Ten artykuł jest prezentowany przez Easy Street Capital. Przeczytaj nasze wskazówki redakcyjne po więcej informacji.
W ostatnich latach dość nowy produkt pożyczkowy: pożyczki na wskaźnik spłaty zadłużenia (ang. Debt Service Coverage Ratio, DSCR) stały się niezwykle popularne wśród inwestorów na rynku nieruchomości. Pożyczki DSCR stały się kluczowym narzędziem dla inwestorów na dobrej drodze do spełnienia marzeń o wolności finansowej.
Pożyczki te, przeznaczone specjalnie dla nieruchomości inwestycyjnych tylko, są tak skuteczne i popularne, ponieważ wymagają brak weryfikacji dochodu (lub wskaźnika zadłużenia do dochodu) i brak deklaracji podatkowych lub niekończącej się papierkowej roboty. Co więcej — podczas gdy kwalifikacje i dokumentacja są znacznie mniejsze niż w przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych — stopy procentowe są niewiele wyższe (zwykle mniej niż 1% więcej). Pożyczki te oferują stałe oprocentowanie przez 30 lat, w tym opcje, w których są to tylko odsetki przez pierwsze 10 lat, dzięki czemu unikasz presji spłaty i refinansowania, która często wiąże się z alternatywnymi pieniędzmi.
Podsumowując, nic dziwnego, dlaczego inwestorzy gromadzili się w tych pożyczkach, aby skalować swoje portfele i realizować swoje marzenia o wolności finansowej.
Jak kwalifikujesz się do pożyczki DSCR?
Potencjalni pożyczkobiorcy mogą czasem napotkać zamieszanie, gdy po raz pierwszy dowiadują się o pożyczkach DSCR. Konkretnie, proces kwalifikacyjny, zwłaszcza jeśli byli w wyżymaczce z konwencjonalnymi kwalifikacjami. Podczas gdy konwencjonalni pożyczkodawcy będą dokładnie analizować każdy aspekt twoich dochodów, wydatków, transakcji na rachunkach bankowych i historii kredytowej, pożyczki DSCR są różne, ponieważ kwalifikacja i gwarancja koncentrują się przede wszystkim na nieruchomości, a nie na tobie, pożyczkobiorcy.
Kredytodawcy DSCR przyjrzą się Twojej zdolności kredytowej i upewnią się, że masz kilka miesięcy płatności w banku, ale poza tym kwalifikuje się Twoja nieruchomość, a nie ty! Oznacza to, że Twoje źródła dochodu, niezależnie od tego, czy masz pracę W-2, jesteś właścicielem firmy, inwestujesz w nieruchomości w pełnym wymiarze godzin, jesteś na emeryturze lub między pracą, nieważne! Kredytodawcy DSCR ściśle nie biorą pod uwagę dochodów!
Co decyduje o mojej stawce i warunkach?
Co decyduje o tym, czy się kwalifikujesz i jaką stawkę zapłacisz? Wynika to przede wszystkim z trzech kluczowych czynników:
- DSCR (Współczynnik zadłużenia do obsługi zadłużenia)
- LTV (stosunek kredytu do wartości)
- FICO (wynik kredytowy)
Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR)
Nic dziwnego, że wskaźnik DSCR jest ważny dla pożyczek DSCR. Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia mierzy dochód z nieruchomości (czynsze) podzielony przez główne wydatki (kapitał i odsetki od kredytu hipotecznego, plus podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i wszelkie obowiązujące opłaty HOA).
Ogólnie inwestorzy w nieruchomości inwestować dla miesięcznych przepływów pieniężnych z ich wynajmowanych nieruchomości, co jest osiągane, gdy dochód przekracza ich wydatki i pozostają im zyski. DSCR 1.00x oznacza, że dochód równa się wydatkom, a inwestor wychodzi na zero. DSCR powyżej 1.00x oznacza, że inwestor zarabia pieniądze, ponieważ ma teraz przepływy pieniężne. Na przykład DSCR w wysokości 1.25x wystąpiłby, gdyby nieruchomość zarabiała 1,250 USD miesięcznie na czynszu i miała 1,000 USD w PITIA (wydatki – kwota główna + odsetki + podatki + ubezpieczenie + opłaty stowarzyszeniowe). DSCR poniżej 1.00x oznacza, że wydatki przewyższają dochody, więc inwestor co miesiąc traci pieniądze.
Jak to działa z perspektywy pożyczkodawcy? Pożyczkodawca na ogół chce, aby inwestor osiągnął jak największy przepływ środków pieniężnych, ponieważ głównym problemem jest zdolność do dokonywania płatności z tytułu kredytu hipotecznego. Dlatego im wyższy DSCR, tym lepsze warunki pożyczki otrzyma inwestor, ponieważ pożyczkodawca może być bardziej pewny, że otrzyma zwrot, ponieważ czynsz jest większy niż pokrywa spłatę zadłużenia każdego miesiąca!
Wskaźnik kredytu do wartości (LTV)
Drugim determinującym czynnikiem jest stosunek wartości kredytu do wartości (od początku śledzenia). Jest to prosta miara porównująca kwotę kredytu z wartością nieruchomości. Jest to niezwykle ważne dla pożyczkodawcy, ponieważ głównym środkiem zaradczym pożyczkodawcy, jeśli przestaniesz spłacać (domyślnie) pożyczkę, jest przejęcie nieruchomości i zastąpienie pieniędzy utraconych na niespłaconym długu nieruchomością. Po prostu, jeśli pożyczkodawca może sprzedać nieruchomość za więcej niż to, co jest winien w sytuacji wykluczenia, wówczas pożyczkodawca jest chroniony przed utratą jakichkolwiek pieniędzy.
W związku z tym im niższy LTV, tym mniejsze ryzyko straty dla pożyczkodawcy, ponieważ ma on większą „poduszkę” na wypadek konieczności przejęcia. Na przykład w scenariuszu 80% LTV (powiedzmy, że pożyczkobiorca kupuje nieruchomość i obniża o 20%), nieruchomość o wartości 1,000,000 800,000 200,000 USD wiązałaby się z pożyczką w wysokości 20 200,000 USD z „poduszką” lub kapitałem w wysokości XNUMX XNUMX USD dla pożyczkobiorcy. W tej sytuacji, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się z zobowiązań, a pożyczkodawca będzie musiał dokonać przejęcia, o ile wartość nieruchomości nie spadnie o więcej niż XNUMX% (XNUMX XNUMX USD), pożyczkodawca jest chroniony przed ryzykiem straty, ponieważ wtedy byłby właścicielem nieruchomość warta więcej niż anulowany dług.
W tym przykładzie, jeśli nieruchomość utrzymała tę wartość 1,000,000 1,000,000 800,000 USD, a pożyczkodawca został przejęty z powodu niewykonania zobowiązania, pożyczkodawca faktycznie wychodzi na prowadzenie, będąc właścicielem nieruchomości o wartości XNUMX XNUMX XNUMX USD zamiast banknotu o wartości XNUMX XNUMX USD. Jednak w prawdziwym świecie nie jest to takie proste (co wszyscy inwestorzy w nieruchomości doskonale wiedzą!), Ponieważ istnieją koszty zamknięcia, opłaty prawne oraz czas i energia spędzona w tym procesie, których prawie wszyscy pożyczkodawcy woleliby uniknąć.
Jak to wpływa na warunki kredytowania? Po prostu, im niższy LTV, tym lepsze warunki dla pożyczkobiorcy, ponieważ zwiększa to „poduszkę” dla pożyczkodawcy w przypadku spadku wartości i przejęcia. W powyższym przykładzie wartość nieruchomości musiałaby spaść o ponad 20%, aby pożyczkodawca stracił pieniądze, co jest mało prawdopodobnym, ale prawdopodobnym scenariuszem. Jednakże, gdyby LTV wynosił 60%, tj. 600,000 1,000,000 USD pożyczki na nieruchomość o wartości 40 400,000 60 USD, wartość musiałaby spaść aż o XNUMX% lub XNUMX XNUMX USD, aby pożyczkodawca znalazł się na straconej pozycji. O wiele bardziej nieprawdopodobne! W ten sposób pożyczkodawca może zaoferować lepsze warunki (takie jak niższa stawka) na pożyczkę LTV XNUMX%, ponieważ wiąże się to ze znacznie mniejszym ryzykiem.
FICO (wynik kredytowy)
Ostatnim kluczowym wskaźnikiem kwalifikującym się do pożyczki DSCR jest twoja Fico lub kwalifikujący wynik kredytowy. Zazwyczaj istnieją trzy oceny kredytowe dla wszystkich, Equifax, Experian i TransUnion, a ocena wykorzystana do zakwalifikowania się do pożyczki będzie środkową.
Podczas gdy pożyczki DSCR opierają się przede wszystkim na nieruchomości, a nie na indywidualnym pożyczkobiorcy, pożyczkodawca nadal patrzy na oceny kredytowe jako część ogólnego obrazu kwalifikacji. Należy pamiętać, że ocena kredytowa pożyczkodawcy hipotecznego zostanie obliczona nieco inaczej niż ocena, którą można zobaczyć w zwykłym banku lub dostawcy danych online. Te wyniki są nieco bardziej obciążone kredytem na nieruchomości, biorąc pod uwagę takie rzeczy, jak inne zadłużenie hipoteczne.
Z punktu widzenia pożyczkodawcy ktoś z długą i wspaniałą historią terminowych i pełnych płatności z tytułu innych kredytów hipotecznych jest doskonałym wskaźnikiem prawdopodobieństwa doskonałych i terminowych spłat pożyczki DSCR. Im lepszy kredyt, tym lepsze warunki.
Inne czynniki determinujące kwalifikacje
Podczas gdy wymienione powyżej wskaźniki „wielkiej trójki” są głównymi wyznacznikami twoich kwalifikacji i stawki – inne czynniki również mają znaczenie, choć nie są tak ważne. Niektóre inne czynniki, z których korzystają kredytodawcy DSCR, obejmują:
- Cel pożyczki: Zazwyczaj otrzymasz lepsze warunki przejęcia niż refinansowania wypłaty, ponieważ wartość wykorzystana przez pożyczkodawcę jest bardziej pewna przy zakupie, a pożyczkobiorca ma większą gwarancję „skóry w grze”.
- Wielkość pożyczki: Kredytodawcy DSCR zazwyczaj lubią wielkość pożyczki „Goldilocks sweet spot”, niezbyt dużą i niezbyt małą, aby uzyskać najlepszą cenę. Wynika to z faktu, że jest mniejszy rynek zbyt dużych nieruchomości na wynajem (tj. ilu jest potencjalnych nabywców lub najemców rezydencji o wartości ponad 3 mln USD), ale odwrotnie, nieruchomość o zbyt małej wartości (o wartości 200 250 USD lub mniej) może wskazywać na spadek lub rynek ultra-wiejski, zaniedbane sąsiedztwo lub nieruchomość w złym stanie. Najlepsze stawki i najniższe opłaty zazwyczaj mieszczą się w zakresie kwot pożyczki od 750 XNUMX do XNUMX XNUMX USD.
- Kary za przedpłatę: Kredytodawcy DSCR są znani z oferowania najlepszych stawek, gdy kary za przedpłatę pożyczki (tj. Opłata, jeśli dokonasz przedpłaty na początku okresu) są wyższe. Jeśli jesteś inwestorem długoterminowym i nie planujesz szybkiej sprzedaży, często dobrym pomysłem jest zamiana kar za przedpłatę w ciągu pierwszych pięciu lat na znacznie niższą stawkę.
Jak wybrać pożyczkodawcę DSCR
Gdy będziesz gotowy do zaciągnięcia pożyczki DSCR, nadszedł czas, aby wybrać pożyczkodawcę, który jest odpowiedni dla Ciebie. Czasami zastanawianie się, jak zacząć i kogo wybrać, może być przytłaczające. Istnieje wielu pożyczkodawców DSCR oferujących ten produkt.
Oto sekret pożyczek DSCR, o których nie powie ci wielu pożyczkodawców: produkt pożyczkowy jest w większości taki sam wśród wszystkich pożyczkodawców. Chociaż istnieją pewne różnice wzdłuż krawędzi i przy dokładnych stopach procentowych, przez większość czasu pożyczki są mniej więcej takie same. A jeśli chodzi o stawki, jeden pożyczkodawca może mieć najlepsze stawki w danym momencie, ale jak na wszystkich konkurencyjnych rynkach, nie potrwa to długo, a stawki ostatecznie zbiegną się zasadniczo do tego samego.
Jak więc wybrać odpowiedniego pożyczkodawcę DSCR, nie tylko do natychmiastowej transakcji, ale także do nawiązania długoterminowej relacji?
Będziesz chciał udoskonalić prawdę specjalności i różnice w oferowanych programach pożyczkowych i reputacja i siła finansowa również pożyczkodawcy. Stawki i opłaty prawdopodobnie będą dość podobne, więc zadawaj dobre pytania i dowiedz się, dlaczego są różne.
Kilka sugerowanych pytań na początek:
- Czy jesteś bezpośrednim pożyczkodawcą, który pożycza własny kapitał, czy pośrednikiem maklerskim, który współpracuje z innymi pożyczkodawcami?
- Czy macie jakieś specjalne programy dla typów nieruchomości, takie jak finansowanie wynajmu krótko- i średnioterminowego? Jakieś programy pożyczkowe BRRRR?
- Jakie jest maksymalne LTV, któremu pożyczasz?
- Czy wymagasz, aby DSCR wynosił co najmniej 1.00x, czy też masz opcje dotyczące nieruchomości bez przepływu gotówki?
- Kiedy są partnerzy (tj. 50/50 właścicieli LLC) pożyczający pożyczkę DSCR, czy kwalifikujesz wynik FICO wyższego lub niższego partnera?
Wnioski
Wybór pożyczkodawcy DSCR, a następnie upewnienie się, że twoja kwalifikacja zapewnia najniższe możliwe stawki, a opłaty mogą być przytłaczającym doświadczeniem. Mamy nadzieję, że ten artykuł może służyć jako solidne źródło pomocy w wyborze najlepszej pożyczki DSCR na podróż inwestycyjną.
Ten artykuł jest prezentowany przez Easy Street Capital
Easy Street Capital to prywatny pożyczkodawca nieruchomości z siedzibą w Austin w Teksasie, obsługujący inwestorów nieruchomości w całym kraju. Zdefiniowany przez doświadczony zespół i innowacyjne programy pożyczkowe, Easy Street Capital jest idealnym partnerem finansowym dla inwestorów w nieruchomości na każdym poziomie doświadczenia i specjalności. Niezależnie od tego, czy inwestor naprawia i zmienia, finansuje płynny wynajem, czy buduje od podstaw, mamy rozwiązanie odpowiadające tym potrzebom.
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- zdolność
- O nas
- powyżej
- Konto
- Osiągać
- osiągnięty
- nabycie
- faktycznie
- oddziaływać
- przed
- przed
- Wszystkie kategorie
- alternatywy
- wśród
- ilość
- i
- odpowiedni
- na około
- artykuł
- aspekt
- kapitał
- Stowarzyszenie
- Austin
- autor
- z powrotem
- Bank
- konto bankowe
- na podstawie
- bo
- stają się
- jest
- poniżej
- BEST
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- Duży
- Duże zdjęcie
- Bit
- granica
- pożyczkobiorców
- Pożyczanie
- Przełamując
- pośrednictwo
- Budowanie
- biznes
- kupujący
- obliczony
- anulowany
- kapitał
- nieść
- walizka
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- pewien
- zamknięcie
- jak
- porównanie
- konkurencyjny
- Troska
- warunek
- pewność
- zamieszanie
- Konwencjonalny
- zbieżny
- Koszty:
- kraj
- pokrycie
- obejmuje
- kredyt
- krytyczny
- dane
- sprawa
- Dług
- spłaty zadłużenia
- Spadkowy
- spadek
- Domyślnie
- Domyślnie
- Ustalać
- określa
- określaniu
- różnica
- Różnice
- różne
- kierować
- podzielony
- dokumentacja
- nie
- na dół
- marzenia
- każdy
- Wcześnie
- Efektywne
- spotkanie
- Nieskończony
- energia
- ogromnie
- zapewnienie
- Równa się
- Equifax
- sprawiedliwość
- szczególnie
- istotnie
- ustanowienie
- majątek
- Parzyste
- ostatecznie
- Każdy
- wszyscy
- przykład
- przekraczać
- przekracza
- wydatki
- Experian
- doświadczenie
- doświadczony
- niezwykle
- Czynniki
- dość
- opłata
- Opłaty
- kilka
- Fico
- Postać
- finał
- budżetowy
- finansowanie
- Znajdź
- i terminów, a
- dopasować
- ustalony
- pływ
- koncentruje
- Dla inwestorów
- Wolność
- od
- pełny
- dalej
- ogólnie
- otrzymać
- miejsce
- dany
- daje
- Dający
- będzie
- dobry
- wspaniały
- gwarantowane
- Ciężko
- z siedzibą
- ciężko
- pomoc
- Ukryty
- wyższy
- historia
- Ufnie
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- pomysł
- idealny
- Natychmiastowy
- ważny
- in
- zawierać
- Włącznie z
- Dochód
- Zwiększenia
- wskazać
- Wskaźnik
- indywidualny
- Informacja
- Innowacyjny
- zamiast
- ubezpieczenie
- odsetki
- Stopy procentowe
- pośrednik
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- Investopedia
- inwestor
- Inwestorzy
- IT
- Praca
- Oferty pracy
- podróż
- Klawisz
- Wiedzieć
- znany
- większe
- Nazwisko
- nauka
- Regulamin
- LEND
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pożyczanie
- poziomy
- LG
- Prawdopodobnie
- Katalogowany
- mało
- LLC
- pożyczka
- Kredyty
- logo
- długo
- długoterminowy
- Popatrz
- poszukuje
- stracić
- utraty
- od
- Partia
- LTV
- Główny
- robić
- Dokonywanie
- wiele
- rynek
- rynki
- maksymalny
- znaczy
- środków
- metryczny
- Metryka
- Środkowy
- pieniądze
- Utracone pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- prawie
- koniecznie
- potrzebne
- wymagania
- Nowości
- normalna
- oferta
- oferowany
- oferuje
- ONE
- Online
- Opinie
- Opcje
- Inne
- należny
- własny
- właściciele
- płatny
- część
- partnerem
- wzmacniacz
- Zapłacić
- zwracając
- płatności
- doskonały
- perspektywa
- wybierać
- obraz
- krok po kroku
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- do przyjęcia
- plus
- biedny
- Popularny
- portfele
- position
- możliwy
- potencjał
- woleć
- przedstawione
- nacisk
- bardzo
- wycena
- głównie
- pierwotny
- Główny
- prywatny
- wygląda tak
- Produkt
- Zysk
- Programy
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- dostawca
- zakup
- zakupy
- cel
- Stawia
- kwalifikacja
- kwalifikować
- kwalifikacyjny
- pytania
- szybko
- zasięg
- Kurs
- ceny
- stosunek
- Czytaj
- gotowy
- real
- nieruchomość
- Prawdziwy świat
- niedawny
- związek
- Wynajem
- najemcy
- obsługi produkcji rolnej, która zastąpiła
- reprezentować
- wymagać
- Zasób
- powraca
- Ryzyko
- okrągły
- taki sam
- Skala
- druga
- Tajemnica
- sprzedać
- Sprzedawanie
- służyć
- usługa
- służąc
- Short
- podobny
- Prosty
- po prostu
- ponieważ
- sytuacja
- Rozmiar
- mały
- So
- kilka
- Ktoś
- Źródła
- specjalny
- swoiście
- spędził
- początek
- rozpoczęty
- Nadal
- Stop
- ulica
- silny
- taki
- niespodzianka
- słodki
- Brać
- biorąc
- podatek
- Podatki
- zespół
- REGULAMIN
- texas
- Połączenia
- ich
- w związku z tym
- rzeczy
- trzy
- czas
- do
- razem
- także
- narzędzie
- w kierunku
- śledzić
- handel
- transakcje
- Zjednoczenie
- prawdziwy
- typy
- zazwyczaj
- gwarantowanie
- wykorzystać
- wykorzystany
- wartość
- Weryfikacja
- webp
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- będzie
- w ciągu
- Praca
- działa
- świat
- wartość
- by
- napisany
- lat
- Twój
- zefirnet