Seeing Greene: JEDEN czynnik, który zadecyduje o Twojej wynajmowanej nieruchomości

David:
To jest program BiggerPockets Podcast 759. Wszystkie rzeczy są równe. Zdecydowanie lepiej jest kupić nowy dom niż kupować dom z rynku wtórnego. Ale zwykle nie wszystko jest równe. Na każdym rynku zazwyczaj najpierw budują domy w najbardziej pożądanych obszarach. Tak więc, po zbudowaniu na najlepszej ziemi, w miarę rozwoju konstrukcji przechodzą powoli na ziemię gorszą. Lokalizacja zawsze będzie najważniejszą zasadą nieruchomości. Jedyną rzeczą, której nie możesz poprawić ani zmienić w domu, jest miejsce, w którym się znajduje.
Co się dzieje? Cieszę się, że tu jesteś. To ja, David Green, wasz gospodarz dzisiejszego podcastu BiggerPockets Real Estate z jedwabistym, gładkim programem Seeing Greene. Jeśli jeszcze tego nie słyszałeś, istnieją odmiany podcastu, w których odpowiadam na pytania od ciebie, naszego słuchacza, i odpowiadam na nie bezpośrednio, aby wszyscy inni mogli usłyszeć porady finansowe, pomoc w zakresie nieruchomości, wskazówki, zachętę, wsparcie, nawet trochę karcenia, jeśli tego potrzebujesz. Cokolwiek to jest, pomoże ci pokonać ten garb i zacząć budować bogactwo poprzez nieruchomości.
W dzisiejszym programie mówimy o kilku strategiach i pomysłach na budowanie bogactwa, w tym o tym, co należy przemyśleć, gdy członek rodziny opuszcza Twoją nieruchomość, czy powinieneś kupić nowy dom i wynająć go, czy liczby się sprawdzają lub czy powinieneś trzymać się odsprzedaży i jak ocenić większą szansę w porównaniu z utrzymaniem świetnej stopy procentowej, którą masz. Wszystkie pytania, które są w umysłach ludzi na całym świecie w związku ze zmieniającą się ekonomią, przez którą przechodzimy, wszystko dla przyjemności słuchania.
Zanim przejdziemy do naszego pierwszego pytania, dzisiejsza szybka wskazówka przyniesiona przez Batmana. Co jest trudnego, co możesz zrobić dzisiaj? Czy można zakłócić swoją strefę komfortu? Chcę tylko, abyś zaczął od małych rzeczy i postawił wielkie intencje za dokonaniem zmiany w kierunku jutra. Nie pozwól, aby twój mózg powiedział ci, że musisz zrobić coś wielkiego. Musisz nabrać rozpędu, aby osiągnąć coś wielkiego. Czy można pobiegać krótko? Czy można zjeść kawałek brokuła? Czy możesz teraz zrobić 10 pompek? Czy możesz po prostu zrobić najmniejszą rzecz, którą zanim spojrzysz na telefon, wykonasz pięć wspięcia na łydki, aby wyrobić sobie nawyk robienia czegoś innego niż to, co robiłeś wcześniej, aby nowe soki napłynęły do ​​​​twojego mózgu i zobaczyły nowe wyniki?
I pamiętaj, jeśli chcesz wystąpić w jednym z odcinków Seeing Greene, po prostu wejdź na stronę bigpcokets.com/david, prześlij tam swoje pytanie i miejmy nadzieję, że uda nam się dostać cię do programu. W porządku. Sprawdźmy nasze pierwsze pytanie.

Clinta:
Co słychać, Davidzie? Uwielbiam podcast. Dzięki za wszystko co robisz. Moje pytanie jest następujące. Kupiłem swoją pierwszą nieruchomość na wynajem w grudniu za 220,000 100,000 $. Użyłem HELOC z mojego głównego miejsca zamieszkania do zaliczki i planowałem zrobić BRRRR po zakończeniu sześciomiesięcznego okresu sezonowania, czyli w lipcu, a celem było po prostu odzyskanie zaliczki i przejście do Następny. Dom jest na świetnym, wspaniałym rynku, a ja mam prawie 3.5 4.5 w kapitale własnym po sześciu miesiącach. Moje obecne oprocentowanie wynosi 10% i jest stałe. HELOC jest oprocentowaniem regulowanym, ale wynosi 400% w okresie 9 lat. Obecny przepływ pieniężny wynosi około XNUMX USD miesięcznie po wszystkich wydatkach, więc przepływ gotówki jest całkiem niezły. Problem polega na tym, że stawki gwałtownie wzrosły w ciągu ostatnich sześciu miesięcy od grudnia, a zwrot gotówki zasadniczo wyeliminowałby cały mój przepływ gotówki, podczas gdy stopa procentowa HELOC nie jest stała, ale najgorszy scenariusz może w zasadzie podwoić się do XNUMX% i nadal byłbym dodatni pod względem przepływów pieniężnych.
Więc trochę walczę ze strategią wyjścia, aby spłacić HELOC. Czy masz jakieś sugestie dotyczące innej strategii odzyskania mojej zaliczki, spłacenia HELOC? Właściwie rozważam zrobienie przewrotu w mojej okolicy z prostym celem, jakim jest po prostu spłacenie HELOC. Kiedy to zrobię, moje przepływy pieniężne wzrosną o około 200 USD, dodając lub biorąc, więc będę miał około 600 USD miesięcznie, gdy spłacę HELOC.
Tak więc moje pytanie brzmi: czy masz jakieś inne strategie odzyskiwania kosztów, gdy strategia BRRRR niekoniecznie ma teraz sens ze względu na stopy procentowe? Czy w ogóle czegoś mi brakuje? Bardzo chciałbym poznać Twoją opinię. Chętnie wysłucham, co masz do powiedzenia na temat tego konkretnego scenariusza. Z góry dziękuję.

David:
W porządku. Dziękuję, Clint. Kilka rzeczy do zrobienia tutaj. Nie wiem, czy to dlatego, że strategia BRRRR nie działa teraz z powodu stóp procentowych. Chodzi bardziej o to, że kiedy dostałeś się do BRRRR… kiedy przejdziemy do BRRRR, opieramy wynik końcowy na dzisiejszych stopach procentowych, a kiedy stopy procentowe rosną, oznacza to, że transakcja nie działa tak, jak pierwotnie analizowaliśmy to też. Tak więc dzieje się tak, że płacimy z góry za nieruchomość więcej, niż powinniśmy, gdybyśmy wiedzieli, jakie będą stopy procentowe na końcu. Więc nadal uważam, że zrobiłeś dobry krok. Nadal masz dużo kapitału w tej transakcji i masz dwie bardzo dobre stopy procentowe, jedną w trójce i jedną w połowie czwórki. To o wiele lepsze, niż myślałem, że usłyszę, kiedy zacząłem słuchać twojego pytania, więc zastanówmy się, jakie masz tutaj opcje.
Przede wszystkim wspomniałeś o spłacie HELOC, aby zwiększyć przepływ gotówki o 200 USD miesięcznie. To by zadziałało, ale to nie jest powód, dla którego chciałbym, żebyś spłacił HELOC. Chciałbym, żebyś spłacił HELOC, ponieważ nie będzie to 4.4%, kiedy się dostosuje. Masz niesamowite szczęście, że tam jesteś. Niektóre z HELOC, które widziałem na nieruchomościach inwestycyjnych, były notowane na poziomie 11.5%, więc musisz to spłacić ze względów bezpieczeństwa, dla obrony, a nie dla większej ofensywy, że tak powiem.
Teraz, to skłoniłoby nas do rozmowy o, jak sądzę, innej kwestii. Czy refinansować, odzyskać pieniądze, czy też zachować te stawki? Skłaniam się ku utrzymaniu stawek, ale na twoim miejscu podjąłbym decyzję w następujący sposób. Jeśli wyciągniesz swoje pieniądze, czy możesz je zainwestować i uzyskać 400 $ miesięcznego zwrotu z tych pieniędzy, ponieważ taki jest twój przepływ gotówki w obecnej transakcji? Jeśli możesz zainwestować te pieniądze i uzyskać 400 USD w innej transakcji, sensowne jest utrzymywanie pierwotnej transakcji na rentowności i po prostu spłacanie kredytu hipotecznego i uzyskiwanie corocznych podwyżek czynszu, które ostatecznie staną się przepływem pieniężnym i nabyciem innego składnika aktywów, który zastępuje 400, które straciłeś . Jeśli więc podejmiesz taką decyzję, otrzymasz dwie nieruchomości zamiast jednej. Dodaj kapitał do drugiej nieruchomości, tak jak zrobiłeś to do pierwszej, co zwiększa twoją wartość netto. Zastępujesz przepływy pieniężne, które straciłeś, nową nieruchomością, więc niczego tam nie tracisz, a twoja pierwotna nieruchomość nie ma przepływów pieniężnych, ale będzie przepływać później, ponieważ nieruchomości będą rosły z czasem, podobnie jak czynsze. Jeśli nie jesteś w stanie ponownie zainwestować tych pieniędzy w inną nieruchomość i otrzymywać tych samych 400 USD miesięcznie, sensowne może być po prostu utrzymanie dotychczasowych stawek i szukanie sposobów zarabiania pieniędzy.
Nieruchomości, o których wspomniałeś i mówiłeś o przerzucaniu domów, myślę, że to świetny pomysł. Jeśli stawki rosną szybciej, niż możesz kontrolować, aby BRRRR działał po cenie, którą płacisz w oryginalnej kwocie, prawdopodobnie chcesz odejść od BRRRR, prawda? Podobnie jak BRRRR są bardzo zbliżone do przewrotów. Możesz odwrócić nieruchomość zamiast refinansowania i jest to bardzo, bardzo podobny proces. Może masz to w planach. Idziesz za kapitałem, wiesz, jaki będzie przepływ gotówki, jeśli stopy procentowe osiągną określony punkt, ale jeśli stopy wzrosną bardziej, po prostu je sprzedajesz. Właściwie mógłbyś prawdopodobnie sprzedać nieruchomość, w której jesteś teraz, i mógłbyś w ten sposób odzyskać część swoich pieniędzy. Nie musisz go refinansować, aby wypłacić pieniądze. Możesz to sprzedać, zamienić to w flipa, a potem zrobić to ponownie.
Dlatego znajomość różnych strategii pomaga, ponieważ na niektórych rynkach, takich jak ten, na którym zaczynałeś z BRRRR, działało to jako BRRRR. To po prostu nie działało idealnie. Nie jesteś w stanie odzyskać z tego pieniędzy. Skończyło się na świetnym tradycyjnym wynajmie tutaj. Możesz po prostu odwrócić następny dom. Poszukaj nieruchomości, ma dużo mięsa na kości, dodaj do niej wartość, kup ją dobrze. Zdecyduj na koniec, czy chcę go odwrócić i zdobyć trochę gotówki, którą mógłbym wykorzystać na spłatę mojego HELOC, czy też chcę go refinansować i przejść do następnego?
Ale to jest rada, którą dałbym wszystkim, którzy są na twoim miejscu i mają BRRRR, którym trudniej jest ćwiczyć. Po prostu zadaj sobie pytanie, czy sprzedaż ma większy sens, czy też trzymanie go ma większy sens. Tak długo, jak pojawiają się nowe oferty w twoim lejku, możesz sprzedawać nieruchomości i kupować nowe. Problem pojawia się, gdy w lejku nie pojawiają się nowe oferty. Jeśli sprzedasz nieruchomość i odwrócisz ją, skończysz z niczym, nie będziesz miał gdzie ponownie zainwestować tych pieniędzy i nie będziesz mieć długoterminowych przepływów pieniężnych. Więc to, czego chcesz uniknąć, to brak przepływu transakcji. Tak długo, jak masz przepływ transakcji, niezależnie od tego, czy jest to trzymanie, jako BRRRR, czy też sprzedaż jako odwrócenie, będziesz zarabiać pieniądze w jednym z tych kierunków i nadal przyciągać je do nowych transakcji.
Dziękuję bardzo. Daj mi znać, jak to się potoczy.
W porządku. Nasz następny klip wideo pochodzi od Kyle'a Wilkina z Asheville w Północnej Karolinie.

Kyle:
Hej, Davidzie. Nazywam się Kyle Wilkin. Mieszkam w Asheville w Północnej Karolinie. Nasz pierwszy dom kupiliśmy w 2020 roku, więc otrzymaliśmy naprawdę dobre oprocentowanie. Obecnie wynajmujemy naszą piwnicę i jesteśmy w stanie co miesiąc spłacać kredyt hipoteczny za te pieniądze. Próbujemy więc dowiedzieć się, co dalej. A moje dzisiejsze pytanie brzmi: ile to za dużo, kiedy robimy ten pierwszy krok w naszej karierze inwestycyjnej? Jest tam farma o powierzchni 22 akrów z czterema budynkami. Wynajęliśmy trzy z nich i zamieszkaliśmy w jednym z nich, ponieważ musielibyśmy sprzedać ten dom, aby wpłacić zaliczkę na to gospodarstwo.
Więc nie pytam, czy to dobry interes, bo myślę, że to dobry interes, ale moje pytanie brzmi: gdybyś był na początkowym etapie inwestowania, czy poleciłbyś nam zrobienie skoku w kierunku czegoś większego, takiego jak ta farma, na której mogę przechowywać mój sprzęt do kształtowania krajobrazu, ponieważ mam własną firmę i wynajmuję trzy domy i potencjalnie mam trochę więcej ziemi do późniejszej sprzedaży, lub tworzyć inne rzeczy biznesowe, takie jak miejsca weselne lub podobne, czy też poleciłbyś nam trzymanie się tego, co mamy w naszym domu i dochody z naszej piwnicy, dopóki nie będziemy mogli mieć innego domu jednorodzinnego? A to oczywiście pozwoliłoby nam mieć większy przepływ gotówki na początkowych etapach.
Jestem więc po prostu ciekaw, co poradziłbyś ludziom takim jak my, którzy dopiero wchodzą do gry. Dzięki stary.

David:
Kyle, to jest świetne pytanie. Uwielbiam to. W porządku. Po pierwsze dziękuję, że powiedziałeś, że nie pytasz, czy to dobry interes. Wiesz już, że to dobry interes, bo teraz mogę ci doradzić, opierając się na założeniu, że ta nieruchomość to dobra okazja, która ma trzy domy, które można wynająć, oraz stodołę do przechowywania rzeczy.
Zakładam, że kiedy mówisz dobry interes, masz na myśli, że będzie płynąć gotówka i że zwrot będzie czymś, z czego jesteś zadowolony. Teraz część, w której twoje pytanie staje się trudne, polega na tym, że mówisz, że musisz sprzedać dom, w którym się znajdujesz, aby wpłacić zaliczkę na farmę. Nie lubię odkładać zaliczki na następną okazję. nie kocham tego. Żyjesz teraz za darmo. Najemca dosłownie dokonuje całej spłaty kredytu hipotecznego wynajmując piwnicę. To dla ciebie wielka wygrana. Nie wiem jaki byłby czynsz. Zakładam, że jest to około 2,000 $ miesięcznie, więc płynność pieniężna jest dodatnia, niezależnie od tego, jaki jest kredyt hipoteczny, który normalnie płacisz. Załóżmy, że to 2,000 $. Czy ta następna transakcja jest tak dobra, że ​​warto tracić te 2,000 $ miesięcznie przepływów pieniężnych? Ponieważ w twojej głowie prawdopodobnie myślisz o tym tak, jakby ta właściwość była równa netto. Po prostu wychodzi na zero. Oszczędzasz dużo pieniędzy, dużo pieniędzy. A tak przy okazji, nie płacisz podatku od pieniędzy, które oszczędzasz. Jesteś opodatkowany tylko od zarobionych pieniędzy. Tak więc oszczędności w wysokości 2,000 USD wynikające z braku konieczności spłacania kredytu hipotecznego są prawdopodobnie bardziej podobne do zarabiania 2,500 USD miesięcznie. Jeszcze lepiej, jeśli sprzedasz tę nieruchomość, aby kupić tamte, możesz powiedzieć, że będzie tak samo, prawda?
Wolałbym zobaczyć, jak robisz HELOC na tej nieruchomości, która już jest dla ciebie niesamowita. Użyj tego jako zaliczki na następną, zakładając, że masz kapitał własny. Jeśli nie masz kapitału, czy możesz pożyczyć pieniądze od kogoś innego, aby kupić następną transakcję? Ponieważ tak długo, jak płacisz mniej niż 2,000 $ miesięcznie za pieniądze, które pożyczasz, jest to nadal lepsze niż sprzedaż domu i zaciągnięcie kredytu hipotecznego gdzie indziej.
Wydaje mi się, że wspomniałeś, że możesz się wprowadzić do jednego z trzech domów, więc wynajmiesz pozostałe dwa i zdobędziesz miejsce na sprzęt. Przeprowadź liczby w ten sposób. Czy możesz kupić tę nieruchomość z trzema domami na jednej działce, mieszkać w jednym z nich, a także nie mieć kredytu hipotecznego i być korzyścią netto dla miejsca, w którym jesteś teraz?
Więc załóżmy, że to jabłka do jabłek, prawda? W tej chwili żyjesz za darmo. Jeśli kupisz to mieszkanie w jednym z lokali, znów będziesz mieszkać za darmo. Czy ta nieruchomość jest warta więcej niż ta, którą masz? Bo to może być wygrana, prawda? Powiedzmy, że przechodzisz z majątku o wartości 300,000 700,000 USD do majątku o wartości XNUMX XNUMX USD, ale nadal jest to dla Ciebie próg rentowności. Teraz masz trzy potencjalne lokale, które wynajmujesz zamiast dwóch, w których jesteś teraz. Trzeba argumentować, że to może zadziałać. Czy przechowywanie tej stodoły pozwoli ci zaoszczędzić pieniądze, które wydałeś na przechowywanie sprzętu gdzie indziej i jaka jest twoja jakość życia? Czy bardziej podoba ci się dom, w którym jesteś, niż mieszkanie w tamtym?
Oto, czego chcę się upewnić, że tego nie robisz. Zniszczyłeś to przy pierwszej umowie. Mieszkasz w Północnej Karolinie, żyjesz za darmo z domu. To jest niesamowicie trudne do zrobienia. Większość ludzi nie może żyć za darmo. To wygrana, jeśli po prostu żyjesz za mniej niż to, co kosztowałoby spłatę pełnej hipoteki. Nie chcę, żebyś myślał, że każda umowa będzie taka jak ta i spieszył się, by przejść do następnej, ponieważ miałeś dobre doświadczenia z pierwszą, ale nie chcę też, żebyś przegapił .
Tak więc, gdybym był w twojej sytuacji, zastanowiłbym się nad uzyskaniem HELOC na moim podstawowym i wykorzystaniem go do zaliczki. Rozważałbym pożyczenie pieniędzy od kogoś innego i zapłacenie im odsetek, aby wykorzystali ich pieniądze na zakup nowej nieruchomości, lub przeanalizowałbym, gdzie teraz mieszkam i ile oszczędzam, w porównaniu z tym, gdzie bym tam mieszkał i kim bym był oszczędność. A jeśli jest to lepsze posunięcie w stosunku do miejsca, w którym jesteś teraz, tak, możesz sprzedać swój dom i kupić tę nieruchomość. Po prostu upewnij się, że jeśli to jest droga, którą wybierasz, podpisujesz umowę zależną od sprzedaży domu, aby nie stracić depozytu. Jeśli nie możesz sprzedać swojego domu lub nie chcesz go wystawić na sprzedaż, spróbuj go sprzedać, aby zdobyć pieniądze, a potem, kiedy idziesz kupić tę inną nieruchomość, jest ona niedostępna na rynku lub ktoś inny to kupił. Daj mi znać, jak to idzie.
W porządku. Nasze następne pytanie pochodzi od Wendy Clark z Meridian w stanie Idaho. Uwielbiam twój podcast z bardzo pomocnymi, szczegółowymi informacjami, które dostarczasz, z twoim poczuciem humoru i obracającym się krzesłem. To jest zabawne. Wspomina o obracającym się krześle, ponieważ kiedy zaczynam mówić i myśleć jednocześnie, czasami trochę się wiercę, prawda? Więc zrobię to z moim krzesłem, albo mam kilka innych dziwactw, a ona mnie w tej sprawie wzywa. To zabawne.
Obecnie nie mam żadnego portfela, ale posiadam dom wolny i czysty w moim zaufaniu i chcę wiedzieć, czy możliwe lub rozsądne jest przejście na własność mojej LLC inwestującej w nieruchomości zamiast wynajmowania domu. To jest indywidualne, trzy sypialnie, dwie łazienki dla podróżujących pielęgniarek na wynajem krótko- i średnioterminowy, ponieważ byłoby to częścią mojej nowej działalności REI i czy byłoby to wykonalne? Czy to mądre, czy nie mądre lub pomocne? Jeśli nie jesteś osobą, o którą należy zapytać, przepraszam. Jeśli nie, kogo łaskawie poleciłbyś mi być osobą, do której mógłbym o to poprosić?
Dziękuję bardzo, Davidzie, za wszystko, co robisz, aby nas uczyć i popychać nas do przodu i wzwyż w twoich podróżach REI. Z wdzięcznością, Wendy.
Cóż, po pierwsze, Wendy, to bardzo miłe z twojej strony. Powiedziałeś tutaj wiele bardzo słodkich rzeczy, a ze sposobu, w jaki to sformułowałeś, mogę wywnioskować, że jesteś przytłoczony, a twój umysł jest trochę pomieszany ze wszystkimi opcjami. Spróbujmy wziąć ten duży kłębek włóczki i wyprostować go na kilka małych sznurków, które będziemy mogli dokładniej przeanalizować.
Wspomniałeś, że twój dom jest wolny i czysty w funduszu powierniczym. Czy to oznacza, że ​​istnieje zastrzeżenie, że nie można go wykorzystać do generowania dochodu, lub jeśli generuje dochód, którego się obawiasz, oznacza to, że dochód musi pozostać w funduszu powierniczym? To może być to, do czego tutaj zmierzasz. Zastanawiam się, czy wynajmujesz dom, mimo że jest w funduszu powierniczym. Czy możesz ubiegać się o dochód jako dochód z działalności gospodarczej, który nie jest związany z samą nieruchomością? Może więc uznanie domu lub pożyczki spłaca kapitał, który pozostaje w funduszu, ale przepływy pieniężne, które wynikają z jego prowadzenia.
Czy Twoja LLC mogłaby wynająć dom w funduszu powierniczym, a następnie zachować dodatkowe przepływy pieniężne? To byłby jeden ze sposobów, w jaki bym na to spojrzał. Pierwszą rzeczą jest to, że musisz zapytać prawnika. To jest osoba, do której pójdziesz, która rozumie prawo powiernicze, bo ja nie. Powiem ci to dopiero teraz. Głośno myślę, ale nie wiem, czy tak jest. Następnie chcesz porozmawiać ze swoim CPA i dowiedzieć się „Jakie byłyby implikacje podatkowe, gdybym to zrobił?” Jeśli nie masz CPA i chcesz zarejestrować się przy użyciu nowego, możesz wysłać mi wiadomość e-mail. Skontaktuję cię z tym, którego używam, ale właśnie tak bym zrobił.
Wtedy zamiast mówić: „Nie, nie możesz tego zrobić”. Oto, co każdy musi zrozumieć. Wracasz i mówisz: „Jak mogłem to zrobić?” Albo rzucasz opcjami i czekasz, aż powiedzą: „O tak, to może zadziałać”. Więc właśnie przyszło mi do głowy, czy twoja firma inwestująca w nieruchomości LLLC mogłaby wynająć dom w twoim funduszu powierniczym, a następnie wydzierżawić go podróżującym pielęgniarkom i zatrzymać zysk, jaki generuje, płacąc czynsz powierniczy za korzystanie z domu, w którym już cię nie ma, prawda? Nie wiem, czy to zadziała, ale chciałbym to rzucić przed CPA lub prawnikiem, aby dowiedzieć się, czy to zadziała.
Uwielbiam to, że zadajesz mi to pytanie. Uwielbiam to, że jesteś zaangażowany w Seeing Greene. Masz świetny pomysł. To nie będzie takie trudne, jak myślisz. Istnieje sposób na obejście tego problemu. Musisz tylko zapytać CPA i prawnika, co robić. Zacząłbym od CPA, ponieważ zwykle będą tańsze, a następnie zapytałbym ich, czy mają skierowanie do prawnika zajmującego się nieruchomościami, z którym mógłbyś porozmawiać.
Dziękuję, Wendy, za niesamowite pytanie i daj mi znać, jak poszło.
W porządku, wszyscy. Dziękujemy za przesłanie. Moją ulubioną częścią programu jest to, że mamy pytania, na które możemy odpowiedzieć, i po to tu wszyscy jesteście. Zapraszam do lajkowania, komentowania i subskrybowania kanału.
W tym fragmencie programu przeczytam komentarze, które ty, ja, widzowie zostawiliśmy na temat poprzednich programów, aby zobaczyć, co wszyscy myślą. Często są zabawne, wnikliwe, czasem wredne, ale zazwyczaj fajne.
Nasz pierwszy komentarz pochodzi od profesora X. To było po prostu idealne. Odpowiedź na scenariusz pytania o spłatę nieruchomości była dokładnie tym, czego potrzebowałem. Zamierzam nadal pracować i cieszyć się życiem w tym samym czasie.
Uwielbiam to słyszeć, ponieważ chodzi bardziej o zdobycie kupy pieniędzy. Chodzi o zdobywanie pieniędzy w sposób, który sprawia ci przyjemność i cieszenie się życiem, kiedy to robisz. Dziękuję profesorze X.
Nasz następny komentarz pochodzi od Marshalla Henningtona. Przy okazji, chłopaki, to wszystko pochodzi z odcinka 747. Jeśli chcesz, posłuchaj tego i dowiedz się, dlaczego ludzie komentują.
Świetnie, Davidzie. Jesteś dobrym gościem i bardzo skromnym. Śledziłem BiggerPockets przez ostatnie trzy lata i zainspirowało mnie to do nabycia dwóch domów, potrójnego i dwóch czteropiętrowych, a obecnie jestem depozytariuszem innej nieruchomości i posiadam własny główny dom. Wszystko za sprawą podjęcia działań. Tak to jest. Pięć lat temu mój kredyt był do bani, byłem zadłużony i miałem kredyty studenckie. Posprzątałem wszystkie te problemy i to było pięć lat temu. Teraz buduję małe portfolio. Planuję również spłacić trzy nieruchomości w ciągu najbliższych trzech lat. Jeśli ja mogę to zrobić, każdy może to zrobić. Bierzcie się do pracy koledzy i zacznijcie nowe życie.
Marshall, to inspirujący komentarz. To zachęcający komentarz. To cholernie niesamowity komentarz. Uwielbiam to słyszeć, a to, co kocham w tym, to to, że nie powiedziałeś tylko, jak dobiłeś interesu. Większość ludzi przychodzi i to jest ich pytanie. Jak uzyskać umowę? OK, mam umowę. Jak zdobyć następny? Ale tak naprawdę mówiłeś o tym, jak posprzątałeś całe swoje życie, żeby zdobyć oferty. Nieruchomości nie tylko zapewniły przepływ gotówki. Nieruchomości zmusiły cię do oczyszczenia swojego kredytu, spłacenia długów, lepszego zarządzania pieniędzmi, połączenia systemów w celu skalowania wielu nieruchomości i bycia wystarczająco zdyscyplinowanym, aby je spłacić.
Jest tak wiele korzyści, które czerpiesz z pogoni za nieruchomościami i dlatego mówię ludziom, niech nieruchomości będą marchewką, która popycha cię do podejmowania lepszych życiowych decyzji. To jest moja opinia. Nie mówię za wszystkich. Ale kiedy słyszę, jak ludzie mówią: „Dawidzie, jak mogę kupić nieruchomość bez wkładu finansowego lub z niskim wkładem finansowym?” Moją pierwszą skłonnością jest powiedzieć: „Dlaczego nie masz pieniędzy? Czy jest dobry powód? Może masz alimenty, które cię po prostu wyniszczają, a może jesteś opiekunem chorego rodzica lub dziecka i nie możesz zarabiać więcej. W porządku. Nie powinieneś się tego wstydzić. Ale co, jeśli po prostu masz 38 lat i nadal mieszkasz w piwnicy swojej mamy, goniąc za marzeniem o byciu inżynierem gier wideo, i musisz odpuścić i zająć się swoim dorosłym mężczyzną.
Co jeśli masz okropne nawyki związane z wydawaniem pieniędzy i zarabiasz dobre pieniądze, ale równie łatwo wylatują one przez okno, ponieważ nie jesteś zdyscyplinowany? Czy fakt, że nie mamy pieniędzy, wskazuje na większy problem w naszym życiu? Łatwo jest znaleźć na to sposób. Cóż, jak kupić nieruchomość bez konieczności zmiany czegokolwiek w swoim życiu? nie podoba mi się to. Wolałbym, gdybyśmy powiedzieli: „Chcę kupić nieruchomość”. Są to nawyki, które stają na drodze do zakupu nieruchomości. Muszę je zmienić, dobrze? Jeśli chcesz mieć sześciopak, oczywiście, zawsze jest wokół niego odpowiedź. Możesz zrobić sobie liposukcję, dobrze? Możesz mieć implanty ab. Myślę, że to jest rzecz, dzięki której ludzie naprawdę wyglądają, jakby to mieli, lub można powiedzieć, mój brak ćwiczeń, moja zła dieta, mój brak snu, moje problemy powstrzymują mnie przed posiadaniem sześciopaku.
Zamierzam dokonać zmian w moim życiu, abym mógł dostać to, czego chcę, o wiele zdrowsze. Nie tylko po sześciopak. Masz lepszy poziom cholesterolu, zdrowsze życie, ogólnie lepszą energię, lepszy nastrój. Wielu z was może spotkać ludzi na siłowni, którzy są przyjaciółmi. Wiele korzyści, które wynikną z wprowadzenia tych zmian. Książka, nad którą teraz pracuję dla BiggerPockets, miej na nią oko. Będzie się nazywać Filary bogactwa. Ma związek ze sposobami zmiany całego obrazu finansowego, a nie tylko jednej jego części, czyli inwestowania w nieruchomości.
Marshall, bardzo dziękuję za udostępnienie tego. Mam nadzieję, że opublikujesz to również na forach BiggerPockets.
Kochani, kochamy i bardzo doceniamy zaręczyny. Prosimy o lajkowanie, komentowanie i subskrybowanie tego kanału YouTube. A jeśli słuchasz na Spotify, nawet jeśli nie słuchasz na Spotify, ale masz aplikację Spotify, wyświadcz mi przysługę, idź tam i miej oko na ankiety. Spotify niedawno umożliwiło nam w BiggerPockets zadawanie pytań, aby zobaczyć, co lubisz w programie, co ci się nie podoba i jak go ulepszyć. Więc miej oko na te ankiety i angażuj się w nie, bierz w nich udział, kiedy tylko jest to możliwe, ponieważ chcemy, aby program był jak najlepszy. Jeśli mógłbyś poświęcić chwilę teraz, aby zostawić mi komentarz na temat dzisiejszego programu i dać mi znać, co myślisz, co ci się podobało lub coś, co zauważyłeś, byłoby mi bardzo miło.
W porządku. Nasze następne pytanie pochodzi od Casey Penessey.

Tomek:
Casey mówi, że on i jego brat mają kilka nieruchomości na wynajem, które chcą sprzedać. Chcą reinwestować, ale są trochę zaniepokojeni ograniczeniami czasowymi określonymi w sekcji 1031. Pamiętaj, że możesz wymieniać nieruchomości w 1031. Korzystasz z usług wykwalifikowanego pośrednika i dzięki temu unikasz większości, jeśli nie wszystkich podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości.
Tak naprawdę masz dwie możliwości. Po pierwsze, masz… Przeszedłbyś te dwa testy, czyli 45 dni od momentu zamknięcia starych nieruchomości, aby znaleźć lub zidentyfikować do trzech potencjalnych nowych nieruchomości, które wybierzesz, a następnie 180 dni na zamknięcie tych nowe właściwości.
Możesz także przeprowadzić odwrotną wymianę 1031, co oznacza, że ​​możesz faktycznie kupić nowe nieruchomości przed sprzedażą starych nieruchomości, a to daje dużo więcej czasu na zajęcie się tym. Tak więc 45 dni to 45 dni po zamknięciu, ale możesz to zrobić do dwóch lat przed sprzedażą nowej nieruchomości. Aby to zrobić, wystarczy współpracować z wykwalifikowanym pośrednikiem, który naprawdę rozumie odwrotne wymiany 1031.
Inną opcją, którą masz, jest sprzedaż nieruchomości, rozpoznanie gry, a następnie zamknięcie nowej nieruchomości lub nowych nieruchomości do końca roku. To, co się stanie, to twoje nowe nieruchomości, otrzymasz premię amortyzacyjną za 2023 r. To 80% kosztów ulepszeń najmu i wyposażenia budynku, co prawdopodobnie stanowi około 20% do 22% nieruchomości z dobrą segregacją kosztów , i to prawdopodobnie wystarczy, aby zrekompensować podatek od gry. Właściwie może zaoszczędzić pieniądze. Więc pamiętaj, aby przeliczyć liczby i zdecydować: „Czy chcę przeprowadzić zwykłą wymianę 1031, odwrotną wymianę 1031, czy też chcę po prostu uznać zysk, a następnie kupić nowe nieruchomości?” Ale upewnij się, że zrobisz to do końca roku, aby dopasować ulgi podatkowe z nowych nieruchomości w tym samym roku, co konsekwencje podatkowe sprzedaży starych nieruchomości.
W porządku, Davidzie. Co myślisz?

David:
Myślę, że to była fantastyczna rada, Tom, i tak naprawdę nie mam wiele do dodania. Omówiłeś każdą podstawę, o której myślałem, i zrobiłeś to znacznie lepiej niż ja, ponieważ znasz się na podatkach, a ja nie. Miło Cię znowu widzieć na podcaście. Uwielbiam, kiedy możemy cię usłyszeć. Jesteś moim ulubionym podatnikiem. Tam bardzo dobrze trafiłeś. Tylko to podkreślę.
Kiedy próbujesz zabezpieczyć dochód z jednego roku, musi to być nieruchomość, którą kupiłeś w tym samym roku. Nie możesz być w styczniu zamykając nieruchomość i wykorzystać amortyzację do schronienia dochodów z poprzedniego miesiąca w grudniu. Badania segregacji kosztów nie zawsze muszą być przeprowadzane w momencie zakupu nieruchomości. Możesz go kupić w grudniu i przeprowadzić analizę kosztów w styczniu dla podatków z poprzedniego roku, ale musisz kupić nieruchomość w tym samym roku, w którym ponosisz stratę.
Bardzo dobry punkt tam.
W porządku. Nasze następne pytanie pochodzi od Arjuna Kadama. Arjun jest właścicielem jednej nieruchomości oprócz swojego prywatnego domu i ma obecnie około 500,000 XNUMX kapitału własnego.
Hej, Davidzie. Jestem twoim wielkim wielbicielem i, och, mam niezbyt skrytego wielbiciela. No to jedziemy. I naprawdę chciałem zadać ci pytanie, które chodzi mi po głowie od jakiegoś czasu. Jestem nowym inwestorem na rynku Phoenix w Tucson. W ciągu ostatnich czterech miesięcy złożyłem ponad 10 ofert na odsprzedaż nieruchomości, a każda oferta była zawyżona. Widziałem to z powodu ogromnego wzrostu wartości domów w ciągu ostatnich dwóch lat, zwłaszcza w Phoenix. Nie ma dużej różnicy w cenie między naprawdę starym domem a zupełnie nowym domem. W niektórych przypadkach różnica wynosi od 10 do 12 tys. Biorąc pod uwagę, że nowy dom nie będzie wymagał żadnych nakładów inwestycyjnych przez pięć do ośmiu lat, a także będzie przyciągał lepszych najemców, czy uważasz, że inwestowanie w zupełnie nowy dom ma sens, o ile liczby mają sens, aby był dobry? wynajem? Jakie sugestie dałbyś komuś, kto chce kupić zupełnie nowe nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem? Czy są jakieś czerwone flagi? Nigdy tak naprawdę nie widziałem, żeby ktoś dyskutował o perspektywach zakupu zupełnie nowego domu jako nieruchomości do wynajęcia na BiggerPockets i naprawdę chciałbym usłyszeć twoje przemyślenia na ten temat. Dziękuję.
W porządku. Po pierwsze, Arjun, gratuluję zadania pytania, które może być najlepszym pytaniem w całym odcinku Seeing Greene. To jest niesamowite i podoba mi się twój sposób myślenia. W rzeczywistości mój umysł pracował w bardzo podobny sposób, kiedy byłem nowym inwestorem. Więc zakładając, że chcesz zrobić karierę taką jak moja, jesteś na dobrej drodze. Jeśli nie chcesz mieć kariery takiej jak moja, cóż, nie winię cię, ponieważ czasami nawet nie chcę mieć własnej kariery, ale mimo to zadajesz dobre pytania. Przejdźmy do tego, dobrze?
Wszystkie rzeczy są równe. Zdecydowanie lepiej jest kupić nowy dom niż kupować dom z rynku wtórnego, dobrze? Tak więc, teraz znowu, jest to zastrzeżenie, że wszystkie rzeczy są równe. Nakładów inwestycyjnych jest mniej. Masz lepszą technologię. Są bardziej energooszczędne. Twoi najemcy polubią je bardziej. Jest wiele korzyści z zakupu nowego domu, ale zwykle nie wszystkie rzeczy są równe, i tutaj będziemy się nad tym zagłębiać, dobrze? Arizona nie jest idealnym rynkiem, żeby o tym mówić, dobrze? Mówię więc ogólnie, że na rynkach takich jak Arizona prawdopodobnie lepiej byłoby kupić nowy dom. Nie każdy rynek jest taki i oto dlaczego.
Na każdym rynku zazwyczaj najpierw budują domy w najbardziej pożądanych obszarach. Teraz Arizona jest inna, bo to cała pustynia. Oczywiście są obszary, które są lepsze od innych, ale obiektywnie rzecz biorąc, jest to po prostu inna część pustyni w zależności od tego, gdzie jesteś, jeśli jesteś w Phoenix, prawda? Tak więc nie ma tak dużej różnicy między domami, które zostały zbudowane 50 lat temu, a domami, które są budowane dzisiaj. Ale co, jeśli jesteś w Austin w Teksasie? Zbudują najlepsze domy w najlepszej części okolicy. Co jeśli jesteś w San Francisco w Kalifornii? Zamierzają zbudować najlepsze domy od strony plaży, z widokiem na klif, widok na ocean, najbliżej autostrady. A co, jeśli jesteś w południowej Kalifornii? Zbudują najlepsze domy w najlepszych lokalizacjach, z najlepszą pogodą i najlepszymi widokami.
Widzisz, do czego zmierzam? Tak więc, po zbudowaniu na najlepszej ziemi, w miarę rozwoju konstrukcji przechodzą powoli na ziemię gorszą. Tak więc więcej domów buduje się dalej od oceanu, dalej od centrów śródmiejskich, dalej od całej potrzebnej infrastruktury. Musisz jechać dalej i walczyć z większym ruchem, aby dostać się do najlepszych restauracji lub najlepszej rozrywki.
Teraz, oczywiście, nie jest to trudne i szybkie we wszystkim. Wyobrażam sobie, że w obszarach takich jak Kansas nie jest to wielka różnica. Jest tylko kilka gruntów, więc częścią tego jest zrozumienie rynku, na który wchodzisz, ale prosisz o bardzo dobre punkty. Nowa konstrukcja jest lepsza. Chcę się upewnić, że masz rację, że lokalizacja jest nawet ważniejsza niż wiek budowy. Lokalizacja zawsze będzie najważniejszą zasadą nieruchomości. Jedyną rzeczą, której nie możesz ulepszyć ani zmienić w domu, jest miejsce, w którym się znajduje, chyba że zapłacisz za odbiór domu i przeprowadzkę w inne miejsce, co zwykle nie jest wykonalne finansowo. Lepiej po prostu kupić inny dom gdzieś indziej. Nie możesz go przenieść, dlatego lokalizacja jest najważniejsza. Jest to również pierwsza rzecz, której najemcy i właściciele szukają: „Gdzie chcę mieszkać?” Potem mówią: „Okej, jaki jest najlepszy dom?” Nikt nie patrzy na zdjęcia domów i nie mówi: „Och, naprawdę mi się to podoba. Kiedy zamierzam to kupić? Swoją drogą, gdzie to jest? Zaczynasz od lokalizacji. To zawsze najważniejsza część.
Inną rzeczą związaną z nową budową jest to, że często wiąże się z większą liczbą przepisów niż w przypadku rzeczy, które zostały zbudowane wcześniej. Na prawie każdym rynku, który widziałem, jeśli kupuję 40-letni dom, 50-letni dom, nie ma prawie żadnych ograniczeń dotyczących wynajmu. Nie ma HOA. O wiele mniej prawdopodobne jest posiadanie przymierzy, kodeksów i ograniczeń, które mówią, czego nie mogę zrobić z własnością. Dostajesz wolność.
Na wszystkich nowych budowach domów trafiasz na HOA, które mówią: „Nie możesz lub nie możesz tego zrobić. To wszystko, co musisz zrobić z nieruchomością. Mamy przepisy dla tej części miasta, gdzie nie wolno wynajmować jej w ten sposób”. Widzisz, co mówię? Kupując nową konstrukcję domu, kupujesz również nowe zestawy reguł. Nie cały czas, ale przez większość czasu. Tak więc, jeśli to jest droga, którą zamierzasz obrać, upewnij się, że masz bardzo dobrego agenta lub brokera, który może się temu przyjrzeć, aby upewnić się, że nie przegapisz.
Kupowanie nieruchomości, której nie możesz teraz wynajmować ludziom lub która ma droższe HOA lub inne ograniczenia, które nie pozwalają ci używać jej we właściwy sposób. To z tego powodu zazwyczaj nie kupowałem zbyt wielu zupełnie nowych domów. Zwykle sam kupuję odsprzedane, ponieważ są w lepszych lokalizacjach i mają mniej ograniczeń co do tego, jak mogę z nich korzystać, ale uwielbiam to, jak myślisz. To było niesamowite pytanie.
W porządku. Nasze następne pytanie pochodzi z Nels w Minnesocie.
Hej, Davidzie. Jestem początkującym inwestorem z Minnesoty, bez żadnych nieruchomości na swoim koncie, który przez ostatni rok konsumował wszystko związane z inwestowaniem w nieruchomości. Tak gotowy, aby wejść do gry, zwłaszcza że moja umowa najmu kończy się tego lata. Wchodzę w to i prawdopodobnie będę sam włamywał się do małej posiadłości wielorodzinnej, ale historia to coś więcej.
Mój dziadek zmarł w czasie pandemii, a mojej mamie pozostawił dwie nieruchomości. Jesteśmy zżytą rodziną i ona chce, żebym zarządzał tym, co zrobiono z tymi nieruchomościami. Cieszę się, że nie tylko pomogę jej przejść na emeryturę, ale także podejmę własne kroki w kierunku wolności finansowej, ponieważ chce, aby wszystkie decyzje przynosiły korzyści jej, mojemu rodzeństwu i mnie.
Nieruchomości numer jeden to częściowo ukończony projekt w wiejskim stanie Wisconsin, niedaleko miejsca, w którym mieszkam w Minnesocie. Pomyśl o całkowicie pustym domu, w którym nie ma nic poza mnóstwem narzędzi i nowych urządzeń, z których żaden nie jest nawet podłączony. Ocena tej nieruchomości mieści się w przedziale od 150,000 200,000 do 69 XNUMX USD. Druga nieruchomość jest całkowicie spłacona, trzy sypialnie, jedna łazienka z ładną działką w San Jose w Kalifornii. Cóż, San Jose jest niedaleko ode mnie. Program mojego dziadka… Mój dziadek jest jego właścicielem od XNUMX roku i od tego czasu, o ile wiem, nic nie było aktualizowane. Wymaga pracy, ale jest wyceniony na około milion.
Choć odejście mojego dziadka jest niefortunne, to dzięki niemu mamy szansę stworzyć rodzinną spuściznę. Gdybyś był na moim miejscu i chciał podjąć kroki, aby zarówno przenieść moją matkę na emeryturę, jak i sam uruchomić i zwiększyć skalę nieruchomości w biznesie, jak mógłbyś zaatakować to strategicznie?
Oto moje wstępne przemyślenia. Sprzedaj dom w Wisconsin, aby zapewnić mojej mamie wsparcie finansowe i wykorzystaj nadwyżkę plus część kapitału własnego w domu w San Jose, aby zwiększyć wartość tej nieruchomości. Współpracuj z lokalnym zarządcą nieruchomości, aby uzyskać miesięczny przepływ gotówki. Jeśli jednak chcielibyśmy skorzystać z opcji cash-out refi, bylibyśmy w stanie zainwestować kapitał w dodatkowe nieruchomości i naprawdę zacząć działać. Czy ta opcja jest oczywista?
Oprócz tego zarabiam wysoką pensję W-2 pracując w technologii, która również będzie napędzać ten silnik. Ogólnie rzecz biorąc, czuję, że jest w tym wszystkim duży potencjał i mogę popełniać błędy, ale potrzebuję trochę zachęty, aby zeskoczyć z tej trampoliny.
Dziękuję za wszystko, tobie, Robowi i wszystkim w BPD. Sprawiacie, że nauka jest przyjemna, a marzenia osiągalne.
W porządku. Nels, to dużo szczegółów i naprawdę dobra sytuacja dla ciebie. Po pierwsze, przepraszam za twojego dziadka. To bardzo smutne, ale dobrą stroną jest to, że twój dziadek pozostawił swojej rodzinie sporo możliwości. Kolejny powód, dla którego zachęcam ludzi do inwestowania w nieruchomości, kiedy cię nie ma, nieruchomości zostają, a ludzie, których kochasz, mogą naprawdę na tym skorzystać. To musi być naprawdę dobre uczucie wiedzieć, na łożu śmierci, przygotowując się do odejścia, że ​​twoja rodzina otrzyma ogromne błogosławieństwo, kiedy odejdziesz, by pozbyć się tęsknoty za tobą.
Po drugie mieszkasz blisko mnie. Musisz skontaktować się ze mną bezpośrednio, aby porozmawiać o niektórych sprawach związanych z nieruchomościami. Zrobimy co w naszej mocy, aby odpowiedzieć na to, co mogę w programie, ale będziesz potrzebować trochę więcej szczegółów i możliwości. Podoba mi się to, co myślisz. Nie sądzę, żeby miało sens trzymanie tego projektu w Minnesocie. Być może będziesz musiał włożyć w to trochę pieniędzy, zanim je sprzedasz, ale prawdopodobnie jest to coś do sprzedania. Nie masz doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami. Wygląda na to, że nie jest to bardzo ceniony obszar. Lepiej sprzedać tę nieruchomość, zdobyć pieniądze i zainwestować je w coś, co przyniesie wyższy zwrot, co może być drugą posiadłością w San Jose. Dlatego.
Wspomniałeś, że to trzy sypialnie i jedna łazienka, prawda? Jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i służę na tym rynku. Gdybyś był moim klientem, a mam nadzieję, że nim będziesz, przyszedłbyś do mnie i powiedziałbym: „Słuchaj, mamy trzy sypialnie i jedną łazienkę. Czy możemy zamienić to w cztery sypialnie i dwie łazienki? To znacznie podniosłoby wartość. Jeśli jest wart milion, tak jak mówimy o setkach tysięcy dolarów, możesz zwiększyć wartość tego domu. „Czy możemy przekształcić garaż, aby dodać więcej powierzchni? Czy jest jakiś sposób, żeby… Wysłałeś nas na niezłą działkę. Czy mamy opcje, aby ta nieruchomość była warta więcej niż tylko jej aktualizacja?”
Powiedziałeś też, żeby skontaktować się z zarządcą nieruchomości. Mogę ci w tym pomóc, ale upewnijmy się, że wynajmowanie go ma sens. Być może będziesz w stanie sprzedać tę rzecz po tym, jak sprawisz, że będzie wart więcej i kupisz wiele wypożyczalni. Kup cały kompleks apartamentów za pieniądze, które pochodziłyby z tej spłaconej rzeczy, która przyniosłaby znacznie większy przepływ gotówki niż ta nieruchomość, co pozwoliłoby ci rozłożyć ten przepływ gotówki na rodzinę. Może weź na własność ten kompleks apartamentów i podziel go między siebie, rodzeństwo i mamę, tak jak mówiłeś, i wszyscy na tym skorzystają.
Naprawdę, ty i ja musimy usiąść i zastanowić się, ile pieniędzy uzyskalibyśmy z nieruchomości w jej obecnym stanie, ile uzyskalibyśmy, gdybyśmy ją zmodernizowali i ile byśmy uzyskali, sprzedając ją i ponownie inwestując pieniądze w inne miejsce. Ale wydaje mi się, że jesteś na dobrej drodze ze sprzedażą nieruchomości w Wisconsin, ogólnie rzecz biorąc, będziesz miał trudności ze znalezieniem najemców na większości obszarów wiejskich i nie sądzę, żeby to było obszar, który prawdopodobnie zyska na wartości, więc prawdopodobnie lepiej będzie go sprzedać i wziąć część tych pieniędzy, umieścić go w nieruchomości, która odniesie ogromne korzyści z modernizacji i zasadniczo zbudować przyszłość finansową swojej rodziny od tego momentu do przodu na odwrocie tego, co pozostawił ci twój dziadek.
Więc dziękuj mu za to, co dla ciebie zrobił, i dziękuj tobie za serce, które chce pomóc całej twojej rodzinie. Upewnij się, że się do mnie odezwiesz.
W porządku. Nasz ostatni film pochodzi od Veroniki Gordon z Chicago.

Veronica:
Cześć David. Mam na imię Weronika. Mieszkam na przedmiesciach Chicago. Uwielbiam twój podcast. Dużo się uczę słuchając tego. Doceniam twoje szczere historie i szczere rady.
Hej, kontaktuję się z Tobą dzisiaj, ponieważ chcę wiedzieć, jaki będzie Twój następny krok w zwiększaniu skali naszej działalności.
Mój mąż i ja mamy dwie inwestycje długoterminowe i niedawno zakończyliśmy odwracanie naszych inwestycji długoterminowych. Mamy nieruchomość A, która zarabia około 200 USD i przynosi zysk za darmo, z czego nie jestem tak zadowolony, a nasza druga nieruchomość przynosi około 400 plus zysku i obie to kamienice.
Chcesz wiedzieć, jaki byłby Twój następny krok? Sprzedaj nieruchomość A, 1031 i znajdź coś innego, na przykład wielorodzinny. Sprzedać obie nieruchomości, ponieważ są to kamienice i moglibyśmy zarobić na nich trochę więcej, czy też inwestujemy poza stanem? Może spójrz na wynajem krótkoterminowy. Jakie byłyby twoje następne kroki?
Jesteśmy po czterdziestce. Zastanawiamy się, czy nie uzyskać pasywnego dochodu na naszą emeryturę, a także pomóc w sfinansowaniu college'u naszych dzieci.
Uwielbiam twój program i doceniam twoje rady, których możesz mi udzielić.
Dzięki. Do widzenia.

David:
W porządku. Dziękuję Ci za to Weroniko. To jest kolejne naprawdę dobre pytanie tutaj. Dobra. Masz dwa domy miejskie. Właśnie ukończyłeś swój pierwszy obrót. Nie wspomniałeś, jak poszło przerzucanie, więc nie mamy o czym mówić, ale jeśli przerzucanie poszło dobrze, zachęcam cię do kontynuowania tego. Myślę, że jest to rynek, na którym, jeśli można uzyskać naprawdę dobre zniżki na nieruchomości, flipowanie ma sens. Niekoniecznie musisz go trzymać. Tak bardzo, jak radziłbym ludziom cztery, pięć, sześć lat temu, ponieważ uznanie, które widzieliśmy, które eksplodowało, znacznie spowalnia, więc nie tracisz tak wiele, jeśli nie trzymasz nieruchomość.
Jeśli chodzi o dwie nieruchomości, które posiadasz, 200 USD miesięcznie w przepływach pieniężnych i 400 USD miesięcznie w przepływach pieniężnych. Zdecydowanie możesz to poprawić.
Ogólnie rzecz biorąc, domy szeregowe nie stanowią doskonałych długoterminowych nieruchomości inwestycyjnych w porównaniu do zwykłych domów. Czynsze nie rosną im tak bardzo. Nie możesz zrobić tak wiele, aby podnieść wartość domu, więc prawdopodobnie będą zyskiwać na wartości każdego roku i prawdopodobnie dostaną wyższy czynsz, ale nie tak bardzo, jakbyś wyciągnął pieniądze z domu w mieście i w dom.
Tak więc pierwszą rzeczą, na którą bym spojrzał, byłaby sprzedaż, jak powiedziałeś, nieruchomości A. 1031 na nieruchomość wielorodzinną, która prawdopodobnie będzie miała większy przepływ gotówki. To może nie być tak łatwe, jak się wydaje, ponieważ stawki są teraz prawdopodobnie wyższe niż w momencie zakupu. Tak więc dom miejski może być gotówką płynącą po niskim kursie. Ale jeśli go sprzedasz i ponownie zainwestujesz pieniądze, o ile nie uzyskasz znacznie wyższego czynszu, możesz nie uzyskać wzrostu przepływów pieniężnych.
Więc potrzebuję, żebyś sprawdził liczby, patrząc na to, ile masz kapitału własnego w kamienicy po dzisiejszych stawkach. Czy przepływ środków pieniężnych byłby taki sam lub większy w innej nieruchomości? Teraz, zakładając, że tak, jedną z opcji, do której możesz się dostać, byłby zakup nieruchomości wielorodzinnych. Innym byłoby po prostu kupowanie domu jednorodzinnego w świetnej okolicy i próba znalezienia takiego, który mógłby mieć dwa mieszkania, dom z ADU. Czy możesz znaleźć jedną z nich? Mógłbyś znaleźć parę takich? Jeśli możesz, to masz oczywistą możliwość sprzedaży drugiego domu i zrobienia tego samego ponownie.
Kolejna opcja, której możesz chcieć się przyjrzeć. Czy możesz sprzedać jeden z nich i wykorzystać pieniądze na włamanie? Czy możesz dostać lepszy dom w lepszej okolicy z więcej niż jednym mieszkaniem, do którego moglibyście się wprowadzić, mieszkać na mniejszej powierzchni i zarabiać więcej? Nie tylko dlatego, że uzyskujesz większy przepływ gotówki, ale także dlatego, że kupujesz lepszą lokalizację, która z czasem zyska na wartości.
Wszystkie twoje cele mają związek z przyszłością. Chcesz przepływów pieniężnych po przejściu na emeryturę. Chcesz pomocy w opłaceniu edukacji swojego dziecka. Musisz myśleć o największej wypłacie, jaką możesz uzyskać, kiedy jej potrzebujesz, co nie jest teraz. Tak więc, jeśli poświęcisz trochę przepływów pieniężnych w krótkim okresie, aby uzyskać większą wypłatę w dłuższej perspektywie z większym zyskiem kupując lepszą nieruchomość, zarobisz więcej dzięki tej strategii niż tylko maksymalizacja przepływów pieniężnych w tej chwili . Ale nawet jeśli tego nie zrobisz, prawdopodobnie nadal możesz poprawić przepływ gotówki, wychodząc z domu w mieście i wsiadając do aktywów, takich jak mała rodzina wielorodzinna, która prawdopodobnie przyniesie większy przepływ gotówki.
Inna sprawa, po prostu rzucając to tam, co by było, gdybyś sprzedał ich obu w 1031 do kompleksu mieszkalnego? Prawdopodobnie zobaczymy o wiele więcej takich, które pojawią się na rynku, ponieważ ludzie, którzy je posiadają, mają należne płatności balonowe, a stawki są znacznie wyższe niż przy pierwszym zakupie. Więc jeśli mógłbyś znaleźć 10-mieszkaniowy, 12-mieszkaniowy, 1031-mieszkaniowy kompleks apartamentów, czy mógłbyś sprzedać oba? 12 w to, uzyskaj znacznie większy przepływ gotówki, a następnie ustaw się tak, aby przepływ gotówki rósł każdego roku, ponieważ masz XNUMX mieszkań rosnących w czynszu, a nie jedną jednostkę w kamienicy lub dwie jednostki w dwóch różnych domach. To może cię bardzo ładnie ustawić.
Myślę, że jesteśmy dobrze przygotowani na tym rynku. Istnieje wiele możliwości, aby nowa krew dostała się do komercyjnej przestrzeni wielorodzinnej. Więc ludzie, którzy nigdy nie kupowali kompleksów mieszkaniowych, mogą dostać się na te mniejsze, takie jak pięć mieszkań i więcej, i powinni to robić, ponieważ ludzie, którzy są ich teraz właścicielami, nie będą w stanie refinansować ani sprzedać za tyle, ile oni chcemy wraz ze wzrostem stawek i ekspansją stawek kapitalizacji, którą widzieliśmy.
Dziękuję bardzo, Weroniko. Uwielbiam to pytanie.
W porządku. To jest nasz dzisiejszy program i wiecie co? Pamiętałem, żeby przez cały czas świecić na zielono.
Dziękuję Ci. Dziękuję Ci.
Ćwiczyłem to przez cały tydzień. Wchodzę do swojego biura. Wizualizuję sukces. Idę i zmieniam światło z niebieskiego na zielone i to działa, więc chcę zachęcić was wszystkich do zrobienia tego samego. Co możesz sobie teraz wyobrazić, jak chcesz, aby wyglądało twoje życie, które się zmieni, i jaką trudną rzecz możesz zrobić? Tęskniłem za jiujitsu przez dziewięć miesięcy z powodu wydarzeń życiowych i w końcu wróciłem w tym tygodniu i skopałem mi tyłek. Jestem wykończona tym innym rodzajem ćwiczeń, mimo że podnoszę ciężary od pół roku. Na ile sposobów wypadliśmy z formy, z których nie zdajemy sobie sprawy?
Czy regularnie pojawiałeś się w pracy w swoim W2 i wykonywałeś dobrą robotę, ale odkładałeś na bok swoje przyszłe cele? Czy poszedłeś do swojego dziennika i sporządziłeś plan tego, jak chcesz, aby wyglądało twoje życie, i trzymałeś się tych celów, ale są inne części twojego życia, których nie analizowałeś ani nie oceniałeś, a które się rozpadają? Co możesz zrobić, aby zbudować choć odrobinę rozpędu już dziś? Coś innego. Czy możesz zacząć dzień od pięciominutowego biegu? Zrobisz dzisiaj 15 pompek? Czy potrafisz przeczytać książkę inną niż zwykle? Czy możesz posłuchać podcastu, którego normalnie byś nie słuchał? Czy możesz zrobić coś, co wyrwie cię z samozadowolenia, w które tak łatwo wpadamy i sprawi, że nasz umysł zacznie myśleć na różne sposoby?
Dziękuję bardzo za dołączenie do mnie dzisiaj. Chcę zobaczyć, jak wygrywasz, i po to tu jesteśmy. Jeśli chcesz znaleźć się w Seeing Greene, wejdź na stronę largepockets.com/david. A jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o mnie, możesz mnie znaleźć na David Greene 24 we wszystkich mediach społecznościowych, więc idź, obserwuj mnie, a następnie sprawdź moją stronę internetową, davidgreene24.com i zrób to. Przejdź do mojej witryny. Sprawdź to. Następnie napisz do mnie w swoich ulubionych mediach społecznościowych i powiedz mi, co lubisz w mojej witrynie. Bardzo chciałbym poznać opinie twoich chłopaków, tak jak ty uwielbiasz otrzymywać moje. Zróbmy tutaj relację dwukierunkową.
Na koniec, jeśli słuchasz tego podcastu i nie wiedziałeś, że BiggerPockets ma stronę internetową, my ją mamy i jest niesamowita. Absolutnie tracisz, jeśli nie sprawdzasz strony internetowej i wszystkich zasobów, które BiggerPockets ma ci do zaoferowania. Więc idź tam. Zrób profil. Zacznij to sprawdzać i znajdź się zagubiony w tym cudownym świecie, tak jak byłem, kiedy sam go odkryłem.
Mówi David Greene za wypisanie się Greene'a.