Ассоциация «Роковая петля» может привести к тому, что банки, предприятия и коммерческая недвижимость терпит крах. Поскольку стоимость недвижимости падает, недвижимость владельцы начинают дефолти кредит ужесточается, заставляя один и тот же цикл повторяться снова и снова, толкая банки и балансы вниз, пока мы достичь дна. Но неужели этот сценарий «Петли судьбы» просто питает страх перед крах рынка жильяили нам осталось несколько месяцев до того, как это станет нашей новой реальностью?
Мы спросили Ричард Баркхэм, главный экономист CBRE, его взгляд на что может вызвать «Петлю Судьбы» и к чему нам следует быть готовыми. Команда Ричарда обрабатывает одни из самых полных данных о коммерческой недвижимости на планете. Когда массы в страхе разбегаются, команда Ричарда видит возможность, и если вы послушаете сегодняшний выпуск, вы точно это поймете. где цены слишком низкие, чтобы их можно было пройти дальше.
Ричард дает свой экономический прогноз на следующий год, когда США смогут войти в спад, как высоко безработица можно было бы получить и где цены на коммерческую недвижимость направляются. В то время как некоторые секторы коммерческой недвижимости переживают резкое снижение цен, другие выглядят на удивление сильными. Но в условиях более слабой экономики и страха перед «петлей обреченности» Защищены ли обычные инвесторы от этой потенциальной экономической катастрофы?
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Dave:
Всем привет. Добро пожаловать на рынок.
Джеймс Дейнард, что происходит, чувак? Хорошо что ты здесь.
Джеймс:
Я рад быть здесь. Только что приземлился на Красном Глазе в Неаполе, Флорида. Итак, я сейчас нахожусь в случайном номере отеля.
Dave:
Почему ты в Неаполе, Флорида?
Джеймс:
Это для отступления от продаж. Мы собираем группу парней в доме одного из наших партнеров, так что это довольно круто. Но я буквально приземлился, сел в Uber и остановился в случайном отеле, чтобы записаться на подкаст.
Dave:
Боже мой. Так что это даже не то место, где вы остановились.
Джеймс:
Нет, это половина пути.
Dave:
Вы только что арендовали комнату для записи подкаста.
Джеймс:
Мне нужен хороший Wi-Fi.
Dave:
Ух ты. Боже мой. Ух ты. Ты останавливаешься в более хороших отелях, чем я. У меня там всегда ужасный Wi-Fi. Но это преданность делу, и мы это очень ценим. Что ж, сегодня у нас отличное шоу. Позвольте мне спросить вас, слышали ли вы в последнее время термин «Doom Loop»?
Джеймс:
Это на повторе. По крайней мере, это срок месяца. Я это знаю.
Dave:
Что ж, если вы еще этого не слышали, для нашей аудитории, роковая петля — это сценарий, о котором говорят многие журналисты и аналитики, когда начинаются дефолты в сфере коммерческой недвижимости, банки прекращают кредитование, ужесточается кредитная политика, что оказывает еще большее понижательное давление на цены. , все больше людей не выполняют своих обязательств, и это превращается в негативную нисходящую спираль. И это произошло в прошлом. Это не вымысел и не теория. Это произошло, и многие аналитики думают, что это может произойти в США с коммерческой недвижимостью.
Итак, сегодня мы пригласили замечательного гостя. Это Ричард Баркхэм, главный экономист и руководитель отдела глобальных исследований CBRA, одной из крупнейших фирм по коммерческой недвижимости во всей стране, если вы не знакомы. У него огромная команда аналитиков и экономистов, и мы ведем с ним невероятный разговор о роковой петле, о том, что происходит на международном рынке недвижимости и о том, как это может повлиять на США. И поэтому я думаю, что мы услышим некоторые действительно интересные вещи в этом разговоре.
Джеймс, есть ли у тебя какие-нибудь вопросы, которые тебе особенно хотелось бы задать Ричарду?
Джеймс:
Да, а где будут заключаться сделки? Мы еще не видели крупных сделок.
Dave:
Дайте мне эти сделки.
Джеймс:
Куда они идут? Пойдем искать их.
Dave:
Ага. Все эти экономисты много говорят о теории. Они замечательные гости и очень отзывчивы, но я не думаю, что они покажут вам какие-либо объекты недвижимости, которые будут для вас выгодны.
Джеймс:
Они подскажут вам маленькие золотые самородки, которые вам стоит начать искать.
Dave:
Да, они определяют вашу стратегию.
Джеймс:
Да, делайте заметки и копайтесь во всех секторах, о которых он собирается говорить.
Dave:
Прежде чем мы перейдем к разговору с Ричардом, я просто хотел отметить, что вы услышите два разных термина, о которых, возможно, не знаете. Одним из них является предельная ставка. Мы много говорим об этом в сериале. Однако предельная ставка является одним из способов оценки коммерческой недвижимости. По сути, это просто показатель настроений рынка и того, сколько инвесторы готовы платить за определенный поток дохода или определенный класс активов. Чем выше предельная ставка, тем дешевле обходится здание. Поэтому покупателям обычно нравятся высокие ставки капитализации. Чем ниже предельная ставка, тем дороже здание. Обычно продавцам это нравится. Так что просто имейте это в виду, пока мы будем читать это интервью.
Еще одна вещь, о которой мы собираемся поговорить, — это IRR. Если вы никогда о нем не слышали, это означает внутреннюю норму доходности, и это, по сути, просто показатель, который используют инвесторы в недвижимость всех типов, но он особенно часто используется в коммерческой недвижимости, и это предпочтительный показатель для коммерческих инвесторов. потому что это очень сложный вариант. Я написал об этом в своей книге, но не могу даже сказать вам формулу, которая пришла мне в голову.
По сути, IRR, в самом упрощенном смысле, позволяет вам учитывать все различные потоки доходов, которые вы получаете от недвижимости. Таким образом, многие люди смотрят на денежный поток и доходность денежных средств, или они смотрят на рост своего капитала и смотрят на мультипликатор собственного капитала. Что делает IRR, так это то, что он учитывает различные денежные потоки, которые вы получаете, различный капитал, который вы создаете, сроки получения этого дохода, и дает вам одно точное число, чтобы понять вашу общую прибыль. И этому очень полезно научиться, если вы инвестор в недвижимость. Об этом мы говорим в «Недвижимости в цифрах». Просто знайте, что Ричард, Джеймс и я собираемся поговорить о IRR и вот что это значит.
Хорошо, Джеймс, без лишних слов, давайте пригласим Ричарда Баркхема, главного экономиста CBRE.
Dave:
Ричард Баркхэм, добро пожаловать в «На рынке». Спасибо, что присоединились к нам.
Ричард:
Очень рад быть здесь.
Dave:
Давайте начнем с того, что вы расскажете нашей аудитории немного о себе и своей должности в CBRE.
Ричард:
Итак, я главный экономист CBRE, а CBRE — крупнейшая в мире компания, оказывающая услуги в сфере недвижимости. Я занимал эту должность восемь лет. До этого я работал в очень известной английской компании Grosvenor, а до этого за свои грехи был профессором университета.
Dave:
Отличный. Можете ли вы рассказать нам немного о том, над чем вы и, я полагаю, ваша команда тоже работаете в CBRE в области экономического прогнозирования и анализа?
Ричард:
Ага. Итак, моя команда — это 600 человек по всему миру, и мы в первую очередь занимаемся сбором и управлением данными о рынках недвижимости. Сейчас мы просто поддерживаем связь с глобальными рынками недвижимости, и нам нравится быть первыми на рынке, комментируя последние тенденции в сфере недвижимости, и нам нравится иметь лучшие и большие идеи о силах, которые движут недвижимостью.
Dave:
О, хорошо. Что ж, мы хотим услышать о ваших великих идеях. Однако начнем с общего взгляда. Сегодня у всех разные мнения о том, куда движется экономика США. Какой твой?
Ричард:
Экономика США оказалась на удивление устойчивой, но мы все еще ожидаем рецессии. Мы запланировали это на четвертый квартал 4 года и первый квартал 2023 года. Но, учитывая устойчивость экономики, мы не можем быть в этом полностью уверены. Я мог бы предположить, что мы немного подтолкнем это, но самый резкий рост процентных ставок за 1 лет в конечном итоге окажет давление на экономику. Это уже давит на некоторые отрасли, в том числе на недвижимость. Глобальные условия также ухудшаются, что еще больше указывает нам на рецессию.
Dave:
И какие из этих глобальных условий, на которые вы ссылаетесь, которые, по вашему мнению, окажут наибольшее влияние на экономику США?
Ричард:
Что ж, я думаю, прежде всего, мы ожидали, что Китай, когда он выйдет из Зиглара, этой изоляции от Covid, начнет действительно быстрый рост. И так было в течение четверти. Но во втором квартале китайская экономика довольно сильно замедлилась, и отчасти это потому, что люди потратили все свои деньги в первом квартале и немного сдержались во втором квартале. Но я думаю, что в Китае есть более фундаментальные проблемы, связанные со слабостью рынка жилья, особенно в городах второго и третьего уровня. Кроме того, китайская экономика работает в своем обычном канале роста – экспорте, но западные рынки очень вялые.
Поэтому я думаю, что у китайской экономики есть проблемы. Почему же это влияет на США? Это потому, что за последние 20 лет или около того Китай стал все более важным драйвером глобального спроса. И хотя Соединенные Штаты являются достаточно изолированной и устойчивой экономикой, ослабление мирового спроса не может полностью избежать наказания. И это главное в Китае. Но я также заметил, что Европа тоже ослабла. Германия, Франция, Италия — все они имели отрицательный рост ВВП во втором квартале. Таким образом, более крупные развитые экономики тоже начинают ощущать ущемление.
Джеймс:
Рад, что вы подняли этот вопрос, потому что я на самом деле довольно много читал о китайской экономике и о том, насколько она остывает и, возможно, движется к стагфляции. Это огромное событие, потому что сейчас зарождается огромная экономика. Как это повлияет на нашу возможную рецессию на местном уровне? Меня беспокоит то, что это может привести к некоторому вращению мира, что может привести к тому, что ставки будут немного выше. Считаете ли вы, что это повлияет на ставки в ближайшие 12 месяцев, а также влияние какого-либо глобального спада?
Ричард:
Нет, я думаю, что в случае с Китаем все наоборот. Я думаю, что Китай пошлет дефляционный импульс и замедлит темпы экономического роста в Китае, потому что Китай является очень активным потребителем ресурсов и товаров в мировой экономике. Если китайская экономика замедлится, это окажет понижательное давление на сырьевые товары и поможет снизить инфляцию в развитом мире. И я также думаю, что Китай является движущей силой многих развивающихся рынков. Китай и развивающиеся рынки вместе могут составлять 35% мировой экономики. Американские компании экспортируют на эти рынки. Итак, я думаю, что в экономику Соединенных Штатов и других развитых рынков послан импульс замедления. Но я не думаю, что это инфляция, я думаю, что это дефляция.
Dave:
Итак, один вопрос, который я продолжаю задавать некоторым из наших гостей, заключается в том, что для тех, кто верит в рецессию в будущем, что изменится между нынешним моментом, который вы назвали устойчивым, к тому, который фактически погрузится в рецессию? Как вы думаете, какие гонщики могут перевесить чашу весов?
Ричард:
Я думаю, что в какой-то момент корпорации захотят сократить свою численность. Если спрос замедлится, корпорации захотят уволить рабочую силу, и я думаю, что мы начнем видеть рост безработицы. У нас невероятно низкий уровень безработицы. Было 3.5. Последняя цифра была 3.8, но я думаю, что в ходе рецессии она легко может подняться до 4. И действительно, он был намного выше, чем во время великого финансового кризиса. Таким образом, меньше рабочих мест, труднее найти работу, дольше перерывы между работой, и это влияет на потребительские настроения. И я думаю, что это заставляет домохозяйства быть гораздо более осторожными в том, что они тратят. И мы начинаем видеть некоторый элемент этого, потому что в настоящий момент экономика США продолжает создавать рабочие места, новые рабочие места, которые компенсируют замедление расходов людей, которые уже трудоустроены.
Джеймс:
Итак, Ричард, как ты думаешь, когда… Отчет о занятости начнет меняться. Я думаю, что последний месяц показал, что ситуация начинает остывать. Ситуация определенно начинает остывать, и, насколько я понимаю, многие из повышенных процентных ставок высоки, это делается для того, чтобы (а) бороться с инфляцией, но также и для охлаждения рынка труда. Считаете ли вы, что до тех пор, пока мы не увидим рост безработицы, верите ли вы, что ФРС будет продолжать повышать ставки, чтобы попытаться бороться с рынком труда? Или они могут сделать это более мягкой посадкой, чтобы нам не пришлось видеть массу безработицы, чтобы взять ставки под контроль? Потому что сейчас стоимость денег чрезмерно высока. Я знаю, что плачу их за всю свою повседневную деятельность в сфере недвижимости. Я думаю, мы все ждем, когда они снова снизятся, и мы видим, как инфляция начинает снижаться. Рынок труда начинает замедляться, но действительно ли нам нужно увидеть перелом на рынке труда, чтобы ситуация начала меняться в другую сторону?
Ричард:
Я думаю, что ФРС хотела бы замедлить рост экономики, не влияя при этом на рынок труда. Так что я не думаю, что ФРС атакует рынок труда, но на данный момент сегодняшние данные показывают, что индекс стоимости занятости был пересмотрен в сторону повышения. Таким образом, стоимость рабочей силы все еще выше идеальной. Простейшим способом выразить это является то, что темпы роста почасовой заработной платы в экономике США сейчас составляют 4.4%. ФРС хотела бы видеть эту цифру примерно на уровне 3.5%, потому что (и это ответ с технической экономической точки зрения) рост заработной платы на 3.5% плюс рост производительности на 1.5% дают 2%-ный рост удельных затрат на рабочую силу, и этот показатель соответствует 2%. инфляция. Таким образом, 4.4% выше уровня, соответствующего инфляции в 2%, и действительно, производительность на самом деле стабилизируется, так что это импульс со стороны рынка труда.
Есть два способа облегчить это. Во-первых, мы можем вернуть больше работников в состав рабочей силы. Таким образом, доля рабочей силы может вырасти, и это уже происходит. Но другой путь, которым это может произойти, — это устранение спроса с рынка труда. И спрос на рабочие места, создаваемые рабочие места падают, но я думаю, что в экономике США все еще есть около 8 миллионов вакансий. Таким образом, несмотря на то, что темпы роста замедляются, это по-прежнему устойчивый рынок труда, и я не думаю, что ФРС хочет вызвать безработицу, но она будет удерживать процентные ставки на высоком уровне до тех пор, пока рост заработной платы существенно не замедлится, и это может затем спровоцировать рост. в безработице.
Джеймс:
Да, я надеюсь, что он остынет. Мы все еще пытаемся нанять людей прямо сейчас, но найти людей невозможно, как на Тихоокеанском Северо-Западе, это просто ужасно. Каждый раз, когда мы размещаем объявление о работе, нам требуется три-четыре месяца, чтобы заполнить его, а не 30 дней, как раньше.
Ричард:
Ну, я думаю, ты не единственный, кто так думает о бизнесе. И было ощущение, что, я думаю, обрабатывающая промышленность замедляется. Но если вы посмотрите на исследования обрабатывающей промышленности, то увидите, что самой большой проблемой является не стоимость финансирования производства, а доступ к квалифицированной рабочей силе. Это реальная вещь. Одна из движущих сил этого, конечно, демографическая. Многие бумеры покидают рынок труда. Помимо всех циклических стимулов и всего макроэкономического цикла, на это накладывается демографическая ситуация, и бумеры покидают рынок труда. Некоторые прогнозы даже говорят о том, что рынок труда США сократится в течение следующих пяти лет. Так что это необходимо пополнять, я думаю, за счет, я бы сказал, легальной миграции квалифицированных кадров. И это набирает обороты, но, как вы предполагаете, условия на рынке труда охладились, но они все еще напряженные.
Возвращаясь к первоначальному вопросу, который беспокоит ФРС. Абсолютно так.
Dave:
Хорошо, Ричард. Что ж, мы много рассказывали вам о макроэкономике, но нам бы хотелось услышать, учитывая ваш опыт работы в CBRE, ваше мнение о рынке коммерческой недвижимости. Кажется, каждый божий день мы читаем заголовок о каком-то мрачном сценарии, и нам хотелось бы услышать, чувствуете ли вы то же самое? Или что вы думаете о коммерческом рынке?
Ричард:
Хорошо. Что ж, позвольте мне просто представить это в контексте для людей, просто общую картину, прежде чем я начну. Коммерческая недвижимость в США стоит около 10 трлн. Это немного больше. Дома на одну семью, или жилая недвижимость, стоят 45 триллионов долларов. Таким образом, рынок жилой недвижимости намного, намного больше, и на самом деле он находится в хорошем состоянии. Цены растут, и даже строительство растет, и это действительно странно, учитывая, что у нас ставка по ипотеке составляет 7.5%. Я думаю, что это связано с последствиями великого финансового кризиса. Нам только что не удалось построить достаточно домов в Соединённых Штатах. Дефицит домов составляет от трех до четырех миллионов, поэтому баланс спроса и предложения на рынке жилья достаточно здоровый.
Теперь мы можем перейти к тому, как это повлияет на рынок квартир. Люди говорят о гибели и мраке. Давайте просто рассмотрим коммерческую недвижимость в контексте. А настоящий рецессионный сектор коммерческой недвижимости – это офисный сектор. И из этих 10 триллионов офисы могут составлять 25%. Итак, еще раз, это большой сектор, он очень заметен, он у нас перед глазами. А вакантность в офисном секторе составляет 19% по сравнению с 12% пару лет назад, и это уровень вакансий, который мы не видели со времен кризиса сбережений и кредитов в начале 1980-х годов. Компании действительно сокращают количество пространства, которое они собираются использовать из-за удаленной работы.
А также на рынок поступила новая недвижимость от предыдущей строительной волны. Итак, основные принципы в офисе сейчас очень слабы. Это нюанс, я буду говорить о недвижимости.
Джеймс:
Пожалуйста.
Ричард:
Неправда, что рынок офисов совсем умер. Я посмотрел на количество транзакций, которые CBRE совершает в 2023 году, и оказалось, что оно всего на 5 % меньше количества транзакций, которые мы совершили в 2019 году. Но когда компании занимают места, это на 30 % меньше, чем в 2019 году. , поэтому рынок активен, просто компании занимают меньше места и предпочитают более новую сборку. Я думаю, это настоящий полет к качеству и опыту. Рынок не умер, но доля незанятых акций выросла с 12% до 18%.
Глядя на остальную часть недвижимости, под которой я имею в виду квартиры, под которыми я подразумеваю сектор розничной торговли, под которым я подразумеваю промышленный сектор, и все более альтернативные варианты, такие как центры обработки данных, медицинские кабинеты, медико-биологические учреждения, я бы сказал, что фундаментальные основы на самом деле существуют. достаточно прочный. Это действительно удивительно, когда вы смотрите на это. Уровень вакантных площадей растет, спрос уже не тот, что был, но я бы сказал, что фундаментальные показатели во всех этих секторах достаточно хорошие. Я имею в виду, что люди активны на рынке, занимают помещения, и не наблюдается большого всплеска вакансий и незанятых площадей.
Джеймс:
Ричард, ты видел сильное снижение цен? Мы видели это в некоторых жилых помещениях, но теперь мы видим, как средняя цена на жилье снова выросла. Вы видели сильное сжатие с ростом процентных ставок и спроса? Как вы только что сказали, арендаторы занимают меньше места. Наблюдали ли вы значительное сжатие во всех этих сегментах, таких как промышленность, офис, розничная торговля и ценообразование? Какие корректировки вы увидели? Потому что я видел, как цены в этих секторах начали снижаться, сделок происходит не так много, но какие корректировки цен мы наблюдаем из года в год, исходя из меньшего спроса?
Ричард:
Ага. Я имею в виду, что это сложная история, поэтому ответ будет немного длинным, но давайте начнем с квартир. Если вы пользуетесь квартирами, то, очевидно, цена, которую вы платите, — это арендная плата. В тот период с 2020 по 2022 год, когда люди действительно вырвались из Covid, мы увидели, что арендная плата за квартиры выросла на 24% в среднем по штатам. Это ужасно. Я бы сказал, что рост арендной платы за квартиру снизился примерно до 2%. Таким образом, цены все еще растут, но они ниже инфляции. И я думаю, что есть определенные рынки, где строится довольно много новых квартир, где действительно наблюдается некоторое снижение цен. Но в среднем, я думаю, цены на квартиры по всей Америке все еще медленно растут.
В случае с розничной торговлей это еще одна странная история. Мы не строили торговых площадей около 15 лет. И розничный сектор пережил Covid. Он очистил свои балансы, заново превратился в омниканального оператора, очень хитрого омниканальности, и я думаю, что отчасти это связано с тем, что потребительский изобилие отправило людей в торговые центры. Так что на самом деле в розничном секторе наши брокеры говорят нам, что не хватает площадей класса А. Компании не могут расширяться из-за нехватки хороших площадей. Мы построили недостаточно. Так что арендная плата в розничной торговле все еще растет. Это не значит, что с торговыми центрами классов B и C проблем нет. Я думаю, что каждый видел бы это в своей повседневной жизни, но даже некоторые из них заново изобретают себя как общественные центры и антикварные торговые центры. И они находят другое применение: в некоторых торговых центрах B и C появляются даже гибкие офисы.
Итак, это квартира, это розничная торговля. Промышленность, за которой по-прежнему стоит попутный ветер цифровой экономики и электронной коммерции, и мы увидим, что аренда в промышленности в этом году снизится на 30% с миллиарда квадратных футов в прошлом году до, возможно, 750 миллионов квадратных футов. , но это по-прежнему будет третий по величине год за всю историю наблюдений. Таким образом, арендная плата растет, причем в промышленности более чем незначительно, возможно, где-то между 9 и 12%. Так что это очень горячий рынок. И, конечно же, другие вещи, такие как центры обработки данных. Здесь, в Далласе, где я живу, есть люди, которые сдают помещение в аренду на шесть лет вперед. Существует действительно огромный спрос на центры обработки данных, связанные с облачными вычислениями и искусственным интеллектом, это невероятно популярный сектор.
Поэтому я остановлюсь на этом. Есть и другие сектора, о которых я мог бы поговорить, но я думаю, что фундаментальные показатели недвижимости, за исключением офисов, на удивление сильны, что не означает, что инвесторы активны. Если вы сделаете различие между людьми, которые используют недвижимость по назначению и платят арендную плату, и людьми, которые владеют недвижимостью, то есть пенсионными фондами, компаниями по страхованию жизни, университетскими трастами и другим частным капиталом, то в ней будет очень тихо. инвестиционный фронт прямо сейчас. И цены падают. Фактическая цена, которую вы заплатили бы за недвижимость как актив, снизится на 15–20% по сравнению с той, которая была два года назад.
Dave:
Итак, вкратце. Да, так что спрос среди арендаторов, будь то арендаторы квартир или розничные арендаторы, кажется, держится относительно хорошо, но спрос среди инвесторов падает. Это то, что мы наблюдаем, и данные, которые я просматривал, показывают, что ставки капитализации растут. Это то, что ты видишь? И если это так, то за пределами офиса, я думаю, мы все понимаем, что офис пользуется наибольшим успехом, но нашу аудиторию особенно интересует аудитория типа многоквартирных квартир, поэтому мне просто любопытно, как ставки ограничения действуют в этом конкретном секторе коммерческой недвижимости. имущество.
Ричард:
Ну, я думаю, это то же самое, что и во всех других секторах. Ставка предела будет варьироваться примерно от 125 до 150 базисных пунктов, в зависимости от типа актива и местоположения, от примерно 3.5% до 4 или 5%, в зависимости от местоположения. А может быть и выше, в зависимости от того, какова отправная точка. Существует ряд предельных ставок, отражающих различные классы и различные местоположения. В целом я бы сказал, что цены отстают на 150 базисных пунктов, и это эквивалентно падению цен примерно на 20%.
Dave:
И вы думаете, что это будет продолжаться?
Ричард:
Да, вообще-то. Понятно... Не навсегда.
Dave:
Нет, я просто люблю тех, кто дает прямой ответ. Поэтому обычно, когда мы спрашиваем что-то подобное, они говорят: эй, ну. Поскольку это сложно, не поймите меня неправильно, есть много предостережений, но я всегда ценю такой очень ясный ответ.
Ричард:
Ага. Я думаю, что может произойти дальнейшая потеря стоимости, и она не изменится до тех пор, пока инвесторы не увидят четкий путь к процентным ставкам. Мы начали видеть, я думаю, месяца два назад, лишь небольшое представление о том, где находятся люди… Глядя на то, что я видел, а это на самом деле были офисы, здесь есть проблема, но основы недвижимости на самом деле не так уж и плохи, мы Кажется, мы одолели инфляцию. И к этим форвардным нормам доходности, возьмите 5%-ную ставку ограничения, добавьте 2%-ный рост арендной платы, и мы теоретически получим форвардную IRR в 7%, что соответствует стоимости долга где-то между 6.5 и 7.5%. Люди начали думать, может быть, мы снова начнем рассматривать предложения.
Но я думаю, что скачок 10-летних казначейских облигаций, когда за последние две недели он поднялся с 4.2 до 4.4, снова заставил задуматься о неопределенности относительно дальнейшего пути процентных ставок. Итак, люди просто снова отложили ручки и подумали: «Ну, мы просто подождем и посмотрим, что произойдет». Я думаю, что в этом мире хорошие новости — это плохие новости, тогда как в период с 2009 по 2020 год плохие новости для недвижимости были хорошими новостями, потому что они сдерживали процентные ставки на низком уровне. Теперь мы в противоположном мире, это тот же мир, но противоположный. Но хорошие новости – это плохие новости, потому что они усиливают беспокойство людей по поводу повышения процентных ставок на более длительный срок.
Джеймс:
Итак, Ричард, вы говорите, что в ближайшие 12 месяцев мы можем увидеть еще несколько покупок. Я чувствую, что рынок многоквартирных домов немного упал, но продавцы все еще держатся там, и транзакций происходит не так много, потому что предельные ставки недостаточно привлекательны, чтобы мы могли на них смотреть. Потому что я видел то же самое: мы видели ставки примерно 3.5, может быть, низкие 4, а теперь они выросли до 5.5. Сейчас это не очень привлекательно, учитывая наличие долга.
Ричард:
Нет нет. Я имею в виду, я думаю, если бы у людей было больше уверенности, вы бы не просто смотрели на технические вопросы, вы бы не просто смотрели на ставку капитализации. Вам нужно будет посмотреть на внутреннюю норму доходности, которая учитывает повышение арендной платы, которую вы получите.
Джеймс:
Правильно.
Ричард:
И я думаю, что внутренняя норма доходности, даже если вы предполагаете рост арендной платы на 2%, то есть на 2.5%, дает вам приблизительную внутреннюю норму доходности. Но я думаю, что когда доверие испаряется, люди перестают быть инвесторами IRR. Инвесторы IRR делают предположения об арендной плате в будущем, а люди не хотят этого делать. И как вы говорите, сейчас нет положительного рычага, и люди не желают мириться с отрицательным рычагом на рынке.
Но я не думаю, что потребуется много времени, чтобы изменить это уравнение. Мы хотели бы просто получить немного более очевидное направление относительно того, куда движется инфляция, немного более очевидное указание на то, что мы достигли пика цикла фондов ФРС, ФРС была очень двусмысленной по этому поводу, тогда, я думаю, все изменится. кончик. Потому что, что касается лизинга, лизинг исчез во втором квартале 2 года, как раз когда процентные ставки начали расти, люди ушли с рынка. Итак, лизинг вернулся. Во втором квартале этого года лизинг вернулся. И у нас довольно высокий уровень нового строительства, может быть, 2022 2 квартир в квартал, но рынок поглощает от 90,000 до 60 70,000 квартир в квартал, по крайней мере, исходя из данных второго квартала и траектории третьего квартала.
Таким образом, спрос возобновился. Количество вакансий, вероятно, немного увеличится. Но когда спрос возобновится, это не займет слишком много времени, с точки зрения ожиданий, когда люди скажут, что здесь можно заключить некоторые выгодные сделки. Я бы сказал, что касается вашего вопроса о том, что продавцы держатся, если бы ФРС не вмешалась и не предоставила ликвидность банковскому сектору, что позволило банковскому сектору пройти через период кредитов. Возможно, они все еще платят проценты, но их стоимость ниже уровня воды. У нас могла быть другая ситуация. ФРС очень активно предоставляла ликвидность банковскому сектору. И, конечно, я думаю, что это снижает давление на владельцев, и поэтому возникает противостояние между покупателями и продавцами или владельцами и потенциальными покупателями.
Dave:
Ричард, я хочу следить за банковским сектором и тем, что там происходит. Буквально вчера я читал статью в Wall Street Journal, в которой говорилось о «обреченной петле» в сфере коммерческой недвижимости. Основная предпосылка заключается в том, что их оценки уже снизились. Это привело к тому, что некоторые объекты недвижимости оказались под водой, и теперь люди начинают не выплачивать эти кредиты. Банковские кредиты ужесточаются, что означает, что люди не могут рефинансировать или покупать, что оказывает дальнейшее понижательное давление на оценки и создает спираль, которая создает устойчивое понижательное давление на цены в сфере коммерческой недвижимости. Мне любопытно, считаете ли вы, что существует риск возникновения этой роковой петли, или как бы вы это назвали, существует ли больший риск банкротств банков и отсутствия ликвидности, влияющего на коммерческий рынок?
Ричард:
Я имею в виду, что то, что я собираюсь вам рассказать, - это довольно сложный аргумент, который находится где-то посередине: нет проблем и есть обреченный круг.
Dave:
Хорошо.
Ричард:
Я считаю, что с большим уважением журналистский принцип заключается в том, чтобы упрощать и преувеличивать.
Dave:
Правильно.
Ричард:
И я думаю, что в определенной степени именно это и происходит с недвижимостью. И я не говорю, что нет проблемы с обесценением кредитов, но я думаю, что мы слышим и видим, что банки имеют широкий доступ к ликвидности, и поэтому они не страдают от бегства депозитов. . Поэтому, когда они терпят убытки или им приходится списывать кредиты, они могут относительно упорядоченно переносить это на свой счет прибылей и убытков. Нет сомнений в том, что стоимость и доступность кредитов для нового финансирования гораздо более ограничены. Это невероятно тесно. Но я не думаю, что банки хотят, чтобы в их балансе осталась недвижимость. Я имею в виду, они уже проходили через это раньше. Они не хотят доводить людей до дефолта, а затем у них есть недвижимость, которой они должны либо управлять, либо продать ее с некоторой скидкой кому-то, кто будет держать ее в собственности в течение двух лет, а затем заработает прибыль через два года. Они уже проходили через это и не хотят проходить через это снова.
Поэтому я думаю, что мы видим, что банки расширяются там, где это возможно. Я бы даже сказал, расширяя и притворяясь, но существует множество творческих способов, которыми банки могут работать с заемщиками, чтобы пережить период острого стресса. И я не говорю, что потерь не будет. Наши собственные исследования говорят нам, что, вероятно, 60 миллиардов кредитов могут быть дефолтными. Есть 4.5 миллиарда кредитов под коммерческую недвижимость. Эти 60 миллиардов, может быть, это 1.5% от совокупных банковских активов. Так что это будет болезненно, но это не обрушит банковский сектор. Таким образом, роковая петля — это нехорошо, и убытки никогда не бывают хорошими, но я не думаю, что это настолько агрессивная роковая петля, которую мы видели в предыдущих кризисах на рынке недвижимости. Мы видели, как петли судьбы существуют в реальности. Они сделали это во время кризиса сберегательных кредитов, они сделали это во время великого финансового кризиса, но на данный момент, по ряду причин, я не думаю, что мы еще достигли этой цели.
Джеймс:
Определенно есть много статей, в которых используется этот словесный цикл. Это новый термин, который я вижу в каждой статье, где это обреченная петля, обреченная петля, это все, что я слышу.
Dave:
Подожди, Джеймс, этот эпизод теперь будет называться «Doom Loop», и, вероятно, у нас будет самый результативный эпизод за все время, если мы назовем его «Doom Loop».
Ричард:
Разве мы не можем говорить о добродетельных кругах, а не об обреченной петле?
Dave:
Да, никто не хочет слышать о добродетельных кругах, к сожалению, они хотят слышать о обреченных петлях. Я бы любил добродетельные круги.
Джеймс:
Но если наступит роковая петля, Ричард, потому что похоже, что вы чувствуете уверенность в будущем некоторых коммерческих секторов, каких секторов, по вашему мнению, инвесторам следует опасаться сейчас больше всего? Если вы рассматриваете возможность покупки следующей сделки в ближайшие 12 месяцев, к каким секторам вы относитесь, эй, я бы остыл или опасался бы этого?
Ричард:
Ну, очень заманчиво сказать «офисы», потому что офисы, как я уже сказал, у нас скачок вакантности с 12% до 19%. У нас нет уверенности в возвращении на работу в американский офис. Мы думаем, что возвращение к работе будет ускоряться, но в течение более длительного периода, но на данный момент уверенности в этом нет. С другой стороны, будучи профессионалом в сфере недвижимости со стажем около 40 лет, вы получаете лучшие сделки на самых разрушенных рынках. Таким образом, несмотря на все эти переоценки, в офисном секторе появятся очень хорошие возможности. И если вы действительно хотите быть противоположным, вы бежите в противоположном направлении. Все эти люди бегут в одну сторону, говоря: «Петля, петля, петля, ты поймешь, откуда они пришли, и движешься в противоположном направлении».
Я думаю, что в розничной торговле сейчас есть много возможностей. Мы видели довольно много частного капитала. И это не офис, размеры активов могут быть меньше. Мелкие инвесторы могут заняться розничной торговлей, и мы наблюдаем нехватку площадей, и мы наблюдаем некоторые очень, очень интересные тенденции в розничной торговле. Самыми привлекательными секторами, если я хочу выразить это в таких терминах, или секторами, в которых мы наиболее уверены, я думаю, из-за попутного ветра, являются промышленный сектор и сектор многоквартирных домов, если вы хотите инвестировать в долгосрочный рост арендной платы. Но как только рынок начнет двигаться, именно здесь цены будут расти быстрее всего. Поэтому, если вы хотите инвестировать в эту долгосрочную историю, вам нужно действовать быстро, я бы сказал.
Не поймите меня неправильно, есть определенные части многоквартирного дома и квартиры, в которых, я думаю, возникнут некоторые проблемы. В многоотраслевом секторе, где люди находились в период бума, когда рост арендной платы составлял 24%, было довольно много очень дешевого промежуточного финансирования, люди покупали активы класса C с очень низким долгом, и они стремились отремонтировать и перепозиционировать их как Оценка B или B plus или A. Учитывая общую слабость и уровень процентных ставок, я думаю, что некоторые из них могут в конечном итоге объявить дефолт. Так что, если вы изучаете эти вопросы, возможно, в этом сегменте рынка есть активы, которые можно приобрести или рекапитализировать.
Dave:
У Джеймса сейчас пойдет слюноотделение.
Ричард:
О, я был. Я начал нервничать.
Dave:
Это его рулевая рубка.
Джеймс:
У меня внезапно начали чесаться пальцы. Я такой: да, вот и все. И я думаю, что Ричарду это удалось. Это похоже на то, как будто все покупали эти сделки с очень трудными исполнителями, а затем в середине потока по ним корректировались долги, и ваши затраты на строительство выше, сроки получения разрешений дольше, а затем внезапно ваша стоимость денег выросла, и это определенно есть проблемы в этом секторе. Как будто то, что стабилизировалось, тоже все еще движется, но то, что находится в середине стабилизации, — это то, где мы видим возможности. И это определенно то, что мы ищем.
Ричард:
Это верно. И снова, за долгую карьеру люди, принимавшие очень правильные решения о покупке, покупали у проблемных застройщиков или проблемных строительных компаний. Мы уже видели это раньше.
Dave:
Что ж, я надеюсь, что никто не потеряет свою рубашку. Я вообще за это не болею. Но я думаю, что полезно осознавать, что это происходит и что, скорее всего, возникнут проблемные активы, которые придется перепозиционировать кому-то другому, кроме нынешнего владельца.
Ричард:
Ага. Я имею в виду, что банковский сектор в настоящее время списывает большой объем долга, который находится под водой, поэтому это имеет экономические издержки, но на данный момент это не вышло из-под контроля. И, к счастью, это еще не сильно ударило по потребительскому сектору, рынку жилья, потому что тогда это влияет на обычных людей, и это совсем не очень приятно.
Dave:
Что ж, Ричард, большое спасибо, что присоединился к нам. Это было невероятно проницательно. Я хочу поделиться с нашей аудиторией тем, что вы и ваша команда написали потрясающий экономический отчет под названием «Перспективы мирового рынка недвижимости в середине года на 2023 год». Это увлекательное чтение, к которому также прилагается отличное видео.
Ричард, не могли бы вы кратко рассказать нам об этом и где наша аудитория может это найти, если захочет узнать больше?
Ричард:
Да, это будет на сайте CBRE, cbre.com. Перейдите в раздел «Исследования и аналитика» и нажмите на него. Это может занять два или три клика, но оно есть. У меня есть эксперты-исследователи со всего мира, и мы стараемся быть нейтральными, сбалансированными и опираться на данные. Мы просто даем общий обзор рынков недвижимости в США и во всем мире. На самом деле, я участвовал в этом и тоже многому научился.
Dave:
Это лучший исследовательский проект, верно?
Ричард:
Да, конечно.
Dave:
Все в порядке. Что ж, Ричард, еще раз спасибо, что присоединился к нам.
Ричард:
Это мое абсолютное удовольствие.
Dave:
Итак, Джеймс, Ричард сказал нам, что, по его мнению, стоимость активов падает, что, очевидно, не очень хорошо для тех, кто владеет недвижимостью, но также могут возникнуть некоторые возможности, которыми, я знаю, вы особенно заинтересованы воспользоваться. Итак, какое впечатление этот тип прогноза или прогноза вызывает у вас о вашем бизнесе?
Джеймс:
Ну, мне нравится, что он дал мне подтверждение того, что вам следует покупать, когда другие люди по сути не хотят покупать. Когда он говорил о том, насколько промышленно растет арендная плата, было так много важных мелочей, но цены падают. Итак, в этих секторах есть некоторая возможность пройти и просто найти эти возможности прямо сейчас, потому что вы все время слышите, как люди говорят: «Ах, вы ничего не можете купить. Вы ничего не сможете купить». Но одна только эта статистика, о которой он говорил, промышленная: арендная плата растет, но цены падают, вот на что вам нужно обратить внимание. Так что я все больше и больше воодушевляюсь предстоящими 12 месяцами, и мне придется проявить терпение и найти подходящую возможность.
Dave:
Вы упомянули в шоу, что предельные ставки там, где они сейчас, вы сказали, что в Сиэтле они составляют 5.5?
Джеймс:
Да, я бы сказал, от 5.25 до 5.5, где-то там.
Dave:
Но, учитывая процентные ставки, это отрицательный кредитный плечо, и это не то, что обычно привлекает инвесторов, учитывая стоимость долга. В какой момент должны повыситься ставки верхнего предела, чтобы вы почувствовали себя по-настоящему воодушевленными потенциалом сделок, которые вы можете купить?
Джеймс:
Что ж, вы всегда можете получить хорошую ставку капитализации, если купите добавленную стоимость. Вот тут-то и можно увеличить. Но я имею в виду, что теоретически мне не очень нравится покупать акции ниже максимальной ставки. Я бы хотел оказаться в этом 6.5. Если он стабилизируется с небольшим потенциалом роста, я хочу, чтобы сейчас он был около 6.5.
Dave:
И, как всем понятно, ставки капитализации являются показателем настроений рынка. И, как указывает Джеймс, он прибывает и отливается в зависимости от стоимости долга, уровня спроса и воспринимаемого риска. И вообще говоря, ставки капитализации ниже для стабилизированных активов. А когда ставки ограничения ниже, это означает, что они торгуются по более высокой цене. Когда ставки выше, они дешевле. И обычно вы как покупатель можете получить более высокую ставку капитализации, если покупаете, как говорит Джеймс, что-то, что требует добавленной стоимости.
Но извини, Джеймс, продолжай.
Джеймс:
Да, я думаю, это то, что мы наблюдаем сейчас. Многие из транзакций, которые мы наблюдаем за последние шесть месяцев, представляют собой большое количество 1031 движения денег, но не так много новых покупателей, желающих получить общий лимит в 5.5. Если у них есть цель пойти и купить, они это сделают. Кроме этого, все гонятся за добавленной стоимостью, когда нужно засучить рукава и приступить к работе. Но сейчас есть действительно хорошие покупки. Я знаю, что наша внутренняя норма доходности значительно выросла за последние девять месяцев и сейчас достигла 17, 18%, и это все хорошие вещи.
Dave:
Это очень хорошо. Что ж, нам просто нужно будет следить за ситуацией и смотреть, как пойдет, но в целом я согласен с оценкой Ричарда. Ставки верхнего предела выросли, и я думаю, что они будут продолжать расти, хотя я предполагаю, что арендная плата, по крайней мере, в многоквартирных домах, сектор, который я понимаю лучше всего, вероятно, будет снижаться. Они могут оставаться выше нуля и расти, но я думаю, что те безумные темпы роста арендной платы, которые мы наблюдали в многоквартирных домах, на данный момент закончились. Таким образом, в сочетании с повышением предельных ставок мы еще больше снизим стоимость многоквартирных домов, чем они есть сегодня, что может открыть некоторые интересные возможности. Так что нам придется следить за этим.
Джеймс, большое спасибо, что ты здесь. Мы всегда это ценим. И мы ценим всех, кто это слушает. Если вам понравился этот выпуск, не забудьте оставить нам отзыв на Spotify, Apple или на YouTube, если вы смотрите его там. Еще раз спасибо, увидимся в следующем выпуске «На рынке».
«On The Market» создан мной, Дэйвом Мейером и Кейлин Беннетт. Продюсер: Кейлин Беннетт, редактирование — Джоэл Эспарза и Onyx Media, исследование — Пуджа Джиндал, копирайтинг — Нейт Вайнтрауб. И особая благодарность всей команде BiggerPockets. Содержание шоу «На рынке» представляет собой только мнения. Все слушатели должны независимо проверять данные, мнения и инвестиционные стратегии.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- объяснил он, занимающийся недвижимостью, «Doom Loop» и что может быть причиной этого цепная реакция обвалить цены на активы
- Ассоциация «глобальное замедление» и спад Прогнозы на 2023 и 2024
- Самый слабый и сильнейшие отрасли коммерческой недвижимости (и какие из них занижены)
- Обновления предельных ставок и что, наконец, заставит цены снова улучшиться
- Лучшие возможности для покупок в 2023 году и активы с растущей арендной платой и снижением цен
- Безработица, инфляция, дефляция и чего ожидать в следующем году
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Книга, упомянутая в сериале
Свяжитесь с Ричардом:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта .
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Смещения блоков. Модернизация права собственности на экологические компенсации. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 месяцев
- 125
- 15 лет
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% Инфляция
- 20
- 20 лет
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выше
- Absolute
- абсолютно
- Принять
- доступ
- Учетная запись
- Учетные записи
- через
- активный
- активно
- фактического соединения
- на самом деле
- Ad
- Добавить
- Отрегулированный
- корректировки
- плюс
- влиять на
- снова
- агрессивный
- тому назад
- впереди
- Все
- разрешено
- позволяет
- в одиночестве
- вдоль
- уже
- причислены
- альтернативы
- Несмотря на то, что
- всегда
- am
- Америка
- среди
- среди
- количество
- суммы
- an
- анализ
- Аналитики
- и
- Другой
- ответ
- любой
- кто угодно
- все
- откуда угодно
- кроме
- Квартира
- апартаменты
- Apple
- ценить
- признательность
- примерно
- МЫ
- аргумент
- около
- гайд
- статьи
- искусственный
- искусственный интеллект
- AS
- спросить
- спрашивающий
- оценки;
- активы
- класс активов
- Активы
- предполагать
- предположения
- At
- Атакующий
- привлекательный
- аудитория
- автор
- автор
- свободных мест
- в среднем
- прочь
- b
- назад
- Плохой
- Баланс
- баланс листов
- Банка
- банкротств банков
- Банковское дело
- банковский сектор
- Банки
- основанный
- основной
- в основном
- основа
- Боевой
- BE
- медведь
- , так как:
- становится
- становление
- было
- до
- начал
- начинать
- начало
- за
- за кулисами
- не являетесь
- верить
- ниже
- ЛУЧШЕЕ
- между
- большой
- Большая фотография
- больший
- Крупнейшая
- миллиард
- Немного
- книга
- Книги
- бум
- граница
- заемщики
- купил
- Ломать
- МОСТ
- кратко
- приносить
- широкий
- Брокеры
- принес
- строить
- Строительство
- построенный
- Группа
- бизнес
- бизнес
- бюст
- но
- купить
- ПОКУПАТЕЛЬ..
- покупателей
- покупка
- Покупает
- by
- По номерам
- призывают
- под названием
- пришел
- CAN
- Может получить
- глава
- столица
- Карьера
- случаев
- Вызывать
- Причинение
- осторожный
- CBRE
- Центры
- определенный
- уверенность
- изменение
- изменения
- Канал
- дешево
- более дешевый
- главный
- Китай
- Китаев
- китайский
- круги
- Город
- класс
- Очистить
- нажмите на
- подниматься
- облако
- облачных вычислений
- Сбор
- COM
- сочетании
- как
- приход
- Комментарий
- коммерческая
- коммерческая недвижимость
- Сырьевые товары
- сообщество
- Центры сообщества
- Компании
- Компания
- полностью
- комплекс
- комплексный
- вычисление
- Беспокойство
- Условия
- доверие
- уверенный
- подключенный
- последовательный
- строительство
- потребитель
- потребительские настроения
- содержание
- контекст
- продолжать
- продолжающийся
- контроль
- Разговор
- Холодные
- Копирайтинг
- корпорации
- Цена
- Расходы
- может
- страна
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- Covid
- Crash
- создали
- создает
- творческий
- кредит
- кризис
- кризис
- любопытный
- Текущий
- резки
- цикл
- Циклический
- ежедневно
- Dallas
- данным
- центров обработки данных
- точки данных
- Дейв
- день
- Дней
- мертвый
- сделка
- Акции
- Долг
- приличный
- решения
- Снижение
- Отказ
- преданность
- По умолчанию
- по умолчанию
- ДЕФИЦИТ
- определенно
- дефляция
- дефляционный
- поставка
- Спрос
- демографический
- Демографическая
- в зависимости
- зависит
- пополнять счет
- описано
- направления
- развитый
- застройщиков
- DID
- различный
- КОПАТЬ
- Интернет
- Цифровой экономика
- направлять
- направление
- скидка
- Дисплей
- различие
- проблемных
- do
- приносит
- дело
- Dont
- гибель
- роковая петля
- сомневаюсь
- вниз
- вниз
- драматично
- управляемый
- водитель
- драйверы
- диски
- вождение
- Падение
- упал
- Опустившись
- электронная коммерция
- Рано
- простота
- Облегчает
- легко
- отливы
- Экономические
- Экономика
- экономия
- Экономист
- экономисты
- экономику
- редактирование
- или
- элемент
- еще
- появление
- развивающиеся рынки
- занятых
- занятость
- конец
- занятый
- Английский
- достаточно
- Enter
- Весь
- эпизод
- приравнивает
- собственный капитал
- Эквивалент
- по существу
- имущество
- Эфир (ETH)
- Европе
- Даже
- со временем
- Каждая
- все
- повседневный
- все члены
- все это
- , поскольку большинство сенаторов
- точно,
- чрезмерно
- возбужденный
- существовать
- расширяющийся
- ожидать
- ожидания
- ожидаемый
- дорогим
- опыт
- эксперты
- экспорт
- Izvoz,en
- простирающийся
- степень
- Глаза
- Face
- всего лишь пяти граммов героина
- факт
- фактор
- Oшибка
- достаточно
- знакомый
- семья
- далеко
- увлекательный
- страх
- ФРС
- кормление
- чувствовать
- Футов
- меньше
- Рассказы
- заполнять
- в заключение
- финансовый
- финансовый кризис
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- Компаний
- Во-первых,
- 5
- плоский
- полет
- Флорида
- Потоки
- следовать
- Что касается
- Форс-мажор
- Войска
- Прогноз
- Прогнозы
- в первую очередь
- навсегда
- формула
- вперед
- найденный
- 4
- Франция
- от
- передний
- фундаментальный
- Основы
- средства
- далее
- будущее
- собирать
- дал
- ВВП
- рост ВВП
- Общие
- в общем
- Germany
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Глобальный
- Глобальная экономика
- Go
- Бог
- идет
- будет
- Золото
- ушел
- хорошо
- есть
- класс
- большой
- значительно
- Расти
- Рост
- GUEST
- Гости
- руководство
- было
- наполовину
- рука
- Ручки
- происходить
- произошло
- Случай
- происходит
- счастливый
- Сильнее
- Есть
- имеющий
- he
- численность
- Заголовок
- заголовок
- Медицина
- здоровый
- слышать
- услышанный
- слух
- тяжелый
- Герой
- полезный
- помогает
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- его
- подсказки
- Наем
- его
- Удар
- ударять
- держать
- проведение
- имеет
- Главная
- Дома
- надежды
- надеясь
- ГОРЯЧИЙ
- Гостиница
- отели
- домохозяйства
- дома
- жилье
- Рынок жилья
- Как
- Как высоко
- HTTPS
- Хабы
- огромный
- i
- БОЛЬНОЙ
- идеальный
- идеи
- if
- Влияние
- воздействуя
- Воздействие
- нарушение
- важную
- что она
- улучшать
- in
- доход
- Увеличение
- расширились
- Увеличивает
- повышение
- все больше и больше
- невероятный
- невероятно
- самостоятельно
- индекс
- с указанием
- промышленность
- промышленность
- инфляция
- наделяют информацией
- INSANE
- проницательный
- размышления
- инструкции
- страхование
- Интеллекта
- интерес
- Процентные ставки
- заинтересованный
- интересный
- в нашей внутренней среде,
- Мультиязычность
- Интервью
- в
- Грин- карта инвестору
- инвестиций
- инвестор
- Инвесторы
- включать в себя
- вовлеченный
- IRR
- изолированный
- вопрос
- вопросы
- IT
- Италии
- ЕГО
- саму трезвость
- iTunes
- Джеймс
- работа
- Джобс
- отчет о рабочих местах
- присоединение
- присоединяясь к нам
- журнал
- Журналисты
- JPG
- Прыгать
- всего
- Сохранить
- хранение
- хранится
- Основные
- удар
- Вид
- Знать
- труд
- рынок труда
- Отсутствие
- посадка
- Фамилия
- В прошлом году
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- лизинг
- наименее
- Оставлять
- уход
- Юр. Информация
- кредитование
- Меньше
- меньшей
- позволять
- уровень
- Кредитное плечо
- LG
- ЖИЗНЬЮ
- Медико-биологическая промышленность
- такое как
- Вероятно
- линия
- подкладка
- Ликвидность
- Listening
- мало
- Живет
- варианты
- Кредиты
- в местном масштабе
- расположение
- места
- блокировка
- Длинное
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- Теряет
- от
- потери
- серия
- любят
- Низкий
- ниже
- макроэкономический
- макроэкономика
- сделанный
- поддерживает
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- управлять
- управления
- производство
- обрабатывающая промышленность
- многих
- отметка
- рынок
- рыночные условия
- перспективы рынка
- настроение рынка
- рынка
- Области применения:
- массы
- массивный
- Вопрос
- Вопросы
- Сентенция
- Май..
- может быть
- me
- значить
- означает
- проводить измерение
- измерение
- Медиа
- основным медицинским
- Встречайте
- упомянутый
- метрический
- Мейер
- В середине года
- может быть
- миграция
- миллиона
- против
- момент
- деньги
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- самых
- двигаться
- движение
- перемещение
- много
- многосекторный
- с разными
- my
- обязательно
- Необходимость
- потребности
- отрицательный
- Нейтральные
- никогда
- Новые
- Строительство нового здания
- более новый
- Новости
- следующий
- нет
- Ничто
- "обычные"
- Заметки
- сейчас
- Нюанс
- номер
- номера
- Очевидный
- of
- от
- Офис
- офисов
- .
- oh
- Хорошо
- omnichannel
- on
- консолидировать
- ONE
- те,
- только
- Оникс
- открытый
- оператор
- Обзор
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- противоположность
- or
- заказ
- обычный
- оригинал
- Другое
- Другое
- наши
- внешний
- Outlook
- внешнюю
- за
- общий
- обзор
- собственный
- владелец
- Владельцы
- Темп
- Тихий океан
- болезненный
- часть
- участие
- участие
- особый
- особенно
- партнер
- части
- pass
- мимо
- путь
- пациент
- Пауза
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- Вершина горы
- пенсия
- Люди
- народный
- для
- восприятии
- исполнители
- выполнения
- период
- взял
- картина
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- игрок
- пожалуйста
- удовольствие
- плюс
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- должность
- положительный
- возможное
- возможно
- После
- потенциал
- прогноз
- Predictions
- привилегированный
- (например,
- представить
- давление
- довольно
- предыдущий
- цена
- Цены
- цены
- в первую очередь
- Предварительный
- частная
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- Произведенный
- производительность
- профессиональный
- Профессор
- Прибыль
- Проект
- свойства
- собственность
- защищенный
- при условии
- обеспечение
- тянущий
- покупки
- цель
- Нажимать
- положил
- Оферты
- Q1
- Q2
- Q3
- Четверть
- вопрос
- Вопросы
- самый быстрый
- быстро
- привлечение
- случайный
- ассортимент
- быстро
- Обменный курс
- Стоимость
- скорее
- рейтинг
- достигать
- достиг
- Читать
- Reading
- реальные
- недвижимость
- рынок недвижимости
- рынки недвижимости
- Реальность
- на самом деле
- причины
- последний
- недавно
- спад
- признавать
- запись
- Red
- уменьшить
- привязка
- отражающий
- относительный
- относительно
- удаленные
- удаленная работа
- Аренда
- повторять
- отчету
- представлять
- исследованиям
- жилой
- упругость
- упругий
- Полезные ресурсы
- уважение
- ОТДЫХ
- розничный
- Отступать
- возвращают
- обратный
- обзоре
- Ричард
- правую
- Рост
- повышение
- Снижение
- надежный
- Роли
- Катить
- Комната
- укоренения
- год
- Run
- Бег
- s
- безопасный
- Сказал
- главная
- то же
- экономия
- видел
- сообщили
- поговорка
- Весы
- сценарий
- Сцены
- НАУКА
- Сиэтл
- секунды
- сектор
- Сектора юридического права
- посмотреть
- видя
- казаться
- кажется
- видел
- видит
- сегмент
- сегментами
- продаем
- Продавцы
- Отправить
- смысл
- послать
- настроение
- Услуги
- сервисная компания
- Поделиться
- Самый острый
- нехватка
- должен
- показывать
- показ
- Шоу
- сторона
- просто
- упростить
- с
- одинарной
- ситуация
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- Размеры
- квалифицированный
- скольжение
- медленной
- Помедленнее
- Замедление
- Медленно
- замедляет
- вялый
- меньше
- So
- мягкая
- твердый
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- в некотором роде
- где-то
- сложный
- Space
- Говоря
- особый
- конкретный
- тратить
- Расходы
- потраченный
- шип
- Вращение
- Спонсоры
- Spotify
- площадь
- стагфляция
- стоит
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- начинается
- Области
- оставаться
- пребывание
- По-прежнему
- раздражитель
- акции
- Stop
- История
- стратегий
- Стратегия
- поток
- потоки
- улица
- стресс
- сильный
- "Студент"
- по существу
- такие
- внезапный
- страдание
- предлагать
- РЕЗЮМЕ
- супер
- поставка
- возникает
- удивительный
- устойчивый
- Попутный ветер
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- бак
- команда
- Технический
- сказать
- говорит
- арендатор
- срок
- terms
- ужасный
- чем
- спасибо
- благодаря
- который
- Ассоциация
- ФРС
- Будущее
- The Wall Street Journal
- мир
- их
- Их
- сами
- тогда
- теория
- Там.
- следовательно
- Эти
- они
- задача
- вещи
- think
- мышление
- Думает
- этой
- В этом году
- те
- хоть?
- мысль
- три
- Через
- клещ
- тиканье
- ярус
- затягивание
- туже
- время
- раз
- синхронизация
- тип
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- заявил
- тонна
- слишком
- приняли
- топ
- Всего
- к
- торговать
- траектория
- Сделки
- Запись
- транзит
- казначейство
- Тенденции
- вызвать
- Триллион
- беда
- правда
- по-настоящему
- Трасты
- стараться
- пытается
- ОЧЕРЕДЬ
- два
- напишите
- Типы
- типично
- нам
- Экономика США
- Uber
- Неопределенность
- под
- понимать
- понимает
- безработица
- К сожалению
- Ед. изм
- Объединенный
- США
- единиц
- Университет
- до
- Потенциал роста
- us
- использование
- используемый
- Информация о пользователе
- использования
- обычно
- Приблизительные цены
- ценностное
- ценный
- Наши ценности
- разнообразие
- проверка
- проверить
- очень
- Видео
- видимый
- заработная плата
- заработная плата
- ждать
- Ожидание
- ходьба
- стена
- Уолл-стрит
- Wall Street Journal
- хотеть
- стремятся
- хочет
- законопроект
- наблюдение
- Вода
- Wave
- Путь..
- способы
- we
- слабость
- Вебсайт
- Недели
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- известный
- пошел
- были
- западный
- Что
- Что такое
- любой
- когда
- в то время как
- будь то
- , которые
- в то время как
- КТО
- зачем
- Wi-Fi
- будете
- готовый
- без
- замечательный
- Word
- Работа
- разрабатывать
- работавший
- рабочие
- работает
- Мир
- мире
- стоимость
- бы
- Вау
- записывать
- письмо
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- Да
- вчера
- еще
- являетесь
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль