FastExpert för att hjälpa dig med din husförsäljning — och hjälpa dig att få ut det mesta värdet för dina omfattande renoveringsinsatser.

• SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
• Källa: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/