A comercial prăbușire imobiliară cauta din ce in ce mai mult probabil în 2023. Creșterea ratelor dobânzii, comprimat ratele plafonului, și inventar nou pe cale să ajungă pe piață, face ca imobilele comerciale și, mai precis, multifamiliale, să pară la fel de neatractive ca niciodată pentru un investitor imobiliar. Dar cu atâția bani încă aruncați în investiții multifamiliale, investitorii de zi cu zi vor fi prinși în toată isteria? Sau acesta este doar un accident supraevaluat care nu se va realiza în anii următori?
Scott Trench, CEO al BiggerPockets și gazdă a Podcastul BiggerPockets Money, a avut suspiciuni cu privire la spațiul multifamilial de când ratele ipotecare au început să crească. Acum, el este în emisiune pentru a explica de ce s-ar putea întâmpla un accident, pe cine va afecta, și ce pot face investitorii să se pregătească. Acesta NU este un moment pentru a aborda tranzacțiile cu mize mari care au fost atât de importante în 2020 și 2021. Scott își oferă recomandările despre ce pot face atât investitorii pasivi, cât și cei activi pentru a-și păstra averea, dacă și când se produce un accident.
Dar asta nu este tot! Nu am vorbi despre multifamilial fără Andrew Cushman și Matt Faircloth, doi mari investitori multifamiliari care au zeci de ani de experiență în spațiu. Andrew și Matt răspund la întrebări de la doi mentorati BiggerPockets, Philip și Danny, câțiva investitori din California încearcă să o facă extinde portofoliile lor multifamiliale. Dacă dorești intra în multifamilial în modul corect sau evită o afacere proastă, rămâi!
Click aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
Scott:
Acesta este Podcastul BiggerPockets, emisiunea numărul 721.
Andrew:
Rețineți că mai mare este mai descurajantă din punct de vedere mental, dar mai mare este mai ușor. Este aceeași cantitate de muncă să dai jos o 10 unități ca și să dai jos o 100 de unități. Așa că filozofia mea este să mergi cât de bine poți. Când vreau să spun confortabil este să nu vă expuneți pe dumneavoastră sau pe investitorii dvs. la riscuri financiare, dar nu vă speriați de faptul că „Ei bine, sunt 100 de unități. Nu am făcut asta încă.” Dacă ai dat jos un 10, ai dat jos un 100. Este doar suma financiară și, de fapt, devine mai ușor cu cât mergi mai mare.
Scott:
Ce se întâmplă cu toată lumea? Acesta este Scott Trench, invitat temporar la podcastul BiggerPockets aici cu gazda, Dave Meyer. Îmi pare rău, ți-am furat asta, Dave.
Dave:
Oh nu. Nu știu dacă sunt gazda sau oaspetele. Orice ar fi, suntem aici împreună și preluăm spectacolul astăzi.
Scott:
Ei bine, mulțumesc că m-ai luat astăzi, Dave. Apreciez asta.
Dave:
Da desigur. Ești foarte lin la introducerea aia. Ești o mână bătrână în asta. Am vrut să vă avem pentru că am avut câteva întrebări. Tu și cu mine am avut de fapt o mulțime de conversații grozave offline despre asta. Aveți niște gânduri cu adevărat interesante și, sincer, câteva preocupări legate de spațiul comercial multifamilial despre care vom vorbi aici în primele 20 de minute ale emisiunii.
Scott:
Da, fac. Cred că multifamilial comercial s-a bucurat de o perioadă cu adevărat fenomenală în crearea unei cantități uriașe de bogăție în ultimii 10, 12 ani, deoarece chiriile au crescut într-adevăr aproape într-o manieră accelerată în ultimul deceniu, deoarece ratele dobânzilor au scăzut în acea perioadă și pe măsură ce ratele plafonului au scăzut. Acest lucru a creat un mediu incredibil pentru crearea de bogăție, despre care mă tem că și-a urmat cursul și că va oferi o mulțime din asta înapoi în următoarele 12 până la 18 luni. Vreau să-mi exprim cu adevărat aceste preocupări și să trag un semnal de alarmă aici, astfel încât investitorii să fie foarte, foarte precauți față de această clasă de active care se îndreaptă în special în 2023.
Dave:
În regulă, grozav. Ei bine, aceasta va fi o conversație grozavă. De abia aștept. Am o mulțime de întrebări pentru tine. Doar pentru toți cei care ascultă, vom vorbi cu Scott aproximativ 20 de minute. Apoi îi vom înmâna lui Matt Faircloth și Andrew Cushman, care vor răspunde la câteva întrebări de mentor și ascultător despre spațiul multifamilial. Așa că avem un spectacol grozav pentru tine astăzi. Vom acoperi multe despre comerciale și multifamiliale, așa că cu siguranță veți dori să rămâneți pentru asta. Ai câteva gânduri despre ce se întâmplă în spațiul multifamilial și comercial și ne-ar plăcea să auzim ce gândești.
Scott:
Cred că primul lucru care mă îngrijorează în spațiul multifamilial sau comercial multifamilial și imobiliar comercial este că ratele plafon sunt mai mici decât ratele dobânzilor chiar acum într-o mare parte din acest spațiu. Ceea ce înseamnă asta este că atunci când cumpăr un imobil comercial, cumpăr un flux de venit. Dacă aceasta este la o rată a plafonului de 5%, aș putea cheltui 10 milioane de dolari pentru a cumpăra o proprietate care generează 500,000 de dolari pe an în venit operațional net. Ei bine, dacă rata dobânzii este de 5.5% sau 6.5%, cum ar fi Freddie Mac, creditele ipotecare pe 30 de ani cu rată fixă sunt în medie de 6.42% la sfârșitul anului, asta înseamnă că datoria mea este dilutivă. De fapt, voi obține un randament mai bun cumpărând toți banii sau fiind pe partea de împrumut în loc de partea acțiunilor, dacă nu sunt cu adevărat optimist în ceea ce privește aprecierea. În cazul bunurilor imobiliare comerciale, asta înseamnă că sunt cu adevărat optimist cu privire la creșterea chiriei sau, dintr-un motiv oarecare, cred că pot reduce cheltuielile de exploatare. Deci aceasta este o problemă uriașă. Acest lucru nu este sustenabil în opinia mea. Atunci când media pieței vede rate plafon mai mici decât ratele dobânzilor, asta înseamnă că piața merge all-in pe aceste ipoteze pentru creștere. Și asta nu înțeleg. Cred că este o poziție cu adevărat riscantă și înfricoșătoare.
Deci, să trecem prin ceea ce trebuie să fie adevărat pentru ca acest lucru să funcționeze pentru investitorii din spațiul comercial. Una este că creșterea chiriei trebuie să crească. O modalitate în care s-ar putea întâmpla este dinamica cererii și ofertei. Din punct de vedere al ofertei, vom avea cel mai mare stoc disponibil online din anii 1970. Ivy Zelman estimează că vor fi 1.6 milioane de unități care vor fi disponibile online în următoarele 12 până la 18 luni, în restanță aici. Constructorii vor completa acel inventar și îl vor genera bani. Este posibil ca, dacă lucrurile devin foarte rău, să poată opri construcția, dar atunci asta demonstrează doar faptul că există un risc mare în acest spațiu.
Apoi, cealaltă parte a asta... Așa că cred că este un vânt în contra față de acea ipoteză de creștere a chiriei că piața merge all-in, o mulțime de aprovizionare care vine online, o mulțime de construcții. Tot ce trebuie să faci este să te uiți pe fereastră aici în Denver și să vezi macaralele mai prolifice decât au fost vreodată. Asta spune ceva pentru că orașul este în plină expansiune de multă vreme. Acum, toate acestea vor fi regionale. Unele orașe nu vor vedea furnizarea online. Unele orașe vor vedea tone de aprovizionare online și încă nu au probleme cu absorbția acelor unități.
Dave:
Ei bine, doar pentru a reitera, pentru a sublinia acest punct, Scott, vedem deja că chiriile, în special în multifamiliale, se aplatizează și încep să scadă în unele zone. Asta chiar înainte, ceea ce spui, această creștere a ofertei vine online, deoarece cred că este cam spre mijlocul anului 2023, când se intenționează să se întâmple. Deci vedem deja acest lucru înainte ca excesul de aprovizionare să înceapă să influențeze această dinamică.
Scott:
Da, absolut. Cred că un pariu mai bun este ca chiriile să rămână fixe sau poate chiar să scadă în următoarele 12 luni în spațiul multifamilial față de ipoteza implicită, când ratele plafon sunt mai mici decât ratele dobânzilor, că vor exploda.
În ceea ce privește cererea, cred că avem un wild card aici și nu prea am previziuni în care să mă simt cu adevărat încrezător la cerere. Unul dintre marile argumente pentru cerere este că sunt mai mulți oameni, formarea gospodăriilor se accelerează. Există tendințe pe termen lung care susțin asta. Este adevărat, dar există o mulțime de volatilitate din întreaga situație COVID: mulți oameni se mută, divorțează, se despart. Asta creează formarea gospodăriei, după părerea mea, în mod artificial. Este o metrică care poate muta și deruta economiștii. Deci nu știu cum să prezic formarea gospodăriilor în 2023 într-un fel sau altul. Cred că cel mai sigur pariu este să presupunem foarte puțină formă de gospodărie. Dacă există o recesiune ușoară sau ratele dobânzilor continuă să crească, asta va pune presiune în economie. Va avea ca rezultat o creștere mai mică a salariilor și s-ar putea să returnăm unele dintre acele creșteri ale chiriei. Cred că, dacă există ceva, există motive să cred că chiriile, din nou, rămân fixe sau scad de la an la an. Din nou, asta e problematic.
Așa că îmi fac griji că în 2023 am putea vedea creșterea ratelor plafonului, ceea ce înseamnă că evaluările activelor multifamiliale vor scădea. Deci aceeași proprietate care generează 500,000 USD în venit operațional net trece de la 10 milioane USD la un plafon de 5.0% la 7.7% la un plafon de 6.5%. Este o scădere de 23% a valorii activelor acelei proprietăți. Dacă sunteți cu pârghie 70/30, ați folosit 70% datorii, 30% capitaluri proprii, asta vă va șterge marea majoritate a capitalului propriu. Aceasta este problema pe care o văd că se produce în acest spațiu sau că îmi fac griji că ar putea fi în spațiul 2023.
Dave:
Vedeți acest lucru în toate activele multifamiliale? Sindicațiile mai mari sau mai multe familii mai mici vor fi afectate în mod disproporționat de acest lucru?
Scott:
Cred că aceasta este o amenințare la adresa activelor imobiliare comerciale în general, care ar include spații de birouri, retail, multifamiliale și alte active. Cred că veți vedea mai multă presiune asupra activelor mai mari. Veți observa o presiune asupra activelor care nu sunt finanțate cu împrumuturi Freddie Mac la rate fixe pe 30 de ani. Cred că oamenii vor fi afectați în mod disproporționat. De asemenea, cred că veți vedea oameni pur și simplu care nu vând în această perioadă. Dacă sunteți investit într-o sindicare, probabil că sindicatul dvs. nu va vinde în următorul an sau doi și speră că prețurile se vor recupera. Îngrijorarea mea este că, dacă ratele dobânzilor rămân ridicate și chiar pot scădea puțin, știu că te gândești că ratele ipotecare probabil vor scădea anul viitor, dar atâta timp cât rămân mult mai mari decât erau. în ultimii doi ani, cred că veți vedea ratele plafonului resetate la un nivel mai ridicat, poate 6.5%, 7% la nivel național, din nou, variind în funcție de regiune.
Dave:
Ei bine, de asemenea, în mod ideal, majoritatea sindicatelor și operatorilor probabil vor rezista. Dar, având în vedere natura creditării comerciale, majoritatea nu au datorii fixe pe termen lung. Unele dintre ele ar putea avea plăți mari în scadență sau o ipotecă cu rată ajustabilă care se ajustează în următorii doi ani și care ar putea forța o vânzare sau ar putea avea un impact negativ suplimentar asupra fluxului de numerar al proprietăților.
Scott:
Cred că este adevărat și cred că este o mare necunoscută în spațiu. Nu cunosc pe nimeni care să aibă date grozave despre medii în termeni de datorii imobiliare comerciale multifamiliale. Care este durata medie ponderată a acestor datorii? Sunt cinci ani? Sunt 10 ani? Sunt 30 de ani? Toată lumea primește împrumuturi cu rată fixă Freddie Mac pentru asta și suntem gata? Bănuiesc că există o mare răspândire în aceste zone și că diferiți oameni vor fi afectați foarte diferit. Cea mai bună presupunere este că va exista un proces mai degrabă decât un eveniment pentru această resetare a ratei plafonului. Doar că va exista o presiune continuă asupra operatorilor acestor active pe o perioadă de 12 până la 18 luni, dar ar putea exista întotdeauna un fel de problemă de eveniment în care lucrurile ajung la un cap imediat.
Apropo, aceasta nu este o știre. Valorile activelor din spațiu au scăzut deja cu 20% până la 30% pe multe piețe. Pentru unele dintre acele piețe, a fost ca un întrerupător de lumină, iar unele dintre ele au trecut în timp. Brian Burke, cred, are câteva detalii foarte bune despre asta pe un podcast BP anterior. Apoi, vreau să spun că l-ai avut pe Ben Miller la Podcastul On the Market, CEO-ul Fundrise. Cred că se pricepe foarte bine la problemele de timp și de credit care apar în spațiu și cum oamenii sunt influențați și de ce creditorul A a împrumutat de la creditorul B pentru a finanța proprietatea C și toată lumea are nevoie de lichiditate dintr-o dată, că ar putea crea probleme. Cred că este foarte greu de prezis. Cred că, din nou, acesta este un spațiu în care nimeni nu are date grozave și există o mare necunoscută aici.
Dave:
Este foarte greu să găsești această informație. Dacă vrei să vezi acel podcast despre care vorbea Scott, a apărut în preajma Crăciunului pe feedul On the Market. Puteți verifica asta. Se numește Marea Deleveraging cu Ben Miller. Scott, cred că este fascinant și apreciez ideea ta. Sunt curios ce ați recomanda investitorilor să facă. Bănuiesc că există două laturi ale asta. Ca operator, sindicat multifamilial, ce le-ați recomanda să facă? Atunci, ca oameni ca mine, care investesc pasiv în sindicate de afaceri multifamiliale, care ar fi sfatul dvs.?
Scott:
Ei bine, cred că dacă ești într-un sindicat actual, trebuie să te rogi și să ții. Nu există cu adevărat altă opțiune. Ești un partener comanditar și nu ai nimic de făcut. Deci totul se reduce la ceea ce poți face în viitor. Cred că, dacă te gândești să investești într-o sindicare, asigură-te că este un mare câștigător chiar și într-un mediu de creștere fără chirie. Aruncă previziunile sindicatului cu privire la creșterea chiriei pe piață și spune, dacă nu există o creștere a chiriei, mai are sens acest lucru în următorii doi ani pentru mine? Și are sens unde, chiar dacă trebuie să vând proprietatea cu o creștere de 150 de puncte de bază a ratelor plafonului pe acea piață...? Aceasta este o regulă generală. Fiecare regiune va varia. Cu siguranță puteți modifica aceste ipoteze în funcție de regiune dacă aveți una dintre acele piețe care are o mulțime de migrare netă cu foarte puține construcții noi.
Un altul este, în loc să intrați de partea capitalului propriu într-o sindicare, luați în considerare a fi pe partea datoriilor. Există acțiuni preferate, care sunt într-adevăr în concordanță cu datoria în ceea ce privește profilul de rentabilitate, deși este mai mică decât datoria mai senior din partea de sus a stivei. Sau poți intra într-un fond de datorii. Dacă rata plafonului este de 5%, iar dobânzile sunt de 6.5%, de ce să nu câștigați doar 6.5% rate ale dobânzii sau chiar mai mari cu alte fonduri de datorie? Acesta este un mod cu risc mai mic de a câștiga un flux de numerar mai bun pentru o perioadă de timp. Când lucrurile se schimbă sau dacă se schimbă, poți oricând să te întorci la partea capitalului propriu sau când ai încredere în creșterea chiriei. Dacă intenționați să intrați într-o tranzacție pe acțiuni, poate vă gândiți să găsiți pe cineva care să se sindicalizeze fără niciun efect de pârghie. Din nou, dacă proprietatea va produce un randament la o rată plafon de 5%, luați în considerare să nu utilizați nicio datorie. De fapt, acest lucru vă va crește rentabilitatea într-un mediu de creștere fără chirie sau cu chirie scăzută, în același timp cu un risc mai scăzut. Deci e cu adevărat atractiv.
Acestea sunt opinii foarte îndrăznețe pe care încerc să le aduc aici, dar vreau cu adevărat să-mi exprim această îngrijorare pentru că simt că oamenii nu înțeleg asta și simt că primesc informații... Dacă primești toate informațiile dvs. de la oameni care sindicalizează oferte imobiliare, recunoașteți că acești sindicate, sunt oameni grozavi, fac o treabă grozavă în multe cazuri, dar acesta este mijlocul lor de existență. Este greu să vezi, probabil, unele dintre riscurile din acest spațiu, dacă mijloacele tale de existență depind de strângerea de cantități mari de capital, cumpărarea de tranzacții și câștigarea banilor prin comisioane de achiziție, comisioane de administrare și apoi de a avea o dobândă reportată pe [inaudible 00 :13:51].
Dave:
Este un sfat grozav, Scott. Mulțumesc. Vedeți această potențială scădere a imobiliarelor comerciale? Din ceea ce spui tu, sună. Personal cred că vom vedea o scădere modestă a imobiliarelor rezidențiale, dar aceasta comercială are mai multe dezavantaje, conform analizei dumneavoastră. Vedeți că se răspândește în zone rezidențiale sau în alte părți ale industriei imobiliare?
Scott:
Aceasta nu este o veste bună pentru imobiliare în sens general. Uite, cred că te pricepi foarte bine pe piața rezidențială în special. Te pricepi bine pe toate piețele. Nu cred că petreci atât de mult timp în spațiul comercial. Aș spune, apropo, ar trebui să iei câteva dintre părerile mele aici cu un sâmbure de sare pentru că sunt o calfă amatoare aspirantă la înțelegerea piețelor imobiliare comerciale de aici. Dar în spațiul rezidențial, cred că avem o înțelegere rezonabilă cu asta. Există o întreagă varietate de rezultate. Dar, nu, scăderea valorilor activelor imobiliare comerciale va fi probabil mână în mână cu scăderea valorii activelor imobiliare rezidențiale. Noi deja prezicem asta. Cred că scăderile de la 3% la 10% sunt criteriile pe care le-ați discutat pentru rezidențiale, în funcție de unde ajung ratele dobânzilor la sfârșitul anului viitor.
Dave:
Ei bine, asta e super util.
Scott:
Apropo, dacă vă gândiți să investiți în proprietăți imobiliare rezidențiale, puneți-l pe calculatorul BiggerPockets și uitați-vă la proprietatea cu o ipotecă de 30 de ani și ipoteze rezonabile de apreciere și creștere a chiriei și puneți-o acolo fără ipotecă și vedeți ce returnările arată ca. În multe cazuri, randamentele vor fi mai bune fără o ipotecă asupra proprietății, ceea ce, din nou, este ceva cu adevărat interesant și ceva care ar trebui să facă roțile să se întoarcă. Trebuie să găsiți cu adevărat niște oferte bune chiar acum pentru ca acest lucru să funcționeze și poate doriți să vă gândiți să fiți pe partea datoriilor.
Dave:
Minunat. Ei bine, Scott, apreciem cu adevărat această analiză foarte sobră și atentă. Este în mod clar ceva la care publicul nostru și oricine se gândește să investească în imobiliare ar trebui să se gândească și la care ar trebui să învețe mai multe.
Scott:
Ei bine, Dave, o întrebare pe care am pentru tine este, ce crezi? Vin cu un pic de nenorocire și întuneric aici, îngrijorându-mă că există un factor de risc foarte mare în spațiul imobiliar comercial. Crezi că sunt rezonabil cu asta, sau crezi că sunt departe?
Dave:
Nu, vreau. Cred că este o îngrijorare serioasă. Îmi este foarte greu să-mi imaginez că ratele plafonului rămân acolo unde sunt. Nu-mi pot imagina o lume în care să nu se extindă. După cum ați ilustrat foarte bine, doar creșterile modeste ale ratelor plafonului au un impact negativ semnificativ asupra valorilor activelor. Vedem doar că condițiile se inversează într-un mod în care ratele plafonului au fost extrem de scăzute de foarte mult timp, iar condițiile economice, nu cred, mai susțin asta.
Cred că ceea ce ai spus despre creșterea chiriei este corect. Partidul pe care l-am văzut cu toții în ultimii doi ani în care creșterea rangului a explodat, condițiile economice nu o mai susțin cu adevărat. Cred că este timpul să fim foarte precauți și conservatori. Nu văd niciun dezavantaj în a fi cu adevărat conservator. Dacă te înșeli și dacă eu greșesc, atunci este doar un bonus pentru tine. Dacă investiți într-un mod cu adevărat conservator și creșterea chiriei crește, iar ratele plafonului rămân scăzute, bine pentru dvs. Dar, după cum ați spus, cred că cel mai sobru și adecvat sfat, atât în domeniul comercial, cât și în cel rezidențial în acest moment, este să presupunem o creștere foarte modestă a chiriei, dacă este deloc, să presupunem o apreciere foarte mică și, dacă ofertele încă funcționează, atunci asta are sens. . Dar nu cred că speranța unei îmbunătățiri a condițiilor este o cale de acțiune înțeleaptă, cel puțin pentru anul următor și poate doi ani.
Scott:
Ei bine, grozav. Din nou, mă simt puțin nervos când exprim această îngrijorare. În esență, vin în emisiune și spun: „Prevăd un frumos...” Nu prezic. Sunt îngrijorat de o scădere cu până la 30% a valorii activelor în multifamiliale comerciale. Acesta este un domeniu în care mi-a plăcut foarte mult podcastul lui Ben Miller, unde a vorbit despre riscurile de credit aici, dar chiar cred că multifamilial nu este izolat de acest lucru. Riscul lui era pentru comerțul, precum un birou de vânzare cu amănuntul, acele alte clase de active. Cred că multifamilie este foarte expusă în acest moment și îmi fac griji că unele dintre aceste lucruri nu au primit prețuri adecvate pe piață.
Din nou, se reduce doar la simplul fapt că încercăm să facem bani ca investitori. Cum poți câștiga bani dacă chiriile nu vor crește și datoria ta este mai scumpă decât fluxul de numerar pe care îl cumperi? Asta trebuie să se schimbe. Cred că o diferență rezonabilă între ratele plafon și ratele dobânzilor în medie națională este de aproximativ 150 de puncte de bază. Aceasta înseamnă o creștere foarte mare, care merge de la aproximativ 5% în medie națională în prezent la 6.5% ratele plafonului. Din nou, asta distruge multă valoare. Deci, sper că acest lucru este de ajutor.
Dave:
Singura alternativă este ca ratele dobânzilor să scadă, așa cum spui, ai nevoie de acest spread. Dar personal cred că ratele ipotecare ar putea scădea până la sfârșitul lui 2023, dar nu foarte mult, nu cred că cu 100 de puncte de bază față de locul în care sunt acum. Acesta este gândul meu, dar nu cred asta foarte tare. Cred că există o mulțime de moduri diferite în care ar putea merge asta. Așadar, cred că rezultatul cel mai probabil, așa cum ați spus, este că ratele plafonului cresc pentru a ajunge la acel spread istoric sănătos, mai degrabă decât ca ratele dobânzilor să scadă.
Scott:
Poate exista o combinație. Acesta ar putea fi un factor atenuant. Ar putea scădea ceva, iar ratele plafonului ar putea crește în continuare o parte din aceasta, dar îmi este foarte teamă de acest spațiu în anul următor.
Dave:
În regulă, Scott. Ei bine, apreciem foarte mult această evaluare sinceră și ne-ați împărtășit sentimentele. Este foarte util pentru toți cei care ascultă asta și mi-a dat multe la care să mă gândesc. Înainte să te lăsăm să pleci de aici, care este sfatul tău rapid pentru azi?
Scott:
Sfatul meu rapid este că, dacă analizați proprietăți imobiliare comerciale sau orice alte proprietăți imobiliare, în mediul de astăzi încercați să le analizați mai întâi cu și fără datorii. Apoi, în al doilea rând, dacă te uiți la oportunități sindicalizate, dacă încă ești interesat de oportunități sindicalizate, asigură-te că sponsorul cumpără în profunzime, cumpără cu o reducere mare față de valoarea de piață, că există oportunități semnificative de creștere a chiriei doar pentru a aduce chiriile curente pe piață și că proprietatea poate genera în continuare un profit acceptabil atunci când sindicatul trebuie să o vândă trei până la cinci ani mai târziu, chiar dacă aceasta este la o rată a plafonului care este cu 1.5% mai mare, cu 150 de puncte de bază mai mare decât a fost cumpărat astăzi.
Dave:
Ei bine, mulțumesc Scott Trench, CEO-ul BiggerPockets. Apreciem că ești aici. Cu asta, îi vom înmâna lui Matt Faircloth și Andrew Cushman, care vor răspunde la câteva întrebări despre participarea la investiții multifamiliale.
Andrew:
Philip Hernandez, bun venit la podcastul BiggerPockets. Ce mai faceți, domnule?
Filip:
Fac bine. Sunt foarte încântat să fiu aici. Mulțumesc mult, Andrew.
Andrew:
Faci parte din grupul inaugural al programului de mentorat al BiggerPockets. Ești aici cu câteva întrebări cu care sperăm să le putem ajuta astăzi. Este corect?
Filip:
Da, da, așa e. Sunt foarte încântat și vă mulțumesc mult pentru timpul acordat. Întrebarea mea, în lumea multifamilială, dar și doar în lumea imobiliară în general, de multe ori când suntem la început, sfatul este dat să te asociezi cu cineva care are mai multă experiență decât tine, oferindu-i o anumită valoare. , fie găsirea ofertei, fie gestionarea ofertei, fie făcându-l într-un fel mai ușor pentru persoana care are mai multă experiență decât tine. Ce se întâmplă dacă lucrul pe care îl poți face pentru a adăuga valoare este să strângi capital? Încep să găsesc ceva... Rețeaua mea începe să fie interesată să investească mai mult cu mine. Dacă nu am afacerea? Ce se întâmplă dacă altcineva are o afacere, dar eu abia încep să-l cunosc, cum ai verifica persoana pentru care te gândești să aduci banii prietenilor și familiei tale într-o afacere? Cum ar arăta lista ta de verificare ca să faci asta într-un mod bun?
Andrew:
Subiect important. Doar pentru a ne asigura că am înțeles corect, întrebarea ta este, în principiu, dacă încep ca un strângător de capital, cum arată lista de verificare pentru a alege partenerul sau co-sponsorul potrivit cu care să investești banii?
Filip:
Da, exact. Pentru că verificând o înțelegere în măsura în care îmi fac propria mea diligență, mă simt suficient de competent în asta, dar asta dacă sunt în controlul tuturor. Și dacă nu controlez totul?
Andrew:
Ai dreptate. Probabil că Matt are multe de spus despre asta, așa că voi renunța la câteva lucruri și apoi îl voi lăsa să preia conducerea. Primul este că aș spune că mergeți să citiți cartea lui Brian Burke, The Hands-Off Investor, deoarece este scrisă pentru investitorii pasivi LP. Este cel mai detaliat și aprofundat manual despre cum să verific un operator pe care l-am văzut vreodată în viața mea. Așa că, dacă te gândești să strângi bani și să pui banii cu altcineva, trebuie să fii un expert în cartea respectivă. Acesta este primul lucru pe care l-aș face. Chiar și ca cineva care face asta de un deceniu și jumătate, am citit fiecare pagină a cărții lui. Sunt multe de învățat acolo. Așa că fă asta.
În al doilea rând, dacă vei strânge banii altora și apoi îi vei pune în afacerea altcuiva, nu fii doar într-un partener comanditar. Asigurați-vă că fie faceți parte din parteneriatul general, fie că aveți, cel puțin, un anumit nivel de contribuție sau control în tranzacție. Din păcate, chiar săptămâna trecută, un prieten de-al meu a strâns bani, i-a pus cu un alt sponsor într-o afacere în Texas. Au avut un incendiu. Afacerea merge prost. 100% din capitalul propriu se va pierde. Una dintre cele mai mari frustrări cu prietenul meu care a strâns banii este că nu are control. Nici măcar nu poate obține toate informațiile despre ceea ce se întâmplă. Așa că asigurați-vă că aveți un anumit nivel de intrare, un anumit nivel de control.
De asemenea, ți-aș recomanda, atunci când te uiți la o anumită afacere, să subscrii tranzacția și să faci due diligence asupra tranzacției, ca și cum ar fi propria ta afacere și ai găsit-o. Practic, duplicați subscrierea și cercetarea pe care sponsorul ar trebui să le facă. Sperăm că totul se aliniază și să spui: „Uau, tipul ăsta e grozav”. Dar dacă nu, vei găsi asta și te vei economisi o mulțime de... Îți salvezi riscul investitorilor și îți salvezi propria reputație. Apoi, realizați, de asemenea, că pariați mai mult pe acel operator decât pe orice afacere specifică, mai ales că piața se schimbă acum. Gestionarea activelor și operațiunile bune este locul în care banii sunt cu adevărat câștigați. Cu toții mergem pe un val uriaș în ultimii 10 ani, care a crescut, iar operatorii buni vor fi factorul de diferențiere în viitor.
Apoi și din perspectiva ta, Philip, înțelegi că indiferent de ce, într-o oarecare măsură îți pui reputația în mâinile altcuiva. Treceți prin acel proces de verificare, faceți-l încet. Dacă o faci corect, poate fi un lucru minunat pentru a crește, a crește și a te concentra pe ceea ce ești bun. Dar ține cont de asta. Matt, o voi arunca peste tine să văd ce ai de adăugat?
Mat:
Ei bine, aș putea spune doar „Hei, sunt de acord cu Andrew”, ceea ce fac de cele mai multe ori. Tot ce a spus Andrew este 100% corect. Da, verifică-le ca și cum ai fi investit propriul tău capital și așa ar trebui să privești lucrurile. Mai presus de orice altceva, Philip, este să te uiți la asta ca și cum aceștia ar fi banii tăi care vor intra în afacerea cu celălalt operator. Faceți ceea ce ați face dacă ați scrie acest cec. Pentru că, în esență, persoana care investește nu investește în acea afacere. Ei investesc în tine. Ei vin la tine pentru a-i ajuta să-și găsească un loc pentru a-și parca capitala. Nu seamănă atât de mult cu... Ar putea merge direct la acel operator. De ce ar trebui să treacă prin tine? Motivul pentru care trebuie să treacă prin tine este că au încredere în tine. Ei investesc cu Philip Hernandez în rețeaua sa și în priceperea sa în subscriere și cunoștințele sale de piață.
Așa că fă asta. Treceți și verificați piața, aflați de ce piața este uimitoare. Nu asculta doar de sindicat sau de operator sau de organizator. Vino cu temele tale de ce. Nu vă bazați doar pe documentele PDF ale sindicatului care arată situația financiară. Obțineți numerele lor reale în Excel. Subscrieți singur afacerea. Obțineți rata de chirie și declarațiile de profit și pierdere de la proprietarul actual de la care cumpără proprietatea și faceți propria dvs. analiză a proprietății. Poate veniți cu propria dvs. verificare, propria dvs. subscriere și, de asemenea, să testați afacerea. Toate aceste lucruri sunt făcute de investitori buni în LP care doresc să investească într-o afacere și trebuie să acționați ca și cum ar fi praful dvs. care intră în această afacere, nu investitorii voștri. Acesta este numărul unu.
De asemenea, aș putea să-ți ofer câteva gânduri, dacă o cauți, despre cum te poți proteja în a strânge bani pentru altcineva. Pentru că cred că ești un tip grozav, se întâmplă să știu asta, dar nu faci asta pentru un hobby. Faceți asta pentru că ați dori să obțineți un fel de compensație în schimbul plasării unuia dintre investitorii dvs. în tranzacție, corect?
Filip:
Da, cu siguranta.
Mat:
Problema este că, dacă nu greșesc, nu deții o licență pentru Seria 7. Nu ești un broker licențiat de acțiuni, nu-i așa?
Filip:
Corect.
Mat:
Deci operatorul respectiv nu vă poate compensa pentru strângerea de capital, deoarece ceea ce faceți este că vindeți o garanție pentru ei. Nu pot să-ți reduc un cec în dolari și acțiuni pe care le strângi în schimbul strângerii de capital, deoarece asta te-ar compensa ca broker de acțiuni pentru vânzarea unei valori mobiliare și ai nevoie de o licență pentru a face asta, pe care nu o ai. . Dar fii sigur că te-am acoperit.
Modul în care faci asta este să devii membru al GP, al parteneriatului general, așa cum spusese Andrew. Acum, există o sculptură acolo. Nu poți deveni un medic generalist ca strângător de capital. Trebuie să ai un rol activ în companie. Slujba unui strângător de capital aproape s-a încheiat după înființarea companiei. Stii ce spun? Nu este ca și cum ai avea nevoie de mai mult capital pentru totdeauna. Ai strâns capitalul și afacerea se încheie, iar apoi ai terminat. Deci, ceea ce SEC va dori să vadă, dacă există vreodată un control asupra tranzacției și, pentru a fi sincer, nu ceea ce investitorul dvs. va dori să vadă, rămâneți un partener activ în tranzacție? Așa că slujba lui Phillip nu se termină odată ce capitalul este strâns, deoarece asta îți aduce un rol activ în companie ca proprietar. Dacă sunteți proprietarul unei companii, proprietar de orice dimensiune, aveți voie să vindeți acțiuni. Nu aveți nevoie de o licență de valori mobiliare dacă dețineți o parte din companie. Mă urmărești?
Filip:
Da.
Mat:
Acum, deții o parte din companie, dar trebuie să faci și ceva mai mult decât strângerea de capital. Deci ai putea să faci parte din echipa de management al activelor. Ați putea, așa cum facem la DeRosa pentru compania mea, ceea ce facem este să formăm un consiliu de administrație, iar acel consiliu de administrație are o voce. Au spus. Facem ședințe regulate ale consiliului de administrație. Păstrăm minute. Suntem chiar nebuni și facem Regulile Ordinii lui Robert acolo unde sunt mișcări și secunde și da și toată chestia asta. Așa că puteți face toate acestea ca un consiliu de administrație, cei care ridică capitole având o voce regulată în companie. Dacă operatorul este dispus să joace mingea cu tine și să stabilească lucrurile în acest fel, atunci acesta este o modalitate excelentă pentru a deveni membru al GP, pentru a avea un cuvânt de spus și a avea control și, de asemenea, pentru a deveni membru al GP, astfel încât organizatorul principal să vă poată despăgubi legal în orice formă sau mod pe care îl negociați pentru dvs.
Filip:
Deci, dacă este o afacere mai mică și dacă sunt trei oameni la afacere, patru oameni la afacere, Andrew, ai spus să te asiguri că ai un anumit nivel de control. Cum arată asta de fapt? Control cât în dispoziție sau control...? Ce aș spune: „Oh, așa vreau să arate?” cat control?
Andrew:
Controlați cât mai mult posibil. Deci, puteți vota, așa cum ați spus, dispoziție, când/cum, aprobarea prețului. Trebuie să aprobi, se refinanțează? Ai de gând să concediezi administratorul proprietății și să angajezi unul nou? Ar trebui să ai ceva contribuții în acest sens. Primești informații despre dacă să faci sau nu cheltuieli mari de capital. Ar trebui să fie reținuți sau ar trebui să mergi înainte cu ei? Veți avea informații despre, trebuie făcute distribuiri sau ar trebui să fie reținute pentru a păstra poziția financiară a proprietății pentru a trece prin potențialele perioade dificile? Deci, cu cât aveți mai multe informații, cu atât este mai bine pentru investitorii dvs. Atunci, de asemenea, vei afla mai multe. Mai ales dacă sunteți pe partea de strângere de capital, nu veți petrece atât de mult timp în operațiuni. Vei învăța mai multe făcând și asta.
Mat:
Ceea ce este interesant, Philip, este că ai vorbit despre asta, aceasta este doar o mică afacere. Sunteți doar trei-patru implicați în acest proiect, corect? Nu am vrut să te sperii pe tine sau pe oricine altcineva care se gândește la: „Oh, consiliu de administrație. Ei bine, naiba, Microsoft are un consiliu de administrație, dar aceasta este o înțelegere puțin oricât de multe dimensiuni. Nu are nevoie de un consiliu de administrație.” Ei bine, da și nu. Nu trebuie să lăsați astfel de termeni să vă sperie pe tine sau pe oricine altcineva. Există doar modalități de a opera imobiliare care implică câțiva parteneri. Aceasta implică intrarea capitalului privat în afacere. Fiecare partener să aibă un cuvânt de spus, după cum a spus Andrew, în proiect este imperativ. Fiecare partener are un vot.
Apropo, nu trebuie să fie ceea ce Phillip spune că merge. Trebuie doar să fie Phillip are un vot, Philip are o voce. În toate aceste lucruri, este de obicei un consens sau chiar un fel de lucru „Da, spune da, nu spune nu” pentru a determina dacă acceptați sau nu oferta, dacă decideți sau nu să înlocuiți acoperișul. Așa se întâmplă imobiliare semicomplexă. Aceasta poate fi o proprietate de patru unități sau o proprietate de 10 unități, oricare ar fi aceasta. Nu vreau ca oamenii să vadă asta ca fiind mai complex decât trebuie să fie. Acesta ar putea fi un apel Zoom rapid în sus și în jos, pe care doar îl înregistrați că a avut loc apelul Zoom. Poate din când în când, urcă-te într-un avion, Philip, și ieși și uită-te la proprietate.
Ultimul lucru pe care îl voi lăsa pe tine, și pe toți ceilalți, prea mulți oameni investesc în imobiliare ca asta ca o distracție. Dacă strângeți capital privat pentru un operator, nu ar trebui să strângeți capital pentru acel operator decât dacă intenționați să o faceți de 10 ori pentru următoarele 10 tranzacții sau poate să vă dezvoltați în cele din urmă. Dar nu ar trebui să te distrezi în strângerea de capital pentru un operator. Ar trebui să o faceți din nou și din nou și din nou, astfel încât marca dvs. să se atașeze de ei, astfel încât oamenii să vă vadă ca o sursă de capital pentru ei și este ceva ce puteți face din nou și din nou și din nou. Nu este ceva ce poți încerca o singură dată, deoarece un proiect imobiliar tipic ar putea dura cinci ani, iar dacă economia se schimbă puțin, ar putea dura mai mult de cinci ani în aceste proiecte. Așa că trebuie să te asiguri că îți place să lucrezi cu acești oameni și că vrei să lucrezi mult mai mult cu ei.
Filip:
Este un sfat grozav. Vă mulțumesc mult băieți. Chiar apreciez.
Mat:
Philip, înainte de a te despărți, vreau să-ți spun că ai fost un grozav grozav, minunat, grozav în campania de pregătire multifamilială pe care l-am avut în cea pe care am început-o acum câteva luni și vreau să-ți mulțumesc că ai adus sosul pe care l-ai adus la asta. Se pare că faci același lucru pentru programul mentorat. Sunt foarte recunoscător să te văd aici. Te-am văzut la BP Con. Iubesc atmosfera ta, iubesc energia ta, chiar dacă ești strâns acolo, în Los Angeles.
Filip:
Mulțumesc. Apreciat. Vă apreciez băieți.
Andrew:
Bine, ai grijă, Phil.
Mat:
Andrew, avem o altă întrebare aliniată aici. Vreau să-l aduc... L-am pe Danny, Danny Zapata. Danny, bun venit la podcastul BiggerPockets, omule. Cum te simți azi?
Danny:
Mă descurc excelent. Vă mulțumesc că m-ați luat.
Mat:
Cu multă plăcere. Ceea ce este în mintea ta? Cum putem eu și Andrew să vă înseninăm puțin ziua? Care este întrebarea dvs. imobiliară pe care doriți să o aduceți pentru ca eu și Andrew să răspundem și pentru ca masele să ne audă gândurile?
Danny:
Permiteți-mi să vă dau puțin context. Sunt un mic investitor multifamilial în prezent, am câteva proprietăți în Sacramento și caut să fac următorul pas mare pentru extindere. Așa că este o oportunitate grozavă de a-ți alege ambele creiere aici chiar acum. Întrebarea pe care o am este că, în afară de diferențele de împrumut între multifamiliile mici și mai mari, care sunt alte lucruri la care te-ai uitat atunci când treci de la mai puțin de cinci unități la proprietăți de la 10 la 20 de unități?
Mat:
Ei bine, știu, Andrew, tu și cu mine avem dezbateri amicale despre care este mai bine. Andrew s-a apucat destul de mult în imobiliare multifamilială pentru că este un super-erou și este capabil să facă asta. Cei mai mulți oameni de rând ca mine trebuie să urce de la cinci la 10 unități la 30 la 40 și să crească în asta. Andrew, știu că și tu ai păreri despre asta. Dar o să-ți spun pe scurt gândurile mele, Danny, că declarația de profit și pierdere este în continuare aceeași. Există încă profit și încă există pierderi în asta. Mai sunt venituri și cheltuieli. Deci veți avea în continuare un flux de venit.
Dar, pe măsură ce intrați în oferte din ce în ce mai mari, poate devin mai multe fluxuri de venit. Poate că nu sunt doar venituri din chirie. Poate că P&L-ul tău va arăta taxele de spălătorie și tot felul de alte lucruri distractive, cum ar fi valetul de gunoi sau taxarea chiriașilor pentru cablu sau alte lucruri care vin. Așa că devine mai complex în partea veniturilor. În plus, lucruri precum taxe de întârziere și altele. Am fost cercetat pentru că am arătat taxa de întârziere ca venit pe o proprietate de patru unități pentru că arătați asta ca venit. Încerci să-l întinzi. Dar ghicește ce? Pe multifamiliale mai mari, devine mai comun și devine de așteptat ca asta să facă parte din venituri.
În plus, în ceea ce privește cheltuielile, acest lucru poate crește foarte mult în ceea ce privește cheltuielile multifamiliale, nu mare în dolari, ci mare în numărul de elemente rând pe care le puteți avea. Pe o unitate de cinci, ce ai? Taxe imobiliare, asigurări, întreținere, poate alte patru sau cinci elemente rând. Pentru o proprietate multifamilială mai mare, puteți avea 30 sau 40 de elemente rând pe o foaie de cheltuieli. Ai unul mare la care mulți oameni din multifamiliale mici nu se gândesc, și acesta este statul de plată. Iată ce înseamnă asta. Pentru o proprietate cu patru unități pe care o deții, dă-mi un exemplu real, Danny, al unui mic multiplu pe care îl deții chiar acum.
Danny:
Am un fourplex în West Sacramento, un amestec de două dormitoare și o garsonieră.
Mat:
Cine o gestionează?
Danny:
Avem un administrator de proprietate pentru asta.
Mat:
Nu scrii un cec W2 la salariul acelui administrator de proprietate care îți încasează chiria și administrează acea proprietate pentru tine, nu-i așa?
Danny:
Corect.
Mat:
Pentru multifamiliale mai mari, veți vedea o taxă de administrare a proprietății, dar veți vedea și taxele de personal. Este un lucru bun și un lucru rău, deoarece asta înseamnă că ai personal cu normă întreagă. Regula de bază este undeva peste 80 de unități pe care o proprietate și le poate permite personal cu normă întreagă, și asta este minunat pentru că asta înseamnă cariera acelei persoane, munca ei se bazează pe a face ca proprietatea ta multifamilială să-și atingă obiectivele, corect? Ar putea fi un agent de leasing, ar putea fi o tehnologie de întreținere, astfel de lucruri. Dar nu aveți acele elemente rând în cele patru unități sau în cele 10 unități sau în cele 30 de unități. Nu are acele lucruri.
Așa că trebuie să faceți un buget pentru personalul cu normă întreagă a cărui sarcină este să facă acea multifamilială să cânte melodia pe care o doriți, agenții de leasing, poate că proprietățile mai mari ar putea avea un manager de șantier. Proprietățile mai mari pot avea mai mulți tehnicieni de întreținere a căror sarcină este să repare lucrurile care apar pe proprietate, mari și mici. Acesta este de departe elementul rând pe care mulți investitori mai mici, la fel ca și mine, sunt surprinși și spun: „Oh, wow. Trebuie să fac buget pentru asta”, dar și emotionant. Acum le pot oferi acestor oameni fișe de post și le pot oferi liste de sarcini și pot folosi software sau orice altceva pentru a-i ajuta să-și optimizeze pe deplin pozițiile în ceea ce fac și să le ajut să-mi aducă proprietatea. Deci este un lucru bun, dar trebuie să obțineți un buget pentru asta. Andrew, știu că și tu te-ai gândit la asta. Ce alte lucruri vezi în gălețile pentru multifamiliale mai mari, care poate nu sunt în gălețile pentru veniturile multifamiliale mici din punct de vedere al cheltuielilor?
Andrew:
În comentariile tale, așa că am sărit direct la 92 de unități, din cauza unuia dintre lucrurile pe care le-ai spus este că proprietățile mai mari își vor putea susține personalul cu normă întreagă pentru că am spus, omule, nu vreau să gestionez un 30-unitate din afara statului. Asta e foarte greu. Chiar ai menționat destul de multe dintre ele și multe dintre cele cu adevărat importante.
Unele dintre celelalte care de fapt nu sunt neapărat elemente rând pe P&L, dar unele dintre celelalte diferențe, Danny, unul, țineți minte, mai mare este mai descurajantă din punct de vedere mental, dar mai mare este mai ușor. Este aceeași cantitate de muncă să dai jos o 10 unități ca și să dai jos o 100 de unități. Așa că filozofia mea este să mergi cât de bine poți. Când vreau să spun confortabil este să nu vă expuneți pe dumneavoastră sau pe investitorii dvs. la riscuri financiare, dar nu vă speriați de faptul că „Ei bine, sunt 100 de unități. Nu am făcut asta încă.” Dacă ai dat jos un 10, ai dat jos un 100. Este doar suma financiară și, de fapt, devine mai ușor cu cât mergi mai mare.
Cealaltă diferență când începeți să scalați de la fourplex la 10 unități și 20 de unități este că demografia devine mult mai importantă. Dacă aveți un fourplex și este într-o piață netedă sau poate chiar în scădere puțin, nu este atât de greu să ocupați un loc liber sau două pentru că nu aveți nevoie de atât de mulți oameni pentru a rămâne plini. Dar dacă ai 20 de unități și oamenii se mută din zonă și începi să obții două, trei, patru locuri de muncă vacante, va deveni din ce în ce mai greu să păstrezi acea proprietate plină și este din ce în ce mai puțin probabil pentru chirii. pentru a merge sus. Deci, pe măsură ce creșteți, demografia devine din ce în ce mai importantă, deoarece devii un pește mai mare în iaz. Când ești un patruplex într-un MSA cu un milion de oameni, poți să înoți în propria ta direcție și să scapi de asta. Pe măsură ce colectezi 10 și 20, 30 de proprietăți de unități, ești puțin mai supus curenților care curg în jurul tău.
Apoi, de asemenea, un alt lucru de care trebuie să țineți cont când ajungeți la 10 și 20 de unități este că, dacă cumpărați un fourplex, să presupunem că îl piratați, obțineți un împrumut FHA, vă mutați, obțineți un post vacant, probabil că aveți rezervă pentru a acoperi postul vacant pentru o lună sau două sau trei. Când începi să mergi la 10 și 20 de unități, este o schimbare mentală de „Nu, personal nu voi putea acoperi toate aceste proprietăți pe măsură ce le adaug în portofoliul meu”. Pentru că dacă cumperi cinci 20 de unități, acum vorbești de 100 de unități. Așa că trebuie să schimbați mentalitatea pentru a le conduce cu adevărat pe fiecare ca afacere, iar asta înseamnă să o valorificați bine în avans. Da, nu veți putea să plătiți acea ipotecă de 30,000 de dolari pe lună, dar este în regulă pentru că ați adus 250,000 de dolari în plus la masă când l-ați cumpărat și ați stabilit asta ca un cont de rezervă. Deci, acestea sunt, de asemenea, câteva dintre diferențele pe care le-aș ține cont atunci când treceți de la fourplexuri mai mici la 10, 20 și apoi de acolo.
Danny:
Aceasta este o perspectivă grozavă, deoarece întotdeauna m-am uitat la scară mai mare în ceea ce privește dacă aveți peste 20 de unități, un post vacant nu vă afectează la fel de mult ca o mică multifamilială, dar, în același timp, trebuie să luați în considerare toate celelalte lucruri și zonele în declin și datele demografice care vă pot afecta și vă pot face foarte greu de completat și păstrat așa.
Mat:
Este o sabie cu două tăișuri, Danny. Adică, poate fi foarte dificil să iei o proprietate mai mare și să aduci... Am adus 200 de unități de la 30% de ocupare până la 95% de ocupare și pot să vă spun că a fost o mișcare. Acolo mi-am luat cea mai mare parte a părului gri. A fost greu. Pentru că de fiecare dată când închiriezi o unitate, ei bine, grozav, asta înseamnă o jumătate de procent de ocupare. Doar mutați acul. În timp ce închiriezi un apartament pe patru unități, asta înseamnă o ocupare de 25% și tocmai ai mutat acul. Închirierea unui apartament te-ar putea duce de la a fi în roșu la negru. S-ar putea să trebuiască să închiriați 30, 40, 50 de unități într-o multifamilială mai mare pentru a face cu adevărat diferențe semnificative de flux de numerar.
Partea bună este că astfel de proprietăți pot primi un pic de impact de pe piață în ceea ce privește gradul de ocupare, poate 5%, indiferent. Nu te va pune sub apă. Deci pierzi câteva apartamente, nu este sfârșitul lumii. Bugetul tău va avea un post vacant. În timp ce pentru o unitate de patru, fie ești vacant, fie nu ești. Fie ești ocupat 75%, fie ești ocupat 100%. În timp ce pentru un bloc de 100 de unități, ai putea fi ocupat în proporție de 85% și să te descurci bine. Alte întrebări, alte gânduri, Danny? Ce altă lumină putem străluci pentru tine aici?
Danny:
Grozav. Mulțumesc. Așa cum am menționat, am câteva mici familii multiple pe care le descurcă bine din punct de vedere al fluxului de numerar și, de fapt, am bugetat unele dintre acele lucruri despre care ați vorbit în ceea ce privește unitățile mai mari și ținerea conturilor pentru posturi vacante și diferite elemente rând acolo. Dar ceea ce am înțeles, am primit recent niște sfaturi bune sau câteva sfaturi interesante despre echilibrarea fluxului de numerar versus aprecierea proprietăților. Așa că aș dori să obțin sfatul dvs. despre cum le echilibrați? Pentru că știți că aveți proprietăți de flux de numerar care plătesc facturile. Apoi s-ar putea să investești în aprecierea proprietăților în care vezi mult potențial, dar s-ar putea să nu plătească neapărat facturile sau abia dacă scapă. Există un fel de calcul pe care îl faceți în ceea ce privește cât de mult aveți în portofoliu?
Andrew:
Danny, pot să intru. Am câteva gânduri despre asta. Știu că David vorbește mult despre acest gen de lucruri și pe podcast. Se schimbă atunci când treci de la lucrurile mai mici la cele mai mari. Numărul unu, se schimbă și odată cu piața. David a vorbit de multe ori despre cum ar cumpăra lucruri în ultimii ani cu un flux de numerar aproape uneori negativ, pentru că știe că în trei sau patru ani va valora mult mai mult. Aceasta a fost o strategie multifamilială grozavă și pentru ultimii șapte ani. Ai putea să cumperi o valoare adăugată care a avut un flux de numerar negativ, să o rezolvi bine. După cum spunea Matt, a luat ceva de la 30% la 95% ocupat. Ei bine, a fost un flux de numerar negativ la 30%, dar probabil a fost un flux de numerar destul de bine și a valorat mult mai mult la 95%.
Suntem într-o altă parte a pieței. Dacă te uiți, din nou, la un 10 unități, 20 de unități, aș rămâne cu ceva care cel puțin fluxuri de numerar, astfel încât, în cel mai rău caz, dacă piața se schimbă împotriva ta sau chiria nu să crești sau nu poți ieși sau nu poți să-ți execuți încă valoarea adăugată sau oricare ar fi planul tău de afaceri, cel mai rău caz este că îl ții și aștepți. Ne aflăm acum într-un punct în care accentul mai mare este acoperirea împotriva riscului de declin. Apoi, odată ce este acoperit, acum vă concentrați asupra, ce pot face pentru avantaj?
Celălalt lucru frumos despre multifamilial în comparație cu o singură familie este că, cu o singură familie, chiar ești la pofta pieței. Sunt compușii de vânzări. Cu multifamilie, dacă sunteți un operator bun, puteți executa un plan care crește venitul net din exploatare și puteți forța creșterea valorii proprietății prin creșterea venitului net din exploatare. Pentru mine, dacă mă uit la o proprietate de 10 unități, fluxul de numerar actual este important în ceea ce privește acoperirea riscului de scădere și apoi fluxul de numerar viitor prin executarea unui plan de afaceri și cumpărând pe piețele potrivite. Acest lucru este important în ceea ce privește crearea de echitate. Deci, cu multifamilie, poți avea într-adevăr tot ce este mai bun din ambele lumi. Nu trebuie să spui: „Ei bine, nu voi primi niciun flux de numerar doar ca să pot obține apreciere”. Familia multifamilială, pentru mine, este una dintre cele mai bune investiții, pentru că le poți face pe amândouă.
Luați, de asemenea, o viziune globală. Îl poți purta personal sau în afacerea ta? Am vorbit acum un minut despre, dacă am 20 de unități și am un post liber, probabil că asta nu mă va afecta. Este corect și, din nou, acesta este unul dintre avantaje. Dacă aveți de gând să cumpărați o unitate de 20 de unități care este aproape complet liberă, cum veți acoperi asta până când nu este liberă? Se poate face personal? Ai de gând să ridici o rezervă mare de dobândă în avans înainte de a o cumpăra? Există modalități de a atenua acest lucru, dar asigură-te că ai acoperit. În mediul de piață de astăzi, factor că în mult mai mult decât avem ultimii cinci până la șapte ani.
Ca o scurtă recapitulare, abordarea mea este să încerc să obțin ambele fluxuri de numerar și apoi să pot forța aprecierea. Dacă renunțați la fluxul de numerar, pentru a încerca să obțineți și mai multă apreciere. Asigurați-vă că aduceți o mulțime de rezerve la masă, fie că sunt ale voastre, fie că sunt investitori, fie că sunt parteneri, pentru a vă duce prin acea perioadă și a vă duce pe cealaltă parte. Matt, mai ai ceva ce vrei să adaugi?
Mat:
Da omule. O să arunc doar... Andrew, tu și cu mine suntem amândoi suficient de mari pentru a putea spune că am investit amândoi în 2007/2008, când a căzut fundul. Nu cred că asta se va întâmpla din nou cu piața, dar cu siguranță cred că piața se va schimba. Va merge undeva în 2023 și nu aș miza pe apreciere. Aprecierea i-a făcut pe mulți oameni să pară genii în ultimii 10 ani, dar ceea ce au făcut a fost că au ales piețele potrivite și au făcut mulți bani din apreciere asupra cărora nu aveau niciun control. Înseamnă, doar ratele plafonului au scăzut, valorile proprietăților au crescut, anumite piețe au explodat din topuri. Mulți oameni au câștigat mulți bani din activități asupra cărora nu aveau control real, dar sunt capabili să spună că au făcut-o. Deci cred că vei vedea o schimbare.
Personal astăzi, având în vedere ceea ce am învățat în 2007/2008, fluxul de numerar este rege și cred că va deveni mai rege în următorii doi ani. Proprietățile pe care le-am deținut în 2007/2008 s-au descurcat foarte bine în timpul acelei recesiuni, dacă aveau un flux de numerar. Proprietățile care aveau un flux de numerar, s-ar putea să nu fi meritat ceea ce am plătit acum un an sau doi. Dar dacă ar fi fluxul de numerar, poți rezista furtunii. Nu trebuie doar să arunci bani în ei pentru a le menține. Personal, strategia mea de investiție ar fi să investesc în nimic care să nu circule în numerar chiar în prima zi în care îl dețin. Nu fac chestii de apreciere negativă. Nu judec pe nimeni care o face. Doar că nu este strategia noastră. Aș investi în fluxul de numerar, deoarece fluxul de numerar vă oferă timp. Fluxul de numerar vă va oferi timp să îl păstrați pentru o perioadă, iar fluxul de numerar cu datorii cu dobândă fixă vă va oferi timp să îl păstrați. Dacă lucrurile devin funky pe piață pentru un pic, continuați să-l transferați până când puteți vinde la un moment dat în viitorul apropiat.
În acest moment, cumpărarea unei proprietăți cu un obiectiv de apreciere pentru a-ți îndeplini obiectivele de investiții pe termen lung pentru tine sau pentru investitorii tăi înseamnă cu adevărat să investești în ceva ce nu poți controla. Da, poți împinge o apreciere forțată prin creșterea chiriilor, prin creșterea NOI pe proprietate. Dar celălalt factor de apreciere forțată este rata plafonului, iar rata plafonului este modul în care o proprietate este evaluată. NOI împărțit la acea rată a plafonului este valoarea la momentul respectiv. Deci, dacă ratele plafon se extind puțin, dacă ratele dobânzilor rămân ridicate pentru o perioadă, ratele plafonului pot începe să crească. Familia multifamilială care valorează X astăzi ar putea valora X minus 10% peste un an sau doi de acum înainte, dacă ratele plafon continuă să rămână... dacă ratele plafon cresc și investitorii nu pot plăti pentru proprietăți ceea ce sunt în măsură să plătească astăzi. . Nu pot controla ce fac ratele plafonului. Nu pot controla NOI. Pot controla modul în care îmi operez proprietatea în asta. Așa că investesc 100% în lucrurile pe care le pot controla în următorii doi ani. Nu mai am încredere în piața care mă duce pe pământul promis.
Andrew:
Sunt de acord cu Matt. Personal, nu mai cumpăr flux de numerar negativ. Am făcut asta la început. nu o mai fac. Cred că în 2023, mulți dintre vânzătorii, să spunem, motivați vor fi oameni care au cumpărat în ultimul an sau doi și nu au fluxul de numerar de care au nevoie pentru a păstra proprietatea, din păcate.
Mat:
Sunt 100% de acord. Din nou, nu cred că o bulă va izbucni, fundul va cădea. Dar cred că veți vedea proprietăți pe piață pentru oameni care, așa cum a spus Andrew, trebuie doar să iasă doar pentru a opri sângerarea sau orice ar fi.
Danny:
Urmăriți rapid aici. Este foarte interesant că ați menționat cum se schimbă piața și aveți toți acești oameni care au proprietăți care nu generează numerar, ceea ce poate reprezenta o oportunitate pentru investitorii care doresc să intre mai mult pe piață. Apoi ați menționat amândoi: „Nu vrem să investim în lucruri sau nu vrem să investim în lucruri în care nu circulă numerar în prima zi.”
Locuiesc și în California, care are niște legi foarte interesante pentru chiriași, destul de restrictive. Așa că mă uit la unele dintre aceste proprietăți, iar din experiența mea de la cele mai mici, chiriașii cu care achiziționați proprietatea nu sunt întotdeauna cei pe care doriți să îi păstrați pe termen lung atunci când vă repoziționați. Deci, din această perspectivă, m-am gândit că ocuparea mai mică este de fapt mai bună, deoarece te ajută să accelerezi repoziționarea. Dar dacă vă ascult corect, oameni buni, nu este ideal pentru acest gen de situație de piață. Așa că poate să te gândești la asta.
Mat:
Voi arunca gânduri rapide despre asta, Andrew. Ține minte, Danny, când vorbesc despre proprietăți negative ale fluxului de numerar sau proprietăți care nu sunt performante, ocuparea, poți rezolva. Din nou, am intrat într-o proprietate care avea performanțe economice de 30%. Probabil că aș face această afacere din nou astăzi, aș face-o, pentru că dacă o tranzacție este adusă pe piață și, indiferent de rata de ocupare a pieței, este de 90, 95% și este încă dependentă de fluxul de numerar, nu este o afacere bună. Dar dacă pot face ceea ce pot controla, pot închiria, pot organiza oferte speciale de leasing, pot pune în bucătării frumoase și băi frumoase și pot face tot ce pot controla pentru a face ca o proprietate să încaseze Dacă vorbești despre o proprietate care poate este ocupată în proporție de 70% pe o piață în care există mult control al chiriei și astfel de lucruri, aceasta este probabil o oportunitate în care celelalte 20% din unități le poți pus înapoi pe piață, poți pune înapoi la piață, îmi place asta. Andrew, ce crezi, 60%, 75% au o proprietate ocupată pe piața de astăzi?
Andrew:
Din nou, asigurați-vă că îl puteți acoperi și asigurați-vă că îl puteți acoperi mai mult decât ați fi planificat anul trecut sau anul precedent. Există o oportunitate acolo. Doar că există un risc mai mare. Risc, există modalități de a-l atenua și, dacă ai de gând să-ți asumi acel risc, asigură-te că faci asta.
Mat:
Danny, aceasta a fost o conversație grozavă și, sperăm, că se potrivește tuturor celor de aici. Te apreciez, omule. Vă mulțumim că ați venit în emisiune astăzi.
Andrew:
Bine să vorbesc cu tine, Danny.
Danny:
În regulă, mulțumesc foarte mult.
Urmărește episodul aici
Ajutați-ne!
Ajutați-ne să ajungem la noi ascultători pe iTunes, lăsându-ne o evaluare și o recenzie! Durează doar 30 de secunde și pot fi găsite instrucțiuni aici. Mulțumiri! Apreciem cu adevărat!
În acest episod acoperim:
- crash imobiliar comercial și vești proaste pentru investitorii cu dobândă ridicată
- Rata maximă de compresie, stagnarea chiriei, și steaguri roșii pentru piața multifamilială
- Recomandări atât pentru investitorii multifamiliali activi, cât și pasivi
- Cum să verifici a sindicarea imobiliară acord atunci când strângeți capital privat
- Scalare de la multifamilial mic la mare și de ce săritul este mai ușor decât crezi
- Fluxul de numerar vs. apreciere și care este un pariu mai bun dacă evaluările încep să scadă
- Plăți cu balon, ipoteci cu rată ajustabilă și opțiuni de finanțare riscante punând noi investitori într-un punct dificil
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Cartea menționată în emisiune
Luați legătura cu Andrew, Matt, Dave și Scott:
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? Consultați-ne pagina sponsorului!
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 de milioane de
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 luni
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- Capabil
- Despre Noi
- mai sus
- absolut
- accelera
- accelerarea
- acceptabil
- Conform
- Cont
- Conturi
- precis
- dobândi
- achiziție
- peste
- act
- Acțiune
- activ
- activităţi de
- de fapt
- În plus,
- reglabil
- Avantajele
- sfat
- afecta
- După
- împotriva
- Agent
- agenţi
- Avion
- alarmă
- TOATE
- deja
- alternativă
- Cu toate ca
- mereu
- amator
- uimitor
- sumă
- Sume
- analiză
- analiza
- și
- Angeles
- O alta
- răspunde
- oricine
- apartament
- apartamente
- Apple
- aprecia
- apreciind
- apreciere
- abordare
- adecvat
- în mod corespunzător
- aprobare
- aproba
- ZONĂ
- domenii
- argumente
- în jurul
- aspirant
- evaluare
- activ
- clasa de active
- gestionarea activelor
- Bunuri
- presupunere
- atractiv
- audiență
- autor
- in medie
- înapoi
- Rău
- Sold
- bilă
- Bancar
- bazat
- Pe scurt
- bază
- frumos
- deoarece
- deveni
- devine
- devenire
- înainte
- început
- Început
- fiind
- Crede
- Clopot
- CEL MAI BUN
- Pariu
- Mai bine
- Pariu
- între
- Mare
- mai mare
- Cea mai mare
- Bancnote
- Pic
- Negru
- Sângerare
- bord
- Consiliu de Administratie
- Primă
- carte
- frontieră
- împrumutat
- De jos
- au cumpărat
- BP
- creier
- marca
- Pauză
- Breaking
- Brian
- scurt
- aduce
- Aducere
- agent
- adus
- buget
- bugetat
- constructori
- Clădire
- Bullish
- Buchet
- afaceri
- plan de afaceri
- cumpăra
- Cumpărare
- cablu
- California
- apel
- denumit
- Poate obține
- capac
- capital
- Creșterea capitalului
- valorificând
- card
- pasă
- Carieră
- transporta
- caz
- cazuri
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- prins
- precaut
- CEO
- sigur
- cu siguranță
- Schimbare
- Modificări
- schimbarea
- taxe
- încărcare
- Grafice
- verifica
- Crăciunul
- Oraşe
- clasă
- clase
- clar
- urca pe
- Închideri
- colecta
- colecte
- combinaţie
- cum
- confortabil
- venire
- comentarii
- comercial
- Împrumuturi comerciale
- proprietate comerciala
- Comun
- companie
- comparație
- Compensare
- competent
- Completă
- complet
- complex
- Îngrijorare
- preocupările
- Condiții
- încredere
- încrezător
- Consens
- conservator
- Lua în considerare
- luand in considerare
- consistent
- construcţie
- context
- continua
- Control
- Conversație
- conversații
- ar putea
- Cuplu
- înscrie-te la cursul
- acoperi
- acoperit
- Covidien
- Crash
- crea
- a creat
- creează
- Crearea
- creaţie
- credit
- curios
- Curent
- În prezent
- Tăiat
- de date
- Dave
- David
- zi
- afacere
- Oferte
- dezbateri
- Datorie
- deceniu
- zeci de ani
- Refuzați
- Scăderile
- Declinarea
- adânc
- categoric
- Grad
- Cerere
- Criterii demografice
- Denver
- În funcție
- depinde de
- detaliu
- detaliat
- Determina
- FĂCUT
- diferenţă
- diferenţele
- diferit
- dificil
- diligență
- direcționa
- direcţie
- Directorii
- Reducere
- discutarea
- Afişa
- distribuții
- împărțit
- documente
- Ocolire
- Nu
- face
- de dolari
- Dont
- osândă
- jos
- dezavantaj
- JOSIREA
- Picătură
- în timpul
- dinamic
- dinamică
- fiecare
- câștiga
- Câștigul salarial
- mai ușor
- Economic
- Conditii economice
- economiști
- economie
- oricare
- Altele
- scoate in evidenta
- energie
- suficient de
- Mediu inconjurator
- aciunile
- echitate
- mai ales
- esenţă
- În esență,
- bunuri
- estimări
- Eter (ETH)
- Chiar
- eveniment
- în cele din urmă
- EVER
- Fiecare
- de fiecare zi
- toată lumea
- tot
- exact
- exemplu
- Excel
- excelent
- schimb
- captivant
- a executa
- executând
- Ieşire
- Extinde
- de aşteptat
- cheltuieli
- scump
- experienţă
- expert
- Explica
- expus
- suplimentar
- extrem
- familie
- fascinant
- Modă
- taxă
- Taxe
- puțini
- umple
- În cele din urmă
- finanţa
- Finanţe
- financiar
- Financials
- finanțare
- Găsi
- descoperire
- capăt
- Incendiu
- First
- Peşte
- fixată
- steaguri
- plat
- pluti
- debit
- Curgere
- Concentra
- concentrându-se
- urma
- pentru investitori
- Forţarea
- pentru totdeauna
- formă
- formare
- format
- Înainte
- găsit
- prieten
- prietenos
- Prietenii lui
- din
- rodire
- frustrările
- Complet
- complet
- distracţie
- fond
- Fondurile
- mai mult
- viitor
- General
- genera
- generează
- generator
- obține
- obtinerea
- Da
- dat
- oferă
- Caritate
- Go
- scop
- Goluri
- Merge
- merge
- bine
- GP
- recunoscător
- gri
- mare
- mai mare
- măcinare
- grup
- Crește
- În creştere
- crescut
- Creștere
- Oaspete
- Tip
- hack
- Par
- Jumătate
- manipula
- mâini
- întâmpla
- sa întâmplat
- se întâmplă
- Greu
- având în
- cap
- Rubrică
- sănătos
- Acoperit
- hedging
- Held
- ajutor
- util
- ajută
- aici
- Ascuns
- Înalt
- superior
- închiriere
- istoric
- Lovit
- hit-uri
- deţine
- teme pentru acasă
- speranţă
- In speranta
- sperând
- gazdă
- FIERBINTE
- casă
- gospodărie
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- mare
- Rănit
- BOLNAV
- ideal
- Impactul
- afectate
- Impacturi
- imperativ
- important
- îmbunătățirea
- in
- în profunzime
- Inaugural
- include
- Venituri
- Crește
- Creșteri
- crescând
- incredibil
- industrie
- informații
- intrare
- in schimb
- instrucțiuni
- asigurare
- interes
- RATA DOBÂNZII
- Ratele dobânzilor
- interesat
- interesant
- inventar
- Investi
- investit
- investind
- investiţie
- Strategia de investiții
- Investiții
- investitor
- Investitori
- implicat
- problema
- probleme de
- IT
- articole
- iTunes
- Loc de munca
- judecător
- a sari
- A pastra
- păstrare
- Copil
- Rege
- Cunoaște
- cunoştinţe
- Țară
- mare
- mai mare
- Nume
- Anul trecut
- Târziu
- legii
- AFLAȚI
- învățat
- învăţare
- de leasing
- Părăsi
- lăsând
- creditor
- împrumut
- Nivel
- Pârghie
- LG
- Licență
- Autorizat
- Viaţă
- ușoară
- Probabil
- Limitat
- partener limitat
- Linie
- linii
- Lichiditate
- Ascultare
- liste
- mic
- trăi
- împrumut
- Credite
- Lung
- perioadă lungă de timp
- pe termen lung
- Tendințe pe termen lung
- mai lung
- Uite
- arată ca
- uitat
- cautati
- lor
- Los Angeles
- pierde
- de pe
- pierderi
- Lot
- dragoste
- Jos
- LP
- mac
- făcut
- Principal
- întreținere
- Majoritate
- face
- câștiga bani
- FACE
- Efectuarea
- om
- administra
- administrare
- Echipa de conducere
- manager
- de conducere
- manual
- multe
- mulți oameni
- Piață
- mediul de piață
- pieţe
- mase
- materie
- sens
- mijloace
- Întâlni
- reuniuni
- membru
- mental
- menționat
- pur și simplu
- metric
- Meyer
- Microsoft
- De mijloc
- ar putea
- migrațiune
- Morar
- milion
- minte
- minim
- minut
- minute
- diminua
- atenuant
- modifica
- genera bani
- bani
- Lună
- luni
- mai mult
- Ipotecare
- ipoteci
- cele mai multe
- motivat
- muta
- în mişcare
- Multicolor
- multiplu
- național
- Nationwide
- Natură
- În apropiere
- aproape
- în mod necesar
- Nevoie
- nevoilor
- negativ
- negativ
- net
- reţea
- Nou
- Constructii noi
- ştiri
- următor
- număr
- numere
- ocupare
- oferi
- Birou
- Offline
- Bine
- Vechi
- ONE
- on-line
- funcionar
- de operare
- Operațiuni
- operator
- Operatorii
- Opinie
- Avize
- Oportunităţi
- Oportunitate
- Optimizați
- Opțiune
- Opţiuni
- comandă
- Altele
- propriu
- deţinute
- proprietar
- plătit
- Parc
- parte
- special
- partener
- parteneri
- Asociere
- piese
- parte
- pasiv
- trecut
- Plătește
- plăți
- stat de plată
- oameni
- oamenii lui
- la sută
- efectuarea
- poate
- perioadă
- persoană
- Personal
- Personal
- perspectivă
- fenomenal
- FIL
- filozofie
- alege
- ales
- bucată
- Loc
- plasare
- plan
- planificat
- planificare
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- Joaca
- player
- la care se adauga
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- puncte
- IAZUL
- portofoliu
- poziţie
- poziţii
- posibil
- potenţial
- potenţial
- prezice
- estimarea
- preferat
- Pregăti
- prezenta
- presiune
- destul de
- precedent
- preţ
- Prețuri
- privat
- probabil
- Problemă
- probleme
- proces
- produce
- Profil
- Profit
- Program
- proiect
- proiecţiile
- Proiecte
- proeminent
- a promis
- proprietăţi
- proprietate
- proteja
- dovedește
- furnizarea
- bravură
- cumparate
- Împinge
- pune
- Punând
- întrebare
- Întrebări
- Rapid
- ridica
- ridicat
- ridicare
- a strange capital
- rată
- tarife
- evaluare
- ajunge
- Citeste
- real
- Imobiliare
- piețele imobiliare
- realiza
- motiv
- rezonabil
- recapitula
- recent
- recesiune
- recunoaște
- recomanda
- Recomandări
- record
- Recupera
- Roșu
- reduce
- ceea ce privește
- regiune
- regional
- regulat
- rămâne
- minte
- Închiria
- repara
- înlocui
- reprezenta
- reputație
- cercetare
- Rezervă
- rezerve
- REST
- restrictiv
- rezultat
- cu amănuntul
- reveni
- Returnează
- venituri
- inversa
- călărie
- Inel
- în creștere
- Risc
- Factor de risc
- Riscurile
- Riscant
- Rol
- sul
- acoperiş
- rotund
- Regula
- norme
- Alerga
- funcţionare
- Sacramento
- cel mai sigur
- Said
- salariu
- sare
- de vânzări
- sare
- acelaşi
- Economisiți
- Scară
- scalare
- speriat
- SEC
- Al doilea
- secunde
- Titluri de valoare
- securitate
- vedere
- vede
- vinde
- Vanzatorii
- De vânzare
- senior
- sens
- serie
- serios
- set
- Șapte
- partajarea
- schimbare
- SCHIMBARE
- Ture
- străluci
- să
- Arăta
- fete
- semnificativ
- simplu
- pur şi simplu
- întrucât
- singur
- Sir
- teren
- situație
- Mărimea
- încetini
- mic
- mai mici
- So
- Software
- REZOLVAREA
- unele
- Cineva
- ceva
- undeva
- Sursă
- Spaţiu
- specific
- specific
- petrece
- Cheltuire
- cui
- Rotire
- împărţi
- patrona
- Sponsori
- răspândire
- stivui
- Personal
- Personal
- STAGNARE
- Începe
- Pornire
- începe
- Stat
- Declarații
- şedere
- Pas
- Lipi
- Încă
- furat
- Stop
- Furtună
- drept
- Strategie
- curent
- fluxuri
- stres
- tare
- studio
- subiect
- Super
- super-erou
- livra
- Cerere și ofertă
- a sustine
- De sprijin
- a presupus
- uimit
- durabilă
- Intrerupator
- sindicat
- sindicalizat
- sindicalizare
- tabel
- Lua
- ia
- luare
- Vorbi
- vorbesc
- Tratative
- Sarcină
- Impozite
- echipă
- tech
- temporar
- chiriaş
- termeni
- test
- Texas
- Zona
- Capitala
- informațiile
- lumea
- lor
- se
- Acolo.
- lucru
- lucruri
- Gândire
- gândit
- amenințare
- trei
- Prin
- timp
- ori
- sincronizare
- sfat
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- Ton
- de asemenea
- top
- subiect
- arunca
- Total
- față de
- Copie
- extraordinar
- Tendinţe
- necaz
- adevărat
- Încredere
- ÎNTORCĂ
- Cotitură
- tipic
- tipic
- înţelege
- înţelegere
- sub apă
- subscriere
- unitate
- de unităţi
- întoarsă pe dos
- us
- utilizare
- Valuations
- valoare
- prețuit
- Valori
- varietate
- Fixă
- Impotriva
- VET
- Video
- Vizualizare
- Voce
- Volatilitate
- Vot
- salariu
- aștepta
- dorit
- Val
- modalități de
- Bogatie
- Vreme
- săptămână
- bun venit
- Vest
- Ce
- Ce este
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- Sălbatic
- voi
- dispus
- ÎNŢELEPT
- în
- fără
- minunat
- Apartamente
- a face exerciţii fizice
- de lucru
- lume
- lume
- îngrijorat
- Mini rulouri de absorbție
- valoare
- ar
- Wow
- scrie
- scris
- scris
- Greșit
- X
- an
- ani
- Randament
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet
- zoom