Vi trasslade till. Vår fastighetsinvesteringar misstag 2023 uppgick till hundratusentals dollar, Och även om På marknaden är showen där experter på fastighetsinvesterare samlas, idag är ett bevis på att vi alla gör misstag. Från glömda skatteräkningar till landskapsskötsel debacles den kostnaden sex siffror i ränta, låta din fastighetsskötare driva din korttidsuthyrning i marken, och glömmer ett hus du äger– Dessa misstag är grova.
Om du känner att du blivit allvarlig investeringsmisstag 2023, oroa dig inte, för i det här avsnittet, vår expertgäster kommer att prata igenom några av sina mest smärtsamma fastighetsförluster det senaste året som underhållning för dig! Har du någonsin glömt att du ägde ett hus som hade ränta på det? Trodde du att affären du förlorade pengar på var över? Tog inget tillstånd och nu sitter du fast och betalar sexsiffriga innehavskostnader över några buskar? Du har förmodligen inte gjort dessa misstag, men det har våra gäster!
Håll dig kvar för att höra precis vad du INTE BÖR göra 2024 (och vidare) och hur du kan förvandla en hemsk situation till en lönsam affär ... eller åtminstone en lektion du inte upprepar.
Klicka här för att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden. Jag är din värd, Dave Meyer, tillsammans med James, Kathy och Henry idag. Och idag kommer vi att prata om de största misstagen som var och en av oss gjorde 2023, åtminstone hittills. Jag antar att vi fortfarande har ett par månader på oss att göra ännu mer och göra misstag, men jag vet åtminstone inte hur det är med er, jag har massor av misstag att fylla ut den här showen med.
Vi skulle kunna ha ett väldigt långt avsnitt idag, men låt oss bara börja. Innan vi går in på vart och ett av dina individuella misstag, skulle jag älska att bara veta vilka misstag du hör om just nu. Henry, jag vet att du arbetar med många elever. Du coachar många människor. Finns det några vanliga misstag eller trådar som du hör från om den nuvarande investeringsmarknaden?
Henry:
Ja, jag tror att ett av de vanligaste misstagen som folk gör just nu är att inte ta med tillräckligt med innehavskostnader, eftersom kostnaden för pengar är så hög, och därför budgeterar folk. De budgeterar för sina innehavskostnader när de gör vändningen, men då kan det sluta med att de måste ta lån till en högre ränta än förväntat och sedan behålla fastigheterna längre än förväntat.
Det är mycket dyrare nu ju längre tid det tar att slutföra ett projekt. Och jag tror att folk inte är tillräckligt konservativa när de tar hänsyn till innehavskostnaderna.
Dave:
Tja, jag tror att det förmodligen kommer att bli ett tema. Det är faktiskt en liknande sak jag tänkte säga. Men Kathy, ser du några vanliga fel som du tycker att vår publik borde försöka undvika?
Kathy:
Jag menar, de stora felen jag har sett under åren om och om igen är människor för att köpa och bevara fastigheter som ser riktigt bra ut online, ser billiga ut. De litar på agenten. De får inte värderingarna och besiktningarna och får tredje part att verifiera att fastigheterna i ett bra område och att det verkligen kommer att fungera som de vill ha det och som det står på papper.
Så det är i princip inte lita på proforma, vad som står på pappret. Du måste alltid ta reda på verkligheten. Så att inte lägga i proforma ett antagande om att hyrorna kommer att fortsätta att stiga. Det vet vi bara inte. Vi vet inte att priserna kommer att fortsätta att stiga. Fastigheten behöver bara vara vettig just nu och kunna göra proforma om det gick bra, stresstesta det eller om hyran gick ner, kunde du ändå hantera det?
Dave:
Har du hört det här rådet som folk säger? Det behöver inte gå i kassan år ett eftersom hyrorna kommer att gå upp. Och ja, för två år sedan var det väldigt vettigt. Men jag tror att ett annat vanligt misstag är att tro att hyrorna nödvändigtvis kommer att fortsätta att stiga. De kunde, jag vet inte. Men om du räknar med det för att få din affär att fungera, är det lite riskabelt.
Kathy:
Ja, jag tror att jag säger så, så jag kommer att försvara mig här.
Dave:
Okej.
Kathy:
Och det är att dina kostnader är de högsta under ditt första år. Du har anskaffningskostnader, dina slutkostnader. Så om du bara tittar på ditt år ett proforma, kommer det inte att se särskilt bra ut. Så var bara försiktig med det.
Dave:
Jag menar bara din körhastighet. Om din körhastighet inte ser bra ut och du kommer att ligga nere om du inte räknar de engångskostnader som uppstår under ditt första år, kanske du kan leta någon annanstans.
Kathy:
Ja, vi vet bara inte. Vi vet att vi hade en massiv hyresökning, och det kanske bara kommer att stabiliseras ett tag. En del av den hyresökningen var, vad, 20 % på ett år då hyrorna höjdes, så vi borde räkna det som hyresökningar för de kommande fem åren, ärligt talat.
Dave:
Helt och hållet, ja, ja. Hur är det med dig, James? Några vanliga misstag du ser?
James:
Bara missbruk av skulder och att verkligen sätta upp affären korrekt. Det spelar ingen roll om det är svåra pengar, stadsfinansiering. Alla typer av skulder där ute är betydligt dyrare, vilket saktar ner saker och ting. Vad vi ser är att människor får lite problem. Precis som Henry sa, dessa affärer tar mycket längre tid och de har inte justerat sina proforma för att ta hänsyn till de extra hålltiderna. Jag menar, ditt typiska hus för två år sedan skulle säljas på tre dagar. Nu kan det ta 30, och den skulden rasar upp.
Det kostar mer pengar. I samband med det går folk fortfarande in och de köper bara för att de vill få affären gjorda, och sedan anger de inte sina exitstrategier. Jag ser att vissa människor hamnar i problem eftersom de stänger med ett utvecklingslån. De planerar att refinansiera fastighetsräntan och löptiden, och då förstod de inte riktigt den kommersiella skuldsidan.
Och de måste ta in mycket mer pengar eftersom lånet till värden har förändrats så mycket med täckningen av skuldkvoten, och sedan håller de på att ta slut i likviditet. Och så jag känner att folk får sin likviditet låst och fastnar i mycket höga betalningar och det kan vara mycket katastrofalt.
Dave:
Okej. Tja, det är några bra vanliga misstag som vi ser just nu som alla som lyssnar uppenbarligen bör försöka undvika. Och efter det här snabba uppehållet kommer vi att komma in på de kanske ovanliga misstagen som vi alla fyra har gjort i år. Så vi är snart tillbaka. James, låt oss höra om dina misstag. Jag känner att du tar många stora svängningar varje år. Du är bekväm med att ta vissa risker. Så kommer det med att göra några misstag?
James:
Tja, det första, ett av mina första misstag som jag tror att jag har gjort i år är att jag inte köpte tillräckligt i början av året. Marknaden befann sig i detta överkorrigeringsläge för en sekund där vi har sett prissättningen hoppa upp sedan början av året, förmodligen ytterligare 5 % på en återhämtning, inte i tillväxt, utan återhämtning.
Det fanns några enkla affärer där du tittade på dem och du säger, "Oavsett vad, det här är ett bra köp," Men vi gjorde ett pass eftersom vi hade så mycket saker på gång. De tyckte, hej, det här är det smartare att göra. Men egentligen är det smartare att göra att tjäna en massa pengar. Så det är som att köpa affären oavsett vad och ta reda på det.
Dave:
Men innan du fortsätter, James, när du inte köpte fler affärer, beror det på att du kände att du redan hade för mycket risk där ute, för mycket pengar på marknaden och du var osäker på det, eller så gjorde du det inte har kapacitet att hantera det?
James:
Det finns många anledningar till att vi inte gjorde det. En del av det är att varje gång marknaden förändras känner vi att vi måste bygga om våra verksamheter och våra system vid den tidpunkten, som hur vi gör våra renoveringsplaner, vilken typ av entreprenörer vi tar in, hur vi går att utfärda tillstånd, vilken typ av personal vi vill ha och hur vi implementerar planen måste vara annorlunda idag än för två år sedan eftersom det är en helt annan marknad. Även om marknaden fortfarande är frisk, lagret är lågt, är det fortfarande annorlunda, eller hur?
Kostnaden för pengarna ökar, så det är mer meningsfullt för oss att ta in fler entreprenörer av högre kaliber och betala dem mycket mer eftersom skulden kommer att bytas ut. Och så vad det gör är att vi har byggt om alla våra byggteam, vårt utvecklingsteam. Vi tog faktiskt in alla så att vi kan hålla farten uppe. Så det är mycket att flytta runt schackpjäser för att få dig att gå till nästa marknad. Det var en av pauserna vi gjorde. Den andra paus som vi gjorde är att vi har mycket grejer.
Vi bygger 80 stadshus just nu. Vi har 20 miljoner dollar i vändningar, vilket är...de är bara större projekt. Och så ville vi komma igenom inventeringen. Men när du går igenom ditt lager kommer du inte att göra det du när du köpte det för 12 månader sedan. Din prestation kommer inte att slå som du trodde eftersom marknaden har förändrats. Och det är bara en del av fastigheter och investeringar. Men det bästa sättet att kompensera för det ibland, om du är en no-brainer affär, bör du ändå köpa den och ta reda på hur du...
Snarare än att skicka eller sälja bort det, är det som att ändå ta reda på hur man samlar in de intäkterna även om det är en enkel plan. Så vi kunde ha gjort några väldigt enkla saker och ändå tjänat ganska bra pengar, men vi tog den pausen. Nu var pausen bra eftersom den lät oss återställa, men vi lämnade förmodligen en kvarts miljon dollar på bordet.
Dave:
Ja. Okej, bra. Tack för att du förklarade det. Det känns logiskt. Men uppenbarligen i efterhand gör det lite ont. Låt oss höra om detta misstag.
James:
Ett av de största misstagen som jag har att göra med just nu... Det är roligt eftersom folk säger: "Har du med det att göra? Du gör så många projekt.” Det bara händer. Vi vänder på ett mycket dyrt hem. Vi har ett lån på 1.8 miljoner dollar på det. Det är värt fyra och en halv miljon. Vi har ett bra köp på den. Vi gick igenom en rejäl, enorm renovering där vi satte in ungefär en miljon spänn på den här fastigheten, eller det är ungefär 800 just nu. Byggde om det hela. Det tog oss ungefär 18 månader att få tillstånd, få det byggt igenom.
Det tog oss faktiskt ungefär 20 månader att få ut hyresgästerna, få tillstånden och bygga upp det igen. Vi kommer till final. Och en sak som vi hade pratat med staden om var att de sa: "Åh, hej, när du går och hämtar ditt landskapstillstånd, dra bara undan och betygsätt. Vi kommer att ha det bra allihop." Det är vanligtvis ett tillstånd över disk. Så under dessa 18 månader kunde vi ha dragit in det här tillståndet när som helst. Men när du är på väg, köper du affärer, du går framåt, du arbetar med projektet, du är fokuserad på huset och att få det stabiliserat.
Vi är klara med huset, och vi går för att dra vårt röjnings- och graderingstillstånd. Det visar sig när vi redan visste att det fanns några våtmarker på fastigheten och vi måste gå igenom en formell CIPA-checklista för den här landskapsplanen.
Dave:
Å nej.
James:
Vi har suttit på den här affären i sju månader och betalat $18,000 XNUMX i månaden medan vi väntar på godkännande och huset är helt klart. Och inte bara det, vi vill inte sälja den eftersom en del av det enorma värdet av den här fastigheten är på två och en halv hektar i Downtown Bellevue, vilket är väldigt svårt att hitta. Så det är väldigt exklusivt, men vi kan inte göra något förrän vi får det här tillståndet. Det var så många saker som triggade utifrån det.
Trots att vi hade pratat med staden och de sa: ”Allt kommer att bli bra. Allt kommer att bli bra. Oroa dig inte för det”, sedan ändrade de sig och det kan de göra ibland. Så det bästa du kan göra är att bara låsa dina tillstånd och din spelplan omedelbart, och vi väntade för länge. Och just nu, om jag når 10-månadersgränsen, vilket jag förmodligen kommer att nå, är det $180,000 8 som kostade mig. När vi köpte affären låg vi på ett lån på 11.5 %. Räntorna har gått upp och nu har vi ett lån på XNUMX %.
Så vi äter bara den kostnaden. Och vad det handlar om är bara alltid... Även om du tycker att det inte är en stor sak, sätt bara igång planen, bocka av den och gå sedan vidare. Eftersom vi bokstavligen är färdiga med vår el, våra VVS, vår byggnad, allt, vi kan helt enkelt inte få ett landskapstillstånd.
Kathy:
Otrolig.
Henry:
Det där gör ont. Det där gör ont.
James:
Det gör ont. Vilket slöseri med pengar.
Dave:
Brukar du bara dra alla dina tillstånd högst upp? Eller hur undviker man det i framtiden?
James:
Vad du borde göra, för att vi visste att det var en stor del, många gånger tänker du inte på att dra ett röjnings- och graderingstillstånd, utan för att vi rensade ut två och en halv tunnland... Och vi graderade inte hela saken. Det var för att vi borde ha undersökt koden mer, och jag skulle ha gjort det lite annorlunda. Så du behöver ett röjnings- och graderingstillstånd i den specifika staden när du väl har rensat mer än 5,000 XNUMX kvadratfot. Och det är inte som med en traktor. Det är bara att rensa ut buskar.
Och eftersom vi trodde att vi bara tog bort stickerbuskar men inte rörde jorden, skulle allt bli bra, vilket i koden står att det är okej, om du inte gör mer än 5,000 80,000 kvadratfot. Tja, vi har en tomt på 18 XNUMX kvadratmeter. Och ärligt talat, på grund av de XNUMX månaderna, fortsatte dekalbuskarna att växa. Om vi skulle ha fortsatt att upprätthålla det under hela projektet, hade det förmodligen inte varit en stor sak heller.
Men varför spendera pengar på att underhålla det när du ska riva ut allt, slänga 100 tusen i landskapet ändå? Och så det är bara en av de saker där du kunde, skulle, borde. Det skulle ha varit väldigt lätt att lägga in det i vår plan. Det gjorde vi bara inte, och nu fick vi betala piparen för det.
Dave:
Det där gör ont. Ledsen att höra det.
Kathy:
Ja, det är bara ännu en dag i Kalifornien, eller hur? Det är bara så det fungerar här. Det är därför jag skrämmer mig att bläddra i Kalifornien.
Dave:
Du förväntar dig bara 10 månaders väntan.
Kathy:
Ja.
James:
Men vet du vad? Det är mitt fel. Det är mitt fel. Och man fick äga sina egna misstag som investerare, och det är bara så det går ibland. Det suger, men det som är bra är att vi kommer att ta oss igenom projektet. Vi ska sälja den. Vi kommer att tjäna lite pengar eller få tillbaka våra pengar, och sedan gör vi det igen.
Dave:
Tja, det är en bra attityd att ha, och som tur är har du 180 tusen att förlora. I affären menar jag. Det är så mycket rättvisa i det. Inte du personligen. Men om du fortfarande kunde förlora 180 tusen dollar i potentiell vinst och ändå till och med gå i noll, visar det att du hade ett bra köp på den affären.
James:
Ett bra köp, men jag menar, tänk på vad du kan göra. Du kan gå och köpa ett annat hus för 180 tusen.
Henry:
Du kan köpa ett par i Arkansas.
Dave:
Åh ja. Släpp det, man.
James:
Du kan ta ett lån med hög ränta. Du kanske köper en affär. Vilket slöseri med tid och pengar. Återigen, ibland går planen dålig.
Dave:
Okej. Tack för att du delar den med oss. Henry, vilket är ditt största misstag 2023?
Henry:
Åh man, mitt största misstag 2023, så jag avslutade precis affären där... Det här var min första flip där jag förlorade pengar.
Dave:
Hur många vändningar har du gjort innan du förlorade pengar på en?
Henry:
Ett par hundra.
Dave:
Åh okej. Det är en utmärkt vinstprocent.
Henry:
Jag var ganska nära att förlora pengar tidigare på året, men faktiskt när jag räknade, tjänade jag ungefär $8. Jag räknade fortfarande den som positiv.
Dave:
Räkna bara inte avkastningen på den. Du tjänade pengar.
James:
Så länge du är i det gröna är allt bra.
Henry:
Grönt är grönt, min man. Grönt är grönt.
Kathy:
Bara förlorad tid.
Dave:
Vad var ditt timpris på den affären?
Henry:
Men den här, så det här är ett hus jag köpt. Det var i en mer lantlig del av staden, men det var på tre tunnland. Det var en bra affär. Jag betalade 180 för det och ARV var 350 till 375. Behövde ungefär en renovering på 70,000 80,000 till $XNUMX XNUMX. Så jag köpte den med tanke på och förstod att jag hade flera utgångar. Så många saker ingick i det som gjorde detta till ett misstag. Det var en bra affär. Jag köpte en bra affär. Det var inte så att jag köpte en dålig affär, men det var ett fall av att jag växte för snabbt.
Och så under tiden efter att jag köpte det slutade jag med att jag fick anställa en projektledare eftersom vi köpte så många affärer vid den tiden och arbetade med så många projekt. Det är inte så att jag hade den här etablerade projektledarprocessen på plats. Jag kom för att träna den här killen, och han är fantastisk. Han gör ett bra jobb. Men tidpunkten för det var helt enkelt inte bra eftersom innehavskostnaderna var dyra. Jag menar, vi hade ägt den i fyra månader innan vi ens tittade på vad vi ska göra med den här saken?
Ska vi gå vidare och göra den här renoveringen eller gör vi inte det? För vi hade så många andra projekt som behövde göras. Så när vi kom runt för att ta reda på vad vi ska göra med det här projektet, bestämde jag mig för att fortsätta och sätta fast den på MLS och försöka fullfölja det. Och jag försökte det och jag kunde inte få ett bett. Så felet med fastigheten var att layouten bara verkade svår för de flesta investerare.
Så för att få det här att fungera måste du i princip skapa en hall mitt i det som är ett befintligt sovrum, eftersom du måste gå igenom ett sovrum för att komma till ett annat och ett badrum för att komma till ett annat. Så layouten var bara funky. Och så om du ska vända på det måste du fixa det. Och jag, det är inget problem för mig. Jag ska bara fixa det. Jag är optimistisk nog att veta att vi kan gå och vi kan fixa det, men många investerare hade helt enkelt inte den visionen.
De ville inte ta itu med det problemet. Och så när jag satte den på marknaden var det svårt för mig att hitta någon ur investeringssynpunkt som ville lösa det problemet. Det slutade med att vi sålde den på marknaden till en ockuperad ägare som kommer att bo i den och fixa den med tiden, men vi sålde den till en ganska stor rabatt. Alla andra tjänade pengar. Min agent tjänade pengar. Min långivare tjänade pengar. Alla inblandade tjänade pengar. Jag var den enda som inte tjänade några pengar, men det var mer ett medvetet val.
Jag ville bara stoppa blödningen av den höga räntan, sälja fastigheten, bli klar så att jag kan gå vidare till de saker som jag vet fungerar och kommer att generera den inkomst jag vill, plus alternativkostnaden för vad jag kan gör nu när jag inte har det där över huvudet framför mig. Jag kunde ha gjort renoveringen själv och spenderat de 70 och sedan sålt fastigheten för ett högre belopp, men det skulle ha tagit mig ytterligare fyra eller fem månader, kanske sex med allt annat jag har på gång.
Bara att räkna ut den månatliga betalningen och jag sa, vet du vad? Låt oss bara gå vidare, ring det. Jag tror att det slutade med att jag förlorade cirka 11 tusenlappar, så det var inte världens undergång. Ring det och gå vidare. Så alla andra tjänade pengar. Så det var bra för alla, bara inte mig, utan ett fall av att växa för snabbt och marknadsförhållandena. Och om jag hade haft det att göra igen, skulle jag förmodligen fortfarande ha köpt fastigheten och bara sett till att jag kom till det tidigare och förmodligen bara klarat det själv, för det var en fantastisk möjlighet. Jag blev för upptagen.
Dave:
Jag menar, det är typ vad som händer. Jag antar att eftersom det här är den första du förlorade pengar på kanske detta inte gäller, men när du gör mängden affärer som du och James båda gör, ger du dig själv en ersättning och vet att jag kommer att ta många svängningar i år, och om jag missar två av dem är det okej. Tänker du så, eller gör det verkligen ont? Jag antar att jag ska fråga dig, James, eftersom du förmodligen har förlorat pengar på mer än bara en affär.
James:
Definitivt mer än en affär. Jag är en investerare från 2008. Jag har alltid sånt där... Jag kallar dem stridsärr. Att du är precis som du kommer ihåg att saker och ting kan gå fel väldigt snabbt. Jag säger alltid till folk att om du köper 10 erbjudanden och du är riktigt bra på det här, kommer du med största sannolikhet att förlora pengar på två av dem. Tre om du ska bli ganska genomsnittlig, eller kanske vara duds. Två kommer att gå lite bättre än genomsnittet och du kommer att slå ett par två.
Två kommer att krossa, och det är om du är bra på det. Och det är bara statistikens lag. Jag menar, det är bara statistiska medelvärden. Det kommer att hända. Du befinner dig i en miljö med hög risk. Det kommer att gå bra, det kommer att gå dåligt, och du vill blanda ihop det.
Dave:
Tja, Henry, jag uppskattar din första förlust. Du har en ganska bra inställning till det.
James:
Ditt slagmedelvärde är ganska bra, Henry.
Dave:
Ja, ja, du skulle vara i Hall of Fame.
Henry:
Jag menar, förväntningen är att du kommer att förlora några, eller hur? Jag förväntar mig inte att aldrig förlora pengar. Jag är verkligen lyckligt lottad att det inte har hänt förut. Jag har turen att även om jag förlorade pengar så gjorde ingen annan det. Mina investerare fick betalt. Alla fick betalt, och det får mig att må bra. Jag är okej att förlora lite pengar. Jag vill inte att någon annan någonsin ska behöva förlora pengar på grund av en affär jag gör.
Så vi behövde inte göra det här. Allt som allt är det som en vinst för mig för nu har jag gått vidare och jag tjänar pengar på andra affärer. Men det var inte kul att behöva ta med en check för att avsluta en affär jag säljer. Det var ingen bra känsla.
Dave:
Ja, det är nog en konstig känsla.
James:
Jag måste ge Henry lite rekvisita om det här för det visade sig att jag faktiskt var långivaren i den här affären.
Kathy:
Och du tjänade pengar.
James:
Jag tjänade pengar. Det är därför jag älskar att låna ut privata pengar. Det är mindre jobb. Men samtidigt, som låntagare eller operatör, hörde jag inte ens talas om detta. Henry lånade pengarna. Han var tvungen att kliva till tallriken, göra det han behövde göra, gå vidare. Det är en bra operatör. Så hatten av för dig, Henry, för jag har aldrig ens hört talas om det här.
Henry:
Tack. Jag behöver att du ger mig mer pengar, så det var därför jag inte ville...
Dave:
Låtsas som att du inte hörde något av det här, James.
Henry:
Men på fullaste allvar, det är en fenomenal... Jag berättar det här för mina elever hela tiden. Jag menar, om ni ska låna pengar, killar, så måste ni göra era investerare hela oavsett vad. Oavsett vad. Du kommer att behöva bita ihop ibland om du hamnar i en klibbig situation. Men om du vill växa i den här branschen, man, måste du göra dina investerare hela, punktligt. Det är den viktigaste delen. Du äter sist. Det är bara alltid så det kommer att vara som operatör.
Dave:
Absolut. Nåväl, Kathy, som någon som samlar in mycket pengar från investerare, vilket är ditt största misstag 2023?
Kathy:
Tja, 2023 har det varit ett bra år. Precis som James skulle jag säga att mitt största misstag var att inte samla in mer pengar till vår enfamiljshyresfond, det går mot sitt slut och att köpa mer för att det har varit fenomenalt. Vi har helt enkelt inte haft konkurrens. Vi är de enda vid bordet så ofta. Den enda grossisterna ringer och våra erbjudanden har varit fenomenala.
Dave:
Toppen.
Kathy:
Det är den positiva sidan. Men de frågor som jag hanterar 2023 kommer från beslut jag tog för ett decennium sedan när jag inte visste de saker jag vet idag och anledningen till varför jag älskar att lära ut och dela så att andra människor inte gör dessa misstag. Då växte jag, som Henry sa, för snabbt, hade för många möjligheter, för mycket pengar kastades på mig.
Och jag skulle bli exalterad över coola saker. Och ett av projekten som kom till mig, saker som en vinby, något som en långivare inte vet vad det är. I grund och botten var det bara kommersiell egendom där vingårdar skulle hyra av dig och ha provsmakningsrum och så vidare eftersom de bara behöver ett litet utrymme.
Dave:
Jag menar, en vinby låter ganska cool.
Kathy:
Det är väldigt coolt, och det är i Kalifornien. Och det är i en del av Kalifornien som inte har detta. Det var utanför Napa, på väg till Shasta. Allt såg jättebra ut. Proforma såg bra ut, men vad vi upptäckte är att långivare inte förstod det tillräckligt bra, så vi hade problem med att få finansieringen. Så den stora lärdomen... Okej, det är en, men det lärde jag mig för flera år sedan. Men det här året jag lärde mig är att i vissa av dessa syndikationer är hur jag skulle strukturera det, och jag vet hur andra människor strukturerar det, olika lager av långivare.
Och vi har pratat om utlåning. Vissa kommer att vara ett banklån, vissa kan vara private equity, vissa kan vara där du har en syndikering. Du har en LLC och du tar in en sorts investerare som är på aktiesidan, och sedan kan du ta in en annan investerare som får en lägre ränta eftersom de kommer in som långivare. Och det brukar vara att du får betalt först som långivare. Så jag skulle strukturera dessa eftersom många människor investerar i sina IRA... Jag kommer att bli lite teknisk här, men det är viktigt för folk att förstå detta.
Om du investerar i din IRA, tar du dina IRA-pengar och du investerar i någons syndikering, någons lägenhetsaffär eller en vinby, och du är eget kapital, vilket betyder att du är delägare av det, du får vad som finns kvar efter att alla andra får betalas. Tja, i din IRA anses det att investera i ett företag. Det var en operativ verksamhet. Om du bygger bostäder och säljer dem är det en operativ verksamhet kontra en lägenhet som är mer passiv. Du får UBIT, icke-relaterad inkomstskatt för företag, inom din IRA, och det kan vara som 50%.
Så det är en stor chock, men det händer inte om man är passiv. Så jag skulle få investerare i en affär som var... De kunde komma in som långivare, men då kommer de också att vara aktieinvesterare. Tja, om affären går dåligt, och jag har en från 10 år sedan som gjorde det, vilket många säger: "Ingen kan förlora pengar på fastigheter under det senaste decenniet", men vet du vad? Du kan när du investerar i saker som är annorlunda och konstiga och glänsande föremål och så vidare. Så i denna LLC hade vi långivare och aktieinvesterare.
Vad jag nu lär mig är om det finns förluster och du inte kan betala tillbaka alla och du inte kan betala hela lånebeloppet, så betalar aktieinvesterarna skatt på efterlåtelse av lån. Förutom att förlora sina pengar betalar de skatt på låneefterlåtelsen, den del av lånet de inte betalade. Så här har jag två grupper av investerare. Det är bara komplicerat. Så återigen, innan du någonsin gör någon syndikering, se alltid till att du har pratat med din CPA och att de verkligen förstår den position du befinner dig i och vilka skattekonsekvenserna skulle bli.
Men jag är oroad över att många människor i dessa flerfamiljsaffärer där det fanns typ 10 % eget kapital och sedan fanns det typ 10 % som var ett brygglån och sedan banklånet, ja, de där aktieinvesterarna, om det är förluster, de De betalar också efterskänkning av den del av lånet som de inte betalade. Så jag tror att det kommer att finnas många investerare där ute som är chockade över att de inte bara förlorade sina pengar, utan att de nu betalar skatt. Förhoppningsvis kompenserade förlusterna.
Men om lånet är enormt, och jag inte gjorde någon av dessa flerfamiljsaffärer, säger jag bara för dem som gjorde det, om de hade en hävstång på upp till 90 %, vilket jag igen aldrig skulle göra på flera. Min mentor sa, använd inte mer än 60 %. Han var konservativ, men det var därför jag inte gjorde några affärer. Gå till 90%, låt oss säga... Du har sett några av dessa affärer som har gått dåligt där 20% går förlorade. Nu betalar dessa aktieinvesterare. De betalar skatt utöver att förlora sina pengar.
Dave:
Det är bara att sparka någon medan de är nere. Det är bara oförskämt.
Kathy:
Jag förstår det inte, men IRS ser ut som det. Tja, du tog de här pengarna för att göra den här affären. Så om du inte behöver betala tillbaka pengarna är det inkomst. Det är så de ser det. Jag hoppas att det inte var alltför komplicerat.
Dave:
Nej.
Henry:
Du förklarade det bra.
Dave:
Det låter hemskt, men jag är fortfarande fokuserad... Kan vi åka till vinbyn? Finns detta?
Kathy:
Så vi kunde aldrig få finansieringen på det, så nej. Vi försöker bara sälja det nu är det mark med alla rättigheter. Och om någon där ute vill ha en vinby är den redo att byggas. Vi kunde helt enkelt inte få finansieringen. Det är ett coolt projekt.
Dave:
Jag vill besöka en vinby. Jag är inte säker på att jag vill bygga en.
Kathy:
Det finns några riktigt bra. Vi modellerade det efter några i Washington, faktiskt. jag vet inte. James, känner du till några vinbyar eftersom det har varit framgångsrika i delstaten Washington?
James:
Är de förmodligen i Yakima eller Chelan?
Kathy:
Finns det inte ett vinområde i Washington? Jag tror att den finns där.
James:
Ja, Yakima har fått ganska fina vingårdar nu där nere, men jag gör inte vin. Jag dricker inte ens.
Henry:
Du behöver en rockstarby.
James:
Du återanvänder det till en rockstjärneby.
Kathy:
En rockstjärna by. De här i Washington dödar det för att du bara hyr ett litet litet utrymme. För de gör inte vinet där, de bara smakar på det. De gör sitt vin någon annanstans. Men alla dessa underbara vingårdar som är gömda ute i bergen, ingen kommer att besöka.
Vingårdarna kan komma och ha små provsmakningsrum i områden där det finns människor och de kommer att betala mycket för då är det direkt till konsumenten kontra att ha... De betalar ungefär 50 % för att gå via en grossist. De var villiga att betala mycket mer för att hyra lokalen. Så siffrorna såg fantastiska ut. Det är bara att bygga det för att det ska fungera.
James:
Det låter som ett coolt koncept.
Kathy:
Det är tillåtet. Någon som har pengar, låt oss bygga dem.
Dave:
Tja, för mitt största misstag antar jag att mitt största investeringsmisstag för i år, eftersom det har funnits många andra, förmodligen är något som alla här identifierar sig med, men det var inte att sparka någon så fort jag borde och bara vänta också lång, även om jag visste att jag måste, men jag var lat med det. Och det kommer att kosta mig en hel del pengar. Jag har en korttidsuthyrning. De flesta erbjudanden jag köper nu är passiva. Så jag har fortfarande ett par affärer i Colorado, och jag har den här korttidsuthyrningen som jag anlitade en fastighetsförvaltare för när jag flyttade till Europa.
Och de har bara varit dåliga sedan början. Och varannan månad får du antagligen det här, du sätter dig på dem, de börjar må bra i ett par månader och sedan slappnar det av igen. Och det går upp igen och det går av igen. Och jag har bara väntat så länge. Och till slut kom det till en punkt där vi fick riktigt dåliga recensioner. Det fanns några problem med fastigheten som verkligen behövde fysisk ombyggnad, och så vi tänkte på det. Jag kom till slutsatsen att jag äntligen var tvungen att dra av bandaid, men det var precis i början av sommaren i Colorado, som är den mest hektiska säsongen.
Och så förlorade jag alla mina bokningar för juni, juli och augusti, vilket förmodligen var 10 eller 15 tusen. Och då tappade jag också alla mina recensioner, som när man tänker på alla pengar man förlorar på att förlora 50 eller 60 bra recensioner, alla förlorade bokningar för det senaste året. Så om jag bara hade gjort det på ett smart sätt, Colorado där korttidsuthyrningen är, det är som en lersäsong, jag kunde bara ha gjort det från mars till maj och det hade varit helt okej. Men jag var lat på det och nu slickar jag mig lite om såren.
Så att man gör ont. Och jag tror förmodligen att det är relaterat till alla, för oavsett om det är en fastighetsskötare eller en entreprenör, ibland försenar du bara den där oundvikliga, obekväma situationen som du vet att du måste ta dig igenom.
Kathy:
Anställ långsamt, eld snabbt.
Henry:
Det är lättare sagt än gjort.
Kathy:
Ja det är det.
Dave:
Jag vet. När jag bodde så långt bort ville jag inte riktigt komma på det, om jag ska vara ärlig. Jag ville bara att de skulle göra ett bra jobb och det gjorde de inte. Men det är okej. Som du sa, du får många bra år. Ibland saknar man lite. Men så länge du trendar uppåt över tid är det bra.
James:
Det är intressant för mig. Så när du anlitar ett förvaltningsbolag för korttidsuthyrning och det är din egendom, äger de recensionerna tekniskt sett?
Dave:
Det gjorde de på den här, ja. Den nya har jag kommit på ett sätt att inte göra det, men jag insåg inte hur de hade strukturerat det första gången. Så det var verkligen tråkigt.
James:
Det är som ett slags gyllene handbojor eftersom man inte vill lämna det.
Henry:
Det är hemskt.
Dave:
Ja, precis. Exakt.
Kathy:
Ja, det är intressant för när jag anställde en fastighetsförvaltare för min första korttidsuthyrning utanför staten, trodde jag att de skulle hantera allt och de sa, "Nej, nej, nej. Det ska fortfarande stå under ditt namn och din Airbnb.” Och det slutade med att jag sparkade dem innan vi ens började för de var hemska.
Dave:
Verkligen?
Kathy:
Jaja. När de inte svarar på dina meddelanden direkt i början av ett förhållande är detta problematiskt. Och då var jag så glad att jag fick... Åh, det är därför du ska ha det på ditt eget konto av den här anledningen, men jag visste det inte då. Det var bara tur.
Dave:
Ja, det är en viktig lärdom. Och nu erbjuder jag rabatter till personer jag känner eller ger bort det bara så att jag kan få några recensioner. Så om någon vill åka och åka skidor i Colorado, kontakta mig på Instagram. Jag har ett väldigt fint hus. Du kan gå och hälsa på i vinter, eller så kan vi alla gå. Vill ni gå?
James:
Jag går med glädje och kollar på din lapp.
Kathy:
Ja, låt oss ha en återförening.
Dave:
Det finns ingen där.
Kathy:
Vi ska bara slänga det.
Dave:
Ärligt talat, det är som ett 16 personers hus i en feststad, så det blir säkert lite slitage.
Kathy:
Perfect.
Dave:
Det skulle åtminstone inte vara första gången jag slänger den. Det är säkert.
James:
Nåväl, jag kommer att vara i Vail på Thanksgiving, så jag tycker att vi alla bara borde gå till din plats för Thanksgiving-middag och ha en OTM Thanksgiving. Henry, du lagar kalkonen och låt oss bara gå.
Dave:
Jag ska vara på min smekmånad. Jag ska vara på min smekmånad Thanksgiving.
Kathy:
Nåväl, då sällar vi oss bara dit.
Dave:
Ni kan gå. Ja, vill ni komma till Thailand?
Henry:
Åh, jag skulle älska att åka till Thailand.
Kathy:
Vart ska du?
Dave:
Vi åker till Kambodja och Thailand.
Henry:
Så avundsjuk.
Dave:
Jag är mycket glad.
Kathy:
Ja.
Dave:
Det kommer att bli väldigt trevligt. Men ni kan få huset. Du kan laga din kalkon där.
Kathy:
Henry lagar mat.
Dave:
Okej, tack så mycket för att ni delar med er av era misstag. Jag tror att detta är en viktig del av fastighetsinvesteringar och jag tycker att vi gör ett anständigt jobb med att dela med oss av våra misstag i den här showen. Vi kommer förmodligen att göra lite mer av det här för idag var våra misstag med att investera, men vi kommer att behöva ta reda på några av våra förutsägelser för 2023 någon gång också. Det kommer att finnas några erkännanden av misstag, definitivt tror jag på alla våra delar. Jag vet att jag har ett par som förföljer mig, så håll utkik efter det.
Kathy:
Det är inte slutet på året än.
Dave:
Ja det är sant. Vi får se vad som händer, men vi kommer också att ha en uträkning innan årsskiftet för det också. Om du vill lära dig mer om våra underbara värdar här, James, om någon vill prata med dig om att förlora 180 tusenlappar, var ska de göra det?
James:
Det bästa sättet att ta reda på hur man förlorar pengar är att gå till min Instagram på [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Jag har många historier till dig.
Dave:
Okej, Kathy, hur är det med dig?
Kathy:
På RealWealth.com finns vårt företag, och sedan Kathy Fettke på Instagram.
Dave:
Okej. Henry?
Henry:
Ja, du kan fånga mig på min hemsida, seeyouattheclosingtable.com eller Instagram. Jag är @thehenrywashington.
Dave:
Okej. Och om du vill hitta mig kan du göra det på Instagram @TheDataDeli. Tack så mycket för att ni lyssnade. Vi ses nästa gång. On The Market skapades av mig, Dave Meyer och Caitlin Bennett. Showen är producerad av Caitlin Bennett, med redigering av Exodus Media. Copywriting är av Calico Content, och vi vill rikta ett stort tack till alla på BiggerPockets för att ni har gjort denna show möjlig.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Varför du borde Vänta ALDRIG med att dra tillstånd på en flip och hur det kan kosta dig sexsiffrigt
- Den massiva "skatt om efterlåtelse av lån" du skulle kunna vara tvingas betala om din affär går söderut
- Att glömma en flip och nackdelen med skala din portfölj för snabbt
- Hurvida du missade det bästa köptillfället det senaste året
- Anställ långsamt, eld snabbt, och tecken på att det är dags att avlasta din fastighetsförvaltare av sina uppgifter
- Varför du vill bli Henry Washingtons nästa privata långivare
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post .
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
- PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- : har
- :är
- :inte
- :var
- $ 1.8 miljoner
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- 12 månader
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- Able
- Om oss
- om det
- missbruk
- Konto
- förvärv
- tunnland
- faktiskt
- Dessutom
- justerat
- rådgivning
- Efter
- igen
- Recensioner
- sedan
- framåt
- Airbnb
- Alla
- redan
- också
- Även
- alltid
- mängd
- an
- och
- Annan
- vilken som helst
- någon
- något
- Lägenhet
- Apple
- Ansök
- uppskatta
- godkännande
- ÄR
- OMRÅDE
- områden
- arkansas
- runt
- AS
- be
- Antagandet
- At
- attityd
- publik
- AUGUSTI
- Författaren
- genomsnitt
- undvika
- bort
- tillbaka
- Badrum
- Bank
- baserat
- I grund och botten
- Slaget
- BE
- därför att
- blir
- passande
- varit
- innan
- Börjar
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- fin utsikt
- BÄST
- Bättre
- Bortom
- Stor
- större
- störst
- Bit
- Blödning
- Blandning
- bokningar
- gränsen
- låna
- lånad
- låntagare
- båda
- köpt
- Ha sönder
- BRO
- föra
- Föra
- fört
- budgetering
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- byggt
- Bunch
- företag
- företag
- upptagen
- men
- Köp
- Uppköp
- by
- kalifornien
- Ring
- Kambodja
- kom
- KAN
- Kan få
- Kapacitet
- noggrann
- Vid
- brottning
- ändrats
- Förändringar
- billig
- ta
- kontrollerade
- schack
- val
- Stad
- klar
- Rensa
- Stäng
- stängt
- stängning
- tränare
- koda
- samla
- Colorado
- COM
- komma
- kommer
- bekväm
- kommande
- kommersiella
- Gemensam
- företag
- konkurrens
- fullständigt
- komplicerad
- begrepp
- aktuella
- slutsats
- villkor
- förening
- medveten
- Konsekvenser
- konservativ
- anses
- konstruktion
- Konsumenten
- innehåll
- fortsätta
- Entreprenör
- Företag
- kokning
- kyla
- copywriting
- korrekt
- Pris
- kostsam
- Kostar
- kunde
- Motverka
- räkna
- Par
- täcka
- täckning
- CPA
- skapa
- skapas
- Aktuella
- Dave
- dag
- Dagar
- behandla
- som handlar om
- Erbjudanden
- Skulder
- årtionde
- anständiga
- beslutade
- beslut
- definitivt
- fördröja
- Utveckling
- utvecklingsteam
- DID
- olika
- svårt
- middag
- rikta
- katastrofal
- Rabatt
- rabatter
- upptäckt
- Visa
- do
- gör
- inte
- gör
- gjort
- inte
- ner
- nackdelen
- Downtown
- Dryck
- under
- varje
- Tidigare
- lättare
- lätt
- ät
- redigering
- antingen
- annars
- annorstädes
- änden
- avslutades
- tillräckligt
- Underhållning
- Miljö
- episod
- eget kapital
- fel
- väsentligen
- etablerade
- fastigheter
- Eter (ETH)
- Europa
- Även
- NÅGONSIN
- Varje
- alla
- alla
- allt
- exakt
- utmärkt
- exciterade
- Exklusiv
- existerar
- befintliga
- Utgång
- exits
- utvandring
- förvänta
- förväntan
- förväntat
- dyra
- expert
- förklarade
- förklara
- förlänga
- extra
- faktureras
- facto
- BERÖMMELSE
- familj
- fantastisk
- långt
- SNABB
- känna
- fot
- filt
- få
- Figur
- figured
- siffror
- fylla
- slutlig
- Slutligen
- finansiering
- hitta
- änden
- slut
- natur
- bränning
- Förnamn
- första gången
- fem
- Fast
- Flip
- flips
- fokuserade
- Fot
- För
- Förlåtande
- formell
- vidare
- tur
- Framåt
- hittade
- fyra
- från
- full
- kul
- fond
- rolig
- framtida
- lek
- generera
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- Ge
- Go
- Går
- kommer
- Golden
- borta
- god
- bra jobb
- Bra pengar
- fick
- grad
- stora
- stor
- Grön
- växte
- Marken
- Gruppens
- Väx
- Odling
- Tillväxt
- gäster
- Guy
- hade
- Hälften
- Hall
- hantera
- hända
- hänt
- händer
- Hård
- efterhängsen
- Har
- har
- he
- huvud
- friska
- höra
- hört
- hörsel
- henry
- här.
- dold
- Hög
- högre
- högsta
- Kullar
- hyra
- Träffa
- hålla
- innehav
- Hem
- Bostäder
- ärlig
- Ärligt
- smekmånad
- hoppas
- Förhoppningsvis
- värd
- värdar
- Huset
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- HTTPS
- stor
- hundra
- Hundratals
- Hurt
- gör ont
- i
- SJUK
- identifierar
- if
- blir omedelbart
- genomföra
- med Esport
- in
- Inkomst
- inkomstskatt
- individuellt
- oundviklig
- instruktioner
- intresse
- RÄNTA
- intressant
- in
- lager
- Invest
- investera
- investering
- investerare
- För Investerare
- involverade
- IRA
- IRS
- fråga
- problem
- IT
- iTunes
- james
- Jobb
- delta
- fogade
- jpg
- Juli
- hoppa
- juni
- bara
- bara en
- Ha kvar
- hålls
- dödande
- Snäll
- Vet
- Menande
- land
- Efternamn
- Förra året
- Lag
- skikt
- Layout
- LÄRA SIG
- lärt
- inlärning
- leasing
- t minst
- Lämna
- lämnar
- vänster
- långivare
- långivare
- utlåning
- mindre
- lektion
- Låt
- uthyrning
- Hävstång
- belånade
- LG
- slick
- tycka om
- sannolikt
- Likviditet
- Lyssna
- liten
- lever
- levande
- LLC
- lån
- Lån
- låst
- Lång
- längre
- se
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- förlorar
- förlora
- förlust
- förluster
- förlorat
- Lot
- Föremål
- älskar
- Låg
- lägre
- tur
- Lyckligtvis
- gjord
- upprätthålla
- göra
- GÖR
- Framställning
- människa
- förvaltade
- ledning
- chef
- många
- Mars
- markera
- marknad
- Marknadsvillkor
- massiv
- matte
- Materia
- Maj..
- kanske
- me
- betyda
- betyder
- Media
- mentorn
- meddelanden
- Meyer
- Mitten
- kanske
- miljon
- emot
- Fröken
- missade
- misstag
- misstag
- MLS
- Mode
- modellering
- pengar
- Månad
- månad
- månader
- mer
- mest
- rörelse
- flytta
- rörd
- rörliga
- mycket
- flera
- multipel
- my
- Själv
- namn
- nödvändigtvis
- Behöver
- behövs
- behov
- aldrig
- Nya
- Nästa
- trevligt
- Nej
- Ingen
- normalt
- nu
- nummer
- talrik
- objekt
- inträffa
- of
- sänkt
- erbjuda
- offset
- Ofta
- oh
- Okej
- on
- gång
- ONE
- ettor
- nätet
- endast
- öppet
- driva
- operativa
- Operatören
- Åsikter
- möjligheter
- Möjlighet
- Optimistiska
- or
- beställa
- Övriga
- vår
- Vårt företag
- ut
- utanför
- över
- egen
- ägd
- ägaren
- vaddera
- betalas
- smärtsamma
- Papper
- del
- partnern
- reservdelar till din klassiker
- parti
- passera
- passiva
- Tidigare
- paus
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- Personer
- procentuell
- utföra
- prestanda
- kanske
- perioden
- tillstånd
- personen
- Personligen
- fenomenal
- fysisk
- bitar
- Plats
- Planen
- planering
- planer
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spelaren
- Massor
- Vattensystem
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- placera
- positiv
- möjlig
- potentiell
- Förutsägelser
- pretty
- Priser
- prissättning
- privat
- Privatkapital
- Pro
- förmodligen
- Problem
- process
- producerad
- Vinst
- lönsam
- projektet
- projekt
- bevis
- rätt
- egenskaper
- egenskapen
- skyddad
- sätta
- sätta
- Kvartal
- Snabbt
- snabbt
- höjer
- höja
- Betygsätta
- rates
- betyg
- ratio
- nå
- redo
- verklig
- fastigheter
- Verkligheten
- inser
- verkligen
- Anledningen
- skäl
- studsa tillbaka
- ombyggnad
- relation
- relativ
- ihåg
- bort
- Hyra
- upprepa
- representerar
- avkastning
- intäkter
- Omdömen
- höger
- Rise
- Risk
- risker
- Riskabel
- Rockstar
- Rum
- rund
- Körning
- rinnande
- Landsbygd
- Nämnda
- Samma
- säga
- säger
- säger
- Säsong
- Andra
- sekunder
- se
- se
- verkade
- sett
- sälja
- Försäljningen
- känsla
- service
- inställning
- sju
- svår
- Dela
- delning
- ändrad
- chockad
- kortsiktigt
- skall
- show
- Visar
- sida
- signifikant
- Tecken
- liknande
- Enkelt
- eftersom
- enda
- Sittande
- Situationen
- SEX
- långsam
- saktar
- Långsamt
- Small
- smarta
- smartare
- So
- än så länge
- jord
- säljs
- LÖSA
- några
- någon
- något
- ibland
- Alldeles strax
- Utrymme
- specifik
- fart
- spendera
- spent
- talat
- Sponsorer
- kvadrat
- stabilisera
- Personal
- ståndpunkt
- starta
- igång
- Ange
- statistisk
- bo
- Steg
- Stick
- klibbig
- Fortfarande
- Sluta
- Upplevelser för livet
- strategier
- påkänning
- struktur
- strukturerade
- Studenter
- väsentlig
- väsentligen
- framgångsrik
- sommar
- förment
- säker
- Gungor
- syndikering
- System
- bord
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- skatt
- skatter
- grupp
- lag
- Teknisk
- tekniskt
- tala
- tenderar
- termin
- fruktansvärt
- testa
- Thailand
- än
- tack
- Tacksägelse
- den där
- Smakämnen
- Framtiden
- lagen
- Projekten
- världen
- deras
- Dem
- tema
- sedan
- Där.
- Dessa
- de
- sak
- saker
- tror
- Tänkande
- Tredje
- detta
- i år
- de
- fastän?
- trodde
- tusentals
- tre
- Genom
- hela
- tid
- gånger
- Tidpunkten
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- alltför
- tog
- topp
- rörande
- stan
- handla
- Tåg
- Avskrift
- trending
- försökte
- triggas
- problem
- sann
- verkligen
- Litar
- prova
- försöker
- Turkiet
- SVÄNG
- vänder
- två
- Typ
- typisk
- typiskt
- Osäker
- Ovanlig
- under
- förstå
- förståelse
- tills
- uppåt
- us
- värde
- Värden
- verifiera
- Kontra
- mycket
- Video
- Village
- syn
- Besök
- volym
- vänta
- väntar
- gå
- vill
- ville
- vill
- var
- washington
- Washington state
- Avfall
- Sätt..
- we
- Webbplats
- välkommen
- VÄL
- begav sig
- były
- Vad
- Vad är
- när
- om
- som
- medan
- VEM
- Hela
- varför
- kommer
- beredd
- vinna
- VIN
- Vinter
- med
- inom
- underbart
- Arbete
- arbetssätt
- fungerar
- världen
- oro
- värt
- skulle
- sår
- skriven
- Fel
- år
- år
- ännu
- dig
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet