Odpowiedź nowicjusza: finansowanie sprzedającego, dzicy lokatorzy i czy warto zostać agentem?

Ashley:
To jest 268 odcinek Real Estate Rookie.

Tony:
Myślę, że wielu nowicjuszy może błędnie założyć, że potrzebują licencji, aby być inwestorami w nieruchomości, podczas gdy większość inwestorów w nieruchomości, których znam, nie ma ich licencji, a zamiast tego zatrudniamy kogoś, kto jest ekspertem w tę konkretną rzecz i wykorzystujemy ich wiedzę, ponieważ mój agent w Joshua Tree, on i jego zespół, absolutnie ich kocham, ponieważ mają proces kupna i sprzedaży nieruchomości aż do nauki. Na przykład, jeśli zapomnę umówić się na inspekcję, jego koordynator transakcji mówi: „Hej, umówię się na twoją inspekcję”.

Ashley:
Nazywam się Ashley Kehr i jestem tutaj z moim współgospodarzem, Tonym Robinsonem.

Tony:
Witamy w podcaście Real Estate Rookie Podcast, w którym co tydzień, dwa razy w tygodniu, dostarczamy Ci inspiracji, motywacji i historii, których potrzebujesz, aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną. Jak zawsze chcę rozpocząć dzisiejszy odcinek od wykrzyczenia kogoś o nazwie użytkownika KSP75. KSP zostawił nam pięciogwiazdkową recenzję w Apple Podcast. Mówi: „Jestem właścicielem domu wielorodzinnego, a moja rodzina mieszka w części domu, więc mam pewne narażenie na najemców, dzierżawy itp. Nieruchomości Rookie jest fantastyczny do słuchania, ponieważ zawiera informacje, wskazówki i pewność, aby przejść do następnego poziomu inwestowania w nieruchomości. Planuję pochłonąć każdy odcinek, robić notatki, czytać, badać i być w 100% gotowy z absolutną pewnością, aby rzucić się na kolejną transakcję, gdy warunki będą sprzyjające”. Tak więc KSP, doceniamy, ty i ja uwielbiamy to, że wkrótce będziesz mieć informacje, wskazówki i pewność siebie, aby sfinalizować kolejną transakcję.

Ashley:
Więc Tony, co nowego u ciebie?

Tony:
Mam dzisiaj na sobie koszulę w innym kolorze, więc stawiam na bordo. Chyba. Jest prawie czarny, ale nie do końca.

Ashley:
Musiałem zwiększyć jasność mojego telefonu, ponieważ nadal myślałem, że jest czarny, dopóki producent coś nie powiedział, a ja zmieniłem jasność, a ja na to: „O tak, to inny odcień”.

Tony:
Myślę, że w 2023 roku wypróbuję inny kolor, więc zobaczymy. Ale nie, tak na poważnie, tak naprawdę chyba wylecę do Wirginii Zachodniej w ten weekend. Właśnie podpisaliśmy list intencyjny w sprawie umowy, której się przyglądaliśmy. To naprawdę fajny kawałek ziemi, na który patrzymy. Ma około sześciu akrów i znajduje się w pobliżu nowego parku narodowego w Wirginii Zachodniej, a sama posiadłość ma główny dom, pensjonat, pięć kamperów, a także pozwolenie na dodanie kilku miejsc glampingowych . Pomysł polega na tym, że kupimy tę nieruchomość, dodamy miejsca glampingowe, wyremontujemy główny dom, a potem prawdopodobnie kupimy też kilka kamperów Airstream, aby uczynić z niej mały cel podróży. Więc jesteśmy tym podekscytowani.

Ashley:
To cudownie. To naprawdę ekscytujące.

Tony:
Tak.

Ashley:
Czy byłeś już w Wirginii Zachodniej?

Tony:
Nigdy w życiu. To będzie pierwszy raz.

Ashley:
Kiedy byłem młodszy, jeździłem tam na Mistrzostwa Świata IBO w łucznictwie. Ja, mój tata i mój brat dzwoniliśmy [niesłyszalne 00:02:51].

Tony:
Byłeś na mistrzostwach świata w łucznictwie?

Ashley:
Jak dla jednej ligi, IBO League, ale tak.

Tony:
Dlaczego dopiero teraz o tym słyszę? Czy kiedykolwiek powiedziałeś mi, że byłeś na mistrzostwach świata w łucznictwie?

Ashley:
Nie wiem. To znaczy, wydaje mi się, że to nic wielkiego. Nie wiem. Ale tak, strzelałem z łuku 3D, kiedy byłem młodszy.

Tony:
To znaczy, ilu ludzi może powiedzieć, że byli w mistrzostwach świata za cokolwiek?

Ashley:
Ale tak czy inaczej, co roku odbywało się to w Snowshoe Mountain w Zachodniej Wirginii i po prostu uwielbiałem tam chodzić. To jak mała wioska narciarska na szczycie góry i było super. Cały turniej łuczniczy polegał na chodzeniu w górę iw dół po wzgórzach, aby robić zdjęcia 3D i tak dalej, więc było naprawdę fajnie.

Tony:
Tak, nigdy nie byłem, więc myślę, że wystartujemy w ten weekend i będzie to swego rodzaju szybka wycieczka, ale jesteśmy bardzo podekscytowani. To będzie nasz pierwszy raz z glampingiem. Nie było nawet tak naprawdę w planie gry, ale nieruchomość jakby się przedstawiła. Właściwie, ta osoba skontaktowała się ze mną na Instagramie, a ja nie jestem najlepszy w sprawdzaniu moich wiadomości na czacie, ale od czasu do czasu przeglądam i próbuję je usunąć, a ktoś wysłał mi ofertę , brzmiało: „Hej, tak, chcę coś zaoferować”. Więc jeśli macie jakieś inne dobre oferty, które pasują do tych kryteriów, proszę nadal je do mnie przesyłać, ponieważ bez tego gościa by się to nie udało.

Ashley:
Ja też wyjeżdżam w ten weekend, ale niestety nie jest to umowa. To na weekend dla dziewczyn z branży nieruchomości w Las Vegas. Tak więc niektóre kobiety inwestujące w nieruchomości stały się moimi najbliższymi przyjaciółkami. Mamy więc babski weekend w Las Vegas. Często jeździmy razem, ale zwykle jest to cała nasza grupa przyjaciół, ale tym razem będzie to tylko kilka dziewczyn i tak, zaraz zburzymy Strip w Las Vegas.

Tony:
Dopóki nie bawisz się z nimi lepiej niż ze mną i Sarą zeszłego lata, myślę, że jest w porządku.

Ashley:
Cóż, wiesz co? Myślę, że jesteś bezpieczny, ponieważ baseny są zamknięte o tej porze roku, więc nie będzie imprezy na basenie.

Tony:
Żadnych imprez przy basenie.

Ashley:
Ale byłem też, byłem w Las Vegas, nie wiem, chyba 12 razy, ale nigdy nie byłem w klubie nocnym w Las Vegas. To będzie chyba mój pierwszy raz w ten weekend.

Tony:
Cóż, o ile jest to twoja druga najfajniejsza wycieczka do Vegas, i myślę, że jesteśmy w porządku. Były dobre.

Ashley:
Więc dzisiaj w Rookie Reply mamy kilka świetnych pytań, które nasz producent zaczerpnął z grupy Real Estate Rookie na Facebooku. Więc będziemy mówić o sprzątaniu dla obrotu. Więc po wyprowadzce najemcy, jak powinieneś za to pobierać opłaty, jakie są wspólne, różne sposoby pobierania opłat za sprzątanie. Ponadto, trochę finansowania przez sprzedającego, jeśli sprzedawca ci to oferuje, jak to działa wraz z uzyskaniem finansowania bankowego w tym samym miejscu, a następnie rozmawiamy o przeprowadzeniu ankiety na temat nieruchomości. Tony i ja mamy bardzo różne doświadczenia w tym zakresie, więc jeśli chcecie się zastanowić, co jest powszechne w waszej okolicy, chcielibyśmy, żebyście wskoczyli do komentarzy YouTube i skomentowali poniżej, czy zazwyczaj to robicie lub nie otrzymać ankiety przy zakupie nieruchomości i dlaczego.
Okay, więc pierwsze dzisiejsze pytanie pochodzi od Jasona Dorseya. „Kiedy kupujesz nieruchomość, jaki jest cel uzyskania ankiety? Pośrednik pyta, czy go kupię”. Okay, więc ankieta, ankieta dotyczy gruntu. Więc gdzie są linie graniczne, dowiesz się gdzie, jak duża jest działka, ile akrów i gdzie te linie faktycznie biegną. Więc jaka jest twoja nieruchomość, którą faktycznie kupujesz i jaka jest sąsiednia nieruchomość. Tony, czy ludzie często przeprowadzają ankiety w miejscu, w którym mieszkasz, aby kupić nieruchomość?

Tony:
Przynajmniej nie nieruchomości, które kupuję. Nie sądzę, aby pośrednik w obrocie nieruchomościami, ktokolwiek lub nawet moi pożyczkodawcy kiedykolwiek prosili mnie o ankietę, ale nasze paczki są również dość małe. Myślę, że linie działek są zwykle dość dobrze zdefiniowane. Więc może dlatego nie jest to tak istotne dla rynków, na których się znajduję.

Ashley:
Tak, chyba nigdy nie zamknąłem nieruchomości bez ankiety, która jest interesująca.

Tony:
Czy to nie jest szalone?

Ashley:
Tak. Bo tutaj bardzo często przeprowadza się ankietę i zazwyczaj sprzedający płaci za ankietę, gdy geodeta wychodzi, zaznacza nieruchomość, może wyznacza dla ciebie rogi działki, a następnie zasadniczo wyciąga mapa ankiety. Zwykle w miejscu, w którym znajduje się dom, na działce umieszczają granice nieruchomości, w których znajduje się ulica. Czasami jednak osoba może miała już zrobioną ankietę, może wcześniej, kiedy kupowała dom, lub kupiłem małą kabinę w kształcie litery A w zeszłym roku i była tam stara ankieta z lat 90., zaakceptowałem tę ankietę i po prostu miałem sprzedawca podpisał oświadczenie o braku zmian stwierdzające, że twierdził, że nie było żadnych zmian w linii paczek. Zwykle zaleca się tylko powrót i zaakceptowanie ankiety, która może mieć zaledwie kilka lat, aby mieć poczucie bezpieczeństwa, że ​​nie było żadnych zmian w paczce i liniach ankiety.
Miałem nieruchomość, w której po przeprowadzeniu ankiety doszło do sporu z sąsiadami, że tak naprawdę nie została ona wykonana prawidłowo, i nie zamknęliśmy, a nasze zamknięcie zostało przesunięte, dopóki faktyczny spór nie został zakończony, a linie zostały faktycznie określone, dokąd paczka faktycznie trafiła. Tutaj możesz również dowiedzieć się, czy na nieruchomości znajdują się również służebności. W okolicy, w której mieszkam, jest to bardzo powszechne w przypadku służebności dla firmy gazowniczej, w której mają linię gazową. Właściwie w moim głównym miejscu zamieszkania mamy studnię gazową i jest droga, która prowadzi do studni gazowej na terenie posesji, do której National Fuel jest firmą gazowniczą, do której mogą się udać i mieć dostęp w dowolnym momencie. A potem płacą, dostajemy darmowy gaz do naszego domu, co jest świetne. Tak, nieograniczona konsumpcja, o której w dzisiejszych czasach się nawet nie słyszy. Więc po prostu są różne rzeczy, takie jak te, które można również dowiedzieć się z ankiety przeprowadzonej na nieruchomości.
Więc jeśli jest to zalecane przez twojego agenta nieruchomości, zapytaj, czy to jest coś, co sprzedający zamierza zapewnić. Jeśli nie, zawsze możesz zapłacić za wykonanie badania, a w zależności od wielkości działki, to znaczy, zazwyczaj widzę, że dla kilku akrów, bez tony budynków lub czegokolwiek na nim, może to wynosić od 400 do maksymalnie 1,000 USD.

Tony:
Ciekawy. Tak, dosłownie nigdy o tym nie słyszałem. Przeglądam dokumenty końcowe, kiedy mówisz o niektórych naszych starych nieruchomościach, żeby zobaczyć, czy może tam było, a ja po prostu tego nie zauważyłem, ale nie widzę nic o ankiecie w żadnym z dokumenty, które posiadam. Najbliższa rzecz, jaką mam, pokazuje nawet linie działek, pochodzi z raportu tytułowego, a na ostatniej stronie jest po prostu widok z lotu ptaka na wszystkie różne działki na tej ulicy i po prostu zarysowuje, która działka jest nasza . Ale nie, to takie interesujące. Dosłownie nigdy wcześniej tego nie robiłem.

Ashley:
Tak, ja też jestem zszokowany tym. Mieliśmy odcinek, w którym rozmawialiśmy o studniach io tym, że zazwyczaj nie macie studni tam, gdzie kupowaliście je po raz pierwszy, ale tak, w ramach ankiety, żeby to zrobić. Tak, polecam zrobienie ankiety lub sprawdzenie, czy już ją zrobili. To po prostu sprawia, że ​​​​jest to o wiele łatwiejsze, jeśli otrzymujesz finansowanie bankowe. Niedawno banki poprosiły mnie o kopię ankiety, której wcześniej nie zrobiłem, ale właśnie udzieliłem pożyczki komercyjnej, w której poprosili o kopię ankiety.

Tony:
Tak, a teraz zastanawiam się, czy nie narażam się na problemy w przyszłości, nie przeprowadzając tej ankiety, kiedy kupujemy nieruchomość, zwłaszcza jeśli kosztuje tylko kilkaset dolarów. To tylko po to, aby upewnić się, że nie ma problemów z granicami nieruchomości lub co, jeśli ogrodzenie sąsiadów jest o 10 stóp dalej niż powinno. Możesz zobaczyć niektóre z tych rzeczy, na przykład mój pośrednik w handlu nieruchomościami, używają LandGlide, aplikacji lub czegoś takiego. Więc jeśli jesteśmy w posiadłości, powiedzą: „Hej, tutaj jest granica” i tym podobne, ale prawdopodobnie powinniśmy potraktować to trochę poważniej teraz, kiedy o tym słyszę.

Ashley:
Tak, używamy też LandGlide i X Hunt. Przeprowadziliśmy mały eksperyment kilka tygodni temu, kiedy te 30 akrów, które kupiłem, szliśmy wzdłuż granicy nieruchomości. To było zaraz po zakończeniu sezonu łowieckiego i było niesamowite, jak blisko były niektóre drzewostany, które były dla sąsiadów, którzy byli… Byli zwróceni w stronę swojej posiadłości, ale były takie przypadki, że było tak: „Ech, to właściwie może być na naszej posesji”, ich drzewostan. Ale onX Hunt, który zauważyliśmy, i LandGlide, były trochę oddalone od rzeczywistych stawek w rogach posiadłości. To nie było super dokładne.

Tony:
Spot na.

Ashley:
Tak.

Tony:
Fajny. Cóż, powinniśmy przejść do pytania drugiego?

Ashley:
Tak, przejdźmy do następnego. „Czy możesz podzielić się zaletami i wadami uzyskania licencji na obrót nieruchomościami tylko po to, aby pomóc sobie w transakcjach inwestycyjnych na rynku nieruchomości?” To pytanie zada Teresa Molter z grupy Real Estate Rookie na Facebooku. Jeśli nie jesteście jeszcze w grupie Nieruchomości na Facebooku, upewnijcie się, że jesteście. Warto zarejestrować się na Facebooku tylko po to, aby dostać się do tej grupy i nawiązać kontakt z wieloma podobnie myślącymi inwestorami, a także zadawać pytania, które możemy zagrać w programie. Więc Tony, żaden z nas nie ma licencji na obrót nieruchomościami, ale Sara ją dostaje, zgadza się?

Tony:
Sara pracuje nad zdobyciem swojego. Nawet gdy przeszła przez cały ten proces, jest już prawie na mecie i wciąż debatujemy, czy w ogóle musi przejść przez ostatni etap testu. Jest kilka rzeczy, na które patrzymy, prawda? Po pierwsze, uzyskanie licencji w Kalifornii jest dość długim procesem. Musisz wziąć udział w trzech kursach, musisz zdobyć dodatkowe certyfikaty i wreszcie zdać ten egzamin, który jest również dość długi i oczywiście wiąże się to z pewnymi kosztami. Ale to nie jest tak, że w ciągu 30 do 45 dni możesz mieć prawo jazdy. To jak co najmniej sześciomiesięczna próba, może nawet dłużej, w zależności od tego, jak szybko zajmie ci przejście wszystkich zajęć.
Myślę więc, że pierwsze pytanie, które każdy powinien sobie zadać, a konkretnie Tereso, brzmi: ile czasu, pieniędzy i energii zajmie Ci zdobycie prawa jazdy. A drugą rzeczą jest to, jaki jest twój cel w robieniu tego. Powiedziałeś, że może to tylko po to, by pomóc sobie we własnych transakcjach na rynku nieruchomości. Czy szukasz tylko tego, że masz dostęp do MLS? Czy może chcesz zaoszczędzić na prowizjach, które zapłaciłbyś agentowi kupującego, gdy coś kupujesz, lub agentowi sprzedającemu, jeśli coś sprzedajesz? Jaka jest twoja motywacja do tego? A jaka jest objętość, o której myślisz, że faktycznie jej użyjesz? Jeśli kupujesz jedną ofertę rocznie, czy naprawdę ma sens przechodzenie przez obręcze związane z uzyskaniem i utrzymaniem tej licencji co roku lub jak często ma to miejsce w twoim stanie?
Myślę, że wielu nowicjuszy może błędnie założyć, że potrzebują licencji, aby być inwestorami w nieruchomości, podczas gdy większość inwestorów w nieruchomości, których znam, nie ma ich licencji, a zamiast tego zatrudniamy kogoś, kto jest ekspertem w tej dziedzinie konkretną rzecz i wykorzystujemy ich wiedzę, ponieważ mój agent w Joshua Tree, on i jego zespół, absolutnie ich kocham, ponieważ mają proces kupna i sprzedaży nieruchomości aż do nauki. Jeśli zapomnę zaplanować inspekcję, koordynator transakcji mówi: „Hej, zaplanuję dla ciebie inspekcję” lub „Hej Tony, tylko przypomnienie, twój okres należytej staranności kończy się za siedem dni. Jeśli chcesz rozpowszechnić swoją prośbę, zróbmy to dzisiaj”. Więc myślę, Tereso, że jeśli twoim celem jest tylko zaoszczędzenie pieniędzy, może tego nie rób, ale jeśli naprawdę chcesz być agentem, to prawdopodobnie to zrobię.

Ashley:
Zacząłem moją licencję na nieruchomości ze trzy razy. Wydaje mi się, że zapłaciłem jakieś 99 dolarów za kurs online. To było, nie wiem, pięć lat temu czy coś takiego. Musisz odkupić kurs po roku lub cokolwiek innego. Ale doszedłem do tego samego punktu, dlaczego go potrzebuję, a tak naprawdę jedynym powodem, dla którego zamierzałem go zdobyć, było to, że mogłem chodzić na pokazy, więc nie musiałem planować pokazów z kimś innym, z agenta i mogłem po prostu iść do nieruchomości. Potem doszedłem do punktu, w którym większość moich nieruchomości była poza transakcjami rynkowymi. To była dla mnie jedyna korzyść. Oczywiście, oszczędzając pieniądze na prowizji, ale myślę, że warto zapłacić, aby ktoś inny zrobił papierkową robotę, sporządził umowę, porozmawiał z drugim agentem, załatwił sprawy, które się pojawią.
Szczególnie uważam, że posiadanie agenta to ogromna zaleta, gdy masz najemców w nieruchomości i próbujesz ją sprzedać. Planowanie pokazów z najemcami w nieruchomościach może być koszmarem samej koordynacji z nimi, nakłonienia ich do przyznania dostępu. Byłem na tak wielu pokazach nieruchomości, gdzie powinienem dostać się do jednostki, a my tam dotarliśmy i to było jak: „Nie, przepraszam. Lokator powiedział, że nie albo mieli tu być, nie ma ich. Nie mamy kluczy”, takie rzeczy. Właściwie sprzedałem dwie nieruchomości w ciągu ostatniego roku, które miały najemców i dosłownie po prostu poszedłem z agentem nieruchomości, który pracował z moją firmą zarządzającą nieruchomościami, i powiedziałem: „To jest to, za co chcę to sprzedać. Oto moja nieruchomość” i uzyskał wszystkie informacje o najemcach od firmy zarządzającej nieruchomościami, z którą bezpośrednio koordynował każdą prezentację. To prawo było warte samej prowizji za zrobienie tego.
Zgadzam się w tej kwestii z Tonym. Jeśli naprawdę chcesz prowadzić firmę jako agent nieruchomości oraz kupować i sprzedawać domy dla innych ludzi, to tak, może być tego warte, ponieważ pamiętaj, że są koszty ciągłego kształcenia. Aby utrzymać licencję, będzie cię to kosztować pieniądze, będzie cię to kosztować czas, aby wziąć udział w tych kursach kształcenia ustawicznego.

Tony:
Tak, całkowicie się zgadzam, Ash. Myślę, że sprowadza się to do ostatecznej motywacji. Tak jak powiedziałeś, wolałbym zapłacić komuś za całą pracę administracyjną, niż sam to zrobić. Ale znowu rozumiem. W naszej podróży związanej z nieruchomościami jesteśmy w pewnym sensie w różnych przestrzeniach, więc może bardziej sensowne jest dla nas zrobienie tego. Ale moja osobista myśl, Tereso, jest taka, że ​​jeśli nie planujesz uczynić z tego rzeczywistego źródła dochodu, mógłbym poświęcić więcej czasu na budowanie mojego biznesu na rynku nieruchomości, a potem zająć się sprawami agencji lub pracą agenta później.

Ashley:
Dobra. Przejdźmy do naszego następnego pytania od Ricka Wattsa. „Czy ktoś kiedykolwiek kupił dom z mieszkańcami? Czy jest coś, co powinienem wziąć pod uwagę, próbując je wydostać? Byli tam za zgodą poprzedniego właściciela, ale nie ma żadnej umowy najmu i nie wydają się chętni do wyjazdu. Prawdopodobnie porozmawiam z prawnikiem w sprawie moich zobowiązań prawnych. Zastanowię się też trochę nad zobowiązaniami etycznymi. Po prostu nie wiedziałem, czy ktoś tego wcześniej doświadczył”.

Tony:
Ash, mogę najpierw zadać ci pytanie, prawda? Nigdy nie kupuję nieruchomości z najemcami. Nawet nasze mieszkania, które kupujemy, często są wynajmowane z wyprzedzeniem, ale zawsze wymagam od kupującego, aby upewnił się, że najemcy opuścili mieszkanie. W rzeczywistości mamy do czynienia z przewrotem, który mamy na mocy umowy od prawie dwóch miesięcy, ponieważ sprzedawca pracuje nad usunięciem tych najemców. Więc moim punktem odniesienia jest to, że nie kupię go, jeśli jest tam lokator, ponieważ nie chcę bólu głowy związanego z koniecznością eksmisji. Z twojej perspektywy, jeśli masz nieruchomość, którą chcesz kupić i już wiesz, że najemcy nie chcą się wyprowadzać, czy mimo to zdecydowałbyś się na jej zakup?

Ashley:
Tak, i wydaje mi się, że w tym pytaniu Rick może nie wiedział, jak przeprowadzić należytą staranność. Myślę, że może dlatego, że ta nieruchomość była objęta umową, ponieważ myślę, że jest kilka sposobów, w jakie mógł sobie z tym poradzić, zanim objął ją umową. Zaufaj mi, jest tak wiele rzeczy, o których chciałbym wiedzieć na temat kilku pierwszych nieruchomości, które też zrobiłem.
Kupiłem sporo nieruchomości, które mają lokatorów, ale to, co robię, to zawieram umowę estoppel, w której porównuję to, co mówi właściciel, z tym, co mówi najemca. Najemca lub wynajmujący powiedzą: „Oto warunki najmu, oto umowa najmu”. Lub, jeśli w sytuacji Ricka, nie ma umowy najmu, po prostu dadzą mi 400 $ w gotówce miesięcznie i co miesiąc, a to jest ich imię i nazwisko, to jest ich numer telefonu, to wszystko, co mam. Następnie skontaktuję się z najemcą, oczywiście za zgodą właściciela, i poproszę go o wypełnienie umowy estoppel, która w zasadzie daje mi więcej informacji na ich temat, ale potwierdza to, co powiedział właściciel. Mówią, że ich czynsz też wynosi 400 dolarów miesięcznie? Czy mówią, że faktycznie są w pięcioletniej umowie najmu, w której właściciel mówi: „Nie, cóż, możesz ich wyrzucić, gdy tylko zamkniesz nieruchomość”?
Są więc kroki, które możesz podjąć. Możesz również użyć tego jako negocjacji. Niedawno sprzedałem nieruchomość, a osoba, która ją nabyła, chciała, aby przed zakupem usunięto z niej najemców. Co zrobiliśmy, to daliśmy im wypowiedzenie do opuszczenia. Byli z miesiąca na miesiąc, daliśmy odpowiednie powiadomienie, a oni powiedzieli: „Nie, nie wyjeżdżamy”. Rozpoczęliśmy więc proces eksmisji i faktycznie nadal zamknęliśmy nieruchomość, ale zatrzymaliśmy pieniądze z powrotem w depozycie, aby opłacić honoraria adwokackie, gdyby musieli kontynuować eksmisję. Ustaliliśmy kwotę w dolarach, myślę, że było to około 1,200 dolarów lub cokolwiek innego na pokrycie kosztów adwokackich, gdyby musieli kontynuować eksmisję, gdyby najemca nie wyjechał. I tak, kiedy najemca wyjechał na własną rękę bez konieczności kontynuowania eksmisji, zwrócono mi te 1,200 $. A potem, gdyby musieli przejść przez pełną eksmisję, kupujący mógłby zatrzymać te 1,200 $, aby pomóc pokryć koszty.
Istnieje sposób, aby rozwiązać ten problem przed zamknięciem nieruchomości, stwierdzając w umowie, że nieruchomość ma być pusta. W tej właśnie sytuacji z Rickiem będziesz musiał rozpocząć proces eksmisji, aby wydostać tych ludzi z jednostek. Rzeczą, o którą należy się martwić, jest to, że nie ma umowy najmu nieruchomości i chcesz być ostrożny, idąc do sądu i nagle pojawia się umowa najmu. Więc uzyskanie jakiejś dokumentacji, być może od poprzedniego właściciela, stwierdzającej, że mieszkali tam za tę kwotę X, nie było umowy najmu lub byli z miesiąca na miesiąc, coś w tym stylu zdecydowanie może pomóc w Twojej sprawie.
Ale jeśli chodzi o szukanie w duszy swoich zobowiązań etycznych, masz pełne prawo do prawa do tej własności i po prostu zrób legalny proces eksmisji. A potem, Tony, możesz wiedzieć więcej na ten temat, jeśli chodzi o prawa lokatorów. To znaczy, czy oni w ogóle płacą tu jakiś czynsz, czy tylko mieszkają w tej posiadłości? Bo to może być zupełnie inny problem sam w sobie, w którym musiałbyś ponownie przejść przez proces eksmisji, ale przepraszam, w Kalifornii uważam, że prawa lokatorów są bardzo łagodne. Czy to jest poprawne?

Tony:
Nie posiadam żadnych długoterminowych wynajmów w Kalifornii. Nigdy nie mam. Ale ja to wiem i nie cytujcie mnie w tej sprawie, bo mogę się trochę mylić, ale jestem prawie pewien, że nawet jeśli ktoś znajdzie dom otwarty i pozostanie tam wystarczająco długo bez pozwolenia od nikogo, technicznie może mieć prawa jako najemca. Stan na pewno będzie się różnił, Rick. Porozmawiaj więc z prawnikiem w swoim stanie, aby uzyskać odpowiednie informacje, ale zawsze wolałem po prostu nie kupować nieruchomości, w których są najemcy, jeśli nie planuję ich zatrzymać.

Ashley:
Tak, a ja zrobiłem przewrót w domu z Jamesem Dainardem w Seattle w stanie Waszyngton i tam też są całkiem korzystne prawa lokatorów. Zawsze z nim żartowałem, cóż, jeśli ta umowa pójdzie na marne, po prostu przeprowadzę się do tej posiadłości i będę mógł przynajmniej mieszkać tam prawdopodobnie przez rok lub dwa za darmo, aby odzyskać zwrot.

Tony:
Zanim zostaniesz eksmitowany.

Ashley:
Dobrze, więc przejdźmy do naszego następnego pytania. To pytanie jest od Roba Younga, a także pochodzi z grupy Real Estate Rookie na Facebooku. „Jakie ryzyko wiąże się z finansowaniem przez sprzedawcę zaliczki? Jestem kupującym. Sprzedający nie jest właścicielem domu za darmo. Mogę wziąć kredyt hipoteczny, ale nie mam pieniędzy na zaliczkę. Sprzedawca jest skłonny przedłużyć warunki. Przy sprzedaży musiałby spłacić hipotekę. Jakakolwiek rada?" Okay, może najpierw zaplanujmy to. Dobra, więc Rob zamierza wziąć kredyt hipoteczny na zakup tej nieruchomości. Dobra, po prostu użyjmy, dla łatwej matematyki, powiedzmy, że kupuje to za 100,000 80 $. Bierze kredyt hipoteczny na 80,000%, czyli 20,000 20,000 $, a potrzebuje XNUMX XNUMX $. Sprzedawca mówi: „Pożyczę ci XNUMX XNUMX $ na zaliczkę. Musisz mi zapłacić kwotę X w ciągu pięciu lat”, czy cokolwiek to jest.
Rzecz w tym, że bank będzie chciał zobaczyć, skąd pochodzą te pieniądze, zwłaszcza jeśli robisz to w domu, gdzie musisz pokazać, że zarobiłeś ten dochód lub że zaoszczędziłeś te pieniądze lub że pieniądze przyszły od ciebie lub był to prezent od członka rodziny. Fakt, że otrzymałeś pieniądze od sprzedającego, może nie kwalifikować się jako dowód posiadania środków na nieruchomość. To pierwsza dyskusja, którą chciałbym przeprowadzić, udając się do oficera pożyczki, pożyczkodawcy, z którego korzystasz, i zapytaj o sytuację.
Jeśli zajmujesz się finansowaniem komercyjnym, wiem, że zdarza się to dość często, gdy sprzedawca sfinansuje sprzedawcę za zaliczkę. Ujawniasz to bankowi, bank sprawdza liczby i mówi: „W porządku, ta wynajmowana nieruchomość może sobie pozwolić na opłacenie miesięcznych wydatków, w tym tych dwóch spłat hipotecznych, jednej dla banku na 80,000 20,000 $, a drugiej dla sprzedającego na XNUMX XNUMX $ . Zatwierdzony. Zacząć robić. Idźmy naprzód”. Ale o to mi chodzi. Czy będzie to finansowanie mieszkaniowe, czy będzie to finansowanie komercyjne? Więc to jest jakby pierwszy krok, na który spojrzałbym w tego rodzaju sytuacji.

Tony:
I myślę, Rob, żeby dać ci trochę jasności co do tego, jak pieniądze przepływają między kupującym, bankiem, sprzedawcą, bankiem, ponieważ jest tam kilka kroków, prawda? Wracając do twojego przykładu, Ashley, powiedzmy, że Rob kupuje ten dom za 100,000 80,000 $, bierze kredyt hipoteczny na 20 35,000 $ i ma 100 zaliczek, i powiedzmy, że ten sprzedawca jest winien 35,000 65,000 $ za dom. Używając okrągłych liczb, jeśli sprzedają to za XNUMX, spłacą swój kredyt hipoteczny w wysokości XNUMX XNUMX $, a potem zostanie im XNUMX XNUMX $, prawda?
Ale Rob, pieniądze po prostu nie płyną od ciebie bezpośrednio do sprzedawcy. Zwykle pomiędzy nimi jest osoba trzecia. W Kalifornii korzystamy z firm zajmujących się tytułami własności i depozytami, a sposób, w jaki to działa, polega na tym, że gdy bank wysyła ich czek na 80,000 35,000 $, wysyłają to na tytuł własności i depozyt. Następnie Escrow pójdzie do sprzedawcy i powie: „Hej, panie sprzedawco, te pieniądze są przeznaczone na nieruchomość, którą sprzedajesz Robowi. Widzimy, że nadal jesteś winien Bank of America 35,000 65,000 $ za tę nieruchomość. Więc zanim wydamy ci jakiekolwiek fundusze, najpierw spłacimy twój dług w wysokości XNUMX XNUMX USD, który jest należny Bank of America, a otrzymasz saldo, które wynosi XNUMX XNUMX. Więc, Rob, niekoniecznie musisz się martwić, że sprzedający spłaci tę początkową hipotekę, ponieważ tak długo, jak przejdziesz przez tytuł własności i depozyt, upewnią się, że jakikolwiek dług lub jakikolwiek rodzaj zastawu, wszystko przeciwko temu nieruchomości są spłacane, zanim te pieniądze faktycznie trafią do sprzedającego.

Ashley:
Tak, więc to świetny punkt, jeśli chcesz się upewnić, że pieniądze, które płacisz, czyli 80,000 XNUMX $ w naszym przykładzie, pokryją to, co jest należne z tytułu kredytu hipotecznego lub że sprzedający ma pieniądze. Ale tak jak powiedział Tony, jest to coś, co tytuł zapewni, że stanie się to przy zamknięciu i nie staniesz się nagle właścicielem tej nieruchomości, ale na nieruchomości pozostanie jeszcze inny zastaw od poprzedniego właściciela.

Tony:
Ash, na podstawie tego, co powiedziałeś, zgadzam się. Myślę, że często zdarza się, że sprzedawca przenosi część zaliczki i szczerze mówiąc, wydaje mi się, że istnieją mniejsze banki, jeśli Rob współpracuje z lokalną kasą kredytową lub czymś, z czym może być wygodnie sprzedający ma również drugi zastaw na nieruchomości. Rob, banki zazwyczaj czują się dziwnie, gdy nie chcą nikogo na drugim miejscu zastawu. Chcą, abyś miał jakąś skórkę w grze, a nie innego pożyczkodawcę. Ale jeśli pracujesz z być może mniejszą kasą kredytową lub lokalnym bankiem, być może czują się komfortowo, dając ci 80 20 za pierwszy, a następnie sprzedający daje ci XNUMX XNUMX za drugi. Więc myślę, że to zależy od tego, z jakim bankiem współpracujesz.

Ashley:
Zwłaszcza jeśli kupujesz nieruchomość poniżej wartości rynkowej. Jeśli możesz pokazać zestawienie bankowe i powiedzieć: „Spójrz, kupuję ten dom za 100,000 150,000, ale każdy inny podobny do tego dom wokół mnie sprzedaje się za co najmniej 50,000 XNUMX. Już go kupuję XNUMX XNUMX $ poniżej ceny rynkowej”, czy cokolwiek to jest, to z pewnością pomogłoby również w twojej sprawie.
Okay, więc nasze następne pytanie jest od Erica Donno. „Opłaty za sprzątanie i przeprowadzkę, jak sobie radzisz z opłatami? W przypadku wynajmu długoterminowego pobieram opłatę za wprowadzenie, aby pokryć koszty profesjonalnego sprzątania przed wprowadzeniem się. Myślałem, że lepiej to zrobić, niż pobierać opłatę za sprzątanie z ich kaucji przy wprowadzaniu się. Jak sobie radzisz ze sprzątaniem? Czy po prostu zjadasz koszty, pobierasz je z depozytu przy wprowadzaniu się, w ogóle nie sprzątasz? Okay, więc to jest bardziej długoterminowe pytanie, ale Tony, może po tym, jak omówimy sytuację wynajmu długoterminowego, możesz nawet pokryć to po stronie wynajmu krótkoterminowego.
W przypadku wynajmu długoterminowego możesz naliczyć opłatę za sprzątanie po przeprowadzce. Zwykle nie widzę tego często. Naprawdę, szczerze mówiąc, nie wiem, czy kiedykolwiek widziałem, żeby ktoś to robił. To znaczy, możesz pobierać opłatę, chyba że twój stan na to nie pozwala. Robię listę kontrolną sprzątania. Kiedy ktoś wprowadza się do mieszkania, przechodzi ze mną i robimy to prawie jak inspekcja nieruchomości, podczas której można powiedzieć: „Wiesz co? Tutaj jest wgniecenie w wykończeniu. Nie chcę być za to obciążony. W tym kącie dywanu jest plama”, cokolwiek to jest. Mogą przejść i zaznaczyć, albo przejdą i po prostu powiedzą: „tak, wszystko jest w świetnym stanie, w świetnym stanie, w świetnym stanie”. Może jedna z szafek jest trochę zużyta, mogą to zaznaczyć. Udokumentuj wszystko zdjęciami, ty jako właściciel lub zarządca nieruchomości, a następnie najemca również podpisze, opatrz go datą i jest to data, w której otrzymują klucze, wchodzą do mieszkania. Dobra? Wszystko jest dobrze i dobrze.
Następnie, kiedy nadchodzi czas wyprowadzki, otrzymują listę kontrolną sprzątania. Właściwie zapewniam to z góry, kiedy się wprowadzają. Więc hej, żebyś wiedział, kiedy się wyprowadzisz, to wszystko, co trzeba posprzątać. Właściwie dostałem tę listę od mojej siostry. Kiedy skończyła college, musiała wyprowadzić się na kilka lat, by pracować jako nauczycielka, a mieszkanie, w którym mieszkała, poszedłem ją wyprowadzić, kiedy skończyła, i dali jej tę listę kontrolną sprzątania, w której wyszczególniono wszystko, jak gdyby tego nie zrobiono, jaka opłata zostałaby naliczona. Więc jeśli nie wyczyściłeś lodówki, to było 10 $ lub cokolwiek to było. Chodzi mi o to, że to była naprawdę dość wybredna lista i gdzie wyciera żaluzje, wszystko w tym stylu.
Pamiętam, jak moja siostra wariowała, że ​​nie będzie wystarczająco czysto. To znaczy dosłownie nawet nie dotknęła tego miejsca przez cały rok, w którym w nim mieszkała, czy cokolwiek to było. To było bez skazy. Pamiętam, jak kierownik przyszedł zrobić jej inspekcję przeprowadzki, a on po prostu rozejrzał się i powiedział: „Dobra, wygląda świetnie”. Ona na to: „To wszystko?” A on na to: „Tak, tak, naprawdę dobrze zadbałeś o to miejsce. Dziękuję." A dwa dni wcześniej spędziła na czyszczeniu każdego najdrobniejszego kąta, mimo że nie było w nim nawet brudu ani kurzu. Więc wdrażając jakąś listę kontrolną, o której twoi najemcy wiedzą z wyprzedzeniem, jest to oczekiwanie, kiedy się wyprowadzisz, więc nie ma niespodzianki, a oni już podpisali ten arkusz kontrolny, mówiąc, że oboje zgadzacie się, że jest w dobrym stanie. W jednostce nie było nic złego, kiedy się wprowadzili.
A potem zawsze odświeżam, kiedy ogłaszają, że się wyprowadzają, dawaj im ten arkusz kontrolny. Tam możesz zapisać, że jest to koszt za sztukę. Jeśli dywany muszą zostać wyczyszczone, ponieważ są na nich plamy, należy je profesjonalnie wyczyścić lub coś w tym rodzaju, czyli opłata w wysokości 100 USD, cokolwiek to jest. Lub możesz zapłacić zryczałtowaną opłatę za sprzątanie. Jeśli nie wyczyścisz urządzenia, wyczyść tę listę kontrolną rzeczy, obciążymy cię kwotą 250 $, ponieważ tyle nas kosztuje, aby ktoś przyszedł i to zrobił. A kiedy lokatorzy się wyprowadzają, mają swoje rzeczy. Wchodzisz i przeprowadzasz instruktaż z najemcą, stwierdzając: „Ok, tutaj nie było sprzątane, tam tego nie było”.
W stanie Nowy Jork w czerwcu 2019 r. faktycznie zmienili prawo, zgodnie z którym faktycznie musisz zaoferować najemcy przeprowadzenie inspekcji wyprowadzki przed faktycznym wyprowadzeniem się. Kiedy dają wypowiedzenie, wydaje mi się, że są dwa tygodnie przed faktyczną datą wyprowadzki, trzeba im dać szansę na inspekcję, to jest coś w rodzaju inspekcji wstępnej, żeby mieli możliwość poprawienia wszystkiego. Powiedzmy, że jest dziura w ścianie czy coś. Daje im to możliwość łatania i malowania, co jeśli obserwujecie mnie na Instagramie, to widać, że nie zawsze najlepiej jest zlecać najemcom samodzielną naprawę. W ten sposób to zrobiłem i zazwyczaj widzę, że nie jest pobierana żadna opłata i że można ją pobrać z depozytu zabezpieczającego, dopóki się nie wyprowadzą.

Tony:
Tak, to świetne załamanie, Ashley. Największe doświadczenie miałem w tej firmie zarządzającej nieruchomościami, w której pracowałem po studiach, a ich proces był prawie dokładnie taki, jak właśnie powiedziałeś, gdzie jakiś okres czasu przed faktycznymi gośćmi lub gościem, zanim najemca miał faktycznie się wyprowadzić, przeprowadzali wstępne oględziny, a następnie w dniu, w którym najemca oddał klucze, przeprowadzali ostateczną kontrolę, aby upewnić się, że wszystko zostało naprawione. Cokolwiek nie zostało naprawione, zostali naliczeni, oczywiście pobrani z depozytu zabezpieczającego, a jeśli to się skończy, otrzymają fakturę, ale zostali naliczeni za każdą pozycję, która nadal była zaległa. To był ich proces. Ale tak, nie wydaje mi się, żebym kiedykolwiek spotkał kogoś, kto pobiera od najemców opłatę za wprowadzenie się, na przykład opłatę za sprzątanie, kiedy wprowadzają się do nieruchomości, ale myślę, Eric, jeśli to działa dla ciebie i ludzie nadal szukają powiedzieć u ciebie i może to zadziała, ale tak jak powiedział Ash, jest tam wiele innych opcji.

Ashley:
Dobra, to tyle na dzisiejszą odpowiedź Rookie. Mam nadzieję, że wynieśliście z tego mnóstwo wartości. Jeśli są pytania, na które chcesz uzyskać odpowiedź, wyślij wiadomość prywatną do Tony'ego lub do mnie na Instagramie. Możesz zostawić pytanie w grupie Real Estate Rookie na Facebooku, gdzie prawdopodobnie otrzymasz mnóstwo odpowiedzi, zanim będziemy w stanie wyemitować odcinek z naszą odpowiedzią. Dziękuję bardzo za dołączenie do nas. Ja jestem Ashley z majątku z wypożyczalni, a on Tony z tonyjrobinson, i wrócimy w środę z gościem.