A América está gritando por moradias acessíveis, mas ninguém quer construir

Dave:
Olá, pessoal. Bem-vindo ao No Mercado. Sou seu anfitrião, Dave Meyer, e hoje terei a companhia de dois respeitados economistas da Moody's Analytics para falar sobre aluguel e acessibilidade de habitação e multifamiliares.
Teremos uma conversa realmente fascinante e acho que, se você é um investidor imobiliário, um investidor comercial, com certeza vai querer ouvir isso porque Lu e Tom, que são nossos dois convidados de hoje, são realmente especialistas no crescimento dos aluguéis e nas quedas e recessões dos aluguéis, e eles têm uma opinião realmente fascinante e especializada sobre o que pode estar acontecendo com o crescimento dos aluguéis nos próximos anos.
Não vou abordar muito mais do que isso porque é uma conversa fascinante e quero entrar nela. Vou apenas dizer quem são essas pessoas rapidamente.
O primeiro convidado é Tom LaSalvia, economista sênior em imóveis comerciais, tendências emergentes e especialidade no setor imobiliário na Moody's Analytics. Ele é especialista em todo tipo de coisa, mas antes do programa me disse que multifamiliar é seu amor, e por isso oferece essa opinião de especialista.
Também temos Lu Chen. Lu é economista sênior da divisão imobiliária comercial da Moody's Analytics. Tem profundo conhecimento de economia urbana e risco de crédito, com especial interesse em habitação sénior e migração urbana.
Faremos uma pausa rápida e depois traremos Tom e Lu para falar sobre o mercado multifamiliar, o crescimento dos aluguéis e todos os tipos de outros tópicos fascinantes relacionados ao setor imobiliário comercial.
Lu Chen e Tom LaSalvia, bem-vindos ao On The Market. Muito obrigado por estar aqui.

Seg:
Obrigado por ter-nos.

Thomas:
Um prazer absoluto.

Dave:
Tudo bem. Lu, você lançou recentemente um artigo chamado Principais conclusões da atualização de acessibilidade habitacional do 4º trimestre, e esta foi, pelo menos para pessoas como eu, uma leitura fascinante. Acho que nossos ouvintes também iriam gostar.
Você pode nos contar um pouco mais sobre sua pesquisa sobre acessibilidade habitacional e o que ela tem mostrado ultimamente?

Seg:
Com certeza, Dave. Então isso é realmente querido e próximo do nosso coração. Como pesquisador de CRE na Moody's Analytics, nos preocupamos profundamente com a acessibilidade da habitação, que está na mente de muitos residentes americanos. Nós realmente começamos a acompanhar isso há mais de um ano, quando vimos um rápido aumento no aluguel do mercado em todos os níveis.
E ao olharmos para trás, para a série temporal, ao olharmos para trás, para os pontos de dados, a atualização mais recente realmente mostrou um problema grave em todos os níveis. Como descobrimos, os EUA estão agora sobrecarregados com rendas pela primeira vez em todo o país desde há mais de 20 anos, começamos a acompanhar isto.
Normalmente, quando nós, digamos, eu dei a eles metrôs ou os EUA estão sobrecarregados de aluguel e a medida que usamos é o índice de renda de aluguel. Então, essencialmente, medimos quanto de renda cada agregado familiar arrendatário paga durante um ano, em comparação com o seu rendimento familiar médio. Portanto, se o rácio de rendimento de aluguer atingir 30% ou mais, chamamos o agregado familiar arrendatário de sobrecarregado de renda.
E os EUA como um todo, no quarto trimestre de 2022, atingiram pela primeira vez esse limite de 30%, e isso foi superior a um ponto percentual em relação ao ano anterior e tem aumentado durante o último ano ou mais, e só recentemente tem sido moderado, mas ainda é uma tendência superior e que 30% é realmente aquele limite simbólico que nos preocupa e que também ama muitas das decisões políticas que têm tentado resolver esta questão da acessibilidade.

Dave:
Ah, ótimo. Obrigado. Tenho tantas dúvidas sobre isso, mas em uma delas você acabou de mencionar, que foi: por que 30%? Você acabou de dizer que é simbólico. É só isso ou existe alguma razão económica para que ter um rácio renda/rendimento superior a 30% seja particularmente importante?

Seg:
Absolutamente. Pense nesses 30% como um indivíduo. Se eu alugar uma casa e tiver que pagar 30% da minha renda anual no aluguel, é muito oneroso, mas existem, quero dizer, evidências acadêmicas e sociais que apoiam esses 30%. Então Tom, corrija-me se eu estiver errado.
Acho que o HUD está usando esses 30% há cerca de meio século. E a Universidade de Harvard também tem apoiado, e citando 30%, é claro que temos 50%, o que é até um limite extremamente oneroso, mas esses 30% são elevados para o agregado familiar médio em geral. Tom?

Thomas:
Em última análise, estes 30% foram decididos tendo em conta, em particular, as famílias com rendimentos médios e baixos e, em última análise, o que poderão ter de sacrificar se tiverem de pagar esses 30%, 35% ou 40%. Então não é como se você passasse de 29.9% para 30% e de repente tudo mudasse.
Então, voltando ao que o Lu estava falando sobre um marco ou de natureza simbólica, mas esses 30% ou cerca de 30% são importantes, principalmente em um ambiente inflacionário porque o preço de tudo tem subido inclusive as necessidades. Então as escolhas têm que ser feitas pela família.
E as famílias precisam de abrigo. Eles precisam de um lugar para morar, e costumamos dizer: “O aluguel come primeiro”. E o que isso significa é que tentaremos manter nossos filhos em nosso apartamento o maior tempo possível, sem ter que mudar suas vidas e se mudar para um distrito escolar diferente ou para uma casa menor, etc. E, infelizmente, talvez tenhamos que nos sacrificar em outras áreas. E acho que essa é a importância de estar nesse nível.

Seg:
E Dave, não tenho certeza se você ouviu um debate recente sobre o Federal Reserve trazendo de volta a inflação para a meta de 2%, e as pessoas têm questionado: “Por que é 2%? Por que não podemos aumentar esse valor para 4%?” Porque quão diferente é o crescimento anualizado de dois a quatro pontos percentuais? Provavelmente você não sentirá nada se estiver um pouco mais na média.
Mas, em última análise, como aconteceu com os dois anteriores, temos que nos ater a algum tipo de limite, mesmo que isso não signifique muita diferença se você estiver olhando para 29 pontos percentuais versus 31. Você só precisa ter algo para atenha-se. E descobriu-se que 30% é um consenso em que a academia, os decisores políticos e a sociedade concordaram que 30% é a linha que queremos seguir.

Dave:
OK. Bem, ótimo. Isso é muito útil. E só para recapitular, estamos falando da relação aluguel/renda, que compara quanto uma família tem que pagar de aluguel em comparação com sua renda familiar. E agora, pela primeira vez nos EUA, ultrapassou este limiar de 30%, o que significa que os EUA à escala nacional são agora uma, entre aspas, “nação sobrecarregada de rendas”.
Lu, você havia mencionado anteriormente que é a primeira vez que isso acontece. Houve outros períodos nos EUA em que o aluguel esteve próximo deste valor inacessível ou este é um fenômeno relativamente recente?

Seg:
Já há algum tempo que estivemos muito perto do limiar dos 30%, mas devo sublinhar que não chegámos a este ponto há uma década ou há duas décadas. Então, começamos a monitorar o índice de renda média nacional de aluguel. Começamos com 22.5% e isso foi em 1999.
Então, se você pensar bem, isso foi menos de um quarto, um quarto da média, do orçamento familiar de renda da mídia, e agora estamos perto de um terço do orçamento. E há períodos em que você pode ver que a taxa está moderando e há períodos em que você vê que a taxa está aumentando. E devo dizer que o segundo semestre de 2021 até agora é onde vemos esse rápido aumento dos encargos com aluguéis nas famílias americanas médias.

Thomas:
Sim. E acrescento que nas últimas duas décadas a trajetória geral tem sido ascendente, como o Lu mencionou. E o que isso nos diz é que existe um certo descompasso entre o lado do desenvolvimento da indústria e o lado da procura.
A população continua a crescer, a renda continua a crescer, mas de forma desigual. E quando isso acontece, estamos a utilizar recursos escassos para construir certos tipos de habitação ou outros tipos de imóveis no país ou infraestruturas no país. E, infelizmente, pouco a pouco, ao longo das últimas duas décadas, tornou-se cada vez mais caro comprar mais abrigos.
Agora, é claro, há nuances nisso, e não acho que queremos perder isso nesta discussão porque vocês, como família, ainda têm um pouco de escolha sobre onde morar. Seja em qual metrô você mora ou dentro desse metrô, qual bairro você escolhe, ou dentro desse bairro, qual prédio e qual metragem quadrada você escolhe.
Portanto, não estamos a dizer que todos os agregados familiares enfrentam este fardo, mas o que estamos a dizer é que o nível de rendimento geralmente gasto em abrigos continua a aumentar. E isso é verdade no lado multifamiliar das coisas. Isso é verdade no lado unifamiliar. E, pouco a pouco, mais uma vez, é necessário que haja compromissos, especialmente no lado de rendimento médio a mais baixo do espectro de rendimentos.

Dave:
É muito útil saber disso e parece que estamos vendo isso de forma generalizada, em várias classes de ativos, em muitos mercados diferentes, nos quais quero entrar. Mas estou um pouco mais curioso para falar um pouco mais sobre por que isso tem acontecido mais recentemente?
Você falou um pouco sobre isso, Tom. Parece um desequilíbrio entre a oferta e a procura em alguns mercados ou em alguns locais do setor imobiliário. Não necessariamente em imóveis para alugar. Já falamos sobre esse tipo de situação decorrente da falta de construção durante a pós-Grande Recessão.
Foi assim também no mercado de arrendamento? E também curioso, como você disse, já faz um tempo que está perto de 30%, mas só recentemente atingimos. Porque agora? O que aconteceu durante a pandemia que fez com que ela realmente atingisse esse ponto de ruptura?

Thomas:
Vou começar com a pergunta anterior de-

Dave:
Desculpe, isso foi como uma pergunta de seis partes.

Thomas:
Não não não não. Tudo relacionado.
A história do lado da oferta é bastante interessante porque tem havido muita construção multifamiliar nas últimas décadas. Tem subido e descido dadas as diferentes partes dos ciclos económicos em que vivemos. Mas a questão é onde o dinheiro foi gasto, o que considero muito interessante e realça a razão pela qual os níveis de renda estão a aumentar ao ritmo que têm aumentado. foi em relação aos salários.
Se você olhar para as últimas duas décadas sobre as quais continuamos falando, algo entre 80 e 90% do desenvolvimento dentro de multifamiliares foi em propriedades do tipo classe A. Não B, C. Não o, entre aspas, “habitação para força de trabalho” que está recebendo muita atenção recentemente. Então, estou deixando de fora todo o lado LIHTC do lado público, quando digo esse número de 80 a 90%. Mas ainda é muito revelador, certo?
Novamente, estes são recursos escassos. Sabemos que a mão-de-obra é escassa, sabemos que os materiais são escassos, e quando grande parte deste capital está a ser dedicado a esse tipo de habitação, e com razão do ponto de vista do mercado, porque ainda podem arrendar, certo?

Dave:
É isso aí.

Thomas:
Mas esses locais terão aluguéis mais altos e, em última análise, farão com que o mercado fique mais restrito no lado da força de trabalho. E vemos isso muito claramente em nossos dados. Classe A, a taxa de vacância tende a ficar em torno de 6%. As taxas de vacância das classes B e C oscilam em torno de três, três e meio por cento. E isso só mostra a diferença do que está acontecendo aqui.
E então você está realmente obtendo esse efeito ecossistêmico de habitação, onde grande parte da construção e do fornecimento ocorreu em uma área específica e isso por si só está causando o aumento dos aluguéis naquela área, mas então está fazendo com que os aluguéis subam para B e C também. E é de novo, voltando para quem está doendo mais? Está prejudicando mais as famílias de renda média e baixa.
Então, acho que respondi pelo menos algumas de suas primeiras perguntas sobre por que a história da oferta é do jeito que é. Mas Lu, se você quiser acrescentar algo e talvez depois pular para a segunda parte da pergunta.

Seg:
Não tenho muito a acrescentar do lado da oferta, mas continuarei também do lado da demanda. Portanto, se posso representar os millennials, devo dizer que a procura tem permanecido muito forte, à medida que os millennials estão a formar-se e a ter novos agregados familiares, em particular, nos últimos anos.
Então, se você pensar em quando o lado da demanda está aumentando, se você tem mais famílias entrando no novo mercado de aluguel e no mercado imobiliário em geral, e então temos esse período de COVID que tem esse choque, que permite que as pessoas se desloquem dos metrôs para metros.
Quero trazer algumas nuances no nível metropolitano, porque quando dizemos que a média nacional dos EUA está atingindo o limite de 30%, não estou tentando dizer que todos os lugares estão atingindo esses 30%. Portanto, há lugares que estão bem acima dos 30% de carga de aluguel, mas também há lugares onde, embora esteja abaixo do limite de 30%, você está vendo essa tendência crescente para alguns metrôs. E os metrôs, e se eu apenas ligar para alguns metrôs, Las Vegas, metrôs no Texas e Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach na Flórida.
Então, todos esses lugares do Cinturão do Sol têm visto o lado positivo da migração vinda de pessoas que realmente gostam de sol, de praia, de espaços mais espaçosos. E quando o COVID aconteceu, quando o trabalho remoto virou moda, virou uma possibilidade, virou uma necessidade. E você vê pessoas se mudando voluntariamente da Califórnia para lugares onde têm menos restrições do COVID, impostos mais baixos e casas mais baratas. Portanto, esse fluxo migratório está a fazer com que muitos metropolitanos acelerem o seu encargo de rendas.
Portanto, o lado da procura está realmente a adicionar pressão a este mercado já muito apertado. Então, se lembrarmos o que o Tom disse sobre o B e o C, todos esses lugares para a população ativa, e já termos um mercado muito apertado e ter esse choque do lado da demanda não está ajudando muito a situação.
É por isso que estamos vendo esse fardo crescente e o fardo crescente rápido, que realmente começou no final de 2021, continuar na maior parte de 2022, e só recentemente começamos a ver isso moderando um pouco.

Dave:
Isso faz todo o sentido. Estou curioso para saber se você vê o efeito oposto em algumas das áreas metropolitanas que estão perdendo população. Estaremos a assistir a um aumento na oferta e depois a uma subsequente pressão descendente sobre o crescimento das rendas?

Seg:
Tom, posso começar com São Francisco?

Thomas:
Ei, você mora lá, então vá em frente.

Seg:
Absolutamente. Portanto, São Francisco era uma das áreas metropolitanas que ainda vemos, o seu aluguer de mercado estava 1.6% abaixo, quase 2% abaixo do seu nível pré-COVID. Então isso foi depois de lutarmos por três anos e tentarmos fazer as pazes como todo mundo, e ainda temos aquela pequena lacuna. Acredite ou não.
O motivo foi que todo mundo que estava hospedado em São Francisco era um mercado muito apertado. Você tem apenas esse pequeno espaço para construir e o motivo de estarmos tendo esse problema é realmente impulsionado pela demanda. Portanto, a mudança na demanda, as pessoas sendo pressionadas e ficando tão fartas do incêndio florestal e das pessoas que podem se dar ao luxo de trabalhar em qualquer lugar. Então eles deixaram São Francisco, deixaram a Bay Area, eliminaram a demanda, e isso está criando um buraco muito maior para o fracasso.
Então, por outro lado, não só estamos vendo o declínio dos aluguéis, embora para muitos outros lugares gostemos de dizer que o crescimento dos aluguéis tem sido moderado, mas para São Francisco, na verdade, não conseguimos recuperar o atraso. Esse é um lado da história. E por outro lado, se você acompanhar, a renda familiar média tem aumentado e aumentado rapidamente por pessoas que estão realmente ganhando muito com o boom tecnológico, especialmente nos primeiros dois anos do período COVID.
Portanto, a diminuição da renda combinada com o aumento do rendimento é realmente um alívio, pelo menos no papel. O peso do aluguel para os moradores de São Francisco. É o que costumávamos ser, se você acompanhar a história dos 10 metrôs mais sobrecarregados de aluguel nas últimas duas décadas. Portanto, São Francisco entrou e saiu de cena por um bom tempo. Portanto, tem havido muita variação porque áreas metropolitanas como São Francisco, como Washington, DC. Portanto, todos esses mercados tecnológicos muito bem estabelecidos são muito cíclicos.
Portanto, seja qual for a recessão, o setor tecnológico é muito mais volátil do que muitos outros setores tradicionais. E você vê que isso está impulsionando essa demanda, impulsionando o crescimento da renda das áreas metropolitanas. E é por isso que São Francisco tem sido cerca de 30% há algum tempo e depois, quando a bolha das pontocom atingiu, saiu da lista e depois subiu novamente, alcançando acima e além dos 30% e voltando para baixo.
Portanto, tem havido variações, mas é interessante ver como um metro como São Francisco pode ser afetado tanto pela oferta como pela procura e, em certos casos, pode ser significativamente influenciado pela família locatária e pela sua decisão.

Thomas:
Sim. Vou pular aqui e não contrariar o que Lu está dizendo, mas quero trazer à tona o fato de que se isso está acontecendo em São Francisco, por que não aconteceria em Boston, em Nova York? Algumas das outras cidades que são conhecidas por serem cidades com aluguéis muito altos. E então é uma situação muito interessante aqui onde vimos toda essa migração no início da pandemia em direção ao Cinturão do Sol e tivemos todos esses queridinhos do Cinturão do Sol de Phoenix e Austin e Miami e Jacksonville e Tampa, etc., etc.
Aos poucos, ao longo dos últimos, eu diria 18 meses, estamos vendo talvez algumas dessas pessoas retornando para algumas dessas cidades caras do Nordeste, possivelmente à medida que o escritório volta um pouco. Mas há outra parte dessa história de demanda por cidades como essa, e ainda acho que São Francisco terá um pouco disso. E estas são cidades com estilo de vida que são únicas por si só.
E assim, embora se possa esperar muito menos pressão do lado da procura para Nova Iorque ou Boston, o que realmente vimos foi a formação de famílias a aumentar dramaticamente nestas áreas, e a actividade de arrendamento a aumentar dramaticamente nestas áreas no último ano e um metade. E o que isso nos diz é que existe essa qualidade.
Se as pessoas realmente estão escolhendo mudanças de estilo de vida, isso não significa que tudo seja para o Cinturão do Sol e não significa que todas as questões de acessibilidade sejam do Cinturão do Sol, porque estamos vendo taxas de aluguel/renda incrivelmente altas em algumas das cidades tradicionalmente caras. E Lu, acho que você pode me apoiar nisso com alguns dados de que essas áreas retornaram e não há redução de aluguel nem mesmo para essas cidades tradicionais de clima frio do norte.

Dave:
Você estava dizendo, você está dizendo que há formação de família, é possível que essas pessoas tenham ficado na situação de colegas de quarto ou morando juntas porque as coisas eram muito caras e agora que talvez haja um pouco menos de concorrência.
Eu sei que os aluguéis em Manhattan explodiram, mas você acha que há alguma razão pela qual a formação de famílias está aumentando agora?

Thomas:
Há um cronograma aqui que considero apropriado. No início da pandemia, não queríamos estar perto de outras pessoas. Ficamos com medo e também não precisávamos ir ao escritório. Muitas pessoas da geração mais jovem, muitas vezes, são as que povoam a cidade de Nova York.
Muitos deles voltaram com a mãe e o pai e dormiram no antigo quarto ou no sofá ou seja lá o que for que aquela sala de hobby se tornou ou o que quer que seja. E então vimos esse tipo de retração e atividade e foi aí que todos aqueles grandes descontos em Manhattan estavam sendo comentados e como se alguém quiser voltar para a cidade, há uma grande oportunidade de conseguir um grande desconto.
E então, um ano depois disso, quando todos tiveram que renovar, bem, todas aquelas crianças, todas aquelas pessoas que estavam no sofá da mamãe e do papai voltaram imediatamente. Não foram eles que escolheram a Flórida, especialmente aquele grupo jovem e faminto. Ainda há valor em Nova York, ainda há valor em Boston, ainda há valor até mesmo em São Francisco, eu acho, em última análise, para esse tipo de população.
E então, uma vez que as coisas se abriram um pouco, uma vez que houve um pequeno retorno ao escritório, foi quando você viu uma quantidade enorme de atividade. E muitas dessas pessoas naquela época ainda estavam pelo menos um pouco hesitantes em conseguir colegas de quarto.

Dave:
É isso aí.

Thomas:
E então pense sobre isso. Agora você tem famílias extras procurando por mais estúdios ou um quarto ou pelo menos você não está morando em beliches, talvez até ilegalmente, o que não estou dizendo que acontece, mas pode acontecer em lugares como Nova York. Onde você realmente tem muitos residentes naquele apartamento em particular e está morando em um armário de vassouras, eu sempre digo.
Então eu acho que há esse cronograma de retrocesso e então esse tipo de volta à mentalidade da cidade, mas de volta à cidade talvez sem um colega de quarto no início. Tenho a sensação de que isso vai mudar, está mudando agora. Isso continuará a mudar em 2023 à medida que a economia abrandar um pouco.

Dave:
Certo, ótimo. Eu quero começar a falar sobre o que acontece a partir daqui e para onde você acha que o aluguel irá. Mas Tom, você mencionou algo que eu gostaria de voltar, que é o mercado, o mercado multifamiliar, o lado da oferta. Estamos vendo que nos últimos anos o desenvolvimento tem se concentrado em propriedades de classe A.
Este não é um podcast para investidores imobiliários e principalmente para investidores imobiliários. Quando penso nisso, isso me diz que o perfil de risco e recompensa para construção e desenvolvimento de classe B e classe C simplesmente não existe porque esses mercados tendem a ser eficientes. Tens alguma ideia do porquê? Por que não é atraente ou por que os incorporadores não estão construindo propriedades de classe C e classe B no mesmo ritmo?

Thomas:
É uma pergunta fabulosa e conversei com vários desenvolvedores sobre isso. E sempre me dizem que B e C simplesmente não conseguem escrever a lápis nos últimos 10, 20 anos, o que significa que a matemática não funciona tão bem quanto a matemática funciona para a classe A.
O terreno custa a mesma quantia de dinheiro, independentemente do que você vai colocar nele. Grande parte do desenvolvimento estrutural custa a mesma quantia de dinheiro. Grande parte da burocracia é exatamente a mesma com a qual você tem que lidar. Então, adiciono mais algumas comodidades, talvez adicione um pouco de espaço extra e uma iluminação um pouco melhor e posso aumentar consideravelmente o aluguel.
E assim os incorporadores continuam a dizer: “Bem, se as taxas de vacância classe A permanecerem em torno de 6%, se eu puder alugar essas propriedades com bastante rapidez e eficiência, então seguirei esse caminho. Não preciso construir moradias para força de trabalho porque a rentabilidade está mais dentro da classe A.” Pelo menos tem sido, eu diria, nos últimos 10, 20 anos.

Seg:
Ou, por outro lado, se os incorporadores não estão construindo multifamiliares de classe B e C, provavelmente é melhor começar a pensar ou até mesmo investir em moradias populares. Então tem um termo que comecei a ouvir muito, é chamado de meio faltante porque se você começar a construir moradias populares, há uma colaboração maior entre o setor público e privado.
Portanto, temos benefícios fiscais, temos patrocínio governamental e temos políticas designadas para apoiar a construção de habitação a preços acessíveis. E depois temos este incentivo económico para construir a classe A, o que fez com que a maioria dos agregados familiares arrendatários perdessem as oportunidades de mercado, porque não se qualificam para habitação a preços acessíveis e não podem pagar a classe A.
O que eles vão fazer? Tom, recentemente fiz um exercício muito interessante. Então existe uma espécie de limite, se dissermos 50% da renda familiar da mídia, a renda é considerada de baixa renda. Mas se você colocar 70, 80% dessa receita de mídia como renda moderada, mas ainda baixa, e se inserir esse número em nosso cálculo de renda de aluguel, muitas outras áreas metropolitanas saltarão sobre mim, porque de repente elas se tornarão ainda mais rentáveis. -sobrecarregado.
Porque é aí que estamos vendo muitos intermediários desaparecidos e eles não podiam pagar o apartamento a preço de mercado no mercado. E acho que isso remonta ao local onde moro, na Califórnia, e temos muitas políticas não apenas para moradias populares, mas também para construir unidades adicionais, como a ADU. Não tenho certeza, Dave, se você estiver familiarizado com esse termo, são Unidades Habitacionais Acessórias, que podem ser anexadas ou desconectadas de uma unidade habitacional unifamiliar para aumentar a oferta para os intermediários ausentes.
E tem havido muitas conversões de propriedades comerciais vagas existentes e eles trabalham com o departamento de planejamento para rezonear um pouco e converter isso em uma multifamília e, esperançosamente, alocar certas unidades em preços acessíveis. Portanto, tem havido muitas formas inovadoras e criativas de resolver e, pelo menos, tentar resolver esta escassez de oferta.

Dave:
Sim. Falamos um pouco sobre ADUs e upzoning no programa porque é uma boa ideia. Só estou curioso para saber se é o suficiente? Certo? Porque eu conheço muitas incorporadoras, se fosse rentável construir classe B ou classe C, eles fariam. E não sei quantos proprietários desejam construir um ADU. Que estão dispostos a colocar o dinheiro.

Seg:
Vou construir um ADU.

Dave:
Legal! Fantástico. Ai está. Bom para você. É um ótimo negócio, mas estou apenas curioso, sou comprador de casa suficiente, parece-me mais eficiente descobrir uma maneira de incentivar as pessoas que são construtores de apartamentos profissionais a construir as unidades habitacionais certas, em vez de depender apenas dos proprietários para se tornarem investidores imobiliários.

Thomas:
E Dave, acho que é para lá que estamos indo. Penso que as parcerias público-privadas incentivam os promotores privados a encontrar uma forma de construir este meio que falta.
Já está sendo discutido em nível federal, estadual, municipal, e acho que ouviremos constantemente sobre isso, seja uma expansão do LIHTC em termos de-

Dave:
O que é LIHTC? Desculpe.

Thomas:
Oh. Não, desculpe. Portanto, crédito fiscal para habitação de baixa renda.

Dave:
Ok.

Thomas:
LIHTC. Crédito fiscal para habitação de baixa renda. E basicamente incentiva os incorporadores se eles colocarem uma certa quantidade de unidades que estão em um determinado limite da renda média da área, naquele prédio eles podem obter um certo alívio. E ouvimos a administração Biden falar em expandir isso. Já ouvimos até a palavra MIHTC sendo divulgada, que seria Crédito Fiscal para Habitação de Renda Média. E então acho que isso é parte da solução.
Acho que outra parte da solução será que finalmente chegaremos a uma era em que as leis de zoneamento serão um pouco relaxadas. E acho que isso será enorme para o desenvolvimento não apenas no setor habitacional, mas acho que em todo o setor imobiliário comercial.
O que talvez seja uma fresta de esperança neste rápido aumento nas questões de acessibilidade é que finalmente disse aos líderes locais que eles têm que pensar sobre o que tem funcionado e o que não tem funcionado e ter um zoneamento muito segmentado enquanto talvez seja difícil flexibilizá-los em áreas específicas, dado o nimbismo, será necessário em muitas áreas e acho que será concedido em muitas áreas no futuro.

Dave:
Sim. Quero dizer, em última análise, existem tantas soluções propostas. Talvez esta seja apenas a minha opinião: até que a questão do lado da oferta seja adequadamente resolvida, todos eles serão band-aids e talvez ajudem no curto prazo, mas parece que fazer com que os desenvolvedores construam mais ou permitir que os incorporadores construam mais dessa classe habitacional média desaparecida poderia ser realmente útil.
Eu quero perguntar a vocês, tenho certeza que todos no programa que estão ouvindo querem saber o que vocês dois pensam sobre para onde está indo o aluguel agora. Então, Lu, você fez um ótimo trabalho explicando como e por que o aluguel disparou. Estamos vendo esse grande aluguel sobrecarregado. O que acontece a partir daqui?

Seg:
Há uma luz no fim do túnel. Portanto, quero começar com uma nota positiva e espero também terminar com uma nota positiva. Portanto, em 2023, projetamos que haveria uma quantidade histórica de novas construções entrando em operação na frente multifamiliar. E há alguns motivos.
Grande parte da construção, que leva meses e até mais de um ano para ser concluída. E eles começaram já em 2021. Então é aí que ainda temos alguns contras, o lado da oferta da questão, o gargalo na cadeia de abastecimento, mas isso realmente está planejado para os desenvolvedores.
Então, o aluguel estava crescendo rapidamente, a taxa de juros pensando em quando as reservas federais começaram a aumentar a taxa de juros no início de 2022. Então, naquele momento, alguns meses antes, a taxa de juros ainda estava relativamente baixa, a margem era alta, o custo era relativamente administrável e que inspirou o início da construção ou a continuação da construção existente.
E do lado da oferta, estamos olhando positivamente, vamos ver um aumento no volume e por outro lado, a demanda vai estabilizar porque já estamos vendo a suavização, a estabilização lá para o final de 2022. Então essa questão de acessibilidade , este medo da recessão, esta hesitação em voltar ao mercado habitacional unifamiliar irá reter grande parte das famílias arrendadas para permanecer no mercado multifamiliar durante algum tempo. Dedos cruzados, nada vai mal a partir daí. E isso ajudará a estabilizar o crescimento dos aluguéis.
Portanto, podemos já estar a assistir ao pico do peso das rendas em todo o país. Portanto, 30% podem estar próximos do pico que estamos vendo. E eu dei uma prévia da projeção do arquivo para 2023 sobre o índice de renda de aluguel. Eu sei que Tom vai rir de mim porque atualizamos trimestralmente, mas neste ponto, com base nos dados de vantagem mais recentes que estamos vendo até o final de 2023, o índice de renda de aluguel em nível nacional deve cair desses 30 % de pico, não muito. Novamente, este é um número simbólico, mas devemos ver um pouco a moderação deste fardo.

Dave:
OK. Isso é realmente interessante porque acho que, como investidores, muitas vezes tenho dito às pessoas: “Não acho que o aluguel vá crescer por muito tempo”. Não, não sei por muito tempo, mas pelo menos por mais um ou dois anos durante esta incerteza económica em que nos encontramos.
Você está dizendo que a relação entre aluguel e renda vai cair porque os aluguéis vão cair ou eles vão se estabilizar e a renda vai continuar aumentando?

Seg:
Só para constar, não estamos projetando de uma forma ou de outra. Então estamos vendo a moderação da velocidade porque ela realmente vai até as nuances do nível metropolitano. Assim, a nível nacional, estamos a assistir a um crescimento das rendas, voltando para onde provavelmente veremos a média de longo prazo. Portanto, será moderado para uma faixa de três porcentagens, mas no nível metropolitano há lugares onde poderemos ver começar a ver um declínio nos aluguéis, mas também há lugares onde ainda poderemos ver que o aluguel é relativamente mais estável do que muitos outros lugares .
Portanto, temos que perceber que não se trata apenas da oferta e da procura, mas também, por outro lado, do mercado de arrendamento, o aluguer é um número bastante importante. Muitas famílias locatárias só renovam o aluguel depois de pelo menos um ano. Então esse é o seu maior termo. É por isso que quando você olha para a inflação de abrigo no relatório do IPC, e mesmo com base na leitura mais recente, ela ainda está alta em algum lugar na faixa de sete por cento. E por outro lado, Dave, você provavelmente já viu em alguns lugares que houve declínio nos novos vistos.
Então é aí que você vê aquela disparidade de divergência, onde os dados do IPC acompanham uma combinação do aluguel existente e também do novo aluguel e que mostra essa rigidez. Mas por outro lado, alguns dos novos aluguéis estão apresentando desconto. Então Tom, eu sei que você quer dizer algo.

Thomas:
Acho que você disse isso lindamente. Acrescentarei não apenas novos arrendamentos, mas principalmente em algumas das construções mais recentes, quando os proprietários estão tentando arrendar essas propriedades, estamos vendo as concessões crescerem um pouco. Mas gostaria de dizer mais uma vez que não estamos a prever um nível generalizado de descidas de rendas com base no que Lu já tinha dito sobre a rigidez.
Mas vou acrescentar isso da perspectiva da Moody's: neste momento não esperamos uma recessão. Esperamos um abrandamento do mercado de trabalho, mas, historicamente, para obter descidas de rendas ou pelo menos uma quantidade consistente de descidas de rendas ao longo de um período de um a dois trimestres, é necessário algum stress nesse mercado de trabalho. Requer um aumento do desemprego. E agora, quero dizer, meu Deus, olhe para o relatório da situação do emprego de não muito tempo atrás, 500,000 empregos. Portanto, temos uma proporção de dois para um entre vagas de emprego e número de desempregados.
Portanto, a menos que vejamos mudanças drásticas no mercado de trabalho e, já agora, estamos plenamente à espera de um abrandamento, mas a menos que vejamos mudanças dramáticas, não podemos prever descidas generalizadas das rendas porque as pessoas ainda têm emprego e ainda se sentem relativamente confiantes. que eles terão isso. Acho que parte disso ainda está ligada à história de expectativa, mas é uma história de emprego. Então, se você quer saber o que vai acontecer com o aluguel, observe de perto esse mercado de trabalho.

Dave:
Isso é muito útil. E quero desempacotar algumas coisas antes de sairmos daqui. Só para resumir para todos que estão ouvindo, uma das razões pelas quais o aluguel é tão complicado, como o Lu disse, é porque quando você olha para os aluguéis, há coisas diferentes que você deve considerar.
Há o que as pessoas que ficam no mesmo apartamento estão pagando e o que as pessoas que estão se mudando ou assinando um novo contrato estão pagando. E às vezes esses dados são rastreados de maneira diferente e diferentes empresas de dados de aluguel têm metodologias diferentes. O IPC tem uma metodologia famosa pelo atraso e, portanto, há diferentes maneiras de pensar sobre isso.
E então eu só quero ter certeza de que ouvi corretamente, se você acha que poderia haver, ou há evidências até agora de que as pessoas que estão renovando ou procurando novos aluguéis, há alguns sinais de que os aluguéis estão diminuindo lá, mas, no geral, os aluguéis permanecem bastante estáveis ​​neste momento. Isso está certo?

Seg:
Essa é uma afirmação justa.

Dave:
Certo, ótimo. E então fiquei curioso, Tom, você acabou de dizer sobre o que é historicamente necessário para que o aluguel diminua. Quer dizer, não consigo me lembrar de cara, mas acho que vimos algumas quedas nos aluguéis na era de 2008, não tanto quanto as quedas nos preços das casas. Quero dizer uma fração disso. Mas pode dizer-nos a profundidade e o alcance do que aconteceu com os preços das rendas em torno da crise financeira?

Thomas:
Sim. Vimos um pequeno declínio. Lu, se você puder me ajudar com os números exatos, quero dizer que é de um a 2% em alguns anos. Mas pense nessa situação do ponto de vista económico.
O desemprego estava em torno de 10% e permaneceu assim por um tempo e esta situação é dramaticamente diferente. Vimos um aumento nas taxas de vacância, bem acima de cinco, seis, 7%. Acho que conseguimos cerca de 8% na perspectiva multifamiliar. E então você tem que afrouxar o mercado novamente antes de obter quedas drásticas nos aluguéis.
Portanto, espero que você, como investidor ou credor, não tenha colocado um crescimento de aluguel de 7, 8, 9, 10% em seu pró-forma quando estava fechando o negócio há um ou dois anos, quando os aluguéis estavam crescendo lá. Mas se você colocar as médias de longo prazo, pode haver alguns contratempos este ano aqui ou ali. Mas acho que, no geral, é para onde estamos voltando, daqui para frente. E Lu, você tem esses números exatos?

Seg:
Obrigado por reservar esse tempo para eu analisar os números exatos. Realmente aprecio isso.
No verão passado, verão de 2022, foi quando Tom e eu estávamos realmente interessados. Foi quando todos ficaram completamente tontos com uma recessão e viram dois quartos do PIB, um crescimento negativo do PIB, e pensaram: “Já chegamos?” Então, quando todos estavam conversando, e é claro que Tom e eu estávamos interessados, comparamos e contrastamos cada recessão do final dos anos 1970, início dos anos 1980, quando o chamamos de período Volcker até a recessão COVID de 2020.
Curiosamente, se olharmos para os mercados de habitação unifamiliar e multifamiliar, percebemos que eles seguem esse ritmo muito bem. Então, geralmente você começa a ver a imprensa habitacional unifamiliar recebendo golpes no início da recessão. Na verdade, é apenas um sinal de que estamos em recessão e, ao mesmo tempo, multifamiliares. Se você olhar para cada recessão, é quase consistente que ela não seja atingida imediatamente.
Quando será que a habitação multifamiliar e o aluguel multifamiliar serão um sucesso? É onde estamos quase fora da recessão. Por que? Porque é aí que as pessoas buscam oportunidades no mercado habitacional unifamiliar. Então eles impulsionaram o preço da moradia unifamiliar para rolar, e ao mesmo tempo, porque tocaram muito bem aquele ritmo e multifamiliar, aquela demanda foi deslocada e você começa a ver, o aluguel muda, tendo aquele impacto maior.
Olhando para a Grande Recessão, só para colocar o número aí, temos uma ideia de onde estamos. Assim, durante a Grande Recessão de 2007 a 2009, o preço da habitação unifamiliar, se compararmos o pico com o vale, caiu 15% a nível nacional. E isso é ajustado pelo IPC, aliás. E, ao mesmo tempo, o crescimento dos aluguéis multifamiliares, que diminuiu depois de 2009, diminuiu apenas 1.6%. Menos de 2% se você comparar o pico e o vale. Então isso nos deu a ideia do momento e da escala.

Dave:
Isso é tão interessante. Então você está dizendo que basicamente as pessoas esperam ou a queda nos preços das casas suga a demanda do mercado multifamiliar porque as pessoas querem comprar casas enquanto elas são baratas. É isso, eu entendi isso correto?

Seg:
Então, quando você começar a ver o impulso do mercado imobiliário unifamiliar aumentando, é aí que você começará a ver a demanda mudando sutilmente das unidades habitacionais multifamiliares para o mercado habitacional unifamiliar. E isso também, espero que possa ser um indicador importante quando começarmos a ver um declínio maciço dos aluguéis em toda a linha, talvez seja um sinal de que estamos fora desta desgraça.

Dave:
Portanto, o declínio multifamiliar é, na verdade, um sinal de que uma recessão pode estar a terminar.

Seg:
Espero. Portanto, ainda temos que executar testes estatísticos se isso for um sinal de cem por cento, mas geralmente isso acontece ao longo dessa linha do tempo.

Dave:
OK. Isso é muito legal.

Seg:
E se você olhar para a recessão passada, às vezes o NBER definirá que a recessão terminará antes mesmo de ver o declínio da habitação multifamiliar.

Dave:
OK. Interessante.

Seg:
Então o momento segue a linha do tempo da recessão, mas não seria necessariamente anterior, se eu tivesse feito isso...

Dave:
Não, não, mas isso faz totalmente sentido. Isso é realmente interessante. Está um pouco atrás do resto da economia e dos preços das casas.

Seg:
E também por causa da viscosidade.

Dave:
Sim. Interessante. Tudo bem.
Bem, muito obrigado a ambos por estarem aqui. Isto tem sido fascinante. Eu aprendi muito hoje. Eu realmente gostei de aprender com vocês dois. Se as pessoas querem se conectar com você, Lu, onde deveriam fazer isso?

Seg:
Fico feliz em compartilhar meu e-mail.

Dave:
Ótimo.

Seg:
Então é

Dave:
Tudo bem. Ótimo. E Tom, e você?

Thomas:
Análogo a isso, , ou você pode verificar nossa página da Moody's CRE, que contém muitos de nossos insights, e talvez possamos, Dave, poderíamos anexar isso de alguma forma.

Dave:
Claro, sim, com certeza colocaremos um link para isso na descrição do programa.

Thomas:
Ótimo.

Dave:
Tudo bem. Ótimo.
Bem, Lu Chen e Tom LaSalvia, muito obrigado por se juntarem a nós no On The Market.

Seg:
Obrigado por nos receber, Dave.

Thomas:
Uma verdadeira alegria, obrigado.

Dave:
Muito obrigado ao Tom e à Lu, mais uma vez por se juntarem a nós neste episódio de On The Market. Ambos são da Moody's Analytics. Se você quiser conferir o trabalho deles, você pode fazer isso. Eles têm um ótimo site, todo tipo de informação sobre o mercado imobiliário, imóveis comerciais e tudo mais.
Eu realmente aprendi muito sobre isso. Acho que as conclusões aqui para mim, as principais no final, foram que dizemos muito isso no programa, mas estou feliz por ter dois economistas me apoiando, que o aluguel é particularmente caro. E embora possamos ver algumas manchetes de que os aluguéis estão caindo, é muito provável que seja um declínio muito modesto nos aluguéis neste momento.
Mas eu só queria reforçar o que venho dizendo há algum tempo aqui, que se eu fosse você e comprasse imóveis e subscrevesse imóveis, assumiria um crescimento muito modesto dos aluguéis nos próximos 12 a 24 meses. Como indica a pesquisa de Lu e Tom, atingimos esse limite em que as pessoas podem não estar dispostas a pagar mais do que pagam agora, e vimos esse rápido aumento nos aluguéis e faz sentido para mim que o mercado vai esfriar.
Acho que outra coisa que achei super interessante pessoalmente foi a falta do meio e como falta prédio na classe B, na classe C, multifamiliar. Será interessante ver se há mais parcerias público-privadas ou melhores oportunidades de zoneamento porque parece algo que o mercado precisa, que vai haver procura para este tipo de habitação e há falta dela.
Então isso é algo que definitivamente vou ficar de olho. Adoraria ouvir o que todos vocês aprenderam com este episódio. Você pode me encontrar nos fóruns do BiggerPockets. Existe um podcast On The Market se você quiser falar sobre algo que aprendeu ou tirar alguma dúvida, pode me encontrar lá ou no Instagram onde sou @thedatadeli. Obrigado a todos pela atenção. Nos vemos na próxima vez.
On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Produzido por Kailyn Bennett, edição de Joel Esparza e Onyx Media, pesquisado por Puja Gendal, e um grande obrigado a toda a equipe BiggerPockets.
O conteúdo do programa On The Market são apenas opiniões. Todos os ouvintes devem verificar independentemente pontos de dados, opiniões e estratégias de investimento.