Co zrobić, gdy ktoś chce kupić Twój dom prywatnie?

Co zrobić, gdy ktoś chce kupić Twój dom prywatnie?

Znacznik czasu: 1 lutego 2024 r. 3:04
Węzeł źródłowy: 3094527

Na rynku nieruchomości o ograniczonej podaży słyszeliśmy od wielu właścicieli domów o wzroście liczby niechcianych ofert na ich nieruchomości. Kiedy zostaniesz poproszony o prywatną ofertę zakupu domu, możesz napotkać kilka trudnych scenariuszy.

Ustalenie, czy oferta rzeczywiście odzwierciedla wartość Twojego domu, jest trudne bez porównania rynkowego. Możesz także pomyśleć o uniknięciu prowizji od nieruchomości, sprzedając prywatnie, ale może to prowadzić do zaniżenia wyceny Twojej nieruchomości.

Ponadto prowadzenie transakcji bez profesjonalnej pomocy agenta nieruchomości może narazić Cię na zagrożenia prawne i finansowe. Możesz także stracić potencjalnie lepsze oferty, ponieważ Twoja nieruchomość nie jest eksponowana na szerszym rynku.

W tym artykule podzielimy się szczegółowymi informacjami na temat tego, co zrobić, gdy ktoś chce kupić Twój dom prywatnie, zaletami i wadami sprzedaży prywatnej oraz sposobami uzyskania najlepszej wartości dla swojego domu.

Kim są nabywcy prywatni?

Prywatnymi nabywcami mogą być osoby kupujące domy lub inwestorzy zainteresowani zakupem nieruchomości bez korzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zazwyczaj prywatnymi nabywcami są inwestorzy lub osoby zajmujące się flipowaniem nieruchomościami, które chcą zawrzeć transakcję na nieruchomości, która ich zdaniem może przynieść zysk.

Jednak przy stale ograniczonych zasobach mieszkaniowych nabywcy domów coraz częściej zachowują się jak prywatni nabywcy, próbując znaleźć swój kolejny dom. Nie są zadowoleni z wymienionych opcji, więc zwracają się do potencjalnych sprzedawców spoza rynku.

Prywatni nabywcy mogą zwracać się do właścicieli nieruchomości, ale mogą również kierować reklamy na rynki pozarynkowe lub aukcje kieszonkowe znane agentom nieruchomości, ale nie sprzedawane. Ostatecznie są to strony, które chcą zawrzeć transakcję dotyczącą nieruchomości bez pośrednika w handlu nieruchomościami.

Właściciele domów często spotykają się z prywatnymi nabywcami, gdy otrzymują niechciane oferty lub telefony dotyczące ich nieruchomości. Prywatny nabywca przyjmuje założenie dotyczące wartości nieruchomości, a następnie próbuje negocjować umowę bez korzystania z pośrednika.

Po pierwsze, przed podpisaniem umowy z zainteresowanym sprzedawcą złożą list intencyjny (LOI). Po podpisaniu umowy proces sprzedaży domu prywatnemu nabywcy przebiega podobnie jak w przypadku sprzedaży domu tradycyjny proces sprzedaży domu.

Różnica między sprzedażą prywatnemu nabywcy a sprzedażą na otwartym rynku polega na tym, że nie masz reprezentacji ani pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ten rodzaj transakcji nazywany jest a Na sprzedaż przez właściciela (FSBO). Brak przedstawicielstwa może oznaczać oszczędność na prowizjach, ale może potencjalnie skutkować ceną sprzedaży poniżej wartości rynkowej lub złymi warunkami sprzedaży.

Czy potrzebujesz agenta nieruchomości, aby sprzedać swój dom prywatnie?

Sprzedaż domu to prawdopodobnie jedna z najważniejszych transakcji finansowych, jakich dokonasz w swoim życiu. Tak więc, gdy otrzymasz niechcianą ofertę od prywatnego nabywcy, kuszące może być pominięcie pośrednika w obrocie nieruchomościami i zatrzymanie tej prowizji w kieszeni. Ale zanim podpiszesz się na linii przerywanej, porozmawiajmy o tym, czy pójdziesz „bez agenta leży w twoim najlepszym interesie.

Oceniając ofertę prywatnego nabywcy, pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest proponowana cena zakupu. Czy odpowiada aktualnej wartości rynkowej porównywalnych domów w Twojej okolicy?

Doświadczony agent nieruchomości posiada wiedzę pozwalającą określić prawdziwą wartość rynkową Twojego domu na podstawie porównawczej analizy rynku. Mogą doradzić, czy oferta wydaje się uczciwa lub czy istnieje możliwość wynegocjowania wyższej ceny sprzedaży.

Oprócz ceny, przeanalizuj także warunki oferty i nieprzewidziane wydatki. Na przykład, czy kupujący prosi o pomoc w pokryciu kosztów zamknięcia lub o gwarancję na dom? Czy oferta obejmuje nieprzewidziane wydatki na inspekcje lub finansowanie, które mogłoby opóźnić zamknięcie?

Agent może pomóc Ci zrozumieć, na co się zgadzasz i jakie zabezpieczenia obowiązują Ciebie jako sprzedającego. Korzystając ze swoich umiejętności negocjacyjnych, mogą uzyskać lepsze warunki.

Współpraca z profesjonalistą z branży nieruchomości, nawet w przypadku sprzedaży prywatnej, może dać Ci większą pewność, że Twoje interesy są chronione. Jeśli podpisałeś już umowę o wystawienie nieruchomości z agentem nieruchomości, ale otrzymałeś ofertę prywatną, możesz mieć ograniczone możliwości sprzedaży temu kupującemu.

Czy możesz sprzedać prywatnemu nabywcy bez płacenia prowizja agenta zależy od rodzaju umowy o wystawienie oferty.

Umowa dotycząca aukcji otwartej vs. Umowa na wyłączność dotyczącą aukcji

Wystawiając swój dom na sprzedaż, podpiszesz ze swoim agentem nieruchomości otwartą lub wyłączną umowę dotyczącą aukcji.

Umowa o otwarcie aukcji pozwala na to zatrudnić wielu agentów jednocześnie wystawiać i promować swój dom. Oznacza to, że żaden pojedynczy agent nie ma prawa promować Twojego domu. Zasadniczo „otwierasz” swój dom dla wszystkich zainteresowanych agentów.

Dzięki tej niewyłącznej umowie nie jesteś zobowiązany do zapłaty prowizji, jeśli sam znajdziesz kupującego, na przykład w drodze sprzedaży prywatnej. Aukcje otwarte są powszechne w scenariuszach ofert pozarynkowych lub list kieszonkowych.

W umowie na wyłączność zawierasz umowę z jednym agentem nieruchomości na określony czas, zwykle kilka miesięcy. Agent ten ma wyłączne prawo do promowania Twojego domu i reprezentowania Cię w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami.

Umowa na wyłączność zabrania zatrudniania innych agentów i oznacza, że ​​musisz zapłacić prowizję agentowi wystawiającemu ofertę, nawet jeśli samodzielnie znajdziesz kupującego. Jeśli sprzedajesz prywatnemu nabywcy w okresie aukcji na wyłączność lub w okresie ochronnym (zwykle 90 dni po wygaśnięciu umowy), nadal jesteś zobowiązany do zapłaty prowizji agenta.

Zanim przystąpisz do współpracy z prywatnym nabywcą, upewnij się, że rozumiesz rodzaj zawartej umowy o wystawienie przedmiotu i czy istnieje klauzula ochronna. Jeśli masz już podpisaną umowę o wystawienie przedmiotu i musisz zapłacić prowizję, skorzystaj z wiedzy swojego agenta, aby mieć pewność, że otrzymasz najlepszą cenę.

Czy powinieneś zatrudnić agenta nieruchomości, jeśli sprzedajesz prywatnemu nabywcy?

Zaangażowanie agenta nieruchomości do negocjacji w sprawie sprzedaży prywatnemu nabywcy jest często najlepszym rozwiązaniem dla sprzedającego, aby zapewnić sobie najwyższą cenę. Tak, agenci mają dostęp do wielu usług wystawiania ofert (MLS) i innych narzędzi marketingowych, które mogą mieć kluczowe znaczenie w dotarciu do potencjalnych nabywców.

Jednak nawet w przypadku sprzedaży prywatnej agent może udzielić cennych porad. Na przykład agent może działać jako strona neutralna i zapewniać umiejętności negocjacyjne i obiektywizm. Wykonają m.in porównawcza analiza rynku (CMA) abyś miał pewność co do wartości swojego domu i mógł wynegocjować uczciwą cenę.

Ponadto wiedza agenta może być szczególnie pomocna, jeśli sprzedaż wiąże się ze złożonymi kwestiami, takimi jak zastawy, ugody rozwodowe lub inne komplikacje prawne. Agent pomaga zachować emocjonalny dystans do sprzedaży, co może pomóc w podejmowaniu obiektywnych decyzji i prowadzeniu negocjacji.

Jeśli udało Ci się już pozyskać prywatnego nabywcę, porozmawiaj ze swoim agentem o znacznie obniżonej prowizji od sprzedaży. Jeśli agent pomaga jedynie w sfinalizowaniu negocjacji i nie musi inwestować w marketing, często jest skłonny pracować za niższą stawkę prowizji.

Zarządzanie procesem zamknięcia, jeśli zdecydujesz się na sprzedaż prywatną

Kiedy decydujesz się na niezależną sprzedaż domu prywatnemu nabywcy, proces zamknięcia jest kluczowym krokiem i często powoduje, że sprzedający kierują się w złym kierunku. Legalne przeniesienie własności to złożony proces bez reprezentacji nieruchomości, ale dzięki badaniom i przygotowaniom możesz przeprowadzić płynne zamknięcie transakcji na własnych warunkach.

Najpierw zapoznaj się ze specyficznymi wymaganiami swojego stanu dotyczącymi zamykania dokumentów, obsługi prawnej, przenoszenia tytułu, ujawniania informacji i nie tylko. Różnią się one znacznie w całym kraju – niektóre stany wymagają korzystania z usług prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami, podczas gdy inne zezwalają na samodzielne zawieranie transakcji z udziałem wyłącznie firmy posiadającej tytuł własności.

Kiedy już poznasz zasady, starannie wybierz agenta zamykającego, którym prawdopodobnie będzie firma tytułowa lub prawnik zajmujący się nieruchomościami. Poszukaj niedrogiego dostawcy, doświadczonego w sprzedaży prywatnej na Twoim rynku lokalnym. Ich usługi mogą usprawnić proces i odpowiednio obsługiwać dokumentację, taką jak wyszukiwanie tytułu, przekazywanie aktów prawnych i nagrywanie.

Bez reprezentacji sprzedawcy muszą przeprowadzić niezależne badania, aby zrozumieć, co musi się wydarzyć, zanim klucze przejdą z rąk do rąk. Porozmawiaj ze swoim agentem zamykającym, aby upewnić się, że wszystkie wymagania prawne zostały zaznaczone. Przejrzyj uważnie oświadczenie końcowe i dokumenty, aby uniknąć niespodzianek.

Zadania takie jak zabezpieczenie ubezpieczenia i wymiana środków chronią Cię finansowo jako sprzedającego. Choć skomplikowany, poinformowany pośrednik w obrocie nieruchomościami może płynnie przejść przez zamknięcie transakcji.

Wymagania specyficzne dla stanu dotyczące sprzedaży przez właściciela (FSBO).

Dokładnie zbadaj i zrozum specyficzne przepisy prawne i proceduralne obowiązujące w Twoim stanie dotyczące transakcji FSBO. Wymagania te różnią się w całym kraju i regulują proces sprzedaży, taki jak ujawnienia, pełnomocnicy, formalności, przeniesienie tytułu itp.

Zdecydowanie zaleca się skonsultowanie się z lokalnym prawnikiem specjalizującym się w sprzedaży FSBO w Twoim konkretnym stanie, aby upewnić się, że spełniasz wszystkie wymagania nałożone przez stan i uniknąć kosztownych błędów. Większość sprzedawców FSBO uczestniczy tylko w kilku transakcjach rocznie, więc uzyskanie profesjonalnej porady może uchronić ich przed kosztownymi błędami.

Prawnik zajmujący się nieruchomościami, dobrze zaznajomiony z lokalnym prawem, może wyjaśnić, co jest potrzebne, aby legalnie i sprawnie ułatwić sprzedaż. Nie zakładaj, że potrafisz korzystać z ogólnych formularzy i procedur – poświęć trochę czasu na zapoznanie się z dokładnymi przepisami FSBO obowiązującymi w Twoim stanie.

Ten przewodnik opublikowany przez Republic Title to świetne miejsce, aby zacząć rozumieć, co jest wymagane, aby sprzedać nieruchomość bez pośrednika w Twoim stanie.

Wybór tytułowej firmy lub prawnika

Sprzedając prywatnie, musisz współpracować z prawnikiem posiadającym tytuł własności i/lub prawnikiem zajmującym się nieruchomościami, doświadczonym w procesie zamykania FSBO. Ich rola obejmuje ułatwianie przenoszenia tytułu prawnego, dokumentowanie transakcji i zapewnianie zgodności z prawem stanowym.

Jeśli koordynator sprzedaży ma doświadczenie w sprzedaży FSBO, będzie wiedział, kiedy zaoferować większe wsparcie i wskazówki stronom transakcji.

Firma tytułowa

Firma tytułowa to usługodawca ułatwiający sprzedaż nieruchomości w stanach, które nie wymagają prawnika zajmującego się nieruchomościami. Do najważniejszych usług jakie wykonuje tytułowa firma należą:

  • Wyszukiwanie tytułu – Zbadaj wszelkie kwestie dotyczące nieruchomości, które mogłyby utrudniać czyste przeniesienie własności, takie jak zastawy lub obciążenia.
  • Tytuł ubezpieczenia – Ubezpieczenie Cię od wszelkich nieznanych wad prawnych.
  • Usługi depozytowe – Zarządzanie wymianą środków pomiędzy obiema stronami.
  • Przygotowanie aktu – Sporządzenie aktu oficjalnego przeniesienia własności.
  • Zapisanie czynu – Zarejestrowanie aktu w samorządzie lokalnym.

Wybierz tytułową firmę mającą doświadczenie w zamykaniu FSBO na Twoim obszarze.

Prawnik ds. nieruchomości

Jeśli mieszkasz w stan, który wymaga prawnika przy zamykaniu nieruchomości, wówczas zatrudnienie prawnika zajmującego się nieruchomościami nie wchodzi w grę. Ale nawet jeśli nie mieszkasz w jednym z tych stanów, kompetentny prawnik ds. nieruchomości jest nieoceniony dla sprzedawców FSBO, świadcząc usługi takie jak:

  • Przeglądanie umowy kupna – Zapewnienie korzystnych i zgodnych z prawem warunków.
  • Doradztwo w zakresie ujawnień – Pomoc w prawidłowym wypełnieniu wymaganych dokumentów i upewnienie się, że sprzedawca nie narazi się na przyszłe spory prawne.
  • Uczestnictwo w zamknięciu – Nadzór nad podpisaniem umowy i rozwiązywanie wszelkich potencjalnych problemów w ostatniej chwili.
  • Koordynacja dokumentów – Gromadzenie niezbędnych dokumentów i pomoc w wyjaśnieniu wszelkich kwestii związanych z tytułem.
  • Reprezentowanie Twoich interesów – Pełnienie roli Twojego obrońcy prawnego i negocjatora.

Przy wyborze prawnika, wybierz takiego, który ma konkretne doświadczenie w zamykaniu spraw FSBO i dobrze rozumie przepisy dotyczące nieruchomości obowiązujące w twoim stanie. W przypadku prostej transakcji zazwyczaj można znaleźć prawnika o dobrej reputacji, który oferuje przystępne stawki ryczałtowe.

Doświadczenie prawnika w zakresie nieruchomości zapewnia ochronę i spokój ducha podczas procesu finalizacji transakcji. Poproszenie ich o zapoznanie się z dokumentami i reprezentowanie Twoich interesów jest bezcenne bez wskazówek agenta.

Kluczowe kroki w procesie zamknięcia

Połączenia proces zamykania to nie tylko jeden dzień, ale często wymaga tygodni, jeśli nie miesięcy, aby przedstawić metę podróży związanej z kupnem lub sprzedażą domu. Choć ekscytujące, może również wydawać się przytłaczające. Przyjrzyjmy się krok po kroku, co zwykle dzieje się podczas zamykania:

  • Krok 1: Kupujący i sprzedający finalizują i realizują umowę
  • Krok 2: Wyznacza się tytuł prawny do spółki lub pełnomocnika ds. nieruchomości
  • Krok 3: Sprzedawca wpłaca środki pieniężne na rachunek depozytowy
  • Krok 4: Firma zajmująca się tytułem wyszukuje tytuły, aby odkryć możliwe problemy związane z tytułem, takie jak zastawy lub obciążenia
  • Krok 5: Kupujący zleca oględziny nieruchomości (jest to opcjonalne)
  • Krok 6: Kupujący dostarcza pożyczkodawcy niezbędną dokumentację w celu zabezpieczenia finansowania (jeśli dotyczy)
  • Krok 7: W dniu zamknięcia strony transakcji podpisują umowę, zasady dotyczące tytułu własności, ujawnienia itp., następnie środki są przekazywane, uiszczane są opłaty za zamknięcie, a akt zostaje zarejestrowany, aby oficjalne przeniesienie praw własności było oficjalne.
  • Krok 8: Po sfinalizowaniu sprzedaży środki końcowe są wypłacane sprzedającemu.

Wszystkie strony powinny zachować kopie dokumentów do celów podatkowych i rejestrowych. Dzięki przygotowaniu i nadzorowi prawnemu proces zamknięcia może przebiegać sprawnie pomimo jego złożoności.

Wady sprzedaży domu prywatnego

Wybór ścieżki FSBO może wydawać się atrakcyjny ze względu na oszczędność na prowizjach od nieruchomości, ale istnieją wady, które sprzedawcy powinni wziąć pod uwagę.

  1. Niższa cena sprzedaży
    Domy FSBO często sprzedają się za mniej niż porównywalne domy wystawione na liście agentów. Według raportu NAR z 2021 r. Domy FSBO sprzedano za średnio 260,000 XNUMX dolarów w porównaniu do 318,000 XNUMX dolarów ze sprzedaży agentów. Oznacza to, że prawdopodobnie zostawisz pieniądze na stole, sprzedając prywatnemu nabywcy.
  2. Brak strategii cenowej
    Jeśli nie współpracujesz z agentem, nie masz dostępu do dokładnych danych rynkowych, aby optymalnie wycenić swoją nieruchomość. Dane dotyczące sprzedaży publicznej są ograniczone, co prowadzi do zgadywania cen. Ponadto, jeśli nie masz doświadczenia w nieruchomościach, określenie wartości Twojej nieruchomości może być trudne.
  3. Ryzyko prawne
    Sprzedaż domu jest transakcją prawną i ominięcie tradycyjnej drogi, w której agenci zajmują się niuansami, oznacza, że ​​ponosisz odpowiedzialność za zapewnienie uwzględnienia wszystkich podstaw prawnych. Sprzedawcy muszą dokładnie ujawnić wszelkie kwestie dotyczące nieruchomości, upewnić się, że umowa jest dokładna i prawnie wiążąca, upewnić się, że tytuł jest jasny i zgodny z prawem mieszkaniowym.

Typowe wyzwania związane z zamknięciem FSBO

Sprzedaż domu jako FSBO może wiązać się z wyjątkowymi wyzwaniami podczas procesu zamykania. Typowe problemy pojawiające się podczas zamykania obejmują:

  • Opóźnienia w finansowaniu, jeśli niezbędna dokumentacja nie zostanie dostarczona na czas przez kupującego i sprzedającego.
  • Spory dotyczące napraw lub warunków majątkowych, które nie zostały ujawnione.
  • Problemy z zamknięciem dokumentów, takich jak akt własności, ujawnienia lub ubezpieczenie tytułu.
  • Opóźnienia spowodowane negocjacjami dotyczącymi inspekcji lub problemami z oceną.

Wskazówki dotyczące płynnego zamknięcia sprzedaży prywatnej

Sprzedaż domu ponieważ FSBO ma swoje wyzwania, ale dzięki przygotowaniu i proaktywności możesz zapewnić płynną sprzedaż.

Oto kilka porad aby Twoja transakcja przebiegła sprawniej:

  • Dokładnie sprawdź kupujących, potwierdzając fundusze, zdolność finansowania i to, że zostali wstępnie zatwierdzeni przez renomowaną firmę hipoteczną.
  • Ujawnij wszystko, aby uniknąć problemów prawnych w przyszłości.
  • Skorzystaj z porady prawnej w sprawie ujawnień.
  • Utrzymuj otwartą i cierpliwą komunikację z kupującym.
  • Zapoznaj się z procesem i przepisami, aby uniknąć niespodzianek.
  • Zbuduj rozsądne poduszki czasowe i elastyczność w dacie zamknięcia.
  • Działaj proaktywnie, aby przeprowadzać inspekcje i negocjować wszelkie naprawy z góry.
  • Zatrudnij prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, aby przeglądał dokumenty i reprezentował Twoje interesy.

Opcje alternatywne w przypadku nieudanej transakcji prywatnej

Jeśli jesteś prywatny transakcja kupującego nieoczekiwanie kończy się sukcesem, nie trać nadziei. Jeśli masz motywację do sprzedaży, nadal masz wiele opcji. Zacznij od poproszenia kupującego o opinię, aby zrozumieć, dlaczego się wycofał. Dzięki temu możesz ulepszyć strategię sprzedaży w przyszłości.

Następnie masz możliwość wystawienia swojej nieruchomości jako FSBO lub zaangażowania agenta zajmującego się aukcją. Jeśli chcesz zmaksymalizować cenę sprzedaży, Twoim głównym celem powinno być zatrudnienie doświadczonego agenta. Mają narzędzia, które pozwolą Ci wyeksponować Twoją nieruchomość i wynegocjować najlepszą ofertę.

Dzięki przygotowaniu i wsparciu sprzedający FSBO mogą się przegrupować, gdy transakcja dobiegnie końca. Jeśli tak się stanie, rozważ skorzystanie ze wsparcia agenta nieruchomości. Połącz się z najlepszymi agentami za pomocą Szybki Ekspert aby natychmiast sprzedać swoją nieruchomość.

Sukces w sprzedaży domów prywatnych dzięki FastExpert

Sprzedaż domu osobie prywatnej oferuje korzyści, ale wymaga również wysiłku i zarządzania ryzykiem. Musisz być przygotowany na przeprowadzenie dokładnych badań, należytą staranność i konsultację z profesjonalistami z branży nieruchomości.

Nawet w przypadku oferty prywatnej zatrudnienie agenta nieruchomości jest rozsądne, aby zapewnić ochronę Twoich interesów i uczciwą cenę. Rozpocznij wyszukiwanie od Szybki Ekspert. Porozmawiaj z lokalnymi agentami o swojej sytuacji i sprawdź, czy możesz znaleźć eksperta, który pomoże Ci sfinalizować transakcję.

Nie bój się poprosić o obniżoną prowizję. Większość agentów chętnie negocjuje niższą prowizję, gdy kupujący jest już pozyskany.

Znak czasu:

Więcej z Szybki Ekspert Globalny