Ипотека 101: как рассчитать основную сумму и проценты

В этой статье

Расчет основной суммы и процентов по кредиту поможет вам определить фактическую стоимость имущества. Если у вас есть кредит в размере 400,000 30 долларов США с фиксированной ставкой 5% на 30 лет, сумма, которую вы потратите через 400,000 лет, не составит 773,158 400,000 долларов США. На самом деле это 373,158 XNUMX долларов. XNUMX XNUMX долларов США пойдут на выплату основного долга, а остальные XNUMX XNUMX долларов США пойдут на выплату процентов.

Когда вы покупаете дом с фиксированная процентная ставка, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет одинаковым в течение всего срока действия кредита. Однако, даже если вы выписываете чек на одну и ту же сумму каждый месяц, сумма, которую вы вкладываете в погашение основного долга и процентов, всегда будет разной. 

В этом посте мы определим, каковы ваши основные и процентные платежи по ипотеке, и покажем, что вам нужно рассчитать, сколько будет стоить дом, чтобы принять более обоснованное решение при покупке недвижимости. Мы также обсудим разницу между годовой процентной ставкой и вашей процентной ставкой, какие факторы влияют на вашу процентную ставку и как отслеживать, куда идут ваши платежи по ипотеке с фиксированной ставкой. 

Вот как рассчитать основную сумму и проценты по кредиту:

Что такое Принципал по ипотеке?

Когда вы берете ипотечный кредит, ваша основная сумма — это сумма, которую вы занимаете у кредитора. Если общая цена покупки вашего дома составляет 300,000 20 долларов США, и вы вносите 60,000% первоначальный взнос в размере 240,000 XNUMX долларов США, оставшиеся XNUMX XNUMX долларов США являются вашим основным балансом. 

Цена покупки – авансовый платеж = основной остаток

Воспользуйтесь нашими ипотечный калькулятор чтобы определить, сколько дома вы можете себе позволить. Ваш основной долг равен сумме вашего кредита, что делает его одним из самых важных чисел, которые нужно знать. Проценты по основной сумме ипотеки начинают накапливаться сразу после того, как вы берете кредит. Вместе они составляют большую часть того, что вы будете платить ежемесячно. 

Что такое выплата процентов?

Кредитные учреждения не одалживают вам сотни тысяч долларов и ничего не получают взамен. Ваш кредитор взимает с вас проценты по кредиту, как правило, на основе годовой процентной ставки (APR). 

Большинство новых покупателей жилья с удивлением узнают, что даже при низкой процентной ставке они будут ежемесячно тратить много денег на выплату процентов по ипотеке. Например, если вы возьмете 30-летний кредит на сумму 400,000 5 долларов США с процентной ставкой 2,147.29%, ваш ежемесячный платеж составит 1,666.67 480.62 долларов США. В первый месяц XNUMX доллара из этого платежа идут на проценты, и только XNUMX доллара идут на выплату основного долга.

Как рассчитывается процентный платеж?

Для расчета процентных платежей требуется немного больше математики. Формула:

Ежемесячный процентный платеж = основная сумма кредита x (годовая процентная ставка / 12)

Основная сумма кредита = 400,000 XNUMX долларов США
Процентная ставка = 5% или 0.05

В этом случае вас интересует:

Проценты = 400,000 05 долларов США х (12/XNUMX)
Проценты = 1,666.67 долларов США.

С фиксированной ставкой вы будете платить меньше процентов с каждым платежом по ипотеке, потому что ваш основной баланс уменьшается. После первого платежа по ипотеке ваш основной баланс увеличивается с 400,000 399,519.38 до XNUMX XNUMX долларов. Для второго месяца уравнение ваших процентов выглядит следующим образом:

Проценты = 399,519 05 долларов США х (12/XNUMX)
Проценты = 1,664.66 долларов США.

В то время как вы в конечном итоге добавляете к своему основному балансу всего 2.01 доллара США, вы будете постепенно выплачивать все больше и больше своего кредита с течением времени, что приводит нас к амортизации. 

Что такое амортизация?

амортизационный означает погашение ипотечного кредита за счет регулярных выплат основного долга и процентов по ипотечному кредиту с течением времени. Для расчета амортизации необходимо использовать формулу:

A = Ежемесячный платеж по ипотеке
P = основной баланс
I = периодическая процентная ставка
N = общее количество платежей

Вместо этого мы рекомендуем использовать калькулятор амортизации.

Почему амортизация имеет значение

Амортизация помогает домовладельцам и инвесторам в недвижимость определять свои затраты с течением времени. 

Для целей налогообложения таблицы амортизации показывают, сколько вы будете платить в виде процентов каждый год. Проценты по ипотеке не облагаются налогом, то есть вы требуете их, если перечисляете свои расходы и превышаете стандартный порог вычета.

Амортизация также показывает, сколько вы будете должны по основному балансу каждый год или месяц. Чем ниже ваш баланс, тем больше у вас капитала в вашем доме. Для простоты предположим, что стоимость вашего дома никогда не увеличивается. Прежде чем вы сделаете свой первый платеж, у вас есть 100,000 XNUMX долларов в собственном капитале (он же ваш авансовый платеж). 

 Используя приведенный выше пример, вот сколько составляет ваш основной баланс в различные промежутки времени:

Месяц год	Первоначальный авансовый платеж	Баланс	Капитал
0 месяцев / 0 лет	$100,000	$400,000	$100,000
12 месяцев / 1 год	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 месяцев / 5 лет	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 месяцев / 10 лет	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 месяцев / 15 лет	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 месяцев / 20 лет	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 месяцев / 25 лет	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 месяцев / 30 лет	$100,000	$0	$500,000

В этом сценарии вы строите больше собственного капитала, чем дольше у вас есть кредит. Это связано с тем, что больше платежей по ипотеке идет на ваш ежемесячный основной баланс. 

Годовая процентная ставка против процентной ставки: в чем разница?

Обе ставки выражены в процентах, но между ними есть ключевое различие. 

Ваша процентная ставка относится к годовой стоимости вашего кредита, но не отражает какие-либо сборы или сборы, которые вам, возможно, придется платить за кредит. 

Ваш APR является более целостным выражением того, что вы занимаете, и часто выше, чем ваша процентная ставка. Он отражает вашу процентную ставку, комиссию ипотечного брокера, любые ипотечные баллы, и другие сборы, которые вы понесете, чтобы получить кредит. 

Какие факторы влияют на вашу процентную ставку?

Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше будут ваши ежемесячные платежи по ипотеке — и каждый процент имеет значение! Для вашего 400,000-летнего кредита в размере 30 5 долларов США под 2,147% ваш ежемесячный платеж составляет 4 1,910 долларов США. Однако, если ваша процентная ставка составляет 237%, ваш ежемесячный платеж упадет до XNUMX долларов. Это разница в XNUMX долларов!

Вот несколько факторов, которые определяют процентную ставку:

• Кредитный рейтинг: чем выше ваш балл FICO, тем ниже процентная ставка. Как правило, вы имеете право на лучшие ставки, если ваш кредитный рейтинг находится в 700 или выше.
• Срок кредита: Если ваш кредит на более короткий срок, ваша процентная ставка, вероятно, будет ниже. Если вы имеете право на 30-летний кредит под 5%, тот же кредитор может предложить вам 15-летний кредит под 4%. 
• Адрес: если вы находитесь в районе, где больше домовладельцев не выполняет свои обязательства, ваша процентная ставка может быть выше. 
• Первоначальный взнос: если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, большинство кредитов требуют, чтобы вы заплатили частное ипотечное страхование (PMI), что составляет дополнительные 0.58% - 1.86% добавленной процентной ставки.
• Текущие процентные ставки: Состояние рынка жилья и Федеральная резервная система влияют на ставки по ипотечным кредитам. 

Что еще входит в ваш ежемесячный платеж по ипотеке?

Ваша основная сумма и проценты составляют основу вашего ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, который не будет увеличиваться в течение срока действия вашего кредита. Тем не менее, есть и другие сборы, которые следует учитывать:

• Налог на недвижимость: эти налоги взимаются с вас местными органами власти на основе оценочной стоимости вашей собственности. Оценочная стоимость — это то, что, по словам оценщика недвижимости, стоит ваш дом, и она не совпадает с рыночной стоимостью. Налоги на недвижимость варьируются от штата к штату.
• Страхование домовладельца: Страхование домовладельца обычно покрывает внутренний и внешний ущерб вашему дому, потерю или повреждение личного имущества, а также покрытие ответственности в случае несчастного случая в вашем доме или на вашей собственности. 
• PMI: Как упоминалось ранее, вы должны заплатить PMI, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%. Эта страховка защищает вашего ипотечного кредитора, если вы не платите по ипотечному кредиту. Он исчезает, когда соотношение кредита к стоимости (LTV) падает до 78% или ниже. 
• Сборы товарищества собственников жилья (ТСЖ): Если вы переезжаете в кондоминиум или район, в котором находится ассоциация домовладельцев, вы должны платить сборы ТСЖ. Они варьируются в зависимости от вашего ТСЖ. 

Отслеживание основного долга и интересов

Напомним, что ваша основная сумма — это сумма, которую вы берете взаймы у кредитора при получении ипотечного кредита, а ваши проценты — это то, что кредитор взимает с вас за эти деньги. Теперь, когда вы знаете, как они работают и как использовать калькулятор амортизации, чтобы узнать, сколько вы платите, и когда вы можете принять более обоснованное решение при покупке дома. 

Часто задаваемые вопросы

Должны ли вы платить основную сумму или проценты?

В зависимости от условий вашего кредита, вы можете платить больше каждый месяц. Дополнительные деньги идут на ваш основной баланс и помогают вам погасить кредит быстрее. 

Как еще можно быстрее погасить кредит?

Некоторые компании позволяют вам делать платежи по ипотеке раз в две недели. Вместо 12 ежемесячных платежей вы будете получать 26 платежей раз в две недели, что равно половине вашей месячной суммы. С этой стратегией вы будете платить дополнительный месяц каждый год и сможете сократить свой кредит на несколько лет. 

Какой процент оплаты является основным?

Этот процент варьируется в зависимости от срока кредита, суммы и процентной ставки. 

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.