Como o “efeito denominador” está impactando os investidores imobiliários

Neste artigo

Você quer destruir sua riqueza? Eu posso te ensinar como. Você quer criar mais riqueza para si mesmo? Posso te ensinar a fazer isso também. 

Você conhece o efeito denominador? 

Em finanças e investimentos, o “efeito denominador”Ocorre quando o valor de uma parte de uma carteira diminui drasticamente e reduz o valor geral da carteira. Como resultado, quaisquer segmentos da carteira que não tenham diminuído em valor representam agora uma grande percentagem do bolo global.

Embora isso seja verdade e um tanto óbvio, há outro efeito denominador em jogo no setor imobiliário. Um insidioso destruidor dos sonhos e da riqueza dos investidores. 

Se você adquirir e operar um grande ativo e esse denominador vai na sua direção, você comemorará com uma vitória dupla. Mas mesmo que você compre e opere bem seu ativo, esse efeito denominador pode destruí-lo e liquidar seu patrimônio.

Qual é esse efeito denominador? Estou falando sobre a descompressão do cap rate. 

O que está acontecendo neste ciclo imobiliário? 

A taxa máxima em imóveis comerciais desempenha uma função semelhante à Relação P / E no investimento no mercado de ações, mas ao contrário. É efetivamente a relação lucro-preço. Especificamente: 

Taxa máxima = receita operacional líquida ÷ preço do ativo

A taxa de capitalização move-se na proporção inversa ao valor do ativo no momento de uma compra/venda. A taxa máxima reflete o sentimento do investidor quanto à taxa de retorno desalavancada esperada para um ativo como este, num local como este, numa condição como esta, num momento como este. 

Uma taxa de capital mais baixa equivale a um ativo com preço mais alto. A compressão sem precedentes da taxa de capitalização que experimentámos na última década reflecte o optimismo quase desenfreado que os investidores têm tido na aquisição de imóveis comerciais e residenciais. 

Mas as árvores não crescem até o céu. Como observou ironicamente o economista Herb Stein: “Se algo não pode durar para sempre, irá parar”. 

Não estou dizendo que este seja o fim do aumento dos preços dos ativos imobiliários. Estou dizendo que este é um momento normal no fluxo e refluxo dos ciclos do mercado imobiliário. E para aqueles que não estavam presentes em 2008, quero deixar claro que não há motivo para pânico ou para parar de investir. 

Pelo contrário, algumas das melhores oportunidades estarão disponíveis como parte das consequências das más aquisições feitas por outros nos últimos anos. 

Não posso fazer melhor do que citar Scott Trench artigo sobre este tema.

Você está convencido do poder devastador do efeito denominador? (Se você não gosta desse termo, você pode ficar com “descompressão cap rate”). 

Um aumento da taxa de capitalização pode reduzir significativamente o valor de um ativo imobiliário comercial. E, como já discutimos noutro local, a alavancagem pode tornar tudo ainda mais doloroso. Pense nisso: se os valores dos ativos caíssem 25%, isso eliminaria cerca de 100% do patrimônio em um negócio alavancado de 75%. 

Este não é um pesadelo de conto de fadas. Existem muitas histórias de investidores em LP que já estão prestes a perder todo o seu investimento em alguns negócios sindicalizados. Alguns deles são acordos de aproximadamente dois ou três anos com dívidas-ponte vencidas. Outros foram feitos no ano passado com dívida com taxa flutuante. Infelizmente, muitos destes investidores em LP ainda não sabem que estão em risco.  

O caso de longos tempos de espera 

Não há nada de mal em tempos de espera curtos. Casas atacadistas, day trading e muitos negócios imobiliários comerciais oferecem alta IRR lucros para seus investidores. Muitas estratégias de curto prazo são populares em tempos de expansão.

Mas o meu investidor favorito, Warren Buffett, pensa diferente. Ele diz: “Se você não está disposto a possuir ações por dez anos, nem pense em possuí-las por dez minutos”. O Oráculo de Omaha também disse: “Ou o período de retenção favorito é para sempre.”  

Então, como se sentem os investidores de longo prazo em relação a esta assustadora descompressão do cap rate? Eu diria que, na maior parte, há pouco ou nenhum impacto sobre eles, além de lhes proporcionar a oportunidade de adquirir negócios com preços mais justos ou subvalorizados nos próximos um ou dois anos. 

Pense sobre isso. Imagine que você possui um ativo imobiliário comercial com fluxo de caixa. Você o adquiriu por US$ 3 milhões há dois anos, e a compressão da taxa máxima nos primeiros 18 meses aumentou seu valor de avaliação para US$ 4 milhões. Você ainda estava coletando seu fluxo de caixa e aproveitando a vida. 

Em seguida, a descompressão do cap rate ocorre nos últimos seis meses e, no ano seguinte, seu valor de avaliação cai para US$ 2.8 milhões. Você deveria entrar em pânico? Eu não saberia por quê. Você ainda deve coletar fluxo de caixa e aproveitar sua vida.

Os detentores de longo prazo não são consumidos por mudanças nos valores de curto prazo. Eles normalmente têm dívidas com taxa fixa que não vencem por muito tempo. E aqueles que adquiriram os seus activos há uma década e estão a enfrentar o vencimento da sua dívida, normalmente registaram um crescimento significativo do valor e um pagamento do capital que os coloca numa posição aceitável para refinanciar agora, se tal for necessário. 

Referindo-se a Buffett novamente. Ele não está nem aí para aumentos ou quedas de curto prazo nas ações detidas pela Berkshire Hathaway. Ele não é motivado pela opinião do mercado sobre estes activos porque isso não tem impacto no seu valor final. Na verdade, ele gosta quando os preços caem para poder adquirir ainda mais. 

A opinião do mercado de ações sobre o valor é semelhante à taxa máxima no setor imobiliário comercial. Como investidores imobiliários comerciais, faríamos bem em imitar o investidor (Buffett), que poderia perder 99.4% do valor das suas ações e ainda assim vencer o S&P 500 no mesmo período. 

Considerações Finais

Minha empresa de investimento é detentora de longo prazo. Sei que esta nem sempre é a oferta mais popular e, como resultado, muitos investidores ignoram o nosso fundo. Desejo felicidades a todos os detentores de curto prazo, mas suponho que o choque atual e futuro da taxa de capitalização fará com que muitos repensem as suas estratégias. Quer isso aconteça ou não, continuaremos a seguir a nossa estratégia de longo prazo. 

O fundador da Blackstone, Larry Fink, cunhou o “longo prazo”. Talvez devêssemos apelidar o pensamento de longo prazo de “Efeito Numerador CRE”. 

Se isso existisse, o foco seria na expansão do lucro operacional líquido em nossa equação, ao longo de um longo período, na medida em que as mudanças no numerador fossem menos impactantes. Esta estratégia, aliada à aquisição de dívida de longo prazo com LTV moderado a baixo e taxa fixa, deverá revelar-se vencedora em qualquer mercado, seja em alta ou em baixa. 

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.