Kako "učinek imenovalca" vpliva na vlagatelje v nepremičnine

V tem članku

Ali želite uničiti svoje bogastvo? Lahko te naučim, kako. Ali želite ustvariti več bogastva zase? Tega lahko tudi naučim. 

Ali poznate učinek imenovalca? 

V financah in naložbah je "učinek imenovalca” se zgodi, ko se vrednost enega dela portfelja drastično zmanjša in zniža celotno vrednost portfelja. Posledično vsi segmenti portfelja, ki se jim vrednost ni zmanjšala, zdaj predstavljajo velik odstotek celotnega kolača.

Čeprav je to res in nekoliko očitno, je pri nepremičninah v igri še en učinek imenovalca. Zahrbten uničevalec sanj in bogastva vlagateljev. 

Če pridobite in upravljate veliko premoženje in ta imenovalec gre v vašo smer, boste slavili z dvojnim dobitkom. Toda tudi če kupite in dobro upravljate svoje sredstvo, vas lahko ta učinek imenovalca uniči in likvidira vaš kapital.

Kakšen je ta učinek imenovalca? Govorim o dekompresiji zgornje stopnje. 

Kaj se dogaja v tem nepremičninskem ciklu? 

Zgornja stopnja v komercialnih nepremičninah ima podobno funkcijo kot P / E razmerje pri vlaganju na borzo, vendar obratno. To je dejansko razmerje med dobičkom in ceno. Natančneje: 

Stopnja zgornje meje = čisti dobiček iz poslovanja ÷ cena sredstva

O zgornja meja giblje v obratnem sorazmerju z vrednostjo sredstva ob nakupu/prodaji. Stopnja zgornje meje odraža razpoloženje vlagateljev glede pričakovane stopnje donosa brez finančnega vzvoda za takšno sredstvo, na takšni lokaciji, v takih razmerah, v takem času. 

Nižja stopnja zgornje meje pomeni višjo ceno sredstva. Zmanjšanje zgornje meje brez primere, ki smo ga doživeli v zadnjem desetletju, odraža skoraj nebrzdani optimizem, ki so ga imeli vlagatelji pri nakupu poslovnih in stanovanjskih nepremičnin. 

Toda drevesa ne rastejo do neba. Kot je hudomušno opazil ekonomist Herb Stein: "Če nekaj ne more trajati večno, se bo ustavilo." 

Ne pravim, da je to konec naraščanja cen nepremičnin. Pravim, da je to običajen trenutek v plimi in oseki ciklov nepremičninskega trga. In za tiste, ki jih leta 2008 ni bilo, želim jasno povedati, da ni razloga za paniko ali prenehanje naložb. 

Nasprotno, nekatere najboljše priložnosti bodo na voljo kot del posledic slabih prevzemov drugih v zadnjih nekaj letih. 

Ne morem narediti boljšega kot citirati Scotta Trencha članek na to temo.

Ste prepričani o uničujoči moči učinka imenovalca? (Če vam ta izraz ni všeč, se lahko držite "dekompresije zgornje stopnje"). 

Naraščajoča stopnja zgornje meje lahko znatno zniža vrednost poslovnega nepremičninskega sredstva. In kot smo razpravljali drugje, lahko vzvod povzroči še večjo bolečino. Pomislite na to, če vrednosti sredstev padejo za 25%, to bi izbrisalo približno 100% lastniškega kapitala v poslu s 75% finančnim vzvodom. 

To ni nočna mora iz pravljice. Obstaja veliko zgodb o vlagateljih v LP, ki so že pripravljeni izgubiti celotno naložbo v nekaterih sindiciranih poslih. Nekateri od teh so približno dve ali tri leta stari posli z zapadlim premostitvenim dolgom. Drugi so bili opravljeni v zadnjem letu z dolgom s spremenljivo obrestno mero. Na žalost mnogi od teh vlagateljev v LP še ne vedo, da so ogroženi.  

Primer za dolge čase zadrževanja 

Kratki časi zadrževanja niso nič slabega. Veleprodajne hiše, dnevno trgovanje in številni posli s poslovnimi nepremičninami zagotavljajo visoko ISD dobiček za svoje vlagatelje. Številne kratkoročne strategije so priljubljene v času konjunkture.

Toda moj najljubši vlagatelj, Warren Buffett, misli drugače. Pravi: "Če niste pripravljeni imeti delnic deset let, niti deset minut ne razmišljajte o tem, da bi jih imeli." Orakelj iz Omahe je tudi rekel: "Ali pa je najljubše obdobje zadrževanja večno."  

Kako se torej dolgoročni vlagatelji počutijo glede te zastrašujoče dekompresije zgornje meje? Rekel bi, da večinoma ni vpliva nanje ali pa ga sploh ni, razen tega, da jim nudi priložnost, da v prihodnjem letu ali dveh pridobijo več poslov po pošteni ali podcenjeni ceni. 

Razmisli o tem. Predstavljajte si, da ste lastnik denarno tekoče poslovne nepremičnine. Pred dvema letoma ste ga pridobili za 3 milijone dolarjev, stiskanje zgornje meje v prvih 18 mesecih pa je njegovo ocenjeno vrednost povečalo na 4 milijone dolarjev. Še vedno ste zbirali svoj denarni tok in uživali v življenju. 

Nato se v zadnjih šestih mesecih zgodi dekompresija zgornje meje in naslednje leto se njegova ocenjena vrednost zniža na 2.8 milijona dolarjev. Bi morala zagrabiti panika? Ne bi vedel zakaj. Še vedno bi morali zbirati denar in uživati ​​v življenju.

Dolgoročne imetnike ne prevzamejo spremembe kratkoročnih vrednosti. Običajno imajo dolg s fiksno obrestno mero, ki ne zapade zelo dolgo. In tisti, ki so svoje premoženje pridobili pred desetletjem in se soočajo z zapadlostjo svojega dolga, so običajno opazili znatno rast vrednosti in odplačilo glavnice, kar jih postavlja v sprejemljiv položaj za refinanciranje zdaj, če je to potrebno. 

Ponovno omenjam Buffetta. Ni mu bilo vseeno za kratkoročne rasti ali padce delnic Berkshire Hathaway. Ne vodi ga mnenje trga o teh sredstvih, ker to nima vpliva na njihovo končno vrednost. Pravzaprav mu je všeč, ko cene padajo, da lahko pridobi še več. 

Mnenje borze o vrednosti je podobno zgornji stopnji pri poslovnih nepremičninah. Kot vlagatelji v komercialne nepremičnine bi bilo dobro, če bi posnemali vlagatelja (Buffetta), ki bi lahko izgubil 99.4 % vrednosti svojih delnic in še vedno premagal S&P 500 v istem časovnem obdobju. 

Končna thoughts

Moje investicijsko podjetje je dolgoročni lastnik. Zavedam se, da to pogosto ni najbolj priljubljena ponudba in mnogi vlagatelji posledično spregledajo naš sklad. Vsem imetnikom kratkoročnih posojil želim vse dobro, vendar predvidevam, da bosta zaradi trenutnega in prihajajočega šoka obrestne mere obrestne mere marsikoga ponovno premislila o svojih strategijah. Ne glede na to, ali se bo to zgodilo ali ne, bomo še naprej sledili naši dolgoročni strategiji. 

Ustanovitelj Blackstonea, Larry Fink, je skoval "dolgoročnost". Mogoče bi morali dolgoročno razmišljanje poimenovati »učinek števca CRE«. 

Če bi bilo to res, bi se osredotočilo na povečanje neto prihodka iz poslovanja v naši enačbi v daljšem časovnem obdobju do te mere, da bi bile spremembe v števcu manj vplivne. Ta strategija, skupaj s pridobivanjem dolgoročnega dolga s fiksno obrestno mero z zmerno do nizko LTV, bi se morala izkazati za zmagovalno na katerem koli trgu, ne glede na rast ali rast. 

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.