Что вызвало рост страхового рынка WILD в 2023 году (и когда цены могут упасть)

David:
Это шоу 819 подкаста BiggerPockets.

Andrew:
Когда дело доходит до заявлений брокеров и продавцов о страховании, вы никогда не принимаете их за чистую монету. Если вы получаете кредит, убедитесь, что вы знаете, каковы требования вашего кредитора к страховке. Также найдите других инвесторов для многосемейных и даже односемейных домов, которые инвестируют в ваш рынок, делают то, что вы хотите, и говорите: «Эй, а сколько ты платишь за страховку? Какое покрытие вы получаете? Какие у вас проблемы?»
Если вы сделаете эти три вещи, это, по крайней мере, послужит вам хорошей отправной точкой. Заглядывая вперед на три года, это немного сложнее, но если у вас есть правильная отправная точка, вы с самого начала добьетесь гораздо большего.

David:
Что происходит со всеми? Это Дэвид Грин, ведущий подкаста BiggerPockets. Самый большой, самый крутой и лучший подкаст о недвижимости в мире. Каждую неделю мы представляем вам истории, инструкции и ответы, которые помогут вам принять разумные решения в сфере недвижимости.
Сегодня, на нынешнем рынке, мы говорим о диком страховом рынке, на котором мы сейчас находимся. Мы собираемся разобраться, как мы сюда попали. Его влияние на различные классы активов, что могут сделать умные инвесторы, чтобы защитить свою собственность и самих себя, а также на то, как работает страховой рынок в целом.
Ко мне присоединился мой партнер и друг Эндрю Кушман, поскольку мы собираемся поговорить с Робертом Гамильтоном, экспертом в этой области. Андрей, добро пожаловать на шоу.

Andrew:
Хорошо быть здесь, мой друг.

David:
Да, это так, и хорошо, что вы есть. Вы только что закончили серфинг и теперь слушаете подкаст. Я рад, что ты сегодня со мной в своей цветочной рубашке. Я заметил, что эту рубашку вы носите, когда хотите заявить о себе.
У Брэндона Тернера, тоже нашего общего друга, красивая рубашка. Он сделан из джинсовой ткани. Это единственная его рубашка с рукавами, и я знаю, что он действительно хочет произвести хорошее впечатление, когда носит ее. Так что спасибо, что носите эту красивую рубашку.

Andrew:
Когда я разговариваю с вами, я хочу представить лучшее.

David:
Рад это слышать. Итак, в сегодняшнем шоу мы говорим о чем-то, о чем никто не хочет говорить, но каждый должен это услышать. Это витамины мира недвижимости, мы говорим, страхование.
Ставки являются новым барьером для входа в рынок недвижимости. Они проваливают множество сделок, текущие ставки сбивают с толку даже опытных инвесторов. Не анализируйте очередную сделку, не прослушав сегодняшний выпуск.
Эндрю, что инвесторы в недвижимость могут найти в сегодняшнем шоу, что поможет им в их бизнесе?

Andrew:
Мы даем общий обзор того, что такое страховой рынок и как на нем ориентироваться, определяем некоторые термины и просто пытаемся дать инвесторам, особенно тем, кто начинает заниматься этим бизнесом и слышит ужасные истории о том: «О, черт возьми, расходы на страхование утроятся».
Как вы это понимаете, а затем как вы это воспринимаете и продвигаетесь вперед, занимаясь андеррайтингом и рассматривая новые сделки, и что вы делаете, чтобы это не мешало вам выходить и делать успешные инвестиции сегодня?

David:
Все в порядке. Прежде чем мы перейдем к Роберту, сегодняшний краткий совет вам даст сам Эндрю Кушман.

Andrew:
Да. Сегодняшний совет: страхование похоже на парашют. Если вы не сделаете это правильно с первого раза, вероятно, во второй раз это вам не понадобится.
Итак, когда мы дойдем до конца этого эпизода, мы дадим вам семь быстрых советов, которыми вы можете воспользоваться, чтобы убедиться, что вы получаете правильную страховку и полное покрытие, чтобы вы могли сделать успешные инвестиции и получить можете расширить свое портфолио и знать, что в случае стихийного бедствия вы будете застрахованы.

David:
Отличная работа, Андрей. А если вам нравятся быстрые советы, обязательно дослушайте сегодняшнее шоу до конца, потому что Эндрю дает еще семь, когда мы дойдем до конца записи.
Это отличный вариант. Вы узнаете то, о чем, возможно, даже не подозревали, что вам нужно, но это то, что мы делаем здесь, в BiggerPockets. Мы даем вам то, что вам нужно, потому что это наша работа.
Хорошо, давайте пригласим Роберта.
Роберт Гамильтон, добро пожаловать на подкаст BiggerPockets. Как вы сегодня?

Роберт:
Дэвид, я в порядке. Как насчет тебя?

David:
У меня все в порядке. На самом деле сегодня здесь, в Калифорнии, действительно хороший день, и ничего катастрофического еще не произошло, так что скрестим пальцы. Постучите там по дереву.
Андрей, как проходит твой день?

Andrew:
Это хорошо. Как вы сказали, сегодня прекрасный день в Калифорнии. Сегодня утром только что провел несколько часов, катаясь на удивительных волнах. Теперь я могу поговорить с вами о недвижимости, ребята.
Мы говорим о страховании, которое раньше было скучным, а теперь, скажем так, уже не скучным, и я чувствую некоторые изменения на рынке. Я думаю, что скоро появятся предложения, поэтому я волнуюсь, как кот, услышавший звук открывалки.

David:
Вот так.

Andrew:
Я пойду за этим тунцом, ты всегда говоришь о Дэвиде.

David:
Да, это отличный момент. Если вы хотите узнать об этом больше, прочтите мою книгу «Масштаб», где я рассказываю об этом. Но мы надеялись, что нам никогда не придется об этом говорить. Страхование — это не то, что вы хотите, чтобы оно было интересным, но когда оно станет интересным, мы собираемся рассказать об этом в подкасте BiggerPockets и проинформировать всех.
Итак, Роберт, можешь ли ты рассказать нашим слушателям немного о себе?

Роберт:
Конечно, да. Я возглавляю нашу группу по недвижимости здесь, в Страховом офисе Америки. Я региональный управляющий партнер, и, судя по тому, как мы устроены, у нас есть группы недвижимости, которые ходят по Соединенным Штатам. Итак, у нас есть юго-восток Флориды, северо-восток, а затем западное побережье.
Мы как бы действуем как консорциум, просто чтобы поделиться знаниями, которые мы все получаем на этом рынке, и объединить усилия, чтобы попытаться исправить проблемы, решить некоторые проблемы с премией и емкостью, с которыми мы сталкиваемся. Моя специализация — многоквартирные дома, а именно квартиры с деревянным каркасом.
Итак, очевидно, что, как упомянул Эндрю, мы стали свидетелями огромного изменения на рынке. Плохая новость в том, что это так плохо, как я никогда не видел за 25 лет. Хорошая новость заключается в том, что с исторической точки зрения на самом деле не существует жесткого рынка, который существовал бы более семи лет, а мы занимаемся им примерно пять с половиной-шести лет.
Итак, мы надеемся, что, если ветер не нарушит баланс этого сезона ураганов, мы начнем видеть некоторое плато, а затем, будем надеяться, некоторое облегчение, и мы как бы углубимся в экономику того, как это произойдет, начиная с проблема страхового рынка, когда мы проходим сегодня эту телеконференцию.

David:
Ага. Так что лично у меня портфолио было уничтожено. Я купил кучу домов как раз в тот момент, когда тарифы на страховку начали расти, и я не знаю прилагательного, чтобы описать, насколько это было шокирующе, как быстро выросла страховка. Если вы еще не покупали, это может показаться вам сюрпризом, но если да, то вы понимаете, к чему я клоню.
Я купил дом и собирался сдавать его в краткосрочную аренду, это был старый дом в историческом районе, очень близко к пляжу на юге Флориды. Моя страховая сумма, лучшая цена, которую я мог получить, составляла 26,000 XNUMX долларов в год за жилой дом на одну семью. И это было после того, как я потратил кучу денег на улучшение крыши, чтобы сделать ее устойчивой к ураганам.
Я имею в виду, это безумие, и у нас проблемы в Калифорнии, у нас проблемы во Флориде. Ураган Идалия обрушился на Южную Каролину, Джорджию и Флориду — штаты, где страховые компании уже начали уходить с рынка.
Итак, давайте немного поговорим о том, как изменилось состояние страхования и как мы сюда попали. Роберт, ты не против дать нам небольшой урок истории?

Роберт:
Ага. Так что мы можем заниматься этим часами. У меня есть диаграммы и графики. Я рад поделиться с любым из слушателей, но, начиная с уровня 50,000 XNUMX футов, у нас сейчас нет возможностей на рынке. Итак, все, что произошло за последние пять лет, от лесных пожаров до ураганов и всего этого, недокументированных погодных явлений, привело к увеличению стоимости строительства.
Эндрю может подтвердить, что четыре года назад я мог потерять четыре устройства в результате пожара. Это может быть 30-40,000 XNUMX долларов за единицу с учетом включения всех городов, всех обновлений кода, увеличения стоимости строительства и отсутствия рабочей силы. Тот же самый пожар сегодня будет три или четыре х.
Таким образом, вы добавляете все это вместе с тем, что владельцам приходится оценивать свою недвижимость по более высокой цене за квадратный фут, потому что затраты на строительство выше, чем раньше. Это означает, что на рынке будет меньше операторов связи с меньшей пропускной способностью, с тем же объемом спроса, если не с более высоким спросом из-за увеличения затрат на замену.
Итак, что происходит, так это то, что эти операторы связи испытывают нехватку мощностей, и им приходится сокращать свои линии. И на примере из реальной жизни это означает, что если у меня есть жилой комплекс на 25 квартир стоимостью 250 миллионов долларов, то сегодня он, вероятно, оценивается в 50 миллионов долларов, и раньше у меня был один оператор связи, который прописывал мое покрытие с нуля до 25. миллионов, сейчас у меня может быть два или три оператора связи, потому что ни один оператор связи не может обеспечить такую ​​большую пропускную способность. И это проблема спроса и предложения, где меньшая пропускная способность означает более высокие тарифы, а когда тарифы повышаются, мы надеемся, что в это пространство войдет больше операторов связи, создаст больше пропускной способности, что приведет к снижению тарифов.
Обычно именно так работают жесткие и мягкие рынки. По моему мнению, единственное отличие на этом рынке, которого я не видел на предыдущих более жестких рынках, — это то, что жесткий рынок обычно находится в самом конце какого-то экономического события, причиной которого, очевидно, стал Covid-19. Ускорителем этого является увеличение стоимости строительства.
По моему мнению, для того, чтобы этот жесткий рынок исправился и вернул нас на пятилетний или 70-летний период мягкого рынка, где мы видим снижение ставок, приходит больше перевозчиков, франшизы ниже, исключений меньше в политике. и просто лучший рынок страхового покрытия в целом. Мы должны добиться снижения стоимости строительства. Так что это еще предстоит определить.
Некоторый спад мы увидели в конце 2022 года, начали видеть фьючерсы на пиломатериалы и сталь. Начните хеджировать, что обычно происходит на рынке кварталом позже. Но начиная с 2023 года мы наблюдаем рост затрат на материалы примерно на 6% каждый квартал, особенно в сфере механики и подобных профессий. Таким образом, нам необходимо увидеть некоторую коррекцию на строительном рынке, и я думаю, что при этом это будет исключительным моментом для самокоррекции этого страхового рынка.

Andrew:
Итак, Роберт, если бы я суммировал это с точки зрения непрофессионала, это звучало бы так, как будто вы говорите, что в последние несколько лет перевозчики, а перевозчики, это те ребята, которые на самом деле выписывают чек по претензии, верно? Когда вы говорите перевозчик?

Роберт:
Правильный. Да, это ваши страховые компании, ваши компании.

Andrew:
Ага. Так что перевозчикам только что завалили претензиями. Ураганы во Флориде, заморозки в Техасе, лесные пожары в Калифорнии. Это поразительно: их бизнес направлен на получение прибыли, и поэтому, когда они отправляют миллиарды и получают на несколько миллиардов меньше премий, это не то, чего от них ждут акционеры.
Таким образом, их выплаты значительно возросли, а затем выросла и реальная стоимость зданий. А потом, как я уже сказал, если у вас случился пожар, и вы пойдете в свою страховую компанию, скажите: «Эй, заплати мне, чтобы я восстановил эту штуку». Что ж, теперь, с учетом рабочей силы и расходных материалов, стоимость этого выросла вдвое и втрое. И я знаю, что у нас были вещи, которые раньше стоили 10,000 30 долларов, а теперь 40 или XNUMX.
Итак, вы складываете все эти вещи вместе и говорите, что это сделало рынок жестким и трудным, то есть либо страховые взносы невероятно высоки, либо в некоторых случаях вы просто не можете даже получить страховку, но вы говорите, что есть признаки того, что, надеюсь, есть признаки того, что Ситуация может улучшиться в ближайшие пару лет, если только через Флориду не пройдут еще шесть ураганов.

Роберт:
Ага. Страхование — это что-то вроде бычьего и медвежьего рынка на финансовом рынке. Мы называем его мягким и жестким рынком. А жесткий рынок просто означает, что трудно разместить страховку. Это стоит дороже, а условия обычно не такие выгодные.
Но все те моменты, о которых вы только что упомянули, являются справедливыми перевозчиками, они видят убыточность в сфере жилой недвижимости, и там, где мы раньше имели для данного актива, у меня может быть 10, 12 или, может быть, даже 20 жизнеспособных страховых компаний или перевозчиков, которые обеспечит покрытие имущества. У меня теперь трое.
И поэтому, когда на сегодняшнем рынке есть часть операторов связи, которые были там пять лет назад, но такое же количество активов, нуждающихся в страховании, эти операторы перегружены подачами заявок. Они замедляют расценки на продление и начинают называть свои условия. Они начинают увеличивать франшизы, добавляют исключения, требуют увеличения оценки, потому что могут, потому что они единственные операторы связи, желающие разместить линию или покрытие для любого конкретного типа активов.
И это не обязательно активы A, B или C, это повсеместно. У каждого пространства активов есть свои проблемы, но, вообще говоря, емкость — это проблема для всех.

Andrew:
Итак, вы говорите, что есть надежда, что мои премии, которые в этом году выросли на 67%, через год или два я смогу, по крайней мере, получить фиксированную сумму.

Роберт:
Исторически говоря, здесь нечего показывать. Именно тогда, когда мы думаем, что рынок не может стать хуже, но не видим на горизонте ничего, что указывало бы на то, что он станет лучше. Обычно именно тогда рынок начинает меняться. Я знаю, что это бессмысленно, но, опять же, если мы вернемся и посмотрим на твердые и мягкие рынки, то увидим, что у них всех есть срок годности от пяти до семи лет, а этот мог бы продлиться немного дольше.
Но обычно это происходит тогда, когда мы не можем думать, что ситуация может стать еще хуже, именно тогда на рынке появляется пара новых операторов связи, создается новая пропускная способность, показывается другим операторам связи, которые монополизируют рынок, что это конкурентный рынок. и вы начинаете получать начало сброса.
Он смотрит в хрустальный шар, чтобы узнать, когда это произойдет, но он не может продолжать такими темпами без того, чтобы операторы связи, находящиеся в стороне, не начали проявлять интерес и не вернули пропускную способность на рынок. Это мое личное мнение, основанное на исторических фактах.

Andrew:
Знаешь что, я собираюсь открыть страховую компанию, а Дэвид, я застрахую тебя на 25,000 XNUMX в год.

David:
На данный момент я не могу сказать нет.

Роберт:
Ага. Мы используем Яна. Ян — отличный пример. Это произошло, и потери до сих пор не подсчитаны количественно. Это событие с убытком в 75 миллиардов долларов. Мы увидели это в одночасье, и когда я говорю «в одночасье», в ту минуту, когда мораторий был снят после смерти Яна, некоторые из следующих продлений, которые у нас были, были отменены, и на следующий день они были повторно котированы с повышением на 30 и 40%.
Я имею в виду, что рынок привык к такому коленному рефлексу, и Ян справится с этим, пройдет следующий сезон ураганов, прежде чем мы действительно увидим влияние того, что этот ураган сделал с рынком и как он повлиял на розничных покупателей страхование.
Теперь перевозчики меняют направление, если я говорю ежеквартально, некоторые из их аппетитов и руководящих принципов меняются еженедельно. Итак, я мог бы дать Эндрю прогноз по недвижимости сегодня, и если им потребуется 90 или 120 дней, чтобы закрыться, пристрелите операторов связи, которых я использую для этих прогнозов, они могли бы полностью удалить себя из пространства или удалить себя из того класса активов, который быстро. Так что сейчас это вполне реальное время.

David:
Все в порядке. Давайте посмотрим, как я поступил в Школу страхового образования Роберта Гамильтона. Премии будут представлять собой комбинацию фактора восстановительной стоимости и риска.
Чем выше каждая из этих вещей, тем дороже будет ваша премия. Частично проблема заключается в том, что затраты на замену выросли, потому что материалы и труд выросли, а затем, я предполагаю, риск тоже вырос.
Это тот фактор, о котором мы можем говорить? Это штормы, это страховое мошенничество? Происходят ли в страховой отрасли какие-то вещи, которые также увеличивают риск для перевозчиков и приводят к более высоким затратам для нас?

Роберт:
Ага. Я вообще не думаю, что это мошенничество. Я имею в виду, что на рынке всегда будет какое-то спекулятивное мошенничество со страхованием, но это не движущая сила. Это просто глобальные погодные условия, которые у нас были. Это не какой-то пожар в каком-то одном месте. Это не какая-то одна претензия об общей ответственности в каком-либо одном месте. Это просто глобальная совокупность стихийных бедствий и событий на миллиарды долларов, которые произошли в Соединенных Штатах за последние пять лет, и которые проходят через этих носителей.
У большинства операторов связи есть так называемая точка присоединения. Итак, если я напишу страховой полис для одного из активов Эндрю, и в нем будет указан лимит в 25 миллионов долларов, мы просто будем использовать Travelers в качестве примера. Они хранят у себя только от пяти до десяти миллионов долларов любых убытков, а затем перестраховываются. И что влияет на этих перевозчиков, так это то, что из-за этих убытков в миллиарды долларов эти перевозчики перестраховываются и через свой договор перестрахования, как Эндрю, вступает в зонтичный полис.
Исторически это происходило не так часто, как за последние пять лет. Так что в глобальном масштабе это то, что движет всем. И нет никого, кто был бы застрахован от этого, потому что у любого перевозчика, у которого есть договор перестрахования, ну, если это часть их документов, которые вызывают повышение или влияние на этот договор перестрахования, эта ставка будет учитываться в каждой части бизнеса, которую они пишут. . Вот почему нынешний рынок так широко распространен. Это потому, что перестрахование влияет на каждое письмо каждой компании.

David:
Так что это не то, что я знал. Это другое. Если я вас правильно понял, это похоже на ипотечную индустрию, где вы получаете кредит от вашего кредитора и вашей головы, это просто человек, у которого вы одолжили деньги, но они продают эту бумагу кому-то другому, а тот продает ее кому-то другому. и он продолжает попадать в все большие и большие пулы.
Вы говорите, что страховка аналогична ситуации, когда вы застрахованы у перевозчика, у них есть страховка, которая их покрывает, она может быть у этого человека, и это становится началом.

Роберт:
Это совершенно верно. Когда вы смотрите на каждую рекламу по телевидению и на каждую страховую компанию, вы увидите, что все знают о глобальных публикациях, которые у них есть. То, что они на самом деле подвергают риску, довольно минимально по сравнению с глобальным перестрахованием, которое входит в эти программы.
Ян был событием с убытком в 75 миллиардов долларов. Настоящие операторы связи, которые написали, например, мы будем использовать ваш дом, кто был оператором связи в том доме, который у вас был? Скажем так, это Geico, оператор связи, который недавно покинул Флориду.

David:
Ящерицы есть по всей Флориде. Это имело бы смысл.

Andrew:
О, они падают с деревьев.

Роберт:
Если ваша страховая компания во Флориде пишет, что бы то ни было, PML у них есть со всеми этими домами, и у них есть катастрофическое событие, такое как Ян, то то, что они на самом деле платят по сравнению с тем, что они получают от своего перестраховщика, - это небольшая сумма по сравнению с тем, что эти глобальные претензии есть. Таким образом, именно перестраховщики во многом влияют на это, потому что это прямые расходы перевозчика. Точно так же, как страхование недвижимости Эндрю — это расходы на его деятельность, со страховой компанией, такой как Путешественники, их договоры перестрахования и расходы на их написание.
Итак, если сложить все это, они должны платить своему персоналу, им нужно платить за офисные помещения, им нужно платить по договорам перестрахования. Страховая компания должна оплачивать любые операционные расходы, как это делает обычный бизнес. Итак, у меня есть много клиентов, которые говорят: «Ну, я заплатил сто тысяч долларов премии и понес убытки на сто тысяч долларов. Перевозчик не потерял на мне денег». Да, они это сделали, потому что у них 40%-ная расходная нагрузка.
Таким образом, каждый доллар премии, которую вы им платите, их точка безубыточности, вероятно, составляет 60 центов на доллар. И многие люди не понимают, когда вы смотрите на коэффициенты убытков и говорите: «Ну, мой коэффициент убытков составляет всего 80%». Ну, это все равно 20%-ная потеря для перевозчика. Итак, чтобы не вдаваться в подробности, но есть много тонкостей, связанных с написанием, андеррайтингом и отрицательными результатами, которые многие из этих перевозчиков видели на основе некоторых из этих пунктов.

Andrew:
Хорошо, я уже давно занимаюсь страхованием, а вы просто использовали термин, с которым я даже не знаком. Не могли бы вы уточнить, что такое ПМЛ?

Роберт:
Это ваш вероятный максимальный убыток. Так что это во многом то, что влияет на Флориду, и причина, по которой многие операторы связи, мне не нравится использовать слово «красная черта», просто не имеют большой эстетики, но, по сути, это то, что они делают.
У вас будет перевозчик, отправляющийся во Флориду и Дэвид, вы можете отправить им тот же дом сегодня, и первое, что они сделают, это подключит его к модели. Они посмотрят, какая у них концентрация в этом почтовом индексе или в радиусе пяти миль, и решат: «Эй, у нас уже слишком много рисков в этой консолидированной области, которая не имеет никакого распространения для CAT, двух, трех или четырех штормов, которые могут пройти и пропустить что-либо из этого.

David:
Таким образом, один ураган, пришедший в этот город, может разрушить все, в отличие от того, если бы он распространился на большее расстояние, потому что эти катастрофические события, как правило, происходят в определенном географическом месте, верно?

Роберт:
Ага. Я приведу вам прекрасный пример. У нас есть актив в руках, и мы были в процессе замены их ветрозащитного покрытия до того, как это пришло в Идалию, Идалия пришла, каждый раз, когда начинается шторм, перевозчики вводят мораторий. Это означает, что пока существует этот шторм, вы не можете связывать, изменять или изменять какое-либо покрытие.

Andrew:
Вы имеете в виду, что не сможете получить страховку за день до урагана?

Роберт:
К сожалению нет.

Andrew:
Dang.

Роберт:
У нас было несколько клиентов, которые попробовали. Итак, буря утихла, и у нас все было готово, сказал андеррайтеру, я сказал: «Все подписанные документы, вот все, что вам нужно. Как только эти моратории будут отменены, мне нужно будет разместить это освещение». И этот мораторий был снят где-то в середине рабочего дня.
Мне нужно вернуться и посмотреть, какой именно день был. К концу того дня они больше не занимались бизнесом в этом почтовом индексе, потому что они заменили так много бизнеса настолько быстро, что их концентрация была на том, что они хотели в этой области.

Andrew:
Все это звучит довольно грозно. Думаю, я почти готов просто сдаться, вытащить доски для серфинга и на время забыть об этом. Но я имею в виду, очевидно, что это не так.
Итак, когда я приду к вам, или Дэвид придет к вам, или новый инвестор подумывает о том, чтобы заняться многоквартирным домом, что нам с этим делать? Как мы обеспечиваем гарантию? Получаем ли мы грубую оценку, а затем говорим: «Хорошо, в течение следующих пяти лет она будет увеличиваться на 10% в год?»
Что бы вы порекомендовали на высоком уровне, в широком смысле, инвесторам, которые не хотят сидеть в стороне, что в любом случае никогда не является хорошей стратегией, но как вы все равно смотрите на сделки, анализируете сделки и двигаетесь вперед, но фактор относительно высокой степени неопределенности, связанной со страховыми тарифами и премиями на рынке прямо сейчас?

Роберт:
Ага. Нет, это отличный вопрос. Я думаю, первое, что вам нужно сделать, это разбить его на две части. Во-первых, вы идентифицируете себя как мой актив, подвергается ли CAT или не подвергается CAT. А CAT подвергается, это значит подвергается катастрофическому событию. А в Соединенных Штатах мы обычно рассматриваем катастрофическое событие по двум причинам: ветер или пожар.
Таким образом, все на западе имеет склонность к лесным пожарам, ни в Колорадо, ни в некоторых районах Калифорнии. Все, что, скажем, от Техаса вдоль побережья до середины восточного побережья, где оно начинает рассеиваться немного к северу, представляет собой CAT, подверженный урагану.
Поэтому первое, что я бы сделал и к чему я призываю своих инвесторов, — это сначала определить, какой тип актива у вас есть. Это актив, подвергающийся катастрофическому риску, или актив, не подверженный катастрофическому риску?
Мы начнем с тех, кто не подвергается катастрофическому воздействию, потому что я думаю, что с ними немного проще. Не хочу быть безответственным, но я бы предположил, что этот рынок может просуществовать еще два-три года. И я бы подписался на основе этого, и я не делаю этого, опять же, я не оператор недвижимости, но достаточно сообразителен, чтобы занижать инвестиции в недвижимость.
Я не думаю, что вы сможете расписать гораздо больше, если прогнозируете, что этот жесткий рынок будет развиваться в течение последних 10 лет. Я не думаю, что какая-либо сделка будет гарантирована должным образом, если вы будете так долго увеличивать расходы. Это справедливое заявление, Эндрю?

Andrew:
Все, что происходит за последние два года, на самом деле вы просто делаете наиболее обоснованные предположения.

Роберт:
Это совершенно верно. Так что я бы подбадривал слушателей на телеконференции, это самое важное, что я вижу, и в свои ранние годы я, возможно, был в этом виновен. У вас есть клиенты. Клиенты ценны, они — наш актив, они помогают нам вести бизнес, кормят наши семьи и платят нашим сотрудникам. И последнее, что вы хотите сделать, это расстроить клиента.
Поэтому самая большая ошибка, которую я вижу, заключается в том, что инвесторы обращаются к своим брокерам и спрашивают: «Можете ли вы дать мне прогноз по этой недвижимости?» И последнее, что хочет сделать брокер, — это напугать инвестора тем, что то, что он им дает, безумие или то, что они им дают, может быть лучше. Итак, самая большая ошибка, которую я вижу у инвесторов, заключается в том, что они получают неверные цифры для своей проформы. Я имею в виду, что брокер недооценивает фактическую сумму страховой премии в надежде не расстроить клиента.
Итак, сделка заключена в соответствии с контрактом, инвесторы записали 300 долларов за единицу, потому что брокер не хотел их отпугивать тем, что она будет стоить 600 долларов за единицу. И поскольку андеррайтинг продолжает развиваться, с деньгами становится все труднее. Условия кредита начинают уточняться, и внезапно, в последнюю минуту, появляется брокер с котировками и говорит: «О, Эндрю, я знаю, что говорил тебе, что это будет 300 долларов за единицу, но это 600 долларов за единицу. » И мне часто кажется, что это одно из двух. Либо брокер просто не открыт со своим клиентом, либо брокер просто не разбирается в рынке.
И я буду использовать Эндрю в качестве примера. Мы подписываем множество сделок для Эндрю, 90% из которых он не реализует, и это нормально, потому что это его обязанность – гарантировать эти сделки. Но мы всегда стараемся и оцениваем, и иногда я не попадаю в цель, но не попадаю на сто процентов. Я могу пропустить это из-за того, что кредитор хочет немного более высокую оценку, чем мы думали, или я могу пропустить это из-за того, что EGI немного отличается, или, может быть, Эндрю дал мне чистую арендуемую площадь, и мы поняли валовая арендная площадь увеличилась на 10%. И, как сказал ранее Дэвид, у нас появилось на 10 % больше ценностей, которые стоит учитывать.
Такие вещи случаются, но вы не должны так сильно этого упускать. Итак, мы пытаемся составить общую картину того, где находится этот актив? Какой у него рейтинг преступности? Как мы думаем, что рынок захочет получить от стоимости замещения? Каким кредитором пользуется Эндрю? Это кредит Фредди Мака? Это кредит хедж-фонда? Это кредитор, с которым мы работали в прошлом, и который, как мы знаем, будет требовать некоторых нюансов, о которых не просят другие кредиторы? И мы пытаемся воплотить это в модель.
И порой это меньше того, что стоит на Т12 у продавца. Иногда больше. А когда сумма будет больше, мы должны быть готовы сказать Эндрю, когда он скажет: «Эй, почему нынешний владелец платит 50,000 75,000 долларов, а вы только что прогнозировали 50 XNUMX долларов?» Что ж, нам нужно подготовить пункты, чтобы рассказать об этом Эндрю. «Ну, они застраховали его на XNUMX баксов за фут, и никакие заботы не позволят вам застраховать его меньше чем на сотню. Они не покупают ветрозащиту». Или: «У них есть франшиза в четверть миллиона долларов». Это могут быть самые разные вещи, в которые нам не нужно вдаваться.
Но я думаю, что лучший совет, который я могу дать новым инвесторам, — это не бояться страхового рынка, потому что, хотя ставки верхнего предела не используются в полной мере, они, возможно, использовались на основе T12, но они все равно попадают в окончательную цену. сделки.
Так что не бойтесь, просто старайтесь убедиться, что вы работаете с кем-то, кто понимает рынок, понимает долг, который вы собираетесь получить за этот актив, и может дать вам обоснованное объяснение того, почему это может быть. быть А или почему это может быть Б, и лжецы между ними могут сдвинуть рычаг.

Andrew:
Итак, я услышал там три вещи, которые, по моему мнению, должен усвоить каждый инвестор. Во-первых, когда дело доходит до заявлений брокера и продавца о страховании, относитесь к этим заявлениям так, как если ваш четырехлетний ребенок говорит, что ему не нужно идти в ванную, прежде чем сесть в машину, вы никогда не примете это заявление за чистую монету. . Номер один. Номер один. Поэтому всегда имейте немного скептицизма.
Номер два, и это на самом деле совсем другая тема, но если вы получаете кредит, убедитесь, что вы знаете, каковы будут требования вашего кредитора к страховке. Это может помешать вашему андеррайтингу или сорвать сделку, если вы думаете, что получите один уровень страховки, а затем за две недели до закрытия ваш кредитор скажет: «Давайте проверим их страховку». И они такие: «Ах, тебе нужно вдвое больше». Это определенно может вас испортить.
И третье — получить действительно хорошую оценку. И, конечно, на этом этапе, когда я получаю точную оценку, мы всегда начинаем с Роберта, но, скажем, если у вас нет Роберта, вы еще не знаете Роберта. Номер один, найди его. А затем, во-вторых, поговорите с управляющими недвижимостью, присутствующими на рынке, на котором вы находитесь, и спросите: «Эй, какие текущие тарифы по страхованию вы видите на активе, которым вы управляете?»
Кроме того, зайдите на форум BiggerPockets и поспрашивайте, скажите: «Привет». Если вы инвестируете в Сан-Антонио, штат Техас, зайдите на форумы, найдите других инвесторов для многоквартирных или даже односемейных домов, которые инвестируют в ваш рынок и делают то, что вы хотите, и скажите: «Эй, а сколько ты платишь за страховку? Какое покрытие вы получаете? Какие у вас проблемы?» И узнайте, что делают другие инвесторы.
Если вы сделаете эти три вещи, это, по крайней мере, даст вам хорошую отправную точку, когда ваша сделка не разорится, потому что вы подписали 300 за единицу, а на самом деле это 900. Как сказал Роберт, если заглянуть на три года вперед, это немного. сложнее, но если у вас есть правильная отправная точка, вам будет намного лучше с самого начала.

Роберт:
Это отличный момент, Эндрю. И, очевидно, я живу в этом пространстве, как и каждый слушатель, и мы основываем все на единицах. Потому что вроде как все упирается в стоимость единицы продукции?
Одна вещь, и опять же, чтобы не вдаваться в подробности, но я бы посоветовал многим слушателям использовать единицу измерения в качестве ориентира. Полностью это понимаю, но иногда нужно экстраполировать еще на шаг дальше. И у меня всегда есть много клиентов, которые говорят: «Почему я плачу 250 единиц по первому активу, но я плачу 350 единиц по второму активу, и они оба имеют один и тот же полис?» Это из-за площади.
Итак, если вы хотите добавить дополнительный уровень усердия, и я имею в виду, что у Эндрю есть актив номер один, и его средняя площадь на единицу квадратного фута составляет 600 квадратных футов, а средняя площадь актива номер два на единицу объекта составляет 1200 квадратных футов, все будучи абсолютно одинаковым, второй актив будет в два раза больше первого, потому что он в два раза больше. Двойная стоимость замены, умноженная на ставку, равна премии.
Поэтому я иногда вижу, как люди зацикливаются на получении стоимости за единицу, стоимости за единицу, стоимости за единицу, а затем их актив не достигает этой стоимости за единицу. Они не понимают, почему, и это потому, что, может быть, там есть внутренние коридоры или просто много общего пространства. Это могут быть более старые и большие квартиры, возможно, квартиры с двумя спальнями площадью 1700 квадратных футов. И квадратные метры — более точный способ измерить это.
Поэтому, когда вы задаете эти вопросы своей группе сверстников, как упомянул Эндрю, если вы можете получить от управляющей компании подробную информацию об аналогичных активах и разбить ее на то, какова их средняя площадь в квадратных футах за единицу, это одна вещь, которая действительно сдвинет иглу. немного. Итак, еще раз, чтобы не вдаваться в подробности: мы хотим, чтобы этот разговор сегодня был на очень высоком уровне, но это очень важный компонент.

Andrew:
А потом я просто хочу быстро вернуться к одной вещи, о которой мы говорили раньше. Если у меня фобия, подверженная CAT, куда мне пойти в Соединенных Штатах, чтобы инвестировать туда, где у меня меньше всего шансов на ураганы, землетрясения, пожары и тому подобное? Есть ли пара штатов, которые вы бы порекомендовали людям начать?

Роберт:
Ага. Таким образом, существует множество штатов, к которым относятся более благосклонно, чем к другим, и во многом это связано с судебными разбирательствами. И дело, может быть, не столько в собственности, а просто в том, что судебные разбирательства создают благоприятные и неблагоприятные рынки.
Итак, Луизиана, Алабама, не штаты с большими судебными разбирательствами. Флорида — не лучший штат для судебных разбирательств. Техас, штат с тяжелым штрафным ущербом. Поэтому, посетив некоторые из этих штатов, вы можете не понять, почему ваши расходы на страховку увеличиваются. Это просто потому, что это не лучшая юридическая платформа для владельцев недвижимости. Это означает, что, когда против вас выдвинута претензия или какой-либо иск, у вашей страховой компании нет отличной платформы для защиты. С другой стороны, в качестве примера я приведу Северную Каролину.
Северная Каролина — отличный правовой штат для владельцев недвижимости, основанный как раз на требовании доказать халатность. Это очень хороший правовой ландшафт. Перевозчики любят Северную Каролину, потому что знают, что в этом штате их претензии по ответственности за помещение будут намного меньше, чем в любом другом штате. Все остается неизменным только потому, что здесь лучший правовой ландшафт. Поэтому я не могу конкретно сказать, что один штат лучше другого, потому что в каждом штате есть хорошие и плохие районы.

Andrew:
Ладно, понял. Итак, я знаю некоторые штаты, которые я рассматривал, вы упомянули Северную Каролину. Теннесси тоже кажется неплохим, с низким уровнем риска и преступности.

Роберт:
Теннесси — хороший штат. В Теннесси дует небольшой конвективный ветер.

Andrew:
О, метеорологические термины.

Роберт:
Ага. Просто конвективные ветры, это безымянные штормы. Итак, торнадо, сдвиги ветра, Теннесси пересекают север Миссисипи, Арканзас и попадают в северо-западный угол Теннесси. У них конвективный ветер, поэтому в Теннесси есть небольшие проблемы с недвижимостью. Но вообще говоря, Теннесси — великий штат.

David:
Эндрю, ты на собственном горьком опыте научился решать вопросы страхования. Некоторые объекты недвижимости, в которых мы живем вместе. У меня было несколько сумасшедших историй, которыми мы поделимся в другом подкасте, но о чем инвесторы должны спросить, что вы усвоили на собственном горьком опыте или включили в их контрольный список, когда они покупают страховку?

Andrew:
Ага. Я определенно учился в страховой школе методом проб и ошибок. Я чувствую, что мудрость преследует меня, но я всегда был немного быстрее, и, к счастью, Роберт был рядом, чтобы помочь мне не зайти слишком далеко вперед.
Итак, одна из вещей, которую мы почти усвоили на собственном горьком опыте, и мы не будем вдаваться в подробности, но для меня это просто выдающийся пример: «Какого черта?» А когда вы занимаетесь недвижимостью и страхованием, и если вы этого не знаете, это может испортить вам день.
Мы узнали одну вещь: у нас действительно была собственность, которая не находилась в зоне затопления, но у меня возникло смутное подозрение. Итак, у нас была страховка от наводнения, и мы получили тропический шторм, и он наводнил, и нам пришлось вдаваться в нюанс: «Ну, наводнение было вызвано дождем или водоемом?» Роберт, поправьте меня, если я ошибаюсь, но страхование от наводнения на самом деле не покрывает накопление дождевой воды. Правильно?

Роберт:
Согласно национальному плану страхования от наводнений, это перелив водоема.

Andrew:
Так что это ловушка. Я понятия не имел, что ваш жилой комплекс может затопить. Вы могли бы застраховаться от наводнения, но они могли бы прийти и сказать: «Ну, это потому, что вода не стекала, а просто шел дождь. Вы находитесь в 16 милях от ближайшего водоема, так что это не в счет». Есть ли способ покрыть это?

Роберт:
Ага. Посредством частного страхования, которое мы разместили на этом конкретном активе, что дополнительно определяет наводнение как скопление поверхностных вод.

Andrew:
Хорошо. Все в порядке. Еще кое-что интересное: мы говорили о преступности и инвестировали в округ ДеКалб, штат Джорджия, который является частью метро Атланты, и одна из причин, по которой мы уходим оттуда, заключается в том, что страховка становится очень дорогой и очень сложной, и одна из причин - преступность. В некоторых из этих районов преступность стала действительно сложной.
Что произойдет, если вы собираетесь, скажем, покупаете актив и получаете полис, у вас есть страховая ответственность и вы не тратите время на чтение исключений. Какие из трех, возможно, наиболее важных вы бы выбрали для того, чтобы инвесторы искали их, чтобы узнать, покрыто ли это страхованием или нет? Так, например, в некоторых частях Атланты они не будут прикрывать нападение и нанесение побоев, верно?

Роберт:
Правильно.

Andrew:
Итак, скажем, это номер один. Не могли бы вы вспомнить, может быть, еще два или три наиболее важных из них, которые инвестору нужно искать, чтобы выяснить: «Эй, я действительно застрахован или нет?» И не считать, что это накрыто?

Роберт:
Ага. Я имею в виду, что ситуация постоянно меняется, но, очевидно, самые крупные из них я буду использовать слово «насильственные преступления». Поэтому убедитесь, что у вас нет исключения за насильственное преступление. Перевозчики маскируют это множеством разных способов. Иногда это нападение и исключение избиения. Иногда это насилие и приставания, иногда отказ от огнестрельного оружия, иногда отказ от оружия. У них есть много разных форм, которые они используют, чтобы обескуражить это освещение.
Если вы собираетесь посетить некоторые из этих районов, и опять же, я не определяю красную линию в этом районе, но если вы в качестве инвестора собираетесь в район с высоким уровнем преступности, вам потенциально нужно быть готовым к этому. какой-то момент вашей собственности на это имущество, вы не сможете получить страхование от насильственных преступлений. И я говорю, что, исходя из того факта, что вы можете получить его в самом начале, а затем в вашем регионе произойдет два или три насильственных преступления, вы не получите его при продлении, а если вы получите его при продлении, цена потому что оно будет настолько потрясающим, что вы не захотите его покупать.
Я не хочу сказать, что покупатель должен быть осторожен, но это просто то, о чем вам нужно знать. Мы начинаем видеть некоторые другие исключения, и некоторые из них мы можем удалить, некоторые — нет. Мы начинаем видеть множество исключений из сферы торговли людьми, особенно в районе Атланты.
У меня сейчас есть два клиента, которые ведут судебный процесс по поводу торговли людьми, оба из которых, как мы считаем, не имели в этом никакой халатности или вины, но истцы, которые были из одного места в другое, независимо от того, были они или нет, или против своей воли. у двух моих клиентов есть судебные разбирательства по поводу торговли людьми.
Еще одно исключение, которое мы наблюдаем, называется исключением из-за пригодности для проживания. К любому, кто владел активом, вероятно, приходил арендатор, желающий расторгнуть договор аренды или вернуть залог, или по какой-либо причине он захотел это сделать. Они предъявляют вам претензии. Помещение было непригодным для проживания, была ли в нем вода, клопы, что бы это ни было. Мы видим, что многие перевозчики больше не защищают исключения из-за условий проживания, независимо от того, есть ли у них какие-либо преимущества.
Итак, мы могли бы продолжить список до конца этого разговора, но я призываю каждого инвестора и слушателя, участвующего в этом разговоре, сделать следующее: если вы больше ничего не получите от своего брокера, во-первых, вы должны получить сводку, которая имеет вся политика формируется на нем. Но если нет, спросите этого брокера: «Могу ли я получить полную копию котировки моей ответственности?» Вам не обязательно быть экспертом по страхованию, чтобы прочитать список форм и иметь возможность с точки зрения непрофессионала оценить, оказывает ли эта форма существенное влияние на вас. То есть, если у меня есть список форм и в нем указано исключение огнестрельного оружия, мне не нужно быть экспертом по страхованию, чтобы знать, что мой полис общей ответственности не распространяется на огнестрельное оружие.
Так что возьмите эти формы, и я обещаю вам, если вы будете смотреть на их продление за продлением, за продлением, вы начнете понимать, как эти формы вписываются в политику, какие из них работают в ваших интересах, а какие нет. и просто станьте лучшим покупателем страховки для своей собственности и своих инвесторов.

Andrew:
Так что ладно. Итак, инвесторы, которые слушают это, говорят: «Ну, подождите секунду, если в моей собственности будет стрельба, это печально, очевидно, мы не хотим, чтобы это произошло, но как это моя вина или моя ответственность?» Произойдёт следующее: кто-то из замешанных в этом придёт и подаст на вас в суд, потому что у вас, например, в доме не было достаточного освещения, и это была ваша вина.

Роберт:
Они сфабрикуют три страницы обвинений, и снова, независимо от того, обоснованы они или нет, вы столкнетесь с тем, что у вас будет освещение, а не урегулирование освещения или предстоящее предстать перед государственным судом.

Andrew:
Вот почему многие из этих вещей звучат так: «Подождите секундочку, это не моя вина, так сильно». Ну, это не значит, что это все еще не может стать вашей ответственностью. Еще одна вещь, Роберт, вы пару раз упомянули слово «формы», и когда я слышу «форма», я думаю о чем-то, что заполняю в DMV или в кабинете врача, и меня просят: «Перечислите своего ближайшего из ныне живущих родственников. » А я такой: «Не знаю, до твоего офиса четыре мили или до моего?» Какова форма в мире страхования? Что это значит?

Роберт:
Ага. Итак, есть причина, по которой ваша политика… ну, мы больше не выпускаем бумажные политики. Мы передаем их в электронном виде. Но для тех из вас, кто владеет недвижимостью достаточно долго, чтобы помнить, когда вы получали страховые папки, они настолько толстые. Есть причина, по которой они такие толстые. К каждому полису прилагаются формы, и эти формы являются договором страхования. Очень волнительно читать 130-страничную политику от корки до корки.

Andrew:
Я пытался.

Роберт:
Я никого не прошу этого делать, но ваша шпаргалка гласит: каждая политика состоит из трех компонентов. Есть страница объявлений. На странице деклараций просто указаны даты вступления полиса в силу, название страховой компании, имя застрахованного, лимиты полиса, просто очень общий обзор покрытия. Далее идет список форм.
Список форм, по сути, представляет собой оглавление следующих за ним двух дюймов бумаги. Вы можете получить 90% того, что вам нужно для понимания вашего покрытия, просто просмотрев список форм. Итак, подумайте о странице объявлений, списке форм, а затем обо всех формах.
Когда мы смотрим на полисы или смотрим на что-то для клиента, я не обязательно, если Эндрю вручил мне полис на что-то, что он покупает, я не обязательно буду читать 300 страниц. Я перейду прямо к списку форм.
И, посмотрев на этот список форм, я тогда пойму все, что следует за этим списком форм, что хорошо, что плохо, что, возможно, мне нужно, если есть гарантия, говорящая, что эта политика гарантирует отсутствие алюминиевой проводки, я собираюсь прочитать бланк алюминиевой проводки и сказать: «Хорошо, что именно там написано?» Там написано, что алюминиевой проводки нет или ее нужно исправить? Таким образом, формы предназначены для детализации, но вы можете извлечь большую часть из списка форм. Я рассматриваю список форм как оглавление.

Andrew:
Все в порядке. Так что это звучит как действительно хороший совет. Да, я бы сказал, что особенно даже для новых инвесторов: если вы пытаетесь, во-первых, просто узнать, как работает страхование, но также убедиться, что вы получили правильное покрытие.
Проверьте страницу своих деклараций, потому что там будут указаны все ваши лимиты, например: «Вы застрахованы на 2 миллиона на этом и на 500,000 635 на этом, а ваши франшизы на этом». А затем ваш список форм — это таблица содержания. Так что, если вы беспокоитесь о запрете на огнестрельное оружие, или об алюминиевой проводке, или о ветре и граде, он скажет вам: «Хорошо, идите. Это на странице XNUMX, я пойду посмотреть, взгляну сюда». Но он скажет вам, что дает вам быстрый обзор высокого уровня.

Роберт:
Да, не совсем так, но это именно то, что есть. Если вы видите одобрение оценки крыши в своем полисе на недвижимость, что ж, я, вероятно, пойду и захочу прочитать это одобрение оценки крыши, узнать, получил ли я страховку от повреждения моих крыш. Это намного проще, чем вы думаете, когда понимаете механизм составления страхового полиса.

Andrew:
Все в порядке. Говоря об оценке крыши и франшизе, теперь многие из нас знакомы со словами: «О, у меня есть франшиза в 10,000 25,000 долларов, или 5 10, или сто тысяч». И я знаю, что одна из вещей, на понимание которой нам поначалу потребовалось немного больше времени, - это многие из этих правил в отношении квартир, например, если я покупаю 2-квартирную или 2-квартирную квартиру, она будет сопровождаться XNUMX-квартирной. % франшизы. Это звучит великолепно. XNUMX%, это ничего. Почему это абсолютно неправильно?

Роберт:
Ага. Поэтому каждый раз, когда вы видите процентную франшизу, которая была 10 лет назад, ко мне приедет перевозчик, например, Путешественники. 10 лет назад Путешественники, пять лет назад, Путешественники сказали: «Мы собираемся начать вводить процентные франшизы во все наши квартиры в Атланте». Я сказал: «Ты сошел с ума. Если вы сделаете это, вы потеряете каждую квартиру, которую выпишете».
Я был неправ. Поскольку рынок быстро их догнал, и там, где они ввели франшизу за град в размере одного или 2%, многие другие перевозчики делают это, и я надеюсь, что здесь нет слушателей Travelers. Я не говорю о путешественниках, я просто привожу их в качестве примера.
Но Эндрю имеет в виду, что каждый раз, когда вы видите процент, подлежащий вычету по вашему полису, это процент от стоимости, к которой применяется этот расчет заработной платы, а не процент от убытков. Показательный пример: у Эндрю отличное портфолио.
Я думаю, что у нас есть один актив, есть актив на 30 миллионов долларов, у него есть франшиза в размере 2%, это 2% от 30 миллионов долларов до применения страхового покрытия, а не 2% от любого убытка. Вы должны это понимать, и мы с Эндрю, лет пять или десять назад, когда он начал проявлять некоторую активность, мы начали говорить об этих активах. Я всегда советовал своим клиентам заключать сделку так, как будто вы понесете убытки.
Подпишитесь, ожидая урагана. Потому что я вижу, как очень много людей едут во Флориду, на побережье Мексиканского залива или в Чарльстон, в район Миртл-Бич, в какой бы район вы ни выбрали. Я вижу, как много людей приходят туда и думают, что у них что-то будет, и что они никогда не пострадают от бури. Видите ли, это случилось и с домовладельцами.
Вы должны подписывать эти сделки так, как будто вы собираетесь пострадать от урагана, подписывать их так, как будто вы понесете полную потерю, чтобы вы могли правильно зарезервировать и понять, даже если вы не резервируете и не финансируете их. «Хорошо, если это произойдет, вот какие финансовые последствия это окажет на меня». Это было 2% от 30 миллионов долларов, Эндрю? 600,000 XNUMX долларов?

Andrew:
Это… Да.

Роберт:
Таким образом, этот актив имеет франшизу в размере 600,000 2 долларов США, а не 600,000% от суммы претензии в 12,000 3 долларов США, которая составила бы 5 7 долларов США. Это большая разница. Итак, вам нужно это понять, и это действительно становится все более важным, потому что, поскольку рынок Флориды, очевидно, подвергается воздействию, то, что раньше составляло франшизу в размере одного, двух или 10%, теперь составляет XNUMX%, XNUMX%, XNUMX%, и кредиторы разрешают это, потому что кредиторы не смогут давать кредиты, если они этого не позволят, потому что без этого люди не смогут получить страховку для погашения кредита.
Итак, у нас есть клиенты, которые занимаются некоторыми старинными активами C-класса. Их названная франшиза за шторм составляет 10%, что означает, что 10% стоимости их имущества должно быть повреждено, прежде чем страховое покрытие будет применено. Так продолжается один, два, 3% жизни. 10%, обычно это становится денежным событием, когда вам нужно вернуться к своим инвесторам и собрать деньги, или вам нужно получить какой-то вторичный долг, потому что многие объекты недвижимости просто не содержат такого рода наличных денег. бронировать.

Andrew:
Это хорошая вещь. Я бы хотел просто продолжать идти. Я хочу, но есть еще пара, которую я хочу кратко выделить для всех, и это то, чем вы владеете и управляете, и это может быть разницей между успешными инвестициями и неудачами.
Определенно, это не так сексуально и увлекательно о том, как заключить следующую сделку или обо всех тактиках, о которых мы говорим, но это то, что гарантирует, что вы не потеряете деньги. А также, если у вас есть правильная страховка, а мы лично знаем это в своем бизнесе, стихийное бедствие может превратиться в непредвиденную удачу. У нас была хорошая недвижимость, но ее разрушил ураган, а теперь она просто великолепна. Так что это ключ к хорошей работе. Еще две вещи, которых я хочу коснуться очень быстро.
Во-первых, для всех, кто рассматривает страховой полис, я вижу одну ошибку, которую допускают инвесторы: они выбирают полис с денежной стоимостью, чтобы сэкономить деньги на страховых взносах, и потому, что он намного дешевле, чем так называемый полис с полной восстановительной стоимостью. Но проблема в том, что там написано именно так.
Если у вас есть крыша, которую сносит ураган, и у вас есть политика ее денежной оценки, они придут и скажут: «Ну да, ее замена обойдется вам в 400 тысяч долларов. но оно стоило всего сто, так вот сто. Удачи." В то время как при полной восстановительной стоимости до оценки, это было тогда, когда вы определяли стоимость собственности и все те другие вещи, о которых Роберт говорил ранее.
По идее, вам дадут достаточно, чтобы полностью заменить крышу. Так что не делайте ошибку, выбирая более дешевую денежную стоимость. И затем, во-вторых, Роберт, я попрошу вас просто прояснить это, если вы можете, в одном минутном кратком изложении.
Есть что-то, что называется сострахованием, и я знаю, что мне потребовалось много времени, чтобы понять это, и это что-то вроде созависимости в том смысле, что это одно из тех слов, которые звучат позитивно, например: «Да, мы собираемся сделать это». вместе." Но на самом деле это плохо. Так что же такое совместное страхование и как людям убедиться, что они не попали в эту ловушку?

Роберт:
Ага. Поэтому большинство кредиторов не позволяют этого. Так что любой слушатель, у которого есть что-нибудь, я беру свои слова обратно. Некоторые местные банки, возможно, недостаточно проницательны, чтобы понять это, но большинство институциональных кредиторов не допустят этого. Но что это такое, вы во власти перевозчика, верно? Потому что совместное страхование не определяет точно, каким будет ваше наказание.
Упрощенно все совместное страхование представляет собой формулу: если Эндрю решит: «Я хочу застраховать свою квартиру на 75 долларов за фут». Вот и все. Конец дискуссии. Кэрриер говорит: «Хорошо, вы можете застраховать его по цене 75 долларов за фут. Мы собираемся включить в ваш штраф пункт о совместном страховании. И если у вас есть убытки, мы придем и оценим, какой должна быть ваша собственность. И какой бы ни была разница, это штраф за проигрыш». Итак, я приведу вам пример.
Таким образом, если Эндрю застрахует его на 75 долларов за фут, перевозчик возместит ущерб в момент потери. Это самое интересное. Не знаешь до проигрыша, потому что там ничего не написано. Приходит Кэрриер, оценивает недвижимость и говорит: «По нашим оценкам восстановительной стоимости, она должна была составлять 150 долларов за фут». Ну, Эндрю увольняет одну единицу за сто тысяч долларов, ему платят 50 центов за доллар.
Таким образом, совместное страхование — это штраф за то, на что вы его застраховали, сверх того, на что вы должны были его застраховать. Очень просто, вот что это такое. Вы никогда не захотите, чтобы это было включено в полис, потому что он дает оценщику произвольную возможность оценить вашу собственность, и тогда вы застряли в положении, чтобы аргументировать это иначе.

David:
Хорошо, Эндрю, какие еще хорошие шаги могут предпринять мелкие инвесторы? Есть ли у вас какие-нибудь быстрые советы, которые люди смогут запомнить, когда шоу закончится?

Andrew:
Ага. Итак, еще раз, я знаю, что мы говорили о многих сложных вещах, и это немного пугает, и это похоже на: «О боже, я даже не знаю, хочу ли я больше инвестировать». Хорошая новость в том, что, как и сказал Роберт, это тоже пройдет, верно? Это жесткий рынок. Со временем оно станет мягким. Мягкий означает, что его легче обеспечить, надеюсь, ставки снизятся. Но я хочу дать всем семь быстрых советов о том, что вы можете сделать, чтобы не только получить правильную страховку, но и в целом застраховаться, без каламбура, что ваши инвестиции пойдут хорошо.
Итак, номер один: начните с тех областей, где меньше конкуренции со стороны более крупных инвесторов. На этом рынке мы обнаружим одну вещь: тот, у кого есть 2000 единиц, вероятно, сможет получить более высокие ставки, чем тот, кто только что покупает свои первые 10 единиц.
Так что постарайтесь найти рынки, где вы, возможно, не будете конкурировать с этими ребятами. И вообще говоря, если вы только начинаете, вы, вероятно, не дойдете сразу до ста единиц, и в этом случае у вас меньше шансов конкурировать с этими людьми. Таким образом, есть преимущество в масштабировании этого бизнеса, как только вы туда доберетесь, но не позволяйте этому сдерживать вас, потому что шансы таковы, что вы только начинаете или просто постепенно масштабируетесь с 10 до 20 или сто, вы, вероятно, просто конкурируете с другими инвесторами, которые находятся в том же положении. Так что не позволяйте этому быть сдерживающим фактором.
Во-вторых, опять же, если бы я начинал сегодня, я бы, чтобы было проще, избегал объектов, которые не нравятся перевозчикам. Поэтому я бы искал недвижимость в районах с низким уровнем преступности. Я бы поискал недвижимость, в которой, возможно, нет алюминиевой проводки. Я бы поискал недвижимость, построенную не в 1803 году, которой уже несколько сотен лет и которая разваливается.
Подумайте, если бы вы писали страховой полис, если бы вы оказались на другой стороне стола, какое имущество вы бы хотели застраховать? Поставьте себя на место перевозчика и приступайте к поиску этих свойств. Это поможет устранить большую часть этой головной боли. Отправляйтесь в районы, которые нравятся перевозчикам. В качестве третьего у нас Теннесси относительно хорош. Северная Каролина относительно хороша.
Роберт, я знаю, что вы, ребята, выпустили действительно хорошую карту Соединенных Штатов, и я не думаю, что вы намеревались сказать «хорошие штаты» или «плохие штаты», но она показала, какие штаты и какие риски. Если бы мы могли добавить это в заметки к шоу, я думаю, это было бы поучительно для всех, чтобы просто посмотреть, получить представление вроде: «О, здесь есть это, а здесь есть это». Так что ищите недвижимость и районы, в которых не так много рисков.
Номер четвертый: снова поставьте себя на место страховой компании и снизьте риск с ее точки зрения. Итак, если вы либо пытаетесь получить новый полис на недвижимость самостоятельно, либо хотите купить полис, поищите способы, можете ли вы улучшить освещение? Можете ли вы снизить риск спотыкания? Можете ли вы поставить ограждение вокруг бассейна получше? Какие мелочи вы можете сделать, чтобы устранить вещи, которые могут вызвать страховку или изжогу. Убедитесь, что повсюду есть огнетушители, и что они действительно проверялись где-то за последние 10 лет, поэтому они обугливаются, когда кто-то пытается ими воспользоваться.
Номер пять: найдите страхового брокера, который специализируется на том, чем вы занимаетесь. Итак, Роберт специализируется на сотне, более чем 200 жилых комплексах садового типа на юго-востоке США. Так что он идеально подходит для того, что мы делаем. Если вы ищете недвижимость на 10 квартир в Бойсе, штат Айдахо, Роберт вам не подойдет, но есть парень или девушка, которая знает этот рынок. Знайте свое, поймите, что вы пытаетесь сделать. Так что найди этого человека. Попытайтесь разобраться в страховании, но не пытайтесь стать экспертом по страхованию. Вот для чего нужен такой парень, как Роберт. Так что найдите того человека, который знает ваш рынок, ваш актив.
Номер шесть, это снова немного пугающе, но помните, что это касается не только вас. С этой проблемой сталкиваются все в отрасли. Дело не только в том, что Дэвид Грин не единственный, кто получает премию за продление своего дома в размере 26,000 XNUMX долларов. Вероятно, это происходит практически со всеми остальными в его районе. И в этом смысле это своего рода равные условия. И разница в том, решите ли вы найти способ обойти эту проблему и преодолеть ее или будете похожи на многих других людей, которые просто скажут: «Ах, это слишком дорого, слишком сложно. Я подожду, пока что-то изменится». И это может быть, а может и нет.
И последний совет: я обязан Роберту. Пару раз он спас нашу задницу, но у нас было несколько объектов недвижимости, пострадавших от крупномасштабных стихийных бедствий. Я имею в виду, что если у вас в многоквартирном доме случился пожар, и он уничтожил две из ваших 10 квартир, то, по сути, это только вы и оператор связи. Весь город не в беде.
Но если у вас есть недвижимость в районе, который уничтожен лесным пожаром или где раз в столетие замерзает, что наносит ущерб всем активам, или для нас весь город, в котором мы находились, был уничтожен ураганом Майкл. Скорость подачи заявления имеет значение. Если вы единственный в очереди, это, вероятно, не имеет большого значения, но если в MSA есть еще 300 объектов недвижимости, которые также пострадали, у этих страховых компаний будет гораздо больше работы, чем они смогут выполнить.
Итак, что касается нашей собственности, мы увидели приближающийся ураган. Вообще-то, я позвонил Роберту накануне. Я сказал: «Начни…»

Роберт:
Предыдущей ночью.

Andrew:
Да, накануне вечером.

Роберт:
Андрей сказал: «Подавай иск». Я сказал: «Андрей, грозы еще нет». Он сказал: «Пишите претензию». Я сказал: «Хорошо». Итак, я подал иск еще до того, как он был затронут, и я думаю, Эндрю позвонили на следующий день, и это похоже на мороз, который пришел на юго-восток во время Рождества. Люди, подавшие иск в те выходные, на три месяца опередили тех, кто подал его в понедельник. Мне очень жаль, что я украл твой гром, Эндрю.

Andrew:
Нет, но ты прав. И поскольку мы были первыми в очереди на подачу иска, в течение двух недель мы получили чек на 250,000 XNUMX долларов. Страховая компания просто сказала: «Да, у тебя будет большая сумма. Вот чек. Иди, начинай. И вот на следующий день мы приступили к ремонту. Итак, мы были первыми в очереди, поскольку в городе были объекты недвижимости, о которых я знал, но они даже не были сданы в эксплуатацию в течение девяти месяцев. Так что подумайте о том, что ваши активы лежат там, плесневеют, разваливаются и буквально гниют в течение девяти месяцев, прежде чем вы сможете даже начать.
Поэтому, если вы когда-нибудь окажетесь в районе, где произошло стихийное бедствие или иск, от которого пострадало множество людей, не медлите. Получите эти претензии. Вам не обязательно владеть всей информацией. Просто займи свое место в очереди, ладно? Это как Черная пятница в Best Buy. Тебе нужно прийти пораньше, если хочешь получить этот телевизор. Вы можете не знать подробностей, но вам лучше встать в очередь, иначе этого не произойдет.

Роберт:
Отличный момент, Андрей. Я имею в виду, что от плохих новостей лучше не станет. Самая большая проблема, которую я вижу в исках, которые начинаются не с той ноги, — это когда страховщик пытается справиться с этим самостоятельно или ждет, чтобы сказать мне через две или три недели: «Скажите мне, как только это произойдет. Позвольте мне решить, нужно ли нам немедленно отправить его перевозчику». Потому что если откладывать это, как сказал Эндрю, у тебя появится плесень, а теперь ты споришь из-за скорой помощи, иногда это просто становится катастрофой.

Andrew:
И вы всегда можете просто отменить это, верно? Если вы узнаете, где-

Роберт:
Ага. Вы всегда можете отозвать претензию у перевозчика, вы ее официально снимаете. Формально они это снимают.

Andrew:
Итак, по сути, следует вынести следующее: если вы думаете, что у вас будет иск, нет ничего плохого в том, чтобы просто подать иск. Вы всегда сможете вернуть его позже. И тогда, если вам это действительно нужно, вы впереди игры.

Роберт:
Хорошие моменты, Андрей.

David:
И вот оно. Индустрия страхования меняется, но инвесторы тем временем могут кое-что сделать, чтобы занять хорошую позицию, а знание – это сила.
Так что спасибо за это, Роберт. Если люди хотят связаться с вами, связаться с вами, как им лучше всего это сделать?

Роберт:
Ага. Электронная почта . Этот суффикс также соответствует нашему сайту ioausa.com. Там вы можете найти любого партнера. И я всегда счастлив, опять же, хотя я не могу быть полезен всем. Каждый раз, когда вы захотите заключить со мной сделку, просто чтобы узнать мои мысли, у меня всегда есть пять или 10 минут, чтобы что-то обсудить.

David:
Вот и все. Вы можете ознакомиться с примечаниями к шоу для ресурсов, которые мы упомянули сегодня. Если вам понравился этот выпуск, посмотрите 307-й выпуск BiggerPockets Rookie, в котором рассказывается о том, как защитить взятый напрокат автомобиль от пожаров, наводнений, судебных исков и ответственности, который выйдет в эфир 26 июля.
Кроме того, отличные статьи о страховании, а также другие истории и ситуации, подобные этой, вы можете найти в блоге и на форуме BiggerPockets. Так что подумайте об этом.
И, Эндрю, если люди хотят узнать о тебе больше, а я думаю, им следует это сделать, ты потрясающий человек. А единственный человек, с которым я покупаю многоквартирную недвижимость, куда бы он пошел?

Andrew:
Сейчас меня часто можно найти сразу за бурунами, где-нибудь вдоль границы округа Сан-Диего, но если вы больше предпочитаете цифровые технологии, я предпочитаю социальную сеть LinkedIn. И если вы комментируете мои сообщения, на самом деле я отвечаю. Так что это хорошее место, чтобы поговорить о многоквартирных домах, рынках или о чем-то еще, что происходит.
А затем, если вы хотите позвонить или связаться напрямую, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, на веб-сайте есть вкладка «Связаться с нами», нажмите на нее и следуйте простым инструкциям, и мы свяжемся с вами.

David:
Что мне в тебе нравится, Эндрю, так это то, что ты безумно предсказуем. LinkedIn, являющийся вашей любимой социальной сетью, примерно такой же.

Andrew:
Ага.

David:
Вы похожи на ходячий аватар LinkedIn. Потрясающий.
Так что, если вы используете LinkedIn, посетите Эндрю там, а если нет, вы можете отправить мне личное сообщение в Instagram, и я свяжу вас с Эндрю, потому что мы лучшие друзья, и я постоянно с ним разговариваю.
Вы можете найти меня @davidgreene24 в Instagram, Facebook, Twitter, практически везде, или зайдите на сайт davidgreene24.com, чтобы узнать, чем я занимаюсь.
Роберт, спасибо, что был здесь сегодня. А всем остальным: помните, что позже на этой неделе вы сможете посмотреть еще больше замечательных эпизодов, включая руководство для тех, кто чувствует, что слишком поздно вошел в игру с недвижимостью. Воодушевляющая история Райана Цеко, его идеи об инвестировании на расстоянии и другой замечательный контент BiggerPockets.
Еще раз спасибо вам обоим за то, что вы здесь. Это Дэвид Грин от Эндрю LinkedIn, Кушман завершает работу.