Quão importantes são taxas de hipoteca para investimento imobiliário? Devo tirar tanto depreciação possível para reduzir meus impostos? E o que devo fazer quando meu O índice DTI (dívida/renda) é muito alto? Você tem as perguntas e David Greene tem as respostas! Neste episódio de Vendo Greene, David vai ao alto nível, abordando tópicos como benefícios fiscais imobiliários, retorno sobre o patrimônio (ROE) e por que empréstimos e alavancagem são mais arriscados do que a maioria dos novatos pensa!
Recebemos perguntas de hackers domésticos, BRRRRers, investidores multifamiliares e comerciais e muito mais no Seeing Greene desta semana. Primeiro, ouvimos um estudante universitário tentando hackear uma casa em um mercado imobiliário caro. Então, uma família que superou seu espaço e quer usar financiamento criativo para comprar sua próxima residência principal. E finalmente, uma mãe preocupada que investimento imobiliário poderia afetar a estabilidade de seus filhos. Não sabe o que você faria nessas situações? Então fique por aqui! David tem as respostas!
Quer fazer uma pergunta ao David? Se for assim, envie sua pergunta aqui para que David possa responder no próximo episódio de Seeing Greene. Pule no Fóruns do BiggerPockets e pedir a outros investidores sua opinião, ou siga Davi no Instagram para ver quando ele vai ao vivo para que você possa participar de uma sessão de perguntas e respostas ao vivo e ter sua pergunta respondida na hora!
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David:
Este é o programa BiggerPockets Podcast 720. A alavancagem é grande. Não é ótimo para todos. Destina-se a pessoas que entendem como usá-lo. Há muitas coisas na vida que são assim. OK. Os carros são ótimos, mas não deixamos crianças de nove anos dirigi-los. Não deixamos nem mesmo jovens de 25 anos dirigi-los se eles não tiverem passado no curso de segurança para motoristas, no teste e não entenderem as regras de trânsito. Você tem que ganhar o direito de dirigir. Você tem que ganhar o direito de brincar com fogo, certo. Tem gente que usa fogo no trabalho. Há soldadores. Existem diferentes tipos de pessoas que usam o calor para realizar certas coisas, mas você não apenas lhes dá a ferramenta e deixa-as brincar com ela logo de cara. Você tem que ganhar esse direito. A alavancagem é muito semelhante.
E aí, pessoal? Este é David Greene, seu apresentador do BiggerPockets Real Estate Podcast, aqui hoje com um episódio de Seeing Greene para seu prazer de ver e ouvir. Se você está ouvindo [inaudível 00:00:50] em um podcast, isso é incrível. Obrigado. Mas você também pode nos conferir no YouTube, se quiser ver como eu sou. Muitas vezes me dizem que sou mais alto na vida real do que as pessoas pensavam. Não sei se isso é um elogio ou se o que estão tentando dizer é que tenho uma vozinha estridente que me faz parecer que tenho um metro e noventa. Não tenho certeza de qual caminho seguir. Então me diga: quando você me assiste no YouTube, eu pareço com o que você imaginou na sua cabeça? É sempre divertido quando você vê a aparência de alguém, e é muito, muito diferente do que você esperava, e você nunca mais poderá olhar para essa pessoa da mesma maneira.
No programa de hoje, temos algumas coisas muito legais. Falamos sobre como continuar hackeando casas mesmo quando sua relação dívida / renda pode começar a diminuir devido à posse de todos os novos imóveis. Conversamos sobre se um imóvel que atualmente possui deve ser alugado ou se eles devem permanecer naquele imóvel e não comprar um novo. Abordamos se alguém deveria economizar US $ 300,000 em impostos ou se deveria evitar isso e economizar esse dinheiro no futuro, tudo isso e muito mais no episódio de hoje, Vendo Greene. Agora, se você nunca ouviu um desses episódios, deixe-me explicar para você bem rápido. Nesses programas, respondemos às perguntas de vocês, nossos ouvintes, tocamos e depois respondo para que todos possam ouvir, com o objetivo de ajudar a aumentar sua base de conhecimento e seu patrimônio para que vocês possam ter mais sucesso em seu próprio caminho para liberdade financeira através do mercado imobiliário.
Antes de entrarmos no programa de hoje, uma última tarefa é a Dica Rápida, e 2023 já chegou. 2024 não será melhor que 2023 se você não fizer mudanças intencionais para isso. E 2023 não será diferente de 2022 se você não fizer mudanças intencionais para que assim seja. Portanto, passe algum tempo meditando sobre como você gostaria que fosse sua vida. E o mais importante, quem você teria que ser para que isso acontecesse. Às vezes cometemos o erro de perguntar: “O que devo fazer ou o que preciso acumular para conseguir o que quero?” É muito melhor perguntar: “Quem eu preciso me tornar?” Porque quando você se tornar essa pessoa, essas coisas vão te encontrar. Tudo bem, vamos à nossa primeira pergunta.
Shalom:
Olá David. Estou animado para que você responda minha pergunta. Meu nome é Shalom e sou um ouvinte ávido de BiggerPockets. Minha pergunta é a seguinte. Atualmente, sou um estudante universitário na cidade de Nova York e me formarei em breve com uma renda de US$ 85,000 por ano. Estou me perguntando como posso começar a hackear casas ou como posso continuar minha jornada imobiliária. Atualmente tenho uma vaga de estacionamento, da qual faço arbitragem. Eu alugo por 275 e depois subloco por arbitragem para outra pessoa por 335 por mês.
Agora estou querendo expandir, mas não sei como fazer house hack ou como posso crescer sem… porque meu mercado é muito caro. Assim, na cidade de Nova York, no Brooklyn ou nos arredores de Nova Jersey, os duplexes custam um milhão e meio, dois milhões ou mais. Então, como posso hackear ou expandir neste mercado com restrições tão limitantes de… de renda e outros tipos de coisas? Obrigado.
David:
Tudo bem, Shalom. Muito obrigado por fazer essa pergunta. Eu agradeço. Vamos mergulhar nisso porque há uma resposta para o que você está perguntando. Você está falando sobre hacking de casas, que provavelmente é meu tópico favorito em todo o setor imobiliário. Há tantas maneiras de fazer isso. É uma estratégia de investimento muito superior. Poderia ser um… É flexível. Deveria fazer parte da estratégia de todos, mesmo que comprem imóveis por meios diferentes. Hackear casas é ótimo.
O que você está falando é um problema comumente encontrado em áreas caras e com produtos mais caros. Como o que você está falando, Nova Jersey, Nova York, você verá isso com frequência. A razão pela qual os duplex são vendidos por tanto é que alguém vai comprá-los, e eu sei que isso parece bobagem, mas pense bem. Se você normalmente paga quatro mil por mês pela hipoteca, mas pode comprar um duplex e alugar um lado por 2,500, será uma grande vitória se você tiver que pagar apenas 1,500.
Portanto, se você está tentando obter fluxo de caixa, não vai funcionar, mas se você está tentando economizar na hipoteca, vai funcionar. Então, infelizmente, toda a sua concorrência está bem em não conseguir fluxo de caixa, o que gera mais demanda. A oferta permanece a mesma. Os preços sobem. É isso que você está enfrentando. Então, se você quer hackear uma casa em um mercado caro, o que deveria, há duas coisas em que pensar. A primeira, bem, você está pagando aluguel agora?
Se você levar em consideração o aluguel que está pagando e incluí-lo como renda no investimento, poderá descobrir que os números parecem muito melhores do que você está pensando em não fazer isso. A segunda coisa é que você provavelmente não conseguirá comprar um duplex porque quanto maior o número de unidades na propriedade, maior será a probabilidade de fazer com que os números pareçam melhores.
A outra coisa é que você pode pesquisar hacks domésticos não tradicionais. Por isso, sempre descrevemos a estratégia de hackear casas. Brandon Turner e eu fazíamos isso o tempo todo falando sobre “Compre um duplex, compre um triplex, more em uma unidade, acabe com as outras”, porque é muito simples entender o conceito. Mas isso não significa que a execução precise realmente ser feita assim. É meio difícil fazer funcionar dessa maneira, para ser franco.
É mais fácil comprar uma casa de cinco quartos com três banheiros, adicionar mais um ou dois quartos, então você tem seis ou sete quartos, alugar esses quartos e morar você mesmo em um dos quartos. Agora, isso não é tão confortável, mas é disso que você está desistindo. Você está abrindo mão do conforto para poder ganhar dinheiro. Agora você é um cara jovem. Você está ganhando 85 mil por ano, o que não é nada ruim.
Você pode correr algum risco comprando um imóvel. Acho que é uma jogada inteligente. Você deveria investir seu dinheiro, mas sacrificar seu conforto. Você não precisa apenas comprar um duplex e alugar apenas um lado dele. Se você fosse fazer isso, eu compraria um duplex com dois ou três quartos de cada lado e os alugaria individualmente. Você sempre aumentará a receita gerada por uma propriedade aumentando o número de unidades que podem ser alugadas.
Isso pode ser feito passando de um duplex para um triplex ou de um triplex para um fourplex ou um fourplex que tem dois quartos em vez de um quarto e alugando os quartos individualmente ou convertendo um quarto familiar em um quarto e alugando-o. Agora, isso não funciona em escala. É muito difícil construir um grande portfólio fazendo isso porque agora você está alugando de 10 a 12 quartos em cada unidade. É muito difícil administrar isso.
Mas quando você é novo e está apenas tentando ganhar força, e vai construir valorização, comprando um mercado caro, esta é provavelmente a melhor maneira de fazer isso. Você também diminuirá o risco enquanto aprende um pouco dos fundamentos do investimento em imóveis. Então esse é o conselho que eu daria para você. Pare de olhar para duplexes.
Você tem que olhar para triplexes ou fourplexes, e tem que olhar para casas unifamiliares que têm muitos quartos e muitos banheiros com estacionamento suficiente e vizinhos que não são muito próximos porque você não quer que eles reclamem e colocar os parques do seu inquilino na frente da casa dele. Então você terá que procurar na MLS e procurar com mais frequência o negócio certo, mas procure um tipo diferente de negócio e descobrirá que hackear casas funciona muito melhor.
Tudo bem. Nossa próxima pergunta vem de Jesse Goldstein. “Ei, Davi. Obrigado por criar o que é claramente a melhor fonte de conteúdo imobiliário disponível. Seu programa está mais repleto de proteínas imobiliárias do que minha família depois do jantar de Ação de Graças. Minha pergunta é sobre como aplicar estratégias criativas de financiamento usadas para negócios de investimento no setor imobiliário residencial. Como pano de fundo, minha esposa e eu estamos esperando nosso quarto filho e estamos superando rapidamente nossa casa de 2300 pés quadrados.
Nosso plano é alugá-lo se conseguirmos encontrar um lugar maior, mas como não conseguimos encontrar um preço certo nos poucos meses desde que procuramos, um colega está se mudando para fora do estado em dezembro, listou-a recentemente bela casa, mas com as taxas de juros de hoje, é significativamente mais do que me sinto confortável em gastar. Eu estava conversando com ela há algumas semanas, depois de ouvi-la dizer que eles não comeram nada depois de duas reduções de preço e estavam pensando em alugar o imóvel.
Parece que nós dois fomos prejudicados pelas taxas de juros mais altas. Penso que podemos agora estar numa situação em que eles poderão ter algumas ideias criativas de financiamento para potencialmente resolver ambos os nossos problemas. Eles estão fixados em seu preço de mercado de 1.3 milhão, mas atualmente têm uma taxa de juros muito baixa na casa dos dois e agora estão ficando bastante motivados em vez de alugá-los. Falamos brevemente sobre o assunto de parcelamento de empréstimo, contrato de venda de terreno, opção de arrendamento ou possível retenção de uma segunda hipoteca, e ambos estamos buscando aconselhamento de advogados imobiliários.
Qual a sua impressão ao empregar essas estratégias no espaço residencial? Nenhum dos corretores de imóveis locais da Pensilvânia com quem conversamos ouviu falar dessa abordagem. Se prosseguirmos por estes caminhos, como ambas as partes poderão compensar os nossos respectivos agentes pelo seu trabalho árduo ao longo dos últimos meses? Obrigado." Ok, vamos mergulhar nisso, Jesse.
Em primeiro lugar, quando se trata de indenizar os agentes, isso é algo que o vendedor será responsável. Isso precisa vir do lado do vendedor, independentemente de como a transação esteja estruturada. Agora, a empresa de título e garantia pode cuidar disso para você. Eles apenas retirarão as comissões que teriam ido para os agentes e pagarão, mesmo que você não esteja fazendo a transação no que chamamos de acordo de plena concorrência, onde você não apostou na MLS. Eles não encontraram apenas um comprador que não conhecem. Eles estão vendendo para você.
Sua pergunta se resume a estruturar isso de forma criativa, e parece que você está pensando que pode conseguir um acordo melhor se fizer isso. Com base em tudo o que vi aqui, a única parte do negócio que parece melhor é a taxa de juros que você receberá. Você conseguirá isso nos dois e não nos setes ou nos seis ou onde quer que estejam.
Na verdade, você não está conseguindo um preço melhor. Eles querem esses 1.3 milhão. Uma coisa a ter em conta é que, se você assumir o controle e não conseguir seu próprio empréstimo, haverá um pouco menos de devida diligência. Portanto, você vai querer fazer uma avaliação para ter certeza de que não está pagando a mais por aquela propriedade, a menos que esteja bem em pagar 1.3 e não se importe com a avaliação. Mas as probabilidades são de que, se não estiver vendendo, eles provavelmente o listaram muito alto e estão pensando em vender para você porque desejam obter o mesmo dinheiro.
Agora, eles não estão realmente perdendo nada aqui, a não ser manter essa dívida em seu próprio livro, por assim dizer. Portanto, eles ainda serão responsáveis por fazer o pagamento, mesmo que seja você quem está fazendo isso por eles, e se tentarem comprar a próxima casa, descobrirão que isso será difícil. Então, às vezes, porque os vendedores não entendem as desvantagens de um assunto, você faz todo o trabalho, monta tudo, talvez até feche a casa, eles vão comprar a próxima e o credor diz: “ Você não pode comprar uma casa. Você ainda tem essa hipoteca em seu nome.”
E eles dizem: “Bem, não. Fulano está pagando.” Não importa. Ainda aparece como apoio na propriedade abaixo de você. Sujeito a isso não é um tipo de pega-tudo que resolve todos os problemas. Pode funcionar em muitos casos, mas em outros não. Não sei se isso soa como algo que diz imediatamente: “Ah, o assunto fará o negócio funcionar”. Você não mencionou quais são os números que representam uma taxa de juros na casa dos dois. Ok, as pessoas se apaixonam pela taxa de juros. É uma coisa do ego. “Minha taxa é alta. Minha taxa é baixa. Estou na casa dos dois. Isso não significa nada.
Se o imóvel perde dinheiro todo mês ou você poderia ter um pagamento mais barato se comprasse a casa de outra pessoa que não sujeitou. Não importa qual seja a sua taxa. Importa o que a propriedade realmente está produzindo. Teoricamente, você poderia comprar uma casa com uma taxa de juros de 40% se o dinheiro fluísse. Se trouxesse dinheiro suficiente, isso é o que realmente importa. Então você precisa fazer um pouco de lição de casa aqui, calcular alguns números e ver: “Se eu comprar esta propriedade com a hipoteca, ela terá o desempenho que desejo?”
Se não parar de olhar para ele. O preço de compra será o problema aqui, não apenas a taxa de juros. Se funcionar, aí está sua resposta. Agora tudo o que você precisa fazer é descobrir como estruturá-lo se for comprá-lo. Parte do problema é que você terá que descobrir a diferença entre o que eles devem e o que estão pedindo. Então, digamos que há uma hipoteca sobre essa coisa por 700,000 mil e eles querem vendê-la por 1.3.
Bem, essa diferença de $ 600,000 você teria que colocar como entrada, ou teria que pagar como uma nota para eles, ou teria que receber de outro credor, e esse credor não vai querer lhe dar o empréstimo porque eles ficarão na segunda posição, atrás do empréstimo que já existe. Veja, quando conseguimos um empréstimo para comprar um imóvel, estamos pagando os gravames existentes com o dinheiro do novo empréstimo, o que coloca o novo empréstimo de volta na primeira posição, que é onde eles sempre vão querer estar . Essa é outra complicação que surge quando se trata de estratégia.
Então, se eles devem apenas 1.1 milhão e estão tentando vendê-lo por 1.3 milhão, e você tem os US$ 200,000 que iria dar como entrada de qualquer maneira, isso poderia funcionar. Mas tudo tem que estar perfeitamente alinhado se você quiser fazer algo assim funcionar. O meu conselho é não encarar o financiamento criativo como uma forma de fazer com que um mau negócio pareça um bom negócio. Quase parece que você está tentando se convencer desse negócio porque a taxa deles está na casa dos dois, ou você está tipo: “Ei, nós nos conhecemos. Esta é minha chance de usar todas as coisas legais que aprendi no BiggerPockets.”
Gosto muito da emoção, mas não é para isso que o financiamento criativo foi idealmente concebido. É mais quando alguém está em uma situação extremamente angustiante e está muito motivado para vender e está disposto a fazer financiamento criativo, mesmo que isso geralmente não seja do seu interesse. Agora, se você está pensando em comprar esta casa porque mencionou a substituição de sua residência urbana, então talvez esta seja uma residência principal, então sua devida diligência é ainda mais fácil. Veja qual seria a sua hipoteca desta casa, se você assumir a hipoteca deles.
Compare isso com o que seria sua hipoteca em uma casa semelhante que você poderia comprar se a comprasse com as taxas de juros de hoje e veja qual dessas situações lhe parece melhor. Você gosta mais deste por esse preço ou gosta mais daquele por esse preço? E se você gosta mais desta casa, a única coisa que você precisa resolver é aquela situação com o vendedor em que pode haver uma discrepância entre quanto ele deve na antiga hipoteca que você está assumindo e quanto é o preço de compra. que você terá que pagar a diferença. Boa sorte com isso.
Cara:
Ei David, obrigado por responder a pergunta. Meu nome é Guy Baxter. Tenho 26 anos e sou de San Diego, Califórnia. Há quase três anos que ouço o podcast e só este ano comprei minha primeira propriedade em San Diego. Comprei em maio.
Estou chegando ao sexto mês e tenho algumas perguntas sobre o BRRRRing, apenas com as condições atuais do mercado. Desde que comprei a propriedade, as taxas de juros subiram bastante, e estou apenas tentando decidir se devo continuar no caminho do BRRRR e enfrentar as taxas de juros mais altas e retirar todo o meu dinheiro para que eu possa colocá-lo e implantá-lo em outro lugar, ou se devo manter o pagamento mensal mais baixo e apenas economizar um pouco mais para o próximo ano para hackear novamente.
Felizmente, com o aumento das taxas de juros em San Diego, os preços ainda não caíram, então devo conseguir o máximo, todo o meu dinheiro de volta, talvez um pouco mais, e sim, espero que isso faça sentido . Mal posso esperar para ouvir a resposta. Obrigado.
David:
Ei, obrigado por isso, cara. Tudo bem. Esta é uma pergunta comum e farei o meu melhor para dividi-la de uma forma que ajude a todos. Ao tentar decidir: “Devo refinanciar minha taxa baixa para uma taxa mais alta”, que é o que você teria que fazer para retirar seu dinheiro do negócio e comprar o próximo negócio. A pergunta errada a fazer é: “Devo manter minha taxa baixa ou obter uma taxa mais alta?”
A pergunta certa a fazer é: “Quanto dinheiro eu teria que gastar todos os meses se refinanciasse para retirar meu dinheiro mais do que estou gastando agora?” Então, digamos que sua dívida seja de três mil por mês e, se você refinanciar, aumentará para 3,500 com a taxa mais alta e o saldo do empréstimo mais alto, porque você está retirando o dinheiro. OK. Então agora você terá uma perda de $ 500 se fizer isso.
Você deseja comparar isso com quanto dinheiro você pode ganhar se reinvestir o dinheiro que retirou. Então, se você está sacando $ 250,000, você pode investir $ 250,000 de uma forma que lhe renderá mais do que os $ 500 que custa a cada mês extra para contrair o novo empréstimo? Então agora você está comparando 500 extras com o que posso conseguir em outro lugar. Essa é a maneira correta de encarar esse problema. Agora, é claro, isso se trata apenas do fluxo de caixa, enquanto o setor imobiliário gera dinheiro de muitas maneiras diferentes.
Mas se você conseguir aproximar o fluxo de caixa, é óbvio comprar o novo imóvel, porque você eventualmente obterá valorização. Você receberá um empréstimo para pagar uma nova propriedade. Você receberá aluguéis que aumentarão na nova propriedade enquanto sua hipoteca permanecerá a mesma. Então, a cada ano, teoricamente, isso se tornará mais valioso para você e, em um período de 5, 10, 15, 20 anos, ter duas propriedades em vez de uma quase sempre será uma estratégia de investimento superior. Então, na maioria das vezes, na maioria das vezes, sacar dinheiro para comprar mais imóveis, no longo prazo, será melhor, mas nem sempre é o caso.
Tudo bem. Se o dinheiro flui incrivelmente bem na propriedade de San Diego, talvez seja uma mudança de melhor qualidade de vida para você apenas viver disso e não reinvestir. Se você tem muitos imóveis e não quer comprar mais, talvez seja melhor ficar onde está. Mas o que quero chegar é não perguntar: “Devo sair dos 4% para chegar aos seis e meio por cento?” Simplesmente não importa. Importa qual é o custo desse capital.
Quanto custa para você sacar esse dinheiro e quanto você pode ganhar com o dinheiro se for reinvesti-lo, ou você vai perder dinheiro se for reinvesti-lo? E se simplesmente não houver oportunidades por aí? Esse é um cenário realista para muitas pessoas. Não há nada para comprar que eles gostem. Nesse caso, não adianta fazer um refinanciamento de saque e ter capital se não for gastar em nada. OK.
Portanto, faça a si mesmo as perguntas certas. Pense nisso. Talvez nos envie outro vídeo com algumas oportunidades de investimento diferentes que eu possa comparar. E então, posso lhe dar uma resposta melhor sobre se você deveria retirar o dinheiro da casa de San Diego e colocá-lo de volta no mercado em uma propriedade diferente.
Tudo bem. Obrigado a todos por enviarem suas perguntas. Se você não fizesse isso, não teríamos um show, e eu realmente aprecio o fato de podermos ter um. E eu quero perguntar: “Você gosta do show?” É neste segmento do programa que leio comentários de vídeos do YouTube de programas anteriores, para que você possa ouvir o que as outras pessoas estão dizendo. E é aqui também que eu gostaria de perguntar se você gostaria de se inscrever neste vídeo e neste canal e deixar seus comentários no YouTube para lermos possivelmente em um episódio futuro.
Tudo bem, isso vem do episódio 699, dica de um ouvinte sobre um inquilino inseguro de Ariel Eve. Na segunda questão, ligue para os Serviços de Proteção de Adultos para expressar suas preocupações. Eles conduzirão uma investigação sobre a segurança dela em morar sozinha. Nosso próximo comentário vem do Iceman Ant. O comentário de Ariel foi de uma pessoa que tinha um inquilino e estava preocupada com sua segurança. Eles tinham medo de que a pessoa desmaiasse ou até morresse na unidade que possuíam e queriam saber se tinham alguma obrigação real de cuidar da pessoa ou qualquer responsabilidade nesse cenário.
Nosso próximo comentário vem do Iceman Ant. "LOL. Ele disse, programas. Tudo bem, Davi. Eu também cresci na área de VHS.” Tudo bem, esta é uma crítica que mereço. Fiz um comentário ao me referir a programas de TV antigos, e chamei ele de programas porque era assim que minha avó chamava, e ficou na minha cabeça, e saiu quando eu estava falando. E Iceman me questionou sobre isso. Costumava ser: “Você está assistindo seu programa favorito?” Eu sei que alguém aí lembra que as pessoas chamavam programas de TV, programas.
Há certas coisas assim que ainda dizemos. Como se alguém dissesse: “Você está filmando?” E eu pensei, bem, nós realmente não usamos mais filme. Ninguém usa filme há muito tempo. Como agora, provavelmente diríamos gravação, mas você ainda ouvirá as pessoas dizerem filmar. Tudo bem. Nosso próximo comentário vem de Brie. “Estou preocupado com a pergunta do primeiro espectador, já que hackear casas em série também seria minha estratégia para começar. No entanto, se você não puder aplicar a receita do aluguel da propriedade que ocupa atualmente aos índices de renda da dívida, isso representa uma enorme barreira para a qualificação para aquela segunda casa. Esta é a primeira vez que ouço isso. Portanto, a alternativa é sair alugando ou aumentando a renda W2 para poder pagar as duas casas sem contar a renda do aluguel. Alguma outra dica?
Tudo bem. Bree comentário e pergunta têm a ver com o fato de que quando você está hackeando uma casa, você não pode pegar a renda que está recebendo e usá-la para gerar renda para sua próxima propriedade. Você não tem permissão para usar a renda de uma residência principal para se qualificar para mais propriedades e para sua próxima propriedade na maioria dos casos. Agora, eu acredito que se tiver um ADU ou às vezes se for um duplex ou você estiver morando em uma unidade alugando a outra, talvez você consiga. Mas muitas vezes, os credores dizem: “Não, esse é o seu principal. Você não pode contar a receita que vem disso porque não podemos verificá-la.”
Isto também é um problema quando as pessoas não reivindicam esse rendimento nos seus impostos. Se você não estiver reivindicando a renda de seus impostos, definitivamente não poderá usá-la para se qualificar para a próxima casa. E frequentemente digo às pessoas para invadirem a casa todos os anos. A chave é que quando você sai da última casa, ela não é mais a residência principal. Não importa se o seu empréstimo é um empréstimo para residência principal.
E por falar nisso, se você está se perguntando, não. Se você sair de uma casa, ela será sua residência principal, mas não se ajustará automaticamente a um empréstimo de propriedade para investimento com uma taxa mais alta. O banco não sabe, não se importa, não importa. Você obteve esse empréstimo como residência principal e os termos do empréstimo, se você obteve uma taxa fixa, não mudarão no próximo período de tempo, geralmente 30 anos a partir da data em que você tiver esse empréstimo.
Então, quando você sai dele, você ainda recebe um empréstimo que é um empréstimo para residência principal, mas agora, sobre seus impostos, ele é reivindicado como uma propriedade de renda. Agora você está reivindicando a renda obtida e pode usar essa renda para comprar propriedades adicionais. Então, às vezes, você compra uma casa, hackeia-a, muda-se dela para outra coisa e começa a reivindicar essa renda em seus impostos como uma propriedade de investimento, o que não prejudicará seu DTI. Então você pode comprar sua próxima casa. Você pode repetir esse processo indefinidamente. Portanto, diminui a rapidez com que você pode adquirir novos hacks domésticos.
Mas na pior das hipóteses, você ainda pode fazer isso a cada dois anos, certo. E quando você chegar a um certo ponto, não precisará de renda extra para se qualificar. O seu rácio dívida / rendimento será bom, visto que a renda que tem de todas as casas anteriores que comprou será contabilizada para o seu rendimento. Portanto, pode ser um pouco mais lento começar, mas, a longo prazo, não vai te machucar tanto. Obrigado por isso, Brie.
O próximo comentário vem de Austin. “Acho que há algo que Eli, que fez a pergunta sobre hackeamento de casas, poderia fazer. Você pode comprar uma casa principal uma vez por ano. Então, se ele estiver chegando naquele ano, digamos que seu primeiro ano em casa seja 12/11/22, ele pode fazer com que os colegas de quarto assinem um novo contrato que não seja um aluguel por quarto, mas todo o aluguel da casa. Em seguida, peça aos colegas de quarto que assinem, digamos, 1º de janeiro de 2022. Mesmo que seja dezembro agora, eles podem concordar com um novo contrato agora. Então ele pode ficar morando na casa de 12/11 a 12/31, tentando encontrar uma nova casa.
Ele pode ir ao seu credor agora e mostrar o aluguel de 1º de janeiro, e eles contarão 75 ou 80% do aluguel como receita. Ou se todos os seus colegas de quarto quiserem se mudar no dia 31 de dezembro, ele poderá simplesmente alugar, pré-alugar a casa inteira para uma família e assinar um contrato de arrendamento. Leve o contrato de arrendamento assinado ao credor e ele contará 75 ou 80% do aluguel como receita para ajudar o DTI. A outra coisa que Eli poderia fazer é tentar comprar um duplex. Digamos que o duplex tenha o lado A alugado a mil e o lado B esteja vago. O credor contaria 75 ou 80% da receita de aluguel do lado A para o seu DTI. Curioso se alguém tiver outras ideias. Também estou hackeando casas e procurando escalar.”
Tudo bem. Bem, obrigado, Austin, por sua contribuição. Eu diria... Pode estar certo, mas precisaríamos verificar isso antes de presumirmos que qualquer conselho que você está recebendo funcionaria. Então, sempre que estou em um cenário como esse, vou a um agente de crédito e digo: “Ei, como isso funciona?” Agora, na maioria das vezes, os agentes de crédito também não saberão. Isso é muito granular. Então, eles irão ao credor e dirão: “Ei, preciso falar com um executivo de contas. Quais são as suas regras para subscrição quando se trata desses cenários?”
E eles vão falar com um subscritor. Eles vão esperar para ouvir de volta. O subscritor irá pesquisar as condições que eles têm para todos os diferentes programas de empréstimo e informar se isso funciona ou não, ou o que funcionaria. E então voltamos para você. É por isso que tenho uma empresa de empréstimo, a única corretora, e é por isso que vou até eles e digo: “Ei, esse é o meu problema. Como podemos arranjá-lo?" E eu deixei os profissionais resolverem isso. É tentador tentar descobrir tudo isso em uma coluna do YouTube, mas não é sensato. Não há como alguém aqui saber, e essas regras mudam o tempo todo.
Portanto, sua melhor aposta, se você tiver dúvidas, é entrar em contato com um agente de crédito ou corretor de crédito e perguntar: “Ei, esse é o meu problema. Como posso consertar isso? Deixe-os voltar para você com algumas respostas. E nosso último comentário vem de Kelly Olson. “David, você fica dizendo, parceiro de responsabilidade. Tente dizer accountabilabuddy. Isso sai da língua e é divertido de dizer. Responsabilidade, amigo. Ok, isso é mais fácil de dizer, e também é um pouco mais extravagante, e não sei se o queijo verde vai ficar bem. Então, por enquanto, vou usar o parceiro de responsabilidade bem quadrado, mas direi, Kelly, o accountabilabuddy provavelmente vai decolar. Vai ser muito popular.
E se vocês preferem accountabilabuddy, por favor nos avisem nos comentários apenas escrevendo em accountabilabuddy. Tudo bem. Nós amamos e agradecemos seu envolvimento. Por favor, continue a fazê-lo. Curta, inscreva-se e comente neste canal do YouTube. E se você estiver ouvindo em um aplicativo de podcast, reserve um tempo para nos dar uma avaliação cinco estrelas. Queremos melhorar e permanecer relevantes, então, por favor, entre em contato conosco se você estiver no Apple Podcast, se estiver no Spotify, Stitcher, seja lá o que for. Não continuaremos sendo o melhor podcast relacionado ao setor imobiliário do mundo se vocês não nos derem essas avaliações. Então é por isso que estou pedindo. Muito obrigado. Tudo bem. Vamos voltar ao show. Nosso próximo vídeo vem de JJ Williams em St. Louis, Missouri.
JJ:
Olá, Davi. Estou sob contrato com um vendedor de financiamento de imóveis. É uma casa histórica que vamos transformar… Seriam três unidades na casa principal, e também há uma pequena casa associada a ela. É zona multifamiliar e comercial. Então, pretendemos fazer dois Airbnbs no nível inferior, bem como a pequena casa. E então pretendemos fazer um espaço de escritório ou aluguel de longo prazo no nível superior.
O acordo é 125 fazendo financiamento de 10% para o vendedor, e então vai custar entre 70 e $ 80,000 para reabilitar tudo. Eu só estou curioso. Tenho ações para retirar todo o dinheiro para fazer a reabilitação. É mais inteligente contrair um empréstimo contra essas ações ou devo simplesmente retirá-las, usar o dinheiro e, assim, meu fluxo de caixa fica um pouco melhor? Diz-me o que pensas. Agradeço você.
David:
Uau, JJ, esta é uma pergunta muito interessante. Não recebo isso com muita frequência, o que é engraçado porque você começou sua pergunta me dando todos os detalhes do negócio em si e, quando faz a pergunta real no final, percebo que nenhum desses detalhes é realmente relevante. Mas parabéns pelo acordo que você está fechando e por explicar como vai funcionar. Isso é bem legal.
Tudo bem. A verdadeira questão aqui é: “Eu tenho ações. Devo vender as ações e usar o dinheiro para pagar a entrada ou devo tomar um empréstimo contra as ações para fazer isso?” Isso vai depender de quão forte é sua posição financeira. Se a sua posição for forte, talvez seja melhor contrair o empréstimo contra ações. Agora, é claro, isso pressupõe que as ações mantenham seu valor ou subam. Se as ações caírem e você tomar um empréstimo contra elas, você estará correndo um risco duplo. Você perdeu dinheiro com ações e está perdendo dinheiro com o empréstimo que está tendo que pagar, certo.
E nunca sabemos exatamente como isso vai funcionar. Portanto, a maioria dos gurus financeiros como eu lhe dará conselhos conservadores. Quase todo mundo vai dizer: “Não faça isso”. OK. Isso é colocado no meu chapeuzinho Dave Ramsey aqui. “Nunca faça alavancagem contra ações. Na verdade, você não deveria ter influência sobre nada. Venda tudo e pague a casa em dinheiro, venda tudo e pague a casa em dinheiro. Não seja estúpido. Agora, ele pode estar certo porque não sei o suficiente sobre a sua situação para poder lhe contar. Mas direi que se você está em uma posição financeira sólida e acredita em ações, não é uma péssima ideia, na minha opinião, fazer um empréstimo contra ele para comprar o imóvel.
É uma péssima ideia se você não conseguir pagar o pagamento da casa e o pagamento do empréstimo contra suas ações, presumindo que tudo dê errado com esse aluguel. Tudo bem. Agora, este é um conselho que eu daria a todos. Assuma a vantagem do pior caso. Não dá para alugar o imóvel, passam nove meses onde ele fica vago. Você tem que fazer o pagamento do empréstimo à pessoa que lhe vendeu a propriedade, e você tem que fazer o pagamento do empréstimo contra as ações, e a reabilitação aumenta. Você ainda pode cobrir todas as suas obrigações de dívida com o dinheiro que economizou e o dinheiro que ganha no trabalho?
Se a resposta for não, não tome emprestado contra ações. Não faça nada muito arriscado se não tiver esse dinheiro extra. Se a resposta for: “Sim, David, tenho vivido sob meu controle há cinco anos. Economizo muito dinheiro todos os meses. Eu trabalho muito. Eu sou bom com dinheiro. Pois bem, meu amigo conquistou o direito de usar alavancagem, e é assim que eu vejo as coisas. A alavancagem é ótima. Não é ótimo para todos. Destina-se a pessoas que entendem como usá-lo. Há muitas coisas na vida que são assim.
OK. Os carros são ótimos, mas não deixamos crianças de nove anos dirigi-los. Não deixamos nem mesmo jovens de 25 anos dirigi-los se eles não tiverem passado no curso de segurança para motoristas, no teste e não entenderem as regras de trânsito. Você tem que ganhar o direito de dirigir. Você tem que ganhar o direito de brincar com fogo, certo. Tem gente que usa fogo no trabalho. Há soldadores. Existem diferentes tipos de pessoas que usam o calor para realizar certas coisas. Mas você não apenas dá a eles a ferramenta e os deixa brincar com ela logo de cara. Você tem que ganhar esse direito. A alavancagem é muito semelhante. Seja sábio sobre isso. Se você pode lidar com isso, use-o. Se não puder, espere e use-o no futuro.
Deixe-me saber nos comentários o que vocês acham da minha abordagem para usar alavancagem. Tudo bem. Nossa próxima pergunta é incrível e vem de Claudia Dominguez, de Coral Springs, Flórida. “Comprei uma propriedade no final de 2021 que serve como minha residência principal até que possa alugá-la no final de 2022, exigência de ocupação do proprietário por um ano de acordo com a associação.” Parece que a Claudia aqui comprou um imóvel no HOA. “Como este será meu primeiro imóvel para alugar, tenho várias dúvidas que adoraria receber ajuda.”
Tudo bem. É uma casa de três quartos, dois banheiros e 1800 pés quadrados. É uma unidade de esquina, moradia térrea com garagem para dois carros, comprada por 322 com 10% de desconto em uma hipoteca de 30 anos. Claudia acredita que poderia alugar por 2,500 a 2,800 por mês. “Nossas despesas mensais, incluindo taxas de associação, são de 2100.” Então, o que realmente estamos vendo é de 400 a US$ 700 por mês em fluxo de caixa antes de olharmos para manutenção e tudo mais. Tudo bem. Pergunta. “Como eu calcularia meu ROI potencial na propriedade? Nosso pagamento inicial e custos de fechamento chegaram a 50,000. Gastamos outros 5,000 em novos pisos após a mudança, antes que houvesse danos ao laminado que existia antes.”
Tudo bem, vamos começar com isso. Você não calcula o ROI porque vive nele há um ano e não importa o que você coloca. É importante quanto patrimônio você tem na propriedade agora. Portanto, subtraia as taxas do corretor de imóveis, os custos de fechamento, qualquer custo de venda da venda desta casa e descubra quanto dinheiro lhe resta. Tudo bem. Você então pegará os 400 por mês que receberia se fosse alugado por 2,500. Vamos ser conservadores. Vamos multiplicar isso por 12. Ok. 12 meses vezes 400 por mês equivalem a US$ 4,800 por ano.
Tudo bem. Você vai dividir isso pelo valor do patrimônio que você tem na casa agora. Então é comprado por 322 com 10% de entrada. Então você realmente não tem quase nenhum patrimônio, provavelmente. OK. Porque se você vendeu a casa, seus custos de fechamento provavelmente ficarão próximos de 6%. Então isso deixa você com apenas 4% do patrimônio líquido nesta propriedade, que provavelmente é de 12 mil. Então, digamos que subiu um pouco, e digamos que você disse... Cara, vamos ser úteis para você aqui porque a Flórida teve um bom ano, e digamos que você tenha $ 40,000 em patrimônio nesta propriedade.
Então, se dividirmos 4,800 por 40,000, isso nos dá um retorno sobre o patrimônio líquido de 12%, o que é muito bom no mercado atual. OK. Mas digamos que você não tenha nem 40,000 de patrimônio. Se dividirmos esses 4,800 por… Digamos que sua casa ainda não foi construída e você só tem cerca de US$ 12,000 lá. Bem, agora o retorno sobre o seu patrimônio será de 40%. Portanto, quanto menos capital você tiver no negócio, maior será o retorno sobre o seu capital, o que significa que faz mais sentido alugá-lo em vez de vendê-lo e colocar o dinheiro em outro lugar.
Então, antes de me aprofundar na sua pergunta, já parece que sair desta propriedade e alugá-la será uma tarefa óbvia para você, mas vamos continuar. “Como posso confirmar se faz sentido do ponto de vista financeiro atualizar os banheiros?” Provavelmente não. Apenas a quantidade de dinheiro que você terá para gastar na atualização dos banheiros não aumentará seu aluguel tanto quanto você imagina. Mas sua pergunta não foi: “Devo?” Foi: “Como eu poderia saber?” E então minha resposta para você será: se atualizar os banheiros vai aumentar o aluguel que você pode gerar com um retorno positivo do investimento, faz sentido fazê-lo.
Então, se você pudesse aumentar o aluguel de 2,400 para 2,800 apenas atualizando os banheiros, e isso só custaria, digamos, 15 mil para atualizar os banheiros, e você iria mantê-lo como aluguel por um período suficiente de tempo para recuperar os 15 mil, é assim que você determina essa questão. “Estou lutando contra meu próprio preconceito de que não alugaria um imóvel com banheiros desatualizados. Estou pensando em fazer uma reforma de baixo orçamento porque posso conseguir penteadeiras usadas mais modernas e descobri que as banheiras podem ser pintadas. Só não tenho certeza se devo continuar gastando dinheiro com isso.”
Ok, em primeiro lugar, bom trabalho para você por reconhecer seu próprio preconceito. Provavelmente não é tão importante quanto você pensa. No entanto, você me influenciou. Se você está pensando em fazer uma reforma de baixo orçamento, algumas delas você mesmo, onde você está apenas comprando novas penteadeiras e pintando uma banheira, sim, isso pode realmente fazer sentido para você fazer. Presumo que esta foi uma reforma completa do banheiro da qual estávamos falando.
“Se o mercado continuar como tem sido nos últimos trimestres, isso significará gastar consideravelmente mais no próximo imóvel que comprei com a intenção de alugá-lo. Que critérios devo levar em consideração para garantir que estou comprando um bom investimento a preços que parecem inflacionados? Acredito ter ouvido que a valorização não deve ser imediata ou devo avaliar o fator para retenções de longo prazo? Não tenho certeza de como estimar o aumento nas taxas de aluguel que, de outra forma, poderia apoiar a compra do próximo imóvel em um mercado apertado.”
Novamente, as taxas de juros não importam quando você toma essa decisão. Eu sei que é estranho ouvir isso, e os preços de compra não importam. O que importa: o valor aumentará a partir do momento em que paguei e o fluxo de caixa? Agora, as taxas de juros e os preços de compra afetam o fluxo de caixa e são relevantes apenas para esse propósito. Ou seja, quanto maior o preço de compra e quanto maior a taxa, mais difícil será o fluxo de caixa. Mas por si só, eles não são importantes. Portanto, o critério que acho que você deve levar em consideração é que você gastará mais tempo e mais esforço procurando outro negócio para substituir o que você tem.
E isso não é incomum no setor imobiliário. Na verdade, isto está provavelmente mais próximo de um mercado mais saudável do que o que temos visto desde a última crise. Eu sei que parece loucura, mas ficamos estragados. Acostumamo-nos a comprar um imóvel que valorizava a cada ano e que precisava de muito poucas obras que não fossem destinadas ao fluxo de caixa em primeiro lugar. Tratava-se principalmente de imóveis residenciais. Todos nós estamos comprando. Esse caixa fluiu desde o primeiro dia, e não apenas o fluxo de caixa, mas o caixa fluiu em dois dígitos. Somos apenas nós sendo mimados. E agora que não somos mais mimados, estamos com raiva disso.
Mas, tradicionalmente, a forma como o setor imobiliário é estruturado visa fazer com que você ganhe dinheiro no longo prazo, não no curto prazo. Então está tudo bem se for mais difícil do que pensamos para fazer funcionar. O mercado imobiliário ainda é uma boa decisão de investimento. Questione duas das três opções de empréstimo. “Quais as melhores opções de empréstimo para aquisição de um imóvel? Tenho um emprego W2 que paga acima da média para minha área. E tenho um bom crédito, mas só tenho o suficiente para um pagamento inicial de cerca de 10% na próxima propriedade. Como já possuo um imóvel, acredito que será forçado a fazer um empréstimo convencional com entrada de 10%.”
Tudo bem. Portanto, a melhor opção de empréstimo para você é fazer na sua próxima casa a mesma coisa que esta primeira que você fez e que acabamos de falar. Você deseja usar um empréstimo para residência principal e investir o mínimo possível. Você não precisa pagar 10%. Na verdade, você pode pagar 5% em muitos casos ou três e meio por cento se ainda não tiver um empréstimo FHA. Se você não está comprando como residência principal, o que significa que está saindo daquela onde está e não vai comprar outra casa para morar, você irá morar em outro lugar. Você pode pagar 10% muitas vezes como casa de férias. OK.
Então, são como uma casa que você vai alugar por algum tempo. Mas você vai alugar para outras pessoas ou não vai morar lá como seu residente principal. Então, entre em contato conosco se quiser que procuremos um empréstimo para uma casa de férias para você ou vá até alguém no BiggerPockets, use suas ferramentas lá e encontre uma pessoa que seja membro que faz hipotecas e pergunte: “Ei, quais opções eu tenho? tenho se eu não quiser queimar meu empréstimo para casa de férias? Quero comprar uma residência principal.” Mas não presumo que você precise pagar 10%. É muito provável que você consiga algo por três e meio a 5%, já que está saindo de sua residência principal atual.
Muitas pessoas pensam que você só pode ter um empréstimo para residência principal por vez. Isso não é verdade. Normalmente, você só pode ter um empréstimo FHA ou um empréstimo VA por vez. Mas você pode ter mais de um empréstimo para residência principal por vez, porque nem todos os empréstimos para residência principal são VAs e FHAs. Você pode obter um empréstimo convencional, geralmente com 5% de desconto na residência principal. Pergunta três de três. Esta é uma questão relacionada à família.
“Para começar, estou hackeando a casa. Moro com meus filhos no imóvel que será alugado. Acabamos de nos mudar de um apartamento onde ficamos apenas sete meses depois de mudarmos da casa que vendemos em 2021. Minha intenção é comprar outro imóvel e morar nele por um tempo antes de alugá-lo e, finalmente, comprar meu imóvel de longo prazo. prazo para casa. Sinto que forçar meus filhos a se mudarem a cada um ou dois anos poderia afetá-los negativamente, mas não quero usar meus filhos como desculpa para não cumprir meus objetivos. Como você concilia algumas das demandas do investimento imobiliário, no meu caso, hackeamento de casas, onde mudo meus filhos todos os anos para um novo lugar com o que parecem ser deficiências na criação da família?
Ooh, esta é uma boa pergunta aqui. E, claro, você está perguntando a um cara que não tem família e não tem filhos, mas ainda assim vou sentar aqui e fazer o meu melhor para explicar essa conversa difícil. Em primeiro lugar, só quero dizer que entendo, na verdade, não consigo entender literalmente, mas simpatizo com o que você está passando e acho que você é uma boa pessoa por fazer essa pergunta. Porque em podcasts como esse sempre falamos sobre os componentes financeiros do setor imobiliário. É por isso que as pessoas estão aqui para ouvir. No entanto, seríamos tolos se não reconhecessemos que também existe um componente emocional no setor imobiliário.
Isso faz parte do processo, e se você deseja que seu subconsciente apoie o que você está fazendo e o apoie nisso, você precisa satisfazer seu lado emocional. Estou feliz que você esteja perguntando isso, e se outras pessoas estão se perguntando a mesma coisa, não se sinta mal por isso. Isso é totalmente normal e algo que todos nós temos que enfrentar como investidores. Na verdade, uma das razões pelas quais acho que demorei mais tempo na vida para começar uma família foi porque sabia o quão difícil seria a minha carreira policial, as minhas cem horas de trabalho semanais, o meu compromisso de construir negócios e ganhar dinheiro através do mercado imobiliário. negativamente uma família. É mais difícil, e acho que isso estava na minha cabeça, e simplesmente adiei a criação de uma família porque queria primeiro construir o sucesso nesta área.
É obviamente uma posição diferente em que estou agora. Então agora, se eu quisesse começar uma família, acho que poderia fazê-lo sem um pouco dessa culpa. Mas você está bem aí, bem no meio dessa culpa de mãe. Então, vamos trabalhar nisso. Claudia, a primeira coisa que penso é que você quer ter uma conversa honesta com seus filhos e compartilhar por que a decisão será um benefício para a família no futuro. É uma ferramenta de ensino, né.
Então, talvez seus filhos não tenham idade suficiente para entender matemática, mas se tiverem, você poderia explicar a eles: “Esse é o valor do pagamento da nossa casa. Agora, se mudarmos para a segunda casa, só vai custar isso. Isso significa que a mamãe não precisa trabalhar tanto no trabalho, e poderei ficar mais tempo em casa com você se nos mudarmos novamente.” Eu não diria: “Isso significa que a mamãe ganha muito mais dinheiro”, porque se eu fosse criança, ouvi isso, e diria: “Oh, legal, então você pode me comprar mais brinquedos agora”, o que não é onde você quer que a conversa vá. Portanto, faça a correlação entre quanto mais dinheiro você economiza, mais você poderia estar com ele.
A próxima coisa que eu faria é tentar encontrar uma maneira de tornar isso divertido. Ninguém gosta de se mudar. É uma dor, certo. Então você pode tornar isso divertido? Pode haver algum tipo de recompensa que você possa dar a essas crianças que não custe dinheiro, que torne isso menos... Não sei se traumático é a palavra certa, mas menos negativo. Vocês podem se reunir e colocar pizza ou pipoca no chão durante a mudança, sentar em pufes e compartilhar histórias sobre sua parte favorita da nova casa?
Você pode se aventurar em família e passear pelo bairro e apontar as casas que mais gosta ou ver a que distância ficam os restaurantes, a sorveteria ou o cinema? Vocês podem levá-los aos novos filmes e dizer: “Ei, crianças, vamos comparar este com o outro cinema e ver o que este pode ser melhor”. Certo. Você pode transformá-lo em um jogo, um sistema ou um padrão onde, cada vez que eles se movem, eles aprendem o que é preciso para se mover e assim ficam melhores nisso? Agora, eu não sei se é uma mudança que é muito difícil para as crianças tanto quanto muda de escola, é isso que eu pensaria. É ter que perder alguns de seus amigos.
Então, se você puder hackear uma casa no mesmo distrito escolar, isso definitivamente seria melhor. Se não, eu teria muitas conversas sobre o que eles estão passando na escola. Muitos pais cometem o erro de presumir que tudo é bom para seus filhos porque eles não dizem nada. Mas quando eu era criança, não ia para casa e conversava com minha mãe ou meu pai se estivesse sofrendo bullying ou se tivesse algum problema. Isso não acontecia com muita frequência, mas eu definitivamente não iria falar sobre isso. E nas vezes que tentei conversar sobre isso com meus pais, eles meio que descartaram porque tinham outras coisas acontecendo em suas vidas que os deixavam mais estressados.
Então eu pensei que quando nos mudamos, foi uma mudança muito, muito, muito difícil para mim. Eu estava indo para a sétima série, então entrei no ensino fundamental em uma escola nova com um grupo de crianças que tinham muito mais dinheiro do que as crianças da última escola. E eu não me vestia muito bem e estava sendo provocado, e nunca tinha sido provocado porque era muito popular na minha primeira escola. Eu só não sabia como você lida com esse tipo de situação. E não havia ninguém com quem conversar.
Então, eu seria aberto com eles sobre se eles são extrovertidos? Eles fazem novos amigos? Eles são introvertidos? Eles estão tendo dificuldade em fazer amigos? E apenas dê-lhes alguns conselhos sobre o que podem fazer para serem mais simpáticos em geral, para que a transição não seja tão difícil para eles. Claro, quero reconhecer que você está fazendo alguns sacrifícios aqui. Vai ser mais difícil para eles porque você está fazendo isso. Então, parabéns por colocar sua família em primeiro lugar, mesmo que seja difícil no curto prazo. Tudo bem, nossa próxima pergunta vem de Jack Graham.
Jack:
Olá, Davi. Meu nome é Jack Graham e tenho uma grande pergunta para você: devo separar o custo do bônus de algumas de minhas propriedades, para não ter que pagar imposto de renda sobre minha renda regular? E só para contextualizar, tenho cerca de cinco propriedades que valem cerca de 2.5 milhões em valor total. Cerca de 40% disso é patrimônio líquido, e estou tentando conseguir algumas dessas propriedades, duas delas comprei este ano, e procurei no YouTube, alguns vídeos, todo mundo traz uma segregação de custos de bônus.
Sendo corretor de imóveis em tempo integral e ultrainvestidor, trabalho mais de 75 horas por mês no setor imobiliário. Então, tecnicamente, eu poderia usar essa parte do código tributário para compensar minha renda pessoal. E este ano, devo pagar cerca de 300 a US$ 350,000 mil em impostos, e realmente não quero pagar. Então, minha pergunta foi para você: “Ei, devo fazer isso? Devo usar essas duas propriedades que comprei este ano para separar o custo do bônus, para que eu possa manter o dinheiro no meu banco e, com sorte, comprar novas propriedades no futuro, e eu poderia fazer melhor uso do meu dinheiro agora em vez de mantê-lo... dando isso para o governo?
E quais são as consequências? Pagarei mais impostos no futuro? Se for esse o caso, isso é algo que eu ainda devo fazer?” Deixe-me saber quais são seus pensamentos. Grande fã de BiggerPockets, grande fã de vocês e do que vocês fazem. Então, muito obrigado por tudo e aguardo sua resposta.
David:
Tudo bem, Jack, muito obrigado por isso. Que ótima pergunta aqui. Então, darei uma ideia geral do que você está descrevendo para quem não está familiarizado com a depreciação de bônus e farei o possível para responder à sua pergunta. O que Jack está falando aqui é que, normalmente, quando você compra um imóvel, vamos chamá-lo de imóvel residencial, o governo permite que você dê baixa em uma parte dessa propriedade a cada 27 anos e meio porque ela vai desmoronar. Então eles estão dizendo que a vida útil desse imóvel vai ultrapassar 27 anos e meio. Então você pega o preço total do imóvel, divide por 27.5 e consegue amortizar isso na renda que o imóvel gera. Então, se ganha 500 dólares por mês, mas o número que acabei de descrever é 400 dólares por mês, você só paga impostos sobre US$ 100 por mês.
Se você for um profissional imobiliário em tempo integral, eles permitirão que você assuma os prejuízos. Então, às vezes, o que acontece é que você dá baixa em 700 por mês, mas só ganha 500 por mês. Então você tem $ 200 por mês extras que não estão sendo cobertos. Se você é um profissional imobiliário em tempo integral, pode pegar esses $ 200 e aplicá-los em outras maneiras de ganhar dinheiro por meio de imóveis, comissões, casas que geram renda, acredito. Praticamente todas as maneiras pelas quais você ganha renda, você pode se proteger contra esses 200%. Agora, quando você combina esse subsídio com a depreciação do bônus, você não consegue esperar 27 anos e meio para receber esse dinheiro. Você pode fazer um estudo onde eles permitem que você faça tudo no primeiro ano. É chamado de estudo de segregação de custos. É um pouco mais complicado do que estou descrevendo, mas eu ficaria aqui o dia todo tentando falar sobre isso.
Portanto, sem fornecer detalhes, a estratégia geral é olhar para uma propriedade. Você determina: “Ok. Bem, grande parte disso vai se desgastar muito mais rápido do que 27 anos e meio, então vou descontar a perda disso tudo antecipadamente no primeiro ano.” Quando você combina a estratégia de levar todas as suas perdas para o primeiro ano com o fato de que agora você é capaz de proteger a renda de outras coisas, os profissionais imobiliários em tempo integral podem acabar evitando o pagamento de imposto de renda. Agora, é assim que pessoas como Robert Kiyosaki, Donald Trump e eu dizemos: “Não pago nenhum imposto de renda. Eu não pago impostos de jeito nenhum. Eu não sou idiota." Isso é realmente o que eles estão querendo dizer. OK. Não é que eles estejam evitando impostos como se estivessem infringindo a lei, é que eles reinvestiram todo o seu dinheiro em novos imóveis, então eles têm todas essas novas perdas para assumir contra o dinheiro que estão ganhando.
Agora, parece ótimo, e é por isso que fazemos isso, porque não queremos pagar impostos. Jack aqui, você também não quer pagar impostos, mas há uma desvantagem. Na verdade, há algumas desvantagens que irei descrever antes de sabermos se esta é a atitude certa. Em primeiro lugar, você nunca poderá parar de comprar um imóvel ao fazer isso. Eu digo que é como levar o lobo pelos anos. Contanto que você esteja comprando novos imóveis… Como se eu tivesse que comprar imóveis todos os anos para compensar o dinheiro que ganhei, e às vezes tenho que gastar perto ou às vezes mais de 100% do dinheiro que ganhei tem voltar ao setor imobiliário para não pagar impostos sobre ele. OK. Portanto, se o seu objetivo é economizar um grande pé-de-meia, isso nem sempre funciona. Às vezes, se você só quer dinheiro no banco, é melhor pagar os impostos.
Em segundo lugar. Não é grátis. Na verdade, quando você leva tudo adiantado, você perde a capacidade de fazer isso nos próximos 27 anos e meio porque você pegou tudo no primeiro ano, então a depreciação acabou. Você não consegue abrigar nenhuma dessa renda depois de retirá-la imediatamente, o que significa que pagará impostos mais altos sobre a renda futura gerada por essa propriedade. Agora, contanto que você pegue essa renda futura, incluída em todo o dinheiro que você ganha como profissional imobiliário, e continue comprando mais imóveis, você não pagará impostos sobre isso. Mas você entende do que estou falando aqui? Você está sendo sugado cada vez mais para dentro deste mundo onde nunca poderá parar de comprar mais imóveis.
E quando você parar de comprar mais imóveis, você pagará impostos sobre o dinheiro que ganhar, e pagará impostos sobre a renda que essas propriedades estão gerando, e essa renda não será protegida por depreciação. A última desvantagem que consigo pensar é o fato de que isso não é gratuito. Na verdade, você tem que pagar por estudos de segregação de custos, que podem variar entre seis e US$ 10,000 por estudo, na minha experiência. Portanto, você não apenas não poderá aceitar a depreciação para sempre, mas também poderá retirá-la imediatamente. Você tinha que gastar de seis a US$ 10,000 para ter o luxo de fazer isso. Então, sim, você economizará US$ 350,000, mas também sofrerá algumas perdas em algumas das outras maneiras que descrevo.
Dito isto, se estivermos entrando em um mercado como o atual, onde espero ver melhores oportunidades do que conseguimos ver, os 300 a 350,000 extras que você gastaria em impostos serão suficientes. você é mais bom do que normalmente seria. Se estivéssemos entrando em um mercado onde os preços continuassem subindo, subindo, subindo, subindo, subindo. E não importava quanto dinheiro você tinha. Você simplesmente não conseguiria comprar nada e, se o fizesse, perderia dinheiro ao comprá-lo ou ele poderia quebrar. Essa é uma história diferente. Mas estamos em uma situação agora em que você poderia pegar esses 350,000 e esperar para ver se vai cair mais. Será que vai, entre aspas, travar? Ter capital neste momento é mais benéfico do que ter capital noutros cenários onde o imobiliário continua a explodir por causa de todo o dinheiro que o governo está a imprimir.
Então, eu meio que me inclino para o fato de que acho que você deveria fazer isso, certo. Outra coisa a se pensar é que, se você estiver investindo sabiamente para o futuro e aumentando seu patrimônio, há maneiras de ganhar dinheiro em imóveis que não são tributáveis, que não são fluxo de caixa. Então você tem que relatar seu fluxo de caixa como receita, porque ele é. É por isso que quando as pessoas dizem: “Fluxo de caixa, fluxo de caixa, fluxo de caixa”, e ficam com pequenos cifrões nos olhos, como o Tio Patinhas, e ficam obcecadas com o fluxo de caixa porque isso vai resolver todos os seus problemas. problemas. Isso não acontece. Isso não acontece. Agora, está ótimo. Não estou dizendo para evitar isso, mas estou dizendo que não é tão bom quanto esperamos que seja.
Quando você obtém patrimônio, pode fazer refinanciamentos de saque que não são tributados, de forma alguma. E o legal de um refinanciamento de saque é que geralmente leva muito tempo para acumular patrimônio. Então, normalmente, durante o tempo em que você construiu esse patrimônio, os aluguéis da coisa que você comprou aumentaram. Portanto, no momento em que você faz um refinanciamento de saque, os aluguéis aumentaram o suficiente para suportar a dívida adicional que você está contraindo no refinanciamento de saque. Então você realmente não corre nenhum perigo. Você não perde dinheiro quando faz isso. O imóvel continua pagando o empréstimo que você contraiu. Você recebe um refinanciamento de saque, que não é tributado. Você pode viver com esse dinheiro ou reinvesti-lo em futuros imóveis que terá que continuar comprando se quiser usar estudos de segregação de custos e depreciações de bônus.
O último ponto que acabei de pensar e que vou lançar como uma cereja no topo do bolo para você, Sr. Jack Graham, é que a depreciação dos bônus não existirá para sempre. Na verdade, acredito que em 2023, o valor deverá voltar a ser reduzido para onde você só pode obter 80% do valor e, em 2024, apenas 60%, e assim por diante, até que, eventualmente, chegue a zero. Então, se você está pensando em fazer isso, eu diria que você deveria fazer isso agora, porque a cada ano, isso se tornará cada vez menos benéfico, até que não exista mais. Muito obrigado pela sua pergunta. Por favor, deixe-nos saber o que você decide.
Tudo bem, esse foi o nosso show de hoje. Mas vocês têm algumas coisas de alto nível bem ali no final, com algumas palavras bonitas como segregação de custos, depreciação de bônus, algumas coisas legais aí, e então vocês também têm algumas coisas de iniciantes como: “Ei, que empréstimo posso usar para comprar minha próxima casa e devo comprar uma casa? Como posso manter alta minha dívida com a renda se continuo hackeando casas?” E é para isso que estamos aqui. Queremos oferecer a você o máximo de valor possível para que você possa encontrar liberdade financeira por meio do setor imobiliário, assim como muitos de nós, inclusive eu, fizemos. E adoraríamos sentar aqui e torcer para vocês, pessoal, para observar vocês no caminho.
Então, muito obrigado por acompanhar. Se você quiser saber mais sobre mim em particular, pode me seguir nas redes sociais @davidgreene24. Vá me seguir no Instagram agora mesmo. Você também pode me encontrar no YouTube acessando youtube.com/@, little @ sign, davidgreene24, e se inscrever no meu canal e conferir os vídeos que tenho lá onde faço coisas um pouco mais pessoais. Você também pode nos seguir em BiggerPockets no YouTube. Você pode nos seguir no Instagram. Você pode nos seguir em todas as redes sociais. Então nos procure lá em cima e acompanhe também.
Olha, livre-se de algumas porcarias da sua vida. OK. Livre-se de algumas coisas que não estão ajudando você em nada. Apenas a rolagem estúpida ou a rolagem da destruição que você faz, e comece a realmente ouvir coisas que vão lhe proporcionar um futuro melhor do que o que você tem agora. Muito obrigado pelo seu tempo e atenção. Eu amo vocês, caras. Se tiver tempo, confira outro vídeo, caso contrário, nos vemos na próxima semana.
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Neste episódio cobrimos:
- Como hackear uma casa mesmo em um mercado imobiliário de alto preço
- BRRRRing para uma taxa de juros mais alta e quando faz sentido sacar
- Estratégias de financiamento criativas e se vale ou não a pena usá-los para imóveis residenciais
- Empréstimos de margem e quando faz sentido tirar influências a partir de sua carteira de ações
- ROI (retorno do investimento) versus ROE (retorno sobre o patrimônio líquido) e como avaliar uma propriedade de aluguel primária transformada
- Invasão de casasO efeito na vida familiar e quando se mudar não vale o dinheiro gasto
- Bônus depreciação explicado e os votos de ganho de curto prazo e dor de longo prazo de grandes deduções fiscais
- E So Muito mais!
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