Видеть Грина: Нарушители сделок с арендной недвижимостью, которые могут убить ваш денежный поток

David:
Это подкаст BiggerPockets, шоу 735.
Реальность такова, что каждая собственность, которую я когда-либо видел в своей карьере, не соответствует требованиям. Хорошо? В большинстве городов района залива, где я живу, требуется получить разрешение, если вы меняете пол, меняете кран, меняете ландшафт во дворе. Если вы на самом деле посмотрите, на что город требует от вас получения разрешений, это все.
Даже дома, построенные как новостройки, не соответствуют всем требованиям. Это не значит, что можно не получать разрешения. Это просто означает, что это не нарушение условий сделки, потому что что-то не разрешено.
Что происходит у всех? Меня зовут Дэвид Грин, и если вы не знаете, теперь вы знаете. Это лучший, самый большой и самый плохой подкаст о недвижимости на планете, и мы здесь, чтобы поговорить с вами. В сегодняшнем эпизоде, шоу в стиле Seeing Greene, я отвечаю на вопросы от вас, сообщества BiggerPockets, и отвечаю на них, чтобы все услышали, и, черт возьми, это весело.
Мы сталкиваемся с некоторыми трудными вещами, которые не очень часто задают, и я очень весело провел время, отвечая на некоторые сложные вопросы. Среди них были такие темы, как: «Сколько денег, которые я зарабатываю на сбережениях, я должен инвестировать? Есть ли формула, которой я должен следовать?» «Должен ли я погасить существующую недвижимость, которая у меня есть прямо сейчас, или я должен продолжать расширяться? Я не уверен, какой правильный путь для меня». И еще: «Я покупаю недвижимость, но не все разрешено. Должен ли я идти вперед с этим или я не должен? Откуда мне знать, что с этим делать?» Обо всем этом и многом другом в сегодняшней передаче.
Прежде чем мы углубимся в это, у меня есть небольшой совет для вас. Это очень близко и дорого моему сердцу, и я надеюсь, что вы все внимательно выслушаете меня.
Создание богатства — это больше, чем просто покупка недвижимости. Я знаю, что вы здесь, чтобы узнать об инвестициях в недвижимость, и это то, что представляет собой это шоу. Но было бы неправильно не сказать вам, что если вы хотите построить богатство, вам также нужно откладывать деньги. Это все равно, что сказать вам, что вам нужно есть овощи. Я понимаю, что это никому не нравится, но обратите внимание на то, куда уходят ваши деньги.
Отслеживание расходов невероятно утомительно, но невероятно полезно. Я делился этим в сообществах, которыми я руковожу, всем людям, которые следят за мной, я всем говорю, что у нас грядет рецессия. Каждый доллар, который вы зарабатываете, должен быть защищен. Есть люди, которые хотят забрать это у вас. Серьезно отнеситесь к экономии своих денег, чтобы, когда будет заключена правильная сделка, вы были в состоянии ее забрать. Хорошо, давайте перейдем к нашему первому вопросу.

Мэтью:
Дэвид Пилф изучил Грина, большое спасибо, что ответили на мой вопрос. Меня зовут Мэтью Ван Хорн. Я из Мемфиса, Теннесси. У меня есть небольшое портфолио. Здесь, в Мемфисе, я владею тремя объектами краткосрочной аренды, и у меня есть побочный бизнес по краткосрочной аренде других людей. Кстати, если люди не понимают отсылку к исследованию ворса, им нужно послушать 674 серию с Эшли Гамильтон. Это информативно и очень, очень забавно, подумал я.
Дэвид, мой вопрос заключается в следующем: как часто я должен инвестировать в соответствии со своей нормой сбережений? Надеюсь это имеет смысл. Просто чтобы привести пример, предположим, что я могу накапливать 5,000 долларов в месяц, будь то доход от работы, бизнеса или недвижимости. Допустим, я могу накопить 5,000 долларов в месяц, которые можно реинвестировать в будущие сделки. Есть ли какая-то формула или какое-то эмпирическое правило, которое говорит, как часто я должен инвестировать это?
Есть ли какое-то эмпирическое правило, согласно которому вы должны инвестировать один раз в год, поэтому я должен инвестировать, когда у меня будет 60 тысяч через год? Имеет ли смысл инвестировать просто так часто, как я могу, независимо от того, насколько малы сделки? Я задаю глупый вопрос? Просто надеюсь, что ты поможешь мне с этим, Дэвид, я ценю тебя.

David:
Хорошо, спасибо, Мэтью. Я рад видеть вас снова, и да, это был веселый эпизод с Эшли Гамильтон. Я настоятельно рекомендую всем, кто любит посмеяться, послушать его. Это было очень весело, а также вдохновляюще.
Хорошо, давайте поговорим о вашем вопросе. Я собираюсь делать то, что я обычно делаю. Я собираюсь начать с широкого взгляда на это, а затем постепенно сузиться. Мое личное мнение, это просто слова Дэвида Грина. Я не представляю всех в BiggerPockets или всех в мире.
Это не работает, чтобы сформулировать вопрос так, как вы, но все же мы все хотим это сделать, хорошо? Поэтому люди будут говорить: «Какой процент денег я должен откладывать на ремонт или непредвиденные расходы?» Люди, как и вы, скажут: «Какой процент своего дохода я должен инвестировать?» Это комфорт, который исходит от четких, лаконичных формул. Если я могу поместить это в электронную таблицу, это заставляет меня чувствовать, что я в безопасности и поступаю правильно.
Опасность в том, что жизнь не работает по правилам, которые мы создаем. Многие из этих правил, если быть полностью откровенным, исходят от финансовых консультантов, которые продают таких людей, как вы, которые слушают это, по методам, которые приходят с унаследованным комфортом, но они не настоящие, ясно?
Поэтому, когда Сьюз Орман, или Дэйв Рэмзи, или кто-либо из биржевых трейдеров, которых вы слушаете, должны упаковать информацию таким образом, чтобы ваш мозг мог ее воспринять, и сказать: «Это имеет смысл. Я сделаю это." Они пытаются заставить вас действовать, что по своей сути не является неправильным. Это просто становится опасным, когда вы думаете, что жизнь работает в электронной таблице, потому что на самом деле это не так. Хорошо? И это на самом деле становится препятствием для вашего собственного роста, когда вы думаете таким образом.
Мне пришлось пройти через то же самое, что и вы, когда Морфеус протягивает красную и синюю таблетки, и он такой: «Вы можете принять синюю таблетку, и вы можете проснуться, и вы можете вернуться к тому, как вы думали раньше, или вы могли бы принять красную таблетку и принять правду, но это будет очень неприятно». И поэтому я не могу сказать всем, когда им нужно принять эту таблетку и нужно ли им это делать. Вы должны сами принять это решение. Хорошо?
Так что я не хочу, чтобы это звучало так, будто я оскорбляю тебя, Мэтью, потому что это не так. Вы задаете отличный вопрос, который касается очень многих людей. Я просто пытаюсь дать некоторую предысторию, которую вы не услышите в других местах. Реальность недвижимости такова, что вы не знаете, когда что-то пойдет не так. Хорошо?
Прямо сейчас я прохожу через процесс, когда меня как бы вынудили к этому кто-то украл право собственности на мою собственность, и мне пришлось продать и войти в 1031 и купить целую кучу недвижимости за очень короткий период времени, а потом идеальный шторм ударил меня. Я не могу заставить города одобрить разрешения. Я не могу заставить архитекторов отказаться от планов. Я не могу заставить подрядчиков закончить работу. У меня есть восемь пустующих многомиллионных владений, которые сейчас истекают кровью, и я ничего не могу сделать, чтобы выбраться из этой неразберихи. Я не ожидал этого, потому что не понимал, насколько плохим будет процесс получения разрешения.
Если бы у меня не было дико больших резервов, потому что я очень консервативен, это могло бы меня подорвать. Я буду в порядке из-за резервов, но это нехорошо. Это отстой в краткосрочной перспективе. И если я настрою его таким образом, что у меня есть шестимесячные резервы для каждой отдельной собственности, и я занесу это в электронную таблицу, и так это работает, я бы сейчас облажался.
Я придерживаюсь другого подхода. Когда я принял эту красную таблетку, которую не следует путать с политическими вещами, просто поняв, что она не сработает в электронной таблице с недвижимостью, я понял, что есть три столпа, на которых мне нужно сосредоточиться и преуспеть, это действительно работает, тогда как подход с электронными таблицами не работает.
Первый столп — защита. У меня есть вызов каждый день. Какой процент моих денег я могу сэкономить? Могу ли я избежать покупки Ferrari? Могу ли я не тратить деньги расточительно только потому, что у меня их много? Когда я путешествую и иду в отель, я повышаю категорию номера до президентского люкса только потому, что хочу выглядеть круто и у меня есть на это деньги, или я должен оставаться дисциплинированным и не делать этого? Когда я путешествую, слежу ли я за тем, чтобы мой ассистент все еще искал самый дешевый рейс, а не просто выбирал кратчайший путь: «О, у Дэвида куча денег. Я просто забронирую ему билет на этот рейс. Это проигрыш в защите, а защита выигрывает чемпионаты, поэтому я всегда держу свои расходы на низком уровне.
Это не значит, что я лишаю себя, но я не трачу деньги только для того, чтобы их потратить. Вы никогда не увидите меня, надеюсь, наливающим шампанское из дорогой бутылки. Просто чтобы все знали, что у меня так много денег, что я могу их сжечь. Я думаю, что это дикое неуважение к финансовым богам, когда ты живешь таким образом.
Следующий столп — обида. Зарабатываю ли я столько денег, сколько возможно? Вы говорите, что зарабатываете пять штук в месяц. Я бы предпочел, чтобы вы задали другой вопрос: «Дэвид, как я могу зарабатывать больше пяти тысяч в месяц? Как я могу удвоить сумму денег, которую я могу заработать и сохранить?» Вместо «По какой ставке я должен инвестировать деньги, которые я зарабатываю?» Просто лучше задать вопрос. Если мы все держим педаль газа в нападении, мы зарабатываем столько денег, сколько можем. Мы лично растем. Мы ищем способы бросить вызов самим себе. Мы выходим из зоны комфорта.
И третий столп — это инвестиции. Как я могу инвестировать так разумно, как я могу? Так вот, вы как бы задаете мне вопрос по-испански, а я отвечаю на него по-французски. Я понимаю, что это может сбивать с толку. Я просто говорю, что не думаю, что смогу ответить на вопрос, который вы задаете, потому что мир так не устроен. Это работает так, если сказать: «Я собираюсь инвестировать в акции, они принесут мне 7% прибыли, и я могу подсчитать, что в следующие 40 лет, если я вложу 7% прибыли, Я могу ожидать, что у меня будет Х сумма денег». Причина, по которой это не работает, заключается в том, что инфляция выше 7%, не только инфляция ИПЦ, но и количество печатаемых денег.
Те предсказуемые стратегии, которые утешают вас, приведут вас к проигрышу. Вы не можете идти в ногу с тем, сколько денег печатается при этом. Единственный способ победить сейчас — преуспеть в трех столпах. Экономьте, сколько можете, зарабатывайте, сколько можете, вкладывая разницу.
Теперь, когда дело доходит до инвестиций, я не собираюсь говорить, что каждый месяц вы должны тратить 5,000 60,000 или инвестировать их, или когда вы дойдете до 40,000 XNUMX, вы должны потратить XNUMX XNUMX из них, хорошо? Я хочу сказать, что вы должны стремиться преуспеть в инвестировании, что означает найти лучшее предложение, которое вы можете.
Вы можете вообще не покупать дом в течение трех лет, и в конце этих трех лет вы столкнетесь с двумя сделками, которые вы можете купить за 400,000 600,000, которые будут иметь ARV XNUMX XNUMX и будут отличной краткосрочной арендой, которая принесет наличные деньги. поток невероятно сильный, и вы должны купить их обоих. Это более реалистично для того, как все работает.
Вы можете сосредоточить свое внимание на нападении и заработать больше денег, и в процессе привлечения большего количества инвесторов и управления их домами для них, бросая себе вызов таким образом, некоторые из них говорят: «Мы больше не хотим владеть ими». . Ты хочешь просто купить их у меня?» И вы получаете отличные предложения, на которые вы похожи: «О, если бы я не тратил все свои деньги на посредственные сделки, потому что я должен был тратить их по определенной ставке, я мог бы купить эти удивительные предложения». Это больше в моем стиле.
Я могу не покупать много недвижимости в течение трех-четырех лет, а затем покупать сразу целую кучу, когда вижу, что рынок открывается. Я мог бы купить много одного типа активов, а затем переключиться и перейти к другому и сделать большие шаги в эти моменты, потому что я не прошу жить так предсказуемо, как вы говорите.
Теперь Сьюз Орман могла ответить на этот вопрос. Есть абсолютно финансовые люди, которые могли бы, они, вероятно, не инвесторы в недвижимость. Потому что инвесторы в недвижимость должны прыгать за сделкой, когда она приходит. Я бы предпочел, чтобы вы сказали: «Я покупаю выгодные предложения. Я ищу отличные предложения. Я буду готов и готов наброситься, когда увижу много. В моем ящике есть все инструменты, которые я могу использовать». Например, финансирование продавца или что-то еще, в чем вы можете преуспеть, чтобы получить эти выгодные предложения. Но вы не контролируете, когда приходит много. Вы можете контролировать, сколько денег вы тратите, сколько денег вы экономите и сколько денег вы зарабатываете.
Поэтому я хочу, чтобы вы вернулись, зашли на сайт bigpocketes.com/david, прислали мне еще одно видео и сказали: «Спасибо, Дэвид. Я немного расстроен, что ты не ответил на мой вопрос, но я тебя прощаю. Какой совет вы можете мне дать, как я могу заработать или сэкономить более 5,000 долларов в месяц? Вот как выглядит мой бизнес». И мы рассмотрим вопрос с этой точки зрения.
Для всех, кто слушает, я надеюсь, это имело какой-то смысл, хорошо? Вы должны смотреть на деньги по-другому, если хотите иметь возможность накапливать их, как это делают богатые люди. Состоятельные люди не задают таких вопросов. Вы не увидите людей, которые действительно хорошо разбираются в деньгах, говорящих: «Сколько из моих денег я должен тратить или инвестировать в течение месяца?» Вы слышите, как они говорят: «Где мои возможности? Как мне воспользоваться ими и как заставить себя завтра стать лучшей версией себя, чем сегодня?» Наш следующий видеоклип снят с Бранко в Роли, Северная Каролина.

Белый:
Эй, Дэвид, как дела, чувак, это Бранко с eXp здесь, в Роли, Северная Каролина? Я буду краток. Спасибо за все, что ты делаешь, чувак. Нам с женой по 29 лет, мы зарабатываем около 250,000 XNUMX долларов в год, у нас четыре дома, три дома и одна внебиржевая сделка.
Ради этого вопроса мы бы просто заплатили за три взлома дома, и в этом, по сути, вопрос. План А, расплатиться. План Б, не расплачиваться. И причина, по которой мы даже думаем о выплате по плану А, заключается в том, что после выплаты ипотечных кредитов на сумму 750,000 10 долларов мы будем финансировать прекрасную жизнь, которая составляет около 11 тысяч, XNUMX тысяч, денежный поток, и это все еще будет играть с HELOCs из эти свойства и все еще ищу другие предложения, которые забавны для меня.
План Б — продолжать делать то, что мы делаем, и покупать дом примерно через год, дом каждые полтора года, может быть, два года, и я знаю, что план Б с финансовой точки зрения имеет больше смысла, потому что у нас, очевидно, будет больше недвижимости, но я не знаю. Просто потому, что он уже финансирует жизнь, его просто достаточно, достаточно, и я не знаю. Я бы по-прежнему искал сделки, так что заманчиво расплатиться.
Мы, опять же, я агент. Может быть, я думаю об этом, потому что рынок как бы замедляется. Я не знаю. Любой совет, мудрость будет принята с благодарностью. Береги себя, мужик. Пока-пока.

David:
Хорошо, Бранко. Это хороший вопрос, и я ценю вашу открытость. Это будет последний вопрос. Нам придется разбить его немного глубже. Я не могу просто дать вам ответ.
У обоих подходов есть свои достоинства: расплачиваться за недвижимость, жить за счет денежного потока, не пытаться быть мульти, мульти, мультимиллионером, просто жить хорошей жизнью или использовать кредитное плечо, использовать навыки, которыми вы обладаете в качестве агента, использовать знания, которые вы получаете на BiggerPockets, используя набор навыков, который будет увеличиваться с каждым годом, чтобы заключать все более и более выгодные сделки и строить большую жизнь. Хорошо?
Я не могу сказать вам, какой путь вам подходит, и вы это знаете. Вот что я могу вам сказать. Подход к погашению вашей недвижимости имел гораздо больше смысла, когда процентные ставки были действительно высокими. Это также имело гораздо больше смысла, когда мы не печатали деньги, как сейчас. Это не значит, что я говорю вам, что другой вариант продолжения масштабирования лучше для вас. Я говорю, что чаша весов склоняется в пользу людей, которые растут из-за всех денег, которые мы напечатали. Позвольте мне привести пример.
Я очень четко помню определенный момент в своей жизни, мне было, наверное, 28 лет. Я только что купил свой дом в заливе Дискавери, Калифорния. Это был выкуп. Я заплатил, я думаю, я заплатил 272 за это. Я купил его на аукционе, использовал кредит FHA, чтобы получить его, и я вложил три с половиной процента, но я был в тот момент, когда я действительно хотел один из новых Corvette. Они были похожи на возвращение модели Stingray. Они были супер крутыми.
У меня было, наверное, семь сдаваемых в аренду объектов, пара в Калифорнии и пара в Аризоне. Я еще не был во Флориде, и я разговаривал с Тимом Роудом, который несколько раз участвовал в подкасте о моем будущем, и он такой: «Подсчитайте, сколько денег вам нужно, чтобы выйти на пенсию, работайте над этим». номер, остановись, когда доберешься». Так что я подумал: «Хорошо, если я буду получать пять тысяч в месяц за сдачу недвижимости в аренду и пять тысяч в месяц за мою пенсию в качестве полицейского, о боже, 10 тысяч». Это намного больше денег, чем мне когда-либо понадобится. И если я расплачусь с домом, я смогу погасить ипотечный кредит на другой, это было 900 долларов или что-то в этом роде.
Вот что безумно. Когда мне было 28 лет, 10 тысяч были значительно большими деньгами, чем сейчас. Так что мой план состоял в том, что я поговорил с другим полицейским, Шейном Кадути, и он сказал: «Почему тебя так волнуют деньги? Вам это не нужно. Купи себе Corvette и наслаждайся жизнью». И я на самом деле планировал повесить это как: «Хорошо, я получил свои арендные платы. Мне больше не нужно беспокоиться об этом. Я просто собираюсь купить этот Корвет. Я оставлю небольшую сумму в банке, чтобы покрыть себя, и тогда я просто буду жить легкой жизнью». Что-то меня не устроило.
Это была не жадность, не честолюбие. Мне не нужно было ничего доказывать. Это был тихий тихий голос, который говорил: «Это огромная ошибка, если ты делаешь это, не делай этого». И я действительно пошел другим путем. Я рассказал кому-то о своей дилемме, они связали меня с Банком Северной Флориды. Я получил кредитную линию, чтобы начать покупать аренду. Я изучил метод БРРРР. Я продал один из моих домов в Аризоне. Я пошел и купил еще около 10 или 11 объектов недвижимости во Флориде на те же 80 тысяч, которые я просто продолжал перерабатывать через BRRRR.
Я стал намного лучше разбираться в строительстве, находить сделки. Я вел переговоры, потому что делал это так часто, что увеличил это количество примерно до 40 объектов недвижимости во Флориде, плюс мои другие. Мне стало лучше. Я написал книгу под названием «Инвестиции в недвижимость на большие расстояния». Я присоединился к BiggerPockets, сегодня я преподаю этот материал на высоком уровне как владелец бизнеса, которому принадлежат разные компании, и я могу влиять на многих людей.
Недвижимость сделала для меня гораздо больше, чем просто дала мне пять штук в месяц, чтобы жить. И вот что страшно: когда я оглядываюсь на то, где я был, если бы я повесил трубку, я бы до сих пор работал полицейским. У меня было бы только пять штук пассивного дохода в месяц, возможно, с арендной платой. Сейчас может быть около 6,500 или около того.
Но, живя в районе залива, в Северной Калифорнии, я не хочу, чтобы это звучало как элита, потому что я определенно люблю скромный образ жизни. Это не большие деньги. Вы можете так жить, но вы не можете путешествовать в любое время, когда захотите. Я бы не смог просто поехать на Гавайи, чтобы увидеть Брэндона. Мне придется планировать бюджет, когда я действительно смогу путешествовать. Я бы не стал владеть своими квартирами на Гавайях, в которых я могу отправить членов семьи к деловым партнерам и близким друзьям, которые у меня есть.
Одна из моих любимых вещей — когда у близкой мне пары возникают семейные проблемы, я могу просто отправить их в свою квартиру на Гавайях и сказать: «Слушай, я обо всем позабочусь. Я плачу за твой самолет. Я плачу за няню. Я плачу за квартиру. Ты поедешь и хорошо проведешь время». Или я могу отправить членов семьи, которые любят его. Моя мама любит посещать эти места, Гавайи — ее любимое место.
Я не мог бы этого сделать, если бы у меня не было этих свойств, и у меня их абсолютно не было бы, если бы я вышел на пенсию раньше. Я не пытаюсь склонить вас ни в какую сторону. Я просто честно отношусь к той идее, которая у меня была, что если бы я просто перестал расти и остался там, где я есть, это было неправильно, я бы не остался там, где я был.
Инфляция, вещи, вероятно, стоили в три раза больше, чем они, в то время в моей жизни я, вероятно, мог купить стейк в Safeway за восемь баксов. Тот же самый стейк сейчас стоит 25 долларов. Это. Все гораздо больше денег. Та машина, на которой я ехал, со временем изнашивается. Я купил эту вещь. Это была новенькая Камри, и я купил ее за 22 штуки. Это было очень дешево по сегодняшним меркам. Теперь тот же автомобиль может стоить 40, 50 тысяч или больше за обычную базовую модель автомобиля.
Ну, я был облажался, когда мои вещи изнашивались, и мне приходилось идти покупать новые. Ремонт в доме, в котором я живу, и плата за дом такая же, но все ремонт стоит мне дороже из-за инфляции. И я понял, что мир не перестанет расти только потому, что мы перестанем расти или перестанем работать. Вы всегда в тяжелой битве. Вещи со временем дорожают.
Так что я настоятельно рекомендую вам подумать о том, чтобы продолжать работать агентом, продолжать инвестировать в недвижимость, продолжать взламывать дома каждый год, продолжать принимать решения, которые сделают вас счастливой через 10, 20, 30 лет. , и не принимайте предположение, что все хорошо. Что все будет хорошо, что ты рассчитаешься со своим имуществом и будешь в порядке.
Этих денег, которые вы могли бы получить от погашения вашей собственности, вполне может не хватить на жизнь. У вас может быть еще один ребенок, у вас может быть больной член семьи. Рынок агентов по недвижимости может измениться, и комиссии исчезнут. Вы больше не можете так зарабатывать на жизнь, и вам приходится снова работать на фабрике, и вам не нравится ваша жизнь, потому что мы не можем предсказать, что произойдет.
Я думаю, что это большая ошибка, когда мы предполагаем лучшее. Мир станет проще, он станет лучше. Мы можем просто остановиться. Вы не знаете, что произойдет. Что, если вы заболеете или умрете, а ваша семья останется без кормильца? Если у вас есть куча недвижимости, которую они могут продать, это деньги, на которые они могут жить. Если ты ушел, это уже не тот случай.
Так что можно сказать, что я больше склоняюсь к . Ты молодой парень, ты амбициозен, ты работаешь агентом, ты хорошо говоришь, у тебя есть навыки. Нахуй их использовать. Я бы никогда не сказал кому-то, кто действительно занимается фитнесом: «Иди, выиграй соревнование по фитнесу, а затем уйди на пенсию и никогда больше не занимайся спортом. Вам не нужно. Это правда, что вам не нужно, но зачем вам становиться нездоровее? После того, как вы научились фитнесу, хорошо тренируетесь и хорошо питаетесь, вам не нужно соревноваться на самом высоком уровне, но зачем вам это выбрасывать? Вам легче превзойти в этих вещах, чем другим людям.
Итак, если генезис вашего вопроса исходит, возможно, от стыда или вины, например: «Я не должен быть таким амбициозным. Мне не нужно так много». Не покупайтесь на это. Мне пришлось столкнуться с той же битвой, и я так и не стал жадным засранцем. Я так и не стал человеком, который покупал Bugatti и McLaren на все свои деньги. Я никогда не покупал частный самолет. Я до сих пор живу в том же доме, хотите верьте, хотите нет. Я никогда не ходил и не покупал собственность Big Baller. Мне не нужно. У меня сейчас нет семьи. Это свойство в порядке. На самом деле, я мог бы, вероятно, понизить рейтинг.
Я мог бы переехать в одну из единиц краткосрочной аренды, которую я разрабатываю, и продать этот дом, и я мог бы в конечном итоге сделать это. Мне не нужно огромное имущество. Я не предполагал, что все пойдет лучше. Я знал, что может быть и хуже, и я так рад. Я так рада, что построила бизнес и продолжала расширяться, что продолжала двигаться вперед, потому что деньги сейчас становятся проблемой для все большего числа людей, и чем больше их у меня будет, тем больше я смогу помочь.
Так что надеюсь, что это поможет ответить на ваш вопрос. Если есть какие-либо дополнительные разъяснения, которые я могу дать, пожалуйста, пришлите нам еще одно видео. Дайте мне знать. — Ладно, Дэвид, я слышал, о чем ты думаешь. Вот мой вопрос о том, что я должен делать. Я хотел бы связаться с вами и поблагодарить вас за то, что вы были уязвимы и показали нам всем вопрос, с которым сталкиваются многие люди в вашей лодке». Наш следующий вопрос — это видео от JD Mims.

JD:
Привет Дэвид. Мой вопрос касается агентов по недвижимости. Итак, я ищу здесь недвижимость для своего личного проживания в Калифорнии в Сакраменто, и я нашел место, которое отвечает всем требованиям. Единственная проблема, с которой я столкнулся, заключалась в том, что была проделана некоторая работа, чтобы превратить его в дуплекс, который не был разрешен.
Теперь я спросил агента о разрешениях, потому что на самом деле я не покупал недвижимость здесь, в Калифорнии, поэтому я подумал, что, возможно, это работает по-разному в зависимости от штата, и поэтому я сказал: «Это моя забота. Работа не разрешена. Я беспокоюсь о том, что произойдет, если я попытаюсь продать его и найду арендатора, как только съеду». Агент новый агент, поэтому он спросил своего босса. Его начальник говорит: «Ну, пока работа выполняется по-человечески, все в порядке, пока приходит оценщик и она проходит оценку». Я обратился в город, и они сказали, что это неправда.
Итак, мой вопрос: должно ли это нарушать условия сделки или есть какая-то серая зона, которую я не понимаю? Потому что я чувствую, что ответ, который мне дали, был просто для того, чтобы успокоить меня, потому что мы искали какое-то время, а рынок очень сложный, и они просто хотели, чтобы я что-то купил и пошел дальше.
Но я чувствую, что это должно иметь большое значение, но я не знаю, делаю ли я это больше, чем это должно быть на самом деле, потому что я чувствую, что как агент вы должны присматривать за мной и давать мне правильные ответы. информация, но я не знаю, может быть, есть серая зона. Может быть, я преувеличиваю, чем нужно, поэтому я хотел бы получить ваши отзывы об этом. Спасибо.

David:
Хорошо, Джей Ди, звучит хорошо. Давайте разберем эту ситуацию, потому что вы не единственный, кто здесь. Чувак, есть так много точек зрения, чтобы решить эту проблему.
Во-первых, когда вы говорите: «Это большое дело?» Мы должны определить, что такое большое дело. Есть много разных точек зрения, чтобы подойти к этому. Так что аналогия, которую я собираюсь привести, это когда мы говорим о свободе слова в Америке. Хорошо? Это то, с чем вы часто сталкиваетесь, когда работаете в правоохранительных органах или следите за тем, что происходит в социальных сетях.
В Америке есть свобода слова. Проблема в том, что когда кто-то говорит что-то оскорбительное, а затем люди злятся на него, или он теряет работу, или его выгоняют с платформы или что-то в этом роде, ответ всегда такой: «Ну, у меня есть свобода слова. Ты не можешь сделать это со мной». Просто они применяют его неправильно. Что касается других людей, которым вы нравитесь, или работы, которую вы занимаете, или правил какой-либо платформы социальных сетей, вы не можете просто сказать что-либо. У них свои правила.
На арене уголовного кодекса у вас есть свободы. Вы не можете попасть в тюрьму за то, что сказали: «Мне не нравится президент». Но вы можете потерять работу, я полагаю, за такие слова. Частным компаниям разрешено иметь свой собственный свод правил независимо от того, согласны вы с ними или нет.
Защита свободы слова распространяется не на все. Это относится только к тому, что правительство может наказать вас. Вы не можете получить нарушение или получить цитату за то, что сказали что-то непопулярное. И когда люди путаются в этом, они не знают, что с этим делать, потому что они такие: «Ну, разве нет законов, защищающих мою свободу слова?» Они такие: «Да, но это не значит, что вы можете делать определенные вещи в определенных условиях без последствий». Хорошо? Это относится к вашей разрешительной ситуации.
Это большое дело? Ну, а если позвонить в город и сказать: «Разрешение нужно?» В ста процентах случаев они скажут да. Они должны сказать да. Это было бы похоже на то, как если бы я работал в правоохранительных органах, и кто-то подходит ко мне и говорит: «Эй, я хочу перейти улицу прямо сейчас. Могу ли я это сделать?» Мне не разрешено говорить: «Ага, давай, перебегай дорогу». Потому что, если тебя собьет машина, я буду отвечать за это. Поэтому я не могу сказать: «Да. Иди на улицу».
С другой стороны, означает ли это, что я преследовал каждого человека, которого видел на другой стороне улицы, не используя пешеходный переход? Нет, меня, наверное, это не волновало, если только это не был очень загруженный перекресток, и они не вызывали большого беспокойства. Это лучший пример разрешающих ситуаций, который я могу привести.
Реальность такова, что каждая собственность, которую я когда-либо видел в своей карьере, не соответствует требованиям. Хорошо? В большинстве городов района залива, где я живу, требуется получить разрешение, если вы меняете пол, меняете кран, меняете ландшафт во дворе. Если вы на самом деле посмотрите, на что город требует от вас получения разрешений, это все.
Даже дома, построенные как новостройки, не соответствуют всем требованиям. Это не значит, что можно не получать разрешения. Это просто означает, что это не нарушение условий сделки, потому что что-то не разрешено.
Кроме того, я собираюсь сказать вам, и все собирались сказать вам, всегда получайте разрешение, но это потому, что люди должны вам это говорить. Просто нецелесообразно, чтобы все так делали. Теперь, если вы пытаетесь понять: «Принесет ли это мне неприятности?» Это зависит от того, что это за вещи.
Когда вы говорите, что работа велась без разрешений, вы не дали мне достаточно подробностей о том, что произошло. Если они ставили гипсокартон, гипсокартон или что-то в этом роде и не получали разрешения, они превращали одну гостиную в две спальни. Я никогда не видел в моей карьере, это не значит, что это не может произойти. Я просто никогда не видел, чтобы город вмешивался и говорил: «Вы кладете гипсокартон без разрешения, у вас большие проблемы, мы вас посадим».
Но что, если недвижимость находится в районе, предназначенном для проживания одной семьи, и они используют ее как дуплекс? Ситуация с зонированием может стать большой проблемой. Если вам не разрешено иметь более одной двери в этом районе, и вы работаете в нем как две двери, вас могут закрыть. Город мог пойти туда и сказать: «Эй, это не сработает».
Так вот, в Калифорнии, поскольку вы упомянули, что находитесь в Сакраменто, действуют законы, запрещающие муниципалитетам не разрешать вам размещать ADU в вашей собственности. Так что это один из обходных путей, когда город пытается сказать: «У вас не может быть второй квартиры, вы не можете сделать ее дуплексной». Где вы можете прийти и сказать: «Вы не можете помешать мне это сделать. Мне разрешено иметь ADU». Город может вернуться и сказать: «Отвечает ли это подразделение, которое вы называете ADU, требованиям, которые мы изложили как ADU?» Это один из способов задать ваш вопрос вашему агенту или городу.
«Эй, в этом отеле была сделана работа. Теперь это дуплекс. Будет ли второе устройство считаться ADU?» И я бы получил информацию об этом, чтобы увидеть, возможно, вы собираетесь быть защищены там. Я мог бы также сказать, что если я куплю недвижимость, а работа не будет разрешена, каковы последствия, которые могут привести к сокращению? Может быть, город говорит: «Мы понятия не имеем. Если никто не жалуется, нам все равно».
Может быть, город говорит: «О, мы бы немедленно прислали инспектора и заставили бы вас исправить работу». Но я думаю, Джей Ди, тебе нужно немного поработать, чтобы понять, что на самом деле произойдет. Мне кажется, что вы хотите, чтобы ваш агент проделал всю эту работу за вас и сказал вам, что это большое дело, а затем, возможно, пойти к продавцу и заставить продавца снизить цену или получить разрешение на работу. , и вы хотите, чтобы все говорили: «О, мы не можем этого допустить». И отсюда может исходить ваше разочарование.
Продавцу, вероятно, все равно, потому что продавец знает, что никто не работал с разрешениями. Что есть еще один покупатель, который купит недвижимость, и он может вообще не заботиться об этом. Разрешение — такая горячая тема, потому что на песке нет четкой линии, с помощью которой мы могли бы ориентироваться в этих ситуациях, чего мы и хотим. Утешительнее, когда ясно, что нужно делать, а чего делать не следует.
Я не могу дать вам более прямой ответ, потому что у меня нет больше информации, но что я могу сказать, так это то, что я не злюсь на вашего агента за ответ, который они вам дают, потому что это то, что каждый агент везде будет говорить. Я также скажу, что это не сразу, это не разрешено, поэтому не покупайте его, потому что почти в каждой собственности, вероятно, в каждой собственности, которую я когда-либо видел, была выполнена какая-либо форма работы, которая не была разрешена. Но я не знаю тип работы.
Если они взяли дом на одну семью и поставили это, они буквально построили расширенный, квадратные метры его, и они не получили никаких разрешений, и вы не знаете, было ли это сделано безопасно, это огромное дело. Вы не можете просто построить дом, может быть, подрядчики этого не сделали. Может быть, домовладелец построил его сам.
Но, может быть, они просто взяли часть дома и отгородили ее от остальной части, и хотя они не сообщили городу, работа все равно была выполнена в соответствии с нормами и по-прежнему выполнялась безопасно, и все в полном порядке. Я думаю, вам нужно получить больше подробностей о ситуации, прежде чем принимать решение о том, следует ли вам покупать недвижимость или нет, и, к сожалению, я не получил их, поэтому я не могу дать вам более прямой ответ. Надеюсь, советы, которые я вам дал, помогут вам принять решение.
Все в порядке. Мы переходим к той части шоу, где я могу поделиться комментариями с предыдущих шоу на YouTube, и мне это нравится. Я хочу призвать вас, ребята, оставлять больше комментариев для меня, чтобы прочитать. Чем смешнее, тем познавательнее. Чем умнее, тем лучше. И даже если вы с чем-то не согласны, или вам нужно больше ясности в том, почему я сказал то, что я сказал, или вы запутались, или у вас есть тема, о которой вы хотите, чтобы мы говорили больше, сообщите нам об этом в комментариях. Мы читаем их для каждого шоу и включаем в будущие шоу.
Наш первый комментарий исходит от Джона Конради. «Дэвид, ты босс и очень помог мне в моем путешествии. Просто хочу сказать, что вы очень ясно объяснили, и продолжайте в том же духе». Спасибо, Джон.
Это, пожалуй, самая сложная часть работы. Не всегда знаешь, что всем сказать. Это, как я могу сказать это четко, не упуская ничего, что могло бы доставить кому-то неприятности, не занимая слишком много времени, когда я теряю их внимание. Отсюда всегда возникает мой уровень стресса, когда я говорю: «Я что-то упустил или сказал слишком много, и как мне найти этот идеальный баланс?»
Закари Хичкок говорит: «Мне нравится этот подкаст, и он помог изменить мое поведение от зарплаты к зарплате, чтобы я стал на путь к долгосрочному богатству поколений». Закари, это согревает мое сердце. Люблю это слышать.
Он продолжает: «Вопрос. Я многому научился из этих подкастов, а также из книг о переговорах. Как лучше всего использовать эти знания, когда приходится вести переговоры через агентов? Является ли табу говорить с агентом продавца напрямую или лучше сосредоточить энергию на разработке стратегии с моим агентом?»
Да, это тяжело. Иногда у меня возникает соблазн обойти моего агента, а также, а я опытный человек. В общем, вы не хотите этого делать. То, что вы, вероятно, хотите найти, это то, что вы хотите выбрать агента, который восприимчив к вашему совету. Поэтому, когда вы говорите: «Эй, я хочу, чтобы ты сказал это». Вам нужен агент, который действительно выслушает вас и скажет: «Хорошо, я скажу так». Или отталкивает и говорит: «Я не хочу так поступать». Вы хотите создать впечатление, что агент заботится о том, как они ведут переговоры, хорошо?
То, что делают большинство агентов, они не очень хороши, они говорят: «Я не хочу этого делать. Давайте просто напишем им что-нибудь. Давайте просто напишем это и отправим туда». Но они не думают о том, чтобы правильно представить это. Это сложно. Проблема с тем, что вы разговариваете с агентом по листингу напрямую, заключается в том, что вы по-прежнему хотите разговаривать с продавцом. Вы идете говорить с агентом продавца, а затем ваши слова проходят через их фильтр, когда дело доходит до продавца, и это все равно не будет тем, что вы хотите.
Очень сложно вести переговоры так, как я описываю, когда это происходит через агентов. Вы просто хотите убедиться, что выбрали агента, у которого есть какие-то навыки в этой области, и когда вы общаетесь с ними, чем лучше они смогут продать вас, тем более вероятно, что они смогут продать другого агента в этой области. так же.
Кстати, эти комментарии взяты из 717-го эпизода, если вы, ребята, хотите его посмотреть. Следующий исходит от Джо Чавеса, «Золотые девушки. Бланш Деверо была первым взломщиком дома, а кто бы не хотел, чтобы София стала квартиросъемщицей? Представьте это. Сицилия, 1925 год в поисках БРРРР». Это забавно, потому что мы говорили о Golden Girls в том эпизоде, и да, я полагаю, что Бланш была хакером, и все остальные девушки жили с ней. «Взлом дома раньше, и его имя восходит к Golden Girls». Молодец, Джо. Это весело.
Стив Боровски говорит: «Вау, держись, Дэвид. Люди крали титулы на вашу собственность, а вы просто смотрели на нее. Я понимаю, что вы не хотите вдаваться в личные подробности этой проблемы, но я был бы рад, если бы вы немного рассказали о том, как защитить себя от таких вещей. На мой взгляд, я думаю, что если это может случиться с Дэвидом Джи, это может случиться со мной, и как мне этого избежать?» Ага. Я стараюсь больше не становиться целью этого в будущем, и то, как это получилось, этого нельзя было избежать, к сожалению.
Так что я перестраиваю ситуацию, чтобы это больше не повторилось, но кража титула вполне реальна, и это вызывает у меня целый ряд проблем. Это вынудило меня войти в 1031. Я купил больше недвижимости за один раз, чем хотел. Пришли городские разрешения, и они все испортили. У меня были всевозможные проблемы с попытками получить одобрение вещей.
В моей команде были люди, которые управляли моим портфелем, и им пришлось уйти из этого. Это было совершенно ужасно, и это поставило меня в такое положение, когда я пытаюсь выбраться из катастрофы, но это созидание, но это происходит с недвижимостью. Так бывает с жизнью. Вы не можете превратить себя в жертву только потому, что вам сделали грубую сделку. И по моему опыту, когда вы продолжаете поступать правильно, Бог, вселенская судьба, как бы вы ни смотрели на нее, каким-то образом обойдет это в мою пользу.
Итак, причина, по которой я не делюсь более подробной информацией о том, как это произошло, заключается в том, что я не хочу рассказывать об этом большему количеству людей, чтобы узнать, как они могут сделать то же самое. Я думаю, что хищников, желающих украсть чужие вещи, гораздо больше, чем мы знаем, но если вы пришлете мне сообщение, я расскажу об этом в закрытой группе, которую веду. Если вы состоите в этой группе, вы можете узнать больше об этом там, так что спасибо.
Ладно, все. Это наше шоу на сегодня. Надеюсь, вам понравилось слушать это так же, как мне понравилось делать это. Я также надеюсь, что вам нравятся эти эпизоды Seeing Greene. Опять же, если вы хотите быть представленным здесь, перейдите на сайт bigpockets.com/david и отправьте свой вопрос. Я хотел бы ответить на него, и, пожалуйста, продолжайте участвовать в комментариях на YouTube.
Наконец, если вам это нравится, и вам это понравилось, вам не нужно платить за это. Все, что я хотел бы попросить вас сделать, это пойти туда, где вы слушаете свой подкаст, Apple Podcast, Spotify, что бы это ни было, оставить нам пятизвездочный отзыв и просто рассказать людям, почему вам нравится шоу. Это очень помогает.
Если вы хотите узнать обо мне больше, вы хотите увидеть, что у меня происходит, вы хотите как бы заглянуть за занавес и посмотреть, что происходит в Гринленде, вы можете подписаться на меня @davidgreene24 во всех социальных сетях.
Вы также можете посетить мой новый веб-сайт, davidgreene24.com, а затем написать мне в директ или сообщить, что вы думаете об этом веб-сайте. Мне пришлось заплатить много денег, чтобы сделать эту вещь. Он запускается очень скоро или, вероятно, должен выйти к тому времени, когда он будет там, поэтому, пожалуйста, дайте мне несколько отзывов об этом.
И, наконец, если у вас есть время, посмотрите другое видео, послушайте другой подкаст, продолжайте учиться, а если нет, увидимся в следующем выпуске. Люблю тебя. Ценить вас. Я знаю, что вы можете получать информацию откуда угодно, и поэтому я ценю ваше внимание, самый ценный товар, который у вас есть, находится на нас, в BiggerPockets.
Посетите веб-сайт BiggerPockets с форумами, если вы хотите узнать больше, и вы не хотите делать это, слушая, если вам нравится читать, увидимся на следующем шоу.