Nov predlagani davčni načrt želi odpraviti 1031 izmenjav

Predlagal predsednik Biden Proračun za proračunsko leto 2024 želi spodbujati širši dostop in izboljšano cenovno dostopnost v zdravstvu in izobraževanju, hkrati pa znižati davke za družine z nizkimi dohodki in zmanjšati primanjkljaj, vendar predlagano financiranje izhaja iz povečanja davkov za bogate in odprave pomembne davčne olajšave za vlagatelje v nepremičnine, ki bo verjetno zavrnjen mnogi v kongresu. 

Glede na vašo politiko imate morda različne rešitve za davke. Mnogi bi morda menili, da je sprememba davčne številke, da bi bila manj ugodna za premožne, bolj zapletena, kot si mislite. V tem primeru bi lahko Bidnov predlog v procesu nenamerno škodoval družinam srednjega razreda, kažejo raziskave.

Ta članek obravnava, kako bi ta predlog davčnega zakonika lahko vplival zlasti na vlagatelje v nepremičnine.

Zvišanje davkov za premožne

Predlagani proračun bi povečal davke za bogate Američane na več načinov. Tako bi na primer:

• Povečajte stopnjo davka na kapitalski dobiček z 20 % na 39.6 % za ljudi, ki v katerem koli letu zaslužijo najmanj 1 milijon USD
• Zvišanje davčne stopnje Obamacare s 3.8 % na 5 % za ljudi z dohodki najmanj 400,000 $
• Zaračunajte najmanj 25-odstotno davčno stopnjo za najbogatejših 0.01 % ali gospodinjstva, vredna 100 milijonov dolarjev ali več
• Zvišanje davčne stopnje na osebni dohodek s 37 % na 39.6 % za ljudi, ki zaslužijo najmanj 400,000 USD, s čimer se razveljavi prejšnje znižanje davkov. 
• Postavite omejitve glede najvišjega prispevka na račune Roth IRA za ljudi, ki zaslužijo najmanj 400,000 $
• Odstrani zvišanje osnove za dedovanje ob smrti, kar vpliva na nerealizirane kapitalske dobičke, večje od 5 milijonov USD (10 milijonov USD za skupne prijavitelje) 

Pomembno je omeniti, da čeprav se je efektivna davčna stopnja za najvišji 1 % znižala od leta 1970, je še vedno več kot osemkrat višje kot povprečna efektivna davčna stopnja za spodnjo polovico prejemnikov po podatkih Tax Foundation. Ker pa je zvezna vlada porabila $ 1.38 bilijona več, kot je zbral prihodkov leta 2022, ni presenetljivo, da oblikovalci politik razmišljajo o zvišanju davčnih stopenj za bogate, zlasti ker so bile razlike v premoženju manjše v letih, ko so ljudje z visokimi zaslužki plačevali več. raziskave zanika trditev, da zniževanje davkov izboljšuje gospodarstvo, vlada pa pobira manj prihodkov ko so davčne stopnje nižje, je dvig stopenj vsaj za nekatere davkoplačevalce morda nujen.

Vendar pa obstajajo nekatere nenamerne posledice dviga davkov na kapitalski dobiček nad prag. Na primer, lastniki stanovanj, ki zaslužijo veliko manj kot 1 milijon dolarjev ali celo 400,000 dolarjev letno, se lahko zataknejo pri davčnem računu za prodaja hiše na vročem trgu, kjer hiša v vrednosti 1 milijona dolarjev ni vila – je enodružinska hiša s srednjo ceno. Na primer, povprečna cena stanovanja v San Franciscu znaša približno $ 1.3 milijonov, tudi po padcu v zadnjem letu. Tudi z izključitvijo kapitalskih dobičkov za primarna prebivališča bi lahko lastnik stanovanja, ki je kupil nepremičnino pred 20 leti na tem, kar je postalo vroč trg, potencialno prejel višjo stopnjo v letu, ko prodaja. Zaradi tega bi lahko selitelji težko dosegli podoben dom po današnjih visokih hipotekarnih obrestnih merah. 

Ni jasno, koliko ljudi bo spadalo v to kategorijo. Vendar se je vredno vprašati, ali so morda potrebne nekatere izjeme in ali je zvišanje davka na kapitalski dobiček najboljši način za doseganje ciljev zvezne vlade. Na primer, kritiki pravijo povečanje stopnje davka na kapitalski dobiček odvrača od varčevanja. Kongresni urad za proračun ocenjuje, da a davek na potrošnjo, ki bi spodbujal varčevanje namesto trošenja, bi imel največji vpliv na zmanjšanje primanjkljaja – vendar bi to tudi nesorazmeren vpliv prejemniki nizkih dohodkov. Enostavne rešitve ni. 

Odprava 1031 izmenjav

Drugi vidik predlaganega proračuna je odprava 1031 izmenjav »enake vrste«. za vlagatelje v nepremičnine, ki obstajajo že od leta 1921. Oddelek 1031 davčnega zakonika dovoljuje posameznikom, da odložijo plačilo davka na kapitalski dobiček za naložbeno nepremičnino tako, da izkupiček od prodaje uporabijo za nakup podobne nepremičnine enake ali večje vrednosti. A spisek dejstev iz Bele hiše primerja davčno ugodnost z »neomejenim brezobrestnim posojilom vlade« in jo kategorizira kot »potratno porabo za posebne obresti«. 

Zdi se, da obstaja napačno prepričanje, da so vlagatelji v nepremičnine že tako premožni in nenasitno pohlepni ter da se izogibajo plačilu poštene davčne stopnje, medtem ko izkoriščajo svoje najemnike za večji dohodek. Morda oblikovanje političnih pobud ohranja stereotip, vendar je v veliki večini primerov to očitno napačno. 1031 »vrzel« ne koristi izključno premožnim – koristi vlagateljem v nepremičnine iz vseh družbenih slojev. 

Lastniki mami in očeta 41 % vseh nepremičnin za najem in skoraj 73 % vseh dvo- do štiristanovanjskih stavb. To niso ljudje, ki zaslužijo 1 milijon dolarjev letno – ocenjeni povprečni letni dohodek najemodajalcev je $97,000. Medtem ko se nepremičnine pogosto oglašujejo kot prednostni naložbeni instrument za izjemno bogate, so tudi orodje za vsakdanje ljudi, da povečajo svoje pokojninske prihranke in prihranijo dovolj, da svoje otroke pošljejo na kolidž. Majhni posli za poceni nepremičnine predstavljajo večino podobnih menjav. 

Poleg tega Raziskave kaže, da davčne olajšave za menjavo podobnih vrst niso nič potratne – igrajo pomembno vlogo pri spodbujanju gospodarske dejavnosti in oživljanju skupnosti ter $ 97.4 milijarde v vrednosti glede na BDP ZDA leta 2021. Podobne izmenjave naredijo naložbe učinkovitejše, saj ustvarijo na stotine tisoč nova delovna mesta. Prav tako omogočajo investitorjem, da preuredijo prazne poslovne prostore v stanovanjske zgradbe, kar je pomembno spodbujati v času današnjega pomanjkanja stanovanj. Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov ponuja nekaj anekdotični primeri o tem, kako je 1031 borz vlagateljem omogočilo pomladitev skupnosti. 

Kritiki pravijo, da bi odstranitev 1031 zamenjav zmanjšala zvezne prihodke, povečala pomanjkanje stanovanj in povzročila poslabšanje kakovosti stanovanj za najemnike, saj bi imeli lastniki nepremičnin manj spodbude za nadgradnjo svojih enot z novimi kuhinjami in kopalnicami. Podjetja se lahko tudi odvračajo od selitve v zgradbe, ki bolje ustrezajo potrebam podjetja in zaposlenih. Čeprav je možno, da bi uvedba omejitev na 1031 borz koristila, bi njihova popolna odprava verjetno imela škodljive negativne učinke na gospodarstvo, kažejo raziskave. 

Bottom Line

Obstaja močan argument za povečanje davkov za bogate za financiranje socialnih programov. Morda ni edini način za izboljšanje ekonomske mobilnosti, ljudi iz revščine in zmanjšanje vrzeli v premoženju, vendar je možna rešitev – celo nekateri znani milijarderji podprli zamisel.

Toda v procesu reforme davčnega sistema morajo biti oblikovalci politik previdni, da predlagane rešitve nenamerno ne škodijo družinam in skupnostim z nizkimi dohodki in srednjega razreda ali vlagateljem v nepremičnine, ki pozitivno prispevajo h gospodarstvu.

Niste prepričani, kako povečati odbitke za vaš nepremičninski posel? notri Knjiga o davčnih strategijah za iznajdljivega vlagatelja v nepremičnine, CPA Amanda Han in Matthew MacFarland delita praktične informacije, ki jih potrebujete ne le za obračun davkov v letošnjem letu – ampak tudi za pripravo stalne strategije, ki bo vašo naslednjo davčno sezono naredila veliko lažjo.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.