Jak „efekt mianownika” wpływa na inwestorów w nieruchomości

W tym artykule

Chcesz zniszczyć swój majątek? Mogę cię nauczyć, jak to zrobić. Czy chcesz stworzyć dla siebie więcej bogactwa? Ciebie też mogę tego nauczyć. 

Czy wiesz o efekcie mianownika? 

W finansach i inwestowaniu „efekt mianownika” ma miejsce, gdy wartość jednej części portfela drastycznie spada i obniża ogólną wartość portfela. W efekcie segmenty portfela, które nie straciły na wartości, stanowią obecnie duży procent całego tortu.

Chociaż jest to prawdą i w pewnym stopniu oczywiste, w przypadku nieruchomości istnieje jeszcze inny efekt mianownika. Podstępny niszczyciel marzeń i bogactwa inwestorów. 

Jeśli nabędziesz i będziesz eksploatować wielki aktywa oraz ten mianownik idzie w twoją stronę, będziesz świętował podwójnym zwycięstwem. Ale nawet jeśli dobrze kupisz i będziesz obsługiwał swoje aktywa, ten efekt mianownika może cię zniszczyć i upłynnić twój kapitał.

Jaki jest efekt tego mianownika? Mówię o dekompresji stopy kapitalizacji. 

Co się dzieje w tym cyklu na rynku nieruchomości? 

Stopa kapitalizacji w nieruchomościach komercyjnych pełni podobną funkcję jak stopa kapitalizacji Współczynnik P / E w inwestowaniu na giełdzie, ale na odwrót. Jest to w istocie stosunek zarobków do ceny. Konkretnie: 

Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto ÷ cena aktywów

Połączenia stopa kapitalizacji zmienia się odwrotnie proporcjonalnie do wartości aktywów w momencie zakupu/sprzedaży. Stopa kapitalizacji odzwierciedla nastroje inwestorów co do oczekiwanej stopy zwrotu bez dźwigni finansowej dla takich aktywów, w takim miejscu, w takich warunkach i w takim czasie. 

Niższa stopa kapitalizacji oznacza aktywo o wyższej cenie. Bezprecedensowa kompresja stóp kapitalizacji, jakiej doświadczyliśmy w ciągu ostatniej dekady, odzwierciedla niemal niepohamowany optymizm, jaki żywili inwestorzy w zakresie nabywania nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. 

Ale drzewa nie rosną do nieba. Jak ironicznie zauważył ekonomista Herb Stein: „Jeśli coś nie może trwać wiecznie, to się zatrzyma”. 

Nie twierdzę, że to koniec wzrostów cen nieruchomości. Twierdzę, że jest to normalny moment w przypływach i odpływach cykli na rynku nieruchomości. A tym, których nie było w 2008 roku, chcę jasno powiedzieć, że nie ma powodu do paniki ani do zaprzestania inwestowania. 

Wręcz przeciwnie, niektóre z najlepszych możliwości zostaną udostępnione w wyniku nieudanych przejęć dokonanych przez innych w ciągu ostatnich kilku lat. 

Nie mogę zrobić nic lepszego niż zacytować Scotta Trencha artykuł w tym temacie.

Czy jesteś przekonany o niszczycielskiej sile efektu mianownika? (Jeśli nie podoba Ci się to określenie, możesz pozostać przy „dekompresji stopy kapitalizacji”). 

Rosnąca stopa kapitalizacji może znacznie obniżyć wartość aktywów związanych z nieruchomościami komercyjnymi. Jak już omawialiśmy w innym miejscu, dźwignia może sprawić, że będzie to jeszcze bardziej bolesne. Pomyśl o tym, jeśli wartość aktywów spadnie o 25%, spowoduje to utratę około 100% kapitału w przypadku transakcji z dźwignią wynoszącą 75%. 

To nie jest koszmar z bajki. Istnieje wiele historii o inwestorach LP, którzy już byli gotowi stracić całą swoją inwestycję w wyniku niektórych transakcji konsorcjalnych. Niektóre z nich to umowy sprzed mniej więcej dwóch lub trzech lat dotyczące zapadającego długu pomostowego. Inne zostały zrealizowane w ubiegłym roku przy długu o zmiennym oprocentowaniu. Niestety wielu z tych inwestorów LP nie wie jeszcze, że są zagrożeni.  

Sprawa długiego czasu przetrzymywania 

Nie ma nic złego w krótkich czasach przechowywania. Domy hurtowe, handel dzienny i wiele ofert na rynku nieruchomości komercyjnych zapewniają wysoki poziom IRR zysków dla swoich inwestorów. Wiele strategii krótkoterminowych jest popularnych w czasach boomu.

Ale mój ulubiony inwestor, Warren Buffett, myśli inaczej. Mówi: „Jeśli nie chcesz posiadać akcji przez dziesięć lat, nawet nie myśl o posiadaniu ich przez dziesięć minut”. Wyrocznia z Omaha powiedziała również: „Albo ulubionym okresem przechowywania jest wieczność”.  

Co zatem myślą inwestorzy długoterminowi w związku z tą przerażającą dekompresją stóp kapitalizacji? Powiedziałbym, że w większości nie ma to na nich większego wpływu lub nie ma go wcale, poza zapewnieniem im możliwości nabycia bardziej uczciwych lub zaniżonych ofert w nadchodzącym roku lub dwóch. 

Pomyśl o tym. Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem nieruchomości komercyjnej generującej przepływy pieniężne. Kupiłeś go za 3 miliony dolarów dwa lata temu, a kompresja stóp kapitalizacji w ciągu pierwszych 18 miesięcy zwiększyła jego szacunkową wartość do 4 milionów dolarów. Nadal zbierałeś przepływy pieniężne i cieszyłeś się życiem. 

Następnie w ciągu ostatnich sześciu miesięcy następuje dekompresja stopy kapitalizacji, a w następnym roku jej szacowana wartość spada z powrotem do 2.8 mln dolarów. Czy należy panikować? Nie wiedziałbym dlaczego. Powinieneś nadal zbierać przepływy pieniężne i cieszyć się życiem.

Posiadacze długoterminowi nie są konsumowani przez zmiany wartości krótkoterminowych. Zazwyczaj mają zadłużenie o stałym oprocentowaniu, które nie wymaga długiego terminu zapadalności. Natomiast ci, którzy nabyli aktywa dziesięć lat temu i zbliżają się terminy zapadalności swojego zadłużenia, zazwyczaj odnotowują znaczny wzrost wartości i spłatę kwoty głównej, co stawia ich w akceptowalnej pozycji do refinansowania teraz, jeśli zajdzie taka potrzeba. 

Znowu nawiązując do Buffetta. Nie obchodziły go krótkoterminowe wzrosty lub spadki akcji Berkshire Hathaway. Nie kieruje się opinią rynku na temat tych aktywów, gdyż nie ma to wpływu na ich ostateczną wartość. Właściwie to lubi, gdy ceny spadają, więc może kupić jeszcze więcej. 

Ocena wartości na giełdzie jest podobna do stopy kapitalizacji w nieruchomościach komercyjnych. Jako inwestorzy w nieruchomości komercyjne dobrze by było naśladować inwestora (Buffetta), który mógłby stracić 99.4% wartości swoich akcji i nadal w tym samym okresie pokonać S&P 500. 

Final Thoughts

Moja firma inwestycyjna jest inwestorem długoterminowym. Zdaję sobie sprawę, że nie jest to często najpopularniejsza oferta, w związku z czym wielu inwestorów rezygnuje z naszego funduszu. Życzę powodzenia wszystkim posiadaczom obligacji krótkoterminowych, ale domyślam się, że obecny i nadchodzący szok stóp kapitalizacji sprawi, że wielu z nich ponownie zastanowi się nad swoimi strategiami. Niezależnie od tego, czy tak się stanie, czy nie, będziemy nadal realizować naszą długoterminową strategię. 

Założyciel Blackstone, Larry Fink, ukuł „długoterminizm”. Może powinniśmy nazwać myślenie długoterminowe „efektem numeratora CRE”. 

Gdyby tak było, skupiałoby się to na zwiększaniu dochodu operacyjnego netto w naszym równaniu przez długi czas do takiego stopnia, że ​​zmiany w liczniku byłyby mniej istotne. Strategia ta, w połączeniu z nabywaniem długoterminowego długu o stałym oprocentowaniu od umiarkowanego do niskiego LTV, powinna okazać się zwycięska na każdym rynku, zarówno byka, jak i niedźwiedzia. 

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.