Nepremičninski trg v Dallasu: cene in trendi v letu 2023

V tem članku

Dallas v Teksasu je eno najhitreje rastočih metropolitanskih območij v državi z velikim, raznolikim in rastočim gospodarstvom. S cenami stanovanj pod državnim povprečjem in solidnim potencialom denarnega toka ima Dallas veliko lastnosti, ki podpirajo ugodne dolgoročne pogoje za vlagatelje v nepremičnine. 

Prebivalstvo in trg dela

Metropolitansko območje Dallasa, ki se nahaja v severovzhodnem Teksasu, je dejansko sestavljeno iz dveh velikih mest in enega majhnega mesta: Dallas in Fort Worth, nato pa manjše mesto Arlington, ki leži med njima. Skupno število prebivalcev metropolitanskega območja Dallasa raste precej nad nacionalnim povprečjem. Mediana starosti prebivalcev v Dallasu je nekaj manj kot 33 let, kar je tik ob vrhuncu nakupovanja stanovanj in oblikovanje gospodinjstva starost, kar kaže na močno in trajnostno povpraševanje po stanovanjih v regiji. 

Veliko in raznoliko gospodarstvo Dallasa ga ščiti pred gospodarskimi padci. Območje ima velike zdravstvene in izobraževalne ustanove ter pomembno letalsko prisotnost, ki jo zasidrata American Airlines in Southwest Airlines. Stopnja brezposelnosti je nizka, a nekoliko nad državnim povprečjem in se je v zadnjem času nekoliko zvišala. 

Domače cene

Kljub močnemu povpraševanju in močnemu gospodarstvu ostajajo naložbeni pogoji v Dallasu privlačni. V času pisanja tega članka je povprečna prodajna cena na območju Dallasa nekaj nad 400,000 $, kar je razmeroma blizu nacionalnega povprečja, vendar pod povprečjem mest s podobno velikimi gospodarstvi.

Pomembno je omeniti, da medtem ko so bile cene v Dallasu v zadnjih nekaj mesecih razmeroma nespremenjene, se je hitrost rasti precej zmanjšala. Glede na makroekonomsko klimo je to pričakovano, vendar je vredno omeniti, da bo apreciacija v Dallasu kot celoti v prihodnjih mesecih verjetno skromna ali celo rahlo negativna.

Rast najemnin in denarni tok

Rast najemnin je sledila podobnim vzorcem kot stanovanja, vendar se nekoliko razlikuje glede na mesto v metropolitanskem območju. Najemnine v Arlingtonu so na primer v zadnjih šestih mesecih ostale enake, medtem ko so se najemnine v Dallasu in Fort Worthu skromno znižale. Glede na hitro rast najemnin v zadnjih letih nekaj znižanja najemnin ni zaskrbljujoče in večina podatkov podpira, da bodo znižanja najemnin minimalna.

Ko gledamo možnosti denarnega toka za Dallas, se ta precej razlikuje glede na lokacijo v metropolitanskem območju. Območja blizu Fort Wortha in južno od Dallasa imajo razmerje med najemnino in ceno (dober približek za denarni tok) blizu 1 %, kar je dober znak za potencial denarnega toka. Vendar pa imata Severni Dallas in večina območja med Dallasom in Fort Worthom razmerja med najemnino in ceno, ki kažejo, da bo denarni tok težko najti. Na splošno obstajajo solidni obeti za denarni tok za metro območje te velikosti!

Zaloge in zdravje trga

Če pogledamo naprej, obstajajo znaki, da čeprav se je stanovanjski trg v Dallasu zrahljal, je še vedno na dokaj močnih tleh. Novi seznami upadajo in čeprav se je zaloga povečala z najnižje ravni zaradi pandemije, je v zadnjih nekaj mesecih dejansko padla. To kaže na trg z dokaj močno konkurenco za nepremičnine in morda celo na trg prodajalcev.

Poleg tega, čeprav so se dnevi na trgu (DOM) skoraj vrnili na raven pred pandemijo, so v zadnjem odčitku padli. Ena nova podatkovna točka ne predstavlja trenda, zato bo to pomembna metrika, ki jo boste spremljali v prihodnjih mesecih. 

Zmagovalne strategije

Na splošno je Dallas močan vsestranski trg za vlagatelje v nepremičnine. Ima razumno ceno, soliden potencial denarnega toka in močno gospodarstvo za podporo prihodnje rasti. Medtem ko nacionalni stanovanjski trg doživlja korekcijo, se Dallas drži relativno dobro. Cene so bile razmeroma nespremenjene in ključni vodilni kazalniki kažejo, da bo trg v prihodnjih mesecih eden bolj stabilnih stanovanjskih trgov v državi.

Victor Steffen, vlagateljem prijazen nepremičninski agent na območju Dallasa, pravi: »Vlagatelji, za katere vidimo, da trenutno zmagujejo, se nagibajo k nepremičninam B.E.A.F. BEAF je kratica za osredotočeno na dvig rentabilnosti. Naši najuspešnejši vlagatelji ciljajo na območja z naraščajočim številom prebivalcev, vse večjim številom delovnih mest in naraščajočimi povprečnimi dohodki. Prizadevamo si za vstopno ceno, ki bo 10–20 % nižja od prejšnje najvišje tržne vrednosti, in želimo videti, da današnja najemna obrestna mera pokrije PITI. Na tej točki tržnega cikla, ko večina maloprodajnih kupcev sedi ob strani, imajo naši vlagatelji več priložnosti kot kdaj koli prej, da izberejo visoko kakovostne zaloge B+ ali celo A razreda, na ključ. To je eden tistih redkih tržnih ciklov, kjer so vlagatelji eni izmed zadnjih igralcev na trgu. Sredstva 'modrih žetonov' lahko poberemo s popusti, ne da bi tekmovali z ducatom maloprodajnih kupcev.”

Če želite izvedeti več o naložbah v Dallasu, sodelujte z lokalnim vlagateljem prijaznim nepremičninskim agentom, kot je Victor Steffen, ki lahko vas vodi skozi strategije, taktike in soseske, na katere se morate osredotočiti.

Tukaj je kako stopite v stik s Steffenom na Agent Finderju:

• Išči »Dallas, Texas« 
• Vnesite svoja naložbena merila
• Izberite Victorja Steffena ali druge agente, s katerimi želite stopiti v stik

Steffen se je uvrstil na 22. mesto od 86,000 agentov pri EXP Realty glede na obseg prodaje in na 5. mesto v zvezni državi Teksas. On in njegova žena sta aktivna vlagatelja v nepremičnine, saj imata v lasti različna sredstva, ki prinašajo denar, vključno s stanovanji za najem sobe, dolgoročnimi, srednjeročnimi in kratkoročnimi najemi. Načrtujejo, da bodo leta 20 še naprej gradili svoj portfelj s poudarkom na novih gradbenih sredstvih in kompleksih 50–2023 enot.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.