Napoved zaprtja za leto 2023: Lažna zastava s prenapihnjenimi številkami?

Dave:
Živjo vsi, dobrodošli na On Market. Jaz sem vaš gostitelj, Dave Meyer. Danes se nam je pridružil slavljenec Jamil Damji. Vse najboljše za rojstni dan.

Jamil:
Hvala človek. Bilo je 44.

Dave:
Vau.

Jamil:
Vem. Kam beži čas?

Dave:
Kako se počutiš?

Jamil:
44.

Dave:
Se to zdi staro? mlada?

Jamil:
Občutek je dober, iskreno. Bilo je noro leto. Veliko se je zgodilo z nepremičninskim trgom in življenjem na splošno, vendar sem hvaležen za vse to in zelo navdušen nad tem pogovorom z Rickom.

Dave:
Ja, absolutno. No, imaš energijo pol mlajše osebe, zato mislim, da ti gre kar dobro.

Jamil:
Hvala.

Dave:
Ja, absolutno. In ta pogovor je super. Jamil, z njim smo intervjuvali junija ali julija verjetno?

Jamil:
Ja, tik preden je padel drugi čevelj na nepremičninskem trgu. In bil je zanimiv pogovor in moram reči, da je verjetno moja najljubša epizoda celotnega leta pogovor z Rickom, ker dobiš pravi vpogled v dogajanje na podlagi številk, ne na podlagi čustev, ne na podlagi žargona oz. senzacionalizem, samo podatki. In vedno je pomembno biti pozoren na to, kaj pravijo številke, v primerjavi s tem, kaj pravijo ljudje, ki poskušajo prodati zgodbe.

Dave:
Vsekakor. Ja, mislim, da sploh ni suh. Je zelo zabaven, z njim se je zabavno pogovarjati, vendar preprosto ni čustven glede tega, kar se mi zdi zelo pomembno in lepo, da samo zagotavlja tovrstno nepristransko objektivno analizo dogajanja na trgu. In v tem intervjuju pokrivamo vse. Govorimo o zaplembah, hipotekarnih obrestnih merah, ameriškem gospodarstvu, vsem, kar si lahko predstavljate.
Torej, ta oddaja je naša prva letošnja oddaja, tako da če želite začeti vedeti, kaj se bo zgodilo v letu 2023 in na kaj morate biti pozorni v tem letu, boste v tej epizodi resnično uživali. , ker Rick ponuja nekaj res natančnih in objektivnih informacij, ki vam bodo resnično pomagale.

Jamil:
Dogovorjeno. Zapisujte si fantje.

Dave:
V redu, no, s tem si bomo vzeli kratek odmor in nato pozdravili Ricka Shargo, izvršnega podpredsednika tržnega obveščanja za ATTOM Data. Rick Sharga, dobrodošel nazaj na On the Market. Hvala, da ste se nam ponovno pridružili.

Rick:
Hvala, ker si me sprejel nazaj. Mislim, da prvič ni bilo tako slabo.

Dave:
Oh, daj no, bil si zelo pronicljiv. Pravzaprav je to ena naših najbolj priljubljenih oddaj. Opravili ste odlično delo in veseli smo, da se spet vračate.

Rick:
Ceni to.

Jamil:
Počutim se, kot da po daljšem pogovoru z Rickom dejansko zapustiš ta pogovor bistveno pametnejši. Torej, hvala, ker ste nam danes vsem pomagali dvigniti naš IQ.

Rick:
Zelo sem bil vesel, da mi je Adam podelil naziv EVP tržnega obveščanja, ker je prvič v moji karieri kdo uporabil obveščanje v istem stavku z mojim imenom, zato mi je vedno v veselje.

Dave:
Bilo je zelo pametno od tebe, da si to organiziral. No, Rick, nazadnje smo te imeli čez poletje in nekako smo dosegli vrhunec norije stanovanjskega trga, vsaj kar zadeva prodajne cene. V zadnjih nekaj mesecih so se stvari zelo spremenile in radi bi začeli z vašim povzetkom ali razmišljanji o tem, kaj se je v drugi polovici leta 2022 zgodilo na nacionalnem stanovanjskem trgu.

Rick:
No, zadnjič, ko sva se pogovarjala, se verjetno spomniš, da sva razpravljala o dejstvu, da sva začela opažati malo dokazov o slabljenju povpraševanja. To se je pravzaprav začelo že na začetku leta in je bilo v resnici povezano s cenovno dostopnostjo, saj so cene stanovanj še vedno rasle za 15 %, 20 % na letni ravni. Ko se je ameriška centralna banka odločila zavihati rokave in se dejansko spoprijeti z inflacijo s serijo izjemnih dvigov obrestne mere Fed, je to res razburilo hipotekarne trge in videli smo, da so se hipotekarne obrestne mere podvojile.
Po besedah ​​Freddieja Maca se je to zgodilo prvič v koledarskem letu. Nikoli prej nismo videli, da bi se hipotekarne obrestne mere dejansko podvojile v koledarskem letu in to je le skrajšana dostopnost. Tako smo iz meseca v mesec opazili upadanje prodaje stanovanj v novih in obstoječih domovih. Verjetno bomo končali to leto, čeprav smo imeli precej dober začetek, in verjetno bomo to leto končali s 15 % do 20 % manj prodaje stanovanj kot pred letom dni.
Videli smo, da se cene stanovanj v bistvu zvišujejo. Gledamo trge, kot je Kalifornija, kjer je medletna rast cen zdaj nižja v razponu od 2 % do 3 %, kjer je bila v začetku leta dvomestna. In obstajajo deli države, kjer dejansko opažamo upadanje cen. Zadnje štiri mesece zapored smo bili priča padcu cen stanovanj iz meseca v mesec. To v tem letnem času ni nujno nenavadno, vendar je bila stopnja padca močnejša kot običajno. Če pa dobro pomislite, se je povprečno mesečno plačilo hipoteke za hišo, ki bi jo kupili pred letom dni, povečalo, odvisno od tega, kje v državi ste, s 45 % na 60 %. In ne vem za vas, toda ko sem s svojim šefom govoril o 45- do 60-odstotnem povišanju, se je nekako vljudno zasmejal in mi rekel, naj grem nazaj ven in se igram.
Tako je s trga resnično izrinilo veliko bodočih kupcev stanovanj. Videli smo raziskave, ki kažejo, da se je od 10 % do 20 % ljudi, ki jih želimo kupiti, raje odločilo za najem za nekaj časa. Za vašo publiko to nakazuje, da morda obstaja nekaj priložnosti za najem nepremičnin, za enodružinske najemne enote, kajti če bi ljudje želeli kupiti hišo, je razumljivo, da bi jih morda zanimal najem hiše namesto stanovanja. Leto pa bomo zaključili precej v padajočem trendu. To se bo verjetno preselilo tudi v naslednje leto.
Čeprav mislim, da prihodnje leto upad prodaje stanovanj ne bo tako velik, kot je bil letos. Imej v mislih enega drugega… In potem bom za nekaj časa nehal govoriti. Še ena stvar, ki jo moramo imeti v mislih v kontekstu, je, da prihajamo iz prodaje stanovanj v letu 2021, ki je bila nenavadno močna. Leto 2021 ni bilo povprečno leto za prodajo stanovanj. To je bilo precej nadpovprečno leto za prodajo stanovanj. Torej ne bi bilo presenečenje, če bi se številke nekoliko vrnile. Toda padec od 15 % do 20 % je strogo in izključno posledica ukrepov, ki jih je sprejel Fed, in vpliva, ki so ga imeli na hipotekarne obrestne mere.

Jamil:
Rick, zadnjič, ko sva govorila, je bil trg na povsem drugem mestu in vedno poskušam razumeti, kaj se lahko zgodi za vogalom. In ukvarjam se s popravljanjem in obračanjem. Moral sem napisati nekaj čekov. Sem v Phoenixu, Arizona, in tako bo eden od trgov, o katerem govorite, doživel veliko brco v zobeh, zaradi udarca, ki sem ga dobil, sem dobil vsadke spredaj.

Rick:
Mimogrede izgledajo čudovito. Nihče ne bi nikoli vedel.

Jamil:
Hvala vam. Hvala vam. Hvala vam. Dejstva so za nas kot rehabilitante, stvari trenutno niso videti tako močne. Po drugi strani pa iščem priložnosti, ker vsakič, ko se zgodi kaj takega, so priložnosti pod površjem. In skoraj se sprašujem, ali je to, kar zdaj vidimo, in to skovam, veliko reprogramiranje, in to je razlog. Vsi smo bili tako razvajeni s temi 2- in 3-odstotnimi hipotekami, ki so bile na trgu tako dolgo, zaradi katerih je veliko ljudi vstopilo v prostor in poskušalo vstopiti na stanovanjski trg. Veliko teh kupcev, veliko teh ljudi, tega dolga ne bo nikoli opustilo. Obdržali bodo to hišo, tudi če jo obdržijo kot najem, tega izdelka ne bodo ponovno uvedli nazaj na trg.
Fed je zvišal obrestne mere na način brez primere, kot ste opisali, in to je ustavilo veliko dejavnosti, zlasti pri gradnji stanovanj. In tako imamo gradbenike, ki popolnoma obrnejo gumb v drugo smer, kjer se zadržujejo. Torej, imamo ta inventar, ki ga bodo potegnili zaradi vsega poceni dolga, imamo gradbenike, ki ustavljajo ali upočasnjujejo gradnjo, videli smo, da se je povpraševanje res umirilo. In verjamem, da ker so obrestne mere trenutno tako visoke, takoj, ko začnemo polzeti nazaj proti 5 %, potegnemo ta elastični trak, kjer se bomo vsi počutili resnično hvaležni za 5½ % hipoteko, ko bo prišla.
Kajti ko je trenutno tam, kjer je, takoj ko se reprogramiramo v razmišljanje, da je 5½ ali 5 % poceni, takrat mislim, da bo na trg prihitelo noro veliko kupcev. In zato se mi zdi, da je to odlično reprogramiranje. Ali vidite, da bo to prišlo leta 2023, in ali je moje stališče o tem za kosilo?

Rick:
Ne, sploh nisi na kosilu. Težava, ki jo bom imel pri odgovoru na vaše vprašanje, je, da je tam veliko stvari za razpakirati. Pravkar ste omenili približno pet različnih tem in vse so ustrezne, vse so pomembne za trg. Torej, glede zadnjega vprašanja o tem, ali je vaša teza nekaj, kar je za kosilo, ne, lahko predstavim scenarij, po katerem si trg precej hitro opomore. Zdaj se mora vse postaviti na svoje mesto, a lahko se zgodi. Torej, prvič, še vedno obstaja zadržano povpraševanje in to ni tisto neumno špekulativno povpraševanje, kot smo ga videli leta 2008.
To je demografsko pogojeno. Še vedno imamo največjo kohorto mladih med 25. in 34. letom v zgodovini države. To je prva starost za ustanovitev gospodinjstva. Mnogi bi jih raje imeli v lasti, morda bi jih morali najeti za kratek čas, medtem ko ugotavljajo stvari, vendar oblikujejo gospodinjstva. To spodbuja povpraševanje. Povpraševanje se je močno upočasnilo, ker hiše, ki ste jo mislili kupiti, kar naenkrat niste mogli privoščiti ali pa ne morete izpolnjevati pogojev za posojilo. Toda najprej razpakirajmo cenovno dostopnost, ker to spodbuja veliko nakupovalne dejavnosti.
Stolček ima tri noge, ko gre za cenovno dostopnost. Tisto, na kar smo bili zadnjih nekaj let obsesivno osredotočeni, so cene stanovanj. Torej, očitno se vsi osredotočajo na nominalno ceno stanovanja, na kar je navedena cena, in smo na novem vrhuncu. Še vedno smo na novem vrhuncu. To je bilo izravnano z drugo nogo blata, ki so bile hipotekarne obrestne mere. In zgodovinsko nizke hipotekarne obrestne mere izravnajo te naraščajoče cene stanovanj, kot ste omenili, ste v razponu 2 % za hipoteke. To je ljudem omogočilo, da so si lahko privoščili domove, čeprav so cene stanovanj rasle.
To je omogočilo, in to je noga, ki jo ljudje najpogosteje ignorirajo stolček, je tudi rast plač. V zadnjih nekaj letih smo bili priča nenavadno visoki rasti plač, odkar je vlada po začetku pandemije vsem dovolila vrnitev na delo. Toda 5- do 6-odstotno letno povišanje plač, oprostite, to ni sledilo 15- in 20-odstotnemu povišanju cen stanovanj. Toda dejansko je zdaj dva- do trikrat višji od rasti cen stanovanj. Predpostavimo torej, da bo rast plač še naprej približno takšna, kot je. Predpostavimo, da so se cene stanovanj ustavile ali pa se na nekaterih trgih dejansko nekoliko znižajo. Možno je, da ker se zdi, da se inflacija giblje v pravo smer, lahko Fed preneha biti tako agresiven s povišanjem obrestnih mer, kar pomeni, da so hipotekarne obrestne mere v tem ciklu morda dosegle vrh in se bodo začele zniževati.
Torej, če se hipotekarne obrestne mere znižujejo, morda počasi, vendar se znižujejo tekom leta, plače ostanejo visoke, cene stanovanj se umirijo, nekje leta 2023 se začne počutiti veliko bolj dostopno in ljudje začnejo prihajati nazaj na trg. Torej, mislim, da vaša teza ni nora. Druga stvar, ki bo spremenila dinamiko kupcev, je, da se trg vedno prilagaja, ko rastejo cene stanovanj ali obrestne mere. Težava, ki smo jo imeli leta 2022, je bila, da je bilo zvišanje obrestnih mer tako nenadno in tako hudo. Torej, kar naenkrat ta hiša za milijon dolarjev, tista hiša za 500,000 dolarjev, ki ste jo gledali, ne pride v poštev in morate ponastaviti svoja pričakovanja glede hiše za 250,000 dolarjev, ki je niste gledali in je sploh niste razmišljal prej.
Torej, trg potrebuje nekaj časa, da se prilagodi, a glede na vaše bistvo, če se obrestne mere spustijo nazaj na pet, morda zdaj ne gledate na hišo za 250,000 $, gledate na 375 ali štiri in morda samo potreboval malo več časa, da sem prihranil za predplačilo. Torej bistveno spremeni nakupovalno dinamiko. In mislim, da imate prav, mislim, da bo prvo četrtletje, morda drugo četrtletje, prvi del drugega četrtletja še naprej malo počasnejše kot običajno, tudi s scenarijem, ki smo ga pravkar orisali. Toda ko pridete kasneje v letu, menim, da se bodo ljudje lahko prilagodili in bo videti nekoliko bolj dostopno in začeli bomo opažati, da se nakupna dejavnost vrača.
Torej na splošno pričakujem, da se bo leta 2023 prodaja stanovanj zmanjšala, verjetno ne ravno za 10 %, morda nekje med 5 % in 10 % od letošnjega leta, vendar pričakujem, da bo druga polovica leta močnejša v primerjavi s prvo polovico.

Dave:
Rick, mislim, da je to odličen način za razlago cenovne dostopnosti. In zame nenehno razmišljam o tem, da sta smer cen in obsega stanovanj skoraj v celoti odvisna od hipotekarnih obrestnih mer. In zaradi cenovne dostopnosti, kot ste rekli, kajne? Prav zdaj snemamo to sredino decembra. Včeraj smo ugotovili, da smo objavili zelo spodbuden natis o inflaciji in vidimo, mislim, da so bile hipotekarne obrestne mere danes v povprečju 6.3 za 30-letni popravek, nekaj takega.
Če vidimo, da ostane tam ali nižje, se bodo po mojem mnenju ljudje, kot je rekel Jamil, navadili na to in skočili nazaj na trg, ker obstaja demografsko povpraševanje. Toda ali lahko predstavite scenarij, po katerem se hipotekarne obrestne mere res dvignejo? Ker mislim, da je to veliko vprašanje za veliko ljudi. Ali obstaja scenarij, po katerem hipotekarne obrestne mere niso dosegle najvišje vrednosti in se vrnejo na 7 % ali 8 %? Ker ko gledam strokovnjake, se mi zdijo razdeljeni. Nekateri pravijo, da gre nazaj na pet, nekateri pravijo, da gre na osem. Torej, ali nam lahko, tudi če ne mislite nujno, da se bo to zgodilo, poveste, kakšen scenarij bi se moral odviti, da bi se hipotekarne obrestne mere dvignile čez tisto, kar so bile pred nekaj tedni, ko so bile tako nizke pri sedmih?

Rick:
Ja, obstaja nekaj scenarijev. Prvič, Fed bi se lahko odločil, da mora biti še naprej agresiven ali vsaj bolj agresiven, kot pričakuje trg. In taka vrsta negotovosti, taka volatilnost lahko povzroči zvišanje obrestnih mer. Ena od stvari, ki jih morate imeti v mislih, je, da običajno 30-letne hipoteke temeljijo na donosih 10-letne državne blagajne ZDA in ti dve stopnji gresta nekako z roko v roki. In to je nekakšen notranji bejzbol za verjetno veliko vaših gledalcev, vendar potrpite z nami. Običajno je razlika približno 150 do 200 bazičnih točk ali v angleščini ena in pol do dve točki. Torej, če je donos na 10-letno zakladnico štiri, bi bila hipoteka običajno 5½ ali 6 %. Trenutno ima razpon sto dodatnih bazičnih točk.
Torej, če bi bili samo na normalnem trgu, bi bile hipotekarne obrestne mere verjetno skoraj za točko nižje, kot so danes. Torej bi že bili med peticami. Eden od razlogov, zakaj niso, je negotovost in nestanovitnost na trgu ter prepričanje, da ko se obrestne mere za hipoteke znižajo, boste videli, da bo na tono teh posojil, ki so bila najeta odkar so se obrestne mere dvignile, začelo refinanciran. Kar pomeni, da če kupujete hipoteko na sekundarnem trgu, ne boste mogli povrniti svoje naložbe. Posojilo bo izginilo v letu ali dveh. Tako je cenovni model prestrašil sekundarni trg. Tako bi lahko Fed še naprej dvigoval več kot pričakujejo ljudje. Trenutno se pričakuje, da bo najvišja obrestna mera Fed skladov nekje okoli 5%, 5¼%.
Če presežejo ta prag, bo to očitno dvignilo hipotekarne obrestne mere. Torej je inflacijsko presenečenje ali aktivnost FED en scenarij. Iskreno tega ne vidim, ampak to je scenarij. Druga je svetovna nestanovitnost in o tem ne govorimo veliko in je nekaj, kar je precej izven našega nadzora, vendar obstaja veliko zaskrbljenosti glede padca svetovnega gospodarstva. Ko se to zgodi, pogosto vidite, da veliko tujega kapitala pride v zakladnice ZDA, in več tujega kapitala, ki pride v zakladnice ZDA, nižji so donosi. To bi dejansko lahko še znižalo hipotekarne obrestne mere. Druga stran tega je, če mora ta denar ostati v tujih gospodarstvih in je manj dejavnosti, ki bi povečale stroške obveznic, bi lahko videli, da se donosi dejansko povečajo. In če se to zgodi, se hipotekarne obrestne mere dvignejo.
Ampak res mislim, da obstaja veliko večja verjetnost, da bomo tečaje dosegli vrh in se začeli postopoma zniževati, kot da obstaja možnost, da se tečaji vrnejo nazaj na sedem ali še huje, osem. Poglejte, obstajajo ljudje, ki pravijo, da se bodo obrestne mere dvignile čez osem. Obstajajo tudi ljudje, ki pravijo, da se bo stanovanjski trg zrušil in da bomo videli 20- do 30-odstotne padce cen. In ponavadi mislim, da ti ljudje poskušajo nekaj prodati in verjetno ne nekaj, kar želite kupiti. Pravzaprav sem včeraj prejel sporočilo na Facebooku od enega od maminih dragih prijateljev in tega si ne izmišljujem. Pravzaprav mi je poslala sporočilo, v katerem me je vprašala, ali bo stanovanjski trg danes strmoglavil.
Torej, nekdo je dejansko izbral datum za zlom stanovanjskega trga in očitno je bilo vse po internetu. In če se ukvarjate z vlaganjem v nepremičnine, če želite kupiti hišo za bivanje, morate na stvari gledati bolj racionalno, bolj logično in odkrito, dolgoročneje. Ker so tržne razmere lahko zelo nestanovitne iz dneva v dan, vendar si sčasoma stanovanjski trg opomore in gre zelo, zelo dobro.

Dave:
Hvala za razlago. Mislim, da se vedno znova vračam k tema dvema scenarijema, kjer se na eni strani inflacija izboljša, Fed čim prej preneha zviševati obrestne mere, kar zniža hipotekarne obrestne mere. Po drugi strani Fed še naprej zvišuje obrestne mere, vendar to povzroča recesijo, ki na splošno znižuje donose obveznic, to pa tudi zniža hipotekarne obrestne mere. Torej, zato sem zame nekako v vašem taboru, kjer preprosto ne vidim tega scenarija strmoglavljenja, ker je večina poti in je veliko negotovosti, vendar večina različnih scenarijev, ki se lahko odvijejo, povzroči vsaj v stabilizaciji hipotekarnih obrestnih mer, če ne v padcu hipotekarnih obrestnih mer. In vem, da je strašljivo, saj smo videli to podvojitev, kot ste rekli, hipotekarnih obrestnih mer. Toda zdaj obstaja velik potencial, da se bo vsaj malo stabiliziral.

Rick:
Veš, Dave, mislim, da se morajo ljudje zavedati, da gledamo na resnično nenavaden sklop okoliščin. Fed je zadnjih, boga, pet ali šest let skrbelo, da inflacija ni dovolj visoka. Imeli so ciljno stopnjo 2-odstotne inflacije in to zato, ker je vse v gospodarstvu delovalo. Mislim, vse v gospodarstvu je delovalo, potem pa je nekdo ugriznil netopirja na Kitajskem in naslednja stvar, za katero smo vedeli, je, da se je svet spremenil. In vlada je sprejela nekaj odločitev, ki so sprva izgledale kot dobre odločitve, a se je izkazalo, da z gospodarskega vidika niso bile odlične odločitve, saj smo res močno prekomerno spodbudili gospodarstvo. Eden od mojih prijateljev, ki je ekonomist, je rekel, da je vlada izkopala tri bilijone dolarjev vredno luknjo in vanjo poskušala natlačiti 15 bilijonov dolarjev.
Torej smo povečali denarno ponudbo za 50 % in za tiste, ki ne spremljate ekonomije, sledite igralcem baseballa na zadnji strani njihovih baseball kart. Prekomerna denarna ponudba vodi v inflacijo in od tega se morate potruditi. Druga težava je, da smo pretirano stimulirali potrošnike, zato se je zdelo, da so vsi v državi prejeli stimulacijo in nadomestila za brezposelnost so se dramatično povečala, kar je privedlo do pomanjkanja delovne sile, kar je povzročilo rast plač, rast plač pa vodi v inflacijo. In potem smo imeli motnje v dobavni verigi zaradi COVID-a, kar je povzročilo neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem, tako da so se cene vsega dvignile. In predsednik Powell, Fed je bil zelo, zelo transparenten, ko je rekel: "Podcenili smo inflacijo, zgrešili smo jo, zadihali smo."
Torej, enkrat v generaciji ste imeli, upajmo, pandemijo, ki je zajebala gospodarstvo, vlada se je nanjo pretirano odzvala, v gospodarstvo je vnesla preveč spodbud, kar vedno vodi v inflacijo. In Fed se je vključil, da bi stvari upočasnil prepozno. Zato so morali biti preveč agresivni. Še enkrat, nikoli nismo videli podvojitve hipotekarnih obrestnih mer v enem letu, nikoli. In če se stvari ne bi spremenile zaradi tega nenavadnega spleta okoliščin, ne bi videli dviga hipotekarnih obrestnih mer do 7 %. Zvišali bi se s teh zgodovinsko nizkih ravni, ker je bil to del Fedove spodbude, da zagotovi, da stanovanjski trg ostane stabilen in gospodarstvo ostane stabilno.
Vendar imamo opravka z nenavadnimi okoliščinami, ki so privedle do nenavadnih skokov hipotekarnih obrestnih mer in res preostalo gospodarstvo še vedno deluje precej dobro. Torej, tudi če bomo naslednje leto končali z recesijo in mislim, da je verjetno, da bo Fed že preveč popravil in bomo končali v recesiji, bi morala biti še vedno dokaj kratka, dokaj blaga recesije in ne bi smelo imeti dolgoročnega ali strašno negativnega vpliva na stanovanjski trg.

Dave:
Ja, to je odlična točka, ker sem želel govoriti o stanju ameriškega potrošnika ali lastnika stanovanja. Imate veliko strokovnega znanja na področju izvršb in te strani posla. In glede na to, kar vidim, kljub padanju cen stanovanj in nekaterim odmevnim odpuščanjem v velikih znanih podjetjih se zdi, da so na splošno ameriški potrošniki v precej spodobnem položaju in predvsem lastniki stanovanj še vedno plačujejo svoje hipoteke. Je to pravilno? Ali vidite kaj drugačnega?

Rick:
Ne, na mestu si. Pred kratkim smo pripravili poročilo o lastniškem kapitalu lastnikov stanovanj pri ATTOM in najprej, tam je še vedno rekorden znesek lastniškega kapitala lastnikov stanovanj, 29 trilijonov dolarjev, česa takega še nismo videli. In to na stanovanjskem fondu, ki je ocenjen na približno 41 trilijonov. Torej, če pogledate breme dolga, ki ga nosijo ljudje, je dejansko zelo, zelo nizek kot odstotek vrednosti njihove nepremičnine. Ugotovili smo, da je približno polovica lastnikov stanovanj tako imenovanih kapitalsko bogatih, kar pomeni, da dolgujejo manj kot polovico vrednosti svojega doma na hipoteki. In zanimivo, 93 % posojilojemalcev, ki so trenutno v izvršbi, ima dejansko pozitiven lastniški kapital, kar je popolnoma nasprotno od tistega, kar smo bili med veliko finančno krizo, ko je bila tretjina vseh lastnikov stanovanj pod vodo in so bili skoraj vsi v izvršbi obrnjeni na glavo.
Torej, tudi če bi imeli ljudi v zaprtju, imajo možnost ustvariti mehak pristanek. Torej, če bi bili v kratkoročni finančni stiski, bi verjetno lahko celo refinancirali svoje posojilo pri svojem posojilodajalcu, če bi si zdaj nekako opomogli. A tudi če ne morejo, imajo možnost prodati svoj dom, saj kot smo že govorili, povpraševanje še vedno obstaja. Če daš nepremičnino na trg s pravilno ceno, jo boš lahko prodal. Vendar trenutno nimamo težav z izvršbo. Običajna raven zaplemb je v preteklosti približno 1 % posojil. Torej bi bilo na današnjem trgu približno 550,000 domov v neki fazi zaprtja.
Namesto tega jih imamo približno 260,000. Torej izvajamo približno polovico zgodovinsko običajnih ravni dejavnosti zapiranja in delujemo na približno 60 % tistega, kar smo bili pred pandemijo. Torej, čeprav se je število zasegov letos postopoma zviševalo, se glede na trenutne stopnje dejavnosti verjetno ne vrnemo na normalno raven do nekje v sredini do konca leta 2023. Ne pozabite torej, da bi lahko podvojili znesek izvršbe, ki jih imamo prav zdaj, in to bi nas vrnilo v normalno stanje. In kakovost posojil v zadnjem desetletju je bila izjemna. Posojilodajalci so prevzeli zelo malo tveganja, posojilojemalci so bili visoko usposobljeni. In kar bi rekel, Dave, še naprej pravočasno plačujejo, tudi če so pod vodo.
In mislim, da je to pomembna stvar, ki si jo morajo ljudje zapomniti, ker se zadnje čase veliko ukvarjam s tem vprašanjem. Samo zato, ker se posojilojemalec potopi, še ne pomeni, da gre v izvršbo. To dvoje je le malo povezano. In samo za podatek, približno 6 % lastnikov stanovanj danes po vsej državi ne plačuje svojih posojil. Pravkar sem omenil, da je pol odstotka posojilojemalcev zaseženih. To pomeni, da preostali ljudje pravočasno plačujejo. Nekateri od njih so bili pod vodo že od velike recesije in na trgih, ki si res nikoli niso povsem opomogli. Toda še naprej plačujejo, ker bodo na neki točki v pozitivnem območju.
In pošteno povedano, v mnogih primerih je ceneje zanje, da nadaljujejo s plačevanjem hipoteke, kot če bi poslali ključe na banko in poskušali najti stanovanje za najem. Torej to dvoje pravzaprav ni povezano. Zdaj, če ste pod vodo s svojim posojilom in končate v izvršbi, je veliko, veliko težje to uspešno rešiti. Toda biti pod vodo ni tisto, kar ljudi žene v zaprtje. To je še vedno nekakšna finančna katastrofa gospodinjstva, izguba službe, izguba dohodka, smrt v družini, ločitev, nepričakovani zdravstveni računi, nekaj takega je tisto, zaradi česar so ljudje zaprti. Začeli boste brati naslove, obljubim vam, o grozeči grožnji, da bo vedno več posojilojemalcev ostalo pod vodo, ko bodo cene stanovanj padle ali padle.
In včeraj sem moral odpeljati novinarko z roba zaradi poročila, ki ga je prebrala in za katerega je mislila, da je 8 % posojilojemalcev zdaj nenadoma pod vodo. Rekel je, da je 8 % posojilojemalcev, ki so v zadnjem letu najeli posojila z zelo nizkimi pologami in so živeli na trgih, kjer so cene padle, zdaj pod vodo. In pomislil sem, da je to le delček odstotka posojilojemalcev. Toda naslovi vas bodo opozorili, da nas bo ta grozeča kriza podvodnih posojil kmalu prehitela. In včasih me to spravlja ob pamet, vendar mislim, da me to zaposluje in zaradi tega ostajam zaposlena. Torej ni nič slabega.

Jamil:
Rick, cenim informacijo in ne bi se mogel bolj strinjati s tabo v zvezi z zaprtjem in kje smo samo na nacionalni ravni glede lastniškega kapitala in če tam res obstaja ranljivost. In se strinjam, ne verjamem, da res obstaja. Mislim, da bo senzacionalizem seveda vedno prodajal ali pritegnil oči, zato bomo to vedno videli. Toda kot vlagatelj v nepremičnine in za skupnost BiggerPockets, ki rada sliši vaše vpoglede, Daveove vpoglede in moje šale, želim razumeti, kje je priložnost, ker je to zame dejstvo. Sem kupec za gotovino. Pretežno sem veleprodaja, vendar začenjam imeti lastnino, ker sem videl, da je tam zunaj utrujenost.
Prodajalci v tem trenutku, ki imajo situacijo, ki morajo prodajati, ne vaša oseba, ki želi samo nadgraditi ali se preseliti, ker jim ni več všeč velikost njihove dnevne sobe, ali ne samo kozmetičnih stvari, ampak resničnih razlogov za prodajo. Na trgu je utrujenost in to utrujenost sem res lahko izkoristil in kupil stvari. Na primer, prejšnji dan sem ravno govoril Davu, v moji soseski je nepremičnina, vredna več kot 2 milijona dolarjev. Ta hiša je bila pravkar ocenjena julija na 1,000,005 in čez nekaj dni jo bom zaprl na 800 na 950, in kupujem dve v svoji soseski z enakim položajem.
In tako ugotavljam to utrujenost in to izkoriščam, ker sem nepremičninski investitor in to počnemo. In ves ta lastniški kapital, ki ste ga opisali, na katerem sedijo lastniki stanovanj, so pripravljeni trgovati s tem, da bi sprostili to utrujenost, da bi se lahko izvlekli iz situacije. To je ena priložnost, ki jo vidim. Ali vidite druge priložnosti, ki si jih lahko kot nepremičninski vlagatelji ogledamo in se jih lotimo, da bi imeli boljši položaj od konca leta 2023 do leta 2024?

Rick:
Zato vam želim čestitati, ker ste odgovorni za naslove, ki jih bodo ljudje videli o padanju cen stanovanj. Torej, dobro delo, Dave in Jamil. Ne, tam zunaj so priložnosti. To je običajno najboljši čas v letu za nakupe, saj je na trgu manj povpraševanja. Torej imate manj konkurence za sredstva, ki so na voljo, lastniki stanovanj pa so zaradi tega pomanjkanja konkurence običajno malo bolj pripravljeni na pogajanja v tem letnem času. Torej, na splošno je nekje med koncem novembra in sredino januarja v večini delov države najboljši čas za iskanje teh relativnih kupčij. Drugič, če nekdo trenutno prodaja, se morate vprašati, zakaj prodaja in ali mora prodati.
Torej, delaš popolnoma pravo stvar. Osebno menim, da je eden od razlogov, zakaj bodo ravni zalog ostale nizke večino leta 2023, ta, da ljudje, ki jim ni treba prodajati, ne bodo prodajali. Popolnoma zadovoljni so, da sedijo tam s svojo 3½-odstotno hipoteko in je ne menjajo na propadajoči trg za dražjo hišo s 7-odstotno hipoteko. Če jim tega ni treba storiti, tega ne bodo storili. Torej, če vidite nekoga, ki ga prodaja, se vsaj vprašate, ali je to prisilna prodaja? Ali morajo prodati? In če je tako, je tu nekaj pogajalskega vzvoda. Torej mislim, da je to nekaj smisla. Še naprej želite slediti cenovnim trendom. Pričakujemo verjetno 5-odstotno znižanje cen stanovanj na nacionalni ravni. Fannie Mae napoveduje, da bodo naslednje leto cene padle od januarja do decembra za približno točko in pol in to bo zelo lokaliziran popravek.
Zato morate biti pozorni na lokalno tržno dejavnost. Cene v Kaliforniji se bodo na primer verjetno znižale v povprečju za približno 10 %. Na območju zaliva trenutno opažamo, da se cene na nekaterih ravneh že znižajo za 20 %. Toda če ste v jugovzhodnih državah, morda ne boste opazili, da bi se cene sploh znižale, ker še vedno opažate rast prebivalstva in rast delovnih mest. Torej se cene morda ne bodo zvišale za 20 % na leto, lahko pa še vedno zrastejo za 2 % do 3 %. Zato morate poiskati priložnosti na lokalnem trgu in ugotoviti, katera kombinacija je prava za vas. In še enkrat, če ste na trgu s padajočimi cenami, morda razmišljate o nakupu nepremičnine za najem, saj vam ni treba skrbeti za takojšnje zvišanje vrednosti stanovanja. Če gledate na trg, kjer cene rastejo, je to morda boljša priložnost, saj plavuti res potrebujejo zvišanje cene, da bi dosegli svoje številke večino časa.
Pri drugi priložnosti smo omenili, da ni veliko zasegov, a če nameravate igrati na tem trgu in iskati priložnosti, morate vsaj v mislih spremeniti model, od katerega smo bili med zadnji cikel. Omenili smo, koliko posojilojemalcev je bilo zadnjič pod vodo pri svojih posojilih. To je pomenilo, da se nepremičnine ne morejo znebiti, razen če banka privoli v prodajo na kratko. In bilo jih je veliko, a premalo glede na število oseb v izvršbi. Veliko nepremičnin ni bilo prodanih na dražbah, ker jih banke niso mogle oceniti dovolj nizko, da bi vlagatelji lahko izvedli številke. Tako so bančne banke končale z odvzemom večine nepremičnin v izvršbi, zato je bilo smiselno, da vlagatelj počaka, da ga banka odvzame, počaka, da se nepremičnina vrne na trg, in se nato pogaja za tiste nepremičnine v lasti bank, tiste REO.
Tokrat se to ne dogaja. Omenil sem, da je dejavnost zaprtja na splošno približno 60 % ravni pred pandemijo. Aktivnost REO, zaseg bank je na približno 30-odstotni ravni, kot smo bili pred pandemijo. Vidimo torej, da se začne več zaplemb, vendar več ljudi prodaja svoje domove v zgodnji fazi zaplembe pred dražbo za zaplembo. Nepremičnine, ki pridejo na dražbe, se prodajajo po približno 70-odstotni stopnji, kar je približno dvakrat več od običajne stopnje prodaje. Torej je manj nepremičnin, ki pridejo na dražbo, manj nepremičnin gre čez dražbo in se vrnejo k posojilodajalcem. In FHA ima ta program, imenovan CWCOT, bolj notri bejzbolske zadeve, ki se prenašajo brez potrditve lastninske pravice, in vsaka lastnina FHA, ki se ne proda na dražbi, se nato dodeli spletnemu dražbenemu podjetju za drugo priložnost za prodajo, na kateri točki običajno običajno malo znižaj cene.
Torej, če ste vlagatelj, ki čaka na REO, čaka na nepremičnine v lasti banke, tokrat ne bo priložnost. Tokrat boste morali poiskati te posojilojemalce v zgodnji fazi izvršbe in če se z njimi ne morete dogovoriti pred dražbo, morate biti pripravljeni na dražbo. In tu nastopi nekdo, kot si ti, Jamil, kot kupec gotovine, ker večina teh dražb zahteva gotovino ali blagajniški ček. In na današnjem trgu ste v izjemni prednosti, če kupujete gotovino, saj vsi drugi gledajo na 6½, 7-odstotne tradicionalne hipoteke in posojila za vlagatelje, ki imajo zdaj 10 do 12-odstotno obvladovanje, če dobivam premostitveno financiranje. Torej so še vedno priložnosti, vendar se boste morali potruditi.

Dave:
No, hvala Rick, to je zelo koristno. Mislim, da je tam zunaj veliko strahu, spet, z naslovi in ​​ponujate veliko bolj trezno mnenje o tem, kaj se dogaja, in res dobro analizo, kje je priložnost. Preden gremo od tod, bi te rad vprašal o nečem, kar si omenil, ko sva klepetala pred nastopom, to je, da je ATTOM, podjetje, za katerega delaš, izdalo poročilo o dejavnosti popravkov in obračanja. Ali nam lahko poveste nekaj o tem, kaj ste se naučili?

Rick:
Ja, in za vse, ki jih zanima, imamo na naši spletni strani razdelek o tržnih vpogledih, kjer brezplačno objavimo vsa ta poročila. Torej niti nekaj, za kar bi morali plačati, vendar smo pred kratkim objavili poročilo o popravkih in obračanju, ki je zajemalo obračanja v tretjem četrtletju leta 2022. To je bilo klasično poročilo o dobrih novicah in slabih novicah, Dave. Dobra novica je, da je bilo v četrtletju več kot 92,000 flipov, kar je tretja najvišja zabeležena številka. Gledali smo podatke zadnjih 22 let, tako da je to kar dobra številka. Slaba novica je, da je to število upadlo že tretje četrtletje zapored. Trend je torej manj preobratov in res slaba novica je, da sta se tako bruto dobiček kot bruto stopnja dobička znižala, bruto dobiček pa je preprosto cena, za katero je nepremičnina prodana, v primerjavi s ceno, za katero je bila kupljena.
In potem so marže odstotek, ki ga je ta dobiček predstavljal v primerjavi s prvotno nakupno ceno. Torej, to ne vpliva na stvari, kot so materialni stroški, delo, financiranje, in vemo, da so se vsi ti stroški povečali. Torej, to ni idealen trg za plavutke. Idealni trgi imajo veliko povpraševanje, nizko ponudbo in hitro naraščajoče cene. In glavna stvar so nizke finančne stopnje in videli smo vse te pogoje, še vedno imamo povpraševanje, vendar je oslabljeno. Cene so se umirile ali ponekod padajo, financiranje je dražje, prodaja traja dlje, stroški materiala in dela skupaj s stroški financiranja so vse višji. Torej, če se ukvarjate s popravljanjem in obračanjem, morate biti zdaj res dobri v matematiki.
Morate biti izjemno previdni, da ne preplačate nepremičnine, ki jo kupujete. Morate biti zelo, zelo previdni, da ne podcenite stroškov popravil, da ne podcenite časa, ki vam bo vzel, da selite nepremičnino. In mimogrede, ne govorimo o trgih, kjer traja 60 ali 90 dni, da se nepremičnina proda, ko je pripravljena za prodajo. Na večini trgov še vedno pričakujemo nekaj tednov, vendar je to več kot nekaj dni lani. Torej morate upoštevati te stroške prevoza. Nočem nikogar obremenjevati, toda veste, da je težak trg, ko Zillow Offers izgubi 352 milijonov dolarjev v četrtletju, potem pa Opendoor to naredi kot prazen drobiž z izgubo milijarde dolarjev.
In še enkrat, to v resnici niso fiksni in obrnjeni modeli, to so arbitražni modeli, vendar vam samo pokaže, kaj se lahko zgodi, če se vaš cenovni model zmoti in to storite v velikem obsegu. Naredite napako pri eni hiši, ki je morda na tisoče dolarjev, naredite napako pri tisočih hišah in to je na stotine milijonov dolarjev. Torej vam samo pokaže, da tudi podjetja, od katerih pričakujete, da bodo nekoliko bolj profesionalna, nekoliko bolj prefinjena v svojih modelih, delajo napake, delajo velike, velike, velike napake in na koncu odpustijo tretjino svojega osebja, ker teh napak. Torej, to samo dokazuje, da kot plavutka res, resnično potrebujete svoj svinčnik v tem ciklu.
In to je opozorilo za ljudi, ki se šele spuščajo v ta del posla. Čas trga je lahko težaven, toda če izberete napačen čas, kupujete na vrhu trga in podcenite svoje stroške popravila, se vam obeta precej grd scenarij za ta preobrat. Torej je pravi čas, da sodelujete z nekom, kot je BiggerPockets, kjer se lahko veliko izobražujete, dobite veliko orodij in izdelkov, ki jih potrebujete, da se prepričate, da delate pravo stvar. Vsekakor pa vedno poslušajte podcast On the Market, saj tam dobite vse prave informacije.

Jamil:
Rick, najlepša hvala za ta vpogled. Želel sem se poglobiti in govorim iz lastnih osebnih izkušenj s številnimi preobrati, ki so se dogajali na ducat in videli smo, da je cena med 750 in milijoni pol, povpraševanja ni bilo več. Morali smo napisati čeke za izstop iz teh poslov in jih umakniti iz knjig. Vendar pa se v začetni hiši, na tisti cenovni točki, ko prvič kupec stanovanje, s temi nepremičninami še vedno trguje in dejansko še vedno obstaja veliko povpraševanje. Ko ste sestavljali to poročilo, ali ste našli te razlike in ali obstaja pododdelek znotraj trga popravkov in obračanja, na katerega bi se lahko ljudje v podjetju osredotočili, da bi še vedno lahko prestali to nevihto in stopili v vodo in ne izgubijo posadke in se zložijo, dokler se stvari ne začnejo vračati?

Rick:
Da, toda preden grem tja, naj vam izdam še en scenarij in vem, da to počnete. Omenili ste ga prej. Tipičen plavut ima danes težave pri navajanju številk, vendar obstaja priložnost za najem nepremičnin. Mislim, da smo že omenili, da se približno 10 do 20 % ljudi, ki so mislili, da bodo kupili, raje odločijo za najem. Lahko logično argumentirate, da če bi želeli kupiti hišo, bi morda raje najeli hišo kot stanovanje. Mogoče potrebujejo več prostora, karkoli.
Torej še vedno obstaja priložnost za najem nepremičnin za eno družino in mislim, da bo ta priložnost še rasla. Zdaj, če ste sprenevedalec, morda nimate vzpostavljenih procesov in poslovnih postopkov, da bi postali lastnik nepremičnine za najem, lahko pa zagotovo prepoznate te nepremičnine in morda postanete veletrgovec ter poiščete nepremičnine, ki so priložnost, in jih prodate ljudem. ki želijo nepremičnine za najem in s tem zaslužijo brez tveganja nakupa, popravila in lastništva te nepremičnine. Torej, to je ena priložnost.

Jamil:
In mimogrede, nikoli ti nisem plačal, da to rečeš.

Rick:
Ne. Trenutno je to resnična svetovna priložnost in nekateri neumneži dejansko kratkoročno, ker njihove količine niso velike, postanejo lastniki nepremičnin za najem, ker so spretnosti, potrebne za iskanje, nakup in popravilo hiše, enake . Zdaj je samo vprašanje, ali boš ta najemodajalec kratkoročno, morda celo najdeš nekoga, ki bo to naredil. Toda glede na vaše prvotno vprašanje govorim v zelo širokih splošnih izrazih, Jamil, vendar vidimo isto stvar, kot jo vidite vi na svojem trgu. Da je na višjem koncu povpraševanje nekoliko bolj usahnilo kot na vstopnem nivoju. In to v veliki meri velja po vsej državi. Tu in tam je verjetno nekaj odstopanj, a na splošno je to tisto, kar vidimo. Zalog za začetni nivo je zelo malo.
Torej, če najdete nepremičnino, ki jo lahko vrnete na trg kot obnovljeno in popravljeno nepremičnino, boste verjetno imeli dobro priložnost, da jo prodate in prodate po razumni ceni. Imate tudi večjo konkurenco, saj tam večje ustanove iščejo nepremičnine za najem. Tam je enodružinski najem, manjši investitorji iščejo nepremičnine. In očitno tam tisti, ki kupujejo prvič, iščejo nepremičnine. Torej ni lahko najti teh nepremičnin za nakup in popravilo, toda če gledate del trga, ki je bolj zdrav od drugih, je ta vstopna raven in celo rekel bi, da na številnih trgih, ki gredo do srednje stopnje, še vedno opažate dokaj veliko povpraševanje.
Ko pridete do lastnosti višjega srednjega in višjega nivoja, dejansko opazite dve težavi. Opažate, da se povpraševanje na trgu zmanjšuje, vendar opažate tudi najšibkejše cene v smislu apreciacije na teh višjih ravneh. Zato kraji, kot je San Francisco, opažajo večji upad cen v krajih, kot je, ne vem, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Hvala.

Dave:
Rick. Mislim, da bi to lahko počeli ves dan, vendar moramo kmalu od tod. Ali menite, da bi moralo naše občinstvo ob vstopu v novo leto vedeti še kaj, česar še nismo obravnavali, kar je po vašem mnenju pomembno, da si ga zapomnijo?

Rick:
Joj, ne vem. Govorili smo o naložbenih strategijah, gospodarstvu, stanovanjskem trgu. Predvidevam, da bi bila moja ločitvena misel, pazite se pompa. Prebrali boste veliko mračnih in pogubnih stvari. Verjetno imate poslušalce, ki čakajo in se cedijo sline za tisti zlom trga, ki ga brez sape promovirajo neumneži na YouTubu. In rekel bi, da ne čakajte. Časovno določiti trg je skoraj nemogoče. Če računate in številke izpišete s svinčnikom, je čas, da greste naprej. In to velja, ne glede na to, ali želite popraviti in spremeniti, kupiti nepremičnino za najem ali kupiti hišo, v katero se boste preselili. To je zanimiv scenarij, saj če najdete nepremičnino, ki si jo lahko privoščite in jo boste imeli nekaj časa, lahko dejansko vidite scenarij, po katerem bodo čez dve leti vaša mesečna plačila nižja od današnjih in to ni nekaj, kar boste verjetno videli, če boste najeli nepremičnino, saj se bo vaša cena najema vsako leto precej dvignila.
Zato pravim ljudem, zlasti ljudem, ki bodo nekaj časa imeli nepremičnino, da če najdete nekaj, kar številke delujejo, ne čakajte, da trg pade na dno. Lahko živite z malo kratkoročne volatilnosti. Vaše cene se znižajo za 2½, 3 %, 5 %, spet se bodo zvišale. In zgodovinsko se vrnete v preteklost zadnjih sto let cen stanovanj, imeli smo samo enkrat, ko je trg padel za 20 % in tam obstal nekaj časa, in to je bila velika recesija. Toda cene stanovanj se ne dvignejo vsako leto, vendar so sčasoma rasle leto, leto, leto. Torej, ne verjemite hype, ne panirajte, vendar bodite čim bolj previdni, preden sprejmete te odločitve. Ne pretiravajte, vendar se prepričajte, da ste izračunali in dvakrat preverili.

Dave:
V redu. No, hvala, Rick. Cenimo te poslovilne besede in se vsekakor strinjamo. Ljudje bi morali … Vsaj prebrati cel članek, kajne? Velikokrat se zgodi, da se ljudje samo odzovejo na naslov in si rečejo: »No, si prebral preostanek članka? Ni bilo tako hudo.” Torej, odličen trezen nasvet. Cenimo to, Rick. Rick Sharga je izvršni podpredsednik tržnega obveščanja pri ATTOM Data. Rick, če se ljudje želijo povezati s tabo, kje naj to storijo?

Rick:
Torej, lahko me najdete na LinkedInu ali Twitterju, Rick Sharga, oboje je precej enostavno. Če se želite povezati z mano na LinkedInu, ne pozabite omeniti On the Market ali Jamila in Dava, da bom vedel, da niste eden od norih ljudi na LinkedInu, ki se obrnejo pod vzdevkom. Najdete lahko tudi, omenil sem attomdata.com. Imamo oddelek za vpogled v trg. Povsod smo na družbenih medijih, vendar vsak teden objavljamo brezplačna poročila o vseh vidikih stanovanjskega trga. Zato nas lahko spremljate tam in veselim se povezovanja z mnogimi od vas.

Dave:
V redu. Še enkrat hvala, Rick. Morali te bomo dobiti nazaj čez šest mesecev. Rekli ste, da bo druga polovica leta 2023 morda zelo drugačna, zato vas bomo vedno imeli nazaj na teh središčih za stanovanjski trg, če se nam boste pripravljeni znova pridružiti.

Rick:
Vedno uživajte v pogovoru fantje. kadarkoli

Jamil:
No, slišali ste fantje. Rick je rekel, naj bo v novem letu veletrgovec. Kaj misliš, Dave?

Dave:
Lahko potrdim, da vsaj zunaj etra nisem videl, da bi Jamil plačal Ricku, da bi to rekel.

Jamil:
No.

Dave:
Morda je to storil zasebno.

Jamil:
To je prava stvar. Mislim, da obstajajo izjemne priložnosti, in še posebej, če iščete strategijo za leto 2023, res razmislite o tem in se pogovarjajte z ljudmi na forumih. Pogovarjajte se z ljudmi na BiggerPockets in se resnično, res dobro premislite, razumejte sklepanje pogodb in ugotovite številke. Kot je rekel Rick, ošili svinčnik in uspelo ti bo.

Dave:
Všeč mi je, da je to naša prva oddaja za novo leto, ker mislim, da Rick ponuja res dobre informacije, ki niso preveč rožnate, vendar poudarja, da so priložnosti in da je veliko stvari, ki jih berete, večinoma temelji na strahu in ne dejansko na dejstvih. Torej, če želite leta 2023 povečati svoj portfelj ali se prvič ukvarjati z nepremičninami, upajmo, da ste se iz tega, kar sta Jamil in Rick danes delila z vami, naučili veliko dobrih lekcij. Zdi se čudno, ker to snemamo sredi decembra, a mislim, da vsem, ki poslušate, želim srečno novo leto.

Jamil:
Srečno novo leto.

Dave:
Res vas cenimo. Imeli bomo zelo dobro leto. Za vas imamo veliko na voljo na On the Market. Cenimo vse, ki nam jih prisluhnete, in vsem vam želimo veliko sreče pri naložbah v nepremičnine in gospodarskih razmerah v letu 2023. Jamil, kje naj vas ljudje najdejo?

Jamil:
Najdete me na mojem YouTube kanalu na youtube.com/jamildamji. Poglej me tudi na IG. Nekako se mi zdi, da je Rick logično, da je on na LinkedInu in Twitterju, jaz pa na Instagramu in TikToku.

Dave:
Ja, to je to. To sledi. Zagotovo je na znamki.

Jamil:
Srečno novo leto fantje.

Dave:
Vsekakor. Prav tako imamo YouTube kanal za On the Market in BiggerPockets. Lahko jih preverite, če želite slišati več od mene, Jamila ali katerega koli drugega panelista On the Market. Za vse ostale na On the Market, za Jamesa, Kathy in Henryja, ki danes ne morejo biti tukaj, srečno novo leto in hvala za posluh.
On the Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Kailyn Bennett. Proizvaja Kailyn Bennett. Montaža Joel Esparza in Onyx Media. Raziskava Pooje Jindal. In velika hvala celotni ekipi BiggerPockets. Vsebine v oddaji Na tržnici so zgolj mnenjske. Vsi poslušalci bi morali neodvisno preveriti podatkovne točke, mnenja in naložbene strategije.