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Cada vez mais investidores imobiliários estão explorando como seria estar do outro lado da mesa de fechamento. Não me refiro a ser o vendedor, mas sim a ser o credor. Com as taxas de juros em alta, você pode facilmente ganhar taxas de juros de dois dígitos financiando ou comprando notas de curto prazo.
Imagine investir em imóveis onde você não precisa administrar uma reabilitação, assinar uma garantia pessoal ou negociar com inquilinos. E se as coisas derem errado, alguém além de você perderá o dinheiro antes de você perder um dólar. Parece muito bom, certo?
Então, como exatamente você se tornará um credor? Como você pode ganhar dinheiro emprestando? Como as pessoas perdem dinheiro emprestando? E, finalmente, existe uma maneira de ser um credor passivo para que você possa relaxar e obter uma renda passiva de investidores imobiliários ativos?
Financiei mais de US$ 500 milhões em empréstimos nos últimos cinco anos como líder do Aloha Capital, um credor nacional focado no financiamento de propriedades residenciais para investimento. No BPCON22 em San Diego, tive muitas conversas com membros da comunidade BiggerPockets onde eles mencionaram que tinham reservas de caixa significativas que não seriam reinvestidas em seu próximo negócio – por quê? Porque o lucro ou fluxo de caixa ideal de sua estratégia de fix and flip, BRRRR ou aluguel pronto para uso não era mais alcançável nos mercados em que vinham investindo. seu capital para trabalhar como um credor privado passivo.
Você pode obter retornos de dois dígitos como credor? Sim claro. Você pode perder dinheiro como credor? Você com certeza pode! Neste artigo, vamos desvendar o que é preciso para ser um credor, incluindo:
- Empréstimos passivos vs. ativos
- Como os credores ganham dinheiro
- Como os credores perdem dinheiro
Vamos começar.
Empréstimos passivos vs. ativos
Posso dizer em primeira mão que os empréstimos privados estão longe de ser passivos se você os fizer da maneira certa.
Você deve encontrar mutuários qualificados e negócios aceitáveis que atendam aos seus critérios, fornecer termos competitivos e, em seguida, garantir a experiência, a liquidez e a qualidade de crédito do mutuário. Você também precisará subscrever o valor como está (AIV) e valor pós-reparo (ARV) juntamente com o orçamento de reabilitação detalhado para garantir que o projeto tenha a margem de lucro apropriada para o mutuário ganhar dinheiro ou, se for uma saída de aluguel, a probabilidade de a propriedade gerar fluxo de caixa com um refinanciamento de taxa/prazo.
Isso é apenas o começo. Antes de financiar o empréstimo, você precisa garantir que a apólice de seguro do título e o seguro de propriedade reduzam o risco para você como credor e, em seguida, produza documentos de empréstimo que incluam todos os termos comerciais e proteções do credor, mantendo-se dentro dos requisitos de conformidade específicos do estado.
Agora que o empréstimo foi financiado, você deve garantir que o cronograma de reabilitação esteja sendo cumprido e provavelmente enviar dinheiro adicional ao mutuário para cobrir os custos. Ao longo do caminho, você precisa contabilizar e cobrar juros do mutuário.
Alternativamente, existem oportunidades de emprestar passivamente, investindo em títulos imobiliários ou em um fundo de dívida imobiliária administrado por uma empresa profissional de empréstimo de propriedades para investimento. Isto proporciona acesso a retornos anuais semelhantes aos que você receberia através de empréstimos privados diretos, ao mesmo tempo que obtém benefícios de investimento passivo ao explorar a infraestrutura operacional, a experiência e o fluxo de negócios do credor.
Por exemplo, a Aloha Capital tem mais de 20 funcionários em tempo integral, todos com experiência em empréstimos e investimentos imobiliários, que estão focados em encontrar, subscrever, originar e atender empréstimos. Aloha oferece aos investidores acesso a retornos de 8 a 14% de notas imobiliárias através do Plataforma de notas passivas Aloha, onde investidores passivos podem selecionar uma nota já subscrita e originada, comprá-la e relaxar enquanto a Aloha Capital atende o empréstimo.
Além disso, os investidores podem obter acesso a uma carteira diversificada de empréstimos de curto prazo através do Fundo de renda Aloha LTD, que tem uma meta de retorno anual de 8%, sem período de bloqueio e um histórico de 7 anos. Além disso, existem outras oportunidades de ganhar exposição ao investimento em notas, como plataformas de crowdfunding onde você pode possuir uma fração de uma nota e casamenteiros de credores privados que intermediam mutuários que precisam de um empréstimo e indivíduos interessados em empréstimos privados.
Como os credores ganham dinheiro
Se você tiver capital, emprestar é uma ótima maneira de obter retornos de alto rendimento. Os credores que concedem empréstimos de curto prazo sobre propriedades de investimento podem ganhar juros que variam de 8% a 15% ao ano, juntamente com taxas de originação de empréstimos de 0% a 3%. Além disso, se o empréstimo ultrapassar o vencimento, você poderá cobrar uma taxa de extensão e, se o empréstimo entrar em inadimplência, você poderá cobrar juros de mora de 20% ou mais anualmente (a taxa máxima real depende das leis estaduais de usura).
Embora esta seja uma faixa grande, no atual ambiente imobiliário, um retorno anual de dois dígitos na primeira posição, com o mutuário tendo patrimônio líquido no negócio, é bastante normal.
Para maior clareza, uma primeira posição ou penhor é garantida pela garantia subjacente no caso de empréstimo imobiliário do imóvel em questão. Isto significa que se o mutuário não pagar o seu empréstimo, você, como credor, pode aproveitar a garantia para recuperar o seu capital e os juros não pagos através da execução hipotecária. Se você for um credor júnior, não poderá executar a hipoteca e o principal do seu empréstimo só estará disponível quando o credor da primeira posição for pago integralmente. Embora você possa ganhar uma taxa de juros um pouco mais alta como um credor júnior, você está aumentando substancialmente o risco de perda do principal se o mutuário entrar em default.
Como os credores perdem dinheiro
Já falamos sobre ganhar dinheiro como credor. Agora, vamos discutir como não perder seu dinheiro.
Como credor, de preferência com penhor de primeira posição, você cria uma nota promissória que é garantida por uma propriedade por meio de um instrumento de segurança (normalmente uma hipoteca ou título fiduciário) e, idealmente, esse empréstimo tem uma garantia pessoal de pagamento do fiador (s).
Então, como você perde dinheiro como credor? Aqui estão as três principais maneiras:
1. Não estar na primeira posição
Ocasionalmente, os mutuários não conseguem executar seu plano de reabilitação, vender ou alugar um imóvel. Ou ocorrem circunstâncias em que já não são capazes de cobrir o serviço da dívida ou o seu orçamento de reabilitação não é suficiente. Neste caso, o credor na primeira posição tomará medidas para garantir a recuperação da totalidade ou da maioria do seu capital através de execução hipotecária, uma escritura em vez de execução hipotecária, tolerância ou outro método.
Se você não for o credor de primeira posição neste cenário, você é o credor júnior e terá duas opções de escolha:
- Pague integralmente o credor da primeira posição, incluindo o principal, os juros pendentes e os juros de mora, para se tornar o credor da primeira posição.
- Prepare-se para perder parte ou todo o seu principal. Por que? Porque os juros de mora, taxas de extensão e honorários advocatícios aumentam rapidamente, e o credor da primeira posição é pago integralmente primeiro!
2. Empréstimos a mutuários com experiência limitada, crédito baixo ou liquidez insuficiente
Esses são os três fatores principais que acredito que impulsionam o risco de inadimplência e inadimplência de empréstimos. Você deve procurar mutuários que atendam aos seus padrões em duas das três categorias. Se eles se qualificarem apenas em uma categoria, você deverá exigir um fiador adicional que satisfaça suas necessidades ou repassar o financiamento do negócio!
3. Ignorar a estratégia de saída do mutuário
Idealmente, como credor, você entende a dinâmica do mercado ao qual está emprestando e a estratégia de saída do mutuário. Se você não estiver ajustando sua taxa, taxas e alavancagem com base nas opções de saída do empréstimo disponíveis para o mutuário, então você pode estar se preparando para perder dinheiro. Se a propriedade precisar ser alugada em vez de vendida, o fluxo de caixa da propriedade com o empréstimo em vigor ou o mutuário poderá refinanciar em outro empréstimo? Se você não sabe, não financie!
Conclusão
Concluindo, qualquer pessoa pode ser um credor privado se tiver acesso ao capital. Mas procurar obter os retornos dos empréstimos privados sem evitar activamente as armadilhas pode levar a perdas em vez de ganhos.
Como a maioria das estratégias imobiliárias, você pode ser um passiva ou credor ativo. Espero que isto forneça alguma perspectiva sobre como o empréstimo passivo com o parceiro de empréstimo certo proporciona uma excelente combinação de rendimento e mitigação de risco. Se você fizer isso sozinho, espero que leve em consideração as três maneiras de evitar perder dinheiro antes de financiar seu primeiro negócio.
Este artigo é apresentado pela Aloha Capital
A Aloha Capital oferece aos investidores imobiliários residenciais acesso a empréstimos competitivos, transparentes e confiáveis para investidores imobiliários ativos em todo o país. Oferecemos empréstimos-ponte de curto prazo para investidores Fix & Flip, BRRRR, Aluguel de Curto Prazo e Multifamiliares, juntamente com apenas juros de longo prazo e empréstimos de amortização em residências unifamiliares, condomínios e propriedades multifamiliares de pequeno e médio porte . Também fornecemos empréstimos de desenvolvimento vertical em imóveis residenciais para construtores de especificações e investidores de construção para aluguel.
Por meio de nosso fundo de investidor credenciado e portal de investimento em notas diretas, os investidores que buscam renda passiva podem obter até 12% de retorno anualizado por meio de notas originadas, subscritas e atendidas pela Aloha Capital.
Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/earning-double-digit-returns-through-private-lending
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