Cidades de futebol com fluxo de caixa!

Dave:
Olá a todos. Bem-vindo ao podcast BiggerPockets. Meu nome é Dave Meyer e gostaria de começar desejando a todos um feliz ano novo. Este será um episódio muito divertido do podcast onde falaremos sobre alguns dos melhores mercados para investir nos Estados Unidos. E para fazer isso, trouxe meus amigos e co-apresentadores do podcast On The Market para se juntarem a nós. Primeiro temos Kathy Fettke se juntando a nós. Kathy, conte-me uma de suas resoluções de ano novo este ano.

Katya:
Oh cara. Eu diria que é para assistir menos Outlander antes de dormir.

Dave:
O que é Outlander?

Katya:
Comecei a assistir porque o sonho da minha sogra era ir para a Escócia e então Rich e eu estamos levando ela para a Escócia e ouvi dizer que há uma turnê inteira na Escócia para Outlander. É um show passando, não sei, na Escócia. Então agora estou viciado, mas o que acontece é que fico acordado até tarde assistindo e não acordo cedo o suficiente e adoro acordar cedo, então só preciso limitar isso. Eu só preciso recuar um pouco do Outlander.

Dave:
Para ser sincero, esperava uma resolução de Ano Novo relacionada com o setor imobiliário, mas cada um de nós tem que ter os seus próprios objetivos. Então, se você está tentando assistir menos Outlander, estamos todos aqui para apoiá-la nessa resolução, Kathy.

Katya:
Bem, é relacionado ao setor imobiliário porque assim vou dormir mais cedo e acordar mais cedo e poder me concentrar mais no setor imobiliário.

Dave:
Eu gosto disso, melhor mentalidade. Tudo bem. Henry Washington também está se juntando a nós vindo do noroeste do Arkansas. Henry, em qual resolução imobiliária você está trabalhando este ano?

Henry:
Oh, Kathy, Outlander é um programa tão estranho.

Katya:
Isso é estranho.

Henry:
Minha esposa assiste e talvez eu apenas perceba nas partes mais estranhas, mas penso: “Isso é um pouco demais para mim, um pouco demais para mim”. Minha resolução de ano novo é terminar minha resolução do ano passado. Então, no ano passado, estabeleci uma meta de perder cem quilos e consegui 65% do caminho, então tenho mais 35 quilos que preciso perder em 2024.

Dave:
Caramba cara. Você deveria estar muito orgulhoso de si mesmo. 65 libras, isso é muito, muito impressionante.

Katya:
Isso é.

Dave:
Você parece bem. A última vez que te vi-

Katya:
Você parece ótimo.

Dave:
… você está ótimo e estamos muito orgulhosos de você.

Henry:
Você pode continuar dizendo isso, na verdade. Está bem.

Dave:
Mais uma vez, vocês dois estão falhando em seus objetivos imobiliários, mas eu realmente apoio vocês em sua resolução. Talvez James Dainard, nosso último co-apresentador de Seattle. Qual é a sua resolução? Você tem que me dar algo sobre imóveis.

James:
Bem, direi que a última resolução de Ano Novo que falamos em nosso podcast, eu nem consegui um dia. Foi para sair da Rockstar. Acho que simplesmente continuei, então falhei. Eu falhei nisso. Não vou colocar isso de volta na agenda. Bem, minha resolução de Ano Novo é sempre fazer mais negócios. Meu objetivo é fazer com que nosso volume volte aos níveis de 2021 porque eles eram apenas… Estávamos esquentando e obviamente 2023 foi muito mais estável. Provavelmente caímos 30%. Então, quero voltar ao volume mágico de vendas de 2021.

Katya:
E mesmo assim falei com você ontem e você disse que também queria desacelerar um pouco.

James:
Eu sei.

Dave:
Eu não acredito nisso. Essa é a resolução dele da Rockstar. É um absurdo completo. Ele está mentindo completamente.

James:
Sim, Kathy me pegou por um momento. Eu estava entre duas coisas diferentes no momento, mas então você continua. Você bebe um Rockstar e está de volta.

Dave:
Então essas coisas estão relacionadas. Tudo bem eu já entendi.

James:
Sim, picos e vales.

Dave:
Para mim, minha resolução é se você acompanha o podcast On The Market ou sabe alguma coisa sobre mim, moro na Europa e tenho investido quase inteiramente de forma passiva nos últimos quatro anos e minha resolução é recomeçar a comprar diretamente para uma única família , pequenos negócios multifamiliares nos EUA. Vou visitar alguns mercados nas primeiras semanas de janeiro para escolher onde fazer isso e estou muito animado para voltar a essa parte do meu portfólio imobiliário. E com isso é uma boa transição, acho que para o que estamos falando hoje, que são alguns dos melhores mercados para investir nos Estados Unidos. E achamos que uma maneira muito divertida de apresentar informações sobre bons mercados é acompanhar os quatro times que estão nos playoffs universitários da NCAA no momento. Então, cada um de nós aqui no programa representará uma das cidades e faculdades nos playoffs.
Então James representará Seattle e a Universidade de Washington. Kathy representará o Texas em Austin e nos Longhorns. Henry, o Crimson Tide de Tuscaloosa, Alabama e eu representaremos Ann Arbor, Michigan, para a Universidade de Michigan. E eu quero que vocês… Estamos fazendo isso porque é uma maneira divertida de falar sobre mercados e debater sobre quais diferentes métricas são as melhores e mais importantes.
Mas enquanto falamos sobre essas coisas, pense nas diferentes métricas e naquelas que são mais importantes para você e sua estratégia. O que penso que todos concordaríamos, apesar do debate que estamos prestes a ter, é que mercados diferentes funcionam para pessoas diferentes. Não existe o melhor mercado nos Estados Unidos. É realmente uma questão de qual mercado funciona para você. Então, enquanto falamos sobre essas coisas, basta anotar quais métricas, quais pontos que cada um de nós faz que são aplicáveis ​​à sua situação e depois ir utilizá-los quando fizer pesquisas de mercado e tomar decisões sobre seus negócios. Então, sem mais delongas, vamos entrar em nosso primeiro mercado. Vamos começar com James porque ele consegue uma bandeja fácil e vamos deixá-lo apresentar algumas estatísticas e falar primeiro sobre seu próprio quintal. Então, James, primeiro conte-nos um pouco sobre os Huskies. O que devemos procurar nos jogos de hoje sobre os Huskies e depois nos contar um pouco sobre Seattle como mercado de investimentos?

James:
Bem, Seattle não é apenas o melhor mercado para investir, os Huskies são o melhor time deste ano. Eles estão em segundo lugar na classificação 13 e 0 e este é o último ano do Pac-12, o que é um pouco triste para mim porque eu cresci assistindo ao futebol Pac-10, Pac-12, e agora ele foi destruído e este é o último ano, então esperamos vencer o jogo final do campeonato e eles vão esmagar o Texas em 1º de janeiro e eu planejo ir ao jogo do campeonato no Texas, então estou animado para ir.

Dave:
James, você tem algum ritual para assistir ao jogo? Esse episódio sai no primeiro. Obviamente, estamos gravando com antecedência, mas você assistirá ao jogo enquanto todos ouvem. O que você faz para apoiar seus Huskies?

James:
Bem, quero dizer, assim que você colocar sua roupa íntima, você também terá que vestir seu equipamento. Então são chapéus e camisetas imediatamente. Direi que meus rituais Seahawk são muito mais agressivos, mas você só precisa representá-los. E então, na verdade, estarei na Austrália aleatoriamente, mas representarei o W em todos os continentes.

Dave:
Tudo bem. Bem, essa é uma imagem para todos pensarem durante o jogo de hoje, James. Mas por que você não nos conta sobre Seattle como mercado? Obviamente, este é o seu quintal onde você construiu toda a sua carreira. Então, conte-nos um pouco sobre por que Seattle é um mercado tão bom para você e quais estratégias as pessoas que estão ouvindo isso podem querer considerar.

James:
Sim, quero dizer, Seattle… Não apenas os Huskies são o melhor time, Seattle é provavelmente o melhor mercado em que conheço para investir. Eles dizem: “Oh, é caro. As leis dos proprietários podem ser duras”, e tudo isso é verdade, mas é uma cidade incrível para investir em geral. Para lhe dar uma ideia rápida do que é, há mais de quatro milhões de pessoas e a taxa de desemprego é de 3.9%. O que torna Seattle tão bom para investir é que a renda média é de 97,000 e no espaço de tecnologia é mais como, eu acho, cerca de 120,000 e temos muitos trabalhadores condensados, muito bem pagos e muito bem empregados, e o preço médio das casas é de apenas em 699, 750. Portanto, para a renda que está sendo gerada, é na verdade um tanto acessível. Mas a razão de ser um mercado tão bom é que construímos um portfólio incrível. Podemos gerar um fluxo de caixa de 10 a 11% em dinheiro sobre retornos de caixa todos os anos.
Fazemos isso e a razão pela qual é um mercado tão bom para investir, é um grande valor agregado porque o que temos é uma cidade em expansão onde a tecnologia está se expandindo. A razão pela qual a tecnologia está se expandindo é porque não cobramos imposto de renda em nosso estado. E como essas empresas de tecnologia de São Francisco precisam começar a competir com a Amazon, certo? Nossas duas grandes âncoras são a Microsoft e a Amazon, nossos grandes centros tecnológicos. O que aconteceu é que o Google, a Apple e todos os outros tiveram que vir para a nossa cidade porque não podem competir com os salários, porque sempre que você ganha mais de 13% do que a Califórnia, a qualidade de vida das pessoas aumenta automaticamente. Portanto, é uma cidade em expansão e temos visto muito crescimento e o crescimento vai continuar.
A expansão tecnológica em todo o mercado é enorme. A Microsoft está construindo um campus de 10 anos. A Apple está investindo em seus campi, o Google está expandindo seus campi. Esse dinheiro da tecnologia é dinheiro real que está entrando e construindo infraestrutura. Mas você não só pode ganhar muito dinheiro com retornos em dinheiro se estiver interessado em valor agregado, como também ganhamos uma média de 35 a 40% em nossas propriedades flip e negócios de desenvolvimento. Portanto, é um negócio de alto retorno.

Henry:
Bem, James, uma coisa em que não concordo com você é que eu também usava roupas íntimas Husky, mas isso era porque era da marca Fat Kid e era isso que eu usava quando era criança. Fora isso, acho que o que você quis dizer é que Seattle é um ótimo mercado de investimentos para quem já tem dinheiro. Quero dizer, os preços são caros e isso significa que você terá que dar uma entrada e 20% de $ 200,000 em algum lugar do Meio-Oeste é muito mais fácil do que 20% de $ 550,000 para um fixador superior. Então, acho que você precisa ser muito criativo se for um novo investidor que não tem muito dinheiro para poder entrar em um mercado como Seattle e tirar vantagem. Concordo. As margens que você tem, cara, fico com ciúmes quando vejo seus lucros e seus rendimentos em uma jogada, porque você ganhará em uma jogada o que levaria quatro ou cinco para ganhar, mas parece um pouco mais arriscado também. Então Seattle me assusta.

Katya:
Sim, eu concordo. Quero dizer, Seattle é um ótimo lugar para investir há 20 anos. Eu não investiria lá a menos que fosse James Dainard e realmente soubesse como fazê-lo ou se houvesse pequenos bolsões lá fora que estão crescendo ou ainda a serem descobertos, talvez isso pudesse funcionar. Mas as pessoas que conheço, Tarl Yarber, por exemplo, não estão comprando e mantendo, e eu sou um investidor que compra e mantém, então não acho que funcionaria para mim.

Dave:
James, o que você diz sobre isso? Você acha que pessoas normais podem participar?

James:
Pessoas normais podem participar. Trabalhamos com clientes regulares o dia todo. Funciona para qualquer faixa de preço só porque certos bolsões de Seattle são caros, isso é certo, mas também há bolsões muito acessíveis. Você pode vender uma casa e comprá-la por 350,000, vendê-la por 499. Você pode comprar imóveis para alugar por 350,000 e eles só precisam de um pouco mais de trabalho. O bonito é estar em um mercado caro ou em um mercado mais caro com grandes posições de capital, isso permite que você aproveite mais, então você não precisa disso… Mesmo que o preço seja maior, você pode obter descontos maiores com maior patrimônio posições e assim você pode acumular sua alavancagem, se quiser. E como investidor, trata-se de descobrir esse mercado. No primeiro negócio que fiz, tive que pegar um financiamento de cem por cento e pagar por ele, mas isso me deu tanto patrimônio que me deu a pólvora. Eu poderia começar a rolar a partir daí. Portanto, esse primeiro negócio pode lhe dar esse dinheiro para crescer muito rapidamente.

Henry:
Vocês ouviram aqui, pessoal. James Dainard lhe dará o dinheiro para seu primeiro negócio em Seattle, Washington, para você começar.

James:
E lembre-se do que eu disse, paguei muito dinheiro por esse dinheiro. Você varia as taxas.

Dave:
Tudo bem, James, você fez um trabalho decente se defendendo, mas acho que todos os problemas de James, as opiniões de James são um pouco tendenciosas, visto que ele só investiu em Seattle. Então vamos para uma parte diferente do país, que tem estado no centro de muitas notícias nos últimos anos. Kathy, você tem a Universidade do Texas em Austin, Texas. Conte-nos um pouco sobre a equipe. Adoraria ouvir seu relato de como é a equipe e depois nos contar sobre o mercado.

Katya:
Bem, ouça, se eu tivesse 17 anos, definitivamente consideraria ir para cá. O time é o Longhorns, claro, com recorde de 12 a um, probabilidade de vitória nos playoffs do futebol universitário de 25%. James está balançando a cabeça.

Henry:
James não tem chance.

Katya:
Austin é legal, Austin é estranho. Isso é o que eles dizem. É um ótimo lugar para investir a longo prazo. Há anos que é o queridinho dos investidores imobiliários e neste momento é um mercado comprador. E o realtor.com acabou de publicar e previu que para 2024, na verdade, os preços irão… A previsão deles continuará a diminuir. Eles disseram 12%. Então é um bom momento para comprar agora? Bem, se você conseguir um ótimo desconto, melhor que 12%, provavelmente. Mas acho que Austin será um ótimo lugar para conhecer e entender porque os preços parecem estar caindo. Eles caíram cerca de 10% na cidade e na área de Red Rock. Pelo que entendi, alguns mercados provavelmente ainda mais. Então esta é uma cidade que está crescendo. É a nova Seattle. Desculpe, James, mas você tem Google, Tesla, Amazon, Apple. Você tem a SpaceX, Meta expandindo bilhões e bilhões de dólares entrando lá.
Apenas Elon Musk sozinho com Tesla trazendo 10,000 empregos e se você o ouviu em seu outro podcast recente, ele diz que isso traz seis X isso ou algo assim, porque então há todos os serviços necessários. Então Austin não está desacelerando o crescimento, é só que os preços subiram tão dramaticamente nos últimos anos que estão diminuindo gradualmente, e isso para mim diz que poderia haver uma oportunidade de compra em 2024 e seria um bom momento para realmente obter conhecer os bairros. Agora, se você for se mudar para lá e esperar, ótimo. Especialmente se você conseguir um duplex ou fourplex, alugar essas outras unidades e mantê-las por um longo prazo, eu acredito que Austin… No momento, o preço médio de uma casa é de US$ 459,000 em comparação com Seattle, que era de 699,000. Eu realmente acredito que Austin é o novo Seattle. Mais uma vez, desculpe, mas acho que há espaço para crescimento, mas não no próximo ano, nem em 2024.
Mas quando os preços caem, é um mercado comprador. Você quer comprar no mercado de um comprador. Muitas vezes as pessoas ficam confusas e querem comprar no mercado de um vendedor quando todos estão comprando e o vendedor tem o poder. Agora você tem o poder. Então, eu ficaria de olho em Austin. Você ainda não terá fluxo de caixa tão bem quanto algumas outras cidades que também estão crescendo no Texas. É por isso que nos concentramos em Dallas, onde o preço médio das casas é mais baixo. Estamos olhando para San Antonio. O mercado, toda aquela área entre San Antonio e Austin, será uma área metropolitana como San Jose e San Francisco, onde tudo isso cresceu. Acho que isso vai acontecer lá entre San Antonio e Austin. Portanto, muitas oportunidades se você comprar certo e puder segurá-las, talvez sejam boas para inverter se você conhecer bem o mercado e não talvez este ano, mas nos próximos anos.

Dave:
Pobre, pobre, Kathy. Estamos dando a ela o maior mercado de correção em todo o país para tentar defender agora e você está fazendo um trabalho admirável. Eu te darei isto. Mas-

Katya:
Muito Obrigado.

Dave:
… Só estou brincando porque há um tipo de dinâmica estranha neste momento, onde muitos dos mercados que estão vendo as maiores correções também têm alguns dos melhores fundamentos de longo prazo, como o melhor crescimento populacional, o melhor crescimento econômico, o melhor crescimento do emprego. Então, na verdade, é uma oportunidade, só estou brincando com você, mas acho que é um daqueles mercados com os quais você precisa ter muito cuidado.

Katya:
Sim.

Dave:
Kathy, se você estava mudando para este mercado, você disse invertendo. Há alguma outra estratégia que você acha que as pessoas deveriam considerar?

Katya:
Se você está na Califórnia e está se mudando para Austin, ainda é super barato. Então, vejo pessoas fazendo isso e tenho amigos fazendo isso e eles estão comprando casas que podem consertar e vão morar lá por um tempo e acho que vão se dar muito bem, especialmente se você ' Estou comprando em algumas dessas áreas onde todo esse crescimento está acontecendo, o que está acontecendo em todos os lugares, honestamente.
Então, sim, se você pretende morar lá, acho que você se sairá bem no longo prazo se quiser construir algo potencialmente. Honestamente, eu não faria isso em 2024. Faria no final porque, como eu disse, realtor.com divulgou sua previsão habitacional para 2024 e não parece bom para Austin em termos de preços. Parece que ainda está caindo, mas também vimos as taxas de hipotecas caírem, então quem sabe? Quem sabe? Você tem que saber. É exatamente como James disse. Ele está fazendo funcionar em Seattle. Se James conseguir fazer funcionar em Seattle e você conhecer Austin bem o suficiente, eu lhe digo agora, há ouvintes e eu adoraria ouvir isso nos comentários. Eu quero ouvir de vocês. Há ouvintes que estão ganhando muito dinheiro em Austin. Eles simplesmente sabem disso bem o suficiente para serem capazes de fazer isso funcionar.

Henry:
Concordo. Acho que é uma mentalidade de investimento diferente em um mercado como Austin, porque Austin será bom para o acúmulo de riqueza real. Se você puder entrar agora e negociar um negócio realmente bom porque as taxas são altas e não há muita concorrência, as pessoas que estão vendendo agora precisam vender, caso contrário, por que mais estariam fazendo isso? E então, se você pudesse entrar, encontrar algo agora e talvez isso não lhe dê muito dinheiro nos próximos um ou três anos, talvez não lhe dê muito dinheiro, mas se for aumentar em valor em 50, 70, cem mil dólares nos próximos cinco anos porque à medida que as taxas caem e a demanda aumenta, as pessoas querem morar em Austin porque é legal e divertido e há comodidades enormes e por tudo isso legal e divertido, você obtém a um preço mais acessível do que morar em uma cidade costeira.
E então há qualquer lugar que tenha uma reputação como aquela para onde as pessoas vão querer se mudar e vão querer ter casas próprias. E assim, se você comprou algumas dessas propriedades agora, quando pode obtê-las por um bom preço e capturar essa valorização, a riqueza real é construída por meio da valorização e do pagamento da dívida ao longo do tempo. Portanto, é mais um jogo de longo prazo. Você não obterá um fluxo de caixa fenomenal mês após mês nesse mercado, a menos que seja um especialista de mercado e saiba exatamente onde pode fazer isso. Portanto, é apenas uma estratégia diferente, mas isso não significa que você pode ' não ganho dinheiro lá.

Dave:
Tudo bem. Então, James, Kathy o convenceu de que Austin é a nova Seattle e você vai abrir uma loja e começar a vender casas em Austin?

James:
Ei, eu gosto de Austin e parte do motivo pelo qual também gosto de Austin é que era um mercado um pouco mais borbulhante e, portanto, está recebendo mais correção excessiva. Então eu acho que o mercado ainda está em pânico. Então você pode conseguir algumas boas compras e o mercado fica assustado. Há algumas despedidas aí. Concordo com Kathy nisso, mas é por isso que Seattle é realmente melhor que Austin. É menos borbulhante, é menos… Vou ser sincero, é um lugar menos legal para se viver. E assim, durante a pandemia, eles viram um aumento populacional muito maior do que Seattle, porque era um lugar legal e chique para se viver.
E eu entendo, Austin é uma cidade muito legal. Eu gosto de ir para lá. Eu investiria lá, mas Seattle é muito mais estável. Não tivemos aumento porque Seattle é um pouco mais chuvoso. Não tem a mesma frieza, mas a estabilidade é o motivo pelo qual gosto muito mais de Seattle do que de Austin. E falando nisso no futebol, como o Texas tinha 12 anos e um e é o favorito para vencer? Todo mundo está sempre se protegendo contra Seattle. Eles nos deram 12 1/2% de chance e o Texas tem 24% de chance. Vamos ver como isso vai, mas garanto que os Huskies vão vencer e também garanto que Seattle vai lhe render mais dinheiro.

Dave:
Você vai garantir com seu próprio dinheiro, James? Se alguém perder dinheiro, você irá reembolsá-lo?

James:
Na verdade, não quero nunca garantir retorno. Então venha nos encontrar e nós o ajudaremos em todo o processo.

Henry:
SCC entrou no chat.

James:
Sim, isso não é uma garantia.

Dave:
Adicionaremos um aviso no final do show.

James:
A estabilidade é fundamental e Seattle provou nos últimos 18 meses que é um mercado muito mais estável.

Dave:
Tudo bem. Bem, Kathy, obrigado por trazer essa informação para nós. Até agora, James representou Seattle e o favorito de sua cidade natal e sua alma mater, os Huskies. Kathy representou a Universidade do Texas e os Longhorns. Agora, Henry, estamos nos mudando para a sua região com a Universidade do Alabama. Conte-nos sobre o Crimson Tide e Tuscaloosa.

James:
Alabama. Sim, cara, isso está certo na minha… Eu moro essencialmente em um mercado que é muito semelhante ao Alabama, sendo Fayetteville, Arkansas. Principalmente uma cidade universitária, mas o que é legal no Alabama é que há muito mais dinâmica de mercado do que apenas a faculdade. Quando você olha para a economia em Tuscaloosa, Alabama, você não só tem a Universidade do Alabama fornecendo toneladas e toneladas de empregos, mas também tem o sistema de saúde no Alabama, e a Mercedes tem uma fábrica onde eles fabricam um muitos SUVs da Mercedes no Alabama. Portanto, há muitos empregos disponíveis. Você tem um preço médio de casa bastante acessível de pouco mais de US$ 200,000, mas o que é legal é que você tem um aluguel médio de US$ 1,600. Então essa é uma relação aluguel/compra muito boa e está entre as mais baixas… Tem taxas de vacância mais baixas do que a média nacional.
Tenho certeza de que muito disso tem a ver com faculdade ou moradia estudantil, mas quando você combina o salário médio, bem, o salário médio é pouco menos de 55,000 por ano. Então, quando você combina um salário médio com bons empregos, o crescimento populacional que cresce ano após ano, com um preço médio de aluguel bastante decente e um preço médio de casa bastante baixo, é um ótimo lugar onde você pode realmente comprar propriedades que não apenas vão ao fluxo de caixa, mas eles vão ficar alugados com taxas de vacância mais baixas, ou seja... E com taxas de vacância mais baixas, isso significa apenas que há menos concorrência. Se algo estiver no mercado para alugar, normalmente será alugado. E assim você poderá saber que terei inquilinos consistentemente que pagarão um bom aluguel que cobrirá minha hipoteca mais minhas despesas. Terei ótimas pessoas com ótimos empregos em mais de um setor.
E então sim, não é um lugar sexy como… Com licença, sim, não é um lugar sexy como Seattle ou Austin, mas ainda há muitas coisas divertidas para fazer. É uma cidade universitária. Acredite em mim, fui a um jogo de futebol no Alabama. Essas pessoas não deixam de se divertir lá fora. Há muitos bons momentos em Tuscaloosa, Alabama. Portanto, acho que é um ótimo lugar para investir seu dinheiro. Possui ótimos fundamentos e dinâmica de mercado.

Katya:
Sim, parece meu tipo de mercado. Veja só, preço médio da casa, 208,000, aluguel médio, 1,600. Esses números funcionam, especialmente se você tiver moradia estudantil e puder alugar por quarto. Eu não fiz isso, mas cara, aposto que pode ser lucrativo. Então, vou dar um joinha.

Dave:
Eu gosto desta porque na verdade é uma cidade universitária. Obviamente, existem universidades gigantes em Washington, Seattle e Austin, mas nunca estive em Tuscaloosa, mas fizemos outro show onde representamos mercados e fiz algumas pesquisas sobre Tuscaloosa e realmente parece uma espécie de motor disso cidade. Henry mencionou que há fabricação de automóveis, há outras indústrias, mas realmente parece centrada na cidade e que há muitas atrações ao redor da universidade. Eles estão construindo instalações artísticas lá. E dado o espírito do programa falando sobre qual é a melhor cidade universitária, gosto da ideia de um lugar que é realmente alimentado pela própria universidade. Henry, conte-nos um pouco mais sobre o jogo. O quanto você se divertiu?

Henry:
Bem, quero dizer, foi um bom momento para todos. Fizemos algumas festas antes do jogo e depois fomos ao jogo e não sei se você sabe muito sobre o Alabama como time de futebol e o Arkansas como time de futebol, mas não nos saímos bem quando jogamos contra eles. Então não estávamos no jogo o tempo todo porque nos divertíamos mais nos lugares que estávamos antes do jogo. Então ficamos por lá, torcemos, o jogo acabou no intervalo e voltamos e afogamos nossas mágoas.

Dave:
Isso parece certo. Bem, estou feliz que você pelo menos tenha se divertido. Tudo bem. Bem, agora passamos por Seattle, Austin e Tuscaloosa, Alabama. Portanto, tivemos dois mercados mais caros, mas com fundamentos sólidos e muito crescimento económico. Aí Henry nos trouxe Tuscaloosa, que é mais uma cidade universitária, uma cidade grande. Tem quase 278,000 habitantes, portanto é uma cidade grande, mas muito mais acessível.
E o último mercado sobre o qual falaremos hoje, trarei para vocês, que é Ann Arbor, Michigan e a Universidade de Michigan com os Wolverines. E devo dizer a vocês que estou muito animado porque Kailyn, nossa produtora, me designou para a Universidade de Michigan, porque assisti a um total de um jogo de futebol americano universitário em toda a minha vida. E enquanto eu fui a alguns jogos D-III na minha faculdade, mas um jogo universitário D-I e foi na Universidade de Michigan. Eu estava no segundo ano da faculdade e fui ver alguns amigos e usando a técnica de avaliação de Henry sobre o quanto você se divertiu na festa, estou convencido de que Ann Arbor é o melhor mercado imobiliário de todo o país porque tivemos um muito bom naquele jogo de futebol americano universitário.
Mas, na verdade, Ann Arbor é um mercado muito interessante. Mais ou menos semelhante a Tuscaloosa, é realmente centrado na universidade, mas tem uma população muito grande. São 366,000 e, na verdade, é uma das maiores universidades de todo o país e tem fundamentos muito bons. Então é um lugar de alta renda. A renda média é de quase 80,000, mas o preço médio da casa é de apenas 381,000. Então, se você comparar isso apenas com mercados de lixo absolutos como Seattle, onde sua renda média é mais alta, é, sim, 97,000, mas o preço médio de uma casa é 700,000. Portanto, a relação entre aluguel e preço em Michigan é muito melhor. Na verdade, está crescendo este ano. Tivemos um crescimento de preços de 3%, o que certamente é melhor do que Austin, que está quebrando agora. E também temos um crescimento sólido de aluguéis. Portanto, do meu ponto de vista, a Universidade de Michigan não é apenas a cidade que melhor investe, mas também a favorita para vencer os playoffs do futebol universitário, com 38.5% de chance de vitória. Então, estou me sentindo muito bem com Ann Arbor agora.

James:
Michigan é meu segundo time de futebol americano universitário favorito e vou representá-lo. Um dos itens queridos que tenho em casa é um boné de campeonato nacional autografado por Charles Woodson. E então eu represento o azul, mas no que diz respeito ao investimento, acho que o grande ponto que Henry e Dave estão perdendo em seus mercados acessíveis, eu entendo, eles são realmente bons para o fluxo de caixa. Existem ótimas métricas de aluguel. Você pode ter um bom desempenho no fluxo de caixa se esse for seu plano e objetivo.
Mas mesmo que você esteja obtendo seu fluxo de caixa e ganhando US$ 500 por mês em uma unidade em uma casa unifamiliar, isso é um ótimo fluxo de caixa, são seis mil por ano, em um negócio em Seattle, posso criar cem posição patrimonial de mil dólares. Quando eu terminar de renová-lo, serão necessários 18 anos para que ambos os seus mercados se recuperem, após 12 meses, com a posição acionária que vamos ganhar. E é por isso que gosto de Seattle em vez de Ann Arbor e do Alabama. Você pode obter 20 anos de fluxo de caixa em nove meses apenas agregando valor estrategicamente a esse edifício.

Katya:
Sim, eu concordaria com isso.

James:
Pegue o suco.

Katya:
Eles são apenas dois mundos diferentes, certo? Se você está tentando aumentar a riqueza, não o fará em mercados onde o patrimônio não cresce, mas obterá fluxo de caixa. Portanto, depende apenas de onde você está. Se você está querendo fluxo de caixa agora e algumas pessoas querem, algumas pessoas já fizeram seu patrimônio. Eles querem investir e apenas viver do fluxo de caixa. E se for você, isso pode funcionar ou se você simplesmente não tem muito dinheiro. Uma propriedade de US$ 200,000 será um pouco mais fácil de conseguir do que uma de preço mais alto. Então, novamente, depende apenas de onde você está na vida, mas se você está tentando ganhar capital, esteja nos mercados de ações, não nos mercados de fluxo de caixa.

Henry:
Dave, não vou discutir muito com você aqui sobre Michigan. Acho que Michigan, como estado em geral, é um mercado imobiliário bastante adormecido, com ótimos fundamentos fora até mesmo de Ann Arbor. É um lugar onde você pode realmente obter algum fluxo de caixa e, em mercados como Ann Arbor e algumas das outras áreas mais populares em Michigan, você pode obter fluxo de caixa e depreciação. E muitas pessoas simplesmente não pensam em Michigan como um estado para investir porque parece ser um daqueles estados que as pessoas esquecem que é um estado, mas também você tem… É o clima. Acho que as pessoas veem isso como um lugar de clima frio e não querem morar lá e por isso não pensam nisso do ponto de vista de investimento. Mas Michigan em geral, eu acho, está super adormecido. Ótimos fundamentos de mercado. Se eu não tivesse um mercado imobiliário tão bom, estaria olhando para mercados como Michigan e Ohio, esses estados de clima frio e com grande dinâmica.

Dave:
Bem, obrigado, Henry, por me apoiar. Eu realmente aprecio isso. Agora que temos as informações para todos os quatro mercados universitários, quero que todos votemos. Sei que representamos a cidade que nos foi designada, mas gostaria da sua opinião sincera. Todos nós sabemos o que James vai dizer. Ele vai dizer Seattle, mas-

Katya:
Isso é fácil.

Dave:
… vamos apenas dar a ele a oportunidade de dizer o óbvio. Tiago, vá em frente.

James:
Vá Huskies, Seattle. Eu sei o que sei e vivi o que vivi e posso dizer que causa um enorme impacto estar nesta grande cidade metropolitana.

Dave:
Tudo bem. Portanto, temos um voto para Seattle. Kathy, você vai ficar com Austin ou onde você votaria?

Katya:
Eu realmente sou. Este é um lugar onde posso até aceitar fluxo de caixa negativo. Na verdade não, mas Austin está crescendo e os preços dos imóveis não estão agora, mas irão, irão com o tempo. Então, se eu tivesse que escolher entre os quatro, seria Austin. Do contrário, estaria fora de Austin e talvez de algumas outras cidades do Texas.

Dave:
Tudo bem. Uau, dois home run até agora. Henrique, o que você tem?

Henry:
Vou dar duas respostas e nenhuma delas é o mercado que representei. Então, se eu estivesse pensando agora em minha atual jornada de investimento, onde já construí um portfólio, tenho receitas provenientes não apenas de imóveis, mas de outras partes de negócios que possuo, não se trata mais apenas de fluxo de caixa para mim. É mais sobre a verdadeira criação de riqueza, capital próprio, valorização e benefícios fiscais. E então eu olhava para Austin, entrava e começava a comprar negócios realmente bons, mesmo que eles tivessem dinheiro negativo devido a mim. Se eu conseguisse alimentar um acordo de cem dólares por mês, mas esse acordo aumentaria em valor em 20, 30, 40, US$ 50,000 por ano e esse acordo compensaria minha conta de impostos em 40 a US$ 50,000 por ano, quero dizer , terei uma apreciação muito melhor lá do que no meu mercado atual.
E então, se eu tivesse que escolher um dos quatro como investidor, o lugar em que estou agora, vou dar uma olhada em Austin. Se eu fosse um novo investidor e estivesse entrando no jogo e quisesse começar, quisesse obter algum fluxo de caixa, quisesse que fosse mais acessível, menos arriscado, provavelmente irei olhar para o mercado de Michigan. Só acho que os fundamentos são ótimos com a população, a economia, os aluguéis médios e o preço de entrada das casas. Acho que você vai conseguir um pouco de… Você conseguiu um pouco de tudo, um pouco de fluxo de caixa, um pouco de valorização. Não é muito arriscado, é um jogo muito mais seguro.

Dave:
Tudo bem. Bem, estou votando no meu, que é Michigan, e isso também é genuíno por causa do que Henry acabou de dizer. Do jeito que estou em minha carreira de investidor, ainda quero obter valorização, mas estou procurando pelo menos um fluxo de caixa de equilíbrio modesto para que, idealmente, não tenha que investir nenhum dinheiro nisso. E então, quando olho para Michigan, gosto muito disso. Também gosto do Alabama porque gosto daquelas cidades que realmente têm uma demanda consistente devido ao clima universitário. Você sempre terá professores, sempre terá alunos. Sempre haverá um pouco de turismo, pessoas vindo para esse tipo de lugar. Então eu realmente gosto disso. Então, eu realmente não sei onde isso nos leva porque Henry votou duas vezes.

Katya:
Não, Henry disse Austin primeiro. Austin vence.

Dave:
Você é apenas mais convincente do que eu, Kathy, então vamos deixar Austin vencer. Acho que é um bom mercado.

Henry:
Você é um homem inteligente, Dave.

James:
Quer saber, bom para Austin.

Dave:
Também tem comida excelente e gosto de passear em Austin, então estou disposto a dar para você.
Esperamos que esta informação ajude você a entender esses quatro mercados específicos, mas acho que o mais importante é que fazemos esses tipos de programas para ajudá-lo a entender como pensar sobre os diferentes mercados. A maioria dos mercados nos Estados Unidos pode gerar dinheiro para os investidores em qualquer tipo de condição. Basta olhar para James, certo? Ele está investindo em um mercado muito caro e fazendo isso muito, muito bem. Você olha para outras pessoas que estão investindo em mercados menos caros como Tuscaloosa e provavelmente também estão se saindo muito bem, dada a sua situação pessoal. Esperamos que esses tipos de programas ajudem você a entender onde você está e a tentar alinhar os tipos certos de mercados, os tipos certos de estratégias para onde você está em sua carreira de investimento. Se você gosta deste programa, compartilhe-o com um amigo ou dê-nos uma boa crítica no Spotify ou na Apple. Muito obrigado a todos pela audiência e nos vemos no próximo episódio de On The Market.