É uma história que ecoa nas plataformas de mídia social de proprietários de imóveis para aluguel em todo o país: os aluguéis por temporada não estão mais gerando a receita constante que os investidores esperavam durante a pandemia. A era do #Airbnbust tomou conta.
A investidora imobiliária Sabrina Must, que já alugou seu condomínio de 2 quartos em Encinitas, Califórnia, por US$ 1,000 por noite em um fim de semana de feriado, reduziu suas tarifas para US$ 275 por noite devido à diminuição da demanda. O Wall Street Journal relatórios. Outro casal que investiu no setor imobiliário durante a pandemia viu fortes reservas no início, seguidas por baixas taxas de ocupação no verão passado.
É um problema para muitas pessoas comuns que decidiram tentar investir em imóveis durante um período de demanda crescente, às vezes sem um plano de backup ou as habilidades necessárias para permanecerem competitivos durante uma recessão. À medida que a situação evolui, a estratégia de arrendamento de curta duração vai perdendo o seu apelo, especialmente como ponto de entrada para iniciantes.
Por que a estratégia de aluguel de curto prazo está perdendo força
O excesso de oferta limita o potencial de fluxo de caixa
As taxas de ocupação do Airbnb exibiram quedas ano após ano para oito meses seguidos, de acordo com dados da empresa de pesquisa de aluguel por temporada AirDNA. Não é porque a inflação tenha restringido a procura de alugueres de curta duração. Na verdade, as dormidas aumentaram 21.3% em outubro em relação ao ano passado. Mas a oferta de listagens do Airbnb aumentou 23.3% ano após ano. 66,000 novos imóveis para locação foram listados em outubro, um aumento que ofuscou o crescimento observado em outubro anterior.
O que criou o excesso de oferta? Durante a pandemia, a procura por segundas habitações quase duplicou à medida que as baixas taxas de juros colidiram com oportunidades de trabalho remoto e o desejo de mais espaço. A crescente procura por alugueres de férias e os dados recorde de receitas em 2021 também incentivaram um novo grupo de investidores imobiliários a comprar casas exclusivamente para arrendamento. E agora, Zillow prevê que o número de proprietários de primeira viagem irá crescer significativamente à medida que os proprietários de segundas habitações tentam ganhar dinheiro com as suas propriedades enquanto a inflação persiste e as expectativas do mercado de ações são pessimistas. Além disso, os proprietários que fixaram taxas de juros baixas podem ficar tentados a alugar as suas casas em vez de vendê-las quando chegar a hora de se mudarem.
Notavelmente, as taxas de ocupação ainda aumentaram 12.8% em comparação com outubro de 2019. AirDNA previsões essa oferta aumentará mais 9% em 2023, apesar das elevadas taxas hipotecárias causarem pressão de acessibilidade para os potenciais compradores de segundas casas – mas espera-se que as taxas de ocupação permaneçam elevadas acima dos níveis pré-pandemia. No entanto, se o aumento do desemprego reduzir a procura de arrendamento de curta duração ou se mais proprietários decidirem tornar-se anfitriões num esforço para aumentar os seus rendimentos, há razões para acreditar que as taxas de ocupação poderão cair ainda mais.
Crescimento das diárias médias e reservas desacelera
Quando comparada com 2019, a procura por alugueres de curta duração manteve-se estável ou aumentou em todo o mundo. Mas o crescimento das receitas da Airbnb abrandou de 58% no segundo trimestre para 29% no terceiro trimestre, e a Airbnb prevê que a receita do feriado não corresponderá às expectativas do mercado.
AirDNA também relatórios desaceleração do crescimento das diárias médias. O crescimento de 5.6% nas diárias médias (ADRs) esperado para 2022 representa, na verdade, uma perda real por conta da inflação. E espera-se que o crescimento dos ADR desacelere para 1.7% em 2023, enquanto se prevê que a inflação permaneça elevada. A receita por quarto disponível também deverá diminuir porque as taxas ligeiramente mais elevadas não compensarão a diminuição das taxas de ocupação.
Os governos locais estão reprimindo
Os aluguéis de curto prazo eram relativamente não regulamentados nos primeiros dias do Airbnb, e ainda há muitas cidades que exigem apenas que os anfitriões solicitem uma licença de aluguel de curto prazo. Mas cada vez mais, os governos locais estão a tornar mais rigorosas as regras de arrendamento de curta duração devido às críticas de que uma superabundância de alugueres de férias limita a disponibilidade de habitações para arrendamento a preços acessíveis numa comunidade.
Na cidade de Nova York, aluguéis de curto prazo de menos de 30 dias são proibido a menos que o anfitrião esteja presente e os hóspedes tenham acesso desobstruído a toda a unidade. Em São Francisco, os aluguéis de curto prazo devem ser residências primárias onde o proprietário vive pelo menos 275 dias por ano. Da mesma forma, Denver só permite que os proprietários solicitem uma licença de aluguel de curto prazo para seus residência principal. Estes são exemplos de um número crescente de cidades que estão reprimindo os aluguéis de curto prazo. É evidente que os investidores que entram agora no mercado de arrendamento de curta duração precisarão de um plano de apoio, porque se as grandes cidades que dependem das receitas do turismo aprovarem requisitos rigorosos para os proprietários de imóveis para arrendamento, isso pode acontecer em qualquer lugar.
Como as lutas dos investidores podem impactar o mercado imobiliário
Os novos investidores que adquiriram propriedades para alugar durante a pandemia com base nas ADRs previstas na altura poderão não conseguir cobrir os pagamentos das suas hipotecas. À medida que as taxas de ocupação continuam a cair, muitos podem ser forçados a vender as suas propriedades. A venda generalizada de propriedades destinadas a arrendamento de curta duração aumentaria a oferta de casas, contribuindo para uma descida dos preços das casas. A baixa oferta é um factor que actualmente impede que os preços das casas caiam demasiado rapidamente, mesmo quando os potenciais compradores recuam devido às elevadas taxas hipotecárias.
Um problema mais sério poderá ocorrer se os preços caírem e os novos investidores ficarem com hipotecas subaquáticas. No último ano, os empréstimos com índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) tornaram-se cada vez mais comuns, Bloomberg relatórios, permitindo que os investidores se qualifiquem para quantias maiores com base em projeções de rendimentos futuros, em vez de um grande pagamento inicial ou salário pessoal. Alguns destes empréstimos (não está claro quantos) foram empacotados e vendidos a investidores como títulos garantidos por hipotecas por empresas de Wall Street. Vários credores no setor disseram que esperam emitir centenas de milhões em empréstimos baseados em aluguel este ano, e uma parcela significativa dos mutuários se qualificará com base na renda projetada do Airbnb.
Embora a maioria dos especialistas afirme que não haverá uma crise imobiliária porque os padrões de crédito são mais rigorosos agora do que eram antes da crise financeira de 2008, estes empréstimos baseados em arrendamento são outra história. Sem um relato completo de quantos destes empréstimos existem, é impossível dizer se potenciais incumprimentos poderão causar execuções hipotecárias suficientes para impactar a economia. Mas certamente a desaceleração do Airbnb poderá contribuir para uma maior oferta de casas no mercado.
Como permanecer no jogo do Airbnb
A extensa oferta de propriedades para aluguer de curta duração significa que os investidores no espaço precisam de se destacar como anfitriões estelares se quiserem manter receitas elevadas. Brian Egan, CEO e cofundador da empresa de gerenciamento de aluguel por temporada, Evolve, conta O Wall Street Journal que os anfitriões mais bem-sucedidos proporcionam uma experiência excepcional, elevando o nível da hospitalidade e garantir que a propriedade atenda ou supera as expectativas dos hóspedes depois de ver a listagem.
Os anfitriões também devem pesquisar os algoritmos que cada plataforma de anúncio usa para tentar expandir seu alcance e aprimorar seus anúncios para melhorar as conversões. Priorizar fotos profissionais e oferecer preços e políticas competitivas pode aumentar a probabilidade de os hóspedes reservarem o seu aluguel, e tempos de resposta rápidos também são importantes.
Em última análise, um plano de backup é essencial. Talvez você não consiga obter a receita que espera se houver um excesso de oferta de propriedades em seu mercado. Uma recessão profunda poderá reduzir a procura de alojamentos para férias em geral. Ou as regulamentações locais podem impedir que você liste sua propriedade como um aluguel de curto prazo. Você pode precisar mudar para um termo médio ou estratégia de aluguer de longa duração, que deve garantir que é possível na área onde compra. Você também deve ter reservas de caixa suficientes para cobrir o pagamento e a manutenção da hipoteca, caso o aluguel justo do mercado não proporcione um fluxo de caixa positivo.
O boom do Airbnb pode estar chegando ao fim, mas ainda há oportunidade de ganhar dinheiro com aluguéis de curto prazo, especialmente para investidores experientes e estratégicos. Mesmo que as taxas de ocupação tenham caído desde o seu pico, os anfitriões estão a ganhar mais dinheiro agora do que antes da pandemia. Mas os preços dos imóveis e as taxas hipotecárias dispararam desde então, pelo que os novos investidores devem proceder com cautela. Não espere que qualquer imóvel que você comprar seja um sucesso automático. Entenda os riscos, tome decisões de compra baseadas em pesquisas e esteja preparado para se adaptar à economia em mudança.
Domine o aluguel de médio prazo
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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/airbnbust-why-it-may-be-time-to-rethink-short-term-rentals
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