Ważenie kosztów i korzyści budowanie kontra kupowanie nieruchomości na wynajem? Nie jesteś sam! Kiedy ceny nieruchomości rosną, większość z nas zaczyna szukać luk prawnych. Ale koszt to tylko jedna rzecz, którą należy wziąć pod uwagę, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości. Na szczęście Ashley i Tony mają kilka wskazówek, jak wybrać właściwą drogę.
Witamy ponownie w tym tygodniu Odpowiedź nowicjusza! Jeśli kiedykolwiek zastanawiałeś się budowę nieruchomości inwestycyjnej lub zakup nowej konstrukcji, na pewno zechcesz usłyszeć, co mają do powiedzenia nasi gospodarze. Dotykamy również tego, czy lokalizacja twojego adwokata ma znaczenie, kiedy jesteś inwestowanie poza stanemi jak to zrobić kwalifikować się do zwolnienia z zysków kapitałowych. Na koniec zagłębiamy się w różnice między dochodem W2 a dochodem z najmu jeśli chodzi o podatki i dlaczego tak jest so dużo lepiej niż inne!
Jeśli chcesz, aby Ashley i Tony odpowiedzieli na pytanie dotyczące nieruchomości, możesz opublikować w Real Estate Rookie Grupa Facebook! Lub zadzwoń do nas pod numer Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Ashley:
To jest debiutant z branży nieruchomości, odcinek 264.
Tony:
Ale często, jeśli budujesz nowy dom w 2023 r. w porównaniu do wyremontowanego domu, który został zbudowany w 2005 r., wartość tej nieruchomości, zwłaszcza jeśli patrzysz na nią jako na wynajem krótkoterminowy, co robimy, jest zazwyczaj wyższa . Możemy wyremontować dom zbudowany w 2005 roku do dziewiątych, ale styl budowy, estetyka domu zbudowanego w 2023 roku będzie bardziej nowoczesny niż dom zbudowany w 2005 roku, nawet jeśli został naprawdę ładnie wyremontowany.
Ashley:
Nazywam się Ashley Kehr i jestem tu z moim współprowadzącym, Tonym Robinsonem.
Tony:
Witamy w podcaście Real Estate Rookie, w którym co tydzień, dwa razy w tygodniu, dostarczamy Ci inspiracji, motywacji i historii, których potrzebujesz, aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną. Chcę rozpocząć dzisiejszy odcinek od wykrzyczenia kogoś o nazwie użytkownika lukster8891. Lukster zostawił nam pięciogwiazdkową recenzję podcastu Apple, która mówi: „Zachęcający podcast. Tony i Ashley, ich podcast jest niezwykle pouczający i zachęcający. Dziękuję za stworzenie przestrzeni, która daje ludziom takim jak ja wiedzę i dodatkową motywację, aby czuć się pewnie w inwestowaniu w nieruchomości”.
Podoba mi się sposób, w jaki to sformułowałeś, Lukster, „za dawanie i tworzenie przestrzeni, aby dać ludziom takim jak ja przestrzeń do poczucia pewności siebie”. Właśnie o tym jest podcast Real Estate Rookie. Jest oczywiście mnóstwo informacji na temat inwestowania w nieruchomości, ale czasami może to wydawać się przytłaczające, czasami może wydawać się, nie wiem, po prostu za dużo, aby spróbować jak picie z węża strażackiego. Celem podcastu Rookie jest dostarczenie każdemu słuchaczowi strawnych, użytecznych informacji i historii, które naprawdę pomogą mu ruszyć w podróż. Więc jeśli wszyscy słuchacie i jeszcze nie zostawiliście nam uczciwej oceny i recenzji, zróbcie to. Im więcej otrzymamy recenzji, tym więcej osób możemy pomóc, a pomaganie ludziom jest zawsze naszym celem. Ashley, jak się dzisiaj masz?
Ashley:
Dobrze dobrze. Cóż, po pierwsze, jeśli nie powiedzieliśmy tego wystarczająco dużo, bardzo dziękuję wam za tych z was, którzy zostawili recenzje. Uwielbiamy czytać, co lubisz w podcaście i jakie korzyści ci przyniosły, a zwłaszcza kiedy zostawiacie nam swoje wygrane, co osiągnęliście. Więc kiedy zostawiasz recenzję, upewnij się, że podzielisz się z nami tym, czego nauczyłeś się z podcastu jednego z naszych gości. Kto był twoim ulubionym gościem? Kogo kochasz, a może kogo też chciałbyś zaprosić do programu? Odbyliśmy wiele spotkań produkcyjnych, aby dowiedzieć się, którzy z gości autobusowych, których możemy dla was przywieźć, przyniosą największą wartość. Wierzcie lub nie, to po prostu nie jest nudne przekomarzanie się, naprawdę staramy się planować rzeczy i naprawdę strategicznie podchodzić do tego, jak prowadzimy podcast. Tak, więc Tony, jaki odwyk, nad czym pracujesz, cokolwiek?
Tony:
Tak, mamy wielkie plany na 2023 rok. Wiem, że kilka tygodni temu mieliśmy odcinek wyznaczający cele, ale dla mnie głównym celem jest to, że nadal chcę sfinalizować moją pierwszą dużą nieruchomość komercyjną w tym roku. Szukamy hoteli, butikowych moteli w całym kraju. Wiele nauczyliśmy się zeszłego lata dzięki umowie, którą zawarliśmy w kontrakcie, ale nie udało nam się jej sfinalizować. I tak naprawdę była to cena zakupu. Zebraliśmy kilka milionów dolców, potrzebowaliśmy jeszcze kilku milionów. I to jest jak: „Cóż, stary, ile transakcji mogłem kupić za te dwie miliony, które już zebraliśmy?” Jest wiele nieruchomości, które moglibyśmy kupić. Więc myślę, że wrócimy i prawdopodobnie po prostu obniżymy trochę cenę zakupu i spróbujemy znaleźć coś, co ma trochę więcej sensu w tym przedziale cenowym.
Kolejnym wielkim celem dla mnie jest uruchomienie naszej firmy zarządzającej nieruchomościami na wynajem krótkoterminowy oraz firmy sprzątającej na wynajem krótkoterminowy. Próbujemy więc znaleźć odpowiednich dyrektorów operacyjnych, którzy poprowadzą dla nas te przedsięwzięcia, ale myślę, że są to dwie duże luki na rynku wynajmu krótkoterminowego. Nie ma znanej w całym kraju marki w branży sprzątającej do wynajmu krótkoterminowego. Z pewnością istnieją duże firmy zarządzające nieruchomościami, ale wydaje mi się, że znajdujemy się w wyjątkowej sytuacji, w której najpierw zbudowaliśmy własne portfolio. Jesteśmy najpierw gospodarzem, a dopiero potem zarządcą nieruchomości, więc mamy inną perspektywę niż wiele innych firm, które istnieją już od jakiegoś czasu.
Ashley:
Czy zamierzacie zacząć od oferowania go na rynkach, na których obecnie działacie? Jaki masz plan na rozwój i skalowanie? Czy w końcu będzie to bardziej model franczyzowy, czy też chcesz nadal nadzorować rynki i sam wybierzesz rynki, na które wejdziesz, i będziesz dalej się rozwijał?
Tony:
Tak, to świetne pytanie. Tak naprawdę jeszcze się nie zdecydowaliśmy. Model franczyzowy to coś, co moim zdaniem może się sprawdzić, ale myślę też o zachowaniu kontroli nad niektórymi aspektami marki. Ale myślę, że początkowo chcemy tylko dowodu słuszności koncepcji. Mamy już infrastrukturę, więc mamy zespół operacyjny, który zajmuje się całą komunikacją z gośćmi i współpracuje z ekipą konserwacyjną i personelem sprzątającym. Tak naprawdę czujemy, że możemy wprowadzić tę infrastrukturę na dowolny rynek, musimy tylko znaleźć odpowiednich sprzątaczy i majsterkowiczów na tych rynkach, którzy będą nas wspierać. Myślę, że naszym największym celem jest znalezienie odpowiednich nieruchomości i odpowiednich właścicieli do współpracy, a następnie pozwolimy rynkom zająć się sobą.
Ashley:
Co do mnie, odbieram moje zarządzanie nieruchomościami, z którego korzystaliśmy przez ostatnie trzy lata, firmę zarządzającą nieruchomościami. A teraz to, co robię, to ponowne budowanie firmy zarządzającej nieruchomościami, gdzie ostatnim razem, gdy zaczynałem, zarządzałem sam, więc byłem zarządcą nieruchomości, byłem agentem ds. wynajmu, wszystkim. A teraz tym razem zatrudniam zarządcę nieruchomości. Myślę, że w tym tygodniu podpisze kontrakt, co jest bardzo ekscytujące. A potem zamierzam po prostu nadzorować wszystko i po prostu zrobić to tak, jak chcę. Ale nie przyjmujemy żadnych klientów, to tylko moje nieruchomości i nieruchomości moich partnerów biznesowych. To jedno, nie chcę mieć do czynienia z właścicielami. Najemcy mogą powodować problemy i rzeczy, ale czasami właściciele są gorsi niż… Wiem to, ponieważ inni właściciele rozmawiają o tym, jak współpracują ze swoją firmą zarządzającą nieruchomościami.
Jako właściciel mojej firmy zarządzającej nieruchomościami nie chcę się tym zajmować. Zawsze myślę o nauczycielach, którzy mają do czynienia z uczniami w swojej klasie, ale potem muszą radzić sobie z rodzicami, a czasami rodzice są gorsi od nich. Tak więc częścią mojej wielkiej wizji i celu na rok 2023 jest ustalenie, z jakimi rzeczami, którymi nie chcę się zajmować, są dla mnie ciężkie, a jedną z tych rzeczy jest odpowiedzialność wobec innych właścicieli. Jestem bardzo przekonany, że mógłbym założyć tę firmę zarządzającą nieruchomościami i od razu wiem, że mam tych właścicieli, którzy przyjdą, z którymi mogę dzielić koszty ogólne, ale po prostu nie chcę tej odpowiedzialności, że coś się dzieje i dzieje się, okej, to mój przepływ gotówki, to ja mówię: „Aby zająć się tym problemem, wydam tyle pieniędzy, aby się nim zająć”. Jeśli to jest właściciel, to czyjaś własność, nie mogę po prostu, powiedzmy, wydać tych pieniędzy i zająć się tym, ponieważ to ich przepływy pieniężne maleją, to jest ich problem.
Więc lubię mieć kontrolę nad podejmowaniem decyzji, które będą miały wpływ na mnie i moje nieruchomości, a nie na właściciela i nie muszę się o to martwić.
Tony:
To zdecydowanie jest dla nas zmartwieniem, ponieważ w miarę skalowania jest wiele osobowości, z którymi musisz sobie poradzić. Ale myślę też, że właśnie dlatego chcemy być dość selektywni w stosunku do właścicieli, z którymi współpracujemy. Jeśli ta osoba jest… Nie chcę mówić „bole”, ponieważ uważam, że to niesprawiedliwa reprezentacja. Ale jeśli ta osoba być może szuka poziomu zaangażowania w codzienną działalność, który nie jest zgodny z rodzajem zaangażowania, jakiego oczekujemy od naszych właścicieli, być może nie jest to dobre rozwiązanie. Myślę, że właśnie to staramy się dość powoli zwiększać, aby upewnić się, że… Chcemy, aby ludzie nam ufali i przychodzili do nas po naszą wiedzę, a nie ludzi, którzy myślą: „Hej, mogę wykonać lepszą pracę niż możesz” i próbuje nas nauczyć, jak być operatorem wynajmu krótkoterminowego. Więc jest tam cienka granica.
Ashley:
Właśnie opisałeś mnie jako…
Tony:
I to jest dobra uwaga-
Ashley:
[niesłyszalne 00:08:29].
Tony:
Ponieważ myślę, że byłeś w sytuacji, w której naprawdę mógłbyś wykonać lepszą robotę niż...
Ashley:
Tak, i chciałbym.
Tony:
… ten zarządca nieruchomości, którego masz.
Ashley:
Tak. I [niesłyszalne 00:08:36] to doświadczenie. Myślę, że w twojej sytuacji sprawdzasz też właścicieli. Nie zamierzasz po prostu rosnąć i skalować się tak szybko, że przyjmujesz każdego tylko po to, aby zmaksymalizować bazę klientów i zmaksymalizować przychody, że będziesz selektywny. A to również daje ci tę wyłączność, ponieważ chcesz być właścicielem… i nie używać słowa „pociąg”, ale gdy przyjmujesz nowych inwestorów, nowych właścicieli, którzy określają te oczekiwania: „Oczekujemy tego od ty i tego od nas oczekujesz. Jeśli którykolwiek z nas różni się od tego, mamy sytuację, w której możemy to obejść. ” A może partnerstwo nie działa, ponieważ tak naprawdę to jest partnerstwo. Zwłaszcza, gdy jest to Twoja nieruchomość inwestycyjna, nie masz już kontroli nad codziennymi operacjami tej nieruchomości i maksymalizujesz przepływy pieniężne i tym podobne, ufasz swojemu partnerowi, firmie zarządzającej nieruchomościami, że będzie nadzorować wszystkie to i naprawdę zmaksymalizuj wydajność swojej nieruchomości. I to jest jedna rzecz, której nie rozumiałem, kiedy zatrudniałem firmę zarządzającą nieruchomościami, że powinienem był zadawać o wiele więcej pytań.
Jednym z przykładów jest, dobrze, rachunek za wodę. To trafia do ich działu rozliczeń, ich zobowiązań. Ktoś tam przegląda rachunki. Idą naprzód i płacą, a potem się tym zajmują. Świetnie, nie muszę płacić rachunków i tak dalej. Ale nikt nie idzie i nie mówi: „Czekaj, rachunek za wodę wyniósł 100 dolarów w zeszłym miesiącu. Dlaczego nagle 250 dolarów? Czy toaleta działa? Czy coś się dzieje? Tylko dlatego, że trafia do ogólnego działu, który nie zna twojej własności, takie rzeczy. Czuję, że wychodzę na prostą.
Tony:
Nie, ale to taka dobra uwaga. To jak prawidłowo ustawić te oczekiwania na początku lub nawet na początku, zanim związek naprawdę się zacznie? Jest taka świetna książka, którą właśnie przeczytałem i nazywa się Nigdy więcej nie trać klienta. Książka tak naprawdę koncentruje się bardziej na większych firmach, ale wygląda na to, że kiedy szukasz klientów, jak możesz prowadzić rozmowy na początku, a następnie jak możesz ustrukturyzować te pierwsze 100 dni tej relacji, tak aby, A, twój klient miał naprawdę niesamowite doświadczenie i pozostają klientami przez długi czas, ale, B., oczekiwania, które masz wobec nich i jakie mają wobec ciebie, są bardzo jasne z obu stron, w ten sposób obaj wiedzą, jak skutecznie działać w ramach tego partnerstwa . Więc nigdy więcej nie trać klienta, nie pamiętam, kto był autorem, ale była to świetna książka, która bardzo mi się podobała.
Ashley:
Myślę, że pomogłoby mi to lepiej współpracować z firmą zarządzającą nieruchomościami, gdybyśmy oboje mieli względem siebie oczekiwania i ustalili je z wyprzedzeniem. Jestem pewien, że wykonują świetną robotę, rozwinęli się i skalowali tak bardzo w ciągu ostatnich kilku lat, że oczywiście mają udany model biznesowy, ale było to po prostu inne niż się spodziewałem i powinniśmy byli mieć te jaśniejsze oczekiwania z góry.
Okay, więc nasze pierwsze pytanie jest od Annie Johnson, a to za pośrednictwem strony Real Estate Rookie na Facebooku. Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, dołącz do grupy na Facebooku. Myślę, że obecnie jest w nim ponad 60,000 XNUMX członków. To świetny sposób na zadawanie pytań, uzyskiwanie informacji, a nawet dzielenie się własnymi radami i mądrościami. Okay, więc pytanie Annie brzmi: „Czy ktoś był partnerem w spółce z oo w celu inwestowania poza stanem? Czy korzystałeś z usług prawnika w swoim stanie lub w stanie, w którym inwestowałeś? Czy to ma znaczenie? Każdy wgląd w ten temat jest pomocny. To będzie nasze pierwsze partnerstwo i LLC. Zdecydowaliśmy, że nie chcemy zawierać prawnie udokumentowanej umowy partnerskiej”.
Ok, więc zastanawiam się, dlaczego co do tego ostatniego pytania, ponieważ kiedy tworzysz LLC, musisz stworzyć umowę operacyjną, która i tak jest warunkami twojego partnerstwa. Więc myślę, że jeśli to zrobisz, bez względu na wszystko, jeśli utworzysz swoją LLC, aby była to legalna LLC, aby funkcjonowała tak, jak chcesz, musisz zawrzeć umowę operacyjną, która jest w zasadzie umową partnerską samą w sobie.
Tony:
Naprawdę szybko, chcę tylko wykrzyczeć Annie, która zadaje to pytanie. To właściwie Annie Hatch Johnson, która była gościem w odcinku 46. Rozpoznaję twarz i nazwisko. Krzycz do Ani. Myślę, że ostatnio z nią rozmawialiśmy, była gdzieś tutaj, nie pamiętam, gdzieś na Środkowym Zachodzie, ale ostatecznie przeprowadziła się na Alaskę. Ona i mąż robili coś na wynajem krótkoterminowy na Alasce, więc pozdrów Annie.
Ashley:
Więc Tony, czy naprawdę chcesz odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ robiłeś to o wiele więcej? Myślę, że faktycznie prowadzisz wspólne przedsięwzięcia, ale jedyną inwestycją poza stanem, którą zrobiłem, była inwestycja z Jamesem [niesłyszalne 00:13:32], i zawarliśmy umowę joint venture, w której mieliśmy własne oddzielne spółki z oo, które połączyły się w umowa joint venture. Więc mieliśmy moją spółkę z siedzibą w Nowym Jorku, a następnie spółkę z siedzibą w stanie Waszyngton, a potem podpisaliśmy umowę joint venture. Udokumentowaliśmy całą umowę operacyjną, w jaki sposób partnerstwo działało dla tej jednej transakcji.
Tony:
Tak, to świetne pytanie. Większość naszych partnerstw opiera się na umowach joint venture, niekoniecznie zakładanych przez nas nowych LLC. Ale Annie, dam ci trochę wglądu w oparciu o rozmowy, które odbyłem z moimi prawnikami i różnymi prawnikami SEC i tym podobne. Każdy stan jest inny. Informacje, które otrzymałem, i znowu nie jestem prawnikiem, więc skonsultuj się z prawnikiem, aby upewnić się, że te informacje są dokładne, ale dla nas szukaliśmy zakupu nieruchomości, która była w Kalifornii za pomocą nowej LLC. Twoje pytanie dotyczy tego, że w twoim stanie lub stanie, w którym inwestujesz, istnieją pewne ograniczenia. Na przykład w stanach innych niż Kalifornia jest oczywiście lepsze traktowanie podatkowe. Ale powiedzmy, że chciałem założyć LLC w Delaware, ale powiedzmy, że byłem w Kalifornii, partnerzy w Kalifornii, a nieruchomość jest w Kalifornii, nie mogę utworzyć podmiotu Delaware, który miałby tytuł własności i pobierał czynsze za tę nieruchomość w Kalifornii.
Więc w zależności od tego, w jakim stanie mieszkasz i w jakim stanie znajduje się nieruchomość, istnieją pewne prawa, których musisz przestrzegać, aby utworzyć tę jednostkę. Tak więc moja pierwsza rada, Annie, polegałaby na tym, aby poprosić prawnika w twoim stanie lub w stanie, w którym znajduje się nieruchomość, o poradę, gdzie powinieneś zorganizować tę jednostkę i w jakim stanie powinna się ona skupiać. Czy widziałeś coś innego na tym froncie, Ash?
Ashley:
Nie, nie, naprawdę nie mam. Ja też nie zagłębiałem się w to aż tak bardzo, ale chyba tak słyszałem.
Tony:
Mam na myśli, więc tak, to jest pierwsza rzecz, to porozmawiaj ze swoim prawnikiem, aby określić, w jakim jest stanie. Myślę, że drugie pytanie, tego rodzaju powrót do artykułu Ashley, brzmi: „Zdecydowaliśmy, że nie chcemy zawrzeć umowę partnerską”. Zakładam, że kiedy to mówisz, Annie, nie chcesz iść drogą, którą poszliśmy, mając tylko umowę joint venture, tak naprawdę chcesz, aby ta jednostka istniała. Ale jeśli chodzi o punkt Ashley, myślę, że nadal chcesz przejść przez te same procesy myślowe lub ćwiczenia, które wykonywałbyś, gdybyś zawierał umowę partnerską, aby upewnić się, że jeśli z jakiegokolwiek powodu nie będzie napięć, ale każde partnerstwo się uda mieć swoje wyboje i być może nieporozumienia, a im więcej czasu spędzisz z góry, odpowiadając na te pytania, tym lepiej.
Jest fantastyczna książka, którą przeczytałem w zeszłym roku, zatytułowana The Partnership Charter, napisana przez niejakiego Davida Gage'a i była to jedna z najlepszych książek, jakie czytałem na temat partnerstwa. Nie jest specjalnie ukierunkowana na nieruchomości, ale jest to książka o partnerstwie biznesowym i jest po prostu pełna pytań, które ty i twój partner powinniście zadać sobie nawzajem, zanim naprawdę wejdziecie w tę spółkę, aby upewnić się, że jest jasność co do tego, jak zamierzasz poradzić sobie z pewnymi problemami w tym partnerstwie. Więc przeczytaj tę książkę, porozmawiaj z prawnikiem, to chyba moje pierwsze dwie rady.
Ashley:
Okay, więc przejdźmy do naszego następnego pytania, a to jest od Sii: „Czy ktoś kupił ziemię i zbudował dom zamiast odwyku? Naprawdę trudno jest znaleźć ofertę, ponieważ ludzie przepłacają. Jak wygląda remont nowo wybudowanego domu? Myślę, że być może rynek trochę się zmieni i nie zobaczysz tak wielu ludzi przepłacających, więc miejmy nadzieję, że będziesz mieć większe szanse na znalezienie okazji. Ale jestem w tym wątku wiadomości tekstowych dotyczących nieruchomości, a jeden z inwestorów wysłał wiadomość w czwartym kwartale 2022 r., Jest majsterkowiczem i wystawił nieruchomość na sprzedaż przez ponad 60 dni. Wkrótce po 1 stycznia odnotował ogromny wzrost liczby wyświetleń. Myślę, że powiedział, że potroiły się, liczba pokazów, które miał, potroiła się, a cztery z nich zostały objęte kontraktem tylko w ciągu pierwszych dwóch tygodni stycznia, kiedy widzi ogromny wzrost od pierwszego roku. Więc może ludzie znowu zaczną przepłacać i przepłacać.
Tak więc budując dom, zbudowałem swoją osobistą rezydencję, ale nigdy nie kupiłem nieruchomości inwestycyjnej ani nie zbudowałem nieruchomości inwestycyjnej, robiąc to od podstaw. Pierwszą rzeczą, którą myślę, że naprawdę powinieneś zrobić, jest zbadanie, za co ta nieruchomość będzie oceniana, kiedy skończysz ją budować. Czy wyceni to, co w to włożysz, a nawet więcej, abyś mógł wyciągnąć całą swoją gotówkę? Druga sprawa to jak zamierzasz to sfinansować? Masz zamiar zrobić kasę? Czy zamierzasz wziąć kredyt budowlany? Więc jeśli płacisz gotówką, jedną rzeczą, którą musisz zrobić, to poszukać i porozmawiać z bankami, a my odpowiedzieliśmy na to w innej odpowiedzi nowicjusza, myślę, że to ta, która została wyemitowana w zeszłym tygodniu, jeśli chodzi o okres sezonowania. Bo jeśli płacisz gotówką za wybudowanie tego domu, a potem idziesz do banku, żeby go refinansować, mogą powiedzieć: „Wiesz co? Nie jesteś właścicielem tego domu od roku, a my nie zamierzamy refinansować cię przez rok, aby dokonać refinansowania wypłaty”. Oto niektóre z rzeczy, na które zdecydowanie powinieneś zwrócić uwagę, zanim faktycznie przejdziesz przez proces kompilacji.
Tony:
Kilka punktów z mojej strony. Podobnie jak Ashley, nigdy sam nie robiłem nowych konstrukcji po stronie inwestycyjnej. Kupiliśmy całkiem sporo nowej konstrukcji, ale to od budowniczego, który wykonał prace związane z identyfikacją działki, dostali wszystkie pozwolenia, zarządzali terenem pod budowę, a my zasadniczo kupowaliśmy gotowy produkt od tego budowniczego. Chcę tylko porozmawiać o zaletach i wadach tego podejścia oraz o tym, dlaczego zdecydowaliśmy się pójść tą drogą. Pierwszym profesjonalistą, którego zobaczyliśmy, było to, że udało nam się uzyskać doskonały produkt. Często, i zależy to od poziomu renowacji, ale często, jeśli budujesz nowy dom w 2023 roku, a wyremontowany dom, który został zbudowany w 2005 roku, wartość tej nieruchomości, zwłaszcza jeśli patrzysz na nią jako na krótko- wynajem terminowy, którym się zajmujemy, jest zwykle wyższy.
Możemy wyremontować dom zbudowany w 2005 roku do dziewiątych, ale styl budowy, estetyka domu zbudowanego w 2023 roku będzie bardziej nowoczesny niż dom zbudowany w 2005 roku, nawet jeśli został naprawdę ładnie wyremontowany. I to właśnie często widzieliśmy, że nasze nowe konstrukcje radzą sobie lepiej niż nasze wyremontowane domy, mimo że jakość jest równie dobra, ale po prostu rama domu jest trochę bardziej przestarzała od tych starszych rzeczy . To był dla nas jeden wielki pro.
Drugim powodem, dla którego zdecydowaliśmy się na wiele nowych projektów tego budowniczego, było to, że już zidentyfikował i zezwolił na wiele działek w tym mieście, w które chcieliśmy zainwestować. wykonał już ciężką pracę… Pozwolenia trwają prawie dłużej niż budowa domu w Kalifornii. Tak więc fakt, że wykonał już tę ciężką pracę na wielu działkach, oznaczał, że mogliśmy zbudować tę maszynę, aby po prostu zacząć nabywać te właściwości, gdy tylko on skończy. A jeśli chodzi o nas, byliśmy w naprawdę silnej fazie wzrostu, co było naszym wielkim celem, było szybkie skalowanie, a ta relacja pozwoliła nam właśnie to zrobić. Więc to były dwa duże plusy: otrzymaliśmy naprawdę lepszy produkt i byliśmy w stanie zdobyć te jednostki stosunkowo szybko, znacznie szybciej niż gdybyśmy próbowali to zrobić sami.
Wadą tego podejścia jest to, że zdecydowanie płaciliśmy więcej za gotowy produkt, niż gdybyśmy sami wykonali pracę polegającą na identyfikacji gruntu, uzyskaniu pozwoleń i samodzielnym zbudowaniu tej nieruchomości. Nie ma co do tego wątpliwości. Nie sprzedawałby nam tych domów, gdyby za każdym razem sprzedawał je ze stratą. Sprzedawał go nam, ponieważ generował solidny zysk. Wiedzieliśmy, że nie przepłacamy, bo to wciąż była wartość rynkowa, ale wiemy, że wydawaliśmy więcej, niż gdybyśmy sami to robili. Myślę, że to są dwie rzeczy, które trzeba zważyć. Czy masz umiejętności do wykonywania konstrukcji od podstaw, ponieważ jest to zdecydowanie coś innego niż rehabilitacja. To podobne umiejętności, ale jednak różne. A po drugie, czy masz czas, aby naprawdę zarządzać czymś takim? Zdolność i czas to dwie rzeczy, na które należy zwrócić uwagę.
Ashley:
Tak, ta cena, którą płacisz dodatkowo, to tak naprawdę opłata za zarządzanie projektem, to tak, jakby opłata za generalnego wykonawcę była taka, jakby oni przejęli rolę administracyjną, płacisz za zarządzanie całym projektem. Więc nawet jeśli nie poszedłbyś z budowniczym i zrobiłeś to sam, nadal możesz płacić generalnemu wykonawcy trochę procentu buforowego, ponieważ to on będzie tym, który dostanie łodzie podwodne i tym podobne rzeczy, aby faktycznie się tym zająć projektu też. Ale jeśli zamierzasz działać jako generalny wykonawca i będziesz zarządzać całym projektem i będziesz zatrudniać indywidualnie każdego wykonawcę, który musi wejść, to tak, właśnie na tym zaoszczędzisz dużo pieniędzy. Ale tak jak powiedział Tony, czy masz czas i wiedzę, aby to zrobić? Jeśli zamierzasz go wypróbować, a nie masz wiedzy ani doświadczenia i po prostu chcesz się uczyć, może to kosztować więcej niż faktyczne zbudowanie go.
Tony:
Po prostu kup to od nich.
Ashley:
Tak, tylko po to, żeby kupić go od konstruktora. Więc zdecydowanie jest to coś do rozważenia.
Tony:
Chcę tylko podzielić się niektórymi bólami głowy, które towarzyszą próbom samodzielnego wykonania od podstaw konstrukcji. Jesteśmy teraz dobrymi przyjaciółmi z tym budowniczym, ponieważ w tym momencie kupiliśmy od niego chyba 13 domów. Pewnego dnia nie było nas na budowie i pytałem tylko o proces wydawania pozwoleń. Zwykle przedstawia plany wielu działek jednocześnie, ten sam dokładny plan pięter, ten sam dokładny plan pięter, tylko różne działki i przesyła je do hrabstwa. Każdy plan, pamiętaj, że to identyczne plany, trafia do czterech różnych… Boże, kim są ludzie przeglądający plany w hrabstwie?
Ashley:
Oficer egzekwowania kodeksu?
Tony:
Tak, nie pamiętam nazwisk ludzi, którzy oglądają plany, czy cokolwiek to jest, w tej chwili mi to umknęło. Ale tak czy inaczej, to idzie do czterech różnych osób, wszystkie te same zadania, tylko cztery różne osoby. Każda osoba spojrzy na dokładnie ten sam zestaw planów i wróci z różnymi notatkami. Osoba A powie: „Hej, musisz to naprawić”. Druga osoba nie zobaczy tego, co widziała pierwsza osoba, ale zawoła coś innego. Jest to dokładnie ta sama rzecz, ale cztery różne osoby mają inną interpretację tego, co należy naprawić. Odzyska więc te plany, a następnie musi wprowadzić cztery oddzielne zestawy zmian, niektóre z nich z powrotem do czterech różnych zestawów ludzi, więc zdecydowanie jest to bardzo żmudny i czasami frustrujący proces, aby przejść przez całą nową konstrukcję samemu.
Ashley:
Lub możesz po prostu mieszkać na wsi, na obszarach wiejskich, gdzie poznajesz jednego funkcjonariusza ds. egzekwowania przepisów, jednego inspektora budowlanego i tak, to wszystko, z czym masz do czynienia, to tylko jedna osoba. A potem tablica planowania, jak sądzę.
Tony:
Jeszcze bardziej szalone, Ash, szukaliśmy miejsc w Arkansas i są pewne hrabstwa w Arkansas, w których nie ma procesu zatwierdzania. To tak, jakbyś mógł po prostu zbudować wszystko, co chcesz zbudować. Więc w zależności od miasta lub hrabstwa, do którego się wybierasz, możliwość zbudowania czegoś nowego jest prawdopodobnie łatwiejsza w niektórych miejscach.
Ashley:
Tak, zdecydowanie mamy takie odległe obszary. Jeszcze w nie nie zainwestowałem, ale wygląda na to, że możesz postawić wszystko. Nie ma procesu zatwierdzania ani niczego w tym rodzaju, żadnych pozwoleń na wprowadzenie.
Tony:
Twoja ziemia, robisz z nią co chcesz, prawda?
Ashley:
Oto historia, która może niektórych frustrować, że budynek, w którym znajduje się mój sklep monopolowy, wymagał nowego dachu. Więc Daryl wyszedł i znalazł kogoś, kto zrobi dach, dostaliśmy ofertę, wszystko, a on mówi: „Mogę zacząć od jutra”. Więc powiedziałem Darylowi: „Cóż, nie mamy pozwolenia na budowę. Wszedł? Wysłał SMS-a do faceta, a on odpowiedział: „Nie, nie dostałem, ale mogę zacząć od jutra”. Więc jedziemy… Do ratusza jest 15 minut jazdy i coś w stylu: „Musimy zdobyć pozwolenie na budowę, chcemy to załatwić”. Powiedziała: „Dobrze, wypełnij ten formularz”, kosztowało to sto dolarów i zrobiła to. Ona na to: „Dobra, przygotujemy to dla ciebie jutro. Po prostu przyjdź i poproś wykonawcę o odbiór, a my postawimy go w oknie”.
Tony:
Wow. Pozwólcie, że opowiem wam historię z przeciwnego końca spektrum. Mamy wanny z hydromasażem, które zaczęliśmy instalować w większości naszych krótkoterminowych wypożyczalni w Joshua Tree. To był bardzo podobny proces, w którym musisz przedstawić plany dotyczące wanny z hydromasażem, na przykład, gdzie się znajduje w stosunku do domu. Musisz wykonać kontrolę pozwolenia elektrycznego, aby upewnić się, że wszystko zostało zrobione we właściwy sposób. A potem są pewne funkcje bezpieczeństwa, które musisz dodać do wanny z hydromasażem. Był to bardzo podobny proces, w którym za każdym razem wysyłali innego inspektora.
Więc pierwszy inspektor wychodzi, daje nam listę rzeczy, które musimy naprawić, i naprawiamy 1, 2, 3 i cztery. Drugi inspektor wychodzi, aby potwierdzić, że pierwsze cztery rzeczy zostały zrobione, ale potem zwraca uwagę na inne rzeczy, które pominął pierwszy inspektor. Potem pojawia się trzeci inspektor i woła coś totalnie… Więc to było jak ta gra w muzyczne krzesła, próbująca wypełnić wszystkie te pudełka dla tych różnych inspektorów, i zajęło nam miesiące uzyskanie niektórych zezwoleń na te wanny z hydromasażem, więc to zdecydowanie frustrujące.
Ashley:
O mój Boże.
Tony:
W każdym razie zeszliśmy z tematu, ale mam nadzieję, że to było dla ciebie pomocne. Myślę, że krótko mówiąc, pomyśl o zaletach i wadach oraz własnym zestawie umiejętności w zakresie remontu domu w porównaniu z nową fazą budowy. A potem do punktu Ashleya w sprawie refinansowania, po prostu upewnij się, że rozmawiasz z bankami na froncie, aby w ten sposób mieć dobre pojęcie o tym, jaki jest okres sezonowania i jakie inne przeszkody możesz przeskoczyć, jeśli to zrobisz iść nową trasą budowy, aby wykonać refinansowanie i zakończyć ją na zapleczu.
Ashley:
Tak, ostatnia rzecz, którą dodam jako przykład. Nie na moim rynku, na innym rynku, ale ten znajomy, którego mam, budował domy na patio, takie jak małe kompleksy mieszkalne, tylko jednopiętrowe. Zapłacili gotówką za całość, zbudowali ją od podstaw, wykonali całą tę witrynę, wszystko. A kiedy skończyli, wynajęli go i tak naprawdę nie wycenili nawet tego, co włożyli w umowę. Myślę, że musieli zostawić może 40% tego, co za to zapłacili, ponieważ bank zamierzał pożyczyć im tylko 70% szacowanej wartości. Właściwie to było więcej, to było ponad 40%, które w nim zostawili. Nie znam dokładnych liczb, ale należy być bardzo ostrożnym, upewniając się, że wycena będzie odpowiadała temu, czego chcesz, ponieważ możesz utknąć z pozostawieniem setek tysięcy dolarów na transakcję, której nie zrobiłeś spodziewaj się zrobić, zwłaszcza jeśli pożyczasz pieniądze od prywatnego pożyczkodawcy, twardego pożyczkodawcy, aby sfinansować tę transakcję, a potem nie idzie i nie ocenia tego, czego chcesz.
Z tym inwestorem na szczęście znalazł się w takiej sytuacji, że zawarł umowę z budowniczym, gdzie dokonywał płatności na rzecz budowniczego za część tej luki. Był więc w stanie to złagodzić, a następnie po prostu wykorzystać przepływ gotówki. I wszystko się udało, gdzie nadal jest to nieruchomość płynąca z gotówki, nawet po tych dwóch spłatach kredytu. Upewnij się więc, że masz wiele strategii wyjścia i różne sposoby finansowania transakcji.
Okay, więc nasze następne pytanie pochodzi od Joeya Stouta: „W jaki sposób opodatkowany jest dochód z wynajmu, w przeciwieństwie do pensji W-2? Dzięki, Joe S.” Cóż, Joe, twój dochód z W-2 będzie dochodem zarobionym i będzie oparty na tym, w jakim przedziale podatkowym się znajdujesz, czyli ile pieniędzy zarobiłeś. Idźmy dalej i podnieśmy progi podatkowe na 2022 rok. Dobrze, więc jeśli… Spójrzmy tutaj. Jeśli zarabiasz od zera do 10,000 10 $, płacisz 12% dochodu podlegającego opodatkowaniu, a następnie 10,000% od 41,000 22 do 41,000 89,000. 24% to będzie twój dochód opodatkowany od 89,000 170,000 do 2 37. Twoja stawka podatku wyniesie XNUMX% od XNUMX XNUMX do XNUMX XNUMX i tak dalej. Więc im więcej zarabiasz, twój dochód W-XNUMX, tym wyższa jest twoja stawka podatkowa. Więc podskoczysz do ponad pół miliona, będziesz płacić XNUMX% podatku dochodowego.
Patrzysz na to i myślisz: „Więc chcę pozostać poniżej 539,000 2, ponieważ wtedy zapłacę 24% więcej podatków” i naprawdę musisz dowiedzieć się, gdzie jest ten próg, gdzie ma to większy sens. Więc jeśli jesteś na granicy jednego, powiedzmy 32% do 8%, okej, to dość duży skok, to jest 170,050%. A jeśli zarabiasz 24 180,000 $, masz 32%. Ale powiedzmy, że idziesz i zarabiasz 10 32, zostajesz zepchnięty do XNUMX% przedziału podatkowego. Czy w ogóle warto brać te dodatkowe XNUMX tysięcy, ponieważ teraz cała ta część pieniędzy będzie opodatkowana stawką XNUMX%? Więc coś, na co każdy powinien uważać ze swoimi dochodami.
To tylko niektóre przykłady nawiasów i idą w górę. Kiedy jesteś w przedziale, powiedzmy, że 170,000 24 jest opodatkowane stawką 170,000%, to 24 10 będzie opodatkowane stawką 10%. Ale jeśli zarobisz kolejne 32 kawałków więcej, to te XNUMX kawałków będzie w następnym przedziale podatkowym, te XNUMX%.
Tony:
Więc to tylko twój dochód mieści się w tym przedziale, który jest opodatkowany według tego procentu, prawda? Więc jeśli zarobisz 500,000 500,000 $, całe 37 10,275 nie zostanie opodatkowane stawką 10%. Pierwsze 41,000 12 będzie mieć XNUMX%, a następnie do XNUMX XNUMX będziesz mieć XNUMX%. A potem każdy z tych różnych wpada do tych różnych wiader. Dlatego podatki są tak zagmatwane, dlatego każdy powinien zdecydowanie uzyskać naprawdę dobry CPA, który pomoże ci poruszać się po tych wszystkich różnych niuansach.
Ale wcześniej powiedziałeś, Ash, że twoja pensja W-2 jest dochodem zarobionym, a dochód zarobiony jest najgorzej traktowany pod względem podatkowym ze wszystkich dochodów. Zostaniesz obciążony najwyższym podatkiem opartym na uzyskanym dochodzie. Dochód z wynajmu podlega jednemu z bardziej preferencyjnych sposobów opodatkowania. Właściwie mieliśmy Amandę Han z powrotem w odcinku 255, a zaraz pod koniec tego odcinka, nawet w świecie inwestowania w nieruchomości, sklasyfikowała, które strategie otrzymują najlepsze traktowanie podatkowe, a które najgorsze. Przerzucanie było u podstaw tego traktowania preferencji podatkowych, ponieważ jest to nadal aktywny dochód z pracy. A potem takie rzeczy jak wynajem krótkoterminowy i wynajem długoterminowy były na szczycie, ponieważ jest to bardziej uważane za dochód pasywny.
Ashley:
Myślę, że jedną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jeśli chodzi o zarobiony dochód, jest to, że okej, będziesz pracować tyle godzin, ale jeśli jesteś na krawędzi jednego z tych przedziałów, czy warto pracować te dodatkowe godziny, a potem teraz będziesz miał podatek od tych godzin w wysokości 37%? I tak 37 $ z tych 100 $, za które będziesz pracować dodatkowo, przepadło. Ale możecie się zatrzymać, jeśli naprawdę chcecie sprawdzić, w jakim przedziale podatkowym się znajdujecie. Niektóre z przykładów używamy dla pierwszego podatnika, ale zmieniły się na wspólne rozliczanie małżeństwa, oddzielne rozliczanie, głowa gospodarstwa domowego. Więc idź i spójrz na nie, a faktycznie możesz dowiedzieć się, jaki będzie twój dochód. Pokaże, że jeśli zarobiłeś 95,376 16,290 $, Twój dochód do opodatkowania wyniesie 24 XNUMX $. Wtedy wszystko ponad to byłoby tymi XNUMX%. Myślę, że to jest jak skala ruchoma, która jest najlepszym sposobem, aby to ująć. Gdy przejdziesz do każdego przedziału, ten rosnący dochód będzie opodatkowany według tych różnych stawek.
Myślę, że z tego powodu pasywny dochód ma ogromną zaletę, a także jest w stanie przeprowadzić wymianę 1031, w której możesz faktycznie odroczyć dochód z wynajmowanej nieruchomości, jeśli zdecydujesz się ją sprzedać.
Tony:
Krótko mówiąc, Joey, jeśli chcesz naprawdę zmaksymalizować swoje podatki, chcesz, aby większość twoich dochodów była pasywna z czynszów, a najmniejsza kwota była aktywna i zarobiona. Jest tak wiele różnych strategii, Joey, które pomogą zmniejszyć twoje zobowiązania podatkowe nawet z pracy w W-2. Jeszcze raz wspomnę o odcinku 255, ponieważ Amanda o tym mówi, ale istnieją sposoby na wykorzystanie pasywnych strat z portfela nieruchomości, aby zrekompensować dochód z W-2. Większość osób osiąga to, korzystając z wynajmu krótkoterminowego. Znacznie trudniej jest to zrobić w przypadku wynajmu długoterminowego, ale istnieją sposoby, aby powiedzieć: „Hej, mam 100,000 100,000 dolarów straty papierowej na moich wypożyczeniach i mam zamiar zastosować to do mojej pensji w wysokości 2 XNUMX USD w mojej pracy w W-XNUMX ponieważ nie masz zobowiązań podatkowych”. I mam przyjaciół, którzy płacą zero podatków, stosując dokładnie tę samą strategię.
Ashley:
Nie jestem jednym z tych przyjaciół.
Tony:
Ja też jeszcze się z tym nie spotkałem. Zdecydowanie miałem rachunek podatkowy w ciągu ostatnich kilku lat, ale kiedy dostaniesz dobry CPA, mam nadzieję, że możesz zacząć układać te elementy. Pod koniec 2022 roku, który właśnie się zakończył, mieliśmy szaloną walkę o zakup nieruchomości, aby spróbować uzyskać więcej korzyści z agregacji kosztów.
Ashley:
Tak, wiesz, co jest również całkiem niezłą korzyścią podatkową, to także farma, to uzyskiwanie z tego dobrych korzyści podatkowych. Rolnicy nie muszą płacić szacunkowych podatków, mogą poczekać, aż nadejdzie termin twojego zeznania podatkowego i zapłacić szacunkowe podatki 15 kwietnia, ponieważ kiedy dokonujesz tych szacunkowych płatności podatkowych i musisz płacić z góry zasadniczo co kwartał, płacisz na bieżąco razem, to są pieniądze, które rząd otrzymuje bez odsetek. Więc to jest ogromna zaleta. Możesz zatrzymać te pieniądze do czasu rzeczywistego rozliczenia podatkowego i zapłacić je w ostatniej chwili. Ale tak, jest tylko wiele odpisów, które możesz zrobić. A nawet podatki od nieruchomości, możesz uzyskać zwolnienie z podatków od nieruchomości, aby je obniżyć, jeśli były wykorzystywane do celów rolniczych i podobnych rzeczy.
Tony:
Z farmami wiąże się kilka dziwnych rzeczy. Mam kumpla, nazywa się Kai Andrew, kupił farmę, farmę lawendy, i kupił ją z powodu tego, o czym tam wspomniałeś, pewnych ulg podatkowych. Ale także wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia zagospodarowania przestrzennego na farmach są znacznie niższe lub mniej restrykcyjne niż to, co można zobaczyć na nieruchomościach mieszkalnych, a nawet niektórych innych nieruchomościach komercyjnych. Był w stanie zbudować wiele krótkoterminowych wypożyczalni na tej farmie ze względu na to, na co pozwalał podział na strefy na tym rynku. Jest tak wiele małych niuansów, które można wypróbować i naprawdę być kreatywnym. Ale tak, myślę krótko, szukaj okazji do naprawdę zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu, a zwykle dzieje się tak, idąc drogą pasywną w porównaniu z trasą zarobioną.
Ashley:
Jeszcze jedną rzeczą do dodania jest to, że wielu rolników jest również zwolnionych z podatku. Tak więc kupowanie ciężarówki do gospodarstwa rolnego zwolnionego z podatku to ogromny podatek od sprzedaży, który oszczędzasz na zakupie pojazdu. Więc dużo różnych takich drobiazgów.
Tony:
I tak, kup farmę mleczną to więcej historii. Zanim odejdziemy od tego pytania, wspomniałem o Kay Andrew, ale jeśli chcesz wrócić do jego odcinka, był to odcinek 107. Rozmawialiśmy o hakowaniu ziemi, czyli 10 różnych sposobach tworzenia strumieni dochodów z jednej nieruchomości. A Kai jest mistrzem w tej strategii, a całe to kupowanie lawendowej farmy było tylko jednym ze sposobów, dzięki którym zhakował swoją drogę do sukcesu. Więc odcinek 1 0 7, jeśli chcesz usłyszeć więcej od Kaia.
Ashley:
Dobra. Ostatnie pytanie na dziś pochodzi od Hayesa Hollanda: „Jeśli sprzedajesz swój główny dom po roku zamieszkania, czy jestem wykluczony z zasady zwolnienia z zysków kapitałowych, która wymaga dwóch lat, czy też można to obejść?” Okay, więc przede wszystkim myślę, że jest tu trochę nieporozumienia, że jesteś zwolniony z zasady zysków kapitałowych tylko wtedy, gdy jest to twoje główne miejsce zamieszkania. Jeśli jest to nieruchomość inwestycyjna, musisz zapłacić z niej zyski kapitałowe, chyba że dokonasz wymiany 1031. To jedyne zwolnienie. Ale jeśli po prostu wychodzisz i sprzedajesz, zatrzymujesz pieniądze, nie robisz tej wymiany 10 31, będziesz opodatkowany od tego zysku kapitałowego z tytułu nieruchomości inwestycyjnej, bez względu na to, jak długo posiadasz nieruchomość. Ale jeśli jest to twoje główne miejsce zamieszkania, musisz tam mieszkać przez dwa lata, ale mogą to być dwa z ostatnich pięciu lat. Tak więc mogą to być dowolne dwa lata w ciągu tego pięcioletniego okresu. Więc nie chodzi tylko o to, że musisz mieszkać w nieruchomości przez dwa lata, a potem ją sprzedać. Możesz go zatrzymać przez kolejne trzy jako nieruchomość inwestycyjną, a następnie sprzedać w piątym roku i nadal będziesz mógł mieć to jako dochód wolny od podatku.
Jest przyjaciel inwestora, który zrobił to wiele razy, nawet nie wiem ile razy, ale co dwa lata kupuje nowe główne miejsce zamieszkania i bierze te pieniądze bez podatku. Myślę, że zasada jest taka, że możesz wziąć z tego maksymalnie pół miliona bez podatku. Nie jestem pewien, jaka jest dokładnie ta zasada, ale istnieje maksymalna kwota. Nie możesz sprzedać domu za 5 milionów więcej i otrzymać 5 milionów bez podatku. Może to być nawet milion, jeśli jesteście małżeństwem, ale musicie to sprawdzić. Użyj Google, bo nie znam tego od ręki.
Więc co dwa lata kupuje nieruchomość, która wymaga remontu, on i jego rodzina mieszkają w niej i powoli przeprowadzają renowację przez dwa lata, a potem sprzedają ją i przeprowadzają się do nowej nieruchomości. Więc tak, zdecydowanie dobry sposób na zarabianie w ten sposób dochodów wolnych od podatku, o ile twoja rodzina nie ma nic przeciwko przeprowadzce co dwa lata. Ale gdybyś miał zarobić pół miliona dolarów w ciągu dwóch lat i wszystko, co musiałbyś zrobić, to przenieść...
Tony:
Ruszaj się.
Ashley:
… nie jesteś taki zły. Tak naprawdę wszystko zależy od tego, na jakim rynku się znajdujesz. Tam, gdzie mieszkam, dość trudno jest znaleźć dom za pół miliona dolarów, nie mówiąc już o sprzedaży takiego, który w ciągu dwóch lat wzrośnie do pół miliona.
Tony:
Dla mnie to samo. W dzielnicy, w której mieszkam, wszystko jest zupełnie nową dzielnicą. Wszystko zostało zbudowane najpóźniej w 2017 roku, więc próba wejścia i naprawdę znalezienia wielu z tych możliwości jest prawdopodobnie również niewielka. Ale pytanie brzmi i trochę już o tym rozmawialiśmy, ale może powinniśmy to rozwinąć, ale po stronie inwestycyjnej możesz odroczyć podatek od zysków kapitałowych, korzystając z tak zwanej giełdy 1031. Pierwszego 1031 zrobiliśmy nie zeszłego lata, ale poprzedniego lata. Udało nam się wykorzystać kapitał własny z jednego z naszych domów, wzięliśmy go i wykorzystaliśmy wpływy wolne od podatku na zakup dwóch różnych nieruchomości.
Mam znajomego, który sprzedał wiele swoich domów jednorodzinnych na Środkowym Zachodzie i wykorzystał je do zakupu… Myślę, że jest teraz w siedmiu wynajmach krótkoterminowych, które kupił za te pieniądze. Giełda 1031 to fantastyczny sposób na odroczenie płacenia podatków, wykorzystanie wszystkich zysków ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości. Istnieją pewne ograniczenia dotyczące tego, co możesz zrobić, i istnieją dość ścisłe ramy czasowe, kiedy musisz zidentyfikować i zamknąć tę nieruchomość, ale ta jedna strategia, niektórzy nazywają to zamianą do upadłego, jest tym, co robi wielu inwestorów w nieruchomości dalszego powiększania swojego portfela bez płacenia podatków od zysków kapitałowych w ciągu całego życia.
Ashley:
Kiedy Tony mówił, ja wykonałem całą pracę za was, chłopaki, za tych z was, którzy prowadzili samochód i nie mogli od razu skorzystać z Google. Zasada jest taka, że jeden właściciel domu, pojedynczy podatnik może otrzymać stawkę podatkową do 250,000 500,000 na sprzedaż swoich pierwotnych, a następnie par składających razem do XNUMX tys. Więc na tym opiera się zysk. To znaczy, nieźle przez dwa lata, pół miliona dolarów bez podatku.
Tony:
Tak.
Ashley:
Mam na myśli, że możesz to robić jako pracę na pełny etat.
Tony:
Całkowicie prawdziwe? I robisz to kilka razy w roku. Przypomina mi to również, że mieliśmy jednego gościa, Boże, szkoda, że nie pamiętam, który to był odcinek, ale on kupował nową konstrukcję. Myślę, że był gdzieś w Teksasie. Kupował pierwszą fazę nowej konstrukcji, a dwa lata później była to faza 18 lub cokolwiek innego, a wszystkie te plany pięter znacznie zyskały na wartości, a on po prostu sprzedawał te nieruchomości, gdy doszły do ostatniej fazy i był po prostu recykling tego kapitału do następnego. Więc kupujesz nowy budynek, mieszkasz tam przez dwa lata, sprzedajesz go, kupujesz nowy budynek, mieszkasz tam przez dwa lata, sprzedajesz. Myślę, że zrobił to ze trzy razy, kiedy pojawił się w podcaście.
Ashley:
Myślę, że robił to w Austin, może w Austin w Teksasie.
Tony:
Tak, na pewno było to gdzieś w Teksasie.
Ashley:
Tak, pamiętam to. Tak. Cóż, bardzo wam dziękuję za przyłączenie się do odpowiedzi nowicjusza w tym tygodniu. Jeśli macie pytania, na które chcielibyście otrzymać odpowiedź w programie, możecie do nas zadzwonić pod numer 188-5ROOKIE i zostawić nam wiadomość głosową. Lub możesz zostawić pytanie w grupie Real Estate Rookie na Facebooku, gdzie najprawdopodobniej otrzymasz wiele odpowiedzi i odpowiedzi od wszystkich w grupie, ale możemy też odtworzyć je w programie i usłyszeć naszą odpowiedź na nie.
Dziękuję, chłopaki, bardzo za dołączenie do nas. Jestem Ashley z Wealth z Rentals, a on to Tony z Tony J. Robinson i widzimy się w środę z gościem.
(śpiewanie)
Obejrzyj podcast tutaj
W tym odcinku, który obejmujemy
- Kiedy lokalizacja Twojego adwokata może mieć znaczenie i inwestowanie na odległość
- Zabezpiecz się umowami partnerskimi w wspólne inwestycje
- Plusy i minusy budowy nieruchomości inwestycyjnej zamiast remontu
- Jak nowe właściwości budowlane mogą wpłynąć na okres sezonowania refi
- Maksymalizacja podatków dzięki pasywnemu dochodowi
- Dlaczego przeprowadzka co dwa lata może być najmądrzejszym sposobem na uniknięcie podatków
- Korzystanie z giełdy 1031 w celu odroczenia płacenia podatków od zysków kapitałowych
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Książki wymienione w tym programie:
Połącz się z Ashley i Tonym:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- zdolność
- Zdolny
- O nas
- o tym
- realizowane
- dokładny
- Osiągać
- nabyć
- nabywanie
- działać
- aktywny
- faktycznie
- administracyjny
- Korzyść
- Zalety
- Rada
- oddziaływać
- Po
- Agent
- zbiór
- Umowa
- umowy
- Rolniczy
- przed
- Wszystkie kategorie
- sam
- już
- zawsze
- zdumiewający
- ilość
- i
- Inne
- odpowiedź
- odpowiedzi
- ktoś
- Apartament
- Apple
- Aplikuj
- doceniać
- podejście
- zatwierdzenie
- kwiecień
- obszary
- Arkansas
- na około
- aspekty
- adwokat
- Austin
- autor
- unikając
- z powrotem
- Łazienka
- Bank
- Banki
- baza
- na podstawie
- Gruntownie
- bo
- staje
- zanim
- rozpoczął
- Początek
- jest
- uwierzyć
- Korzyści
- BEST
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- stawka
- Duży
- Najwyższa
- Rachunek
- billing
- Banknoty
- Bit
- deska
- książka
- Książki
- granica
- Nudny
- Pożyczanie
- Dolny
- kupiony
- Skrzynki
- marka
- Brand New
- przynieść
- bufor
- budować
- budowniczy
- Budowanie
- wybudowany
- autobus
- biznes
- Model biznesowy
- kupować
- Zakup
- Kupuje
- California
- wezwanie
- nazywa
- Połączenia
- Może uzyskać
- kapitał
- który
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Spowodować
- ostrożny
- pewien
- szansa
- Zmiany
- wymiana pieniędzy
- ZOBACZ
- Miasto
- klarowność
- klasa
- Sprzątanie
- jasny
- jaśniejsze
- klient
- klientów
- Zamknij
- kod
- zbierać
- jak
- przyjście
- handlowy
- Komunikacja
- Firmy
- sukcesy firma
- kompletny
- kompleks
- pojęcie
- Troska
- pewność
- mylące
- Wady
- Rozważać
- za
- Budowa
- kontynuować
- umowa
- Kontrahent
- kontrola
- rozmowy
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- kraj
- hrabstwo
- Para
- CPA
- Stwórz
- Tworzenie
- Twórczy
- klient
- Klientów
- mleczarnia
- przestarzały
- David
- dzień
- dzień do dnia
- Dni
- sprawa
- Promocje
- postanowiła
- Decydowanie
- decyzja
- Zdecydowanie
- Delaware
- Departament
- W zależności
- zależy
- opisane
- ZROBIŁ
- różne
- KOPAĆ
- strawny
- Wyświetlacz
- Nie
- robi
- dolarów
- nie
- napęd
- jazdy
- Spadek
- podczas
- każdy
- Każda osoba
- Wcześniej
- zdobył
- łatwiej
- krawędź
- faktycznie
- bądź
- Opracować
- Inaczej
- zachęcający
- kończy się
- egzekwowanie
- dość
- Wchodzę
- Cały
- jednostka
- sprawiedliwość
- szczególnie
- istotnie
- majątek
- szacunkowa
- Eter (ETH)
- Parzyste
- ostatecznie
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- przykłady
- wymiana
- ekscytujący
- wyłączony
- zwolniony
- Wyjście
- oczekiwać
- oczekiwania
- spodziewany
- doświadczenie
- ekspertyza
- dodatkowy
- niezwykle
- Twarz
- Spada
- członków Twojej rodziny
- fantastyczny
- gospodarstwo
- rolników
- Farmy
- FAST
- szybciej
- Moja lista
- Korzyści
- opłata
- kilka
- Postać
- Złożenie
- wypełniać
- Znajdź
- znalezieniu
- w porządku
- natura
- i terminów, a
- dopasować
- Fix
- ustalony
- piętro
- pływ
- Płynący
- Skupiać
- koncentruje
- koncentruje
- obserwuj
- Nasz formularz
- na szczęście
- FRAME
- Franczyza
- Darmowy
- przyjaciel
- przyjaciele
- od
- z przodu
- Zaczepy
- frustrujące
- funkcjonować
- fundusz
- Wzrost
- Zyski
- gra
- szczelina
- nastawiony
- Ogólne
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- daje
- Dający
- Go
- cel
- Goes
- będzie
- dobry
- Rząd
- wspaniały
- Ziemia
- Zarządzanie
- Rosnąć
- dorosły
- Wzrost
- Gość
- gości
- Facet
- hacked
- włamanie
- Pół
- Hall
- uchwyt
- Wydarzenie
- dzieje
- Ciężko
- ciężka praca
- mający
- głowa
- bóle głowy
- zdrowy
- słyszeć
- wysłuchany
- ciężki
- pomoc
- pomógł
- pomocny
- pomoc
- tutaj
- Ukryty
- wyższy
- Najwyższa
- zatrudnić
- Wynajmowanie
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- Holandia
- Strona główna
- Domy
- Szczerze
- Ufnie
- gospodarz
- gospodarze
- HOT
- Hotele
- GODZINY
- dom
- gospodarstwo domowe
- domy
- W jaki sposób
- How To
- HTTPS
- olbrzymi
- Setki
- CHORY
- pomysł
- identiques
- zidentyfikowane
- zidentyfikować
- identyfikacja
- natychmiast
- Rezultat
- in
- Dochód
- Zwiększać
- Indywidualnie
- osób
- Informacja
- informacyjny
- Infrastruktura
- początkowo
- wgląd
- Inspiracja
- Instalacja
- zamiast
- interakcji
- odsetki
- interpretacja
- Inwestuj
- zainwestowany
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- Zaangażowanie
- problem
- problemy
- IT
- samo
- styczeń
- Praca
- Joey
- Johnson
- przystąpić
- łączący
- Dołącz do nas
- połączenie
- joint venture
- wspólne przedsięwzięcia
- podróż
- skok
- tylko jeden
- Trzymać
- konserwacja
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- wiedza
- znany
- Kraj
- większe
- Nazwisko
- Ostatni rok
- firmy
- wodowanie
- Laws
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- dzierżawić
- Pozostawiać
- pozostawiając
- Regulamin
- LEND
- poziom
- LG
- zadłużenie
- odpowiedzialność
- dożywotni
- Prawdopodobnie
- Ograniczenia
- Linia
- Lista
- Słuchanie
- mało
- relacja na żywo
- LLC
- pożyczka
- usytuowany
- lokalizacja
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wyglądał
- poszukuje
- luk
- stracić
- od
- straty
- Partia
- miłość
- maszyna
- zrobiony
- konserwacja
- Większość
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzanie
- zarządzane
- i konserwacjami
- kierownik
- wiele
- wielu ludzi
- rynek
- rynek
- rynki
- mistrz
- dopasowane
- Materia
- Matters
- max
- Maksymalizuj
- Spotkania
- Użytkownicy
- wzmiankowany
- wiadomość
- może
- milion
- milion dolarów
- nic
- chwila
- minuty
- Złagodzić
- model
- Nowoczesne technologie
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- większość
- Motywacja
- ruch
- przeniesienie
- wielokrotność
- musical
- Nazwa
- O imieniu
- narodowo
- Nawigacja
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- Nowości
- RYNEK PIERWOTNY
- I Love New York
- Następny
- Uwagi
- z naszej
- oferuje
- Oficer
- offset
- częstokroć
- W porządku
- ONE
- działać
- operacyjny
- działanie
- operacje
- operator
- Opinie
- Szanse
- przeciwny
- naprzeciwko
- Inne
- własny
- własność
- właściciel
- właściciele
- płatny
- Ból
- Papier
- rodzice
- część
- partnerem
- partner
- wzmacniacz
- Współpraca
- partnerstwa
- pasywny
- pasywny dochód
- Przeszłość
- Zapłacić
- zwracając
- płatności
- Ludzie
- procent
- jest gwarancją najlepszej jakości, które mogą dostarczyć Ci Twoje monitory,
- okres
- osoba
- osobisty
- Osobistości
- perspektywa
- faza
- wybierać
- kawałek
- sztuk
- Miejsce
- Miejsca
- krok po kroku
- planowanie
- plany
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- Proszę
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- teczka
- position
- Post
- bardzo
- Cena
- Cennik
- pierwotny
- prywatny
- Pro
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- dochód
- wygląda tak
- procesów
- Produkt
- Produkcja
- Zysk
- projekt
- Zarządzanie projektami
- dowód
- dowód koncepcji
- niska zabudowa
- własność
- PROS
- ciągnięcie
- zakup
- zakupione
- nabywczy
- cel
- popychany
- położyć
- Putting
- jakość
- Kwartał
- pytanie
- pytania
- Szybki
- szybko
- zasięg
- Kurs
- ceny
- ocena
- Czytaj
- Czytający
- gotowy
- real
- nieruchomość
- powód
- rozpoznać
- recyklingu
- zmniejszyć
- Refi
- Odwyk
- związek
- stosunkowo
- pamiętać
- zdalny
- Wynajem
- odpowiadać
- reprezentować
- reprezentacja
- zażądać
- wymagania
- Badania naukowe
- odpowiedź
- odpowiedzialność
- odpowiedzialny
- Ograniczenia
- Restrykcyjne
- wspornikowy
- powrót
- dochód
- przeglądu
- Recenzje
- Rola
- dach
- okrągły
- Trasa
- Zasada
- run
- bieganie
- Wiejski
- Obszary wiejskie
- Bezpieczeństwo
- Powiedział
- wynagrodzenie
- sprzedaż
- sole
- taki sam
- Zapisz
- oszczędność
- mówią
- Skala
- skanowanie
- Rzadki
- SEK
- druga
- widzenie
- selektywny
- sprzedać
- Sprzedawanie
- rozsądek
- oddzielny
- zestaw
- Zestawy
- ustawienie
- siedem
- Share
- Short
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- POKAZY
- znacznie
- podpisywanie
- podobny
- ponieważ
- pojedynczy
- witryna internetowa
- sytuacja
- zestaw umiejętności
- przesuwny
- Powoli
- mały
- najmądrzejszy
- So
- sprzedany
- kilka
- Ktoś
- coś
- gdzieś
- Wkrótce
- Typ przestrzeni
- swoiście
- Widmo
- wydać
- Spędzanie
- Sponsorzy
- Personel
- Gwiazda
- początek
- rozpoczęty
- Stan
- Zestawienie sprzedaży
- Zjednoczone
- pobyt
- Nadal
- sklep
- historie
- Historia
- Strategiczny
- strategie
- Strategia
- Strumienie
- rygorystyczny
- silny
- Struktura
- Studenci
- styl
- przedmiot
- Zatwierdź
- składane
- sukces
- udany
- taki
- nagły
- lato
- Wspaniały
- przełożony
- wsparcie
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Rozmowy
- Stuknij
- podatek
- zwrot podatku
- Podatki
- nauczycieli
- zespół
- REGULAMIN
- texas
- Połączenia
- Stolica
- Informacje
- staw
- Państwo
- świat
- ich
- sami
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- Trzeci
- w tym tygodniu
- w tym roku
- myśl
- tysiące
- trzy
- próg
- Przez
- czas
- czasy
- wskazówki
- Tytuł
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Toaleta
- jutro
- Tona
- Tony
- także
- Top
- aktualny
- Kontakt
- w kierunku
- Ratusz
- Pociąg
- Transkrypcja
- leczenie
- ciężarówka
- prawdziwy
- Zaufaj
- Dwa razy
- zazwyczaj
- dla
- zrozumieć
- wyjątkowy
- jednostek
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- UPRAWOMOCNIĆ
- wartość
- pojazd
- przedsięwzięcie
- Ventures
- Przeciw
- Wideo
- wizja
- czekać
- poszukiwany
- Waszyngton
- stan Waszyngton
- Woda
- sposoby
- Bogactwo
- Wednesday
- tydzień
- tygodni
- ważyć
- powitanie
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- będzie
- Zwycięstwa
- mądrość
- w ciągu
- bez
- pełen zdumienia
- słowo
- Praca
- pracował
- pracujący
- świat
- najgorszy
- wartość
- by
- napisany
- rok
- lat
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero