Tornando-se um investidor imobiliário não é complexo. Encontre um imóvel, compre-o e alugue-o. Embora esta fórmula possa ser fácil de escrever, colocá-la em prática é muito mais complicada. É por isso que muitos aspirantes a investidores nunca dão o salto para comprar seus primeira propriedade de investimento. Mas, com o conselho, orientação e mentalidade certos, qualquer um pode se tornar um investidor imobiliário gerador de renda passiva, com um caminho traçado para liberdade financeira e reforma antecipada.
Hoje, Ashley e Tony combinam seus conhecimentos imobiliários para ajude três investidores a comprar seu primeiro ou próximo imóvel para alugar. Primeiro, conversamos com Brandon, um futuro hacker de casa que lutou para comprar uma casa no ano passado e agora está procurando sua primeira residência principal que possa ajudar a subsidiar sua hipoteca. A seguir, conversamos com Lawrence, um investidor que comprou dois imóveis para alugar em seis meses, mas quer expandir mais rapidamente com a ajuda de financiamento criativo. Finalmente, Melanie se junta a nós para discutir seus planos para um imóvel para aluguel de curto prazo, mas ela ainda não sabe o melhor lugar para comprar.
Se você acha que o mercado imobiliário de 2023 é um osso duro de roer, mas sabe que deseja investir em imóveis, este é o episódio para você. Bem acompanhe nossos três pupilos nos próximos noventa dias enquanto Ashley e Tony dão conselhos estratégicos sobre o que devem fazer a seguir para conseguir um contrato lucrativo para alugar. Então acompanhe e você também poderá obtenha seu próximo imóvel em noventa dias (ou menos!).
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Ashley:
Este é o Novato Imobiliário, Episódio 251.
Tony:
Em todas as recessões que remontam aos anos 60, a maioria delas durou, em média, pouco menos de 12 meses. Então é tipo, você pode comprar esse imóvel? Mesmo que talvez não seja um home run nesses primeiros 12 meses, enquanto há toda essa incerteza econômica, o que acontece no segundo ano, no quinto ano e no ano 10, quando você possui o aluguel de curto prazo? Se você marcar as caixas sobre as quais falamos, onde você está atingindo o local, está atingindo o valor, está atingindo as comodidades, é mais provável que essa listagem continue a ter um bom desempenho. Provavelmente haverá alguma incerteza no curto prazo, mas acho que, como investidores imobiliários, temos que lidar com esses golpes e lembrar que estamos realmente investindo para essa valorização e fluxo de caixa a longo prazo também.
Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr, e estou aqui com meu co-apresentador, Tony Robinson.
Tony:
Bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, motivação e histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. Quero começar o episódio de hoje gritando para alguém com o nome de usuário Eshazamm. Shazamm [inaudível 00:01:05] para fazer uma crítica cinco estrelas no Apple Podcast. Diz: “Todas essas histórias da vida real são tão inspiradoras. Adoro saber que todas essas pessoas entraram sem serem especialistas, estão aprendendo ao longo do caminho e exemplificam que existem muitas maneiras de abordar o investimento imobiliário. Os convidados não são necessariamente entrevistados experientes. Mas Ashley e Tony, vocês fazem um trabalho incrível mantendo o podcast fluindo e interessante. E vocês também são personalidades adoráveis.” Shazamm, eu agradeço isso. Acho que pode ser a primeira vez como adulto que sou chamado de adorável, mas estou aqui para isso. Eu sou tudo sobre isso.
Ashley:
Tony, sempre que conheço alguém, essa é geralmente a primeira coisa que dizem sobre você.
Tony:
“Oh, ele é tão adorável.”
Ashley:
“Qual é a rotina de cuidados com a pele dele? Ele é tão adorável."
Tony:
Cuidados com a pele, eu faço o tempo todo, mas o adorável é novo, mas estou bem com isso. Estou bem.
Ashley:
Sim, aceito isso qualquer dia.
Tony:
Já fui chamado de coisa pior.
Ashley:
Tony, estou super animado porque hoje estamos iniciando uma nova série de episódios do Real Estate Rookie Podcast. Estamos fazendo um grupo de pupilos de 90 dias. Escolhemos três pessoas onde ficaremos com elas por 90 dias e as ajudaremos de todas as maneiras que pudermos a atingir suas metas de investimento imobiliário.
Tony:
É super emocionante. Temos um público novato tão engajado e incrível. Nós, junto com a equipe de produção, pensamos: como podemos agregar mais valor ao nosso público? Nós pensamos, cara, que maneira mais legal do que trazer algumas pessoas que são novatas para o podcast, acompanhando-as por 90 dias, Ash e eu dando a elas o máximo de valor que podemos. Então, o resto do nosso público novato poderá ouvir e, com sorte, aprender algumas coisas legais ao longo do caminho. Então vocês vão conhecer três pessoas incríveis no podcast.
Primeiro, você conhecerá Brandon DiOrio. Ele é de Minnesota. Então vamos trazer Lawrence Briggs do Texas. Terminaremos com Melanie Wilmesher, do Colorado. Cada um deles está numa posição ligeiramente diferente, com pontos de partida ligeiramente diferentes, objetivos ligeiramente diferentes. Ash e eu faremos o nosso melhor para detalhar no que eles estão trabalhando e dar-lhes alguns insights e conselhos sobre como continuar avançando em direção a esses objetivos.
Ashley:
Já sei que vamos aprender muito com eles também, e estou muito animado com isso. Uma das melhores coisas de ser o anfitrião é que também aprendemos em primeira mão com todos os outros. Hoje vamos falar apenas sobre definição de metas. Vamos atribuir alguns trabalhos de casa e dar a todos os seus MINS, o próximo passo mais importante, e planear o que faremos com eles nos próximos 90 dias. Então, hoje é apenas o ponto de partida e depois faremos episódios de acompanhamento para ver como é a jornada e ajudá-los a conseguir esses negócios.
Tony:
Na verdade, o que queremos que vocês façam enquanto ouvem é se desafiarem a acompanhar. Se seus objetivos são semelhantes aos que Lawrence, Brandon e Melanie estão trabalhando, veja se você consegue se desafiar a fazer as mesmas coisas que estamos falando nesses episódios. Então, talvez em cerca de 90 dias, você tenha seu próprio objetivo alcançado apenas por ouvir o que temos aqui. Então esse é o nosso desafio para vocês, é acompanhar e fazer em casa também.
Brandon, bem-vindo ao Podcast para novatos em imóveis. Você é o primeiro mentorado. Como uma introdução rápida para nosso público novato, quero apenas compartilhar algumas coisas sobre você para que as pessoas possam conhecê-lo um pouco melhor. O número um é que você é um empreiteiro de HVAC e deseja fechar o primeiro negócio. Número dois, sua família trabalha com imóveis comerciais, mas na verdade você está interessado em imóveis residenciais. Número três, você gosta de paintball, cara. Mais alguma coisa fora desses três pontos que você deseja compartilhar com os ouvintes novatos?
Brandon:
Não, isso me resume muito bem. Trabalhe bastante quando está quente e frio agora como está. Na verdade, estou na minha caminhonete entre as ligações. Adiei meu almoço para 2h
Tony:
Cara, se isso não é sinal de investidor novato, não sei o que é, cara. Você está trabalhando na hora do almoço, aproveitando este episódio de podcast. Antes de começarmos a gravar, você me contou como estava frio onde estava. Apenas nos dê uma ideia de quão frio é lá fora. Você disse que estava na casa de um dígito?
Brandon:
Sim, um dígito durante a noite. Neste momento o sol ainda está bastante forte. Estão 22 graus, então não estou com meu caminhão funcionando. Não é tão ruim. Mas as pernoites são muito ruins, passear com meu cachorro que me acordou às 3h da noite passada para sair.
Ashley:
Brandon, devo perguntar: qual é a sua estratégia quando você tem que dar a má notícia a alguém de que ele precisa instalar um novo sistema HVAC?
Brandon:
Eu realmente não tenho muita estratégia. Porque com o quão caros os fornos ficaram, é difícil, a menos que seja realmente inseguro. Essa é a única vez que realmente tento enfatizar a compra de um novo. Mas você chega a fornos de 20 anos que precisam de US$ 1,400, US$ 1,500 de trabalho, e então tenta educá-los que simplesmente não vale a pena, como um carro velho com pneus ruins, freios e um motor estranho.
Ashley:
Então você não recebe muitos clientes que chorariam como eu porque eles têm que gastar muito dinheiro e consolá-los.
Brandon:
Geralmente nunca é igual à quantidade total, mas é uma etiqueta vermelha quando os fornos estão liberando muito monóxido de carbono e você tem que desligar o gás. É isso que chega às pessoas.
Ashley:
Estamos muito entusiasmados por ter você nos próximos 90 dias conosco. Você poderia contar a todos um pouco sobre o que está acontecendo no investimento imobiliário agora?
Brandon:
Portanto, nada ativo no momento. Estou tentando rastrear alguns negócios. Na verdade, perdi um hoje porque era uma pré-execução hipotecária. Foi o último dia do período rescisório, acredito que foi. Simplesmente não conseguíamos arranjar o dinheiro suficientemente rápido. Demorou apenas cerca de duas semanas desde a caminhada até o início. Apenas estou tentando identificar uma casa para longo prazo ou uma casa hackeada para mim.
Ashley:
Em que mercado você está olhando atualmente?
Brandon:
Cerca de 40 a 50 minutos a oeste de Minneapolis, onde moro atualmente, só quero ficar um pouco mais perto.
Ashley:
Quando você começou a procurar ofertas? Quando você decidiu: “Estou agindo, quero começar a fazer ofertas, quero começar a procurar, quero fazer isso”, há quanto tempo você está nesse período?
Brandon:
Há cerca de um ano, passei dois meses tentando comprar algo, mas nunca cheguei nem perto de como estava o mercado. Basicamente, desisti imprudentemente de oferecer, procurar e coisas assim e apenas me concentrei mais em ler os livros e aprender o que pudesse. Agora essas coisas finalmente desaceleraram, tentando finalmente fazer acontecer.
Ashley:
Agora que o mercado mudou, qual você acha que é o seu maior obstáculo, o seu maior obstáculo, aquilo em que você precisa de ajuda agora?
Brandon:
Acho que a maior coisa em que preciso de ajuda é saber que estou analisando os números corretamente, apenas usando os diferentes programas para estimar aluguéis, gerenciar custos de reabilitação e coisas assim.
Tony:
Quando pensamos em seus objetivos, quero apenas recapitular para nossos ouvintes aqui. Você está pensando em fazer isso há cerca de um ano ou mais, talvez se aventurando um pouco. Mas o objetivo para você, Brandon, é que nos próximos 90 dias você consiga contratar sua primeira propriedade em algum lugar dentro e ao redor da região em que você está em Minnesota.
Brandon:
Sim.
Tony:
Incrível. Agora, uma coisa rápida, porque mencionei isso quando começamos, você disse que sua família trabalha no setor imobiliário comercial, mas está optando pelo caminho residencial. Dê-nos algumas dicas sobre por que você está inclinado dessa forma em vez do comercial.
Brandon:
No momento, estou optando por residências principalmente apenas pelos custos iniciais. O dinheiro do pagamento inicial com o comercial é muito, muito mais, um pouco mais difícil de conseguir. Minha família fez muito desenvolvimento, mas meio que se mudaram para residências agora, mais do que tenho falado sobre isso, e surgiram algumas oportunidades que eles conseguiram aproveitar e eu não consegui. Então eles estão meio divididos com algumas propriedades em ambos agora.
Tony:
Quando pensamos nessa meta que você tem de contratar aquele primeiro imóvel residencial nos próximos 90 dias, quais são alguns dos desafios que você está antecipando, talvez com seu mercado ou qualquer outra coisa, controle de aluguel? Eu sei que cada mercado é um pouco diferente. Quais são alguns desafios que você acha que pode estar enfrentando?
Brandon:
Os desafios agora são apenas fazer os números funcionarem. Agora, com taxas de juros mais altas, estou apenas tentando encontrar um imóvel onde o caixa flua um pouco, só para que eu possa ter segurança ou apenas algo que faça sentido para me mudar e alugar os quartos.
Ashley:
Brendan, podemos mergulhar um pouco nas suas finanças? A partir de agora, qual é o seu plano para comprar um imóvel? Você foi pré-aprovado para um empréstimo? Você tem um adiantamento guardado? Você tem um credor de dinheiro privado? Como está o seu poder de compra agora para que possamos ter uma ideia?
Brandon:
Na verdade, acabei de ser pré-aprovado novamente porque o outro fez um ano hoje. Eu tenho um adiantamento economizado, então eu poderia dar 20% de entrada em mais de 440 mais ou menos. Acho que a matemática funciona lá fora. Então eu tenho isso de lado esperando para que algo aconteça. O ideal seria duas propriedades mais baratas com o dinheiro que reservei para o pagamento inicial.
Tony:
Parece que você está em uma ótima situação, Brandon. Você tem algum capital reservado. Você tem a capacidade de obter aprovação para um empréstimo. Quando você pensa sobre os desafios, você diz que na verdade é apenas fazer os números funcionarem. Eu só quero te fazer uma pergunta. No último mês, quantos negócios você diria que analisou?
Brandon:
Mês passado, últimos 30 dias [inaudível 00:10:14], você quer dizer?
Tony:
Sim Sim.
Brandon:
Eu diria que provavelmente apenas cerca de cinco olharam atentamente e tiveram uma visão de trinta metros mais perto dos vinte.
Ashley:
Brandon, você tem um critério de compra, como uma caixa de compra, quando você está olhando para a propriedade, é como: “Ok, lista de verificação, corresponde a isso, isso, ah, aquilo não. Ok, estou passando para o próximo”? Como você está fazendo aquela visão geral das propriedades e depois decidindo em qual delas você está realmente fazendo aquela análise profunda?
Brandon:
Pode ser que eu me enforque se não tiver uma caixa de compra 100% ou algo restrito. A maior coisa, hack de casa de surfista, idealmente, eu gostaria de algo com um quarto principal, que, na faixa de preço que estou procurando, simplesmente não tem havido muitos porque são casas mais antigas que nunca tiveram isso. Para coisas mais de longo prazo, acho que minha caixa de compra por juros foi, se parecer difícil, isso despertou meu interesse. Percorrendo as fotos, gosto de ver fornos mais antigos, ACs mais antigos, aquecedores de água, coisas que posso cuidar facilmente e também usar como uma negociação para dizer que eles precisam ser trocados e então poder fazer os dois em um dia. Fora isso, eu realmente não reduzi muito. Mais disso é uma coisa da área para mim neste momento.
Ashley:
Você está dizendo que quando você vê uma propriedade, ela fica apenas na sua cabeça enquanto você olha através dela?
Brandon:
Sim.
Ashley:
Isso facilita para nós. Esta é sua primeira tarefa de casa. O que eu quero que você faça é reservar um tempo para anotar algumas das coisas que você listou para mim e depois adicionar mais coisas, como qual é o seu orçamento para uma propriedade, todas essas coisas diferentes que você deseja em uma propriedade, e comece a fazer uma lista disso. Então, à medida que você analisa essas propriedades, talvez você pense em mais coisas como: “Ah, quer saber? Esta propriedade tinha isso. Acho que isso seria um enorme valor agregado. Vou adicioná-lo aos meus critérios, à minha caixa de compra.” Então, toda vez que você olha para uma propriedade, você passa pela mesma lista de verificação. Isso eliminará as complicações e você não perderá tempo analisando negócios que não atendem ao que você realmente deseja. Dessa forma, você aprende logo a procurar as coisas que estão na sua lista para não perder mais tempo com isso. Então Tony, qual seria a segunda parte disso, fazer análise de negócios, você acha?
Tony:
Sim. Acho que precisamos aumentar o volume de negócios que você está analisando. Você disse que fez cerca de cinco negócios no último mês. Quero cinco, seis X isso. Então, se conseguirmos levá-lo a um ponto, Brandon, em que você analisa pelo menos um negócio por dia, sai do trabalho, janta, seja lá o que for, gaste assim 30, 45 minutos analisando um novo acordo.
O que vai acontecer são duas coisas. Primeiro, a parte da caixa de compra de que Ashley falou, essa caixa de compra ficará mais clara para você. Porque à medida que você analisa mais negócios, você começará a reconhecer tendências em certas áreas ou tamanhos de quartos ou metragens quadradas: “Ok, essas propriedades tendem a ter um desempenho melhor do que essas propriedades, então vou restringir minha caixa de compra. agora apenas essas coisas.” Então essa é a primeira coisa: sua caixa de compra fica mais apertada apenas analisando mais negócios. Em segundo lugar, há uma boa chance de que, se você analisar 30 negócios neste mês, em vez de cinco em comparação com o mês passado, talvez valha a pena enviar uma oferta para um desses 30. Acho que esse é o primeiro obstáculo que temos que enfrentar é enviar essas ofertas. Porque assim que isso começar a acontecer, agora estaremos cada vez mais perto de você realmente fechar o primeiro negócio.
Ashley:
Brandon, como você está fazendo… É tão fácil para nós dizer isso, mas você terá que reservar um tempo e ser intencional ao fazer a análise do negócio e criar a caixa de compra. Então, quando terminarmos esta ligação ou em algum momento esta noite, haverá um bloco de tempo: “Ok, neste período, todos os dias farei isso”. Ou quer saber? Talvez você apenas faça isso em lote. Nas noites de domingo, você fará sete análises de negócios diferentes. Mesmo que não haja sete negócios que atendam à sua caixa de compra, basta pegar qualquer coisa apenas para praticar a execução dos números também. Lembre-se também de que, embora esse seja o preço pedido, isso não significa quanto você tem que pagar por um imóvel, então apenas diminua o preço pedido, diminua sua oferta para que o negócio funcione e veja qual é esse número. realmente chega.
Eu quero que você faça essas coisas e trabalhe nisso. Se você precisar dessa responsabilidade, fique à vontade para postar em nosso canal do Slack que temos a análise do seu negócio. Portanto, se você estiver usando a análise de negócios do BiggerPockets, publique esses relatórios. Na verdade, eu poderia insistir e importunar você se não encontrar nenhuma atividade lá, apenas para ajudar a responsabilizá-lo e apenas enviá-los para lá. Então também, talvez possamos fornecer mais valor para você ao olhar para isso e talvez você possa mudar isso e apenas ajudá-lo a ajustar a análise do negócio também.
Tony:
Última pergunta sua, Brandon, só para eu entender melhor sua situação. Você está atualmente trabalhando com um corretor de imóveis? Você mesmo está adquirindo essas ofertas? Como é o seu fluxo de negócios?
Brandon:
Atualmente, meu pai é o corretor de imóveis com quem trabalho. Eu também tenho minha licença, mas ela está congelada no momento. Tenho usado seus insights em muitas coisas, o que pode ter sido o que está me atrasando também: eu subscrevo com um ou dois por cento extras, e então ele olha para isso e adiciona um ou dois por cento sobre o que eu tenho , então as coisas nunca funcionaram. Então, definitivamente preciso restringir isso aí.
Tony:
Sinto que temos um plano de jogo decente para você. Ashley mencionou a ideia de bloquear o tempo. É difícil reservar tempo para fazer essas coisas quando você tem um emprego de tempo integral, especialmente um que exige muito do ponto de vista do tempo, do ponto de vista físico. Então, o que eu realmente quero que você se concentre, Brandon, é por que você está começando esta jornada. Então, se puder, compartilhe conosco por que é tão importante para você atingir essa meta e como será sua vida se você não conseguir fazer isso acontecer nos próximos 90 dias?
Brandon:
Acho que o mais importante é ter flexibilidade se eu quiser, à medida que crescer, começar uma família. Não quero chegar ao ponto de querer uma família e desejar ter mais tempo para isso. Amo o que faço, mas fisicamente não quero ter dificuldade para sair da cama daqui a 20 anos porque meus joelhos sumiram ou algo parecido. Quero fazer o que estou fazendo enquanto puder, porque gosto disso, mas quero a liberdade quando precisar, caso algo imprevisto aconteça ou queira me concentrar em assuntos familiares.
Ashley:
Brandon, esse é definitivamente um ótimo motivo. Estamos super animados e felizes em ajudar você. Apenas certifique-se de fazer esse dever de casa até a próxima vez que entrarmos em contato. É tão fácil. Algumas pessoas podem estar pensando: “Ah, isso é uma coisa tão óbvia a se fazer”, mas quantas pessoas realmente se sentam e fazem isso? Essa é a parte difícil: sentar e realmente fazer isso. É tão fácil dizer a alguém ou saber que você tem que fazer algo, é agir e realmente fazê-lo. Brandon, se houver alguém que esteja na mesma situação que você e talvez queira entrar em contato com você e ter alguma responsabilidade, onde seria algum lugar onde eles poderiam entrar em contato com você ou descobrir mais informações sobre você?
Brandon:
Instagram seria o melhor. É brandon.diorio, então meu nome completo, então BRANDON ponto DIORIO.
Ashley:
Bem, Brandon, muito obrigado por reservar um tempo do seu intervalo para o almoço e espero que você tenha alguns minutos para comer. Normalmente, Tony empurra a cara antes de qualquer gravação, então fique à vontade da próxima vez para trazer seu almoço [inaudível 00:17:59].
Tony:
Você pode comer enquanto faz isso. Está tudo bem.
Ashley:
Ok, Brandon, nos vemos na próxima vez. Muito obrigado.
Brandon:
Obrigado a vocês.
Ashley:
Em seguida temos Lawrence Briggs, do Texas. Sinto que Tony e eu já conhecemos Lawrence apenas pelo Instagram. Nós o vemos em todos os lugares. Lawrence tem experiência profissional em gestão de propriedades e tem investido em famílias solteiras próximas a grandes bases militares. Lawrence possui atualmente duas propriedades para aluguel de longo prazo, mas deseja levar seu negócio para o próximo nível e garantir financiamento criativo. Lawrence, seja muito bem-vindo para ser nosso pupilo neste primeiro trimestre.
Lourenço:
Obrigado. Muito obrigado a todos por me receberem. Esta é como uma oportunidade épica.
Ashley:
Bem, estamos muito entusiasmados em saber onde podemos ajudá-lo. Então, por que você não começa contando-nos um pouco sobre seus investimentos atuais?
Lourenço:
Claro. Tenho dois aluguéis de longa duração. Na verdade, comprei duas propriedades para alugar com intervalo de seis meses entre elas este ano, em 2022. Tirei ambas as propriedades do mercado, então fui capaz de fechar o negócio, fechar o negócio e agora alugá-las e autogerenciá-las. Agora, antes de 2023, minha meta no primeiro trimestre pode ser de qualquer maneira. Estou muito perto de me tornar 1% livre de dívidas de consumo. No entanto, se eu conseguir adquirir outra propriedade até o primeiro trimestre de 100, prefiro comprar outra propriedade e deixar o fluxo de caixa pagar um pouco da dívida do consumidor que tenho.
No momento, sou um funcionário W2 como a maioria das pessoas, então tenho um DTI extremamente baixo, mas tenho observado possíveis propriedades que estão um pouco acima do que normalmente seria aprovado, especialmente se eu quiser obter talvez em um duplex. Portanto, meu objetivo é aprender como traçar estratégias e usar o financiamento criativo a meu favor, porque não tenho medo de ir lá, encontrar um acordo e juntá-lo. Eu só preciso ter certeza de que estou montando o negócio certo que será benéfico para mim e para o vendedor, então, possivelmente, um tipo de empréstimo DSC ou um financiamento do vendedor para o próximo negócio.
Tony:
Lawrence, em primeiro lugar, parabéns por fechar os dois primeiros negócios e realizá-los em tão pouco tempo. Acho que muitos de nossos ouvintes procuram estar na mesma situação, então você já estabeleceu uma base aí.
Lourenço:
Muito Obrigado.
Tony:
Quando você fala sobre seus objetivos, isso realmente está aumentando esse portfólio, mas realmente focando, como você disse, em algum tipo de empréstimo baseado em DSCR, ou talvez em algum assunto 2 ou negócio do tipo financiamento do vendedor. Que tipo de imóvel você procura? Você está procurando uma residência unifamiliar, multifamiliar grande, multifamiliar pequena? Como é esse tipo de propriedade?
Lourenço:
Claro. Minha caixa de compra definitiva são casas unifamiliares só porque estou perto de uma base militar e, portanto, é muito vantajoso que casas unifamiliares estejam disponíveis nesta área. Então, minha caixa de compra secundária seria duplex ou fourplex. Novamente, isso dependeria de eu conseguir montar um excelente acordo financeiro de vendedor ganha-ganha ou um acordo do tipo DSCR.
Tony:
Lawrence, quando você pensa sobre as etapas que precisa seguir para chegar onde está hoje e conseguir aquele primeiro acordo financeiro criativo, como esse roteiro parece para você?
Lourenço:
Definitivamente, preciso aprender como analisar essas propriedades para fazê-las funcionar para o financiamento do vendedor. Então, esse é o meu maior obstáculo e eu definitivamente ficaria muito grato se todos vocês me ajudassem nessa área para poder analisar os negócios e dizer: “Ok, isso funcionaria para DSCR e/ou financiamento do vendedor ou possivelmente para o assunto 2 ?” Então esse é meu objetivo final de aprender como analisar essas propriedades. Porque todos sabemos que a partir de 2022 até 2023, existem alguns obstáculos no que diz respeito às taxas de juros com financiamento tradicional.
Ashley:
Acho que uma forma de podermos ajudá-lo, Lawrence, é enviar diversas ofertas. Então, olhando para um acordo e dizendo: em que número ou preço isso funcionaria com o financiamento do vendedor? Como seria fazer um empréstimo bancário? Como seria se pudéssemos fazer o assunto 2 sobre isso? Lawrence, você quer apenas explicar a todos o que é o assunto 2? Porque não ouvimos muito isso, mas recentemente fizemos uma entrevista com Pace Morby como Rookie Reply, então se vocês quiserem voltar e ouvir mais isso. Lawrence, você quer apenas descrever bem rápido o que é?
Lourenço:
Nunca fiz um empréstimo sujeito 2. Para a maioria das pessoas, o que farão é assumir praticamente um empréstimo existente. Isso pode ser vantajoso nesta área porque é uma cidade militar. O que acontece é que nossos soldados compram propriedades com empréstimos do VA e então eles podem se deslocar ou deixar a área. Então agora eles estão presos a essas propriedades e não têm experiência em investimentos imobiliários. Então pode ser muito vantajoso poder entrar e fazer uma possível matéria 2 onde você praticamente assume aquele empréstimo.
Ashley:
Esse episódio também com Pace Morby, para quem quiser saber mais sobre o assunto 2, é o Episódio 236.
Tony:
Lawrence, você disse que um dos seus desafios era analisar esses negócios usando financiamento criativo, mas você analisou os dois primeiros negócios que comprou por conta própria?
Lourenço:
Sim Sim. Sou um grande nerd quando se trata de Excel, então tenho minha planilha de Excel e avalio os números do que eu pediria, para o que seria aprovado, e então executo cerca de cinco cenários diferentes com taxas de juros diferentes e Adiantamentos. Se isso me der esse ponto ideal, então irei em frente e fecharei o negócio.
Não gosto de negócios à la carte. Gosto de olhar holisticamente para um negócio. Algumas pessoas dizem: “Oh, preciso ter um retorno de 15% em dinheiro. Se não, vou deixá-lo.” Eu fico tipo, “Não, não vou fazer um negócio imobiliário à la carte. Vou dar uma olhada geral.” Porque para mim, sou solteiro e sem filhos, então estou no longo prazo. Estou investindo na riqueza geracional para mudar a trajetória da minha família. Posso ficar aquém desse retorno em dinheiro, mas adivinhe? Talvez eu consiga obter essa apreciação. Minha residência principal, que comprei há quatro anos, praticamente dobrou de valor quando as pessoas disseram para não comprar em 2018. Portanto, não gosto de apenas dizer que tem que atingir esse item específico ou estou farto disso.
Tony:
Quero me aprofundar nessa ideia de construir riqueza geracional, algo sobre o qual falamos com frequência, mas parece que é um forte motivo para você. Mas antes de fazer isso, só quero salientar uma coisa. Você falou sobre como analisou as propriedades que comprou no primeiro ano. Você falou sobre os diferentes modelos de Excel, analisando-os usando diferentes taxas de juros e adiantamentos, esse processo também pode ser aplicado à rota criativa de financiamento.
Só porque o tipo de dívida que você está usando é do vendedor e não do banco, isso não significa que sua análise desse negócio mude. Porque mesmo quando você é financiado pelo vendedor, ainda haverá talvez uma porcentagem do dinheiro que você está investindo. Ainda haverá uma taxa de juros. Ainda haverá um período de amortização. Ainda haverá um prazo para essa dívida. Portanto, mesmo que esses números possam variar desde o financiamento do vendedor até um empréstimo bancário, as etapas de análise ainda são praticamente as mesmas. Com base no que você acabou de descrever, parece que você já é muito bom em analisar negócios. Portanto, não sei se a análise é realmente um desafio tão grande para você quanto você inicialmente pensou que seria.
Lourenço:
Sim, com certeza é… É por isso que é bom ter mentores, porque se você está apenas falando sozinho, não percebe que já está fazendo algo. Eu só quero ter certeza de que é ganha-ganha. Sempre que fiz meus negócios anteriores, foi uma situação vantajosa para mim e para o vendedor. Mas apenas aprendendo como isso funcionaria, porque alguns negócios podem querer um pagamento inicial, ou como seria se eu precisasse refinanciá-lo, sendo capaz de colocar uma camada extra no que já sou bom com a análise.
Ashley:
Lawrence, os negócios que você está conseguindo, que está analisando, como você os está adquirindo?
Lourenço:
Ah, rede. Sou um grande networker. Eu carrego cartões de visita. As pessoas me reconhecem pela minha gravata borboleta pela cidade. Eu apenas digo às pessoas: “Ei, sou um investidor imobiliário. Estou procurando imóveis. Entre em contato comigo.” Sou ativo nas redes sociais, como todos vocês sabem. As duas maneiras pelas quais encontrei essas propriedades, uma foi através da entrega de comida. Então parei e pensei que o empreiteiro fosse o proprietário, e pensei: “Ei, esta é a sua casa?” Ele disse: “Não, mas vou lhe dar as informações de contato do proprietário”. Eu fico tipo, “Oh, ótimo”. E eu comprei aquela propriedade. Depois a segunda propriedade foi através de um grupo no Facebook. Um cara postou e disse: “Ei, estou tentando vender um imóvel”. Eu fico tipo, “Ok, deixe-me analisar os números”. Então, eu definitivamente sinto que as pessoas gostam de dizer clichê, sua rede é sua rede, mas isso é verdade. Não é o que você sabe, mas quem você conhece.
Ashley:
Bem rápido, como você é, além disso... Então você está olhando nos grupos do Facebook, está parando em lugares. Quais são algumas outras maneiras de obter negócios além de apenas contar a todos o que você está fazendo com o setor imobiliário? Você está fazendo algum tipo de campanha por correio? Acho que você está batendo em portas, impedindo empreiteiros.
Lourenço:
Fiz uma campanha por correio e fiz isso sozinho. Entreguei todas as cartas. Acho que fiz talvez 50 porque pensei: “Eu realmente quero que sejam escritos à mão e outras coisas”. Acho que provavelmente depois da décima carta eu pensei: “Já superei”. Mas estabeleci uma meta para mim mesmo e enviei cerca de 10 cartas. Não consegui nenhum negócio com isso, mas acabei entrando em contato com um corretor de imóveis que disse: “Ei, você já enviou uma carta para um dos meus clientes? Porque acho que ele recebeu uma carta. Ele definitivamente não quer vender, mas nunca recebeu uma carta escrita à mão.” Ela diz: “Vamos manter você em mente se ele decidir vender algo de seu portfólio”.
Ashley:
Lawrence, qual é o seu porquê de tudo isso? Por que você está se esforçando e se esforçando para se tornar um investidor imobiliário? Qual é o propósito por trás disso?
Lourenço:
Meu porquê é acabar com a pobreza geracional em minha família. Nasci nos conjuntos habitacionais de Nova Orleans, os Projetos Calliope. É provavelmente um dos piores projetos habitacionais da América. Fui criado por uma mãe solteira que não era preguiçosa. Ela trabalhou em cerca de três empregos, mas apenas com ensino médio, talvez até a nona série. Ela teve que se tornar zeladora em hospitais. Então o que ela fez, como mãe solteira, foi tentar ajudar a mim e às minhas irmãs. Eu sou um dos sete. Eu tenho seis irmãs. Ela não tinha experiência em educação financeira. Minha ética de trabalho vem dela, mas ela não sabia que você não pode ficar rico simplesmente trabalhando.
Meu motivo é quebrar essa maldição, porque sou o único da minha família que entende de alfabetização financeira e a pratica. Portanto, seria um momento de círculo completo poder deixar um legado que está além de mim, para que minhas futuras sobrinhas e sobrinhos, sobrinhas e sobrinhos-netos e possíveis filhos não tivessem que nascer na pobreza. Então esse é o meu porquê.
Ashley:
Lawrence, estou muito orgulhoso de você. Apenas afirmando que você tomou a iniciativa de se educar, é muito difícil mudar a forma como você soube que tudo mudou durante toda a sua vida e querer agir em outra coisa. Eu acho que é um ótimo motivo-
Lourenço:
Muito Obrigado.
Ashley:
… e parece que é definitivamente motivação suficiente para você continuar e realmente criar essa riqueza geracional.
Tony:
Lawrence, adoro ouvir a história e acho que é a prova de que onde você começa obviamente tem um grande impacto sobre o quão longe você pode ir, mas definitivamente não limita o que você é capaz. Acho que minha pergunta seguinte é: o que você acha que despertou essa ideia em você? Porque muitas pessoas que cresceram em determinados ambientes, é tudo o que conhecem, é tudo a que estão expostas, não conseguem sequer compreender nada além do que vêem ao seu redor. Então, o que foi na sua educação que lhe permitiu ver além disso?
Lourenço:
Claro. Como eu disse, minha mãe trabalhava em dois ou três empregos. O que ela fez foi querer expor nossa mente e então me mandou para escolas particulares. Então, eu era uma das poucas crianças dos projetos que frequentava uma escola particular com filhos cujos pais eram médicos, advogados e outras coisas. Quando eu saísse desta área de pobreza, iria para esses bairros ou subúrbios. Comecei a me apaixonar por essas casas unifamiliares, e meu pequeno cérebro associou isso a uma vida melhor. Sabemos que há crimes e atividades criminosas que acontecem em qualquer lugar. Mas eu pensei, preciso levar minha família para lá e nunca quero que nenhum dos membros da minha família viva em um ambiente seguro, entre aspas. Então, por poder frequentar esses bairros quando estudava em escola particular, associei aquelas casas a uma vida melhor, porque aquele ambiente era completamente diferente dos tiros e das atividades criminosas que testemunhei quando criança.
Tony:
Bem, parabéns à sua mãe por ter esse insight para ajudá-lo a expandir o que você estava vendo, porque tudo o que você precisa fazer é ver e, imediatamente, isso se torna algo que pode ser alcançado. Então, algumas coisas. Em primeiro lugar, adoro que você esteja focado em finanças criativas. Ash e eu, essa não é nossa superespecialidade. Acho que nós dois nos envolvemos no espaço financeiro do vendedor. Há alguns episódios de outros programas do BiggerPockets que quero que você ouça. Isso fará parte do seu dever de casa. On the Market, Episódio 29, Pace Morby está naquele episódio e, em seguida, BiggerPockets, Episódio 527.
Então, para aqueles de vocês que são membros profissionais do BiggerPockets, Lawrence, eu sei que são, mas isso é mais verdade para nossos novatos que estão ouvindo. Se vocês são membros profissionais, na verdade têm acesso como membro profissional ao Invelo, que é o software que ajuda você a encontrar negócios fora do mercado. Você pode enviar correspondências, pode fazer [inaudível 00:33:13], todos os tipos de coisas excelentes para ajudá-lo a encontrar negócios fora do mercado. Lawrence, você já tem acesso a isso, mas para nossos novatos, pode ser uma boa ideia vocês darem uma olhada também.
Ashley:
Bem, Lawrence, muito obrigado por compartilhar o início de sua jornada conosco. Tony revisou um pouco seu dever de casa para ouvir aqueles episódios de Pace Morby. Então eu também desafiaria você a elaborar uma oferta de amostra. Mesmo que seja apenas uma propriedade que você vê no MLS, vá em frente e escreva o que você ofereceria para financiamento ao vendedor. Quanto você investiria na propriedade? Qual seria a taxa de juros que você faria? Por quantos anos você o amortizaria? Haveria um pagamento balão? Seria exigível? Portanto, reúna uma oferta de amostra. Então quero que você o traga com você na próxima vez que estivermos em uma ligação, e vamos examiná-lo e dar uma olhada. Veremos os números do negócio e como você configurou o financiamento do vendedor e em qual número realmente faz sentido comprar o imóvel.
Lourenço:
Incrível. Isso parece ótimo. Estou pronto para começar a trabalhar.
Ashley:
Lawrence, qual é o seu Instagram se alguém quiser se conectar com você?
Lourenço:
Meu Instagram é Lawrence, grafia comum, LAWRENCE, sublinhado Briggs, BRIGGS. Você não pode sentir minha falta. Tenho um grande sorriso e uma gravata borboleta.
Ashley:
Lawrence, muito obrigado e mal podemos esperar para passar os próximos 90 dias com você e fornecer o máximo de valor possível para ajudá-lo a continuar sua jornada de investimento.
Lourenço:
Eu também. Uau!
Tony:
Melanie, bem-vinda ao Podcast para novatos em imóveis. Você é nosso terceiro e último pupilo neste episódio. Estamos muito entusiasmados em compartilhar sua história com nosso público aqui e saber o que está acontecendo nos próximos 90 dias. Breve histórico sobre você, Melanie, você já tem duas propriedades no Colorado, o que é incrível. Você passou o último mês na Flórida procurando alguns aluguéis de curto prazo por aí, tão animado para mergulhar nisso. Você já tem sua licença imobiliária, o que é ótimo. Os objetivos de longo prazo para você são se afastar do W2 e passar parte do ano em algum lugar um pouco mais quente que o Colorado. Estou muito feliz por ter você no podcast, Melanie. Bem-vindo ao grupo de pupilos.
Melanie:
Muito obrigado. Estou tão animado por estar aqui. Eu não poderia ter me apresentado melhor e estou muito, muito animado por fazer parte deste grupo. Lawrence e Brandon são maravilhosos. Estamos conversando off-line. Apenas muito grato pela oportunidade.
Tony:
Excitante. Eu sei que você está procurando aluguéis de curto prazo. Como tem sido essa jornada para você até agora? Porque você já tem os dois longos prazos no Colorado, e este será o seu primeiro curto prazo?
Melanie:
Na verdade, um é um exame intermediário, parte de nossa residência principal. Nós meio que tropeçamos nisso. Era para ser de longo prazo, mas sim, este seria um empreendimento de curto prazo.
Tony:
Quais são alguns dos desafios que você sente que está enfrentando ao entrar neste mundo de aluguéis de curto prazo?
Melanie:
Acho que, para lhe dar algumas informações básicas, fui ao BPCon e participei da sessão de Amanda Han sobre estratégias tributárias e basicamente aprendi sobre estudos de segregação de custos e, especificamente, os benefícios de ser funcionário W2 e ter um STR. Então saí da BPCon e apenas disse: “Tudo bem, preciso comprar um STR antes que o ano acabe”. Sou natural do Colorado, mas não poderia odiar sentir frio mais do que odeio.” Então pensei que a Flórida provavelmente seria o lugar. Temos família lá. Eu simplesmente estarei comprometido com esse processo.
Encontrei um agente nos fóruns da BP e ele tem sido fenomenal. Temos conversado muito sobre o que me interessa e meu orçamento. Rapidamente, percebi que estava me sentindo um pouco perdido. Meu W2 está na indústria de tecnologia. Quando comecei o processo e pensei sobre isso, senti que tinha mais tolerância ao risco em geral, e estou começando a sentir que tenho um pouco menos. Então, pensar em comprar uma propriedade de US$ 400,000, US$ 500,000 com piscina que funcionaria muito bem no Airbnb tornou-se um pouco mais estressante. Então esse foi o começo disso.
Nós mudamos um pouco. Mudei um pouco minha faixa de preço. Começamos a procurar algumas outras propriedades. Mas meu desafio atual é que tenho observado vários deles, vi alguns pessoalmente, a taxa média diária é, em algumas de minhas análises, simplesmente não dando certo para realmente mostrar qualquer lucro e, em muitos casos, é bastante negativo. Acho que faz sentido para minha faixa de preço e apenas olhando para algumas das propriedades um pouco mais longe da costa.
O que eu diria que meu maior desafio é: preciso realmente reconsiderar essa mudança no momento em que estamos? Estou observando a ocupação de propriedades do Airbnb em toda a Flórida e vendo uma ocupação muito menor do que eu esperaria e o que ouvi ser de alta temporada. Então, pensando na viabilidade, considerando o estado da economia, os ventos contrários e tudo mais, só quero ser inteligente quanto a esse objetivo porque, em última análise, a ideia é ter uma propriedade com fluxo de caixa. Posso esperar para escapar do inverno por mais alguns anos antes de entrar em um acordo forçado.
Tony:
Bem, agradeço todo esse histórico, Melanie. Algumas perguntas de acompanhamento suas aqui. O que você diria que é mais importante para você? É conseguir uma propriedade na Flórida ou conseguir a propriedade certa em qualquer lugar?
Melanie:
Ótima pergunta. É obter uma propriedade com fluxo de caixa. O objetivo mais amplo é tornar-se financeiramente independente e encontrar propriedades com fluxo de caixa. Então, eu facilmente sacrificaria encontrar um imóvel em qualquer área específica se pudesse localizar um que agregasse a um portfólio, ao meu portfólio, e começasse a ajudar a gerar lucro real.
Tony:
Uma pergunta adicional: você já olhou para algum outro mercado fora da Flórida?
Melanie:
Sim, eu sigo The Short-Term Shop. Eu realmente amo o podcast de Avery. Conheço algumas das áreas em que eles atuam. Não fiz nenhuma análise lá, mas observei, além da área em que estive em Tampa, alguns dos outros mercados da Flórida que eles estavam procurando. estamos nas montanhas Blue Ridge, em algumas áreas da Geórgia e também no Mississippi. Estou aberto a isso. Acho que uma coisa que gostaria de contar a todos vocês é que é um investimento. Quero ter certeza de que não vou ficar assustado muito cedo e não vou desistir muito cedo. Claro, o objetivo é encontrar um imóvel nos próximos 90 dias. Mas a resposta curta é que estou aberto a considerar outros mercados se chegar ao ponto em que precise apenas de reconsiderar a minha decisão anterior.
Ashley:
Obviamente, Tony terá muito mais valor em entender o setor de aluguel de curto prazo do que eu. Uma ocorrência comum que tenho visto de convidados que recebemos recentemente é que você deseja ver onde há grandes atrações que as pessoas sempre visitarão. Acabamos de receber alguém que falou sobre parques nacionais, como eles nunca veem as pessoas pararem de visitar os parques nacionais. Tony, estou interessado em saber também o que você pensa sobre permanecer em mercados onde há uma grande atração que as pessoas sempre visitam de forma consistente. Então, Melanie, se você pudesse acompanhar os mercados da Flórida que está olhando, eles têm alguma grande atração que talvez seja apenas mais do que o clima quente e a praia?
Tony:
Obviamente, os dois mercados em que estamos superativos no momento estão centrados nos parques nacionais. Estamos no Tennessee, perto das Montanhas Smokey. Estamos em Joshua Tree, perto do Parque Nacional Joshua. Portanto, também tenho um grande amor pela cena dos parques nacionais. Bem, aqui vai meu conselho, Melanie, e deixarei você responder à pergunta de Ashley também.
Eu realmente acho que em muitos dos mercados de aluguel por temporada mais maduros, vimos aumentos massivos de preços nos últimos dois anos, mas as taxas diárias médias nesses mercados não acompanharam esses aumentos de preços. Portanto, uma cabana no Tennessee pode valer 75% mais em 2022 do que em 2019, mas os ADRs não aumentaram 75% para compensar essa diferença. Então, você está vendo os lucros em alguns desses mercados maiores e mais maduros sendo um pouco reduzidos, e é por isso que fiz a pergunta sobre a seleção de mercado. Acho que para os investidores mais novos que vão para alguns desses mercados mais secundários e terciários onde há demanda, algo como um parque nacional ou algum outro tipo de driver, mas eles não são tão populares quanto as Smoky Mountains, onde há 10,000 listagens nesse geral região. Vou deixar você responder à pergunta de Ashley sobre quais são as outras atrações para a Flórida.
Melanie:
Para ser honesto com você, Ashley, o que eu fiz em vez de… Não, eu não estava procurando outros pontos de acesso. Eu sei que esse é um conselho realmente vital que ouvi em muitos podcasts, certificando-se de estar perto de hospitais ou outros locais turísticos. Minha maior consideração foi apenas o oceano e a preferência pessoal no início. Então, definitivamente tenho espaço para aprofundar isso. Eu estava escolhendo áreas com base também… Meu segundo fator, ao dar um passo para trás, foi olhar para algumas plataformas de análise. Então, o STR Insights era um que eu estava observando bastante. Basicamente, para encurtar a história, eu estava pensando que os preços são muito mais baixos nesta área específica. Talvez haja uma margem maior aqui porque você está investindo menos. Mas então procurei um pouco mais no fórum BiggerPockets. Muito do feedback que recebi foi que não há sorteios para essa área, e apenas essas análises, basicamente olhar dados de locais específicos, não são suficientes. Portanto, é um fator que realmente preciso levar em consideração agora se continuar procurando um aluguel de curto prazo com certeza.
Ashley:
Meus aluguéis de curto prazo são todos em áreas muito rurais, onde a atração é um hospital muito pequeno, ou as pessoas simplesmente vêm e ficam porque há apenas um hotel na cidade, então não há literalmente mais nada. Mas também estou fazendo arbitragem no Airbnb onde há muito pouco risco. Não vou gastar US$ 400,000 mil em uma propriedade. As que possuo são propriedades de US$ 50,000 a US$ 100,000, então não são esses investimentos enormes que, se por algum motivo as pessoas não vêm mais para lá, não é grande coisa que eu possa cobrir o custo disso. um tempo. Mas você disse que está obtendo fluxo de caixa negativo ao fazer a análise do negócio. Quantas ofertas você enviou?
Melanie:
Não enviei nenhuma oferta.
Ashley:
O que quero desafiar você é que seu dever de casa é fazer algumas ofertas baixas. Então, pelo preço de compra, você está obtendo fluxo de caixa negativo. Então, qual seria o preço de compra e quais seriam os termos do empréstimo para gerar fluxo de caixa? Então comece a fazer uma oferta. Mesmo que você faça apenas uma oferta entre agora e o momento em que conversamos, apenas jogue fora por aquele preço baixo.
Outra coisa que você também pode fazer é, se já for um aluguel de curto prazo existente, solicitar dados de 2019. Analisamos acampamentos, eu e meu parceiro, e isso é uma coisa que todos os operadores de acampamento com quem conversamos disseram: não use dados apenas de 2020 e 2021 e agora de 2022. Volte para 2019 e extraia dados de lá também , antes de viajar explodir por alguns anos e ver como era então. Então veja se você consegue algum desses dados. Então, mesmo voltando para… Tony no AirDNA, você pode voltar e olhar os dados dos mercados para ver qual era a taxa diária em 2019? Obviamente não vai ser a mesma coisa, mas você pode ver qual é a ocupação.
Tony:
Normalmente, os dados que vejo remontam a apenas 18 meses, então não sei se esse software remonta a 2019 ou não.
Ashley:
Bem, Melanie, adoraríamos que você enviasse uma oferta, até mais de uma, melhor, mas apenas faça sua oferta de acordo com o preço e não tenha medo de insultar alguém ou de fazer aquela oferta baixa. Além disso, é super emocionante e vale a pena se for aceito. Ou mesmo que eles contra-ataquem, você pode ver que talvez haja outra maneira de fazer isso funcionar, e podemos conversar sobre isso, se isso acontecer. Acho que é hora de você estar pronto para fazer uma oferta, seja qual for o preço que faça sentido.
Melanie:
Obrigado Ashley. Adoro essa recomendação.
Tony:
Meu segundo conselho para você: acho que o dever de casa aqui seria escolher pelo menos dois outros mercados. A Flórida é um mercado muito grande e popular, com muita concorrência. Independentemente de onde estamos no ciclo, as pessoas estão sempre indo para a Flórida e é apenas um destino de viagem muito popular. Então, quero que você tente encontrar pelo menos dois outros mercados que talvez sejam mercados de médio porte, em algum lugar onde haja de 100 a 500 listagens nesses mercados, então ainda há uma atração decente lá, mas a concorrência é definitivamente mais fraca em termos de como muitas pessoas estavam enviando ofertas e os preços provavelmente também serão um pouco menores.
Quando você olha para esses mercados, há realmente três coisas que você deseja procurar. Isto se aplica não apenas a você, Melanie, mas também a todos os nossos ouvintes. Primeiro, você deseja examinar as políticas. Você quer entender quais são as licenças de aluguel de curto prazo para aquela cidade, para aquele condado. Normalmente, no site do condado ou ligando para lá, você pode obter essas informações rapidamente. A segunda é a popularidade. Você não quer ser muito pequeno. Se houver menos de 100 listagens, provavelmente não tocaria nesse mercado. Quero ver pelo menos alguns aluguéis de curto prazo ativos apenas para prova de conceito. Não sei se gostaria de ser o décimo listado em qualquer cidade porque isso pode significar quem sabe se as pessoas vão aparecer ou não. A terceira coisa é apenas a lucratividade. Você quer ter certeza de que, depois de marcar as duas primeiras caixas, ainda será capaz de encontrar ofertas que atendam ao seu retorno.
Quando você está realmente olhando as propriedades em si, você quer olhar para a localização. Cada cidade tem um ponto de acesso onde as listagens tendem a ter um desempenho um pouco melhor e, por meio de sua análise, você começará a ver onde estão as propriedades com melhor desempenho. Você quer ver as comodidades. Quais são as principais comodidades desse mercado? Esta propriedade tem essas comodidades ou posso adicioná-las? Depois, o terceiro é o valor, o mesmo que a rentabilidade. Você obterá o retorno desejado depois de considerar todas essas coisas? Eu sei que isso é demais. Volte, ouça novamente o que acabei de dizer agora. Mas acho que se você resolver essas poucas coisas, estará em uma posição muito melhor quando conversarmos na próxima vez.
Melanie:
Obrigado por isso. Eu tenho uma pergunta de acompanhamento se estiver tudo bem.
Tony:
Sim.
Melanie:
Eu fico pensando, pensando no ano que vem, nos cálculos ou apenas como vocês aconselham as pessoas, vocês estão considerando uma ocupação menor? Você está tentando levar isso em consideração apenas sabendo que as coisas estão mudando em geral?
Tony:
Definitivamente, acho que você provavelmente deseja adicionar um pouco de buffer a qualquer cálculo de ADR ou ocupação que esteja fazendo. É realmente difícil dizer quanto, porque ninguém realmente tem aquela bola de cristal. Mas acho que adicionar talvez 10% negativos em seus ADRs ou 15%, se você quiser ser superconservador, é realista. Saiba que cada variação de dólar em um ADR tem um impacto muito grande em sua receita no final do ano. Então, algo em torno de 10% pode ser muito bom.
Saiba que em todas as recessões que remontam aos anos 60, a maioria delas durou, em média, pouco menos de 12 meses. Então é tipo, você pode comprar esse imóvel? Mesmo que talvez não seja um home run nesses primeiros 12 meses, enquanto há toda essa incerteza econômica, o que acontece no segundo ano, no quinto ano e no ano 10, quando você possui o aluguel de curto prazo? Se você marcar as caixas sobre as quais falamos, onde você está atingindo o local, está atingindo o valor, está atingindo as comodidades, é mais provável que essa listagem continue a ter um bom desempenho. Provavelmente haverá alguma incerteza no curto prazo, mas acho que, como investidores imobiliários, temos que lidar com esses golpes e lembrar que estamos realmente investindo para essa valorização e fluxo de caixa a longo prazo também.
Melanie:
Sim, absolutamente. Esse é um ótimo lembrete.
Ashley:
Melanie, antes de encerrarmos a teleconferência de hoje, qual é o seu porquê de investir em imóveis?
Melanie:
Eu realmente amo meu W2. Tenho a sorte de ter uma equipe maravilhosa e poder fazer o que faço. Ao mesmo tempo, simplesmente não quero ficar sentado atrás do computador pelo resto da vida. Eu realmente quero ser capaz de incorporar um pouco dessa liberdade em minha vida, então a independência financeira é o motivo final. Ajuda o fato de o setor imobiliário ser tão divertido, desafiador, emocionante e interessante. Portanto, estou muito motivado para continuar aprendendo e crescendo. Também busquei obter minha licença paralelamente só porque realmente avalio ou gosto de avaliar negócios. Espero que isso continue fazendo parte da minha carreira, mas um pouco mais flexível com o passar do tempo.
Ashley:
Bem, Melanie, muito obrigado por se juntar a nós pelos próximos 90 dias. Estamos super entusiasmados. Onde alguém pode entrar em contato com você se quiser se conectar com você?
Melanie:
Odeio parecer tão seco, mas encorajo você a acessar o LinkedIn. Não sou muito ativo no Instagram. Sinto que estou sempre no LinkedIn. Então, apenas meu nome, Melanie Wilmesher, e super receptivo. Esse provavelmente deve ser o lugar mais triste para as pessoas entrarem em contato que você já ouviu falar.
Ashley:
Uma das minhas melhores amigas, Lika, ela é uma rainha do LinkedIn. Ela me incomoda o tempo todo porque não estou no LinkedIn. Ela conseguiu muitos negócios a partir daí, credores privados de dinheiro e investidores com quem trabalhar. Ela teve grande sucesso com isso.
Melanie:
Ok, eu aceito.
Ashley:
Muito obrigado por se juntar a nós Melanie. Tony, acabamos de conhecer nossos três pupilos, repassamos seus objetivos e lhes demos a primeira tarefa de casa. Quais são seus pensamentos?
Tony:
Acho que algumas das coisas que vejo nos três é que os desafios que eles pensavam serem desafios não eram tão grandes quanto realmente eram. Quando você dedica algum tempo para desvendá-los, entende que as etapas que precisa seguir são um pouco mais claras do que inicialmente previsto. Honestamente, acho que isso é algo importante que muitos novos investidores enfrentam. Existe esse aspecto emocional que torna as coisas um pouco mais assustadoras do que realmente são, mas quando você avalia todas as coisas que já sabe e entende, é um pouco mais fácil seguir em frente do que você acredita.
Ashley:
Acho que isso pode se relacionar comigo e com você também, Tony, é que às vezes sabemos o que precisamos fazer. Basta que alguém nos diga para fazer isso.
Tony:
É por isso que adoro ter um treinador na academia, porque é tipo, “Sim, eu sei que deveria estar fazendo isso”, mas quando eles estão na sua cara dizendo: “Faça mais uma vez”, isso o mantém motivado. Esperançosamente, podemos ter o mesmo impacto em nossos pupilos aqui também.
Ashley:
Para todos os novatos em casa, adoraríamos que vocês definissem suas próprias metas para 90 dias. Se você ainda não sabe qual é o seu porquê, tente realmente definir isso e dar-lhe algo que lhe dê a motivação e realmente o energize todos os dias para continuar avançando para realmente alcançar esse objetivo. Sou Ashley @wealthfromrentals e ele é Tony @tonyjrobinson no Instagram. Estaremos de volta com outro episódio. Vejo vocês na próxima vez. (cantoria)
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Alta taxas de juros e como as hipotecas mais caras fizeram com que muitos investidores parassem
- Construindo sua “caixa de compra” e como chegar ao seu exato critérios de aluguel de imóveis
- Financiamento criativo E como comprar um imóvel maior para alugar mesmo que você não tenha dinheiro para isso
- Riqueza geracional e usar o investimento imobiliário para colocar sua família em uma posição melhor
- Mercados de arrendamento de curta duração e como analisar um aluguel por temporada de longe
- O que fazer quando os dados inflacionados de imóveis para aluguel não correspondem às taxas atuais
- Encontrando liberdade financeira e deixando seu W2 trabalho de mesa atrás
- E So Muito mais!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-251
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