Как «эффект знаменателя» влияет на инвесторов в недвижимость

В этой статье

Вы хотите разрушить свое богатство? Я могу научить вас, как это сделать. Вы хотите создать больше богатства для себя? Я могу научить и вас этому. 

Вы знаете об эффекте знаменателя? 

В области финансов и инвестиций «эффект знаменателя” возникает, когда стоимость одной части портфеля резко снижается и снижает общую стоимость портфеля. В результате любые сегменты портфеля, стоимость которых не уменьшилась, теперь составляют большой процент от общего пирога.

Хотя это верно и отчасти очевидно, в сфере недвижимости действует еще один эффект знаменателя. Коварный разрушитель мечты и богатства инвестора. 

Если вы приобретаете и управляете большим активом и этот знаменатель идет в вашу сторону, вы будете праздновать двойной выигрыш. Но даже если вы покупаете и хорошо управляете своим активом, этот эффект знаменателя может разрушить вас и ликвидировать ваш капитал.

Каков этот эффект знаменателя? Я говорю о декомпрессии максимальной скорости. 

Что происходит в этом цикле недвижимости? 

Ставка капитализации в коммерческой недвижимости выполняет ту же функцию, что и Соотношение P / E в инвестировании на фондовом рынке, но наоборот. Фактически это отношение прибыли к цене. Конкретно: 

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль ÷ Цена актива

Ассоциация ставка капитализации изменяется обратно пропорционально стоимости актива на момент покупки/продажи. Ставка капитализации отражает мнение инвесторов об ожидаемой доходности без использования заемных средств для такого актива, в таком месте, в таких условиях и в такое время. 

Более низкая ставка капитализации соответствует более высокой цене актива. Беспрецедентное снижение ставки капитализации, которое мы испытали за последнее десятилетие, отражает почти безудержный оптимизм инвесторов в отношении приобретения коммерческой и жилой недвижимости. 

Но деревья не растут до неба. Как иронично заметил экономист Херб Штейн: «Если что-то не может продолжаться вечно, оно остановится». 

Я не говорю, что это конец роста цен на недвижимость. Я говорю, что это нормальный момент в циклах приливов и отливов на рынке недвижимости. А для тех, кого не было в 2008 году, хочу четко заявить, что нет причин паниковать или прекращать инвестировать. 

Наоборот, некоторые из лучших возможностей будут доступны как часть последствий неудачных приобретений, сделанных другими за последние несколько лет. 

Я не могу сделать лучше, чем процитировать Скотта Тренча гайд на эту тему.

Вы убеждены в разрушительной силе эффекта знаменателя? (Если вам не нравится этот термин, вы можете придерживаться термина «декомпрессия предельной скорости»). 

Повышение ставки капитализации может значительно снизить стоимость актива коммерческой недвижимости. И, как мы обсуждали в другом месте, рычаги могут сделать это еще более болезненным. Подумайте об этом, если стоимость активов упадет на 25%, это уничтожит примерно 100% капитала в сделке с кредитным плечом 75%. 

Это не сказочный кошмар. Есть много историй о инвесторах LP, которые уже были готовы потерять все свои инвестиции в некоторых синдицированных сделках. Некоторые из них представляют собой сделки двух- или трехлетней давности с погашением промежуточного долга. Другие были сделаны в прошлом году с долгом с плавающей процентной ставкой. К сожалению, многие из этих инвесторов LP еще не знают, что они в опасности.  

Дело о длительном времени удержания 

В коротком времени выдержки нет ничего плохого. Оптовые дома, дневная торговля и многие сделки с коммерческой недвижимостью обеспечивают высокую прибыль. IRR прибыли для своих инвесторов. Многие краткосрочные стратегии популярны во времена бума.

Но мой любимый инвестор Уоррен Баффет думает иначе. Он говорит: «Если вы не хотите владеть акциями в течение десяти лет, даже не думайте о том, чтобы владеть ими в течение десяти минут». Оракул из Омахи также сказал: «Или любимый период владения — навсегда».  

Итак, как долгосрочные инвесторы относятся к этой пугающей декомпрессии капитализации? Я бы сказал, что по большей части это практически не влияет на них, за исключением предоставления им возможности заключать больше сделок по справедливой или заниженной цене в ближайшие год или два. 

Думать об этом. Представьте, что вы владеете активом коммерческой недвижимости, приносящим денежные потоки. Вы приобрели его за 3 миллиона долларов два года назад, и снижение ставки капитализации за первые 18 месяцев увеличило его оценочную стоимость до 4 миллионов долларов. Вы все еще собирали свой денежный поток и наслаждались жизнью. 

Затем за последние шесть месяцев происходит декомпрессия ставки капитализации, и в следующем году ее оценочная стоимость снова снижается до 2.8 миллиона долларов. Стоит ли паниковать? Я не знаю, почему. Вы по-прежнему должны собирать денежный поток и наслаждаться жизнью.

Долгосрочные держатели не поглощаются изменениями краткосрочных ценностей. Как правило, они имеют долг с фиксированной процентной ставкой, который не подлежит погашению в течение очень долгого времени. А те, кто приобрел свой актив десять лет назад и приближается срок погашения долга, как правило, наблюдают значительный рост стоимости и выплату основной суммы долга, что дает им приемлемую позицию для рефинансирования сейчас, если это необходимо. 

Снова обратимся к Баффету. Ему было наплевать на краткосрочные взлеты и падения акций Berkshire Hathaway. Он не ориентируется на мнение рынка об этих активах, потому что это не влияет на их конечную стоимость. Ему на самом деле нравится, когда цены падают, чтобы он мог приобрести еще больше. 

Мнение фондового рынка о стоимости аналогично ставке капитализации в коммерческой недвижимости. Как инвесторы в коммерческую недвижимость, нам было бы неплохо подражать инвестору (Баффету), который может потерять 99.4% стоимости своих акций и по-прежнему превзойти S&P 500 за тот же период времени. 

Заключение

Моя инвестиционная фирма является долгосрочным держателем. Я понимаю, что это не самое популярное предложение, и в результате многие инвесторы обходят стороной наш фонд. Я желаю удачи всем краткосрочным держателям, но я предполагаю, что текущий и предстоящий шок ставки капитализации заставят многих переосмыслить свои стратегии. Произойдет это или нет, мы продолжим следовать нашей долгосрочной стратегии. 

Основатель Blackstone Ларри Финк придумал «долгосрочный подход». Может быть, нам следует назвать долгосрочное мышление «эффектом числителя CRE». 

Если бы это было так, то это было бы сосредоточено на увеличении чистого операционного дохода в нашем уравнении в течение длительного времени до такой степени, что изменения в числителе были бы менее значимыми. Эта стратегия в сочетании с приобретением долгосрочного долга с фиксированной процентной ставкой от среднего до низкого LTV должна оказаться выигрышной на любом рынке, будь то бычий или медвежий. 

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.