Nova anketa o najemu enodružinskih stanovanj

Dave:
Živjo vsi. Dobrodošli v On the Market. Jaz sem vaš gostitelj, Dave Meyer, ki se mi je danes pridružil moj sovoditelj, James Dainard. James, mislim, da sem zate dobil malo zgodnje božično darilo. Kaj pa, če bi vam rekel, da bi lahko danes poiskali vpogled v 270,000 enodružinskih najemov?

James:
No, to je veliko za razpakirati. Torej, dokler opraviš vse analitike in mi jih dostaviš.

Dave:
Ni ti treba tega narediti. Imamo gosta, ki bo to naredil. Pravzaprav imamo Ricka Palaciosa Jr., ki je direktor raziskav in glavni direktor pri John Burns Research and Consulting. Če ne poznate tega podjetja, so eden najboljših ponudnikov podatkov v celotni industriji. Nekajkrat smo imeli v oddaji njihovega ustanovitelja Johna Burnsa, danes pa se nam je pridružil Rick, ker izvajajo raziskavo. To počnejo že leta, pri čemer umaknejo 270,000 posameznih enodružinskih najemnin. Še nikoli nisem slišal za tako velik indeks razpoloženja. Zato mislim, da bomo danes od Ricka dobili nekaj res neverjetnih vpogledov. Česa se veselite ali kar koli o trgu enodružinskih najemov, kar bi res radi vedeli?

James:
Veselim se, da se lahko malo pogovorim o tem, kaj počnejo fantje iz hedge skladov, kam bi lahko šle priložnosti in ali mislimo, da bo na trg prišlo še nekaj zalog. Ker kot vemo, je zalog malo, vendar so ljudje trenutno žejni po naložbah, zato upam, da se bodo še bolj sprostili, da bomo lahko leta 2024 pridobili več poslov.

Dave:
Žejen sem.

James:
Leto 2023 je bilo žejno leto.

Dave:
To bo zelo žejno leto. Naslednje leto moramo piti.

James:
Ja, odprimo pipo, prosim, in poskrbimo za posel.

Dave:
Preden privabimo Ricka sem, želim povedati, da ima Rick res poglobljene informacije. Govoril bo o najrazličnejših temah, ki so res lahko razumljive, vendar bo govoril o dveh stvareh. Eden je NOI. Če te kratice ne poznate, pomeni neto poslovni prihodek. Nato lahko o tem razmišljate kot o dobičku, vendar v bistvu vzame ves vaš dohodek od nepremičnine in nato odštejete stroške poslovanja. Ne vključuje vaših stroškov financiranja ali vašega kapitala, tako da je to točno to. Če niste seznanjeni, si lahko to predstavljate kot merjenje dobička nepremičnine.
In potem govorimo tudi o učinku zaklepanja. O tem ves čas govorimo v oddaji, toda če ste novi v oddaji, je to v bistvu ta pojav v zadnjih nekaj letih, da naraščajoče obrestne mere niso samo umaknile povpraševanja s trga, temveč tudi umaknil ponudbo s trga, ker veliko ljudi, ki imajo domove po zelo nizkih obrestnih merah, noče prodati svojega doma, ker jim je res všeč njihova nizka hipotekarna obrestna mera in ne dobijo drugega dobrega. In to je učinek zaklepanja. Vse bo imelo smisel, ko se bova o tem pogovorila z Rickom.
V redu, vzeli si bomo kratek odmor, potem pa se bomo vrnili z Rickom Palaciosom Jr.
Rick Palacios, dobrodošel v On the Market. Hvala, da ste se nam pridružili.

Rick:
ja Hvala, da si me sprejel, Dave.

Dave:
No, Rick, pridružil se nam je John Burns iz John Burns Research and Consulting, toda povej nam, kaj delaš za podjetje.

Rick:
Tehnično sem naš direktor raziskav in to pomeni, da imam svoje roke pri vsem, kar počnemo. In vem, da si nekajkrat imel Johna, a na kratko o podjetju. Obstajamo že 20 let. Vso svojo kariero pokrivam stanovanja približno 17, 18 let. Največ z Johnom. In tako se dotaknemo domačih gradbenikov, najemniškega prostora, v katerega vem, da se bomo spustili, gradbenih izdelkov, če želite. Torej, če je pomembno za stanovanja, na splošno naredimo nekaj v zvezi s tem za naše stranke.

Dave:
To lahko zagotovo potrdim. Vi proizvajate tako neverjetne podatke in vsi drugi analitiki in ljudje, ki jih resnično spoštujem, vedno navajajo tudi vaše podatke. Zato cenimo vse vpoglede, ki jih posredujete.

Rick:
In uporabili ste podatke, ogromno odličnih podatkov, potem pa uporabite tudi besedo vpogled. Mislim, da to poskušamo narediti. Je mešanica obeh stvari.

Dave:
Ja, super je zanimivo. In mislim, da nas le nekaj res radi gleda neobdelane podatke. Mislim, da si večina ljudi resnično želi samo priti do "Pa kaj?" od vsega tega, fantje pa to odlično opravljate.

Rick:
Da.

Dave:
Danes se bomo poglobili v novo poročilo, ki ste ga pripravili o enodružinskih najemih. Ali nam lahko poveste nekaj o tem poročilu? Kakšen je obseg? Kakšna je metodologija?

Rick:
Vse od leta 2019 smo izvajali raziskavo med institucionalnimi operaterji najema enodružinskih stanovanj in vzorec je zelo dober. Sodeluje z nacionalnim svetom za najem stanovanj, vendar je velikost vzorca približno 270,000 nepremičnin v upravljanju, kar je dobra velikost vzorca. In to je mešanica javnih subjektov, REIT-ov, ki jih vsi poznamo, potem pa tudi veliko zasebnih skupin. In če ste piflar s podatki, se zavedate, da so zasebne skupine tiste, ki resnično poganjajo ta trg, čeprav bi mediji želeli, da verjamete, da ni tako.
Torej ja, fantastična velikost vzorca. In mislim, da sprašujemo vse stvari, o katerih razmišljamo v zvezi z zasedenostjo najemnin prostora v prihodnjih šestih mesecih. In potem pomislim, da mi je všeč tudi to, da mi je všeč, ko v svoj nabiralnik začnem prejemati veliko vprašanj strank in potem lahko sebično usmerim edinstveno vprašanje, ki ga lahko postavimo bodisi mesečno ali četrtletno, da preberemo stvari . In to je tisto, kar rad počnem. In ko bo tematsko in pravočasno, bomo poskušali zastaviti vprašanje. In mislim, da bi se lahko lotili nekaterih stvari, ki smo jih vprašali v zadnjem četrtletju. Ampak kolikor vem, je to ena najdlje trajajočih raziskav v vesolju. Torej nam je všeč.

Dave:
To je super, 270,000 nepremičnin. In rad bi samo pojasnil, Rick. Torej je veliko ljudi, ki poslušajo ta podcast, verjetno manjših vlagateljev, ki imajo v lasti nekaj nepremičnin. Ali so ti ljudje tudi zastopani v anketi ali so to večinoma velika podjetja?

Rick:
Običajno gre za večja, strokovno vodena podjetja.

Dave:
Super.

Rick:
Verjetno bi morali poskusiti zajeti več manjših mam in popsov, ker kot sem že omenil, predstavljajo v bistvu 97 % celotnega trga.

Dave:
Ste rekli 97 %?

Rick:
ja Podatki o tem, kdo ima v lasti enodružinske najemnine po vsej državi, institucije, za katere nekateri ljudje pravijo, da jih je več kot 100, več kot 1,000, je približno 3 % lastništva. In potem je normalnih ljudi po vsej državi, ki so zbrali portfelje ali po naključju postali najemodajalci po svojem prvem domu, tistih 97 %, ja. Torej so trg.

James:
To je noro. Vsi vedno mislijo, da hedge skladi pokupijo vse najemnine, vendar je v tem še vedno veliko prostora.

Rick:
Ja.

James:
Rick, ali misliš, da obstaja velika razlika med poročanjem teh velikih hedge skladov in REIT-ov, ki so lastniki teh enodružinskih stanovanj? Imajo veliko dobrih poročil. Za sabo imajo veliko več osebja. Ali menite, da obstaja velika razlika med operaterjem mama and pops in velikimi hedge skladi ali institucijami, kar se dogaja s stopnjo prostih delovnih mest, najemnino? Nekateri hedge skladi so veliko bolj disciplinirani glede zviševanja najemnin in ali menite, da obstaja velika razlika med tema dvema?

Rick:
Mislim, da je ena izmed njih, na bolj poenostavljen način, kot smo razmišljali o tem, vaša povprečna mama in stari najemodajalec, operater najemnin, upravitelj ali kakorkoli že želite temu reči, verjetno ne bodo eksponentno zviševali najemnin . In razlog je v tem, da je denarni tok zanje kritičen, če gre za eno lastnino. In tako zamudiš mesec ali dva meseca, bog ne daj več, ko moraš to nepremičnino obrniti, ker morda preveč pritiskaš na najemnine, potem to za njih postane res velik problem.
In mislim, da je to verjetno tudi eden od razlogov, in spet, videli ste anketo, ki jo izvajamo, ampak potem, zaboga, naredimo ogromno drugih poročil o tem prostoru. In ena od stvari, na katero rad gledam v pogovoru z ljudmi, zlasti z ljudmi, ki so dokaj novi v prostoru, je, da vprašajo: "No, kako se ta sektor obnese skozi čas?" In vračam se k tistemu komentarju o najemnini. Lahko se vrnete nazaj in pogledate in imamo lasten indeks, ki spremlja najemnine na 99 trgih po vsej državi posebej za enodružinske najemnine, in zgodovinsko nacionalna rast najemnin precej natančno sledi temu, kaj počne širša inflacija. In potem tudi precej natančno spremlja, kaj počne rast dohodka gospodinjstva. Torej je to zgodovinsko vanilijast, nekoliko dolgočasen razred sredstev, če nanj pogledate s tega zornega kota.

Dave:
In kaj se je zgodilo letos, Rick? Ali so najemnine občinstva, ki ste ga anketirali, sledile inflaciji?

Rick:
Rekel bi, da bi bilo leto, če bi to leto označil za industrijo najema enodružinskih stanovanj, leto normalizacije. In teza, ki smo jo imeli v letu 2023, je bila, da ne pričakujemo, da bo ta industrija, najem enodružinskih stanovanj, propadla, zamrznila na kakršen koli način. In govorim o osnovah, ne o kapitalskih trgih, in o tem se lahko poglobimo pozneje, če želite. Bilo je bolj: »Hej, stvari se bodo ohladile, vendar se bodo normalizirale. Ne bomo padli s pečine.”
In s tem mislim na vse, kar smo doživeli od izbruha COVID-a spomladi 2020 do leta 2022, to morate zavreči in o tem razmišljati kot o dogodku enkrat v življenju, ko je bila migracija na steroidih. Imeli ste ločevanje gospodinjstva. In to v bistvu pomeni, da ste morda imeli dva, tri ljudi, ki živijo skupaj, covid udari in rečejo: »No, šel bom v predmestje. Moram iti imeti svoje mesto, kjer delam od doma.« In to je bilo kot steroidi za celoten najemni trg, tako večstanovanjskih kot enodružinskih.
Torej ste imeli to, imeli ste migracijo in te stvari so zdaj odpadle. In torej, kar vidimo zdaj, in to je tudi v naši raziskavi, trendi rasti najemnin, trendi zasedenosti, vse se resnično vrača nazaj na tisto, kar smo videli v naši raziskavi okoli leta 2019. In potem poleg raziskave, ki jo izvajamo, sem omenili smo, da imamo lastniške podatkovne točke za 99 trgov po vsej državi. Temu sledimo. In to je pravzaprav tema, da se stvari pravkar normalizirajo nazaj na to, kako je ta razred sredstev izgledal z vidika temeljev pred letom 2020.
In to je, če pogledate, kaj se je letos zgodilo v večstanovanjskem prostoru, ni dobro. Precej preveč ponudbe. Lahko trdite, da nekaj od tega vpliva tudi na zgrajene za najem, vendar je razred sredstev za najem enodružinskih stanovanj deloval na precej zdrav način. In mislim, da je to res del osrednjega razloga, zakaj je ljudem všeč ta razred sredstev, ker ni velike volatilnosti, zlasti pri najemninah. Cene stanovanj so bile tokrat drugačne. In tako lahko načrtujete okoli tega. Ne bo zmešalo gor ali dol. Glede na meritve, ki smo si jih ogledali, je precej odporen na recesijo in to se trenutno kaže.

Dave:
Mislim, da je zelo pomembno, da ljudje vedo, da zgodovinsko gledano najemnine rastejo okoli inflacije ali malo nad inflacijo, kot je rekel Rick. In to, kar smo videli v zadnjih nekaj letih, je morda, če ste začeli vlagati v nepremičnine, saj je bila pandemija nenavadno visoka rast. In James, zanima me vaše mnenje, vendar menim, da vidim 3- do 5-odstotno rast, čeprav je nižja kot v letu dni, osebno mi je to všeč. Všeč mi je vrnitev v normalno stanje.

James:
Letos sem bil zelo zadovoljen s 5-odstotno rastjo. Pričakoval sem, da bo nekoliko bolj ravno glede na hokejsko palico, ki smo jo videli med pandemijo. In zgodovinsko gledano, kot ste rekli, sledimo malo nad inflacijo na njem. Ko gledamo dolgoročno pro formo za večstanovanjsko nepremičnino ali najem enodružinske hiše, pričakujemo 3- do 4-odstotno rast najemnine vsako leto. In počutim se, kot da je zaradi pandemije, bilo je tako noro, kot da smo prišli z avtoceste. Zapeljali smo na rampo in še vedno gremo tja, kamor bi morali iti, vendar se zdi, da je veliko počasneje, ker ni isto. Toda 5-odstotna rast, če vsako leto dosežemo 5-odstotno rast, bomo s tem donosom zelo zadovoljni. In zato mislim, da je pomembno, da si ljudje zapomnijo, da kot je rekel Rick, to ni bilo normalno. Ta leta moraš vreči ven, ker stalna rast je tisto, kar dobiš od nepremičnin, ne teh hokejskih palic, kot smo jih videli.

Rick:
Večina ljudi, ki že dolgo vlagajo v ta prostor, se s tem popolnoma strinja. To je nočna muha, ki je prišla pozno in rekla: "Oh, lahko zagotovim 10-odstotno rast najemnine za naslednjih pet let." To so posamezniki in subjekti, ki imajo težave in potem očitno zdaj naletijo na zanimanje, ko vidijo, kaj se dogaja tudi na kapitalskih trgih.

Dave:
To pojasnjuje in nam daje nekaj vpogleda v to, kaj se je zgodilo na dohodkovni strani enačbe. Nam lahko poveste nekaj več o odhodkovni strani?

Rick:
Veseli me, da ste to omenili, ker je bil to eden od bolj nestanovitnih žepov ... In samo pomislite na matematiko svojega NOI. To je vrglo ključ v stvari. In mislim, da to slišite tako od manjših skupin kot tudi od velikih institucij in obstaja nekaj komponent tega.
Mislim, da je ena ta, da menimo, da sta vrednost sredstev in spoštovanje fantastični. In običajno je tako, toda ko dobite 10, 20 % navzgor še več zaradi rasti cene, se to sčasoma vključi v vaše davke na nepremičnine v številnih državah. Dobiš udarec, razen če si v Kaliforniji, kjer imajo Prop 13. Ampak mislim, da je to presenetilo veliko skupin in v trenutku je bilo kot: »Oh, to je fantastično. Vrednosti žanjejo,« in potem dobite račun za davek na nepremičnine, si rečete: »Oh, sranje, tega nismo modelirali.« Torej mislim, da je to ena komponenta tega.
In potem mislim, da je druga komponenta tega na strani stroškov zavarovanje. To se pojavlja vedno znova in znova. Pravkar smo imeli našo veliko konferenco za stranke v New Yorku in to je bila tema celotne konference tako za graditelje stanovanj, operaterje najema, kjer so na strani najema in osredotočil se bom tudi na enodružinsko in gradnjo za najem, vas zadenejo stroški zavarovanja na obvestilih o podaljšanju, ki se povečajo za 10, 20, 30 plus odstotkov. In to takoj vpliva na vašo stran stroškov. In potem tudi, če boste morali to modelirati v prihodnje, ne boste mogli pridobiti, ker se matematika takoj spremeni za vaše cilje pridobitve in vaš nakupni okvir.
In zato mislim, da je to postalo velik problem za veliko skupin. In govoriš o Floridi, govoriš o Teksasu, Kaliforniji. Obstaja veliko skupin, ki preprosto ne pišejo več politik, in zdi se, da to ne bo kmalu izginilo. To je torej velik problem. Torej stroškovna stran enačbe v zadnjem času ni bila videti tako idealna za veliko skupin.

James:
Za nas je, da veliko oddajamo stanovanja. Imamo veliko različnih nepremičnin za najem. Naš račun za zavarovanje je dejanski strošek teh nepremičnin. In ne samo to. Ko ustvarjate dodano vrednost, so vaši gradbeni načrti skoraj podvojili stroške. Tako da tisto kratkoročno financiranje, ko ga dobivaš s stabilizacijo in spravljaš na novo kodo, če zdajle kupuješ staro stavbo, so stroški preko strehe. In če se dotaknem Kalifornije, je to popolna nočna mora. Pravkar sem kupil svojo prvo nepremičnino v Kaliforniji. Več kot tri tedne sem potreboval, da sem našel zavarovalno polico za enodružinsko hišo. In stroški so bili absurdni. Nekatere moje ponudbe so znašale 50,000 dolarjev letno za enodružinsko hišo.

Rick:
Kje je ta hiša? Ali je na pečini, kjer prihaja voda?

Dave:
To je lepa hiša.

James:
Je na pečini. Bilo je absurdno in to smo rešili, vendar je trajalo večno. In navajen sem ... Zavarovanje ni bilo nikoli problem. Potrebujemo 24 ur, da dobimo zavarovanje in polico v igri. In dejstvo, da je trajalo dva do tri tedne, da je zavarovanje začelo veljati, in nato stroški tega, je astronomsko. In glede na to, kar nam pravijo naši ponudniki zavarovanj in posredniki, se to ne izboljšuje.

Rick:
No.

James:
To bo še slabše. In ustvarja ogromno razliko v naših skupnih operativnih stroških in v tem, kaj počne na spodnji vrstici. Poleg stroška zavarovanja nas je strošek dela pošteno prizadel. Stroški za najem vaših upravljavcev nepremičnin in pravilno vodenje vaše poslovne knjige so se povečali za vsaj 25 % glede na plače, ki jih moramo plačati, da dobimo koga dobrega, ki se bo držal. To ne bo imelo velikega prometa. Spodnji del, vaš promet je tako visok, da bi lahko plačali tudi višje plače.

Rick:
Sploh ni vredno.

James:
Ja.

Dave:
Oh, to je brutalno.

Rick:
Kakšno časovno primerjavo uporabljate pri tem 25-odstotnem povečanju? Je to v zadnjih dveh letih, treh letih? Ker to je veliko.

James:
Običajno je bila pri naših upraviteljih nepremičnin na pacifiškem severozahodu, če smo zaposleni s plačo, povprečna plača 55 do 60 tisočakov. Če zaposlimo teh 55, kar mislim, da ni slaba plača za to delovno mesto, če pa zaposlimo za tistih 55,000, nekakšna srednja cena tam, je promet vsakih štiri do šest mesecev, jih ni več. In tako smo ugotovili, da smo morali iti s 55 na 60 na 65 na celo 70 za res dobre, ki lahko obdržijo stvari, ker zmanjšajo vaše stopnje prostih delovnih mest. Vaše dobre zaposlene je vredno obdržati, a ko govorimo o 55 proti 65, je to velik skok. To je veliko, veliko povečanje. In to je bilo v zadnjih 12 do 18 mesecih, ko smo videli to veliko povečanje, vendar še vedno ostaja precej močno na pacifiškem severozahodu.

Rick:
In to je velik del razlogov, zakaj imamo pogovore in nato podatke, ki jim dejansko sledimo o tem po vsej državi. Na strani pridobivanja so se stvari pravkar močno upočasnile, ker imate vse te vložke, o katerih smo zdaj govorili, da stroškovna stran ni videti fantastična. Imate normalizacijo rasti najemnin, ohlajanje. In potem so stroški kapitala prav izpuhteli. In tako nemudoma, da preprosto prisili ljudi, da popustijo svinčnike ali vsaj rečejo: "Hej, tukaj moramo malo nabrusiti svoje svinčnike in ugotoviti to." In zaenkrat se je prevzemna stran večinoma oddaljila od tega, kar smo videli.

Dave:
Rick, pravkar ste omenili stroške kapitala kot glavno oviro za prevzem. Kaj pa razpoložljivost kapitala? Samo na komercialnem trgu veliko slišite o tem, da je težko dobiti posojilo. Kredit je tesen. Enako se dogaja v enodružinskih družinah?

Rick:
Mislim, da ja, še posebej, če je vaš objektiv danes v primerjavi s časom, ko je bil SOFR na nič.

Dave:
Rick, lahko razložiš, kaj je SOFR?

Rick:
Je varna obrestna mera za financiranje čez noč in je nadomestila LIBOR. In za ljudi v tem prostoru je to merilo, na katerega bodo gledali, ko razmišljajo o financiranju poslov. In tako, ko smo bili v svetu politike ničelnih obrestnih mer, je bil SOFR ravno okoli ničle, mislim, da dve leti, od marca 2020 do približno 2022. In potem očitno vstopi Fed in naredi svoje. In danes se giblje, mislim, da okoli 5 in spremembe, ko sem nazadnje preveril, in ni prišel tako kot preostali del krivulje donosa. Torej pogledate dvoletne obrestne mere, petletne obrestne mere, 10-letne obrestne mere, vse so prispele, a SOFR je še vedno nespremenjen. Tam okoli je.
Zato mislim, da je to velik del razloga. 10-letno zakladnico lahko kupite pri 4,015, SOFR pa trenutno znaša 5 plus, tako da je sklepanje poslov na tem področju trenutno precej težko. In zato mislim, da vsi upajo, da ... Danes bomo izvedeli. To snemamo 13. decembra in Fed bo povedal, kaj bodo naredili, vsaj vodilo do tega, kaj bodo naredili naslednje leto. In mislim, da vsi v tem prostoru res upajo, da da, res imamo mehak pristanek in da bo prihodnje leto nekaj rezov, ker bi se to moralo prenesti v to, kaj bo financiranje SOFR.
In spet, ob dolgoročnejšem pogledu na ta sektor, menim, da je bil eden od razlogov, da so se ljudje zaljubili v ta prostor, ko so bile obrestne mere na ničli, in to je bilo nekaj časa, da je bilo kjer koli zelo težko dobiti donos. Mislim, kjerkoli. In tako so ljudje pogledali ta razred sredstev in rekli: »O ja, lahko si sposodim. Dvignem ga. Dobim rast najemnine. Cene domov se mi dvignejo.” In to je precej spodoben donos v svetu, kjer donos skoraj ne obstaja. In tako je zdaj skoraj kot 180, kjer je danes donos povsod in je ... Oh, mimogrede, to je brez tveganja. Zato je v tem prostoru nekoliko težje sklepati posle. In kapital zdaj gleda tudi drugam.

James:
V zadnjih 12, rekel bi, 12 do 18 mesecih smo opazili, da so ti veliki hedge skladi resnično upočasnili nakup teh enodružinskih hiš. In zdaj z obrestnimi merami je težko sklepati posle. Toda priložnosti je malo več. Trenutno poznam maminega in starega vlagatelja, ki dobivata precej visoke obrestne mere. Ko razmišljate o nakupu nepremičnine za najem, se vaša stopnja v najboljšem primeru trenutno giblje med 7.5 in 8 %. In to lahko oteži pokritje, a ugotovili smo, da so se nekatere od teh velikih institucij umaknile, in ne samo to, s trga se je umaknil tudi sezonski vlagatelj, tisti, ki so bili, kot ste rekli , predvidevajo 10-odstotno rast najemnin, ki je bila le na tem vročem trgu. Izvlekli so se.
Videli smo torej nekaj priložnosti, toda kaj mislite, kaj se bo zgodilo s tem majhnim mami in starim vlagateljem? Ali mislite, da se bo njihov apetit povečal za nakup nepremičnin za najem? Ker se še vedno zdi, da je ton: »Oh, cene so previsoke. Ne moreš narediti svinčnika.” Videli smo priložnosti in kupovali nepremičnine, vendar je velikokrat na njih veliko las. Narediti morate veliko dodane vrednosti, da jo dosežete in ustvarite lastniški položaj, da dobite osnovo dovolj nizko. Ali menite, da bodo mami in stari vlagatelji še naprej kupovali vse leto 2024 ali menite, da bo nekoliko bolj položno, kot je bilo leta 2023?

Rick:
Če to, o čemer smo govorili prej, in bomo dobili mehak pristanek, bodo cene res začele prihajati naslednje leto, mislim, da bo to ugodno za več skupin, ki prihajajo, in upam, da nekaj manjših mam in staršev. Kar smo videli v podatkih, ki jih spremljamo, je, da so se institucije v zadnjem verjetno letu ali tako, res odkar so zvezne banke začele dvigovati obrestne mere in so lebdele na tem, kar so danes, množično umaknile. Večinoma jih skoraj ni več. Toda manjše skupine, ki jih omenjate, manjša mama in oče, so še vedno tam. In mislim, da na naših podatkovnih trgih vidimo, da so kupci v vseh ciklih, tako da so vedno tam in vedno igrajo. Mislim, da je to, kar ste rekli, nekaj dlak na tem in je dodana vrednost, kar je evfemizem, ker je stresno, to ni lahek posel.

Dave:
Ne za Jamesa. To se mu zdi zelo tolažilno.

Rick:
Verjetno tam trenutno najdete priložnost. Pogledamo, kaj REIT-i poročajo in o čemer govorijo, in ena mojih najljubših statistik iz tega zadnjega četrtletja, ki jo je omenil American Homes for Rent, AMH, mislim, da se zdaj uradno imenujejo, mislim, da je bila statistika, ki so jo rekli, to. Ker vedno sklepajo posle, ki jih bodo vključili v svoje modele zavarovanja, in zato mislim, da je bilo približno 22,000 domov, ki so jih opravili skozi svoj model zavarovanja, kupili pa so jih samo osem.

Dave:
Opa.

Rick:
Torej le osem od teh 22,000 ustreza temu, kar so potrebovali za pridobitev teh domov. To je torej mikrokozmos za to, kar trenutno vidimo v podatkih po vsej državi za večje skupine.

Dave:
Vau, to ni spodbudno. Nočem šteti 22,000 poslov, da bi dobil osem.

Rick:
Vaš model verjetno ni tako prefinjen kot njihov.

Dave:
Zagotovo ne. Rick, rad bi izvedel tvoje mnenje o tem, kaj bi se lahko leta 2024 spremenilo v najemniških prostorih za enodružinsko stanovanje. Česa na splošno čakaš naslednje leto?

Rick:
Naša široka teza je, da ne bomo deležni recesije. In če to drži, je to dobro za sektor. Potem pomislite na rast najemnine in to se vrne k našim prejšnjim komentarjem. Ne navajajte pro forma dvomestne rasti najemnine, ker je to še enkrat, zavrzite to. To je verjetno enkrat v življenju.

Dave:
Za vedno. Ja, za vedno.

Rick:
Način razmišljanja o prostoru je verjetno 95-, 96-odstotna zasedenost. Na večini trgov dobite 3- do 5-odstotno rast najemnin. In o tem razmišljamo z nove perspektive najema. In to je lepo ozadje tipa vanilije za ta razred sredstev. In potem razmišljate o obsegu nakupov. In tukaj mislim, da če to storite ... Pravzaprav, ko govorim o tem, sem vesel, da smo to prekinili. Ker menim, da je ena od drugih stvari, ki se je dobro obnesla pri enodružinskem najemniškem sektorju, ta, da v tem ciklu niste imeli veliko oglasov za najem. In tako je velik del tega, kar se dogaja v SFR, najem enodružinskih stanovanj, na strani kotacije je običajno pretok dogajanja na strani enodružinskih stanovanj za prodajo, kar pomeni, da ko se oglasi za prodajo pojavijo, je levji delež nakupov za skupine za najem, prihajajo prek MLS.
In česa nismo videli v tem ciklu, in obstaja ogromno razlogov, zakaj, ne bom se spuščal v to, preprosto nismo videli skoka v dejavnosti kotacij. In tako po definiciji niste videli prehoda za nekatere od tistih, ki prihajajo v prostor za najem. Za leto 2024 pa predvidevamo, da menimo, in to lahko vidite v podatkih, da je bila največja zaklenjenost okoli sredine leta 2022. Začenjamo opažati več prodajnih oglasov, ki prihajajo na trg v zelo nesezonskem obdobju. . Pravkar smo izvedli to analizo enega od naših poročil ta mesec. In zato mislim, da začneš razmišljati o tem in hitro preletiš do leta 2024 in rečeš: »V redu. No, to mi verjetno pove, da bomo morda začeli opažati več dejavnosti v smislu oglasov za najem enodružinskih stanovanj, ki prihajajo v priložnosti za pridobitev trga,« ker je bila ta ponudba zadnje leto ali dva res zaklenjena.
In to je tudi del naše teze o v redu, tako da boste verjetno dobili več prirastne ponudbe. Verjetno bi morali razmisliti o nekoliko normalizirani rasti najemnin v primerjavi s prejšnjimi leti. To je torej delček našega razmišljanja o tem tudi naslednje leto.

Dave:
To je zelo zanimivo. In radoveden sem. Ali menite, da se bo učinek zaklepanja še naprej pojavljal, postopoma izginil, ali menite, da obstaja ta čarobna točka, kjer bomo, če bodo hipotekarne obrestne mere padle do določene točke, začeli videti poplavo ponudbe?

Rick:
Ja, nerad uporabljam besedo poplava, ker običajno dobiš poplavo samo, če pride do velike stiske.

Dave:
Ja, res je.

Rick:
Tega ni v naši diplomski nalogi. Nisem slišal nikogar, da bi to zahteval, razen če je samo perma medved. Zato mislim, da bo učinek zaklepanja le počasi ... Ključi na lisicah bodo počasi začeli odklepati vedno več ljudi. In prav tako mislim, da če imate svet, kjer so hipotekarne obrestne mere, torej pomislimo na hipotekarne obrestne mere, so se tržne hipotekarne obrestne mere za en teden, v začetku novembra, dotaknile 8. Zdaj so spet na 7 in spremembi. In mislim, da če se ljudje počutijo bolj udobno z idejo: "Hej, ne bomo se kmalu vrnili v svet 3-odstotnih 30-letnih fiksnih hipotek," se bom moral odreči upanju na to. In zdaj sem leto, dve leti dlje v tem višjem za daljše ozadje, in tako veste kaj? Življenje se zgodi in ponovil bom transakcijo. Ne bom spet čakal na 3 %, 4 % hipotekarnih obrestnih mer. In zato mislim, da se bo to počasi, a zagotovo začelo dogajati.
In druga stvar, to je nadomestni znak v tem, kjer govorite o zmožnosti odklepanja inventarja. Eden od razlogov, zakaj so novi domači prostori, hišni gradbeniki in mi smo zelo blizu tega prostora, pravkar doživeli neverjeten uspeh letos, je A, premalo ponudbe za nadaljnjo prodajo, tako da ni veliko za tekmovanje. Ampak potem, B, posebej na vstopni ravni, so znižali hipotekarne obrestne mere na 5. Nekateri gradbeniki še vedno oglašujejo pod 5, kar je neverjetno. In to sem omenil, ker so imeli fantastično uporabo tega. Začenjate opažati nekaj skupin, ki bi lahko naredile nekaj takega za trg preprodaje.
In s tem mislim na to, da se borznoposredniške hiše začenjajo pogovarjati o tem, "Hej, ali je to orodje, ki ga lahko uporabimo za naše stranke?" In ker je to res velika prednost, ko novi domovi prihajajo s hipotekarno obrestno mero 5, 5 1/2, morate za nadaljnjo prodajo stanovanja plačati 7 %, morda 7 % plus. In če se torej del te zaloge pri nadaljnji prodaji lahko zniža na konkurenčno stopnjo, kot jo izvajajo gradbeniki, mislim, da tam začnete na trg prihajati več zalog. In obstaja skupina. Zdi se mi, da smo skoraj pozabili na iBuyerje, vendar so še vedno tam. In obstaja skupina, imenovana Offerpad, kjer lahko obiščete njihovo spletno stran in pobrskate. In prejšnji dan sem to počel za Phoenix in lahko vidite, da oglašujejo domove, ki so jih kupili in jih zdaj prodajajo po 5-odstotni hipotekarni stopnji.

Dave:
Vau.

Rick:
Torej kupujejo po tem tečaju za prevzem, ki je maloprodajni kupec. Tukaj mislim, da je to potencial za trg nadaljnje prodaje, da se oprime tega finančnega orodja, ki ga uporabljajo gradbeniki, in reče: "V redu, začnimo delati tudi to in verjetno bomo dosegli nekaj prodaje."

Dave:
To je zelo zanimivo, Rick. Samo vsem želim razložiti, da se prepričam, da vsi razumejo. V bistvu so v zadnjem letu ali dveh, samo na podlagi gradbenikovega poslovnega modela, spodbujeni, da hitro premikajo izdelke, na splošno hitreje kot obstoječe domove. In tako znižujejo obrestne mere ljudi. To so začasne stvari, pri katerih kupec plača nekaj tisoč dolarjev, da vam zniža obrestno mero za 1 ali 2 ali 3% za eno ali dve ali tri leta.
In to je eden od razlogov, zakaj opažamo velik vzpon, ko smo razpravljali o ljudeh, ki kupujejo novogradnjo. Zaradi tega je postal privlačnejši v primerjavi z obstoječimi domovi, kot je bil v preteklosti. Ampak sliši se, kot da, Rick, praviš, da agenti, borznoposredniške družbe poskušajo ugotoviti načine ali ponuditi ali razmišljati o podobnih spodbudah, da bi morda nekoliko izenačili konkurenčne pogoje v smislu obrestnih mer, tako da je več prodajalcev motiviranih za prodajo in dobiti več ponudbe na trgu.

Rick:
Točno, točno. ja In ena stvar, ki bi jo rekel, je, da so včasih to začasni odkupi, vendar je levji delež teh v smislu tega, kar počnejo gradbeniki, polna triletna fiksna.

Dave:
Oh, res?

Rick:
ja Torej-

Dave:
To je super.

Rick:
To je ogromno orodje, ker razmišljate o tem in potrošniku, očitno je veliko povpraševanja po nakupih doma. In če se lahko pogovarjate z maloprodajnim kupcem in rečete: "Hej, tržni tečaji so tukaj pri 7 1/2 ali karkoli že so bili," so zdaj 7, "vendar te lahko spravimo pri 5. In oh, mimogrede, to je celotno trajanje 30-letnega posojila.« To je odlično prodajno orodje.

Dave:
Absolutno.

Rick:
Pobrskajte po spletnih straneh gradbenikov in skoraj vsi se nagibajo k 30-letnim fiksnim odkupom. Nekateri od njih spet začenjajo oglaševati prilagodljive hipoteke in mi se lahko lotimo tega, če želite. Vendar mislim, da je psiha potrošnikov glede hipotek s prilagodljivo obrestno mero taka: »Oh ne, spomnim se jih. Spominjam se, kaj so naredili, in tega nočem.” In tako se večina potrošnikov nagiba k 30-letnemu fiksnemu odkupu in zato se nagibajo gradbeniki.

Dave:
Rick, ko te imam tukaj, lahko povem teorijo ali vprašanje, ki ga imam? Tega ni v vašem poročilu, vendar sem veliko bral in v oddaji smo veliko govorili o preveliki ponudbi in veliki pozidavi v večstanovanjskih prostorih, in tam začenjate opažati slabost v najemninah. Zasedenost se nekoliko zmanjšuje. Ali menite, da obstaja tveganje, ki se prelije v najem enodružinskih prostorov?

Rick:
Profil najemnika je tako drugačen. In tu mislim, in imamo podatke, ki to podpirajo, večstanovanjski prostor, stanovanjski prostor, zgodovinsko zelo spremenljiv. Dobite valove ponudbe, ogromne valove ponudbe navzgor, propade, krvavitev skozi najemnine, najemnine propadejo. In to v bistvu vidimo prav zdaj. Toda glede na to, kar vidimo, v resnici ne vidite vpliva na stran najema za eno družino. In pozabil sem statistiko, vendar jo imamo. To je kot bi našli iglo na kupu sena, ko bi poskušali najti triposteljno stanovanje, in to je res velik del enodružinskega najema, je: "Hej, ponujamo nekaj, kar deluje za to kohorto v šolskem okrožju." In tako, če pogledamo zgodovinsko in mislim, da celo ta cikel, napovedujemo negativno rast najemnin v stanovanjskih prostorih letos naslednje leto in napovedujemo precej lepo rast najemnin v enodružinskih najemih to leto leto in naslednje leto.
Edina stvar, ki jo lahko rečem, je, da imamo indeks najemnin za eno družino, kjer sledimo novim najemom na 99 trgih, obstaja nekaj trgov, kjer so najemnine postale negativne ali precej blizu tega, in obstaja povezava. Torej sta Vegas in Phoenix trga, o katerih govorim. In če ste seznanjeni s stanovanjskim prostorom, sta tudi Vegas in Phoenix videla, da je v sistem prišlo veliko ponudbe. To sta torej trenutno tista dva trga, kjer bi samo s širokega vidika lahko rekli: "Oh, ta dva dela najemniškega ekosistema, stanovanja in enodružinski najem na teh trgih, sta se precej upočasnila." Toda po preostali državi te povezave še nismo videli.

Dave:
Razumem. Hvala vam. To je zelo koristno. No, Rick, to je bil fantastičen pogovor. Najlepša hvala, ker ste svoje raziskave in vpogled delili z nami. Če ljudje želijo dobiti poročilo ali izvedeti več o vašem delu, kje naj to storijo?

Rick:
Ja, lahko obiščete našo spletno stran in izpolnite povpraševanje. Za naše stranke opravljamo veliko raziskovalnega anketiranja, vendar mislim, da je nekaj naših najboljših stvari prek našega brezplačnega glasila. In tako se lahko prijavite tam na naši spletni strani. In potem imamo veliko ljudi na družbenih medijih. Če ste na LinkedInu, nam lahko sledite tam. Če ste na Twitterju ali X, nam lahko sledite tam. In potem celo na Threads, ko je začelo opažati, da je več ljudi začelo brskati po Threads, tako da bomo videli.

Dave:
Lepo. No, najlepša hvala, Rick. Cenimo, da ste se nam pridružili.

Rick:
Ja, prav tako. Cenim to, fantje.

James:
Hvala, Rick.

Dave:
Torej, James, ali katera od teh raziskav spremeni vaše mnenje o tem, kaj se bo zgodilo naslednje leto ali kaj boste počeli?

James:
Veste kaj, še naprej bomo delali to, kar počnemo. Smo na naših pro formah in če bo dosegel številke naše nakupovalne škatle, bomo še naprej kupovali. Mislim, da je to tisto, kar smo pričakovali, stvari, ki jih bomo normalizirali. Opažamo stalno rast najemnine, vendar moramo še naprej spremljati te stroške. Resnično napoveduje, da se bodo ti stroški povečali za naslednjih nekaj let. In dokler bo tako, bomo kupovali.

Dave:
Ja, stari. Dejansko ponovno potrjuje, kaj nameravam narediti naslednje leto. Zadnjih nekaj let sem pasivno vlagal v večstanovanjske hiše, vendar se moram vrniti in kupiti enodružinske hiše in majhne večdružinske hiše. Mislim, da je to zelo stabilen razred sredstev, ki se lahko ujema z nekaterimi večjimi nihanji, ki sem jih naredil pri večdružinskih stanovanjih. To je le dober način za izgradnjo bolj uravnoteženega portfelja, tako da se počutim dobro glede tega, kar načrtujem za naslednje leto.

James:
Ja, kot da bi si vsi rekli: "Oh, želim si priti v večdružinsko družino, ker želim sodelovati v večjih projektih." Toda na koncu dneva vam bo enodružinska hiša kratkoročno dala največji učinek kot večdružinska hiša dolgoročno. Gre samo za rast lastniškega kapitala in denarni tok, ki jima ni para v tem razredu sredstev. Zato ne pozabite na malenkosti. Služijo denar.

Dave:
Vem, ja. Vsi želijo dobiti 20 enot naenkrat. Toda če nimaš ekipe, je to veliko. Zelo učinkovito je le počasi iti enega za drugim in res dobro opraviti posamezen posel, namesto da bi poskušali dobiti en veliki grand slam.

James:
Mali posli delujejo.

Dave:
Absolutno.

James:
Nič ni narobe z njimi.

Dave:
V redu. No, hvala, James, da si se nam pridružil. In hvala vsem za poslušanje. Cenimo te. In če vam je ta epizoda všeč, nam napišite oceno. Že nekaj tednov nismo prejeli recenzij. Ne vem kaj se dogaja. Torej, če poslušate oddajo, pojdite na Apple ali Spotify in nam pošteno ocenite podcast On the Market. Hvala vsem še enkrat. Se vidiva naslednjič.
On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Kaitlin Bennett. Oddajo producira Kaitlin Bennett z montažo Exodus Media. Avtor besedil je Calico Content, zato se želimo zahvaliti vsem v BiggerPockets, da so omogočili to predstavo.