Эта статья представлена Easy Street Capital. Читайте наши редакционные правила чтобы получить больше информации.
В последние годы довольно новый кредитный продукт: кредиты с коэффициентом покрытия долга (DSCR) стали чрезвычайно популярными среди инвесторов в недвижимость. Кредиты DSCR стали важнейшим инструментом для инвесторов, стремящихся к достижению своей мечты о финансовой свободе.
Эти кредиты, предназначенные специально для инвестиционной недвижимости только, настолько эффективны и популярны, потому что требуют без подтверждения дохода (или отношения долга к доходу), без налоговых деклараций или бесконечной бумажной волокиты. Кроме того, в то время как квалификация и документация намного меньше, чем у обычных ипотечных кредитов, процентные ставки лишь немногим выше (обычно менее чем на 1% больше). Эти кредиты предлагают фиксированные ставки на 30 лет, включая варианты, где проценты только в течение первых 10 лет, поэтому вы избегаете давления выплат и рефинансирования, которое часто возникает при альтернативах с твердыми деньгами.
В совокупности неудивительно, почему инвесторы стекаются к этим кредитам, чтобы расширить свои портфели и осуществить свои мечты о финансовой свободе.
Как вы имеете право на получение кредита DSCR?
Потенциальные заемщики иногда могут столкнуться с замешательством, когда впервые узнают о кредитах DSCR. В частности, квалификационный процесс, особенно если они были в отжимке с обычной квалификацией. В то время как обычные кредиторы тщательно изучают, по-видимому, каждый аспект ваших доходов, расходов, операций по банковскому счету и кредитной истории — кредиты DSCR отличаются, поскольку квалификация и андеррайтинг в первую очередь сосредоточены на собственности, а не на вас, заемщике.
Кредиторы DSCR посмотрят на ваш кредитный рейтинг и удостоверятся, что у вас есть платежи в течение нескольких месяцев в банке, но в остальном ваша собственность соответствует требованиям, а не вы! Это означает, что ваши источники дохода, независимо от того, есть ли у вас работа по форме W-2, собственный бизнес, вы инвестируете в недвижимость полный рабочий день, находитесь на пенсии или между работами, не важно! Кредиторы DSCR строго не учитывают доход!
Что определяет мою ставку и условия?
Так что же определяет, соответствуете ли вы требованиям и какую ставку вы будете платить? Прежде всего, это связано с тремя ключевыми факторами:
- DSCR (коэффициент покрытия долга)
- LTV (отношение кредита к стоимости)
- ФИКО (кредитный рейтинг)
Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)
Неудивительно, что показатель DSCR важен для кредитов DSCR. Коэффициент покрытия долга измеряет доход от собственности (арендную плату), разделенный на основные расходы (основная сумма и проценты по ипотечному кредиту, плюс налоги на имущество, страхование и любые применимые сборы ТСЖ).
Обычно инвесторы в недвижимость инвестировать для ежемесячного денежного потока от сдаваемой в аренду собственности, что достигается, когда доходы превышают их расходы и у них остается прибыль. DSCR 1.00x означает, что доход равен расходам, и инвестор находится в безубыточности. DSCR выше 1.00x означает, что инвестор зарабатывает деньги, поскольку теперь у него есть денежный поток. Например, DSCR 1.25x будет иметь место, если собственность зарабатывает 1,250 долларов США в месяц в виде арендной платы и имеет 1,000 долларов США в PITIA (расходы — основная сумма + проценты + налоги + страховка + членские взносы). DSCR ниже 1.00x означает, что расходы превышают доходы, поэтому инвестор ежемесячно теряет деньги.
Как это работает с точки зрения кредитора? Кредитор, как правило, хочет, чтобы инвестор сделал максимально возможный денежный поток, потому что его основной задачей является возможность производить платежи по ипотечному кредиту. Таким образом, чем выше DSCR, тем лучше условия кредитования для инвестора, потому что кредитор может быть более уверенным в том, что ему выплатят деньги, поскольку арендная плата больше, чем покрывает ежемесячные платежи по долгу!
Отношение кредита к стоимости (LTV)
Вторым определяющим фактором является отношение кредита к стоимости (ЛТВ). Это простая метрика, сравнивающая сумму вашего кредита со стоимостью имущества. Это чрезвычайно важно для кредитора, потому что основным средством защиты кредитора, если вы перестанете платить (дефолт) по кредиту, является обращение взыскания на имущество и замена денег, потерянных из-за невыплаченного долга, недвижимостью. Проще говоря, если кредитор может продать имущество больше, чем причитается в ситуации обращения взыскания, то кредитор защищен от потери денег.
Таким образом, чем ниже LTV, тем ниже риск убытков для кредитора, поскольку у него есть большая «подушка» на случай обращения взыскания. Например, в сценарии LTV 80% (скажем, заемщик покупает недвижимость и вносит 20% первоначальный взнос), недвижимость стоимостью 1,000,000 800,000 200,000 долларов будет нести кредит в размере 20 200,000 долларов с «подушкой» или капиталом в размере XNUMX XNUMX долларов для заемщика. В этой ситуации, если заемщик не выполняет свои обязательства и кредитору необходимо обратить взыскание, пока стоимость имущества не упала в цене более чем на XNUMX% (XNUMX XNUMX долларов США), кредитор защищен от риска потери, поскольку в этом случае он будет владеть имущество, которое стоит больше, чем погашенный долг.
В этом примере, если собственность сохранила эту стоимость в 1,000,000 1,000,000 800,000 долларов, а кредитор лишился права выкупа из-за дефолта, кредитор фактически выходит вперед, владея собственностью в XNUMX XNUMX XNUMX долларов вместо банкноты в XNUMX XNUMX долларов. Однако в реальном мире это не так просто (как прекрасно известно всем инвесторам в недвижимость!), поскольку на этот процесс тратятся затраты на закрытие сделки, судебные издержки, а также затраты времени и энергии, которых почти все кредиторы предпочли бы избежать.
Как это повлияет на условия кредитования? Проще говоря, чем ниже LTV, тем лучше условия для заемщика, так как это увеличивает «подушку безопасности» для кредитора в случае снижения стоимости и обращения взыскания. В приведенном выше примере стоимость имущества должна была бы уменьшиться более чем на 20%, чтобы кредитор потерял деньги, что маловероятно, но правдоподобно. Однако, если бы LTV составлял 60%, т. е. ссуда в размере 600,000 1,000,000 долларов на имущество стоимостью 40 400,000 60 долларов, стоимость должна была бы уменьшиться на колоссальные XNUMX % или XNUMX XNUMX долларов, чтобы кредитор оказался в убыточном положении. Гораздо более маловероятно! Таким образом, кредитор может предложить лучшие условия (например, более низкую ставку) по кредиту XNUMX% LTV, поскольку он несет гораздо меньший риск.
ФИКО (кредитный рейтинг)
Последним ключевым показателем для получения кредита DSCR является ваш FICO или квалификационный кредитный рейтинг. Как правило, существует три кредитных рейтинга для всех: Equifax, Experian и TransUnion, и балл, используемый для получения кредита, будет средним.
В то время как кредиты DSCR в первую очередь основаны на собственности, а не на отдельном заемщике, кредитор по-прежнему рассматривает кредитные рейтинги как часть общей картины квалификации. Обратите внимание, что кредитные баллы от ипотечного кредитора будут рассчитываться немного иначе, чем баллы, которые вы можете увидеть в обычном банке или онлайн-провайдере данных. Эти оценки немного больше взвешены в отношении кредита на недвижимость, принимая во внимание такие вещи, как другие ипотечные долги.
С точки зрения кредитора, кто-то с долгой и большой историей своевременных и полных платежей по другим ипотечным кредитам является отличным показателем вероятности совершенных и своевременных платежей по вашему кредиту DSCR. Таким образом, чем лучше кредит, тем лучше условия.
Другие факторы, определяющие квалификацию
В то время как перечисленные выше показатели «большой тройки» являются основными определяющими факторами вашей квалификации и рейтинга, другие факторы также имеют значение, хотя и не столь важное. Некоторые другие факторы, которые используют кредиторы DSCR, включают:
- Цель займа: Как правило, вы получите более выгодные условия при приобретении, чем при рефинансировании наличными, поскольку стоимость, используемая кредитором, более определена при покупке, а для заемщика более гарантирована «шкура в игре».
- Размер кредита: Кредиторы DSCR, как правило, любят размер кредита «сладкое пятно Златовласки», не слишком большой и не слишком маленький для лучшей цены. Это связано с тем, что на рынке сдаваемой в аренду недвижимости меньше (т. е. сколько потенциальных покупателей или арендаторов есть на особняки стоимостью более 3 миллионов долларов), но, наоборот, недвижимость слишком малой стоимости (стоимостью 200 тысяч долларов или меньше) может указывать на снижение или снижение. ультра-сельский рынок, суровый район или недвижимость в плохом состоянии. Лучшие ставки и самые низкие комиссии обычно приходятся на сумму кредита в диапазоне от 250 до 750 тысяч долларов.
- Штрафы за досрочное погашение: Кредиторы DSCR известны тем, что предлагают лучшие ставки, когда штрафы за досрочное погашение кредита (например, комиссия, если вы досрочно погасите кредит) выше. Если вы являетесь долгосрочным инвестором и не планируете продавать быстро, часто бывает хорошей идеей обменять штрафы за досрочное погашение в течение первых пяти лет на гораздо более низкую ставку.
Как выбрать кредитора DSCR
Как только вы будете готовы взять кредит DSCR, пришло время выбрать кредитора, который подходит именно вам. Иногда бывает сложно понять, с чего начать и кого выбрать. Есть много кредиторов DSCR, предлагающих этот продукт.
Вот секрет кредитов DSCR, который не многие кредиторы расскажут вам: кредитный продукт в основном одинаков у всех кредиторов. Хотя есть некоторые различия по краям и с точными процентными ставками, в большинстве случаев кредиты более или менее одинаковы. И когда дело доходит до ставок, у одного кредитора могут быть лучшие ставки в данный момент времени, но, как и на всех конкурентных рынках, это не продлится долго, и ставки в конечном итоге сблизятся, по сути, к одному и тому же.
Так как же выбрать подходящего кредитора DSCR не только для немедленной сделки, но и для установления долгосрочных отношений?
Вы захотите отточить истину особенности и отличия в предлагаемых кредитных программах и репутация и финансовая устойчивость также кредитора. Тарифы и сборы, скорее всего, в конечном итоге будут очень похожими, поэтому обязательно задавайте правильные вопросы и выясняйте, почему они разные.
Некоторые рекомендуемые вопросы для начала:
- Являетесь ли вы прямым кредитором, который ссужает собственный капитал, или брокерским посредником, который работает с другими кредиторами?
- Есть ли у вас специальные программы для типов недвижимости, например, краткосрочное и среднесрочное финансирование аренды? Какие-нибудь программы кредитования BRRRR?
- На какой максимальный LTV вы даете кредит?
- Требуете ли вы, чтобы DSCR был как минимум 1.00x, или у вас есть варианты для недвижимого имущества?
- Когда есть партнеры (т. е. 50/50 владельцев LLC), занимающие ссуду DSCR, соответствуете ли вы оценке FICO более высокого или более низкого партнера?
Заключение
Выбрать кредитора DSCR, а затем убедиться, что ваша квалификация дает вам самые низкие ставки и сборы, может быть ошеломляющим опытом. Надеемся, что эта статья может послужить надежным ресурсом, который поможет вам выбрать лучший кредит DSCR для вашего инвестиционного пути.
Эта статья представлена Easy Street Capital
Easy Street Capital — это частный кредитор недвижимости со штаб-квартирой в Остине, штат Техас, обслуживающий инвесторов в недвижимость по всей стране. Благодаря опытной команде и инновационным кредитным программам Easy Street Capital является идеальным финансовым партнером для инвесторов в недвижимость любого уровня опыта и специализации. Независимо от того, занимается ли инвестор ремонтом и перепродажей, финансированием сдачи в аренду или строительством с нуля, у нас есть решение, которое удовлетворит эти потребности.
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- способность
- О нас
- выше
- Учетная запись
- Достигать
- достигнутый
- приобретение
- на самом деле
- влиять на
- против
- впереди
- Все
- альтернативы
- среди
- количество
- и
- отношение
- около
- гайд
- внешний вид
- активы
- Объединение
- Остин
- автор
- назад
- Банка
- счет в банке
- основанный
- , так как:
- становиться
- не являетесь
- ниже
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- между
- большой
- Большая фотография
- Немного
- граница
- заемщики
- Заимствование
- Разрыв
- брокерский
- Строительство
- бизнес
- покупателей
- рассчитанный
- отменен
- столица
- нести
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- определенный
- закрытие
- как
- сравнив
- конкурентоспособный
- Беспокойство
- состояние
- уверенный
- замешательство
- обычный
- сходиться
- Расходы
- страна
- охват
- чехлы
- кредит
- критической
- данным
- сделка
- Долг
- выплаты по долгам
- Отказ
- снижение
- По умолчанию
- по умолчанию
- Определять
- определяет
- определения
- разница
- Различия
- различный
- направлять
- Разделенный
- документации
- Dont
- вниз
- мечты
- каждый
- Рано
- Эффективный
- столкновение
- Бесконечный
- энергетика
- чрезвычайно
- обеспечение
- Равно
- Equifax
- собственный капитал
- особенно
- по существу
- налаживание
- имущество
- Даже
- со временем
- Каждая
- все члены
- пример
- превышать
- превышает
- расходы
- Experian
- опыт
- опытные
- чрезвычайно
- факторы
- достаточно
- Комисии
- Сборы
- несколько
- FICO
- фигура
- окончательный
- финансовый
- финансирование
- Найдите
- Во-первых,
- соответствовать
- фиксированной
- поток
- внимание
- Для инвесторов
- Freedom
- от
- полный
- далее
- в общем
- получить
- получающий
- данный
- дает
- Отдаете
- будет
- хорошо
- большой
- гарантированный
- Жесткий
- со штаб-квартирой
- сильно
- помощь
- Скрытый
- высший
- история
- С надеждой
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- идея
- идеальный
- немедленная
- важную
- in
- включают
- В том числе
- доход
- Увеличивает
- указывать
- Индикаторные
- individual
- информация
- инновационный
- вместо
- страхование
- интерес
- Процентные ставки
- посредник
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- Investopedia
- инвестор
- Инвесторы
- IT
- работа
- Джобс
- путешествие
- Основные
- Знать
- известный
- больше
- Фамилия
- изучение
- Юр. Информация
- ДАВАТЬ В ДОЛГ
- кредитор
- кредиторы
- кредитование
- уровни
- LG
- Вероятно
- Включенный в список
- мало
- ООО
- варианты
- Кредиты
- логотип
- Длинное
- долгосрочный
- посмотреть
- искать
- терять
- потери
- от
- серия
- LTV
- Главная
- сделать
- Создание
- многих
- рынок
- Области применения:
- максимальный
- означает
- меры
- метрический
- Метрика
- средняя
- деньги
- Потерянные деньги
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- Ипотека
- самых
- почти
- обязательно
- необходимый
- потребности
- Новые
- "обычные"
- предлагают
- предложенный
- предлагающий
- ONE
- онлайн
- Мнения
- Опции
- Другое
- задолженность
- собственный
- Владельцы
- выплачен
- часть
- партнер
- партнеры
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- платежи
- ИДЕАЛЬНОЕ
- перспектива
- выбирать
- картина
- план
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- правдоподобный
- плюс
- состояния потока
- Популярное
- портфели
- должность
- возможное
- потенциал
- предпочитать
- представлены
- давление
- довольно
- цены
- в первую очередь
- первичный
- Основной
- частная
- процесс
- Продукт
- Прибыль
- Программы
- свойства
- собственность
- защищенный
- Недвижимости
- покупки
- Покупка
- цель
- Оферты
- квалификация
- квалифицировать
- квалификационный
- Вопросы
- быстро
- ассортимент
- Обменный курс
- Стоимость
- соотношение
- Читать
- готовый
- реальные
- недвижимость
- реальный мир
- последний
- отношения
- Аренда
- съемщики
- замещать
- представлять
- требовать
- ресурс
- Возвращает
- Снижение
- год
- то же
- Шкала
- Во-вторых
- Secret
- продаем
- продажа
- служить
- обслуживание
- выступающей
- Короткое
- аналогичный
- просто
- просто
- с
- ситуация
- Размер
- небольшой
- So
- некоторые
- Кто-то
- Источники
- особый
- конкретно
- потраченный
- Начало
- и политические лидеры
- По-прежнему
- Stop
- улица
- сильный
- такие
- сюрприз
- сладкий
- взять
- с
- налог
- Налоги
- команда
- terms
- Техас
- Ассоциация
- их
- следовательно
- вещи
- три
- время
- в
- вместе
- слишком
- инструментом
- к
- трек
- торговать
- Сделки
- Transunion
- правда
- Типы
- типично
- андеррайтинг
- использовать
- использовать
- ценностное
- проверка
- WebP
- Что
- Что такое
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- будете
- в
- Работа
- работает
- Мир
- стоимость
- бы
- письменный
- лет
- ВАШЕ
- зефирнет