Połączenia „Pętla Zagłady” może spowodować, że banki, firmy i nieruchomości komercyjnych upaść. Wraz ze spadkiem wyceny nieruchomości, nieruchomości właściciele zaczynają spłacać zobowiązania, kredyt się zaostrza, powodując powtarzanie się tego samego cyklu, ciągnąc banki i bilanse w dół, aż do nas osiągnąć dno. Ale czy ten scenariusz „Doom Loop” tylko podsyca strach przed… krach na rynku mieszkaniowym, czy też dzieli nas kilka miesięcy od tego, aby stało się to naszą nową rzeczywistością?
Pytaliśmy Richarda Barkhama, główny ekonomista CBRE, jego zdanie co może spowodować „pętlę zagłady” i na co powinniśmy być przygotowani. Zespół Richarda obsługuje jedne z najbardziej kompleksowych danych dotyczących nieruchomości komercyjnych na świecie. Kiedy masy uciekają ze strachu, zespół Richarda widzi szansę i jeśli posłuchacie dzisiejszego odcinka, będziecie dokładnie wiedzieć gdzie ceny są zbyt niskie, aby je przenieść.
Ryszard daje swoje Prognoza gospodarcza na przyszły rok, kiedy USA będą mogły wejść do recesja, jak wysoko bezrobocie można dostać i gdzie ceny nieruchomości komercyjnych zmierzają. Podczas gdy niektóre sektory nieruchomości komercyjnych borykają się z dramatycznymi spadkami cen, inne prezentują się zaskakująco dobrze. Jednak w obliczu słabszej gospodarki i strachu przed „pętlą zagłady” czy zwykli inwestorzy są bezpieczni przed potencjalną katastrofą gospodarczą?
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Dave:
Hej wszystkim. Witamy w Na Rynku.
Jamesie Dainardzie, co się dzieje, stary? Dobrze cię tu mieć.
James:
Cieszę się, że tu jestem. Właśnie wylądowałem na Red Eye w Neapolu na Florydzie. Jestem teraz w przypadkowym pokoju hotelowym.
Dave:
Dlaczego jesteś w Neapolu na Florydzie?
James:
To na rekolekcje sprzedażowe. Spotyka się grupa chłopaków w jednym z domów naszego partnera, więc jest całkiem fajnie. Ale dosłownie wylądowałem, wsiadłem do Ubera i podjechałem do przypadkowego hotelu, aby wskoczyć na podcast.
Dave:
O mój Boże. Więc to nawet nie jest miejsce, w którym mieszkasz.
James:
Nie, to połowa sukcesu.
Dave:
Właśnie wynająłeś pokój, aby nagrać podcast.
James:
Muszę mieć dobre Wi-Fi.
Dave:
Wow. O mój Boże. Wow. Zatrzymujesz się w lepszych hotelach niż ja. Moje Wi-Fi jest tam zawsze okropne. Ale to jest poświęcenie, bardzo to doceniamy. Cóż, dzisiaj mamy świetne przedstawienie. Pozwól, że cię zapytam, czy słyszałeś ostatnio określenie „pętla zagłady”?
James:
To jest powtarzane. To przynajmniej określenie miesiąca. Tyle wiem.
Dave:
Cóż, jeśli tego nie słyszeliście, naszym słuchaczom pętla zagłady to scenariusz, o którym mówi wielu dziennikarzy i analityków, w którym zaczyna się niewypłacalność nieruchomości komercyjnych, banki przestają udzielać kredytów, zaostrzają się warunki kredytowe, co wywiera większą presję na obniżkę cen , więcej osób nie wywiązuje się ze zobowiązań i zaczyna to być negatywna spirala spadkowa. I to miało miejsce w przeszłości. To nie jest fikcja ani teoria. To się wydarzyło i wielu analityków uważa, że mogłoby się to zdarzyć w USA w przypadku nieruchomości komercyjnych.
Dlatego dzisiaj sprowadziliśmy niesamowitego gościa. To Richard Barkham, główny ekonomista i szef globalnego działu badań w CBRA, jednej z największych firm zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi w całym kraju. Utrzymuje ogromny zespół analityków i ekonomistów i prowadzimy z nim niesamowitą rozmowę na temat pętli zagłady, tego, co dzieje się na międzynarodowym rynku nieruchomości i jaki to może mieć wpływ na USA. Myślę więc, że usłyszymy naprawdę fascynujące rzeczy w tej rozmowie.
James, czy masz jakieś pytania, które szczególnie chciałbyś zadać Richardowi?
James:
Tak, gdzie będą te oferty? Nie widzieliśmy jeszcze wielkich ofert.
Dave:
Daj mi te oferty.
James:
Gdzie oni idą? Chodźmy ich znaleźć.
Dave:
Tak. Wszyscy ci ekonomiści dużo mówią o teorii. To wspaniali goście i są bardzo pomocni, ale nie sądzę, że pokażą ci jakieś nieruchomości, które byłyby dla ciebie wielką okazją.
James:
Podrzucają ci te małe wskazówki dotyczące samorodków złota, których powinieneś zacząć szukać.
Dave:
Tak, informują o Twojej strategii.
James:
Tak, rób notatki i przeszukaj wszystkie sektory, o których będzie mówił.
Dave:
Zanim przejdziemy do naszej rozmowy z Richardem, chciałem tylko zaznaczyć, że usłyszycie dwa różne terminy, których być może nie znacie. Jednym z nich są stopy kapitalizacji. Mówimy o tym całkiem sporo w programie. Jednak stopy kapitalizacji to jeden ze sposobów, w jaki często wycenia się nieruchomości komercyjne. Zasadniczo jest to po prostu miara nastrojów rynkowych i tego, ile inwestorzy są skłonni zapłacić za określony strumień dochodów lub określoną klasę aktywów. Im wyższa stopa kapitalizacji, tym tańszy jest budynek. Dlatego kupujący zazwyczaj lubią wysokie stawki kapitalizacji. Im niższa stopa kapitalizacji, tym droższy jest budynek. Sprzedawcy zazwyczaj to lubią. Dlatego pamiętajcie o tym podczas przeprowadzania tego wywiadu.
Kolejną rzeczą, o której będziemy rozmawiać, jest IRR. Jeśli nigdy o tym nie słyszałeś, oznacza to wewnętrzną stopę zwrotu i jest to w zasadzie po prostu wskaźnik, z którego korzystają inwestorzy nieruchomości, naprawdę wszelkiego rodzaju, ale jest on szczególnie często używany w nieruchomościach komercyjnych i jest preferowanym miernikiem dla inwestorów komercyjnych ponieważ jest bardzo wyrafinowany. Pisałem o tym w mojej książce, ale nie mogę nawet podać wzoru, który przyszedł mi do głowy.
Zasadniczo IRR, w najbardziej uproszczeniu, pozwala na uwzględnienie wszystkich różnych strumieni dochodu uzyskiwanego z nieruchomości. Dlatego wiele osób patrzy na przepływy pieniężne i zwrot gotówki lub na wzrost kapitału własnego i mnożnik kapitału własnego. IRR sprawdza różne przepływy pieniężne, które otrzymujesz, różny kapitał, który budujesz, moment uzyskania dochodu i podaje jedną solidną liczbę, która pozwala zrozumieć ogólny zwrot. A jeśli jesteś inwestorem na rynku nieruchomości, warto się tego nauczyć. Mówimy o tym w Nieruchomości w liczbach. Wiedz tylko, że Richard, James i ja będziemy rozmawiać o IRR i to właśnie oznacza.
W porządku, James, bez zbędnych ceregieli, zajmijmy się Richardem Barkhamem, głównym ekonomistą CBRE.
Dave:
Richardzie Barkham, witaj w Na rynku. Dziękujemy, że do nas dołączyłeś.
Richard:
Bardzo się cieszę, że tu jestem.
Dave:
Zacznijmy od tego, że opowiesz naszym odbiorcom trochę o sobie i swojej pozycji w CBRE.
Richard:
Jestem więc głównym ekonomistą globalnym w CBRE, a CBRE jest największą na świecie firmą świadczącą usługi w zakresie nieruchomości. Pełnię tę rolę od ośmiu lat. Wcześniej pracowałem w bardzo znanej angielskiej firmie Grosvenor, a wcześniej, za swoje grzechy, byłem profesorem na uniwersytecie.
Dave:
Doskonały. Czy możesz nam opowiedzieć trochę o tym, nad czym Ty – i przypuszczam, że także Twój zespół – pracujecie w CBRE w zakresie prognoz i analiz ekonomicznych?
Richard:
Tak. Tak więc mój zespół liczy 600 osób na całym świecie i zajmujemy się przede wszystkim gromadzeniem i zarządzaniem danymi o rynkach nieruchomości. Teraz po prostu utrzymujemy kontakt z globalnymi rynkami nieruchomości i lubimy być pierwsi na rynku, komentując najnowsze trendy w nieruchomościach, i lubimy mieć najlepsze, wielkie pomysły na temat sił napędzających nieruchomości.
Dave:
O Boże. Cóż, chcemy usłyszeć o twoich wielkich pomysłach. Zacznijmy jednak od ogólnego spojrzenia. Obecnie każdy ma inne zdanie na temat kierunku, w jakim zmierza gospodarka USA. Co twoje?
Richard:
Gospodarka amerykańska okazała się zaskakująco odporna, ale nadal spodziewamy się nadchodzącej recesji. Mamy to zapisane ołówkiem na czwarty kwartał 4 r. i pierwszy kwartał 2023 r. Biorąc jednak pod uwagę odporność gospodarki, nie możemy być tego do końca pewni. Widzę, że trochę to przesunęliśmy, ale najostrzejsza podwyżka stóp procentowych od 1 lat w końcu odbije się na gospodarce. Już ma to wpływ na niektóre sektory, jednym z nich są nieruchomości. Pogarszają się także warunki globalne, co bardziej wskazuje na recesję.
Dave:
A jakie są niektóre z tych warunków globalnych, o których mówisz, a które Twoim zdaniem będą miały największy wpływ na gospodarkę USA?
Richard:
Cóż, myślę, że przede wszystkim spodziewaliśmy się, że Chiny, kiedy wyjdą z Ziglar, tej blokady związanej z pandemią, zaczną naprawdę szybko się rozwijać. I tak było przez kwartał. Jednak w drugim kwartale chińska gospodarka znacznie zwolniła, a częściowo dzieje się tak dlatego, że ludzie wydali wszystkie swoje pieniądze w pierwszym kwartale, a w drugim trochę się powstrzymali. Uważam jednak, że w Chinach istnieją bardziej fundamentalne problemy związane ze słabością rynku mieszkaniowego, szczególnie w miastach drugiego i trzeciego rzędu. Również chińska gospodarka wkracza w swój normalny kanał wzrostu, jakim jest eksport, ale rynki zachodnie są bardzo powolne.
Myślę więc, że chińska gospodarka ma problemy. Dlaczego to wpływa na USA? Dzieje się tak dlatego, że za kulisami przez ostatnie 20 lat Chiny odgrywały coraz ważniejszą rolę w napędzaniu światowego popytu. I chociaż Stany Zjednoczone są dość odizolowaną i odporną gospodarką, nie mogą całkowicie uniknąć osłabienia globalnego popytu. I to jest właśnie najważniejsze w Chinach. Ale zauważyłem też, że Europa również osłabła. Niemcy, Francja i Włochy odnotowały w II kwartale ujemną dynamikę PKB. Zatem większe gospodarki rozwinięte również zaczynają odczuwać szczyptę.
James:
Cieszę się, że o tym wspomniałeś, ponieważ sporo czytałem o chińskiej gospodarce i o tym, jak bardzo się ona ochładza i prawdopodobnie zmierza w stronę stagflacji. To ogromna sprawa, ponieważ pojawia się ogromna gospodarka. Jaki będzie to miało wpływ na możliwą lokalną recesję? Obawiam się, że mogłoby to w rzeczywistości wprawić świat w pewien obrót, co mogłoby spowodować utrzymanie stóp procentowych na nieco wyższym poziomie. Czy sądzisz, że będzie to miało wpływ na stopy procentowe w ciągu najbliższych 12 miesięcy, a także na skutek jakiegokolwiek globalnego spowolnienia?
Richard:
Nie, myślę, że w przypadku Chin jest odwrotnie. Myślę, że Chiny wyślą impuls deflacyjny, spowolnienie w Chinach, ponieważ Chiny bardzo intensywnie korzystają z zasobów i towarów w gospodarce światowej. Jeśli chińska gospodarka ulegnie spowolnieniu, będzie to wywierać presję na obniżkę cen surowców i pomoże zmniejszyć inflację w krajach rozwiniętych. Myślę też, że Chiny napędzają wiele rynków wschodzących. Chiny i rynki wschodzące łącznie mogą stanowić 35% światowej gospodarki. Firmy amerykańskie eksportują na te rynki. Myślę więc, że do gospodarki Stanów Zjednoczonych i innych rynków rozwiniętych wysłany zostaje impuls spowolnienia. Ale nie sądzę, że to inflacja, myślę, że to deflacja.
Dave:
Zatem jedno pytanie, które ciągle zadaję niektórym naszym gościom, brzmi: dla tych, którzy wierzą, że recesja jest w przyszłości: co zmieni się pomiędzy chwilą obecną, którą określiłeś jako odporną, a chwilą, w której faktycznie pogrążysz się w recesji? Jak myślisz, którzy kierowcy przeważą szalę?
Richard:
Myślę, że w pewnym momencie korporacje będą chciały zmniejszyć zatrudnienie. Jeśli popyt ulegnie spowolnieniu, korporacje będą chciały zwolnić pracowników i myślę, że zaczniemy obserwować wzrost bezrobocia. Mamy niewiarygodnie niskie bezrobocie. Było o 3.5. Ostatnia liczba to 3.8, ale myślę, że w trakcie recesji spokojnie mogłaby wzrosnąć do 4, 4.5. I rzeczywiście była ona znacznie wyższa niż podczas wielkiego kryzysu finansowego. Zatem mniej miejsc pracy, trudniej znaleźć pracę, dłuższe przerwy między pracami, a to odbija się na nastrojach konsumentów. Myślę, że to powoduje, że gospodarstwa domowe są znacznie bardziej ostrożne w wydawaniu pieniędzy. I zaczynamy dostrzegać pewien element tego, ponieważ w tej chwili gospodarka amerykańska w dalszym ciągu tworzy miejsca pracy, nowe miejsca pracy, co kompensuje spowolnienie wydatków osób już zatrudnionych.
James:
Zatem Richard, jak myślisz, kiedy… Sytuacja na rynku pracy zaczyna się poprawiać. Myślę, że ostatni miesiąc wskazywał, że zaczyna się ochładzać. Zdecydowanie zaczyna się ochładzać i o ile wiem, większość podwyższanych stóp procentowych jest wysoka, ma to na celu (a) walkę z inflacją, ale także ochłodzenie rynku pracy. Czy sądzisz, że dopóki nie zobaczymy wzrostu bezrobocia, Fed będzie nadal podnosił stopy procentowe, próbując walczyć z rynkiem pracy? A może chodzi o to, że mogą sprawić, że będzie to bardziej miękkie lądowanie, tak że nie będziemy musieli widzieć ogromnego bezrobocia, aby uzyskać kontrolę nad stopami procentowymi? Ponieważ obecnie koszt pieniądza jest zbyt wysoki. Wiem, że płacę to we wszystkich moich codziennych czynnościach na rynku nieruchomości. Myślę, że wszyscy czekamy, aż ponownie obniżą się i obserwujemy, jak inflacja zaczyna spadać. Rynek pracy zaczyna zwalniać, ale czy naprawdę potrzebujemy załamania na rynku pracy, żeby zaczęło się to zmieniać w drugą stronę?
Richard:
Myślę, że Fed wolałby spowolnić gospodarkę bez faktycznego wpływu na rynek pracy. Nie sądzę więc, żeby Fed atakował rynek pracy, ale w tej chwili dzisiejsze dane pokazują, że indeks kosztów zatrudnienia został zrewidowany w górę. Zatem koszt pracy jest nadal wyższy niż idealny. Można to w prosty sposób wyrazić: tempo wzrostu płac godzinowych w amerykańskiej gospodarce wynosi obecnie 4.4%. Fed chciałby, aby było to około 3.5%, ponieważ – i jest to odpowiedź z zakresu ekonomii technicznej – 3.5% wzrost płac plus 1.5% wzrost produktywności daje 2% wzrost jednostkowych kosztów pracy, a to jest stopa zgodna z 2% inflacja. Zatem 4.4% to więcej niż stopa odpowiadająca 2% inflacji i faktycznie wydajność jest na stałym poziomie, co stanowi impuls z rynku pracy.
Można to złagodzić na dwa sposoby. Po pierwsze, możemy sprawić, że więcej pracowników wróci na rynek pracy. Zatem udział siły roboczej może wzrosnąć i to się dzieje. Można to jednak osiągnąć także w inny sposób, usuwając popyt z rynku pracy. A popyt na miejsca pracy, tworzone miejsca pracy spada, ale myślę, że w amerykańskiej gospodarce nadal jest około 8 milionów wolnych miejsc pracy. Zatem pomimo tego, że następuje spowolnienie, jest to nadal solidny rynek pracy i nie sądzę, że Fed chce powodować bezrobocie, ale zamierza utrzymać stopy procentowe na wysokim poziomie do czasu znacznego spowolnienia wzrostu płac, co może wówczas wywołać podwyżkę w bezrobociu.
James:
Tak, mam nadzieję, że się ochłodzi. W tej chwili wciąż próbujemy zatrudnić ludzi i nie da się ich pozyskać, tak jak w Pacific Northwest, jest po prostu okropnie. Za każdym razem, gdy zamieszczamy ogłoszenie o pracę, jego wypełnienie zajmuje nam od trzech do czterech miesięcy, a nie 30 dni, jak kiedyś.
Richard:
Cóż, myślę, że nie jesteś jedyną firmą, która tak naprawdę to odczuwa. I wydawało mi się, że przemysł wytwórczy zwalnia. Jeśli jednak spojrzeć na badania dotyczące przemysłu wytwórczego, największym problemem nie są koszty finansowania produkcji, ale dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej. To prawdziwa rzecz. Jednym z czynników wpływających na tę sytuację jest oczywiście demografia. Wielu boomerów opuszcza rynek pracy. Na wszystkie bodźce cykliczne i cały cykl makroekonomiczny nakładają się na to czynniki demograficzne i osoby z wyżu demograficznego opuszczające rynek pracy. Niektóre prognozy faktycznie mówią, że amerykański rynek pracy skurczy się w ciągu najbliższych pięciu lat. Należy więc to uzupełnić, powiedziałbym, legalną migracją wykwalifikowanych pracowników. I sytuacja nabiera tempa, ale tak jak sugerujesz, warunki na rynku pracy uległy ochłodzeniu, ale nadal są napięte.
Wracając do pierwotnego pytania, które budzi niepokój Fed. Absolutnie tak.
Dave:
W porządku, Richardzie. Cóż, sporo Cię zasypaliśmy makroekonomią, ale chętnie poznamy Twoje podejście do rynku nieruchomości komercyjnych, biorąc pod uwagę Twoje doświadczenie w CBRE. Wygląda na to, że każdego dnia czytamy nagłówek o jakimś scenariuszu zagłady i mroku i chętnie dowiemy się, czy czujesz to samo? A co myślisz o rynku komercyjnym?
Richard:
Dobra. Cóż, pozwólcie, że przedstawię to w kontekście dla ludzi, żeby zobaczyć ogólny obraz, tuż zanim zacznę. Nieruchomości komercyjne w Stanach Zjednoczonych są warte około 10 bilionów. To trochę więcej. Domy jednorodzinne, czyli nieruchomości mieszkalne, są warte 45 bilionów. Zatem rynek nieruchomości mieszkaniowych jest znacznie, znacznie większy i to właściwie w dobrej kondycji. Ceny rosną, nawet w budownictwie, co jest naprawdę dziwne, biorąc pod uwagę, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi 7.5%. Myślę, że przyczyną tego jest okres po wielkim kryzysie finansowym. Po prostu nie udało nam się zbudować wystarczającej liczby domów w Stanach Zjednoczonych. Deficyt wynosi od trzech do czterech milionów domów, więc równowaga popytu i podaży na rynku mieszkaniowym jest w miarę zdrowa.
Teraz możemy przejść do tego, jak to wpływa na rynek mieszkań. Ludzie mówią o zagładzie i mroku. Spójrzmy na kontekst nieruchomości komercyjnych. A prawdziwym recesyjnym sektorem nieruchomości komercyjnych jest sektor biurowy. Z tych 10 bilionów biura mogą stanowić 25% tej kwoty. Więc znowu jest to duży sektor, jest bardzo widoczny, widać to po naszej twarzy. Natomiast poziom wakatów w sektorze biurowym wynosi 19%, w porównaniu z 12% kilka lat temu, co jest wskaźnikiem nieobserwowanym od czasu kryzysu oszczędnościowo-kredytowego na początku lat 1980. Firmy naprawdę ograniczają ilość przestrzeni, którą będą wykorzystywać ze względu na pracę zdalną.
A także mamy dostawę nowych nieruchomości z poprzedniej fali budowy. Zatem podstawy sprawowania urzędu są obecnie bardzo słabe. To jest niuans, będę mówić o sprawach związanych z nieruchomościami.
James:
Proszę.
Richard:
Nie jest prawdą, że rynek biur jest całkowicie martwy. Przyjrzałem się liczbie transakcji przeprowadzanych przez CBRE w 2023 r. i jest to tylko o 5% mniej w porównaniu z liczbą transakcji, które przeprowadziliśmy w 2019 r. Jednak gdy firmy zajmują powierzchnię, jest to o 30% mniej niż w 2019 r. , więc rynek jest aktywny, po prostu firmy zajmują mniej miejsca i wolą nowszą wersję. Myślę, że to prawdziwa ucieczka w jakość i doświadczenie. Rynek nie umarł, ale liczba niezajętych zasobów wzrosła z 12% do 18%.
Patrząc na resztę nieruchomości, przez którą mam na myśli apartamenty, przez co mam na myśli sektor handlu detalicznego, przez co mam na myśli obiekty przemysłowe, a także coraz częściej alternatywy, takie jak centra danych, gabinety lekarskie, sektor nauk przyrodniczych, powiedziałbym, że w rzeczywistości istnieją tam podstawy w miarę solidny. To naprawdę zaskakujące, kiedy na to spojrzysz. Wskaźnik pustostanów rośnie, popyt nie jest już taki jak dawniej, ale powiedziałbym, że podstawy we wszystkich tych sektorach są w miarę w porządku. Chcę przez to powiedzieć, że ludzie są aktywni na rynku, zajmują przestrzeń i nie ma dużego wzrostu wskaźników pustostanów i niezamieszkanej powierzchni.
James:
Richard, czy widziałeś dużą kompresję cen? Widzieliśmy to w przypadku niektórych powierzchni mieszkaniowych, ale teraz zaobserwowaliśmy, że mediana cen domów ponownie wzrosła. Czy zauważyłeś dużą kompresję związaną ze wzrostem stóp procentowych i popytem? Tak jak pan mówił, najemcy zajmują mniej powierzchni. Czy zauważyłeś dużą kompresję we wszystkich segmentach, takich jak przemysł, biuro, handel detaliczny i ceny? Jakie zmiany zaobserwowałeś? Ponieważ widziałem, jak ceny zaczynają spadać w tych sektorach, nie odbywa się tak wiele transakcji, ale jakiego rodzaju korekty cen zaobserwowaliśmy z roku na rok, w oparciu o mniejszy popyt?
Richard:
Tak. To złożona historia, więc będzie to trochę długa odpowiedź, ale zacznijmy od mieszkań. Jeśli jesteś użytkownikiem mieszkań, cena, którą płacisz, to oczywiście czynsz. W latach 2020–2022, kiedy ludzie naprawdę wyzdrowieli z Covida, zaobserwowaliśmy, że czynsze za mieszkania wzrosły średnio o 24% w całych Stanach. To jest straszne. Powiedziałbym, że wzrost wynajmu mieszkań spadł do około 2%. Zatem ceny nadal rosną, ale są poniżej inflacji. Są też, jak sądzę, rynki, na których buduje się całkiem sporo nowych mieszkań i gdzie rzeczywiście można zaobserwować pewne spadki cen. Jednak średnio uważam, że ceny mieszkań w Ameryce wciąż powoli rosną.
W przypadku handlu detalicznego to kolejna dziwna historia. Od około 15 lat nie zbudowaliśmy żadnej powierzchni handlowej. A sektor detaliczny przeszedł przez Covid. Uporządkowało swoje bilanse, odkryło się na nowo jako operator omnichannel, bardzo kiepski omnichannel i myślę, że to po części dlatego, że entuzjazm konsumentów wysłał ludzi do centrów handlowych. Tak więc w sektorze detalicznym nasi brokerzy mówią nam, że nie ma wystarczającej ilości powierzchni klasy A. Firmy wstrzymują się z rozwojem, ponieważ nie ma wystarczającej ilości dobrej powierzchni. Nie zbudowaliśmy wystarczająco dużo. Tak więc czynsze w handlu detalicznym nadal rosną. Nie oznacza to, że nie ma problemu z centrami handlowymi klasy B i C. Myślę, że każdy widziałby to w swoim codziennym życiu, ale nawet niektóre z nich na nowo odkrywają się jako centra społeczności i miejsca docelowe w zabytkowych centrach handlowych. Znajdują inne zastosowania, nawet elastyczne biura przenoszą się do niektórych centrów handlowych B i C.
To jest mieszkanie, to jest handel detaliczny. Przemysł, który ma wiatr w żagle gospodarki cyfrowej i handlu elektronicznego, wciąż ma się dobrze za sobą i spodziewamy się spadku powierzchni najmu w przemyśle o 30% w tym roku z miliarda stóp kwadratowych w zeszłym roku do około 750 milionów stóp kwadratowych , ale i tak będzie to trzeci najlepszy rok w historii. Zatem czynsze rosną i to nieco w przypadku obiektów przemysłowych, może wahają się pomiędzy 9 a 12%. Jest to więc bardzo gorący rynek. I oczywiście inne rzeczy, takie jak centra danych. W Dallas, gdzie mieszkam, są ludzie, którzy wynajmują lokale na sześć lat. Istnieje naprawdę ogromne zapotrzebowanie na centra danych związane z przetwarzaniem w chmurze i sztuczną inteligencją, to niezwykle gorący sektor.
Więc zrobię pauzę. Są jeszcze inne sektory, o których mógłbym mówić, ale myślę, że fundamenty na rynku nieruchomości, poza biurami, są zaskakująco mocne, co nie oznacza, że inwestorzy są aktywni. Jeśli rozróżnić osoby, które korzystają z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem i płacą czynsz, oraz osoby posiadające nieruchomości, którymi są fundusze emerytalne, towarzystwa ubezpieczeń na życie, fundusze powiernicze uniwersytetów i inny kapitał prywatny, jest bardzo cicho na obecnie front inwestycyjny. A ceny spadają. Rzeczywista cena, jaką zapłaciłbyś za nieruchomość jako składnik aktywów, spadnie o 15–20% w porównaniu z ceną sprzed dwóch lat.
Dave:
Tak w skrócie. Tak, więc popyt wśród najemców, niezależnie od tego, czy są to najemcy mieszkań, czy najemcy lokali handlowych, wydaje się utrzymywać stosunkowo dobrze, ale popyt wśród inwestorów spada. Właśnie to zaobserwowaliśmy, a dane, które przeglądałem, pokazują, że stopy kapitalizacji rosną. Czy to właśnie widzisz? A jeśli tak, poza biurem, myślę, że wszyscy rozumiemy, że biuro jest największym hitem, ale nasza publiczność jest szczególnie zainteresowana odbiorcami typu mieszkania wielorodzinne, więc jestem po prostu ciekawy, jak radzą sobie stopy kapitalizacji w tym konkretnym sektorze nieruchomości komercyjnych nieruchomość.
Richard:
Cóż, myślę, że podobnie jak w przypadku wszystkich innych sektorów. Stopy kapitalizacji wahałyby się od około 125 punktów bazowych do 150 punktów bazowych, w zależności od rodzaju aktywów i lokalizacji, od około 3.5% do 4 lub 5%, w zależności od lokalizacji. A może nawet wyżej, zależy od punktu wyjścia. Istnieje szereg stawek kapitalizacji odzwierciedlających różne klasy i różne lokalizacje. Ogólnie rzecz biorąc, powiedziałbym, że ceny przekraczają 150 punktów bazowych, co odpowiada około 20% spadkowi cen.
Dave:
I myślisz, że to będzie kontynuowane?
Richard:
Tak, faktycznie. Rozumiem… Nie na zawsze.
Dave:
Nie, po prostu kocham kogoś, kto daje bezpośrednią odpowiedź. Zwykle, gdy pytamy o coś takiego, oni mówią: hej, cóż. Ponieważ jest to skomplikowane, nie zrozumcie mnie źle, jest wiele zastrzeżeń, ale zawsze doceniam taką bardzo jasną odpowiedź.
Richard:
Tak. Uważam, że może nastąpić dalsza utrata wartości, która nie ulegnie odwróceniu, dopóki inwestorzy nie zaczną widzieć wyraźnej ścieżki wzrostu stóp procentowych. Zaczęliśmy widzieć, myślę, że może dwa miesiące temu, trochę tego, gdzie są ludzie… Patrząc na to, co widziałem, czyli właściwie na biura, pojawił się problem, ale podstawy w nieruchomościach właściwie nie są takie złe, my wydaje się, że panuje nad inflacją. A te terminowe stopy zwrotu, jeśli wziąć pod uwagę stopę kapitalizacji wynoszącą 5%, dodać 2% wzrostu czynszów i otrzymamy hipotetycznie stopę zwrotu IRR w wysokości 7%, co równa się kosztom długu mieszczącym się w przedziale od 6.5 do 7.5%. Ludzie zaczęli myśleć, że może znowu zaczniemy szukać ofert.
Myślę jednak, że gwałtowny wzrost 10-letnich obligacji skarbowych, który w ciągu ostatnich dwóch tygodni wzrósł z 4.2 do 4.4, ponownie przywołał na myśl niepewność co do ścieżki podążania stóp procentowych. Więc ludzie po prostu ponownie odłożyli pióra i pomyśleli: cóż, po prostu poczekamy i zobaczymy, co się stanie. Uważam, że żyjemy w tym świecie, w którym dobre wieści są złe, podczas gdy w latach 2009–2020 w przypadku nieruchomości złe wieści były dobrą wiadomością, ponieważ spowodowały obniżenie stóp procentowych. Teraz jesteśmy w innym świecie, to ten sam świat, ale przeciwny. Jednak dobra wiadomość jest zła, ponieważ zwiększa obawy ludzi dotyczące wyższych stóp procentowych na dłużej.
James:
Więc Richard, mówisz, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy możemy spodziewać się kolejnych zakupów. Mam wrażenie, że rynek wielorodzinny nieco spadł, ale sprzedający wciąż się tam trzymają i nie zawiera zbyt wielu transakcji, ponieważ stopy kapitalizacji nie są na tyle atrakcyjne, abyśmy mogli na nie patrzeć. Ponieważ widziałem to samo, widzieliśmy stopy kapitalizacji na poziomie 3.5, może niskie 4, a teraz sięgają 5.5. Nie jest to zbyt atrakcyjne przy obecnym zadłużeniu.
Richard:
Nie? Nie. To znaczy, myślę, że gdyby ludzie byli bardziej pewni siebie, nie patrzylibyście tylko na stopę kapitalizacji, żeby poznać szczegóły techniczne. Musiałbyś spojrzeć na IRR, która uwzględnia wzrost czynszu, jaki otrzymasz.
James:
Dobrze.
Richard:
I myślę, że IRR, nawet jeśli założymy 2% wzrost czynszów, 2.5%, daje to IRR, która staje się powszechnie znana. Myślę jednak, że kiedy zaufanie wyparowuje, ludzie nie są inwestorami IRR. Inwestorzy IRR wiążą się z tworzeniem założeń dotyczących czynszów w przyszłości, a ludzie nie chcą tego robić. I tak jak mówisz, nie ma obecnie pozytywnej dźwigni finansowej, a ludzie nie chcą zaakceptować negatywnej dźwigni na rynku.
Ale nie sądzę, że potrzeba wiele, aby przechylić to równanie. Chcielibyśmy po prostu uzyskać nieco bardziej oczywisty kierunek rozwoju inflacji, nieco bardziej oczywistą wskazówkę, że osiągnęliśmy szczyt cyklu funduszy Fed, Fed wyraził się w tej kwestii bardzo dwuznacznie, wtedy myślę, że wszystko się ułoży wskazówka. Bo po stronie leasingu leasing zniknął w II kwartale 2 roku, kiedy stopy procentowe zaczęły rosnąć, ludzie wypadli z rynku. No cóż, leasing powrócił. Drugi kwartał tego roku powrócił leasing. Poziom nowego budownictwa jest dość wysoki, może 2022 2 mieszkań na kwartał, ale rynek wchłania od 90,000 do 60 70,000 mieszkań na kwartał, przynajmniej na podstawie danych z II kwartału i III kwartału.
Zatem popyt powrócił. Liczba wakatów prawdopodobnie nieznacznie wzrasta. Jednak wraz z powrotem popytu nie trzeba będzie zbyt wiele, jeśli chodzi o oczekiwania, aby ludzie mogli powiedzieć, że można tu znaleźć pewne okazje. Chciałbym powiedzieć, że chodzi o to, co mówisz o wstrzymywaniu się sprzedawców, gdyby Fed nie interweniował i nie zapewnił płynności sektorowi bankowemu, co umożliwiło sektorowi bankowemu przejście przez okres pożyczek. Być może nadal płacą odsetki, ale ich wartość jest poniżej poziomu. Moglibyśmy mieć inną sytuację. Fed wykazał się dużą aktywnością w zapewnianiu płynności sektorowi bankowemu. I oczywiście myślę, że to wywiera presję na właścicieli i dlatego mamy konflikt między kupującymi i sprzedającymi lub właścicielami i potencjalnymi nabywcami.
Dave:
Richard, naprawdę chcę śledzić sytuację w sektorze bankowym i to, co się w nim dzieje. Jeszcze wczoraj czytałem artykuł w „Wall Street Journal”, w którym postulowano o „pętli zagłady” na rynku nieruchomości komercyjnych. Podstawowym założeniem jest to, że ich wyceny już spadły. Spowodowało to zalanie niektórych nieruchomości i teraz ludzie zaczynają nie spłacać tych pożyczek. Kredyty bankowe zacieśniają się, co oznacza, że ludzie nie mogą refinansować ani kupować, co wywiera dalszą presję na obniżenie wycen i tworzy spiralę, która wytwarza trwałą presję na obniżenie cen w obszarze nieruchomości komercyjnych. Ciekaw jestem, czy uważa Pan, że istnieje ryzyko wystąpienia tej pętli zagłady, czy jakkolwiek to nazwiecie, czy większe ryzyko wiąże się z upadłością banków i brakiem płynności wpływającym na rynek komercyjny?
Richard:
To, co ci powiem, to raczej złożony argument, który jest gdzieś pomiędzy, nie ma problemu i istnieje pętla zagłady.
Dave:
Ok.
Richard:
Myślę, że z całym szacunkiem, dziennikarska maksyma brzmi: upraszczać i przesadzać.
Dave:
Dobrze.
Richard:
I myślę, że w pewnym stopniu tak właśnie jest z nieruchomościami. I nie twierdzę, że nie ma problemu z utratą wartości kredytów, ale myślę, że z tego, co słyszymy i co widzimy, wynika, że banki mają wystarczający dostęp do płynności i z tego powodu nie cierpią z powodu utraty depozytów . Zatem tam, gdzie ponoszą straty lub muszą spłacić kredyty, są w stanie w stosunkowo uporządkowany sposób ująć to w swoim rachunku zysków i strat. Nie ulega wątpliwości, że koszt i dostępność kredytu na nowe finansowanie jest znacznie mniejsza. Jest niesamowicie ciasno. Nie sądzę jednak, że banki chcą skończyć z nieruchomościami w swoich księgach. To znaczy, oni już przez to przechodzili. Nie chcą wpędzać ludzi w niewykonanie zobowiązania, a potem mają nieruchomość, którą albo muszą zarządzać, albo muszą ją sprzedać z pewnym rabatem komuś, kto trzyma ją przez dwa lata, a potem zarabia zysk po dwóch latach. Przechodzili przez to już wcześniej i nie chcą przechodzić przez to ponownie.
Uważam zatem, że tam, gdzie to możliwe, banki rozszerzają działalność. Posunąłbym się nawet do powiedzenia przedłużania i udawania, ale banki mogą współpracować z kredytobiorcami na wiele kreatywnych sposobów, aby przetrwać okres ostrego stresu. I nie twierdzę, że nie będzie strat. Nasze własne badania mówią nam, że prawdopodobnie 60 miliardów pożyczek prawdopodobnie nie zostanie spłaconych. Jest 4.5 miliarda kredytów na nieruchomości komercyjne. Te 60 miliardów to może 1.5% wszystkich aktywów banku. Będzie to więc bolesne, ale nie doprowadzi do upadku sektora bankowego. Dlatego pętla zagłady nie jest dobra, a ponoszenie strat nigdy nie jest dobre, ale nie sądzę, że jest to tak agresywna pętla zagłady, jaką widzieliśmy podczas poprzednich kryzysów na rynku nieruchomości. Widzieliśmy, że w rzeczywistości istnieją pętle zagłady. Zrobili to podczas kryzysu kredytów oszczędnościowych, zrobili to podczas wielkiego kryzysu finansowego, ale w tej chwili, z różnych powodów, nie sądzę, że jeszcze tam dotarliśmy.
James:
Zdecydowanie jest wiele artykułów zawierających słowo „pętla zagłady”. To nowy termin, który widzę w każdym artykule, gdzie jest to pętla zagłady, pętla zagłady, to wszystko, co słyszę.
Dave:
Poczekaj, James, odcinek będzie teraz nazywany pętlą zagłady i prawdopodobnie będziemy mieli najlepszy odcinek w historii, jeśli nazwiemy go pętlą zagłady.
Richard:
Czy nie możemy mówić o kręgach cnoty, a nie o pętli zagłady?
Dave:
Tak, nikt nie chce słuchać o kręgach cnoty, chce słyszeć o pętlach zagłady, niestety. Bardzo chciałbym kręgi cnoty.
James:
Ale jeśli nadchodzi pętla zagłady, Richard, ponieważ wygląda na to, że czujesz się pewnie w niektórych sektorach komercyjnych w przyszłości, jakich sektorów, Twoim zdaniem, inwestorzy powinni obecnie najbardziej wystrzegać się? Jeśli zastanawiasz się nad kupnem kolejnej transakcji w ciągu najbliższych 12 miesięcy, jakie sektory Cię interesują? Hej, wolałbym ochłonąć lub zachować ostrożność?
Richard:
Cóż, bardzo kuszące jest określenie „biura”, ponieważ, jak mówię, w biurach mamy skok w zakresie pustostanów z 12% do 19%. Nie mamy pewności co do powrotu do pracy w biurze w USA. Uważamy, że powrót do pracy nabierze tempa, ale nieco w dłuższym okresie, choć na razie nie ma co do tego pewności. Z drugiej strony, jako profesjonalista w branży nieruchomości z około 40-letnim stażem, otrzymujesz najlepsze okazje na najbardziej zbombardowanych rynkach. Zatem pomimo całej tej zmiany cen w sektorze biurowym pojawią się bardzo dobre możliwości. A jeśli naprawdę chcesz być sprzeczny, biegniesz w przeciwnym kierunku. Wszyscy ci ludzie biegnący w jedną stronę, mówiący pętla zagłady, pętla zagłady, sprawdzasz, skąd pochodzą i ruszasz w przeciwnym kierunku.
Myślę, że także handel detaliczny ma obecnie sporo do zaoferowania. Widzieliśmy dość dużo kapitału prywatnego. I to nie jest tak, jak w biurze, rozmiary aktywów mogą być mniejsze. W handel detaliczny mogą zaangażować się mniejsi inwestorzy, a my obserwujemy braki powierzchni i bardzo, bardzo ciekawe trendy w handlu detalicznym. Seksowne sektory, jeśli chcę to ująć w ten sposób, lub sektory, w których jesteśmy najbardziej pewni siebie, ze względu na sprzyjające wiatry, to sektor przemysłowy i sektor wielorodzinny, jeśli chcesz inwestować w długoterminowy wzrost czynszów. Ale kiedy rynek zacznie się poruszać, tam ceny będą rosły najszybciej. Więc jeśli chcesz zainwestować w tę długoterminową historię, powiedziałbym, że musisz działać szybko.
Nie zrozumcie mnie źle, są pewne części domów wielorodzinnych i mieszkań, które moim zdaniem będą napotykać pewne problemy. Było sporo bardzo taniego finansowania pomostowego w wielosektorach, gdzie w latach boomu, w którym czynsze wzrosły o 24%, ludzie kupowali aktywa klasy C z bardzo niskim zadłużeniem, a następnie chcieli je odnowić i zmienić położenie Przestrzeń klasy B lub B plus lub A. Biorąc pod uwagę ogólną słabość i poziom stóp procentowych, myślę, że niektóre z nich mogą zakończyć się niewypłacalnością. Jeśli więc interesujesz się tymi zagadnieniami, w tym segmencie rynku mogą znajdować się aktywa wymagające przejęcia lub dokapitalizowania.
Dave:
James zacznie się teraz ślinić.
Richard:
Och, byłem. Zaczynałem się stresować.
Dave:
To jego sterówka.
James:
Nagle zaczęły mnie swędzieć palce. Ja na to: tak, zaczynamy. I myślę, że Richardowi się to udało. To tak, jakby wszyscy kupowali te oferty od wykonawców o słabych wynikach, a potem w połowie strumienia korygują ich zadłużenie, koszty budowy są wyższe, czas uzyskiwania pozwoleń jest dłuższy, a potem nagle koszt pieniędzy wzrósł i jest Zdecydowanie mam problemy w tym sektorze. To tak, jakby to, co jest ustabilizowane, również nadal się poruszało, ale to, co jest w połowie ustabilizowane, to właśnie w nich widzimy możliwości. I zdecydowanie tam szukamy.
Richard:
Zgadza się. I znowu, w ciągu długiej kariery ludzie, którzy podjęli bardzo dobre decyzje zakupowe, kupowali od borykających się z problemami deweloperów lub firm budowlanych. Widzieliśmy już ten.
Dave:
Mam nadzieję, że nikt nie zgubi koszuli. W ogóle za tym nie kibicuję. Myślę jednak, że warto uświadomić sobie, że tak się dzieje i że prawdopodobnie wystąpią aktywa znajdujące się w trudnej sytuacji, które będą musiały zostać przeniesione przez kogoś innego niż obecny właściciel.
Richard:
Tak. To znaczy, sektor bankowy obecnie spisuje dużą część zadłużenia, które znajduje się poniżej poziomu wody, więc wiąże się to z kosztami ekonomicznymi, ale w tej chwili nie wymknęło się to spod kontroli. I na szczęście nie dosięgło to jeszcze całkowicie sektora konsumenckiego, rynku mieszkaniowego, bo wtedy odbija się to na zwykłych ludziach, a to wcale nie jest zbyt przyjemne.
Dave:
Cóż, Richard, dziękuję bardzo, że do nas dołączyłeś. To było niezwykle wnikliwe. Chcę podzielić się z naszymi odbiorcami, że Ty i Twój zespół jesteście autorami niesamowitego raportu ekonomicznego zatytułowanego The Midyear Global Real Estate Market Outlook for 2023. To fascynująca lektura, do której dołączono także świetny film.
Richard, czy możesz nam pokrótce opowiedzieć o tym i powiedzieć, gdzie nasi odbiorcy mogą to znaleźć, jeśli chcą dowiedzieć się więcej?
Richard:
Tak, będzie on dostępny na stronie internetowej CBRE, cbre.com. Przejdź do sekcji Badania i spostrzeżenia i kliknij tę opcję. Może to wymagać dwóch lub trzech kliknięć, ale jest. Mam swoich ekspertów badawczych z całego świata i staramy się zachować neutralność, równowagę i opierać się na danych. Dajemy tylko szeroki przegląd rynków nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i na całym świecie. Właściwie to brałem w tym udział i właściwie też się z tego nauczyłem.
Dave:
To najlepszy rodzaj projektu badawczego, prawda?
Richard:
Tak oczywiście.
Dave:
W porządku. Cóż, Richard, jeszcze raz dziękuję, że do nas dołączyłeś.
Richard:
To dla mnie absolutna przyjemność.
Dave:
Zatem James Richard powiedział nam, że jego zdaniem wartość aktywów spada, co oczywiście nie jest dobrą sytuacją dla każdego, kto posiada nieruchomości, ale także, że mogą pojawić się pewne możliwości, z których wiem, że jesteś szczególnie zainteresowany wykorzystaniem. Jak więc tego typu prognozy i przewidywania wpływają na Twoją opinię o Twojej firmie?
James:
Cóż, podobało mi się, że dał mi weryfikację, że w zasadzie powinieneś kupować, gdy inni ludzie nie chcą kupować. Kiedy mówił o tym, jak czynsze w obiektach przemysłowych rosną, a ceny spadają, poruszyło wiele kluczowych drobiazgów. Zatem w tych sektorach są pewne możliwości, aby je teraz przejrzeć i po prostu ich poszukać, ponieważ cały czas słyszy się, że ludzie mówią: „Ach, nie możesz niczego kupić. Nie możesz nic kupić.” Ale sama statystyka, o której mówił, przemysłowa, czynsze rosną, ale ceny spadają, i temu właśnie warto się przyjrzeć. Dlatego jestem coraz bardziej podekscytowany perspektywą następnych 12 miesięcy i będzie to kwestia cierpliwości i znalezienia odpowiedniej okazji.
Dave:
Wspomniałeś w programie, że stopy kapitalizacji są na obecnym poziomie, powiedziałeś, Seattle, ile wynoszą 5.5?
James:
Tak, powiedziałbym 5.25 do 5.5, tam, gdzieś tam.
Dave:
Jednak biorąc pod uwagę stopy procentowe, czyli ujemną dźwignię finansową, nie jest to zazwyczaj atrakcyjne dla inwestorów, biorąc pod uwagę koszty zadłużenia. W którym momencie musiałyby wzrosnąć stopy kapitalizacji, abyś poczuł się naprawdę podekscytowany potencjałem transakcji, które możesz kupić?
James:
Cóż, zawsze możesz uzyskać dobry współczynnik kapitalizacji, jeśli kupisz wartość dodaną. Tam możesz go zwiększyć. Ale mam na myśli, że teoretycznie nie lubię kupować poniżej stopy kapitalizacji. Chciałbym być w tym 6.5. Jeśli ustabilizuje się z niewielkim wzrostem, chcę teraz być w okolicach 6.5.
Dave:
I tak, żeby wszyscy rozumieli, stopy kapitalizacji są miarą nastrojów rynkowych. I jak wskazuje James, sytuacja ta przypływa i odpływa w zależności od kosztu długu, wielkości popytu i postrzeganego ryzyka. Ogólnie rzecz biorąc, stopy kapitalizacji są niższe w przypadku aktywów stabilizowanych. A gdy stopy kapitalizacji są niższe, oznacza to, że handel odbywa się po wyższych kosztach. Kiedy stopy kapitalizacji są wyższe, są tańsze. Zwykle możesz uzyskać wyższą stopę kapitalizacji jako kupujący, jeśli kupujesz, jak mówi James, środek naprawczy lub coś, co wymaga wartości dodanej.
Ale przykro mi, James, śmiało.
James:
Tak, myślę, że to właśnie teraz widzimy. Wiele transakcji, które obserwujemy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, wiąże się z dużym przepływem pieniędzy, ale niewielu nowych nabywców decyduje się na ogólny limit 1031. Jeśli mają jakiś cel, żeby kupić, to to zrobią. Poza tym wszyscy gonią za tą wartością dodaną, gdzie trzeba zakasać rękawy i zabrać się do pracy. Ale teraz jest kilka naprawdę dobrych zakupów. Wiem, że nasze IRR znacznie wzrosły w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy i osiągnęły obecnie poziom 5.5, 17%, więc to wszystko jest dobre.
Dave:
To bardzo dobra rzecz. Cóż, będziemy musieli po prostu obserwować sytuację i zobaczyć, jak się sprawy potoczą, ale ogólnie zgadzam się z oceną Richarda. Stopy kapitalizacji wzrosły i naprawdę sądzę, że będą nadal rosły, choć przypuszczam, że czynsze, przynajmniej w budownictwie wielorodzinnym, a to sektor, który rozumiem najlepiej, prawdopodobnie ulegną spowolnieniu. Mogą utrzymać się powyżej zera i rosnąć, ale myślę, że te szaleńcze tempo wzrostu czynszów, które widzieliśmy w wielorodzinach, na razie się skończyło. Zatem w połączeniu ze wzrostem stóp kapitalizacji obniżymy wartość wielorodzinną jeszcze bardziej w stosunku do obecnego stanu, co może stworzyć interesujące możliwości. Musimy więc na to zwracać uwagę.
James, dziękuję bardzo, że tu jesteś. Zawsze to doceniamy. Dziękujemy wszystkim, którzy tego słuchają. Jeśli spodobał Ci się ten odcinek, nie zapomnij zostawić nam recenzji w Spotify, Apple lub na YouTube, jeśli tam go oglądasz. Jeszcze raz dziękujemy i do zobaczenia w kolejnym odcinku On The Market.
On The Market stworzyliśmy ja, Dave Meyer i Kailyn Bennett. Producent: Kailyn Bennett, redakcja: Joel Esparza i Onyx Media, badania: Pooja Jindal, copywriting: Nate Weintraub. I bardzo szczególne podziękowania dla całego zespołu BiggerPockets. Treści zawarte w programie Na Rynku mają wyłącznie charakter opinii. Wszyscy słuchacze powinni samodzielnie weryfikować dane, opinie i strategie inwestycyjne.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- wyjaśnił nieruchomości „Doom Loop”. i co może być tego przyczyną reakcja łańcuchowa do podbijania cen aktywów
- Połączenia „globalne spowolnienie” i recesja prognozy na lata 2023 i 2024
- Najsłabszy i najsilniejsze sektory nieruchomości komercyjnych (i które są zaniżone)
- Aktualizacje stóp kapitalizacji i co ostatecznie spowoduje, że ceny ponownie wzrosną
- Najlepsze możliwości zakupów w 2023 roku i aktywa przy rosnących czynszach i spadających cenach
- Bezrobocie, inflacja, deflacja i czego możemy się spodziewać w nadchodzącym roku
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Książka wymieniona w programie
Połącz się z Richardem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail .
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Przesunięcia bloków. Modernizacja własności offsetu środowiskowego. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 12
- Miesiąc 12
- 125
- 15 roku
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- 2% inflacji
- 20
- 20 roku
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- powyżej
- bezwzględny
- absolutnie
- Akceptuj
- dostęp
- Konto
- Konta
- w poprzek
- aktywny
- zajęcia
- rzeczywisty
- faktycznie
- Ad
- Dodaj
- Skorygowana
- Korekty
- Korzyść
- oddziaływać
- ponownie
- agresywny
- temu
- przed
- Wszystkie kategorie
- dozwolony
- pozwala
- sam
- wzdłuż
- już
- również
- alternatywy
- Chociaż
- zawsze
- am
- Ameryka
- wśród
- wśród
- ilość
- kwoty
- an
- analiza
- analitycy
- i
- Inne
- odpowiedź
- każdy
- ktoś
- wszystko
- nigdzie
- osobno
- Apartament
- mieszkanie
- Apple
- doceniać
- uznanie
- w przybliżeniu
- SĄ
- argument
- na około
- artykuł
- towary
- sztuczny
- sztuczna inteligencja
- AS
- zapytać
- pytanie
- oszacowanie
- kapitał
- klasa aktywów
- Aktywa
- założyć
- Założenia
- At
- Napadający
- atrakcyjny
- publiczność
- autor
- autor
- dostępność
- średni
- z dala
- b
- z powrotem
- Łazienka
- Bilans
- bilanse
- Bank
- upadłości banków
- Bankowość
- sektor bankowy
- Banki
- na podstawie
- podstawowy
- Gruntownie
- podstawa
- Bitwa
- BE
- Niedźwiedź
- bo
- staje się
- staje
- być
- zanim
- rozpoczął
- rozpocząć
- Początek
- za
- za kulisami
- jest
- uwierzyć
- poniżej
- BEST
- pomiędzy
- Duży
- Duże zdjęcie
- większe
- Najwyższa
- Miliard
- Bit
- książka
- Książki
- wysięgnik
- granica
- pożyczkobiorców
- kupiony
- przerwa
- BRIDGE
- krótko
- przynieść
- szeroki
- brokerów
- przyniósł
- budować
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- biznes
- biznes
- biust
- ale
- kupować
- KUPUJĄCY..
- kupujący
- Zakup
- Kupuje
- by
- Według liczb
- wezwanie
- nazywa
- oprawa ołowiana witrażu
- CAN
- Może uzyskać
- czapka z daszkiem
- kapitał
- Kariera
- walizka
- Spowodować
- spowodowanie
- ostrożny
- CBRE
- Centra
- pewien
- pewność
- zmiana
- wymiana pieniędzy
- Kanał
- tani
- tańsze
- szef
- Chiny
- Chińskie
- chiński
- koła
- Miasta
- klasa
- jasny
- kliknij
- wspiąć się
- Chmura
- cloud computing
- Zbieranie
- COM
- połączony
- jak
- przyjście
- Komentarz
- handlowy
- nieruchomość komercyjna
- Towary
- społeczność
- Centra społeczności
- Firmy
- sukcesy firma
- całkowicie
- kompleks
- wszechstronny
- computing
- Troska
- Warunki
- pewność siebie
- pewność
- połączony
- zgodny
- Budowa
- konsument
- nastroje konsumentów
- zawartość
- kontekst
- kontynuować
- kontynuując
- kontrola
- Rozmowa
- Chłodny
- copywriting
- korporacje
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- kraj
- Para
- kurs
- pokrywa
- Covidien
- Crash
- stworzony
- tworzy
- Twórczy
- kredyt
- Kryzysy
- kryzys
- ciekawy
- Aktualny
- tnący
- cykl
- Cykliczne
- codziennie
- Dallas
- dane
- centra danych
- punkty danych
- Dave
- dzień
- Dni
- martwy
- sprawa
- Promocje
- Dług
- przyzwoity
- Decyzje
- Odrzuca
- Spadkowy
- poświęcenie
- Domyślnie
- Domyślnie
- DEFICYT
- Zdecydowanie
- deflacja
- deflacyjny
- dostawa
- Kreowanie
- demograficzny
- Demografia
- W zależności
- zależy
- kaucja
- opisane
- Cele podróży
- rozwinięty
- deweloperzy
- ZROBIŁ
- różne
- KOPAĆ
- cyfrowy
- Gospodarka cyfrowa
- kierować
- kierunek
- Zniżka
- Wyświetlacz
- wyróżnienie
- strapiony
- do
- robi
- robi
- nie
- fatum
- pętla zagłady
- wątpić
- na dół
- zniżkowy
- dramatycznie
- napędzany
- kierowca
- sterowniki
- dyski
- jazdy
- Spadek
- porzucone
- Rzut
- e-commerce
- Wcześnie
- łatwość
- Łatwość
- z łatwością
- odpływy
- Gospodarczy
- ekonomia
- gospodarki
- Ekonomista
- ekonomiści
- gospodarka
- redagowanie
- bądź
- element
- więcej
- wschodzących
- rynki wschodzące
- zatrudniony
- zatrudnienie
- zakończenia
- zaangażowany
- Angielski
- dość
- Wchodzę
- Cały
- epizod
- równa się
- sprawiedliwość
- Równoważny
- istotnie
- majątek
- Eter (ETH)
- Europie
- Parzyste
- ostatecznie
- Każdy
- wszyscy
- codzienny
- wszyscy
- każdy jest
- dowód
- dokładnie
- nadmiernie
- podniecony
- istnieć
- rozszerzenie
- oczekiwać
- oczekiwania
- spodziewany
- drogi
- doświadczenie
- eksperci
- eksport
- eksport
- rozsuwalny
- stopień
- oko
- Twarz
- okładzina
- fakt
- czynnik
- Failed
- dość
- znajomy
- członków Twojej rodziny
- daleko
- fascynujący
- strach
- nakarmiony
- karmienie
- czuć
- stopy
- mniej
- Fikcja
- wypełniać
- W końcu
- budżetowy
- kryzys finansowy
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- firmy
- i terminów, a
- pięć
- mieszkanie
- lot
- florida
- Przepływy
- obserwuj
- W razie zamówieenia projektu
- wytrzymałość
- Siły
- Prognoza
- Prognozy
- główny
- na zawsze
- formuła
- Naprzód
- znaleziono
- cztery
- Francja
- od
- z przodu
- fundamentalny
- Podstawy
- fundusze
- dalej
- przyszłość
- zbierać
- dał
- PKB
- wzrost PKB
- Ogólne
- ogólnie
- Niemcy
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- daje
- Globalne
- Gospodarka światowa
- Go
- Dobry
- Goes
- będzie
- Złoto
- poszedł
- dobry
- got
- stopień
- wspaniały
- bardzo
- Rosnąć
- Wzrost
- Gość
- gości
- poradnictwo
- miał
- wpół
- ręka
- Uchwyty
- zdarzyć
- się
- Wydarzenie
- dzieje
- Zaoszczędzić
- trudniej
- Have
- mający
- he
- głowa
- liczba pracowników
- Nagłówek
- nagłówek
- Zdrowie
- zdrowy
- słyszeć
- wysłuchany
- przesłuchanie
- ciężki
- Trzymany
- pomocny
- pomaga
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- go
- wskazówki
- zatrudnić
- jego
- Dobranie (Hit)
- uderzanie
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- posiada
- Strona główna
- Domy
- nadzieję
- nadzieję
- HOT
- hotel
- Hotele
- gospodarstw domowych
- domy
- obudowa
- Rynek mieszkaniowy
- W jaki sposób
- Jak wysoka
- HTTPS
- Piasty
- olbrzymi
- i
- CHORY
- idealny
- pomysły
- if
- Rezultat
- wpływ
- Oddziaływania
- osłabienie
- ważny
- niemożliwy
- podnieść
- in
- Dochód
- Zwiększać
- wzrosła
- Zwiększenia
- wzrastający
- coraz bardziej
- niewiarygodny
- niewiarygodnie
- niezależnie
- wskaźnik
- wskazując,
- przemysłowy
- przemysł
- inflacja
- informować
- SZALONY
- wnikliwy
- spostrzeżenia
- instrukcje
- ubezpieczenie
- Inteligencja
- odsetki
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- ciekawy
- wewnętrzny
- na świecie
- Wywiad
- najnowszych
- Inwestuj
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- angażować
- zaangażowany
- irra
- odosobniony
- problem
- problemy
- IT
- Włochy
- JEGO
- samo
- iTunes
- james
- Praca
- Oferty pracy
- raport o pracy
- łączący
- Dołącz do nas
- dziennik
- Dziennikarze
- jpg
- skok
- właśnie
- Trzymać
- konserwacja
- trzymane
- Klawisz
- kopać
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- praca
- rynek pracy
- Brak
- lądowanie
- Nazwisko
- Ostatni rok
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- dzierżawić
- najmniej
- Pozostawiać
- pozostawiając
- Regulamin
- pożyczanie
- mniej
- pomniejszy
- niech
- poziom
- Dźwignia
- LG
- życie
- Life Sciences
- lubić
- Prawdopodobnie
- Linia
- podszewka
- Płynność
- Słuchanie
- mało
- Zyje
- pożyczka
- Kredyty
- lokalnie
- lokalizacja
- lokalizacji
- blokowania
- długo
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- Traci
- od
- straty
- Partia
- miłość
- niski
- niższy
- Makroekonomiczne
- makroekonomia
- zrobiony
- utrzymuje
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzanie
- zarządzający
- produkcja
- Przemysł wytwórczy
- wiele
- znak
- rynek
- warunki rynkowe
- Perspektywy rynku
- sentyment rynkowy
- rynek
- rynki
- Masy
- masywny
- Materia
- Matters
- Maksyma
- Może..
- może
- me
- oznaczać
- znaczy
- zmierzyć
- pomiary
- Media
- medyczny
- Poznaj nasz
- wzmiankowany
- metryczny
- Meyer
- W połowie roku
- może
- migracja
- milion
- nic
- moment
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- większość
- ruch
- ruch
- przeniesienie
- dużo
- wielosektorowy
- wielokrotność
- my
- koniecznie
- Potrzebować
- wymagania
- ujemny
- Neutralny
- nigdy
- Nowości
- RYNEK PIERWOTNY
- nowsza
- aktualności
- Następny
- Nie
- żaden
- normalna
- Uwagi
- już dziś
- niuans
- numer
- z naszej
- oczywista
- of
- poza
- Biurowe
- biura
- często
- oh
- W porządku
- omnichannel
- on
- pewnego razu
- ONE
- te
- tylko
- Onyks
- koncepcja
- operator
- Opinia
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- naprzeciwko
- or
- zamówienie
- zwykły
- oryginalny
- Inne
- Pozostałe
- ludzkiej,
- na zewnątrz
- Outlook
- zewnętrzne
- koniec
- ogólny
- przegląd
- własny
- właściciel
- właściciele
- Pokój
- Pacyfik
- bolesny
- część
- udział
- udział
- szczególny
- szczególnie
- partnerem
- strony
- przechodzić
- Przeszłość
- ścieżka
- pacjent
- pauza
- Zapłacić
- zwracając
- Szczyt
- emerytura
- Ludzie
- Ludzie na
- dla
- spostrzegany
- wykonawców
- wykonywania
- okres
- doborowy
- obraz
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- gracz
- Proszę
- przyjemność
- plus
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- position
- pozytywny
- możliwy
- możliwie
- Post
- potencjał
- przepowiednia
- Przewidywania
- Korzystny
- przygotowany
- teraźniejszość
- nacisk
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- wycena
- głównie
- Wcześniejszy
- prywatny
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- Wytworzony
- wydajność
- profesjonalny
- Profesor
- Zysk
- projekt
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- pod warunkiem,
- że
- ciągnięcie
- zakup
- cel
- Popychanie
- położyć
- Stawia
- Q1
- Q2
- Q3
- jakość
- Kwartał
- pytanie
- pytania
- najszybszy
- szybko
- wychowywanie
- przypadkowy
- zasięg
- szybki
- Kurs
- ceny
- raczej
- ocena
- dosięgnąć
- osiągnięty
- Czytaj
- Czytający
- real
- nieruchomość
- rynek nieruchomości
- rynki nieruchomości
- Rzeczywistość
- naprawdę
- Przyczyny
- niedawny
- niedawno
- recesja
- rozpoznać
- rekord
- Czerwony
- zmniejszyć
- odwoływanie się
- odzwierciedlając
- względny
- stosunkowo
- zdalny
- Praca zdalna
- Wynajem
- powtarzać
- raport
- reprezentować
- Badania naukowe
- mieszkaniowy
- sprężystość
- sprężysty
- Zasoby
- poszanowanie
- REST
- detaliczny
- Wycofać się
- powrót
- rewers
- przeglądu
- Richard
- prawo
- Rosnąć
- podniesienie
- Ryzyko
- krzepki
- Rola
- Rolka
- Pokój
- korzenie
- okrągły
- run
- bieganie
- s
- "bezpiecznym"
- Powiedział
- sole
- taki sam
- Oszczędności
- zobaczył
- powiedzieć
- powiedzenie
- waga
- scenariusz
- Sceny
- NAUKI
- Seattle
- sekund
- sektor
- Sektory
- widzieć
- widzenie
- wydać się
- wydaje
- widziany
- widzi
- segment
- Segmenty
- sprzedać
- Sprzedający
- wysłać
- rozsądek
- wysłany
- sentyment
- Usługi
- firma usługowa
- Share
- Najostrzejszy
- niedobór
- powinien
- pokazać
- seans
- Targi
- bok
- Prosty
- upraszczać
- ponieważ
- pojedynczy
- sytuacja
- SIX
- Sześć miesięcy
- rozmiary
- wykwalifikowany
- potknięcie się
- powolny
- Zwolnij
- Spowolnienie
- Powoli
- zwalnia
- powolny
- mniejszy
- So
- Miękki
- solidny
- kilka
- Ktoś
- coś
- nieco
- gdzieś
- wyrafinowany
- Typ przestrzeni
- Mówiąc
- specjalny
- specyficzny
- wydać
- Spędzanie
- spędził
- kolec
- Spin
- Sponsorzy
- Spotify
- Kwadratowa
- Stagflacji
- stojaki
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- rozpocznie
- Zjednoczone
- pobyt
- przebywający
- Nadal
- bodziec
- stany magazynowe
- Stop
- Historia
- strategie
- Strategia
- strumień
- Strumienie
- ulica
- stres
- silny
- student
- w zasadzie
- taki
- nagły
- cierpienie
- sugerować
- PODSUMOWANIE
- Wspaniały
- Dostawa
- powstaje
- zaskakujący
- podtrzymany
- Tailwind
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- zbiornik
- zespół
- Techniczny
- powiedzieć
- mówi
- najemca
- semestr
- REGULAMIN
- straszny
- niż
- podziękować
- dzięki
- że
- Połączenia
- Fed
- Przyszłość
- The Wall Street Journal
- świat
- ich
- Im
- sami
- następnie
- teoria
- Tam.
- w związku z tym
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- Myślący
- Myśli
- to
- w tym roku
- tych
- chociaż?
- myśl
- trzy
- Przez
- kleszcz
- tykanie
- poziom
- dokręcanie
- mocniej
- czas
- czasy
- wyczucie czasu
- typ
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- powiedział
- Tona
- także
- wziął
- Top
- Kwota produktów:
- w kierunku
- handel
- trajektoria
- transakcje
- Transkrypcja
- tranzyt
- skarbiec
- Trendy
- wyzwalać
- Trylion
- kłopot
- prawdziwy
- naprawdę
- Ufa,
- próbować
- stara
- SKRĘCAĆ
- drugiej
- rodzaj
- typy
- zazwyczaj
- nas
- Gospodarka amerykańska
- Uber
- Niepewność
- dla
- zrozumieć
- rozumie
- bezrobocie
- Niestety
- jednostka
- Zjednoczony
- United States
- jednostek
- uniwersytet
- aż do
- Upside
- us
- posługiwać się
- używany
- Użytkownik
- zastosowania
- zazwyczaj
- wyceny
- wartość
- wyceniane
- Wartości
- różnorodność
- Weryfikacja
- zweryfikować
- początku.
- Wideo
- widoczny
- gaża
- wynagrodzenie
- czekać
- Czekanie
- chodzący
- Ściana
- wall Street
- Wall Street Journal
- chcieć
- poszukiwany
- chce
- była
- oglądania
- Uzdatnianie wody
- fala
- Droga..
- sposoby
- we
- osłabienie
- Strona internetowa
- tygodni
- powitanie
- DOBRZE
- znane
- poszedł
- były
- Western
- Co
- Co to jest
- cokolwiek
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- natomiast
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- dlaczego
- wifi
- będzie
- skłonny
- w
- bez
- wspaniale
- słowo
- Praca
- odrobić
- pracował
- pracowników
- pracujący
- świat
- świat
- wartość
- by
- World Of Warcraft
- napisać
- pisanie
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- tak
- wczoraj
- jeszcze
- ty
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero