Kaj je povzročilo DIVJI zavarovalniški trg leta 2023 (in kdaj bi lahko cene padle)

David:
To je oddaja BiggerPockets Podcast 819.

Andrew:
Ko gre za izjave posrednikov in prodajalcev o zavarovanju, te izjave nikoli ne vzamete za nominalno vrednost. Če dobivate posojilo, se prepričajte, kakšne bodo zahteve vašega posojilodajalca glede zavarovanja. Poiščite tudi druge večdružinske ali celo enodružinske vlagatelje, ki vlagajo v vaš trg, počnejo, kar želite, in rečete: »Hej, koliko plačuješ za zavarovanje? Kakšno kritje imate? Kakšne izzive imate?"
Če naredite te tri stvari, vam bo to dalo vsaj dobro izhodišče. Če pogledamo tri leta naprej, je to nekoliko težje, a če imate pravo izhodišče, boste veliko boljši od samega začetka.

David:
Kaj se dogaja vsem? To je David Greene, vaš gostitelj oddaje BiggerPockets Podcast. Največji, najslabši in najboljši podcast o nepremičninah na svetu. Vsak teden vam predstavljamo zgodbe, navodila in odgovore, ki jih potrebujete za sprejemanje pametnih nepremičninskih odločitev.
Zdaj na tem trenutnem trgu, danes govorimo o divjem zavarovalniškem trgu, na katerem smo trenutno. Poglobili se bomo v to, kako smo prišli sem. Njegov vpliv na različne razrede sredstev, kaj lahko storijo pametni vlagatelji, da zaščitijo svoje nepremičnine in sebe ter kako deluje zavarovalniški trg kot celota.
Pridružil se mi je moj partner in prijatelj Andrew Cushman, ko se bomo pogovarjali z Robertom Hamiltonom, strokovnjakom za vesolje. Andrew, dobrodošel v oddaji.

Andrew:
Dobro je biti tukaj, prijatelj.

David:
Ja, tako je, in dobro je, da te imamo. Pravkar ste končali z deskanjem in zdaj ste na podcastu. Vesel sem, da si danes z mano v svoji majici z rožami. Opazil sem, da je to srajca, ki jo nosiš, ko želiš dati čedno izjavo.
Brandon Turner, tudi naš skupni prijatelj, ima lepo srajco. Njegov je iz jeansa. Edina srajca, ki jo ima, ima rokave, in vem, da resnično želi narediti dober vtis, ko jo nosi. Torej hvala, ker nosiš svojo lepo srajco.

Andrew:
Ko govorim s teboj, želim predstaviti najboljše.

David:
Lepo slišati. V redu, torej v današnji oddaji govorimo o nečem, o čemer se nihče ne veseli govoriti, ampak morajo vsi to slišati. To so vitamini sveta nepremičnin, govorimo o zavarovanju.
Tečaji so nova ovira za vstop na trg nepremičnin. Zamočijo veliko poslov, trenutni tečaji vržejo iz igre celo izkušene vlagatelje. Ne analizirajte drugega posla, ne da bi poslušali današnjo epizodo.
Andrew, kaj lahko vlagatelji v nepremičnine iščejo v današnji oddaji, kar jim bo pomagalo pri njihovem poslu?

Andrew:
Ponujamo pregled na visoki ravni nad tem, kaj je zavarovalniški trg in kako na njem krmariti, ter definiramo nekaj izrazov in samo poskušamo dati vlagateljem, zlasti tistim, ki se spuščajo v posel in poslušajo grozljive zgodbe o: »O moj bog, stroški zavarovanja se potrojijo.«
Kako to razumete in kako potem to sprejmete in nadaljujete s sklepanjem zavarovanj in iskanjem novih poslov ter kaj naredite, da vas to ne ovira pri odhodu in uspešnih naložbah danes?

David:
V redu. Preden pridemo do Roberta, vam bo današnji hiter nasvet posredoval sam Andrew Cushman.

Andrew:
ja Današnji hitri namig je, da je zavarovanje kot padalo. Če tega prvič ne naredite pravilno, ga drugič verjetno ne boste potrebovali.
In ko pridemo do konca te epizode, vam damo sedem hitrih namigov, ki jih lahko upoštevate, da zagotovite pravo zavarovanje in popolno kritje, tako da lahko naredite uspešno naložbo in da lahko povečate svoj portfelj in veste, da boste pokriti, ko pride do nesreče.

David:
Odlično opravljeno, Andrew. In če imate radi hitre nasvete, poskrbite, da poslušate današnjo oddajo do konca, saj jih Andrew ponudi še sedem, ko pridemo do konca posnetka.
Ta je super. Naučili se boste stvari, za katere verjetno sploh niste vedeli, da jih potrebujete, a to je tisto, kar počnemo tukaj pri BiggerPockets. Damo vam, kar potrebujete, ker je to naše delo.
V redu, pripeljimo Roberta.
Robert Hamilton, dobrodošli v podcastu BiggerPockets. Kako si danes?

Robert:
David, super sem. Kaj pa ti?

David:
V redu mi gre. Pravzaprav je danes res lep dan tukaj v Kaliforniji in nič katastrofalnega se še ni zgodilo, tako da držimo pesti. Potrkaj na les.
Andrew, kako poteka tvoj dan?

Andrew:
dobro je Kot ste rekli, je v Kaliforniji lep dan. To jutro sem preživel nekaj ur med jahanjem čudovitih valov. Zdaj se moram z vami pogovarjati o nepremičninah.
Govorimo o zavarovanju, ki je bilo včasih dolgočasno, zdaj pa je, no, recimo, da ni več dolgočasno in čutim neke premike na trgu. Mislim, da kmalu prihajajo ponudbe, zato sem navdušen kot mačka, ki je slišala odpirač za konzerve.

David:
Izvolite.

Andrew:
Grem po nekaj tune, vedno govoriš o Davidu.

David:
Da, to je odlična točka. Če želite izvedeti več o tem, si oglejte mojo knjigo Scale, kjer to obravnavam. Toda to je nekaj, za kar smo upali, da nam ne bo treba nikoli govoriti. Zavarovanje ni nekaj, kar bi želeli biti zanimivo, a ko postane zanimivo, je to nekaj, o čemer bomo govorili v podcastu BiggerPockets in o tem ozavestili vse.
Robert, ali lahko našim poslušalcem poveste nekaj o sebi?

Robert:
Seveda, ja. Vodim našo nepremičninsko skupino tukaj pri Insurance Office of America. Sem regionalni poslovodni partner in nekako tako, kot smo postavljeni, imamo nepremičninske enote, ki gredo po Združenih državah. Torej imamo jugovzhod Floride, severovzhod in potem imamo zahodno obalo.
Nekako delujemo kot konzorcij samo zato, da delimo znanje, ki ga vsi pridobimo na tem trgu, in strnemo glave, da poskušamo odpraviti težave, rešiti nekatere težave s premijami in zmogljivostjo, ki jih imamo. In moja posebnost je večstanovanjski prostor, več stanovanj z mikro lesenimi okvirji.
Kot je omenil Andrew, smo očitno priča velikemu premiku na trgu. Slaba novica je, da je tako slabo, kot ga nisem videl v zadnjih 25 letih. Dobra novica je, da zgodovinsko gledano res ni trdega trga, ki bi trajal več kot približno sedem let, mi pa smo v njem približno pet in pol do šest let.
Torej upamo, da bomo, če veter ne bo pokvaril ravnotežja v tej sezoni neviht, začeli opažati nekaj planote in nato, upajmo, nekaj olajšanja, in se bomo nekako poglobili v ekonomijo, kako se bo to zgodilo iz vprašanje zavarovalniškega trga, ko gremo skozi ta razpis danes.

David:
ja Torej osebno sem bil uničen v svojem portfelju. Kupil sem cel kup hiš, ravno ko so cene zavarovanja začele naraščati in ne poznam pridevnika, ki bi opisal, kako šokantno je bilo, kako hitro je zavarovanje šlo v višave. Če še niste kupovali, se vam to morda zdi presenečenje, če pa ste, veste, na kaj ciljam.
Kupil sem hišo in šlo je za kratkoročni najem, bil pa je starejši dom v zgodovinskem okrožju, zelo blizu plaže na jugu Floride. Moja zavarovalna ponudba, najboljša ponudba, ki sem jo lahko dobil, je bila 26,000 $ na leto za enodružinsko stanovanjsko hišo. In to potem, ko sem porabil ogromno denarja za izboljšanje strehe, da bi bila prijazna do orkanov.
Mislim, to je noro in imamo težave v Kaliforniji, imamo težave na Floridi. Orkan Idalia je prizadel Južno Karolino, Georgio in Florido, države, kjer so se zavarovalnice že začele umikati s trga.
Pogovorimo se torej o tem, kako se je stanje zavarovanja spremenilo in kako smo prišli sem. Če te ne moti, da nam daš kratko lekcijo zgodovine, Robert?

Robert:
ja Tako lahko gremo skozi to ure in ure. Imam tabele in grafe. Z veseljem delim s katerim koli od poslušalcev, toda samo z višine 50,000 čevljev trenutno na trgu nismo imeli zmogljivosti. Vse, kar se je zgodilo v zadnjih petih letih, od gozdnih požarov do orkanov, do vsega tega, nedokumentiranih vremenskih dogodkov, je imelo povečane stroške gradnje.
Andrew lahko potrdi, da sem lahko pred štirimi leti zaradi požara izgubil štiri enote. Morda je 30, 40,000 $ na enoto z vsemi mesti, ki postanejo vključeni, vsemi nadgradnjami kode, povečanimi stroški gradnje, odsotnostjo delovne sile. Isti požar danes bo trikrat ali štirikrat.
Torej dodate vse to skupaj z lastniki, ki morajo vrednotiti svoje nepremičnine za višjo ceno na kvadratni čevelj, ker so stroški gradnje višji kot včasih. To je enako manjšemu povpraševanju na trgu z manjšo zmogljivostjo, če ne celo večjemu povpraševanju zaradi povečanih nadomestnih stroškov.
Dogaja se torej to, da so ti prevozniki v stiski z zmogljivostjo, zaradi česar morajo prekiniti svoje linije. In kaj to pomeni iz primera iz resničnega življenja, če imam 25 milijonov dolarjev vreden stanovanjski kompleks z 250 enotami, no, danes je verjetno ocenjen na 50 milijonov dolarjev in kjer sem včasih imel enega operaterja, ki mi je pisal osnovno pokritost na 25 milijonov, zdaj bi morda imel dva ali tri prevoznike, ker noben prevoznik ne more dati toliko zmogljivosti. In to je vprašanje ponudbe in povpraševanja, kjer so manjše zmogljivosti višje cene in ko se cene dvignejo, upamo, da bo v prostor prišlo več prevoznikov, ustvarilo večjo zmogljivost, kar potisne cene nazaj navzdol.
Običajno tako delujejo trdi in mehki trgi. Po mojem mnenju je edina postavka, ki je nekoliko drugačna na tem trgu in je nisem videl na predhodnih trših mehkih trgih, običajno trdi trg na koncu neke vrste gospodarskega dogodka, kar je očitno bil COVID-19 pospeševalnik tega so povečani stroški gradnje.
Da bi se po mojem mnenju ta trdi trg popravil in nas vrnil v pet ali 70-letni odsek mehkega trga, kjer vidimo padajoče stopnje, prihaja več prevoznikov, nižje so odbitne franšize, manj je izključitev v politikah. in samo na splošno boljši trg zavarovalnega kritja. Videti moramo, da se bodo stroški gradnje znižali. To je torej še treba določiti.
Konec leta 2022 smo opazili njegov upad, začeli smo videti terminske pogodbe za les in jeklo. Začnite varovati pred tveganjem, kar na trgu običajno sledi četrtletje pozneje. Toda od leta 2023 smo opazili približno 6-odstotno povečanje materialnih stroškov vsako četrtletje, natančneje v vaši mehanizaciji in teh vrstah poslov. Zato moramo videti nekaj popravkov na gradbenem trgu in mislim, da bo to izjema za samopopravek tega zavarovalniškega trga.

Andrew:
Robert, če to povzamem laično, zveni, kot da praviš, da so v zadnjih nekaj letih prevozniki in prevozniki tisti, ki dejansko napišejo ček na zahtevek, kajne? Ko rečeš prevoznik?

Robert:
Pravilno. Ja, to so vaši zavarovalniki, vaša podjetja.

Andrew:
ja Torej so prevozniki pravkar dobili zahtevke. Orkani na Floridi, zmrzal v Teksasu, gozdni požar v Kaliforniji. To je dramatično, v poslu so zato, da ustvarjajo dobiček, in torej, ko pošiljajo milijarde in zbirajo nekaj milijard manj premij, to ni tisto, kar njihovi delničarji želijo, da storijo.
Tako so se njihova izplačila močno povečala, nato pa so se zvišale tudi dejanske vrednosti zgradb. In potem, kot sem rekel, če imate požar in greste k svojemu zavarovalniku, recite: "Hej, plačaj mi, da obnovim to stvar." No, z delom in zalogami so se stroški za to podvojili in potrojili. In vem, da smo imeli tiste stvari, ki so bile prej strošek 10,000 USD, zdaj pa 30 ali 40.
Torej seštejete vse te stvari in pravite, da je to trd trg in trd, kar pomeni, da so bodisi premije neverjetno visoke ali pa v nekaterih primerih preprosto ne morete dobiti zavarovanja, vendar pravite, da obstajajo znaki, ki upajmo to se lahko tukaj izboljša v naslednjih nekaj letih, če ne dobimo še šestih orkanov po Floridi.

Robert:
ja Zavarovanje je na finančnem trgu nekaj podobnega trgu bikov in medvedov. Imenujemo ga mehak in trd trg. In trd trg samo pomeni, da je težko plasirati zavarovanje. To stane več, pogoji običajno niso tako ugodni.
Toda vse točke, na katere ste se pravkar dotaknili, so samo prevozniki, vidijo nedonosnost stanovanjskega nepremičninskega prostora in tam, kjer smo včasih imeli za dano sredstvo, bi lahko imel 10 ali 12 ali morda celo 20 uspešnih zavarovalnic ali prevoznikov, bi zagotovil kritje nepremičnine. Zdaj imam tri.
In ko imate na današnjem trgu le delček prevoznikov, ki so bili tam pred petimi leti, a enako količino sredstev, ki potrebujejo kritje, so ti prevozniki preobremenjeni s predložitvami. Počasi objavljajo ponudbe za podaljšanje in začnejo navajati svoje pogoje. Začnejo povečevati odbitne zneske, dodajajo izključitve, zahtevajo povečano vrednotenje, ker lahko, ker so edini prevozniki, ki so pripravljeni ponuditi linijo ali kritje za katero koli specifično vrsto sredstev.
In ne gre nujno za sredstva A, B ali C, je na vseh področjih. Vsak prostor sredstev ima svoje izzive, a na splošno je zmogljivost problem za vse.

Andrew:
V redu, torej pravite, da obstaja upanje, da bom svoje premije, ki so letos zrasle za 67 % v letu ali dveh, dobil vsaj enotno.

Robert:
Zgodovinsko gledano ni kaj pokazati. Ravno ko mislimo, da trg ne more biti slabši, a na obzorju ne vidimo ničesar, kar bi kazalo, da bo šlo na bolje. Takrat se običajno trg začne spreminjati. Vem, da nima smisla, a spet, če se vrnemo nazaj in pogledamo trde in mehke trge, imajo vsi rok trajanja od pet do sedem let, ta pa bi lahko trajal nekoliko dlje.
Vendar je običajno ravno takrat, ko si ne moremo misliti, da bi lahko bilo še slabše, takrat imate nekaj novih prevoznikov, ki skočijo na trg, ustvarijo nekaj novih zmogljivosti, pokažejo drugim prevoznikom, ki monopolizirajo trg, da je to konkurenčen trg in začnete dobivati ​​začetek ponastavitve.
Išče v kristalno kroglo, da bi vedel, kdaj se bo to zgodilo, vendar ne more nadaljevati s to hitrostjo, ne da bi prevozniki na stranskem tiru začeli pridobivati ​​zanimanje in ponovno vzpostaviti zmogljivost na trgu. Samo moje osebno mnenje in samo na podlagi zgodovinskih točnosti.

Andrew:
Veš kaj, ustanovil bom zavarovalnico in David, zavaroval te bom za 25,000 na leto.

David:
Na tej točki ne morem reči ne.

Robert:
ja Uporabljamo Iana. Ian je odličen primer. Uspelo je in izgube še vedno niso kvantificirane. Gre za 75 milijard dolarjev izgube. Videli smo čez noč, in če rečem čez noč, v trenutku, ko je moratorij odpravljen zaradi Ianove smrti, so bile nekatere od naslednjih obnovitev, ki smo jih imeli, umaknjene in so bile naslednji dan ponovno navedene za 30- in 40-odstotno povečanje.
Mislim, takšnega trzanja v kolenu je vajen trg in če bi Ian prišel skozi, bi bila naslednja sezona neviht, preden bi dejansko videli vpliv tega, kaj je ta nevihta naredila na trgu in kako je vplivala na maloprodajne kupce zavarovanje.
Zdaj se prevozniki spreminjajo, če rečem četrtletno, nekateri njihovi apetiti in smernice se spreminjajo vsak teden. Tako bi lahko Andrewu dal projekcijo nepremičnine danes in če bi potrebovali 90 ali 120 dni, da zaprejo, ustrelijo nosilce, ki jih uporabljam za te projekcije, bi se morda popolnoma odstranili iz prostora ali iz tistega razreda sredstev, ki hitro. Tako da je zdaj zelo pravi čas.

David:
V redu. Poglejmo, kako, no, izbral sem Robert Hamilton School of Insurance Education. Premije bodo kombinacija dejavnika nadomestitvenih stroškov in tveganja.
Višja kot je vsaka od teh stvari, dražja bo vaša premija. Del težave je v tem, da so se stroški zamenjave povečali, ker so se podražili materiali in delo, in potem predvidevam, da se je povečalo tudi tveganje.
Je to dejavnik, o katerem lahko govorimo? Ali so to neurja, je to zavarovalniška goljufija? Ali se v zavarovalništvu dogajajo nekatere stvari, ki prav tako povečujejo tveganje za prevoznike, kar vodi do teh višjih stroškov za nas?

Robert:
ja Resnično ne mislim, da gre za goljufijo. Mislim, na trgu se bo vedno pojavila kakšna špekulativna zavarovalniška goljufija, vendar to ni premikanje igle. To so samo globalni vremenski vzorci, ki smo jih imeli. Ne gre za en požar na kateri koli lokaciji. Ne gre za en sam zahtevek splošne odgovornosti na kateri koli lokaciji. To je samo globalna kumulacija naravnih nesreč in dogodkov, vrednih milijardo in več dolarjev, ki smo jih imeli v Združenih državah v zadnjih petih letih, kar gre skozi te nosilce.
Večina nosilcev ima tako imenovano pritrdilno točko. Torej, če napišem zavarovalno polico za eno od Andrewovih sredstev in je omejitev 25 milijonov dolarjev in je napisana z, bomo za primer uporabili Travelers. V hiši hranijo samo pet do deset milijonov dolarjev morebitne izgube, nato pa se pozavarujejo. In kar vpliva na te prevoznike, je to, da gredo ti prevozniki zaradi teh milijard in več dolarjev izgub v svoje pozavarovanje in prek svoje pozavarovalne pogodbe, kot bi Andrew šel v krovno polico.
V preteklosti se to ni dogajalo tako pogosto, kot se je dogajalo v zadnjih petih letih. Tako da je globalno tisto, kar poganja vse. In nihče ni imun na to, ker bo vsak prevoznik, ki ima sklenjeno pozavarovalno pogodbo, no, če gre za podmnožico njihovih zapisov, zaradi katerih se ta pozavarovalna pogodba zviša ali nanjo vpliva, bo ta stopnja vidna v vsakem delu posla, ki ga napiše . Zato je ta trenutni trg tako razširjen. To je zato, ker pozavarovanje vpliva na vsako pisanje vsakega podjetja.

David:
Torej to ni nekaj, kar sem vedel. To je drugače. Če vas prav slišim, je podobno kot pri hipotekarni industriji, kjer dobite posojilo, ki izvira iz vašega posojilodajalca in vaše glave, to je samo oseba, od katere ste si izposodili denar, vendar ta papir proda nekomu drugemu, ki ga proda nekomu drugemu. in gre naprej v vse večje bazene.
Pravite, da je zavarovanje podobno, če se zavarujete pri prevozniku, ima zavarovanje, ki ga krije, ta oseba ga lahko ima, postane začetek.

Robert:
Točno tako je. Ko pogledate vsako reklamo na televiziji in vsako gospodinjsko zavarovalnico, se vsi zavedajo globalnih zapisov, ki jih imajo. Tisto, kar dejansko tvegajo, je precej minimalno v primerjavi z globalnim pozavarovanjem, ki gre v te programe.
Ian je bil dogodek s 75 milijardami dolarjev izgube. Dejanski prevozniki, ki so napisali, da bomo na primer uporabili vaš dom, kdo je bil nosilec na tisti hiši, ki ste jo imeli? Recimo samo, da je to Geico, to je prevoznik, ki je pred kratkim zapustil Florido.

David:
Kuščarji so po vsej Floridi. To bi bilo smiselno.

Andrew:
Oh, padajo z dreves.

Robert:
Če vaš gospodinjski prevoznik na Floridi piše, ne glede na to, PML, ki ga imajo z vsemi temi hišami in imajo katastrofalen dogodek, kot je Ian, je tisto, kar dejansko plačajo v primerjavi s tem, kar izterjajo od svojega pozavarovatelja, majhen znesek v primerjavi s tem globalne terjatve so. Torej so ti pozavarovatelji tisti, ki veliko vplivajo na to, ker je to neposredni strošek za prevoznika. Tako kot je Andrewovo zavarovanje lastnine strošek njegovega delovanja, z zavarovalnim prevoznikom, kot je Travellers, njihove pozavarovalne pogodbe in strošek njihovega pisanja.
Če torej vse to seštejete, morajo plačati svoje osebje, plačati morajo svoj pisarniški prostor, plačati morajo svoje pozavarovalne pogodbe. Zavarovalni prevoznik mora plačati vse operativne stroške kot običajno podjetje. Zato imam veliko strank, ki pravijo: »No, plačal sem sto tisoč dolarjev premije in imel sem sto tisoč dolarjev izgube. Prevoznik zame ni izgubil denarja.” Ja, so, ker imajo 40-odstotno obremenitev stroškov.
Torej vsak dolar premije, ki jim ga plačate, je njihova točka preloma verjetno 60 centov na dolar. In veliko ljudi se ne zaveda, ko gledate razmerja izgube in rečete: "No, moje razmerje izgube je le 80 %." No, to je še vedno 20% izgube za prevoznika. Torej, da se ne spuščam v plevel, vendar obstaja veliko zapletov, ki gredo v pisanje, sklepanje pogodb in negativne rezultate, ki jih je veliko teh prevoznikov videlo na podlagi nekaterih od teh postavk.

Andrew:
V redu, torej že dolgo se ukvarjam z zavarovalništvom, vi pa ste uporabili izraz, ki ga sploh ne poznam. Ali lahko pojasnite, kaj je PML?

Robert:
To je vaša verjetna največja izguba. To je torej veliko tega, kar vpliva na Florido in razlog, zakaj veliko prevoznikov, ne maram uporabljati besede redline, ki preprosto nima odlične estetike, a v bistvu je to tisto, kar počnejo.
Imeli boste prevoznika, ki bo šel na Florido in Davidu, lahko jim danes pošljete svojo isto hišo in prva stvar, ki jo bodo naredili, je, da jo bodo priključili na model. Videli bodo, kakšno koncentracijo imajo na tej poštni številki ali v radiju petih milj, in se bodo odločili: »Hej, na tem konsolidiranem območju smo že tako preveč ogroženi. nima nobene širine za CAT, dve, tri ali štiri nevihte, da bi prišla skozi in zamudila kar koli od tega.

David:
En orkan, ki prihaja v to mesto, bi lahko uničil vse, v nasprotju s tem, če bi se razširili na večjo razdaljo, ker se ti katastrofalni dogodki običajno zgodijo na določeni geografski lokaciji, kajne?

Robert:
ja Dal vam bom popoln primer. Imamo sredstvo v stiski in bili smo v procesu zamenjave njihove vetrne pokritosti, preden se je to pojavilo pri Idaliji, Idalia je prišla skozi, kadarkoli pride do nevihte, so prevozniki dali moratorij. To pomeni, da dokler je prisotna ta nevihta, ne morete vezati, spremeniti ali spremeniti nobene pokritosti.

Andrew:
Misliš, da ne moreš dobiti zavarovanja dan pred orkanom?

Robert:
Žal ne.

Andrew:
Dang

Robert:
Poskusilo je nekaj strank. Tako je nevihta minila in tako smo imeli vse pripravljeno, povedal zavarovalnici, rekel sem: »Vsi podpisani dokumenti, tukaj je vse, kar potrebujete. V trenutku, ko bodo ti moratoriji odpravljeni, potrebujem to kritje.« In ta moratorij je bil odpravljen nekje sredi delovnega dne.
Moram se vrniti in pogledati, kateri točno dan je bil. Do konca tistega dne niso več pisali poslov na to poštno številko, ker so tako hitro zamenjali toliko poslov, da je njihova koncentracija presegla tisto, kar so želeli na tem področju, torej.

Andrew:
Vse to zveni precej mogočno. Mislim, da sem skoraj pripravljen obupati in vzeti deske za surfanje ter za nekaj časa pozabiti na to. Ampak mislim, očitno ni tako.
Torej, ko pridem k vam ali David pride k vam ali nov investitor želi vstopiti v večstanovanjsko hišo, kaj naredimo s tem? Kako sklenemo zavarovanje? Ali dobimo nekako grobo oceno in potem rečemo: "V redu, v naslednjih petih letih se bo povečalo za 10 % na leto."
Kaj bi priporočili na visoki ravni, v širšem smislu vlagateljem, ki ne želijo sedeti ob strani, kar tako ali tako nikoli ni dobra strategija, ampak kako še vedno gledati na posle, analizirati posle in nadaljevati, ampak vpliva na razmeroma visoko stopnjo negotovosti, ki je trenutno povezana z zavarovalnimi stopnjami in premijami na trgu?

Robert:
ja Ne, to je odlično vprašanje. Mislim, da je prva stvar, ki jo narediš, da jo razdeliš na dva dela. Prvič, identificiraš se kot moje sredstvo, ne glede na to, ali si CAT izpostavljen ali ne. In CAT izpostavljen, to pomeni, da je izpostavljen katastrofalnemu dogodku. In v Združenih državah Amerike obravnavamo katastrofalni dogodek kot dve stvari, veter ali požar.
Karkoli na zahodu je torej nagnjeno, ne Kolorado, določena območja Kalifornije, je CAT izpostavljenost gozdnim požarom. Karkoli zraven, recimo od Teksasa vse do obale do polovice vzhodne obale, kjer se začne razpršiti nekoliko severno od tam, je CAT izpostavljen orkanu.
Torej prva stvar, ki bi jo naredil, in k čemur spodbujam svoje vlagatelje, je, da najprej ugotovite, kakšno vrsto sredstva imate. Ali gre za katastrofalno izpostavljeno sredstvo ali za katastrofalno izpostavljeno sredstvo?
Začeli bomo z nekatastrofalno izpostavljenimi, ker mislim, da so nekoliko lažji. Ne da bi bil neodgovoren, vendar mislim, da bi predvidel, da bi ta trg lahko trajal še dve do tri leta. In na podlagi tega bi podpisal pogodbo in ne, še enkrat, nisem nepremičninski operater, vendar sem dovolj pameten, da podcenjujem naložbe v nepremičnine.
Mislim, da ne morete pisati dlje od tega, če načrtujete ta trd trg zadnjih 10 let. Mislim, da noben posel ne bo pravilno podpisan, če tako dolgo sprejemate povečanja stroškov. Je to poštena izjava, Andrew?

Andrew:
Karkoli v zadnjih dveh letih, v resnici samo ugibate.

Robert:
Točno tako je. Tako bi spodbudil poslušalce na klicu, največja stvar, ki jo vidim, in v mojih prejšnjih letih sem bil morda kriv za to. Imate stranke. Stranke so dragocene, so naše bogastvo, so tisto, kar nas ohranja v poslu ali kar hrani naše družine in plačuje naše osebje. In zadnja stvar, ki jo želite storiti, je razburiti stranko.
Največja napaka, ki jo vidim, je, da se vlagatelji obrnejo na svoje posrednike in rečejo: "Ali mi lahko podate projekcijo te nepremičnine?" In zadnja stvar, ki jo posrednik želi narediti, je prestrašiti vlagatelja, da je to, kar jim daje, noro ali da je to, kar jim daje, lahko boljše. Torej je največja napaka vlagateljev ta, da dobijo slabe številke za svoj pro forma. In s tem mislim, da posrednik podcenjuje, kakšna bo dejanska zavarovalna premija, v upanju, da ne bo vznemiril stranke.
Posel torej poteka po pogodbi, vlagatelji so določili 300 dolarjev na enoto, ker jih posrednik ni želel prestrašiti, da bo šlo za 600 dolarjev na enoto. In ko se sklepanje pogodb nadaljuje, gre denar težko. Pogoji posojila se začnejo utrjevati, kar naenkrat se v zadnjem trenutku pojavi posrednik s ponudbami in reče: »Oh, Andrew, vem, da sem ti rekel, da bo 300 dolarjev na enoto, vendar je 600 dolarjev na enoto. ” In velikokrat čutim, da je to ena od dveh stvari. Bodisi posrednik preprosto ni prijazen do svoje stranke ali pa posrednik preprosto ni izobražen na trgu.
Kot primer bom uporabil Andrewa. Za Andrewa sklenemo veliko poslov, od katerih 90 % ne nadaljuje, in to je v redu, saj je to njegova odgovornost, da sklene te posle. Se pa vedno trudimo in ocenjujemo in včasih zgrešim, a ne stoodstotno. Morda bi ga zgrešil na podlagi tega, ker bi posojilodajalec želel nekoliko višjo vrednost, kot smo mislili, da bi želel, ali pa bi ga zgrešil na podlagi EGI, ki je nekoliko drugačen, ali pa mi je Andrew dal neto najemni kvadratni meter in sva ugotovila bruto najemna kvadratura je 10 % večja. In kot je David rekel prej, imamo 10 % več vrednosti za razmišljanje.
Te stvari se zgodijo, vendar tega ne bi smeli tako zelo zamuditi. Torej poskušamo narediti širšo sliko o tem, kje je to sredstvo? Kakšen je njegov rezultat zločina? Kaj mislimo, da bo trg želel od nadomestnih stroškov? Katerega posojilodajalca uporablja Andrew? Je to posojilo Freddie Mac? Je to posojilo hedge sklada? Ali vemo, da bo posojilodajalec, s katerim smo sodelovali v preteklosti, zahteval nekatere nianse, ki jih drugi posojilodajalci ne zahtevajo? In to poskušamo vgraditi v model.
In včasih je manj, kot je na T12 od prodajalca. Včasih je več. In ko je več, moramo biti pripravljeni povedati Andrewu, ko reče: "Hej, zakaj trenutni lastnik plača 50,000 $, vi pa ste pravkar predvideli 75,000 $?" No, moramo imeti pripravljene točke, da povemo Andrewu. »No, zavarujejo ga za 50 dolarjev na čevelj, nihče vam ne bo dovolil, da ga zavarujete za manj kot sto. Ne kupujejo vetrne zaščite.« Ali pa: "Imajo četrt milijona dolarjev franšize." Lahko gre za različne stvari, v katere se nam ni treba spuščati.
Vendar menim, da je najboljši nasvet, ki ga lahko dam novim vlagateljem, da se ne bojite zavarovalniškega trga, kajti čeprav zgornje meje niso povsem uporabljene, morda so se včasih uporabljale na podlagi T12, še vedno sodi v končno ceno dogovora.
Torej ne bodite prestrašeni, samo skrbno se prepričajte, da delate z nekom, ki razume trg, razume dolg, ki ga nameravate pridobiti za to sredstvo, in vam lahko ponudi poučen nabor razlogov, zakaj bi lahko biti A ali zakaj bi lahko bil B in lažnivci vmes, ki bi lahko premaknili vzvod.

Andrew:
Tako sem notri slišal tri stvari, za katere menim, da bi jih moral vzeti vsak vlagatelj. Prvič, ko gre za izjave posrednikov in prodajalcev o zavarovanju, obravnavajte te izjave kot tiste, ko vaš štiriletnik reče, da jim ni treba na stranišče, preden se usedejo v avto, te izjave nikoli ne jemljite za realno vrednost. . Številka ena. Številka ena. Zato vedno imejte malo skepticizma.
Drugič, to je pravzaprav povsem druga tema, a če dobivate posojilo, se prepričajte, kakšne bodo zahteve vašega posojilodajalca glede zavarovanja. To je lahko nekaj, kar lahko spotakne vaše zavarovanje ali posel, če mislite, da boste dobili eno raven zavarovanja, nato pa dva tedna pred zaprtjem vaš posojilodajalec reče: »Naj pregledamo njihovo zavarovanje.« In oni so kot, "Ah, potrebujete dvojno to." To bi vas zagotovo lahko zmešalo.
In potem tretja stvar je dobiti res dobro oceno. In seveda, na tej točki, ko dobim dobro oceno, vedno začnemo z Robertom, a recimo, če nimate Roberta, Roberta še ne poznate. Številka ena, poišči enega. In potem številka dve, pogovorite se tudi z upravljavci nepremičnin, ki so na trgu, na katerem ste vi, in ugotovite, kot je: "Hej, kaj vidiš glede trenutnih zavarovalnih stopenj za sredstvo, ki ga upravljaš?"
Pojdite tudi na forume BiggerPockets in povprašajte naokoli, recite "Hej." Če vlagate v San Antoniu v Teksasu, pojdite na forume, poiščite druge večdružinske ali celo enodružinske vlagatelje, ki vlagajo v vaš trg in delajo, kar želite, in recite: »Hej, koliko plačuješ za zavarovanje? Kakšno kritje imate? Kakšne izzive imate?" In ugotovite, kaj počnejo drugi vlagatelji.
Če naredite te tri stvari, vam bo to dalo vsaj dobro izhodišče, kjer se vaš posel ne bo razstrelil, ker ste podpisali 300 enot, dejansko pa je 900. Kot je rekel Robert, gledam naprej tri leta, je to malo težje, a če imate pravo izhodišče, boste od samega začetka veliko boljši.

Robert:
To je odlična poanta, Andrew. In očitno živim v tem prostoru kot vsak poslušalec in vse temeljimo na enoti. Ker nekako tako, kot da je vse povezano s ceno na enoto?
Ena stvar, in še enkrat, da ne postanem preveč natančen, vendar bi veliko poslušalcev spodbudil k temu, da kot vodilo uporabljajo na enoto. To popolnoma razumem, a včasih je treba ekstrapolirati le korak naprej. In vedno imam veliko strank, ki pravijo: "Zakaj plačujem 250 enot za prvo sredstvo, medtem ko plačujem 350 enot za drugo sredstvo, oba pa imata isto politiko?" To je zaradi kvadrature.
Torej, če želite dodati dodatno plast skrbnosti in s tem mislim, če ima Andrew sredstvo številka ena in je njegovo povprečje na enoto kvadratnih metrov 600 kvadratnih čevljev in sredstvo številka dve povprečno kvadratni posnetek na enoto 1200 kvadratnih čevljev, vse ker je popolnoma enako, bo sredstvo dve dvakrat večje od sredstva ena, ker je dvakrat večje. Dvakratni stroški zamenjave, pomnoženi s stopnjo, je enak premiji.
Zato včasih vidim, da se ljudje obremenjujejo s ceno na enoto, ceno na enoto, ceno na enoto, potem pa njihovo sredstvo ne doseže te cene na enoto. Ne razumejo, zakaj, in to zato, ker ima samo, morda notranje hodnike ali le veliko skupnega prostora. Lahko bi bile starejše, večje enote, morda dvosobne enote, ki merijo 1700 kvadratnih čevljev. In kvadratni posnetek je natančnejši način za merjenje tega.
Torej, ko postavljate ta vprašanja svoji skupini vrstnikov, kot je omenil Andrew, če lahko od družbe za upravljanje dobite podrobnosti za podobna sredstva in jih razčlenite na njihovo povprečno kvadraturo po enotah, je to ena stvar, ki premakne iglo. malo. Še enkrat, da ne bomo preveč natančni, želimo ohraniti današnji pogovor na zelo visoki ravni, vendar je to komponenta, ki je zelo pomembna.

Andrew:
In potem se želim na hitro vrniti k eni stvari, o kateri smo govorili prej. Če imam fobijo, izpostavljeno CAT, kam naj grem v Združenih državah in vlagam tam, kjer imam najmanj možnosti za orkane, potrese, požare in vse te stvari? Ali obstaja nekaj držav, ki bi jih morda priporočili ljudem, da začnejo?

Robert:
ja Torej obstaja veliko držav, ki so bolj naklonjene kot druge, in veliko tega je povezano z okoliškimi sodnimi spori. In to morda ni toliko osredotočeno na lastnino, ampak pravdni spori ustvarjajo ugodne in neugodne trge.
Torej Louisiana, Alabama, niso velike sodne države. Florida, ni najboljša država za sodne postopke. Teksas, slaba kaznovalna država. Torej, če greste v nekatere od teh držav, morda ne boste razumeli, zakaj so vaši stroški zavarovanja povečani. Samo zato, ker to ni odlična pravna platforma za lastnike nepremičnin. To pomeni, da ko imate proti sebi vložen zahtevek ali kakšno vrsto tožbe, vaš zavarovalni nosilec nima odlične platforme za obrambo. Nasprotno pa bom za primer uporabil Severno Karolino.
Severna Karolina je odlična pravna država za lastnike nepremičnin, ki temelji le na zahtevi po dokazovanju malomarnosti. To je zelo dobra pravna pokrajina. Prevozniki imajo radi Severno Karolino, ker vedo, da bodo njihovi zahtevki glede odgovornosti v tej zvezni državi veliko manjši kot v kateri koli drugi državi. Vse stvari ostanejo nespremenjene samo zato, ker imamo boljšo pravno pokrajino. Zato ne morem natančno reči, da je ena država boljša od druge, ker ima vsaka država dobra in slaba področja.

Andrew:
V redu, imam. Torej poznam nekaj držav, ki sem si jih ogledal, omenili ste Severno Karolino. Tudi Tennessee se zdi precej dober z nizkim tveganjem in nizkim kriminalom.

Robert:
Tennessee je dobra država. V Tennesseeju dobiš malo konvektivnega vetra.

Andrew:
Oh, meteorološki izrazi.

Robert:
ja Samo konvektivni vetrovi, to so neimenovane nevihte. Torej tornadi, striženje vetra, Tennessee pride čez severni Mississippi v Arkansasu v severozahodni kot Tennesseeja. Imajo nekaj konvektivnega vetra, zato je v Tennesseeju malo težav s posestjo. Toda na splošno je Tennessee odlična država.

David:
Andrew, na težji način si se naučil reševati vprašanja zavarovanja. Nekatere nepremičnine, v katerih smo skupaj. Imel sem nekaj norih zgodb, ki jih bomo delili v drugem podcastu, toda o katerih stvareh se morajo vprašati vlagatelji, ki ste se jih naučili na težji način ali jih dali na kontrolni seznam, ko kupujejo zavarovanje?

Andrew:
ja Vsekakor sem se učil skozi zavarovalniško šolo poskusov in napak. Zdi se mi, kot da me je lovila modrost, vendar sem bil vedno malo hitrejši in k sreči je bil Robert tam, da mi je pomagal zagotoviti, da ne bom preveč prehitel.
Torej ena od stvari, ki smo se je skoraj naučili na težji način, in ne bomo se spuščali v podrobnosti, ampak to je zame samo izjemen primer: "Kaj za vraga?" In ko se spuščate v nepremičnine in zavarovanje, in če tega ne veste, vam lahko to pokvari dan.
Ena stvar, ki smo jo izvedeli, je, da imamo nepremičnino, ki ni bila na poplavnem območju, vendar sem imel prikrit sum. Tako smo imeli zavarovanje proti poplavam in dobili smo tropsko nevihto in poplavilo, in morali smo iti v odtenek: "No, je bila poplava posledica dežja ali vodnega telesa?" In Robert, popravi me, če se motim, toda zavarovanje proti poplavam dejansko ne krije kopičenja deževnice. Je to pravilno?

Robert:
Opredelitev v nacionalnem načrtu zavarovanja pred poplavami je, da gre za prelivanje vodnega telesa.

Andrew:
Torej je to past. Nisem imel pojma, da bi vaše stanovanjsko naselje lahko poplavilo. Lahko bi imeli zavarovanje proti poplavam, vendar bi lahko prišli in rekli: »No, to je zato, ker voda ni odtekla in je samo deževalo. Ste 16 milj od najbližjega vodnega telesa, tako da ne šteje.« Ali obstaja način za to?

Robert:
ja Z zasebnim zavarovanjem, kar smo postavili na to posebno sredstvo, ki dodatno opredeljuje poplavo, da vključuje kopičenje površinske vode.

Andrew:
V redu. V redu. Nekaj ​​drugih zanimivosti, govorili smo o rezultatih kriminala in včasih smo vlagali v okrožje DeKalb v Georgii, ki je del podzemne železnice v Atlanti, in eden od razlogov, zakaj nas tam ni več, je, da zavarovanje postaja res drago in res težko, in eden od razlogov je kriminal. V nekaterih od teh sosesk je kriminal postal res težak.
Kaj se zgodi, če boste dobili, recimo, da kupujete sredstvo in prejmete svojo polico, imate krito odgovornost in si ne vzamete časa za branje izključitev. Katere so nekatere od morda treh najboljših, ki bi jih vlagatelji iskali, da bi ugotovili, ali je pokrito ali ne? Tako na primer v določenih delih Atlante ne bodo pokrivali napadov in napadov, kajne?

Robert:
To je pravilno.

Andrew:
Torej, recimo, da je to številka ena. Ali se lahko spomnite morda še dveh ali treh najboljših, ki jih mora vlagatelj iskati, da ugotovi: "Hej, ali sem res zavarovan ali ne?" In ne domnevati, da je pokrito?

Robert:
ja Mislim, nenehno se spreminja, a očitno največji, uporabil bom besedo nasilni zločini. Torej zagotovite, da nimate izključitve za nasilno kaznivo dejanje. Nosilci to kamuflirajo na več različnih načinov. Včasih gre za napad in izključitev baterije. Včasih je to zloraba in nadlegovanje, včasih je to izključitev strelnega orožja, včasih je to izključitev orožja. Imajo veliko različnih oblik, ki jih uporabljajo, da zastrašijo to pokritost.
Če se odpravljate v nekatere od teh sosesk, in še enkrat, ne identificiram rdeče črte v soseski, toda če se kot vlagatelj odpravljate na območje z visoko stopnjo kriminala, morate biti morda pripravljeni na na določeni točki vašega lastništva med tem premoženjem morda ne boste mogli dobiti kritja za nasilna kazniva dejanja. In pravim, da glede na dejstvo, da ga lahko dobite na začetku in potem imate na vaši lokaciji dva ali tri nasilna kazniva dejanja, ga ne boste dobili ob podaljšanju ali če ga dobite ob podaljšanju, cena saj bo tako osupljivo, da ga ne boste želeli kupiti.
To je torej, ne želim reči, da se kupec pazi, ampak je le nekaj, česar se morate zavedati. Nekatere druge izključitve začenjamo opažati in nekatere od njih lahko odstranimo, nekaterih pa ne. Začenjamo opažati veliko izključitev trgovine z ljudmi, zlasti na območju Atlante.
Trenutno imam dve stranki, ki sta v pravdi zaradi trgovine z ljudmi, za obe menimo, da nista bili malomarni ali krivi, ampak tožnika, ki sta bila od lokacije do lokacije, ne glede na to ali proti svoji volji imam dve svoji stranki v pravdi zaradi trgovine z ljudmi.
Druga izključitev, ki jo vidimo, se imenuje izključitev bivalne sposobnosti. Vsakdo, ki ima v lasti sredstvo, se je verjetno že kdaj srečal z najemnikom, ki je želel izstopiti iz najema ali dobiti nazaj varščino ali pa ga je iz kakršnega koli razloga spodbudil k temu. Proti tebi podajo zahtevek. Enota ni bila primerna za bivanje, ne glede na to, ali je bila v njej voda, stenice, karkoli že je bilo. Opažamo, da veliko prevoznikov ne zagovarja več izključitev bivalnih možnosti, ne glede na to, ali imajo zanje kakršne koli zasluge ali ne.
Torej bi lahko naredili seznam za preostanek tega klica, toda k čemur spodbujam vsakega vlagatelja in poslušalca tega klica, je, da če ne dobite ničesar drugega od svojega posrednika, bi najprej morali dobiti povzetek, ki ima vse obrazce polic na njem. Če pa niste, vprašajte tega posrednika: "Ali lahko dobim celotno kopijo moje ponudbe obveznosti?" Ni vam treba biti strokovnjak za zavarovanje, da bi prebrali vaš seznam obrazcev in lahko laično ocenili, ali ta obrazec drastično vpliva na vas ali ne. Na primer, če imam seznam obrazcev in na njem piše izključitev strelnega orožja, mi ni treba biti strokovnjak za zavarovanje, da bi vedel, da moja splošna polica odgovornosti nima kritja za strelno orožje.
Torej vzemite te obrazce in obljubim vam, da boste začeli razumeti, kako se ti obrazci zložijo v politiko, kateri delujejo v vašo korist in kateri ne. in bodite le boljši kupec zavarovanja za svojo lastnino in vlagatelje.

Andrew:
Torej v redu. Torej za vlagatelje, ki to poslušajo: "No, počakajte trenutek, če pride do streljanja na mojem posestvu, je to žalostno, očitno ne želimo, da se to zgodi, ampak kako je to moja krivda ali moja odgovornost?" Zgodilo se bo to, da bo prišel nekdo, ki je vpleten, in vas tožil, ker na primer na posestvu niste imeli dovolj razsvetljave in je bila to vaša krivda.

Robert:
Izdelali bodo tri strani obtožb in znova, ne glede na to, ali so upravičeni ali ne, se boste soočili s kritjem, brez poravnave kritja ali šli pred državno sodišče.

Andrew:
Zato je veliko teh stvari podobnih: "Počakaj malo, to ni moja krivda, tako zelo." No, to ne pomeni, da še vedno ne more postati vaša odgovornost. Druga stvar, Robert, nekajkrat si omenil besedne oblike, in ko slišim obliko, pomislim na nekaj, kar izpolnim na DMV ali v zdravniški ordinaciji in me sprašujejo: »Naštej svojega najbližjega živečega sorodnika. ” Jaz pa si rečem: "Ne vem, štiri milje do tvoje ali moje pisarne?" Kaj je obrazec v zavarovalniškem svetu? Kaj to pomeni?

Robert:
ja Torej obstaja razlog, da vaša polica, no, v resnici ne delamo več papirnatih polic. Posredujemo jih elektronsko. Toda za tiste med vami, ki imate v lasti nepremičnine dovolj dolgo, da se spomnite, kdaj ste dobili zavarovalne registre, so tako debeli. Obstaja razlog, da so tako debeli. Vsaka polica ima priložene obrazce in ti obrazci so pogodba o kritju. Zelo burno je brati 130 strani dolgo politiko od začetka do konca.

Andrew:
Poskušal sem.

Robert:
Nikogar ne prosim, da to stori, vendar vaša goljufija pravi, da je vsaka politika nekako sestavljena iz treh komponent. Ima stran z izjavami. Na strani z izjavami so samo datumi veljavnosti police, ime nosilca zavarovanja, ime zavarovanca, omejitve police, samo zelo visok pregled kritja. Naslednji je seznam obrazcev.
Seznam obrazcev je v bistvu kazalo vsebine za tista dva palca papirja, ki mu sledita. 90 % tega, kar potrebujete za razumevanje pokritosti, ki jo imate, lahko izluščite samo tako, da pogledate seznam obrazcev. Torej pomislite na stran z izjavami, seznam obrazcev in nato vse obrazce.
Ko gledamo police ali iščemo nekaj za stranko, ni nujno, da če mi je Andrew izročil polico za nekaj, kar kupuje, ni nujno, da bom prebral 300 strani. Grem naravnost na seznam obrazcev.
In če pogledam ta seznam obrazcev, bom potem razumel vse, kar sledi temu seznamu obrazcev, kaj je dobro, kaj slabo, kaj morda potrebujem, če obstaja garancija, ki pravi, da ima ta pravilnik zaščito, da ni aluminijastih žic, sem bom šel prebrati obrazec za aluminijasto ožičenje in reči: "V redu, kaj točno piše?" Ali piše brez aluminijaste napeljave ali jo je treba popraviti? Obrazci so torej tam za podrobnosti, vendar jih lahko večino izvlečete s seznama obrazcev. Seznam obrazcev obravnavam kot kazalo.

Andrew:
V redu. To se torej sliši kot res dober nasvet. Ja, še posebej za nove vlagatelje bi rekel, da se najprej naučite, kako deluje zavarovanje, če se trudite, pa se tudi prepričajte, da imate pravo kritje.
Preverite svojo stran z deklaracijami, ker vam bo to povedalo vse vaše omejitve, na primer: "Za to imate kritje 2 milijona in 500,000 za to ter vaše odbitne zneske to." In potem vaš seznam obrazcev, to je kazalo vsebine. Torej, če ste zaskrbljeni zaradi izključitve strelnega orožja ali aluminijaste žice ali vetra in toče, vam pove: »V redu, pojdi. To je na strani 635, šel bom pogledat, poglej tukaj.” Vendar vam bo povedal, saj vam omogoča hiter pogled na visoki ravni.

Robert:
Ja, ne čisto tako natančno, ampak je točno to, kar je. Če vidite potrdilo o cenitvi strehe v svoji nepremičninski polici, bom verjetno šel prebrati to potrdilo o vrednotenju strehe in izvedel, ali imam kritje za škodo na svojih strehah. Preprosto je veliko bolj poenostavljeno, kot si mislite, ko nekako razumete mehaniko, kako je sestavljena zavarovalna polica.

Andrew:
V redu. Ko že govorimo o vrednotenju strehe, odbitnih zneskih, mnogi od nas poznajo: "Oh, imam 10,000 dolarjev odbitne franšize ali 25,000 ali sto tisoč." In vem, da je ena od stvari, ki nam je na začetku vzela malo več časa, da smo razumeli veliko teh stanovanjskih pravilnikov, na primer, če kupim 5-enotno ali 10-enotno stanovanje, bo dobilo 2 % odbitne franšize. Sliši se odlično. 2%, to ni nič. Zakaj je to popolnoma narobe?

Robert:
ja Kadar koli torej vidite odstotek odbitne franšize, kar je postalo pred 10 leti, bi sem imel prevoznika, Travelers, na primer. Pred 10 leti so popotniki, pred petimi leti so popotniki rekli: "Vsa naša stanovanja v Atlanti bomo začeli uvajati odstotne odbitke." Rekel sem: »Niste pri sebi. Če boste to storili, boste izgubili vsako stanovanje, ki ga napišete.
Motil sem se. Ker jih je trg hitro ujel in tam, kjer so dali 2 ali XNUMX % odbitka za veter s točo, to počne veliko drugih prevoznikov in upam, da tukaj ni poslušalcev Travelers. Ne govorim o popotnikih, ampak jih samo uporabljam kot primer.
Toda Andrew govori o tem, da kadar koli vidite odstotek odbitne franšize na vaši polici, je to odstotek vrednosti, na katere se ta plačilna lista nanaša, in ne odstotek izgube. Primer tega je, da ima Andrew nenavaden portfelj.
Mislim, da imamo eno sredstvo, tam je 30 milijonov dolarjev sredstev, ima 2-odstotno franšizo, to je 2 odstotka od 30 milijonov dolarjev pred uporabo kritja, ne 2 odstotka kakršne koli izgube. To morate razumeti in z Andrewom sva se začela pogovarjati o teh sredstvih pet ali deset let nazaj, ko je začel postajati nekoliko prisoten v poganjalu. Moj nasvet mojim strankam je bil vedno: podpišite svoj posel, kot da boste imeli izgubo.
Prepričajte se, da pričakujete orkan. Ker vidim, da gre toliko ljudi na Florido ali v Gulf Coast ali Charleston, območje Myrtle Beach, katero koli območje že želite izbrati. Vidim toliko ljudi, ki gredo tja in mislijo, da bodo imeli nekaj v lasti in da jih nikoli ne bo zadela nevihta. Glej, zgodilo se je tudi lastnikom stanovanj.
Te posle morate zavarovati, kot da vas bo prizadela nevihta, zavarovati, kot da boste imeli popolno izgubo, tako da lahko pravilno rezervirate in razumete, tudi če tega ne rezervirate ali financirate. "V redu, če bi se to zgodilo, je tukaj finančni vpliv, ki ga bo imelo zame." 2 % od 30 milijonov dolarjev je bilo to, Andrew? 600,000 dolarjev?

Andrew:
To je ... Ja.

Robert:
Torej ima to sredstvo 600,000 USD odbitne franšize za veter in točo, ne 2 % od 600,000 USD zahtevka, kar bi bilo 12,000 USD. To je velika razlika. To morate torej razumeti in resnično postaja vse pomembnejše, ker je trg Floride očitno prizadet, kar je bilo včasih en ali dva ali 3 % odbitna franšiza, zdaj znaša 5 %, 7 %, 10 %, posojilodajalci pa dovolijo, ker posojilodajalci ne bodo mogli posojati, če tega ne dovolijo, ker ljudje brez tega ne bodo mogli dobiti zavarovanja za izpolnitev posojila.
Imamo torej stranke, ki se ukvarjajo z nekaterimi starinskimi sredstvi razreda C. Njihova imenovana franšiza za nevihto je 10 %, kar pomeni, da mora biti 10 % vrednosti njihovega premoženja poškodovanih, preden sploh velja kritje. Torej en, dva, 3 % življenje gre naprej. 10 %, običajno postane denarni dogodek, pri katerem se morate vrniti k svojim vlagateljem in zbrati denar ali pa pridobiti neko vrsto sekundarnega dolga, ker veliko nepremičnin preprosto ne zadržuje te vrste denarja rezerva.

Andrew:
To je dobra stvar. Rada bi samo nadaljevala. Želim si, a obstaja še nekaj, ki jih želim na hitro poudariti za vse, in to so stvari, ki jih imate, ko jih imate v lasti in upravljate, kar je lahko razlika med uspešno naložbo in ne.
Vsekakor ni tako seksi in vznemirljivo glede tega, kako doseči naslednji posel ali vse taktike, o katerih govorimo, vendar so to stvari, ki poskrbijo, da ne izgubite denarja. In tudi če imate ustrezno zavarovanje, in to osebno vemo v našem poslu, se lahko naravna nesreča dejansko spremeni v nepričakovan dobiček. Imeli smo nepremičnino, ki je bila dobra in jo je uničil orkan, zdaj pa je fantastična. To je torej ključ do dobrega poslovanja. Na hitro bi se rad dotaknil še dveh stvari.
Prvič, za vsakogar, ki si ogleduje zavarovalno polico, je ena napaka, ki jo vlagatelji delajo, ta, da bodo izbrali polico denarne vrednosti, da bi prihranili denar na premiji in ker je veliko cenejša od tako imenovane police polne nadomestne vrednosti. Toda težava je v tem, da je točno to, kar piše.
Če imate streho, ki jo raznese orkan, in ste imeli zanjo politiko denarne vrednosti, bodo prišli in rekli: "No, ja, zamenjava te bo stala 400 tisočakov, vendar je bilo vredno le sto, zato je tukaj sto. Vso srečo." Medtem ko s polno nadomestno vrednostjo do ocene vrednosti, takrat določite vrednost nepremičnine in vse tiste druge stvari, o katerih je Robert govoril prej.
Teoretično vam bodo dali dovolj za popolno zamenjavo strehe. Zato ne naredite napake in izberite nižjo denarno vrednost. In potem drugič, in Robert, prosil te bom, da to razjasniš, če lahko v morda enominutnem povzetku.
Obstaja nekaj, kar se imenuje sozavarovanje, in vem, da sem potreboval veliko časa, da sem to razumel, in je nekako kot soodvisnost, saj je to ena od tistih besed, ki zveni pozitivno, kot je: "Ja, naredili bomo to skupaj.” Toda v resnici je to slaba stvar. Torej, kaj točno je sozavarovanje in kako se ljudje prepričajo, da se ne ujamejo v to past?

Robert:
ja Zato večina posojilodajalcev tega ne dovoli. Torej vsak poslušalec, ki ima kakršno koli vrsto, no, to vzamem nazaj. Nekatere lokalne banke morda niso dovolj bistroumne, da bi to razumele, vendar večina institucionalnih posojilodajalcev tega ne bo dovolila. Ampak kaj je, ali si prepuščen na milost in nemilost prevozniku, kajne? Ker sozavarovanje ne določa natančno, kakšna bo vaša kazen.
Vse sozavarovanje je poenostavljeno formula, pri kateri se Andrew odloči: "Želim zavarovati svoje stanovanje za 75 dolarjev na čevelj." To je vse. Konec razprave. Prevoznik pravi: »V redu, lahko ga zavarujete za 75 dolarjev na čevelj. Na vašo kazen bomo dodali klavzulo o sozavarovanju. In če imate izgubo, bomo prišli tja in ocenili, kakšna bi morala biti vaša lastnina. In ne glede na razliko je kazen za poraz.” Zato vam bom dal primer.
Torej, če ga Andrew zavaruje za 75 dolarjev na čevelj, prevoznik pride tam v času izgube. To je udarec. Do izgube ne veš, ker tam ne piše nič. Carrier pride ven, oceni nepremičnino in reče: "Na podlagi naše ocene nadomestnih stroškov bi morala znašati 150 USD na čevelj." No, Andrew ima 50 dolarjev požarne enote, plačan je XNUMX centov na dolar.
Sozavarovanje je torej kazen za tisto, za kar ste ga zavarovali, nad tisto, za kar bi ga morali zavarovati. Zelo preprosto, tako je. Tega nikoli ne želite v politiki, ker daje regulatorju možnost, da samovoljno oceni vašo lastnino, potem pa ste obtičali v položaju, da trdite drugače.

David:
V redu, Andrew, katere druge dobre poteze lahko naredijo mali vlagatelji? Imate kakšen hiter nasvet, ki si ga bodo ljudje zapomnili, ko bo oddaje konec?

Andrew:
ja Še enkrat, vem, da smo se pogovarjali o veliko težkih stvareh in je nekako strašljivo in je kot, "O, joj, sploh ne vem, ali želim več vlagati." Dobra novica je, kot je rekel Robert, tudi to bo minilo, kajne? To je trd trg. Sčasoma bo postalo mehko. Mehko pomeni lažje zagotavljanje, upajmo, da se bodo stopnje znižale. Vsem pa želim dati sedem hitrih nasvetov o tem, kaj lahko storite, da ne le pridobite pravo zavarovanje, ampak samo na splošno zagotovite, brez besedne igre, da bo vaša naložba uspešna.
Torej številka ena, začnite na področjih, kjer je manjša konkurenca večjih vlagateljev. Ena stvar, ki jo bomo ugotovili na tem trgu, je, da bo nekdo, ki ima 2000 enot, verjetno lahko dobil boljše cene kot nekdo, ki kupi svojih prvih 10 enot.
Zato poskusite najti trge, kjer morda ne tekmujete s temi fanti. In na splošno, če šele začenjate, verjetno ne boste prišli naravnost do sto enot, v tem primeru je manj verjetno, da boste tekmovali s temi ljudmi. Torej obstaja prednost v tem, da imate v tem poslu, ko enkrat pridete tja, vendar naj vas to ne odvrne, saj je verjetnost, da če želite šele začeti, ali ste samo prijazni, da lestvico merite od morda 10 do 20 oz. sto, verjetno samo tekmujete z drugimi vlagatelji, ki so na istem mestu. Zato naj vas to ne odvrača.
Druga stvar je, če bi začel danes, bi se zaradi lažjega izogibal lastnostim, ki prevoznikom niso všeč. Zato bi iskal nepremičnine na območjih z nizko stopnjo kriminala. Iskal bi nepremičnine, ki morda nimajo aluminijaste napeljave. Iskal bi nepremičnine, ki niso bile zgrajene leta 1803 in so stare nekaj sto let ter propadajo.
Pomislite, če bi pisali zavarovalno polico, če bi bili na drugi strani mize, kakšno premoženje bi želeli zavarovati? Postavite se v kožo prevoznika in pojdite iskat te lastnosti. To bo pomagalo odpraviti velik del tega glavobola. Pojdite na območja, ki so prevoznikom všeč. Kot tretji imamo Tennessee, ki je relativno dober. Severna Karolina je relativno dobra.
Robert, vem, da ste pripravili res dober zemljevid Združenih držav in mislim, da vaš namen ni bil reči dobre in slabe države, ampak je pokazal, katere države imajo kakšna tveganja. Če bi to lahko dodali v opombe o oddaji, mislim, da bi bilo to poučno za vse, da bi videli, nekako dobili idejo, kot je: "Oh, tukaj je to in tukaj je to." Zato poiščite nepremičnine in območja, ki preprosto nimajo toliko tveganja.
Četrtič, spet se postavite v kožo zavarovalnice in zmanjšajte tveganje z njihovega vidika. Torej, če poskušate pridobiti novo politiko za lastno nepremičnino ali če želite kupiti polico, poiščite načine za to, ali lahko morda izboljšate osvetlitev? Ali lahko zmanjšate nevarnost spotikanja? Ali lahko okoli bazena postavite boljšo ograjo? Kakšne majhne stvari lahko storite, da odpravite stvari, ki bodo povzročile zavarovanje ali zgago. Prepričajte se, da so gasilni aparati povsod in da so bili dejansko pregledani nekje v zadnjih 10 letih, tako da zoglenejo, ko ga nekdo uporabi.
Številka pet, poiščite zavarovalnega posrednika, ki je specializiran za to, kar počnete. Robert je torej specializiran za več kot 200 stanovanjskih kompleksov v vrtnem slogu na jugovzhodu Združenih držav. Torej je popoln za to, kar počnemo. Če iščete nepremičnine z 10 enotami v Boiseju v Idahu, Robert ne bo vaš fant, vendar obstaja tip ali punca, ki bo poznala ta trg. Spoznajte svoje, razumejte, kaj poskušate narediti. Torej poišči to osebo. Poskusite razumeti zavarovalništvo, vendar ne poskušajte postati strokovnjak za zavarovanje. Za to je fant, kot je Robert. Zato poiščite tisto osebo, ki pozna vaš trg, vaše premoženje.
Številka šest, to je še enkrat, to je nekoliko zastrašujoče, vendar ne pozabite, da niste samo vi. Vsi v industriji se ukvarjajo s tem problemom. Ne samo, da David Greene ni edini, ki je prejel 26,000 $ premije za obnovitev svoje hiše. To se verjetno dogaja skoraj vsem drugim v njegovi soseščini. In tako so v tem smislu nekoliko enaki konkurenčni pogoji. In razlika je v tem, ali se boste odločili najti način, kako to zaobiti in to premagati, ali pa boste kot mnogi drugi ljudje, ki bodo preprosto rekli: »Ah, to je predrago, pretežko. Počakal bom, da se stvari spremenijo.” In lahko ali pa tudi ne.
In potem zadnji nasvet, to je tisti, ki ga dolgujem Robertu. Nekajkrat nam je rešil rit, vendar smo imeli nekaj nepremičnin, ki so bile v velikih naravnih nesrečah. Torej mislim, če imate požar v svoji stanovanjski hiši in uniči dve od vaših 10 enot, ste v bistvu samo vi in ​​prevoznik. Celotno mesto ni v stiski.
Toda če imate nepremičnino na območju, ki ga uniči gozdni požar ali zamrzne enkrat v stoletju, ki poškoduje vsa sredstva, ali za nas je celotno mesto, v katerem smo bili, izbrisal orkan Michael. Hitrost vložitve zahtevka je pomembna. Če ste edini v vrsti, to verjetno ni tako pomembno, toda če je v MSA še 300 drugih nepremičnin, ki so prav tako poškodovane, bodo ti zavarovalniki imeli veliko več dela, kot ga sploh lahko opravijo.
In tako smo za naše posestvo videli prihajajoči orkan. Pravzaprav sem poklical Roberta dan prej. Rekel sem, "Začni-"

Robert:
Prejšnjo noč.

Andrew:
Ja, prejšnji večer.

Robert:
Andrew je rekel: "Vloži zahtevek." Rekel sem: "Andrew, nevihte sploh še ni." Rekel je: "Vloži zahtevek." Rekel sem: "V redu." Zato sem vložil zahtevek, še preden je to vplivalo, in mislim, da je Andrew prejel klic naslednji dan, in to je kot zamrznitev, ki je prišla skozi jugovzhod okoli božiča. Ljudje, ki so tisti konec tedna vložili zahtevke, so bili tri mesece pred ljudmi, ki so jih vložili v ponedeljek. Žal mi je, da sem ti ukradel grom, Andrew.

Andrew:
Ne, ampak imaš prav. In ker smo bili prvi v vrsti za zahtevek, smo v dveh tednih prejeli ček v vrednosti 250,000 $. Zavarovalnica je samo rekla: »Ja, imela boš veliko. Tukaj je ček. Pojdi in začni.” In tako smo naslednji dan začeli s prenovo. In tako smo bili prvi v vrsti, kjer so bile nepremičnine, za katere sem vedel v mestu, da niso niti začele devet mesecev. Pomislite torej, da vaše premoženje stoji tam, plesni, razpada, dobesedno gnije devet mesecev, preden sploh lahko začnete.
Torej, če ste kdaj na območju, ki ima naravno katastrofo ali zahtevek, ki prizadene ogromno ljudi, poskrbite, da ne bodite brezglavi. Dobi te trditve. Ni vam treba imeti vseh informacij. Samo najdi svoje mesto v vrsti, kajne? Torej je kot črni petek pri Best Buyu. Tja moraš priti zgodaj, če želiš dobiti ta TV. Morda ne poznate podrobnosti, vendar raje stopite v vrsto ali pa se ne bo zgodilo.

Robert:
Odlična točka, Andrew. Mislim, če dobiš slabe novice, se ne izboljšajo. Največje težave, ki jih opažam pri odškodninskih zahtevkih, ki se začnejo na napačni nogi, so, ko zavarovalnica poskuša to rešiti sama ali čaka, da mi dva ali tri tedne pozneje reče: »Povej mi takoj, ko se to zgodi. Naj se jaz odločim, ali ga moramo nemudoma poslati prevozniku ali ne.” Ker odlašanje, kot je rekel Andrew, imaš plesen, zdaj se prepiraš zaradi NMP, včasih postane katastrofa.

Andrew:
In vedno ga lahko preprosto prekličete, kajne? Če ugotoviš kje -

Robert:
ja Zahtevek od prevoznika lahko vedno umaknete, formalno ga umaknete. Formalno ga vzamejo ven.

Andrew:
Torej, v bistvu stvar, ki jo morate odnesti, je, če mislite, da boste imeli terjatev, ni nobene škode, če jo vložite. Pozneje ga lahko kadar koli vrnete. In potem, če ga res potrebujete, ste pred igro.

Robert:
Dobre točke, Andrew.

David:
In tukaj ga imate. Zavarovalniški sektor se spreminja, vendar lahko vlagatelji nekaj storijo, da se medtem dobro pozicionirajo, in znanje je moč.
Hvala za to, Robert. Če se ljudje želijo obrniti na vas, vas dobiti, kakšen je najboljši način, da to storijo?

Robert:
ja E-pošta . In ta končnica je tudi naše spletno mesto, ioausa.com. Tam lahko najdete katerega koli od partnerjev. In vedno sem vesel, spet tam, kjer ne morem biti ustrežljiv vsem. Kadarkoli želite opraviti posel z mano, da bi izvedeli moje misli, imam vedno pet ali deset minut časa, da se nekaj sprehodim.

David:
Izvolite. Ogledate si lahko opombe k oddaji za vire, ki smo jih omenili danes. Če vam je všeč ta epizoda, si oglejte epizodo 307 BiggerPockets Rookie, v kateri vam bodo predstavili, kako zaščititi svojo najemnino pred požari, poplavami, tožbami in odgovornostjo, ki je bila predvajana 26. julija.
Prav tako odlične objave o zavarovanju z drugimi zgodbami in situacijami, kot so te, ki jih lahko najdete na blogu in forumu BiggerPockets. Zato razmislite o tem, da to preverite.
In Andrew, če si ljudje želijo povedati več o tebi, kar mislim, da bi morali, si fascinantna oseba. In edina oseba, s katero kupujem večstanovanjsko nepremičnino, kam bi šla?

Andrew:
Dandanes me lahko pogosto najdemo tik pred prekinitev, nekje vzdolž meje okrožja San Diego, a če ste bolj digitalni tip, je moja izbrana platforma družbenih medijev LinkedIn. In če komentirate moje objave, sem pravzaprav oseba, ki odgovarja. To je torej dober kraj za pogovor o večdružinskih stanovanjih ali trgih ali karkoli drugega, kar se dogaja.
In potem, če želite poklicati ali se povezati bolj neposredno, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, na spletnem mestu je zavihek za povezavo z nami, kliknite na to in sledite preprostim navodilom in vzpostavili bomo stik.

David:
Kar mi je všeč na tebi, Andrew, je to, da si noro predvidljiv. LinkedIn je vaš najprimernejši družbeni medij.

Andrew:
Yup.

David:
Izgledaš kot hodeči LinkedIn avatar. super.
Torej, če uporabljate LinkedIn, pojdite preveriti Andrewa tam, in če ne, mi lahko pošljete DM na Instagramu in povezal vas bom z Andrewom, ker sva najboljša prijatelja in se ves čas pogovarjam z njim.
Najdete me @davidgreene24 na Instagramu, Facebooku, Twitterju, skoraj povsod, ali pa obiščite davidgreene24.com, da vidite, kaj se dogaja.
Robert, hvala, da si danes tukaj. In vsi ostali, ne pozabite, da se lahko pozneje ta teden vključite v več odličnih epizod, vključno z vodnikom za pozne začetnike za vse, ki menijo, da so prepozni v igro nepremičnin. Opolnomočujoča zgodba Ryana Tseka in njegovi vpogledi v naložbe na daljavo ter več odličnih vsebin BiggerPockets.
Še enkrat hvala obema, ker ste tukaj. Tukaj David Greene za Andrew LinkedIn, Cushman se podpisuje.