Financiamento criativo pode ser uma ferramenta poderosa para ajudá-lo a colocar SUA primeira propriedade na bolsa. Neste episódio, Ashley e Tony explicam as maiores diferenças entre dinheiro duro, dinheiro privado e empréstimo tradicional, bem como quais opções tornarão sua oferta irresistível para o vendedor!
Bem-vindo de volta a outro Resposta de Novato! Se você precisar capital para um novo acordo, você pode considerar parceria com um pai. Claro, como qualquer parceria de investimento, é fundamental que você estruture-o adequadamente e inclua todos os termos importantes em seu contrato. Nossos anfitriões mostrarão como! Eles também cobrem refinanciamento de saque em detalhes, incluindo como funciona e quanto dinheiro você pode puxar de uma propriedade. Finalmente, eles falam sobre usando espaço desperdiçado na sua propriedade de investimento para gerar mais fluxo de caixa! Você precisa retirar licenças? Você será pego se não o fizer? Fique até o fim para descobrir!
Se você quiser que Ashley e Tony respondam a uma pergunta sobre imóveis, você pode envie uma pergunta aqui, postar no Grupo do Facebook de Novatos Imobiliários, ou ligue para Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este é o episódio 324 de Novato Imobiliário.
Tony:
Normalmente, quando usamos nossos agiotas privados, dizemos algo como “Sem contingência de financiamento” e dizemos algo como “Fechamento de 21 dias”. Portanto, não dizemos necessariamente: “Ei, é uma oferta totalmente em dinheiro”. Mas essas são as coisas que lhes dizemos: “Ei, vamos fechar rapidamente e não temos uma contingência de financiamento”. Isso normalmente torna nossas ofertas um pouco mais competitivas.
Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr e estou aqui com meu co-apresentador, Tony J. Robinson.
Tony:
E bem-vindo ao podcast Real Estate Rookie, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. Hoje, estamos voltando com outra resposta de novato e temos algumas conversas muito boas acontecendo hoje. Vamos falar um pouco sobre opções de financiamento, dinheiro duro versus dinheiro privado, e quais são as diferenças e qual delas funciona para cada situação.
Vamos falar sobre inspeções imobiliárias e o momento delas. Você deveria fazer isso antes de fechar um imóvel, durante o processo de fechamento, antes mesmo de enviar uma oferta? Nós lhe daremos uma resposta para isso. Também falaremos um pouco sobre vasos sanitários a fogo e por que você deve ou não comprar imóveis com esse tipo de situação de encanamento.
Ashley:
Depois, falamos sobre parceria com seus pais, diferentes maneiras de realmente estruturar essa parceria, e então o que acontece se você entrar em uma propriedade que tem algum espaço desperdiçado, como duas salas que podem ser um quarto adicional. E Tony e eu detalhamos o processo que encontramos e nossas recomendações sobre como você pode ganhar mais dinheiro com aquela segunda sala de estar, transformando-a em um quarto.
Tony:
Tudo bem. Agora, antes de entrarmos nas perguntas de hoje, quero agradecer a alguém chamado Dr. Goldstein, que nos deixou uma avaliação cinco estrelas no Apple Podcasts. Dr. Goldstein diz: “Informativo e motivacional. O show é ótimo. Eles cobrem uma ampla gama de tópicos de investimento imobiliário de forma acessível. O episódio 273 me inspirou a tentar algo novo. Dois meses depois, fechei um acordo e estou animado para colocá-lo em prática. Obrigado Ashley e Tony.”
E pessoal, é por isso que criamos o podcast Rookie para inspirar pessoas como o Dr. Goldstein a ouvir essas histórias, a ouvir essas táticas, a ouvir essas estratégias e a agir. E a única maneira de encontrarmos mais pessoas para inspirar é recebermos mais análises do podcast, isso ajuda a divulgá-lo para mais pessoas. Então, se você faz parte do público novato, deixe-nos uma avaliação honesta em qualquer plataforma que você esteja ouvindo, para que possamos impactar mais pessoas, como o Dr. Goldstein.
Ashley:
OK. E a mensagem desta semana nas redes sociais vai para o casal de propriedades alugadas, Patrick McGrath e sua esposa. Eles são marido e mulher a caminho do FOGO, que é Independência Financeira, Aposentar-se Cedo. Eles têm 35 aluguéis que adquiriram nos últimos três anos e mais de cinco milhões em ativos. Mas eles fazem um ótimo trabalho ao compartilhar sua jornada em sua página do Instagram.
Então, vá em frente e acompanhe-os e confira a página deles para ter alguma motivação, inspiração e também para provavelmente fazer algumas perguntas. Então, esse é @RentalPropertyCouple. E se você quiser aparecer no Instagram ou em qualquer tópico de mídia social, TikTok, certifique-se de marcar Tony e eu em suas histórias em uma foto. Use a hashtag Real Estate Rookie e é assim que temos encontrado essas contas incríveis do Instagram que podemos compartilhar com vocês. Limpe seu feed de memes engraçados e comece a adicionar outros investidores imobiliários para se conectar e interagir.
Nossa primeira pergunta hoje é de Mike Joseph. "Olá a todos. Tenho financiado meus próprios negócios até agora, mas pretendo usar outros métodos de financiamento de curto prazo, como dinheiro forte, para explorar mais rapidamente. Esta é uma questão muito básica, mas ao financiar um negócio usando dinheiro vivo, isso é visto como tão favorável quanto dinheiro do ponto de vista do vendedor?”
“Quando você faz uma oferta, você abre mão da contingência de financiamento para torná-la mais atraente para o vendedor?” Então, Tony, vamos dar uma opinião sobre o uso de dinheiro vivo.
Tony:
Sim, quero dizer, você definitivamente vê algumas pessoas que dizem que têm “dinheiro” quando compram com dinheiro vivo. Acho que depende também da maneira como você está usando esse dinheiro duro. Se for dinheiro forte tradicional, talvez você precise passar por mais alguns obstáculos, especialmente dependendo do seu nível de experiência. Mas digamos que você tenha um verdadeiro agiota privado, onde você está apenas dando a ele um cheque de juros todo trimestre, todo mês ou o que quer que seja.
E você realmente tem o dinheiro no seu banco, mesmo que seja tecnicamente um empréstimo dessa forma, é um pouco mais fácil, um pouco menos atrito dessa forma. Então, acho que depende, Mike, de como você configura esse dinheiro privado ou aquela transação com dinheiro forte, se você se sente super confortável ou confiante em chamá-lo de dinheiro. Por exemplo, compramos muitos dos nossos flips e diremos que estamos pagando em dinheiro, embora estejamos usando dívidas, mas é porque temos agiotas privados com os quais temos um relacionamento e já temos meio que o financiamento alinhado.
Portanto, os benefícios de usar dinheiro duro em vez de dinheiro privado é que, normalmente, seus credores vão tornar isso um pouco mais fácil do que um empréstimo tradicional e especialmente como um empréstimo FHA ou algo parecido, certo? Se você conseguir um empréstimo com maior probabilidade de fechamento, acho que isso é mais importante para o vendedor do que a dívida que você tem em si.
Ashley:
Sim, então no estado de Nova York, quando você fecha uma propriedade, você tem que usar advogados, e então há muito mais trabalho de título envolvido nisso e é um processo muito mais difícil conseguir realmente o penhor dos agiotas sobre a propriedade real quando você está fechando. Então, eu disse que era dinheiro antes, e então os vendedores questionaram por que os advogados estão tendo que fazer todas essas coisas que parecem que você está recebendo financiamento agora.
Então, aprendi a não colocar isso em dinheiro. Só deixa bem mais claro para os vendedores que sim, vai ter mais trabalho dos advogados, o que pode demorar um pouco mais até o fechamento. Portanto, estou definitivamente do lado de dizer que você está obtendo financiamento. Mas conheço muitos outros investidores que dizem que é dinheiro porque podem obter o dinheiro muito rapidamente do seu agiota e não é um processo tão demorado passar pelo estado de Nova Iorque para realmente fazer isso.
Tony:
Sim, normalmente, quando usamos nossos agiotas privados, dizemos algo como “Sem contingência de financiamento” e dizemos algo como “Um fechamento de 21 dias”. Então, não dizemos necessariamente: “Ei, é uma oferta totalmente em dinheiro”, mas essas são as coisas que dizemos a eles: “Ei, vamos fechar rapidamente e não temos uma contingência de financiamento. ” E isso normalmente torna nossas ofertas um pouco mais competitivas.
Ashley:
Sim, por dinheiro privado, sempre fiz, é uma oferta em dinheiro e então, sim, não há contingência de financiamento nisso. Mas com dinheiro forte, comecei a dizer que é financiamento aí.
Tony:
Sim. E vamos detalhar isso também, Ash, para nossos novatos que talvez não estejam familiarizados com as diferenças. Portanto, existem empréstimos tradicionais em que você vai ao Bank of America ou à sua cooperativa de crédito local, ou etc., para sair e contrair dívidas para comprar um imóvel. Mas há mais o lado criativo em que você usa dinheiro duro ou dinheiro privado.
O dinheiro privado é provavelmente a opção mais simples. Então, digamos que Ash e eu somos amigos, quero dizer, somos amigos. Mas digamos que Ashley tenha $ 500,000 no banco agora e eu encontre um acordo em que o preço de compra e a reabilitação cheguem a $ 500,000. Então, posso ir até Ashley e dizer: “Ashley, olha, encontrei este negócio. O custo total do projeto é de US$ 500,000. Acho que a propriedade valerá US$ 750 quando terminarmos.”
Então, temos algum patrimônio lá, talvez US$ 800. E eu digo: “Ashley, você pode me emprestar esses US$ 500,000. Pagarei a você um pagamento de juros fixos todo mês, todo trimestre, talvez no final do projeto de, sei lá, 10%.” Então, isso significa que Ashley receberá US$ 50,000 por ano sobre seus US$ 500,000 se pagarmos 10%. Então Ashley diz: “Sim, Tony, claro”.
Então, Ashley então me transfere o dinheiro para o negócio, essa é uma maneira de fazer isso, ou ela pode transferi-lo para o título e o depósito. Mas basicamente, Ashley está financiando esse acordo para mim. É uma transação individual e é baseada em nosso relacionamento um com o outro. Essa é uma transação de dinheiro privada. Um agiota duro, normalmente, é uma pessoa que dirige algum tipo de negócio.
Então, talvez não seja alguém com quem você tenha um relacionamento pessoal muito próximo. É alguém que tem um site e financia toneladas de negócios mensalmente. E eles terão diretrizes de subscrição super rígidas. Eles vão querer ver sua propriedade. Eles vão querer ver o seu acordo. Eles vão querer ter certeza de que você tem um bom escopo de trabalho.
Eles vão querer saber se você tem um bom empreiteiro. Eles querem ter certeza de que estão realmente protegendo o ativo e seu dinheiro porque não conhecem você pessoalmente. E normalmente, com um agiota forte, você verá taxas mais altas. Então, talvez você pague um pouco mais de dinheiro adiantado e taxas. Eles chamam esses pontos. Sua taxa de juros pode ser um pouco mais alta do que a de um agiota privado, novamente, porque este é um negócio para eles.
Então, se você está pagando, seja lá o que for, 6% ou 7% em um investimento tradicional, talvez você esteja pagando 12% ou algo assim por dinheiro vivo, certo? Nunca usei dinheiro duro. Então, eu sei que as taxas são mais altas, mas normalmente vão cobrar um pouco mais. Mas o dinheiro forte é um negócio, enquanto o dinheiro privado é um foco no relacionamento.
Ashley:
O dinheiro privado, se você tiver acesso ao dinheiro privado, geralmente é muito mais fácil e melhor do que o dinheiro forte, na minha opinião.
Tony:
E é por isso que nunca usei muito, porque temos acesso a dinheiro privado. Então, é por que eu iria passar pelos obstáculos de um agiota quando posso simplesmente seguir o caminho do dinheiro privado? Agora, há algumas pessoas que conheço que combinam os dois. E alguns agiotas duros concordam com isso, outros não. Mas digamos que você tenha um agiota que concorda com isso.
Digamos que você tenha um acordo e precise investir $ 100,000 e seu agiota cobrirá os outros $ 400. Alguns agiotas permitem que você basicamente consiga que um agiota privado cubra esses US$ 100,000. Então, quando você vai demolir esta propriedade, não sai dinheiro do seu bolso. Você tem o seu agiota que está investindo os US$ 400.
Você tem seu agiota particular que está investindo os US$ 100. Juntos, isso se combina para cobrir os custos totais do projeto e você apenas paga juros a ambas as pessoas. Essa também é uma opção. Mais uma vez, nunca segui esse caminho porque prefiro ficar com tudo com dinheiro privado, mas é mais alavancagem, certo?
E essa foi a única razão pela qual pensei nisso, porque, digamos, quando eu saio e, a certa altura, podemos ter US$ 2, US$ 3 milhões em empréstimos de dinheiro privado para pessoas diferentes e é como se tudo estivesse vinculado a talvez três ou quatro propriedades. . Agora, imagine se eu pegasse esses US$ 2 milhões e os usasse como entrada em um monte de empréstimos de dinheiro vivo.
Eu poderia ter 10 negócios fazendo ao mesmo tempo se distribuísse dessa forma, mas há mais riscos, há mais custos. Então, nós apenas mantemos as coisas simples. Todo dinheiro privado.
Ashley:
Sim, tenho um amigo que fez seu primeiro empréstimo de dinheiro forte. Então, esta foi uma de suas primeiras propriedades para alugar, na verdade. Quando ele conseguiu um agiota forte e eles pagariam 80% e então ele teve que trazer os outros 20%, mas ele foi autorizado a obter financiamento privado por 10% disso. Então, 10% ele tinha que comprovar que vinha da conta bancária dele, os outros 10% ele poderia pegar emprestado de outra pessoa.
E então, os outros 80% foram cobertos pelo agiota. OK. Então, nossa próxima pergunta é de Jesse Andhra. E a questão é: é possível fazer uma vistoria em um imóvel antes de apresentar uma oferta? E sim, é. Portanto, especialmente se o imóvel estiver fora do mercado e você estiver conversando diretamente com o vendedor, você pode ir em frente e solicitar uma inspeção.
O problema que vejo em fazer isso é que se vocês não estão nem na mesma faixa aproximada e vão em frente e gastam US$ 500 em uma inspeção, então você dá a eles a oferta e eles dizem: “Não, na verdade queremos um Mais 100,000 dólares pela propriedade.” Então, esse é um dos motivos pelos quais gosto de contratar a propriedade primeiro, antes de pagar as despesas de pagar um inspetor residencial. Se o imóvel estiver no MLS, uma coisa que… as inspeções podem demorar muito.
Na última inspeção de propriedade que fiz, eles levaram três horas e meia para fazer a propriedade. Acho que tinha 1,600 pés quadrados, uma casa unifamiliar. Três horas e meia. Então, normalmente, quando você agenda uma exibição, o horário do agente bloqueia sua janela de 15, 30 minutos de quando você estará lá para ver a casa. Portanto, seria necessário deixar claro que você gostaria de ver o imóvel durante o período em que o imóvel estava passando pela vistoria, para que outras pessoas não fizessem exibições.
E no mercado aquecido de hoje, pode haver exibições consecutivas quando a propriedade é listada. Então, essas são algumas preocupações nas quais posso pensar, mas eu seria muito aberto e honesto com todos, os vendedores, seu agente, o agente deles, quem quer que esteja envolvido, que é isso que você quer fazer é fazer uma inspeção antes de realmente faça uma oferta e certifique-se de que está preparado para pagar esse dinheiro antes de fazer uma oferta.
Tony:
Houve algumas partes de uma transação imobiliária ou, eu acho, alguns participantes em uma transação imobiliária, eles são pagos de qualquer maneira. Um credor só será pago se o negócio for fechado. Um corretor de imóveis só é pago se o negócio for fechado. Mas seu avaliador e seu inspetor não se importam se o negócio for fechado. Eles são pagos antecipadamente quando prestam seus serviços.
Então, na opinião de Ashley, pode ficar muito caro se você estiver fazendo inspeções em todas as propriedades para as quais está pensando em enviar uma oferta. A razão pela qual você não precisa fazer isso, Jesse, é porque, quando você envia sua oferta, normalmente, você recebe um certo número de dias para a devida diligência. OK? Portanto, você deve caminhar pela propriedade ou pedir ao seu corretor que a visite ou pelo menos tirar fotos ou um vídeo passo a passo para ter uma boa noção do estado geral da propriedade.
E com base nisso, você pode fazer algumas suposições sobre: “Ei, quais são algumas coisas que eu sinto com base nesta explicação inicial que podem precisar ser reparadas, consertadas ou substituídas?” O período de due diligence é a sua oportunidade. Agora que você tem tudo sob contrato, agora que você e aquele vendedor concordaram com pelo menos um ponto de partida inicial para o preço de compra, agora você pode prosseguir e fazer aquele mergulho profundo para ficar atrás das paredes e fazer tudo o mais que você precisa fazer para ter certeza de que tudo está bem sob o capô.
Mas a razão pela qual você não precisa fazer uma inspeção de propriedade antes é porque você tem aquele período de devida diligência durante o período de garantia para retirar se surgir alguma despesa grande ou para solicitar um crédito adicional do vendedor se surgirem coisas adicionais. esse relatório de inspeção. Normalmente escrevo 14 dias para a devida diligência na maioria das minhas ofertas. Ashley, o que você normalmente coloca?
Ashley:
Então, para uma inspeção, nós realmente reduzimos esse prazo e estamos fazendo isso em... sete dias é praticamente o máximo que podemos fazer agora. Mas diremos a eles que faremos isso assim que conseguirmos tirar o inspetor residencial de lá. Meu agente comunicará isso ao vendedor, e isso funcionou a nosso favor em algumas de nossas ofertas.
Então, nas duas últimas propriedades que ofereci no MLS onde queria fazer uma inspeção, conseguimos concluir essa inspeção nas primeiras 48 horas após enviar nossa oferta a eles e eles a aceitarem. Então, isso tem sido algo muito importante: podemos seguir em frente imediatamente. E muitas vezes, antes de fazer a oferta, são feitas muitas das devidas diligências que já posso fazer no computador, porque isso está ajudando na base da minha oferta.
A segunda parte é realmente a vistoria do imóvel e que tipo de reabilitação vai ser feita, qualquer coisa que tenha surgido, qual será o custo para consertar isso. Então, temos que chamar o inspetor, o que pode levar dois dias, na maioria das vezes. Normalmente, é quando conseguimos recebê-los, dois dias a partir do momento em que realmente solicitamos, quando nossa oferta é aceita e, em seguida, dentro de dois dias.
E então, geralmente precisamos de cerca de 12 a 24 horas após obtermos os resultados para realmente decidirmos sobre a oferta. E durante esse período, estamos cobrando custos de quanto custaria para fazer esses reparos, descobrindo outras informações sobre o imóvel que surgiram durante a vistoria e que precisamos pesquisar mais. Tínhamos uma, era uma casa no lago e tinha um banheiro incinerador. Então é aqui que tudo queima, querido.
Tony:
Isso é real?
Ashley:
Sim. Portanto, não havia fossa séptica e nem esgoto nesta propriedade e havia nas propriedades vizinhas. Então, uma coisa que precisávamos descobrir era quanto custaria instalar uma fossa séptica ali. Mas esse vaso sanitário incinerador é apenas o vaso sanitário e há uma saída de ar que sai dele. E você coloca um pedaço de papel no vaso sanitário e há instruções muito rígidas de como fazer isso.
Então, durante a nossa inspeção, nosso agente, estávamos lá com o agente do vendedor. Ela disse: “Ok, o vendedor me mostrou como fazer isso. Vou mostrar a vocês como usar esse banheiro.” E passamos por todo o processo. Então você tira a folha de papel e coloca a folha no vaso sanitário, ok? E está fechado então você só vê a tigela.
E então, você vai ao banheiro e primeiro precisa apertar um botão para dar descarga. Então, abre o fundo do vaso sanitário, seu papel cai com suas coisas dentro. E então, ele fecha novamente quando você solta o botão e então você acende o fogo e faz como um, e você ouve ele queimando ali dentro. E então, de vez em quando, acho que o vendedor dizia que toda semana, antes de saírem da casa do lago, eles esvaziariam as cinzas.
Mas quando você estava do lado de fora e dava descarga, você podia sentir o cheiro de queimado no ar que saía da ventilação de um lado da casa, se você estivesse daquele lado da casa. Então, tivemos que pesquisar muito sobre esses banheiros e pensar: “Ok, em primeiro lugar, se quisermos usar isso como nossos próprios residentes, aproveitar a casa do lago nós mesmos, podemos lidar com isso pelo preço que pagarmos. estamos entendendo. Mas fazer isso como um aluguel de curto prazo para tentar explicar aos hóspedes como operar essa coisa e...
Tony:
Eles incendiariam a casa. A casa será incendiada no primeiro ano.
Ashley:
Então, sim, isso foi uma grande coisa. E acabamos perdendo a propriedade porque fizemos a inspeção e ainda não tínhamos a aprovação do advogado porque já havia passado o fim de semana e outra pessoa apresentou uma oferta invisível e na verdade ofereceu US$ 70,000 mil a mais do que nós. Então, eles aceitaram, mas nos reembolsaram pela nossa inspeção como cortesia.
Tony:
Isso é legal.
Ashley:
Então, isso foi bom, mas teria sido muito melhor pelo preço que iríamos conseguir para esta propriedade.
Tony:
Eu me pergunto se aquela pessoa que comprou, que meio que chegou antes de você, sabia sobre essa situação de incêndio no banheiro, porque eu nunca ouvi falar disso antes.
Ashley:
Sim, e a propriedade fechou. Passamos em nosso barco e vemos os novos proprietários em suas docas e então-
Tony:
Sim, isso é selvagem. A coisa mais louca que já ouvi de uma inspeção de propriedade.
Ashley:
Então, a gente vem tentando fazer, para responder a sua pergunta, no menor tempo possível para que se não chegarmos a um acordo sobre alguma coisa, a gente diga aos vendedores, assim vocês não perderam tempo. E em ambas as ofertas, fomos as primeiras pessoas a ver a propriedade, então a contratamos imediatamente. Então, o que aconteceu foi que, nessas circunstâncias, aquela era na verdade uma lista de bolso.
Eles nem sequer listaram isso ainda. E aí, o segundo, eles nunca deixaram ficar pendente. Eles apenas disseram que estavam atrasando as exibições. Então, temos que ver primeiro. Colocamos nossa oferta imediatamente e eles interromperam as exibições. E por isso combinamos de apressar a vistoria e tudo mais, para não terem que deixar pendente e aí a gente não concorda com a vistoria e aí volta a ser tombado de novo, o que pode deixar um arranhão no imóvel .
Então, essa também é uma técnica de negociação: quando você envia sua oferta, se você sabe que é um dos primeiros e diz: “Você não precisa deixar isso pendente até que nossa oferta seja enviada, nós vamos fazer isso. é tão rápido que você só precisa atrasar as exibições por alguns dias ou algo assim. Mas certifique-se de obter a aprovação do contrato e do advogado para assinar, porque essa foi definitivamente uma grande lição que aprendemos para nós.
Tony:
Louco. Você conseguiu um vídeo? Você tem que me enviar o vídeo daquele banheiro que cospe fogo, se tiver um?
Ashley:
Sim. Tenho certeza de que temos uma em todas as fotos que tiramos. Sim. OK. A próxima pergunta é de Will Kilby. “Estou procurando uma casa para vender e meus pais se ofereceram para ser parceiros financeiros. E eu gostaria de administrar o negócio e depois dividir os lucros. Como eu estruturaria esse tipo de negócio? Basta encontrar um empréstimo e fazer com que financiem as reformas.”
“Eles poderiam comprar com dinheiro, mas acho que isso seria mais problemático quando não quero arriscar tanto do dinheiro dos meus pais. Qualquer dica seria muito apreciada. Bem, Will.
Tony:
Primeiro, ele disse a palavra mágica. Sempre que alguém diz essa palavra no podcast, temos que lançar uma cópia do livro. Mas Will, você deveria dar uma olhada em Parcerias imobiliárias escritas por Ashley Kehr e Tony J. Robinson. Então, para quem ainda não nos ouviu, estamos conversando sem parar, mas Ash e eu escrevemos um livro juntos chamado Parcerias Imobiliárias. Foi lançado em 10 de agosto.
Então, enquanto você ouve este episódio, ele deve estar disponível para compra em qualquer lugar, mas acesse largepockets.com/partnerships. Falamos muito sobre estruturas de parceria. Mas Ash, eu acho, qual é o seu conselho inicial para Will com base na questão de como estruturar esse tipo específico de parceria?
Ashley:
Sim, então acho que a primeira coisa que você precisa decidir é: você vai conseguir um empréstimo e depois apenas financiar as reformas com eles, ou será apenas uma compra em dinheiro e eles vão financiar o reformas. Essa é a primeira coisa que você precisa decidir. E sim, há muito risco de eles investirem seu dinheiro na propriedade, mas também há muito risco de conseguir um empréstimo e perderem com as reformas.
Então, eu acho que se você sabe que tem acesso a um empréstimo que pode obter, seja um agiota forte ou talvez outro agiota privado, mas de qualquer forma, você deve se sentir confortável e confiante ao entrar no negócio de que não vai perder o dinheiro e seus pais não vão perder. A maior coisa que penso aqui é garantir que qualquer estrutura que você faça esteja por escrito e tudo esteja claro.
Se estiver claro para seus pais que isso é um risco, é um investimento e eles não têm o dinheiro garantido, e que você dividirá os lucros disso. Então, há duas maneiras que eu pude ver aqui de estruturá-lo. Então, isso poderia ser simplesmente uma parceria de dívida onde eles vão te emprestar o dinheiro e você paga a eles uma porcentagem mensal de juros, e eles têm a garantia desse dinheiro de volta, onde se você não vender pelo que você pensou, você ainda acabará devendo esse dinheiro a eles.
A segunda coisa é que vocês serão sócios de capital onde seus pais e você, digamos, dividirão 50-50, eles colocarão o dinheiro. Quando a casa for vendida, talvez eles apenas recebam o dinheiro de volta e então vocês dividem o que sobrou entre vocês dois. No que diz respeito à porcentagem dos lucros, eu analisaria quanto tempo e energia você terá para realmente gerenciar o negócio.
Você vai adquirir o negócio, vai encontrá-lo? Você vai gerenciar empreiteiros? Você vai realmente fazer algum trabalho sozinho? Então, acho que isso desempenha um grande papel na porcentagem que você realmente deve receber. Se você acabar conseguindo o empréstimo e a dívida ficar em seu nome, isso também influencia muito mais o peso do que você está trazendo para a mesa e isso definitivamente deve aumentar sua porcentagem.
Se você pretende obter o empréstimo em nome de seus pais, isso definitivamente aumenta o que eles estão trazendo para a mesa. Então, essas são as coisas que eu observaria. E também, você precisa saber o que seus pais querem com isso antes de decidir que caminho seguir, se eles querem obter os lucros ou apenas querem obter uma determinada quantia, talvez um pagamento mensal, ou pelo menos termina quando o projeto estiver concluído, eles só querem uma porcentagem que receberão de você pedindo dinheiro emprestado.
Tony:
Acho que, pessoalmente, prefiro apenas torná-la uma parceria baseada em dívidas. Dá um retorno fixo e quase garantido ao parceiro financeiro e permite que você, como pessoa que realmente gerencia o negócio, obtenha todas as vantagens. E é engraçado, Will, minha mãe é na verdade uma agiota particular em uma de minhas operações. Acho que tínhamos dois agiotas privados alinhados e estávamos com pouco dinheiro.
Então, procurei minha mãe, ela tinha um pouco de dinheiro na época e entrou como agiota particular. E nós pagamos a ela, fizemos com que ela preenchesse todos os mesmos documentos que nossos outros agiotas privados preencheram. Ela registrou e tinha uma nota promissória, tinha um título fiduciário e tudo ficou registrado na prefeitura. E pagamos a ela, acho que na época recebemos 10% de juros.
Então, nós a tratamos da mesma forma que tratamos todos os nossos outros agiotas privados. Então, tudo o que Ashley disse está certo. Mas eu, pessoalmente, sempre gostei da ideia de uma parceria de dívida para flip e, em seguida, de parcerias de capital, mais ainda para situações de longo prazo.
Ashley:
E então, eu também analisaria qual será o envolvimento de seus pais. Serão apenas parceiros de dinheiro ou será sua mãe chegando e dizendo: “Não, não, esse ladrilho não. Devolver. Este ladrilho também ficará melhor.” Então-
Tony:
Essa também é parte da razão para fazer isso como uma parceria de dívida para que seus pais não possam ... porque todos os pais desejam cuidar de seus filhos de alguma forma ou forma. Então, eu acho, Will, você tem que se perguntar: você quer que seus pais tentem lhe dizer, sim, seleção de azulejos, pisos e todas essas coisas?
Ashley:
E talvez isso fosse uma vantagem para eles ter um sócio acionário, ou talvez seu pai seja muito útil onde ele poderia entrar e poder ajudar com algumas coisas também. Então, há muitas variáveis para observar lá. Mas como Tony disse, fazendo isso… a estrutura da dívida é definitivamente muito mais limpa.
E então, fazendo de outra maneira, para fazer uma lista das funções e responsabilidades que todos estão desempenhando e atribuir uma quantia em dólares a isso, e então quanto dinheiro eles estão trazendo, atribuir uma porcentagem a isso, quem está recebendo o empréstimo e coloque uma porcentagem nisso também. OK. A próxima pergunta é de RJ Elbers. Digamos que uma casa tem duas salas e eu queria transformar uma delas em um quarto extra apenas adicionando uma parede.
Qual é geralmente o processo para conseguir isso? Preciso obter licenças ou posso simplesmente contratar um empreiteiro para adicionar a parede? Além disso, se alguém fez isso, quanto normalmente custa? Então, Tony, você já fez isso para aluguel de curto prazo?
Tony:
Sim. Quer dizer, nunca fizemos exatamente isso, mas fizemos como parte de uma reforma maior em uma propriedade. E na verdade, a única vez que adicionamos quartos, esta é uma história engraçada, é que o proprietário anterior… era uma casa de três quartos e o proprietário anterior derrubou todas as paredes entre os três quartos. Eles foram configurados em uma configuração L.
Então, havia um corredor e há duas portas aqui e uma porta aqui. Então, era um grande L e ela simplesmente derrubou todas as paredes e teve apenas um grande e enorme quarto principal. Então, voltamos e colocamos as paredes de volta onde estavam. Então, essa é a única vez que fizemos isso. Adicionamos banheiros adicionais a algumas de nossas propriedades.
E logo na primeira vez que adicionamos um banheiro, não tiramos licença e a prefeitura acabou, por acaso estava passando por essa propriedade, saindo de todas as nossas propriedades, e viu o trabalho acontecendo. Temos que interromper a ordem de serviço. Tive que realmente obter licenças para aquela propriedade.
Então, eu acho, RJ, o tipo de aposta mais segura e fácil é que uma vez que você identifica que deseja adicionar mais metragem quadrada, quartos, banheiros, seja lá o que for, vá para sua cidade, vá para seu município, diga: “Ei , aqui está o que estou procurando fazer.” Eles vão dizer: “Ei, precisamos deste documento, deste documento, deste documento”. Envie essas coisas para eles.
E se você quiser evitar o risco de ser fechado pela cidade e entrar na lista de travessuras, basta solicitar antecipadamente essas licenças. Isso tornará o processo um pouco mais fácil para você.
Ashley:
Sim, e definitivamente pode depender da sua cidade em que você gosta-
Tony:
Isso é verdade.
Ashley:
… quais são as licenças reais de que você precisa. Então, na situação de Tony, adicionando um banheiro, uma licença de encanamento, você está adicionando um novo encanamento à propriedade. Mas nesta situação, no que diz respeito às propriedades que fiz, os agentes de aplicação do código não exigiram uma licença para adicionar uma parede que serve apenas de quarto porque não há, especialmente se não houver electricidade.
Tony:
Sem eletricidade. Sim.
Ashley:
… sendo feito ou sem encanamento-
Tony:
Encanamento.
Ashley:
… e você está literalmente erguendo a parede. Uma coisa que você deve considerar é adicionar um armário para torná-lo um quarto legal na propriedade. Então, eu simplesmente ligaria para o seu oficial de aplicação do código e perguntaria, mas normalmente nesta situação, eu não veria necessidade de você obter uma licença porque é apenas um muro sendo erguido. E se você não estiver instalando nenhuma eletricidade nova, como uma tomada ou algo assim, não precisará obter uma licença.
Tony:
Sim. E como você disse, acho que depende também da cidade ou condado em que você está. Estivemos em uma parte do noroeste do Arkansas no verão passado e estávamos olhando algumas propriedades por aí. E o agente que nos levava perguntou algo sobre o processo de licenciamento. Ele disse: “Oh, neste condado, não há processo de licenciamento”. E nós pensamos: “O que você quer dizer?”
Ele disse: “Sim, se você é dono do terreno, pode construir o que quiser”. E nós pensamos: “O quê?” Então, isso quase me deixou nervoso para comprar lá, porque você não tem ideia do que vai fazer-
Ashley:
Você não sabe o que vai conseguir, sim. O novo desenvolvimento lá fora, as possibilidades são infinitas. Quando você se torna realmente rural, onde eu moro também, as cidades ao meu redor dirão como, “é necessária licença de construção”, porque muitas outras cidades não têm... você não precisa ter licenças de construção ou algo assim que. Então, a cidade também disse, estou aí, “Bem-vindo a esta cidade”. E então, dirá licença de construção.
Tony:
Licença de construção. Sim.
Ashley:
Sim. E então, a última parte desta pergunta, quanto isso normalmente custa? Então, quando você está fazendo esse projeto, é uma moldura, então você vai ter que pagar pela madeira dependendo de quão bem ela estiver, você tem que colocar as vigas e emoldurar. E então, você terá que fazer isso, presumo que não seja uma parede externa. Então, você não precisaria de nenhum isolamento. E então, você precisará de drywall em ambos os lados da parede.
A maior despesa é contratar um empreiteiro para voltar e terminar o drywall. Então, mesmo que eles pudessem emoldurá-lo, eles podem pendurar o drywall, a fita adesiva e a lama e finalizar o drywall, isso na verdade será a maior perda de tempo ou consumo de tempo do empreiteiro porque eles terão que deixar a lama secar e então eles terão que voltar e lixar.
E então, eles podem ter que voltar e enlamear novamente e depois lixar. Mas, felizmente, já que provavelmente deveria ser… você provavelmente poderia fazer duas tábuas, talvez um pouco mais na parede, dependendo do tamanho dela. Estou apenas olhando para a parede atrás de mim e seriam como dois pedaços de drywall. Mas esse seria o maior consumo de tempo se um empreiteiro tivesse que voltar várias vezes.
Não é algo que eles possam terminar em um dia. E então, a pintura, quero dizer, você provavelmente poderia fazer a pintura sozinho, ou apenas quando estiver seca, o empreiteiro pintaria em um dia, a menos que precisasse de novas demãos. Mas sendo um drywall novo, você provavelmente não precisaria de duas demãos.
Tony:
Sim, na verdade nunca fiz isso apenas como um projeto por si só. Sempre incluiu uma reabilitação intestinal completa. Então, estamos gastando US$ 100,000 na reforma da casa superantiga. Então, eu não conseguia nem estimar quanto custaria fazer apenas uma parede para um quarto.
Ashley:
Sim, na verdade tínhamos… Eu ia transformar isso em um rolo do Instagram hoje. Um inquilino apresentou um pedido de manutenção ontem à noite dizendo: “Sinto muito, caí e tropecei no aspirador e fiz um buraco na parede. Você pode, por favor, consertar isso? E então, coloque uma foto e é literalmente um grande buraco na parede e no drywall. E então, o cara da manutenção avisou que passaria para dar uma olhada na segunda-feira ou em qualquer dia para dar uma estimativa do custo do conserto.
E ela ficou chocada: “O que você quer dizer com eu tenho que pagar por isso? Isto foi um acidente. E ele disse: “Sim, infelizmente, já que você causou o dano ao imóvel que você tem que pagar para consertá-lo. Você é mais que bem-vindo para usar outro empreiteiro aprovado por nós para prosseguir e fazer o reparo para você ou eu posso entrar e fazer isso.”
E então, recebemos um longo e-mail do residente para o gerente da propriedade dizendo: “Ela não tem ideia de como consertar isso. Ela não pode consertar sozinha. Ela deveria ter que pagar. E estamos apenas rindo. E assim, algumas pessoas às vezes ficam confusas de que morar em apartamento significa que estão em uma instituição de cuidados completos. E mesmo assim, aposto que se você estivesse em uma instituição de atendimento integral, você fizesse um buraco na parede, isso também apareceria na sua conta mensal.
Tony:
Totalmente.
Ashley:
Mas sim, isso foi algo que surgiu hoje. Mas quando estávamos pensando, ok, quanto cobramos por isso porque é muito demorado fazer aquele remendo porque você tem que voltar várias vezes para realmente terminar a lama na parede de gesso e depois para pinte-o e pinte-o também. É alguém que mora lá, eu acho, há 10 anos.
Então, pelo que eu sei, a pintura mudou ao longo dos 10 anos. Mas teremos que pegar uma amostra e ir compará-la na Sherwin-Williams e tudo mais. Mas provavelmente custará o mesmo para consertá-lo sem apenas a mão de obra em si. Tivemos empreiteiros que não fizeram um trabalho tão pequeno como esse porque teriam que voltar quatro ou cinco vezes, mas ainda é uma coisa tão pequena de se fazer. Sim.
Tony:
História engraçada, na verdade fiz dois buracos na minha parede de gesso quando criança. Eu estava em... durante meus anos do ensino médio, era o mesmo apartamento em que eu e minha mãe morávamos e o primeiro buraco estava no meu quarto. Eu e meus amigos estávamos lutando no meu quarto e um de nós se jogou na parede e um de nossos joelhos atravessou a parede de gesso.
E a mesma coisa aconteceu lá embaixo. Estávamos lutando lá embaixo e esbarramos na parede de gesso e quebramos lá também. De qualquer forma, simpatizei com o seu inquilino.
Ashley:
Você se lembra do que aconteceu? Sua mãe teve que pagar à administradora de imóveis para consertar ou ela pediu para alguém consertar?
Tony:
Eu não me lembro. Eu não me lembro. Sim, quando criança, as coisas acontecem enormemente.
Ashley:
Sim, você não.
Tony:
Sim. Então, eu tenho que perguntar a ela. Eu comecei a pensar: “Ei, você teve que pagar por isso?”
Ashley:
Yeah, yeah. Porque parte do motivo pelo qual quero fazer o rolo também é para ver se estou errado? Isso é realmente algo que deveria ser incluído? Mas acho que não.
Tony:
Não. Sim, drywall é uma daquelas coisas que deve estar nas mesmas condições depois que o inquilino se muda.
Ashley:
Exatamente.
Tony:
Drywall não se desintegra magicamente por si só. Sim.
Ashley:
E também, penso, ok, se você tivesse sua própria casa, o que faria? Você ligaria para alguém e pagaria por isso. Eu entendo, você mora em apartamento porque mais coisas são cuidadas, incluídas para você, mas-
Tony:
Agora, você precisa atualizar o contrato. Danos em drywall não estão incluídos em nenhum reparo que ocorreu, eles entendem-
Ashley:
Que temos como lista de verificação de mudança, pois é isso que você será cobrado para consertar um buraco quando se mudar. Essa é uma boa ideia. Talvez eu diminua esses preços se eles estivessem se mudando e houvesse um buraco e é isso que cobraríamos. Sim, é uma boa ideia.
Tony:
Ai está. Problema resolvido.
Ashley:
Ok, outra resposta de novato. Na semana passada, consegui fazer uma pergunta e hoje também, Tony está respondendo a todas as minhas perguntas. Bem, temos tempo para mais uma pergunta. Então, vamos responder à pergunta de Austin. “E aí, pessoal? A partir de agora, sou um verdadeiro novato em investimentos imobiliários. Bem-vindo, Austin. Estamos entusiasmados por ter você nesta comunidade.
“Acho que sei muito sobre imóveis agora, pelo menos como funcionam alguns processos e números. Amo números. Eu sou um engenheiro. No entanto, estou curioso para saber como funciona um refinanciamento de saque. Ao fazer o refinanciamento do saque, você está pagando uma hipoteca sobre o valor que retirou ou sobre todo o ARV da casa? Eu aprecio esse grupo legal.” Ótima pergunta, Austin.
Tony:
Existem algumas maneiras diferentes, certo? Então, digamos, Austin, isso, e tentarei usar números redondos aqui para que seja um pouco mais fácil para as pessoas entenderem. Digamos que Austin compre uma casa e que o custo total para ele comprar e reformar aquela casa seja de $ 60,000. Então, $ 60,000 é cada dólar que Austin investiu naquela propriedade. E digamos que ele pagou em dinheiro.
Ele pagou US$ 60,000 em dinheiro para comprar e reformar aquela propriedade. Austin então sai e faz uma avaliação da propriedade. Então, ele pede para alguém dar a opinião sobre o valor de mercado daquele imóvel. E eles dizem: “Austin, sua casa vale US$ 100,000”. Então, ele investiu $ 60,000, a casa vale $ 100,000. OK. Então, ele atualmente tem $ 40,000 em patrimônio líquido.
Ashley:
E só quero ressaltar que ele mencionou o ARV, que é o valor pós-reparo. Então, foi isso que avaliou na situação dele. Portanto, o ARV pode ser o seu objetivo de avaliar o que você deseja que a propriedade avalie ou pode ser o valor pelo qual você deseja que a propriedade seja vendida se você estiver vendendo a casa.
Tony:
Portanto, o ARV é importante quando você está obtendo um empréstimo porque a maioria dos credores não lhe emprestará o valor total de avaliação ou ARV de uma propriedade. Então, na situação de Austin, a casa vale, está avaliada, está avaliada em US$ 100,000 mil. A maioria dos credores só lhe dará, dependendo do tipo de dívida que você der, mas se disser que está recebendo um produto de investimento, talvez esteja com 20%, certo?
Então, eles querem manter pelo menos 20% do patrimônio líquido da propriedade. Então, isso significa que com US$ 100,000, eles lhe darão 80% disso como empréstimo. Então, isso significa que você poderá obter 80% de $ 100,000 que são $ 80,000. Então, deixe-me redefinir a tabela aqui novamente neste exemplo. A casa vale $ 100,000. O banco está disposto a lhe emprestar 80% desse valor, ou US$ 80,000. E Austin colocou $ 60,000 em dinheiro nesta propriedade. OK?
Então, ele tem um spread de $ 20,000. O 60 a 80 é o patrimônio que ele pode aproveitar. Então, Austin pode ir a um banco. Ele vai a qualquer cooperativa de crédito local ou ao Main Street Bank e eles dizem: “Austin, aqui está um empréstimo de US$ 80,000”. Este é um refinanciamento de saque porque ele receberá um cheque integral, devolverá os $ 60,000 que investiu no negócio e sairá com $ 20,000 adicionais.
Então, acho que esse é o processo para um refinanciamento de saque. Isso significa que você está devolvendo todo o dinheiro que investiu inicialmente nesta propriedade e pode ficar com o dinheiro que sobrar até o valor que o banco estiver disposto a lhe emprestar.
Ashley:
Então, o cenário que Tony deu é um ótimo exemplo, e funcionaria se você conseguisse um empréstimo inicial de $ 60,000. Então, talvez você tenha emprestado esse dinheiro de um amigo ou de um agiota. Você ainda teria o cenário de refinanciamento de saque porque está pagando $ 60,000 ao agiota e depois pegando esses $ 20,000 em dinheiro.
Portanto, sempre que há dinheiro que não precisa ser devolvido a ninguém, isso é chamado de refinanciamento de saque. Então, neste cenário em que talvez você tenha pedido dinheiro emprestado à sua mãe para fazer isso e não houvesse penhor, não há realmente nenhum registro, ela apenas lhe deu o dinheiro, todo esse valor em dólares será realmente considerado um refinanciamento de saque porque não há registro de refinanciamento real de uma hipoteca.
Onde se você fosse e conseguisse dinheiro duro na propriedade e conseguisse aqueles $ 60,000 e tirasse apenas $ 60,000 e deixasse esses $ 40,000, aqueles 40% do patrimônio de volta na propriedade e você não tocasse nisso, então isso seria apenas um refinanciar porque você está apenas pagando a outra hipoteca que tinha sobre a propriedade, o dinheiro forte.
Tony:
E então, eu só quero esclarecer a última parte da pergunta dele. Então, ele diz: “Quando você faz o refinanciamento do saque, você está pagando a hipoteca sobre o valor que retirou ou o ARV inteiro?” E é apenas o valor da hipoteca que você contratou. Então, novamente, voltando ao exemplo, você contraiu um empréstimo de $ 80,000, então o pagamento da hipoteca será baseado nos $ 80,000, não no ARV de $ 100,000.
Ashley:
E essa foi a nossa última pergunta hoje também. Muito obrigado a vocês por sempre enviarem perguntas incríveis. Adoramos respondê-los. Vocês sempre inventam coisas diferentes e nós adoramos. Portanto, você pode enviar mais perguntas em bigpockets.com/reply. E como sempre, deixe-nos uma crítica ou classificação na sua plataforma de podcast favorita. Também adoraríamos que você se inscrevesse em nosso canal no YouTube.
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- Quando solicitar uma inspeção antes enviando uma oferta em uma propriedade
- Adicionando uma nova sala em sua casa (e quando você PRECISA retirar licenças)
- Como funciona o refinanciamento de saque e quanto dinheiro você pode sacar
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