Seu motorista do DoorDash pode ser o próximo magnata imobiliário do mundo. Se você já teve Josh Janus deixar comida em sua casa, você pode estar no meio de um acordo com ele. Isso mesmo; entre pegar e entregar comida, Josh ligava para vendedores, buscando o maior número possível de negócios imobiliários fora do mercado. Esse tipo de agitação lateral serial levou Josh a adquirir US$ 1,500,000 em imóveis aos vinte e dois anos, ganhando US$ 50,000 por mês e construir um negócio com o qual a maioria dos empreendedores só poderia sonhar.
Desde muito jovem, Josh já era o rei de vários fluxos de renda. Ele estava fazendo carteiras de fita adesiva no ônibus, vendendo sapatos online e fazendo tudo o que podia para economizar mais dinheiro. Quando ele encontrou BiggerPockets, ele percebeu que o mercado imobiliário era a maneira de impulsionar ainda mais seus dólares, permitindo-lhe que o dinheiro trabalhe para ele, e não o contrário. Então, Josh começou a construir um modelo de “atacado híbrido”. Ele entraria em contato com vendedores fora do mercado, enviaria suas informações a um agente e seria pago por sua parte no negócio.
Assim que Josh conseguiu o seu licença imobiliária, ele começou a se apressar ainda mais, vendendo $ 17,000,000 em imóveis como agente, ganhando mais num mês do que muitos americanos ganham num ano. Então, qual foi a chave rápida para o sucesso de Josh? Como ele fez tudo isso aos vinte e poucos anos, sem nenhuma experiência? E como você pode repita o mesmo sistema para aumentar sua riqueza? Fique por perto; Josh também lhe dirá como fazer!
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David:
Este é o podcast BiggerPockets, show 749.
Roubar:
Nunca pensei que enquanto estava no DoorDashing na faculdade, sem ter a visão mais clara do que queria fazer depois, aquele setor imobiliário me permitiria possuir mais de 10 propriedades com valor em torno de um milhão e meio em avaliação e ter a capacidade de criar algum fluxo de caixa consistente de longo prazo.
David:
O que está acontecendo, pessoal? Este é David Greene, o apresentador do podcast BiggerPockets. Aqui hoje com meu co-apresentador, Rob Abasolo, com um programa que vai te surpreender. O convidado de hoje é Josh Janus, de 22 anos, que já montou um portfólio imobiliário com mais de 10 imóveis, também vende casas como corretor. Ele vendeu US$ 17 milhões no ano passado. Neste episódio, Rob e eu falamos sobre como ele está fazendo isso e o que ele descobriu que outras pessoas não descobriram. Minha mente ainda está confusa, Rob. Como você está se sentindo?
Roubar:
É uma daquelas coisas em que eu fico quando você encontra alguém que desbloqueia algo no mercado imobiliário e é absolutamente arrasador, é super impressionante, mas quando você encontra alguém de 22 anos ganhando seis dígitos por mês indo muito bem em imobiliário, é realmente apenas uma daquelas coisas em que penso: “Cara, preciso me atualizar”. E estou uns 10 anos depois desse cara.
David:
Isso nos leva à dica rápida de hoje: comece cedo no mercado imobiliário. Como você pode começar agora? Já ouvi muitas vezes dizer que o melhor momento para comprar um imóvel é há 10 anos. Quanto mais rápido você ligar o relógio, melhor será para você. As melhores ofertas que tenho são aquelas que comprei há mais tempo. Isso não significa comprar negócios ruins antecipadamente, mas sim comprar bons negócios antecipadamente e esperar. Rob, o que há no programa de hoje que você acha que as pessoas deveriam ficar de olho?
Roubar:
Mesmo com o sucesso de Josh e quanto dinheiro ele estava ganhando, o que discutiremos no episódio, ele ainda foi muito honesto sobre seus medos de entrar em sua primeira propriedade, pela qual provavelmente poderia ter pago em dinheiro em um ou dois meses. E então, foi muito bom saber que mesmo alguém que poderia estar ganhando tanto dinheiro ainda poderia estar vulnerável e com medo em seu primeiro negócio, mas foi muito legal ver o brilho aumentar e ver que aquele primeiro negócio o catapultou para onde ele está hoje. Sim, foi um momento inspirador muito legal, eu acho, apenas ouvi-lo expor tudo.
David:
Ele também conta como começou no negócio fazendo carteiras de fita adesiva e DoorDashing. Esta é uma pessoa que ouviu o podcast dirigindo por aí, entregando Jack in the box e pizzas e o transformou em um império imobiliário, assim como muitos de vocês que estão ouvindo isso agora realmente desejam. Esta é uma história que ouvirei duas vezes e extrairei o máximo de informações que puder desta história para pensar em como você pode aplicá-la em sua vida. Sem mais delongas, vamos trazer o fenômeno imobiliário Josh Janus.
O convidado de hoje, Josh Janus, sabia no ensino médio que queria se aposentar aos 30 anos de idade, então construiu e administrou diferentes atividades paralelas, desde carteiras de fita adesiva até um negócio de tênis de sucesso. Josh era um estudante universitário que também dirigia para o DoorDash. No ano passado, aos 22 anos, vendeu mais de 125 imóveis em seu primeiro ano como corretor de imóveis, totalizando mais de 17 milhões. Como um agente amigo do investidor, ele comprou e renovou mais de 10 propriedades usando muito pouco do seu próprio dinheiro em imóveis nos últimos sete meses. Vamos desempacotar isso hoje. Josh, bem-vindo ao podcast.
Josh:
Muito Obrigado.
David:
Sim, parece que você tem um forte foco empreendedor. Antes de falarmos sobre como você realizou tudo o que eu disse, o que foi que o atraiu no setor imobiliário?
Josh:
Quando eu era mais jovem, sempre tentava economizar dinheiro. Eu realmente não sabia exatamente a coisa mais produtiva a fazer com isso, mas pensei: “Ei, é melhor guardar isso e, eventualmente, descobrirei”. Eu tinha cerca de US$ 10,000 economizados, como capital livre para usar. Eu estava começando minha carreira universitária e fui apresentado à ideia de hackear casas quando basicamente pesquisei no Google o que fazer com 10 a US $ 20,000 quando tiver 20 anos. Isso me levou ao BiggerPockets e foi minha introdução ao setor imobiliário como um todo.
David:
Você já foi a algum lugar hackeando casas?
Josh:
Eu estava perto. Então, quando eu morava em Cleveland, Ohio, estava procurando propriedades. Eu descobri onde queria hackear uma casa, mas acabei mudando e indo para uma faculdade diferente, fui para a Ohio State University, e então minha próxima jornada seria hackear uma casa lá, mas na verdade não o fiz. acabar fazendo isso.
Roubar:
Josh, parece que obviamente você é um pouco empreendedor aqui. Antes de entrarmos no assunto imobiliário, porque acho que mesmo aos 22 anos, ter US$ 10,000 na conta bancária é uma coisa difícil. Muitas pessoas pensam: “Como posso conseguir 10,000 dólares?” Então, você pode nos contar um pouco sobre como conseguiu os 10,000 dólares? Você acabou de passar por muitas atividades paralelas ou estava trabalhando?
Josh:
Claro. Eu estava trabalhando. Eu estava fazendo muitas atividades paralelas. Eu costumava fazer carteiras de fita adesiva quando estava no ensino médio e tentava vendê-las. Foi divertido. A próxima coisa que realmente me interessou foi o tênis, toda a cultura do tênis, a revenda, porque eu era um grande jogador de basquete e fui exposto a essa indústria. Eu ia a diversos eventos de tênis, alugava uma mesa, trazia quantos sapatos cabia nas minhas bolsas e tentava vendê-los e basicamente mantinha esses lucros ao longo dos anos.
Roubar:
Legal. O que uma carteira de fita adesiva atrapalhou você naquela época?
David:
Oh, cara, custava cerca de US $ 5 para vender. Quer dizer, dava muito trabalho por US$ 5.
Roubar:
Ah, entendo, porque eu ia dizer um rolo de... bem, papel higiênico... desculpe, fita adesiva vai custar uns três, quatro dólares, então sim, se você puder fazer-
David:
Veja, Josh, esse é o meu problema, Rob sempre se esquece de incluir o valor do tempo. Ele só olha o dinheiro quando calcula o ROI, vocês podem ver.
Roubar:
É verdade, mas você teve muito tempo.
Josh:
Verdadeiro. Sim, eu estava fazendo isso na aula e no ônibus.
David:
Isso me lembra de mim. Eu gostaria de ter tido alguma coisa. Sempre tive muita dificuldade de prestar atenção nas aulas, na escola. Sempre que tenho que seguir o ritmo de outra pessoa, se ela estiver falando muito devagar, eu fico tipo, “Ah”. Meu cérebro simplesmente vagueia. Eu não posso ficar sentado aí. Eles não tinham fidget spinners. Ou quais são as outras coisas com as quais todo mundo brinca agora, Rob?
Roubar:
Cubos de inquietação.
David:
Cubos de inquietação, pronto. Certo? O que tínhamos na minha época? Tínhamos lápis idiotas com grafite de cores diferentes que você podia clicar nas diferentes cores e brincar, ou tínhamos essas pulseiras que você podia colocar nos pulsos e elas se enrolavam em uma bola. Duvido que algum de vocês já tenha visto essas coisas, mas-
Roubar:
Ah, sim, você ainda tem aquele rosa brilhante com o qual sempre brinca durante o podcast?
David:
Sim. E quando eu malho. Essa é a minha pulseira de treino da sorte. Rosa brilhante, com certeza. PinkerPockets pela vitória. Você é um empreendedor de coração, Josh, o que adoro porque sei que é aqui que você aprende os fundamentos que mais tarde se traduzirão em investimentos imobiliários. Entrevistamos Ryan Pineda em nosso podcast anos atrás, e ele falou sobre como virou sofás. Ele comprava sofás, consertava-os e virava-os, o que mais tarde transformou em um negócio de reviravoltas de casas, e agora construiu um império inteiro, que gosto de pensar que fomos basicamente nós que lançamos na atmosfera. Mas Ryan pegou aquele lançamento atmosférico e construiu algo bem legal com ele. Então, estou curioso para saber se você poderia compartilhar quais lições você acha que aprendeu com alguns desses primeiros empreendimentos que se traduziram em imóveis mais tarde?
Josh:
Acho que na cultura do tênis você veria alguns desses sapatos muito legais que os atletas ou celebridades usavam, e talvez você virasse alguns pares e ganharia cerca de 500 dólares. E você gostaria de obter esse lucro e comprar imediatamente seu próprio par para guardar e usar. Minha mentalidade era que preferiria economizar esse dinheiro e talvez colocá-lo em um ativo. Aprendi a ideia de ativos quando era mais jovem, onde você pode realmente usar o dinheiro para ganhar mais dinheiro. Eu realmente não entendi quais ativos usar na época. Eu simplesmente conhecia esse conceito e pensei: “Deve ser uma maneira melhor de gastar meu lucro de US$ 500”. Então acho que isso é uma coisa que aprendi com certeza quando era mais jovem.
Roubar:
A propósito, essa não é a pior mentalidade para se ter quando você diz: “Eu realmente quero isso, então vou descobrir como ganhar dinheiro com isso que eu quero, vendê-lo, ter lucro e então conseguir o que eu quero.” Em poucas palavras, isso é imobiliário, certo? Você quer adquirir um imóvel, então compra um imóvel, vende-o, obtém os lucros e o que faz? E normalmente, se você é um bom investidor imobiliário, você vai e joga de volta em outra propriedade ou compra uma propriedade e faz com que outras pessoas paguem por ela, aluguéis de longo prazo ou de curto prazo. Acho que a mentalidade não está errada, é realmente impressionante que você tenha descoberto desde muito jovem que, em vez de comprar tênis, você deveria investir em algo que vai te render mais dinheiro.
Josh:
Sim, acho que sempre tentei encontrar mais maneiras de ser mais produtivo com meu dinheiro. Aprendi desde cedo, com certeza, sapatos que tenho que ir à loja e esperar várias horas, fiquei pensando: “Isso não é muito escalável se eu quiser tentar conseguir 20 pares de sapatos porque não posso ser simultaneamente em 20 lugares ao mesmo tempo. Tenho que aprender a confiar em outras pessoas.” Coisas diferentes como essa ajudaram.
David:
Eu tentei diferentes empreendimentos também. Trabalhei em restaurantes e aprendi a vender vinho e bife, e então tentei conseguir um emprego vendendo carros e não deu certo. Mas, em última análise, acho que muitos de nós vemos o setor imobiliário como o auge que estamos tentando alcançar. Queremos vender a coisa mais cara que pudermos. Obter uma licença imobiliária não é algo que você precisa neste diploma de quatro anos. Eu queria que fosse. Eu me sentiria muito melhor se os agentes tivessem que conseguir um diploma de dois ou quatro anos nessas casas, porque haveria menos empregos ruins por aí, e entraremos em sua carreira lá também, Josh. Mas para você foi a mesma coisa que o mercado imobiliário era apenas uma progressão natural da melhor coisa que você poderia vender?
Josh:
Sim, acho que sim. Parecia que eu tinha que investir quase, agora eles olham para trás, a quantidade de tempo que levo para vender uma casa foi quase a mesma quantidade de tempo e energia que levei para vender um ou dois pares de sapatos em algumas maneiras.
David:
E suas mãos não ficam doloridas por criar essas carteiras de fita adesiva o tempo todo. É mais fácil.
Josh:
Sim, isso também.
David:
Você deixa a DocuSign fazer todo o trabalho, menos cortes de papel. Tudo bem, então vamos voltar no tempo. Você está na faculdade... digo, volte no tempo, você tem 22 anos, talvez ainda esteja na faculdade. Onde esse interesse por imóveis começa a entrar em jogo? Como e onde você começou a se aprofundar?
Josh:
Quer dizer, eu estava pesquisando no Google: “O que eu faço com 10,000 ou US$ 20,000? Como faço para investir?” Não me lembro se era BiggerPockets imediatamente, mas vi uma casa hackeada e pensei: “Talvez eu pudesse comprar um imóvel no campus da faculdade para onde estava indo. More em uma unidade, alugue todo o resto.” Isso lentamente me levou a compreender: “Cara, se eu me tornar um agente, poderei descobrir uma maneira de encontrar potencialmente os melhores negócios”, então esse era meu objetivo.
David:
Então você não comprou um hack house to house, mas foi exposto a imóveis, fazia sentido para você e você pensou: “Quer saber? Vou apenas tirar minha licença e ajudar outras pessoas a fazerem a mesma coisa.”?
Josh:
Yep.
David:
Tudo bem. Então você acabou de pesquisar como conseguir uma licença imobiliária e começou a estudar e fazer isso, ou teve um mentor que o orientou?
Josh:
A primeira coisa foi mergulhar nos fóruns do BiggerPockets, na verdade. Este podcast pode soar como uma promoção do BiggerPockets, mas, na realidade, muito do meu crescimento realmente resultou dessa base. Mas essa foi uma das primeiras coisas. E então também me apeguei a um cara chamado Remington Lyman, que também é agente. Ele trabalha na Reafco Real Estate, é dono da corretora onde trabalho. Mas eu mandei uma mensagem para ele, estava explicando minha situação. Ele atendeu uma ligação do Zoom comigo e explicou os benefícios do hacking doméstico como: “Talvez se você quiser se tornar um agente aqui ou vir para cá, possamos ensiná-lo como encontrar negócios fora do mercado. Podemos ajudá-lo a construir esses sistemas.” E a próxima coisa que você sabe é que eu estava trabalhando o máximo que pude para conseguir minha licença.
Roubar:
Então, você está obtendo sua licença e, obviamente, ao estabelecer seu negócio de agente imobiliário, levará algum tempo para que o negócio flua e realmente feche propriedades e ganhe dinheiro. Você estava trabalhando em algum outro emprego enquanto fazia isso ou estava envolvido desde o início?
Josh:
No começo eu ainda estava tendo aulas. Eu estava estudando ciência da computação e dirigia para o DoorDash de 20 a 30 horas por semana. E então, a qualquer momento que pudesse, eu estava tentando apenas fazer uma ligação não solicitada. Essa foi minha principal fonte de busca de negócios no início. Meu plano era fazer uma ligação não solicitada, encontrar um acordo ou pelo menos conseguir alguém para falar comigo sobre sua propriedade, obter alguns detalhes e levá-la a um dos corretores com quem eu estava trabalhando. Eles detalhariam o negócio, explicariam como: “Talvez um investidor gostaria disso”, ou obteriam algum esclarecimento sobre quais são os aluguéis, os termos do arrendamento. Tudo começou aí.
Roubar:
Você já esteve envolvido em uma conversa e disse: “Dê-me um segundo” e então fez uma pausa para tirar uma foto da entrega do DoorDash para carregar no aplicativo e depois retornar à ligação?
Josh:
Talvez. Eu estava tentando não fazer a entrega enquanto ligava para… Eu estava fazendo isso enquanto dirigia, mas não necessariamente-
Roubar:
Ah, no meio do parto.
Josh:
Sim. Sim.
Roubar:
Que tipo de dinheiro um DoorDasher ganha? Se você trabalha de 20 a 30 horas por semana, isso é uma renda muito boa? Você pode nos dar um pequeno quadro de referência aí?
Josh:
Sim, quero dizer, eu ganhava cerca de cinco a US$ 800 por semana, eu acho, trabalhando essa quantidade de horas. Isso é muito bom.
Roubar:
Sim, isso é sólido, especialmente se você está na faculdade e está fazendo tudo isso. Então você é o DoorDash e está ganhando um bom dinheiro para o ponto em que está na vida e está fazendo ligações não solicitadas. Como foi o primeiro negócio quando você realmente conseguiu um lead que se tornou uma transação que rendeu retorno?
Josh:
Definitivamente. Então, eu estava ligando para quatro unidades no que eu chamaria de área Classe A. Acabei de encontrar um cara que estava motivado naquele dia. Ele era muito fácil de conversar. Apresentei ao agente com quem estava trabalhando e ele disse: “Ah, sim, poderíamos vender este negócio”. Então escrevi um e-mail, que é a forma como comercializamos nossos negócios, e ele o apresentou aos investidores. Alguém acabou aceitando o acordo. Demorou cerca de um mês para fechar, como acontece com a maioria das propriedades, e basicamente ganhei o que ganharia em um mês e meio com o DoorDash com isso. Fiquei muito empolgado porque pensei: “Só preciso derrubar mais alguns desses e posso acabar gerando mais receita do que apenas o DoorDash”.
Roubar:
Então você começou a matemática como: “Cara, se eu fizesse isso três vezes, ganharia essa quantia de dinheiro”.
Josh:
Ah, sim, definitivamente. E outra coisa é que se você tirar a licença você acaba fazendo um corte muito maior porque você pode representar tanto o vendedor quanto o comprador, depende da situação, então eu estava cobrando uma taxa de indicação. Então, assim que o negócio foi fechado, eu pensei: “Tudo bem, preciso tirar minha licença. Vamos começar a estudar agora mesmo e tentar acabar com isso.”
Roubar:
Sim. Então foi mais, não sei, um negócio de atacado onde você liga, encontra alguém, consegue um imóvel fora do mercado. Eles dizem: “Sim, estou disposto a vendê-lo”. Você está repassando isso para corretores de imóveis venderem ou estava vendendo para um investidor e cobrando uma pequena taxa por isso?
Josh:
Trabalhei com um corretor de imóveis chamado Abe, então basicamente escrevi todos os detalhes do imóvel, entreguei a ele, e então ele encontrou um investidor que se interessou pela corretora em que eu trabalhava. É como uma forma híbrida de atacado. Na verdade, não contratamos os negócios, apenas apresentamos as informações aos potenciais investidores.
Roubar:
Faz sentido. Acho que você fecha esse negócio e pensa: “Meu Deus, tive que fazer isso muitas vezes”. Você começa a se envolver mais nisso. Como você conseguiu equilibrar tudo, desde a obtenção da licença até a conclusão da faculdade e, presumo, talvez ainda trabalhar no DoorDash aqui e ali?
Josh:
Quer dizer, naquele ponto, basicamente eu estava tipo, “Vou usar todo o meu tempo fora da escola para me dedicar a manter uma programação de ligações não solicitadas”, o que eu acho muito importante, “e então conseguir meu licença." Então, consegui minha licença em cerca de dois meses.
Roubar:
O horário de ligações não solicitadas é sempre das 9h às 00h ou você foi criativo e ligou das 17h às 00h também?
Josh:
Das 9h às 00h eram minhas ligações frias, frias, para pessoas com quem eu nunca havia conversado. E então eu usaria das 11h às 00h para muitos acompanhamentos ou novas ligações não solicitadas. Mas parecia que se você batesse em alguém pela manhã enquanto ele estava dirigindo, “Ah, sim, sim, sim, me ligue mais tarde”, então eu batia nele mais tarde, e geralmente isso acabava sendo um conversor bastante decente.
Roubar:
David, você se considera um bom interlocutor não solicitado? Nunca ouvi esse seu lado antes, então estou curioso.
David:
Fiz isso no início da minha carreira, quando precisei. Eu não adorei, então não fiz muito. Quando você está tentando encontrar ofertas, a maioria das pessoas se enquadra em uma de duas categorias. Existe a pessoa de contato direto, que faz uma ligação não solicitada, ou existe o criador do conteúdo, que faz com que as pessoas venham até ele. A maioria das pessoas costuma seguir um desses dois caminhos. E como acabei como apresentador de podcast e autor, optei pelo lado da criação de conteúdo, em vez da chamada fria direta.
Josh, quero dizer, você fez o que pôde porque não tinha um grande podcast atrás de você para espalhar a palavra. Estou curioso porque você mencionou uma coisa, você falou sobre esse modelo híbrido no atacado. Você pode nos dar um pouco mais de detalhes sobre o que você quer dizer com como estava ganhando dinheiro com essas negociações?
Josh:
Então o vendedor disse: “Ei, quero 450 por estas quatro unidades”. E geralmente os atacadistas redigiriam um contrato, assinariam um contrato e depois venderiam esse contrato mediante o pagamento de uma taxa. Do jeito que a gente faz na corretora que eu trabalho, na Reafco, a gente não coloca em contrato. Apenas pegamos todos os detalhes do negócio, escrevemos por e-mail e depois apresentamos aos nossos investidores. E então, se um de nossos investidores gostar ou quiser fazer uma oferta, nós apenas redigimos a oferta e a apresentamos diretamente ao vendedor.
David:
Como você está sendo compensado? Você está recebendo um contrato de listagem do vendedor quando traz o comprador até ele e há uma comissão para vocês?
Josh:
Na verdade, não usamos contratos de listagem, não. Durante aquele período em que não tinha licença, recebia um quarto da comissão do agente para quem trabalhava. Ele ficou com 3%, depois o agente que trouxe o comprador ficou com 3%, e aí eu fiquei com 25% dos 3%. Foi assim que fizemos.
David:
Como vocês recebiam comissões se não havia acordo de listagem?
Josh:
Ainda é um contrato executável com comissões no acordo, então vai dizer: “Vendedor pagará 6% à nossa corretora”.
David:
Entendi. Então você traria um comprador e na oferta teria quem estava sendo pago no que diz respeito aos agentes?
Josh:
Um lugar para outro.
David:
Eu vejo. Então, em vez de colocar, conseguir uma casa, colocá-la no mercado, deixar todo mundo ver, tentar conseguir ofertas, negociar a mais alta, vocês foram direto ao ponto e disseram: “Ei, tenho um comprador que vai pague tanto pela sua casa. Se você quiser aceitar o acordo, veja quanto isso vai custar. Aqui está como será a rede a ser usada”, e vocês estavam funcionando com um pouco mais de eficiência.
Josh:
Sim. Acho que isso nos permite aproveitar aqueles leads que não estão tão motivados para assinar um contrato de listagem, porque há muita gente que se enquadra nessa categoria, eu acho.
David:
Essa também é uma forma de negócio fora do mercado, para que outros compradores não tenham acesso às mesmas coisas que vocês traziam, correto?
Josh:
Yep.
Roubar:
Sim, mas Josh, digamos que você esteja apresentando esta propriedade, porque você não tem um empreiteiro, você não tem um contrato de listagem, o que impediria um investidor se você dissesse: “Ei, investidor, eu tenho esta propriedade legal, aqui está o endereço”, o que os impediria de simplesmente passar por cima de você e ir direto ao vendedor e apenas fazer o negócio sozinhos?
Josh:
Esta é uma boa pergunta. Temos um acordo fora do mercado que apresentamos a todos antes de fechar negócios que afirma aproximadamente: “Se você for atrás de um acordo que trazemos, terá que nos usar como seu agente”. No início, quando ainda não tiverem assinado, enviaremos às pessoas descrições aproximadas de todos os acordos. Não terá o endereço, geralmente não terá fotos. Mas então, se eles disserem: “Ei, eu realmente gosto do conceito deste acordo”, nós definiremos o acordo e então eles o assinarão e estaremos prontos para prosseguir.
David:
Portanto, é uma forma de acordo de representação do comprador. As pessoas não percebem que você não precisa configurá-lo para cada casa que eu lhe mostro ou para cada casa que você possa comprar. Você pode dizer: “Para este endereço, tenho que ser seu agente”, mas eles poderiam usar um agente comprador diferente para diferentes propriedades que forem trazidas a eles. Isso realmente faz sentido. Agora entendo por que você está chamando isso de híbrido de atacado, porque os atacadistas fazem assim. Eles dizem: “Aqui está um três, dois com 1,800 pés quadrados neste CEP que seria alugado por tanto dinheiro”. Isso é tudo com que as pessoas começam, até que queiram analisar mais tarde. Então você usa essa abordagem de marketing combinada com contratos imobiliários para proteger cada uma das partes. O que aconteceu depois? Como você chegou ao ponto de ganhar mais com essas comissões do que com seu DoorDashing?
Josh:
Então chegou aquele primeiro cheque, que valia cerca de um mês e meio de DoorDash. Eu tinha muitos leads calorosos, pessoas que não estavam prontas para vender imediatamente, mas estavam chegando perto. Eu estava basicamente tipo, “Vou aproveitar as próximas seis semanas, vou me esforçar muito nisso”. Naquela época, eu gastava duas a três vezes mais horas por semana nisso do que antes. Então tirei minha licença e comecei a fechar um monte de negócios em contrato.
Roubar:
Quando você diz que vai dedicar mais duas ou três horas, você quer dizer só no acompanhamento?
Josh:
Desculpe, que pena, duas a três vezes mais horas por semana do que antes, porque eu estava tipo, “Ei, chega de DoorDash por enquanto, vamos apenas trabalhar no setor imobiliário”.
Roubar:
Entendi. Passei todo esse tempo na geração de leads, no acompanhamento ... porque você disse que tinha um grande conjunto de leads quentes, então são pessoas que estão interessadas, não estão necessariamente prontas para puxar o gatilho, mas se você continua se aproximando deles, voltando para eles, eventualmente eles se convertem, certo?
Josh:
Sim, eventualmente. Sim.
David:
Tudo bem. Houve algum ponto de aprendizagem importante durante esse período difícil? O que estava acontecendo no mercado neste momento? Ainda estava em brasa? As coisas estavam desacelerando? Onde estamos no tempo?
Josh:
Este é o começo de 22, então ainda estava quente, definitivamente. Estava esfriando um pouco, mas todo negócio decente que chegasse ao mercado teria várias ofertas e o corretor seria perseguido. Foi definitivamente difícil. Nessa época, também tentei marcar uma presença maior no BiggerPockets, então estava postando muito. Acho que publiquei 1,000 postagens em cerca de três meses.
Roubar:
Espere, aguarde. Ok, então são 90 dias, então você postava de 10 a 12 vezes por dia nos fóruns do BiggerPockets?
Josh:
Sim. Essa era a minha agenda. Acredito que das 5h30 às 6h30 todas as manhãs eu tinha que passar uma hora no BiggerPockets postando ou pelo menos lendo conteúdo e tentando agregar valor.
Roubar:
Onde você estava fazendo postagens e realmente divulgando conteúdo, qual é um exemplo de algo que você lançaria no universo BiggerPockets?
Josh:
Quero dizer, a maior parte eram apenas comentários sobre as perguntas das pessoas. Eu tentaria respondê-las da melhor maneira possível. Eu falaria do mercado de Ohio, das vantagens de investir aqui. Eu falaria sobre minha jornada e como estou aprendendo.
Roubar:
Você sentiu que as pessoas começaram a saber quem você era? Você conseguiu algum relacionamento fazendo isso?
Josh:
Oh sim. Pessoas entrando em contato comigo no BiggerPockets. Eles dizem: “Ei, vejo um pouco sobre esse mercado ou sobre investimentos imobiliários em geral”. Naquele ponto, eu estava tentando gerenciar esses leads e também entrando em contato com outras pessoas. Então configurei um link do Calendly. Eu estava tipo, “Ei, marque uma ligação de 15 minutos comigo. Descobriremos o que você está procurando e como posso ajudar.”
David:
Então, quando o mercado estava aquecido e os agentes de listagem recebiam várias ofertas, como fazer com que os vendedores concordassem em vender suas propriedades através de você para um comprador específico, em vez de divulgá-las para que todos vissem?
Josh:
Acho que o fato de não estarmos usando contratos de listagem, eles ficaram bem mais tranquilos. Eles não sentiram que você estava tentando pressioná-los a vender. Foi mais então eu pensei, “Ei cara, o que você precisa para esta propriedade? Qual número você não negaria? Se esse número fizesse sentido, gastaríamos tempo para escrevê-lo e comercializá-lo.
David:
E eles não precisavam consertar a casa. Presumo que muitos deles provavelmente foram vendidos com inquilinos já dentro.
Josh:
Sim, inquilinos lá dentro. Receberíamos os aluguéis, os termos do aluguel. Quase sempre seriam como estão. Sim.
David:
O que você estava fazendo para encontrar propriedades reais? Você estava apenas puxando listas? Seria isso que você estaria dirigindo e apenas olharia e veria uma propriedade com várias unidades que você achava que um investidor gostaria?
Josh:
Eu estava extraindo listas do PropStream em sua maior parte e visando diferentes áreas. Eu estava tentando obter listas de pessoas que não tinham vendido no último ano ou nos últimos dois anos ou que compraram por um preço muito baixo comparado ao que valia potencialmente agora, porque senti que poderiam ter sido pessoas mais motivadas.
Roubar:
Tudo bem, então você está neste mundo onde está descobrindo seus sistemas, vejo que você desenvolveu hábitos, tinha um cronograma, agora é um agente. Dê-nos uma ideia: quanto tempo demorou desde que você obteve sua licença até o primeiro negócio que fechou como agente? Quanto tempo isso levou?
Josh:
Isso foi de dezembro a março, basicamente três meses. Meus primeiros 11 negócios foram cancelados. Foi muito brutal. Senti que tudo estava dando errado pelos motivos mais singulares, mas foi um grande aprendizado para mim porque estava cometendo erros, com certeza.
Roubar:
Cara, os 11 acordos, isso é brutal. David, isso é normal? Eu sei que você dirige a equipe David Greene, os corretores imobiliários de elite do mercado. É normal que 11 negócios simplesmente saiam de um corretor de imóveis de primeira viagem?
David:
Não, mas enquanto ouço a estratégia de Josh aqui, isso começa a fazer sentido. Esta é mais uma abordagem baseada em volume. Ele tem vendedores que não estão motivados. Ele tem compradores com os quais não tem relacionamento. Todo mundo é um pouco da marinha mercante aqui. São apenas números puros. Se você conseguir um acordo que me proporcione o retorno em dinheiro que desejo, irei em frente. Ou se você puder me dar esse número que provavelmente era maior do que eles achavam que a propriedade valia. Então você tem vendedores que provavelmente querem vender por mais do que um comprador gostaria de pagar. Você consegue compradores que procuram o negócio do século. Cada vez que você tem essas expectativas erradas, é mais fácil um acordo desmoronar. Presumo, Josh, que você só teve que compensar isso com volume. Você provavelmente era apenas um burro de carga que estava constantemente procurando vendedores, procurando compradores, combinando-os e passando para a próxima coisa.
Josh:
Definitivamente sim. Eu realmente nunca ouvi um resumo como esse antes. Essa é uma maneira muito boa de explicar. Eu estava basicamente pegando duas pessoas que tinham poucas chances de fechar e colocá-lo junto. Quando isso acontece, você tem uma chance muito baixa de fechar.
Roubar:
A propósito, Davi é o rei disso. Ele é o rei em resumir algo de forma tão concisa e sucinta. Eu lembro que tivemos… Vamos ver, quem foi? Chris Voss. Chris Voss apareceu e fez uma coisa filosófica, e então David entrou e disse: “Então, basicamente, com base nisso e nisso, é isso, certo?” E Chris Voss disse: “Sim, é isso. Ninguém nunca me disse isso antes.” Foi como assistir… Quem pintou a Mona Lisa? O pintor da Mona Lisa pinta a Mona Lisa, mas no mundo imobiliário. Miguel Ângelo. Droga, estou prestes a parecer tão idiota. Todos nos comentários vão dizer: “Não, não foi Michelangelo”.
David:
Bem, o segredo é que você tem que fazer isso com Chris Voss porque não quer acabar em uma negociação com ele.
Roubar:
Ah, não, lembro quem era. Também era o cara dos Blue Angels. Ele tinha toda essa história sobre como cometeu um erro no jato, e então disse: “Você consegue adivinhar o motivo pelo qual cometi esse erro?” e então David disse: “Bem, provavelmente foi porque você ficou muito confortável e blá, blá, blá”. E ele disse: “Já contei essa história 1,100 vezes e ninguém nunca me disse isso. Sim, é exatamente por isso.” Ele ficou atordoado. De qualquer forma, sempre gosto de apontar isso quando vejo.
David:
Bem, obrigado. Dica rápida aqui, se você gostaria de fazer a mesma coisa, pare de procurar padrões a seguir ou, no que diz respeito a uma estratégia, “Dê-me um plano, só quero fazer alguma coisa” e comece a fazer perguntas como , “Bem, por que isso funcionou?” ou “Por que isso não funcionou?” e então essa coisa salta à tona. Então, apenas com base nessas informações, posso dizer algumas coisas sobre Josh. Ele é um burro de carga. Ele não se apega emocionalmente a nenhum desses negócios. Quando ele contrata algo, ele não gasta o dinheiro antes de fechar. Ele diz: “Essa é uma métrica que aparece em uma planilha. Agora estou de volta ao trabalho.” Ele se concentra no que chamamos de medidas de avanço, e não de medidas de atraso, então o que posso fazer agora em vez de medir algo que já aconteceu?
Todos esses são conselhos realmente bons para todos. Você vê isso com corretores de imóveis onde eles trabalham muito, fecham um contrato, ficam emocionados, comemoram, saem para beber com os amigos, começam a pensar em onde vão gastar o dinheiro , eles estão calculando suas comissões. Os corretores imobiliários podem calcular 3% de qualquer coisa, o que é engraçado porque quase nunca mais recebemos 3%. Mas eles ficam super apegados ao negócio, e aí quando alguma coisa dá errado, a avaliação sai baixa, o laudo de fiscalização é ruim, o cliente não consegue o empréstimo, seja lá o que for, eles ficam muito desanimados e aí vão beber de novo. É por isso que a maioria dos corretores de imóveis se tornam alcoólatras, porque bebem quando estão excitados e bebem quando estão chateados e só bebem o tempo todo. Acho que a abordagem de Josh é muito melhor porque você está abordando o negócio de venda de casas como um investidor imobiliário pensaria, onde você apenas deixa os números tomarem as decisões. Estou de acordo com isso?
Josh:
Você tem razão. Sim, é apenas mantê-los sob contrato, descobrir qual erro cometi lá e o que posso mudar em meus sistemas e minha abordagem para potencialmente evitar isso no futuro.
David:
Ok, então deixe-me perguntar: quais são alguns dos principais erros que você pode compartilhar e que aprendeu ao fechar esses negócios que os fizeram desmoronar?
Josh:
A primeira coisa seria não examinar os vendedores. Às vezes eles não... quero dizer, é engraçado, eles nem sabiam realmente o que possuíam. Eles diriam: “Oh, estas são unidades de três quartos”. E aí você dá um contrato para eles, o inspetor vai lá e eles ficam tipo: “Cara, só tem dois quartos”. E é tipo, ugh, você não pode fazer nada sobre isso. Você não pode simplesmente construir um novo quarto. Então isso é uma coisa.
Outra coisa é que aprendi como garantir que os inquilinos paguem e paguem em dia. Isso é muito importante, portanto, conseguir esses acordos de preclusão potencialmente no início, porque isso acabou causando problemas no final, antes de fechar várias vezes. E então não necessariamente examinando muito bem os compradores. Um exemplo engraçado é que um cara tentou comprar duas propriedades por US$ 600,000 mil. Caímos duas semanas antes do fechamento porque ele não conseguiu financiamento. Fiquei sabendo que ele tinha menos de US$ 10,000 em seu banco e estava tentando depositar 25%. Eu fico tipo, “Será que fazemos as contas aqui?”
David:
É tão engraçado, porque pude ver perfeitamente como esse método atrairia esses problemas. Isso é tentar encontrar uma data no Craigslist. Você fica tipo: “É um jogo de números, querido”. Você apenas precisa alinhá-los porque vai conseguir essas pessoas que estão procurando um acordo irrealista. O cara de $ 8,000, aposto que o que ele estava fazendo era levar esse negócio para outras pessoas e estava tentando conseguir o dinheiro deles neste negócio que tinha um alto número de retorno de dinheiro em dinheiro porque ele ouve o podcast e ouve Brandon Turner diga: “Quando você tem muito, você pode encontrar o dinheiro”. Ele não te contou isso. Ele fica tipo, “Sim, vou comprá-lo”, e então sai por aí dizendo a todo mundo que pode: “Qual é o roteiro de levantamento de capital privado que devo usar?” Ele está tentando convencer alguém a participar do negócio. Ele ficou sem tempo e então teve que desistir.
E você, Josh, começa a trabalhar em todos esses cenários realmente incríveis que normalmente um corretor de imóveis como nós pensa: “Oh, vamos ver seu comprovante de fundos. Ah, você tem $ 8,000. Não, não vamos mostrar-lhe as casas. Você não conseguiu fazer isso. Você montou um sistema? Você tem uma lista de verificação agora? Você tem um processo de triagem para compradores e vendedores?
Josh:
Definitivamente, sim. Tento escrever procedimentos para o máximo de coisas que posso. Farei um telefonema imediatamente com as pessoas assim que as conhecer, uma pequena reunião de 15 minutos, para ter certeza de: “Ei, você é pré-aprovado? Caso contrário, tenho esses credores que recomendo. Eles são ótimos nesta área. Você quer se conectar com eles. Tento descobrir o cronograma deles, quando você quer fechar um negócio. Outra coisa que acho muito importante para trabalhar com investidores é: qual é o seu critério? Muitos investidores não necessariamente apresentam isso e os agentes podem acabar perdendo tempo porque não sabem realmente o que as pessoas estão procurando.
David:
Sim, acho que essa também é uma reclamação comum dos investidores. “Eu disse a eles o que eu queria. O agente não me ouviu.” Essa é uma maneira de bagunçar tudo. A outra forma é que o agente nem pensa em perguntar o que você quer. É engraçado, no nosso mundo, alguém dirá que quer um acordo e nem sequer pensamos em pedir-lhe que defina o que quer dizer com acordo. Algumas pessoas querem dizer um retorno de dinheiro sobre dinheiro realmente alto. Algumas pessoas querem dizer um imóvel na melhor área. Algumas pessoas significam algo significativamente inferior ao ARV. Algumas pessoas se referem a qualquer propriedade com várias unidades. Pode significar muitas coisas diferentes para as pessoas sobre um negócio. Sem perguntar o que isso significa, é muito difícil ter certeza de que o que você está trazendo para eles vai pousar. Na sua experiência, o que a maioria dos seus clientes investidores procura no que chamam de negócio?
Josh:
Cerca de 60% das pessoas estão tentando entrar no mercado imobiliário. Eles têm filhos. Eles têm um emprego de tempo integral. Eles não estão tentando largar tudo e apenas investir no mercado imobiliário. Então, eles querem propriedades prontas para uso ou quase ocupadas, estão produzindo uma boa noção de fluxo de caixa. Eles podem comprar alguns desses por ano e ficar felizes com um bom portfólio e pronto. E então os outros 40% das pessoas, eu diria, estão procurando agregar valor, a estratégia BRRRR, financiamento criativo quando surge, autogestão, qualquer coisa que seja um pouco mais envolvente e exija muito mais do seu tempo , isso é para as outras pessoas.
David:
Então, esse é o grupo de liberdade financeira com o qual você basicamente trabalha. Eles estão tentando obter fluxo de caixa suficiente para poder largar o emprego.
Josh:
Sim. Recebo muitas ligações em que nos primeiros dois minutos é como: “Sim, quero me aposentar em cinco anos”. É como: “Você consegue, é simplesmente difícil”.
David:
Deixe-me mostrar como vender algumas carteiras de fita adesiva.
Roubar:
Então você mencionou algo antes, Josh, uma preclusão de prazo. Você acha que pode nos dar uma definição rápida do que é isso, porque parecia que era algo que estava surgindo em muitos desses negócios que fracassaram?
Josh:
Sim. É basicamente um resumo de quanto o inquilino está pagando, quais são os termos do aluguel e mostra o que está pagando. Na verdade, não uso acordos de preclusão. Esse é apenas um termo que pensei que a maioria das pessoas conhecesse. Mas basicamente quero ver o histórico de aluguéis. Às vezes, o vendedor apenas me mostra a conta bancária para mostrar que os depósitos estão chegando ou um resumo real ou um extrato do proprietário da administradora de imóveis, algo que mostra que o fluxo de caixa é real, não é falso.
Roubar:
11 negócios fracassam, você fecha seu primeiro negócio. Conte-nos um pouco sobre os números reais desse primeiro. Você disse que foi, eu acho, o mesmo que trabalhar um mês e meio no mundo DoorDash, certo?
Josh:
Sim. Portanto, foram quatro unidades de $ 450,000. Foram pagos 3% ao agente para quem eu trabalhava, então ele recebeu US$ 9,000... ah, desculpe, US$ 12,000, e então eu recebi um quarto disso, então ganhei cerca de três mil.
Roubar:
Legal. Como você se sentiu?
Josh:
Isso foi muito legal. Acho que esse foi o maior cheque que já recebi. Fiquei um pouco intimidado, mas pensei: “Não gastamos isso agora. Esta é a nossa vida pelos próximos dois meses.”
Roubar:
Ah, sim, há muito macarrão ali mesmo, especialmente no início, quando você está moendo tanto. Então, vamos avançar um pouco, porque sei que você está trabalhando muito do lado do agente. Conte-nos sobre seu primeiro negócio real, porque David mencionou no início do programa que você comprou 10 negócios, o que acho que foi cerca de US$ 1.5 milhão no total para o portfólio. Então, como você realmente entrou no lado dos investimentos?
Josh:
Definitivamente. Comecei a vender muitos imóveis. No sexto mês, aumentei meu negócio para US$ 50,000 por mês em comissão. Na verdade eu tinha reservas de caixa. Encontrei estes dois duplex listados pelo mesmo agente. Eles estavam no mercado há alguns meses. Liguei para ele e ele disse: “Sim, o proprietário tem dívidas de curto prazo, ele realmente precisa vendê-lo. Eles estão se preparando para ligar para o bilhete dele. Eles estavam basicamente dispostos a vendê-los com um desconto de 30%. Analisei meus números e pensei: “Isso pode ser um ótimo BRRRR, para ambos. Você pode estar com cerca de 70 a 75% de ARV. Quando você sacar seu dinheiro, ele ainda produzirá um fluxo de caixa bastante sólido.” Então eu tive que confiar muito nos meus números, mas decidi ir atrás de um deles.
Roubar:
OK. Então, uau, são US $ 50,000 por mês, era isso que você estava ganhando. Quantos anos você tinha quando atingiu esse número?
Josh:
21.
Roubar:
21. David, isso faz você se sentir como… Eu me sentia tão preguiçoso quando tinha 21 anos quando voltei… Eu não estava fazendo isso. Eu estava tentando fazer... não sei, cara. Isso é louco. Parabéns. Isso é tão legal.
David:
Eu estava ganhando menos do que isso em um ano, e isso ainda era mais dinheiro do que qualquer outra pessoa que eu conhecia.
Roubar:
Cara, isso é loucura. Então, tudo isso, os US$ 50,000 por mês, obviamente, isso vai levar à sua estratégia de investimento, mas isso só veio do foco no seu negócio de agentes, do crescimento desses sistemas, do desenvolvimento de seus processos, e então você aumentou para apenas 50 mil por mês . Isso é insano.
Josh:
Sim. No oitavo mês, cheguei a cerca de 100 mil. Desde então, estou em torno de 100,000 por mês. Tenho aproveitado VAs para muitos procedimentos. Tento delegar o máximo de tarefas que posso como corretor de imóveis. Tente não, sei lá, passar o dia todo escrevendo contratos, por exemplo, porque isso pode levar em média 30 minutos. Muitos dias escrevo entre oito e 10 ofertas. Esse seria o meu dia inteiro.
Roubar:
Posso ir trabalhar para você, por favor? David e eu podemos ir trabalhar para você? Ok, então você não tem negócios nos primeiros três meses e começa a disparar a todo vapor. Em junho de 2022 você decide fazer seu primeiro investimento, que parece ser um BRRRR, ou algum tipo de reabilitação. Como foi? Foi um conjunto totalmente novo de habilidades que você teve que aprender depois de já ser tão bom no setor imobiliário?
Josh:
Sim, quero dizer, eu nunca fiz nenhuma reabilitação. Eu realmente não sabia como definir o preço das coisas muito bem. Um desses empreiteiros com quem eu trabalhava para meus clientes disse: “Ei, você pode fazer isso para mim? Dê-me uma oferta. Ele me deu uma oferta. Os números faziam sentido. Outra coisa é que eu só conseguiria o preço onde fizesse sentido se o proprietário conseguisse vender os dois. Então consegui encontrar outro investidor para comprar o outro ao mesmo tempo. Alinhamos os dois. Usei dinheiro duro para o meu. Eles emprestaram até 90% do custo do projeto, que é o preço de compra mais a reabilitação, ou 70% do ARV, o que for menor.
David:
Bem, parece que já estamos no meio do negócio, porque é sobre isso que vamos falar. Então vamos em frente e tornar isso oficial. Neste segmento do show, nos aprofundamos em um negócio específico que nosso convidado fez e obtemos detalhes interessantes. Então, primeira pergunta, que tipo de propriedade é essa, Josh?
Josh:
É uma unidade duplex de dois quartos.
David:
Tem certeza de que há unidades de dois quartos? Você sabe o que você tem? Você é um daqueles vendedores que afirma ter mais quartos do que ele?
Josh:
Felizmente desta vez eu sabia.
David:
Tudo bem, aceitaremos sua palavra.
Roubar:
Como você descobriu isso?
Josh:
Estava no mercado. Já estava lá há alguns meses. Liguei para o agente e ele disse: “O atual proprietário tem dívidas de curto prazo. Eles estão se preparando para encerrar. Ele realmente precisa vender. Se você conseguir vender este e outro, consegue um desconto de cerca de 30%. Então meu trabalho era tentar vender um deles porque na minha situação atual, eu só me sentia confortável em fechar um negócio. Eu não queria começar com duas clínicas de reabilitação de US$ 40,000 mil.
David:
OK. Quanto custou esse imóvel?
Josh:
Foram 85,000. A estimativa de reabilitação estava em torno de US$ 30,000 mil para aquele que eu retirei. O ARV que projetei com base em comparações de vendas estava em torno de 155,000.
Roubar:
Como você negociou isso?
Josh:
Quer dizer, o agente basicamente me disse: “Se você puder fechar rápido, se não puder ter muitas contingências, você consegue por esse preço”. Então contei cerca de 10,000 a menos e então nos encontramos no meio do caminho e fechamos o negócio.
David:
E como você acabou financiando isso?
Josh:
Usei dinheiro duro. Tive que depositar cerca de 10% e depois apliquei minha comissão porque estava me representando como parte do meu pagamento inicial. Então, eu só estava realmente sem bolso, uns US$ 10,000.
Roubar:
O que você acabou fazendo com esta propriedade?
Josh:
Eu o renovei. Demorou um pouco mais do que o esperado, como provavelmente acontece com a grande maioria dos projetos. Eu aprendi muito. Assim que terminei, fui ao banco, refinanciei. Recuperei quase todo o meu dinheiro e agora o administro como aluguel.
David:
OK. Então esse foi o resultado lá. Diga-me, que lições você aprendeu com esse acordo?
Josh:
Eu estava realmente com medo de dívidas. Eu realmente não tinha nenhuma dívida antes disso. Eu definitivamente estava com medo de dívidas de curto prazo porque o dinheiro vivo é como se eles estivessem batendo à sua porta em seis meses, como: “É devido”. A propriedade, ou você tem que pagá-la, refinanciá-la ou vendê-la. Então, fiquei definitivamente intimidado em assumir uma propriedade que atualmente não era habitável e precisava de cerca de 30 mil para ser habitável. Essas eram as coisas que me assustavam, mas aprendi com os investidores e mentores ao meu redor que você realmente precisa confiar em seus números em qualquer caso ao avaliar um negócio, porque é nisso que você pode confiar, especialmente quando se sente inseguro.
Roubar:
Então, Josh, acho que estou tentando entender, porque sei que você disse que usou dinheiro forte e que estava muito nervoso com, eu acho, entrar nesta propriedade e que precisava de $ 30,000 em trabalho. Mas se bem me lembro, você estava ganhando US$ 50,000 por mês neste momento?
Josh:
Sim. Sim.
Roubar:
Então, qual era a verdadeira preocupação aqui, porque parece que você provavelmente poderia ter coberto as despesas com bastante facilidade?
Josh:
Sim. Quer dizer, a propriedade também não ficava na cidade em que eu morava, então eu estava imitando a experiência de um investidor de fora do estado porque a comprei sem ver. Eu estava gerenciando todo o projeto remotamente, então aprendi isso.
Roubar:
Como você se sente agora? Olhando para trás, você estava tipo, “Oh, na verdade não foi tão ruim assim”, ou você ainda tem algumas dessas mesmas reservas em fazer coisas fora do estado?
Josh:
Quer dizer, depois do primeiro me sinto muito melhor. Eu me sinto muito mais confiante. Posso confiar na minha equipe. Posso confiar no conhecimento que trago para a mesa ao compreender os comparáveis de vendas e coisas assim.
David:
Eu tenho duas perguntas. Primeiro, você leu Investimentos imobiliários de longa distância?
Josh:
Sim, acho que foi o primeiro livro que li.
David:
Ok, ótimo, porque esse é o primeiro livro que escrevi, então temos algo em comum. Número dois, se eu fizesse uma versão revisada deste livro, com base na sua experiência fazendo esse negócio fora do estado, o que você me diria para incluir no livro?
Josh:
Eu li há um tempo atrás, então talvez isso estivesse aí, mas-
David:
Mano, você tem 22 anos, quanto tempo pode fazer?
Josh:
Não sei, dois anos, um ano e meio. Eu confiaria em vários gerentes de projeto. Isso pode assumir a forma de um agente aparecendo de vez em quando. Pode ser o seu gerente de propriedade responsável pelas relações com os inquilinos, ou pode ser apenas um empreiteiro completamente diferente que apresenta sua própria opinião de terceiros sobre como está o andamento do seu projeto.
David:
Então você concorda que a filosofia de ter várias pessoas cuidando do trabalho de todos poderia se estender ao próprio gerenciamento da reabilitação? É isso que você está dizendo?
Josh:
Sim.
David:
OK. Qualquer outra coisa que eu deva saber, porque acho que revisarei este livro, The BRRR, mas alguns outros quando tiver algum tempo. Estou apenas curioso para saber o que é necessário nesses livros para atualizá-los.
Josh:
Não confie em vendas comparáveis que sejam antigas quando você estiver inicialmente analisando o negócio. Porque geralmente, pelo menos no meu estado, os avaliadores vão analisar as vendas mais recentes dos últimos seis meses quando estiverem avaliando sua propriedade quando ela estiver pronta. Então, a única coisa que fiz no meu primeiro negócio foi contar com um negócio duas portas abaixo que avaliava o preço que eu buscava, mas quando terminei a reabilitação, aquela comparação de vendas estava fora dos seis - janela do mês para que eles não pudessem mais usá-lo.
Roubar:
Isso provavelmente é mais relevante hoje, certo?
David:
Eu penso que sim. Sim. Eu estava prestes a dizer que, nos últimos 10 anos, você olhou para as composições e esse foi o seu pior cenário. As probabilidades são de que estaria melhor quando terminasse. O mercado deu uma reviravolta. As alíquotas passaram de 3% para 7%. Agora estamos vendo avaliações baixas com muita frequência. Uma casa poderia ter sido vendida por 8, você a lista por 800,000, a avaliação chega por 750 ou algo assim porque as taxas subiram muito. Então, outra coisa que você precisa saber é que os preços podem cair agora que as taxas subiram, e isso pode pegar as pessoas de surpresa. Alguma outra surpresa que surgiu especificamente quando se tratava de comprar em outro estado para a qual você simplesmente não estava preparado?
Josh:
Sempre estime um pouco seu orçamento inicial de reabilitação. No primeiro negócio que comprei, não creio que o empreiteiro tenha procurado no sótão, mas havia fios elétricos energizados no chão do sótão, o que é número um, muito perigoso e número dois ilegal. Eu tive que resolver isso imediatamente. Isso aumentou meu orçamento em cerca de 10%. Acho que em todos os projetos que fiz desde então, sempre há coisas que aparecem. Acho que sempre deve ser usada uma contingência de 10%.
David:
E quanto à escolha de inquilinos, o que você pode nos dizer sobre a escolha de inquilinos? Olhando para o histórico do inquilino, quais são algumas coisas que você procura?
Josh:
Se você estiver comprando algo que já está ocupado pelo inquilino, certifique-se de que eles estão pagando, estão pagando em dia. Você pode ver a maneira como eles estão vivendo. Se você entrar lá e tiver coisas por toda parte e o teto estiver cheio, você nem sempre receberá o aluguel em dia, muito menos conseguirá. Você ainda pode fazer os negócios funcionarem mesmo com um inquilino inadimplente, dependendo de quão bons forem. Apenas certifique-se de contabilizar essas despesas em seus números.
David:
Sim. Mencionamos isso brevemente antes, e vale a pena repetir, é muito fácil, especialmente se você é um novo investidor, você não faz isso há algum tempo, conseguir um aluguel para ver esta propriedade ganhando $ 950 por mês, para administrar seu números com base no aluguel. Você fecha o imóvel e percebe que o inquilino está com oito meses de aluguel atrasado e não está pagando. O proprietário não quis pagar pelo despejo ou não pode arcar com o despejo, então simplesmente vendeu o imóvel para você. É por isso que verificamos se o dinheiro está realmente sendo depositado no banco e não apenas para que serve o aluguel. Isso é muito, muito importante quando você compra propriedades fora do mercado ou negócios diretamente de vendedores, como você está dizendo, porque a maioria das pessoas, quando sua propriedade está indo bem, não pensa: “Eu deveria vendê-la .” A menos que haja preocupações sérias no mercado e as pessoas estejam pensando: “Quero vender antes que as coisas melhorem”, se sua propriedade está ganhando dinheiro e nada está dando errado, você simplesmente não pensa em vendê-la. Mas quando as coisas começam a quebrar, os inquilinos param de pagar, vira dor de cabeça, você tenta consertar. Quando você percebe que não pode resolver o problema rapidamente, você vende, o que muitas vezes é exatamente quando os compradores são apresentados ao negócio.
Se você entrar como comprador esperando que esta seja apenas uma casa normal na MLS que um vendedor está em perfeitas condições e está tentando obter o máximo de dinheiro, você pode realmente tirar vantagem dela. Você tem alguma história que possa compartilhar sobre clientes que teve ou situações em que isso aconteceu?
Josh:
Sim, um negócio fora do mercado que não vendi, mas estava no meu escritório, mas este é um ótimo exemplo. Era um duplex onde ambos os inquilinos pagavam US$ 1,100 por mês. As compensações de aluguel eram realmente em torno de 900, no máximo 1,000. Então foi muito alto, o que sempre deve ser uma bandeira vermelha se você estiver vendo unidades alugando por muito mais do que tudo o mais ao seu redor. Mas quando aquele imóvel fechou, quando o vendedor pegou a chave ou quando o PM do vendedor pegou as chaves e eles foram para o imóvel, as duas unidades foram desocupadas. Estava vazio e os dois foram embora. Esse investidor, presumo, estava calculando números baseados em 2,200 por mês de aluguel, e eles não vão conseguir isso.
David:
Esse é um ótimo exemplo. Obrigado por compartilhar isso. Vamos esclarecer rapidamente aqui. Este foi seu primeiro negócio. Com que rapidez o restante de seus negócios foi fechado depois deste primeiro?
Josh:
Sim, então os próximos quatro que comprei foram cerca de um mês a dois meses depois disso. E desde então tenho apanhado cerca de um a três todos os meses.
David:
Você os encontra da mesma forma que encontra negócios para clientes?
Josh:
Sim, praticamente da mesma maneira, sim.
David:
Tudo bem, Josh, olhando para o futuro, como é o seu plano de como você pretende dimensionar seu portfólio?
Josh:
Gostaria de formar mais equipes de contratação para poder assumir mais projetos ao mesmo tempo. No momento estou trabalhando em 15 unidades. Eu gostaria de construir um 10X para isso, contar com mais pessoas, W-2 mais posições para que eu possa confiar mais neles e reduzir um pouco seus custos. Essas são algumas lições que aprendi com gestores de propriedades profissionais.
David:
Agora, você está usando o método BRRRR nessas propriedades com muita frequência?
Josh:
Sim com certeza.
David:
Ok, então com a mudança no período de tempero que estamos vendo com muitos credores convencionais, você já considerou como isso afetará a rapidez com que você pode obter capital e a velocidade com que será capaz de escalar?
Josh:
Definitivamente. Minha estratégia não foi realmente afetada por isso porque, na verdade, ainda não posso emprestar porque não tenho dois anos da mesma renda de uma pessoa 1099. Basicamente, estou apenas refinanciando produtos não QM.
David:
Isso é incrível.
Roubar:
Ei, David, você mencionou que há uma mudança no período de tempero. O que é essa mudança? Eu sei que com o BRRRR você tem que manter o inquilino lá por seis meses. É isso que você quer dizer com agora são mais de seis meses?
David:
Não, não é necessariamente que o inquilino tenha que estar lá, mas se você estiver comprando um imóvel que tenha um empréstimo e quiser refinanciar e sacar dinheiro do imóvel, agora você terá que esperar 12 meses em vez de seis meses se você for usar um empréstimo convencional. Agora, Josh mencionou que está usando no-QM, que significa hipoteca não qualificada. Esses seriam produtos DSER sobre os quais você ouve muita gente falar. É importante também notar que isso não significa uma porcaria de subprime. Estes ainda são empréstimos de taxa fixa de 30 anos. Não é muito diferente. A taxa será um pouco mais alta porque eles não basearão sua capacidade de reembolsar no dinheiro que você ganha, mas sim no que a propriedade produzirá por si mesma, uma espécie de subscrição comercial diretrizes. Mas muitos empréstimos fazem você esperar 12 meses antes de poder sacar dinheiro de uma propriedade, e não seis. Parece que pelo que você está fazendo, Josh, isso não está atrasando você porque você está apenas ganhando dinheiro através de comissões como agente, você não vai ficar sem dinheiro, certo?
Josh:
Acho que não, não.
David:
Sim. Eu adoro essa abordagem multipilar. Quando você não depende de apenas um pilar, essas mudanças não atrapalham o seu jogo porque você tem várias abordagens diferentes aqui. O que você está pensando, Rob, sobre seguir em frente com a estratégia de Josh?
Roubar:
Acho que é bom, cara. Quero dizer, você está aprendendo muito, certo? Acho que seria sensato realmente resolver isso. Se você está neste ponto em que tem 10 anos, eu começaria a pensar em… Acho que estou apenas vendo isso na sua situação pessoal. Você é jovem, está com fome, está ganhando muito dinheiro e está fazendo a coisa certa: está comprando uma propriedade. Em vez de embolsar apenas 100 mil todos os meses, você está transferindo-os para fundos imobiliários. Mas eu diria que agora é o momento para talvez dar um passo atrás e começar a considerar sua abordagem de escala. Como você pode parar de dedicar tanto tempo a uma ou três propriedades por mês? E como você pode começar a se concentrar em jogadas maiores que podem até reduzir efetivamente sua conta tributária, porque eu sei que isso é algo com o qual você provavelmente está lidando pela primeira vez, ganhando muito dinheiro e tendo que pagar uma tonelada de impostos sobre isso, certo?
Josh:
Sim. Abordei toda a situação fiscal o mais cedo que pude. Como agente, estabeleço minha comissão de admissão por meio de uma S-corp em vez de um indivíduo, o que reduz substancialmente minha carga tributária. E então também posso aproveitar as segregações de custos nas propriedades que mantenho para reduzir minhas comissões que chegam. Estou tentando utilizar tantas estratégias quanto posso.
David:
Absolutamente.
Roubar:
Ei, você não ouve jovens de 22 anos falarem sobre segregação de custos com tanta frequência.
David:
Nunca ouvi isso sair da boca de um jovem de 22 anos, na verdade, é a primeira vez.
Roubar:
Sério, cara, acho que precisamos falar mais sobre segregações de custos só no podcast porque é o código de trapaça imobiliário que pode economizar para você, quero dizer, no seu caso, centenas de milhares de dólares em impostos. Então isso é legal, cara. Estou muito feliz em ver que você está dizendo isso. Parece que você está aumentando de acordo com o que pode fazer. Então pense em como você pode usar seu tempo de maneira mais eficaz, porque você tem o tempo e o dinheiro agora, agora só precisa descobrir como usá-lo de maneira mais eficaz.
Josh:
Verdade.
David:
Seu primeiro objetivo era repor sua renda do DoorDash. Você fez isso. Qual é o seu próximo objetivo?
Josh:
Minha próxima meta é ter 100 unidades até o final do ano.
David:
100 unidades até o final do ano, só isso.
Roubar:
Quer dizer, parece que você está pensando exatamente no que estou falando, certo? De uma a três propriedades por ano, serão de 10 a 30 propriedades. Então, obviamente, você está pensando: “Como posso chegar a 100?” Certo? Acho muito legal, cara, você estar nesse podcast. É uma história muito inspiradora. Você deixou de ser um motorista do DoorDash e passou a possuir um portfólio de US$ 1.5 milhão. E também é uma loucura saber que no próximo ano seu portfólio será totalmente diferente do que estamos falando hoje.
Josh:
Acho que sim, sim.
David:
Parabéns, Josué. É uma incrível história. Obrigado por compartilhar onde você está. Muito inspirador. Você não deixou que nada o impedisse, incluindo sua idade ou o quanto eu acho que você se parece com Dave Franco. Você está avançando apesar de tudo isso. Você poderia ter seguido o caminho de Hollywood. Em vez disso, você seguiu o caminho do investimento imobiliário, então seja bem-vindo ao nosso lado. Se as pessoas quiserem saber mais sobre você, qual é o melhor lugar para encontrá-lo?
Josh:
Dois lugares. Você pode me seguir ou me enviar uma mensagem no Instagram, @JoshJanus, apenas meu nome, e a mesma coisa no BiggerPockets, Joshua Janus, estou lá.
David:
Tudo bem. Rob, onde as pessoas podem descobrir mais sobre você?
Roubar:
Você pode me encontrar no Rob Belt no YouTube e Instagram e em seu coração. Bem, essa piada não vai acontecer porque o outro podcast sai depois deste, mas-
David:
Você verá por que ri se ouvir um futuro episódio de podcast. Isso fará muito sentido. Este foi um retorno de chamada antes de ser realmente dito. Isso é algo do tipo inquilino que estamos abordando, onde manipulamos o tempo para vocês em um podcast. Você vai adorar.
Roubar:
É um encaminhamento de chamada.
David:
Sim, um encaminhamento de chamada ainda melhor. Ai está. Josh, faz todo o sentido que você não saiba do que estamos falando, isso acontecerá no futuro, então fique conosco aqui. Obrigado por ser um bom esportista.
Você pode me encontrar nas redes sociais, @DavidGreene24. Nunca me envie dinheiro porque não estou pedindo seu dinheiro. Há muitas contas falsas por aí, então espero que em algum momento eu consiga obter a marca de seleção azul. Ouvi dizer que a Meta está mudando isso para que você pague cerca de 15 dólares por mês e as pessoas possam parar de ser enganadas. Já estava na hora. Você também pode me encontrar no YouTube, @ DavidGreene24, ou acessar meu site, davidgreene24.com e ver o que estou fazendo.
Josh, trabalho fantástico. Muito, muito, muito animado para saber o que você está fazendo, principalmente porque você é um agente e segue em frente. Confira meus livros. Deixe-me saber o que você pensa sobre os três livros que escrevi na série Top Production Agent para BiggerPockets. Eu ficaria curioso para saber o que você pensa como alguém que tem 22 anos e já está arrasando. Rob, você tem alguma última palavra antes de sairmos daqui?
Roubar:
Sim, Josh, você poderia conferir os livros sobre os quais David acabou de falar, mas na verdade o livro que você precisa conferir é o próximo livro de David, Scale, que fala sobre como, como corretor de imóveis, você pode expandir seus negócios. Isso será lançado em breve.
David:
Tudo certo.
Roubar:
Código promocional para isso, não temos. Mas de qualquer forma, verifique isso.
David:
Temos um encaminhamento de chamada e um retorno de chamada, tudo no mesmo programa. Ótimo trabalho, Rob.
Roubar:
E estamos de volta.
David:
Tudo bem, Josh, vamos deixar você sair daqui. Aqui é David Greene para a despedida de Rob 'The Comedian' Abusolo.
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Neste episódio cobrimos:
- O modelo de “atacado híbrido” Josh costuma faça comissões sérias em negócios fora do mercado
- Agitação lateral, fluxos de renda alternativos e como ganhar mais dinheiro no seu tempo livre
- Dicas para ligações não solicitadas e conseguir seu primeiro negócio fora do mercado sob contrato (mesmo sem experiência)
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