O "Doom Loop" bi lahko povzročile banke, podjetja in komercialne nepremičnine v zlom. Ob padcu vrednosti nepremičnin, nepremičnine lastniki začnejo neplačatiin kredit zaostri, zaradi česar se isti cikel vedno znova ponavlja in vleče banke in bilance stanja navzdol, dokler ne doseči dno. Toda ali ta scenarij »Doom Loop« samo hrani strah pred a zlom stanovanjskega trga, ali smo še meseci oddaljeni od tega, da bo to postala naša nova realnost?
Smo vprašali Richard Barkham, globalni glavni ekonomist CBRE, njegov pogled kaj bi lahko povzročilo "Doom Loop" in na kaj moramo biti pripravljeni. Richardova ekipa upravlja z nekaterimi najobsežnejšimi podatki o komercialnih nepremičninah na svetu. Ko množice v strahu bežijo, Richardova ekipa vidi priložnost in če poslušate današnjo epizodo, boste natančno vedeli kjer so cene prenizke za prenos.
Richard da svoje gospodarska napoved za naslednje leto, ko bi ZDA lahko vstopile v recesija, kako visoko brezposelnosti lahko dobil in kje cene poslovnih nepremičnin se usmerjajo. Medtem ko se nekateri sektorji poslovnih nepremičnin soočajo z dramatičnim padcem cen, so drugi videti presenetljivo močni. Toda s šibkejšim gospodarstvom in strahom pred »Doom Loop«, ali so vsakdanji vlagatelji varni pred to potencialno gospodarsko katastrofo?
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Dave:
Živjo vsi. Dobrodošli v On The Market.
James Dainard, kaj se dogaja človek? Dobro, da si tukaj.
James:
Srečen sem, da sem tukaj. Pravkar pristal na Red Eye v Naplesu na Floridi. Torej sem trenutno v naključni hotelski sobi.
Dave:
Zakaj si v Naplesu na Floridi?
James:
To je za prodajni umik. Imamo skupino fantov, ki se srečajo pri enem od naših partnerjevih hiš, tako da je kar kul. Toda dobesedno sem pristal, se usedel v Uber in se ustavil v naključnem hotelu, da sem skočil na podcast.
Dave:
O moj bog. Torej to sploh ni kraj, kjer bivate.
James:
Ne, to je na pol poti.
Dave:
Pravkar ste najeli sobo za snemanje podcasta.
James:
Moram dobiti ta dober wifi.
Dave:
Vau. O moj bog. Vau. Bivate v lepših hotelih kot jaz. Moj wifi je tam vedno grozen. Ampak to je predanost, to zelo cenimo. No, danes imamo odlično predstavo. Naj vas vprašam, ali ste pred kratkim slišali izraz "doom loop"?
James:
Ponavlja se. To je vsaj termin v mesecu. Toliko vem.
Dave:
No, če tega še niste slišali, je za našo publiko doom loop scenarij, o katerem govori veliko novinarjev in analitikov, kjer se začnejo neplačila komercialnih nepremičnin, banke prenehajo posojati, krediti se zaostrijo, kar povzroči večji pritisk na cene , več ljudi ne izpolni obveznosti in postane ta negativna spirala navzdol. In to se je dogajalo v preteklosti. To ni fikcija ali teorija. To se je zgodilo in veliko analitikov meni, da bi se to lahko zgodilo v ZDA s poslovnimi nepremičninami.
Danes smo torej pripeljali neverjetnega gosta. To je Richard Barkham, ki je globalni glavni ekonomist in vodja globalnih raziskav za CBRA, ki je, če niste seznanjeni, eno največjih komercialnih nepremičninskih podjetij v vsej državi. Vzdržuje ogromno ekipo analitikov in ekonomistov in z njim imamo neverjeten pogovor o zanki pogube, o tem, kaj se dogaja na mednarodnem nepremičninskem trgu in kako bi to lahko vplivalo na ZDA. Zato mislim, da bomo slišali nekaj res fascinantnih stvari v tem pogovoru.
James, ali imaš kakšno vprašanje, ki bi ga posebej zanimal Richard?
James:
Ja, kje bodo dogovori? Ogromnih ponudb še nismo videli.
Dave:
Daj mi te posle.
James:
Kam grejo? Pojdimo jih poiskati.
Dave:
ja Vsi ti ekonomisti veliko govorijo o teoriji. So čudoviti gostje in so zelo koristni, vendar mislim, da vam ne bodo pokazali nobene nepremičnine, ki bi bila za vas velika stvar.
James:
Spustijo vam tiste majhne zlate kepe, ki jih morate začeti iskati.
Dave:
Ja, informirajo vašo strategijo.
James:
Ja, delaj si zapiske in pojdi kopati po vseh sektorjih, o katerih bo govoril.
Dave:
Preden se lotimo najinega pogovora z Richardom, sem želel povedati, da boš slišal dva različna izraza, ki ju morda ne poznaš. Ena so zgornje meje. V oddaji govorimo o tem spodobnem znesku. Toda zgornje meje so eden od načinov, kako se pogosto vrednotijo poslovne nepremičnine. In to je v bistvu samo merjenje razpoloženja na trgu in koliko so vlagatelji pripravljeni plačati za določen tok dohodka ali določen razred sredstev. Višja kot je zgornja meja, cenejša je stavba. Tako imajo kupci običajno radi visoke zgornje meje. Nižja kot je zgornja meja, dražja je stavba. Prodajalcem je to običajno všeč. Zato imejte to v mislih, ko gremo skozi ta intervju.
Druga stvar, o kateri bomo govorili, je IRR. Če še niste slišali za to, pomeni notranja stopnja donosa in je v bistvu samo metrika, ki jo uporabljajo res vsi vlagatelji v nepremičnine, vendar se še posebej pogosto uporablja v komercialnih nepremičninah in je prednostna metrika za komercialne vlagatelje ker je zelo prefinjen. O tem sem pisal v svoji knjigi, vendar vam ne morem niti na pamet povedati formule.
V bistvu tisto, kar IRR počne, v najbolj poenostavljenem smislu, je, da vam omogoča, da upoštevate vse različne tokove dohodka, ki ga dobite od nepremičnine. Veliko ljudi torej gleda na denarni tok in donos gotovine ali pa na rast lastniškega kapitala in večkratnik lastniškega kapitala. Kar naredi IRR, je, da upošteva različen denarni tok, ki ga prejemate, različen lastniški kapital, ki ga ustvarjate, časovno razporeditev tega dohodka in vam da eno trdno številko, da razumete vaš skupni donos. In super se je naučiti, če ste nepremičninski investitor. O tem govorimo v Nepremičninah v številkah. Samo vedi, da se bova z Richardom in Jamesom pogovarjala o IRR in to to pomeni.
V redu, James, brez odlašanja, privabimo Richarda Barkhama, globalnega glavnega ekonomista za CBRE.
Dave:
Richard Barkham, dobrodošli na On The Market. Hvala, da ste se nam pridružili.
Richard:
Zelo sem vesel, da sem tukaj.
Dave:
Začnimo tako, da našemu občinstvu poveste nekaj o sebi in svojem položaju pri CBRE.
Richard:
Torej sem globalni glavni ekonomist pri CBRE, CBRE pa je največje podjetje za nepremičninske storitve na svetu. To vlogo sem opravljal osem let. Pred tem sem bil v zelo znanem angleškem podjetju Grosvenor, pred tem pa sem bil zaradi svojih grehov univerzitetni profesor.
Dave:
Odlično. Nam lahko poveste nekaj o tem, na čem vi in domnevam, da tudi vaša ekipa delate pri CBRE v smislu ekonomskih napovedi in analiz?
Richard:
ja Moja ekipa je torej 600 ljudi po vsem svetu, ukvarjamo pa se predvsem z zbiranjem in upravljanjem podatkov o nepremičninskih trgih. Zdaj smo samo povezani s svetovnimi nepremičninskimi trgi in radi smo prvi na trgu s komentarji o nedavnih trendih na področju nepremičnin in radi imamo najboljše velike zamisli o silah, ki poganjajo nepremičnine.
Dave:
O, dobro. No, radi bi slišali o vaših velikih zamislih. Začnimo pa le s splošnim pogledom. Dandanes ima vsak drugačno mnenje o tem, kam gre ameriško gospodarstvo. Kaj je tvoje?
Richard:
Ameriško gospodarstvo je bilo presenetljivo odporno, vendar še vedno pričakujemo recesijo. Začrtali smo ga za četrto četrtletje leta 4 in prvo četrtletje leta 2023. Toda glede na odpornost gospodarstva o tem ne moremo biti povsem prepričani. Lahko bi videl, da smo to nekoliko potisnili ven, vendar bo najmočnejši dvig obrestnih mer v 1 letih na koncu prizadel gospodarstvo. To že vpliva na nekatere sektorje, eden izmed njih so nepremičnine. Tudi globalne razmere se poslabšujejo, kar nas bolj kaže v smeri recesije.
Dave:
In kateri so nekateri od teh globalnih pogojev, ki jih omenjate, za katere menite, da bodo imeli največji vpliv na ameriško gospodarstvo?
Richard:
No, mislim, da smo najprej in predvsem pričakovali, da bo Kitajska, ko je izstopila iz Ziglarja, te zapore zaradi covida, začela resnično hitro rasti. In uspelo je za četrtino. Toda v drugem četrtletju se je kitajsko gospodarstvo precej upočasnilo, deloma zato, ker so ljudje porabili ves svoj denar v prvem četrtletju in so se v drugem četrtletju nekoliko omejili. Toda mislim, da obstajajo bolj temeljna vprašanja na Kitajskem, povezana s šibkostjo stanovanjskega trga, zlasti v mestih druge in tretje stopnje. In tudi kitajsko gospodarstvo teče v svoj običajni kanal rasti izvoza, vendar so zahodni trgi zelo počasni.
Zato menim, da ima kitajsko gospodarstvo težave. Zakaj zdaj to vpliva na ZDA? To je zato, ker je bila v ozadju zadnjih 20 let Kitajska čedalje pomembnejša gonilna sila svetovnega povpraševanja. In čeprav so Združene države dokaj izolirano in prožno gospodarstvo, se ne morejo povsem izogniti oslabitvi svetovnega povpraševanja. In to je velika stvar Kitajske. Opazil pa sem tudi, da je Evropa oslabela. Nemčija, Francija, Italija so imele v drugem četrtletju negativno rast BDP. Torej tudi večja razvita gospodarstva začenjajo čutiti stisko.
James:
Veseli me, da ste to omenili, ker sem dejansko precej bral o kitajskem gospodarstvu in o tem, kako močno se ohlaja in se morda usmerja k stagflaciji. To je velik posel, ker je nastajalo ogromno gospodarstvo. Kaj bo to naredilo naši morebitni lokalni recesiji? Skrbi me, da bi lahko svet dejansko poslal v nekakšno vrtenje, kar bi lahko obrestne mere obdržalo nekoliko višje. Ali menite, da bo to vplivalo na obrestne mere v prihodnje v naslednjih 12 mesecih z vplivom kakršne koli globalne upočasnitve?
Richard:
Ne, mislim, da je v primeru Kitajske ravno obratno. Mislim, da bo Kitajska poslala deflacijski impulz, upočasnitev Kitajske, ker je Kitajska zelo velik uporabnik virov in blaga v svetovnem gospodarstvu. Če se kitajsko gospodarstvo upočasni, to povzroči pritisk na surovine in pomaga zmanjšati inflacijo v razvitem svetu. Prav tako mislim, da Kitajska poganja veliko nastajajočih trgov. Kitajska in nastajajoči trgi skupaj lahko predstavljajo 35 % svetovnega gospodarstva. Ameriška podjetja izvažajo na te trge. Zato mislim, da je gospodarstvu Združenih držav in drugim razvitim trgom poslan impulz za upočasnitev. Ampak mislim, da ni inflacija, mislim, da je deflacija.
Dave:
Eno vprašanje, ki ga nenehno zastavljam nekaterim našim gostom, je, za tiste, ki verjamejo, da bo recesija v prihodnosti, kaj se bo spremenilo od zdaj, ki ste ga opisali kot odpornega, do tistega, ki bo dejansko padel v recesijo? Kaj mislite, kaj bodo nekateri vozniki, ki bodo prevesili tehtnico?
Richard:
Mislim, da bodo podjetja na neki točki želela zmanjšati število zaposlenih. Če se bo povpraševanje upočasnilo, bodo podjetja želela izpustiti delovno silo in mislim, da bomo začeli videti, da brezposelnost narašča. Imamo neverjetno nizko brezposelnost. Bilo je ob 3.5. Zadnja številka je bila 3.8, vendar mislim, da bi med recesijo zlahka dosegla 4, 4.5. In res je bil precej višji od tistega v veliki finančni krizi. Torej manj delovnih mest, težje je dobiti službo, daljše obdobje med zaposlitvami in to vpliva na razpoloženje potrošnikov. In mislim, da to potem povzroči, da so gospodinjstva veliko bolj previdna pri porabi. In začenjamo opažati del tega, ker trenutno ameriško gospodarstvo še naprej ustvarja delovna mesta, nova delovna mesta, ki izravnajo upočasnitev porabe ljudi, ki so že zaposleni.
James:
Torej, Richard, kdaj misliš ... Poročilo o delovnih mestih se začenja obračati. Mislim, da je ta zadnji mesec kazal, da se začenja ohlajati. Vsekakor se začenja ohlajati, in kolikor razumem, je veliko obrestnih mer, ki se zvišujejo, visokih, to je za (a) boj proti inflaciji, pa tudi za ohlajanje trga dela. Ali menite, da bo Fed še naprej zviševal obrestne mere, da bi se boril s trgom dela, dokler ne vidimo več brezposelnosti? Ali pa je to nekaj, zaradi česar lahko naredijo bolj mehak pristanek, kjer nam ne bo treba videti tone brezposelnosti, da bi obvladali stopnje? Ker so trenutno stroški denarja pretirano visoki. Vem, da ga plačujem pri vseh svojih dnevnih dejavnostih na področju nepremičnin. Mislim, da vsi čakamo, da se vrnejo navzdol, in vidimo, da se inflacija začenja zniževati. Trg dela se začenja upočasnjevati, toda ali res potrebujemo prelom na trgu dela, da se začne spreminjati v drugo smer?
Richard:
Mislim, da bi Fed rad upočasnil gospodarstvo, ne da bi dejansko vplival na trg dela. Tako da mislim, da Fed ne napada trga dela, vendar današnji podatki trenutno kažejo, da je bil indeks stroškov zaposlovanja popravljen navzgor. Torej je cena dela še vedno višja od idealne. In en preprost način za izražanje tega je, da je stopnja rasti urnih postavk v ameriškem gospodarstvu trenutno 4.4 %. Fed bi želel to videti pri približno 3.5 %, ker in to je odgovor tehnične ekonomije, 3.5 % rast plač in 1.5 % rast produktivnosti daje 2 % rast stroškov dela na enoto in to je stopnja, ki je skladna z 2 %. inflacija. Torej je 4.4 % nad stopnjo, ki je skladna z 2-odstotno inflacijo, in dejansko je produktivnost ravna, tako da je ta impulz s trga dela.
To lahko olajšate na dva načina. Prvič, več delavcev lahko pridobimo nazaj v delovno silo. Tako se lahko udeležba delovne sile poveča, in to se dogaja. Toda drug način, na katerega se lahko zgodi, je odvzem povpraševanja s trga dela. In povpraševanje po delovnih mestih, ustvarjena delovna mesta se zmanjšujejo, vendar mislim, da je v ameriškem gospodarstvu še vedno približno 8 milijonov prostih delovnih mest. Ne glede na to, da se upočasnjuje, je trg dela še vedno močan in mislim, da Fed ne želi povzročiti brezposelnosti, vendar bo ohranil visoke obrestne mere, dokler se ta rast plač ne bo bistveno umirila, to pa lahko potem sproži dvig v brezposelnosti.
James:
Ja, upam, da se ohladi. Trenutno še vedno poskušamo zaposliti in nemogoče je dobiti ljudi, kot na pacifiškem severozahodu, to je preprosto grozno. Vsakič, ko objavimo zaposlitveni oglas, potrebujemo tri do štiri mesece, da ga izpolnimo in ne 30 dni, kot je bilo včasih.
Richard:
No, mislim, da nisi edini poslovna oseba, ki res čuti tako. In bil je občutek, mislim, da se predelovalna industrija upočasnjuje. Toda če pogledate raziskave predelovalne industrije, največji problem niso stroški financiranja proizvodnje, temveč dostop do kvalificirane delovne sile. To je prava stvar. Eden od dejavnikov tega je seveda demografija. Imate veliko ljudi v boomu, ki zapuščajo trg dela. Poleg vseh cikličnih spodbud in celotnega makroekonomskega cikla imate demografske podatke, ki prekrivajo to, in imate ljudi v velikem razmahu, ki zapuščajo trg dela. In nekatere napovedi dejansko pravijo, da se bo ameriški trg dela v naslednjih petih letih zmanjšal. Mislim, da je to treba dopolniti z, rekel bi, zakonito migracijo kvalificiranih ljudi. In to se krepi, a kot pravite, so se razmere na trgu dela ohladile, vendar so še vedno zaostrene.
Če se vrnem k prvotnemu vprašanju, to skrbi Fed. Absolutno je.
Dave:
V redu, Richard. No, veliko smo vam razpredali o makroekonomiji, vendar bi radi slišali, glede na vaše izkušnje pri CBRE, vaš pogled na trg poslovnih nepremičnin. Zdi se, da vsak dan preberemo naslov o nekem grozljivem scenariju in bi radi slišali, če tudi vi čutite enako? Ali kaj menite o komercialnem trgu?
Richard:
V redu. No, naj to postavim v kontekst za ljudi, samo veliko sliko, tik preden začnem. Komercialne nepremičnine v ZDA so vredne približno 10 trilijonov. Je malo več kot to. Enodružinske hiše ali stanovanjske nepremičnine so vredne 45 bilijonov. Torej je trg stanovanjskih nepremičnin veliko, veliko večji in je pravzaprav v dobrem stanju. Cene rastejo in celo gradnja se povečuje, kar je res čudno glede na to, da imamo hipotekarne obrestne mere pri 7.5 %. Mislim, da je to posledica velike finančne krize. Pravkar nam ni uspelo zgraditi dovolj domov v Združenih državah. Obstaja primanjkljaj od tri do štiri milijone domov, tako da je razmerje med povpraševanjem in ponudbo na stanovanjskem trgu razmeroma zdravo.
Zdaj lahko preidemo na to, kako to vpliva na trg stanovanj. Ljudje govorijo o pogubi in žalosti. Vzemimo samo poslovne nepremičnine v kontekst. In pravi recesijski sektor v poslovnih nepremičninah je pisarniški sektor. In od teh 10 bilijonov so pisarne morda 25 % tega. Torej spet, to je velik sektor, je zelo viden, je v našem obrazu. Prosta delovna mesta v pisarniškem sektorju znašajo 19 %, kar je več kot 12 % pred nekaj leti, kar je stopnja prostih delovnih mest, ki je nismo videli od krize prihrankov in posojil v zgodnjih osemdesetih letih. Podjetja resnično zmanjšujejo količino prostora, ki ga bodo uporabljala zaradi dela na daljavo.
Prav tako imamo na trg nove nepremičnine iz prejšnjega gradbenega vala. Osnove v službi so trenutno zelo šibke. To je odtenek, govoril bom o nepremičninskih stvareh.
James:
Prosim.
Richard:
Ni res, da je trg pisarn popolnoma mrtev. Ogledal sem si število transakcij, ki jih CBRE izvaja leta 2023, in le 5 % manj kot število transakcij, ki smo jih opravili leta 2019. Ko pa podjetja zavzamejo prostor, je to 30 % manj kot leta 2019 , tako da je trg aktiven, le podjetja zavzemajo manj prostora in se tudi raje odločajo za novejše gradnje. Mislim, da pravi polet do kakovosti in izkušenj. Trg ni mrtev, vendar se je nezasedena zaloga povečala z 12 % na 18 %.
Če pogledam ostale nepremičnine, pri čemer mislim na stanovanja, pri čemer mislim maloprodajni sektor, pri čemer mislim industrijo, in čedalje bolj alternative, kot so podatkovni centri, zdravstvena pisarna, znanosti o življenju, bi rekel, da so osnove dejansko razmeroma robusten. Res je presenetljivo, ko ga pogledaš. Stopnje prostih delovnih mest naraščajo, povpraševanje ni povsem takšno kot je bilo, vendar bi rekel, da so osnove v vseh teh sektorjih razmeroma v redu. S tem hočem reči, da so ljudje aktivni na trgu, zavzemajo prostor, in ni velikega porasta stopenj prostih delovnih mest in nezasedenih prostorov.
James:
Richard, si videl veliko stiskanja cen? Videli smo to v nekaterih stanovanjskih prostorih, zdaj pa smo opazili, da se je povprečna cena stanovanj spet dvignila. Ste opazili veliko stiskanje z naraščajočimi obrestnimi merami in povpraševanjem? Kot ste pravkar povedali, najemniki zasedajo manj prostora. Ali ste opazili veliko stiskanja v vseh teh segmentih, kot so industrija, pisarne, maloprodaja in cene? Kakšne prilagoditve ste opazili? Ker sem videl, da so se cene v teh sektorjih začele zniževati, se ne dogaja toliko transakcij, ampak kakšne prilagoditve cen smo opazili iz leta v leto, ker je bilo povpraševanje manjše?
Richard:
ja Mislim, to je zapletena zgodba, zato bo odgovor nekoliko dolg, a začnimo s stanovanji. Če ste uporabnik stanovanja, je cena, ki jo plačate, seveda najemnina. V tistem obdobju od leta 2020 do leta 2022, ko so ljudje res zboleli za covidom, smo opazili, da so se najemnine stanovanj v povprečju po državah zvišale za 24 %. To je strašno. Rekel bi, da je rast najemnin stanovanj padla na približno 2 %. Torej cene še vedno lezejo navzgor, vendar so pod inflacijo. Mislim, da obstajajo določeni trgi, kjer se gradi precej novih stanovanj, kjer ste dejansko opazili nekaj padcev cen. Ampak v povprečju mislim, da cene stanovanj po Ameriki še vedno počasi rastejo.
V primeru maloprodaje je to še ena čudna zgodba. Že 15 let nismo zgradili nobenega prodajnega prostora. In maloprodajni sektor je šel skozi Covid. Očistil je svoje bilance stanja, na novo se je preoblikoval v večkanalnega operaterja, zelo prismuknjenega vsekanalnega operaterja, in mislim, da je del dejstva, da je potrošniško navdušenje ljudi poslalo v maloprodajne centre. V maloprodajnem sektorju nam naši posredniki pravijo, da ni dovolj prostora razreda A. Podjetja se ne širijo, ker ni dovolj dobrega prostora. Premalo smo zgradili. Torej najemnina še vedno raste v maloprodaji. To ne pomeni, da ni težav z nakupovalnimi centri razreda B in C. Mislim, da bi vsi to videli v vsakdanjem življenju, vendar se celo nekateri od njih preoblikujejo v središča skupnosti in destinacije za starinska nakupovalna središča. In iščejo druge načine uporabe, celo fleksibilne pisarne gredo v nekatera nakupovalna središča B in C.
Torej, to je stanovanje, to je maloprodaja. Industrija, ki ima zadnji veter digitalnega gospodarstva, e-trgovine, še vedno dobro in resnično za sabo, in videli bomo, da se bo industrijski lizing letos zmanjšal za 30 % z milijarde kvadratnih čevljev lani na morda 750 milijonov kvadratnih čevljev , vendar bo to še vedno tretje najmočnejše leto v zgodovini. Torej se najemnine dvigujejo in več kot malo v industriji, morda nekje med 9 in 12 %. To je torej zelo vroč trg. In seveda druge stvari, kot so podatkovni centri. V Dallasu, kjer živim, so ljudje, ki najemajo prostore za šest let. Obstaja res veliko povpraševanje po podatkovnih centrih okoli računalništva v oblaku, umetne inteligence, to je neverjetno vroč sektor.
Torej se bom tam ustavil. Obstajajo še drugi sektorji, o katerih bi lahko govoril, vendar menim, da so temelji nepremičnin, razen pisarn, presenetljivo močni, kar pa ne pomeni, da so vlagatelji aktivni. Če ločite med ljudmi, ki nepremičnine uporabljajo za namene, za katere so zgrajene, in plačujejo najemnino, in ljudmi, ki imajo nepremičnine v lasti, to so pokojninski skladi, življenjske zavarovalnice, univerzitetni skladi in drug zasebni kapital, je zelo tiho investicijska fronta prav zdaj. In cene padajo. Dejanska cena, ki bi jo plačali za nepremičnino kot sredstvo, bo nekje med 15 in 20 % nižja od tiste, ki je bila pred dvema letoma.
Dave:
Torej samo na kratko. Ja, torej povpraševanje med najemniki, ne glede na to, ali gre za najemnike stanovanj, najemnike malih stanovanj, se zdi, da se razmeroma dobro drži, povpraševanje med investitorji pa upada. To je tisto, kar smo videli, in podatki, ki sem jih pregledoval, kažejo, da se zgornje meje stopenj dvigujejo. Je to tisto, kar vidite? In če je tako, zunaj pisarne mislim, da vsi razumemo pisarno kot največjo uspešnico, vendar naše občinstvo še posebej zanima občinstvo z večstanovanjskimi stanovanji, zato me prav zanima, kako delujejo zgornje meje v tem specifičnem sektorju komercialnih nepremičnin. posestvo.
Richard:
No, mislim, da je tako kot v vseh drugih sektorjih. Zgornje stopnje bi znašale približno 125 bazičnih točk do 150 bazičnih točk, odvisno od vrste sredstva in lokacije, od nekje okoli 3.5 % do 4 ali 5 %, odvisno od lokacije. In morda višje od tega, odvisno, kakšno je izhodišče. Obstaja vrsta zgornjih stopenj, ki odražajo različne stopnje in različne lokacije. Rekel bi, da so cene na splošno višje od 150 bazičnih točk, kar je enakovredno približno 20-odstotnemu padcu cen.
Dave:
In mislite, da se bo to nadaljevalo?
Richard:
Ja, pravzaprav. Vidim ... Ne za vedno.
Dave:
Ne, rad imam nekoga, ki daje neposreden odgovor. Torej običajno, ko vprašamo kaj takega, oni, hej, no. Ker je zapleteno, ne razumite me narobe, obstaja veliko opozoril, vendar vedno cenim tak zelo jasen odgovor.
Richard:
ja Mislim, da bi lahko prišlo do nadaljnje izgube vrednosti, ki se ne bo spremenila, dokler vlagatelji ne bodo videli jasne poti za obrestne mere. Začeli smo opažati, mislim, da morda pred dvema mesecema, le malo občutka, kje so ljudje ... Če pogledam, kar sem videl, kar so bile pravzaprav pisarne, je to problem, vendar osnove v nepremičninah pravzaprav niso tako slabe, zdi se, da dosegajo vrh inflacije. In te terminske stopnje donosa, vzemite 5-odstotno zgornjo mejo, dodajte 2-odstotno rast najemnin in imamo navidezno 7-odstotno terminsko IRR, kar je enako stroškom dolga nekje med 6.5 in 7.5%. Ljudje so začeli razmišljati, da bomo morda spet začeli gledati na posle.
Ampak mislim, da je skok v 10-letni državni blagajni, ko je šel s 4.2 na 4.4 v zadnjih dveh tednih, spet prinesel tisto negotovost glede drsne poti za obrestne mere. Tako so ljudje spet odložili peresa in si mislili, no, počakali bomo in videli, kaj se bo zgodilo. V tem svetu mislim, da je dobra novica slaba novica, medtem ko je bila med letoma 2009 in 2020 za nepremičnine slaba novica dobra novica, ker je znižala obrestne mere. Zdaj smo v nasprotnem svetu, to je isti svet, vendar je nasproten. Toda dobra novica je slaba novica, ker povečuje skrbi ljudi glede višjih obrestnih mer za dlje časa.
James:
Torej, Richard, praviš, da bi lahko videli še nekaj nakupov v naslednjih 12 mesecih. Zdi se mi, da je trg večstanovanjskih stanovanj nekoliko padel, vendar prodajalci še vedno vztrajajo in ni veliko transakcij, ker zgornje meje niso dovolj privlačne, da bi jih gledali. Ker sem videl isto stvar, smo videli zgornje meje, kot je 3.5, morda nizke 4, zdaj pa so do 5.5. Trenutno z dolgom ni zelo privlačno.
Richard:
Ne, ne. Mislim, mislim, da če bi ljudje imeli več zaupanja, ne bi gledali samo na tehnično, ne bi gledali samo na zgornjo stopnjo. Pogledati bi morali IRR, ki upošteva povečanje vrednosti najemnine, ki bi jo prejeli.
James:
Prav.
Richard:
In mislim, da IRR, tudi če predpostavite 2-odstotno rast najemnin, 2.5 %, vam daje IRR, ki postaja v bistvu. Ampak mislim, da ko zaupanje izhlapi, ljudje niso vlagatelji IRR. Vlagatelji IRR vključujejo ustvarjanje predpostavk o najemnini v prihodnosti, ljudje pa tega ne želijo. In kot pravite, trenutno ni pozitivnega finančnega vzvoda in ljudje niso pripravljeni sprejeti negativnega finančnega vzvoda na trgu.
Ampak mislim, da ne bo potrebno veliko, da bi to enačbo spremenili. Radi bi le dobili nekoliko bolj očitno usmeritev o tem, kam gre inflacija, nekoliko bolj očitne smernice, da smo dosegli vrhunec cikla Fedovih skladov, Fed je bil glede tega zelo dvoumen, potem mislim, da bodo stvari napitnina. Ker je na strani lizinga lizing izginil v drugem četrtletju leta 2, ravno ko so obrestne mere začele naraščati, so ljudje izstopili s trga. No, lizing se vrača. V drugem četrtletju letošnjega leta se je lizing vrnil. In imamo precej visoko raven novogradnje, morda 2022 enot na četrtletje, vendar trg absorbira 2 do 90,000 enot na četrtletje, vsaj na podlagi dokazov Q60 in poti Q70,000.
Povpraševanje se je torej spet povečalo. Prosta delovna mesta se verjetno nekoliko povečujejo. Toda z vrnitvijo povpraševanja ne bo potrebno preveč, v smislu pričakovanj, da bodo ljudje rekli, da je tukaj nekaj ugodnih kupčij. Samo na vašo točko o prodajalcih, ki vztrajajo, bi rekel, če Fed ne bi posredoval in bančnemu sektorju zagotovil likvidnosti, kar je bančnemu sektorju omogočilo prehod skozi obdobje posojil. Morda še vedno plačujejo obresti, vendar so v smislu vrednosti pod vodo. Morda bi imeli drugačno situacijo. Fed je bil zelo dejaven pri zagotavljanju likvidnosti bančnega sektorja. In seveda mislim, da to ohranja pritisk na lastnike, zato imate to nasprotje med kupci in prodajalci ali lastniki in potencialnimi kupci.
Dave:
Richard, rad bi spremljal bančni sektor in kaj se tam dogaja. Ravno včeraj sem bral članek v Wall Street Journalu, kjer so govorili o "propadljivi zanki" v poslovnih nepremičninah. Osnovna predpostavka je, da so njihova vrednotenja že padla. Nekatere nepremičnine so bile pod vodo in zdaj ljudje začenjajo zamujati s temi posojili. Bančno posojilo se zaostruje, kar pomeni, da ljudje ne morejo refinancirati ali ne morejo kupiti, kar povzroča nadaljnji pritisk navzdol na vrednotenja in ustvarja spiralo, ki ustvarja trajen pritisk navzdol na cene v prostoru poslovnih nepremičnin. Zanima me, ali menite, da obstaja tveganje za to pogubno zanko, ali kakor koli že to imenujete, ali obstaja večja nevarnost propada bank in pomanjkanja likvidnosti, ki vpliva na komercialni trg?
Richard:
Mislim, to, kar vam bom povedal, je precej zapleten argument, ki je nekje vmes, ni problema in obstaja doom loop.
Dave:
V redu.
Richard:
Mislim, z velikim spoštovanjem, da je novinarska maksima poenostavljati in pretiravati.
Dave:
Prav.
Richard:
In mislim, da se do neke mere to dogaja z nepremičninami. In ne trdim, da ni problema z oslabitvijo posojil, vendar mislim, da slišimo in vidimo, da imajo banke širok dostop do likvidnosti in zaradi tega ne trpijo bega vlog . Če torej ustvarjajo izgube ali morajo odpisati posojila, lahko to razmeroma urejeno prenesejo na svoj račun dobička in izgube. Nobenega dvoma ni, da so stroški in razpoložljivost kredita za novo financiranje veliko strožji. Neverjetno je tesno. Vendar mislim, da si banke ne želijo na koncu imeti nepremičnin v svojih knjigah. Mislim, skozi to so že šli. Nočejo spraviti ljudi v neplačilo, potem pa imajo nepremičnino, ki jo morajo upravljati ali pa jo morajo prodati z določenim popustom nekomu, ki jo ima dve leti in nato naredi dobiček dve leti kasneje. Skozi to so že šli in nočejo več skozi to.
Zato mislim, da vidimo, da se banke, kjer je to mogoče, širijo. Šel bi tako daleč, da bi rekel podaljševanje in pretvarjanje, vendar obstaja veliko kreativnih načinov, na katere lahko banke sodelujejo s posojilojemalci, da prebrodijo obdobje akutnega stresa. In ne trdim, da ne bo izgub. Naše lastne raziskave nam pravijo, da bo verjetno neplačanih 60 milijard posojil. Obstaja 4.5 milijarde posojil za poslovne nepremičnine. Teh 60 milijard je morda 1.5 % vseh bančnih sredstev. Torej bo boleče, vendar ne bo uničilo bančnega sektorja. Zato pogubna zanka ni dobra in ustvarjanje izgub ni nikoli dobro, vendar mislim, da ni tako agresivna pogubna zanka, kot smo jo videli v prejšnjih nepremičninskih krizah. Videli smo, da doom zanke v resnici obstajajo. So bili v krizi hranilnih posojil, so bili v veliki finančni krizi, toda trenutno zaradi različnih razlogov mislim, da še nismo tam.
James:
Vsekakor se dogaja veliko člankov s to besedo doom loop. To je novost, ki jo vidim v vsakem članku, kjer je doom loop, doom loop, to je vse, kar slišim.
Dave:
Samo počakaj, James, epizoda se bo zdaj imenovala doom loop in verjetno bomo imeli najbolj uspešno epizodo vseh časov, če jo imenujemo doom loop.
Richard:
Ali ne moremo govoriti o dobrih krogih namesto o zanki pogube?
Dave:
Ja, nihče noče slišati o virtuous circles, na žalost želijo slišati o doom loopih. Rad bi imel kroge krepostnih.
James:
Toda če se obeta pogubna zanka, Richard, ker se sliši, kot da ste prepričani v nekatere komercialne sektorje v prihodnje, na katere sektorje bi po vašem mnenju morali biti vlagatelji trenutno previdni? Če razmišljate o nakupu tega naslednjega posla v naslednjih 12 mesecih, kateri sektorji ste, hej, jaz bi se glede tega umiril ali bil previden?
Richard:
No, zelo mamljivo je reči pisarne, ker pisarne, kot sem rekel, imamo ta skok v prostih delovnih mestih z 12 % na 19 %. Nimamo gotovosti glede vrnitve na delo v ameriško pisarno. Mislimo, da se bo vrnitev na delo pospešila, vendar le v daljšem obdobju, vendar o tem trenutno ni gotovosti. Po drugi strani pa kot strokovnjak za nepremičnine s približno 40-letnimi izkušnjami dobite najboljše kupčije na najbolj bombardiranih trgih. Tako bo sredi vsega tega spreminjanja cen nekaj zelo dobrih priložnosti v pisarniškem sektorju. In če res želiš biti nasproten, tečeš v nasprotno smer. Vsi tisti ljudje, ki tečejo v eno smer in govorijo doom loop, doom loop, ugotovite, od kod prihajajo, in se premaknite v nasprotno smer.
Mislim, da ima tudi trgovina na drobno zdaj kar veliko. Videli smo precej zasebnega kapitala. In ni kot pisarna, velikosti sredstev so lahko manjše. Možno je, da se v maloprodajo vključijo manjši vlagatelji, mi pa opažamo pomanjkanje prostora in opažamo zelo, zelo zanimive trende v maloprodaji. Seksi sektorji, če se tako izrazim, ali sektorji, v katere smo po mojem mnenju najbolj prepričani, zaradi vetra v hrbet, so industrijski sektor in večstanovanjski sektor, če želite vlagati v dolgoročnejšo rast najemnin. Ko pa se bo trg začel premikati, bodo cene tam najhitreje rasle. Torej, če želite vlagati v to dolgoročno zgodbo, se morate hitro premakniti, bi rekel.
Ne razumite me narobe, nekateri deli večstanovanjskih stanovanj in stanovanj bodo po mojem mnenju naleteli na težave. Bilo je precej zelo poceni premostitvenega financiranja v več sektorjih, kjer so ljudje v letih konjunkture 24-odstotne rasti najemnin kupovali sredstva razreda C z zelo nizko zadolženostjo in želeli so jih prenoviti in prestaviti v B ali B plus ali A Grade space. Glede na splošno šibkost in raven obrestnih mer menim, da bi nekateri od teh lahko končali v zamudi. Torej, če ste študent teh zadev, boste morda potrebovali sredstva, ki jih je treba pridobiti ali dokapitalizirati v tem segmentu trga.
Dave:
James se bo zdaj začel sliniti.
Richard:
Oh, bil sem. Postajal sem razburjen.
Dave:
To je njegov prostor za krmiljenje.
James:
Kar naenkrat so me začeli srbeti prsti. Rekel sem si, da, gremo. In mislim, da je Richardu uspelo. Kot da bi vsi kupovali te posle pri zelo tesnih izvajalcih, nato pa se jim na sredini dolg prilagodi, vaši stroški gradnje so višji, časi za pridobitev dovoljenj so daljši, nato pa so se vaši stroški denarja nenadoma povečali in zagotovo imam nekaj težav v tem sektorju. Kot da se stvari, ki so stabilizirane, še vedno premikajo, toda stvari, ki so v srednji stabilizaciji, tam vidimo priložnosti. In to je vsekakor tisto, kar iščemo.
Richard:
Tako je. In še enkrat, v dolgi karieri so ljudje, ki so sprejeli zelo dobre nakupne odločitve, kupovali od razvijalcev ali gradbenih podjetij v težavah. Tega smo že videli.
Dave:
No, upam, da ne bo kdo izgubil majice. Sploh ne navijam za to. Vendar mislim, da je koristno priznati, da se to dogaja in da bo verjetno prišlo do sredstev v težavah, ki jih bo moral prestaviti nekdo drug kot trenutni lastnik.
Richard:
ja Mislim, bančni sektor trenutno odpisuje veliko dolgov, ki so pod vodo, tako da je to gospodarska cena, vendar trenutno ni ušlo izpod nadzora. In na srečo še ni povsem prizadel potrošniškega sektorja, stanovanjskega trga, ker to potem vpliva na običajne ljudi, kar sploh ni zelo prijetno.
Dave:
No, Richard, najlepša hvala, da si se nam pridružil. To je bilo neverjetno pronicljivo. Z našo publiko želim povedati, da ste vi in vaša ekipa napisali neverjetno gospodarsko poročilo, imenovano Polletne napovedi svetovnega trga nepremičnin za leto 2023. To je fascinantno branje, zraven pa je tudi odličen videoposnetek.
Richard, ali nam lahko na kratko poveš o tem in kje lahko naše občinstvo to najde, če želi izvedeti več?
Richard:
Da, na spletnem mestu CBRE, cbre.com. Pojdite na Raziskave in vpoglede in kliknite to. Morda boste potrebovali dva ali tri klike, vendar je tam. Imam svoje strokovnjake za raziskave z vsega sveta in poskušamo biti nevtralni, uravnoteženi in temeljiti na podatkih. Podajamo samo širok pregled nepremičninskih trgov v Združenih državah Amerike in po svetu. Pravzaprav sem pri tem sodeloval in se iz tega tudi učil.
Dave:
To je najboljša vrsta raziskovalnega projekta, kajne?
Richard:
Ja, popolnoma.
Dave:
V redu. No, Richard, še enkrat hvala, da si se nam pridružil.
Richard:
To je moje absolutno veselje.
Dave:
Torej, James, Richard nam je povedal, da meni, da se vrednosti sredstev znižujejo, kar očitno ni dobro za vsakogar, ki ima nepremičnine, ampak tudi, da bi lahko obstajale nekatere priložnosti, za katere vem, da jih še posebej želite izkoristiti. Kako se torej ob tej vrsti napovedi ali napovedi počutite o svojem podjetju?
James:
No, všeč mi je, da mi je potrdil, da bi morali kupovati, ko drugi ljudje v bistvu nočejo kupovati. Ko je govoril o tem, kako industrijske najemnine rastejo, cene pa padajo, je bilo toliko ključnih malenkosti. Torej obstaja nekaj priložnosti v teh sektorjih, da gremo skozi in prav zdaj iščemo te priložnosti, ker ves čas slišite, da ljudje pravijo: »Ah, ničesar ne morete kupiti. Ničesar ne moreš kupiti.” Toda ta statistika, o kateri je govoril, industrijske, najemnine rastejo, cene pa padajo, to je tisto, kar bi radi pogledali. Tako postajam vedno bolj navdušen za naslednjih 12 mesecev in treba bo biti potrpežljiv in najti pravo priložnost.
Dave:
V oddaji ste omenili, da so zgornje meje tam, kjer so zdaj, rekli ste Seattle, koliko so 5.5?
James:
Ja, rekel bi 5.25 do 5.5, tam notri, nekje tam.
Dave:
Toda glede na to, kje so obrestne mere, je to negativen finančni vzvod, kar ni nekaj, kar je običajno privlačno za vlagatelje glede na to, kje so stroški dolga. Na kateri točki bi se morale zgornje meje dvigniti, da bi se počutili resnično navdušene nad potencialom poslov, ki bi jih lahko kupili?
James:
No, če kupite dodano vrednost, lahko vedno dobite dobro mejo. Tam ga lahko povečate. Ampak teoretično ne maram kupovati pod zgornjo mejo. Rad bi bil v tistem 6.5. Če je stabiliziran z malo navzgor, želim biti zdaj okoli 6.5.
Dave:
In da vsi razumejo, so zgornje meje merilo razpoloženja na trgu. In kot navaja James, ta narašča in pada glede na stroške dolga, koliko povpraševanja in zaznano tveganje. In na splošno so zgornje meje nižje za stabilizirana sredstva. In ko so zgornje meje nižje, to pomeni, da trgujejo po višji ceni. Ko so mejne stopnje višje, so cenejše. In običajno lahko kot kupec dobite višjo mejo, če kupujete, kot pravi James, popravljalec ali nekaj, kar potrebuje dodano vrednost.
Toda oprosti, James, kar tako naprej.
James:
Ja, mislim, da to zdaj vidimo. Veliko transakcij, ki jih vidimo v zadnjih šestih mesecih, je veliko 1031 premikov denarja, vendar ni veliko novih kupcev, ki vstopijo za to splošno omejitev 5.5. Če imajo namen iti kupit, bodo. Razen tega vsi lovijo tisto dodano vrednost, kjer morate zavihati rokave in se lotiti dela. Vendar je trenutno nekaj res dobrih nakupov. Vem, da so se naše IRR precej povečale v zadnjih devetih mesecih in zdaj dosegamo 17, 18 %, zato so vse to dobre stvari.
Dave:
To je zelo dobra stvar. No, stvari bomo morali le spremljati in videti, kako bo, vendar se na splošno strinjam z Richardovo oceno. Zgornje stopnje so višje in mislim, da bodo še naprej rasle, medtem ko predvidevam, da se bodo najemnine, vsaj v večstanovanjskih stanovanjih, kar je sektor, ki ga najbolje razumem, verjetno upočasnile. Lahko bi ostale nad ničlo in rasle, a mislim, da je teh norih stopenj rasti najemnin, ki smo jih videli v večstanovanjskih stanovanjih, zaenkrat konec. In tako bomo skupaj z zvišanjem zgornjih stopenj znižali vrednosti večstanovanjskih stavb še dlje, kot so danes, kar bi lahko predstavljalo nekaj zanimivih priložnosti. Zato bomo morali paziti na to.
James, najlepša hvala, ker si tukaj. Vedno ga cenimo. In vsi, ki to poslušate, vas cenimo. Če vam je ta epizoda všeč, nam ne pozabite pustiti ocene na Spotifyju, Appleu ali YouTubu, če jo gledate tam. Še enkrat hvala in se vidimo v naslednji epizodi On The Market.
On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Kailyn Bennett. Produkcija: Kailyn Bennett, montaža: Joel Esparza in Onyx Media, raziskava: Pooja Jindal, tekstopisec: Nate Weintraub. In prav posebna zahvala celotni ekipi BiggerPockets. Vsebine v oddaji Na trg so zgolj mnenjske. Vsi poslušalci bi morali neodvisno preveriti podatkovne točke, mnenja in naložbene strategije.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- je pojasnil nepremičninski "Doom Loop". in kaj bi to lahko povzročilo verižna reakcija znižati cene sredstev
- O "globalna upočasnitev" in recesija Napovedi za leti 2023 in 2024
- Najšibkejši in najmočnejši sektorji poslovnih nepremičnin (in katere so podcenjene)
- Posodobitve zgornje meje in kaj bo končno povzročilo ponovno izboljšanje cen
- Najboljše nakupne priložnosti v letu 2023 in sredstva z naraščajočimi najemninami in padajočimi cenami
- Brezposelnost, inflacija, deflacija in kaj lahko pričakujemo v naslednjem letu
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Knjiga omenjena v oddaji
Poveži se z Richardom:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov .
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
- PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
- BlockOffsets. Posodobitev okoljskega offset lastništva. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 mesecev
- 125
- 15 let
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% inflacija
- 20
- 20 let
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Sposobna
- O meni
- o IT
- nad
- absolutna
- absolutno
- Sprejmi
- dostop
- Račun
- računi
- čez
- aktivna
- dejavnosti
- dejanska
- dejansko
- Ad
- dodajte
- Prilagojen
- Popravki
- Prednost
- vplivajo
- spet
- agresivni
- Avgust
- naprej
- vsi
- dovoljene
- omogoča
- sam
- skupaj
- že
- Prav tako
- alternative
- Čeprav
- vedno
- am
- Amerika
- sredi
- med
- znesek
- zneski
- an
- Analiza
- Analitiki
- in
- Še ena
- odgovor
- kaj
- kdo
- karkoli
- kjerkoli
- narazen
- Stanovanje
- apartmaji
- Apple
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- približno
- SE
- Argument
- okoli
- članek
- članki
- umetni
- Umetna inteligenca
- AS
- vprašati
- sprašuje
- ocenjevanje
- sredstvo
- razred premoženja
- Sredstva
- domnevati
- predpostavke
- At
- Napadanje
- privlačen
- Občinstvo
- Avtor
- avtor
- razpoložljivost
- povprečno
- stran
- b
- nazaj
- Slab
- Ravnovesje
- bilance stanja
- Banka
- plačilne nesposobnosti bank
- Bančništvo
- bančni sektor
- Banke
- temeljijo
- Osnovni
- V bistvu
- Osnova
- Bitka
- BE
- Nosijo
- ker
- postane
- postajajo
- bilo
- pred
- začel
- začetek
- Začetek
- zadaj
- v zakulisju
- počutje
- Verjemite
- spodaj
- BEST
- med
- Big
- Velika slika
- večji
- največji
- Billion
- Bit
- Knjiga
- knjige
- boom
- meja
- posojilojemalci
- Kupil
- Break
- MOST
- Na kratko
- prinašajo
- široka
- posredniki
- prinesel
- izgradnjo
- Building
- zgrajena
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- bankrot
- vendar
- nakup
- KUPEC..
- kupci
- Nakup
- Kupi
- by
- S številkami
- klic
- se imenuje
- prišel
- CAN
- Lahko dobiš
- cap
- Kapital
- Kariera
- primeru
- Vzrok
- povzroča
- previden
- CBRE
- centri
- nekatere
- varnost
- spremenite
- spreminjanje
- Channel
- poceni
- cenejša
- šef
- Kitajska
- Kitajci
- kitajski
- krogi
- Mesta
- razred
- jasno
- klik
- plezanje
- Cloud
- računalništvo v oblaku
- Zbiranje
- COM
- kombinirani
- kako
- prihajajo
- komentar
- komercialna
- poslovne nepremičnine
- Blago
- skupnost
- Središča skupnosti
- Podjetja
- podjetje
- popolnoma
- kompleksna
- celovito
- računalništvo
- Skrb
- Pogoji
- zaupanje
- Prepričani
- povezane
- dosledno
- Gradbeništvo
- Potrošnik
- potrošnikov
- vsebina
- ozadje
- naprej
- nadaljevati
- nadzor
- Pogovor
- Cool
- pisanje
- korporacije
- strošek
- stroški
- bi
- država
- par
- Tečaj
- pokrov
- Covidien
- Crash
- ustvaril
- ustvari
- Creative
- kredit
- krize
- kriza
- radovedna
- Trenutna
- rezanje
- cikel
- Ciklično
- vsak dan
- Dallas
- datum
- Centri podatki
- podatkovne točke
- Dave
- dan
- Dnevi
- mrtva
- ponudba
- Ponudba
- Dolg
- dostojno
- odločitve
- Pade
- Zmanjševanje
- predanost
- privzeto
- privzeto
- PRIMANJKALJ
- vsekakor
- deflacija
- deflacijski
- dostava
- Povpraševanje
- demografske
- Demografski podatki
- Odvisno
- odvisno
- depozit
- opisano
- destinacije
- razvili
- Razvijalci
- DID
- drugačen
- DIG
- digitalni
- Digitalno gospodarstvo
- neposredna
- smer
- Popust
- zaslon
- razlikovanje
- v stiski
- do
- ne
- tem
- dont
- Doom
- doom loop
- dvomim
- navzdol
- navzdol
- dramatično
- vozi
- voznik
- vozniki
- diski
- vožnjo
- Drop
- padla
- Spuščanje
- e-trgovina
- Zgodnje
- enostavnost
- Olajša
- enostavno
- izlivi
- Gospodarska
- Economics
- gospodarstev
- Ekonomist
- ekonomisti
- Gospodarstvo
- urejanje
- bodisi
- element
- ostalo
- E-naslov
- smirkovim
- razvijajočih se trgih
- zaposleni
- zaposlovanja
- konec
- , ki se ukvarjajo
- Angleščina
- dovolj
- Vnesite
- Celotna
- epizoda
- enači
- pravičnost
- Enakovredna
- v bistvu
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Evropa
- Tudi
- sčasoma
- Tudi vsak
- Vsi
- vsak dan
- vsi
- vsakdo je
- dokazi
- točno
- pretirano
- razburjen
- obstajajo
- širi
- pričakovati
- pričakovanja
- Pričakuje
- drago
- izkušnje
- Strokovnjaki
- izvoz
- Izvoz
- razširitev
- obseg
- oči
- Obraz
- s katerimi se sooča
- Dejstvo
- Faktor
- ni uspelo
- pošteno
- seznanjeni
- družina
- daleč
- zanimivo
- strah
- Fed
- hranjenje
- občutek
- Feet
- manj
- Fiction
- izpolnite
- končno
- finančna
- finančna kriza
- financiranja
- Najdi
- iskanje
- podjetja
- prva
- pet
- stanovanje
- let
- florida
- Tokovi
- sledi
- za
- moč
- sile
- Napoved
- Napovedi
- predvsem
- za vedno
- Formula
- Naprej
- je pokazala,
- štiri
- Francija
- iz
- spredaj
- temeljna
- Osnove
- Skladi
- nadalje
- Prihodnost
- zbiranje
- dal
- BDP
- rast BDP
- splošno
- splošno
- Nemčija
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- dana
- daje
- Globalno
- Globalno gospodarstvo
- Go
- Dobro
- goes
- dogaja
- Gold
- več
- dobro
- prisodil
- razred
- veliko
- zelo
- Grow
- Rast
- Gost
- gostov
- Navodila
- imel
- na pol poti
- strani
- Ročaji
- se zgodi
- se je zgodilo
- Zgodi se
- se zgodi
- srečna
- težje
- Imajo
- ob
- he
- Glava
- število zaposlenih
- Postavka
- naslov
- Zdravje
- zdravo
- slišati
- Slišal
- sluha
- težka
- Hero
- pomoč
- Pomaga
- tukaj
- skrita
- visoka
- več
- ga
- nasveti
- najem
- njegov
- hit
- hitting
- držite
- gospodarstvo
- drži
- Domov
- Homes
- upam,
- v upanju,
- HOT
- Hotel
- Hoteli
- gospodinjstva
- hiše
- Ohišje
- stanovanjskem trgu
- Kako
- Kako visoko
- HTTPS
- Pesta
- velika
- i
- Bom
- idealen
- Ideje
- if
- vpliv
- udarne
- Vplivi
- oslabitev
- Pomembno
- nemogoče
- izboljšanje
- in
- prihodki
- Povečajte
- povečal
- Poveča
- narašča
- vedno
- Neverjetno
- neverjetno
- neodvisno
- Indeks
- označuje
- industrijske
- Industrija
- inflacija
- obvesti
- INSANE
- pronicljiv
- vpogledi
- Navodila
- zavarovanje
- Intelligence
- obresti
- Obrestne mere
- zainteresirani
- Zanimivo
- notranji
- Facebook Global
- Intervju
- v
- Invest
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vključujejo
- vključeni
- irr
- izolirani
- vprašanje
- Vprašanja
- IT
- Italija
- ITS
- sam
- iTunes
- james
- Job
- Delovna mesta
- poročilo o delovnih mestih
- pridružil
- se nam pridružiš
- Revija
- Novinarji
- jpg
- skoči
- samo
- Imejte
- vzdrževanje
- hranijo
- Ključne
- brcati
- Otrok
- Vedite
- dela
- trg dela
- Pomanjkanje
- pristanek
- Zadnja
- Lansko leto
- UČITE
- naučili
- učenje
- leasing
- vsaj
- pustite
- odhodu
- Pravne informacije
- posojanje
- manj
- manj
- Naj
- Stopnja
- Vzvod
- LG
- življenje
- Life Sciences
- kot
- Verjeten
- vrstica
- podloga
- likvidnostno
- Poslušanje
- malo
- živi
- posojila
- Posojila
- lokalno
- kraj aktivnosti
- Lokacije
- lockdown
- Long
- dolgoročna
- več
- Poglej
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- Izgubi
- off
- izgube
- Sklop
- ljubezen
- nizka
- nižje
- Makroekonomsko
- makroekonomija
- je
- vzdržuje
- Znamka
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- upravljanje
- upravljanje
- proizvodnja
- predelovalne industrije
- več
- znamka
- Tržna
- tržnih pogojih
- tržni obeti
- tržne občutke
- tržnica
- Prisotnost
- mase
- ogromen
- Matter
- Zadeve
- Maxim
- Maj ..
- mogoče
- me
- pomeni
- pomeni
- merjenje
- Merjenje
- mediji
- medicinski
- Srečati
- omenjeno
- meritev
- Meyer
- Sredi leta
- morda
- migracije
- milijonov
- moti
- Trenutek
- Denar
- mesec
- mesecev
- več
- Hipotekarni
- Najbolj
- premikanje
- Gibanje
- premikanje
- veliko
- večsektorski
- več
- my
- nujno
- Nimate
- potrebe
- negativna
- Nevtralna
- nikoli
- Novo
- Nova gradnja
- novejši
- novice
- Naslednja
- št
- Noben
- normalno
- Opombe
- zdaj
- Nuance
- Številka
- številke
- Očitna
- of
- off
- Office
- pisarne
- pogosto
- oh
- Ok
- omnichannel
- on
- enkrat
- ONE
- tiste
- samo
- Onyx
- odprite
- operater
- Mnenje
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- Nasprotno
- or
- Da
- redni
- izvirno
- Ostalo
- drugi
- naši
- ven
- Outlook
- zunaj
- več
- Splošni
- pregled
- lastne
- Lastnik
- Lastniki
- Pace
- Pacific
- boleče
- del
- sodelovali
- Sodelovanje
- zlasti
- zlasti
- partner
- deli
- mimo
- preteklosti
- pot
- Bolnik
- pavza
- Plačajte
- plačilna
- Peak
- nastanitev
- ljudje
- Ljudske
- za
- zaznati
- izvajalci
- izvajati
- Obdobje
- izbrali
- slika
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- predvajalnik
- prosim
- užitek
- plus
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- točke
- Stališče
- pozitiven
- mogoče
- mogoče
- Prispevek
- potencial
- napoved
- Napovedi
- prednostno
- pripravljeni
- predstaviti
- tlak
- precej
- prejšnja
- Cena
- Cene
- cenitev
- v prvi vrsti
- Predhodna
- zasebna
- verjetno
- problem
- Težave
- Proizvedeno
- produktivnost
- strokovni
- Učitelj
- Dobiček
- Projekt
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- če
- zagotavljanje
- vlečenje
- nakup
- Namen
- Potiskanje
- dal
- Postavlja
- Q1
- Q2
- Q3
- kakovost
- četrtletje
- vprašanje
- vprašanja
- najhitrejši
- hitro
- dvig
- naključno
- območje
- hitro
- Oceniti
- Cene
- precej
- ocena
- dosežejo
- dosegel
- Preberi
- reading
- pravo
- nepremičnine
- nepremičninski trg
- nepremičninski trgi
- Reality
- res
- Razlogi
- nedavno
- Pred kratkim
- recesija
- priznajo
- zapis
- Rdeča
- zmanjša
- sklicevanje
- razmišljanje
- relativna
- relativno
- daljinsko
- daljinsko delo
- Najem
- ponovite
- poročilo
- predstavljajo
- Raziskave
- stanovanjskih
- odpornost
- odporno
- viri
- spoštovanje
- REST
- Trgovina na drobno
- Umik
- vrnitev
- nazaj
- pregleda
- Richard
- Pravica
- Rise
- narašča
- Tveganje
- robusten
- vloga
- Roll
- soba
- ukoreninjenje
- krog
- Run
- tek
- s
- varna
- Je dejal
- prodaja
- Enako
- Prihranki
- Videl
- pravijo,
- rek
- luske
- Scenarij
- prizori
- ZNANOSTI
- Seattle
- sekund
- sektor
- Sektorji
- glej
- videnje
- zdi se
- Zdi se,
- videl
- vidi
- Segment
- segmentih
- prodaja
- Prodajalci
- pošljite
- Občutek
- poslan
- sentiment
- Storitve
- storitveno podjetje
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- Najostrejši
- pomanjkanje
- shouldnt
- Prikaži
- Prikaz
- Razstave
- strani
- Enostavno
- poenostavitev
- saj
- sam
- Razmere
- SIX
- Šest mesecev
- velikosti
- spreten
- zdrsa
- počasi
- Upočasni
- Počasi
- Počasi
- upočasni
- počasen
- manj
- So
- Soft
- trdna
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekoliko
- nekje
- prefinjeno
- Vesolje
- gledano
- posebna
- specifična
- preživeti
- Poraba
- porabljen
- spike
- Spin
- Sponzorji
- Spotify
- kvadrat
- stagflacija
- stojala
- Začetek
- začel
- Začetek
- začne
- Države
- bivanje
- ostati
- Še vedno
- dražljaj
- zaloge
- stop
- Zgodba
- strategije
- Strategija
- tok
- tokovi
- ulica
- stres
- močna
- študent
- v bistvu
- taka
- nenadoma
- trpljenje
- predlagajte
- POVZETEK
- Super
- dobavi
- prenapetost
- presenetljivo
- trajno
- Tailwind
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- tank
- skupina
- tehnični
- povej
- pove
- najemnik
- Izraz
- Pogoji
- grozno
- kot
- hvala
- hvala
- da
- O
- Fed
- Prihodnost
- Wall Street Journal
- svet
- njihove
- Njih
- sami
- POTEM
- Teorija
- Tukaj.
- zato
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- Razmišljanje
- Misli
- ta
- letos
- tisti,
- čeprav?
- mislil
- 3
- skozi
- tick
- tiktaka
- živali
- zategovanje
- tesnejši
- čas
- krat
- čas
- Nasvet
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Rekel
- Ton
- tudi
- vzel
- vrh
- Skupaj za plačilo
- proti
- trgovini
- usmeritev
- Transakcije
- Prepis
- tranzit
- zakladnica
- Trends
- sprožijo
- Bilijona
- Težava
- Res
- resnično
- skladi
- poskusite
- poskuša
- OBRAT
- dva
- tip
- Vrste
- tipično
- nas
- Ameriško gospodarstvo
- Uber
- Negotovost
- pod
- razumeli
- razume
- brezposelnosti
- na žalost
- Enota
- Velika
- Združene države Amerike
- enote
- univerza
- dokler
- Upside
- us
- uporaba
- Rabljeni
- uporabnik
- uporablja
- navadno
- Vrednote
- vrednost
- vrednoti
- Vrednote
- raznolikost
- Preverjanje
- preverjanje
- zelo
- Video
- vidna
- plača
- Plače
- Počakaj
- Čakam
- hoja
- Wall
- Wall Street
- Wall Street Journal
- želeli
- hotel
- želi
- je
- gledanju
- Voda
- Wave
- način..
- načini
- we
- šibkost
- Spletna stran
- Weeks
- dobrodošli
- Dobro
- dobro znana
- šla
- so bili
- Zahodna
- Kaj
- Kaj je
- karkoli
- kdaj
- medtem ko
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- zakaj
- Wifi
- bo
- pripravljeni
- z
- brez
- Čudovit
- beseda
- delo
- telovaditi
- delal
- delavci
- deluje
- svet
- svetu
- vredno
- bi
- WoW
- pisati
- pisanje
- pisni
- Napačen
- leto
- let
- ja
- včeraj
- še
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- nič