Existem muitos motivos para querer uma segunda casa. Esteja você dando o salto para o investimento imobiliário e precise de uma propriedade que possa gerar fluxo de caixa todos os meses ou apenas precise de um lugar para ficar no verão, as segundas residências são um pilar no clássico estilo de vida de “liberdade”.
Porém, comprar outro imóvel é um compromisso financeiro sério. E se comprar uma casa principal é uma das maiores transações financeiras que você provavelmente fará, comprar uma segunda casa pode ser igualmente grande. Portanto, antes de comprar uma segunda casa, faz sentido financeiramente calcular se você pode arcar com os custos de compra e manutenção.
Portanto, se você deseja encontrar o refúgio perfeito na praia, uma casa perto de uma grande cidade ou um imóvel para alugar para iniciar um portfólio imobiliário, você precisa dos melhores conselhos sobre como comprar uma segunda casa.
Este artigo explora as etapas necessárias para adquirir a propriedade de um segundo imóvel residencial. Você aprenderá como escolher um local, encontrar financiamento e fechar um negócio.
Quando uma segunda casa é um bom investimento?
Comprar uma casa além da residência principal traz vários benefícios financeiros. Vamos listá-los abaixo.
O fluxo de caixa
Alugar sua segunda casa como aluguel de curto prazo durante os períodos em que você não estiver hospedado lá ou como aluguel de longo prazo é uma ótima maneira de começar a investir em imóveis e começar a construir fluxo de caixa.
Apreciação
Embora o mercado imobiliário passe por altos e baixos, as tendências gerais mostram que os valores dos imóveis se valorizam no longo prazo. Isso significa que você pode esperar uma taxa saudável de valorização no longo prazo, construindo silenciosamente seu patrimônio líquido.
Benefícios fiscais
Comprar uma segunda habitação significa ter acesso a vários benefícios fiscais, reduzindo assim o valor que deve ao IRS. Por exemplo, você pode se qualificar para uma dedução de juros de hipoteca ou dedução de imposto sobre a propriedade.
No entanto, é aconselhável obter aconselhamento financeiro sólido antes de considerar uma segunda casa para fins fiscais. As leis de imposto sobre a propriedade sobre investimentos imobiliários podem mudar. E dependendo do número de dias que você ocupa a propriedade adicional, o IRS pode considerá-la uma segunda casa ou uma propriedade de investimento, cada uma com diferentes implicações fiscais.
Quantas casas você pode pagar?
Antes de comprar uma segunda casa, é fundamental avaliar a sua situação financeira.
Por exemplo, você pode precisar se qualificar para uma hipoteca de segunda casa. Ter renda e poupança suficientes para cobrir despesas inesperadas também é bom. Por exemplo, o que você fará se tiver vagas estendidas? Você ainda pode pagar a hipoteca se as taxas de juros subirem? Há também despesas adicionais a serem consideradas ao possuir um imóvel alugado.
Requisitos do credor hipotecário para uma segunda casa
Os credores hipotecários normalmente exigem pagamentos iniciais mais altos para uma segunda casa, pontuações de crédito mínimas mais altas e oferecem taxas de juros mais altas.
É recomendável que você tenha um adiantamento de mais de 10% e bastante dinheiro em mãos. Existem também muitos credores que exigem que você more na propriedade pelo menos parte do ano.
Calcular os requisitos de relação dívida / rendimento (DTI)
As aprovações de empréstimos hipotecários sempre dependem de relação dívida-renda requisitos. Por exemplo, se você estiver comprando uma segunda casa, normalmente precisará de um DTI abaixo de 45% para obter pré-aprovação para uma hipoteca de segunda casa.
Aqui está uma maneira rápida de calcular sua relação dívida / rendimento:
- Some suas contas mensais, incluindo pagamentos de hipotecas, pagamentos com cartão de crédito e outros pagamentos de dívidas.
- Divida o valor pela sua renda mensal bruta (renda antes dos impostos).
- O resultado é uma porcentagem que mostra seu DTI – quanto menor o número, menos risco você corre para os credores hipotecários.
Casa de férias vs. propriedade de investimento
Saber a diferença entre ter uma casa de férias ou uma propriedade para investimento é crucial. Por exemplo, as opções de benefícios fiscais, financiamento e hipoteca variam dependendo do uso da sua casa.
Geralmente, uma casa de férias é aquela que você possui para fins de diversão ou que mora na propriedade por dez por cento menos tempo do que o tempo alugado. Por outro lado, uma segunda habitação torna-se uma propriedade de investimento quando os inquilinos a ocupam durante a maior parte do ano.
Como comprar uma segunda casa
Comprar uma segunda casa requer a mesma diligência e cálculo financeiro de quando você comprou sua residência principal. No entanto, os custos de funcionamento, opções de hipoteca, pagamentos de empréstimos e manutenção podem ser significativamente mais elevados do que a sua casa atual.
Considere todos os custos de comprar e possuir uma segunda casa
É vital analisar os números antes de se comprometer a comprar uma segunda casa.
Aqui estão algumas das despesas a serem consideradas:
- Impostos sobre a propriedade: Você terá que pagar impostos sobre uma propriedade secundária, como uma residência principal. No entanto, dependendo da sua situação fiscal, você pode se qualificar para uma dedução do imposto sobre a propriedade.
- Manutenção: Manter uma segunda casa pode ser relativamente caro porque normalmente você depende de prestadores de serviços terceirizados. Por exemplo, uma empresa de administração de propriedades, serviços de gramado, reparos de emergência e manutenção impactam seu fluxo de renda.
- Utilidades: Os inquilinos de longo prazo normalmente pagam pelos serviços públicos como parte do contrato de locação. Porém, para aluguéis de curta duração de casas de temporada, é necessário calcular o custo das contas de energia. Por exemplo, no inverno, é necessária uma temperatura ambiente interna para evitar problemas de umidade e mofo.
- Seguro: O seguro de uma casa secundária custa mais do que a sua residência principal. Além disso, dependendo do tipo de imóvel – casa de férias ou propriedade de investimento – você deve escolher entre diferentes opções de seguro. Por exemplo, o seguro contra riscos pode ser necessário para alguns resorts de praia. E o seguro para imóveis para alugar é mais caro do que para uma segunda casa.
Explore suas opções de financiamento
Investimento imobiliário de sucesso depende de obter as opções de financiamento certas. Mas as qualificações de hipoteca para uma segunda casa serão mais rigorosas do que a sua hipoteca atual. Além disso, as opções de empréstimo dependem de requisitos específicos de pontuação de crédito para propriedades de investimento ou casas de férias.
Um empréstimo jumbo ou convencional são as duas opções de financiamento mais comuns na compra de uma segunda casa.
- Empréstimo convencional: Para se qualificar para um empréstimo convencional, você deve atender aos requisitos de renda e entrada estipulados pela Freddie Mac e Fannie Mae e dentro dos limites estabelecidos pela FHFA (Federal Housing Finance Administration). No entanto, existem duas restrições a este tipo de empréstimo no que diz respeito a segundas habitações:
- Você deve ter uma pontuação de crédito de pelo menos 620. Porém, quanto maior, melhor para obter as melhores taxas de juros.
- Você não pode alugar sua casa por mais de seis meses por ano; caso contrário, é classificado como propriedade para investimento.
- Empréstimo enorme: Também chamada de hipoteca convencional inadimplente, essa opção de empréstimo pode ser útil para financiar a compra de um imóvel. Aqui estão alguns requisitos para obter aprovado para um empréstimo jumbo:
- Uma pontuação de crédito de pelo menos 700 (alguns credores estipulam uma classificação de crédito mínima de 720).
- Um rácio dívida / rendimento inferior a 45%.
- Alguns credores exigem que você tenha dinheiro suficiente para cobrir 12 meses de pagamentos de hipotecas.
Seja pré-aprovado para uma hipoteca
Obter pré-aprovação para uma hipoteca no início de sua jornada de investimento imobiliário é vital. A pré-aprovação permite que você saiba quanto você pode oferecer por uma segunda casa. Além disso, o processo de financiamento é muito mais rápido na hora de fechar um negócio imobiliário.
Realizar pesquisas de mercado para potenciais mercados imobiliários
Tal como acontece com qualquer investimento imobiliário, a devida diligência é crucial na compra de uma casa para arrendamento ou como segunda habitação. Portanto, você deve realizar pesquisas completas sobre os mercados imobiliários com sólido potencial de investimento.
Aqui estão algumas dicas importantes para encontrar o tipo certo de propriedade:
- Decida se o imóvel é para aluguel, sua segunda residência ou uma mistura de ambos.
- Analise as tendências atuais do mercado na área local que você está considerando.
- Pesquise bairros em busca de qualidade de vida, comodidades e proximidade de instalações importantes.
- Veja cinco ou seis propriedades comparáveis para encontrar as melhores ofertas.
- Calcule o preço médio das propriedades comparáveis.
O próximo passo no processo de compra de uma casa é encontrar um agente imobiliário local para encontrar a sua segunda casa ideal.
Encontre um corretor de imóveis confiável
Um agente imobiliário experiente é inestimável na compra de uma segunda casa. Eles cobrirão todas as bases para encontrar as melhores ofertas para suas necessidades – o que é crucial se você estiver comprando um imóvel em outro estado. Eles também podem cuidar das negociações iniciais com o vendedor, economizando tempo e custos de viagem.
Um bom agente imobiliário ainda é útil mesmo na compra de um segundo imóvel na região. Isso ocorre porque eles podem encontrar o imóvel ideal para suas necessidades de estilo de vida. Por exemplo, o tipo de propriedade adequada depende se você planeja comprar uma segunda casa ou uma propriedade para investimento. Ou você quer mudar para sua nova casa e alugar o imóvel existente? Nestes casos, os serviços de um agente imobiliário local são vitais.
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Faça ofertas
Depois de encontrar a casa dos seus sonhos, é hora de fazer uma oferta. Você pode definir sua estratégia de negociação e quanto oferecer com seu corretor de imóveis. Isso inclui contingências no contrato de venda e quanto dinheiro sério (pagamento inicial) você pode pagar.
Se você oferece abaixo do preço de listagem ou atende ao preço do comprador, depende se o valor da casa é justo e de quanto você deseja a propriedade. Mas, novamente, seu corretor de imóveis pode orientá-lo durante o processo.
Se o comprador aceitar sua oferta, você iniciará o processo de fechamento do negócio. Se o comprador fizer uma contraoferta, você terá que negociar quanto está disposto a gastar.
Fechar
Pode levar de 30 a 45 dias para fechar uma casa. No entanto, pode demorar mais dependendo de questões no pedido de hipoteca, avaliação da casa e inspeção da casa. Durante este período, o agente de fechamento realiza todas as tarefas necessárias para transferir a propriedade do imóvel do comprador para o vendedor.
Aqui estão as etapas necessárias ao fechar um negócio imobiliário:
- Abra uma conta de garantia: Normalmente, seu agente imobiliário abre a conta onde são mantidos o depósito, o dinheiro sério e o dinheiro do credor.
- Encontre um agente de fechamento ou advogado imobiliário: Alguns estados exigem que você contrate um advogado imobiliário para fechar o negócio e arquivar a papelada.
- Pesquisa de título e seguro: Esta etapa confirma a propriedade legal da propriedade. O seguro protege você e o credor contra defeitos de título, gravames ou gravames.
- Avaliação da casa: Seu credor organiza um avaliação do imóvel para garantir que o valor seja preciso. Um valor inferior ao preço de listagem pode afetar quanto dinheiro você pode pedir emprestado. Portanto, pode ser necessário negociar um preço de venda mais baixo com o vendedor.
- Inspeção residencial: Obter o relatório do inspetor residencial permite que você saiba as verdadeiras condições da propriedade. Normalmente, o contrato de venda contém um acordo de contingência que permite que você desista se forem descobertos problemas estruturais graves ou outros problemas importantes.
- Passo a passo final: Você e o corretor podem percorrer a propriedade – geralmente 24 horas antes do fechamento – para garantir que tudo esteja pronto para venda. Você verifica se todos os reparos foram concluídos, se a propriedade está livre de danos e se está limpa.
- Fechando o dia: Chegou o grande dia para você se tornar o proprietário legal de uma segunda casa. Você paga os custos de fechamento e taxas adicionais no dia do fechamento e assina toda a papelada. Por último, o agente de fechamento faz com que o vendedor receba o dinheiro da conta de garantia.
Conclusão
Comprar uma segunda casa é um processo emocionante e pode ser uma jogada financeira inteligente. No entanto, para garantir que a segunda casa se adapta às suas necessidades de estilo de vida, é vital lembrar os seguintes aspectos:
- Decida o motivo da compra de um segundo imóvel – é uma casa de férias ou uma propriedade de investimento?
- Certifique-se de ter os meios financeiros para comprar e manter uma segunda casa.
- Faça a devida diligência em cada etapa do processo para obter o melhor empréstimo hipotecário, encontrar um bom agente imobiliário e encontrar um imóvel que corresponda aos seus objetivos financeiros.
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