Imóveis multifamiliares correm o risco de quebrar - eis o porquê

Neste artigo

Estou preocupado com um declínio significativo (ou queda) nas avaliações de imóveis comerciais, especificamente incluindo multifamiliares, em 2023 e 2024. Sinto que os sinais de alerta são tão claros e apontam todos na mesma direção que eu estaria negligenciando meu É meu dever para com esta comunidade não deixar a minha posição tão clara quanto possível e defendê-la detalhadamente. 

Neste artigo, analisarei minha tese, descrevendo quatro ameaças principais às avaliações multifamiliares, seguindo o resumo abaixo: 

• Parte 1: As taxas máximas são inferiores às taxas de juros 
• Parte 2: Não estou apostando no crescimento significativo dos aluguéis em 2023
• Parte 3: Aposto no aumento das taxas de juros em 2023
• Parte 4: Altas taxas de juros pressionam as avaliações e a subscrição de dívidas
• Parte 5: Notícias, anedotas e leituras adicionais
• Parte 6: Ideias para proteger a riqueza e ganhar dinheiro neste ambiente

Observe que os imóveis são locais. Minha análise neste artigo reflete a média dos Estados Unidos, embora eu me aprofunde algumas grandes regiões. 

Por último, quero dizer antecipadamente que me considero um amador na compreensão dos mercados imobiliários comerciais, talvez aproximando-me do estatuto de “jornalista”. Não sou de forma alguma um especialista neles. Convido o debate e gostaria de receber análises de qualquer leitor pronto para apresentar um “caso positivo” para os meus pontos aqui. Sinta-se à vontade para fornecer isso nos comentários ou envie-me um e-mail para .

Parte 1: As taxas máximas são inferiores às taxas de juros

Em média, as taxas de juros são mais altas do que as taxas máximas atualmente no espaço multifamiliar nos Estados Unidos. Visualmente, isso pode ser representado como as duas linhas no gráfico abaixo se cruzando:

Os investidores que entram no multifamiliar comercial o fazem porque desejam gerar retorno. O retorno é não expresso como um taxa de capitalização (taxa máxima), que é mais uma métrica usada para avaliar propriedades em relação umas às outras, mas sim como uma taxa interna de retorno (TIR). É possível gerar uma TIR forte em ambientes de taxas de capital altas e baixas, assim como é possível gerar uma TIR forte em ambientes de taxas de juros altas e baixas.

A TIR depende de dois fatores principais: a quantidade de fluxo de caixa que a propriedade produz (e o momento desses fluxos de caixa) e a saída/venda da propriedade (e o momento). Aumente os aluguéis rapidamente e venda a um preço premium, e a TIR dispara. Faça isso lentamente e venda a uma taxa de capitalização mais alta do que no momento da aquisição, e a TIR despencará.

As taxas máximas têm sido relativamente baixas num contexto histórico nos últimos 10 anos. Isso não tem sido um problema para as pessoas gerarem uma grande TIR porque as taxas de juros eram muito baixas. Na verdade, as taxas de capitalização baixas, em muitos aspectos, facilitam a geração de retornos pelos investidores, porque cada dólar incremental de NOI adicionado a uma propriedade aumenta a avaliação num múltiplo maior. Aumente o NOI em US$ 1 em um ambiente de taxa máxima de 10% e o valor da propriedade aumentará em US$ 10. Aumente o NOI em US$ 1 em um ambiente de taxa máxima de 5% e o valor da propriedade aumentará em US$ 20.

No entanto, impulsionar a TIR torna-se muito, muito mais difícil numa situação de “alavancagem negativa”, onde as taxas máximas são mais elevadas do que as taxas de juro. Por razões que discutiremos ao longo deste artigo, as taxas de juro mais elevadas tornam mais difícil para os compradores se qualificarem para um financiamento atrativo, aumentando as prováveis ​​taxas máximas de saída e exercendo pressão descendente sobre a TIR. E grande parte da base para uma projecção da TIR virá do aumento rápido das rendas.

Por outras palavras, o mercado está mais dependente hoje do que em qualquer momento da última década da permanência de taxas máximas baixas, da continuação do rápido aumento das rendas e/ou de um regresso às taxas de juro historicamente baixas que vimos nos últimos cinco anos. “Alavancagem Negativa” é a forma de o mercado comunicar que está “all-in” na valorização ou queda das taxas de juros.

 E, como irei explicar, penso que qualquer um dos resultados tem uma probabilidade baixa.

Embora, no final das contas, tudo se trate da TIR do ativo em questão, acho interessante que, mesmo sem ter que analisar os números de uma transação específica ou de um mercado de transações, já podemos fazer uma observação simplista sobre imóveis comerciais apenas examinando o spread histórico das taxas máximas versus taxas de juros (que inclui todos os imóveis, não apenas multifamiliares isoladamente – mas observe que as taxas máximas multifamiliares são normalmente mais baixas, em média, do que outros tipos de imóveis comerciais).

A menos que se tenha uma tese mais forte para o crescimento das rendas e/ou redução das taxas de juro do que tem sido o caso durante a última década, um spread entre as taxas de juro e as taxas máximas de cerca de 150 pontos de base é a norma. Isso implica que as taxas máximas aumentem de 5% para 6.5%. Embora isso possa não parecer grande coisa, se isso se normalizar rapidamente, será equivalente a uma redução de cerca de 23% nos valores dos ativos. 

Parece esta previsão fornecida pela CBRE: 

Parte 2: Não estou apostando no crescimento dos aluguéis em 2023

Para compreender como as rendas poderão ser impactadas este ano, temos de pensar tanto na oferta como na procura. Tenho más notícias em termos de oferta e uma mistura de demanda.

Vamos começar a discussão examinando a oferta.

Supply

Os atrasos para novas construções em multifamiliares estão nos níveis mais elevados desde a década de 1970. Pendências para total de casas em construção estão nos níveis mais altos para os quais temos dados:

Especialistas como Ivy Zelman defendem que os desenvolvedores monetizarão esse inventário assim que ele for concluído – essencialmente, faça chuva ou faça sol. Os custos de manutenção e a dívida-ponte (semelhantes aos empréstimos de dinheiro forte para o desenvolvimento comercial) que os construtores utilizam para financiar projectos são muito caros e, portanto, constituem um poderoso incentivo para terminar a construção e refinanciar ou vender o mais rapidamente possível.

Como Brian Burke, da Praxis Capital, mencionou em nosso No mercado Podcast, o desenvolvimento leva tempo e terá impacto diferente em diversas regiões. Alguns mercados podem não ver muitas ofertas novas. Alguns mercados verão uma tonelada de oferta entrar em operação, mas terão tanta procura nova que não haverá luta com a absorção. E alguns mercados verão a oferta online e terão dificuldades para preencher as unidades, exercendo pressão descendente sobre os aluguéis à medida que as vagas aumentam. 

O Sul e o Ocidente correm o maior risco de ver uma nova oferta massiva online:

Observe que embora você possa ter ouvido falar sobre licenças ou início da habitação declinante, lembre-se de que o desenvolvimento leva tempo. Os projetos de licenciamento e desenvolvimento que foram iniciados no final de 2021 e no início de 2022 entrarão em operação em 2023 e 2024. Os projetos podem levar anos ou mesmo décadas para serem licenciados, iniciados e finalmente concluídos. A falta de novas habitações pouco contribui para conter o ataque de novos inventários já em curso e que estão prestes a chegar ao mercado. Os efeitos deste novo boom da construção estão apenas começando. 

E não é preciso muito esforço para extrapolar que este excesso de novas habitações exercerá uma pressão descendente sobre os preços dos imóveis de todos os tipos, bem como uma pressão descendente sobre as rendas, à medida que mais stock de habitação estiver a competir pelo mesmo conjunto. de locatários. 

Vamos falar sobre a demanda a seguir. 

Demanda

A maior questão de demanda, na minha opinião, é em torno da formação de domicílios. A entrada em linha de 1.6 milhões de novas unidades não é grande coisa se esperamos a formação de 1.6 milhões de novas famílias, certo? Isso permite que essas unidades sejam alugadas ou ocupadas (absorvidas) sem qualquer tipo de choque de preços. E todo mundo fala sobre uma enorme escassez de moradia há anos, certo?

E é verdade: os Estados Unidos normalmente adicionam famílias a um ritmo mais rápido do que adicionamos inventário. E aqui está uma carência habitacional. É por isso que os preços e os aluguéis dos imóveis dispararam nos últimos anos. Existem apenas dois problemas com esta posição como uma defesa do aumento dos aluguéis no futuro:

Em primeiro lugar, os dados sobre a formação de agregados familiares foram prejudicados durante a pandemia, com mais de um milhão de mortes relacionadas com a Covid-19 e uma enorme reorganização dos agregados familiares. Isto torna realmente difícil para qualquer economista prever a formação de famílias. 

Em segundo lugar, a escassez de habitação já foi cotado aos aluguéis atuais e aos preços das casas. A escassez, aliada às baixas taxas de juros, levou a uma valorização de quase 40% nos preços das casas e a um aumento de 26% nos aluguéis durante a pandemia. 

Aprofundando-se na formação de famílias. Durante a pandemia, vemos que milhões de “famílias” aparentemente formadas:

Oque esta acontecendo aqui? 

A resposta não é clara para mim e não encontrei uma avaliação particularmente convincente da situação feita por um economista de quem gosto. Eu apreciaria se um comentarista pudesse me indicar um estudo ou análise que faça sentido e nos permita extrapolar bem o futuro. 

Na ausência de uma análise de qualidade a que eu possa aceder, o meu palpite é que as pessoas simplesmente se deslocaram. Acho que isso distorceu os dados de uma forma que ainda não entendemos completamente. As pessoas voltaram a morar com mamãe e papai. Talvez as pessoas que vivem e trabalham em locais como Nova Iorque, São Francisco e Los Angeles tenham continuado a pagar os seus aluguéis, mas também se mudaram da cidade para uma segunda casa, e talvez isto tenha sido contado como uma segunda formação de agregado familiar. Talvez os divórcios e as separações tenham aumentado, e quando um casal se separa, isso amplia a formação de “agregados familiares” (duas pessoas cada uma precisando de um lugar para viver, cada chefe de família, em vez de uma unidade familiar).

Mas é óbvio que não vimos milhões de novas famílias formadas. A minha aposta é que temos uma estimativa artificialmente elevada do número de famílias actuais neste país neste momento, e isso assusta-me quando tento projectar o crescimento das rendas no próximo ano. 

Além disso, note que mesmo sem a loucura desta métrica, os dados de formação de agregados familiares podem aumentar e diminuir com a economia. Nos bons tempos, as pessoas podem comprar várias casas e sair de apartamentos compartilhados com colegas de quarto ou do porão dos pais. Nas recessões, as pessoas podem voltar para casa com a mãe e o pai ou trazer colegas de quarto novamente. A formação de “famílias” pode diminuir rapidamente. 

A compensação potencial – os aluguéis podem subir novamente em 2023

Existem sempre múltiplas variáveis ​​em qualquer métrica económica importante, e a renda não é exceção. Embora tenha receio da pressão descendente resultante dos aumentos maciços das rendas ao longo dos últimos dois anos, do crescimento da oferta e dos pontos de interrogação em torno da formação das famílias, quero reconhecer que há um grande vento favorável (pressão ascendente) nos preços dos aluguéis: as taxas de juro . 

Com as taxas hipotecárias a duplicarem num período de 12 meses, a acessibilidade na compra de casas, a alternativa ao arrendamento para milhões de americanos, disparou. Um estudo da ATTOM concluiu que, há apenas um ano, era mais acessível possuir do que alugar em 60% dos mercados dos EUA, uma estatística que mudou com o aumento de 40-50% nos pagamentos mensais devido às taxas de juro mais elevadas. Essa mudança de acessibilidade exercerá pressão ascendente sobre os aluguéis.

É por causa desta pressão que penso que as rendas serão um cara ou coroa em 2023. Não confio em quaisquer previsões económicas sobre o crescimento das rendas neste momento. E, sem a pressão ascendente sobre as rendas resultante das elevadas taxas de juro, estaria disposto a fazer uma aposta significativa de que as rendas diminuiriam, em média, em todo o país. 

Parte 3: Também não estou apostando na queda das taxas de juros em 2023

Lembre-se de que as taxas máximas são inferiores às taxas de juros. Isso significa que para os investidores ganharem dinheiro, as rendas têm de crescer (rapidamente) ou as taxas de juro têm de cair. Como mencionei, penso que há muitas razões para ser cético em relação a quaisquer projeções de crescimento dos aluguéis a nível nacional em 2023 e todos os motivos para pensar que os aluguéis são um cara ou coroa com uma desvantagem potencial significativa. 

Agora é hora de voltar nossa atenção para as taxas de juros. Uma reversão das taxas comerciais para os mínimos históricos dos últimos anos salvaria muitos sindicatos imobiliários comerciais e multifamiliares e os seus investidores. 

Isso é provável? Eu não acho. Aqui está o porquê.

O “spread” (vs. o Tesouro de 10 anos) explicado

Quando bancos, instituições ou indivíduos emprestam dinheiro, querem ser compensados ​​pelo risco que correm. O valor que cobram em juros pode muitas vezes ser considerado um “spread” em relação a uma alternativa de baixo risco. 

É amplamente aceito no setor de empréstimos que a nota do Tesouro dos EUA de 10 anos é uma excelente referência para medir o “spread”. Outros índices de referência incluem a Taxa Interbancária de Londres (LIBOR) e a Taxa de Financiamento Overnight Garantida (SOFR). 

Na verdade, grande parte da dívida comercial privada vem com taxas indexadas ao SOFR mais um spread, e não ao Tesouro. Mas, o título do Tesouro dos EUA de 10 anos é o padrão com o qual a maioria das pessoas compara os spreads e é a maior influência no financiamento multifamiliar.

Muitas instituições consideram que emprestar dinheiro ao governo dos EUA é o investimento de menor risco do mundo. Emprestar para qualquer outra pessoa traz mais riscos. Portanto, todos os outros deveriam ser cobrados com juros mais elevados. 

Mas quanto mais? É aí que entra a ideia de “propagação”. 

O valor do “spread” que um credor cobra depende do credor, da economia e da procura de empréstimos. Em alguns mercados, como o das hipotecas de 30 anos para compradores de casas, este spread está muito bem estabelecido. Por exemplo:

Esta é claramente uma correlação muito forte, ao ponto de podermos assumir como certo que se o Tesouro a 10 anos subir, as taxas hipotecárias sobem, e vice-versa. No entanto, não é uma correlação perfeita e, por vezes, o spread muda, de facto. 

Hoje é um desses momentos. O spread entre as taxas do Tesouro a 10 anos e as taxas hipotecárias a 30 anos é relativamente elevado, como você pode ver abaixo:

Muitos especialistas esperam que as taxas de hipotecas de 30 anos diminuam em 2023 devido a esse spread elevado. Eles acreditam que se o spread entre as taxas do Tesouro de 10 anos e as taxas de hipotecas de 30 anos se normalizasse para a média histórica de cerca de 180 pontos de base, então as hipotecas poderiam voltar a cair para mais perto da faixa de 5.5% em vez de 6.3%, onde estamos no momento em que este livro foi escrito.

Isso faz sentido em teoria, exceto por dois problemas. 

Em primeiro lugar, o rendimento do Tesouro a 10 anos está actualmente em baixa porque os investidores pensam que estamos ou prestes a entrar numa recessão. Isto é comumente expresso dizendo que a curva de juros está invertida. A progressão para uma curva de rendimentos invertida está muito bem representada neste excelente visualização do Visual Capitalist. 

As pessoas estão fugindo para investimentos mais seguros, como títulos do Tesouro de 10 anos, por medo de uma recessão. É altamente provável que, à medida que a economia comece a recuperar, a curva de rendimentos se normalize e a taxa do Tesouro a 10 anos aumente. 

Em segundo lugar, a Fed está a sinalizar claramente que pretende aumentar as taxas ao longo do ano de 2023. Apostar que as taxas irão descer é uma aposta contra a posição oficial da Fed. A única maneira de ver as taxas descerem e permanecerem baixas é se houver uma recessão tão profunda e má que a Fed seja forçada a inverter rapidamente o curso. 

Por outras palavras, as taxas vão aumentar para os investidores imobiliários (e qualquer outra pessoa que peça dinheiro emprestado utilizando dívidas que acompanham o Tesouro a 10 anos), a menos que haja uma recessão terrível onde milhões de pessoas percam os seus empregos. 

Então, vamos jogar uma moeda: 

Se der cara (uma grande recessão), os empregos serão perdidos, os aluguéis cairão e os valores dos imóveis comerciais multifamiliares cairão. 

Se der coroa (uma perspectiva económica mais brilhante), as taxas de juro sobem rapidamente e os valores dos imóveis comerciais multifamiliares diminuem.

Este não é um jogo muito divertido.

Embora seja possível que você veja as taxas de hipotecas oscilando e caindo temporariamente para meados dos 5 anos, aposto que terminaremos o ano com taxas ainda mais altas do que estão hoje, novamente, a menos que haja uma recessão profunda. 

Os empréstimos comerciais não são diferentes dos empréstimos residenciais? Por que não estamos falando sobre eles especificamente? 

Embora existam todos os tipos de nuances nos empréstimos comerciais, no momento, a maioria das pessoas provavelmente estará usando os empréstimos Freddie Mac para comprar complexos de apartamentos de pequeno e médio porte, a classe de ativos que estou discutindo neste artigo. 

Se puderem se qualificar para um empréstimo do Freddie Mac, os investidores provavelmente os usarão. Os empréstimos Freddie Mac são o botão mais fácil para investidores multifamiliares porque têm taxas de juros baixas, amortização de 30 anos e prazos de cinco, sete ou 10 anos. No momento, as taxas de juros de um empréstimo Freddie podem ser ao sul de 5%! É o equivalente multifamiliar dos empréstimos convencionais que milhões de investidores imobiliários e proprietários de casas usam para comprar casas unifamiliares seguradas pela Fannie Mae. 

As taxas do Freddie Mac estão vinculadas ao Tesouro de 10 anos. Portanto, esses empréstimos para apartamentos não apresentam o mesmo spread crescente em relação à nota de 10 anos que estamos vendo no espaço residencial (hipoteca convencional). Isso os deixa com ainda mais o risco, na minha opinião, de aumentar se a curva de rendimento se normalizar em comparação com as hipotecas de 30 anos da Fannie Mae. Isso também explica por que as taxas são muito mais baixas em habitações multifamiliares do que em habitações unifamiliares atualmente.

Embora exista um mercado privado para dívida imobiliária comercial que talvez fosse mais utilizado há alguns anos, esse mercado parece ter-se esgotado em grande medida. Ou é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE), como a Fannie Mae ou a Freddie Mac, ou está falida para a maioria dos sindicatos neste momento. 

Mas, a verdadeira diferença entre a dívida comercial e a dívida típica de uma única família é a Rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR). Veremos por que isso é tão importante na próxima seção.

Parte 4: Altas taxas de juros pressionam as avaliações e a subscrição de dívidas

A dívida comercial, incluindo o Freddie Mac Apartment Loans, conforme discutido anteriormente, não é exatamente a mesma que os empréstimos convencionais no espaço residencial unifamiliar. Um empréstimo típico do Freddie Mac, por exemplo, pode ter um cronograma de amortização de 30 anos, mas com um pagamento inicial – o saldo vence após cinco, sete ou 10 anos. Este não é um problema para investidores em mercados típicos. Eles podem simplesmente vender o ativo depois de alguns anos para pagar o empréstimo ou refinanciar com um novo empréstimo e iniciar o processo novamente. 

Mas, como mencionado anteriormente, há outro teste de subscrição com estes empréstimos: o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida. Um DSCR é a versão multifamiliar de um teste de dívida em relação à renda que muitos proprietários precisam passar para se qualificarem para uma hipoteca residencial.

Se o fluxo de caixa do complexo comercial ou de apartamentos for exatamente igual ao principal e aos juros (o serviço da dívida) de um empréstimo, então o ICSD seria 1.0. Menor, e o fluxo de caixa produzido pela empresa não é suficiente para cobrir o empréstimo. Maior, e há excesso de fluxo de caixa.

Os empréstimos Freddie Mac normalmente exigem um DSCR de 1.2 a 1.25.

A dívida comercial negociada entre o credor e o mutuário de forma privada, com dívida que não é garantida por um GSE, pode ter cláusulas mais rigorosas, como rácios de ICSD mais elevados ou cláusulas de dívida que exigem que os mutuários mantenham um rácio de ICSD ao longo da vida do empréstimo.

Embora a Freddie Loans possa atingir até 80% do LTV, na prática, muitos têm cobertura restrita na subscrição de 65% a 75%.

Nos mercados normais, esses itens não são um problema. Mas vamos examinar o que acontece quando as taxas de juros sobem rapidamente, como aconteceu no ano passado. 

Imagine que um investidor comprou uma propriedade com um empréstimo Freddie Mac de US$ 1,000,000 no final de 2021. O empréstimo tem uma taxa de juros de 3%. O principal e os juros sobre a amortização de 30 anos são de $ 4,216 por mês, ou $ 50,592 por ano. Avanço rápido para hoje. Esse mesmo empréstimo viria com um empréstimo com juros de 5.5%. Essa taxa de juros mais alta aumentaria o serviço da dívida de um empréstimo de US$ 1 milhão para US$ 68,136, um aumento de 35%.

Agora, nosso investidor usou um empréstimo Freddie (e cerca de dois terços do mercado usa dívida de taxa fixa) e provavelmente não sofrerá pressão real por 5 a 10 anos, dependendo do prazo do empréstimo. Mas é importante reconhecer que se esse investidor voltasse a solicitar o mesmo empréstimo hoje, provavelmente não se qualificaria. Eles provavelmente teriam que trazer muito mais dinheiro para fechar o negócio (reduzindo o LTV), ou então teriam que pagar menos pela propriedade.

Ainda mais problemático, existe um sector do mercado que utiliza dívida de taxa variável e outros tipos de financiamento criativo, como dívida ponte (semelhante a empréstimos de dinheiro forte) para financiar imóveis multifamiliares e outros imóveis comerciais. De acordo com o Wall Street Journal, cerca de um terço do mercado utiliza dívida com taxa de juro variável e uma percentagem (desconhecida) desse grupo utiliza dívida ponte e outras dívidas não relacionadas com agências.

Estes mutuários enfrentarão uma pressão crescente para efectuarem os seus pagamentos com taxas de juro mais elevadas. Voltando ao nosso exemplo anterior, imagine que a propriedade gerou $ 62,500 (cap rate de 5% na aquisição) em NOI com $ 50,592 em serviço da dívida com juros de 3%. Hoje, esses pagamentos são, novamente, de US$ 68,136. Esse mutuário fictício agora terá que cobrir a diferença com outros recursos que não os gerados pelo imóvel.

Muitos destes empréstimos de taxa variável têm limites máximos de taxa (muitas vezes exigidos pelos seus credores) que impedem temporariamente que as taxas de juro da sua dívida subam demasiado. No entanto, o custo de renovação destes limites máximos de taxas está a disparar, até 10 vezes, à luz do aumento das taxas. Isto já está a começar a pressionar os mutuários que muitas vezes têm de reservar fundos para este seguro todos os meses. 

Como mencionei, Ben Miller, CEO da Arrecadação de fundos, chamou este fenómeno de “Grande Desalavancagem” – uma expressão que, na minha opinião, resume este problema de forma muito sucinta. 

Ouça sua aparição em No mercado e ouça alguns dos exemplos que já estão atingindo o mundo imobiliário comercial (começando pelo varejo e escritórios). 

Brian Burke diz que este problema tem potencial para ser grave com empréstimos de desenvolvimento, onde os requisitos de nova margem podem forçar os mutuários a pagar o saldo do empréstimo se o arrendamento não atingir as metas.

É possível um pânico?

Quando os operadores não conseguem cumprir os seus acordos de empréstimo, podem entrar em incumprimento e devolver o activo ao banco (uma execução hipotecária). Nestas situações, o credor liquidará o imóvel, vendendo-o o mais rapidamente possível. Algumas pessoas podem apregoar uma propriedade liquidada que é vendida por um valor muito abaixo do valor de mercado como uma “oportunidade de compra” – e pode muito bem ser.

Mas também estabelece uma comparação para ativos semelhantes. Além dos convênios DSCR, são avaliadas propriedades multifamiliares, assim como as casas. Se as avaliações não chegarem, os compradores precisarão trazer mais dinheiro para o fechamento. 

Se a pressão aumentar ao longo de 2023, as compensações para complexos multifamiliares poderão ser cada vez mais reduzidas pelas vendas de execução hipotecária em dificuldades, tornando os empréstimos cada vez mais difíceis num ciclo de feedback negativo.

Parte 5: Notícias, anedotas e leituras adicionais

O que estou discutindo aqui não é novidade para os especialistas do setor. As avaliações do REIT despencaram 25% em 2022. Os aluguéis estão caindo em muitas grandes cidades como Minneapolis e Chicago, onde os preços dos aluguéis caíram 9% e 4%, respectivamente, ano após ano. 

Os proprietários também estão começando a oferecer mais “concessões” aos locatários, na forma de um mês de aluguel grátis ou estacionamento grátis, para atrair novos inquilinos. Estas concessões atingem os resultados financeiros para os investidores em apartamentos da mesma forma que as rendas vagas ou com preços de listagem mais baixos, mas podem mascarar o grau em que as descidas das rendas podem ser reportadas em certos mercados.

Os clientes institucionais de grandes fundos de private equity têm retirado fundos a tal ponto que esses fundos se deparam com limites de retirada para seus investidores, começando com o REIT não negociado mais famoso do mundo: Blackstone. 

Brian Burke discute este tópico longamente em No mercado“A bomba multifamiliar está prestes a explodir” episódio com Dave Meyer. Ele acredita que estamos à beira de uma “reavaliação” do setor e que existe um spread massivo entre compradores e vendedores. Os poucos negócios que estão sendo feitos, por enquanto, são entre 1031 participantes de exchanges e aqueles que levantaram grandes fundos e precisam implantar esses ativos rapidamente. Essas pessoas estão motivadas a agir rapidamente e, com muitos vendedores aguentando firme por enquanto, os preços permanecem elevados. 

Isto não vai durar muito mais tempo. Os vendedores que estavam altamente alavancados com dívidas de taxa variável serão forçados por seus problemas de conformidade com DSCR. E haverá uma pressão crescente e constante para que os investidores refinanciem a sua dívida balão, pressão que aumentará a cada mês que passa, à medida que mais e mais partes do mercado são forçadas a agir vendendo, refinanciando ou trazendo quantias significativas de dinheiro para reduzir a dívida. equilíbrios e evitar a execução hipotecária. 

Parte 6: Ideias para proteger a riqueza e ganhar dinheiro neste ambiente

As taxas máximas são inferiores às taxas de juros. O crescimento dos aluguéis e o alívio das taxas de juros são um cara ou coroa. A pressão sobre o lado da dívida está a aumentar para uma fatia considerável do mercado e a subscrição de novos acordos é muito mais difícil aos preços do ano passado.

Este é um ambiente difícil, mas ainda há uma série de estratégias que podem fazer sentido para investidores experientes que ainda desejam participar no sector multifamiliar e noutros sectores imobiliários. Aqui estão algumas das coisas que estou considerando:

Emprestar

As taxas de juros são mais altas do que as taxas máximas. Isso significa mais fluxo de caixa, pelo menos no(s) primeiro(s) ano(s), para o credor por dólar investido do que para o investidor de capital, com menor risco. Deixe outra pessoa assumir os primeiros 20-30% do risco. Pessoalmente, estou pensando em investir em fundos de dívida que concedem empréstimos de dinheiro forte, pois gosto do curto-natureza de prazo desses empréstimos e sentem que o mercado unifamiliar está mais protegido do risco do que o mercado multifamiliar.  

Compre com alavancagem zero

Se o seu objetivo é realmente possuir uma multifamília no longo prazo, e o risco de curto prazo não é algo que o incomoda, considere simplesmente não usar alavancagem, se você tiver os meios. Isto reduz o risco e, mais uma vez, porque as taxas de juro são superiores às taxas máximas, aumentará o fluxo de caixa. Você sempre pode refinanciar em alguns anos se quiser colocar mais capital para trabalhar. 

Espere e observe

Isso é sincronizar o mercado e não é meu estilo. Mas, se você acreditar nesta análise, poderemos ver os preços mudarem consideravelmente em 2023. Ficar sem dinheiro por 6 a 12 meses pode colocar alguns compradores experientes em posição de adquirir ativos por uma grande pechincha, especialmente se o pânico aumentar muito a taxa de capitalização. , muito alto. 

Revise os termos de quaisquer investimentos em que você esteja

Alguns sindicatos têm o direito de fazer chamadas de capital. Se um acordo DSCR for quebrado num negócio, o sindicador pode ter opções muito pouco atraentes de vender com um enorme prejuízo, ser executado ou trazer uma enorme pilha de dinheiro para a mesa para evitar a execução hipotecária. 

Os termos do seu investimento sindicalizado podem permitir que o sindicador exija que os investidores invistam capital adicional ou diluam o risco de suas ações. Embora o poder provavelmente esteja nas mãos do patrocinador, está pelo menos sob seu controle entender se isso é uma possibilidade em seu negócio ou não e preparar sua posição de caixa de acordo. Não seja pego de surpresa.

Traga um ceticismo saudável para quaisquer novos investimentos

Sou obviamente céptico em relação ao mercado de uma forma sistémica, mas se me for apresentado um acordo específico que seja capaz de me intrigar o suficiente para dar uma segunda olhada, gostaria de ter a certeza de que o negócio faz sentido mesmo com um aumento significativo no taxas de limite máximo. 

Eu seria cético em relação a alegações de “valor agregado” (cada negócio anunciado por cada patrocinador é “agregador de valor”) ou de que a propriedade é um “ótimo negócio” (qual patrocinador dirá a você que o negócio não é um ótimo?). O meu interesse também seria despertado se um patrocinador comprometesse uma quantia significativa do seu próprio capital – algo significativo no contexto do seu património líquido. ). Eu gostaria de ter certeza de que seu próprio capital arduamente ganho estava em risco, junto com o meu, e não apenas de que eles têm a oportunidade de ganhar vantagens com taxas de aquisição, taxas de administração e juros transportados. 

Assumir uma posição curta em… alguma coisa?

Gostaria de saber se existem REITs públicos que estejam particularmente expostos aos riscos aqui descritos. Uma quantidade significativa de investigação poderia revelar carteiras que estão particularmente concentradas em mercados com taxas de capitalização baixas, um enorme risco de oferta e com uma elevada percentagem de dívida a taxa variável ou que assistirão a custos de limite de taxa disparados. Se alguém decidir cavar aqui, eu estaria muito interessado em conversar sobre suas descobertas.   

Conclusão

Este foi um artigo longo. Se você chegou até aqui, obrigado por ler!

Como mencionei na introdução, considero-me um amador a um jornaleiro na compreensão do mundo do imobiliário comercial e do grande multifamiliar. 

Porém, o que consigo compreender me deixa com medo de avaliações. Sinto que há muitos riscos aqui e pretendo ser muito conservador em 2023. No entanto, posso comprar outro aluguel para uma única família ou até mesmo um pequeno propriedade multifamiliar como duplex, triplex ou quadplex, como gosto de fazer a cada 12-18 meses. 

Espero que, no mínimo, este artigo ajude os investidores a tomarem decisões mais informadas se estiverem a explorar oportunidades de investimento multifamiliares e a fazerem um pouco mais de devida diligência. 

E, novamente, ainda estou procurando alguém com um caso multifamiliar. Se você está lendo isso, comente abaixo ou me envie um e-mail para . Eu adoraria ouvir sua opinião.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.