За прошедший год коммерческая недвижимость имеет были разочаровывающий старший брат Аренда недвижимости. Так как Цены на жилье выросли, цены на коммерческую недвижимость упали. Когда основной ставки по ипотечным кредитам были высокими, ставки по коммерческой ипотеке были еще выше. С рекордная доля вакантных площадей в таких областях, как офис и меньшая зависимость от розничной торговли, многие инвесторы считали коммерческую недвижимость вымирающим классом активов.. Но они были не совсем правы.
Инвесторам нравится Ким Хопкинс процветал успех коммерческой недвижимости, ДАЖЕ во время карантина и пандемии. Секретный секрет Ким в ее портфеле коммерческой недвижимости с высоким денежным потоком заключался не в том, чтобы ей везло, а в том, что все было в ее силах. «купить коробку». Ким покупает ТОЛЬКО недвижимость, которая не могу выключиться, на рынках, где они будут процветать, с множеством клиентов поблизости. И сегодня она делится с нами своей точной формулой!
Но это не все. Ким сейчас обсуждаю возможность заключения еще одной сделки до конца года. На бумаге эта собственность выглядела как хоумран, но когда она углубилась в нее, выяснилось, что недвижимость может не стоит своей цены. От проблемы с сантехникой в завышенные цифры доходовКим использует Дэвида и Роба в качестве тренеров, чтобы помочь ей решить, стоит ли заключать эту сделку.
Открыть для прослушивания подкастов Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
David:
Это подкаст BiggerPockets. Что происходит, все? Это Дэвид Грин, ваш ведущий подкаста BiggerPockets Real Estate, здесь, как всегда, с моим соведущим и хорошим другом Робом Абасоло. Роб, как твои дела сегодня?
Роб:
Очень хорошо, мой друг. Очень хороший. Моя жена сегодня возвращается из Парижа. Я был одиноким папой, наблюдал за обоими своими детьми в течение последних пяти дней, поэтому я с нетерпением жду возможности снова поспать. Очень взволнован.
David:
Я могу представить. И спасибо, что присоединились ко мне на сегодняшнем шоу без сна, но с массой информации и хорошо проведенным временем.
Роб:
Это верно, да. Сегодня у нас запланировано великолепное шоу для всех присутствующих. Мы собираемся поговорить с Кимом Хопкинсом, инвестором в коммерческую недвижимость, под пугающую музыку, который заставляет сделки работать сегодня на этом рынке, да, верно, в 2023 году. Сегодня мы собираемся услышать о сделке, над которой работает Ким, какие виды сделок с коммерческой недвижимостью заключаются сегодня, риски, связанные с этой стратегией, и как не попасть впросак.
David:
Все это и многое другое. Это убийственное шоу. Перейдем к Киму.
Роб:
Ким, добро пожаловать на шоу.
Ким:
Привет, Роб. Привет, Дэвид. Спасибо, что ты у меня есть.
Роб:
Да, рад, что ты у меня есть. Итак, если я правильно понимаю, вы инвестируете в недвижимость уже 10 лет и владеете 15 объектами недвижимости через бизнес в сфере недвижимости, которым вы и ваш муж управляете вместе. Несколько быстрых вопросов, которые помогут нашим слушателям понять, кем вы являетесь как инвестор. Первый, на скольких рынках вы находитесь?
Ким:
Давайте посмотрим здесь. У нас есть Орегон, Вашингтон, Юта, Техас, Аризона, Калифорния и Флорида, всего семь.
Роб:
Хорошо, здесь всего несколько человек.
Ким:
Некоторые из них — это краткосрочная аренда, от которой мы отказались, переезжая из штата в штат.
David:
Теперь вы инвестируете в небольшую коммерческую недвижимость, например, в семейные дома. Что в этом такого, что привлекло вас к этому?
Ким:
На самом деле это был процесс исключения. Поэтому мы не хотели ремонтировать туалеты и иметь частных жильцов, поэтому мы не хотели многоквартирных домов. Мы не хотели иметь недвижимость с одним арендатором, потому что это увеличивает ваш риск. Если арендатор выходит на объект с одним арендатором, вот и все. Никакого дохода. Нам не нужны были расходы арендаторов, TI, расходы, которые часто связаны с офисом. В результате у нас остался мультиарендатор, и поэтому мы выбрали мультиарендаторскую промышленную и небольшую районную торговлю.
Роб:
Итак, какие сделки с коммерческой недвижимостью, по вашему мнению, сегодня действительно работают для вас? В начале вы упомянули, что не бывает плохих рынков, есть только плохие сделки. Итак, расскажите нам немного о том, что вы ищете в недвижимости, что делает инвестиции хорошими и все такое.
Ким:
Да. Наша коробка для покупок, конечно же, одноэтажная и многопользовательская. Мы хотим, чтобы арендаторов было меньше, наша цель — около 2,000 квадратных футов на каждого арендатора. Ни один арендатор не занимает более 30% площади. Мы ищем объекты, в которых не так много автомобилей, потому что они грязные. Мы ищем недвижимость без большого количества ресторанов, потому что она грязная. И это то, на что мы нацелены прямо сейчас. И затем мы рассчитываем на ставку ограничения примерно на уровне 7%, хотя на данный момент она действительно должна повыситься из-за того, где мы находимся с процентными ставками. На данный момент это действительно тесно связано с условиями вашего кредита.
Роб:
Могу ли я задать вам небольшой уточняющий вопрос? Когда вы говорите, что автосалоны и рестораны грязные, вы имеете в виду, что они физически грязные, и, следовательно, износ таких помещений намного сильнее?
Ким:
Да, именно это я и имею в виду. Таким образом, арендаторы автомобилей, похоже, сталкиваются с множеством экологических проблем. Они также имеют тенденцию парковать на территории много неработающих автомобилей. А что касается ресторанов, мы можем поговорить об этом позже, это очень важно для текущей сделки, которую мы рассматриваем, но то же самое. Рестораны, особенно если в них жарят еду и тому подобное, могут действительно испортить ваше имущество.
David:
Я также предполагаю, что ресторанам и авторемонтным мастерским, вероятно, потребуются дополнительные улучшения для арендаторов. Они попросят вас принести немного денег, чтобы они могли поставить большой домкрат или переместить план этажа. Вы обнаружили, что это так? Потому что вы упомянули ранее, что пытаетесь избежать этого, избегая офиса.
Ким:
Да, это совершенно верно. Вот почему я бы определенно поставил мультиарендную промышленную компанию выше мультиарендной розничной торговли. У них будет больше запросов на TI. В многоарендной индустрии нам даже не нужно это красить. Как будто это помещение уже требует минимального обслуживания, а арендаторы тоже требуют очень низкого обслуживания. Они никогда не позвонят вам, если их туалет не работает. Они просто это исправят.
Роб:
Вот почему в кроссфитах никогда не бывает кондиционера, даже когда на улице около ста градусов. Типа, ты хочешь, чтобы я просто поджарился здесь? Это идея?
Ким:
Вот почему они делают фаната с большой задницей. Вы слышали об этой компании?
David:
Единственное, что можно будет жарить, — это на кроссфите, когда тебе жарко, а не в ресторане, потому что Ким не разрешает жарить ни в одном из своих подразделений.
Роб:
Жарить нельзя.
David:
Тем не менее, вы поднимаете хороший вопрос, потому что инвесторы часто просто жаждут максимальной рентабельности инвестиций, которую они могут получить, или в этой области они будут искать самую большую ставку капитализации, которую они могут получить. И когда вы смотрите только на эти цифры, вы не думаете о том факте, что для того, чтобы получить более высокую ставку капитализации, возможно, вам придется потратить 200,000 200,000 долларов на оснащение этой квартиры, чтобы ваш новый арендатор мог войти, а затем, когда их бизнес терпит неудачу через три года, или они решают, что больше не хотят арендовать у вас это место, они уезжают, и теперь вам приходится тратить деньги, чтобы избавиться от потраченных вами XNUMX XNUMX долларов, и тратить больше денег, чтобы отремонтировать его для следующий арендатор. И поэтому эта более высокая ставка капитализации предлагается для того, чтобы побудить кого-то туда, где они на самом деле собираются зарабатывать меньше денег.
В сфере недвижимости есть много вещей, которые отнимут ваши деньги. Это больше, чем просто ипотека, налоги и страховка. Мне нравится, что ты это подчеркиваешь. На самом деле вы в каком-то смысле ищете здесь, как вести бережливый бизнес, а не просто жадничать и стремиться к самой высокой ставке капитализации, которую вы можете получить.
На что вы смотрите сегодня, когда пытаетесь оценить эти сделки? Вы упомянули, что не хотите занимать офисные помещения, но есть ли предельная ставка, на которую вы конкретно ориентируетесь? Есть ли размер устройства, который вам нужен? Как выглядит ваша коробка для покупок?
Ким:
Мы действительно лидируем по цифрам. Таким образом, вы можете иметь объявленную максимальную ставку в размере 7.5%, но когда вы войдете в нее, она не будет соответствовать действительности. Они используют проформальные цифры. У них нет достаточно большой вакансии. Так что сейчас мы действительно лидируем по цифрам. В прошлом раунде мы нацелились на несколько рынков. Мы не выбирали конкретный рынок. Мы ищем сделки, которые соответствуют цифрам. Никаких спекуляций. Мы не ищем сделку, которая имеет смысл только с этой добавленной стоимостью. Это имеет смысл только в том случае, если вы доберетесь до рыночной арендной платы. Это имеет смысл только в том случае, если вы можете продавать по этой предельной ставке. Ничего подобного. Мы видели много случаев, к которым это приводит прямо сейчас у людей, у которых были спекуляции о добавленной стоимости. И поэтому мы ищем предложения, которые прямо сейчас карандашом, с возвратом наличных, мы надеемся, 7%.
Но еще один комментарий, который я хочу сделать, заключается в том, что мы также рассматриваем налоги. И я знаю, что многие люди говорят: «О, не заключайте сделку по налогам». И я согласен. Никогда не заключайте плохую сделку по налогам, но это то, о чем вы можете подумать. Так, например, если вы собираетесь уплатить несколько сотен тысяч долларов налогов и у вас на руках есть сделка в этом году, которая предусматривает возврат только 6% наличными, и вы думаете: «Хорошо, может быть, в следующем году в год я найду сделку с возвратом наличных в размере 7% », вам нужно принять во внимание, что у вас будет… Допустим, у вас есть налоговый счет на 300,000 300,000 долларов. В следующем году у вас будет на XNUMX XNUMX долларов меньше, чтобы инвестировать в эту сделку, если вам придется платить налоги. Вы понимаете, что я говорю? Таким образом, доходность в следующем году должна быть намного выше, чтобы иметь смысл. Так что мы тоже учитываем налоги. Итак, сейчас мы немного более снисходительны к сумме возврата наличных, чем могли бы быть в следующем году, потому что нам нужно учитывать эти налоги.
Роб:
Ну, это одна вещь, о которой я всегда говорю людям, потому что в целом это действительно так… Это то, чему Дэвид научил меня за последние пару лет: возврат наличных денег на самом деле похож на один из этих показателей. Это один из четырех важных показателей при рассмотрении инвестиций в недвижимость. Вы получили налоговые льготы. Вы получили погашение долга, благодарность и возврат наличных. Таким образом, на первый взгляд, 7% возврата денежных средств может показаться небольшим для многих инвесторов, но если вы примете во внимание фактические налоговые выгоды от сегрегации затрат, амортизации бонусов, ускоренной амортизации и всего такого хорошего, это может действительно изменить ситуацию. профиль доходности любых инвестиций.
Ким:
Да. Кроме того, я просто отмечу, чтобы добавить к этому, что наши 7% наличных денег — это непривлекательная цифра спекуляций, не добавляющих ценности. Это не означает, что мы надеемся оказаться именно там через четыре года или три года или что-то в этом роде, но именно в этом смысл сделки сейчас.
David:
Это отличный момент. Многие люди тоже совершают эту ошибку. Они просто оценивают сделку в первый год и не задумываются о том, как она будет выглядеть через пять лет? Вы можете купить что-то с добавленной стоимостью или с арендной платой в размере пяти или 6% или что-то в этом роде каждый год, и эти жалкие 6% наличных денег теперь превращаются в 17% наличных денег. И часто, когда люди говорят: «Ну, как же получить такую большую прибыль», ответ такой: купите это пять лет назад. И наоборот, не покупайте недвижимость, которая не будет улучшаться с течением времени, потому что вы втянулись, о, это восемь процентов вместо 6% доходности. Это лучший вариант, и его доходность составит 8% в течение следующих 30 лет.
Роб:
Когда мы немного углубимся в это, расскажите нам немного о самых больших рисках для коммерческой недвижимости и недвижимости в целом, которые вы наблюдаете сегодня, потому что этот риск, похоже, немного меняется.
Ким:
Ага. Я думаю, что сейчас риск заключается в том, что никто не знает, что нас ждет в будущем. И поэтому мы не знаем, куда движутся процентные ставки. Если они упадут, мы надеемся, что вы сможете получить кредит без штрафа за досрочное погашение и рефинансирования, но как узнать, когда нажать эту кнопку? А если они вырастут, а вы получили краткосрочный кредит, потому что у вас высокая процентная ставка, теперь у вас проблемы. Так что существует большой риск относительно того, куда мы направляемся и как будут поступать эти арендаторы.
Наши промышленные объекты преуспели во время COVID. Они преуспели во время рецессий и тому подобного. Но с многоарендной розничной торговлей я не уверен, насколько хорошо они будут работать. Это действительно зависит от рынка, на котором вы находитесь, и характера бизнеса. Если у вас есть студия пилатеса в качестве одного из ваших арендаторов, нужен ли людям пилатес, если настанут трудные времена? Я не знаю. Это зависит от людей. Это зависит от …
Роб:
Как обстоит дело с индустриальной стороной? Потому что вы сказали, что это, я думаю, немного больше защиты во время пандемии. Почему это? Потому ли, что эти услуги всегда нужны? Это просто виды бизнеса?
Ким:
Ага. На самом деле, промышленная и районная розничная торговля очень хорошо поддержала во время пандемии. Что касается промышленных предприятий, да, мы просмотрели всех наших 130 бизнес-арендаторов и отметили, какие из них являются наиболее важными. Помните тот разговор о жизненно важном бизнесе, особенно в Орегоне и Калифорнии?
David:
О, да.
Роб:
Да.
Ким:
И все они были необходимы, поэтому все продолжали работать. На самом деле, я думаю, что единственным, у кого были проблемы, был наш кроссфит, но они тоже были прикрыты, потому что пандемия, как правило, не особо беспокоит нас, как типичного любителя кроссфита. Так что да, эти арендаторы очень хорошо себя чувствовали во время COVID. Если бы у них были проблемы, если бы они говорили, что им будет трудно платить арендную плату, мы бы просто отправили им документы для подачи заявления в государственный фонд стимулирования ГЧП и сказали им: «Заполните это и дайте нам знать, как только вы заполните это». ». И в большинстве случаев они никогда не отвечали и просто снова начинали платить за аренду.
Районная розничная торговля на самом деле также преуспела во время пандемии. Если вы посмотрите на отчеты о розничной торговле, вы увидите иное, но это потому, что они группируют мелкие районные магазины с более крупными розничными арендаторами, а это совершенно разные типы продуктов. Итак, ваш винный магазин, ваш CPA, ваша страховая компания — все эти ребята должны оставаться в бизнесе, и поэтому они преуспели и во время пандемии.
Роб:
Итак, вы упомянули, что промышленная сторона вещей, возможно, немного более мягкая или, я думаю, более солидный бизнес, способный пережить трудные времена, но затем вы также упомянули о торговых площадях, что, возможно, студия пилатеса не будет такой изолированной. Есть ли какой-то тип профиля арендатора или тип арендатора, который вам нравится брать на себя в этих помещениях, который позволяет вам чувствовать себя немного безопаснее, следя за тем, чтобы ваше жилье всегда было сдано в аренду?
Ким:
Тип арендатора будет вашим гиперлокальным арендатором, поэтому вам нужен тот, к кому люди ездят менее чем за милю. Меня устраивают маникюрные салоны, потому что они гиперлокальные. Итак, во-первых, тип арендатора будет гиперлокальным арендатором, а не чем-то уникальным, до которого людям придется ехать на большое расстояние.
И тогда рынок в этом случае имеет значение. Так что, если у меня есть студия пилатеса на третичном рынке, даже если у меня есть промышленная недвижимость на третичном рынке, прямо сейчас это будет представлять большой риск. Вам нужно что-то наполняющее, а это значит, что оно не в тупике. А если у вас есть студия пилатеса, объект, который мы сейчас рассматриваем, клиенты студии пилатеса водят более хорошие машины, чем я. Конечно, есть шутка о недвижимости, что мы все ездим на подержанных Тойотах, но, тем не менее, они все ездят на более хороших машинах, чем я, поэтому я более уверен, что во время рецессии с ними все будет в порядке.
Роб:
Имеет смысл, имеет смысл. И делаете ли вы что-нибудь еще, чтобы снизить риск с точки зрения стабилизации вашего портфеля или заключения новой сделки?
Ким:
Ага. Таким образом, с точки зрения нашего существующего портфеля, когда мы рефинансируем, мы не извлекаем весь капитал. Так что этих лохов мы не варим. Мы оставляем в сделке большую часть капитала, потому что, с одной стороны, если вы вытащите весь капитал, это фантастика, вы можете реинвестировать его, так что я полностью понимаю эту точку зрения. Но с другой стороны, теперь у вас есть такая высокая оценочная цена вашей собственности, и если рынок упадет, у вас могут возникнуть проблемы, потому что ваши выплаты по долгу выросли, если вы вытащите весь свой капитал. Итак, мы рефинансировали несколько объектов недвижимости, рефинансировали несколько объектов в нашем портфеле год или два назад, когда ставки были отличными, и мы оставили часть объектов в сделке. Таким образом, наша LTV по всему портфелю довольно низкая. Это примерно 50-60% стоимости нашего кредита.
И то же самое со сделками, которые мы заключаем сейчас. Я бы не сказал, что это полностью наш выбор, но для оценки кредита мы сейчас используем довольно низкое кредитное плечо, я думаю, намного меньше, чем когда-либо прежде. У нас есть 60% кредит для оценки этой последней недвижимости. И, конечно же, если вы не хотите использовать низкое кредитное плечо, другой вариант — попытаться воспользоваться финансированием продавца. Так что это тоже очень хороший вариант.
David:
Ага. Существует безумный способ фактически брать на себя меньше долгов за коммерческую недвижимость, и он связан с архитектурой финансирования. Таким образом, в случае с жилой недвижимостью вы обычно получаете кредит с фиксированной ставкой на срок действия кредита, обычно 30 лет. Вам не нужно беспокоиться о необходимости рефинансирования. Вы можете рефинансировать, если ставки упадут до уровня, когда это имеет смысл. Но что касается коммерческих кредитов, то они имеют графики выплат, поэтому вам придется их рефинансировать.
Итак, если у вас большой остаток по кредиту и ставка в размере 3%, это может иметь для вас смысл, но что произойдет, если ставки подскочат до 6% или 7%, а вы застрянете на уровне 80% стоимости кредита? Это может иметь катастрофические последствия. Таким образом, сохранение более низкого остатка кредита на коммерческую недвижимость, даже когда ставки низкие, по-прежнему является разумным шагом и защитным маневром, поскольку вы не знаете, куда пойдут ставки. И если они станут слишком высокими, а у вас большой остаток по кредиту, вы можете там застрять.
Я думаю, что многие люди слышат это о коммерческой недвижимости и думают, что это глупо. Зачем тебе это делать? Почему бы вам не захотеть максимизировать сумму денег, которую вы вытащите из сделки и купите следующую? Это потому, что тарифы не фиксированы.
Роб:
Ага. Вы всегда слышите, как они говорят: «Это не облагается налогом. Это необлагаемый налогом долг». И похоже, что вы хотите сохранить там часть своего капитала. Таким образом, если вы когда-нибудь продали свою собственность, вы фактически уйдете с зарплатой, я всегда об этом думаю. Но теперь, когда у нас есть понимание того, что Ким видит на рынках коммерческой недвижимости, мы собираемся углубиться в сделку, которую она только что завершила. Но перед этим мы сделаем небольшой перерыв.
David:
Здравствуйте и добро пожаловать обратно на подкаст BiggerPockets Real Estate. Мы сидим с инвестором Кимом Хопкинсом и говорим обо всем, что касается коммерческой недвижимости. Мы собираемся заключить сделку, которую она сейчас заключает. Итак, давайте заглянем за кулисы. Ким, где находится эта сделка?
Ким:
Эта сделка заключена в моем нынешнем родном городе Финикс, штат Аризона.
Роб:
И почему вы выбрали этот рынок?
Ким:
Мы выбрали этот рынок, потому что нашли выгодную сделку, Роб.
Роб:
Хороший. Я люблю это.
Ким:
Мы просмотрели примерно 10 различных рынков по каждой сделке, которую смогли найти, и именно здесь мы нашли одну.
Роб:
Для меня достаточно хорошо. Что это за коммерческая недвижимость?
Ким:
Это районный торговый центр.
David:
И какова была цена покупки недвижимости?
Ким:
Цена покупки в контракте составляет 5.4 миллиона долларов.
Роб:
Сколько арендаторов сейчас в этом объекте и есть ли свободные места?
Ким:
Это отличный вопрос. В объекте около 20 арендаторов, и я бы сказал, что мы платили за этот объект «под ключ». Нам его рекламировали как стопроцентно заселенный арендаторами по рыночной цене. Но так получилось, что как только мы заключили договор, мы обнаружили, что два арендатора не просрочили оплату, а одно помещение пустовало.
David:
Кажется, что в наши дни они ставят фильтры на все, даже на то, как рекламируются предложения. Можете ли вы сказать, что это была тщательно отфильтрованная проформа, которую вы рассматривали? Да.
Ким:
Эта проформа была очень интересной для Instagram, пока вы не вдавались в подробности.
Роб:
Хорошо. Итак, я хочу вернуться немного назад, потому что мы спросили вас, почему вы нашли это предложение. Вы сказали, что это потому, что именно здесь вы нашли сделку, но почему вы выбрали именно эту сделку? Что в нем вас привлекло?
Ким:
Итак, во-первых, он находится в фантастическом месте. Итак, это наполнитель, а это значит, что он не в тупике. Он находится в очень обеспеченном, даже лучше, чем обеспеченном, районе Феникса, который обещает стать чрезвычайно богатым, а это именно то, что вам нужно. Вы видите, как вокруг него переворачиваются дома, это большие дома на маленьком участке, белые и черные, это сейчас тренд. Вокруг него переворачиваются тонны домов. Он находится рядом с голландскими братьями, которые, как мне кажется, лучше нас выбирают недвижимость. И так это отличное место. Это был номер один.
Во-вторых, это было нарисовано карандашом. Всегда, всегда, всегда ведите за собой цифры. Таким образом, предельная ставка была разумной. Проформа на самом деле была довольно справедливой, исходя из того, что мы знали на тот момент, и поэтому принесла солидную прибыль. Я бы сказал, что это были две основные причины.
David:
Мне нравится, что мы все еще видим карандашом. Как вы думаете, как долго нам это сойдет с рук, прежде чем следующее поколение задастся вопросом: почему мы продолжаем говорить, что все сходит с рук?
Роб:
Думаю, до тех пор, пока мы пользуемся карандашами.
Ким:
Потому что таблица Google звучит странно.
David:
А они их до сих пор используют?
Роб:
ИИ вышел из строя.
Ким:
Это таблица, которая может выйти неправильно.
David:
Все в порядке. Что касается этой сделки, Ким, ты придерживался своего правила покупки или нужно было совершить какое-то творческое маневрирование?
Ким:
Немного больно в данный момент. Кажется, я сказал это в начале, но в нашем списке покупок есть модели, выпущенные в 1980 году или позже. Возможно, я забыл об этом. Но один из наших критериев покупки основан на 1980 году или после него. Мы сделали исключение. Мы сделали исключение. Это здание было построено в конце 1970-х годов, но нынешний владелец купил его и значительно увеличил стоимость. Они сделали тонну реабилитации. Переделали крышу. Переделали все витрины. Переделали парковки. Кто-нибудь хочет угадать, чего мне не хватает в этом ремонте?
Роб:
Ох, туалет, канализация, трубы.
Ким:
Ух ты. Вы не видели того, что видел я. Эти видео с канализационным осмотром выглядят как худшая колоноскопия, которую вы когда-либо видели.
David:
Вы делаете важное замечание, Ким, потому что многие инвесторы просто не думают о том факте, что после того, как что-то попадает в туалет, оно должно куда-то идти, и есть способ, которым оно попадает с вашей собственности обычно на линии города. , и вам нужно пропустить через них камеру и посмотреть, как они выглядят. Итак, я видел, как корни деревьев прорастают в трубы и создают там засоры, а затем какой-то ребенок смывает мягкую игрушку в унитаз, и она там застревает и создает блокаду, ремонт которой может оказаться невероятно дорогим, особенно если вам нужно просверлить бетон или асфальт на парковке, а затем найти, в какой части трубы она находилась. Было ли это проблемой для вас в этой конкретной сделке?
Ким:
Ага. Таким образом, мы пошли против одного из критериев нашей сделки. И трубы старые. У них конечная жизнь. Они чугунные и срок их службы подходит к концу. Так что для нас это определенно проблема.
Роб:
Хорошо. У меня много вопросов по этому поводу, но это нормально. Мы можем поговорить о канализации в автономном режиме.
Ким:
О, дерзайте. Я хотел бы поговорить об этой сделке. Я надеюсь, что это тайный личный коуч-звонок, потому что у меня есть вопросы о том, стоит ли нам двигаться дальше.
Роб:
Итак, когда это происходит, является ли это одной из тех вещей, когда вам приходится пинать каждого… потому что обычно, скажем, в Airbnb или в долгосрочной аренде, если отключается вода, вам приходится размещать их в отеле или вы надо разобраться. Но это похоже на довольно масштабную подземную реконструкцию всего здания. Так нужно ли закрывать предприятия, пока вы делаете ремонт?
Ким:
Да. Я узнал массу о канализации, которую на самом деле не хотел знать и до сих пор не знаю, но в основном трубы выполняют так называемое каналирование, то есть дно их по сути разрушается. И так дно – это земля. И если вы поймете это достаточно скоро, вы сможете сделать так называемую прокладку трубопроводов, когда вы продуваете трубы эпоксидной смолой, облицовываете их и фактически создаете трубы из ПВХ внутри старых чугунных труб. И это фантастика, потому что теоретически это можно сделать, не потревожив никого из жильцов. С другой стороны, это для этого имущества, как расходы в сто тысяч долларов, поэтому очень хочется знать, что это нужно сделать.
И я думаю, вы можете догадаться. Если к вам придет кто-то, кто занимается облицовкой труб, чтобы проверить ваши трубы, это все равно, что инспектор крыш, который занимается кровлей, как вы думаете, что они скажут? Верно. Это нужно было сделать еще вчера. И поэтому это трудный выбор, ждать или нет, потому что, если вы будете ждать слишком долго, трубы могут рухнуть, и тогда вам, как вы сказали, придется копать землю, беспокоить жильцов. Это большая проблема.
Роб:
Ух ты. Скажите, пожалуйста, удалось ли вам договориться с продавцом о каких-либо уступках, кредитах на покупную цену или о чем-либо?
Ким:
Ага. Итак, две проблемы, напомню, — это трубы, а другая проблема — это неплатежи арендаторов. И обычно это не имеет большого значения. На самом деле я не могу вспомнить последнюю недвижимость, которую я купил, где не было нескольких арендаторов-правонарушителей, которые волшебным образом появились, как только мы заключили контракт. Проблема в том, что на самом деле мы платим за эту недвижимость цену «под ключ». Эта недвижимость не приносит такой же доходности, как недвижимость, которую мы купили в прошлом году. Нам сказали, что он в идеальном состоянии, заселен на сто процентов и все арендаторы платят рыночную арендную плату. И поэтому потерянный доход в первый год — это не то, что нам нужно есть. Нам рекламировали это как «под ключ», а не как добавленную стоимость.
David:
Итак, как только вы обнаружили резервную копию двоеточия собственности, как вы использовали эту информацию, чтобы вернуться к продавцу и попытаться договориться о более выгодной для себя позиции?
Ким:
Ага. Поэтому мы попросили продавца позвонить. Я бы солгал вам, если бы мне не было страшно, но все мои друзья, которые похожи на продавцов Cutco, говорили: «Ты должен попросить о телефонном звонке. Вы не можете заниматься этим мусором по электронной почте. Ты должен попросить о телефонном звонке». Поэтому я буквально перечитал, так и не разделив разницу, и попросил его позвонить, и он сказал нет.
Роб:
Он знает, что ему придется пойти на уступки. Вероятно, он боится вести переговоры, потому что у него нет власти.
Ким:
Он не хотел со мной разговаривать. Итак, что мы обычно делаем, я не знаю, делаете ли вы то же самое со своей стороны, но мы обычно отправляем длинное электронное письмо с большим количеством цифр, объясняющее, почему мы считаем, что заслуживаем этой похвалы. И я просто чувствовал, что здесь это не будет достаточно эффективным. Этого эффекта будет недостаточно. Поэтому я сделал что-то новое. Я сделал презентацию, похожую на презентацию в Google Sheets, а затем снял видео на Loom, просматривая презентацию. И поэтому я отправил ему ссылку на видео Loom, даже не презентацию, поэтому ему пришлось прислушаться к моему голосу, и я подробно показал, как именно эти просрочки повлияют на наш доход в первый год. А затем я также рассказал о стоимости канализационной системы, показал ему все модели, показал ему видеоролики о канализационной системе, которые мы сняли, и попросил запросить кредит.
Роб:
Честно говоря, я думаю, что этот телефонный звонок решил 90% проблем в сфере недвижимости. Я действительно думал об этом вчера вечером. Все так чертовски боятся брать трубку и вести переговоры, как мы делали это в свое время, в мое время, и у меня была ситуация, когда я вел переговоры взад и вперед с риэлтором, который оказался женой одного продавец. Я предложил пару вариантов, а потом, наконец, он просто позвонил мне и сказал: «Хорошо. Что ты пытаешься сделать?" И я сказал: «Ну, в вашем предложении на самом деле нет денежного потока, и я пытаюсь заключить сделку, которая действительно приносит мне денежные потоки». И мы действительно заключили сделку. Очень хорошо с вашей стороны, потому что я знаю, что очень нервно разговаривать с продавцом. Преодоление риэлторского барьера всегда нервный опыт, но я думаю, что это очень важно.
Ким:
Ага. Ну, я попробовал. Вместо этого я отправил видео Loom, но попробовал позвонить и думаю, что видео Loom было вторым по качеству.
Роб:
И что же случилось? Он сказал да? Он вернул вам деньги?
Ким:
Итак, он сидел над этим полторы недели, и, наконец, мы связались с ним, пока были в отпуске, и он сказал нет. Он сказал, что считает, что сможет сам исправить правонарушения. Он не думал, что канализация — это большая проблема. И поэтому он сказал, что не предложит нам никакого кредита, и в итоге мы вышли из сделки.
Роб:
Были ли вы близки к тому, чтобы сказать: «Давай все равно сделаем это», или вы были полны решимости с самого начала?
Ким:
Ну, это не совсем то, чем заканчивается история. Поэтому мы вышли из сделки. Нам вернули задаток. Мы рассказали кредитору обо всем, полностью сделали, перешли к перемещению эльфа по дому и рождественским покупкам, важным вещам в это время года. Мы вышли из сделки. А потом, два дня назад, нам позвонил брокер, брокер продавца, и сказал, что готов предложить кредит в сто тысяч долларов. Изначально я не сказал, но мы попросили скидку в 350,000 XNUMX долларов.
Роб:
Скидка 350,000 350,000 долларов или кредит на XNUMX XNUMX долларов?
Ким:
Мы просили скидку в 350,000 XNUMX долларов от покупной цены.
Роб:
Итак, перенесемся в сегодняшний день: вам звонит брокер и говорит: «Эй, продавец хочет вернуться. Он даст вам скидку в сто тысяч долларов от покупной цены». Отлично, окей. А потом?
Ким:
Поэтому мы сказали: «Большое спасибо, но перезвоните нам, если будет 200».
Роб:
И он тебе перезвонил? Он перезвонил вам?
Ким:
Так позвонили час назад, а уже 130.
Роб:
Хорошо. Эй, это прогресс. Это окончательная цифра? Оно продолжает меняться.
Ким:
Ну, мы могли бы позвонить ему по громкой связи прямо сейчас, но…
Роб:
Это будет первый случай в истории BiggerPockets. Вообще-то, мне бы этого хотелось, но ладно. Хорошо, 130. Так где ты? Что ты хочешь за это?
Ким:
Честно говоря, я на грани.
David:
Несмотря на то, что мы берем у вас интервью, можем ли мы поговорить с вами об этом?
Ким:
Да, мне бы это понравилось. Пришлите мне счет позже.
David:
Потому что я чувствую, что мы находимся в середине переговоров. Мы не слышим о сделке, заключенной пять лет назад. Вот какие у меня мысли. Если ставки упадут или останутся ниже, продавец почувствует, что мне не нужно давать ей деньги. Я найду еще одного покупателя. Но если вы увидите еще одно повышение ставок, то сумма, которую кто-то будет готов заплатить за эту недвижимость, изменится, потому что теперь все цифры, которые вы вводите в таблицу Excel, меняются, а это означает, что он с большей вероятностью приедет. вернитесь и скажите: «Хорошо, вы можете получить свои 200,000 200,000», но в этот момент у вас нет той ставки, которую вы хотели, поэтому она, вероятно, будет еще больше. Сообщалось ли об этом через брокеров, например: «Эй, дайте этому парню знать, что мы купим его со скидкой в XNUMX XNUMX долларов по этой ставке, но если ставки повысятся, ему придется либо заплатить за меня, чтобы получить более низкую ставку». или позже скидка будет больше».
Ким:
Ага. Итак, наша ставка зафиксирована, и одно из наших непредвиденных обстоятельств заключается в том, что мы закроемся до конца года, потому что мы хотим воспользоваться списанием налогов, о котором я говорил ранее. Но мы дали ему понять:
Роб:
80%?
Ким:
Ага. Мы дали ему понять, что если ставки повысятся, ему будет трудно найти другого покупателя.
Роб:
Думаю, ему сейчас трудно найти покупателя. Он звонил тебе, да? Если он позвонил вам и пытается завязать этот разговор снова, вероятно, это вы.
Ким:
Ага. Я думаю, что проблема в том, что мы рассматриваем два разных объекта недвижимости. Итак, продавец ищет недвижимость, которую он купил по отличной цене. Это свойство было в плохом состоянии. Он серьезно нуждался в любви. Имущество практически пустовало, оно было ветхим и все такое. И вот он смотрит на эту недвижимость, которую купил по отличной цене. Он также владеет этим в наличной форме, так что риск здесь намного меньше. Итак, его точка зрения: в чем ваша проблема? Есть пара вакансий. Это часть ведения бизнеса. Вы просто заполняете его. Кого волнует, если TI выделит 20,000 XNUMX долларов на восстановление этого устройства? Большое дело. Потому что он сидит в соуснике.
Но мы смотрим на эту недвижимость, за которую мы заплатили более высокую цену. Поначалу прибыль была не очень хорошей, но нас это устраивало, потому что она соответствовала основным принципам. Это не была большая прибыль, но базовые основы решили нашу налоговую проблему, и мы думали, что нам вручили что-то, что требовало очень низких эксплуатационных расходов. Сейчас мы сидим где-то и собираемся торопиться заключить эту сделку до конца года. И, честно говоря, для нас это очень важный фактор. Мы заинтересованы в качестве нашей жизни. Мы о том, какова ваша почасовая ставка? Не сколько вы зарабатываете в год? Сейчас очень много работы. Итак, мы собираемся закрыть этот объект недвижимости в середине праздников, а затем унаследуем все эти проблемы.
Роб:
Вот моя мысль, и Дэвид, ты можешь сказать мне, если не согласен. Я думаю, что он поднимется немного больше, чем эти 130, просто исходя из того, где вы находитесь, и того факта, что они вас позвали. Но я не думаю, что вам следует брать эту сотню или, скажем, 50, если вы в конечном итоге окажетесь там, и вычитать ее из покупной цены, потому что я не думаю, что это будет иметь существенное значение для вашей общей ежемесячной ипотеки. Я думаю, что для вас будет важно получить кредит в размере 150,000 XNUMX долларов, если это сработает с банковским делом. Ваши кредиты ограничены. И, Дэвид, ты можешь присоединиться к этому, но я бы воспринял это как должное, чтобы ты мог сэкономить эти деньги на первоначальном взносе и использовать их для оплаты этих гигантских расходов. И затем в этот момент вы смотрите на сделку, которую анализировали изначально. Вот как я бы к этому подошел. Что ты думаешь, Дэвид?
David:
Коммерческое финансирование может не допустить этого, то же самое и с жилищным финансированием, потому что вы имеете дело с соответствующими кредитами. Правила довольно четко определяют, какой вклад продавец может внести в стоимость закрытия сделки для покупателя. В коммерческом пространстве это может не сработать. Когда они вычитают его из покупной цены, это особо не влияет. Вы просто занимаете немного меньше денег.
Ким:
Что ж, мы сохраняем сумму нашего кредита прежней, поэтому мы будем хранить эти деньги в виде наличных в банке. Мы бы поставили… Если он предоставит нам кредит в размере 200,000 200,000 долларов или скидку от покупной цены, мы будем платить на XNUMX XNUMX долларов меньше.
David:
Ага. Так что на вашем месте было бы то же самое. Что, если он придет и внесет изменения за вас?
Ким:
Мне это было бы очень интересно, если бы он захотел разобраться с канализацией. Вопрос в том, сможет ли он сделать это после закрытия? Доверяем ли мы ему?
Роб:
Это становится немного рискованным, потому что есть продавцы, которые не пойдут на такой риск, потому что сделка всегда может сорваться. Показательный пример: эта сделка уже сорвалась по этой причине. И тогда у вас всегда может быть какой-то контракт, который заставит его сделать это впоследствии. Но это всегда риск само по себе. Так что в любом случае это сложно.
Ким:
Ага. И я чувствую, что хочу убедиться, что действительно прислушиваюсь к принципам, о которых мы говорили ранее в шоу. Я хочу убедиться, что не спекулирую на том, чтобы заставить арендаторов продавать аренду. И еще одна проблема: мы фактически планировали самостоятельно управлять этим объектом, поскольку он находится в нашем родном городе. И хотим ли мы этой головной боли? Хотим ли мы взять на себя это? Мы тоже собираемся заняться лизингом. И просто неуверенность в том, куда движется рынок. Беспокоимся ли мы об арендаторе пилатеса? Беспокоимся ли мы об этих арендаторах-правонарушителях? Сможем ли мы повторно сдать помещение? Так что я струсил.
David:
Я не знаю, что ты ошибаешься. Я думаю, что в этой ситуации, учитывая то, как движется рынок, более вероятно, что ситуация в коммерческом пространстве смягчится, а не станет напряженной. Итак, это на вашей стороне. И, возможно, Феникс немного изолирован от этого, и поэтому продавец не осознает, что на рынке появится много коммерческой недвижимости с гораздо более конкурентоспособными ценами, чем те, которые мы видели, потому что ставки так высоко. И поскольку начнут наступать сроки погашения этих единовременных платежей, рефинансирование станет невозможным, и многие из этих объектов недвижимости были чем-то, на что люди вкладывали деньги, чтобы купить их, поэтому им приходилось продавать их, чтобы вернуть деньги своим инвесторам.
Я думаю, что сейчас на рынке появится больше товаров, чем было раньше. Итак, время на вашей стороне, чтобы найти сделку. Время не на вашей стороне в налоговой части. Так что это действительно то, что вам нужно взвесить. Стоит ли платить налоги, чтобы получить более выгодную сделку, или нет? Но я очень ценю, что вы поделились подробностями этой истории, потому что это реальная недвижимость. Именно это и происходит. Мне сказали это, а потом оказалось то, потом я сказал это, а потом они сказали то, и история постоянно меняется.
Роб:
Вот что я бы сказал. Думаю, я бы двинулся дальше, если бы мог получить гарантии того, что владелец собирается исправить это заранее или сразу после закрытия.
Ким:
Интересный. Мне нравится эта идея.
Роб:
Потому что для меня это одно и то же. Если он будет платить за это через эту уступку, через этот кредит, как бы вы ни хотели его разделить, то это по сути одна и та же сделка. Вам остается только убедиться в том, что ремонт будет произведен.
Ким:
Интересный. Ага. И обычно мы ищем… Что мы говорим, мы обычно ищем проблемы, которые уходят вместе с продавцом. Так что дайте мне отчет о прибылях и убытках, который целый день пишется на салфетке. У меня нет проблем, которые уходят вместе с продавцом, но это все проблемы, которые не уходят вместе с продавцом. Они остаются с нами, как только мы закрываемся. Так что это наше колебание.
David:
Ну, я думаю, ты поступаешь правильно. Придерживаться ваших орудий. Если вам приходится платить налоги, и это имеет больше смысла, чем покупка недвижимости, сделайте это. Но я бы также посмотрел, если бы я был на вашем месте, если бы мне пришлось заплатить на 70 тысяч больше, чем я хотел, компенсировала ли бы налоговая льгота в целом эти 70 тысяч? Так что, даже если сделка может быть не такой, как вы хотели, в целом это имеет больше смысла. И если это так, то вы просто спросите себя, скажем, ваша налоговая льгота составила 40 тысяч, но вы будете получать свои 70 тысяч отдельно от того места, где вы хотите быть, так что вы почувствуете, что в целом у вас 30 тысяч. находится ли эта недвижимость в таком прекрасном месте и является ли она таким ценным активом, что эти 30 тысяч стоят того? Или с твоим опытом, знаниями и тем, что ты делаешь, Ким, не могла бы ты просто найти более выгодную сделку, чтобы вернуть эти деньги где-нибудь еще?
Роб:
Хорошо, все. Если вы хотите услышать обновленную информацию об этой истории и следить за процессом, обязательно подпишитесь на Ким во всех ее социальных сетях. Ким, где люди могут найти тебя и получить самую свежую информацию и завершение саги?
Ким:
Ага. Поэтому, чтобы узнать больше о том, чем мы занимаемся, и попасть в наш список обновлений и возможностей, они могут зайти на наш веб-сайт Ironpeakproperties.com. Следуйте за мной в LinkedIn под именем Ким Хопкинс. И, наконец, в Instagram под именем MoneyPlusHappy. И эй, возможно, нам стоит поставить это на голосование. Если вы, ребята, слышите это, давайте взвесим, что, по вашему мнению, нам следует делать с этой сделкой.
Роб:
Все в порядке. Напишите в комментариях YouTube, если вы смотрите это на YouTube. Поделитесь с нами вашими мыслями.
David:
Хорошо, Ким, было здорово, что ты здесь. Большое спасибо, что поделились с нами своей историей. Я сам сижу на иголках, ожидая услышать, чем закончится эта история, поэтому мне будет любопытно услышать себя. Но на сегодня мы позволим тебе уйти отсюда. Большое спасибо за участие в шоу.
Ким:
Большое спасибо, что приняли меня, ребята.
David:
Это Дэвид Грин для Роба, прислал ему штаны от Коля, Абасоло, расписываюсь.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- Ким инвестиции в коммерческую недвижимость «купить коробку» она использует для покупки прибыльной недвижимости
- Объяснение предельных ставок и почему вы ДОЛЖНЫ сделать это правильно при покупке большой недвижимости
- Ассоциация надутыйпроформаброкеры чисел попытаются убедить вас в (не следуйте этому!)
- Типы коммерческая недвижимость, которая устойчивый к блокировке и всегда оставайся открытым
- Ассоциация существенные риски для коммерческой недвижимости в 2024 году и два предприятия, которым НИКОГДА не следует сдавать в аренду
- A живая сделка, глубокое погружение с текущей сделкой Ким обсуждает покупку
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Свяжитесь с Кимом:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта .
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выше
- AC
- ускоренный
- Учетная запись
- через
- фактического соединения
- на самом деле
- Добавить
- добавленный
- плюс
- влиять на
- После
- потом
- снова
- против
- тому назад
- впереди
- Airbnb
- Все
- позволять
- разрешено
- вдоль
- уже
- причислены
- Несмотря на то, что
- всегда
- am
- количество
- an
- анализ
- и
- животное
- Другой
- ответ
- любой
- больше не
- кто угодно
- все
- кроме
- Apple
- Применение
- ценить
- признательность
- подхода
- архитектура
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- области
- Аризона
- около
- AS
- спросить
- активы
- связанный
- At
- привлекаемый
- автор
- автоматический
- избежать
- избегающий
- прочь
- назад
- со спинкой
- Плохой
- Баланс
- Банка
- Банковское дело
- барьер
- основанный
- основной
- в основном
- BE
- , так как:
- становление
- было
- до
- начинать
- начало
- за
- не являетесь
- польза
- Преимущества
- ЛУЧШЕЕ
- Лучшая
- лучшее положение
- большой
- Большая фотография
- больший
- Крупнейшая
- Билл
- Немного
- Черный
- взрывать
- Бонус
- Сапоги
- граница
- брать в долг
- изоферменты печени
- Дно
- купил
- Коробка
- Ломать
- приносить
- брокер
- Брокеры
- брат
- Строительство
- построенный
- Группа
- бизнес
- бизнес
- но
- кнопка
- купить
- ПОКУПАТЕЛЬ..
- покупка
- Покупает
- by
- Калифорния
- призывают
- под названием
- камера
- CAN
- Может получить
- глава
- автомобиль
- легковые автомобили
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- катастрофический
- Привлекайте
- Центр
- изменение
- изменения
- изменения
- перезвон
- выбор
- Выберите
- выбрал
- рождество
- Очистить
- Закрыть
- тесно
- закрытие
- Co-Host
- тренировка
- холодный
- коллапс
- COM
- как
- приход
- комментарий
- Комментарии
- коммерческая
- коммерческая недвижимость
- общались
- Компания
- конкурентоспособный
- Заполненная
- полностью
- компонент
- уступки
- заключение
- бетон
- уверенный
- Рассматривать
- принимая во внимание
- контракт
- способствовать
- Разговор
- наоборот
- убеждать
- исправить
- правильно
- Цена
- может
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- покрытый
- Covid
- CPA
- Создайте
- создает
- Создающий
- творческий
- кредит
- кредиты
- Критерии
- CrossFit
- любопытный
- Текущий
- В настоящее время
- занавес
- Клиенты
- Давид
- день
- Дней
- сделка
- занимавшийся
- Акции
- дискуссионный
- Долг
- решать
- решение
- глубоко
- оборонительный
- определенно
- зависит
- амортизация
- заслуживать
- подробнее
- DID
- разница
- различный
- КОПАТЬ
- скидка
- Дисплей
- расстояние
- погружение
- do
- приносит
- не
- дело
- Доллар
- долларов
- сделанный
- Dont
- вниз
- управлять
- вождение
- Падение
- два
- в течение
- Голландский
- Умирающий
- каждый
- Ранее
- земля
- есть
- фактически
- или
- эльф
- еще
- конец
- закончился
- окончания поездки
- достаточно
- Весь
- полностью
- окружающий
- эпизод
- собственный капитал
- особенно
- существенный
- имущество
- Эфир (ETH)
- оценивать
- Даже
- НИКОГДА
- Каждая
- все члены
- многое
- точно,
- пример
- Excel
- исключение
- возбужденный
- существующий
- дорогим
- опыт
- объяснены
- Объясняет
- чрезвычайно
- факт
- фактор
- не удается
- ярмарка
- Осень
- вентилятор
- фантастический
- чувствовать
- Футов
- ошибка
- несколько
- фигура
- заполнять
- заполненный
- фильтры
- окончательный
- в заключение
- финансирование
- Найдите
- обнаружение
- Во-первых,
- 5
- фиксированный
- фиксированной
- исправления
- Этаж
- Флорида
- поток
- Потоки
- следовать
- следует
- питание
- Что касается
- забытый
- формула
- вперед
- вперед
- найденный
- 4
- Бесплатно
- друг
- друзья
- от
- фонд
- Основы
- будущее
- ворота
- Общие
- поколение
- получить
- получающий
- гигант
- Дайте
- данный
- дает
- Go
- цель
- идет
- будет
- ушел
- хорошо
- есть
- Правительство
- великий
- большой
- Жадный
- земля
- группы
- Рост
- ОРУЖИЕ
- Парень
- было
- Половина
- рука
- происходить
- произошло
- происходит
- Жесткий
- Есть
- имеющий
- he
- возглавлял
- слышать
- услышанный
- слух
- помощь
- ее
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- наивысший
- очень
- его
- сам
- его
- история
- Удар
- ударять
- держать
- каникулы
- Главная
- честный
- Честно
- надежды
- С надеждой
- надеясь
- Хопкинс
- кашель
- ГОРЯЧИЙ
- Гостиница
- час
- Вилла / Бунгало
- дома
- жилье
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- сто
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- if
- картина
- немедленно
- Влияние
- важную
- улучшение
- улучшение
- улучшение
- in
- включает в себя
- доход
- Увеличивает
- невероятно
- лиц
- промышленность
- информация
- первоначально
- внутри
- вместо
- инструкции
- страхование
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- заинтересованный
- в
- инвентаризация
- Грин- карта инвестору
- инвестирование
- инвестиций
- инвестор
- Инвесторы
- изолированный
- вопрос
- вопросы
- IT
- саму трезвость
- iTunes
- домкрат
- присоединение
- JPG
- Прыгать
- всего
- Сохранить
- хранение
- хранится
- удар
- Дитя
- Дети
- убийца
- Ким
- Вид
- Знать
- знания
- знает
- большой
- больше
- Фамилия
- В прошлом году
- наконец
- Поздно
- новее
- вести
- ведущий
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- аренда
- лизинг
- Оставлять
- уход
- оставил
- кредитор
- снисходительный
- Меньше
- позволять
- Кредитное плечо
- LG
- ЖИЗНЬЮ
- такое как
- Вероятно
- ОГРАНИЧЕНИЯ
- линия
- линий
- LINK
- Список
- мало
- варианты
- Кредиты
- расположенный
- расположение
- lockdowns
- запертый
- Длинное
- долгосрочный
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- ткацкий станок
- потерянный
- серия
- много
- любят
- Низкий
- ниже
- LTV
- сделанный
- Главная
- техническое обслуживание
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- многих
- с пометкой
- рынок
- Области применения:
- массивный
- Вопрос
- Максимизировать
- Май..
- может быть
- me
- значить
- означает
- Встречайте
- упомянутый
- метод
- Метрика
- средняя
- может быть
- миллиона
- отсутствующий
- ошибка
- смягчать
- Модели
- мама
- момент
- деньги
- ежемесячно
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- самых
- двигаться
- двигаться вперед
- переехал
- перемещение
- много
- с разными
- Музыка
- должен
- my
- себя
- природа
- обязательно
- Необходимость
- необходимый
- потребности
- никогда
- Новые
- следующий
- ночь
- нет
- Ничто
- сейчас
- номер
- номера
- занимает
- of
- от
- предлагают
- предложенный
- Офис
- оффлайн
- .
- часто
- oh
- Хорошо
- Старый
- on
- консолидировать
- ONE
- те,
- только
- открытый
- операционный
- Мнения
- Возможности
- против
- Опция
- Опции
- or
- заказ
- Орегон
- Другое
- в противном случае
- наши
- внешний
- внешнюю
- за
- общий
- собственный
- владелец
- владеет
- выплачен
- болезненный
- красить
- пандемия
- бумага & картон
- оформление документации
- Париж
- Парк
- parking
- часть
- особый
- партнер
- мимо
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- карандаши
- Люди
- для
- процент
- ИДЕАЛЬНОЕ
- феникс
- Телефон
- Телефонный звонок
- Физически
- выбирать
- сбор
- картина
- штифты
- труба
- трубы
- Часть
- Мест
- план
- запланированный
- планирование
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- игрок
- играет
- пожалуйста
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- Точка зрения
- поп
- «портфель»
- должность
- мощностью
- PPP
- практически
- Премиум
- presentation
- представлены
- довольно
- цена
- Цены
- первичный
- Принципы
- частная
- Pro
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- процесс
- Продукт
- Профиль
- выгодную
- Прогресс
- свойства
- собственность
- защищенный
- тянущий
- покупки
- положил
- Полагая
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- вполне
- ранг
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- достигать
- реальные
- недвижимость
- рынки недвижимости
- реальная жизнь
- реализовать
- реализованный
- на самом деле
- агент по продаже недвижимости
- причина
- разумный
- причины
- резюме
- спад
- Рефи
- реабилитация
- реинвестировать
- относительный
- соответствующие
- опора
- помнить
- Аренда
- аренда
- ремонт
- Отчеты
- представлять
- запросить
- Запросы
- требовать
- жилой
- Реагируйте
- ресторан
- ресторан
- розничный
- возвращают
- Возвращает
- избавиться
- правую
- Снижение
- рисках,
- грабить
- ROI
- крыша
- корнеплоды
- год
- условиями,
- Run
- торопить
- безопаснее
- сага
- Сказал
- то же
- Сохранить
- экономия
- сообщили
- поговорка
- испуганный
- сфера
- Во-вторых
- секунды
- Secret
- посмотреть
- видя
- казаться
- кажется
- видел
- продаем
- Продавцы
- Отправить
- отправка
- смысл
- послать
- серьезно
- Услуги
- семь
- несколько
- Форма
- разделение
- она
- лист
- СДВИГАЯ
- поставляется
- Шоппинг
- магазинов
- краткосрочный
- должен
- показывать
- показал
- показ
- закрывать
- выключать
- сторона
- значительный
- подписание
- с
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- обстоятельства
- Размер
- спать
- Ломтик
- небольшой
- меньше
- умный
- So
- Соцсети
- проданный
- твердый
- решить
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- где-то
- Скоро
- Space
- пространства
- Динамик
- конкретный
- конкретно
- спекуляция
- тратить
- потраченный
- раскол
- Спонсоры
- площадь
- Начало
- Область
- заявление
- оставаться
- Придерживаться
- По-прежнему
- раздражитель
- магазин
- История
- Стратегия
- удар
- студия
- такие
- предполагаемый
- Убедитесь
- Поверхность
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- целевое
- направлены
- учил
- налог
- Налоги
- сказать
- арендатор
- Тенденцию
- terms
- третичный
- Техас
- чем
- спасибо
- благодаря
- который
- Ассоциация
- Будущее
- их
- Их
- тогда
- теория
- Там.
- Эти
- они
- задача
- вещи
- think
- мышление
- этой
- В этом году
- те
- хоть?
- мысль
- тысяча
- три
- Thrive
- процветающий
- Через
- Таким образом
- Связанный
- время
- раз
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- Туалет
- заявил
- тонна
- Тон
- слишком
- приняли
- ПОЛНОСТЬЮ
- жесткий
- Train
- Запись
- Transform
- дерево
- тенденция
- пыталась
- беда
- Доверие
- стараться
- пытается
- Оказалось
- тюремщик
- Получается
- два
- напишите
- Типы
- типичный
- типично
- Неопределенность
- непокрытый
- под
- понимать
- понимание
- Ед. изм
- единиц
- до
- Обновление ПО
- Updates
- us
- использование
- используемый
- использования
- через
- обычно
- Юта
- отпуск
- ценностное
- очень
- Видео
- Видео
- Вид
- Режимы
- Голос
- ждать
- Ожидание
- от
- ходил
- ходьба
- хотеть
- стремятся
- хочет
- законопроект
- Вашингтон
- наблюдение
- Вода
- Путь..
- we
- Вебсайт
- неделя
- взвешивать
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- пошел
- были
- Что
- Что такое
- когда
- будь то
- , которые
- в то время как
- белый
- КТО
- все
- зачем
- жена
- будете
- готовый
- без
- Работа
- работает
- работает
- беспокоиться
- беспокоиться
- хуже
- Наихудший
- стоимость
- бы
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- Да
- вчера
- являетесь
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет