6-etapowy przewodnik dotyczący zakupu PIERWSZEJ nieruchomości na wynajem

David:
To jest program BiggerPockets Podcast 703. Hej, hej, hej, co słychać, wszyscy? Tu David Greene, gospodarz podcastu BiggerPockets Real Estate, jest tu dzisiaj ze specjalnym odcinkiem. W dzisiejszym podcaście przystępujemy do 90-dniowego wyzwania, w którym przeprowadzę Cię dokładnie przez to, co musisz zrobić, aby osiągnąć swoje cele w ciągu najbliższych 90 dni. Mam nadzieję, że te cele obejmują zakup niesamowitych nieruchomości. 90-dniowe wyzwanie pomoże ci wyznaczyć sobie cel, ustalić plan i zdobyć następną nieruchomość w ciągu 90 dni. Chcielibyśmy umieścić na nim oś czasu, ponieważ często będziesz działać lepiej, gdy masz ograniczony czas. Jeśli dałem ci cały rok na zrobienie czegoś, ty masz na to cały rok. Tak więc 90 dni to naprawdę dobry okres, aby dać sobie czas, którego potrzebujesz, aby zrobić postęp, a podczas tego webinaru pokażę ci, jak to zrobić.
Wraz z terminem odcinka, rok dobiega końca, a to oznacza, że ​​to naprawdę dobry czas, aby przygotować się na rok 2023. Chcesz mieć pewność, że następny rok będzie lepszy niż ten, i to właśnie nazywamy rozmachem. Jeśli wysłuchasz do końca programu, dam ci specjalny kod, którego możesz użyć, aby uzyskać zniżkę na członkostwo pro, ale jeśli nie chcesz słuchać całego programu, ja teraz ci to dam. Zapisz, Cele 2023.
Jeśli zapiszecie się na pro członkostwo, aby pomóc wam w zdobyciu kolejnej nieruchomości, nie tylko otrzymacie 20% zniżki na pierwszy rok członkostwa pro, ale także otrzymacie bezpłatny dziennik intencji. Jest to dziennik, który Brandon Turner napisał i używa do śledzenia swoich celów, aby mógł być na czas, i polecam, abyś również zaczął to robić, zwłaszcza jeśli jesteś dziennikarką. Więc usiądź wygodnie, zapnij pasy, przygotuj się na energiczną, wysokooktanową zawartość o tym, co musisz zrobić, aby zdobyć następną nieruchomość w ciągu najbliższych 90 dni. W porządku. Zacznijmy od dzisiejszego webinaru. Tak, moja przyjemność. Dziękuję za zadanie pytania.
90-dniowe wyzwanie, jak zdobyć pierwszą lub następną nieruchomość w ciągu następnych 90 dni, prowadzone przez prawdziwego Davida Greene'a, gospodarza podcastu BiggerPockets. Zapraszam do śledzenia mnie na Instagramie lub gdziekolwiek indziej, @DavidGreene24. Jest szansa, duża szansa, że ​​posłuchasz tego i będziesz miał pytanie, na które ja nie będę w stanie odpowiedzieć. Więc możesz wysłać mi wiadomość na DM lub jeszcze lepiej, możesz wysłać mi wiadomość na platformie BiggerPockets, a tam się z tobą skontaktuję.
Więc kiedy słuchasz, śmiało wyjmij telefon, ponieważ podczas tego pokazu slajdów kilka razy poproszę cię o zrobienie zdjęcia, na przykład zrzutu ekranu, ponieważ będziesz chciał zapamiętać te rzeczy. Więc będziesz chciał mieć telefon pod ręką, kiedy to zrobisz. W porządku. Dziękuję za przybycie. To powinno być fajne.
Oto nasz cel. To jest bardzo proste. Chcę pomóc Ci zbudować krok po kroku plan zakupu pierwszej lub następnej nieruchomości w ciągu najbliższych 90 dni, bez względu na to, ile masz doświadczenia, czasu i pieniędzy. Porozmawiajmy trochę o nas, BiggerPockets. Zasadniczo jest to strona internetowa z blogiem, forum, podcastem, seminariami internetowymi, powtórkami webinarów, narzędziami analitycznymi, możliwościami nawiązywania kontaktów, książkami, filmami wideo i nie tylko, które zostały zaprojektowane, aby pomóc Ci wykorzystać inwestycje w nieruchomości do osiągnięcia swoich celów. Dostępne jest bezpłatne członkostwo, które obejmuje edukację, tworzenie sieci kontaktów, fora pytań i odpowiedzi oraz pewność podejmowania działań.
Jest członkostwo pro, specjalistyczna edukacja i dane, kalkulatory inwestycyjne, właściciel, fora prawne i narzędzia do podejmowania działań, ponieważ w BiggerPockets wierzymy, że nieruchomości to najlepsze narzędzie do budowania bogactwa na świecie. To nie jest szybkie i łatwe, ale po prostu biznes, którego można się nauczyć. Każdy może inwestować, niezależnie od przeszłej lub obecnej pozycji.
Jestem Davidem Greenem. Sam jestem inwestorem w nieruchomości. Mieszkam w Bay Area w Kalifornii. Posiadam nieruchomość na wynajem. Przewracam domy. Inwestuję w nieruchomości komercyjne. Inwestuję w wynajem krótkoterminowy. Trzymam kilka banknotów, w zasadzie ludzi, którzy płacą mi, jakbym był bankiem na ich hipotece. Jestem gospodarzem podcastu BiggerPockets. Napisałem kilka książek dla BiggerPockets, The BRRRR Book: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, A Long Distance Real Estate Investing, a także Sold: Every Agent's Guide to Building a Profitable Business i są jeszcze dwie książki coming out after Sold, które są skierowane do agentów, aby pomóc im lepiej wykonywać swoją pracę i zrozumieć, jak służyć klientom na wyższym poziomie.
Występowałem w Forbes, HGTV, CNN i innych. Podobnie jak ty, byłem kiedyś nowicjuszem w branży nieruchomości. Oto dlaczego umieściłem to wszystko tam. Chcę tylko, żebyś zrozumiał, że słuchasz kogoś, kto przychodzi z mojej perspektywy, ponieważ rada, którą ci dzisiaj dam, dobrze, że rozumiesz, co robię, więc rozumiesz, dlaczego daję ci radę Jestem, ale nie ma znaczenia, gdzie teraz jestem. W pewnym momencie siedziałem dokładnie tam, gdzie ty. Kontynuowałem tę podróż inwestowania w nieruchomości. Naprawdę mi się to podobało i skończyło się na tym, że mogłem robić te wszystkie fajne rzeczy, i to jest niesamowite w nieruchomościach, ponieważ im więcej im dajesz, tym więcej one ci dają.
Sukces w nieruchomościach jest podobny do sukcesu w czymkolwiek. To jest to, co naprawdę chcę podkreślić. Nie ma magii ani tajemnicy, aby stać się niesamowitym inwestorem w nieruchomości. Jest to prawdopodobnie, moim zdaniem, jeden z najłatwiejszych sposobów na osiągnięcie sukcesu w budowaniu bogactwa. Nie wydaje mi się, żeby istniał lepszy sposób niż nieruchomości, a przynajmniej nie taki, jaki kiedykolwiek znalazłem.
Nie powinieneś się więc dziwić, że inwestowanie w sukces na rynku nieruchomości jest jak sukces we wszystkim innym, czym się zajmujesz. Co mam na myśli? Cóż, co ludzie robią, aby odnieść sukces w ogóle? Mają silny powód lub powód, dla którego chcą uzyskać formę. Ludzie muszą wiedzieć, dlaczego coś robią, jeśli chcą się temu poświęcić. Potem o tym myślą, czytają o tym, rozmawiają o tym i na inne sposoby mają obsesję na punkcie bycia w formie. Koncentrują się na określonym zestawie ćwiczeń. Oni po prostu nic nie robią, prawda. To, co zamierzają zrobić, kiedy idą na trening, jest bardzo celowe i zamierzone.
Uczą się prawidłowej formy, aby nie doznać kontuzji. Otaczają się innymi, którzy starają się poprawić swoją sylwetkę. Nie dają się nabrać na szybkie schematy lub programy, ale płacą za sprzęt, narzędzia i członkostwo w siłowni. Ten jest tak ważny, że wydasz trochę pieniędzy, jeśli chcesz nabrać formy, ale nie musi to być plan szybkiego zerwania ani szybkiego wzbogacenia się. Widzisz, co tam zrobiliśmy? Wystarczy znaleźć odpowiedni sprzęt, odpowiednie narzędzia i odpowiednią siłownię, aby poświęcić im czas.
To jest bardzo ważne. Pojawiają się konsekwentnie, mimo że nie widać natychmiastowych postępów. Po prostu kontynuują zabawę. To jest takie, takie duże. Cokolwiek robisz, na przykład teraz próbuję rozpocząć jujitsu i jest to bardzo trudne, nie widzę dużego postępu, ale muszę iść dalej. Każda osoba, z którą rozmawiam, mówi: „Sekret polega na tym, że ciągle się pojawiasz. Jeśli jesteś zmęczony i nie chcesz właściwie toczyć się ani sparować, nie przychodź po prostu na zajęcia i ucz się technik. Patrz, jak robią to inni. Wejdź w społeczność ludzi. Baw się dobrze. Buduj relacje tutaj, ale musisz ciągle przychodzić. Każda osoba mówi to samo. To sprawia, że ​​myślę o wszystkich innych rzeczach, w których odniosłem sukces. Jak odniosłem sukces? Szedłem dalej, kiedy inni się zatrzymywali.
To jest czwórnik, który kupił mój kumpel Brandon. To jego mała córeczka Rosie, którą trzyma w drzwiach frontowych. Ta rzecz przynosi mu 1,432 dolary miesięcznie. To jest potrójny, którego jest właścicielem. Daje mu to nieco ponad tysiąc dolarów miesięcznie. To jest czwórka, którą zamienił w piątkę. Ten zarabia prawie 1,600 dolarów miesięcznie. Nie potrzeba tak wielu nieruchomości, aby osiągnąć wolność finansową. Potrzebne są tylko te właściwe, a my mówimy o tym, jak można zidentyfikować właściwą nieruchomość, aby dotrzeć do tego samego miejsca, do którego dotarliśmy z Brandonem i ja oraz dziesiątki tysięcy innych osób.
Nazwiemy to mistrzowską podróżą inwestora w nieruchomości. To jest Twój przewodnik krok po kroku, jak opanować inwestowanie w nieruchomości, a będzie to o wiele prostsze, niż myślisz. Więc śmiało, przygotuj się. Zaczniemy od mięsa i ziemniaków naszej dzisiejszej prezentacji i mam nadzieję, że jesteście podekscytowani, ponieważ nie dmucham dymem. To wszystko, co zrobiłem, a byłem tylko policjantem, który nie chciał już być policjantem i od razu z tego wyszedłem. Niezależnie od tego, w jakiej sytuacji życiowej się znajdujesz, ty też możesz to zrobić.
Krok numer jeden, twój cel. Właśnie dlatego mówiliśmy o tym w analogii do treningu. Dlaczego w ogóle chcesz inwestować w nieruchomości? Przyjrzyjmy się kilku powodom, dla których niektórzy ludzie to robią. Chcą bogactwa. Chcą błyskotliwości. Chcą ładnych samochodów. Chcą czuć się kimś. Chcą się popisać. Chcą chodzić na konferencje i móc powiedzieć „Mam 700 jednostek” i używać fantazyjnych zwrotów, takich jak stopa kapitalizacji i mówić „finanse” zamiast „finanse” i rozmawiać o liczbie drzwi, co jest dla mnie zabawne, ponieważ znam całkiem sporo inwestorów, które ostatecznie obejmują bramę garażową, drzwi wejściowe, drzwi boczne, drzwi tylne, drzwi do łazienki, drzwi do szafy. Istnieje wiele drzwi, które działają na tych kontach. Dlatego chcesz to zrobić, czy szukasz innego motywu?
Oto dlaczego to mówię. Jeśli Twoim motywem do ćwiczeń jest chęć dobrego wyglądu, aby znaleźć romantycznego partnera, zazwyczaj wystarczy, że pójdziesz na siłownię i będziesz lepiej się odżywiać i w formie, ale kiedy znajdziesz partnera, prawdopodobnie przestaniesz. Twoim powodem było po prostu dotarcie do tego punktu i to wszystko. Jeśli twoim powodem do ćwiczeń była chęć bycia zdrowym, abyś mógł żyć dłużej lub chciałeś znaleźć partnera i sprawić, by był dumny z tego, z kim jest, chciałeś naprawdę, naprawdę im służyć, będąc w formie, kiedy ty znajdź tego partnera, będziesz nadal ćwiczyć. Dlaczego naprawdę, naprawdę ma znaczenie.
Wiele osób znajduje się w sytuacji życiowej, w której nie są szczęśliwi. Mają brak bezpieczeństwa. Może są niepewni jako ludzie. Obserwują, jak inni ludzie wokół nich radzą sobie lepiej lub nie lubią swojej pracy, po prostu chcą natychmiast zwolnić się z pracy. Cóż, jeśli to jest twój powód, prawdopodobnie będziesz zajmował się nieruchomościami, dopóki nie wyjdziesz z tego bólu, a potem przestaniesz. Rzeczą, która jest do bani, jest to, że nieruchomości są zaprojektowane tak, aby z czasem stawały się coraz lepsze. To tak jak z teorią procentu składanego.
Dla mnie inwestowanie w nieruchomości to o wiele, wiele więcej jak sadzenie drzewa. Powodem, dla którego to działa tak dobrze, ale tak niewielu ludzi to robi, jest element opóźnionej gratyfikacji. Za każdym razem, gdy teraz kupuję dom, służę przyszłemu Dawidowi. Wszystkie pieniądze, które teraz zarabiam na nieruchomościach, pochodzą z decyzji, które podjąłem w przeszłości. Nie masz z tego natychmiastowej satysfakcji. Dlatego poruszam ten temat teraz, aby wyjaśnić wam, że powodem, dla którego warto się w to zaangażować, jest długoterminowość.
To tak jak wtedy, gdy zaczynasz chodzić na siłownię. Nie widzisz postępów. Po prostu czujesz ból. Po prostu cały czas boli. Najgorsze jest to, kiedy zaczynasz działać i robisz postępy, a potem przestajesz, a potem musisz zacząć wszystko od nowa i zawsze jesteś w agonii zaczynania, ale nigdy nie widzisz rezultatów. Jedynym powodem, dla którego powinieneś zająć się fitnessem, jest to, że będziesz konsekwentnie się go trzymać. Będziesz dalej chodzić na siłownię. Będziesz dalej zdrowo się odżywiać. Zbudujesz dobre nawyki, a wtedy nie można nie być w formie, ale wtedy uzyskasz wszystkie korzyści z bycia w formie.
Cóż, mówimy dziś o sprawności finansowej. Nieruchomości działają w ten sam sposób. Patrzysz na to, co ta nieruchomość będzie dla ciebie robić za pięć lat, za 10 lat, za 30 lat, a nie co będzie dla ciebie robić od razu. Więc to jest dobre pytanie, które możesz sobie zadać. Myślę, że wszyscy powinniście zrobić sobie to zdjęcie. Dam ci chwilę na zrobienie zdjęcia ekranu. Kiedy zadajesz sobie to pytanie, dlaczego chcesz inwestować w nieruchomości, chcę, abyś zastanowił się nad napisaniem swojej odpowiedzi. Wymyśl listę wszystkich powodów, dla których chcesz to zrobić.
Brandon kupił ten dom, w którym trzymał swoją córkę na zdjęciu, żeby jej podarować. To jedna z najfajniejszych rzeczy, które zamierza zrobić. Kupuje ten dom. Postawił go na kredyt, który będzie spłacał majątek za 18 lat. Będzie żył z gotówki przez te 18 lat, a kiedy Rosie skończy 18 lat, dostanie ten dom. W tym czasie, po spłaceniu pożyczki i docenieniu tego, co się stało, powinna być w stanie zapłacić za studia, samochód, swoją pierwszą nieruchomość, wakacje, gdziekolwiek zechce, i więcej tylko z tego jednego domu. Będzie ustawiona na całe życie, jeśli podejmie dobre decyzje. Brandon podjął decyzję i za 18 lat od jej podjęcia, jego dziecko będzie miało niesamowitą korzyść, która przyniesie mu korzyść.
To wspaniała historia o tym, jak nieruchomości mogą działać i kiedy działa dobrze. Kiedy to nie działa dobrze, jest wtedy, gdy jesteś w trudnej sytuacji finansowej i próbujesz od razu się z niej wydostać, korzystając z nieruchomości. Dobra? Więc jeśli spiszecie wszystkie powody, dla których chcecie inwestować w nieruchomości, zaczniecie dostrzegać, że to dlatego, że chcecie zostawić spuściznę swoim dzieciom, ponieważ chcecie umieścić swoje pieniądze w dobrym, bezpiecznym miejscu, gdzie są będzie rosnąć z czasem, ponieważ chcesz skupić się na czymś innym niż rzeczy w życiu, na które się teraz wpatrujesz, a które nic dla ciebie nie robią. To są mocne argumenty i będziesz ich potrzebować, aby wywiązać się z tego długoterminowego zobowiązania, o którym mówimy.
Krok numer dwa to plan. Jak zamierzasz inwestować w nieruchomości? Masz wiele różnych tego, co nazywamy niszami lub jeśli chcesz być fantazyjny, możesz nazwać je niszami, domy jednorodzinne, małe domy wielorodzinne, duże domy wielorodzinne, powierzchnie biurowe, powierzchnie handlowe, domy mobilne, mobilne przydomowe parki lub surowe grunty. Oto przykłady różnych sposobów inwestowania w nieruchomości. Następnie masz te strategie, kup i trzymaj, używam tej przez cały czas. Napraw i odwróć, używam tego od czasu do czasu.
Fajne jest to, że wszystkie te strategie mogą działać w większości przypadków w każdej niszy. Sprzedaż hurtowa polega na tym, że zawierasz umowę na nieruchomość, a następnie sprzedajesz umowę komuś innemu z zyskiem. Deweloperstwo, kupno nieruchomości pod klucz metodą BRRRR, włamania do domów, wynajem studencki, wynajem wakacyjny. Istnieje wiele strategii, których możesz użyć w każdej niszy. Wszystko, co musisz zrobić, nie jest ważne, który wybierzesz, ważne jest, abyś wybrał jeden i zaczął robić postępy. Na początek wybierz niszę i jedną strategię. Nie musisz się wszystkiego uczyć.
Gdzie zatem zainwestujesz w nieruchomości? Cóż, masz opcje. Masz połączenia lokalne i dalekobieżne. Następnie, gdy wybierzesz jeden z tych dwóch, masz sąsiedztwo. W tym miejscu musisz zadać sobie pytanie: „Czy chcę zacząć na własnym podwórku i stworzyć tu niszę i strategię, czy też chcę pójść gdzie indziej, gdzie bardziej podoba mi się rynek?” Następnie po wybraniu całego obszaru, w której dzielnicy chcesz się znaleźć, a następnie zbadaj swój rynek. Chcesz poznać tajniki tego, jacy ludzie kupują tam domy, ile jest przeciętny dom, w której części miasta będą najlepsze oferty, gdzie będzie popyt na najemców, gdzie najlepsze okręgi szkolne są.
Dlatego większość ludzi zaczyna tam, gdzie mieszka, ponieważ znają już rynek, ale nie chodzi o to, gdzie mieszkasz, ale o to, co wiesz. Wybierz więc rynek, który chcesz poznać, a następnie przestudiuj go tak dokładnie, jakbyś znał go tak, jakbyś tam mieszkał.
Krok numer trzy, musisz znaleźć oferty. Wiele osób zaczyna od kroku numer trzy jako kroku numer jeden i to jest problem. Nie zaczynali od pytania: „Dlaczego to robię?” a potem nie wymyślili planu. Tak więc każda transakcja wygląda na dobrą lub złą ofertę. Nie wiedzą, bo nie wiedzą, czego szukają. Dlatego nie powinieneś tego robić aż do kroku trzeciego.
Jak zamierzasz znaleźć te oferty nieruchomości? Cóż, oto kilka różnych sposobów. Prosty sposób, przejdź do realtor.com lub zillow.com, posortuj według swoich kryteriów, a następnie poszukaj ukrytego potencjału. Za chwilę opiszę ukryty potencjał, ale mogę podać jeszcze prostszy sposób niż ten. Znajdź agenta nieruchomości, który Ci się podoba i niech zacznie Cię szukać. Powiedz im, jakie są twoje kryteria i niech zaczną wysyłać ci oferty, a następnie możesz to uzupełnić o Realtor lub Zillow.
Jeśli mieszkasz w Kalifornii, powinieneś mnie uderzyć, ponieważ możemy to dla ciebie zrobić. Jeśli nie mieszkasz w Kalifornii, powinieneś spróbować sprawdzić, czy znam pośrednika w obrocie nieruchomościami, do którego mogę Cię skierować, lub czy możesz użyć wyszukiwarki agentów BiggerPockets, aby go znaleźć, ale korzystanie z usług Pośrednik w handlu nieruchomościami i Zillow jest tak dobre, jak co jest w MLS, a potem będziesz musiał znaleźć pośrednika w handlu nieruchomościami, któremu będziesz zadawał pytania, gdy już znajdziesz dom. Dlatego moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem jest rozpoczęcie od agenta nieruchomości. Następnie uzupełnij swoje wyszukiwanie o rzeczy takie jak Realtor i Zillow.
Kiedy mówię szukaj ukrytego potencjału, oto czego faceci tacy jak ja szukają w nieruchomości. Był czas, 2010, 11, 12, kiedy szukałem najbardziej zmotywowanego sprzedawcy. Na rynku było mnóstwo domów. Nikt tak naprawdę nie próbował ich kupić, umowa polegała na obniżeniu wartości rynkowej. Więc szukałem sprzedawcy, który chciał się pozbyć domu i składałem najbardziej agresywną ofertę, jaką mogłem, i tak zarabiałem na nieruchomościach. Jesteśmy teraz na rynku, na którym prawie nie ma zmotywowanych sprzedawców. Każdy chce posiadać aktywa. Dlatego właśnie teraz tu jesteś. Chcesz posiadać nieruchomość.
Kiedy oferty były wszędzie, na webinarach nie było ludzi, którzy pytali, jak je kupić. Nikt nie chciał ich kupić. Dlatego były oferty. Cóż, zrobiliśmy 180. Jesteśmy teraz w sytuacji, w której każdy chce to kupić. Więc zamiast próbować znaleźć zmotywowanego sprzedawcę, co się nie stanie, ponieważ nie są zmotywowani, jeśli wszyscy chcą kupić swój dom, szukam rzeczy, których brakuje innym inwestorom.
Więc patrzę teraz na dom w Moraga w Kalifornii i napisałem na niego ofertę i właściwie wiesz co? Zaraz napiszę do mojego agenta. Kiedy mówię mój agent, jest on jednym z agentów w moim zespole i pytam, na jakim jesteśmy etapie. Właśnie zapamiętałem. Jest to więc nieruchomość, która przez długi czas stała pusta i ostatecznie zniknęła z rynku, ponieważ właściciele byli niezadowoleni z braku ofert, które otrzymali. Obwiniają za to swojego agenta.
Więc poszedłem i spojrzałem na ten dom i zobaczyłem, że to dziwny plan piętra. Rozumiem, dlaczego ludzie nie chcieli domu, dobrze? To była oczywista odpowiedź, ale potem zobaczyłem też, że ma ogromną piwnicę, do której jest już doprowadzona instalacja wodno-kanalizacyjna i elektryczna, ale nie jest ukończona. Posiada również powierzchnię na piętrze do zbudowania strychu. To znacznie zwiększyłoby powierzchnię użytkową domu. Następnie ma konfigurację, którą można podzielić na różne jednostki i wynajmować indywidualnie.
Więc kiedy patrzę na ten dom, widzę możliwość stworzenia dużego potencjału do wynajęcia w niesamowitej okolicy i dodania powierzchni. Wszyscy inni widzieli dziwny plan piętra w domu, który znajdował się w szarej strefie, ale im się to nie podobało. To właśnie rozumiemy przez szukanie ukrytego potencjału. Jeśli potrafisz rozwinąć te kreatywne oczy i zobaczyć kąty, które inni ludzie przegapili, możesz znaleźć oferty na widoku, w zasadzie tam, gdzie inni ludzie na nie patrzą, ale nie widzą tego, co widzisz.
Następnie jest metoda średnia. Wsiadaj do samochodu i jedź. Znajdź pustą lub zaniedbaną nieruchomość i dodaj ją do swojego CRM. Oznacza to menedżera ds. relacji z klientami. Jest to w zasadzie baza danych do przyciągania rzeczy. Wyślij listy lub pocztówki do potencjalnego klienta, abyś mógł powiedzieć: „Hej, ten dom wygląda na zaniedbany. Wyślę list lub pocztówkę do właściciela tego domu i powiem, że chcę go kupić”. Kontynuuj powtarzanie tych pierwszych trzech kroków w kółko i w kółko. A potem, kiedy rzeczywiście zdobędziesz ludzi, którzy powiedzą: „Tak, możesz kupić mój dom. Ile chcesz za to zapłacić? Możesz zacząć spędzać czas na negocjacjach z osobami, które dzwonią i zatrudnianiu innych osób, które będą dla Ciebie prowadzić. Potem idą znaleźć adresy, mówią im, a potem je sprawdzasz, a potem dzwonisz do właścicieli i po prostu spędzasz czas na negocjacjach.
Możesz pobrać dużą listę potencjalnych klientów z Listsource, Propstream lub innych miejsc. Możesz wysyłać listy lub pocztówki do tysięcy osób miesięcznie, a potem po prostu odbierać telefon. Nazywamy to pocztą bezpośrednią. Tak więc medialną metodą będzie samodzielna jazda i szukanie domów. Zaawansowana metoda polega na wysyłaniu listów i pozwalaniu tym ludziom przyjść do ciebie. Są to wszystkie sposoby, dzięki którym po prostu wypełniasz lejek potencjalnych klientów, którymi możesz następnie zacząć podążać, i wkrótce o tym porozmawiamy, ale musisz zdobywać potencjalnych klientów, jak tylko możesz, niezależnie od tego, czy twój agent pomaga znajdziesz je w MLS, co jest moją preferowaną metodą, lub sam je zdobywasz, co robi wiele osób, tak jak zwykle robią to hurtownicy. Od tego wszystko się zaczyna, zaczynasz od potencjalnych klientów.
Pamiętaj, że powiedziałem, że sukces w jednej dziedzinie jest zwykle taki sam, jak w wielu innych. To prawda. Jeśli chcę prowadzić odnoszący sukcesy biznes na rynku nieruchomości, zaczynam od szukania potencjalnych klientów. Ile osób chce kupić dom lub sprzedać dom, abym mógł do mnie przyjść? Mam firmę hipoteczną. Ile osób chce otrzymać pożyczkę, z którą mogę porozmawiać i mogę powiedzieć: „Hej, powinieneś skorzystać z mojej firmy”, prawda? Tam zaczyna się każdy biznes, więc nie powinieneś się dziwić, że teraz zaczynamy. Jak sprawić, by te leady zostały przeanalizowane? Cóż, oto jeden sposób. Wchodzicie na stronę largepockets.com/blog/provideos i dlaczego nie zrobicie tutaj zdjęcia?
Oto, co należy wiedzieć o nieruchomości. Każda nieruchomość ma numer startowy. Jest to cena, za którą możesz to dostać, co sprawia, że ​​​​jest to ucieczka do domu. Teraz dodam do tego zastrzeżenie. Rynki nieruchomości zmieniają się i zmieniają, tak jak zmieniają się i zmieniają gospodarki. Jakie błędy popełniają ludzie, jeśli chodzi o budowanie bogactwa lub zarabianie pieniędzy? Jak chcę to powiedzieć? Zamierzam użyć analogii sportowej, ponieważ patrzymy na boisko. Więc jeśli nie interesujesz się sportem, trzymaj się ze mną, dobrze?
Sposób, w jaki budujesz bogactwo, jest bardzo podobny do sposobu, w jaki wygrywasz w sporcie. Rzeczą, która sprawia, że ​​​​jest podobna, jest to, że konkurujesz z innymi ludźmi, którzy również próbują dostać to, czego chcesz, prawda? Chcesz pieniędzy, inni też. Ty chcesz najlepszej pracy, inni też. Chcesz tych najlepszych właściwości, podobnie jak inni ludzie, prawda? Sport polega na tym, że próbuję umieścić piłkę w koszu lub piłkę nożną w strefie punktowej lub staram się umieścić piłkę baseballową na otwartej przestrzeni, abym mógł ją uderzyć, a druga drużyna ma całą grupę ludzi, którzy są próbując mnie zatrzymać. Cała strategia sportowa ma związek z tym, jak robić to, co chcemy i jak powstrzymać ich przed robieniem tego, czego chcą. Dlatego mogę używać tych analogii, gdy mówimy o budowaniu bogactwa. Mówimy więc o numerze home run, ponieważ są inni ludzie, którzy próbują cię powstrzymać.
Rzecz w sporcie polega na tym, że zasady gry zmieniają sposób gry, zmieniają się i ewoluują w czasie, podobnie jak ekonomia. To, co w 2002 roku zadziałało w celu zarabiania pieniędzy w różnych aspektach, jest inne niż w 2010 roku, czyli innym niż w 2020 roku, i mogę podać tego przykłady. W latach 2001-2002 posiadanie strony internetowej lub umiejętność kodowania i tworzenia stron internetowych dawała ci ogromną przewagę, prawda? W tamtym czasie sieci komputerowe były bardzo popularne. Gdybyś mógł wziąć dwa komputery, połączyć je ze sobą i sprawić, by się komunikowały, mógłbyś zarobić mnóstwo pieniędzy. W tej chwili brzmi to szalenie, ale technologia nie rozwinęła się tam, gdzie jest. Trzeba było więc mieć naprawdę dobre umiejętności rozwiązywania problemów, aby połączyć ze sobą dwa komputery w tym samym biurze. Cóż, nie mieliśmy takiej chmury, z którą wszystko by się łączyło.
Cóż, w pewnym momencie technologia poprawiła się do tego stopnia, że ​​można to było zrobić automatycznie. Nie trzeba było robić tego ręcznie, a wtedy sieci komputerowe wypadły z interesu, podobnie jak ludzie, którzy potrafili stworzyć stronę internetową, stali się znacznie mniej potrzebni, kiedy można było po prostu przejść do Wix lub Squarespace i mieć szablon do stworzenia własnej strony. Widzisz, jak to mówi?
Cóż, przenieśmy się szybko do 2010 roku. Jest tam mnóstwo nieruchomości. Nikt nie ma pieniędzy, aby go kupić i nikt nie chce go posiadać, ponieważ myślimy, że wpadamy w depresję, a kupowanie nieruchomości było jak kupowanie kotwicy. Pociągnie cię w dół. W zasadzie po prostu podpisujesz go pod hipotekę, którą będziesz musiał spłacić. Nie wiesz, czy będziesz miał najemców, którzy będą chcieli tam mieszkać, bo żadna z tych osób nie miała pracy. Powinienem powiedzieć, że sposób, w jaki wygrałbyś w tym obszarze lub na tym rynku, polegałby na zdobyciu domu znacznie poniżej tego, za co myślałeś, że zostanie wyceniony. To byłby twój numer home run w 2020 roku.
W latach 2020-2022, w przyszłości, nie wygrywa się w ten sam sposób. To nie jest tak, że nikt nie chce kupić domu. Rząd drukuje pieniądze. Rozdają to wszystkim. Gospodarka ma się stosunkowo dobrze. Większość ludzi ma pracę i nie boi się braku pracy. W rzeczywistości wielu z nich pracuje z domu. Brakuje mieszkań. Więc teraz, gdy twój numer home run musi być obliczany inaczej, teraz musisz spojrzeć na to bardziej w stylu: „Ile będzie wart ten dom za pięć lub 10 lat i gdzie indziej mogę wydać moje pieniądze?” W takim przypadku nieruchomości prawie zawsze wyglądają jak home run, gdy porównasz je z innymi klasami aktywów.
Krok numer cztery, przeanalizuj oferty. Więc masz tropy. Teraz musisz je przeanalizować. To właśnie nazywamy systemem lapse. Chłopaki, zróbcie zdjęcie tego ekranu. Jest to najłatwiejszy, najprostszy sposób, aby zrozumieć, co próbujesz zrobić jako inwestor w nieruchomości. To cztery kroki. Naprawdę, to tylko trzy kroki. Czwarty krok to tylko wynik. Zaczynasz od leadów. Rozmawialiśmy o tym. Możesz je dostać od pośrednika w obrocie nieruchomościami. Można je pobrać ze strony zillow.com. Możesz je zdobyć, mówiąc wszystkim znajomym: „Chcę kupić domy”. Możesz je zdobyć jeżdżąc po okolicy i szukając nieruchomości, które potrzebują pomocy. Możesz je zdobyć wysyłając listy. Wszystkie te rzeczy to tylko sposoby na zdobycie potencjalnych klientów.
Kiedy pojawiają się leady, analizujesz je. W ten sposób patrzysz, aby zobaczyć: „Czy to byłaby odpowiednia nieruchomość dla mnie?” i porozmawiamy o tym, jak BiggerPockets może ci w tym pomóc za chwilę tutaj. Kiedy widzisz taki, który przechodzi przez twoją analizę i wygląda dobrze, podążasz za nim. Potem, kiedy już za tym podążysz, albo odniesiesz sukces, albo nie. A więc szukanie potencjalnych klientów, analizowanie ich i poszukiwanie ich jest tym, co robimy w kółko jako inwestorzy na rynku nieruchomości. Kiedy zrobisz to wystarczająco dużo razy, odniesiesz sukces.
Oto przykład. Wysyłasz 300 bezpośrednich listów pocztowych. Odzyskujesz 40 osób, które powiedziały: „Hej, może chciałbym sprzedać ci mój dom”. Więc masz teraz 40 potencjalnych klientów do analizy. Z tych 40 składasz 12 ofert. To są ci, za którymi tęsknisz. Zaczęliśmy więc od wysłania 300 listów. To dało nam 40 tropów. Przeanalizowaliśmy te 40 leadów. Z tych 40 spodobało nam się 12. Na 12 pisaliśmy oferty i wtedy jedna z nich została zaakceptowana. Kończy się to 1432 miesięcznymi przepływami pieniężnymi i stu tysiącami dolarów kapitału własnego.
Oto jakie to proste. Dlatego powiedziałem ci na początku, że nie jesteś naukowcem rakietowym, ale to nie jest łatwe, prawda? Nadal musisz wysyłać listy. Nadal musisz znaleźć tropy. Potem musisz wiedzieć, jak je analizować, a to też nie jest nauka o rakietach, ale zajmuje to trochę czasu. Następnie musisz podążać za tymi, które lubisz i musisz być w stanie podjąć tę decyzję i odpowiednio je realizować. Więc to nie jest skomplikowane, ale nie jest łatwe, co jest najlepsze. To tak jak z fitnessem. Bycie fit naprawdę nie jest skomplikowane. To jedzenie dobrego jedzenia i spalanie kalorii, co jest trudne. Chodzi o to, że nie lubimy tego robić. Nie chcemy się do tego zobowiązać.
Więc jak wygląda twój proces. Kiedy o tym rozmawiamy, czy przychodzą Ci do głowy rzeczy, które Twoim zdaniem mógłbyś zrobić? Jak będziesz generować leady? Jaki jest teraz następny możliwy do wykonania krok, który możesz wykonać, aby zdobyć potencjalnych klientów? Ile leadów lub ile transakcji przeanalizujesz spośród tych leadów? Ile zamierzasz przeanalizować w ciągu miesiąca, tygodnia lub dnia? Czy możesz się do tego zobowiązać? Gdybyś miał zadbać o formę, powiedziałbyś, ile razy w tygodniu będziesz ćwiczyć, zaplanowałbyś sesję treningową, prawda? Mój typowo wygląda tak, jakby poniedziałek to klatka i triceps. Wtorek to barki i biceps. Środa wróciła i zwykle trochę abs. Wtedy czwartek lub piątek to nogi, a potem weekend to jakaś forma cardio lub cokolwiek, co przegapiłem w ciągu tygodnia, ta grupa mięśni jest gotowa do pracy. Następnie uzupełniam to treningiem ju-jitsu i bieganiem przełajowym.
Więc wiem, czy chcę być w formie tam, gdzie muszę. Mam to w kalendarzu i wiem, nad czym pracuję. Mam plan. Nie jestem w najlepszej formie, ale to tylko pokazuje, że nie angażuję się w to najlepiej i nie jem najlepiej, prawda? Powoli jem coraz lepiej, ale nadal nie jem rewelacyjnie. Nieruchomości będą działać dokładnie w ten sam sposób. Dużo więcej czasu poświęcam biznesowi i nieruchomościom, dlatego jestem bardziej sprawny finansowo niż fizycznie, prawda? Chcę, żebyś ty też taka była. Chcę, żebyś był sprawny finansowo, ale proces dochodzenia do tego celu jest dokładnie taki sam, jak dopasowywanie się do czegokolwiek innego, co robisz. Ile ofert złożysz w ciągu miesiąca, tygodnia, dnia?
Więc zróbmy to teraz razem, abyś mógł zobaczyć, jak niewiarygodnie łatwo BiggerPockets robi to, o czym mówię, prawda? Przeanalizujemy tę umowę tutaj. To jest 185 Landings Drive we Frankfurcie, Kentucky. Pozwól, że pokażę Ci, jak łatwo jest przeanalizować transakcję. Zamierzasz najechać kursorem na narzędzia, a następnie przejść do kalkulatora czynszów. Teraz wpisujemy adres nieruchomości. Patrzymy na 185 Landings Drive, chyba we Frankfurcie. Tak. Musisz to kliknąć, dobrze? Nie naciskaj adresu wyszukiwania, dopóki nie klikniesz przycisku, ponieważ nie będzie wiedział, czego szuka.
Ta posiadłość składała się z dwóch sypialni i jednej łazienki, i zdałem sobie sprawę, że prawdopodobnie tego nie widzieliście. Po prostu zdjąłem to z ekranu. Okazało się, że było osiem sypialni, cztery łazienki i cztery jednostki, dobrze? Wiemy więc, że jeśli mamy osiem sypialni i cztery łazienki, każda jednostka ma dwie sypialnie i jedną łazienkę. Więc powiemy oprogramowaniu BiggerPockets, żeby wyszukało nieruchomości w pobliżu tego, 185 Landings Drive, które mają dwie sypialnie i jedną łazienkę, i oto co nam powie. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ta nieruchomość będzie generować 630 USD miesięcznie. Właśnie za to teraz wynajmują, dobrze?
Powiedzmy teraz, że jesteś sceptyczny i mówisz: „Ach, nie wiem. Jak mogę temu zaufać? No to faktycznie dobrze. Powinieneś taki być. Przewiń w dół tutaj i możesz zobaczyć wszystkie inne porównywalne obszary lub nieruchomości i możesz zobaczyć, za co wynajmują. Teraz robię to cały czas. Widzę, że ten tutaj wynajmuje za 925. To znacznie więcej. To też dwa, jeden, prawda? Cóż, może mieć więcej powierzchni niż moja, więc może dlatego wynajmuje za więcej, ale powiedzmy, że nie.
Cóż, zrobiłbym to w Google 112 Lee Court we Frankfurcie i spojrzałbym na jego zdjęcia i zobaczyłbym: „Och, moja posiadłość ma obskurny dywan i dębowe szafki oraz przestarzałe urządzenia”. Jedyną różnicą między tym jest to, że ma drewniane podłogi, odnowioną kuchnię i łazienki z prysznicami wyłożonymi kafelkami. Pytanie brzmiałoby więc: „Ile pieniędzy musiałbym wydać, aby moje wyglądały jak Lee Court, ponieważ wtedy bardziej prawdopodobne jest, że dostanę 925 miesięcznie zamiast 630, co znacznie poprawiłoby moje przepływy pieniężne?”
Zakładając, że jest w tej samej okolicy. Widzisz, ile tu jest tych posiadłości, myślę, że ta jest nasza, właśnie tam? Te są na podobnym terenie, chyba wszystkie zabudowa wielorodzinna. Te są rozłożone. Te trzy wyglądają, jakby były w tym samym miejscu, ale są rozłożone. To może być lepszy obszar, może dlatego, że jest bliżej Kentucky State University. Jest trochę ładniej. Może te nie są tak ładne, więc ta 930 comp jest jedną z właściwości, które są tutaj, tak jak widzisz tę, prawda, 902, podczas gdy te nie są tak drogie. To jest więcej w latach 600., prawda?
W ten sposób my, inwestorzy w nieruchomości, wyceniamy nieruchomości. Jestem w tym chyba lepszy niż przeciętny człowiek, ponieważ od jakiegoś czasu prowadzę zespół ds. nieruchomości i patrzę na nieruchomości i rozumiem, jak są wycenione, ale nie trzeba być ekspertem, aby być w stanie zrozumieć podstaw, które teraz omawiam. Naprawdę mam nadzieję, że słuchając tego, nauczysz się czegoś i zobaczysz, jak możesz zrobić to samo. Jeśli masz jakieś pytania na ten temat, do których nie dotarłem, po prostu wyślij mi DM lub wyślij mi wiadomość na BiggerPockets. Zrobię wszystko, żeby tam do ciebie wrócić.
Więc teraz, kiedy widzimy, że wierzymy, że dostaniemy sześć 30 miesięcznie na jednostkę i wiemy, że są cztery jednostki, po prostu wszedłem do mojego kalkulatora i zrobiłem 630 razy cztery, co dało mi 2520. Więc mogę się spodziewać, że dostanę czynsze brutto około 2520 na tej nieruchomości. Teraz, gdy już wiem, za co by to było wynajmowane, wracam do narzędzi i klikam w kalkulatory, wynajem nieruchomości, zaczynam nowy raport. Pozwolę oprogramowaniu wykonać całą pracę za mnie. Zdziwicie się, jak łatwe i dokładne może być analizowanie ofert, gdy już zdobędziecie potencjalnych klientów.
Więc nasz trop to 185 Landings Drive. Mam nadzieję, że to była jazda we Frankfurcie. Tak, jest. Kliknij na to. Jeśli chcesz, możesz dodać zdjęcie nieruchomości. Możesz umieścić to tutaj, ponieważ zamierzasz to zapisać, aby móc do niego wrócić później. Podamy cenę zakupu. Jaka była cena zakupu? 240. Wstaw to tutaj, 240,000 XNUMX. Pyta mnie o koszty zamknięcia. „Cóż, Davidzie, tego nie wiem. Nie jestem agentem takim jak ty, który kupuje mnóstwo nieruchomości i pisze książki, i mam lepsze włosy niż ty, ale to wszystko. Ok, nie martw się. Kliknij tutaj, aby obliczyć koszty zamknięcia. BiggerPockets ma to skonfigurowane, dzięki czemu możesz zobaczyć, jaki numer powinieneś tam wpisać. Typowe koszty zamknięcia wynoszą od jednego do dwóch procent ceny zakupu nieruchomości, ale mogą się różnić w zależności od lokalizacji i finansowania. Jeśli nie masz pewności, półtora procent ceny zakupu to dobra liczba na początek, prawda?
Teraz, gdy zbliżysz się do faktycznego zakupu tej umowy, twój pośrednik w handlu nieruchomościami i twoja firma tytułowa mogą ci powiedzieć, czym będą, ale na początku nie potrzebujemy dokładnych liczb, potrzebujemy parków. Zamierzamy więc pójść z pięcioma tysiącami, co jest trochę bliższe 2% niż 1%, żeby być trochę konserwatywnym. Następnie klikasz dalej i przechodzisz do szczegółów pożyczki. Teraz, jeśli kupujesz dom jako włamanie do domu, możesz obniżyć 10%, może 0%, jeśli jest to pożyczka VA. Założymy, że kupujemy to jako nieruchomość inwestycyjną, co oznacza, że ​​będziemy musieli obniżyć o 20%, a ponieważ to właśnie wybraliśmy, tak jak widzisz, jeśli klikniesz na 25, ta liczba wzrośnie , 20 spada, wie, że przy cenie zakupu powiedzieliśmy, że nie musisz wykonywać obliczeń. Mówi ci teraz, że twoja zaliczka wyniesie 48,000 XNUMX.
Powiedzmy, że oprocentowanie nieruchomości inwestycyjnej wynosi obecnie około 4% w przypadku głównego miejsca zamieszkania. To trochę bliżej trzech i pół, ale nieruchomości inwestycyjne to trochę więcej i żadnych punktów. Punkty byłyby po prostu pieniędzmi, które zapłaciłbyś, aby kupić niższą stawkę. Następnie na okres kredytowania zawsze chcesz włożyć 30 lat, ponieważ taka jest większość pożyczek, 30 lat, i chcesz wybrać stałą stopę procentową, a nie regulowaną stopę procentową w większości przypadków. Kliknij dalej, aby uzyskać dochód. Miesięczny dochód brutto, pamiętajcie, powiedziałem, że to 2520. To było 630 na jednostkę razy cztery.
Teraz porozmawiamy o wydatkach. Jakie będą podatki od nieruchomości, prawda? Cóż, masz przycisk tutaj, jeśli chcesz dowiedzieć się, jak możesz określić swoje podatki od nieruchomości. Wiem, że w większości przypadków jest to mniej niż 1.5% rocznie. Więc pomnożę 240 razy 0.015, co daje 1.5%. To 3,600 w ciągu roku. Najprawdopodobniej będzie to mniej. Idziemy tutaj z wyższą liczbą, prawda? Więc mamy 3,600 i będziemy klikać rocznie. Tyle zapłacisz za podatek od nieruchomości.
Ubezpieczenie tego czegoś, zgaduję na podstawie mojego doświadczenia, będzie wynosić około 75 dolarów miesięcznie. Teraz, kiedy faktycznie podpiszesz umowę, jeśli będziesz dążyć do tej umowy, możesz zadzwonić do firmy ubezpieczeniowej i uzyskać wycenę. Będziesz musiał. Pożyczkodawca prawdopodobnie zmusi cię do tego. Więc jeśli skończy się na 500 $ miesięcznie, po prostu wycofujesz się z umowy, ale nigdy nie będzie to 500 $ miesięcznie. Prawdopodobnie będzie to mniej niż 75, ale kiedy na początku analizujemy nieruchomość, właśnie tego chcemy. Zależy nam na danych liczbowych, ponieważ czas potrzebny na uzyskanie dokładnych liczb dla każdej nieruchomości, której jeszcze nawet nie kupiłeś, zwykle nie jest dobrą inwestycją.
Planujemy budżet na naprawy i konserwację, 5%. Planujemy budżet na pustostan, 5% czynszu brutto. To samo dotyczy nakładów kapitałowych, a 8% przeznaczymy na zarządzanie. Teraz najemcy we własnym zakresie będą płacić za prąd i gaz oraz wodę i ścieki we własnym zakresie. Powiedzmy, że zapłacimy za śmieci. W takim przypadku powiedzmy, że będzie to 50 dolarów miesięcznie. Kliknij Zakończ analizę. Oto niesamowite. Przygotuj się na to.
Ten kalkulator zrobi to wszystko za nas. Nie musimy być dobrzy z matematyki. Więc liczby, które tu umieściliśmy, mówią nam, że możemy spodziewać się przepływu gotówki w wysokości 604 USD miesięcznie. Otrzymujemy to z 2520 dochodów, które włożyliśmy i wydatków z 1915 r., które obliczyliśmy, co daje nam zwrot gotówki w wysokości nieco ponad 13.5%. To jest tylko zestawienie tego, jak wymyślono liczby, jeśli chcesz zobaczyć informacje przedstawione w ten sposób, i mówi nam, że całkowita potrzebna gotówka wyniosłaby 53,000 XNUMX.
Miesięczne zestawienie wydatków wygląda następująco. Ta pomarańczowa część to wydatki zmienne. To będzie wakat, nakłady inwestycyjne, utrzymanie. Ta niebieska część, największa jej część, będzie hipoteką, prawda? Po prostu pokazuje ci twoje wydatki. Tak się rozkładają. Dochód operacyjny netto, czyli ile pieniędzy możemy zarobić na tej nieruchomości w ciągu roku. Z drugiej strony widzimy zwrot gotówki.
A teraz moja ulubiona część. Uwielbiam ten wykres. Ten wykres pokazuje mi przez dłuższy okres czasu, np. 20 lat, czego mogę oczekiwać od nieruchomości. Osobiście uważam, że w BiggerPockets jesteśmy bardzo konserwatywni. Zakładamy 3% wzrost. Większość części kraju widzi znacznie więcej niż 3%. Więc realnie powinno być znacznie lepiej niż teoretycznie, ale widać, że kupiliśmy nieruchomość za 240 i jej wartość powoli rośnie w czasie.
Możesz również zobaczyć tutaj, tę fioletową linię, to jest pożyczka. To pieniądze, które pożyczyliśmy w celu uzyskania nieruchomości, z biegiem czasu powoli maleją. Różnica między tym, co jest warte, a tym, co jesteśmy winni, polega na posiadanym przez nas kapitale własnym. Widać, że naprawdę rośnie. Jeśli zejdziecie tutaj i spojrzycie na przepływy pieniężne, w pierwszym roku przepływy pieniężne wyniosą około 7,613 dolarów. Cóż, to rośnie i rośnie i rośnie wraz z rosnącymi czynszami każdego roku, aż do roku 30. To więcej niż 22,000 XNUMX. Założę się, że przy obecnym stanie rzeczy będzie trzy lub cztery razy więcej, ale to ostrożne szacunki.
To samo dotyczy kapitału własnego, prawda? Widzisz swój kapitał, który rośnie, rośnie, rośnie, rośnie, rośnie w czasie. Kto nie chciałby podjąć teraz decyzji, która za 435,000 lat będzie warta 30 30 dolarów? Co by było, gdybyś podjął 435,000 takich decyzji, z których wszystkie były warte XNUMX XNUMX? Czy sądzisz, że nieruchomości nie uczynią cię multimilionerem, jeśli podejmiesz działania dzisiaj i poczekasz, a potem podejmiesz więcej działań i poczekasz, i będziesz dalej działać, aby w przyszłości stać się ogromnie bogatym dzięki rzeczom, które dzisiaj zrobiłeś teraz?
Oto, co wiedzą eksperci. Nie chodzi o wyczucie rynku. To jest to, co każdy chce zrobić, to: „Chcę poczekać, żeby kupić dip”. Najwyższy czas wejść na rynek. Ja, David Greene, nie czekam z zakupem dipu. Kupuję cały czas. Teraz powiem, że jestem bardziej agresywny w spadkach, ale to nie znaczy, że nic nie robię w międzyczasie, dobrze? Czasami w życiu muszę skupić się na kondycji lub zdrowiu i wkładam w to zdecydowanie więcej wysiłku. Czasami w życiu przechodzisz ciężki okres, przechodzisz przez rozstanie, masz trudności z rodziną, masz złe wieści i faktycznie musisz dużo więcej przebywać na siłowni, aby wypracuj coś z tego. Innym razem jestem bardzo zajęty i czasami muszę znaleźć sposób, aby się tam dostać. Tak patrzę na nieruchomości.
Kiedy na rynku jest spadek, cały czas jestem na siłowni. Ciągle przeglądam oferty. Piszę więcej ofert. Staję się dużo bardziej agresywny. Myślę, że to świetny rynek do kupowania. Naprawdę przyspieszam to, co robię, ale kiedy nie jest to spadek, to nie jest tak, że po prostu w ogóle nie chodzę na siłownię. To byłoby szalone. Nadal kupuję, tylko jestem trochę bardziej ostrożny lub stosuję inny typ strategii lub dostosowuję sposób, w jaki planuję to robić, tak aby nie była to natychmiastowa gratyfikacja, może na dłuższą metę. Chcecie przykład? Daj mi znać na czacie, jeśli chcesz, abym dał ci przykład tego, jak wyglądałoby to w prawdziwym życiu, co tutaj opisuję. Jeśli nie, mogę przejść do dalszej części prezentacji. Nie musimy wchodzić w prawdziwą analizę czasu, w którym rynek zmienia się w czasie na rynku. Czy ktoś jeszcze chce, żebym podzielił się, jak to wyglądałoby z praktycznego punktu widzenia? Dobra, chcesz przykład. No to jedziemy.
W 2010 roku było, a może nie powinienem tego mówić. Na rynku takim jak 2010, kiedy jest mnóstwo ofert, dobrze? Więc był czas, kiedy inwestowałem na północnej Florydzie i nie było tam wielu innych inwestorów, a było mnóstwo pogrążonych w kryzysie nieruchomości. Byli po prostu przygnębieni i przygnębieni i potrzebowali dużo pracy. Kupowałem wtedy od trzech do pięciu nieruchomości miesięcznie. Nie rywalizowałem z nikim innym. Nie byłem głupi i mówiłem o tym w podcaście, gdzie wszyscy zaczęli robić to, co ja. Nieruchomości znajdowały się na rynku przez sześć miesięcy. Miałem naprawdę dobrego wykonawcę, który wykonał całą pracę. Zgarniałem je po lewej stronie i tak naprawdę nie skupiałem się zbytnio na sprzedaży nieruchomości.
Nie miałem firmy hipotecznej. Nie zatrudniałem agentów i nie szkoliłem ich w swoich zespołach. Pomyślałem: „Człowieku, dostałem świetną okazję. Zamierzam kupić tyle nieruchomości, ile się da” i poszedłem ostro. W pewnym momencie, ponieważ za dużo o tym mówiłem, inni ludzie zaczęli inwestować w ten sam obszar. Potem wykonawcy byli coraz trudniejsi w użyciu. Potem oferty zaczęły wysychać. Za nimi szli inni. Potem robiło się coraz trudniej, prawda?
Kiedy więc rozpoznałem: „W porządku. Nie mogę tu uzyskać tak wielu umów, jak wcześniej”, zmieniłem punkt ciężkości i zacząłem zatrudniać nowych agentów, powiększać zespół, szkolić ich, sprzedawać domy dla klientów, zarabiać pieniądze i budować bogactwo w inny sposób, ale nigdy przestał tam kupować. Po prostu poświęcam mniej czasu na to ćwiczenie na siłowni, prawda? Nie pracuję tak bardzo nad bicepsem. Może dobrym sposobem na to będzie spojrzenie na to, że robię więcej dni nóg.
Kiedy kupiłem, przerzuciłem się na różne rzeczy. Więc co bym wtedy zrobił, to zacząłbym się przenosić do miejsca, w którym jestem teraz, gdzie kupuję luksusowe nieruchomości na naprawdę dobrych rynkach, które są bardzo drogie, ponieważ wiem, że jeśli zdarzy się krach, te rynki nie zostaną uderzone tak ciężko. Wiem też, że moja gotówka przy zwrocie gotówki będzie znacznie niższa, gdy kupię je po raz pierwszy. To są gry długoterminowe. Za 10 lat zarobią dla mnie setki, jeśli nie miliony dolarów za nieruchomość. Krótkoterminowo będzie szczupło. Po prostu tak to działa.
Więc zmieniłem swoją strategię na to, ponieważ jest teraz tak konkurencyjny. Jeśli dojdziemy do punktu, w którym z jakiegokolwiek powodu trafimy w kolejną depresję i nikt nie będzie chciał kupować nieruchomości, wrócę do innej drogi, ale chodzi o to, że nie… To, co próbuję podkreślić, to być głupim, mówiąc, że nie zamierzam teraz kupować żadnej nieruchomości. Są ludzie, którzy naprawdę dobrze zarabiają na wynajmie krótkoterminowym. Sam trochę się w to wkręciłem, ale to więcej pracy. W rzeczywistości musisz zarządzać wynajmem krótkoterminowym. To nie jest tak, że kiedyś było tam, gdzie było ustawione i zapomnij o tym, po prostu je kupiłem i przekazałem zarządcy nieruchomości. Może trzeba zrobić to samo. Aby uzyskać czas na tym rynku, być może będziesz musiał przejść do bardziej aktywnego źródła dochodu, gdzie nie jest ono tak pasywne.
Potem, gdy rynek się zmieni, być może ten dom stanie się wynajmem długoterminowym. Nie musisz się już tym martwić. Masz wiele opcji, ale nie chcę, żebyś powiedział: „Trudno jest zawrzeć umowę, więc nie powinienem teraz kupować”. Zarabiam więcej pieniędzy na transakcjach, które kupuję teraz na twardym rynku, niż kiedy było łatwo. Nie chcę, żebyście przegapili.
Po drugie, skup się na tym, jak Twoje portfolio będzie wyglądać za 10 lat. Nie mogę tego wystarczająco podkreślić. Każdy, kto trzy, cztery lata temu mówił mi, że może dwa, trzy lata temu, byłby lepszym przykładem. „David, jest pandemia. Mamy schronienie na miejscu. Gospodarka zostanie sparaliżowana. Nigdy się z tego nie podniesiemy. sprzedam wszystko. W tej chwili nic nie kupuję i zatrzymam gotówkę”. Powiedziałem: „Dobrze. Cóż, myślę, że nie powinieneś. Nie sądzę, żeby tak się stało. Myślę, że myślisz bardzo krótkowzrocznie. To naprawdę świetna okazja do zakupu”, a wiele osób powiedziało: „Nie, wychodzę z gry” i sprzedali nieruchomości, zrezygnowali z depozytów lub po prostu przestali szukać.
Ci sami ludzie stracili ponad sześciocyfrowy kapitał na rynku, na którym się znajduję w Bay Area. Tak więc domy, które mieliśmy w ramach kontraktu dla klientów, którzy się wycofali, były o ponad 200,000 XNUMX $ tańsze niż obecnie. Powodem jest to, że nie weszliśmy w recesję. Wydrukowaliśmy mnóstwo pieniędzy, spowodowaliśmy dużą inflację. Więc pierwszą rzeczą, która powstrzymuje ludzi przed kupowaniem, jest uczucie, że jest za gorąco, ceny idą za wysoko i nie zdają sobie sprawy, że to nie tylko ceny rosną, ale wartość pieniądza idę w dół.
Milion dolarów to nie to, co kiedyś. Sto tysięcy dolarów to nie to, co kiedyś. Kiedyś, jeśli zarabiało się sto tysięcy dolarów rocznie, było się ustawionym. To średni dochód w Bay Area w tej chwili. Nie chcę, żeby to zabrzmiało… Życie tutaj jest bardzo drogie, ale to naprawdę nie są aż tak duże pieniądze. W przyszłości, przy obecnej inflacji, sto tysięcy dolarów nie będzie niczym. Nie możesz podejmować decyzji w oparciu o migawkę w tej chwili, ponieważ nie kupujesz nieruchomości przez rok. Kupujesz to na 30 lat, 40 lat, 50 lat.
Więc mówię: „Jak będzie wyglądać ta posiadłość za 10 lat?” Weźmy na przykład ten, który opisałem, że właśnie wysłałem SMS-a do mojego agenta, aby sprawdzić, czy mamy go jeszcze w ramach umowy w Moradze. Napisałem ofertę na 2.25 miliona na tę nieruchomość. Będzie miał kompleksową rehabilitację. Myślę, że za 10 lat ta nieruchomość będzie prawdopodobnie warta około pięciu do sześciu milionów dolarów i mogę to powiedzieć, ponieważ stopa inflacji, którą obserwujemy, nie jest śmieszna, gdy się o tym pomyśli. To jest jeszcze zanim to naprawię i zanim ten obszar wystartuje, tuż poza standardowymi wskaźnikami inflacji. Myślę, że właśnie to zobaczymy.
Mówię więc, że za 10 lat będzie to warte pięć lub sześć milionów. Co mam teraz zrobić, żeby dożyć 10 lat? Cóż, muszę zwiększyć przepływ gotówki, dobrze? Zamierzam to zrobić, dodając powierzchnię, aby móc wynająć te obszary. W porządku. Jak odzyskać pieniądze z tej transakcji, aby nie było tak, że nie mogę kupić więcej nieruchomości? W porządku. Cóż, muszę też zmodernizować dom, sprawić, by wyglądał ładniej, abym mógł zwiększyć wartość, abym mógł go refinansować i odzyskać pieniądze. Dobra. Więc potrzebuję przebudowy, która sprawi, że dom będzie ładniejszy, doda metraż, co sprawi, że będzie więcej wart i zwiększy przepływ gotówki. Mogę to zrobić. Przejdźmy do tego.
Więc teraz, co się stanie, to to, że będę miał to miejsce, naprawię je, zrefinansuję. Prawdopodobnie zostawię sto lub 200,000 10 $ w tej transakcji, ale odzyskam większość pieniędzy. Wtedy za 6 lat będzie wart pięć lub sześć milionów, prawda? Zarobiłem 4-500,000 miliony na tej jednej nieruchomości. A co jeśli robię to trzy lub cztery razy w roku? To nie tak, że biegam z płonącymi włosami. To zabawne, że włosy się palą, bo nie mam włosów, ale to są przykłady. Może nie mieszkasz na rynku, na którym są domy za dwa miliony dolarów, rozumiem to, ale możesz być tam, gdzie mają cztery domy lub 10 XNUMX dolarów, a za XNUMX lat będą to nieruchomości za milion dolarów, prawdopodobnie więcej.
Więc co robisz teraz, abyś za 10 lat miał od 10 do 20 nieruchomości, z których wszystkie zyskały kapitał własny w wysokości 500,000 10 USD. Nie ma zbyt wielu tych aktywów. Albo jesteś jedną z osób, które je otrzymują i odnoszą z tego korzyści, albo jesteś jedną z osób, które ich nie otrzymują i mówią: „Och, chciałbym mieć…”, jak wszyscy ludzie XNUMX lat temu od dzisiaj, że mówią: „Żałuję, że nie kupiłem wtedy”. Właśnie dlatego jesteś tu dzisiaj na tym webinarium. Właśnie dlatego Bóg, wszechświat, w cokolwiek wierzysz, ma cię tutaj, ponieważ mówi ci, że nieruchomości to najbezpieczniejsza, najbardziej niezawodna opóźniona gratyfikacja. To tak jak z fitnessem. Rozpoczęcie zajmuje dużo czasu, ale nikt nigdy nie mówi: „Och, naprawdę za dużo ćwiczyłem i byłem zbyt zdrowy. Żałuję, że tego nie zrobiłem”. Wszyscy mówią, że żałuję, że nie wyrobiłem sobie lepszych nawyków do ćwiczeń”, dobrze?
Dzielę się z Wami tym, jak to zrobiłem i jak nadal to robię, bo wciąż się tym interesuję. Nie próbuję zabrać twoich pieniędzy. Nie mówię: „Hej, chcę wszystkie twoje pieniądze. Daj mi to, abym mógł budować bogactwo”. Mogę zainwestować twoje pieniądze. Robię to i płacę ludziom, ale mówię ci, że musisz to zrobić. Jeśli jesteś tu dzisiaj, musisz zdobyć te narzędzia, które ci pokazuję, i musisz teraz wejść do gry, aby 10-letnia wersja ciebie w przyszłości podziękowała ci za to, co zrobiłeś.
Krok numer pięć, zdobądź fundusze. Wiesz co? Zrób zdjęcie tego. Chcę, żebyście naprawdę się nad tym zastanowili. Czy ten przykład, jak zmieniam strategie, pomógł wam? Wygląda na to, że większość z was mówi „tak” lub przynajmniej wysyła emotikony, które by na to wskazywały. Wspaniały. Cieszę się, że mogłem tam pomóc. W porządku. Krok numer pięć, musisz zdobyć fundusze. Jak więc sfinansować swoje transakcje dotyczące nieruchomości? Cóż, masz kilka opcji, konwencjonalne pożyczki, partnerstwa, twarde pożyczkodawcy lub włamanie do domu. Są podobne, ale są to sposoby, w jakie ludzie zazwyczaj pożyczają pieniądze na zakup nieruchomości.
Kluczem do finansowania nieruchomości jest uzyskanie świetnej oferty. Jeśli dostaniesz naprawdę dobrą ofertę, wyceni to, za co płacisz. Będziesz mógł łatwo zebrać pieniądze. Mam firmę, która może wam w tym pomóc. Możecie się ze mną skontaktować, a ja was z nimi połączę. Zasadniczo mamy pożyczki, w których jeśli twoja nieruchomość zarabia wystarczająco dużo pieniędzy, będzie miała wystarczający przepływ gotówki, co większość z nich zrobi. Możesz użyć tego dochodu, aby uzyskać pożyczkę. Tak długo, jak dostajesz dobrą ofertę, tak długo, jak dostajesz nieruchomość, która przynosi więcej dochodów niż koszty jej posiadania, pożyczkodawca pozwoli ci pożyczyć na nią. Następnie możesz pójść do kogoś, kto może mieć więcej pieniędzy niż ty i powiedzieć: „Hej, chcesz pokryć zaliczkę? Zajmę się transakcją, pożyczką i zarządzaniem. Możemy to podzielić”, prawda?
Chodzi o to, że jeśli dostaniesz wystarczająco dobrą ofertę, pieniądze cię znajdą. Osoby, które mają problemy z finansowaniem, zazwyczaj nie dostają zbyt dobrych ofert. „Ale co, jeśli nie mam pieniędzy?” Cóż, BiggerPockets też ma coś dla Ciebie, stronę profesjonalnych filmów. Obejmuje warsztaty prowadzone przez Brandona Turnera i mnie, Jak inwestować bez wkładu finansowego lub z niskimi środkami. To ten facet tutaj. To prawdopodobnie najlepsza praca, jaką Brandon i ja wykonaliśmy razem. To było magiczne. To było jak The Beatles. Jaka jest najlepsza płyta Beatlesów? Biały album, czarny album? Nie jestem wielkim fanem Beatlesów, ale kiedy wiesz, że jesteś w tej strefie i po prostu wykonujesz świetną, świetną robotę, tak właśnie było.
Cała sprawa dotyczyła tego, jak inwestować w nieruchomości, gdy nie ma się dużo pieniędzy. Jeśli jesteś profesjonalnym członkiem BiggerPockets, masz dostęp do wszystkich tych warsztatów, opcji najmu, hakowania domów, partnerstwa, tego, które zrobiłem z Brandonem. Otrzymasz to wszystko, jeśli jesteś członkiem pro za darmo.
Następnie krok numer sześć, motywacja. Jak długo będziesz wytrwały na dłuższą metę? Nikt nie nabrał formy w ciągu dwóch miesięcy intensywnej pracy. Byli już zdrowi, jeśli pomogły im dwa miesiące intensywnej pracy, dobrze? To jest długa trasa, na którą się zapisujesz. Zamierzasz dołączyć do grupy mastermind? Prowadzę jeden dokładnie w tym celu. Wiele innych osób robi to samo. To sposób, w jaki możesz pociągać ludzi do odpowiedzialności, uczyć ich, ekscytować. To różnica między tym, czy musisz sam chodzić na siłownię, czy jeśli masz partnera do ćwiczeń. Stary, powiem ci co. Jeśli mam czas w życiu, w którym ktoś ze mną ćwiczy, mam o 90% większe prawdopodobieństwo, że pójdę i będę się z tego cieszyć, a także lepiej poćwiczę, ponieważ teraz mam obserwatora.
A co z codziennym dziennikiem lub śledzeniem? Czy codziennie przypominasz sobie o swoich celach? Co powiesz na coaching wydajności? Mam trenerów wydajności i powiem ci, że są drogie. Wydaję 6,000 $ miesięcznie, a czasami więcej, tylko na coaching dla różnych firm, które mamy, dobrze? Te 6,000 $, które wydałem, zarabiają znacznie więcej, ponieważ poprawiają wyniki moje i mojego zespołu, ale czasami trzeba wydać trochę pieniędzy, aby uzyskać znacznie większy zwrot, tak jak inwestowanie, i to wszystko .
To jest mistrzowska podróż inwestora w nieruchomości. To sześć kroków. To cel, znalezienie celu, posiadanie planu, znajdowanie ofert, analizowanie ofert, zdobywanie funduszy i pozostawanie zmotywowanym. Zrób te sześć rzeczy, a odniesiesz sukces. Dlaczego nie zrobisz zdjęcia koła tutaj, aby przypomnieć sobie, jakie to proste, 90-dniowe wyzwanie, zaplanuj, przygotuj, kup? Ukończ wszystkie sześć faz głównej podróży w ciągu następnych 90 dni, pracując nad swoim biznesem 15 minut dziennie, pięć dni w tygodniu przez 90 dni z rzędu.
„Życie nie staje się lepsze przez przypadek. Dzięki zmianom jest lepiej” – świetny, świetny cytat Jima Rohna. Są dwa rodzaje ludzi, jasne? Jeśli kiedykolwiek spotykałeś się z kimś, kto jest złym typem, znasz frustrację. Mówię o tym, czy kiedykolwiek miałeś partnera z kimś takim jak partner biznesowy, który był niewłaściwego typu. Jeśli kiedykolwiek miałeś przyjaciela, kimkolwiek on jest, będziesz dokładnie wiedział, o czym mówię. Są ludzie, którzy czekają, aż życie do nich przyjdzie i coś dla nich zmieni. Często są to ludzie, którzy żyją swoimi uczuciami. Jeśli są w złym nastroju lub w depresji, po prostu nic nie robią. Jeśli są w dobrym nastroju, są bardzo podekscytowani, ale czekają, aż życie im się ukłoni. Wiem, że to głęboka sprawa, ale taka jest prawda.
Są ludzie, którzy tylko czekają, aż ich szef przyjdzie i powie: „Wiesz co? Damy ci awans. Spróbujesz bardziej? Czekają, aż Książę z Bajki wyjdzie zza stolarki i powie: „Czekałem na ciebie całe życie. Właśnie teraz powinieneś zacząć starać się być lepszym człowiekiem”. Czekają, aż ta niesamowita umowa spadnie im na kolana, a potem zadzwoni telefon z pożyczkodawcą, który powie: „Mam kupę pieniędzy. Czy chcesz go użyć? i wykonawca, który mówi: „Tak bardzo potrzebuję pracy, zrobię to tanio”, a oni po prostu czekają na to, na przypadek, i tak się nie dzieje, ponieważ życie nie staje się lepsze w ten sposób. Poprawia się dzięki zmianom. Nagradza ludzi, którzy szukają, prawda?
„Chcę partnera. Stanę się osobą, z którą chciałby być partner. Chcę partnera biznesowego. Zamierzam zdobyć umiejętności, których potrzebuje partner biznesowy. Chcę tej podwyżki. Teraz wykonam świetną robotę i upewnię się, że mój szef to zobaczy”. To są ludzie, którzy są nagradzani i to właśnie mam na myśli, mówiąc o tych dwóch rodzajach ludzi. Jeśli uczestniczysz w webinarze takim jak ten, nie ma znaczenia, ile informacji Ci udostępnię. Nie ma znaczenia, ile mówię o tym, co robię, lub daję ci strategię. Jeśli czekasz, aż życie zrobi coś dla ciebie, to nigdy się nie wydarzy. Będziesz tańczyć po parkiecie, ale tak naprawdę nigdy nie znajdziesz partnera. Będziesz okrążać planetę, ale nigdy nie wylądujesz. Zbliżysz się, ale nie dotrzesz tam, gdzie faktycznie odnosisz korzyści. Dzieje się tak, gdy podejmujesz decyzję o zmianie i przyjmujesz odpowiedzialność za zdobycie rzeczy, których pragniesz.
Inwestowanie w nieruchomości często wygląda w ten sposób. To jest takie dobre. Wiem to, ponieważ jako agent miałem więcej ludzi, niż mogę zliczyć, przychodzących do mojego biura i siadających, a kiedy naprawdę, naprawdę, naprawdę dochodzimy do tego, co kryje się za ich strachem, to: „Nie chcę skończyć z domem, którego nie lubię. Nie chcę skończyć z nieruchomością, w której nie zdaję sobie sprawy, że wszystko pójdzie nie tak”. Myślą, że wybierają nieruchomość, skaczą z klifu i mają nadzieję, że podoba im się miejsce, w którym wylądują, a nieruchomość, którą dostaną, jest tam, gdzie wylądują. To nie tak powinno się czuć.
Jeśli tak czujesz, robisz to źle. Masz niewłaściwego agenta, masz złą strategię, masz zły sposób myślenia. To nie jest tak. Nigdy nie kupowałem takiej oferty tutaj. Jeśli złapiesz się na tym, że masz nadzieję, że podoba ci się miejsce, w którym wylądujesz, musisz zejść z hopium. Hopium nie jest dobrą strategią. To ci nie pomaga. To kłamstwo. To, jak powinno się to czuć, jest takie. Podam praktyczny przykład. Czy to wam się podoba? Powiedz mi na czacie, jeśli chcesz, żebym dał ci praktyczny przykład tego, jak nieruchomości powinny wyglądać jak chodzenie po szlaku, po ścieżce z innymi ludźmi. Nie chcę rozwodzić się, jeśli już rozumiecie, o czym mówię, ale powiedzcie mi, czy chcecie, żebym dał wam przykład, jak powinno wyglądać inwestowanie w nieruchomości. Dobra. Widzę tak.
Powinno być krok po kroku. Każdy krok na tej ścieżce, na końcu tej ścieżki to właściwość, którą próbujesz osiągnąć lub cel, który próbujesz osiągnąć. W porządku? Pierwszą rzeczą, na którą powinieneś zwrócić uwagę, jest to, że nie robisz tego sam. Są przy Tobie inni ludzie, którzy Ci pomogą, nauczą, będą przy Tobie, gdy upadniesz. Może szli już tą drogą. Tak jak ja jestem przewodnikiem. Robię to stale. Cały czas chodzę po tej ścieżce. Więc mogę ci powiedzieć: „Tutaj unikasz trującego bluszczu. Tutaj będzie woda. Tutaj jest cień. Tu się zatrzymamy. Och, nie chcemy iść tą drogą. Och, o tej porze dnia, nie powinieneś iść tą drogą. To nie jest właściwy rynek na to”. Jesteśmy przewodnikiem. Wiemy, czego się spodziewać, ale nawet bardziej praktyczne jest to krok po kroku, dobrze?
Patrzysz na leady, dostajesz leady, analizujesz je. 60% z nich nie będzie działać na tych leadach, przestajesz iść do przodu. Nic ci nie jest, jesteś bezpieczny. Nie skoczyłeś z klifu. Na 40%, które zadziałały, ścigasz ich. Spośród nich może 10% z nich wraca do Ciebie. Dobra. Pozostałe 90% potencjalnych klientów wyrzucasz. Jesteś w porządku. Nie skoczyłeś z klifu. Z tych 10%, które do ciebie wróciły, być może zawarłeś kontrakt. To wciąż nie koniec podróży. To tylko jeden krok.
Po podpisaniu umowy zamawiasz przegląd. Patrzysz na raport z inspekcji. Jeśli wygląda źle, przestajesz iść ścieżką. Nie kupujesz tego. Nie skoczyłeś z klifu. Jeśli raport z inspekcji wygląda dobrze, negocjujesz z drugą stroną, aby zobaczyć, czy możesz uzyskać trochę dodatkowych pieniędzy. Robisz kolejny krok. Teraz następuje ocena. Och, wycena spadła, a sprzedawca nie obniży ceny. Dobra. Przestajemy iść do przodu. Nie skoczyłem z klifu. Ze mną wszystko w porządku. Prawidłowy?
Wtedy zgadzamy się co do oceny lub ocena wychodzi dobrze. Sprawdzasz, jakie byłyby czynsze w okolicy: „Och, czynsze są znacznie niższe niż myślałem. Rozmawiałem z zarządcą nieruchomości. Powiedzieli, że nie dostaniemy tak dużo. Jesteś w porządku. Przestań. Przestałeś chodzić. Jest to mały krok za małym krokiem, po małym kroku z bardzo małym faktycznym zaangażowaniem z twojej strony w tę umowę. Teraz musisz być zaangażowany w proces podążania tą ścieżką, ale nie musisz być zaangażowany w proces każdej transakcji podążającej tą ścieżką.
Dlatego nie należy się bać. Dlatego się nie boję. Rutynowo ktoś przychodzi do mnie i mówi: „David, oto niesamowita umowa. Myślę, że powinieneś to kupić”, a ja odpowiem: „Świetnie. Napisz ofertę już teraz, zawrzyj ją w umowie.” Jestem z tego znany. Nazywamy to ofertą pięciominutową. Po prostu coś zakończę i od razu podpiszę kontrakt, ale będę miał w tym kontrakcie pewne nieprzewidziane okoliczności, z których mogę się wycofać, jeśli coś mi się nie podoba i dokładnie wiem, czego szukam.
Potem, jeśli posunę się naprzód i sporządzę raport z inspekcji, i powiem: „Och, stary, ma jakieś okropne termity lub okropne podłoże, naprawa będzie kosztować 50,000 50,000 $”, idę do sprzedawcy i mówię: „Ja musisz dać mi kredyt w wysokości XNUMX XNUMX dolarów, albo naprawić te rzeczy, albo obniżyć cenę. nie chcesz tego zrobić? Dobra. Właśnie wycofuję się z umowy. Bez szkody, bez faulu. Oddaj mi pieniądze.
Nie boję się tej podróży, ponieważ zdałem sobie sprawę, że nie skaczę po prostu z urwiska i mam nadzieję, że podoba mi się miejsce, w którym wyląduję, i to jest to samo, co ty. To przerażające tylko wtedy, gdy czujesz, że nie znasz ścieżki, ale kiedy masz ze sobą przewodnika lub inne osoby, które idą z tobą, twoje ryzyko jest znacznie zmniejszone i nie jest już straszne. W BP tworzymy narzędzia, które pomagają inwestorom w dążeniu do ich życiowych celów. To nie jest tylko teoria. W ten sposób tysiące inwestorów w nieruchomości, w tym ja, znalazło wolność finansową.
Więc tutaj, dwa duże pytania. Czy jesteś podekscytowany i naprawdę zaangażowany w korzystanie z nieruchomości w celu uzyskania wolności finansowej? Nie mówię tylko, czy jesteś tym zainteresowany, dobrze? Czujesz jakieś emocje? Czujesz jakąś pasję? Czy jesteś podekscytowany? Czy myślisz: „To jest miejsce, w którym powinienem być? To wydaje się słuszne. To jeden z nielicznych momentów w moim życiu, kiedy pomyślałem: „To wszystko”. Wiem, że to jest to, co muszę zrobić. Po prostu nie wiem, jak się tam dostać.'”?
Po drugie, czy podejmiesz 90-dniowe wyzwanie i zobowiążesz się do pracy 15 minut dziennie, pięć dni w tygodniu przez 90 dni, podążając ścieżką rezygnacji, szukając potencjalnych klientów, analizując je i podążając za nimi? Oto kolejny świetny cytat: „Gdyby odpowiedzią było więcej informacji, wszyscy bylibyśmy miliarderami z doskonałymi aplikacjami”. Podałem ci dużo informacji. Wiele informacji można uzyskać w naszych podcastach, na naszym kanale YouTube. Wszędzie można uzyskać wiele informacji. To nie będzie to, czego potrzebujesz. Wszyscy wiemy, czego potrzeba, aby uzyskać mięśnie brzucha, i jest to dyscyplina, odpowiedzialność, pasja, działanie, a nie informacja.
Jaki jest więc klucz do sukcesu, jeśli chcemy zdobyć finansowy sześciopak? To akcja. Nie da się tego obejść. Tylko w ten sposób uzyskasz mięśnie brzucha, jeśli jesz naprawdę, naprawdę dobrze i ćwiczysz, a nie tylko działanie, ale codzienne konsekwentne działanie, prawda? Nie możesz uzyskać mięśni brzucha, jedząc naprawdę zdrowo przez pół dnia, a przez resztę czasu nie. Musi być spójny z tym, co robisz.
Oto tekst od Ethana, który jest pro-członkiem w Waszyngtonie. „Dzisiaj zawarłem umowę na moją pierwszą nieruchomość inwestycyjną. Twoje webinarium stanowiło dla mnie wyzwanie od etapu planowania do podjęcia działania. Dziękuję za motywację i cenne informacje, których dostarcza zespół BP.”
To od Dawn: „Gratulacje, Mindy, za książkę. Jak zawsze super informacja. Nie spodziewałbym się niczego innego po BP. W zeszłym roku podjąłem 90-dniowe wyzwanie, które doprowadziło mnie do mojej pierwszej nieruchomości na wynajem po przeanalizowaniu dziesiątek, a nawet stu i złożeniu ofert na kilka, aby znaleźć najlepszą dla mnie. Uwielbiam BP i kocham książki BP i inne produkty. Wciąż czekam na koszulki.
Nie wiem, dlaczego przyszedłeś tu dzisiaj. Czy jesteś zmęczony pracą w pełnym wymiarze godzin? To może być wyczerpujące, jeśli ci się nie podoba. Czy musisz zacząć przygotowywać się do przyszłej emerytury? Czy jesteś zmęczony byciem przedsiębiorcą zamiast przedsiębiorcą? Cóż, oto co wiem. Inwestowanie w nieruchomości działa, jeśli pracujesz. To tak, jakby powiedzieć, że ćwiczenia działają, jeśli ćwiczysz. Naszym celem w większych kieszeniach jest pomóc Ci osiągnąć cele finansowe za pośrednictwem nieruchomości i dlatego stworzyliśmy niesamowite narzędzia, które pomogą Ci osiągnąć to szybciej iz mniejszym bólem.
BiggerPockets Pro to sposób, który polecam. BiggerPockets Pro pomaga analizować właściwości i szybciej uzyskać kolejną transakcję. Możesz przeanalizować nieruchomości w ciągu kilku minut, tak jak zrobiliśmy to razem, i określić, które z nich są warte zainteresowania, dzięki nieograniczonemu dostępowi do kalkulatorów analizy transakcji. Oto, przez co was przeprowadziłem, kiedy zobaczyliście, jak łatwo jest pracować z tym lejkiem. Możesz stać się lepszym inwestorem dzięki wyselekcjonowanym artykułom i materiałom wideo, powtórkom webinarów i ekskluzywnym artykułom obejmującym wszystko, czego potrzebujesz, aby dokonywać mądrych inwestycji i unikać złych rynków.
To cała zawartość dostępna dla członków BiggerPockets Pro. Mamy wskazówki dotyczące inwestowania w wielorodziny, których autorami są Brandon Turner i Brian Murray, Investing in Today's Market: Economic Trends and the Impact of the Real Estate Landscape. Masz filmy o tym, jak korzystać z SEO, aby rozwijać swoją firmę, znajdować i finansować świetne oferty z Ansonem Youngiem, który napisał książkę o tym samym tytule dla BiggerPockets, Canadian Investing: How Newbie Can Start Building Wealth Through Real Estate. Wszystkie te fajne rzeczy są dostępne tylko dla profesjonalnych członków.
Swoją odznaką profesjonalisty możesz pokazać społeczności, że masz na myśli interesy. Blaine Alger tutaj ma odznakę pro. Więc jeśli Blaine napisze do mnie lub kogokolwiek innego, wiemy, że nie jest tylko podglądaczem, nie jest przedsiębiorcą poszukującym, jest zaangażowany w ten proces. To osoba, którą znam, która naprawdę, naprawdę, naprawdę chce być inwestorem w nieruchomości.
Możesz zaoszczędzić czas i pieniądze oraz zminimalizować ryzyko dzięki zatwierdzonym przez prawnika dokumentom najmu dla wszystkich 50 stanów. Więc BiggerPockets zlecił swoim prawnikom przygotowanie standardowych umów najmu dla wszystkich 50 stanów. Jeśli chcesz zarządzać własnymi nieruchomościami, dostępne za darmo, jeśli jesteś członkiem pro. Następnie otrzymujesz tysiące dolarów na pożyczki i inne narzędzia, które możesz wykorzystać w swojej branży nieruchomości dzięki korzyściom BiggerPockets. Możesz zaoszczędzić te pieniądze. Ponadto możesz uzyskać dostęp do naszych zniżkowych obozów szkoleniowych. To są wszystkie firmy współpracujące z BiggerPockets, aby udzielać rabatów swoim członkom, foreclosure.com, gdzie można znaleźć przejęcia, AirDNA, gdzie analizuje się umowy najmu krótkoterminowego, Open Letter Marketing, firma, do której można wysyłać listy ludzie, aby znaleźć potencjalnych klientów, wszelkiego rodzaju fajne rzeczy.
Następnie możesz dokładnie oszacować stawki czynszu na podstawie lokalnych porównań nieruchomości, ostatnich ofert i bliskości Twojej lokalizacji za pomocą narzędzia BiggerPockets Rent Estimator. To jest ten, przez który przechodziłem z wami, gdzie ustaliliśmy, za ile można wynająć tę nieruchomość. Jest to również dostępne dla członków pro za darmo. Bardzo, bardzo potężne narzędzie w świecie inwestowania w nieruchomości, ale jaki jest największy powód, aby przejść na zawodowstwo? Ponieważ to działa.
Kalkulatory BiggerPockets to moje ulubione narzędzie do analizy potencjalnych właściwości. Nie ma możliwości, żebym mógł analizować właściwości głośności, które wykonuję, nie będąc członkiem pro. Zamknąłem moje pierwsze trzy jednostki prawie rok temu, które teraz sprzedaję z zyskiem prawie 70,000 XNUMX $, który zostanie przeznaczony na coś większego. „Kalkulatory BiggerPockets odegrały ogromną rolę w upewnieniu się, że moje liczby są prawidłowe”. To od Aarona Carajo.
Czy jest tu ktoś, kto nie chce dodatkowych 70,000 200,000 $ tylko dlatego, że ma umowę? Wiem, że to brzmi szalenie, ale na wielu rynkach to nawet nie tak dużo. Są większe kwoty. To znaczy, kupiłem jeden w Pleasant Hill w Kalifornii w październiku, więc to jakieś cztery miesiące, a ten podrożał o XNUMX XNUMX $ w ciągu czterech miesięcy, prawda? Teraz jest tak dużo pieniędzy, że jest tak duża inflacja, że ​​jeśli nie podejmujesz działań, zostajesz w tyle.
„W czerwcu uczestniczyłem w jednym z waszych seminariów internetowych. Zaraz potem zapisałem się na pro. W ciągu następnych kilku tygodni przeanalizowałem kilka ofert. W końcu znalazłem czwórkę. Dostałem go w ramach umowy trzy tygodnie po zarejestrowaniu się w pro, a tydzień później zamknąłem kolejną nieruchomość, która miała sześć jednostek. Wielkie dzięki dla Ciebie i całego zespołu. Ostatnia szybka wskazówka, zarejestruj się jako profesjonalista. Odzyskałem pieniądze przy stole zamykającym.” To od Patricka Menifee.
Teraz, ponieważ uczestniczyłeś w tym seminarium internetowym, mam upoważnienie do przyznania ci 20% zniżki na członkostwo pro, jeśli zechcesz to zrobić, korzystając z kodu na ekranie. Więc poświęć chwilę, aby chwycić telefon i zrobić zdjęcie ekranu, aby uzyskać ten kod i nie tylko. Mogę dać ci więcej niż tylko 20% zniżki. W porządku. Więc będziesz potrzebować tego kodu. Musisz upewnić się, że przeliterujesz to poprawnie. Jeśli chcesz członkostwo BiggerPockets Pro, to 390 $ rocznie. Teraz, dla premium, to jest to, co mam, to właściwie 1,200 $ rocznie. To jest dla agentów i innych osób, które próbują wyciągnąć tropy z BiggerPockets.
Jeśli jesteś profesjonalistą, jest to o wiele tańsze, to tylko 390 USD rocznie. To nie tak dużo, ale jeśli zarejestrujesz się teraz z tym kodem 20% zniżki, to tylko 312, dobrze? To niewiarygodnie niski wydatek w ciągu roku na podróż inwestycyjną w nieruchomości. To mniej niż jedna inspekcja w domu, prawda? To mniej niż jedna gwarancja na dom. Zamierzasz wydać znacznie więcej niż to, patrząc na nieruchomości, z którymi zawarłeś umowę, przeprowadzając due diligence. W wielu przypadkach jest to mniej niż inspekcja dachu, ale będziesz jej potrzebować, aby znaleźć właściwości, które chcesz nawet zawrzeć w umowie, ponieważ ma narzędzia, które pomogą ci to rozgryźć.
Dobra. Zdobędziesz także dziennik intencji. Jest to sprawdzone narzędzie rozliczalności, które pozwoli Ci podążać drogą do osiągnięcia kolejnego celu inwestycyjnego. Istnieją cotygodniowe strony planowania bitew do przeglądu celów, śledzenia nawyków, robienia notatek i nie tylko, a także strony codziennych działań do porannej rutyny, blokowania czasu, przeglądu celów, wieczornej refleksji i nie tylko. Ponieważ jest to plan 90-dniowy, oddajemy za darmo dziennik intencji, który zwykle kosztuje 40 USD.
Dostaniesz te warsztaty, o których mówiłem, że były najlepszą rzeczą, jaką Brandon i ja kiedykolwiek zrobiliśmy, o wartości 200 dolarów, za darmo. To jest warsztat Inwestowanie bez wkładu finansowego lub z niskim wkładem finansowym. Weźmiesz udział w kursie mistrzowskim Finding Great Deals. To tutaj Brandon Turner spotkał się z czterema ekspertami w czterech różnych niszach: pukanie do drzwi, bezpośredni marketing pocztowy, budowanie relacji i pogoń za dolarami. Przeprowadził wywiady z ludźmi, którzy miażdżą go w tych rzeczach, a my damy ci je, abyś mógł zobaczyć, jak możesz zrobić to samo, o wartości 990 USD, za darmo.
Otrzymasz również bezpłatny ebook Brandona, Najlepsze sposoby na znalezienie ofert nieruchomości, aby odnieść sukces w inwestowaniu, za darmo. Teraz otrzymasz dostęp do obozów szkoleniowych. Więc jeśli jesteś zawodowcem, uzyskasz wyłączny dostęp do 12-tygodniowego obozu inwestowania w nieruchomości BiggerPockets. Jeśli nie jesteś pro, nie możesz iść na te. Roczni członkowie Pro mogą dołączyć a la carte po obniżonej cenie. Co tydzień otrzymujesz dostęp do filmów na żądanie od Ashley Care, sesji pytań i odpowiedzi na żywo z ekspertami ds. zarejestruj się teraz.
Porozmawiajmy więc o wszystkim, co dostaniesz. To ponad 2,000 $ w bonusach. Otrzymujesz 20% zniżki na roczne członkostwo Pro. Dostajesz Dziennik Intencji za 40 $. Otrzymasz warsztaty z Brandonem i mną razem. Dostajesz lekcję Jak znaleźć świetne okazje. Otrzymujesz dostęp do bootcampu online, a wszystko, co musisz zrobić, to wziąć kod, który ci dałem, i wejść na stronę largepockets.com/proupgrade. Więc jeśli jest to coś, czym jesteście zainteresowani, dam wam chwilę na wejście na stronę largepockets.com/proupgrade i wpisanie tego kodu na stronie largepockets.com/proupgrade.
Teraz musisz wybrać opcję roczną, jeśli chcesz mieć wszystkie korzyści. Nadal możesz zarejestrować się w wersji pro, jeśli chcesz korzystać z subskrypcji miesięcznej, ale roczna to ta, którą musisz wybrać, jeśli chcesz korzystać z bezpłatnych korzyści, o których mówiliśmy. A co jeśli już jesteś pro? Cóż, uzyskasz dostęp do wszystkich tych samych rzeczy. Jeśli chcesz obejrzeć filmy, wejdź na stronę largepodcasts.com/pro/videos, a informacje o bootcampie online znajdziesz na stronie largepodcasts.com/bootcamp.
Oto nasza gwarancja w BiggerPockets Podcast. Wypróbuj pro przez maksymalnie 30 dni. Jeśli ci się nie spodoba, po prostu wyślij e-mail do pomocy technicznej na adres większypodcast.com i uzyskaj 100% zwrotu pieniędzy za samo wypróbowanie. Wejdziesz na stronę largepockets.com/proupgrade i wpiszesz kod, który był na ekranie. Chcę się upewnić, że to działa. Więc każdy, kto się zarejestruje, proszę, powiedz mi, czy ten kod działa lub czy mamy jakąś usterkę, abym mógł upewnić się, że nie przegapisz zniżki i korzyści.
To wspaniały cytat, w który wierzy każda znana mi osoba odnosząca sukcesy: „Jeśli naprawdę chcesz coś zrobić, znajdziesz sposób, a jeśli nie, znajdziesz wymówkę”. Bardzo prawdziwe słowa. Jeśli chcesz zostać milionerem, zostaniesz. Wszyscy inni, och, nie wszyscy, wielu innych ludzi to zrobiło, ty też możesz to zrobić. Jeśli nie chcesz tego robić, znajdziesz sposób, by znaleźć wymówkę, by tego nie robić, i to wszystko. To po prostu mówi ci, co jest w twoim sercu. Są ludzie, którzy naprawdę chcą, żeby to się stało, torują sobie drogę, a są ludzie, którzy chcą, żeby to się stało i szukają wymówki.
Dobra. Jakie macie pytania? Idę zobaczyć, czy ktoś tutaj był w stanie się zarejestrować. Dean, „Czy takie członkostwo można odliczyć od podatku?” Tak, musiałbyś sprawdzić swój CPA, ale ja odliczam swój. Jest to wydatek biznesowy dla Twojej firmy inwestującej w nieruchomości, absolutnie.
„Czy narzędzia działają w Kanadzie?” Tak, jest wielu kanadyjskich członków, którzy są członkami pro i używają tych samych narzędzi. Tam też dobre pytanie. W porządku. Jakie macie do mnie pytania? Wygląda na to, że dałem wam wiele do zrobienia. Gorąco zachęcam, jeśli się wahasz, aby to zrobić, zwłaszcza że istnieje gwarancja, że ​​jeśli ci się nie spodoba, możesz odzyskać swoje pieniądze.
Relatywnie rzecz biorąc, nie jest to dużo pieniędzy w porównaniu z tym, na co zamierzasz wydawać pieniądze jako inwestor w nieruchomości i co z tego uzyskasz. 312 dolarów rocznie, jeśli weźmiesz pod uwagę, ile pieniędzy zamierzasz zarobić na nieruchomościach, zarobisz więcej w ciągu jednego miesiąca i będziesz mieć te nieruchomości przez wiele miesięcy, prawda? 12 miesięcy w roku razy 30 lat, możesz zrobić matematykę, i to tylko dla jednej nieruchomości. gorąco polecam.
Zobaczmy. Ian mówi: „To było naprawdę motywujące seminarium internetowe. Bardzo dziękuję." Z przyjemnością.
Dean mówi: „Stałem się przypadkowym właścicielem w wyniku ruchów wojskowych i mam spory udział w dwóch nieruchomościach. Czy poleciłbyś sprzedaż, aby wykorzystać kapitał lub bardziej agresywne inwestowanie lub po prostu trzymanie ich długoterminowo? Dean, będziesz musiał napisać do mnie o tym na BiggerPockets i dać mi znać, w jakim obszarze się znajdują, a ja dam ci lepszy pomysł, co robić. Sprowadza się to do tego, że przeanalizujemy, jaki zwrot osiągasz z kapitału własnego, który jest w nich, a następnie zobaczymy, czy możemy uzyskać wyższy zwrot, gdybyśmy zainwestowali gdzie indziej.
Palal, pro, na pewno. Gratulacje Palal. Cieszę się, że właśnie zrobiłeś pierwszy krok w kierunku zostania milionerem na rynku nieruchomości. To jest niesamowite.
W porządku. Pozwolę wam stąd wyjść. Dziękuję Ci bardzo za Twój czas. Ponownie, jeśli chcesz, jeśli jesteś w Kalifornii, skontaktuj się ze mną, ponieważ chcę cię poznać. Jeśli nie jesteś w Kalifornii, to w porządku. Śledź mnie w mediach społecznościowych, DavidGreene24. Wyślij mi wiadomość przez platformę BiggerPockets. Daj mi znać, jak mogę Ci pomóc. Mam wiele różnych sposobów. Możesz również sprawdzić moją stronę internetową, davidgreene24.com. To zawiera trochę wszystkich rzeczy, w które jestem zaangażowany, więc przejrzyj to, zobacz, które z tych rzeczy mogą Cię zainteresować, a następnie wyślij mi wiadomość, a zobaczę, jak ja i mój zespół możemy Ci pomóc .
Naprawdę doceniam was. Bardzo dziękuję. Cieszę się, że jesteś teraz w społeczności BiggerPockets. Jesteś w podróży z ponad 2 milionami innych osób, które szukają i szukają tego samego co ty, a ja chcę pomóc ci się tam dostać. Więc jesteś we właściwym miejscu. Zobaczę was wszystkich na następnym i Bóg was błogosławi.
To był nasz występ. Dziękuję bardzo za wysłuchanie. Ponownie, naprawdę mam nadzieję, że jeśli nie jesteś obecnie profesjonalnym członkiem, rozważysz jego uzyskanie. Ponownie, kod to Goals 2023. Jeśli użyjesz tego kodu, otrzymasz 20% zniżki na pierwszy rok członkostwa pro i bezpłatny dziennik intencji. Dziękuję za wysłuchanie i bycie ze mną, i chcę tylko przypomnieć, że BiggerPockets ma też inne podcasty, a także kanał na YouTube. Po prostu wyszukaj nas, BiggerPockets na YouTube i sprawdź gospodarza, bibliotekę innych treści, które mamy dla Ciebie. Nie wszystko jest w formie webinaru, nie wszystko jest w formie podcastu. Wiele z nich to tylko krótkie filmy. Jeśli wolisz 10, 15, XNUMX-minutowe filmy, możesz mnie tam posłuchać lub usłyszeć inne osobistości BiggerPockets, które uczą cię o nieruchomościach.
Dziękuję bardzo za uwagę. Możesz mnie znaleźć online we wszystkich mediach społecznościowych na DavidGreene24. Posłuchaj niektórych moich filmów na YouTube i zostaw mi komentarz, powiedz mi, co o nich myślisz i co możemy zrobić, aby je ulepszyć. Jeśli masz trochę czasu, posłuchaj innego filmu BiggerPockets, a jeśli nie, złapię cię w przyszłym tygodniu.